2009 - CRE

ется­самым­молодым,­его­застройка­веласьв­2000–2004­годах,­здесь­преобладают­домасерии­П3М,­П44Т.
Кластер­ обладает­ собственной­ социальной­инфраструктурой.­Застройка­веласьпреимущественно­квартально,­и­в­каждомквартале­есть­детские­сады,­школы­и­другиесоциальные­объекты.­В­районе­расположено­
23­ медицинских­ учреждений,­ 39­ школ,­
49­ детских­ садов.­ Также­ на­ территории­
Марьино­располагается­ледовый­дворец.­
Несмотря­ на­ удаленность,­ кластер­
Марьино­не­так­обособлен,­как,­например,­
Новогиреево.­В­северной­части­он­связан­сосвоим­«соседом»­множеством­параллельныхулиц.­Таким­образом,­автомобильная­дорогав­центр­не­ограничивается­основной­осевойтрассой­кластера­–­Люблинской­ул.,­котораясвязывает­кластер­с­центром­города­через­
Волгоградский­проспект,­ хотя­ Люблинскаяул.­является­крайне­загруженной­и­в­сторону­Волгоградки­стоит­почти­круглосуточно.­Такчто­ситуация­с­выездом­из­кластера­в­центрвсе­равно­представляется­достаточно­непростой.­В­остальных­направлениях­выбратьсяне­менее­сложно:­в­западной­части­дорогив­соседние­районы­практически­отсутствуют,­а­в­южной­Братеевский­мост­давно­ужестал­
страшной­ легендой­ автомобилистов.­
На­ восток­ стало­ сложнее­ выбираться­ поулице­
Верхние­ поля­ после­ строительства­
«Мега­ Белая­ Дача»­ в­ районе­ МКАД.­
Остается­надежда­на­московское­правительство,­которое­планирует­построить­дублер­Братеевского­моста,­продолжение­Донецкойулицы,­который­свяжет­Марьино­с­районом­
Москворечье-Сабурово.­ А­ передвижениевнутри­
кластера­ обеспечивается­ несколькими­
крупными­ улицами:­ ул.­ Перерва,­
Новочеркасским­и­Марьинским­бульварами,ул.­Нижние­Поля,­ул.­Донецкой­и­др.­На­территории­кластера­располагаютсястанции­метро­«Марьино»­и­«Братиславская»,суммарный­
пассажирский­ трафик­ кото-
Владислав Рябов, Colliers International: | Управление |
Снижение ставки провоцирует арендатора торговаться | Районы Москвы |
дальше и выжидать возможного ее снижения | Оценка |
в перспективе.
| Персонал
Стр
|
. 44
рых­составляет­144­и­98­тыс.­человек/деньсоответственно.­С­апреля­2008­года­ведутся­
работы­ по­ строительству­ перегонныхтоннелей­
Люблинско-Дмитровской­ линии­
Московского­ метрополитена,­ тоннели­ свяжут­станцию­«Марьино»­и­будущую­станцию­
«Зябликово».
Коммерческая­недвижимость
В­кластере­достаточно­хорошо­развит­сегмент­торговой­недвижимости.­На­сегодняшний­день­в­районе­успешно­функционируютнесколько­современных­торговых­объектовразличной­площади.­Среди­них­ТЦ­«Л-153»­
(Люблинская­ ул.,­ 153,­ общая­ площадь­ –­
90­ тыс.­ кв.­ м),­ ТЦ­ «БУМ»­ (ул.­ Перерва,­ 43,общая­площадь­–­31­тыс.­кв.­м),­торговыйкомплекс­
«Евромаг»­ (Новочеркасский­ б-р,­
10,­ общая­ площадь­ –­ 10­ тыс.­ кв.­ м),­ торговый­
комплекс­ «Марьинский­ пассаж»­
(Люблинская­ ул.,­ 102а,­ общая­ площадь­ –­
2500­ кв.­ м).­ Кроме­ того,­ в­ непосредственной­
близости­ от­ кластера­ находятся­ такиекрупные­торговые­объекты,­как­ТК­«Москва»,в­
котором­ представлены­ как­ сетевые­ операторы­(кинотеатр­«Формула­Кино»),­так­инесетевые­магазины­«рыночного­формата»,а­также­ТЦ­«Мега­Белая­Дача».­Ввиду­масштаба­этих­объектов­они­также­оказываютсущественное­влияние­на­рынок­торговойнедвижимости­кластера.­Но­даже­без­учетаэтих­«гигантов»­обеспеченность­концепту
Стоимость аренды офисной недвижимости /
Cost of leasing office real estate
альными­торговыми­площадями­в­кластересоставляет­около­500­кв.­м­на­1000­человек,что­
сопоставимо­ со­ средним­ показателемобеспеченности­торговыми­площадями­по­Москве.­Основной­торговой­улицей­кластераявляется­ул.­Братиславская.­Именно­здесьсконцентрированы­основные­объекты­streetretail­района.­О­привлекательности­Марьиноговорит­
и­ наличие­ четырех­ ресторанов­
«Макдональдс»,­которые­среди­ритейлеровтрадиционно­считаются­индикатором­потенциала­того­или­иного­кластера.Также­среди­объектов­развлекательнойнедвижимости­можно­выделить­следующие:
­­ Марьино­представляет­собой­классическийвариант­плановой­современной­застройки­«спального»района.­Этот­кластер,­наряду­с­Южным­Бутово,­сталсимволом­первичного­рынка­жилья­эконом-классапостперестроечного­периода.­
развлекательный­центр­«Шары­и­Кегли»­поадресу:­Тихорецкий­б-р,­1,­центр­семейногоотдыха­«Фэнтези-парк»­на­ул.­Перерва,­аквапарк­«Фэнтези»­на­ул.­Люблинская,­100.В­настоящее­время­строительство­новыхобъектов­
коммерческой­ недвижимостиведется­не­очень­активно,­однако­в­кластересуществует­ряд­масштабных­проектов.­Стоитотметить,­что­в­связи­со­сложной­ситуациейна­
рынке­ девелопмента­ (как­ со­ стороныдевелоперов­–­проблемы­с­финансированием,­так­и­со­стороны­арендаторов­–­снижение­
планов­ по­ развитию­ сетей)­ можноожидать­переноса­сроков­реализации­проектов,­а­также­проблемы­с­привлечениемарендаторов­
в­реализуемые­ проекты.­ Темне­менее­в­Марьино­ведутся­работы­по­строительству­крупного­культурно-спортивногои­
торгово-развлекательного­ комплексаобщей­площадью­135­тыс.­кв.­м,­которыйвозводится­на­земельном­участке­в­4,5­га­натерритории­Парка­имени­850-летия­Москвыу­начала­Братиславской­улицы­в­месте­еепересечения­
с­ ул.­ Поречной.­ Комплексделится­на­три­основных­сектора­–­секторкультуры­
и­ спорта­ (28­ тыс.­ кв.­ м),­ торговый­
(35­ тыс.­ кв.­ м)­ и­ развлекательный­
(46­тыс.­кв.­м).­А­около­метро­«Марьино»в­
настоящее­ время­ возводится­ торговыйцентр­общей­площадью­около­10­тыс.­кв.м.­В­целом­можно­отметить,­что­в­связи­сдостаточно­высокой­плотностью­населенияв­
районе­ девелоперы­ торговой­ недвижимости­продолжают­проявлять­повышенныйинтерес­
к­ этому­ кластеру.­ Причем­ благодаря­тому,­что­активная­застройка­районавелась­
относительно­ недавно,­ в­ кластерепрактически­
отсутствуют­ неконцептуальные­
торговые­ объекты,­ а­ представленныеобъекты­торговой­недвижимости­представляют­собой­достаточно­крупные­современные­торговые­комплексы.­Тем­не­менее­и­вперспективе­удачные­объекты­с­интереснойконцепцией­и­хорошим­местоположениембудут­востребованы­рынком.­Офисный­сегмент­коммерческой­недвижимости­в­Марьино,­напротив,­развит­крайне­
слабо­–­сказывается­изначально­«спальная»направленность­
района.­ Из­ представленных­
объектов­ можно­ отметить­ многофункциональный­
деловой­ центр­ малого­ предпринимательства­«Марьино»,­который­былпостроен­в­2005­году.­Общая­площадь­зданиясоставляет­12­тыс.­кв.­м.
Ведется­ строительство­ 22-этажногоофисно-делового­центра­на­ул.­Братиславской,вл.­2-4,­окончание­строительства­запланировано­на­2009­год.­Объект­представляет­собоймногофункциональный­
комплекс­ «Первыйделовой­
дом»­ с­ офисными­ помещениямии­апартаментами­площадью­55­тыс.­кв.­м.­Комплекс­состоит­из­четырех­14-,­8-этажныхи­двух­22-этажных­башен.­Ожидается,­чтолетом­2009­года­проект­будет­введен­в­эксплуатацию.Кроме­того­на­пересечении­улиц­Перерваи­
Маршала­ Голованова­ предполагаетсяпостроить­42-этажный­жилой­дом,­которыйдолжен­
войти­ в­ так­ называемое­ «Новоекольцо­Москвы».­В­перспективе­также­строительство­жилых­кварталов­в­старом­Марьино,где­сейчас­располагаются­гаражи.
Цены­и­ставки
В­IV­квартале­прошлого­года­в­Марьино­предлагалось­в­аренду­42­объекта­коммерческойнедвижимости,­суммарная­площадь­которыхсоставляла­около­40­тыс.­кв.­м.­За­II­полугодие­2008­года­на­продажу­было­выставлено­30­объектов­коммерческой­недвижимости,суммарная­
площадь­ которых­ составилаболее­
67­ тыс.­ кв.­ м,­ причем­ большинствоторговые­объекты.
Говорить­ о­ годовой­ или­ даже­ поквартальной­динамике­цен­как­на­рынке­куплипродажи,­так­и­на­рынке­аренды­в­настоящее­время­особого­смысла­не­имеет:­кризис­
«спутал­карты»­весьма­основательно.­
Высокий­спрос­на­объекты­коммерческойнедвижимости­определяют­достаточно­высокие­для­«спального»­кластера­ставки­арендыи­цены­продаж,­даже­несмотря­на­кризис.­
По­ состоянию­ на­ II­ полугодие­ 2008­ годасредневзвешенные­цены­предложения­объектов­коммерческой­недвижимости,­выставленных­на­продажу­в­Марьино,­находилисьна­уровне­$4900/кв.­м.Средневзвешенная­цена­предложения­наобъекты­торговой­недвижимости­составилаоколо­$5100/кв.­м,­офисные­–­$4800­кв.­м,производственно-складские­
помещения­ –­
$1500/кв.­м,­а­ПСН­–­$4500/кв.­м.­Однако­издесь­цены­снижаются,­причем­их­понижение­в­отдельных­случаях­весьма­существенно.­Так,­офис­на­Братиславской­за­три­месяцаподешевел­на­35%.­А­помещение­свободного­назначения­на­улице­Верхние­Поля­ещесерьезнее­–­на­40%.
Уровень­ арендных­ ставок­ на­ офисныепомещения­
и­ помещения­ ПСН­ в­ этом­ кластере­в­среднем­составляет­$450–550/кв.­мв­год.­Наиболее­высокие­ставки­отмечены­врайоне­метро­«Марьино».
Уровень­арендных­ставок­в­IV­квартале­
2008­года­на­торговые­помещения­в­среднем­по­кластеру­составил­$600–700/кв.­мв­год,­максимум­наблюдается­вблизи­станций­
метро­ «Марьино»­ и­ «Братиславская»,где­ставки­могут­доходить­до­$1000/кв.­мв­год.­
63