En Obra 169 - Diciembre 2017

MERCADO
un año y medio, y luego retomó niveles de aumento
similares.
¿Qué sucedió en ese período? No solo la economía
uruguaya se enfrió y esto implicó prácticamente un
congelamiento de los niveles de actividad económica.
Además, el tipo de cambio subió de manera brusca,
pasando de $ 25 a $ 32 en solo un año (+27%). Si se
analizan los precios de los inmuebles medidos en
unidades indexadas, la implicancia de los precios en la
dinámica de mercado queda en evidencia.
Entre febrero de 2015 e igual mes del año siguiente,
el precio de oferta del metro cuadrado en la capital subió
16,7%, pese a que en dólares los valores publicados
se mantenían sin cambios. Eso impactó directamente
sobre la capacidad de demanda de los hogares y el interés
de los inversores. No solo las familias uruguayas
estaban reticentes a convalidar precios tan altos –incluso
se generaron problemas de acceso al financiamiento,
vinculado a restricciones de ingreso exigidas por los
bancos– sino además, porque los períodos de repago
vinculados a inversiones inmobiliarias se hicieron más
largos.
Los alquileres no tuvieron un salto de precios
durante ese período. Lejos de eso, mantuvieron una
lenta pero sostenida tendencia a la desaceleración en
su ritmo de aumento interanual. Pasaron de subir 3,9%
en unidades indexadas a apenas 0,2%. Eso implicó que
cada seis meses de alquiler que se requerían a principios
de 2015 para recuperar una inversión en inmuebles,
un año después fuera necesario un mes más.
De ese modo, tanto el consumidor final que iba a
habitar la vivienda como el inversor que pretendía
ponerla en alquiler, se vieron fuertemente desincentivados
a la compra de inmuebles durante ese período. En
el fondo, la ilusión cambiaria llevó a que los precios de
compraventa se desalinearan respecto a los fundamentos
detrás del mercado inmobiliario.
¿Qué quiere decir esto? Que los alquileres se iban
ajustando a la dinámica salarial. Los ingresos de los
hogares siguieron subiendo en el período y eso se reflejaba
en los precios de los alquileres. Sin embargo, no
pasaba lo mismo con el precio de oferta de los inmuebles.
Los propietarios no estaban dispuestos a bajar sus
precios en dólares más allá de lo que pasara con la unidad
indexada o el salario de los uruguayos. El precio de
referencia en su cabeza a la hora de valuar su inmueble
–y la conveniencia o no de comprar o vender– estaba
asociado a la moneda estadounidense y eso generó una
resistencia psicológica a la baja, asociada a una falsa
percepción de que se estaba perdiendo dinero cuando
en realidad, medido de acuerdo a los fundamentos del
mercado, se estaba ganando o en el peor de los casos,
manteniendo el valor invertido.
A partir de marzo de 2016, el dólar empezó a ceder
terreno. Al mismo tiempo, la suba de precios al consumo
en moneda doméstica hizo caer rápidamente los
precios de oferta de los inmuebles medidos en unidades
indexadas, hasta que en setiembre del año pasado,
se detuvo esa caída. ¿Qué sucedió en ese momento? Los
precios de oferta de los inmuebles se encontraron con
la trayectoria que había tenido a lo largo del último año
y medio los precios de los alquileres y ahí se quedaron,
subiendo prácticamente a la par.
Es así que los precios de los arrendamientos funcionaron
como un ancla para los valores de oferta.
Mientras que estos dos permanecieron disociados
–entre marzo de 2015 y setiembre del año pasado–, el
mercado de compraventas sufrió una fuerte contracción.
La demanda no estaba dispuesta a comprar a los
precios que la oferta requería. De hecho, los operadores
del mercado resaltaban que los negocios que efectivamente
se realizaban eran aquellos en los cuales a los
propietarios les urgía desprenderse de su inmueble y
terminaban bajando el precio durante la negociación
con los interesados.
Todo esto tiene sentido. El mercado de alquileres es
más flexible y refleja mejor los fundamentos detrás de
la formación de precios. No solo porque es un mercado
más dinámico sino además porque los precios están
expresados en moneda local y eso evita que el tipo de
cambio enmascare procesos de desvalorización o aumentos
de precios y vuelva ciegos a los operadores.
El mercado inmobiliario acumula un año entero en
el cual los precios de oferta de los inmuebles acompañan
la trayectoria de los alquileres. Esta es una muy
buena señal de salud y estabilidad para el mercado
local, lo cual propicia la toma de decisiones por parte
de los compradores y por lo tanto, augura un buen
volumen de negocios al menos durante los próximos
meses.
Precio de oferta de inmuebles en dólares
Fuente ENIA
Precio de oferta de inmuebles y alquileres en unidades
indexadas
Fuente ENIA
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