Avril 2011 - Barreau du Québec

PAGE 18 Avril 2011 LE JOURNAL – BARREAU DU QUÉBEC
Finances personnelles
Marco Vendramini
Exemption pour résidence principale
Quelle approche privilégier ?
Membre de la Chambre
de sécurité financière
du Québec, de l’Institut
québécois de la
planification financière
et de l’Autorité des
marchés financiers.
marco.vendramini@
groupeinvestors.com
Photo : Sylvain Légaré
Nombreux au Québec sont les avocats qui possèdent une résidence secondaire.
Les motivations financières sont rarement la raison principale qui motive l’achat d’une
résidence de vacances, mais lorsque le temps de vendre est venu, il est avisé de réfléchir
à l’approche qui s’avérera la plus avantageuse.
L’actuelle exemption qui existe pour résidence principale
permet de mettre à l’abri du fisc une partie ou la totalité
du gain réalisé lors de la vente d’une maison qui répond
à la définition de « résidence principale ». Une économie
d’impôt qui peut s’avérer substantielle.
Si vous et votre conjoint n’avez jamais été propriétaire de
plus d’une maison à usage personnel à la fois, vous devriez
pouvoir exonérer d’impôt la totalité de vos gains sur la
vente des maisons que vous avez possédées. Cependant,
si vous ou votre conjoint avez déjà été propriétaires
de deux maisons à usage personnel en même temps,
par exemple « une maison à la ville » et « une maison
de campagne », au moins une partie des gains réalisés
lors de la vente de l’une de ces maisons sera assujettie
à l’impôt. Lorsque vous vendez une de ces maisons, vous
devez décider si vous la désignerez comme résidence
principale et mettrez à l’abri du fisc le gain qui en
résultera, ou si vous paierez l’impôt sur le gain en capital
réalisé lors de la vente afin de défiscaliser la totalité des
gains réalisés sur l’autre maison lorsque vous la vendrez.
Cette décision financière pourrait avoir un impact
significatif sur vos finances.
Quelques notions de base à retenir
Les lois fiscales définissent « résidence principale » comme
un logement dont le contribuable est propriétaire (seul
ou conjointement) et qui est normalement habité par
lui, son époux ou son conjoint de fait, son ex-époux ou
son ex-conjoint de fait, ou un enfant du contribuable.
La question de savoir si le logement était « normalement
habité » au cours d’une année donnée dépend du cas par
cas, mais il suffit généralement que le logement ait été
occupé pendant une courte période pour que ce critère
soit respecté. Par exemple, on pourrait considérer que
vous avez habité votre résidence de vacances normalement
même si vous ne l’avez fait que pendant vos vacances
annuelles (à condition qu’elle n’ait pas d’abord généré de
revenus, notamment par une location).
Vous pouvez désigner par année une propriété à titre de
« résidence principale », même si vous possédez plus d’une
propriété. La propriété doit également avoir été désignée
comme résidence principale par votre époux ou votre
conjoint de fait, ainsi que par vos enfants de moins de
18 ans.
Si vous possédez deux maisons admissibles à l’exemption
pour résidence principale, au moins une partie du gain sur
la vente de l’une de ces maisons sera assujettie à l’impôt.
Lorsque vous déciderez de vendre la première maison, vous
devez décider si l’exonération pour résidence principale
sera appliquée sur cette maison. Pour prendre cette décision,
vous devez évaluer le nombre d’années au cours
desquelles vous prévoyez demeurer propriétaire de la
deuxième maison et l’habiter ainsi que le gain en capital
futur la deuxième maison.
Un cas concret
Afin d’illustrer le propos, prenons l’exemple fictif de
Anne et Louis qui sont mariés et possèdent deux maisons
– une maison à la ville et une maison de campagne –
qui pourraient toutes deux être considérées comme des
résidences principales. Ils ont acheté leur maison à la ville
il y a dix ans et leur maison de campagne il y a cinq ans.
Leur taux marginal d’imposition actuel et futur est de 40 %.
Ils ont décidé de vendre leur maison de campagne, avec
un gain en capital de 100 000 $. Ils ne la remplaceront
pas et conserveront leur maison à la ville, qu’ils prévoient
habiter pendant encore dix ans. Ils s’attendent à réaliser
un gain en capital de 250 000 $ lorsqu’ils la vendront. Deux
options s’offrent à eux :
Option Un
Ils pourraient désigner leur maison de campagne
résidence principale pour quatre des cinq années
pendant lesquelles ils en ont été propriétaires, de sorte
que, lorsqu’ils vendront leur maison à la ville, ils pourront
la désigner comme résidence principale pour 16 des
20 années au cours desquelles ils en ont été propriétaires.
Sur la vente de la propriété de campagne, la fraction du
gain en capital exonérée d’impôt sera calculée comme suit :
[100 000 $ X (4 +1)/5] = 100 000 $, ce qui représente une
obligation fiscale de 0 $.
Quant à la maison à la ville qu’ils vendront dans dix ans,
la fraction exonérée du gain en capital sera = [250 000 $ X
(16+1)/20] = 212 500 $, ce qui représente une obligation
fiscale de (250 000 $-212 500 $) X 50 % X 40 % = 7 500 $.
Option deux
Ils pourraient éviter de désigner leur propriété de
vacances comme résidence principale, de sorte que,
lorsqu’ils vendront leur maison à la ville, ils pourront la
désigner comme résidence principale pour les 20 années
pendant lesquelles ils en étaient propriétaires.
Sur la vente de la propriété de vacances, leur obligation
fiscale s’établira comme suit : 50 000 $ X 40 % = 20 000 $.
Quant à la maison à la ville qu’ils vendront dans dix ans,
la fraction exonérée du gain en capital sera = [250 000 $ X
(19+1)/20] = 250 000 $, ce qui représente une obligation
fiscale de 0 $.
En résumé, ils doivent choisir entre ne pas payer d’impôt
aujourd’hui et payer 7 500 $ dans dix ans ou débourser
20 000 $ d’impôt aujourd’hui et ne rien payer dans dix ans.
Il serait ainsi raisonnable de se prévaloir de l’exemption
pour maison de vacances pour quatre des cinq années au
cours desquelles ils en étaient propriétaires. Par contre, s’ils
avaient pensé qu’ils pourraient vendre leur maison à la ville
plus tôt, ou récolter un gain en capital plus élevé, il aurait
alors été souhaitable de conserver le droit à l’exonération
et de l’appliquer à la vente de leur maison à la ville.
L’exemption pour résidence principale peut se traduire
par de substantielles économies d’impôt si elle est utilisée
judicieusement. Il importe d’évaluer la meilleure approche
au cas par cas, mais surtout de se poser les bonnes
questions lorsqu’il est temps de décider quelle option doit
être privilégiée.