Desarrollo del sector, una mirada por época - Ekos Negocios

Trayectoria del sector
en la historia del Ecuador
14 | Sector Inmobiliario

Foto: Panorámica de Quito / Trama
La arquitectura se vuelve modernidad y
vanguardia. Las viviendas que se construyen
en el tiempo buscan dar un nuevo aire a
las ciudades y cada una representa hitos y
avances para el desarrollo de las urbes.
En la historia se destacan los momentos
y nombres claves de edificios, casas,
urbanizaciones y otros complejos
habitacionales que marcaron la historia del
sector inmobiliario en el Ecuador.
Sector Inmobiliario | 15

Foto: Quito Antiguo / Trama
16 | Sector Inmobiliario

Desarrollo del sector, una mirada por época
Para entender la trayectoria del mercado inmobiliario
es importante dividirla desde una perspectiva
histórica en tres etapas:
La etapa inicial, que tiene que ver con la incorporación de
la arquitectura moderna y la aparición de los programas
de vivienda con financiamiento del Estado; una segunda
etapa, relacionada con los primeros proyectos inmobiliarios
particulares con apoyo de la banca privada; y, finalmente la
etapa de impulso y desarrollo de las empresas inmobiliarias
a partir de la estabilidad económica del país.
Primera etapa: años 50 a 80
Se puede decir que el mercado inmobiliario, aunque de
manera incipiente, surge hace algo más de medio siglo,
pues hasta ya avanzada la primera mitad del siglo XX, las
construcciones seguían arquetipos tradicionales, que de
alguna manera dificultaban la ejecución de obras a gran
escala. Con el paso del tiempo y con la consolidación urbana
en el Ecuador bajo el esquema de una modernización
capitalista, las ciudades más importantes empiezan a
expandirse y a mostrar en su arquitectura rasgos claros
del funcionalismo que toma auge durante este tiempo.
Es relevante la actuación de los arquitectos ecuatorianos
que se forman con la creación de las primeras escuelas de
arquitectura, en Quito (1946), más tarde en Guayaquil y
posteriormente en Cuenca.
De acuerdo a la periodización que realizan Rómulo Moya
y Evelia Peralta, son los años 50 en donde se reconoce el
rol del arquitecto y los años 60 en donde se da la difusión,
aceptación y popularización de la arquitectura moderna. Los
años 70 tienen que ver con la persistencia de este modelo
moderno y la búsqueda de expresiones más independientes
(OLEAS: 1994, pág. 18).
Se puede mencionar también, que los primeros planes
de vivienda que se dan en Quito, Guayaquil y Cuenca,
son proyectos de viviendas individuales tipo, flexibles y
progresivos, en donde el Estado tiene un papel fundamental
en la planificación y construcción, a través de la creación del
Sistema Mutualista (1962), la Junta Nacional de Vivienda
(1973) y el Sistema de Seguridad Social, que fueron
entidades que canalizaron la ejecución de estos programas
dirigidos a la clase media. En aquel entonces el imaginario
colectivo no concibe la idea de vivir en condominio o en
departamento: la aspiración es tener una casa individual,
que exteriorice el sentido de pertenencia e identidad.
Los conceptos de vida en comunidad se van incorporando
con los años y se fortalecen con el alto costo de la vivienda
aislada, provocada por el alto valor y escasez del suelo
urbano. Entonces se empiezan a construir edificios en
altura contribuyendo con su presencia a polarizar los
estratos sociales y a transformar la imagen urbana de las
ciudades. Estos edificios cuentan ya con la participación
de graduados de las escuelas nacionales como: Giovanni
Rotta, Otto Glass, Oscar Edwick, Karl Kohn, y algunos
arquitectos ecuatorianos que se formaron en el exterior
como Sixto Durán Ballén y Jaime Dávalos (OLEAS, 1994,
pág. 27). El desarrollo de la arquitectura moderna se debió
a las posibilidades económicas generadas por los ciclos del
Las ciudades
más importantes
empiezan a
expandirse y a
mostrar en su
arquitectura
rasgos claros del
funcionalismo que
toma auge durante
este tiempo.
Sector Inmobiliario | 17

Fotos: Avenida Amazonas /
Calle Flores (Quito)/ Trama
banano y del petróleo, y a los bajos costos de la mano de
obra empleada en la construcción.
En el caso de Quito, la ciudad creció hacia el norte y sur
sobre la periferia, con la inserción de edificios en altura,
todos idénticos, esquemas funcionalistas interpretados en
forma esquemática, con escaso aporte formal (MOYA Y
PERALTA: 1994, pág. 40). Escogen para su implantación
avenidas principales como la Patria, Amazonas, 10 de
Agosto, incorporando el concepto de planta libre, grandes
cristales y el predominio del hormigón armado en su
estructura. Nacen barrios como Larrea, Bolívar, Carolina,
Mariscal Sucre.
En Guayaquil, por su parte, algunos de los programas de
vivienda más importantes fueron: Ciudadela Atarazana
(1946); Barrio Orellana (1952); Barrio Obrero del Seguro
(1952); Urdesa (1955), obra de Alamiro González,;
Miraflores (1957), de Félix Enríquez; Los Ceibos (1960)
de Guillermo Cubillo Renella. (COMPTE, 2007, pág. 26)
Segunda etapa: proyectos inmobiliarios
particulares, banca privada
La etapa de consolidación de la empresa privada se da a
partir de los años ochenta hasta los noventa, teniendo
un decrecimiento significativo en la crisis económica del
año 1998. Se caracteriza por el papel que la banca privada
asumió como ente crediticio y un direccionamiento de la
vivienda hacia la clase media y alta. Los primeros proyectos
inmobiliarios se ligan al desarrollo económico, que articula
producción y circulación bajo un marco de transformación
que experimentan las ciudades (Ospina, 2010, pág. 9).
Sin embargo, la creación arquitectónica en términos
cualitativos, mejoró y perfeccionó gracias a la experiencia
que iban adquiriendo los arquitectos, las nuevas
posibilidades que ofrece la tecnología constructiva y la gran
demanda de vivienda.
En este momento aparecen los condominios, los edificios
de departamentos, las urbanizaciones cerradas como
el Condado, el Batán, Campo Alegre, proyectos como:
Leviatán (1968) BEV (Fernando Jaramillo, Juan Espinosa),
18 | Sector Inmobiliario

Conjunto San Carlos (1973) (Boanarges, Navarrete), todos
ellos en el caso de Quito. (PERALTA, 2003, pág. 108).
Esta etapa concluye con la crisis económica del país ocurrida
a finales de los noventa, que afectó no solo al sector de
la construcción, sino a todos los sectores productivos del
país. Las consecuencias fueron tasas de interés bancario
elevadas, una exagerada variación en el costo del suelo
urbano y el alto índice de pobreza.
Tercera etapa: impulso de la actividad
inmobiliaria
La estabilidad económica que tiene el país luego de la
dolarización genera el fortalecimiento de las empresas
inmobiliarias debido, entre otros factores, al creciente
volumen de divisas de los migrantes, cuyo interés se centra
en adquirir bienes inmuebles como una manera de no perder
su dinero y a la desconfianza en la inversión en la banca
privada. Por lo tanto, el crecimiento de la producción de
vivienda nueva tiene que ver con la seguridad económica
que se vió reflejada en la estabilidad del costo de la vivienda.
Las políticas de financiamiento y ayuda del Estado a
través del Bono de Vivienda, los créditos hipotecarios que
otorga el Seguro Social con bajas tasas de interés, han
permitido que la demanda de vivienda para clase media y
baja se multiplique .
Es precisamente el sector de la construcción el que ha
crecido significativamente en la última década, siendo
Quito y Guayaquil los sitios en donde se concentra más
de la mitad de las viviendas que se construyen en el país.
(OSPINA, 2010, Pág.46).
Las construcciones en la actualidad incluyen nuevos
materiales conforme a las tendencias del mercado
internacional; los precios de las unidades habitacionales
varían en función del área, de la ubicación y de los acabados.
Con ello, se ofrece una gran variedad, así como diversas
oportunidades de financiamiento, tanto del Estado como
de la banca privada.
Tendencias y estilos en Quito, Guayaquil y
Cuenca
Históricamente, el crecimiento de las ciudades ecuatorianas
se desarrolla en dos períodos: “conformación urbana” y
“proceso de urbanización” (CARRIÓN, 1986). A finales del
siglo XIX aún se puede dar testimonio de cómo lucían las
ciudades en los dos siglos pasados. Mucho más lento es el
cambio en las ciudades intermedias pues, su condición de
aislamiento con relación a los dos polos de “concentración
bicefálica”: Quito y Guayaquil (CARRIÓN; VELARDE),
retrasaba cualquier tipo de influencia extranjera.
Inicialmente la vivienda en el sector urbano y rural era
financiada por sus propietarios desde el diseño hasta la
construcción, es decir, no existía una explícita política de
vivienda en el estado ecuatoriano. Alberto de Guzmán,
coordinador del Sistema de Incentivos para Vivienda, nos
aclara que “en la década de los 40 la seguridad social adopta
un rol protagónico en el financiamiento individual de las
viviendas y en el aparecimiento de programas de vivienda
para empleados. Así, las primeras urbanizaciones con casas
construidas para familias de menor ingreso, como es el caso
del barrio la Villaflora al sur de Quito”, constituyéndose el
Estado en promotor, planificador y constructor.
En el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS), se
implementan departamentos de planificación en donde se
diseñan tipologías de vivienda, que deberían ser aplicables
en todo el país. Inicialmente se plantean soluciones
de vivienda unifamiliar en hilera, que se denominan
“programas de vivienda”; posteriormente, el planteamiento
es vertical, es decir, edificios de departamentos llamados
“condominios” o “bloques multifamiliares”, en donde
las áreas de circulación horizontal–vertical, recreación y
Sector Inmobiliario | 19

Fotos: Avenida Patria /
Calle Sucre (Quito) / Trama
en la utilización de las molduras neoclásicas. Sin embargo,
se podría decir que la poca influencia estilística que existía,
sumada a los nuevos materiales y tecnologías constructivas,
dio como resultado un período de experimentación en la
arquitectura ecuatoriana. A esta época se la puede catalogar
como el inicio de transición hacia la corriente modernista.
estacionamiento son comunales. A principios de la década
de los 90, el sistema de financiamiento colapsó y se
suspendieron las operaciones de crédito hipotecario con el
IESS, lo que afectó a cientos de familias.
En 1994, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda
(Miduvi) formula la Política Nacional de Desarrollo
Urbano, Vivienda y Saneamiento Ambiental; el Estado
deja de ser promotor, planificador y constructor, para dar
paso a la intervención protagónica del sector privado,
tanto financiero como constructor. Actualmente el Estado
trabaja bajo la fórmula "ahorro + incentivo + crédito”.
Evolución de acuerdo al uso y tipo de
materia prima
Hasta principios del siglo XX, los cambios formales y
constructivos en arquitectura son mínimos, como la
introducción de los estilos "de moda" a nivel de fachada y
Esta arquitectura, caracterizada inicialmente por la
utilización del ladrillo y posteriormente revestido con
el mortero de hormigón, dio a los constructores nuevas
posibilidades arquitectónicas. Las construcciones alcanzan
alturas de hasta tres y cuatro pisos, desaparecen los aleros
en cubierta y, en su lugar el muro de ladrillo se desarrolla en
altura, ocultando la cubierta.
Se empieza a experimentar con el hierro y el hormigón
al fundir pequeñas losetas que cubren el borde de la
edificación, como recordando el alero. Se conserva la
misma tipología, pero pronto se improvisan espacios que
anteriormente no estaban concebidos, lo que origina la
adaptación de agregados que rompen y alteran la unidad
original de las edificaciones. Por motivo de subdivisiones,
muchas construcciones son fragmentadas y obtienen
diferenciaciones en fachada con el uso de color o texturas,
e interiormente se generan espacios forzados.
20 | Sector Inmobiliario

A partir de 1900, una serie de sucesos provocaron cambios
radicales a nivel político, social y económico. El Estado, en
todas sus esferas, se interesa por la modernización, lo que
se manifiesta en las nuevas instalaciones gubernamentales
(OLEAS,1994). En este contexto, de profundos cambios, se
adjudican las nuevas obras a varios arquitectos extranjeros a
los que se suman varios jóvenes profesionales que retornan
a nuestro país luego de haberse formado en el exterior
(Benavides,1995). Rápidamente se evidencia su formación
profesional y se manifiesta una arquitectura moderna en las
ciudades, en donde el acero, el hormigón y el vidrio son los
protagonistas de esta transformación. Siguiendo criterios
claramente racionalistas, las nuevas edificaciones reemplazan
a las viejas.
Se considera entonces, que la secuencia histórica particular
y dinámica de la arquitectura y construcción en nuestro país,
realiza su corte desde el momento en que la arquitectura
moderna, introducida en los años 40, manifiesta otra etapa
histórica del desarrollo urbano, con características opuestas
a las que se dieron en la ciudad antigua. En la actualidad,
se continúa usando el ladrillo, acero, hormigón y el vidrio
como principales materiales en la construcción; pero ahora,
a diferencia del periodo inicial, son de producción nacional
(ver gráfico 1).
Si bien es cierto que la producción nacional va en aumento,
las importaciones de materiales de construcción no han
disminuido. Los contenidos de materiales de importación son
casi iguales en la construcción formal como en la informal
y representan casi la mitad de los costos de materiales o un
tercio de los costos totales de construcción. Según el Banco
Central del Ecuador, Tendencia el año de Producción 2000 se Nacional construyeron, de
acuerdo
3
a
000
datos
000
de edificación proyectada en las ciudades de
Quito, Guayaquil
2 500 000
y Cuenca, 2 814 mil m2 de construcción; en
el año 2008:
2 000 000
6 219 mil m2. Las cifras denotan que la demanda
por materiales 1 500 000 de construcción requiere tanto de producción
Metros cúbicos
nacional 1 000 como 000 de importaciones (ver gráfico 2).
500 000
El precio del
0
metro cuadrado
Es importante tener claro que el costo del metro cuadrado
Año
de construcción (m2C) no es el mismo que el costo del
metro cuadrado de edificación (m2E); el primero implica
el proceso constructivo, y en el segundo está adicionado,
entre otros, el costo del terreno, que está determinado por
variables de plusvalía.
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
A partir de 1900,
ocurre en el país, una
serie de sucesos que
provocan cambios
radicales a nivel
político, social y
económico. El Estado,
en todas sus esferas,
se interesa, por la
modernización que
se manifiesta en las
nuevas instalaciones
gubernamentales.
Gráfico 1 Gráfico 2
Materiales de Construcción
3 000 000
Tendencia de Producción Nacional
1 200 000
Importaciones
Metros cúbicos
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
1991
1992
1993
1994
1995
Año
1996
1997
1998
1999
2000
Fuente: Estadísticas Banco Central del Ecuador
Dólares
1 000 000
800 000
600 000
400 000
200 000
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Fuente: Estadísticas Banco Central del Ecuador
Sector Inmobiliario | 21

Foto: Sur de Quito / Trama
En la última década, el precio del m2C ha experimentado una
tendencia de crecimiento sostenido por los "efectos económicos
de la construcción" (ZISS, 1980), que se componen de una
parte directa que se produce en la misma obra y otra indirecta
a través del uso de los materiales (ver gráfico 3).
La dinámica en el costo del metro cuadrado, depende:
• De la variación del precio: de los materiales con los
que se va a estructurar la edificación y la calidad de los
materiales para los acabados de la construcción.
• Del costo de la mano de obra, medido en rendimiento.
• Del costo de alquiler de equipo y maquinaria para la
construcción.
• A esto se suman las particularidades que presenta
cada planificación, por ejemplo, la topografía y calidad
del terreno, como el desbanque de tierra y/o el
mejoramiento de suelo.
Son entonces estas variables las que determinan el precio
del m2C. En enero del 2011 se presentó una variación
de 1,9% en el costo de materiales de construcción, y en
marzo del 2011 fue de 0.5% (BOLETÍN IEC, marzo 2011).
Es decir, en marzo los materiales de construcción bajaron
su precio, lo cual incide directamente en el precio del
m2C, que en el mes de febrero 2011 fue en promedio de
USD 499,71 (DOMUS, febrero 2011).
Principales sectores que han logrado más
desarrollo a nivel nacional
A partir de los datos con los que se cuenta, como los
publicados por el Banco Central del Ecuador en cuanto al
Producto Interno Bruto, los sectores con mayor desarrollo en
el país han sido: la industria manufacturera, la explotación
de minas y canteras, el comercio al por mayor y menor, la
agricultura y la construcción. Específicamente el sector de
la construcción ha logrado un buen desempeño a partir de
la dolarización, que propició un entorno de estabilidad para
22 | Sector Inmobiliario

Gráfico 3
Edificación Proyectada: Quito, Guayaquil y Cuenca
Valor Unitario por metro cuadrado en dólares
Años
Total Quito Guayaquil Cuenca
Total Residencial Total Residencial Total Residencial Total Residencial
1999 67 65 54 56 109 125 50 54
2000 75 67 53 49 120 128 71 63
2001 135 137 106 111 201 236 148 152
2002 165 158 118 115 275 347 125 128
2003 189 208 142 140 323 381 103 104
2004 205 199 167 169 296 303 121 124
2005 226 215 186 189 299 310 238 229
2006 226 229 190 190 262 271 269 259
2007 243 253 190 190 310 303 284 276
2008 243 254 190 190 328 373 210 206
Fuente: Estadísticas Banco Central del Ecuador
los inversionistas en general. Luego de la crisis financiera,
la inversión en bienes inmuebles se convirtió en la mejor
opción para salvaguardar el patrimonio familiar, lo que
dinamizó el sector. A ello debe agregarse el flujo de remesas
desde el exterior. Algunas estimaciones indican que el 60%
de estos recursos se destinan a la adquisición de vivienda.
Un factor que ha resultado decisivo para el sector, ha sido la
inversión del Gobierno Central. Esto, a través del Ministerio
de Desarrollo Urbano y Vivienda MIDUVI, del Banco
Ecuatoriano de la Vivienda BEV, del Banco del Pacífico, y
por supuesto del Banco del IESS, que han atendido a grupos
de diferentes estratos económicos, lo que ha incidido en el
funcionamiento de este sector. Solamente por medio de
bonos de vivienda entregados a partir de 2007, se generaron
hasta el año pasado, 220 594 soluciones habitacionales.
Por otro lado, si hace poco la oferta de viviendas superaba
precios de USD 60 000, ahora estos fluctúan entre
USD 25 000 y USD 35 000, tomando en consideración
que no por eso tiene que sacrificarse la calidad de las casas.
A ello se suma la inversión en obras de infraestructura.
Proyectos como los nuevos aeropuertos de Quito y
Guayaquil, y la trasformación de toda la infraestructura vial
del país, denotan el buen desempeño y trabajo del sector.
Considerando el Plan del Buen Vivir del Gobierno actual,
los sectores del país que se vienen fortaleciendo y que por
tanto tienen una buena proyección a futuro, tienen que ver
con salud, educación, alimentación, agua y vivienda, en el
contexto de lograr un mayor desarrollo para el país.
La expansión inmobiliaria en las principales
ciudades del país
Desde el período del boom petrolero en el país, las
inversiones se priorizaron en Quito y Guayaquil, cuya
manifestación física fue la infraestructura vial y nuevos
desarrollos urbanos realizados para la clase media y
alta, así como la aparición de barrios precarios, dada la
importante migración rural – urbana hacia estas ciudades.
Un factor relevante es la población contenida en ellas.
Guayaquil, Quito y Cuenca, representan en conjunto, el
35% de la población total del país (16%, 15%, y 3,5%,
Sector Inmobiliario | 23

espectivamente). Así mismo, en conjunto poseen el 46%
de la población urbana del país, lo que evidencia un nivel de
urbanización por encima de las ciudades restantes.
Por otro lado, la mayor concentración de la riqueza se da
en las áreas urbanas, situación que permite adquirir una
vivienda dentro del mercado formal, dentro de ciertas
restricciones. No obstante, tal concentración de la riqueza,
resulta desigual al interior de las ciudades, lo que da lugar
a un mercado informal de vivienda, estimado en 53% para
Quito y 56% para Guayaquil, en el que también el Estado
ha venido trabajando a través de los gobiernos municipales.
En este sentido, dada la dificultad de acceso a este bien
por parte de los sectores populares, se han emprendido
proyectos como los mencionados anteriormente, los
bonos, por ejemplo, en los que hay grandes sumas
de dinero invertidas, con lo que se ha impulsado
el sector inmobiliario.
Lastimosamente, los beneficios del sector se concentran
en estas ciudades dadas sus características como polos
de desarrollo, aunque otras se vienen incorporando a su
dinamismo, como Manabí y Loja, por ejemplo. Cuenca,
difiere de Quito y Guayaquil en cuanto al impulso que ha
tenido en esta rama dada la migración de sus habitantes.
En términos de densidad de la vivienda, esta es mayor
en Pichincha y Azuay (1,29 y 1,09 respectivamente),
mientras que Pichincha y Tungurahua, registran la mayor
densidad en cuanto a la superficie construida.
En referencia
a la expansión
inmobiliaria, Cuenca
es una de las ciudades
que difiere de Quito y
Guayaquil en cuanto
al impulso que ha
tenido en esta rama
dada la migración de
sus habitantes. En
ese sentido Cuenca
representa el 3.5%
de la población total
del país.
24 | Sector Inmobiliario

Historia del mercado inmobiliario en la
ciudad capital
El boom petrolero marcó un importante hito contemporáneo
en el mercado inmobiliario del Ecuador. A finales de la
década de los 70, el panorama del sector de la construcción
caminaba demasiado lento, tenía un lastre bastante
grande y escaseaba el capital nacional activo para realizar
proyectos de vivienda.
En esos años llegaron al país, un grupo de arquitectos
chilenos interesados en invertir y comprar tierras para
emprender planes habitacionales. El principal motivo para
la expansión inmobiliaria en Quito fue la presión motivada
por la carencia de viviendas, la posibilidad de crédito y la
consecución de inversiones extranjeras.
El trabajo de los profesionales de la construcción estuvo
encaminado fundamentalmente a la clase media y
media alta. Los expertos se enfocaron en este nivel
socioeconómico para iniciar la planificación de un proyecto
que dio como resultado, según Rómulo Moya, Gerente de
Trama, uno de los barrios más importantes de Quito desde
el punto de vista espacial y arquitectónico de calidad: la
Granja, ubicado frente a la iglesia La Dolorosa.
El arquitecto que estuvo a cargo de la obra fue Sergio Larrain
García Moreno, uno de los precursores del modernismo
en Chile (sobrino-nieto de Gabriel García Moreno, ex
Presidente de la República) en colaboración de Ernesto
Guevara Dávalos, arquitecto ecuatoriano que años más
tarde ocuparía algunos cargos en la Junta de la Vivienda.
En principio, La Granja estuvo concebida para la población
de escasos recursos. Sin embargo, ante limitaciones
municipales del tipo de vivienda para el sector, los
constructores acordaron con la señora María Augusta
Urrutia, creadora de la Fundación Mariana de Jesús, a la que
ella había donado esos terrenos, construir en esa propiedad
vivienda para clase media y posteriormente, realizar el
barrio obrero en la Hacienda Solanda. La Presidenta de
la Fundación, una mujer muy relacionada con la Iglesia,
-dueña de tierras al sur y norte de la ciudad- donó a esta
los terrenos de la Hacienda Solanda para realizar el barrio
obrero con las ganancias que se obtuvieran de la venta de
las casas de La Granja.
Esta iniciativa se acogió al Plan Jones, una ordenanza
reguladora de planificación que se creó en 1945 y cuya
oficina de planificación fue reactivada en 1967 con
mayores precisiones de extensión urbana y densidades. En
el documento formal del primer Plan se recomendó separar
áreas para el futuro desarrollo de la ciudad.
Funcionalmente, el plan dividió a la ciudad en tres
principales zonas de actividad: vivienda, trabajo y
recreación; y recomendó la diferenciación espacial de
los usos del suelo, la generación de centros urbanos de
equipamiento especializados, una red vial más racional, y la
necesidad de espacio recreativo suficiente. En ese sentido,
se promovió a la zona sur de Quito para que se convirtiera
en un sector industrial. Por tal razón, se empezó a edificar
en esa zona y no en el centro de la ciudad, viviendas de
interés social a menor costo, con el fin de evitar el problema
de la circulación.
La construcción del barrio fue un proyecto exitoso
destinado a albergar a varias familias obreras que tenían
problemas de movilización; con esta iniciativa habitacional
los trabajadores podían estar más cerca de sus hogares y
disfrutar de más tiempo con sus allegados. Este es uno
de los ejemplos de lotizaciones y de emprendimientos
urbanísticos que beneficiaron de sobremanera a la
comunidad.
Es en ese escenario que la inversión extranjera acaparó
la atención del sector inmobiliario que no contaba con
Sector Inmobiliario | 25

Uno de los barrios
más importantes de
Quito desde el punto
de vista espacial y
arquitectónico de
calidad es La Granja,
ubicado frente a la
iglesia La Dolorosa.
En principio este
sector estuvo
concebido para la
población de escasos
recursos.
Foto: Casa de los 7 Patios
el financiamiento necesario para construir y sirvió para
brindar una solución más amplia para la vivienda. En ese
período ya se había construido el barrio de Santa Anita y
una serie de conjuntos y casas en el sur, en especial algunos
emprendimientos habitacionales estatales.
Para esa época el Centro Histórico estaba tugurizado, es
decir, la densidad ocupacional en cada una de las viviendas
era altísima (si una casa tenía 10 habitaciones, cada una
estaba ocupada por diferentes familias), originando un
hacinamiento total. En esta zona se hicieron algunas
modificaciones como en la Casa de los Siete Patios, ubicada
en la calle Rocafuerte e Imbabura en el barrio de San
Roque, un sector denso y complejo en el que convivieron
–desde la segunda mitad de este siglo- las viviendas, los
abastos y el comercio.
En 1976, el Municipio de Quito adquirió la casa con el fin de
recobrar todo su valor histórico, social y arquitectónico. En
1991, la Dirección de Planificación inició la rehabilitación
de este inmueble para convertirlo en vivienda social. Esta
obra tuvo un costo aproximado de 700 millones de sucres
financiado en su totalidad por la Junta de Andalucía.
En esta coyuntura ya se contaba con capital del Estado
destinado para vivienda. Los promotores inmobiliarios
volvieron al escenario constructor -gracias a la creación
de la Junta de la Vivienda que se sumaba al Banco de la
Vivienda y al Instituto de Seguridad Social-, con el objetivo
de dar respiro a ciertos sectores de la urbe. El Municipio de
Quito también intervino en la generación de nuevos barrios
en el sur. Para lograr su cometido, planificó simposios y
congresos con técnicos extranjeros y nacionales; el colegio
de Arquitectos se sumó a la iniciativa y organizó la Bienal
de Arquitectura con el fin de generar ideas y nuevos
emprendimientos con recursos locales. En este período,
se destaca la participación más planificada y notoria de
empresas ecuatorianas.
26 | Sector Inmobiliario

El sector del Centro Histórico comenzó a descomprimirse,
a diferencia de otras áreas del norte, en donde se observó
soluciones poco usuales: las parejas que se casaban vivían
junto con los padres y construían su primer departamento en
la planta baja o en la parte de atrás de las casas. En muchos
casos, las personas acostumbraban a vivir los primeros años
de matrimonio en una especie de guachimanía ampliada.
Era común, también, la construcción de una casa y de un
departamento para arrendar.
El crecimiento de la capital fue tan grande que, en 30 años,
se manifestó en la expansión de la ciudad, cuya superficie
de 3 174 en 1956 alcanzó a 14 885 hectáreas en 1987,
según la Dirección de Planificación Municipal. En ese
tiempo, a mediados del siglo XX, la mayor distancia urbana
empezaba en las inmediaciones del aeropuerto.
Con la extensión de la ciudad, Quito se ha convertido en
un valle alargado de 50 km de largo y 5 km de ancho. Poco
a poco, las laderas de las montañas que rodean a la capital
se han ido transformando en urbanizaciones y conjuntos
habitacionales que acogen a cientos de familias.
En 1970, la avenida Occidental, concebida por Sixto Durán
Ballén, alcalde de la ciudad en esos años, era uno de los
límites de la ciudad. En un primer momento, el urbanista
tuvo la idea de hacer un túnel por el sector de La Chilena,
siguiendo el trazado de la calle Imbabura para empatarlo con
la calle Miraflores. Los estudios de factibilidad realizados
por una firma italiana, sugirieron la creación de una nueva
avenida que demarcara la ciudad. Fue el siguiente alcalde
el que terminó la obra en su totalidad. Una vez habilitada
la avenida, rápidamente la población rebasó el mandato
y fue expandiéndose enormemente hacia las faldas del
Pichincha, al Oeste.
El mismo panorama se vivió en la zona de la parte oriental de
Quito, de norte a sur. La idea de linealidad, que en principio
aparentaba tener la capital por su forma prolongada,
se perdió debido a la ocupación de extensas áreas para
viviendas que se asentaron en tierras relativamente planas
en el sur.
Quito es una ciudad como pocas en el mundo por su clima
y ubicación; una de sus principales características que se
recuerda de esos años, es que vivía encerrada en sí misma.
Las personas que habitaban en esta ciudad pensaban que el
espacio físico se había agotado y que no podían expandirse
en ninguna dirección. De pronto, en esos años, se encontró
como alternativa un nuevo lugar para vivir. Es así que se
avanzó hacia el Valle de los Chillos y Tumbaco que son
paralelos entre sí.
Esta liberación de la ciudad consolidada trasladó fuera
de ella a grandes grupos de clase media que ocuparon
los valles. Los municipios de la provincia optaron por un
crecimiento extensivo de baja densidad para el área de la
vivienda, en vez de trabajar en la idea de ocupar la menor
cantidad de espacio, con la posibilidad de cimentar edificios
de cuatro, cinco o seis pisos. En Chillogallo y en el barrio
San Carlos (al norte) se hizo algunos ensayos de edificar
bloques con la idea de densificar la ocupación del suelo,
pero prosperó la tesis de la extensión y baja densidad.
Desde hace muchos años se conocía a los valles de Los
Chillos y Tumbaco como abastecedores de alimentos a
Quito; con el tiempo, los territorios agrícolas se ocuparon
por la vivienda de baja densidad, lo que provocó que las
fronteras productivas fueran alejándose.
Este inconveniente no influyó solamente en el precio y en el
transporte de los productos sino que provocó la ampliación
y generación de nuevas rutas de circulación, produciéndose
conflictos en los nudos de encuentro en los bordes de la
ciudad, accesos entorpecidos por el caudal de tránsito y el
aumento del parque automotor.
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Foto: Cumbayá / Trama
Los valles se convirtieron en la extensión de la ciudad de
Quito, con proyectos habitacionales que se construyeron
poco a poco sin una planificación establecida. Una de las
particularidades de este lugar fue que primó la baja densidad
y la alta ocupación del suelo, no hubo una organización
destinada al emprendimiento de proyectos específicos
como el de ciudades satélites en lugares como Chillogallo,
Valle de los Chillos, Tumbaco y Cumbayá. -En la misma
época, en París, ya se había programado la creación de
ciudades satélites con la intervención del Estado francés
y el capital privado.Cada localidad tenía a su disposición,
además de los servicios básicos, educación, vivienda,
trabajo y salud, con un significativo número de personas
que se favorecían de las facilidades que otorgaban estas
metrópolis-.
La construcción de la vivienda en esta zona fue creciendo
espontáneamente con capitales otorgados por la Junta de la
Vivienda con ayuda del Instituto Ecuatoriano de Seguridad
Social (IESS). Este tipo de ocupación extensiva del suelo
fue provocando problemas en el tránsito de individuos
y transporte; se vio la necesidad de generar nuevas
infraestructuras y servicios que tuvieron que ser dotados
por el municipio. En ese aspecto, el crecimiento del sector
inmobiliario condujo a problemas de salud, educación,
trabajo y movilización.
En la actualidad, los nuevos edificios y construcciones en
altura se edifican en la misma matriz que estaba destinada
para el uso de la vivienda con distinta densidad provocando
problemas en la infraestructura de servicios y circulación.
A pesar de todos los esfuerzos que se han experimentado
en materia de vivienda, la problemática aún continúa. El
déficit habitacional sigue ascendiendo sin contar con los
medios necesarios para revertir la situación. A pesar de la
inversión de capitales externos que ingresan en el sector
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de la construcción, los proyectos que tienen mayor acogida
son los que están orientados a la vivienda de clase alta y
media alta, debido a que son inversiones de bajo riesgo y de
una rápida recuperación.
Expansión de la ciudad y planificación vial
En el Centro Histórico, la calle Guayaquil corría en sentido
norte y sur, la Chile en dirección este y oeste. Las vías de
esta zona no ocasionaban problemas de circulación porque
se conectaban perfectamente. Fuera de ese perímetro no
había ninguna ruta que conectara con las calles y avenidas
de la capital. Se comenta que el trabajo de empatar las vías
no se realizó por la presencia de quebradas. Sin embargo,
ese motivo no fue suficiente para que la iglesia del Sagrario
se levante encima de una quebrada. Quito está lleno de
fallas geológicas.
Dentro de la urbe, se consolidaron las avenidas principales
que se convirtieron en las ramificaciones de las existentes.
Para ese entonces, Quito llegaba hasta la Naciones Unidas
por el norte y hasta la Avenida América, por el oeste.
La Eloy Alfaro era de dos vías: una estaba pavimentada
mientras que la otra era un camino de tierra con un trayecto
que no llegaba a más de 10 o 15 cuadras.
Muchas de las avenidas de cuatro carriles que hoy usamos
tan tranquilamente, como si hubieran estado allí desde el
principio de los tiempos, tuvieron que ser ensanchadas. La
10 de Agosto, la 12 de Octubre y la 6 de Diciembre eran
callecitas largas y maltrechas que soportaban los pocos
carros que entraban y salían del Centro. La solución fue la
construcción de dos carriles adicionales en esas calles.
Las viviendas de Quito en un inicio
En la década de los 30, se construían viviendas por medio de
catálogos. Estos muestrarios eran trabajados por empresas
e ingenieros especializados en ese tipo de construcción.
Las personas podían elegir a su gusto si querían una
casa de tipo: lombarda, gótica o árabe. A principios de
siglo se observó este tipo de edificaciones en la mayoría
de viviendas. En el caso de la capital, la urbanización La
Mariscal fue uno de los primeros barrios que significó un
importante crecimiento hacia el norte. Hasta la fecha, este
es uno de los sectores que mantiene algunas casas con las
características propias de esa época.
El punto de quiebre se da a partir de 1935, año en que
se observan algunas construcciones que se alejan del
predominio de elementos neoclásicos y eclécticos, entre
ellas: Panadería Royal (1935) cuyos gestores fueron
alemanes; el Colegio Alemán (1935) obra de Augusto
Ridder y R. Buckner; Banco La Previsora (1937- 1939)
diseñado por la empresa norteamericana Hopkins y Dentz,
ejecutado por el ingeniero Eduardo Mena; Colegio Militar
Eloy Alfaro (1937); edificio Baca Hnos. (aprox. 1930).
Con el tiempo se fueron construyendo conjuntos
habitacionales de casas individuales. La expansión urbana
de Quito que conlleva la construcción de conjuntos
de viviendas lo hace omitiendo la ciudad; es decir, hay
conjuntos tapiados a manera de burbujas aisladas, que
tienen una conexión con la calle más próxima a nivel
urbano, interrumpiendo la continuidad del trazado urbano.
La ciudad no se ha desarrollado guardando un orden,
todo se ha volcado a las avenidas principales, las calles
secundarias son escasas, y no hay conectividad entre las
vías. Esto ha generado problemas graves en la urbe como
la transversalidad circulatoria (no se puede transitar
fluidamente de este a oeste).
Entre las obras de la década de los 60 se podrían citar
algunas que se consideran relevantes: Banco de Préstamos
(1962) y Banco Central del Ecuador (1968), ambas de
Ramiro Pérez; Facultad de Ingeniería, Teatro Politécnico
y Edificio Administrativo de la Escuela Politécnica
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Nacional (1965) de Oswaldo de la Torre; Contraloría
General del Estado (1965) de Andrés Chiriboga; Edificio
de Telecomunicaciones -centro histórico- (1966) de
Oscar Etwanick; Teatro Prometeo (1966); Condominios
Mañosca y Residencia Moreira (1967) de Rubén Moreira;
Residencia Freile (1968), de Camilo Villamar y Freddy
Páez, hoy derrocada; Edificio Benalcázar 1000 (1969) de
Fernando Flores, Fernando Najas y Alberto Rosero; Edificio
de La Previsora (1964), Premio Ornato en ese año, obra de
Jaime Dávalos; Iglesia de La Paz (1960), obra de Gilberto
Gatto Sobral; Embajada de los Estados Unidos (1961)
de V. Klim. También se construyeron varias residencias
particulares ubicadas en el sector de El Batán, Quito Tennis
y La Mariscal.
Las tres últimas décadas del siglo XX
En los años 70 se inició la construcción de viviendas con
hormigón. Esta importante iniciativa se plasmó en el
levantamiento de edificios emblemáticos del sector, siendo
los más destacados por sus características, el COFIEC,
considerado el mejor edificio de Quito. Según Paco Salazar,
experto en el sector inmobiliario, “ningún edificio de hoy
se puede comparar con éste, por la calidad arquitectónica
de espacio, materiales y el talento de los constructores que
imprimieron estética en su obra”; la Corporación Financiera
Nacional adquirió importancia con su edificio de la avenida
Patria; CIESPAL por su particular diseño y el Ministerio de
Agricultura por convertirse en un referente de la inversión
pública. En esos tiempos el Estado era uno de los principales
financiadores del desarrollo de la ciudad.
Una de las edificaciones más destacadas estuvo a cargo del
Grupo Wrigth, con la construcción del Centro Comercial
Iñaquito (CCI) en 1971, el cual empezó como un
proyecto pequeño con 10 locales comerciales. A partir de
Foto: Casa Brauer
Con el propósito
de optimizar el
espacio de suelo,
en Chillogallo y en
el barrio San Carlos
(al norte) se hizo
algunos ensayos de
edificar bloques con
la idea de densificar
la ocupación
del suelo, pero
prosperó la tesis de
la extensión y baja
densidad.
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entonces, todo el sector norte y sus alrededores tuvieron
un crecimiento paulatino, ya que este centro comercial
fue un imán que dinamizó la zona en lo cultural, social y
económico, y por ende impulsó el desarrollo inmobiliario
de esta zona.
Con el regreso a la democracia, en la década de los 80,
Ecuador se declaró sin recursos económicos; esta situación
originó una gestión pública incipiente lo que terminó
en una austeridad extrema, y que dio como resultado
un mercado sin actividad económica pública, y por
lo tanto deprimido. En este contexto se dejaron de construir
edificios emblemáticos. El último del Ministerio de Obras
Públicas por el sector de la Orellana.
Las instituciones gubernamentales empezaron a cimentar
estructuras de mala calidad que destruyeron la belleza
propia de la urbe. Se mal utilizó una de las principales
herramientas de crecimiento y prosperidad de la capital:
ubicación, vías, estacionamientos, servicios, jardines, etc.
El Municipio no obró como el organismo responsable
de manejar las tendencias estéticas de la ciudad, con
políticas y obras que estén a la altura de los estándares
inmobiliarios mundiales.
En este panorama se construyó el Centro Comercial El
Bosque en 1982, que replicó el modelo de desarrollo
urbano aplicado en Bogotá (Colombia) con la construcción
del Unicentro (1976), que tuvo la particularidad de que
a raíz de su edificación se inició la urbanización de las
zonas aledañas. En el caso de El Bosque, se inició el centro
comercial y después la construcción de la urbanización que
lleva el mismo nombre. En la década de los 90 se empieza a
desarrollar un nuevo panorama para los bancos privados que
se mantenían rezagados en el negocio de la construcción.
En esos años el sector obtiene la oportunidad de adquirir
préstamos en instituciones bancarias y financieras que
tenían la posibilidad de ofrecer un crédito para la edificación
de proyectos propios o cercanos. El acceso a los préstamos
era muy limitado debido a que se vivía una economía
con altos niveles de inflación y de inseguridad monetaria,
que no permitía que se prestara la moneda en un tiempo
superior a cinco años.
En Ecuador los bancos poco a poco abrieron su cartera
hipotecaria, impulsando de esta manera la construcción
de nuevos complejos comerciales como el Quicentro
Shopping y Mall El Jardín, entre otras edificaciones, que
dieron origen a la creación de un gran centro financiero y
de negocios que se desarrolló alrededor del parque de La
Carolina. De igual manera, en 1995 con la edificación del
Centro Comercial El Recreo, al Sur de la ciudad, ocurrió el
mismo fenómeno antes mencionado, ya que la plusvalía de
las urbanizaciones que rodearon esta obra se incrementó
notablemente.
Posteriormente para el año 2000, las financieras cosecharon
todos los logros y en ese aspecto, los bancos crearon
productos inmobiliarios para el sector; a su vez instauraron
sistemas de avalúos y evaluaciones, que determinaban a
quién hipotecaban y a quién no. Asimismo gravaron su
cartera, de manera que el mercado dentro de los bancos
creció, ayudando a la industria que años anteriores se
encontraba rezagada e imposibilitada de adquirir un crédito
hipotecario, para el acceso a la vivienda y proyectos de
gran alcance. En ese sentido, una de las construcciones de
mayor alcance se levantó al norte de Quito. El Condado
Shopping fue una muestra de la activación económica y
social que se ha desarrollado en ese sector. En el 2010 se
construyó el Quicentro Sur, el centro comercial más grande
del país, ubicado en la zona de Quitumbe en la zona sur
de la capital. Con la construcción de esta obra, se impactó
social, económica y urbanísticamente en el sector. Además,
ha contribuido a centralizar servicios al ubicarlos en un solo
lugar, y así evitar que las personas deban movilizarse a
otros puntos de la ciudad.
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