2009 - CRE

#8(112) /15.03.2009–15.05.2009
ения­территорий­будет­непросто.­«В­нихзначительная­часть­площадей­отдана­поджилую­
застройку,­ а­ в­ условиях­ кризисалюди­уже­думают­не­о­втором,­а­о­первомжилье»,­–­резонно­замечает­эксперт.В­Москве­или­Петербурге­девелоперы,скорее­всего,­задумались­бы­о­реконцепции.­
В­ таком­ случае,­ как­ правило,­ либоуменьшается­
объем­ строительства­ (снижается­
общая­ площадь),­ либо­ происходит­
функциональное­ перераспределение­составляющих­
–­уменьшается­ объемкоммерческих­площадей­в­пользу­жилойсоставляющей­
(апартаментов).­ Однакона­
юге­ своя­ специфика.­ «Информациякасательно­реконцепции­проектов­в­Сочив­настоящее­время­отсутствует,­такое­развитие­
событий­ кажется­ маловероятным.­
Во-первых,­стоимость­земли­в­Сочи­такова,что­уменьшение­объема­площадей­окажеткритическое­воздействие­на­окупаемостьпроекта.­
Во-вторых,­ перераспределениекоммерческих­помещений­в­пользу­жилыхнеэффективно­по­причине­уже­существующего­избыточного­предложения­в­сегменте­жилья­бизнес-класса.­(Говоря­о­бизнесклассе,­
мы­ учитываем,­ что­ большинствоэлитных­объектов­Сочи,­позиционируемыхкак­элитные,­в­действительности­элитномуклассу­не­соответствуют,­а­укладываютсяв­
общепринятые­ представления­ о­ жильекатегории­бизнес.)­Число­сделок­с­жилойнедвижимостью­
в­ Сочи­ на­ протяженииполутора­лет­(с­августа­2007­года)­минимально,­
спрос­ отсутствует»,­ –­ описываетситуацию­Елена­Лисина.
Азовские­игры
Еще­ один­ политический­ проект­ –­ хотяи­
не­ такой­ заметный­ –­ развитие­ южнойигорной­
зоны.­ Напомним,­ что,­ согласно­
Федеральному­ закону,­ 1­ июля­ 2009­ годавсе­российские­игорные­заведения­должны­
переместиться­ в­ четыре­ игорныхзоны­
–­ на­ территориях­ Краснодарскогокрая­
и­ Ростовской­ области,­ в­ Приморье,­
Алтайском­крае­и­Калининградской­области.­Игорные­операторы­с­самого­началаскептических­отзывались­о­возможностяхсоздания­
русских­ Лас-Вегасов­ и­ Макао.­
Южный­проект­«Азов-Сити»­показал­наибольшую­жизнеспособность.­Тем­не­менеепока­из­16­участков­в­краснодарской­части­«Азов-Сити»,­выставленных­на­торги,­только­шесть­общей­площадью­120­тыс.­кв.­мзаинтересовали­
потенциальных­ инвесторов.­
Известно,­ что­ победителями­ проведенных­
ранее­ туров­ торгов­ на­ правоаренды­
земельных­ участков­ на­ территории­игорной­зоны­в­Щербиновском­районе­Кубани­стали­краснодарские­компании­
ООО­ «Кубаньнефть-проект»,­ «Олимп»­ и­
«Виза­ МК»,­ казанское­ ООО­ «Роял­ Тайм»,московские­«Корстон-девелопмент»и­
«Сатурниус»,­ армавирская­ компания­
«Бизнес-Консалт»,­ а­ также­ австрийская­
ASATI.­В­декабре­прошлого­года­компания­
«Роял­Тайм»­приступила­к­строительствупервого­игорного­заведения­«Оракул»­насвоей­площадке­в­4­га.­Любопытно,­что­впрошедшем­конкурсе­изменилось­основное­условие.­Если­раньше­срок­завершения­строительства­был­1­июля­2009­года,­
то­теперь­это­1­июля­2011­года.­Пока­местные­власти­держатся­с­показным­оптимизмом.­
Вице-губернатор­ Кубани­ Алексей­
Агафонов­не­устает­выступать­с­заявлениями­о­том,­что­ни­один­из­инвесторов­кубанской­
части­ игорной­ зоны­ «Азов-Сити»,несмотря­на­мировой­финансовый­кризис,не­отказался­от­участия­в­этом­проекте.­Компании,­пока­не­принявшие­окончательного­решения,­говорят­о­техническихтрудностях.­
Например,­ как­ подчеркнулакомпания­Casinos­Austria,­которая­в­июлевыиграла­конкурс­на­право­аренды­одного­из­участков­ростовской­части­игорнойзоны­
«Азов-Сити»­ площадью­ 1,5­ га,­ онапо-прежнему­
заинтересована­ в­ проекте,однако­не­планирует­подписывать­договораренды­и­инвестиционное­соглашение­дотех­пор,­пока­не­будет­разработан­генпланразвития­зоны.­Как­заметил­глава­компании,­Casinos­Austria­не­дожидается­запускаигорной­зоны,­а­лишь­хочет­познакомитьсяс­окончательным­планом­ее­развития.Власти­Кубани­сохраняют­уверенностьв­том,­что­игорная­зона­«Азов-Сити»­будетсоздана­
на­ юге­ РФ­ в­ предусмотренныеправительством­
сроки.­ Вице-губернаторкрая­считает,­что­инвесторы­начнут­активнее­
вкладывать­ средства­ в­ «Азов-Сити»,после­
того­ как­ у­ них­ «пройдут­ шок­ истрах»,­вызванные­мировым­финансовымкри­зисом.
По­мнению­представителей­администрации,­
проект­ интересен­ именно­ тем,что­
«имеет­ федеральное­ значение».­
Представители­ игорного­ бизнеса,­ напротив,­полагают,­что­при­самом­позитивномсценарии­проект­может­быть­реализовантолько­
на­ областном­ уровне.­ Даже­ дофинансового­кризиса­было­очевидно,­что­втом­масштабе­и­в­те­сроки,­что­определилоправительство,­проект­«Азов-Сити»­не­могсостояться.­Теперь­же,­когда­страна­сталкивается­с­дефицитом­бюджета,­будет­крайнестранным­выглядеть­выделение­миллиардных­
средств­ на­ строительство­ игорнойзоны,­
так­ как­ коммерческая­ эффективность­данных­проектов­вызывает­серьезные­сомнения,­считают­бизнесмены.Теоретически­в­проекте­могут­принятьучастие­
местные­ операторы,­ а­ сама­ зонаможет­в­отдаленном­будущем­стать­вполнеуспешной,­но­лишь­на­локальном­уровне,удовлетворяя­спрос­соответствующих­регионов­(Краснодарского­края­и­Ростовскойобласти).­Говорить­о­том,­что­данная­зонаспособна­
работать,­ так­ сказать,­ на­ федеральном­уровне,­не­приходится»,­–­считает­Лаврентий­Губин,­пресс-секретарь­компании­Storm­International­B.V.­(один­из­крупнейших­игорных­операторов­в­стране).
| Северо�запад |
| : Южный регион |
| Объекты |
По­его­словам,­Storm­International­B.V.может­войти­в­проект­только­при­условиистроительства­аэропорта­непосредственнона­территории­зоны,­подведении­качественной­трассы­и­железнодорожной­ветки,­предоставлении­
другой­ необходимой­ инфраструктуры,­
обеспечении­ государственныхгарантий­
и­ инвестиций,­ налоговых­ «каникул»­
на­ период­ становления,­ разработкиконкретного­плана­развития­территории­инеукоснительного­его­соблюдения.­Все­этотребует­громадных­инвестиций­и­времени.­Хотя­проект­и­вызывает­все­больше­вопросов,­однако­при­значительной­корректировке­он­все­же­может­быть­реализован.­
Несостоявшаяся­война
В­ ближайшем­ будущем­ эксперты­ предсказывают­
войну­ между­ региональнымитранспортными­
хабами­ –­ Краснодаром­ и­
Ростовом­ за­ звание­ «складской»­ столицы­
ЮФО.­ Сегодня­ логистический­ рынокна­
юге­ представлен­ только­ некачественными­
складами­ советского­ образца­ ивышедшей­
недавно­ на­ рынок­ 1-й­ фазойскладского­
комплекса­ «Мегалоджикс­
Ростов».­ По­ данным­ CB­ Richard­ Ellis,­ всеновые­складские­проекты­класса­А­в­ЮФОзаморожены.­
«По­ мере­ того­ как­ Россияблагополучно­минует­негативное­влияниеми­рового­
финансового­ кризиса,­ мы­ сможем­опять­увидеть­усиливающийся­интерес
­­ Решение­МОК­вызывало­к­жизни­немало­проектовкомплексной­застройки,­не­связанных­напрямую­с­олимпийскими­играми.­Большинство­проектов­в­условиях­кризиса­заморожено­–­их­реконцепция­будет­неэффективна.
к­Краснодарскому­краю­как­частных,­так­иинституциональных­инвесторов»,­–­отмечает­Байрам­Карлиев,­руководитель­отделаисследований­промышленной­и­складскойнедвижимости­
CB­ Richard­ Ellis.­ Тем­ неменее,­
добавляет­ он,­ реальный­ спрос­ наскладские­помещения­класса­А­не­поддается­достоверному­анализу.­Что­не­помешалодевелоперам­начать­работы­над­большимколичеством­громадных­проектов.­
Основные­из­них:
ProLogica­ Park­ «Тахтамукай»­ –­ 104­ тыс.кв.­м­(«Девелопмент-Юг»);
Megalogix­ Krasnodar­ –­ 100,5­ тыс.­ кв.­ м­
(Raven­Russia­and­Avalon­Group);
Eastfield­Park­Krasnodar­–­110­тыс.­кв.­м­
(Eastfield­Group);
Логистический­парк­«Южный»­–­300­тыс.кв.­м­(«М-Индустрия»);
Parkridge­ Krasnodar­ –­ 117­ тыс.­ кв.­ м­
(Parkridge­Holdings).
Ни­один­из­вышеперечисленных­проектов­
на­ данный­ момент­ не­ находитсяв­активной­фазе­девелопмента.­
Эти­ склады­ задумывались­ в­ спекулятивных­целях,­и­всем­им­присущи­высокиериски,­сопряженные­с­чисто­спекулятивным­
девелопментом.­ Довольно­ спорно,смогут­ли­они­найти­покупателей­в­новых
Юлия Никуличева, Jones Lang
LaSalle / Yulia Nikulicheva
реалиях.­«Развивать­спекулятивные­складские­
проекты­ в­ нынешней­ ситуации­ небудет­никто,­даже­на­рынке­Московскогорегиона­спекулятивная­активность­в­данном­
сегменте­ значительно­ уменьшилась.­
Финансировать­ спекулятивный­ девелопмент­сейчас­никто­не­будет»,­–­подводититог­Байрам­Карлиев.­Можно­предположить,­что­кризис­позволит­части­игроков­отказаться­от­высокорисковых­проектов,­сохранить­лицо.­Есливсе­
заявленные­ проекты­ были­ бы­ реализованы,­говорят­эксперты,­то­к­началу­2011­года­мы­имели­бы­около­730–750­тыс.кв.­
м­ качественного­ складского­ предложения­и­рынок­бы­просто­захлебнулся­оттакого­количества­площадей.­Если­работа­над­заявленными­проектами­возобновится,­встанет­вопрос­об­их­реализации.­Как­отмечают­специалисты,­покасовершенно­неясно,­кто­будет­арендоватьвысококачественные­помещения.­Вряд­липлощади­
подойдут­ российским­ арендаторам­
средней­ руки.­ В­ первую­ очередь,конечно,­такие­помещения­арендовали­бытранспортные­компании,­3PL-провайдерыи­т.­д.­Однако­сейчас­эти­арендаторы­крайне­ненадежны.­В­нынешней­ситуации­онинесут­очень­большие­риски­и­могут­испытать­преддефолтное­или­даже­дефолтноесостояние.
Как­ видим,­ большинство­ мегапроектов­оказались­заложниками­собственныхамбиций.­
Запланированные­ объемы­ требуют­огромных­вливаний.­При­этом­проекты­нередко­строились­в­спекулятивныхцелях,­
без­ учета­ возможных­ рисков,­ безпродуманной­
концепции.­ При­ всех­ этихиздержках,­которые­часто­оправдывалисьболезнью­
роста,­ не­ стоит­ забывать,­ чтопока­на­юге­сохраняется­дефицит­в­большинстве­
сегментов­ рынка.­ Выиграет­ тот,кто­сможет­сделать­проект­интересным­впервую­
очередь­ для­ локальных­ игроков,что­
обеспечит­ окупаемость­ в­ разумныесроки.­Другой­вариант,­более­привычныйдля­российских­игроков,­–­оседлать­политическую­конъюнктуру.­­
95