Rapport annuel - AV Habitat - 2010 - BNP Paribas REIM

Transformation de la SCPI en OPCIL’Ordonnance du 13 octobre 2005 a défini le régime juridique des OPCI, Organisme de Placement Collectif Immobilier.Les SCPI, véhicule non coté d’investissement dans l’immobilier, évoluant dans un environnement réglementaire et fiscal relativementcontraignant (obligation de détenir au moins six ans les immeubles acquis, limitation des travaux et des cessions d’actifs, droit d’enregistrementsur les cessions de parts, …), le législateur a souhaité créer un nouveau véhicule, offrant notamment des possibilités d’allocations d’actifsplus souples et plus étendues, et des dispositions destinées à favoriser la liquidité.L’OPCI s’inscrit dans un mouvement de modernisation du secteur immobilier, pour répondre à des enjeux tels que le besoin d’un véhiculecompétitif à l’échelle européenne, l’externalisation des patrimoines immobiliers des entreprises et des institutionnels, la nécessité d’unproduit d’épargne-retraite basé sur l’immobilier et conforme aux prescriptions contemporaines de la régulation.L’article L214-84-2 du Code monétaire et financier prévoit l’obligation pour les SCPI de soumettre à l’assemblée générale extraordinairede leurs associés, dans un délai de cinq ans à compter de l’homologation des dispositions du Règlement Général de l’Autorité des MarchésFinanciers -AMF- relatives aux OPCI, soit au plus tard le 18 avril 2012, une résolution se prononçant sur la possibilité de se transformer enOPCI.Cet article indique également que cette assemblée, statuant aux conditions de quorum et de majorité prévues pour la modification desstatuts, doit opter pour l’une des deux formes de l’OPCI qu’elle souhaite voir adopter à l’issue de la transformation, SPPICAV – Société dePlacement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable – ou FPI – Fonds de Placement Immobilier. La loi donne donc la possibilité auxassociés de la SCPI du choix entre deux structures, en cas de transformation.En décembre 2006, l’article L214-84 prévoyant qu’il ne pourrait plus être créé de SCPI à compter du 31 décembre 2009 et interdisant à cellesqui subsisteraient de procéder à l’augmentation de leur capital, a été abrogé, permettant ainsi la coexistence et le développement des deuxvéhicules, SCPI et OPCI.8Qu’est-ce qu’un OPCI ?Les OPCI ont pour objet principal d’acquérir, directement ou indirectement, ou de faire construire des immeubles exclusivement en vue deleur location et de les vendre. Ils ont aussi la possibilité de faire réaliser dans ces immeubles tous types de travaux.Ils doivent également constituer une poche d’actifs liquides, investie notamment dans des dépôts ou des instruments financiers à caractèreliquide.Ils peuvent enfin constituer une poche d’actifs mobiliers, investie notamment dans des actions ou des obligations cotées, des parts ou actionsd’OPCVM, des IFT ou des actions de sociétés foncières cotées.Ils sont autorisés à s’endetter, soit pour financer les opérations immobilières, soit pour faire face à des demandes de rachat des titres (aumaximum de 40% de la valeur des actifs et 10% de la valeur des autres actifs, pour l’OPCI grand public tel que défini ci-après).Les possibilités d’investissement des OPCI sont ainsi plus larges et plus souples que celles des SCPI, mais avec des variations plus rapidesdes valeurs mobilières que celles des actifs immobiliers.Les deux formes juridiques possibles et leur fiscalitéL’OPCI peut revêtir deux formes juridiques :• SPPICAV – Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable - société anonyme sur le modèle des SICAV, relevant durégime fiscal des valeurs mobilières,• FPI – Fonds de Placement Immobilier – “copropriété” d’actifs immobiliers et d’instruments financiers sur le modèle des FCP, dénué de lapersonnalité morale, relevant du régime fiscal des revenus fonciers.• Indépendamment de sa forme juridique, un OPCI peut être :– “grand public”, c’est-à-dire ouvert à tous les souscripteurs, avec notamment un ensemble de règles afin de faciliter la gestion desrachats,– à règles de fonctionnement allégées (RFA), c’est-à-dire réservé aux investisseurs qualifiés ou avertis, avec un ensemble de règles moinscontraignantes que celles d’un OPCI grand public.L’OPCI RFA peut lui-même être :– Sans effet de levier (emprunt) – RFA SEL– Avec effet de levier (emprunt) – RFA ELLes acteurs de l’OPCILes OPCI sont gérés par des sociétés de gestion de portefeuille qui doivent obtenir un agrément spécifique de l’Autorité des MarchésFinanciers (AMF) permettant la gestion d’OPCI.Chaque OPCI est également agréé par l’AMF.Trois autres acteurs interviennent dans la gestion des OPCI :• L’évaluateur des actifs immobiliers – il y en a obligatoirement deux, au lieu d’un seul en SCPI ; ils produisent une expertise annuelle et troisévaluations trimestrielles.• Le dépositaire – il contrôle et conserve les actifs mobiliers et les liquidités, contrôle l’inventaire des actifs immobiliers et vérifie la régularitédes décisions. Cet acteur n’intervient pas en SCPI.• Le commissaire aux comptes : il contrôle et certifie les comptes annuels.