2009 - CRE

Шарль Буде /
Charles Boudet,
Jones Lang LaSalle
46
Управление:
понятными­сроками­открытия­(2009­или­2010год)­и­продвижением­(строительные­работына­объекте,­наличие­финансирования)­охотнозаходят­и­без­дисконта;­остальные­ТЦ­либозаморожены,­либо­находятся­в­очень­раннейстадии­реализации».­Так,­например,­компания­TriGranit­по­существующим­ТК­ставки­снижатьне­намерена,­но­готова­рассмотреть­льготыдля­
облегчения­ вхождения­ арендаторов­ всвои­
строящиеся­ проекты.­ Однако,­ по­мнению­Олега­Ефремова,­процесс­изменений­вторговой­недвижимости­при­существенномпадении­покупательской­активности­затронет­абсолютно­все­проекты.­Но­спад­тольконачался,­и­должно­пройти­некоторое­время,чтобы­перестроились­все­стороны.
Офисы:­персональный­подход
Как­и­в­торговой­недвижимости,­арендаторыофисных­
помещений­ просят­ о­ дисконте­ ипрочих­преференциях­–­от­снижения­арендыдо­вывода­НДС.­На­уступки­идут­почти­все­соб
Пол Блэкман /
Paul Blackman,
Colliers International
ственники,­за­редким­исключением,­каковымиявляются­Enka­или­Capital­Partners.­
По­ словам­ Шарля­ Буде,­ директора­ по­
Европе,­России­и­СНГ,­начальника­отдела­поработе­
с­ владельцами­ офисных,­ складскихи­
индустриальных­ помещений­ Jones­ Lang­
LaSalle,­именно­сейчас­доступно­многое­изтого,­что­раньше­было­дорогим­дефицитом:­«Еще­прошлым­летом,­когда­нарасхват­бралиshell&core,­
большинство­ собственников­ нехотели­связываться­с­ремонтом,­теперь­жеохотно­берутся­за­отделку­«под­ключ».­Этотакже­одна­из­причин­удлинения­арендныхканикул­в­2–3­раза­против­докризисных,­перекрывавших­
период­ ремонта­ силами­ самихарендаторов»,­
–­ рассказывает­ Анастасия­
Милованова,­ заместитель­ директора,­ отделофисных­помещений­CB­Richard­Ellis.­Доступк­помещениям­с­отделкой­арендатору­открыла­отчасти­конкуренция­со­стороны­рынкасубаренды­
с­ высококлассной­ отделкой.­
Операционные­ расходы,­ некогда­ доросшиедо­$170­(в­классе­А),­в­связи­с­удешевлениемуслуг­подрядчиков­вернулись­к­$100.­А­базовая­арендная­ставка­с­августа­прошлого­годаснизилась,­
по­ различным­ источникам,­ на­
25–50%.­ Разумеется,­ немаловажную­ рольсыграло­
укрепление­ доллара­ примерно­ на­
25%.­«В­нашей­практике­отмечен­случай,­когданачальная­ставка­в­$1500­в­офисе­класса­Вопустилась­в­итоге­до­$550,­хотя­фактическиэто­и­есть­результат­возвращения­к­рыночнымреалиям»,­–­рассказывает­Татьяна­Романцова,руководитель­отдела­PR­и­рекламы­Praedium­
ONCOR­International.
Предварительные­договора­–­практически­100%-ная­гарантия­того,­что­арендаторывернутся­
«передоговориться»­ об­ условияхзахода­в­проект.­Так,­обеспечительные­платежи­в­классе­В,­по­данным­Praedium­ONCOR­
International,­ соглашаются­ вносить­ уже­ неза­три­месяца,­а­максимум­за­один.­Однакоесли­проект­заполнен­на­70–80%,­брокерыне­видят­смысла­демпинговать­ради­новыхарендаторов­с­риском­обрушить­tenant­mix.­Также­впервые­за­многие­годы­проявиласьтенденция­
сокращения­ сроков­ аренды.­
«Долгосрочные­договоры­на­3–5­лет­сейчаспрактически­никто­не­заключает,­компаниипредпочитают­
максимум­ годовой­ договораренды.­Объясняется­это­просто:­арендаторыне­хотят­фиксировать­нынешние­ставки,­ожидая­дальнейшего­снижения­в­течение­года»,­–рассказывает­Омар­Гаджиев.­Собственники­жеидут­на­значительные­уступки,­если­арендаторсразу­оплачивает­длительный­срок.­
Еще­ одним­ характерным­ следствиемкризисной­
ситуации­ явилось­ укреплениеуже­
сформировавшейся­ тенденции­ децентрализации­офисов.­Причина­тому­–­режимэкономии­затрат.­«Теперь­спрос­на­офисныецентры,­расположенные­в­непосредственнойблизости­к­Кремлю,­упал,­арендаторы­такжевынуждены­расстаться­с­привычными­видамииз­окон­на­пейзажи­внутри­Садового­кольца.­Таким­образом­увеличивается­спрос­на­офисыв­районе­ТТК­и­МКАД,­а­также­5–10­км­за­
МКАД»,­–­отмечает­Анастасия­Милованова.
Сегодня­рынку­наконец-то­есть­что­предложить­небольшим­компаниям,­которые­раньше­не­могли­претендовать­на­офис­в­бизнесцентре­класса­А­из-за­отсутствия­небольшихпомещений­в­таких­объектах.­Сейчас­девело-
перы­более­охотно­идут­навстречу­арендаторам,­что­выражается­в­том­числе­в­готовностик­более­мелкой­нарезке­существующих­больших­помещений.­­Наконец,­брокеры­офисов­отмечают­новыйтренд:­настойчивое­пожелание­все­большегочисла­арендаторов­прописывать­в­договорах­«мультивалютную­корзину»­расчетов­(то­естьставка­складывается­из­нескольких­частей­вразной­валюте),­чтобы­максимально­снизитьриск­колебания­курса.­Арендодатель­вынужден­согласиться­и­с­требованием­некоторыхарендаторов­
зафиксировать­ курс­ доллара/
евро­на­первый­год­аренды.­Правда,­Сергей­
Гоголев,­ генеральный­ директор­ TriGranit­
Development­Russia,­полагает,­что­подобнаяволатильность­практик­выбора­валют­лишьувеличивает­курсовые­риски.­При­этом­эксперт­признает,­что­«владельцы­офисов­класса­А­должны­быть­готовы­уступить­арендаторамв­
ставках,­ предоставить­ льготные­ условиявхождения­в­комплекс­(например,­месячныедепозиты­и­авансы,­оплата­не­на­квартальной,а­на­месячной­основе)».­
Склады:­островки­стабильности
Арендодатели­складских­помещений,­в­отличие­от­прочих­сегментов,­реже­идут­на­уступкии­снижают­ставки­аренды.­Некоторые­собственники­
готовы­ сократить­ минимальныесроки­аренды­с­7–10­лет­до­5,­уже­есть­единичные­случаи­предложений­и­на­меньший­срок.­Владислав­Рябов,­руководитель­департаментаиндустриальной­и­складской­недвижимости­Colliers­International,­констатирует­снижениеобъема­необходимых­обеспечений­и­депозитов­
по­предварительным­ и­основным­ договорам­аренды.­Происходит­пересмотр­самихобеспечительных­
механизмов­ –­ например,вошло­в­обиход­использование­банковскойгарантии­вместо­«живых­денег».Теперь­офисная­часть­складского­объектасдается­с­отделкой,­то­есть­не­более­10%­площадей.­«Если­раньше­сдача­в­shell&core­офисных­частей­складских­объектов­была­нормой,то­теперь­ряд­девелоперов­готов­предлагатьофисную­
часть­ с­ отделкой,­ –­ комментирует­
Егор­ Дорофеев,­ руководитель­ отделаскладской­и­индустриальной­недвижимости­
Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko.­–­
Некоторые­ девелоперы­ готовы­ предлагатьплощади­с­установленными­стеллажами,­хотяраньше­их­установка­осуществлялась­арендаторами».­Впрочем,­по­мнению­эксперта,­дажеесли­площади­сдаются­в­готовом­виде,­платитза­это­арендатор­–­разве­что­не­единоразовым­платежом­за­отделку­и­оборудование,­ачастями,­распределенными­на­весь­срок­аренды­+­стоимость­денег­на­дисконтированномпериоде.­Что­до­собственно­ставок­–­в­действительности­их­снижение­далеко­не­всегдавлияет­
на­ принятие­ решения­ арендаторомпри­выборе­склада,­а­порой­даже­вызываету­него­дополнительные­вопросы.­По­наблюдениям­г-на­Рябова,­бывают­такие­случаи,­чтоснижение­
ставки­ провоцирует­ арендатораторговаться­дальше­и­выжидать­возможногоее­снижения­в­перспективе.­«Все­крупныеарендаторы­
достаточно­ хорошо­ представляют­себе­доходность­складского­девелопера,­
поэтому­ застройщик­ задумывается­ надцелесообразностью­«широкого­жеста»­вродесдачи­хороших­площадей­с­минимальной­или­
отрицательной­­­доходностью»,­–­уточняет­г-н­
Дорофеев.
Условия­для­соинвесторов,­конечно,­отличаются­от­базовых­предложений.­Обычно­рассчитывать­можно­на­скидку­в­размере­«стоимости»­вложенных­денег­(порядка­15–20%).­Все­же­эксперты­считают­соинвестированиевынужденной­мерой,­так­как­особой­выгодыдля­соинвестора­нет.­Один­из­немногих­плюсов­для­арендатора-соинвестора­–­получитьсклад­с­максимально­подходящим­ему­расположением­и­параметрами.­Но,­как­и­в­офисах,­это­касается­лишь­проектов,­где­участиетретьей­стороны­необходимо­владельцу.Все­же,­как­полагает­Елена­Сурова,­консультант­по­недвижимости­отдела­складских­ипромышленных­помещений­CB­Richard­Ellis,­засчет­сокращения­коммерческой­деятельностив­связи­с­финансовой­нестабильностью­спросна­складские­помещения­тоже­сократился,­исобственники­
вынуждены­ быть­ более­ гибкими.­Остальные­брокеры­стоят­на­том,­чторынок­складов­по-прежнему­далек­от­насыщения­и,­несмотря­на­снизившийся­спрос,­всекачественные­объекты­будут­востребованы.­Исключение­составят­только­сдающиеся­нанулевой­стадии,­ибо­сейчас­арендаторы­неготовы­принимать­дополнительные­риски­ипредпочитают­
рассматривать­ построенныеобъекты­либо­в­высокой­степени­готовности.­
Как­ отмечает­ г-н­ Дорофеев,­ со­ снижениемажиотажного­
и­ появлением­ отложенногоспроса­наблюдается­падение­интереса­к­объектам­с­некоторыми­сложностями:­«Например,труднодоступные,­
проекты­ без­ документови­перспективы­их­получения­в­ближайшеевремя».­Однако­«премиальным»­складам,­сослов­аналитика,­опасаться­нечего.
Брокеры­ не­ советуют­ ждать­ уступок­ напроектах­
с­ большой­ долей­ заполненности,где­
девелопер­ уже­ получает­ стабильныйденежный­
доход.­ При­ этом­совсем­ не­обязательно,­чтобы­такой­проект­был­заполненна­90–100%.­Не­уступают­и­девелоперы,­чьискладские­терминалы­расположены­на­МКАДили­в­непосредственной­близости.­Уступатьне­будут­и­там,­где­существует­возможностьнарезки­площадей­на­небольшие­блоки­от­1000­кв.­м­и­менее.­Наименее­востребованы,по­мнению­Владислава­Рябова,­будут­проектыс­большой­офисной­составляющей­и­менеегибкие­к­возможности­посекционного­деления­площадей.­«При­необходимости­искатькомпромисс­наиболее­применима­работа­соструктурой­арендного­договора:­в­частности,это­
график­ арендных­ платежей,­ структурадепозитов­и­гарантий­по­арендному­договоруи­т.­п.»,­–­рекомендуют­эксперты­Cushman­&­
Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko.
В­заключение
Из-за­вынужденных­уступок­прибыль­девелоперов­
окажется­ ниже­ планируемой.­
Однако­в­этом­году­эксперты­не­ожидаютвозобновления­активности­на­новых­стройплощадках­Москвы­–­новые­здания­не­будутвыходить­
на­ рынок­ вплоть­ до­ 2012­ года.­
Существуют­опасения,­что­в­результате­рынокстолкнется­с­острейшим­дефицитом­новыхпроектов,­но­также­возможно,­что­с­учетомснизившегося­спроса­эта­пауза­не­окажетсядраматичной­–­рынку­хватит­существующихплощадей.­­