177 Michele Taruffo - Esade

Tribunamiento Civil en lo relativo al desahucio por impago de lasrentas, e introduce también determinadas medidas fiscalesrelacionadas con las sociedades cotizadas de inversión enel mercado inmobiliario y el Impuesto sobre la Renta de NoResidentes. La Ley de Arrendamientos Urbanos quedará modificadaen los siguientes aspectos fundamentales:El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad depactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, dentrode los límites del Título II de la Ley.La duración del arrendamiento, cuya prórroga obligatoriase reduce de cinco años a tres, y de tres a uno la duraciónde la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercadodel alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma,arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayorfacilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.La recuperación del inmueble por el arrendador, paradestinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos,que requiere que hubiera transcurrido al menos el primeraño de duración del contrato, sin necesidad de previsiónexpresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad alarrendamiento.La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contratoen cualquier momento, una vez que hayan transcurridoal menos seis meses y lo comunique al arrendador con unaantelación mínima de un mes. Se reconoce la posibilidad deque las partes puedan pactar una indemnización para el casode desistimiento.Publicidad registral. Los arrendamientos no inscritos nopodrán surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscribansu derecho. El tercer adquirente de una vivienda quereúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecariano podrá resultar perjudicado por la existencia deun arrendamiento no inscrito, tal como ya sucede en el casode arrendamientos de locales de negocio.La Ley de Enjuiciamiento Civil se modifica tambiénpara solucionar los aspectos que se han revelado problemáticosen la práctica tras las últimas reformas, y que hemosdestacado en el epígrafe anterior. Así, se vincula ellanzamiento a la falta de oposición del demandado de talmodo que si este no atendiere el requerimiento de pago ono compareciere para oponerse o allanarse, el juez dictaráauto dando por terminado el juicio y se producirá el lanzamiento,frente al sistema actual que impide señalar el lanzamientohasta que no se sabe si la vista se ha producido ono. Además, se prevé que la finalización de este proceso sea,no mediante decreto del secretario judicial, sino medianteauto o sentencia del juez, lo que permite tanto la condenaen costas como la inclusión de rentas impagadas hasta laefectiva puesta en posesión del inmueble. De igual modo,se simplifica la composición de la comisión judicial que ejecutalos lanzamientos para aumentar la capacidad operativade los juzgados.En cuanto a las sociedades anónimas cotizadas de inversiónen el mercado inmobiliario, se modifica su régimenjurídico, flexibilizando algunos de sus requisitos y estableciendouna tributación a tipo de gravamen del 0% respectode las rentas que proceden del desarrollo de su objeto socialy finalidad específica.En el Impuesto sobre la Renta de no Residentes semodifica la configuración del Gravamen Especial sobre BienesInmuebles de Entidades no Residentes, dejando sujetasa dicho gravamen exclusivamente a las entidades residentesen un país o territorio que tenga la consideración de paraísofiscal.ConclusiónTodas las modificaciones normativas en esta materia,tanto procesales como sustantivas, persiguen la misma finalidad:la dinamización del mercado del alquiler de viviendaspara dar respuesta a una necesidad social.Pero para que realmentetenga el efectoEl Proyecto reducedeseado y se logre unala duración de las verdadera agilizaciónprórrogas y prevéde los procesos arrendaticioses imperativoque el arrendatario mejorar aspectos parapueda desistirsu aplicación práctica.Transcurre un tiem-del contratopo excesivo entre latranscurridos al presentación de la demanday su admisión amenos seis mesestrámite, y el “caballo debatalla” sigue estandoen los actos de comunicación,respecto de losque deberían de adoptarse medidas de agilización concretas,porque, aunque se prevé la comunicación edictal que evitalas averiguaciones de domicilio, no siempre se realiza con laceleridad necesaria puesto que previamente deben intentarsetodas las notificaciones que prevé la LEC. Existen disfuncionesen la coordinación entre el servicio común de notificacionesy embargos y los juzgados, por lo que también seríanecesario el establecimiento de un protocolo único en estesentido unido a la mejora de los sistemas informáticos y losprogramas de gestión procesal. Gran parte de estos problemaspodrían resolverse con la efectiva creación y puesta enfuncionamiento de las oficinas de señalamiento inmediato.La agilización de los procesos judiciales debe resolverseponiendo a disposición de los ciudadanos los medios humanos,materiales y tecnológicos suficientes y no puede suplirsedicha carencia con la merma del derecho de defensa y otrasgarantías constitucionales, resultando imprescindibles a finde de garantizar una Justicia de calidad.18 iuris 1.ª octubre 2012