VUOKRAOPAS - Kuluttajaliitto

Kuluttajaliitto - Konsumentförbundet ryVUOKRAOPASNeuvoja vuokralaiselle ja vuokranantajalle

SisällysEnnen vuokrasopimuksen tekemistä...................................................... 3Huoneiston ja avainten luovutus............................................................. 7Huoneiston käyttö vuokra-aikana............................................................ 8Asuinhuoneiston kunto............................................................................... 10Vuokran määrä................................................................................................ 14Vuokrasuhteen päättyminen..................................................................... 17Neuvoja ja apua riitatilanteissa................................................................. 23JohdantoVuokrasopimus on vuokralaisen ja vuokranantajan välinen sopimus,johon vaikuttavat lainsäädännön lisäksi osapuolten keskenäänsopimat seikat. Vuokralainen ja vuokranantaja voivat melkovapaasti sopia monista vuokrasuhteen sisältöön vaikuttavista seikoista,kuten esimerkiksi huoneiston kunnosta, kunnossapitovastuunjakamisesta sekä vuokran määrästä ja korottamisesta.Lainsäädäntö puolestaan asettaa sekä vuokranantajalle että vuokralaiselleoikeuksia ja velvollisuuksia, joista pääosin ei voida sopiatoisin. Tarkoituksena on, ettei vuokralaisen oikeuksia voida sopimuksinvähentää. Tällaisia ovat esimerkiksi vuokralaisen irtisanomisaikaa,irtisanomismenettelyä sekä vuokran korottamista koskevatsäädökset. Lisäksi Kuluttajaliitto - Konsumentförbundet ryon julkaissut hyvää vuokratapaa koskevia ohjeita.Tämän oppaan tarkoituksena on antaa ohjeita ja neuvoja sekävuokralaiselle että vuokranantajalle. Tärkeätä on se, että kummallakinsopimusosapuolella on jo ennen vuokrasopimuksen tekemistätieto omista oikeuksista ja velvollisuuksista, jotta erimielisyyksiltävältytään. Huoneenvuokra-asioissa neuvoa antavat maksutta sekäkunnalliset kuluttajaneuvojat että Kuluttajaliiton asumisasioidenneuvonta, joista jäljempänä lisää tietoa. Asioista kannattaa ottaaselvää jo ennen vuokrasopimuksen tekemistä!Ennen vuokrasopimuksen tekemistäHuoneenvuokrasuhde perustuu pitkälti avoimuuteen ja lojaliteettiin osapuoltenvälillä. Siksi on tärkeää, että kumpikin osapuoli kertoo avoimesti huoneenvuokraamiseenliittyvistä tarpeistaan ja odotuksistaan. Vuokranantajan kannaltakeskeistä on päättää hakeeko hän pitkäaikaista vuokralaista vai haetaanko vuokralaistavain tietyksi, lyhyemmäksi ajanjaksoksi. Vuokralaisen on myös tärkeätämiettiä jo ennen sopimuksen tekemistä omaa asumistarvettaan eli sitä soveltuukovuokrattava huoneisto kooltaan, hinnaltaan, vuokrasopimuksen kestolta jasijainniltaan vuokralaisen tarpeisiin.Lähtökohtaisesti kaikki sopimukset ovat sitovia, myös suulliset sopimukset, eikäniitä voida yksipuolisesti muuttaa tai irtisanoa vastoin sopimuksen ja pakottavanlainsäädännön määräyksiä. Sen vuoksi on tärkeää, että sopimusneuvotteluidenaikana ja erityisesti ennen sopimuksen allekirjoittamista kumpikin osapuoli ymmärtää,mihin on sitoutumassa. Ennen vuokrasopimuksen tekoa kannattaa lukeasopimus huolellisesti ja varmistaa tarvittaessa asiantuntijoilta mitä sopimukseensisältyy.Koska vuokrasopimuksen kenties olennaisin osa on itse huoneisto ja sen kunto,on sekä vuokralaisen että vuokranantajan kannalta tärkeätä tehdä ennen vuokrasuhteenalkamista huoneistossa katselmus. Katselmuksesta kannattaa laatiamuistio, jossa todetaan huoneiston kunto ja kirjata muistioon mahdolliset puutteetja rikkoutumiset. Näin voidaan ennakoida huoneenvuokrasuhteen päättyessämahdollisimman hyvin se, että vuokralainen ei joudu vastuuseen mahdollistenaikaisempien vuokralaisten aiheuttamista vahingoista.2 3

Vuokralaisen muistilista:- Vastaako huoneisto vuokralaisen ja hänen perheensä tarpeita.- Varmistettava, että vuokranantajalla on oikeus vuokrata huoneisto.- Vuokrasuhteen kesto: määräaikainen vai toistaiseksi voimassaolevasopimus.- Vuokran määrä ja vuokrankorotusperusteet.- Mitä tiloja, esim. kellari- tai vinttikomeroita tai pesutuvan/talosaunan/parkkitilankäyttöoikeuksia vuokrasopimukseen sisältyy.- Kuuluuko vuokrasopimukseen kunnossapitovelvoitteita, esimerkiksipihan hiekoitusta tai liputusvuoro.- Mahdollisten lämmityskulujen määrä.- Nuohouksen, jätekaivojen tyhjennyksen tai polttoaineiden/puiden tilaaminen.- Onko taloyhtiössä laajakaista, kaapeli-TV tms. saatavilla ja senhinta ja liittymisehdot.- Mahdolliset tiedossa olevat taloyhtiön remontit.- Kodinkoneiden kunto ja ikä.- Vuokravakuuden määrä ja laatu.Vakuuden asettaminenkannattaa sopia siten, ettäkorkotuotto tulee vuokralaiselle,onhan vakuuskin vuokralaisenkunnes toisin osoitetaan.Vuokranantajan muistilista:- Varmistauduttava vuokralaisen maksukyvystä hankkimalla vuokralaisenluottotiedot. On myös harkittava, mikä merkitys maksuhäiriöllämahdollisesti on.- Vuokralaiselta voi pyytää suosituksia edelliseltä vuokranantajalta.- Päätettävä vuokrasuhteen muoto; määräaikainen vai toistaiseksivoimassaoleva sopimus.- Vuokravakuudesta sopiminen.- Päätettävä, sallitaanko huoneistossa lemmikkieläimiä, tupakointia tms.ja nämä tarvittaessa kirjattava vuokrasopimukseen.Toistaiseksi voimassaoleva jamääräaikainen vuokrasopimusHuoneenvuokrasopimus voidaan tehdä joko toistaiseksi voimassaolevaksi tai sevoidaan jo vuokrasopimuksessa sopia päättymään tiettynä määräpäivänä. Ontärkeää, että sopimusosapuolet ymmärtävät minkälaisen vuokrasopimuksenovat tekemässä. Määräaikaisen vuokrasopimuksen voi periaatteessa tehdä kuinkapitkäksi tai lyhyeksi aikaa tahansa. Lyhyiden määräaikaisten sopimusten käyttöäon pyritty vähentämään säätämällä, että useammin kuin kahdesti peräkkäinsaman vuokralaisen kanssa enintään kolmen kuukauden määräajaksi solmittusopimus katsotaan toistaiseksi voimassaolevaksi. Käytännön syistä ei osapuoltenkannalta myöskään ole ilman erityistä syytä suositeltavaa solmia erittäin pitkiäesimerkiksi yli kymmenen vuoden sopimuksia.Määräaikaisen ja toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen keskeinen eroon se, että toistaiseksi voimassaolevan sopimuksen voivat sekä vuokranantajaettä vuokralainen irtisanoa päättymään irtisanomisajan kuluttua. Määräaikainensopimus taas sitoo kumpaakin osapuolta koko määräajan eikä sitä voida tavallisellairtisanomismenettelyllä päättää. Määräaikainen sopimus päättyy ilman eritoimenpiteitä määräajan viimeisenä päivänä.Vuokrasopimuksen tekeminenVuokrasopimus kannattaa aina tehdä kirjallisesti ja siihen on hyvä kirjata kaikkiosapuolten tekemät sopimusehdot. Suullisestikin tehty vuokrasopimus on pätevä,mutta vain toistaiseksi voimassaolevana. Jos määräaikaisuudesta on sovittusuullisesti, se ei päde, vaan vuokrasopimuksen katsotaan olevan voimassa toistaiseksija siis kummankin osapuolen irtisanottavissa irtisanomisajan puitteissa.Ongelmana suullisissa vuokrasopimuksissa on lisäksi se, että osapuolten onjälkikäteen lähes mahdotonta näyttää toteen sopimuksen sisältöä, esimerkiksivuokrankorotusperustetta.Osapuolina vuokrasopimuksessa ovat vuokranantaja ja vuokralainen. Vuokranantajanavoi olla joko yksityishenkilö tai oikeushenkilö (yritys, yhdistys tai esim.säätiö). Myös alaikäinen voi olla vuokralaisena, mutta tällöin vuokranantajantulee varmistua huoltajien suostumuksesta.Vuokrasopimuksen voi tehdä vapaamuotoisesti, mutta myös valmiita lomakkeitaon saatavilla. Vuokrasopimukseen kirjataan vuokralaisen ja vuokranantajanyhteystiedot (nimi, syntymäaika, osoite, puhelinnumero, sähköpostiosoite).Yhteystietojen oikeellisuus kannattaa tarkistaa, koska esimerkiksi irtisanomisentoimittaminen edellyttää yhteystietoja. Myös vuokrattava kohde yksilöidään sopimuksessa4- Selvitettävä vuokralaiselle mahdolliset odotettavissa olevat remontit.osoitteella, huoneiston numerolla jne. Vuokrasopimukseen kirjataan5

myös muut vuokralaisen käytössä olevat tilat (kellari- ja vinttikomerot, autopaikatjne.). Vuokran määrästä ja korotusperusteesta ja –ajasta sovitaan vuokrasopimuksessasamoin kuin vuokravakuudesta. Vuokran lisäksi tulevat kustannukset (saunamaksut,vesi ja sähkö/lämmitys, autopaikka jne.) kirjataan myös vuokrasopimukseen.VuokravakuusVuokrasopimukseen otetaan usein vuokravakuutta koskeva ehto, jonka mukaan toisenosapuolen (useimmiten vuokralaisen) on asetettava vakuus vuokrasopimuksenmukaisten velvollisuuksien täyttämisestä. Vakuudesta sovittaessa sovitaan myösvakuuden toimittamisesta. Vakuus on toimitettava sopimuksen tekemisen jälkeenmutta ennen kuin huoneisto luovutetaan vuokralaiselle. Mikäli vuokralainen ei toimitavakuutta sovitun mukaisesti, voidaan sopimus purkaa välittömästi ilman irtisanomisaikaa.Vakuus ei asuinhuoneistossa saa ylittää kolmen kuukauden vuokraavastaava määrää.Vuokralaiselta vakuus voidaan vaatia vuokranmaksun tai muiden sopimukseen liittyvienvelvoitteiden (esim. vuokranantajan vahingoittuneen omaisuuden korvaaminen)turvaamiseksi. Suositeltavaa on, että vakuus kattaa kaikki vuokrasopimukseenliittyvät velvoitteet. Vuokranantajalle vakuudenasettamisvelvollisuus voidaan sopiaesimerkiksi huoneiston käytön estymisen varalle.Vakuus voi olla esimerkiksi rahaa, tavaraa, sitoumuksia tai osakkeita. Tyypillisin vuokravakuuson raha, joko pankkitalletus tai vuokranantajalle maksettu summa. Myösvakuutusyhtiöt tarjoavat vuokratakausvakuutusta. Vuokrasopimuksessa kannattaasopia, maksetaanko rahalle korkoa tai kenelle pankkitalletuksen korko kuuluu.Jos vuokrasopimus on ajateltu pitkäaikaiseksi, on syytä varautua vuokrasopimuksessamyös mahdollisuuteen vuokravakuuden korottamiseksi vastaamaan tulevaisuudenvuokrankorotuksia.VakuutuksetVuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia, että vuokralainen ottaakotivakuutuksen. Kotivakuutus kattaa huoneiston irtaimistolle mahdollisestiaiheutuneen vakuutusehtojen mukaan korvattavan vahingon.Vuokranantajan kannattaa kuitenkin aina tehdä ilmoitus omalle vakuutusyhtiölleenhuoneiston vuokraamisesta.Huoneiston ja avainten luovutusKatselmusHuoneistossa kannattaa sekä vuokralaisen että vuokranantajan oikeuksien turvaamiseksipitää alkukatselmus viimeistään huoneiston luovutuksen yhteydessä.Katselmuksessa kirjataan muistioon huoneistossa havaitut virheet, puutteet jamuut vastaavat seikat. Välitöntä korjaamista vaativista seikoista sovitaan korjaustoimenpiteetja niiden toteuttamisaikataulu. Mikäli vuokralainen haluaa tehdähuoneistossa korjauksia tai muutostöitä, on näistä syytä sopia kirjallisesti, koskailman vuokranantajan lupaa remonttitöitä yms. ei saa tehdä. Katselmusmuistiopäivätään ja allekirjoitetaan ja kumpikin osapuoli saa oman kappaleensa, jotkasäilytetään vuokrasuhteen ajan.Huoneiston luovutuksen viivästysHuoneisto on luovutettava vuokralaiselle vuokrasuhteen alkamispäivänä, elleivuokrasopimuksessa ole sovittu tästä päivästä myöhemmästä ajankohdasta.Huoneisto ja muiden vuokrasopimukseen liittyvien tilojen on oltava tällöinvuokralaisen käytössä, ellei muuta ole sovittu. Vuokranantaja on velvollinenkorvaamaan vuokralaiselle aiheutuneen vahingon, jos huoneiston tai sen osanluovutus viivästyy. Vuokralaisen ei myöskään tarvitse maksaa vuokraa niiltäpäiviltä, joina huoneisto viivästyksen johdosta ei ole vuokralaisen käytössä.Huoneiston luovutuksen jälkeen vuokranantajalla ei enää ole oikeutta tullahuoneistoon ilman vuokralaisen suostumusta vaikka vuokranantajalle jäisi omaavain huoneistoon. Huoneiston kunnon valvomiseksi ja esimerkiksi asunnonuudelleen vuokraamiseksi tai myymiseksi on vuokranantajalla oikeus päästähuoneistoon. Tällöinkin on vuokralaisen kanssa sovittava asiasta. Mikäli vuokralainenkieltäytyy päästämästä vuokranantajaa huoneistoon, voi vuokranantajapyytää poliisilta virka-apua.6 7

AvaimetVuokranantajan on luovutettava vuokralaiselle riittävä määrä avaimia. Avaintenmäärä riippuu huoneiston koosta, joten isompaan ja esimerkiksi perheelle tarkoitettuunasuntoon on avaimia varattava useampia. Vuokralainen vastaa vuokrasuhteenajan avaimista ja on velvollinen korvaamaan kadonneiden avaintenteettämisestä aiheutuneen kustannuksen. Vuokralaiselta voidaan vaatia myösavainten uudelleensarjoittamisesta aiheutuneet kustannukset, mikäli katoamisestavoi aiheutua vaaraa esimerkiksi siksi, että ne ovat joutuneet vääriin käsiintai jos avainten perusteella ulkopuolinen voi päätellä mihin ne kuuluvat.Huoneiston käyttö vuokra-aikanaVuokralainen saa käyttää vuokrahuoneistoa perheensä kotina ilman vuokranantajanlupaa. Perheellä tarkoitetaan sekä avio- että avopuolisoa sekä perheeseenkuuluvia puolisoiden omia ja yhteisiä lapsia. Vuokralainen saa käyttää huoneistoayhteisenä kotina myös lähisukulaisensa tai puolisonsa lähisukulaisen kanssa.Vuokranantaja voi kieltää lähisukulaisen tai puolison lähisukulaisen asumisenhuoneistossa vain, jos tästä aiheutuu vuokranantajalle huomattavaa haittaa.Puoliso, joka ei ole vuokrasopimusta tehnyt, mutta asuu huoneistossa, vastaatoisen puolison muutettua huoneistosta aiheutuneista velvoitteista kuten vuokranmaksusta.AlivuokrausVuokralainen saa luovuttaa enintään puolet huoneistostaan toiselle ilman vuokranantajanlupaa, ellei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa. Tätäkutsutaan alivuokraukseksi. Alivuokrausta on myös se, että omakotitalon omistajavuokraa osan talostaan toiselle. Alivuokraus on mahdollista vain asumiskäyttööneli vuokralainen ei voi luovuttaa tiloja esimerkiksi tilitoimiston tai kampaamonkäyttöön. Alivuokrasuhteessa päävuokralainen toimii vuokranantajana eikä alivuokralaisenja päävuokralaisen vuokranantajan välille synny sopimussuhdetta.Päävuokralainen vastaa vuokranmaksusta ja huoneiston hoidosta, kunnosta javahingoista omalle vuokranantajalleen.Alivuokrasuhde päättyy yhtä aikaa päävuokrasuhteen kanssa. Alivuokrasuhteenirtisanomisaika eroaa päävuokrasuhteen irtisanomisesta. Alivuokralaisen irtisanomisaikaon 14 vuorokautta ja vuokranantajalle se on yksi kuukausi, jos vuokrasuhdeon kestänyt alle vuoden. Jos vuokrasuhde on kestänyt yli vuoden, onirtisanomisaika vuokranantajalle kolme kuukautta.Huoneistonväliaikainen luovutusVuokralaisella on oikeus enintään kahdeksivuodeksi luovuttaa koko huoneisto toisenkäytettäväksi, jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun sellaisensyyn nojalla oleskelee toisella paikkakunnalla eikä vuokranantajalla oleperusteltua syytä vastustaa luovutusta. Hyväksyttävä syy oleskella toisella paikkakunnallavoi olla esimerkiksi ase- tai siviilipalvelus. Vuokralaisen on viimeistäänkuukautta ennen luovutusta ilmoitettava asiasta kirjallisesti vuokranantajalle.Vuokranantajan on, jos hän vastustaa luovutusta, 14 päivän kuluessa edellä mainitunilmoituksen vastaanottamisesta vietävä asia tuomioistuimen käsiteltäväksi.Tässä ei ole kyse jälleenvuokrauksesta, koska huoneiston väliaikainen luovutusperustu suoraan lakiin, eikä vaadi vuokranantajan suostumusta.Vuokraoikeuden siirtoVuokralaisella ei ole oikeutta siirtää vuokraoikeuttaan toiselle ilman vuokranantajanerillistä lupaa ellei siitä on sovittu vuokrasopimuksessa. Edellä käsitellyttilanteet muodostavat poikkeuksen tästä pääsäännöstä. Mikäli vuokralaisella onoikeus siirtää vuokraoikeus, on hänen ilmoitettava vuokraoikeuden siirtymisestäkirjallisesti vuokranantajalle. Vuokraoikeuden siirtäminen tarkoittaa sitä, että alkuperäisenvuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet päättyvät ja siirtyvät uudellevuokralaiselle. Mikäli vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa toiselle ilman vuokranantajanlupaa, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus päättymäänheti ilman irtisanomisaikaa.Vuokralainen voi vuokrasopimuksen siirtokiellosta huolimatta siirtää vuokrasopimuksensellaiselle perheenjäsenelleen, joka jo ennestään asuu vuokrahuoneistossa.Tällä ei vuokralaisen kannalta ole kovin suurta merkitystä, koska perheenjäsenilläon oikeus käyttää vuokrahuoneistoa kotinaan suoraan lain nojalla, kutenedellä on selostettu. Vuokrasopimuksen siirrosta on tässäkin tapauksessa ilmoitettavavuokranantajalle kirjallisesti.Vuokralaisen kuolemaVuokralaisen kuolema ei lakkauta vuokrasuhdetta, vaan se jatkuu samoin ehdoinkuolinpesän kanssa. Kuolinpesän on siten irtisanottava vuokrasuhde irtisanomisaikaaja normaalia toistaiseksi voimassaolevaa vuokrasuhdetta koskevaa irtisanomismenettelyänoudattaen. Mikäli vuokrahuoneistossa asunut perheenjäsenhaluaa jatkaa vuokrasuhdetta, on tämän kolmen kuukauden kuluessa vuokralaisenkuolemasta kirjallisesti ilmoitettava asiasta vuokranantajalle.8 9

Asuinhuoneiston kuntoVuokralainen ja vuokranantaja voivat melko vapaasti sopia vuokrattavan huoneistonkunnosta ja kunnossapidosta vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana.Mikäli mitään erityistä ei ole sovittu, on huoneiston vastattava vuokrasuhteenalkaessa ja sen aikana, mitä vuokralainen kohtuudella voi odottaa ottaen huomioonhuoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet.Lähtökohtana tulee olla, että huoneisto on lämmitetty, siinä on välttämättömätkodinkoneet ja tarvittavat liitännät. Tällaisia ovat esimerkiksi liesi, jääkaappi jaantenniliitännät. Huoneisto voidaan myös vuokrata ilman kodinkoneita, muttatästä on mainittava vuokrasopimuksessa. Vuokrasopimuksessa voidaan myössopia, että vuokralainen vastaa kodinkoneiden kunnosta ja ylläpidosta, muttajos näin ei ole sovittu, on vuokranantajan toimitettava esimerkiksi toimiva jääkaappirikkoontuneen tilalle.Huoneiston kunnon puutteellisuusJos huoneisto vuokra-aikana tulee puutteelliseen kuntoon, joka ei johdu vuokralaisenomasta toiminnasta, voi vuokralaisella olla oikeus purkaa sopimuspäättyväksi heti ilman irtisanomisaikaa. Edellytyksenä tälle on se, että puutteellisuuson olennainen ja että vuokranantaja ei kehotuksesta huolimattakohtuullisessa ajassa korjaa puutetta. Jos vuokranantaja kehotuksesta huolimattakieltäytyy tekemästä välttämättömiä korjauksia, voi vuokralainen teettäätarvittavat korjaukset ja vaatia vuokranantajaa korvaamaan korjauksestaaiheutuneet kohtuulliset kustannukset.se ei ole ollut sovitussa kunnossa. Jos huoneistossa ei esimerkiksi remontin vuoksivoi lainkaan asua, on vuokralaisella oikeus saada vapautus koko vuokran maksamisesta.Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta järjestää vuokralaisellesijaisasuntoa remontin ajaksi. Vuokran alentamista ei suoraan voi laskea käytöstäpoissaolevien neliöiden perusteella, sillä huoneistossa esimerkiksi saunan taiwc:n käyttökiellolla on erilainen merkitys. Huomiota onkin kiinnitettävä myös tilojenkäyttötarkoitukseen ja niiden merkitykseen asumisen kannalta.Vuokranalennusta voidaan vaatia vasta siitä ajankohdasta, josta vuokranantaja ontullut virheestä tietoiseksi. Merkitystä ei ole sillä, mistä tieto vuokranantajalle ontullut. Kanne vuokran alentamiseksi voidaan tehdä vuokrasuhteen päätyttyäkin,mutta viimeistään kolmen vuoden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä.Vuokralaisella ei ole oikeutta saada vuokranalennusta tai vapautusta vuokranmaksusta,jos virhe tai vahinko on aiheutunut vuokralaisen vastuulle kuuluvastasyystä, esimerkiksi jos vuokralaisen itse asentaman astianpesukoneen liitosputkenvuotamisesta aiheutuu vesivahinko.Vuokralaisella voi myös olla oikeus saada vahingonkorvausta vuokranantajansuorittamien toimenpiteiden aiheuttamasta vahingosta. Oikeutta vahingonkorvaukseenei kuitenkaan ole, jos vuokranantaja osoittaa, että puutteellisuus ei oleaiheutunut vuokranantajan toimenpiteistä. Esimerkiksi jos taloyhtiössä sattuuvesivahinko, jonka johdosta yhtiö remontoi tiloja, ei tästä aiheutuva haitta kuuluvuokranantaja korvattavaksi. Vuokranalennusvelvollisuus syntyy kuitenkin jos senedellytykset muuten täyttyvät.Huoneiston hoito ja kunnossapitoVuokralaisen on hoidettava huoneistoa hyvin ja huolellisesti. Vuokralainen onvelvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka hän tahallisestitai laiminlyönnillään tai muulla huolimattomudella aiheuttaa huoneistolle.On huomattava, että vuokralainen vastaa myös vahingosta, jonkahänen vieraansa, perheenjäsenensä tai muut vuokralaisen luvalla huoneistossaoleskelevat aiheuttavat.Vuokralainen ei vastaa huoneiston tavanomaisesta kulumisesta elleivuokrasopimuksessa ole muuta sovittu. Tavanomaista kulumista ovatmm. peilien, taulujen tai lamppujen seinään kiinnittämisestä aiheutuneetjäljet samoin kuin huonekalujen ja tekstiilien aiheuttamatOikeus vuokranalennukseenja vahingonkorvaukseenvarjostumat lattioilla ja seinillä. Kotieläinten aiheuttamat raapiutumat10Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokraakohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona huoneistoa ei ole voitu käyttää tailattiapinnoilla tai tapeteissa eivät sitä vastoin ole tavanomaista kulumista vaanniiden voidaan katsoa kuuluvan vuokralaisen korvattaviksi. Arvioitaessa onko11

kysymys normaalista kulumisesta vai ei, lähtökohtanavoidaan pitää sitä, onko jälki tai virhe syntynyt äkillisestivai hitaasti pitkän ajan kuluessa. Äkilliset vauriot kuluvatlähtökohtaisesti vuokralaisen vahingonkorvausvelvollisuudenpiiriin, kun taas hitaasti ajan myötä syntyneet vahingot ovattavanomaista kulumista.Korjaus- ja muutostyötVuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia muutos- ja korjaustöidensuorittamisesta. Vuokralaisella ei ole oikeutta ilmanvuokranantajan suostumusta suorittaa mitään korjaustoimenpiteitä. Tämänmukaan vuokralainen ei saa esimerkiksi edes omalla kustannuksellaan maalatahuoneistoa ilman vuokranantajan lupaa. Lupa on syytä pyytää kirjallisesti,sillä vuokranantajalla on oikeus vaatia vuokralaista saattamaan huoneistoennalleen, jos muutostyö on vahingoittanut huoneistoa.Vuokranantajalla on oikeus suorittaa välittömästi hoitotoimenpide tai muutos-tai korjaustyö, jota ei voida siirtää aiheuttamatta vahinkoa. Vuokranantajavoi tehdä muitakin hoitotoimenpiteitä, jotka eivät aiheuta vuokralaiselleolennaista haittaa, jos vuokranantaja ilmoittaa niistä vuokralaiselle 14 päivääennen töiden aloittamista. Jos korjaustyöstä tai muusta hoitotoimenpiteestätai korjauksesta voi aiheutua edellä mainittua suurempaa haittaa, tulee vuokranantajanilmoittaa siitä vuokralaiselle vähintään kuutta kuukautta aikaisemmin.Vuokralaisella on tässä tapauksessa neljäntoista päivän kuluessa oikeuspurkaa sopimus päättymään silloin, kun korjaustyöhön ryhdytään.On kuitenkin huomattava, että ilmoitusvelvollisuus koskee vain vuokranantajanitsensä tekemiä/teettämiä korjaus- tai muutostöitä. Mikäli taloyhtiö (jokaei ole suoraan vuokranantajana) tekee korjaustöitä, näistä ei ole vastaavaailmoitusvelvollisuutta eikä myöskään purkuoikeutta.Vuokranantajan oikeus päästä huoneistoonVuokra-aikana ei vuokranantajalla ole oikeutta ilman erityistä syytä päästävuokrahuoneistoon. Tämän vuoksi laissa on erikseen määritetty ne tilanteet,joissa vuokralaisen on sallittava vuokranantajan pääsy huoneistoon. Vuokralaisenon viipymättä päästettävä vuokranantaja huoneistoon, jos se on tarpeenhuoneiston kunnon ja hoidon valvonnan vuoksi. Vuokranantajan on kuitenkinpyrittävä sopimaan vuokralaisen kanssa huoneistoon pääsystä vuokralaisenkannalta sopivaan aikaan. Vuokranantajalla on myös mahdollista saada virkaapuapoliisilta, jos vuokralainen ei päästä vuokranantajaa huoneistoon.Huoneiston myymistä tai vuokraamista varten on vuokranantajalla oikeusnäyttää huoneistoa. Tästä on sovittava vuokralaisen kanssa. Jos tällaisessatilanteessa vuokralaisen omaisuutta tuhoutuu tai likaantuu, syntyy vuokralaiselleoikeus saada vahingonkorvausta. On kuitenkin huomattava, että vuokranantajaon vastuussa vain vastuulleen kuluvasta vahingosta. Jos vahinko aiheutuusiitä, että taloyhtiön remontin yhteydessä isännöitsijä aiheuttaa vahinkoatai turmelee vuokralaisen omaisuutta, vastaa tästä vahingosta taloyhtiö.Vuokralaisen ilmoitusvelvollisuusMikäli huoneiston kunnossapidosta ei vuokrasopimuksessa ole sovittu mitäänerityistä, on vuokralaisen viipymättä ilmoitettava vuokranantajalle huoneistossahavaitsemistaan vioista tai puutteellisuuksista. Ilmoitusvelvollisuus koskeeseikkoja, joista vuokranantaja vastaa. Mikäli on sovittu, että kunnossapito kuuluuvuokralaiselle, ei ilmoitusta tarvitse tehdä, joskin lienee parasta näissäkintapauksissa neuvotella vuokranantajan kanssa esimerkiksi tarkoituksenmukaisimmastakorjaustavasta.Jotta vuokralainen voisi hoitaa huoneistoa lain edellyttämällä tavalla, tuleevuokranantajan antaa vuokralaiselle riittävät hoito-ohjeet sekä kodinkoneidenja laitteiden käyttö- ja huolto-ohjeet.Vuokralaisen kannattaa tehdä ilmoitus puutteellisuudesta kirjallisesti ja mikälipuutteellisuus voi aiheuttaa lisävahinkoa, mahdollisimman pikaisesti. Tämänkinvuoksi ajan tasalla olevat yhteystiedot ovat erittäin tärkeitä ja vuokranantajankannattaa varmistua siitä, että esim. lomamatkojen tai muiden pidempienpoissaolojen aikana vuokralaisella on tiedossaan taho, jolle ilmoituksen puutteellisuudestavoi tehdä.Vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle mikäli hän jättää huoneistonpitkäksi aikaa käyttämättä, jotta vuokranantaja voi vuokralaisenpoissa ollessa valvoa, ettei huoneisto vahingoitu. Pitkällä ajalla ei kuitenkaantarkoiteta tavanomaisia lomamatkoja tai kesäpoissaoloa vaanesimerkiksi pidempää määräaikaista asumista toisella paikkakunnallavuokrahuoneiston ollessa tyhjillään.Vuokralainen, joka laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa vastaalaiminlyönnistä aiheutuneesta vahingosta.12

Vuokran määräNykyinen lainsäädäntö perustuu pääosin sopimusvapauteen eli vuokra määräytyysen mukaan mitä osapuolet ovat sopineet. Vuokran määrään ei vaikutamyöskään aiempien vuokrasopimusten vuokra, vaan vuokra sovitaan kussakintapauksessa yksilöllisesti. Vaikka vuokrien sääntelystä onkin luovuttu,osapuolten keskenään sopima vuokra ei kuitenkaan saa ilman erityistä syytäolennaisesti ylittää samalla alueella sijaitsevien, samanarvoisten ja samaan tarkoitukseenkäytettävien huoneistojen vuokraa. Sopimusvapautta rajaa lisäksikohtuullisuuden vaatimus. Tuomioistuimella on tarvittaessa mahdollisuuskohtuullistaa vuokraa.Vuokran on tarkoitus kattaa vuokranantajalle vuokrauksesta aiheutuneet kustannuksetsekä tuottaa voittoa osalle vuokranantajista. Vuokran katsotaansisältävän mm. huoneiston tavanomaisesta kulumisesta, kunnossapidosta,jätehuollosta jne. aiheutuneet kustannukset. Vuokrasopimuksessa voidaansopia, että vuokralainen ottaa vastatakseen näistä yleensä vuokranantajallekuuluvista velvoitteista. Tällöin myös vuokran määrä on pienempi.epätarkkuuksia, on sekä vuokranantajan että vuokralaisen kannalta yleensäselkeintä sopia kokonaisvuokrasta.Vuokran tarkistaminenKoska vuokran määrästä voidaan vapaasti sopia, myös vuokran tarkistamisestavoidaan vapaasti sopia toistaiseksi voimassa olevissa sekä vähintään kolmeksivuodeksi tehdyissä määräaikaisissa vuokrasopimuksissa.Vuokran määrää voidaan sopia korotettavaksi tai alennettavaksi myös keskensopimuskauden, jos osapuolet ovat tästä yksimielisiä. Lähtökohtana on se, ettävuokran tarkistamisesta sovitaan vuokrasopimuksessa. Ellei vuokrasopimuksessaole vuokran tarkistamisesta sovittu, voidaan vuokraa tarkistaa vain osapuoltenkesken sopimalla tai ellei sopimusta synny, voi vuokranantaja irtisanoasopimuksen noudattaen irtisanomisaikaa. On huomattava, että mikäli vuokrasopimusirtisanotaan tästä syystä, esitetty vuokrankorotus ei tule voimaan ennenirtisanomisajan päättymistä. Myös kuluttajariitalautakunta ja tuomioistuinvoivat käsitellä vuokrankorotusta koskevaa asiaa.Koska vuokrantarkastusneuvottelut ovat hankalia, on molempien osapuoltenkannalta parasta sopia vuokrantarkastusperusteesta vuokrasopimuksessa.Vuokrantarkastusperusteena voidaan käyttää esimerkiksi indeksiehtoa, hoitokustannuksiatai euromääräistä tai prosentuaalista korotusta. Indeksiehtoavoidaan käyttää kuitenkin vain toistaiseksi voimassa olevissa sekä vähintäänkolmeksi vuodeksi tehdyissä määräaikaan sidotuissa vuokrasopimuksissa. Yleisimminindeksinä käytetään elinkustannus- tai kuluttajahintaindeksiä. Mikälivuokrantarkistusperusteena käytetään indeksiehtoa, on sopimuksessa mainittavaindeksi, johon vuokra sidotaan, tarkistamisajankohta sekä tarkistusindeksi(viimeisin tiedossa oleva pisteluku, jonka voi tarkistaa Tilastokeskuksesta). Onhuomattava, että jos vuokrasopimuksessa on sovittu vuokrantarkistuksesta,joka sidotaan indeksiin, voi vuokra indeksin laskiessa myös laskea. Jos sopimuksessaon sovittu indeksin käyttämisestä korotusperusteena, vuokra ei indeksinlaskiessa laske.Samalla kun sovitaan vuokran määrästä, on hyvä sopia myös muista vuokrasopimukseenliittyvistä asioista. Tällaisia ovat esimerkiksi veden käyttömaksu,Vuokrantarkistusperusteena voidaan siis käyttää periaatteessa mitä tahansasauna- tai autopaikkamaksu tai omakotitalossa lämmityspuiden tai polttoöljynperustetta, joka ei ole vuokranantajan yksipuolisessa määräysvallassa, jonkahankkimista koskevat sopimukset. Lähtökohtana on kokonaisvuokra eli mikälivoi etukäteen määritellä ja joka ei johda kohtuuttomaan lopputulokseen. Myöserilliskorvauksista ei vuokrasopimuksessa tai muutoinkaan ole sovittu, katsotaanvuokran sisältävän kaikki kustannukset. On huomattava, että sopimukseterilaiset yhdistelmät ovat mahdollisia, esimerkiksi indeksin ja prosenttikorotuksenyhdistelmä. Samoin on mahdollista sopia, että vuokrantarkistuksen osaltaerilliskorvauksista on syytä tehdä kirjallisesti.noudatetaan indeksiä ja muut velvoitteet, kuten vesi, maksetaan kulutuksenperusteella.Vuokran määrä voidaan sopia joko kokonaisvuokrana tai sidottuna esimerkiksivuokrattavan huoneiston neliömäärään. Koska pinta-alojen ilmoittamisissa on14 15

Vuokran tarkistamisesta ja korotetun vuokran voimaantuloajankohdasta onvuokralaiselle ennen korotuksen voimaantuloa ilmoitettava kirjallisesti. Mitäänerityistä määräaikaa, joka olisi korotusilmoituksen ja sen voimaantulemisenväliin jäätävä, ei laissa ole. Vaikka ilmoitusvelvollisuus koskee vain tapauksia,joissa vuokrasopimuksessa vuokranantajalla on oikeus yksipuolisesti korottaavuokraa, on selvyyden vuoksi suositeltavaa, että vuokranantaja ilmoittaa korotuksestaja korotuksen voimaantuloajankohdasta myös esimerkiksi indeksiehdonperusteella tapahtuvien tarkastusten osalta.Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen tuomioistuimessaja kuluttajariitalautakunnassaTuomioistuin voi joko vuokralaisen tai vuokranantajan vaatimuksesta tutkia,onko vuokran korottamista koskeva ehto kohtuullinen. Kanne on pantavavireille vuokrasuhteen kestäessä eikä vuokranantaja saa irtisanoa vuokrasuhdettaasian käsittelyn kestäessä. Asian voi viedä myös kuluttajariitalautakunnankäsiteltäväksi.Arava-vuokra-asunnon vuokrankorotusmenettelyArava-vuokra-asuntojen vuokran korotusmenettely poikkeaa vapaarahoitteistenvuokra-asuntojen vuokrien tarkistusmenettelystä. Arava-vuokra-asuntojenvuokranantajilla on edelleen oikeus yksipuolisesti korottaa vuokraa laissa säädetyilläperusteilla. Vuokrankorotuksesta, sen perusteista ja korotetun vuokranmäärästä on ilmoitettava kirjallisesti vuokralaiselle. Korotusilmoituksen voitoimittaa kirjattuna kirjeenä vuokralaiselle. Korotettu vuokra tulee voimaanaikaisintaan kahden kuukauden kuluttua ilmoitusta seuraavan vuokranmaksukaudenalusta lukien.Vuokranantajan vaihtuminenVuokranantajan vaihtuminen esimerkiksi vuokrahuoneiston myymisen vuoksiei pääsääntöisesti vaikuta vuokralaisen asemaan. Sama pätee, mikäli vuokrahuoneistosiirtyy perinnön tai testamentin kautta uudelle omistajalle. Vuokrasopimussitoo sellaisenaan myös uutta omistajaa. Mikäli uusi omistaja haluaairtisanoa vuokrasopimuksen, on noudatettava lain määrittelemiä irtisanomisaikoja,jotka lasketaan koko asumisajalta. Myös vuokrasopimuksessa oleva vuokrantarkistusehtositoo uutta omistajaa. Vain pakkohuutokauppatilanteessa uusiomistaja voi päättää vuokrasuhteen ennenaikaisesti. Tällöin vuokralaisella onkuitenkin mahdollisuus saada vahingonkorvausta vuokrasuhteen ennenaikaisenpäättymisen johdosta.Vuokrasuhteen päättyminenVuokrasuhde päättyy joko irtisanomiseen, sopimuksen purkamiseen tai määräaikaisensopimuksen määräajan päättymiseen.Vuokrasopimuksen päättyminenirtisanomiseenToistaiseksi voimassaoleva sopimus päättyy, kun jompikumpi vuokrasopimuksenosapuolista irtisanoo sen. Irtisanomisaika vuokranantajan irtisanoessavuokrasopimuksen riippuu vuokrasuhteen kestosta. Mikäli vuokrasuhde onjatkunut alle vuoden, on irtisanomisaika kolme kuukautta ja mikäli vuokrasuhdeon jatkunut yli vuoden, irtisanomisaika on kuusi kuukautta. Vuokralaisenirtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on enintään yksi kuukausi.Ellei muuta ole sovittu, irtisanomisaika lasketaan sen kuukauden viimeisestäpäivästä, jona kirjallinen irtisanomisilmoitus vastaanotettiin. On huomattava,että kyseessä on nimenomaan ilmoituksen vastaanottaminen, ei lähettäminen.Irtisanomisajan laskemisesta voidaan sopia toisinkin, ei kuitenkaan siten, ettävuokralaisen asemaa heikennetään edellä mainitusta.Vuokranantajan irtisanomisilmoituksessa on mainittava irtisanomisen syy sekävuokrasuhteen päättymisaika. Irtisanomiselle on oltava hyväksyttävä syy. Laissaei erikseen mainita hyväksyttäviä syitä, vaan periaatteessa kaikki syyt voivatolla hyväksyttäviä. Hyväksyttävä syy on esimerkiksi se, että vuokranantaja tarvitseehuoneiston omaan tai perheensä käyttöön tai aikoo myydä huoneiston.Myös mikäli vuokralainen ja vuokranantaja eivät pääse sopimukseen vuokrankorottamisesta, voi vuokranantaja irtisanoa sopimuksen, mikäli vuokrankorotusei ole kohtuuton.16 17

Vuokrasuhteen irtisanominen on toimitettava siten, että se voidaan jälkikäteennäyttää toteen. Vaihtoehtoina on toimittaa irtisanominen henkilökohtaisestisiten, että vuokralainen tai vuokranantaja kuittaa saaneensa irtisanomisilmoituksentai antaa irtisanomisilmoituksen ulkopuolisen todistajan läsnä ollessa.Myös haastemiehen käyttäminen on melko yleistä. Postin saantitodistuksellalähetetty ilmoitus täyttää lain vaatimuksen, mikäli vastaanottaja kuittaa vastaanottaneensailmoituksen.Vuokralainen voi riitauttaa irtisanomisen ja viedä asian käräjäoikeudentutkittavaksi. Jos käräjäoikeus toteaa irtisanomisen tehottomaksi esimerkiksipuutteellisen syyn vuoksi, jatkuu vuokasuhde entisin ehdoin. Kanne on nostettavavuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluttuairtisanomisen tiedoksisaamisesta.Määräaikaisen sopimuksen päättäminenPääsääntö määräaikaisen vuokrasopimuksen osalta on se, että sopimus sitookumpaakin osapuolta koko sopimuksen kestoajan. Määräaikainen sopimuspäättyy ilman erillistä irtisanomista vuokrasopimuksessa sovittuna päivänä.Määräaikainenkin sopimus voi päättyä ennen määräajan päättymistä, jososapuolet keskenään sopivat sopimuksen päättämisestä, toinen osapuoli aiheuttaasopimusrikkomuksen, jonka johdosta sopimus voidaan purkaa tai jostuomioistuin antaa sopimuksen päättämistä koskevan päätöksen.Määräaikaisen sopimuksen voi siis saada irtisanottua mikäli tuomioistuinantaa siihen luvan. Tuomioistuin voi vapauttaa vuokralaisen vuokrasopimuksestamikäli vuokralaisen tai hänen perheenjäsenensä sairastuminen tai vammaaiheuttaa asunnon tarpeen muuttumisen, vuokralainen muuttaa toisellepaikkakunnalle opintojensa, työnsä tai puolison työn vuoksi tai muun tällaisiinverrattavan syyn vuoksi vuokrasopimus on ilmeisen kohtuuton. Vuokranantajalletuomioistuin voi antaa oikeuden irtisanoa määräaikainen vuokrasopimusvastaavanlaisista erittäin painavista syistä. Tällaisessakin tilanteessa noudatetaannormaaleja lainmukaisia irtisanomisaikoja. Vaikka tuomioistuin voi antaaluvan irtisanomiseen, on sopimuksesta ennenaikaisesti vapautunut osapuolivelvollinen korvaamaan toiselle osapuolelle sopimuksen ennenaikaisestapäätymisestä aiheutuneen vahingon. Tällaisena vahingonkorvauksena tuleekyseeseen vuokralaisen irtisanoessa sopimuksen mm. asunnon tyhjillään olemisestaaiheutuva vuokratulon menetys sekä uudelleen vuokrauksesta aiheutunutkustannus. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että määräaikainen vuokrasopimussitoo kumpaakin osapuolta koko määräajan eikä sopimuksesta voiilman taloudellisia seuraamuksia vapautua. Kummankin osapuolen on syytätarkoin harkita määräaikaiseen sopimukseen sitoutumista.Vuokralaisen kuolin- sekä konkurssipesällä onpoikkeuksellisesti kuitenkin oikeus irtisanoa määräaikainenkinvuokrasopimus päättymään noudattamallatoistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksenirtisanomisaikaa. Sama koskee vuokralaista,joka asetetaan velkajärjestelyyn.Vuokrasopimuksen purkaminenVuokrasuhteen purkaminen tarkoittaa sitä, että vuokrasuhde päättyy välittömästiilman irtisanomisaikaa ja on siksi on poikkeuksellinen vuokrasuhteenpäättymistapa. Purkaminen tulee kyseeseen vain laissa erikseen mainituissatapauksissa. Vuokrasopimuksessa ei edes voida sopia muista purkamisperusteista.Purkamisperusteet ovat samat sekä määräaikaisen että toistaiseksivoimassaolevan vuokrasopimuksen osalta.Vuokranantajan oikeus purkaavuokrasopimusVuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen mikäli vuokralainen laiminlyövuokranmaksun. Käytännössä vuokran tulee olla maksamatta useamman kuukaudenajalta, jotta purkamisen edellytys täyttyy. Vuokranantajan ei tarvitseantaa erillistä varoitusta, mikäli purkaa vuokrasopimuksen maksamattomienvuokrien vuoksi. Haasteen tiedoksianto käy purkuilmoituksesta, joten vuokranantajankannalta on nopeinta haastaa vuokralainen oikeuteen vuokranmaksunlaiminlyöntien johdosta.Jos vuokralainen lain vastaisesti luovuttaa huoneiston hallinnan tai siirtäävuokrasopimuksen toiselle, syntyy vuokranantajalle oikeus purkaa vuokrasopimus.Vuokranantajan on kohtuullisessa ajassa toimittava, jotta purkuoikeussäilyy. Tässäkään tapauksessa ei vuokralaista tarvitse erikseen varoittaa purkuoikeudenkäyttämisestä.Purkuoikeus syntyy myös jos vuokralainen käyttää huoneistoa muuhun tarkoitukseentai muuten kuin vuokrasopimuksessa on sovittu. Yleisin tällainenvuokrasopimuksen purkamisperuste lienee kuitenkin huoneistossa vietettyhäiritsevä elämä. Tällä tarkoitetaan esimerkiksi kovaäänistä ja toistuvaa musiikinsoittamista, muuta metelöintiä, naapureita häiritsevää alkoholinhuuruistajuhlimista jne. Merkitystä on myös sillä, mihin vuorokauden aikaan häirintätapahtuu. On huomattava, että vuokralainen vastaa myös vieraidensa ja perheenjäsentensäaiheuttamasta häirinnästä. Purkuperuste edellyttää toistuvaapiittaamattomuutta naapureista eivätkä tavanomaisesta elämisestä aiheutuvatäänet voi aiheuttaa vuokrasuhteen purkamista. Mikäli vuokranantaja18 19

haluaa purkaa vuokrasopimuksen häiritsevän elämänperusteella, on vuokranantajan annettava vuokralaisellekirjallinen varoitus.Vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen myös, mikälivuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti. Huonoa hoitamistavoi olla paitsi hoidon laiminlyönti myös esimerkiksi luvattomien muutostöidensuorittaminen. Myös tässä tapauksessa on vuokralaista varoitettavaennen purkuoikeuden käyttämistä.Järjestys- tai terveysmääräysten rikkominen voi myös johtaa huoneenvuokrasuhteenpurkamiseen. Tämä purkuperuste on usein rinnakkainenhäiritsevän käyttäytymisen kanssa ja edellyttää vuokralaisen varoittamista.Varoitus purkuoikeuden käyttämisestäVuokralaista on siis varoitettava, mikäli vuokranantaja käyttää purkuoikeuttaansen vuoksi, että vuokralainen käyttää huoneistoa muuhun kuin vuokrasopimuksessasovittuun tarkoitukseen, viettää huoneistossa häiritsevä elämää,hoitaa vuokrahuoneistoa huonosti tai rikkoo järjestys- tai terveysmääräyksiä.Varoitusta ei siten tarvita purettaessa vuokrasopimus vuokran maksamattajättämisen, luvattoman hallinnanluovutuksen tai vuokraoikeuden luvattomansiirron vuoksi.Varoituksella on vuokralaisen kannalta todellista merkitystä, sillä jos varoitukseenjohtanut käyttäytyminen loppuu, ei vuokranantajalla ole oikeuttapurkaa vuokrasopimusta. Varoitus on annettava vuokralaiselle todisteellisestieli samoin kuin vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus.Vakuuden maksamatta jättäminenvuokrasopimuksen purkuperusteenaMikäli vuokrasopimusta solmittaessa on sovittu, että toinen osapuoli asettaavakuuden, on sovitun vakuuden maksamatta jättäminen vuokrasuhteen purkuperuste.Varoitusta ei tässä tapauksessa tarvita. Tavallisesti vakuuden asettamisvelvollisuuson vuokralaisella, joten vuokranantaja voi purkaa sopimuksen,mikäli vuokralainen ei maksa sovittua vakuutta määräpäivään mennessä.Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimusVuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokrahuoneiston käyttämisestäaiheutuu vuokralaiselle tai hänen perheensä jäsenelleen terveydellistävaaraa. Vuokrasopimuksen purkaminen ei edellytä vuokranantajan tuottamustaeli purkuoikeus syntyy esimerkiksi, jos huoneistossa havaitaan terveydellevaarallisia määriä homeitiöitä. Mittauksia suorittavat esimerkiksi kunnallisetterveysviranomaiset. Näyttötaakka vaarallisuudesta on vuokralaisella.Purkuoikeus syntyy myös silloin, jos vuokralainen menettää vuokrahuoneistonhallinnan muusta kuin omasta syystään. Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksisilloin, jos asunto-osakeyhtiö ottaa huoneiston hallintaansa osakkeenomistajanlaiminlyötyä vastikkeen maksun, eivätkä vuokralainen ja asunto-osakeyhtiöpääse sopimukseen uuden vuokrasopimuksen vuokran määrästä.PurkamisilmoitusPurkamisilmoitus on annettava kirjallisesti. Ilmoituksesta on käytävä ilmi purkamisperusteja vuokrasuhteen päättymisajankohta, mikäli sovitaan myöhemmästäpäättymisajankohdasta. Purkamisilmoitus on annettava todisteellisestikuten varoituskin. Tämä koskee sekä vuokranantajaa että vuokralaista.Vahingonkorvaus vuokrasuhteenpurkamistilanteissaVuokrasuhteen ennenaikaisen päättymisen vuoksi on vuokranantajalla oikeussaada korvausta vuokralaiselta, mikäli vuokrasuhde on purettu vuokralaisestajohtuvasta syystä. Vahinkona voi tulla korvattavaksi esimerkiksi saamattajäänyt vuokratulo tai uudelleen vuokraamisesta aiheutunut kustannus. Vastaavastivuokralaisella on oikeus saada vahingonkorvausta vuokranantajalta,jos vuokrasuhteen purkaminen on johtunut vuokranantajan viaksi luettavastasyystä. Vuokralainen voi siten saada korvausta korvaavan huoneiston hankkimiskuluistatai muuttokustannuksista, mikäli vuokrasopimuksen purkaminenon johtunut vuokranantajan huolimattomuudesta tai muusta laiminlyönnistä.Muuttopäivä ja sen siirtoMuuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymispäivää seuraava arkipäivä. Josvuokrasopimus irtisanotaan esimerkiksi siten, että irtisanomisaika päättyytammikuun viimeisenä päivänä, muuttopäivä on helmikuun ensimmäinenpäivä edellyttäen, että se on jokin muu arkipäivä kuin lauantai. Vuokralaisenon jätettävä puolet asunnosta vuokranantajan käyttöön muuttopäivänä jatyhjennettävä se kokonaan sitä seuraavana päivänä.Vuokralainen voi toistaiseksi voimassaolevan vuokrasuhteen päättyessä tuomioistuimessanostettavalla kanteella vaatia muuttopäivää siirrettäväksi. Kanteenhyväksyminen edellyttää, että vuokralaisella on huomattavia vaikeuksiasaada korvaavaa asuntoa muuttopäivään mennessä ja ettei siirrosta aiheudu20 21

vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai vahinkoa.Muuttopäivää ei voida siirtää määräaikaisessa vuokrasuhteessaeikä myöskään, mikäli vuokrasopimuskoskee vapaa-ajan asuntoa.JälleenvuokrausJälleenvuokrasuhde syntyy, kun vuokranantajalta koko asuinhuoneistonvuokrannut ensivuokralainen vuokraa koko huoneiston edelleen jälleenvuokralaiselle.Jälleenvuokraus on mahdollista vain ensivuokranantajan luvalla.Jälleenvuokrauksen sallimisesta on syytä sopia kirjallisesti esimerkiksi vuokrasopimuksessa.Jälleenvuokrauksessa syntyy kaksi vuokrasuhdetta: ensivuokranantajanja ensivuokralaisen sekä ensivuokralaisen ja jälleenvuokralaisen välille. Ensivuokranantajanja jälleenvuokralaisen välille ei muodostu sopimussuhdetta.Ensivuokralaisen on ilmoitettava jälleenvuokralaiselleen oma vuokranantajansaja ensivuokrasopimuksen ehdot sekä omalle vuokranantajalleen jälleenvuokrasuhdeja jälleenvuokralainen. Myös muutoksista vuokrasuhteessa onilmoitettava. Esimerkiksi jos ensivuokrasuhteen vuokranantaja purkaa ensivuokrasuhteen,on siitä ilmoitettava myös jälleenvuokralaiselle.Keskeistä jälleenvuokrauksessa on säännös, jonka mukaan jälleenvuokralaisellaon oikeus jatkaa hallitsemansa huoneiston vuokrasuhdetta tietyissä olosuhteissa,jos ensivuokrasuhde päättyy jälleenvuokrasuhteen ollessa voimassa.Tällainen tilanne on esimerkiksi se, jos ensivuokrasuhde päättyy ensivuokralaisenirtisanoessa tai purkaessa ensivuokrasopimuksen.Neuvoja ja apua riitatilanteissaKuluttajaliitto - Konsumentförbundet ry antaa neuvontaa huoneenvuokrasuhteisiinliittyvissä asioissa sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle.Neuvontaa annetaan loma-aikoja lukuun ottamatta tiistaista perjantaihinklo 10.00-12.00 numerossa010 802 240hintaan 8,21 snt + 1,16 snt/min lankaverkosta soitettaessa (ns. paikallispuhelumaksu)ja 29,7 snt/min matkapuhelinverkosta kaikkialta Suomesta soitettaessa.Kuluttajaliitto ei saa puhelusta tuottoja. Neuvontaa annetaan myös sähköpostinvälityksellä osoitteessawww.kuluttajaliitto.fi.Neuvontaa saa maksutta myös kunnallisilta kuluttajaneuvojilta, joiden yhteystiedotlöytyvät osoitteesta www.kuluttajavirasto.fi sekä oman kotikunnanpuhelinvaihteen kautta.Kuluttajariitalautakunta voi käsitellä vuokranantajan ja vuokralaisen välistäkiistaa ja antaa asiasta suositusratkaisun, joka ei sido osapuolia. Käsittely onmaksuton. Kuluttajariitalautakunnan toimivaltaan eivät kuulu ne asuinhuoneistonvuokrausta koskevat erimielisyydet, jotka lain mukaan on vietävälyhyessä määräajassa tuomioistuimen käsiteltäväksi. Näitä asioita ovathuoneiston luovutus väliaikaisesti toisen käyttöön, vuokraoikeuden siirtoperheenjäsenelle, vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua, irtisanomisenjulistaminen tehottomaksi, muuttopäivän siirtäminen sekä jälleenvuokralaisenoikeus jatkaa vuokrasuhdetta.Kuluttajaliitto - Konsumentförbundet ryMalminrinne 1 B, 00180 HelsinkiPuh. (09) 4542 210info@kuluttajaliitto.fiwww.kuluttajaliitto.fi22 23

Voiko vuokranantaja yksipuolisesti korottaavuokraa? Kissa repi tapetit – kuka maksaa?Voiko määräaikaisen vuokrasopimuksen purkaa?VUOKRAOPASNeuvoja vuokralaiselle ja vuokranantajalleHuoneenvuokrasuhteeseen liittyvät ongelmat johtuvatusein siitä, ettei sopimuksen osapuolilla ole riittävästitietoa oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan. Tämän oppaantarkoituksena on selvittää sekä vuokralaiselle että vuokranantajallehuoneenvuokralainsäädännön sisältöä.Oppaassa käsitellään keskeisiä huoneenvuokrasuhteeseenliittyviä ongelmia. Näitä ovat muun muassa vuokrasopimuksensolmimiseen, vuokran korottamiseen ja vuokrasuhteenpäättämiseen liittyvät kysymykset. Myös vuokralaisen vahingonkorvausvelvollisuuteensekä vuokratakuun maksamiseenja palauttamiseen liittyviin ongelmiin löytyvät vastauksetoppaasta.Ohjeet ja neuvot on tarkoitettu vuokranantajalle ja vuokralaiselle.Kuluttajaliitolla on pitkä kokemus sekä vuokranantajienettä vuokralaisten neuvonnasta. Opas löytyy myös suomeksi,ruotsiksi, venäjäksi ja somaliksi Kuluttajaliiton kotisivuiltawww.kuluttajaliitto.fi.Kuluttajaliitto - Konsumentförbundet ry 2012ISBN 978-952-9787-46-3 (nid.)ISBN 978-952-9787-47-0 (pdf)