2009 - CRE

Марк Смит /
Mark Smith
76
Tехнологии
бизнеса:
Чтобы­избежать­лишних­затрат,­нестоит­выбирать­офис­в­состоянииshell&core,­специфической­формыи­
дизайна­ или­ имеющий­ техническиеограничения.­
Например,­ такое­ ограничение,­
как­ низкая­ нагрузка­ на­ пол,потребует­
конструктивного­ усиления­ иможет­добавить­десятки­тысяч­долларовк­стоимости­проекта.Кроме­того,­составленный­собственником­
перечень­ указаний­ для­ арендаторов­
часто­ включает­ определенныематериалы,­
которые­ арендаторы­ должны­
использовать­ при­ отделке­ помещения.­Нередко­этот­перечень­обязателенк­
исполнению,­ и,­ подписывая­ договораренды,­
вы­ соглашаетесь­ с­ перечисленными­в­нем­требованиями.­Недавнокрупный­
иностранный­ банк­ подписалдоговор,­обязывающий­установить­жалюзи­и­светильники­определенного­образцаи­
использовать­ в­ дизайн-проекте­ конкретный­вид­мрамора.­Не­проведя­предварительной­оценки­этих­вынужденныхзатрат,­
арендатор­ после­ подписаниядоговора­аренды­обнаружил,­что­требуемые­оборудование­и­материалы­(некоторые­из­которых,­к­слову,­изготавливаются­и­доставляются­более­трех­месяцев)добавляют­
к­ стоимости­ отделки­ офисаоколо­
$250­ тыс.­ Остерегайтесь­ подобных­«волчьих­ям»­–­следует­заметить,­чточаще­они­встречаются­в­зданиях,­принадлежащих­западному­собственнику.­Перед­тем­как­вы­перейдете­к­завершающей­стадии­переговоров­об­аренде,ваш­
менеджер­ проекта­ и­ управляющийиздержками­
должны­ изучить­ технические­
характеристики­ здания­ и­ выявитьи­
оценить­ потенциальные­ финансовыеобременения.­
Обнаруженные­ дополнительные­статьи­затрат­необходимо­включить­в­приложение­к­договору­аренды.­Это­гарантирует,­что­технические­аспекты­будут­соблюдены,­а­вам­не­придетсяпереплачивать­
за­ перенос­ и­ переустановку­того,­что­оказалось­не­на­месте.­
Все­ это,­ конечно,­ предполагает,­ чтовы­еще­на­ранней­стадии­выработали­четкое­понимание,­каким­должен­быть­ваш
Обустройство офиса в кризис
Марк­Смит,­управляющий­директор­Sunbury­Heights­Group­
­ Никто­не­хочет­платить­за­отделку­и­оснащение­офиса­больше,­чем­это­действительно­необходимо­–­сегодня­это­абсолютноочевидно.­Но­в­то­же­время­многие­решения,­вполне­оправданныев­то­время,­когда­их­принимали,­сейчас­могут­сделать­вас­заложником­нецелесообразно­дорогого­дизайна­или­местоположенияофиса.­Попробуем­выявить­и­описать­ловушки,­которых­следуетизбегать,­затевая­процесс­отделки,­а­также­рассказать,­как­оптимизировать­затраты,­если­дизайн-проект­процесс­уже­завершен.­
офис.­При­этом,­однако,­не­забывайте­отом,­что­позже­вам­может­понадобитьсягибкость­и­пространство­для­вариаций­–ваш­
дизайн-проект­ не­ должен­ лишатьвас­возможности­что-то­менять.­Арендуя­по­московским­ценам­площади,­которые­используются­менее­чемна­одну­пятую­рабочего­времени­(такие,например,­
как­ конференц-зал­ и­ переговорные),­вы­должны­четко­понимать,сколько­
стоит­ каждое­ из­ собраний­ вэтих­
помещениях.­ Безусловно,­ гибкийдизайн­позволит­вам,­например,­использовать­
для­ встреч­ и­ собраний­ общеепространство.­И­если­привлечь­к­про-
екту­опытного­архитектора,­можно­сберечь­десятки­тысяч­долларов­арендныхплатежей.­
Если­ ваш­ архитектор­ знает,­ какиематериалы­
наиболее­ эффективны­ сточки­зрения­затрат­и­не­требуют­долгойдоставки­из­других­регионов,­это­такжегарантирует­заметное­снижение­затрат.­
При­ возможности­ нанимайте­ международного­
архитектора­ с­ твердой­ репутацией,­
но­ удостоверьтесь,­ что­ у­ негоесть­
локальное­ представительство­ илипартнер,­чтобы­материалы­подбиралисьс­
учетом­ местной­ специфики.­ Дажебезупречно­выполненный­и­эстетическивыдержанный­
дизайн­ может­ оказатьсявесьма­непрактичным­для­реализации­в­Москве.­Все­материалы,­используемые­впроекте,­
должны­ быть­ сертифицированы­
местными­ органами­ сертификации.­
Многие­ материалы­ приходится­ доставлять­из-за­рубежа,­но­они­также­должны­
быть­ сертифицированы­ для­ местногоиспользования.­
Кроме­ того,­ к­ выборуимпортных­материалов­необходимо­подходить­разумно,­чтобы­не­столкнуться­струдностями­при­их­установке­и­дальнейшей­эксплуатации.­
Управляющий­ проектом­ долженвзять­
архитектурный­ и­ инженерныйдизайн-проекты­
и­ изучить­ их­ на­ предмет­целесообразности­и­эффективностииспользования­материалов­–­оценить­ихдоступность­в­данном­регионе,­наличиелокальных­дилеров,­складов­поблизости,а­также­общую­стоимость­поставки,­установки­и­использования.
Анализ­стоимости­проводят­для­того,чтобы­в­случае­необходимости­предложить­
замену­ материалов­ и­ оснащения,которая,­
не­ разрушив­ замыслов­ архитектора­и­не­снизив­качества­конечногорезультата,­обеспечит­выполнение­перечисленных­задач.­Строго­говоря,­заменастеклянных­
перегородок­ панелями­ изкрашеного­
гипсокартона­ не­ относитсяк­
задачам­ оптимизации­ затрат:­ в­ этомслучае­
кардинально­ меняется­ замыселархитектора­
и­ конечный­ вид­ офиса.­
Необходимость­ значительного­ пересмотра­дизайн-проекта­зависит­от­того,насколько­эффективно­удастся­сэкономить,­не­прибегая­к­радикальным­изменениям­дизайна.
Типичные­ предложения­ по­ оптимизации­затрат­могут­включать,­например,замену­мрамора­керамической­плиткой,стеклянные­
элементы­ в­ рамах­ на­ таковые­без­рам,­замену­дорогого­коврового­
покрытия,­ вентиляторных­ доводчиков,осветительных­
приборов,­ потолков,жалюзи,­
сантехники­ более­ экономичными­
вариантами.­ При­ этом,­ конечно,нельзя­забывать­о­том,­что­скупой­платитдважды.­
На­ какой­ же­ стадии­ необходимо­
прибегнуть­ к­ оптимизации­ затрат?­
Предположим,­архитектор­или­дизайнерпринимает­
во­ внимание­ ограничениястоимости,­
установленные­ клиентом,­ атакже­ограничения,­связанные­с­импортом,­
сертификацией­ и­ доступностьюматериалов­на­российском­рынке.­Тогдапервый­
аудит­ затрат­ следует­ провести­
­­ По­мере­того­как­финансовый­кризис­усугубляется,­каждому­из­наснеобходимо­все­более­внимательно­относиться­к­затратам­и­неоправданнымиздержкам­в­проектах.­Тщательно­планируя,­управляя­затратами,­вы,­скореевсего,­удержите­расходы­на­оснащение­офисного­пространства­в­рамкахзапланированного­бюджета,­что­в­текущей­экономической­ситуации­важно­для­любой­компании.­
после­ завершения­ эскизного­ проекта.­
Если­же­опыт­архитектора­недостаточен,или­он­не­знаком­с­местным­рынком,­илиже­дизайн-проект­делает­строительнаякомпания,­тогда­во­избежание­радикального­
пересмотра­ проекта­ необходимопроводить­анализ­затрат­еще­раньше.По­мере­того­как­финансовый­кризисусугубляется,­каждому­из­нас­необходимо­
все­ более­ внимательно­ относитьсяк­затратам­и­опасности­неоправданныхиздержек­в­наших­проектах.­Тщательнои­
благоразумно­ планируя,­ управляязатратами,­принимая­во­внимание­перечисленные­выше­соображения,­вы,­хотяи­не­сможете­гарантированно­уберечьсяот­любых­рисков,­скорее­всего,­удержите­затраты­на­оснащение­офисного­пространства­
в­ рамках­ запланированногобюджета,­что­в­текущей­экономическойситуации­
важно­ для­ любой­ компании.­