Rapport annuel - AV Habitat - 2010 - BNP Paribas REIM

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L’ANNEXE FINANCIÈRE AU 31/12/2010> Règles et méthodes comptablesLes comptes annuels sont établis conformément aux dispositionsréglementaires applicables aux Sociétés Civiles de PlacementImmobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300 du31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1 er juillet 1971modifié, et de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlementdu Comité de la réglementation comptable n° 99-06 du 23 juin 1999.L’établissement des comptes annuels respecte les principes deprudence, d’indépendance des exercices et de permanence desméthodes, en se plaçant dans une perspective de continuitéd’exploitation.La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits encomptabilité, apparaissant dans la colonne “valeurs bilantielles” del’état du patrimoine est celle des coûts historiques.> Faits caractéristiques de l’exerciceEn application des dispositions légales s’appliquant aux Sociétésde Gestion de Portefeuilles, les fonds des opérations relatives aumarché des parts doivent être déposés sur un compte bancaireséparé ouvert au nom de la SCPI, en contrepartie duquel, un compted’attente “marché des parts” est utilisé. Cette méthode est adoptéedepuis le 1 er avril 2010.> Changement de présentationdes comptesÀ compter du 1 er janvier 2010, les appels de charges syndics etles provisions sur charges appelées auprès des locataires sontcomptabilisés en compte de tiers au bilan. Seul est affecté au comptede résultat, le prorata de charges non récupérables de l’exercice. Cen’est qu’au moment de la reddition définitive, que ces appels serontannulés et le réel constaté en compte d’exploitation. Cette modificationde présentation des comptes n’entraîne aucune incidence sur lerésultat.> Placements immobiliersIMMOBILISATIONS LOCATIVESLe tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous,constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi queles valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant. En cequi concerne les modalités particulières d’intervention de ce dernier,il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation d’une véritableexpertise n’intervient, sauf cas particulier, que tous les cinq ans. Il estalors demandé aux experts de procéder à la visite systématique desimmeubles. Les autres années la valeur résulte d’une actualisationdes valeurs par l’expert, sans visite systématique des immeubles.La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoinepour laquelle l’expert détermine son estimation en fonction desvaleurs locatives ainsi que des paramètres suivants :– l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine,– la date de construction de l’immeuble,– la situation juridique (local isolé ou en copropriété),– la situation géographique,– l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles),– les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux).Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de la valeurdu bien en pondérant la valeur de base obtenue par capitalisationdu rendement locatif.Il s’agit d’une valeur hors taxes et hors droit.Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le tableau“État de l’actif immobilisé” figurant ci-dessous.À compter du 1 er janvier 2005, les commissions d’intermédiairesversées lors d’une acquisition sont inscrites en coût accessoire desimmobilisations.20ÉTAT DE L’ACTIF IMMOBILISÉValeur brute desimmobilisationsau 31 décembre2009Augmentationacquisitionscréations -apportsVirement deposte à poste en+ ou -Diminutioncession à destiers ou misehors serviceValeur brute desimmobilisationsau 31 décembre2010Terrains – Constructions 43 720 344,37 43 720 344,37eurosFrais d’acquisition des immobilisations 766 871,30 766 871,30Agencements 20 890,23 5 200,48 26 090,71TOTAL 44 508 105,90 5 200,48 – – 44 513 306,38TABLEAU RÉCAPITULATIF DES PLACEMENTS IMMOBILIERSExercice 2010 Exercice 2009eurosValeurs comptables Valeurs estimées Valeurs comptables Valeurs estiméesTerrains et constructions locativesHabitations 44 513 306,38 48 370 000,00 44 508 105,90 47 551 787,00TOTAL GÉNÉRAL 44 513 306,38 48 370 000,00 44 508 105,90 47 551 787,00
PLAN PRÉVISIONNEL D’ENTRETIENLes grosses réparations font l’objet d’un plan prévisionnel d’entretien,établi pour 5 ans immeuble par immeuble. En conséquence, lasociété de gestion applique un pourcentage global de 2% des loyerspotentiels, en se réservant la possibilité suivant les nécessités, deconstituer des provisions spécifiques pour certains immeubles.> Autres actifs et passifsd’exploitationACTIFS IMMOBILISÉSImmobilisations financières : Les fonds de roulement versés auxsyndics d’immeubles s’élèvent à 25 181,63 €.CRÉANCESLocataires : Il s’agit d’une part, des créances relatives aux facturationsdu 4 e trimestre 2010 encaissées début 2011, et, d’autre part, desrefacturations de charges et/ou taxes locatives à établir au titre del’exercice 2010.Locataires douteux : Une analyse des créances échues depuis plusde 2 mois est faite locataire par locataire. Celles présentant un risqued’irrécouvrabilité sont provisionnées après déduction éventuelle,du dépôt de garantie, à hauteur de 100%. Le montant cumulé de laprovision s’élève à 156 416,58 €.Locataires et comptes rattachéseurosCréancesBrutCréances locataires 77 616,12Créances douteuses 186 322,83TOTAL 263 938,95Autres créances : Elles sont constituées de :– Débiteurs divers correspondant à :des honoraires de gestion en attente deremboursement par BNPP REIM pour : 40 535,81 €d’un avoir à recevoir de Gérer sur des honorairesd’état des lieux pour : 10 417,21€et les appels sur charges syndic refacturésaux locataires pour : 196 924,08 €– Dépréciation des créances diverses pour : – 10 417,21 €VALEURS DE PLACEMENT ET DISPONIBILITÉSDisponibilités : Elles s’élèvent à 795 991,58 €. Elles sont placées encertificats de dépôts négociables rémunérés pour 700 000,00 € etincluent également le compte bancaire affecté au Marché des partspour 7 749,07 €.DETTESDettes financières : Il s’agit des dépôts de garantie versés par leslocataires. En règle générale, ceux-ci représentent un ou deux moisde loyers.Dettes d’exploitation : Elles sont constituées :– Des commissions dues à la société de gestion pour : 71 157,11 €– D’autres dettes fournisseurs pour : 38 427,96 €Dettes diverses : Sous cette rubrique sont enregistrés :– Les fournisseurs d’immobilisation pour : 58 000,00 €– Les locataires créditeurs : 60 402,24 €résultant principalement des liquidations de charges des années2009 et antérieures dont les soldes sont en faveur des locataires.– L’acompte du 4 e trimestre, versé aux associésde la S.C.P.I. en février 2011 pour : 312 291,00 €– Les acomptes bloqués pour : 1 128,81 €– Les créditeurs divers pour : 209 873,15 €correspondant principalement– aux acomptes sur charges facturés auxlocataires pour : 196 924,08 €– aux jetons de présence 2010 pour : 5 200,00 €– aux transactions Marché des Parts pour : 7 749,07 €> Comptes de régularisationactif – passifLes charges constatées d’avances concernentle prorata 2011 de l’assurance responsabilitécivile du conseil de surveillance pour : 434,68 €> Capitaux propresCapital souscrit : 44 613 000,00 € divisé en 44 613 parts de 1 000,00 €de nominal.Report à nouveau : L’Assemblée Générale Ordinaire des associésstatuant sur les comptes au 31 décembre 2009 a décidé d’affecterau report à nouveau, la somme de 13 270,50 €. En conséquence, lereport à nouveau s’établit à 71 120,25 € au 31 décembre 2010.Résultat de l’exercice : L’exercice 2010 se solde par un bénéficede 1 345 941,32 €. Des acomptes ont été distribués, en mai, août,novembre 2010 et en février 2011 pour 1 360 696,50 €.> Compte de résultat – chargesCharges immobilières : Elles se décomposent en :– Charges refacturées aux locataires : 40 814,72 €– Travaux refacturés : 313,32 €– Grosses réparations : 34 477,94 €– Travaux d’entretien courant du patrimoine : 41 724,00 €– Charges locatives sur locaux vacantsou non refacturables aux locataires : 97 853,66 €– Honoraires divers : 82 622,64 €– Impôts, taxes et primes d’assurancenon refacturés : 242 516,54 €Charges d’exploitation : sont enregistrés sous cette rubrique :– Les honoraires de la société de gestion : 259 113,08 €– Les honoraires de commissaires aux comptes : 10 575,00 €– Les honoraires, commissions et autres fraisde gestion courante : 4 832,83 €– Les frais de conseils et d’assemblées : 27 724,85 €– Les pertes sur créances irrécouvrables : 1 516,89 €– Les dotations aux provisions(détail donné dans un chapitre qui suit) : 112 172,33 €21
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