2009 - CRE

Екатерина Каштанова /
Ekaterina Kashtanova
72
Tехнологии
бизнеса:
ВII­полугодие­2008­года)­в­основном­воз-
активный­период­строительства­складских­площадей­в­России­(с­2003­года­по­
водились­производственно-логистические­иофисно-складские­
комплексы,­ позже­ появились­
новые­ форматы­ –­ «логистическиедеревни».­Однако­существуют­разновидностиспециализированных­складов,­важным­элементом­которых­выступают­склады­для­хранения­продукции­химической­переработки,или­химические­склады.
Развитие­ химической­ отрасли­ поддерживается­государством.­Согласно­«Стратегииразвития­
химической­ и­ нефтехимическойпромышленности­на­период­до­2015­года»,разработанной­Министерством­промышленности­
и­ торговли­ Российской­ Федерации,доля­импортной­продукции­в­общем­объемедолжна­вырасти­на­20%,­а­доля­отечественной­–­на­18%.
Таким­ образом,­ можно­ выделить­ какминимум­3­фактора,­которые­способствуютросту­
спроса­ на­ площади­ потенциальногохимического­склада:
Рост­объемов­химического­производства;
Рост­импорта­и­экспорта­продукции­химического­производства;Планы­по­развитию­отрасли,­сформулированные­на­федеральном­уровне.Важно­отметить,­что­развитие­химическойотрасли­в­вышеупомянутой­стратегии­предполагалось­за­счет­инвестиционных­средств.­
Согласно­ этому­ документу,­ основная­ частьинвестиций­в­настоящее­время­формируется­за­счет­собственных­средств­предприятий­
(около­ 60%).­ В­ структуре­ же­ собственныхсредств­
чрезмерно­ высока­ доля­ прибыли­
(48%­в­2004–2005­годах­и­57%­в­2006­году).­
Кроме­того,­планируется­рост­роли­государствав­финансировании­инвестиционных­проектовблагодаря­созданию­Инвестиционного­фонда­Российской­Федерации,­Государственной­корпорации­«Банк­развития­и­внешнеэкономической­
деятельности­ (Внешэкономбанк)»,­
Российской­ венчурной­ компании,­ особымэкономическим­
зонам­ и­ налоговому­ стимулированию­
инвестиционного­ процесса.­
Известно,­ что­ развитие­ химического­ комплекса­России­предполагается­по­следующимнаправлениям:
Склады для хранения
продукции химических
производств
Екатерина­Каштанова,­эксперт-аналитик­по­рынку­складской­недвижимости­компании­GVA­Sawyer
­ В­международной­логистической­системе­используется­большоеколичество­специализированных­складских­комплексов:­низкотемпературные­и­холодильные,­для­габаритных­грузов,­хлебные­амбары.­
Но­достаточно­ли­развит­сегмент­узкоспециализированных­складов­в­
России?­В­этой­статье­речь­пойдет­о­складах­для­хранения­продукциихимических­производств.
Создание­новых­конкурентоспособных­производств,­
техническое­ перевооружение­ имодернизация­действующих­предприятий­набазе­передовых­
научно-технических­ достижений;Разработка­и­организация­выпуска­новыхвидов­конкурентоспособной­продукции;Повышение­роли­научно-исследовательскихи­
проектно-конструкторских­ организаций,академической­
и­ вузовской­ науки­ в­ частиразработки­и­внедрения­в­промышленностьконкурентоспособных­технологий­и­продукции;­расширение­сырьевой­базы;Развитие­системы­подготовки­и­переподготовки­кадров­для­предприятий­химической­инефтехимической­промышленности.Такие­меры­естественным­образом­способствуют­
росту­ спроса­ на­ качественныеплощади­
складских­ химических­ комплексов.­Однако­многие­руководители­химических­
производств­ отмечают,­ что­ вопросыфинансовой­поддержки­реального­секторахимической­
промышленности­ решаютсянеудовлетворительно.­Хотя­даже­с­учетомэкономического­
кризиса,­ который­ оказывает­
негативное­ влияние­ на­ социальноэкономические­показатели­работы­химического­комплекса,­планы­по­развитию­химической­отрасли­не­будут­полностью­остановлены.­Следовательно,­спрос­на­качественныескладские­комплексы­останется.
Однако­ следует­ детально­ рассмотретьвопрос,­что­такое­качественный­химическийсклад­и­есть­ли­соответствующее­предложение­в­столичном­регионе.Современный­качественный­химическийсклад,­
согласно­ мировым­ нормам­ и­ требованиям,­
должен­ представлять­ собой­ складтерминал,­включающий­следующие­блоки:
Модуль­высокого­хранения­(до­16­м);
Модуль­среднего­хранения­(до­12­м);
Модуль­низкого­хранения­(до­8­м);
Цех­рециклинга­тары;
Производственный­ модуль­ для­ смесевыхкомпозиций­(безотходный­процесс);
Склад­наливного­хранения;
Офисный­блок­(отдельное­здание­или­примыкающий­блок).
Складской­ комплекс­ должен­ предоставлять­следующий­комплекс­услуг­на­коммерче-
ской­основе:­хранение,­мытье­тары,­сортировку­отходов,­организацию­вторичного­потребления­тары,­транспорт,­таможенный­склад.Для­успешного­функционирования­современного­химического­склада­создается­илипривлекается­управляющая­компания,­имеющая­
практический­ опыт­ сотрудничества­ спроизводителями­и­дистрибьюторами­разныхстран.­К­другим­обязательным­условиям­функционирования­химического­склада­относитсяналичие­железнодорожной­ветки.Часто­химические­склады­концентрируют­
продукцию­ химических­ и­ фармацевтических­производств,­к­конечным­продуктамкоторых­предъявляются­более­высокие­требования.­Поэтому­и­к­химическим­складампредъявляются­более­высокие­требования.­Существенное­отличие­химического­складаот­складов­обычной­специализации­заключается­
в­ том,­ что­ он­ представляет­ собойпотенциальную­опасность­вследствие­хранения­продукции­химических­производств.­Поэтой­причине­химический­склад­признаетсяразновидностью­опасного­объекта,­которыйподлежит­обязательной­регистрации­и­лицензированию­в­Федеральной­службе­по­экологическому,­технологическому­и­атомному­надзору­(«Ростехнадзор»).
Анализ­рынка­складской­недвижимости­
Москвы­и­Московской­области­показывает,что­химические­склады,­полностью­соответствующие­вышеуказанным­характеристиками­
при­ этом­ нацеленные­ на­ обслуживаниекоммерческих­грузов,­на­российском­рынкеотсутствуют.­Склады,­которые­принадлежатпромышленным­предприятиям­и­обслуживают­их­внутренние­нужды,­в­анализе­не­учитываются,­так­как­дистрибьюторы­химическойпродукции,­как­российские,­так­и­зарубежные,их­услугами­воспользоваться­не­могут.Поэтому­напрашивается­вывод­о­том,­чтопредложение­качественных­складских­площадей­для­хранения­продукции­химическихпроизводств­находится­на­нулевой­отметке,при­
том­ что­ спрос­ на­ такие­ площади­ былсформирован­еще­в­тот­период,­когда­началсяактивный­рост­импорта­продукции­химических­производств­в­Россию.
На­ сегодняшний­ день­ клиентами­ площадей­существующего­складского­комплек-
са,­который­в­силу­своих­характеристик­неможет­быть­отнесен­к­качественному­предложению,­являются­исключительно­российские­
компании.­ Объяснением­ этому­ можетпослужить­лишь­то,­что­иностранная­группаклиентов­предпочитает­осуществлять­реализацию­продукции­посредством­привлеченияроссийских­компаний.­По­сфере­деятельности­наибольшую­группу­компаний­в­общемобъеме­спроса­на­такие­площади­составляютдистрибьюторы­
товаров­ российских­ и­иностранных­
химических­ производителей,­ ихдоля­достигает­порядка­36%.­Второе­местозанимают­дистрибьюторы­товаров­исключительно­отечественных­химических­производителей­(29%).­На­третьем­месте­–­торговыедома­российских­производителей­(21%).
Согласно­ предварительным­ оценкам,потребность­
в­ площадях­ химического­ производства­будет­составлять­как­минимум­100тыс.­кв.­м.­При­этом­комплекс­будет­ориентирован­на­обслуживание­Москвы­и­Московскойобласти.­Так­как­в­России­в­данный­периодкачественные­
химические­ складские­ площади­
отсутствуют­ полностью,­ необходимостроительство­склада­со­всеми­возможнымифункциями,­
востребованными­ клиентами.­
Строительство­может­осуществляться­поступательно,­модуль­за­модулем.
Уровень­ ставок­ за­ хранение­ продуктовхимического­производства­на­современныххимических­складах­в­Европе­колеблется­от­9­до­100­евро­за­тонну­продукции,­величина­конкретной­ставки­зависит­от­габарита­истепени­
опасности­ груза.­ Соответственно,чем­
более­ опасен­ груз­ и­ чем­ мельче­ онфасован,­тем­дороже­обходится­его­обслуживание.­Уровень­ставок­на­потенциальномхимическом­складе­в­России­целесообразноориентировать­на­европейские­ставки,­длятого­чтобы,­во-первых,­западные­клиенты­небыли­отпугнуты­более­высокими­ставками­и,во-вторых,­обеспечивалась­конкурентоспособность­будущего­химического­комплекса.В­целом­ниша­девелопмента­специализированных­складов­является­перспективнойдля­
развития,­ и­ тот,­ кто­ хотел­ бы­ профессионально­заниматься­этим­направлением,вполне­
может­ претендовать­ на­ позицииведущего­девелопера.­­