Numero28 - Entreprises magazine

Dossier
DTZ
2000-2007 : du mouvement sur tous les plans
Quelle est l’évolution du marché immobilier professionnel
sur la période 2000-2007 ? Analyse de ce
cycle immobilier avec Gérald Merveille, responsable
du département Investment & Corporate Services,
et Laurent Cooreman, directeur du département
Letting & Sales, chez DTZ au Luxembourg.
Quel est l’état du stock de bureaux en 2000 et dans les
années qui suivent ?
En 2000, le stock est de 1 900 000 m 2 pour atteindre le record
de 2 800 000 m 2 en 2007. Entre les deux, la croissance annuelle
de plus de 6 % que nous connaissions entre 2001 et 2004 ne
s’est pas maintenue dans les années suivantes et nous avons
assisté à un fléchissement important. Entre 2005 et 2008,
ce ralentissement du rythme de développement ainsi qu’une
demande importante de la part des occupants a d’ailleurs
mené à une pénurie de surfaces disponibles. Pour les deux
ans qui viennent, la croissance du stock va reprendre de manière
importnante puisqu’une livraison d’environ 250 000 m 2
est attendue l’an prochain.
La courbe du stock est intéressante car elle
suit vraiment l’évolution de l’emploi. Celui-ci y est directement
lié puisque l’on compte approximativement 20 m 2 de bureau
pour un emploi. La loi réglementant la domiciliation de sociétés
a également dopé le marché immobilier car, obligées de posséder
physiquement un bureau à la place d’une simple boîte
aux lettres, les sociétés concernées ont eu besoin de m 2 ces
dernières années.
Qui occupe tous ces mètres carrés ?
Depuis 2000, le profil des occupants n’a pratiquement pas
changé. Le secteur BFI (Banques/Finance/Assurances) occupe
la majorité du stock de bureaux (33 % en 2007). Ensuite, viennent
les institutions et organes européens (18 % en 2007)
et l’Etat luxembourgeois. Ce que l’on remarque depuis 7 ans,
c’est l’augmentation des tailles des espaces demandées. La
croissance organique autour des endroits initiaux (surtout en
centre-ville) devient de plus en plus difficile et aboutit souvent à
la relocalisation globale dans la périphérie où se sont développées
des zones d’activités au cours des dernières années.
Comment ont évolué les loyers ?
Le rythme est de 4-5 % de hausse annuelle en moyenne depuis
2000. En fait, nous remarquons que l’augmentation des
loyers est assez peu dépendante du taux de vacance. Cette
élasticité existe car les promoteurs préfèrent octroyer certains
avantages et gratuités que de baisser le prix des loyers en période
creuse afin d’éviter des impacts négatifs sur le marché
de l’investissement.
Laurent Cooreman, directeur du département Letting & Sales et Gérald Merveille,
responsable du département Investment & Corporate Services, chez DTZ au Luxembourg.
Et le marché des capitaux ?
Sur ce point, nous avons assisté à une transformation radicale du
marché entre 2000 et 2007. Au début des années 2000, l’investissement
sur le marché luxembourgeois oscillait entre 150 à 300
millions EUR par année. En 2006, il atteint 1,2 milliard EUR et en
2007, 2,6 milliards EUR. L’une des raisons de ces records repose
sur le fait que beaucoup d’investisseurs globaux ont augmenté la
partie de leur capital placée dans l’immobilier (devenu plus attractif
par rapport à d’autres possibilités de placement) ; une seconde
raison est la performance économique luxembourgeoise et sa stabilité
ainsi que la taille du stock immobilier qui assure désormais
une certaine liquidité et enfin, la taille importante des bâtiments
proposés à la vente ces dernières années.
Comment voyez-vous le marché à moyen terme ?
Les 4-5 mois qui viennent vont être décisifs pour prévoir le futur
à court terme car la crise des subprimes aura peut-être encore
des répercussions. Pour la vision à moyen terme, vu la compétition
qui existera entre différents bâtiments à partir de 2009,
les futurs occupants pourront probablement faire jouer certains
leviers économiques à l’avenir. Nous pensons également que des
sociétés importantes continueront à quitter Luxembourg-Ville
pour s’installer en périphérie ou dans des zones d’activité qui sont
elles-mêmes amenées à se développer et ce, pour supporter leur
croissance. Dans notre métier, il faut du mouvement. Donc nous
restons optimistes. /
Propos recueillis par Isabelle Couset
mars/avril 22