Rakennustyyppikohtainen korjaustarpeen arviointi ... - Kunnat.net

Eero Nippala, Terttu Vainio, Harri Nuuttila 

Rakennustyyppikohtainen 

peruskorjaustarpeen arviointi 

kuntien rakennuksissa 

ISBN 952-213-112-1 

2006

TEKIJÄT 

Eero Nippala 

Terttu Vainio 

Harri Nuuttila 

1. painos 

ISBN 952-213-112-1 

© Suomen Kuntaliitto 

Helsinki 2006 

Suomen Kuntaliitto 

Toinen linja 14 

PL 200 

00101 Helsinki 

Puh. (09) 7711 

Faksi (09) 771 2291 

www.kunnat.net

Tiivistelmä 

Kunkor-malli on tuotettu auttamaan kuntia rakennuksiin sitoutuneen omaisuuden 

hallinnassa ja siihen liittyvässä operatiivisessa ja strategisessa päätöksenteossa. 

Malli itsessään on saatavissa käyttöön ilmaiseksi Kuntaliitosta. Malliin voidaan 

alustaa valmiiksi lähtötiedot (rakennuskanta) joko kunnan omasta tietojärjestelmästä 

tai Väestörekisterikeskuksen rakennusrekisteristä ja laskea perustulokset. 

Mallin perustulostuksia ovat: 

1. Mikäli malliin alustetaan lähtötiedot rakennusrekisteristä, perustuloksena saadaan 

rakennuskannan ikärakenne tehdyt luvanvaraiset peruskorjaukset huomioituna. 

Tarkasteluyksikkönä on bruttoala. 

2. Kunnan rakennuskannan tämän hetkinen korjausvastuu eli uushinnan 

(100 %) ja teknisen nykyarvon erotus. Tarkastelut on tehty euroissa. 

3. Kunnan rakennuskannan korjausvelka eli kohtuullisen kunnon (75 % uushinnasta) 

ja nykyarvon erotus. Tarkastelut on tehty euroissa. 

4. Kunnan rakennuskannan peruskorjausrahoituksen tarve vuosittainen, jotta 

kanta pysyy nykyisessä kunnossa ja korjausvelka lyhennettäisiin pois 10 vuodessa. 

Mallin perustulostuksia voidaan käyttää mm. 

1. Peruskorjausrahoituksen pitkäjänteiseen suunnitteluun. 

2. Tukena tilastrategioiden laatimisessa ja niiden kustannusvaikutusten arvioinnissa. 

3. Rakennusten korjaustarpeiden analysoinnissa ja kohteiden keskinäisessä vertailussa. 

4. Pääomavastikkeen määrittämisessä. 

5. Vertailu- ja tarkistuslaskelmiin. 

Projektissa laadittiin laskelmat 7 pilottikunnalle. Kuntien tuloksissa näkyy monia 

mielenkiintoisia piirteitä. Esimerkiksi rakennusten ikäjakaumat eroavat toistaan. 

Kokkolassa rakennuskannan tekninen ikä (peruskorjaukset huomioituna) on erilainen 

kuin useimmissa muissa kunnissa. Orimattilassa terveystoimenrakennusten 

peruskorjaustarve olisi suhteessa koko maan tasoon huomattavan suuri, mutta sosiaalitoimenrakennukset 

hyvässä kunnossa. Jyväskylän maalaiskunnassa peruskorjausten 

rahoitustarve saattaisi olla itse asiassa pienempi kuin maassa keskimäärin. 

Mallin tulosten ja kuntien tulosten vertailussa tuli ilmi se, että enemmän kuin 

kuntien välillä, eroja suhtautumisessa peruskorjaamiseen on talotyyppien kesken. 

Malli antoi systemaattisesti enemmän peruskorjaustarvetta sosiaalitoimen rakennuksille, 

mitä kunnat niihin itse ovat viime vuosina sijoittaneet peruskorjausrahoi- 

3

4 

tusta. Toinen merkille pantava seikka on se, että malli on nimenomaan työkalu. 

VTT laati laskelmat samoilla strategioilla kaikille kunnille ja kuntien kaikille rakennuksille. 

Tämä menettely tuotti joissakin tapauksissa korjaustarvetta yli tarpeen, 

koska kaikkia vanhoja rakennuksia ei tulla korjaamaan nykyiseen käyttötarkoitukseensa. 

Mallilla laadittiin laskelmat koko maan tasolle erikseen kuntien omistamille rakennuksille 

(16,3 milj. m 2 ) ja kuntayhtymien omistamille rakennuksille (3,4 milj. 

m 2 ). Ennusteen laatimista varten koko maan tasolle laadittiin myös uudistuotanto- 

ja poistumaennusteet. Kuntien rakennuskannan peruskorjausennusteissa näkyy 

selvästi uudisrakentamisen historia. Kuntien rakentamisessa erottuu vilkkaita 

rakentamisen jaksoja mm. 1960-luvulta (kuntayhtymien sosiaalitoimen rakennukset) 

ja 1970-luvulta (terveystoimen rakennukset). 1960-luvun rakennukset on 

teorian perusteella joko korjattu tai loppuun käytettyjä, joten niissä ei enää korjaustarve 

kasva. 1970-luvulla rakennettu kanta sen sijaan on tulossa kaikkein vilkkaimman 

korjaustoiminnan piiriin. Kunnat ovat rakentaneet vilkkaasti omia sosiaalitoimen 

rakennuksia 1975–1995. Tämän kannan peruskorjaustarve onkin kasvamassa 

kaikkein eniten. Opetusrakennusten uudisrakentaminen on vähentynyt 

vuosikymmenten ajan, vanhoja rakennuksia on korjattu vilkkaasti. Peruskorjaustarve 

pysyy edelleen korkeana mutta kasvu maltillisena. Rakennuskannan ja peruskorjausrahoituksen 

tulevaisuuden ennusteet on koottu oheiseen taulukoon. 

Korostettakoon, että tässä projektissa oli tutkimuskohteena kuntien ja kuntayhtymien 

muutamien rakennustyyppien peruskorjaustarve. Tämä on vain osa kuntien 

rakennusten korjaustoimintaa. Rakennuksissa tehdään paljon myös muuta korjaustoimintaa 

kuten vuosikorjauksia, kunnossapitokorjauksia ja huoltokorjauksia.

Alkusanat 

“Peruskorjaus- ja kunnossapitotarpeen arviointimenetelmien parantaminen, kosteusja 

homevaurioiden laajuus, ehkäisy ja toimenpiteet kuntien terveys-, sosiaali- ja opetustoimen 

rakennuskannassa” on Kuntaliiton organisoima tutkimushanke, jonka se 

toteutti yhdessä vastuuministeriöiden ja pilottikuntien kanssa. Hankkeesta valmistui 

seuraavat raportit: 

1. Kuntien rakennuskanta 2005 

2. Rakennustyyppikohtainen peruskorjaustarpeen arviointi kuntien rakennuksissa 

(tämä raportti, tekijöinä Eero Nippala Tampereen ammattikorkeakoulusta, 

Terttu Vainio ja Harri Nuuttila VTT:ltä) 

3. Kosteus- ja homeongelmien määrä ja syyt kuntien rakennuksissa 2005 

4. Kosteus- ja homeongelmien havaitseminen, korjaus ja ehkäisy kuntien rakennuksissa 

5. Kuntien rakennusten hallinta, ylläpito ja peruskorjaaminen Ruotsissa ja Norjassa 

Edellä mainitut raportit ovat saatavissa Internetistä sivulta http://www.kunnat.net/ 

k_peruslistasivu.asp?path=1;29;356;61485;42528;42530. Sivu löytyy myös osoitteesta 

http://www.kunnat.net/toimitilat, kohdasta 6. Korjaus ja kunnossapito. 

Projekti koostui neljästä osaprojektista: 

A. Kuntien rakennusten peruskorjaustarpeen arviointi lähtien rakennustyyppikohtaisista 

tiedoista. KUNKOR-laskentamallin teko. Mallia käytetään kuntien ja kuntayhtymien 

sekä valtionosuusviranomaisten arvioihin seuraavan 5–10 vuoden 

peruskorjausten rahoitustarpeesta. Lähtökohdaksi selvitettiin kuntien julkisten 

rakennusten määrä rakennus- ja huoneistorekisterin mukaan. 

B. Kosteus- ja homevaurioiden määrä ja syyt kuntien opetustoimen sekä ja sosiaali- 

ja terveydenhuollon rakennuskannassa vuonna 2005. 

C. Kokemukset kosteusja homevaurioiden havaitsemisesta, sisäilmaselvityksistä ja 

prosesseista sekä ehdotukset tilanteen korjaamiseksi 

D. Ruotsin ja Norjan kuntien rakennusten hallinta, ylläpito ja peruskorjaaminen 

Projektin johtajana ja johtoryhmän puheenjohtajana toimi Jorma Ruokojoki 

(Kuntaliitto). Johtoryhmän muut jäsenet edustivat rahoittajia: Reino Tapaninen 

(opetushallitus), Olli Saarsalmi (sosiaali- ja terveysministeriö), Raimo Ahokas (ympäristöministeriö), 

Anja Leinonen (ympäristöministeriö), Ismo Aalto (Helsinki), 

Esa Komulainen (Kajaani), Jouko Kätevä (Kokkola), Ritva Lappalainen (Jyväskylän 

maalaiskunta), Keijo Kiiski (Orimattila vuoden 2005 loppuun), Jarmo Koskinen 

(Orimattila) Leena Pirttilä (Lahti), Jouni Arola (Lahti), Jarmo Hulkko (Jyväskylä 

vuoden 2005 loppuun) ja Olli Salmela (Jyväskylä). Lisäksi johtoryhmään 

kuului asiantuntijajäsen Aimo Timonen (Senaattikiinteistöt). 

5

Sisällysluettelo 

Tiivistelmä __________________________________________________ 3 

Alkusanat ___________________________________________________ 5 

Käsitteet ____________________________________________________ 8 

1 Johdanto ______________________________________________ 10 

Tausta ________________________________________________ 10 

Tavoite ________________________________________________ 11 

Rajaukset ______________________________________________ 11 

2 Kuntien terveys-, sosiaali- ja opetustoimen rakennukset __________ 12 

3 Korjaustarpeen laskentamallin teoria ________________________ 22 

Yleiset lähtökohdat_______________________________________ 22 

Tarkoituksenmukaisen näkökulman valinta ____________________ 22 

Rakennuksen korjaustarpeen määrittäminen ___________________ 23 

4 Kunkor-laskentamalli ____________________________________ 25 

Muuttujat ja laskentakaava _________________________________ 25 

Mallin tekninen toteutus __________________________________ 28 

Laskentamallin käyttö ____________________________________ 32 

5 Peruskorjaustarpeen arviointi ______________________________ 33 

Kaikkien kuntien rakennusten peruskorjaustarve ________________ 33 

Kuntayhtymien rakennusten peruskorjaustarve _________________ 38 

Yksittäisen kunnan rakennusten peruskorjaustarve 

(Jyväskylän maalaiskunta) _________________________________ 42 

6 Yhteenveto_____________________________________________ 45 

Lähdeluettelo________________________________________________ 48 

Liite A. Pilottikuntien laskelmat _________________________________ 49 

7

8 

Käsitteet 

Rakennuksen käyttötarkoituksella tarkoitetaan Tilastokeskuksen käyttämää talonrakennusten 

käyttötarkoitusluokitusta. Mikäli rakennuksessa on useita eri käyttöön 

tarkoitettuja tiloja, käyttötarkoitusluokka on se, mihin käyttöön on osoitettu 

eniten tiloja. 

Alkuperäinen rakennusvuosi tarkoittaa ajallisesti ensimmäisen rakennusvaiheen 

valmistumispäivää. Laajennusosien valmistumispäivät näkyvät peruskorjauspäivämäärinä. 

Rakennuksen bruttoalaan lasketaan mukaan kaikkien kerrostasojen pinta-alat rakennuksen 

ulkomittojen mukaan. Bruttoalaan lasketaan mukaan myös kylmät 

pinta-alat. Bruttoala kuvaa rakennuksen kokonaislaajuutta mukaan lukien rakennusosien 

pinta-alat eli sisäseinien ja ulkoseinien peittämät osuudet kerrosalasta. 

Uushinnalla tarkoitetaan tässä raportissa tarkastelukohteita kooltaan vastaavien, 

mutta laatu- ja varustetasoltaan uuden veroisten rakennusten arvonlisäverottomia 

rakennuskustannuksia (tavoitehintoja), jotka sisältävät työmaakatteen. Ne eivät 

sisällä tontin hintaa eivätkä vesi-, viemäri-, sähkö- tietoliikenne- ja kaapeliliittymiä. 

Korjausvastuu syntyy rakennuksen kulumisesta, vanhenemisesta ja vaurioitumisesta. 

Sen oletetaan tässä laskentamallissa kertyvän lineaarisesti ajan funktiona. Korjausvastuuta 

kertyy vain oletetulta rakennuksen tekniseltä iältä. Teknisellä iällä 

tarkoitetaan aikaväliä, jolloin rakennuksen kuluvat osat tulevat loppuun käytetyiksi. 

Tekninen ikä vaihtelee rakennustyypin, rakennusmateriaalien ja käyttötarkoituksen 

mukaan. Korjausvastuu on se rahamäärä, joka rakennuskantaan tulisi investoida, 

jotta se saataisiin uutta vastaavaan kuntoon (100 % uushinnasta). Vertaa 

korjausvelan määritelmään. 

Osa rakennusosista on muihin rakennusosiin verrattuna niin pitkäikäisiä, että ne 

voidaan tulkita kulumattomiksi osiksi. Kulumattomien osien kustannusosuus 

vaihtelee esimerkiksi rakennuksen runkoratkaisun ja käytettyjen rakennusmateriaalien 

sekä maantieteellisen sijainnin mukaan. Kulumattomien rakennusosien 

osuudeksi on tässä mallissa valittu Helsingin kaupungin käyttämä 30 %. 

Rakennuksen tekninen nykyarvo saadaan vähentämällä rakennuskustannuksista 

korjausvastuu eli iästä ja kulumisesta aiheutuva arvon aleneminen. 

Korjausvelka on se rahamäärä, mikä rakennuskantaan tulisi investoida, jotta se 

saataisiin kohtuulliseen kuntoon. Tässä raportissa kohtuullinen kunto on 75 % 

uushinnasta.

Peruskorjausrahoituksen tarve = korjausvastuu (euro) x korjausvastuukerroin. 

Korjausvastuukerroin on hankekohtainen (1,2…1,4). Peruskorjausrahoituksen 

tarve on korjausvastuukertoimen verran suurempi kuin uudisrakentamisen kustannusten 

perusteella laskettu korjausvastuu. 

Peruskorjauksilla tarkoitetaan merkittäviä investointeja, joilla korjataan kuluneita 

rakennusosia tai -järjestelmiä. Peruskorjaukset vähentävät korjausvastuuta ja nostavat 

rakennuksen nykyarvoa. 

Kansantalouden käsite kiinteän pääoman bruttoarvo tai bruttopääomakanta on 

tarkasteluhetkellä käytössä olevien kiinteiden varojen arvo, arvotettuna ‘uutta vastaavin’ 

hinnoin, iästä ja todellisesta kunnosta riippumatta. Muodostetaan menneiden 

investointien kumuloituneesta arvosta vähennettynä kumuloituneella poistumalla. 

Pääomakustannukset ovat kiinteistöön sidotun pääoman kustannukset, jotka 

koostuvat korosta, korjausvastikkeesta ja maanvuokrasta. Korjausvastikkeella rahoitetaan 

peruskorjaukset. Pääomakustannukset katetaan pääomavuokralla. 

9

1 Johdanto 

Taus aus austa aus ta 

10 

Kuntien ja kuntayhtymien korjaus- ja kunnossapitotöihin osoittamat määrärahat 

suhteessa ylläpidettävään rakennuskantaan vaihtelevat melkoisesti. Pääsääntöisesti 

kuntien peruskorjaus- ja kunnossapitomäärärahat ovat laskeneet viime vuosina 

johtuen kuntien kireästä taloudesta. Samaan aikaan rakennusten korjausvastuu on 

kasvanut rakennusten ikääntymisen johdosta. Rakenteiden ikääntymisestä ja käytöstä 

syntyvien korjaustarpeiden lisäksi korjauskustannuksia aiheuttavat rakennuksiin 

kohdistuvat toiminnalliset vaatimukset. Sekä kuntien tilahallinnoilla että valtionosuusviranomaisilla 

on yhteisenä intressinä saada tietoa tulevan peruskorjaustarpeen 

suuruudesta 5–10 vuoden aikajänteellä. 

Kuntien tilahallinto on voitu järjestää joko hajautettuna hallintokunnille, jaettuna 

hallintokuntien ja tilakeskuksen kesken tai keskitettynä tilakeskukselle. Yleisenä 

suuntauksena on tilahallinnon keskittäminen kunnan yhteiseen tilakeskukseen, 

jolla hallintokunnat ovat vuokralaisina. Sisäiseen tilavuokraan on tässä tapauksessa 

pystyttävä arvioimaan sekä ylläpitovuokra että pääomavuokra. 

Kuntien rakennuskannan korjaukset voidaan jakaa käyttömenoista suoritettaviin 

huolto-, kunnossapito- ja vuosikorjauksiin ja investointimenoista suoritettaviin 

peruskorjauksiin tai perusparannuksiin. Korjauksia ei kuitenkaan toteuteta säntillisesti 

tämän jaon mukaisina, vaan käytännössä kunnossapitokorjauksiin ja vuosikorjauksiin 

voi sisältyä peruskorjaustoimenpiteitä ja vastaavasti peruskorjauksiin 

kunnossapitoa. 

Kuntien peruskorjauspanostuksia ei pystytä erottamaan kuntien taloustilastoista, 

koska investoinnit käsitellään kokonaisuutena, joka sisältää sekä uusinvestoinnit 

että korjausinvestoinnit. Korjausinvestointien osuus investoinneista on joissakin 

kunnissa lähes 100 % ja muuttovoittokunnissa vain muutamia kymmeniä prosentteja. 

Kuntien peruskorjaustoiminnan toteutuneen historian selvittäminen on työläs 

tehtävä, kuten on myös sen huomioon ottaminen tulevia peruskorjaustarpeita arvioitaessa.

Tavoit oit oite oit 

Ra Rajauk Ra jauk jaukse jauk se set se 

Tavoitteena on ollut: 

• kehittää atk-ohjelma, jolla voidaan mahdollisimman pienellä määrällä lähtötietoja 

arvioida yhtenäisen julkisten rakennusten ryhmän (yli 10 rakennusta) peruskorjaustarve 

seuraavan 10 vuoden kuluessa 

• laatia testilaskelmat muutamalle kunnalle ja verrata mallin antamia tuloksia 

kuntien omiin arviointeihin 

• laskea kehitetyllä mallilla kuntien ja kuntayhtymien julkisten rakennusten peruskorjausten 

määrä vuoteen 2015 rakennustyypeittäin rakennus- ja huoneistorekisterin 

rakennuskantatietoihin pohjautuen 

Peruskorjausten osalta tarkastellaan vain terveys-, sosiaali- ja opetustoimen rakennuksia 

jaettuna erikseen kuntien ja kuntayhtymien omistamiin rakennuksiin. 

Käyttötarkoitusrajaus pudottaa tarkasteluista pois muut kuntien omistamat rakennukset 

kuten hallinto- ja kokoontumisrakennukset. Ulkopuolelle jäävät myös 

muiden kuin kuntien (esim. valtion) vastaavaan käyttöön tarkoitetut rakennukset 

sekä tilat, joissa kunnat ovat vuokralaisina. Mukaan ei myöskään lasketa kiinteistöyhtiöissä 

sijaitsevia tiloja, jotka ovat kuntien omistuksessa mutta kiinteistöyhtiön 

nimiin rekisteröitynä. 

Kysymyksessä on suurten rakennusmassojen tarkasteluun kehitetty laskentamalli, 

jossa ei mennä rakennusosa- tai rakennuskohtaisiin tarkasteluihin. Malli ei sovellu 

kiinteistöjen arviointiin, koska se ei ota huomioon paikallista markkinatilannetta 

tai suhdanteiden vaikutusta. Käsittelyn kohteena olevat rakennukset ovat luonteeltaan 

sellaisia, joille ei ole saatavissa markkinahintaa eikä viitekohteita, koska niitä 

myydään vain poikkeustapauksissa. 

11

2 Kuntien terveys-, sosiaali- ja opetustoimen 

rakennukset 

12 

Väestörekisterikeskuksen väestötietojärjestelmästä poimittiin kesäkuussa 2005 

kohdekohtaiset tiedot kaikista niistä rakennuksista, joiden omistajaksi oli poimintahetkellä 

merkitty kunta, kuntayhtymä (vaihtoehto 10) tai kunnan liikelaitos 

(vaihtoehto 7). Kuntien omistamia tiloja olisi myös vaihtoehtojen 04, 06, 13 ja 14 

sisällä. Näitä ei otettu mukaan poimintaan. 

Taulukko 1. Huoneisto- ja rakennusrekisterin omistajaluokitus. 

01 yksityinen maatalousyrittäjä 

02 yksityinen henkilö / perikunta 

03 asunto Oy, asunto-osuuskunta 

04 kiinteistö Oy (osan omistaa kunta) 

05 yksityinen yritys 

06 valtio tai kuntaenemmistöinen yritys (osan omistaa kunta) 

07 07 k kkunnan 

k unnan liik liik liikelait liik liikelait 

elait elaitos elaitos 

os (k (kun (k (kun 

un unta un ta omis omistaa omis taa kaikki) 

kaikki) 

08 valtion liikelaitos 

09 pankki tai vakuutuslaitos 

10 10 k kkun 

k un unta, unta, 

ta, k kkun 

kk 

un un unta un ta tayh ta yh yhtymä yh tymä (k (kun (k un unta un ta omis omistaa omis taa kaikki) 

kaikki) 

11 valtio 

12 sosiaaliturvarahasto 

13 uskonnollinen yhteisö, säätiö, puolue (osan omistaa kunta) 

14 muu (osan omistaa kunta) 

Väestötietojärjestelmässä kohteille on annettu tieto käytössäolotilanteesta. Aineistosta 

poistettiin kohteet, joiden käytössäolotilanne luokkien 6–9 mukainen (taulukko 

2). Mukana ovat käytössäolotiedoltaan 1–5 sekä 10-11 merkityt kohteet. 

Projektin aikana selvitettiin, missä käytössä 10 ja 11 vaihtoehtoihin koodatut rakennukset 

olivat [1]. Selvityksen mukaan rakennuksista 90–95 % oli normaalissa, 

käyttötarkoituksen mukaisessa käytössä ja kuuluisivat oikeasti luokkaan 2. 

Tiedot on poimittu rekisteristä ja käsitelty tässä yhteydessä rakennuksen käyttötarkoitusluokan 

mukaan ryhmiteltynä. Käyttötarkoitusluokka määräytyy sen mukaan, 

mitä tiloja kerrosalalla mitattuna on eniten. Kuntien rakennuksissa tuotetaan 

usein monia eri palveluita. Tämä olisi voitu huomioida käyttämällä rakennuskannan 

sijasta toimitilakantaa. Poiminnat kyseisestä rekisteristä olisivat kuitenkin 

tulleet hinnakkaiksi, koska tietueita olisi tullut paljon. Tiedot olisivat kuitenkin

olleet epäluotettavia, koska toimitilarekisteriä ei ole päivitetty vuoden 1990 jälkeen. 

Taulukko 2. Rakennusten käytössäolotilanteen luokitus (x = mukana tarkastelussa). 

01 asunto x 

02 toimitila x 

03 loma-asuminen-asuminen x 

04 muu tilapäinen asuminen x 

05 tyhjillään 

06 purettu uudisrakennus 

07 puretettu muu syy 

08 tuhoutunut 

09 ränsistynyt hylätty 

x 

10 käytöstä ei tietoa x 

11 muu x 

Mukana ukana mal mallis mal lis lissa lis 

Virallisten tilastojen mukaisesti luokitellut rakennukset jaoteltiin tutkimusta varten 

terveystoimen, sosiaalitoimen ja opetustoimen rakennuksiksi. Kokomaassa 

kuntien ja kuntayhtymien hallinnassa on tarkastelun kohteena olevia rakennuksia 

yhteensä lähes 12 000 kpl, 20 miljoonaa neliötä ja 80 miljoonaa kuutiota. Rakennuksista 

63 % on opetustoimen, 21 % terveystoimen ja 16 % sosiaalitoimen. 

Kunnat omistavat rakennuksista 83 % ja kuntayhtymät 17 % (taulukko 3). 

Sosiaalitoimen rakennuksissa on kaksi pääkäyttötarkoitusta: vanhainkodeiksi luokitellut 

rakennukset ja päiväkodit. Nämä rakennukset ovat yleensä kuntien rakennuksia 

(94 prosenttisesti). Muita sosiaalitoimenrakennuksia omistavat kuntayhtymät 

jonkin verran (6 %). Kuntien sosiaalitoimen rakennusten keski-ikä on vain 32 

vuotta ja niistä vain 40 prosenttiin on tehty ainakin yksi luvanvarainen peruskorjaus. 

Kuntayhtymien rakennusten keski-ikä on 39 vuotta ja niistä on peruskorjattu 

32 %. Sosiaalitoimen rakennuksista piirretty graafi visualisoi selkeästi sen, että 

näiden rakennusten peruskorjausten määrät ovat voimakkaasti kasvamassa lähivuosina 

(kuvat 1A ja 1B). 

Terveystoimen rakennuksissa on kolme samansuuruista ryhmää: yleensä kuntayhtymien 

omistamat keskussairaalat ja muut sairaalat (51 % rakennuksista) sekä 

yleensä kuntien omassa hallinnassa olevat terveyskeskukset (49 % rakennuksista). 

Kuntien terveystoimenrakennusten keski-ikä on noin 38 vuotta ja niistä on luvanvaraisesti 

korjattu 64 %. Kuntayhtymien rakennusten keski-ikä on 40 vuotta ja 

niistä on peruskorjattu (tehty ainakin 1 luvanvarainen korjaus) 73 prosenttia kerrosalasta 

(kuvat 2A ja 2B). 

Opetustoimen rakennuksista suurin osa (91 %) on kuntien omia peruskouluja ja 

lukioita. Toinen suuri ryhmä ovat yleensä kuntayhtymien omistamat ammatilliset 

oppilaitokset (9 %). Opetustoimen rakennukset ovat kuntien rakennuskannasta 

kaikkein vanhinta, keski-ikä 40 vuotta. Niistä peruskorjattujen osuus on 62 %. 

Kuntayhtymien opetusrakennusten keski-ikä jää 34 vuoteen ja peruskorjattujen 

osuus 65 % (kuvat 3A ja 3B). 

13

14 

Taulukko 3. Terveys-, sosiaali- ja opetustoimen rakennuskantaLähde: Väestörekisterikeskus, 

VTT.

450 

400 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

a. -49 

b. 50-54 

Kuntien sosiaalitoimen rakennukset 

c. 55-59 

d. 60-64 

Kuntien rakennukset 3120 000 m2 

keski-ikä 32 vuotta 

kerrosala 1000 m 2 peruskorjauslupa haettu 

e. 65-69 

f. 70-74 

g. 75-79 

h. 80-84 

Kuntien sosiaalitoimen rakennukset 

Rakennusvuosi Kpl Tilavuus Kerrosala kerrosalasta peruskorjatut 

1 000 m 3 

1 000 m 2 

% % 

a. -49 498 1 177 310 10 % 60 % 

b. 50-54 156 598 174 6 % 59 % 

c. 55-59 135 658 192 6 % 84 % 

d. 60-64 164 642 189 6 % 75 % 

e. 65-69 193 793 239 8 % 73 % 

f. 70-74 196 625 183 6 % 54 % 

g. 75-79 349 1 086 315 10 % 47 % 

h. 80-84 403 1 382 385 12 % 38 % 

i. 85-89 432 1 439 394 13 % 16 % 

j. 90-94 391 1 232 337 11 % 13 % 

k. 95-99 157 509 136 4 % 10 % 

l. 00-04 169 509 128 4 % 1 % 

m. 05-09 8 16 4 0 % 0 % 

n. ei tietoa 174 489 136 4 % 0 % 

yhteensä 3 425 11 155 3 122 100 % 40 % 

Lähde: VRK 5/2005 Kuntien omistamat rakennukset, VTT 

Käytössöolotilanne: 01-05, 10-11 

i. 85-89 

j. 90-94 

k. 95-99 

l. 00-04 

m. 05-09 

n. ei tietoa 

Kuva 1A. Kuntien omistamien sosiaalitoimen rakennusten määrä, ikärakenne ja 

rakennusrekisterin mukaan peruskorjattujen rakennusten osuus (sininen viiva) 

ikäluokittain. 

15

16 

50 

45 

40 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

a. -49 

Kuntayhtymien sosiaalitoimen rakennukset 

kerrosala 1000 m 2 

b. 50-54 

c. 55-59 

d. 60-64 

kuntayhtymien yhteensä 200 000 m2 


e. 65-69 

f. 70-74 

g. 75-79 

h. 80-84 

i. 85-89 

Kuntayhtymien sosiaalitoimen rakennukset 

Rakennusvuosi Kpl Tilavuus Kerrosala Kerrosalasta Peruskorjatut 

1 000 m 3 

1 000 m 2 

% % 

a. -49 24 71 22 11 % 53 % 

b. 50-54 15 68 19 9 % 31 % 

c. 55-59 6 15 4 2 % 0 % 

d. 60-64 15 57 15 7 % 48 % 

e. 65-69 47 159 47 24 % 43 % 

f. 70-74 24 94 30 15 % 10 % 

g. 75-79 17 54 17 9 % 53 % 

h. 80-84 11 34 9 5 % 4 % 

i. 85-89 16 30 9 4 % 35 % 

j. 90-94 3 35 9 5 % 0 % 

k. 95-99 0 0 0 0 % 0 % 

l. 00-04 3 8 2 1 % 0 % 

m. 05-09 1 1 0 0 % 0 % 

n. ei tietoa 24 56 16 8 % 0 % 

yhteensä 206 683 200 100 % 32 % 

Lähde: VRK 5/2005 Kuntayhtymien omistamat rakennukset, VTT 


j. 90-94 

peruskorjauslupa haettu 

k. 95-99 

l. 00-04 

m. 05-09 

n. ei tietoa 

Kuva 1B. Kuntayhtymien omistamien sosiaalitoimen rakennusten määrä, ikärakenne 

ja rakennusrekisterin mukaan peruskorjattujen rakennusten osuus (sininen 

viiva) ikäluokittain.

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

Kuntien Terveystoimen terveystoimen rakennukset 





Terveystoimen rakennukset 


1 000 m 3 

1 000 m 2 

% % 

a. -49 221 1 211 331 17 % 76 % 

b. 50-54 94 354 95 5 % 80 % 

c. 55-59 67 378 111 6 % 85 % 

d. 60-64 82 492 133 7 % 84 % 

e. 65-69 95 539 159 8 % 75 % 

f. 70-74 56 508 167 9 % 61 % 

g. 75-79 108 948 296 15 % 73 % 

h. 80-84 104 1 084 312 16 % 67 % 

i. 85-89 65 371 98 5 % 39 % 

j. 90-94 48 415 99 5 % 39 % 

k. 95-99 14 155 37 2 % 7 % 

l. 00-04 15 74 17 1 % 0 % 

m. 05-09 0 0 0 0 % 0 % 

n. ei tietoa 50 386 102 5 % 0 % 

yhteensä 1 019 6 916 1 956 100 % 63 % 




a. a. -49 -49 

b. b. 50-54 50-54 

c. c. 55-59 55-59 

d. d. 60-64 60-64 

e. e. 65-69 65-69 

f. f. 70-74 70-74 

g. g. 75-79 75-79 

h. h. 80-84 80-84 

i. i. 85-89 85-89 

j. j. 90-94 90-94 

k. k. 95-99 95-99 

l. l. 00-04 00-04 

m. m. 05-09 05-09 

n. n. ei ei tietoa tietoa 

Kuva 2A. Kuntien omistamien terveystoimen rakennusten määrä, ikärakenne ja 



17

18 

500 

450 

400 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

Kuntayhtymien terveystoimen rakennukset 

a. -49 

b. 50-54 

kuntayhtymien omistamat yhteensä 2080 000 m2 



c. 55-59 

d. 60-64 

e. 65-69 

f. 70-74 

g. 75-79 

h. 80-84 

i. 85-89 

Terveystoimen rakennukset 


1 000 m 3 

1 000 m 2 

% % 

a. -49 114 1 265 383 18 % 78 % 

b. 50-54 36 432 155 7 % 69 % 

c. 55-59 26 249 93 4 % 90 % 

d. 60-64 33 370 116 6 % 71 % 

e. 65-69 45 724 200 10 % 94 % 

f. 70-74 19 266 61 3 % 93 % 

g. 75-79 72 1 267 443 21 % 89 % 

h. 80-84 56 1 040 281 14 % 66 % 

i. 85-89 43 331 85 4 % 68 % 

j. 90-94 35 370 84 4 % 54 % 

k. 95-99 3 21 4 0 % 0 % 

l. 00-04 7 191 36 2 % 6 % 

m. 05-09 0 0 0 0 % 0 % 

n. ei tietoa 30 262 134 6 % 0 % 

yhteensä 519 6 789 2 075 100 % 73 % 



j. 90-94 


k. 95-99 

l. 00-04 

m. 05-09 

n. ei tietoa 

Kuva 2B. Kuntayhtymien omistamien terveystoimen rakennusten määrä, ikärakenne 



1 800 

1 600 

1 400 

1 200 

1 000 

800 

600 

400 

200 

0 

a. -49 

b. 50-54 

Kuntien opetustoimen rakennukset 

c. 55-59 

d. 60-64 




e. 65-69 

f. 70-74 

g. 75-79 

Kuntien opetustoimen rakennukset 

Rakennusvuosi Kpl Tilavuus Kerrosala kerrosalasta peruskorjatut 

1 000 m 3 

1 000 m 2 

% % 

a. -49 1 810 9 172 1 648 15 % 76 % 

b. 50-54 703 4 517 1 133 10 % 70 % 

c. 55-59 801 5 655 1 424 13 % 74 % 

d. 60-64 488 4 316 1 154 10 % 78 % 

e. 65-69 418 4 740 1 240 11 % 74 % 

f. 70-74 289 2 791 718 6 % 73 % 

g. 75-79 353 3 841 954 8 % 66 % 

h. 80-84 353 3 148 733 7 % 57 % 

i. 85-89 272 2 839 618 5 % 39 % 

j. 90-94 198 1 915 419 4 % 24 % 

k. 95-99 141 1 086 238 2 % 31 % 

l. 00-04 207 1 737 362 3 % 8 % 

m. 05-09 4 33 6 0 % 0 % 

n. ei tietoa 371 2 720 602 5 % 0 % 

yhteensä 6 408 48 510 11 252 100 % 61 % 



h. 80-84 

i. 85-89 

j. 90-94 

Peruskorjauslupa haettu 

k. 95-99 

l. 00-04 

m. 05-09 

n. ei tietoa 

Kuva 3A. Kuntien omistamien opetustoimen rakennusten määrä, ikärakenne ja 



19

20 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

a. -49 

Kuntayhtymien opetustoimen rakennukset 

b. 50-54 

c. 55-59 

d. 60-64 

kuntayhtymien yhteensä 1170 000 m2 



e. 65-69 

f. 70-74 

g. 75-79 

h. 80-84 

i. 85-89 

Kuntayhtymien opetustoimen rakennukset 


1 000 m 3 

1 000 m 2 

% % 

a. -49 30 179 46 4 % 81 % 

b. 50-54 12 288 66 6 % 97 % 

c. 55-59 23 364 90 8 % 74 % 

d. 60-64 30 487 130 11 % 87 % 

e. 65-69 45 700 173 15 % 89 % 

f. 70-74 42 586 138 12 % 92 % 

g. 75-79 34 415 131 11 % 71 % 

h. 80-84 43 483 123 11 % 69 % 

i. 85-89 30 405 76 6 % 30 % 

j. 90-94 25 325 65 6 % 35 % 

k. 95-99 7 52 11 1 % 0 % 

l. 00-04 11 136 30 3 % 0 % 

m. 05-09 0 0 0 0 % 0 % 

n. ei tietoa 33 419 88 8 % 0 % 

yhteensä 365 4 839 1 166 100 % 65 % 



j. 90-94 


k. 95-99 

l. 00-04 

m. 05-09 

n. ei tietoa 

Kuva 3B. Kuntayhtymien omistamien opetustoimen rakennusten määrä, ikärakenne 



Kansantalouden tilinpidon mukaan kuntien bruttopääoman arvo ilman asuntoja 

on noin 75 miljardia euroa [4]. Tästä pääomaerästä puolet on sidottu terveys-, 

sosiaali- ja opetustoimen rakennuksiin. Rakennusomaisuuden hallintaan ja sen 

hoitamiseen tulee suhtautua vakavasti, sillä tämä on instrumentti tiloissa tuotettavien 

palvelujen laadun ja tuottavuuden parantamiseen. 

Kuntien bruttopääoma yht. 75 mrd. euroa 

Lähde: Kansantalouden tilinpito / bruttopääomakanta 

Infrarakenteet 

Koneet, laitteet 

kuljetusvälineet 

28 % 

Muut toimitilat 

6% 

16 % 

50 % 

Terveys-, sosiaali- ja 

opetustoimen 

rakennukset 

Kuva 4. Kuntien kiinteä bruttopääoma vuonna 2004 kansantalouden tilinpidon 

mukaan. Valtaosa kuntien asunnoista on yhtiöitetty eikä niitä tästä syystä sisällytetä 

paikallishallinnon pääomaan vaan ne ovat osa kiinteistötoimintaan kuuluvan 

asumisen toimialan pääomaa. 

21

3 Korjaustarpeen laskentamallin teoria 

Yleise Yleiset Yleise t läh lähtök läh tök tökohda tök ohda ohdat ohda 

22 

Rakennuksessa tekninen käyttöikä vaihtelee rakennusosien välillä. Myös rakennusosien 

kesken käyttöikä vaihtelee riippuen kunnossapidon laadusta ja ympäristöolosuhteista. 

Rakennuksen ja rakennusosien tekninen vanheneminen on mallinnettavissa 

ja peruskorjaustarve laskettavissa teknisen nykyarvon tai teknisen arvon aleneman 

perusteella. Keskimääräinen teknisen arvon alenema on toimistorakennuksissa 

ja terveysasemilla 2–4 % vuodessa ja päiväkodeissa 1,5–3 % vuodessa. Tätä 

kautta laskettuna rakennuksen tekninen elinkaari on toimitiloissa 25–50 vuotta ja 

päiväkodeissa 35–60 vuotta. 

Taloudellinen käyttöikä riippuu siitä, miten kauan rakennusosaa on taloudellisesti 

järkevää pitää käytössä. Teknisen kehityksen vuoksi mm. automaatio-, valvonta- ja 

tietojärjestelmien taloudellinen käyttöikä on paljon lyhyempi kuin komponenttien 

tekninen käyttöikä. 

Toiminnallinen vanheneminen tarkoittaa sitä, että tilan käyttökelpoisuuden säilyttämiseksi 

joudutaan korjaamaan rakennusosia, joilla on teknistä ja taloudellista 

käyttöikää jäljellä tai jopa purkamaan koko rakennus. Toiminnalliseen vanhenemiseen 

rinnastettava ilmiö on sijainnillinen vanheneminen, joka johtuu ympäröivässä 

yhteiskunnassa tapahtuvista muutoksista. Kuntien rakennuskannassa sijainnista 

johtuvaa vanhenemista tapahtuu, kun joltakin alueelta loppuvat päiväkoti- tai 

kouluikäiset lapset tai opetustoiminta keskitetään suurempiin yksikköihin. 

Teknisessä viitekehyksessä rakennuksen arvo alkaa laskea heti kohteen valmistuttua, 

aluksi hitaasti mutta ajan kuluessa kiihtyen sitä mukaa kun rakennusosien 

käyttöikä alkaa umpeutua. Teknisen arvon alenemaa kuvataan parabolisella käyrällä. 

Koska tiettyjen rakennusosien tekninen käyttöikä on hyvin pitkä (pohjarakenteet, 

perustukset, runko) oletetaan, että niiden tekninen arvo säilyy eli on kulumaton. 

Rakennuksen uushinnasta näiden kulumattomien rakennusosien osuus on 

20–30 %. 

Tark ark arkoituk ark oituk oituksenmukaisen oituksenmukaisen 

senmukaisen näkök näkökulman näkök näkök ulman v vvalin 

v valin 

alin alinta alin ta 

Valitako tekninen, taloudellinen vai toiminnallinen näkökulma, riippuu ollaanko 

rakennuksella käymässä kauppaa vai omistamassa sitä. Ostajien päätöksenteossa 

rakennuksen ikä ja kunto eli tekninen arvo ei aina näytä korreloivan rakennuksen 

taloudellisen arvon kanssa. Tämä ilmiö näkyy erityisen selvästi asuntomarkkinoilla, 

missä remonttia kaipaavista vanhoista asunnoista ollaan valmiita maksamaan 

uuden asunnon hinta. Toimitilojen hinnat korreloivat paremmin teknisen arvon

kanssa, koska yleensä hinta määräytyy kohteen sijainnin ja tilan palvelukyvyn eli 

toiminnallisen arvon kanssa. Halutuimmat eli toimivimmat kohteet ovat yleensä 

uusia. 

Kunnat ovat hankkineet tai rakentaneet rakennuksia peruspalveluiden tuottamista 

varten ja niiden hoitaminen on tapahtunut ylläpidon näkökulmasta, jolloin on 

korjattu viat sitä mukaan kuin niitä on ilmaantunut. Ylläpitoajattelun lisäksi tulisi 

kuitenkin ottaa huomioon kunnan rooli merkittävän rakennusmassan omistajana 

ja sekä palvelujen tarjoajana suurelle joukolle käyttäjiä. 

Kuntien olisi luotava omistamilleen rakennuksille strategiat, joissa niitä tarkastellaan 

kriittisesti. Rakennuskohtaisesti valitaan, onko 

• kohde perusparannettava 

• perusparannettava ja myytävä 

• peruskorjattava 

• ei toimenpiteitä, myytävä 

• ei toimenpiteitä, käytetään loppuun ja puretaan 

• puretaan heti. 

Tilastrategian keskeisiä lähtökohtia ovat tilojen sopivuus palvelujen tuottamiseen, 

rakennuksen nykyarvo, korjausvastuu- ja velka. 

Rak Rakennuk 

Rak Rakennuk 

ennuk ennuksen ennuk sen k kkorjaus 

k korjaus 

orjaus orjaustarpeen orjaus tarpeen määrit määrit määrittäminen 

määrit määrit täminen 

Rakennusten arvona on tapana käyttää kirjanpitoarvoa, joka lasketaan poistamalla 

hankinta-hintainen arvo tasapoistoin nollaan. Kirjanpitoarvo on tästä syystä alhainen 

verrattuna rakennuksen käyttö- eli tekniseen nykyarvoon koska se ei huomioi 

pitkäikäisten rakenteiden arvoa. 

Rakennuskannan teknisen nykyarvon laskenta lähtien rakennusten todellisesta 

kunnosta ja palvelukyvystä vaatii työläitä tutkimuksia ja vahvaa asiantuntemusta. 

Ilman kohdekohtaisia kuntoarvioita ja kuntotutkimuksia päästään vain karkeaan 

arvioon teknisestä kunnosta. Pienissä kunnissa tehtävä on mahdollinen ja niissä on 

mahdollista päästä kiinni kuntien rakennusten todelliseen korjaustarpeeseen. Suurissa 

kunnissa tai koko maan tasolla on tyydyttävä laskennallisiin tietoihin. 

Monissa kunnissa on käytössä Haahtelan kiinteistötieto-järjestelmä, jonka tietokantoihin 

voidaan syöttää runsaasti yksityiskohtaista tietoa rakenteista, rakennuksen 

käytöstä, siihen tehdyistä korjaustoimenpiteistä. 

Kiinteistötieto-järjestelmän avulla voidaan: 

• inventoida tilat ja niiden käyttö 

• asettaa tilojen käytöstä aiheutuvat kustannus- ja menekkitavoitteet 

• määrittää tila-/huoneistokohtaisesti minimituottovaatimus 

• koota kiinteistöjen toteutuneet menot ja tulot 

• tutkia tiloihin tehtävien korjauksien, investointien tai sopimuksien vaikutus 

kiinteistön talouteen sekä tuottovaatimukseen 

• ylläpitää omaisuusrekisteriä 

• hoitaa huoneistojen sisäinen ja ulkoinen vuokraus 

• laatia kiinteistönpidon vuosibudjetit. 

23

24 

Järjestelmä on järeä työkalu, jonka ylläpito ja käyttö vaativat sekä ajallista resurssia 

että osaamista [3]. 

Helsingin kaupunki on kehittänyt omaa päätöksentekoaan tukemaan keveämmän, 

kohdekohtaisen laskentaohjelman, jolla se laskee rakennusten korjausvastuut. Helsingin 

mallissa näkökulma on taloudellinen [4]. 

Kunkor C osassa [5] on esitetty puhtaasti teknisestä näkökulmasta, kohdekohtaisesti 

korjaustarvetta käsittelevä, VTT:llä Oulussa kehitetty laskentamalli. Siinä 

päätetään kohdekohtaisesti tulevien vuosien peruskorjaustoimenpiteet, malli laskee 

toimenpiteille hinnat ja jakaa ne tarkasteltaville vuosille sekä osoittaa ne kohteiden 

pääomavuokraksi. 

Kohdekohtaiseen omaisuuden hallintaan on kehittänyt työkalun myös Trellum 

Consulting Oy [6]. Trellum Tilainfo tuottaa laskennallisesti tietoa kohteiden korjausvelasta, 

vuokrista, ylläpitokustannuksista sekä tilojen käytön tehokkuudesta.

4 Kunkor-laskentamalli 

Edellisessä kappaleessa mainitut mallit on suunniteltu rakennuskohtaiseen korjaustarpeen 

analysointiin. Kunkor-projektissa ei ollut tavoitteena kehittää kohdekohtaiseen 

tarkasteluun kilpailevaa mallia, vaan työkalu, jolla voidaan käsitellä 

kerralla isompi joukko rakennuksia. Koko maan kaikkien kuntien terveys-, sosiaali- 

ja opetustoimen rakennusten peruskorjaustarpeen arviointi olisi mahdoton tehtävä 

lähtien kohdekohtaisista tiedoista. Kunkor-mallin filosofia on lainattu Helsingin 

kaupungin korjausvastuumallista ja kustannustiedot Haahtelan kustannustietojärjestelmästä 

[9]. 

Muut uut uuttuja uut tuja tujat tuja t ja ja lask lasken lask en entakaa en takaa takaava takaa 

Muuttuvat arvot 

Tarkastelun kohteena olevan rakennuskannan (rakennusryhmän) laajuus- ja ominaisuustiedot 

poimitaan Rakennus- ja huoneistorekisteristä tai kunnan omasta 

tietokannasta. Tarvittavia lähtötietoja ovat: 

• rakennusten käyttötarkoitus 

• valmistumisvuosi 

• kerrosala 

• peruskorjausten ajankohta ja kustannukset. 

Peruskorjaukset on otettava huomioon, koska ne vähentävät korjausvastuuta ja 

nostavat rakennusten nykyarvoa. Myös jaksottaiset merkittävät korjaukset voidaan 

ottaa huomioon, mikäli ne katsotaan rakennusten nykyarvoa kohottaviksi investoinneiksi. 

Sen sijaan vähäisiä vuosi- ja huoltokorjauksia ei laskennassa oteta huomioon. 

Rakennusten uushinta lasketaan laajuustiedoista bruttoneliöhintojen avulla. Hinnoittelu 

tehdään uusien kohteiden neliöhintojen perusteella, jolloin lähtökohtaisesti 

tähdätään tämän päivän laatutasoon ja teknologisiin ratkaisuihin. 

KUNKOR mallissa käytetään viitekustannuksina Haahtelan uudisrakentamisen tyyppikustannuksia. 

Ne ovat verottomia, joka on syytä huomioida lopullisten korjauskustannusten 

tarkasteluissa. Todelliset kustannukset poikkeavat viitekustannuksista 

myös kohdekohtaisten ratkaisujen, paikallisten rakentamisolosuhteiden tai poikkeavan 

markkinatilanteen takia. 

25

26 

Mallin vakiot 

Teknisen nykyarvon laskennassa arvo alenee iän funktion kuluvien rakennusosien 

kustannusosuuden verran. Kulumattomiksi rakennusosiksi katsotaan perustukset 

ja kantavat rakenteet. Kulumista esittävä kuvaaja on tästä syystä kaksiosainen: ensin 

aleneva ja saavutetun, valitun raja-arvon jälkeen vakio (katso kuva 5). 

Terveys-, sosiaali- ja opetustoimen rakennusten tekniseksi iäksi on valittu 35 vuotta 

ja kuluvien rakennusosien osuudeksi 70 % arvosta. Ne ovat samat kuin Helsingin 

kaupungin käyttämät arvot. 

Mallissa käytetään uushinnan laskemiseen uudisrakentamisen bruttoneliöhintoja. 

Koska rakennusosien korjaaminen on uudisrakentamisesta hintavampaa, on laskentamallissa 

nostettu uudiskustannuksia korjausvastuukertoimella (oletusarvo 

1,2). Kerroin sisältää korjaustyön hitaudesta ja lisätöistä (purkutyöt) johtuvat kustannuslisät. 

Kerroin ei sisällä hankekohtaisista erityispiirteistä johtuvia lisäkustannuksia. 

Laskentakaavat 

Yksittäisellä rakennuksella rakennuksen kulumisen on todettu olevan eksponentiaalisesti 

aleneva käyrä. Mikäli rakennusryhmässä halutaan noudattaa samaa tekniikkaa, 

on jokainen rakennus tai ainakin ikäluokka laskettava erikseen – myös 

peruskorjausten osalta. Tästä syystä rakennusryhmä-pohjaisessa laskennassa on 

käytettävä lineaarista arvon alenemaa. 

Oheisella laskentakaavalla saadaan selville rakennuksen korjausvastuun kehittyminen 

ajan funktiona. Esimerkiksi kun rakennuksen ikä on 15 vuotta, valittu tekninen 

käyttöikä 35 vuotta ja kuluva osa 70 %, saadaan kulumaa kuvaavaksi luvuksi 

30 % eli rakennukseen on muodostunut korjausvastuuta 30 % sen tavoitehinnoin 

lasketusta uushinnasta. 

Laskuesimerkki numeroin: 15/35 x 70% = 30 % 

Rakennuksen kuluminen tarkasteluvuoden aikana eli nykyarvon alenema (vuosikuluma) 

voidaan laskea samalla kaavalla. 

Rakennuksen uushinta euroina x korjausvastuu % = korjausvastuu euroina. 

Peruskorjausrahoituksen tarve euroina = korjausvastuu euroina x 1,2. Peruskorjaukset 

nostavat rakennuksen nykyarvoa.

Kuva 5. Rakennusryhmän teknisen arvon määritys Kunkor-mallissa (sovellettu 

Helsingin kaupungin käyttämää mallia [4]). 

Kuvassa 5 on kaavion yläpuolisessa osassa kuvattu rakennuksen uushinnan kehittymistä 

ajan funktiona. Alapuolinen kaavio kuvaa rakennuksen teknistä kulumista 

edellä esitetyn kaavan mukaan. 

Kulumista esittävässä kaaviossa on rasteroitu tavoitteeksi rakennuksen optimikunnon 

alue, jonka alaraja vastaa rakennuksen tyydyttävää kuntoa ja yläraja hyvää 

kuntoa. Rakennuksen omistaja itse määrittelee optimialueen sen mukaan, mitä 

pitää kunnon alarajana ja tavoitetasona palveluympäristölle. Tässä mallissa kohtuulliseksi 

tasoksi on asetettu 75 % uutta vastaavasta. Nykykunnon ja tavoitetason 

välistä erotusta kutsutaan korjausvelaksi. 

27

Mal al al allin al lin t ttekninen 

t ekninen t ttoteutus 

t eutus 

28 

KUNKOR malli on rakennettu excel-tiedostoksi, jossa on useita välilehtiä lähtötietotaulukoille, 

laskentataulukolle, tulostaulukolle ja -kuville (kuva 6). 

Kuva 6. Kunkor-mallin tiedostorakenne. 

Mallin lähtötiedot ovat: 

• Terveys-, sosiaali- ja opetustoimen rakennuskanta-taulukko (kohdekohtainen 

tietosisältö: sijaintikuntakoodi, talotyyppi, osoite, alkuperäinen valmistumisvuosi, 

peruskorjausvuodet, kerrosala, tilavuus. Rakennuskannan lähde voi olla 

väestörekisterikeskuksen rakennusrekisteri tai kunnan oma rakennusrekisteri. 

• Vastaavan rakennustyypin uudiskohteen bruttoneliöhinta eur/m 2 , (tyyppirakennuskustannus, 

Haahtelan kustannustietokirjasta). 

• Alueluokka tarvitaan rakennuksen nykyarvoa määriteltäessä sekä hoito ja huoltokustannustasoa 

määritettäessä. Malliin on sidottu kuntakohtaisesti kolmiportainen 

luokitus. Suurten kaupunkikeskusten ympäristökunnissa voi olla perusteltua 

muuttaa luokitus kolmosesta kakkoseksi. 

1. pääkaupunkiseutu 

2. muu kaupunki 

3. muu maa 

• Rakennuksen ylläpitostrategialle vaihtoehdot: 

1. parantava ylläpito eli tehdään tilamuutoksia ja varusteparannuksia jotka korottavat 

rakennuksen arvoa nykyisestä normaalitasosta 

2. ylläpitävä strategia eli perusparannetaan rakennus nykyistä uudisrakentamistasoa 

vastaavaksi (mallissa oletuksena)

3. heikkenevä strategia, tehdään vain osa korjauksista ja rakennuskanta rappeutuu 

4. rakennus odottaa purkua ja käytetään loppuun, ei perusparannusta. 

• Kohteisiin tehtyjen peruskorjausten kustannukset. 

Mallissa on valmiina kaikki muut lähtötiedot paitsi tehdyt peruskorjaukset. Nämä 

voi syöttää joko kohde-/hankekohtaisesti euroina kunkin rakennuksen kohdalle tai 

arvioida ne summana suoraan tulostaulukkoon. 

Brut Bruttoneliöhinna 

Brut oneliöhinna 

oneliöhinnat, oneliöhinna , , käyt käyttöikä, käyt töikä, k kkuluv 

k uluv uluva uluv a osuus 

osuus 

Hin Hin Hintojen Hin jen lähde: lähde: lähde: Haah Haahtela Haah ela 2004 2004 

Rak Rak Rakennuk Rak ennuk ennuksen ennuk sen uushin uushinta uushin ta 

Rak Raken- Rak enen-en Rak Raken- Rak enen-en 1 2 3 

nuk nuk nuksen nuk nuk sen nuk nuksen nuk nuksen 

sen PKS PKS muut muut muu 

muu 

käyttöikä, käyttöikä, kuluv uluv uluva uluv EUR/m2 EUR/m2 kaup kaup. kaup maa maa 

maa 

a osuus osuus osuus, osuus osuus , % % 

EUR/m2 EUR/m2 EUR/m2 

EUR/m2 

sosiaalitoimi 

221 Vanhainkodit 35 70 % 1470 1350 1210 

222 Lasten- ja koulukodit 35 70 % 1730 1590 1430 

223 Kehitysvammaisten 

hoitolaitokset 35 70 % 1730 1590 1430 

229 Muut huoltolaitosrakennukset 

35 70 % 1730 1590 1430 

231 Lasten päiväkodit 35 70 % 1730 1590 1430 

terveystoimi 

211 Keskussairaalat 35 70 % 1660 1520 1370 

213 Muut sairaalat 35 70 % 1660 1520 1370 

214 Terveyskeskukset 35 70 % 1660 1520 1370 

215 Terveydenhuollon 

erityislaitokset 35 70 % 1660 1520 1370 

219 Muut terveydenhuoltorakennukset 

35 70 % 1660 1520 1370 

opetustoimi 

511 Yleissivistävien oppilaitosten 

rakennukset 35 70 % 1610 1480 1330 

521 Ammatillisten oppilaitosten 

rakennukset 35 70 % 1610 1480 1330 

531 Korkeakoulurakennukset 35 70 % 1610 1480 1330 

532 Tutkimuslaitosrakennukset 

35 70 % 1610 1480 1330 

541 Työnantajien yms. 

opetusrakennukset 35 70 % 1610 1480 1330 

549 Muualla luokittelemattomat 

0petusrakennukset 35 70 % 1610 1480 1330 

29

30 

Rakennuksen ylläpitostrategia 

Korjausvastuukerroin 1,2 

1 parantava 2 ylläpitävä 3 heikkenevä 

% / 

korjausvastuu 

Ylläpitostrategialuokka 

% / 

korjausvastuu 

% / 

korjausvastuu 

4 purkua 

odottava 

% / 

korjausvastuu 

221 Vanhainkodit 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

222 Lasten- ja koulukodit 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

223 Kehitysvammaisten hoitolaitokset 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

229 Muut huoltolaitosrakennukset 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

231 Lasten päiväkodit 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

211 Keskussairaalat 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

213 Muut sairaalat 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

214 Terveyskeskukset 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

215 Terveydenhuollon erityislaitokset 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

219 Muut terveydenhuoltorakennukset 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

511 Yleissivistävien oppilaitosten rakennukset 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

521 Ammatillisten oppilaitosten rakennukset 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

531 Korkeakoulurakennukset 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

532 Tutkimuslaitosrakennukset 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

541 Työnantajien yms. opetusrakennukset 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

549 Muualla luokittelemattomat opetusrakennukset 120,0 % 100,0 % 80,0 % 0,0 % 

Rakennuksen kerrosala -> 

bruttoala, kertoimet 

sosiaalitoimi 221 221 Vanhainkodit 1,21 

222 222 Lasten- ja koulukodit 1,21 

223 223 Kehitysvammaisten hoitolaitokset 1,10 

229 229 Muut huoltolaitosrakennukset 1,15 

231 231 Lasten päiväkodit 1,10 

terveystoimi 211 211 Keskussairaalat 1,13 

213 213 Muut sairaalat 1,18 

214 214 Terveyskeskukset 1,16 

215 215 Terveydenhuollon erityislaitokset 1,30 

219 219 Muut terveydenhuoltorakennukset 1,20 

opetustoimi 511 511 Yleissivistävien oppilaitosten rakennukset 1,12 

521 521 Ammatillisten oppilaitosten rakennukset 1,15 

531 531 Korkeakoulurakennukset 1,15 

532 532 Tutkimuslaitosrakennukset 1,23 

541 541 Työnantajien yms. opetusrakennukset 1,13 

549 549 Muut opetusrakennukset 1,22

Lähtötiedoista malli laskee seuraavia väli- ja lopputuloksia: 

• Kerrosalasta lasketaan kertoimien avulla rakennuksen bruttoala ja tilavuus. Kerrosalan 

ja bruttoalan välinen kerroin perustuu Tilastokeskuksen rakennushankekohtaisiin 

tilastotietoihin ja voi vaihdella kohdekohtaisesti. 

• Rakennusten uushinnat saadaan kertomalla niiden laajuustiedot brutto-m 2 - 

hinnoilla. Tulosta vähennetään rakennuksen iän ja teknisen käyttöiän suhteen 

avulla määritelty kuluma eli korjausvastuu. Jäännös on kohteiden tekninen 

nykyarvo. Kuluma on enintään 70 % uushinnasta. 

• Mikäli peruskorjauskustannukset on syötetty lähtötiedoksi, malli lisää ne rakennusten 

tekniseen nykyarvoon. Rakennuksen tekninen nykyarvo korjaukset 

huomioituna = uushinta – kuluma + toteutettujen peruskorjausten kustannukset. 

Kunkor mallituloskuvia ja taulukoita ovat: 

• Määrä ja ikärakenne. 

• Korjausvastuu (rakennuksen arvon alenema iän funktiona). 

• Tekninen ikä. 

• Peruskorjausrahoituksen tarve rakennuskannan ennallapitoon ja korjausvelan 

maksamiseen 10 vuoden kuluessa. Korjausvelan maksamisella tarkoitetaan rakennusten 

teknisen nykytason nostamista 75 prosenttiin uutta vastaavasta. 

• Peruskorjausrahoituksen muutos 2005 => 2015 prosentteina. 

Rakennuksen uushinta ja tekninen nykyarvo 

Tila Tilavuus Tila vuus Kerr err erros err os os-ala os ala Brut Brut Brutto- Brut Brut 

Uushinta Uushinta Uushinta Uushinta Alue Alue- Alue 

Tekninen ekninen Perus erus erus- erus Tekninen ekninen 

m3 m3 m2 m2 m2 

ala ala br br-m2 br br -m2 eur/m eur/m2 

mil milj. mil j. eur eur luokka luokka nyky yky yky ykyarv yky arv arvo arv korj. orj. nyky yky ykyarv ykyarv 

arv arvo arv 

eur/m eur/m2 

mil milj. mil j. eur eur ml. ml. ml. k kkorj. 

k orj. 

mil mil milj. mil j. eur 

eur 

9060 2766 13000 1520 4,20 2 304,00 0,00 0,84 

2170 486 575 1520 0,74 2 304,00 0,00 0,15 

1100 392 464 1520 0,60 2 304,00 0,00 0,12 

3220 860 995 1520 1,31 2 571,52 0,00 0,49 

0 263 304 1520 0,40 2 766,08 0,00 0,20 

1200 400 463 1520 0,61 2 839,04 0,00 0,34 

410 910 1053 1520 1,38 2 863,36 0,00 0,79 

609 203 244 1370 0,28 3 1063,12 0,00 0,22 

32600 12000 14189 1520 18,24 2 304,00 0,00 3,65 

31

Tulostaulukot 

Korjaus orjaus orjaus orjausvas orjaus as astuu astuu 

tuu Valit alit alittu alit tu k kkorjaus 

k orjaus orjausstr orjaus tr tr trategia tr egia egia ja ja tarvit tarvitta tarvit ta tavat ta t k kkorjausk 

k orjausk orjauskus orjausk us ustannuk us tannuk tannukse tannuk se set se 

Korjaus orjaus orjaus- orjaus Tekninen ekninen Yl Ylläpit Yl läpit läpito- läpit Korjaus orjaus orjaus- orjaus Korjaus orjaus orjaus- orjaus Rak Rak Rakennuk Rak Rakennuk 

ennuk ennuksen ennuk sen k kkuluma 

k kuluma 

uluma 

vas as astuu as tuu nyky yky ykyarv yky arv arvo/ arv o/ str tr trategia- tr egiaegiaegia-egia tarv tarve tarv 

tarv tarve tarv 

mil milj. mil j. eur eur eur uushinta uushinta % % luokka luokka mil milj. mil j. eur eur eur eur/m eur/m eur/m2 

eur/vuosi eur/vuosi eur/m eur/m2 

2 /vuosi /vuosi eur/m eur/m eur/m /kk /kk 

/kk 

3,36 80 2 4,04 1459,2 16 817 6,08 0,51 

0,59 80 2 0,71 1459,2 2 955 6,08 0,51 

0,48 80 2 0,57 1459,2 2 383 6,08 0,51 

0,82 62 2 0,98 1138,2 9 830 11,43 0,95 

0,20 50 2 0,24 904,7 4 030 15,32 1,28 

0,27 45 2 0,33 817,2 6 712 16,78 1,40 

0,60 43 2 0,72 788,0 15 713 17,27 1,44 

0,06 22 2 0,07 368,3 4 316 21,26 1,77 

14,59 80 2 17,51 1459,2 72 960 6,08 0,51 

Lask Lasken Lask en entamal en tamal tamallin tamal lin käyt käyt käyttö käyt tö 

32 

1. Mallin käyttäjä hankkii joko VTT:ltä tai Kuntaliitolta Kunkor-mallin exceltiedostona, 

johon on poimittu väestörekisterikeskuksen rakennusrekisteristä 

halutun kunnan tai kuntien rakennuskantatiedot. Mallin mukana toimitetaan 

käyttöohje. Käyttäjä tarkistaa, onko malliin alustettu rakennuskanta se, mitä 

halutaan tarkastella ja tarvittaessa poistaa/lisää haluamansa rakennukset ja valitsee 

niille ylläpitostrategian. 

VRK-tietojen sijasta malliin voidaan syöttää kunnan oma rakennustietokanta. 

Yleensä kuntien oma rekisteritieto on ajantasaisempi ja käyttökelpoisempi kuin 

VRK-rakennusrekisterin tiedot. 

2. Ylläpitostrategian oletusarvoksi on syötetty “ylläpitävä” strategia eli rakennukset 

peruskorjataan uudisrakennusta vastaavaan tasoon. Mikäli rakennukset aiotaan 

myydä tai purkaa, on syytä vaihtaa ylläpitostrategian koodiksi 4, joka tarkoittaa 

sitä, että kohde aiotaan purkaa tai myydä nykykunnossa. 

3. Käyttäjä syöttää toteutuneet peruskorjauskustannukset joko A. kohdekohtaisesti, 

B. arvioi talotyyppiryhmäkohtaisesti. Mikäli tehtyjen peruskorjausten kustannuksia 

ei syötetä malliin, korjausvastuu on puuttuvien korjausten verran 

liian suuri. 

4. Tämän jälkeen käyttäjä laskee tulokset “laske tulokset” -toiminnolla ja tulostaa 

ne paperille tarkastelua ja jakelua varten. Laskennan voi dokumentoida normaalisti 

tallentamalla tiedoston “nimeä uudelleen”/“save as” komennolla. Seuraavalla 

laskentakerralla voi aloittaa tästä uudesta tiedostosta tai alkuperäisestä 

laskentamallin tiedostosta.

5 Peruskorjaustarpeen arviointi 

Kaikkien aikkien k kkun 

k un untien un tien r rrak 

r ak akennus ak ennus ennusten ennus en en perusk peruskorjaus 

perusk orjaus orjaustarv 

orjaus tarv tarve tarv 

Tässä laskelma on tehty kuntien rakennuskannalle, johon sisältyy sosiaalitoimen 

rakennuksia ~ 3 000 000 m 2 (20 %), terveystoimen rakennuksia ~2 200 000 m 2 

(10 %) ja opetustoimen rakennuksia 12 400 000 m 2 (70 %). Sosiaalitoimen rakennusten 

kerrosala on viime aikoina kasvanut 4 % viidessä vuodessa, terveystoimen 

rakennusten kerrosala 1–2 % viidessä vuodessa ja opetustoimen rakennusten 

2–3 % viidessä vuodessa. 

Sosiaalitoimen rakennusten keski-ikä on 32 vuotta, terveystoimenrakennusten 38 

vuotta ja opetustoimen rakennusten 40 vuotta. Rakennusrekisterin tietojen mukaan 

sosiaalitoimen rakennuksista on peruskorjattu (ainakin 1 luvanvarainen peruskorjaus) 

40 %, terveystoimen rakennuksista 64 % ja opetustoimen rakennuksista 

62 % ko. rakennuskunnasta. 

Kuvaan 7 (alempi) on hahmotettu kuntien rakennuskannan ikäjakauma siten, että 

rakennuksen ikä on laskettu joko valmistumisvuodesta tai peruskorjausvuodesta, 

mikäli sellainen tieto on löytynyt rakennusrekisteristä. Peruskorjaukset on siis käsitelty 

teknistä arvoa palauttavana tekijänä eli aloitettu korjausvastuun kertyminen 

aina peruskorjausvuodesta. 

Ikäjakauman avulla saadaan tuntuma rakennuskannan tekniseen arvoon. Asian 

hahmottamiseksi kuvaan on piirretty punainen käyrä. Käyrä jatkuu 35 ikävuoden 

jälkeen tasaisena, koska laskentaolettamuksen mukaan siihen mennessä kuluvat 

osat ovat loppuun kuluneet eikä korjausvastuu enää lisäänny. Teoreettisesti 35 

vuotta vanhempi rakennuskanta on siis runkoa ja perustusta lukuun ottamatta 

loppuun käytetty. 

Tekniselle arvolle voidaan asettaa tavoitetaso. Katso kuva 7. Jos esimerkiksi hyväksytään 

tavoitetasoksi 50 prosentin tekninen arvo (kunto), niin nykyisestä rakennuskannasta 

90 % ylittää tavoitetason ja vain 10 % alittaa sen. Jos taas tavoitetasoksi 

asetetaan 75 %, niin enää reilut puolet nykyisestä rakennuskannasta ylittää 

tavoitetason ja vajaa puolet jää sen alapuolelle. Talotyyppikohtaiset erot ovat merkittävät. 

Suomessa on viime vuosina panostettu enemmän opetusrakennusten 

kuin sosiaali- ja terveystoimen rakennusten korjauksiin. Tämä tulee esiin taulukosta 

4. 

33

34 

1000 br-m 2 

tekninen arvo-% 

14000 

12000 

10000 

100 

8000 

6000 

4000 

2000 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

0 

Rakennuskanta 2005, kunnan rakennukset 

Kunta: Koko maa 

2990 

2210 

Kuva 7. Tarkastelun kohteena olevan rakennuskannan bruttoala. 

Alempaan kuvaan on hahmotettu rakennuskannan tekninen ikärakenne. Rakennuskannan 

bruttoala on sijoitettu ikäluokkaan joko valmistumisvuoden perusteella 

(ei ole vielä korjattu) tai peruskorjausvuoden perusteella (on haettu korjauslupa). 

Punainen viiva kertoo, miten paljon ao. ikäluokan rakennusten tekninen nykyarvo 

verrattuna uusiin rakennuksiin prosentteina ilmoitettuna. 

Taulukko 4. Kuinka suuri osuus kuntien rakennuskannasta ylittää asetetun tavoitteen. 

Lähde: VTT 

Ase Asetettu Ase tu ta tavoit ta oit oit oitetaso oit taso > > 75 75 % % >50 >50 % 

% 

Sosiaalitoimi 45 % 90 % 

Terveystoimi 50 % 90 % 

Opetustoimi 60 % 90 % 

Yh Yhteensä Yh eensä eensä 55 55 55 % % % 90 90 % 

% 

12368 

Sosiaalitoimi Terveystoimi Opetustoimi 

Rakennuskannan ikärakenne 2005, 

ikä laskettu joko valmistumis- tai peruskorjausvuodesta 

Kunta: Koko maa 

Rakennusten bruttoala 

Tekninen nykyarvo % 

uusarvosta iän funktiona 

0 

Lähde: VRK, VTT 

5 10 15 20 

rakennuksen ikä 

25 30 35 40 

Jo tämä kerrosala-, peruskorjaus- ja ikätietojen avulla tehty laskelma antaa kuvan 

rakennuskannan tilasta ja peruskorjaustarpeesta. Peruskorjaustarve riippuu siitä, 

mikä asetetaan tavoitetasoksi. Jos katsotaan, että puolikuntoisuus riittää tavoitteek- 

1200 

1000 

800 

600 

400 

200 

0 

bruttoala 1000 m2

si, olisi korjattavaa 10 % 1,6 miljoona brutto-m 2 . Jos taas tavoitteena on 75 % 

tekninen arvo, peruskorjaustarve nelinkertaistuu (yht. 6,5 milj. brutto-m 2 ) kerrosalalla 

mitattuna. 

Peruskorjaustarve kerrosalana voidaan muuttaa euroiksi eli korjausten rahoitustarpeeksi. 

Lähtötiedoista laskien saadaan kuntien omistamien sosiaalitoimen rakennusten 

peruskorjausvastuuksi vuonna 2005 yhteensä 1 170 miljoonaa euroa, terveystoimenrakennusten 

peruskorjausvastuuksi 600 miljoonaa euroa ja opetustoimen 

rakennusten peruskorjausvastuuksi 3 700 miljoonaa euroa. Mikäli rakennukset 

haluttaisiin saada uudenveroisiksi olisi kuntien sijoitettava vähintään nämä summat 

kerrottuna 1,2, koska korjausrakentaminen on jonkin verran hintavampaa 

kuin uudisrakentaminen (kuva 10, ylin). 

Mikäli rakennusten nykyinen kunto kelpuutetaan ja kanta halutaan säilyttää tässä 

kunnossa, tulisi kalenterivuoden aikana sijoittaa sosiaalitoimenrakennuksiin 65 

milj. euroa (kuukaudessa 2,2 euroa per neliö), terveystoimenrakennuksiin 41 milj. 

euroa (kuukaudessa 1,9 milj. euroa) ja opetustoimenrakennuksiin 222 milj. euroa 

(kuukaudessa 1,8 euroa per neliö) vuoden 2005 hintatasossa ilmoitettuna. Näillä 

summilla rakennuskanta siis säilyisi keskimäärin 60 prosenttisessa kunnossa tekniseltä 

arvoltaan verrattuna uutta vastaavaan. Isommilla summilla tekninen kunto 

kohenisi ja pienemmillä heikkenisi. 

Oheiseen taulukkoon 5 on laskettu peruskorjausrahoituksen tarve olettamuksella, 

että rakennuksiin investoidaan vähintään se summa, jolla rakennukset pysyisivät 

nykykunnossaan ja lisäksi korjausvelan maksu 10 vuodessa. Korjausvelan maksamisella 

tarkoitetaan sitä, että 10 vuodessa rakennuskannan tekninen nykyarvo nostetaan 

75 prosentiin uutta vastaavasta arvosta. 

Kuntien rakennuskannan kehitykselle on laadittu sekä uudistuotannon ennuste 

että poistumaennuste. Kannan kehityksen nettokasvu tulee olemaan 1–3 % toimesta 

riippuen. Tulevaan peruskorjaustarpeeseen vaikuttaa oleellisesti olemassa 

olevan rakennuskannan ikärakenne. Kannan ikärakennekuvista näkyy selvästi se, 

että terveystoimen rakennusten peruskorjaustoiminnan on pakko kasvaa, koska 

aikavälillä 1975–1985 on rakennettu paljon rakennuksia ja nämä ovat saavuttamassa 

35 vuoden iän vuoden 2010 paikkeilla (kuva 8). 

Sosiaalitoimen rakennuskannassa “uudisrakennusboomi” kesti 10 vuotta kauemmin 

(1975–1995). Koska sosiaalitoimen rakennusten peruskorjaustoiminta on 

ollut vähäistä, tulee myös näiden rakennusten peruskorjaustoiminta vilkastumaan. 

Opetustoimen rakennuksissa uudisrakentamisen huippuajat ovat kauempana takanapäin. 

Uudisrakentamisen määrät ovat olleet laskusuunnassa 1950-luvulta lähtien. 

Tämä kehitys näkyy myös peruskorjaustoiminnassa. 

Taulukko 5. 

Kuntien rakennuskanta, korjausvastuu ja peruskorjausrahoituksen tarve 2005 - 2015 

Lähde: VTT Sosiaali- Terveys- Opetustoimen 

toimen toimen 

rakennukset rakennukset rakennukset 

Kuntien rakennuskanta 2005 

- bruttoala (1000 m2) 3 120 1 955 11 250 

- bruttoalan kasvu 2005 - 2015 (%) 3 % 1 % 2 % 

Korjausvastuu 2005 

- korjausvastuu (milj. €) 1 170 600 3 680 

- kasvu 2005-2015 (%) 20 % 15 % 10 % 

Peruskorjausten rahoitustarve vuodessa (2005, milj.€) 115 105 430 

- kannan kunnon ennallaan säilyttämiseen 65 40 220 

- korjausvelan lyhentämiseen 10 vuodessa 50 65 210 

35

36 

Kuntien rakennusten korjausvastuu, koko maa 

(= rakennusten teknisen arvon alenema) 

Tekninen arvo % uudisarvosta 2005 taso: 

4000 

60%- 70% 50%-80% 60%-75% 

milj. eur 

3500 

3000 

2500 

2000 

1500 

1000 

500 

0 

1171 

* Rakennuskannan teknisen nykyarvon nostaminen 75 % tasolle uudisarvosta 10 vuoden aikana 

Lähde: VTT 

Kuva 8. Kuntien sosiaali-, terveys ja opetustoimen rakennukset saataisiin uudenveroisiksi 

ylimmän kuvan mukaisella investoinnilla. 

Kaksi alempaa kuvaa kertovat, miten paljon peruskorjauksiin olisi sijoitettava, jotta 

rakennukset säilyttäisivät nykyisen kuntonsa ja lisäksi niiden korjausvelka kurottaisiin 

kiinni 10 vuoden kuluessa. 

603 

3680 


koko maa (2005 hintataso), kuntien rakennukset 

250 

200 

150 

100 

milj. eur Vuosittain tarvittava peruskorjausrahoitus 

50 

5,0 

4,0 

3,0 

2,0 

1,0 

0,0 

0 

Rakennuskannan ennallaan pito 

65 

Korjausvelan lyhentämiseen * 

50 

41 

65 

222 

210 


Kuukausittain tarvittava peruskorjausrahoitus 

koko maa (2005 hintataso), kuntien rakennukset 

eur/br-m2/kk 

3,7 

5,0 

3,5 

Sosiaalitoimi Terveystoimi Opetustoimi

Tulosten herkkyys 

KUNKOR laskentamallin oletusarvo tekniselle iälle on 35 vuotta ja rakennuksen 

kuluvalle osuudelle 70 % rakennuksen uushinnasta. Kulumattomina pidetään rakennuksen 

runkoa ja perustuksia, joiden tekninen käyttöikä on varsin pitkä verrattuna 

talotekniikkaan, sisustukseen ja varusteisiin. 

Mikäli rakennusten tekninen käyttöikä pidennetään 35 vuodesta 50 vuoteen ja 

samalla kuluva osuus korotetaan 70:stä 80 prosenttiin korjausvastuu säilyy lähes 

ennallaan. Pitoajan pidentyminen jakaa korjausvastuun kertymän pidemmälle 

aikavälille. Kuluvan osuuden lisääminen kasvattaa korjausvastuuta. Muutosten 

yhteisvaikutukseksi summautuu nollaksi. 

Mikäli teknistä käyttöikää pidennetään 35 vuodesta 40 vuoteen ja samalla korotetaan 

kuluva osuus 100 prosentiksi, kasvaa korjausvastuu 33–37 prosenttia talotyypistä 

riippuen. Malli on siis erittäin herkkä rakennuksen kuluvan osuuden suuruudelle 

(kuva 9). 

miljoonaa euroa 

6 000 

5 000 

4 000 

3 000 

2 000 

1 000 

Rakennuksen Rakennuksen pitoajan teknisen ja kuluvan käyttöiän osuuden ja kuluvan vaikutus 

osuuden peruskorjaustarpeeseen 

vaikutus korjausvastuuseen 

0 

Sosiaalitoimi Terveydenhoito Opetustoimi 

35v/70% 50v/80% 

käyttöikä pitoaika ja / kuluva osuus-% osuus 

40v/100% 

Kuva 9. Herkkyystarkastelu kuntien rakennusten pitoajan ja kuluvan osuuden 

%-muutosten vaikutuksesta peruskorjaustarpeeseen. 

Korjausvastuulaskelmissa tärkeä tieto on tehtyjen peruskorjausten rakennuksen 

teknistä nykyarvoa nostava ja korjausvastuuta vähentävä vaikutus. Mikäli korjaushistoriatietoa 

ei ole olemassa, laskee malli koko rakennuksen elinkaaren aikana 

kertyneen korjausvastuun. 

Koko maan osalta on testattu tehtyjen peruskorjausten määrän vaikutusta korjausvastuun 

suuruuteen (kuva 10). Ensimmäisessä vaihtoehdossa (peruslaskelma) on 

otettu huomioon kaikki luvanvaraiset korjaukset ja oletettu, että peruskorjaus on 

nollannut korjausvastuun. Vaihtoehto II on laskettu siten, että on huomioitu vain 

1995–2005 aikana tehdyt peruskorjaukset. Vaihtoehdossa III korjausvastuun kertyminen 

on aloitettu vasta peruskorjausvuodesta, mikäli sellainen on tiedossa. Neljännessä 

vaihtoehdossa peruskorjauksiin sijoitettu rahamäärä on arvioitu VTT:n 

Korvo90 [7] ja Remo2000 [8] tutkimusten perusteella. Tämä tarkastelu osoittaa, 

37

38 

miten suuri merkitys on peruskorjausten huomioinnilla on korjausvastuun arvioimisessa. 

7 000 

6 000 

5 000 

4 000 

3 000 

2 000 

1 000 

0 

Korjausvastuun riippuvuus peruskorjausten 

laskentatavasta 

I otettu huomioona kaikki VRK aineistosta löytyvät luvanvaraiset peruskorjaukset 

II otettu huomioon vain 10 vuoden aikana tehdyt peruskorjaukset 

III korjausvastuun kertyminen aloitettu valmistumis- tai peruskorjausvuodesta 

IV peruskorjaukset arvioitu VTT:n tutkimusten perusteella 

I II III IV I II III IV I II III IV 


Kuva 10. Peruskorjausten huomioonottaminen eri menetelmin – vaikutus korjausvastuun 

määrään koko maan kuntien rakennuskannassa. 

Kuntien rakennuskannan teknisen nykyarvon suhde uushintaan on laskettu kuvasivulle. 

Prosenttiluvut on annettu vaihteluvälinä siksi, että kokomaan tasolla tehtyjen 

korjausten määrä on vaikeasti hahmotettavissa. Parempaan kuntoarvioon 

(isompi prosenttiluku) päädytään, mikäli huomioidaan kaikki luvanvaraiset korjaukset. 

Heikompaan kuntoarvioon (pienempi prosenttiluku) päädytään, jos huomioidaan 

vain viimeisten 10 vuoden aikana tehdyt luvanvaraiset korjaukset. 

Kun un unta un ta tayh ta yh yhtymien yhtymien 

tymien r rrak 

r ak akennus ak ennus ennusten ennus en en perusk peruskorjaus 

perusk perusk orjaus orjaustarv 


Väestörekisterikeskuksen rakennusrekisterin mukaan on kuntayhtymien sosiaalitoimen 

rakennuksia 200 000 m 2 (6 %), terveystoimen rakennuksia 2 075 000 m 2 

(60 %) ja opetustoimen rakennuksia 1 170 000 m 2 (34 %). Sosiaalitoimen rakennusten 

keski-ikä on 39 vuotta, terveystoimen rakennusten 40 vuotta ja opetustoimen 

rakennusten 34 vuotta. Rakennusrekisterin tietojen mukaan sosiaalitoimen 

rakennuksista on peruskorjattu (ainakin 1 luvanvarainen peruskorjaus) 32 %, terveystoimen 

rakennuksista 73 % ja opetustoimen rakennuksista 63 %. 

Näistä lähtötiedoista laskien saadaan kuntayhtymien omistamien sosiaalitoimen 

rakennusten peruskorjausvastuuksi vuonna 2005 yhteensä 93 miljoonaa euroa, 

terveystoimenrakennusten peruskorjausvastuuksi 450 miljoonaa euroa ja opetustoimen 

rakennusten peruskorjausvastuuksi 330 miljoonaa euroa. Näistä korjausvastuusummista 

päästään peruskorjausten rahoitustarpeeseen kertomalla ne 1,2:lla. 

Siis jos kuntayhtymien rakennuksiin sijoitettaisiin 1,2 x (93 + 450 + 330) = 1 060 

milj. euroa, saataisiin rakennukset uudenveroisiksi (kuva 11).

Kuvasivulla 11, ylimmässä kuvassa on haarukoitu kuntayhtymien rakennusten 

tekninen arvo suhteessa uudisarvoon sen mukaan, miten paljon korjaushistoriaa 

huomioidaan. Mitä pidemmältä ajalta korjaukset huomioidaan, sen paremmassa 

kunnossa kanta laskennallisesti on. Mainitut pienemmät arviot teknisestä arvosta 

(sosiaalitoimenrakennukset 50 %, terveystoimenrakennukset 60 % ja opetustoimenrakennukset 

65 %) on laskettu siten, että on huomioitu vain 10 vuoden aikana 

tehdyt peruskorjaukset. Prosenttiluvut kertovat sen, että kuntayhtymien rakennusten 

peruskorjaustoiminta on ollut hiipumaan päin viimevuosina aiempiin vuosiin 

verrattuna. 

Mikäli rakennukset halutaan pitää nykyisessä kunnossaan, tulisi kuntayhtymien 

omistamiin sosiaalitoimenrakennuksiin sijoittaa 3 milj. euroa, terveystoimenrakennuksiin 

40 milj.euroa ja opetustoimenrakennuksiin 23 milj. euroa (kuva 12). 

Tätä suuremmilla sijoituksilla kuntoa saataisiin kohotettua. Oheisessa taulukossa 

on arvioitu peruskorjausrahoitukseen toimikohtaisesti erä, jonka korjausvelka 

maksetaan pois 10 vuodessa. Kun korjausvelka on maksettu, olisi rakennukset saatettu 

75 % kuntoon uusiin rakennuksiin verrattuna. 

Tulevaisuuden ennusteessa näkyy kuntayhtymien rakentamisen historia. Sosiaalitoimenrakennusten 

rakentamisessa piikki osui 60-luvulle ja teoriassa nämä rakennukset 

ovat nyt joko korjattu tai niissä ei enää korjausvastuu muutoin kerry, koska 

ikää on enemmän kuin 35 vuotta. 

Myös opetustoimenrakentamiseen liittyy vilkas jakso 60-luvulle, mutta koska vilkasta 

rakentamista jatkui aina 80-luvun alkuun, on peruskorjaus edelleen kasvamassa. 

Terveystoimen rakentamisessa vilkas ajanjakso osui noin 35 vuoden taa 70-luvun 

alkuun ja on nyt teoreettisesti vilkkaan korjaustoiminnan kohteena. 

Taulukko 6. 

Kuntayhtymien rakennuskanta, korjausvastuu ja peruskorjausrahoituksen tarve 2005 - 2015 

Lähde: VTT Sosiaali- Terveys- Opetustoimen 

toimen toimen 

rakennukset rakennukset rakennukset 

Kuntayhtymien rakennuskanta 2005 

- bruttoala (1000 m2) 200 2 075 1 165 

- bruttoalan kasvu 2005 - 2015 (%) -3 % 3 % 0 % 

Korjausvastuu 2005 

- korjausvastuu (milj. €) 95 450 330 

- kasvu 2005-2015 (%) 7 % 13 % 13 % 

Peruskorjausten rahoitustarve vuodessa (2005, milj.€) 9 60 30 

- kannan kunnon ennallaan säilyttämiseen 3 42 23 

- korjausvelan lyhentämiseen 10 vuodessa 6 18 7 

39

40 

1000 br-m 2 


Rakennuskanta 2005, kuntayhtymien rakennukset 

2 500 

2 000 

1 500 

1 000 

100 

500 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

0 


191 

2279 

Kuva 11. Tarkastelun kohteena olevan rakennuskannan bruttoala. 

1264 




Kuntayhtymien rakennukset 




0 5 10 15 20 25 30 35 




Punainen viiva kertoo, miten paljon ao. ikäluokan rakennusten tekninen nykyarvo 

on alentunut iän funktiona. 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

ikä vuosina 

bruttoala 1000 m2

Kuva 12. 

Kuntayhtymien rakennuskannan korjausvastuu 

(teknisen arvon alenema, koko maa) 

Tekninen arvo % kokonaisarvosta (2005 taso): 

500 

450 

400 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

milj. eur 

45 

40 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

50%- 60% 70%-85% 70%-80% 

93 

450 

* Rakennuskannan teknisen nykyarvon nostaminen 75 % tasolle uudisarvosta 10 vuoden aikana 

Lähde: VTT 

Nämä tuloskuvat kertovat, kuinka paljon kuntayhtymien rakennuksiin on kertynyt 

korjausvastuuta ja kuinka paljon niiden olisi sijoitettava peruskorjauksiin. että 

rakennukset säilyttäisivät nykykuntonsa ja kertynyt korjausvelka maksettaisiin 10 

vuoden aikana pois, jolloin rakennukset olisivat kohtuullisessa kunnossa. Kohtuullisen 

kunnon rajana on pidetty 75 %:n kuntoa verrattuna uuteen rakennuskantaan. 

328 


koko maa (2005 hintataso), kuntayhtymien rakennukset 

3 

Rakennuskannan ennallaan pito 

6 

42 

milj. eur Vuosittain tarvittava peruskorjausrahoitus 



Kuukausittain tarvittava peruskorjausrahoitus 

koko maa (2005 hintataso), kuntayhtymien rakennukset 

eur/br-m2/kk 

7,0 

6,0 

5,0 

4,0 

3,0 

2,0 

1,0 

0,0 

6,4 

2,7 


18 

23 

2,3 

7 

41

Yk Yksit Yk sit sittäisen sit täisen k kkunnan 

k unnan r rrak 

r ak akennus ak ennus ennusten ennus en perusk peruskorjaus 

perusk orjaus orjaustarv 


(Jyväskylän (Jyväskylän maalaisk maalaiskun 

maalaisk un unta) un ta) 

42 

Väestörekisterikeskuksen rakennusrekisterin mukaan Jyväskylän maalaiskunnassa 

on sosiaalitoimen rakennuksia 21 900 brutto-m 2 (23 %), terveystoimen rakennuksia 

1 900 brutto-m 2 (2 %) ja opetustoimen rakennuksia 72 700 brutto-m 2 (75 %). 

Ks. kuva 13, ylempi. 

Sosiaalitoimen rakennusten keski-ikä laskettuna valmistumisvuosista on 33 vuotta, 

terveystoimenrakennusten 38 vuotta ja opetustoimenrakennusten 44 vuotta. Rakennuskantaan 

on tehty luvanvaraisia peruskorjauksia. Kun huomioidaan luvanvaraiset 

peruskorjaukset teknistä arvoa kohottavana tekijänä (korjausvastuun kertymisen 

alkamisvuodeksi vaihdettu peruskorjausvuosi), painottuu rakennuskanta 

ikäluokkiin, joissa tekninen arvo on kohtuullisella tasolla (ks. kuva 13, alempi). 

Tämän asian hahmottamiseksi kuvaan on piirretty punainen viiva. Punainen viiva 

on 35 ikävuoden jälkeen tasainen, koska mallin laskenta olettamuksen mukaan 

kuluvat osat ovat kuluneet pois siihen mennessä eikä korjausvastuu enää lisäänny 

ja tekninen arvo heikkene. 

Rakennuskantatiedoista laskettuna ja 2000–2005 aikana tehdyt peruskorjaukset 

huomioituna Kunkor-laskentamallin mukaan Jyväskylän maalaiskunnan sosiaalirakennusten 

teknisen arvon alenema elinkaaren aikana eli korjausvastuu oli vuonna 

2005 yhteensä 16 milj. euroa, terveystoimen rakennusten arvon alenema 2 milj. 

euroa ja opetustoimen rakennusten teknisen arvon alenema 45 milj. euroa (kuva 

14 ylin). Näistä luvuista voidaan laskea viitetieto tarvittavalle korjausrahoituksen 

määrälle kertomalla luvut 1,2. Tämä kerroin ottaa huomioon sen, että korjaaminen 

on uudisrakentamista hintavampaa toimintaa. Mikäli Jyväskylän maalaiskunnassa 

sijoitettaisiin 75 miljoonaa euroa {1,2 x (2 + 45 + 16)} kunnan rakennuksiin, 

saataisiin rakennukset uutta vastaavaan kuntoon. Tämä ei ole realistinen tavoite 

eikä mahdollista yhden vuoden aikana, vaan antaa suunnan pidemmän aikavälin 

suunnittelulle. 

Mikäli rakennuskanta halutaan pitää nykykunnossaan, tulisi sosiaalirakennusten 

korjaamiseen sijoittaa vuosittain yhteensä 450 000 euroa (2,1 euroa/bruttoneliö), 

terveystoimen rakennusten korjaamiseen 30 000 euroa (1,4 euroa/neliö) ja opetustoimen 

rakennusten korjaamiseen 1 180 000 euroa (1,6 euroa/neliö). Jyväskylän 

maalaiskunnan tapauksessa se tarkoittaisi sitä, että sosiaalitoimen rakennusten tekninen 

arvo pysyisi jatkossakin 45 % tasolla verrattuna uuteen rakennukseen, terveystoimenrakennusten 

tekninen arvo 30 % eli käytännössä loppuun käytettynä ja 

opetustoimen rakennusten tekninen arvo 52 % verrattuna uuteen rakennukseen. 

Näitä isommilla sijoituksilla rakennuskannan korjausvastuuta kurotaan umpeen ja 

pienemmillä sijoituksilla heikennetään kannan kuntoa. 

On kunnan omistajapolitiikkaa valita tavoiteltava rakennusten kuntotaso eli tekninen 

arvo, jonka alle ei kunnon sallita mennä. Vastaavasti kunta voi päättää tason, 

minkälaisissa tiloissa se tarjoaa palvelunsa. Tavoitetasoksi voidaan esimerkiksi asettaa 

se, että kunnan rakennuskanta on seuraavan 10 vuoden kuluttua keskimäärin 

75 % uudisarvosta. Kunkor mallilla laskettuna Jyväskylän maalaiskunnan olisi 

sijoitettava ennallaan pidon päälle tämän tavoitteen saavuttamiseksi 3,3 miljoonaa 

euroa eli lisää kaksinkertainen määrä verrattuna ennallaan pitävään peruskorjausrahoitukseen. 

Vuosina 2000–2004 Jyväskylän maalaiskunta on sijoittanut opetusra-

kennusten peruskorjaustoimintaan 3 miljoonaa euroa. Muita rakennustyyppejä ei 

ole peruskorjattu tällä ajanjaksolla. 



80 

60 

40 

1000 br-m 2 Kunta: Jyväskylän mlk 

20 

0 


22 

2 

73 




100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

Kunta: Jyväskylän mlk 




0 5 10 15 20 


25 30 35 40 

Kuva 13. Jyväskylän maalaiskunnan rakennuskanta rakennusrekisterin mukaan. 


bruttoala on sijoitettu ikäluokkaan joko valmistusvuoden perusteella 


Punainen viiva kertoo, miten paljon ao. ikäluokan rakennusten tekninen arvon on 

alentunut iän funktiona. 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

bruttoala 1000 m2 

43

44 

Korjausvastuu vuonna 2005 (teknisen arvon alenema) 

milj. eur 

milj. eur 

50 

40 

30 

20 

10 

0 


16 

Kunta: Jyväskylän mlk Sosiaalitoimi 

Rakennuskanta 

Terveystoimi 

Opetustoimi 

Yhteensä 

- bruttoala (1000 m 2 ) 22 2 73 96 

- tekninen nykyarvo % uusarvosta 45 % 30 % 52 % 50% 

Peruskorjaustarve 

- kannan ennallapitoon vuodessa (milj.€) 0,5 0,0 1,2 1,7 

- korjausvelan lyhentämiseen vuodessa (milj.€) * 1,0 0,1 2,2 3,3 

Yhteensä vuodessa (milj.€) 1,5 0,1 3,3 5,0 

Yhteensä 5 vuodessa (milj.€) 7,4 0,7 16,7 24,8 

Rakennustyyppien osuudet 30 % 3 % 67 % 100 % 

Yhteensä €/kk/neliö (€/m 2 ) 5,7 6,1 3,7 

Kokomaan keskiarvo (€/m 2 ) 3,7 5,0 3,5 

Peruskorjaustarpeen muutos 17 % 0 % 5 % 7 % 

2005 = > 2015 (%) 

* Teknisen nykyarvon nostaminen tasolle 75 % uutta vastaavasta 10 vuodessa 

Lähde: VTT 

Kuva 14. Jyväskylän maalaiskunnan sosiaali-, terveys ja opetustoimen rakennuksiin 

kertynyt korjausvastuu ja peruskorjausrahoituksen tarve kannan ennallapitoon 

ja korjausvelan maksuun. 

2 


Vuosittain tarvittava peruskorjausrahoitus (2005 hintataso) 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

0,0 


Rakennuskannan ennallaan pitoon 

0,45 


1,03 

0,03 

0,12 

1,18 

45 

2,16 


6 Yhteenveto 

Projektissa oli tehtävänä kehittää laskentamalli, jonka avulla voidaan arvioida kuntatasolla 

rakennusryhmän peruskorjaustarve, siitä johdettuna peruskorjausten rahoitustarve. 

Malli toteutettiin siten, että sillä voidaan laskea minkä tahansa kunnan 

tai kuntien sosiaali-, terveys- ja opetustoimen rakennusten korjaustarve. Mikäli 

mallilla lasketaan kaikki kunnat yhteensä, saadaan koko maan tason peruskorjaustarve. 

Mallin piti olla analoginen Helsingin kaupungin käyttämän mallille. 

Peruskorjaustarpeen laskennassa oleellinen lähtötieto on korjausten kohteena olevan 

rakennuskannan määrä ja ikärakenne. Mallin perusolettamuksena on käyttää 

lähtötietoina Väestörekisterikeskuksen rakennusrekisterin tietoja. Kuntakohtaisesti 

on mahdollisuus asettaa lähtötiedoiksi myös oma rakennuskanta, jolloin tulokset 

palvelevat räätälöidymmin tilahallinnon tietotarpeita. Osalle pilottikunnista laskelmat 

laadittiinkin lähtien niiden omista rakennusrekistereistä. 

Tavoitteena oli rakennusryhmäkohtainen, suoraviivainen laskenta. Kuntien kanssa 

käydyissä keskusteluissa tuli kuitenkin esille, että kohteita on voitava käsitellä yksilöinä, 

jolloin tilastrategiat ja käyttötarkoitusmuutokset voidaan ottaa huomioon. 

Sekä koko maan että kuntakohtaisissa laskelmissa tulee ottaa huomioon tehdyt 

peruskorjaukset vähintään 1990–2005 väliseltä ajalta. Tämä on osoittautunut työlääksi, 

koska historiatieto on toistaiseksi hajallaan hallintokunnissa ja analogisissa 

arkistoissa. Peruskorjauskustannusten jäljittäminen ja kohdistaminen tiettyyn rakennukseen 

tai rakennusryhmään on aikaa viepää. Tiedon saatavuus paranee kuitenkin 

koko ajan, kun tilahallintoa keskitetään ja digitalisoidaan. Peruskorjaukset 

voidaan estimoida luvanvaraisten korjausten perusteella esim. olettamuksella, että 

kun lupa on haettu, on rakennuksesta myös korjattu kaikki kuluvat osat. 

Kunkor-laskentamallilla saatiin kuntien ja kuntayhtymien korjausvastuuksi eli 

teknisen arvon alenemaksi vuonna 2005 taulukon mukaiset arvot. Tässä laskelmassa 

on käytetty olettamusta, että luvanvaraisesti korjatut on korjattu kokonaan: 

Kunna unna unnat unna 

Kun un unta un ta tayh ta yh yhtymät yh tymät 

(mil (milj. (mil j. eur euroa) eur oa) (mil (milj. (mil j. eur euroa) eur oa) 

Sosiaalitoimen rakennukset 1 200 95 

Terveystoimen rakennukset 600 450 

Opetustoimenrakennukset 3 700 330 

45

46 

Taulukon mukaiset summat kerrottuna korjausvastuukertoimella (1,2) sijoittamalla 

rakennukset saataisiin uutta vastaavaan kuntoon. Kuntien sosiaalitoimen rakennusten 

korjausvastuu kasvaa kymmenen vuoden aikana yli 20 % ja kuntayhtymillä 

vain 7 %. Terveystoimen rakennusten korjausvastuu kasvaa kunnilla 15 % ja kuntayhtymillä 

13 %. Opetustoimen rakennusten korjausvastuu kasvaa kunnilla 10 % 

ja kuntayhtymillä noin 13 %. 

Mikä rakennukset halutaan pitää vuoden 2005 kunnossa, olisi peruskorjaustoimintaan 

sijoitettava vuoden aikana: 


Kun un unta un ta tayh tayh 

yh yhtymät yh tymät 


Sosiaalitoimen rakennukset 65 3 

Terveystoimen rakennukset: 40 42 

Opetustoimenrakennukset 220 23 

Yllä olevat luvut kattavat vain kannan kunnon ennallaan pidon. Rakennuskantaan 

on kertynyt korjausvelkaa, jota olisi syytä lyhentää. Mikäli tavoitteeksi asetetaan, 

että ennallaan pidon lisäksi rakennukset saatetaan 10 vuoden aikana kohtuulliseen 

tekniseen kuntoon (75 % uutta vastaavasta), olisi peruskorjaustoimintaan sijoitettava 

vuosittain lisäksi: 


Kun un unta un ta tayh tayh 

yh yhtymät yh tymät 


Sosiaalitoimen rakennukset 50 6 

Terveystoimen rakennukset: 65 18 

Opetustoimenrakennukset 210 7 

Tässä raportissa on käytetty koko maata käsittelevissä esimerkeissä peruskorjausten 

historiatietona luvanvaraisten peruskorjausten määrää. Pilottikuntien osalta on 

käytetty tietoja korjaushankkeista vain vuosilta 2000–2005. Tästä syystä pilottikunnissa 

korjausvastuu ja sen perusteella laskettava kannan kunto on systemaattisesti 

heikompi kuin koko maasta esitetty. Yksittäisen kunnan osalta onkin tärkeää 

koota tietoa paikallisesti ja syöttää tiedot tehdyistä peruskorjauksista ainakin 15 

vuoden ajalta laskentamalliin. Tämä on mallin käytössä todella tärkeä, mutta samalla 

työläs vaihe. 

Mikäli korjaushistorian määrittäminen on käytännössä mahdotonta, voidaan Kunkor-laskentamallia 

käyttää hyödyksi kuntatasolla tarkasteltaessa korjausvastuun 

kasvua tulevilla viisivuotiskausilla. Korjausvastuun kasvu ilmoittaa ko. aikavälillä 

tarvittavan rahamäärä jolla kannan kunto säilyy ennallaan. 

Pilottikuntien todellinen peruskorjausvauhti verrattuna Kunkor-mallin tuloksiin 

Kunkor-mallin tuloksia verrattiin kuntien ilmoittamiin toteutuneisiin peruskorjauksiin 

sosiaali-, terveys- ja opetustoimen rakennusten osalta.

Osa kuntia ilmoitti vain esim. opetustoimen peruskorjaukset, mutta suurin osa 

pilottikunnista ilmoitti kaikkien tarkastelussa olleiden rakennustyyppien peruskorjaukset. 

Seuraavassa taulukossa on Kunkor-mallin perusteella tehty arvio ko. kunnan peruskorjausten 

totetumisesta aikavälillä 2001–2005. 

Kun un unta un ta Perusk erusk erusk eruskorjaus 

erusk orjaus orjausten orjaus en n nnykyisen 

n ykyisen t ttoteutuman 

t eutuman määrän määrän arvioin arviointi arvioin arviointi 

ti 

Jyväskylän mlk parantaa rakennuskantaa kohtuullista vauhtia 

Kokkola säilyttää rakennuskannan ennallaan 

Orimattila parantaa rakennuskantaa hitaasti 

Kajaani säilyttää rakennuskannan ennallaan / heikentää hitaasti 

Jyväskylä säilyttää rakennuskannan ennallaan 

Lahti parantaa rakennuskantaa hitaasti 

Helsinki säilyttää ennallaan / parantaa rakennuskantaa hitaasti 

Tuloksia arvioitaessa on muistettava, että vain yhdessä pilottikunnassa ja yhdessä 

talotyypissä kuntien rakennuskanta oli kunnossa eli korjausvelka on nolla euroa. 

Kaikissa muissa pilottikunnissa ja talotyypeissä ilmeni korjausvelkaa (= kanta oli 

alle 75 % arvon uushinnasta). 

Kuntien ilmoittamissa toteutetuissa peruskorjauksissa on mukana myös varsin 

uusiin rakennuksiin tehdyt toiminnalliset muutokset. Tämä peruskorjaamisen 

osakomponentti puuttuu Kunkor-mallista kokonaan. Kunkor-tuloksia arvioitaessa 

onkin muistettava, että Kunkor-peruskorjaustarve siinä perustuu vain rakennusosien 

kulumisen, vanhenemisen ja vaurioitumisen mallintamiseen rakennuskannan 

iän funktiona. 

Taulukossa “kohtuullista vauhtia” tarkoittaa, että korjausvelkaa lyhennetään 10–15 

vuoden sisällä. Korjausvelan hidas lyhentäminen tarkoittaa yli 15 vuoden aikaa. 

Kunkor-mallin laskema teoreettinen peruskorjaustarve perustuu rakennusten uushintoihin 

eikä ota huomioon esim. korjausrakentamisen suhdannetilannetta. 

Korkeasuhdanteessa korjausvelan lyhentäminen vaatii enemmän rahaa kuin Kunkor-laskelma 

näyttää. 

47

Lähdelue Lähdeluettelo 

Lähdelue elo 

48 

1. Vainio, Terttu & Jaakkonen, Liisa. Kuntakanta 2005. Helsinki: Kuntaliitto. 

2006. 38 s. 

2. Tilastokeskus, Kansantalouden tilinpito. Pääomakanta. Helsinki: Tilastokeskus. 

2005. 

3. Haahtela-Kehitys Oy. Kiinteistötieto. Helsinki: 2006. www.haahtela.fi 

viitattu 21.1.2006. 

4. Viljakainen, Juha. Kiinteistön teknisten arvojen laskenta. Helsinki: 2004. 

5. Hekkanen, Martti. Kunnossapito- ja perusparannustarpeen arviomenettelyn 

kehittäminen kuntien opetus-, sosiaali- ja terveystoimen rakennuskannassa. 

Helsinki: Kuntaliitto. 2006. 

6. Trellum Consulting Oy. Tilainfo. Littoinen: 2006. www.trellum.fi 

viitattu 21.1.2006 

7. Vainio, Terttu; Nippala, Eero & Lehtinen, Erkki. Korjausrakentaminen 1990 – 

KORVO 90. Osa 1: Korjausrakentamisen arvo. Espoo: VTT. 1991. 52 s. + 

liitteet 22 s. (Tiedotteita 1299.) 

8. Vainio, Terttu; Jaakkonen, Liisa; Nippala, Eero & Lehtinen, Erkki. Korjausrakentaminen 

2000 - 2010, Remo2000. Espoo: VTT. 1991. 60 s. + liitteet 25 s. 

(Tiedotteita 2154.) 

9. Haahtela. Talonrakennuksen kustannustieto 2004. Helsinki 2004. 388 s.

Liit Liite Liit e A 

A 

Pilo Pilottik Pilo tik tikun tik un untien un tien lask laskelma lask elma elmat elma 

Helsinki, Lahti, Orimattila, Jyväskylä, Kajaani, Kokkola 

Jokaisesta kunnasta 2 kuvasivua. 

Kuntakohtainen ensimmäinen kuvasivu esittelee tarkastelun kohteena olevan rakennuskannan. 

Ylemmässä kuvassa on esitetty bruttopinta-alojen yhteenveto. 




Punainen viiva kertoo, miten paljon ao. ikäluokan rakennusten tekninen arvo on 

kulunut prosenttiosuutena rakennusten uushinnasta. 

Kuntakohtainen toinen kuvasivu käsittelee kannan korjaustarvetta rahana. Ylimmäinen 

kuva kertoo korjausvastuun eli kuinka paljon rakennusten tekninen arvo 

on vähentynyt iän myötä. Tämä summa kerrottuna 1,2:lla antaa suuruusluokan 

sille, miten paljon olisi investoitava (vuoden 2005 hintatasossa), jotta kaikki rakennukset 

saataisiin uudenveroisiksi. 

Kuntakohtaisissa laskelmissa on otettu huomioon 2000–2005 aikana tehdyt korjaukset 

kuntien omien ilmoitusten mukaisina muissa kunnissa paitsi Helsingissä. 

Helsingin rakennuksissa on huomioitu 1995–2005 tehdyt luvanvaraiset peruskorjaukset 

siten, että näissä rakennuksissa on oletettu kaikki kuluvat osat korjatuiksi. 

Keskimmäinen kuva kertoo, minkälaisella vuotuisella investoinnilla rakennukset 

säilyttäisivät tarkasteluhetken (2005) kunnon ja paljonko niihin olisi investoitava, 

että korjausvelka tulisi lyhennetyksi 10 vuodessa. 

Alimpana sivulla on yhteenvetotaulukko rakennuskannasta, peruskorjausrahoitustarpeesta 

ja sen kasvusta. 

Mikä kannan tekninen nykyarvo on alle 70 %, on syytä panostaa kannan kuntoa 

kohottavaan peruskorjaustoimintaan. Kunnan kiinteistöstrategiaan kuuluu päättää 

hälytysrajat sen suhteen, minkä rajan alapuolelle kannan kunto ei saa pudota ja 

toisaalta minkä tasoissa tiloissa kunnan palvelut luvataan asiakkaille. 

49

50 


1000 

900 

800 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

1000 br-m 2 Kunta: Helsinki 


274 

322 

922 




Kunta: Helsinki 


100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 




0 5 10 15 20 


25 30 35 40 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

bruttoala 1000 m2


milj. eur 

milj. eur 

500 

450 

400 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 


151 

182 

Kunta: Helsinki Sosiaalitoimi 

Rakennuskanta 

Terveystoimi 

456 




30,0 

20,0 

10,0 

0,0 


6,4 


6,5 

19,1 

7,0 

5,8 12,0 


Opetustoimi 

Yhteensä 

- bruttoala (1000 m 2 ) 274 322 922 1518 

- tekninen nykyarvo % uusarvosta 61 % 60 % 66 % 65 % 










2005 = > 2015 (%) 


Lähde: VTT 

51

52 


1000 br-m 2 Kunta: Lahti 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 


32 

63 

147 



milj. eur 

milj. eur 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

Kunta: Lahti 

16 

Kunta: Lahti Sosiaalitoimi 

Rakennuskanta 

Terveystoimi 

Opetustoimi 

Yhteensä 

- bruttoala (1000 m 2 ) 32 63 147 242 











2005 = > 2015 (%) 


Lähde: VTT 

45 



5,0 

4,5 

4,0 

3,5 

3,0 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

0,0 

Kunta: Lahti 


0,72 


0,56 

1,03 

2,39 

2,56 

92 

4,36 


53

54 


40 

20 

1000 br-m 2 Kunta: Orimattila 

0 


4 

8 

34 




Kunta: Orimattila 


100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 




0 5 10 15 20 


25 30 35 40 

10 

9 

8 

7 

6 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

bruttoala 1000 m2


milj. eur 

milj. eur 

30 

20 

10 

0 

-10 


0 

Kunta: Orimattila Sosiaalitoimi 

Rakennuskanta 

Terveystoimi 

Opetustoimi 

Yhteensä 

- bruttoala (1000 m 2 ) 4 8 34 46 











2005 = > 2015 (%) 


Lähde: VTT 

2 



1,4 

1,2 

1,0 

0,8 

0,6 

0,4 

0,2 

0,0 



0,11 


0,27 

0,55 

24 

1,33 


55

56 


200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

1000 br-m 2 Kunta: Jyväskylä 


44 

29 

184 




Kunta: Jyväskylä 


100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 




0 5 10 15 20 


25 30 35 40 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

bruttoala 1000 m2


milj. eur 

milj. eur 

130 

120 

110 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 


19 

Kunta: Jyväskylä Sosiaalitoimi 

Rakennuskanta 

Terveystoimi 

121 

Opetustoimi 

Yhteensä 

- bruttoala (1000 m 2 ) 44 29 184 256 











2005 = > 2015 (%) 


Lähde: VTT 

17 



7,0 

6,0 

5,0 

4,0 

3,0 

2,0 

1,0 

0,0 




3,42 

6,20 

0,64 0,80 

0,97 

0,60 


57

58 


160 

140 

120 

100 

80 

60 

1000 br-m 2 Kunta: Kajaani 

40 

20 

0 


20 

16 

149 




Kunta: Kajaani 


100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 




0 5 10 15 20 


25 30 35 40 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

bruttoala 1000 m2


milj. eur 

milj. eur 

120 

110 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 


14 

Kunta: Kajaani Sosiaalitoimi 

Rakennuskanta 

Terveystoimi 

109 

Opetustoimi 

Yhteensä 

- bruttoala (1000 m 2 ) 20 16 149 185 











2005 = > 2015 (%) 


Lähde: VTT 

8 



7,0 

6,0 

5,0 

4,0 

3,0 

2,0 

1,0 

0,0 



0,40 


0,90 

0,34 

0,30 

2,59 

6,03 


59

60 


80 

60 

40 

1000 br-m 2 Kunta: Kokkola 

20 

0 


26 

35 

76 

Sosiaalitoimi Kokoontumis Opetustoimi 



Kunta: Kokkola 


100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 




0 5 10 15 20 


25 30 35 40 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

bruttoala 1000 m2


milj. eur 

milj. eur 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 


7 

Kunta: Kokkola Sosiaalitoimi 

Rakennuskanta 

Kokoontumis 

Opetustoimi 

Yhteensä 

- bruttoala (1000 m 2 ) 26 35 76 137 









Kokomaan keskiarvo (€/m 2 ) 3,7 3,5 


2005 = > 2015 (%) 


Lähde: VTT 

17 



3,0 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

0,0 



0,69 


0,93 

1,67 

1,24 

52 

2,78 


61

Rakennustyyppikohtainen korjaustarpeen arviointi ... - Kunnat.net

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?