Property Today FR 2019 Edition 1

2019 - EDITION SEPT-OCT LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ
La vie en collectivité
dans les immeubles
Démolition et reconstruction
d’immeubles d’appartements
Quels honoraires pour
une gestion de qualité
de l’homo sapiens
… à l’homo syndicus
SÉCURITÉ INCENDIE!
LE PRIX D’UNE GESTION DE QUALITE
Un syndic offrant un service de qualité a certainement
son coût. Vu l’évolution dans le logement, on peut
logiquement s’attendre à une augmentation de la
construction d’immeubles à appartements par rapport
au nombre de maisons.
SOLUTIONS DE RECHARGE
De plus en plus de communes créent des “zones
à faibles émissions” ce qui mène les visiteurs
et surtout les riverains à trouver des solutions
alternatives dans leur mobilité …

Partenaire des copropriétés
pour le chauffage et l’eau
Répartition des frais
de chauffage et d eau
Le service Premium avec suivi proactif
tout au long de l’année vous garantit
un décompte sans forfait.
• Demandez une offre ou un rendez-vous.
Comptage en chaufferie
Comptabilité énergétique
Obligation légale incombant à l’ACP ou
au syndic pour toutes les chaufferies à partir
de 100kW en Région Bruxelles-Capitale.
• Consultez ista.
Placement de robinets
thermostatiques
Obligation légale en cas de remplacement
de chaudière en Région Bruxelles-Capitale.
Equilibrage de l’installation en option.
Primes énergie (30€/robinet) pour les ACP.
www.ista.be 02 523 40 60 contact@ista.be

SOMMAIRE
03
04
06
12
15
SOMMAIRE
COVOITURAGE ET PROJETS DE
NOUVELLE CONSTRUCTION MOBILITÉ
PARTAGÉE ET COPROPRIÉTÉ
DÉMOLITION ET RECONSTRUCTION
D’IMMEUBLES D’APPARTEMENTS
SOUMETTEZ VOTRE IMMEUBLE À
UNE INSPECTION TECHNIQUE ...
VIEILLISSEMENT ET OBSOLESCENCE
... OU DE L’HOMO SAPIENS À
L’HOMO SYNDICUS
1 E ANNÉE
EDITION SEPT-OCT
Les abonnements annuels peuvent être
souscrits lors chaque publication et sont
renouvelés automatiquement.
Vous pouvez-vous abonner sur :
www.propertytoday.be.
Les changements d’adresse doivent
être notifiés par écrit avec mention de
l’ancienne adresse et de la nouvelle. Les
abonnés peuvent résilier l’abonnement à
tout moment.
L’abonnement au magazine est gratuit;
vous recevrez trois parutions par an.
18
23
26
32
36
43
ASCENSEURS HISTORIQUES,
UN PATRIMOINE À REVALORISER
QUELS HONORAIRES POUR
UNE GESTION DE QUALITÉ
LA VIE EN COLLECTIVITÉ DANS
LES IMMEUBLES
LA SÉCURITÉ-INCENDIE
DANS NOS MAISONS ET
APPARTEMENTS
SOLUTION DE RECHARGE DE VOITURES
ÉLECTRIQUES EN COPROPRIÉTÉ
VOUS ÊTES SYNDIC?
Editeur
PROFIT & FUN BVBA
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Régie publicitaire
info@propertytoday.be
Rédaction
redac@propertytoday.be
Mise en page
D&K Vision BVBA
T 03 877 29 20
propertytoday@dkvision.eu
Copyright / Toute diffusion, reproduction ou modification sous quelque forme que ce soit, partielle ou totale, ne peut se faire sans l’accord préalable écrite de l’ éditeur.
Les informations contenues dans ce magazine sont vérifiées avec le plus grand soin. Le lecteur est averti qu’il ne pourra invoquer une responsabilité de la rédaction pour
les conséquences d’éventuelles omissions ou erreurs.
PROPERTYTODAY

Covoiturage et projets immobiliers neufs
Mobilité partagée et
copropriété
La mobilité partagée fait désormais partie intégrante de la société actuelle. Elle offre de
grands avantages économiques et environnementaux et permet plus d’espace dans les villes
et agglomérations. En Flandre où le Betonstop est imminent, où la population augmente et
où les terrains ouverts sont devenus des denrées rares, la voie est ouverte vers l’intégration
structurelle du concept de covoiturage dans les projets immobiliers. Les autorités locales, les
promoteurs immobiliers et les futurs habitants en sortent gagnants. Nous nous concentrons
donc aujourd’hui sur la diminution des normes de parking.
MOBILITÉ PARTAGÉE
La mobilité partagée est l’utilisation d’un véhicule que
partagent, simultanément ou successivement, plusieurs
personnes. Ce concept comprend le covoiturage, le
partage de vélos, le car pool ainsi que le partage de tout
autre véhicule tels que hoverboards, bateaux, scooters,
etc. La mobilité partagée offre une précieuse alternative
à la possession de propres moyens de transports,
souvent onéreux. Elle veille, en outre, à la transition
de la possession d’un véhicule à sa simple utilisation,
ce qui représente un des principaux avantages et une
opportunité pour les projets de nouvelles constructions.
des promoteurs et futurs habitants un investissement
négatif. En effet, la création d’emplacements de
parking supplémentaires coûte cher (principalement
pour les grands projets pour lesquels la commune exige
souvent que ceux-ci soient souterrains) et les habitants
disposent de moins d’espace de logement, ce qui rend le
bien immobilier moins intéressant à leurs yeux.
Une conséquence négative supplémentaire de la norme
de parking minimum est que malgré le fait que les
emplacements de parking supplémentaires souterrains
libèrent les rues, ils compliquent simultanément
le concept à long terme des quartiers résidentiels
écologiques et sans voiture.
LA MOBILITÉ PARTAGÉE ET LES PROJETS DE NOUVELLE
CONSTRUCTION : GAGNANT - GAGNANT ET ENCORE
GAGNANT !
MOINS D’ESPACE DE VIE, EMPLACEMENTS DE
PARKING PLUS CHERS
Les nouvelles habitations engendrent un trafic de
voitures accru. Afin que les problèmes de parking
ne se répercutent pas sur les rues avoisinantes, les
administrations communales établissent une norme de
parking minimum. En moyenne, les administrations
communales demandent au promoteur immobilier de
prévoir une place et demi, voire deux places de parking
par unité d’habitation, ce qui représente pour la plupart
L’empreinte écologique et environnementale des
personnes qui ne possèdent pas de (deuxième) voiture
est bien plus petite. Les personnes optant pour le
covoiturage choisissent plus souvent des modes de
transport doux et les personnes partageant les vélos
utilisent moins la voiture qu’auparavant. En d’autres
mots, la mobilité partagée renforce le transfert modal.
Les personnes optant pour la mobilité partagée
contribuent à la diminution du trafic, à la réduction
d’émission de CO2 et l’amélioration de la qualité de vie
dans les quartiers.
En outre, moins de voitures et, par conséquent,
moins d’essence et d’emplacements (de parking),
sont nécessaires pour couvrir les besoins de mobilité
totaux. Par exemple, une voiture partagée remplace,
selon la forme de covoiturage, entre 4 et 16 voitures
particulières. Ce qui libère de l’espace pour les cyclistes,
les piétons et les rencontres. En effet, des connexions
sociales se créent dans les quartiers de partage, sans
parler du trafic plus fluide et plus sécurisant.

05
5
“CE QUI LIBÈRE DE L’ESPACE POUR LES CYCLISTES, LES PIÉTONS ET LES RENCONTRES. EN
EFFET, DES CONNEXIONS SOCIALES SE CRÉENT DANS LES QUARTIERS DE PARTAGE, SANS
PARLER DU TRAFIC PLUS FLUIDE ET PLUS SÉCURISANT.”
En d’autres mots, la mobilité partagée propose une
situation win-win-win. Le promoteur immobilier doit
prévoir moins d’emplacements de parking, ce qui permet
plus d’espace de vie et de rencontre. De plus, le fait que
les acheteurs potentiels disposent immédiatement
de suffisamment de mobilité (propre) sans devoir
posséder eux-mêmes un véhicule représente pour le
promoteur un argument de vente supplémentaire. Les
autorités locales atteignent leurs objectifs sur le plan
de la durabilité, la viabilité et l’augmentation d’espaces
ouverts dans la commune. Le futur habitant peut ainsi
disposer d’une superficie et/ou jardin plus vaste et, de
plus, ne doit pas s’acheter de véhicule propre (coûteux).
DE LA THÉORIE À LA PRATIQUE ...
Tout cela est bien beau mais, en tant que promoteur
immobilier, autorité locale ou association des
copropriétaires, par où commencer? Ne craignez rien!
Suite à la session d’information du 20 juin dernier
ayant pour thème ‘le covoiturage dans les quartiers de
nouvelles constructions’, Autodelen.net a publié, en
collaboration avec het Nederlandse Advier et la banque
VDK, un livre reprenant les opinions et analyses. Ce livre
peut désormais être téléchargé gratuitement, sur le site
autodelen.net.
INFO
Vous voulez en savoir plus ?
Les idées et l’inspiration ont
été regroupées dans un livre
d’inspiration:
www.autodelen.net
PROPERTYTODAY

Démolition et reconstruction
d’immeubles d’appartements
Depuis le 1er janvier 2019, les copropriétaires ne sont plus tous contraints de marquer leur
accord à propos de la démolition et/ou reconstruction d’un immeuble à appartements.

07
De manière plus spécifique, conformément à l’article
577-7,§1, 2°, h) du Code civil, la majorité des
quatre-cinquième de l’assemblée générale de l’association
des copropriétaires suffit pour décider à
propos de la démolition et/ou reconstruction totale
de l’immeuble pour raisons d’hygiène ou sécurité
ou en cas de prix excessif des travaux d’adaptation
de l’immeuble.
En outre, cette disposition de loi prévoit qu’un copropriétaire
peut renoncer à son lot en faveur des
autres copropriétaires si sa valeur est inférieure
que la quote-part qu’il devrait payer du prix total
des travaux, le cas échéant, sous réserve d’un accord
réciproque ou d’une compensation établie par
le juge.
Après une analyse élémentaire, cette nouvelle
règlementation fait l’objet d’une analyse critique
afin de déterminer la valeur ajoutée et les possibilités
d’application pratiques tant pour le syndic que
pour les copropriétaires.
volontaire sans reconstruction, 2) les décisions
de démolition avec reconstruction totale et 3) les
décisions de reconstruction totale si l’immeuble a
été entièrement détruit en raison de circonstances
externes.
LA NOUVELLE
RÈGLEMENTATION VAUT
POUR LES DÉCISIONS EN
MATIÈRE DE “DÉMOLITION
OU RECONSTRUCTION
TOTALE DE L’IMMEUBLE”.
ANALYSE DU NOUVEL ARTICLE 577-7, §1, 2°, H) DU
CODE CIVIL
Majorité des quatre cinquième ou unanimité.
L’article 577-7, §1, 2°, h) du Code civil prévoit,
pour la première fois, la possibilité pour les
copropriétaires de décider à propos de la démolition
ou de la reconstruction totale de l’immeuble, y
compris des parties privatives. Actuellement, la loi
établit expressément d’une part que l’assemblée
générale peut décider à la majorité de quatre
cinquièmes des voix à propos de la démolition et/
ou reconstruction totale de l’immeuble en cas
de respect de l’une des conditions suivantes : 1)
raisons d’hygiène, 2) raisons de sécurité ou 3)
lorsque le prix de l’adaptation de l’immeuble aux
dispositions légales est excessif.
En l’absence de ces conditions, il est établi que
la décision de démolition ou de reconstruction
totale de l’immeuble doit être prise par les copropriétaires
uniquement à l’unanimité des voix.
DÉMOLITION ET/OU RECONSTRUCTION
La nouvelle règlementation vaut pour les décisions
en matière de “démolition ou reconstruction totale
de l’immeuble”.
Selon cette formulation, la loi prévoit trois
hypothèses, à savoir : 1) les décisions de démolition
L’hypothèse de démolition partielle de l’immeuble
à la suite d’un cas fortuit est, quant à elle, régie par
l’article 577-7,§1, 2° c) du Code civil, qui établit que
la reconstruction de l’immeuble ou la remise en
état de la partie endommagée peut être décidée à la
majorité des quatre cinquièmes des voix
Possibilité de renonciation du lot. Les
copropriétaires qui ne pourraient pas subvenir
aux frais de leur participation dans la démolition
et/ou reconstruction, ont dès lors la possibilité
de renoncer à leur lot en faveur d’autres
copropriétaires si sa valeur est inférieure à la
quote-part qu’ils devraient payer du prix total
des travaux. Cette renonciation peut se faire
gratuitement ou moyennant un accord réciproque
ou une compensation établie par le juge.
Possibilité de renonciation du lot.
Les copropriétaires qui ne pourraient pas
subvenir aux frais de leur participation dans la
démolition et/ou reconstruction, ont dès lors la
possibilité de renoncer à leur lot en faveur d’autres

08
copropriétaires si sa valeur est inférieure à la quote-part
qu’ils devraient payer du prix total des travaux. Cette
renonciation peut se faire gratuitement ou moyennant
un accord réciproque ou une compensation établie par
le juge.
BÉNÉFICES DE LA NOUVELLE LÉGISLATION
La nouvelle législation était plus que nécessaire.
Par conséquent, les bénéfices de la législation sont
indéniables, notamment vu les points suivants :
Approche claire et efficace de l’obsolescence
du parc immobilier.
La construction d’immeubles à appartements est plus
que jamais de tendance en 2019. Parallèlement, la
première génération d’appartements sont devenus
obsolètes et délabrés au point que l’habitabilité et,
le cas échéant, la sécurité et la santé de ses habitants
peuvent être compromises.
Aussi, le plus grand avantage de la nouvelle
règlementation est l’établissement clair, après une
longue période d’insécurité, de la compétence en
d’une part, la compatibilité de cette législation avec
le principe constitutionnel d’égalité, et, d’autre part,
le droit de propriété constitutionnel et européen, le
droit à la vie de famille et à la vie privée et le droit à un
logement digne par le copropriétaire d’un appartement
–, il est évident que la législation présente des lacunes
et que son application risque de causer de nombreuses
difficultés et incertitudes juridiques tant du côté du
syndic que du côté des copropriétaires.
Sans prétendre être exhaustifs, voici un nombre de
points auxquels devront tenir compte le syndic et les
copropriétaires à la suite de la nouvelle législation
lacunaire :
A.POUR LE SYNDIC
En phase décisionnelle préparatoire.
Il va de soi que la préparation d’une décision relative à la
démolition et/ou reconstruction totale d’un immeuble
à appartements est déterminante.
Afin de permettre aux copropriétaires de décider en
tout état de cause et éviter, autant que possible, toute
matière de démolition volontaire et/ou reconstruction
totale des immeubles à appartements.
Contrairement à l’unanimité de tous les copropriétaires
antérieurement requise en la matière, la compétence de
décision appartient, dès lors, à l’assemblée générale
de l’association des copropriétaires qui, dans le cas de
démolition et/ou reconstruction totale, doit voter à la
majorité des quatre cinquièmes des voix. La législation
vise ainsi à garantir une prise de décision plus souple
afin d’aborder ce problème de manière plus efficace.
POINTS D’INTÉRÊT SUR LA BASE DES LACUNES DE LA
NOUVELLE LÉGISLATION
Même abstraction faite de la légalité de l’article 577-
7, §1, 2°, h) du Code civil qui est actuellement examiné
par la Cour constitutionnelle – mettant en cause,
discussion à l’assemblée générale, il sera crucial pour
le syndic de se faire assister, dans un premier temps,
par des experts en vue de la préparation d’un tel
dossier (notamment études de construction, rapports
d’estimation, plans, devis,…). Un problème à ne pas
sous-estimer ici est le manque de définition légale des
concepts “raisons d’hygiène”, “raisons de sécurité”
et “prix excessif pour l’adaptation de l’immeuble aux
dispositions légales”. Des problèmes d’interprétation
risquent inévitablement de se poser, lesquels peuvent
également affecter l’établissement de la majorité
requise pour ce genre de décision lors du placement à
l’ordre du jour de la démolition et/ou reconstruction.
Le rôle du syndic est crucial lors du placement clair et
complet à l’ordre du jour de ce genre de question. Le
syndic peut opter pour une décision unique d’ensemble

-09
Meerbos 4a
9260 Wichelen
+32 (0)52 42 49 16
info@derdeconstruct.be
www.derdeconstruct.be

ou pour une première décision de principe relative à
la démolition et/ou reconstruction et, le cas échéant,
une décision ultérieure relative à l’exécution concrète
de la démolition et/ou reconstruction. Ce choix peut
être influencé par plusieurs facteurs, tels que le
caractère urgent des travaux, l’impact du recours
du copropriétaire individuel (irrégulier, frauduleux
ou illégitime) contre la décision et, le cas échéant, la
demande d’une éventuelle reconstruction liée ou non
à la construction d’appartements, garages ou caves
supplémentaires, dans quels cas une redistribution
des quotes-parts et des charges sera requise…
Enfin, le mode de financement du projet est un sujet
important que le syndic ne peut pas perdre de vue.
Lorsque capital de réserve est rarement ou jamais
suffisant, le syndic devra faire preuve de suffisamment
de transparence à propos de la nécessité d’importants
acomptes supplémentaires et de l’opportunité de crédit
ou prêt par l’un des copropriétaires de l’association des
copropriétaires ou les copropriétaires eux-mêmes.
En phase d’exécution décisionnelle. Une fois la
décision relative à la démolition et/ou reconstruction
de l’immeuble à appartements prise, il importe de
savoir quand le syndic pourra procéder à la phase
d’exécution (accompagnée des permis requis).
L’impact des éventuelles procédures judiciaires à
l’encontre de cette décision et/ou les conséquences de
la renonciation d’un ou plusieurs copropriétaire(s) de
son/leur lot en faveur des copropriétaires restants doit
être pris en compte.
doive remplir un rôle dans le cadre des négociations et
de l’établissement d’une éventuelle rémunération de
la renonciation d’un lot par un copropriétaire au profit
des autres copropriétaires reste incertain.
B. POUR LE COPROPRIÉTAIRE
Orientation du comportement de vote.
Les immeubles à appartements reflètent la société
et la mesure dans laquelle les copropriétaires
d’appartements font partie de différents groupes de
population, cultures et générations, chacun avec ses
besoins et souhaits propres. Des critères individuels
divergents déterminent donc le comportement de vote
des copropriétaires.
Tout copropriétaire doit être conscient que son
comportement de vote à propos d’un point à l’ordre du
jour aussi délicat que la démolition et/ou reconstruction
de l’immeuble à appartements ne peut pas dépendre
uniquement de ses critères propres et individuels.
A travers son comportement de vote, tout copropriétaire
doit être conscient des conséquences vis-à-vis des
En ce qui concerne le déroulement ultérieur de la
phase d’exécution, il convient également de connaître
la portée du mandat du syndic à propos des demandes
de permis, la conclusion des contrats de construction
et d’architecture, le suivi des travaux et l’acceptation
de la livraison des travaux. A cet effet, il convient
qu’un éventuel conseil de copropriété n’exerce pas
d’importantes fonctions de contrôle et de supervision.
Nonobstant le fait que l’un et l’autre ne soit pas énoncé
dans le texte de loi, le syndic revêt également une tâche
importante dans le cadre de l’éventuelle renonciation
par un copropriétaire de son lot. Bien que les frais
de démolition et/ou reconstruction ne soient pas
toujours connus au moment de la décision initiale par
l’assemblée générale, le syndic devra présenter une
estimation fiable afin de permettre au copropriétaire
concerné de décider en tout état de cause à propos de la
renonciation éventuelle de son lot. Vu l’impact d’une
renonciation de lot sur la répartition des quotes-parts
et des charges au sein de la copropriété, le syndic a tout
avantage à ce que la décision concernée soit prise par le
copropriétaire dans un délai raisonnable et qu’il en soit
correctement informé. Par contre, le fait que le syndic
“LE RÔLE DU SYNDIC EST
CRUCIAL POUR ÉTABLIR UN
ORDRE DU JOUR CLAIR ET
COMPLET.”

11
tiers. Non seulement la minorité contraire risque d’être
confrontée à la démolition de l’immeuble, y compris
celle de son propre lot, il convient également de tenir
compte des conséquences de son comportement
de vote vis-à-vis de ses éventuels locataires et/ou
créanciers hypothécaires ou saisissants.
D’autre part, tout copropriétaire doit également
tenir compte du fait qu’une décision effective de
démolition et/ou reconstruction peut mener, en vertu
de la nouvelle législation, à la renonciation par un ou
plusieurs copropriétaires de son/leur lot “en faveur
des autres copropriétaires” et que, par conséquent, il
devra prendre en charge non seulement la part prévue
ou prévisible de son propre lot dans le prix des travaux
de démolition et reconstruction mais éventuellement
également une part imprévisible de la quote-part des
autres lots dans ce montant…
Par conséquent, la nouvelle règlementation donne lieu
à l’incertitude, à se demander même si elle ne favorisera
pas des stratégies et spéculations immobilières,
précisément ce que la loi souhaite éviter.
Procédure de renonciation de lot et compensation
financière éventuelle. Outre le raisonnement qu’un
copropriétaire insolvable dispose réellement d’une
liberté de choix pour renoncer à son lot et ne pas être
confronté à une expropriation forcée de son lot, la
manière et le délai dans lequel un copropriétaire doit,
le cas échéant, prendre une décision à propos de la
renonciation à son lot reste imprécis.
De plus, la loi n’établit rien à propos de la procédure
qu’un copropriétaire renonciateur doit suivre afin
de percevoir sa rémunération. La loi ne fournit
aucune réponse notamment aux questions suivantes
: un copropriétaire ayant renoncé sans réserve à son
lot peut-il encore prétendre à une rémunération ?
un copropriétaire renonciateur doit-il d’office
premièrement tenter de parvenir au remboursement
avant de pouvoir introduire un recours ? le
copropriétaire renonciateur est-il contraint de
négocier avec tous les autres copropriétaires nonrenonciateurs
? contre qui doit-il, le cas échéant,
introduire un recours ? sur la base de quels critères le
juge de paix déterminera finalement l’importance de
la rémunération ? etc.
Procédure de renonciation de lot et rémunération
éventuelle. Outre le raisonnement Malgré sa noble
intention, cette nouvelle règlementation doit, en
vue d’une correcte application concrète, davantage
développer la décision de démolition et/ou
reconstruction d’immeubles à appartements.
INFO
PAR CONSÉQUENT, LA
NOUVELLE RÈGLEMENTATION
DONNE LIEU À L’INCERTITUDE,
À SE DEMANDER MÊME SI
ELLE NE FAVORISERA PAS DES
STRATÉGIES ET SPÉCULATIONS
IMMOBILIÈRES, PRÉCISÉMENT
CE QUE LA LOI SOUHAITE
ÉVITER.
Frederiek Baudoncq
Nelissen Grade Avocats
Comment pouvons-nous
vous aider?
www.nelissengrade.com
frederiek.baudoncq
@nelissengrade.com
PROPERTYTODAY

12
Soumettez votre immeuble
à une inspection technique...
Article 577-8 §4,18° du Code civil - budget prévisionnel pour les frais extraordinaires.
Que doit faire le syndic en cas de travaux à exécuter ?
Depuis la modification de loi de 2010, le syndic est
responsable du fonctionnement et de la gestion
des parties communes ainsi que des installations
techniques. Il est chargé de préparer le budget
prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes
de maintenance.
A cet effet, le syndic agit conformément à l’article
577-8, § 4, 18° du Code civil, quelles que soient
les compétences qui lui ont été attribuées par
l’Association des copropriétaires. Il estime, en outre,
le budget des dépenses extraordinaires prévisibles.
Ces estimations sont placées à l’ordre du jour de
l’assemblée générale de manière à être soumises au
vote.
La loi du 18 juin 2018 complète cette disposition et
établit que “le cas échéant, le syndic inscrit à l’ordre du
jour de l’assemblée générale la question des travaux
extraordinaires à prévoir pour les années à venir.” En
d’autres mots, lorsque le syndic le juge nécessaire,
il placera la question des travaux extraordinaires à
l’ordre du jour de l’assemblée générale. Cette marge
octroyée au syndic par la loi renforce son rôle en tant
que gestionnaire de l’immeuble. Parmi les travaux
préparatoires prévus par cette loi, ‘l’introduction
d’un plan pluriannuel pour l’assemblée générale
représente une partie de la bonne gestion du syndic’.
En général, le placement du sujet des activités à
l’ordre du jour ne suffit pas pour octroyer toute son
efficacité à cette nouvelle disposition juridique. Il est
également nécessaire d’informer les copropriétaires
à propos de l’état technique de la copropriété. La
nouvelle disposition contraint donc également le
syndic à surveiller en permanence l’état général de
l’immeuble.
Afin que les copropriétaires puissent voter, en tout état
de cause, à propos des travaux et des investissements
à effectuer lors de l’assemblée générale, il est
nécessaire de leur présenter un rapport détaillé de
l’état technique de l’immeuble, un rapport des travaux
à effectuer à court, moyen et long terme, ainsi qu’une
estimation des coûts.
Ce type de rapport peut aider le syndic à élaborer un
budget provisoire des dépenses extraordinaires et,

-013
Al nagedacht over de WATERDICHTING & ISOLATIE van uw gebouw?
Onze experts stomen uw project graag klaar voor 2020!
Bezoek www.soprema.be & ontvang gratis projectadvies.
Avez-vous déjà pensé à L’ÉTANCHÉITÉ & L’ISOLATION de votre bâtiment?
Nos experts se font un plaisir de préparer votre projet pour 2020!
Visitez www.soprema.be & recevez gratuitement du conseil.
BALKON / BALCON
DAK / TOITURE
PARKING
PROPERTYTODAY

par conséquent, à l’imputer au fonds de réserve qu’il
soumettra ensuite pour discussion et approbation
aux copropriétaires. L’élaboration d’un tel rapport
technique et évaluation ne relève pas de l’expertise
du syndic. Le syndic fait, en effet, de plus en plus
souvent appel aux experts pour la gestion exécutive
de travaux de rénovation importants ou de respect
des requis légaux, sous réserve toutefois de l’accord
de l’assemblée générale.
COMMENT LE SYNDIC PEUT-IL ÉTABLIR UN RAPPORT
D’INSPECTION RÉPONDANT AUX NORMES CI-DESSUS ?
Il existe plusieurs options. Le syndic peut contacter un
bureau d’architectes ou une société de construction.
Ceux-ci n’ont pas toujours le temps ou la priorité de
le faire. Par ailleurs, tous établissent des rapports de
manière différente, les uns de manière plus claire, les
autres de manière non exhaustive, avec ou sans photos,
avec ou sans budget ou timing, et à quel prix ?
ImmoPass syndic propose donc d’y donner une réponse
efficace. Les rapports d’ImmoPass sont uniformes,
clairs, objectifs et transparents. Qu’il s’agisse d’un lot
à Gand, Anvers, Bruxelles ou Liège, tous les rapports se
ressemblent au niveau du lay-out et de la présentation
des résultats. Ils sont établis par un architecte agréé,
désigné par ImmoPass.
Au total, 80 points de l’immeuble sont contrôlés et
particulièrement les parties communes et l’équipement
technique. La toiture, les murs, les châssis et portes,
caves, garages, ascenseurs, le chauffage, la pathologie
(amiante, pourrissement du bois,…) sont quelquesuns
des points faisant l’objet de ce contrôle. Certains
contrôles de conformité des documents présents sont
également effectués tels que rapports d’inspection des
ascenseurs, électricité, etc.
Les 80 points de contrôle reçoivent un drapeau : vert
(aucun problème spécifique), orange (problèmes
mineurs) ou rouge (problèmes graves). Ceux-ci sont
décrits par l’inspecteur et illustrés au moyen de photos.
Un budget et un timing sont joints : urgent (dans les 2
ans), à solutionner à moyen terme (2 à 5 ans) ou à long
terme (dans les 10 ans). Les budgets sont divisés par
poste, par période et par copropriétaire. Pratique pour
emporter à l’assemblée générale des copropriétaires.
Il existe plusieurs options. Le syndic peut contacter un
bureau d’architectes ou une société de construction.
Ceux-ci n’ont pas toujours le temps ou la priorité de
le faire. Par ailleurs, tous établissent des rapports de
manière différente, les uns de manière plus claire, les
autres de manière non exhaustive, avec ou sans photos,
avec ou sans budget ou timing, et à quel prix ?
ImmoPass syndic propose donc d’y donner une réponse
efficace. Les rapports d’ImmoPass sont uniformes,
clairs, objectifs et transparents. Qu’il s’agisse d’un lot
à Gand, Anvers, Bruxelles ou Liège, tous les rapports se
ressemblent au niveau du lay-out et de la présentation
des résultats. Ils sont établis par un architecte agréé,
désigné par ImmoPass.
Au total, 80 points de l’immeuble sont contrôlés et
particulièrement les parties communes et l’équipement
technique. La toiture, les murs, les châssis et portes,
caves, garages, ascenseurs, le chauffage, la pathologie
(amiante, pourrissement du bois,…) sont quelquesuns
des points faisant l’objet de ce contrôle. Certains
contrôles de conformité des documents présents sont
également effectués tels que rapports d’inspection des
ascenseurs, électricité, etc.
Les 80 points de contrôle reçoivent un drapeau : vert
(aucun problème spécifique), orange (problèmes
mineurs) ou rouge (problèmes graves). Ceux-ci sont
décrits par l’inspecteur et illustrés au moyen de photos.
Un budget et un timing sont joints : urgent (dans les 2
ans), à solutionner à moyen terme (2 à 5 ans) ou à long
terme (dans les 10 ans). Les budgets sont divisés par
poste, par période et par copropriétaire. Pratique pour
emporter à l’assemblée générale des copropriétaires.
A QUEL PRIX ?
Ce point est également transparent et clair, à la
demande et à charge de l’ACP : par immeuble à
appartements, le prix courant est de 59,-euros par
appartement, avec un prix minimum de 500,-euros
TVAC.
Exemple : pour un bloc de 12 appartements : 708,-euros
TVAC. Ces prix datent de mai 2019.
QUELS SONT LES SERVICES INCLUS ?
Une inspection par un architecte agréé, un rapport
détaillé en format PDF et une présentation PowerPoint
prête à l’emploi, accompagnée de photos, remarques
et budgets. Et la conscience tranquille pour le syndic
de faire sa gestion de manière encore plus objective
ou de préparer et mener ses assemblées générales
conformément à la nouvelle règlementation en vigueur
depuis le 1 janvier 2019.
INFO
Auteur
Patrick De Mesmaeker
Directeur général
ImmoPass Flandre
Meer info ?
Contact via www.immopass.eu
ou via info@immopass.eu
Cet article a été rédigé avec la collaboration de
mme Mostin-Lannoy, avocate.
PROPERTYTODAY

Vieillissement et Obsolescence
ou de l’homo sapiens
à l’homo syndicus
15
Drôle d’idée que d’insérer une peinture du XVIème siècle dans une présentation consacrée au
vieillissement des copropriétés… et pourtant, cette détrempe du Maître Breughel résume à elle
seule parfaitement la situation ubuesque dans laquelle certaines copropriétés se trouvent enlisées…
des aveugles guidés par un aveugle finissent tous dans le fossé.
Pieter Bruegel l’Ancien,
La parabole des aveugles, 1568.
Le sacro-saint manque de moyens financiers,
invoqué par de nombreux syndics, semble être
une inévitable fatalité paralysant de nombreuses
copropriétés. Pourtant, au moyen d’un exemple aussi
concret que criant, la Résidence M.R. à Bruxelles (450
appartements), nous avons démontré tout le contraire
et dévoilé au grand jour la véritable cause… le syndic
administratif.
Le Syndic, véritable chef d’orchestre au sein de la
copropriété, doit évoluer comme toute autre profession
et ne peut plus se contenter d’un rôle administratif
passif. Les évolutions technologiques et les impositions
légales font que seules les Résidences gérées par des
syndics proactifs vont être à même de se conformer
à toutes les nouvelles exigences environnementales
inéluctables si nous voulons que l’Homo Sapiens ne
détienne pas le peu enviable record de la plus courte
durée d’hégémonie sur cette planète.
Nous ne vous apprendrons rien en vous rappelant que
nos émissions de gaz à effet de serre, notre production
délocalisée d’aliments et le transport invraisemblable
que cela engendre, le gaspillage de l’eau pourtant
élément essentiel à la vie, … font que nous sommes
contraints et forcés de repenser à très court terme
notre manière de vivre. Les copropriétés, logeant
des centaines de millions de personnes, peuvent
jouer un rôle prédominant dans cette perspective.
Une diminution des consommations énergétiques
(éclairage intelligent, isolation), un recyclage
des eaux usées, une autoproduction énergétique
(cogénération, panneaux solaires, éoliennes), une
production sur site de nourriture (Vertical Farming,
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
Consultez le SYNDIC Channel sur YouTube, matériel nouveau en continu.

16
ruches d’abeille ou autres cultures en toiture)…. Tout
ceci est possible à grande échelle dans les bâtiments
collectifs, mais comment ?
Alors que certaines Résidences se battent
quotidiennement avec des arriérés de charges
de plus en plus conséquents et une insuffisance
voire absence totale de Fonds de Réserve pour des
travaux futurs inéluctables, d’autres se redressent
petit à petit sans la moindre difficulté à obtenir des
majorités de plus de 90% aux Assemblées Générales
“TOUTEFOIS, LES COPROPRIÉTAIRES
SONT DE PLUS EN PLUS DISPOSÉS
À PAYER DES HONORAIRES PLUS
ÉLEVÉS POUR DES SERVICES QUI VONT
AU-DELÀ DES TÂCHES PUREMENT
ADMINISTRATIVES...”.
Détail - Pieter Bruegel l’Ancien,
La parabole des aveugles, 1568.
pour des travaux qui dépassent souvent des budgets
considérables jamais présentés aux copropriétaires.
Une gestion professionnelle et pointue des charges
courantes suivie d’investissements économiseurs
d’énergie conséquents semblent être la combinaison
gagnante…
C’est ainsi qu’au M.R., le budget annuel des charges
courantes a été réduit de 25% (réduction annuelle
de +/-350.000€) et que ces économies, réinvesties
dans des projets innovants, nous permettent à rêver
d’un budget annuel de charges courantes flirtant avec
le zéro, tout en diminuant en plus drastiquement
l’empreinte écologique du bâtiment.
Imaginez un instant, que grâce au recyclage des
eaux usées réintroduites dans le circuit des toilettes
et à la revente du surplus d’électricité produite
par le système de cogénération aux habitants de la
Résidence se concrétise, nous pourrions lors des
prochaines rencontres de la copropriété démontrer
qu’un objectif de budget zéro euros de charges
annuelles dans une Résidence de 450 appartements à
Bruxelles a été atteint… ce n’est plus une utopie !
Par ailleurs, une petite visite au MIPIM nous apprend
qu’au sein des nouvelles promotions, on ne parle déjà
plus de GMAO (Gestion de Maintenance Assisté par
Ordinateur- 2 dimensions) mais de BIM (Building
Information Modelling – 3 dimensions) ; le bâtiment
connecté intégrera une gestion technique globale de
son énergie, de ses fluides, de sa climatisation, de sa
sécurité… et permettra au gestionnaire de gérer son
parc immobilier à distance et de réagir adéquatement
et rapidement à tout incident…
Afin que cette large partie de gestion et les honoraires
qui y sont relatés ne tombent dans l’escarcelle
d’autres acteurs (p.ex Facility Management), il faut
pour cela une prise de conscience dans le monde des
syndics professionnels qu’une gestion administrative
et comptable irréprochable et au combien importante,
ne suffit plus. Il ne faut pas être grand savant pour
comprendre que si les copropriétaires doivent payer
un gestionnaire technique en plus d’un gestionnaire
administratif, lequel des deux partira avec le plus gros
morceau du gâteau…
Les copropriétaires sont par ailleurs de plus en plus
réceptifs à payer des honoraires bien plus élevés que
ceux actuellement pratiqués pour des prestations de
syndics à forte valeur ajoutée qui ne se limitent plus à
ces simples tâches administratives…
Le Syndic nouveau, l’Homo Syndicus, s’intéresse
aux évolutions technologiques, se forme et crée
une véritable plus-value à son action au sein de la
copropriété, il est mieux rémunéré pour cela, et les
copropriétaires s’y retrouvent largement dans les
réductions de charges réalisées et le maintien voire
l’augmentation de la valeur de leur bien immobilier.
La profession de Syndic semble véritablement, tout
comme le reste de la planète, être à un tournant de son
histoire, ne manquons pas ce rendez-vous!
INFO
Auteur
Vincent Spruytte
Membre de l’Union des Syndics
Plus d’info?
www.managimm.com
Présentation lors des “Rencontres francophones
de la copropriété” - Liège, 09-11 mai 2019.
PROPERTYTODAY

Salon
van de
mede-eigendom
de la
copropriété
22 & 23
NOV 2019
BRUSSELS EXPO
gratis toegang - entrée gratuite
Reeds de derde editie van hét Salon in België voor
alles wat specifiek mede-eigendom aanbelangt:
beheer, technieken, software, wetgeving,
dienstverlening, syndicschap, ecologie, ...
Bestel je gratis tickets online op
www.salonvandemedeeigendom.be
Déjà la troisième édition du Salon en Belgique
entièrement consacré aux spécificités de la
copropriété: gérance, techniques, logiciels,
législation, services, syndics, écologie, ...
Commandez vos tickets gratuits en
www.salondelacopropriete.be
Nog geen exposant? Contacteer ons dan snel
0499 511 995 of vraag alle info via
contact@salonvandemedeeigendom.be
Vous n’ êtes pas encore exposant? Contactez
au plus vite le 0499 511 499 ou informez-vous sur
contact@salondelacopropriete.be

Ascenseurs
historiques,
un patrimoine
à revaloriser
Le Festival BANAD (Brussels Art Nouveau
& Art Déco) a eu lieu durant la dernière
quinzaine du mois de mars 2019. A cette
occasion, une quarantaine de véritables
perles architecturales ont ouvert leur
porte au public.
Pour la première fois, le festival a inclus
quelques ascenseurs historiques dans
son programme. Bien que ceux-ci fassent
partie intégrante de notre patrimoine,
leur conservation est à présent menacée.
L’Europe ne les considère plus sûrs.
Bien que les ascenseurs historiques,
contrairement aux façades des immeubles,
ne peuvent pas être admirés depuis la rue, ils
représentent une partie importante de notre
patrimoine. Leur exploit technique, datant de
la fin du dix-neuvième siècle, a joué un rôle
primordial dans la conversion des bâtiments
en appartements et du confort allant de pair
avec ce nouveau mode de vie. A Bruxelles, ces
ascenseurs ont été installés principalement à
partir de la fin des années 20. Anne Minne, qui
habite Avenue Louis Lepoutre, explique que “La
famille Marescaux-Hallemans a fait construire
cet immeuble à appartements en 1913, mais
l’ascenseur n’y a été installé qu’en 1935. En
ligne avec l’architecture, il est du style ‘Beaux-
Arts’, qui combine des éléments de style français et
anglais. Il a été construit sur mesure en fonction de
la cage d’escalier, ce qui en fait un des plus beaux
ascenseurs de Bruxelles. Jusqu’à présent, il n’a fait
l’objet d’aucune rénovation mais il est prévu qu’un
artisan change prochainement le verre du plafond
de l’ascenseur par des morceaux identiques de verre
colorés et traités.”
En tant qu’historienne de l’art, j’admire le charme
authentique de l’ascenseur, ses boutons en bakélite,
le fer forgé et le bois.” Quelques rues plus loin, Paolo
De Chiara, qui habite Rue Camille Lemonnier, nous
explique également sa passion pour l’ascenseur de
son immeuble. “Le travail de fer forgé est ce qui
rend notre ascenseur de 1937 hors du commun.

19
“JE SUIS TOMBÉE SOUS LE CHARME
DES ASCENSEURS HISTORIQUES”
claustrophobie, car il ne donne pas l’impression d’y
être enfermé,” poursuit Pablo De Chiara. “L’attention
portée, en 1928, aux détails est époustouflante. On ne
peut qu’admirer la banquette rabattable, les abat-jours
en verre qui laissent passer des rayons de lumière sur le
plafond en bois, le panneau de commande fait en cuivre
et bakélite, le miroir poli et biseauté et le verre martelé.
Lorsque j’ai acheté cet appartement il y a dix-huit ans,
je suis tombée sous le charme de tout l’immeuble, y
compris de l’ascenseur,” explique Fabienne Lichtert,
qui habite Rue de Livourne. “Chaque fois que je prends
l’ascenseur, son bruit subtil me séduit.”
Outre la façade et le marbre du hall d’entrée,
l’ascenseur donner du cachet à notre immeuble.
Etant donné que je suis de Naples, j’accorde
réellement de l’importance à ces éléments
historiques. Tous les habitants de l’immeuble
- des hongrois au turcs et des iraniens aux
polonais – s’accordent à dire que l’ascenseur
doit être conservé. Il est, en effet, le cœur de
notre copropriété. Comme la plupart des anciens
exemplaires, notre ascenseur est ouvert et
permet d’entamer une conversation avec les
voisins, ce qui favorise la bonne ambiance dans
notre immeuble”.
“De plus, ce genre d’ascenseur est bien plus
agréable pour les personnes souffrant de
ETERNELS
Outre l’aspect esthétique et historique, la sécurité et
l’aspect technique sont bien sûr primordiaux. “En vue
d’accroitre la sécurité, nous avons fait installer un
rideau électronique,” explique Sydney Schreiber, un des
fondateurs de l’asbl ‘Save Our Elevators’ et propriétaire
d’un appartement Rue Forestière à Ixelles.
“A présent, lorsque vous passez la main par la porte
accordéon, l’ascenseur s’arrête immédiatement. Vu
qu’il est assez lent, le mécanisme est rapide. De plus,
dans l’éventuel cas d’une chute de l’ascenseur, nous
avons fait installer un mécanisme permettant de pouvoir
l’arrêter. Nous y avons également fait placer à l’arrière
une barre de fer perforée, permettant à l’ascenseur
de savoir exactement quand commencer à freiner.
Actuellement, nous analysons la possibilité d’intégrer
des caméras de manière à pouvoir détecter toute panne
éventuelle du mécanisme. Nous souhaitons à tout prix
rendre notre ascenseur plus sûr, même s’il n’existe
aucune statistique à propos du nombre d’accidents subis
dans ce genre d’ascenseur et même si je n’ai jamais rien
entendu à ce propos non plus.”
“Nous souhaitons éviter de remplacer l’ascenseur
par un modèle moderne qui, esthétiquement et
historiquement, ne s’intègre pas dans l’immeuble. En
matière de sécurité, des arguments non fondés sont
parfois avancés, comme le verre de sécurité nécessaire
dans la porte de l’ascenseur mais pas, par contre, dans
la porte de l’entrée. Ou le verrouillage du côté de la cage
d’escalier qui doit être plus haut, alors qu’il est déjà
impossible de s’y faire mal.”
Pour l’instant, dans l’immeuble de Paolo De Chiara, les
copropriétaires ont décidé d’attendre.
“Il s’agit des derniers gros travaux dans notre
copropriété. Nous souhaitons faire en sorte que
l’ascenseur soit plus sûr, même s’il n’a connu aucune

20
panne. Toutefois, nous ne souhaitons aucune
modernisation brusque. En raison de son esthétique
et intérêt pour notre patrimoine mais aussi parce
que, techniquement, il n’a pas son égale. Nous ne
comprenons pas pourquoi nous devrions supprimer
un ascenseur qui, après près d’un million de voyages,
continue à fonctionner parfaitement. Et encore
moins maintenant que la durabilité est tellement à
l’ordre du jour. De plus, nous savons pertinemment
qu’un ascenseur moderne sera moins fiable,”
explique Paolo De Chiara. “C’est la simplicité du
système et la qualité des matériaux qui rendent
ces ascenseurs éternels. A l’époque, les artisans
étaient fiers de leur travail. Ils visaient la qualité et
non le rendement pur,” explique Lichtert. Bien que,
jusqu’à ce jour, la société X se charge de l’entretien
de l’ascenseur chez Paolo De Chiara, les autres
copropriétés ont été contraintes de faire appel aux
petites sociétés artisanales. “Jusqu’à il y a quatre ans,
une autre société se chargeait de l’entretien de notre
ascenseur. A la longue, il n’a malheureusement plus
été possible de dialoguer avec eux. Ils nous offraient
uniquement deux options : condamner l’ascenseur
ou le remplacer par un exemplaire moderne.
Ils ne nous ont jamais présenté un projet permettant
la conservation de l’ascenseur original. C’est curieux
qu’ils ne soient pas plus fiers de leurs réalisations
car ce sont eux qui sont à la base de sa construction.
Ils préfèrent, dès lors, se limiter à leurs intérêts
commerciaux. Entretemps, le savoir-faire se perd
et ils ne veulent plus investir dans la formation de
travailleurs spécialisés pour ce petit segment de
marché. C’est pourquoi nous faisons dorénavant
appel à des sociétés artisanales ou au spécialiste Paul
Mariën”, explique Anne Minne.
RAREMENT EN PANNE
Depuis peu, Fabienne Lichtert ne fait plus non plus
appel à X pour l’entretien. “Sur les dix-huit ans que
j’habite ici, l’ascenseur est tombé en panne une seule
fois. C’était un samedi soir et trois personnes s’y sont
retrouvées prisonnières. Heureusement, la société Y
a pu intervenir rapidement. Ils ont attribué la cause
à l’ancienneté de l’ascenseur et ont emporté plusieurs
pièces à réparer, ce qui fait que nous avons été
sans ascenseur pendant des mois. Etant donné que
je doutais de leur explication, j’ai demandé une contre-expertise.
Il semblait que le mécanisme manquait
simplement d’huile. Quelques jours plus tard, l’huile
a subitement été ajoutée. Le mystère reste entier
mais, à ma connaissance, seuls l’équipe de X et moi
possédons la clé de la chambre des machines. Après
quelques mois de discussion, ils sont revenu installer
toutes les pièces de manière à que l’on puisse à
nouveau utiliser l’ascenseur. Depuis lors, nous avons
perdu confiance et j’ai fait adapter le contrat afin de
permettre l’intervention de tiers. Etant donné qu’au
cours des dernières années, X venait à peine pour
l’entretien alors que nous payons pour 6 entretiens
par an, j’ai définitivement résilié le contrat. C’est
dommage car il s’agit du 92ème ascenseur construit
par X en Belgique. De plus, plusieurs livrets d’entretien,
qui répertorient leur travail depuis 1986, se
trouvent encore dans la salle des machines.”
Sydney Schreiber nomme les quatre grandes sociétés
d’ascenseur. “Ces sociétés gèrent nonante pour cent
des ascenseurs au niveau mondial. Etant donné qu’il

-021
OUVERTURE
DE NOTRE NOUVEAU
BUSINESS DEPARTMENT
Projects @
FLAGSHIPSTORE EUROPE
GAGNEZ UN VOUCHER
GRATUIT CONSEIL
INTÉRIEUR &
PROJET
Besoin d’un conseil intérieur pour votre projet ? Les 20 premiers clients qui
demandent un rendez-vous via bart@divani.be reçoivent un projet intérieur
gratuit pour un des biens immobiliers qu’ils vendent. Ils y découvriront un plan
en 2D, un rendu 3D et une présentation virtuelle.
Les porteurs de projets qui s’inscrivent à cette action gagnante
recevront 20 chèques-cadeaux de 25 %... à partager avec leurs clients !
Notre souhait ? Être le fournisseur privilégié de l’intérieur dont rêvent les consommateurs qui
veulent du design italien, mais aussi la qualité ultime au meilleur prix.
Contactez votre conseiller intérieur personnel et vous gagnerez peut-être un projet et un conseil
intérieur gratuits. Bart Schelfhout, bart@divani.be ou via +32 (0) 485 38 35 74.
Projects @
FLAGSHIPSTORE EUROPE
Vlaamse Kaai 35-39 / 2000 Antwerp - Belgium / www.divani.be / www.camerich.be
Ouvert tous les jours de 10 à 18 heures. OUVERT LE DIMANCHE.

est bien plus intéressant pour elles de remplacer les
anciens exemplaires par des nouveaux, plutôt que
simplement procéder à leur entretien, elles ont mené
la législation en matière de sécurité en leur faveur. Je
suis disposé à payer mes impôts mais je trouve inacceptable
que les citoyens doivent respecter une loi
les obligeant à procurer plus de bénéfices à quelques
grandes sociétés. Afin d’exposer cette injustice visà-vis
de la population et le manque de respect de
notre patrimoine, nous avons créé l’asbl ‘Save Our
Elevators’. Comme le disent les belges ‘L’union fait
la force’. En collaboration avec les instances compétentes,
nous souhaitons rechercher une bonne
solution. De plus, je suis disposé à me battre pour ce
patrimoine car au Canada, mon pays d’origine, ces
éléments historiques et inusables font uniquement
partie de nos rêves.”
“Notre asbl propose d’effectuer une véritable analyse
de risque par ascenseur et, sur cette base, d’aborder
les lacunes concrètes. En outre, nous plaidons pour
la réévaluation du métier d’opérateur d’ascenseur
et la création d’une discipline d’enseignement vu
les talents spécifiques requis pour l’entretien de nos
ascenseurs.”
“Depuis que ma mère a emménagé ici en 1990, cet
ascenseur n’a, à ma connaissance, connu aucun
problème. Nous attendons donc avec angoisse de
connaître la nouvelle législation. Il serait dramatique
et triste de pouvoir admirer les ascenseurs
uniquement dans un musée. Même si les ascenseurs
font partie de notre quotidien, il font partie du passé
collectif. A l’occasion du festival, nous ouvrons
donc les portes de notre immeuble afin que tout le
monde puisse redécouvrir cet élément de patrimoine
oublié,” explique Anne Minne.
de Bruzz Magazine, 13/03/2019
par Elien Haentjens
RESPECTUEUX
Ce qui vraiment choquant, c’est qu’il existe des
solutions alternatives pour la modernisation
harmonieuse et que, grâce à la méthode connue sous
le nom de méthode de Kinney, pouvant valider ces
alternatives, une solution se trouve à portée de main.
“Alors qu’au début, quelques organismes de contrôle
“acceptaient“ cette méthode, ce n’est à présent plus
le cas. Même le rideau infrarouge, souvent utilisé
pour ces solutions alternatives, est menacé.
Pour le moment, nous sommes donc pris au piège. De
plus, tous les ascenseurs devront, d’ici le 31 décembre
2022, répondre aux normes légales sans quoi nous
nous exposerons à des amendes importantes.
“Même dans un immeuble protégé comme Le Palais
de la Folle Chanson, l’ascenseur devrait disparaître
selon la législation actuelle. Sur la base des chiffres
d’Agoria, environ 8.000 ascenseurs datant d’avant
1958 devront être mis à jour, ce qui représente 170 par
mois. Par conséquent, il est grand temps de trouver
une solution définitive,” explique Sydney Schreiber.
LE BRUSSELS ART NOUVEAU &
ART DECO (BANAD) FESTIVAL
EST UN ÉVÉNEMENT EXCEPTIONNEL
METTANT EN VALEUR LE PATRIMOINE
ART NOUVEAU ET ART DÉCO EN RÉGION
DE BRUXELLES-CAPITALE. IL SE TIENT
CHAQUE ANNÉE DURANT UNIQUEMENT
LES WEEK-ENDS DE MARS.
WWW.BANAD.BRUSSELS
INFO
Vzw Save Our Elevators
www.saveourelevators.com
PROPERTYTODAY
PROPERTYTODAY

23
Quels honoraires pour
une gestion de qualité
Si nous en croyons les tendances du logement, nous construirons à l’avenir
plus d’appartements que de maisons individuelles.
Par conséquent, le nombre de copropriétaires
partageant un immeuble avec des tiers connaitra une
forte croissance. Pour assurer la gestion qualitative
de ces immeubles à appartements pour le compte
des associations de copropriétaires (ACP), il faudra
trouver des syndics compétents et motivés. Et depuis
quelques temps déjà cela n’est plus si évident que ça.
En effet, le syndic tend à devenir une profession en
pénurie. Les causes sont à rechercher dans divers
aspects de la profession qui la rendent de moins
en moins attrayante pour beaucoup. Tout d’abord,
il y a le fait que le syndic travaille très souvent le
soir tard et pendant le week-end. Ensuite nous
constatons que la gestion technique s’est amplifiée
au point de prendre une place prépondérante dans
la gestion d’immeuble. Enfin, qui dit nouvelle loi dit
tâches supplémentaires pour le syndic. Par exemple,
l’application de la réglementation RGPD, entrée
en vigueur en 2018, s’applique notamment aux
associations des copropriétaires (ACP). Ce règlement
vaut pour toutes les entreprises et organisations
qui conservent et traitent des données à caractère
personnel de personnes physiques. Il appartient
donc au syndic de faire en sorte que l’association des
copropriétaires soit en conformité avec les normes
en vigueur dans ce domaine. Ceci requiert beaucoup
d’efforts et de formalités administratives. Le syndic
est chargé de la mission complexe de mettre en
pratique les obligations requises, ce qui alourdit sa
tâche et entraine des honoraires supplémentaires.
C’est là que le bât blesse… Toutes ces obligations
légales supplémentaires ne relèvent pas de la
gestion quotidienne : il est donc raisonnable que ces

24
honoraires supplémentaires soient imputés aux ACP.
Toutefois les copropriétaires ne le voient pas du même
œil. A tort, selon nous, car il va de soi que l’ACP doit
respecter la législation et qu’il est de la responsabilité
du syndic de veiller à ce que l’ACP se conforme aux
obligations imposées. La loi ne définit nulle part que
ces tâches doivent se faire gratuitement.
Les prestations et services de qualité du syndic, sur
lesquelles comptent les copropriétaires, méritent des
honoraires décents. Malheureusement, les honoraires
des syndics sont souvent largement insuffisants (du
moins en comparaison avec ce qui est de norme dans
nos pays voisins), signe d’un problème structurel.
Etant donné la charge de travail en nette augmentation
et les honoraires en pleine stagnation, la profession
de syndic est de moins en moins valorisée. Les
Par ailleurs, les syndics acceptant les honoraires
en-deçà du marché dans le seul but de remporter
la gestion d’un immeuble ternissent l’image de la
profession. Et en fin de compte, la situation finit
toujours par mal tourner. Les honoraires trop bas
ayant tendance à ouvrir la voie vers une mauvaise
gestion et des malversations. Un syndic de qualité ne
doit donc pas hésiter un seul instant à demander des
honoraires corrects pour ses prestations qualitatives.
L’Union des Syndics (UDS) va même un pas plus loin et
plaide pour que les syndics, dans le cadre de la gestion
technique ou en cas de gros travaux de rénovation,
puissent demander à l’Assemblée Générale un
honoraire correspondant à un pourcentage du coût
total des travaux, pour le suivi et la réception des
travaux, tel que c’est déjà le cas en France.
par Dominique Krickovic
Directrice UVS
“LE SYNDIC TEND A DEVENIR UNE PROFESSION EN PÉNURIE;
DIVERS ASPECTS DE LA PROFESSION LA RENDENT DE MOINS EN MOINS ATTRAYANTE.”
copropriétaires affichent également de plus en plus
souvent leur ingratitude et leur mécontentement ,ce
qui est loin d’être motivant pour les nouveaux syndics
et/ou leurs membres du personnel.
Il est donc grand temps de renverser la tendance
et de redonner à la profession de syndic ses lettres
de noblesse ! A cet effet, quelques changements de
mentalité s’imposent. Nous demandons donc aux
copropriétaires d’arrêter de choisir systématiquement
le syndic le moins cher pour la gestion des copropriétés.
La fameuse expression “if you pay peanuts, you
get monkeys” vaut également dans la gestion des
copropriétés.
Les ACP doivent se rendre compte qu’une gestion de
qualité a un prix. Toute ACP qui n’est pas disposée à
payer ce prix ne peut espérer des services de qualité.
Au contraire, elle obtiendra généralement un service
déplorable et devra faire face, tôt ou tard, à certaines
conséquences désastreuses.
INFO
A l’occasion du Salon de la
Copropriété, les 22 et 23 novembre
2019 au Palais 1 de Bruxelles Expo,
nous mettrons tout en œuvre pour
améliorer l’image de la profession
de syndic. En tant que syndic et
copropriétaire, vous y bénéficierez
d’un accès gratuit et pourrez y
trouver les soutions à vos questions
juridiques et techniques.
www.salondelacopropriete.be
PROPERTYTODAY

-025
Enkele straten verderop deelt Paolo De Chiara in
de Camille Lemonn ierst raat zijn liefde voor zijn
lift. “Vooral het smeedijzerwerk maakt onze lift uit
1937 bijzonder. Samen met de gevel en het marmer
in de inkomhal geeft de lift ons gebouwcachet.
Aangezienikuit het Italiaanse Napels afkomstig ben.
hecht ik veel belang aan die histori- sche elementen.
VOUS ÊTES SYNDIC OU
COMMISSAIRE AUX COMPTES ?
Le guide
de la copropriété
Découvrez
vos droits et
obligations
avec ARAG
Vous exercez un rôle de syndic ou
de commissaire aux comptes dans
la copropriété dans laquelle vous
résidez? Bénévole ou pas vous devez,
en plus de la gestion quotidienne de la
copropriété, respecter les nombreuses
législations qui régissent cette activité.
Vous cherchez à y voir plus clair sur
vos droits et obligations juridiques
à respecter dans le cadre de votre
mandat ? Alors faite confiance à
ARAG, le partenaire juridique de votre
copropriété.
Un spécialiste juridique
vous accompagne au quotidien.
Vous voulez en savoir plus
sur nos produits d’assurance ?
PARLEZ-EN À VOTRE
COURTIER OU ENVOYEZ
UN MAIL À INFO@ARAG.BE
POUR PLUS D’INFORMATION.
UNE BROCHURE
GRATUITE DÉDIÉE
AUX SYNDICS
Bien plus qu’un assureur
Protection Juridique, ARAG est votre allié
et vous informe de vos droits et obligations
dans la gestion quotidienne
de votre copropriété.
Pour télécharger notre brochure
conseils, rendez-vous sur
www.arag.be
ARAG est le partenaire
juridique de votre
copropriété.
ARAG SE Branch Belgium est la filiale belge d’un
groupe international d’assurance spécialisé en
INFO
Protection Juridique. ARAG est actif en Belgique
depuis plus de 50 ans. Leur mission s’articule autour
VZW
de deux
Save
axes
Our
complémentaires
Elevators
: éclairer sur les
www.saveourelevators.com
aspects juridiques essentiels et accompagner lors de
la résolution d’un litige éventuel.
Het Brussels Art Nouveau & Art Deco
(BANAD) Festival is een uitzonderlijk
evenement dat het art nouveau en
art deco erfgoed in het Brussels
Hoofdstedelijk ARAG propose une Gewest solution in spécifique de kijker pour protéger
la copropriété et éclairer le travail du Syndic et du
plaatst. Het vindt ieder jaar tijdens
commissaire aux comptes.
de weekends van maart plaats.
www.banad.brussel
• Budgétez vos dépenses juridiques : plus de dépenses
superflues et imprévues pour faire valoir vos droits
Et pour votre copropriété ?
• Déléguez les aspects juridiques à un partenaire
de confiance : soulager le travail de Syndics et de
PROPERTYTODAY
Commissaires aux comptes
• Bénéficiez de la Protection Juridique
la plus complète du marché

LA VIE

EN COLLECTIVITÉ:
Une évaluation de la réforme
législative relative à la copropriété
27
La nouvelle loi sur la copropriété simplifie la vie en collectivité dans les immeubles
à appartements. Les copropriétaires peuvent plus aisément prendre des décisions
relatives, notamment, à la démolition et la reconstruction de l’immeuble. Toutefois,
la question est de savoir si cette nouvelle loi engendrera un renouvellement accru
des immeubles à appartements.
La Belgique devient de plus en plus un pays
d’appartements. Depuis 2003, le nombre de permis
octroyés pour des immeubles à appartements
dépasse systématiquement celui des maisons
unifamiliales. Selon les statistiques fournies par
Statbel, les appartements représentaient en 2018
61% des unités d’habitation faisant l’objet d’un
permis. L’augmentation du nombre d’habitants
et de propriétaires d’appartements signifie qu’un
plus grand nombre de belges sont confrontés à
la loi sur la copropriété, qui règle la gestion des
parties communes dans l’immeuble (toit, escaliers,
ascenseur). Au début de cette année, une réforme
importante de la loi est entrée en vigueur. Celleci
permet à l’association des copropriétaires de
prendre des décisions plus aisément.
LES ADAPTATIONS EN UN CLIN D’ŒIL
La première loi dédiée totalement à la copropriété
date de 1994. Quelques révisions ont ensuite
été introduites. “Il ne s’agit donc pas d’un droit
si ancien”, remarque le Ministre de la Justice
Koen Geens. “Ce n’est pas que la loi précédente
était mauvaise, mais elle contenait des éléments
qui rendaient parfois problématique la vie en
collectivité dans les immeubles à appartements.
Cette réforme a donc permis de les résoudre.”
Le Ministre présente quatre améliorations
majeures. La première est une flexibilité accrue. La
loi réformée assouplit les majorités qualifiées dans
les assemblées générales des copropriétaires. Il est
dès lors possible de voter à la majorité des deux tiers
les travaux à exécuter dans les parties communes.
Auparavant, trois quarts des copropriétaires
devaient marquer leur accord à ce propos. De
même, une majorité absolue suffit désormais
en ce qui concerne des travaux obligatoires. En
outre, l’introduction du statut d’administrateur
provisoire en cas de blocage dans la prise de
décision d’une association de copropriétaires fait
également partie du volet de flexibilisation.
La deuxième nouveauté est l’efficacité accrue
dans la gestion de copropriété. Le règlement de
copropriété se voit réduit au profit d’un règlement
d’ordre interne au formalisme plus léger. En
effet, une modification des normes relatives à
l’assemblée générale par exemple ne requiert plus
d’acte notarié. La nouvelle loi prévoit également la
création d’un fonds de réserve obligatoire.
La troisième nouveauté vise un nouvel équilibre des
droits et obligations des personnes concernées. La
nouveauté la plus remarquable est l’introduction
du principe ‘décideurs-payeurs’. C’est ainsi qu’en
cas de renouvellement de l’ascenseur, par exemple,
seuls les copropriétaires payant pour l’utilisation
de l’ascenseur seront amenés à voter sur ce point..
Dans ce cas, les habitants du rez-de-chaussée (s’ils
ne payent pas pour l’ascenseur) s’abstiendront de
voter.
Enfin, la nouvelle loi se charge d’éclaircir certains
points. Elle établit expressément que seul le juge de
paix est compétent pour les litiges concernant les
copropriétés forcées.
La nouvelle loi a requis deux années de préparation.
Le Ministre de la Justice Koen Geens (CD&V)
est satisfait du résultat et déclare avoir reçu des
réactions positives. “En particulier, au sujet de
la modification permettant que l’association des
copropriétaires puisse décider sans unanimité à
propos de la destruction d’un immeuble et de sa
reconstruction. L’exigence d’unanimité bloquait
de nombreux dossiers”.
En effet, la loi réformée permet de voter la
démolition et la reconstruction de l’immeuble à
la majorité des quatre cinquièmes des voix des
copropriétaires. De vieux immeubles peuvent ainsi
être plus vite remplacés par un bâtiment neuf et
performant. Toutefois, le promoteur Bart Versluys,
ABONNEMENT GRATUIT
Inscrivez-vous vite sur www.propertytoday.be
Ce magazine gratuitement dans votre boîte?

28
un des grands défenseurs d’un tel assouplissement, est
déçu. Dans une interview accordée au guide immobilier
Trends, il explique que “tous les éléments forts du projet
ont été retirés. L’immeuble doit être sur le point de
s’effondrer pour pouvoir être détruit. De cette manière,
nous ne pourrons pas procéder à la modernisation
nécessaire de notre patrimoine immobilier.”
rend la pratique des investisseurs partiels bien moins
attrayante.”
En outre, Rik Missault reproche les conditions
liées à l’abandon du requis d’unanimité : “La loi
établit un prix exorbitant. Si vous souhaitez adapter
Bart Versluys se réfère aux conditions supplémentaires
de la loi. La décision à la majorité des quatre cinquièmes
de la destruction et de la reconstruction complète
de l’immeuble peut uniquement se prendre “pour
“LE BÂTIMENT DOIT DÉJÀ
S’EFFONDRER POUR
POUVOIR LE DÉMOLIR.”
des raisons d’hygiène ou de sécurité, ou en cas de
prix excessif pour l’adaptation de l’immeuble aux
dispositions légales”.
Le Ministre Geens considère le texte de loi comme
un compromis honorable entre le droit de propriété
individuelle et l’intérêt général. “A un certain moment,
il convient de faire des compromis. Les avancées sont
souvent moins rapides que ce que l’on souhaite… Le
progrès est en marche mais pas au pas de course.”
FREIN AUX INVESTISSEMENTS PARTIELS
Rik Missault, co-CEO du promoteur ION à Waregem,
est satisfait du frein établi par la loi de 2018 en matière
d’achats ‘partiels’. “Certaines personnes physiques
ou morales achètent un ou plusieurs lots dans un
immeuble à appartements afin de bloquer les décisions
de l’assemblée générale”.
Selon Rik Missault, cette stratégie freinait le
renouvellement urbain. La plupart des immeubles
à appartements appartiennent en effet à différents
copropriétaires. La valeur ajoutée principale d’un
promoteur réside dans la réunion de plusieurs
propriétés. “Le promoteur prend le risque d’acheter
tel ou tel immeuble, partie par partie, en vue de sa
destruction complète et de sa reconstruction. Toutefois,
si une partie fait défaut, un problème se pose. Grâce
à la loi réformée, un opposant à la démolition est à
présent contraint de rassembler 20% des voix, ce qui
les prestations énergétiques d’un vieil immeuble à
appartements à celles d’une nouvelle construction, cela
devient en effet extrêmement cher. Dans ce cas, il vaut
mieux procéder à sa destruction et reconstruction. Mais
est-ce là le but de la loi ? Et qui en décide ? Probablement
le juge de paix. Vu la définition vague dont ces conditions
font l’objet, les parties risquent d’ailleurs de se retrouver
souvent en justice.
La réforme de l’élément-clé de la loi représente-telle
alors une mesure inutile ? “Il me semble que le
terme est exagéré”, explique Ludo Ockier, avocat dans
le secteur immobilier. “Le fait que la loi réformée
permette la démolition d’un immeuble sur la base d’une
décision prise à la majorité qualifiée est réellement
révolutionnaire. Toutefois, j’ai mes doutes quant à la
réalisation pratique. Dans combien d’immeubles ces
conditions seront-elles remplies ?”

-029
Gagnez du temps avec
l’assurance immeuble d’AXA.
Recommandée par l’Union des Syndics.
Publireportage en collaboration avec AXA
Une assurance claire
AXA propose une assurance unique sur le marché pour
les immeubles à partir de 4 logements, avec ou sans bureau
ou commerce :
■ La formule Buildimo pour les immeubles aux finitions
simples.
■ La formule Buildimax pour tous les autres immeubles.
Y compris les plus récents équipés des dernières
avancées technologiques avec l’extension Premium.
L’offre Buildimo- Buildimax est régulièrement mis à
jour pour satisfaire les attentes des syndics et des
copropriétaires. C’est aussi la seule assurance à être
recommandée par l’Union des Syndics.
Une offre sur mesure
■ Chez AXA, l’assurance des immeubles est un métier en
soi. Une équipe de gestionnaires s’y consacre à 100 %
et collabore en direct avec votre courtier.
Celui-ci vous aide et vous propose toujours l’assurance
qui répond à vos besoins et aux spécificités de votre
immeuble. Dans certains cas, un expert sera mandaté
pour faire l’évaluation.
■ Un immeuble bien évalué permet d’éviter
les mauvaises surprises en cas de sinistre !
■ Nos systèmes d’évaluation permettent d’évaluer
correctement les capitaux, et ainsi,
d’éviter la règle proportionnelle en cas de sinistre.
■ La prime pour les immeubles bien gérés
et bien entretenus sera très concurrentielle.
Des garanties qui répondent à vos besoins
Les «dégâts par l’eau» causent la majorité des sinistres.
C’est pourquoi AXA vous propose une couverture très
étendue dans ce domaine, selon la formule choisie. Citons :
■ La recherche de la canalisation responsable et la remise
en état même sans dégâts aux biens
■ L’infiltration par façade
■ L’enlèvement et la remise en état de la couche
d’étanchéité des toitures et terrasses
■ La mérule…
Après un sinistre, les habitants veulent que tout rentre
dans l’ordre le plus vite possible. Avec notre assurance
immeuble, nous proposons des couvertures qui facilitent
les réparations et les indemnisations :
■ La recherche de la cause et la remise en état suite à
un dégât d’eau ou de mazout
■ L’abandon de recours entre copropriétaires et aussi
la possibilité de souscrire l’abandon de recours à
l’encontre des locataires…
AXA travaille avec un réseau de courtiers spécialisés.
Ils répondront à vos questions les plus pointues.
Avec eux, c’est une relation de confiance qui se crée.
Trouvez rapidement des professionnels
Petits travaux ou réparations dans un appartement ou dans les communs
de l’immeuble? Une chasse qui coule ou des joints à refaire ?
Contactez un professionnel du réseau AXA Homecare.
https://www.axa.be/fr/homecare
Bon à savoir
Ce produit confort spéciale habitation/formule Buildimo-Buildimax- Buildimax Premium est une assurance qui rassemble les
garanties incendie et autres dégâts à l’habitation (bâtiment et contenu), la responsabilité civile immeuble et la première assistance.
La garantie protection juridique est optionnelle. Confort habitation spéciale/Buildimo - Buildimax - Buildimax Premium a été
développé par AXA Belgium, compagnie d’assurances belge, et est soumis au droit belge. Le contrat d’assurance est conclu
pour une durée d’un an avec possibilité de reconduction tacite.
N’hésitez pas à faire appel à votre courtier en assurances pour obtenir plus d’informations ou demander une offre. Il est
à votre disposition et le plus à même de vous proposer ce qui vous convient le mieux. Nous vous invitons à consulter
les conditions générales de ce produit avant de souscrire. Elles reprennent les couvertures offertes et précisent
les éventuelles limites et exclusions des garanties. Vous pouvez obtenir ces documents gratuitement auprès de
votre courtier ou sur www.axa.be.
En cas de plainte éventuelle, vous pouvez faire appel au service Customer Protection (Place du Trône 1,
1000 Bruxelles, e-mail: customer.protection@axa.be). Si la solution proposée ne vous convient pas,
vous pouvez vous adresser au service Ombudsman Assurances, Square de Meeüs 35 à 1000 Bruxelles
(www.ombudsman.as).

LES OBJECTIFS CLIMATIQUES
Selon Ludo Ockier, il faudra voir comment la
jurisprudence gèrera les conditions et principes de la
loi réformée. En outre, elle n’apporte pas beaucoup
de solutions contre les efforts de ralentissement des
copropriétaire récalcitrants, explique l’avocat.
“Il est, bien sûr, important que chaque citoyen ait accès
à la justice. Toutefois, cette procédure sera plus lente.
En effet, tout copropriétaire, en désaccord avec une
décision de l’assemblée générale, peut entamer une
procédure auprès du juge de paix. Il peut, ensuite, faire
appel au tribunal de première instance et, finalement,
peut aller en cassation. L’ensemble de la procédure peut
durer trois à quatre ans.”
Ce qui est loin d’être réconfortant au moment où notre
patrimoine immobilier doit être plus performant
au niveau énergétique afin d’atteindre les objectifs
climatiques.
A cet effet, un prochain assouplissement de la
procédure décisionnelle n’est-il pas souhaitable ?
“Nous pouvons probablement aller plus loin”, répond
le ministre Geens. “Je souhaite toutefois indiquer
que l’assouplissement ne se limite pas au scénario
de démolition et de reconstruction. Une des raisons
pour lesquelles nous avons réduit les majorités est
précisément pour permettre les travaux d’isolation
dans les parties communes.”
Rik Missault maintient que la destruction d’anciens
immeubles à appartements est cruciale pour atteindre
les objectifs climatiques. “La propriété fragmentée dans
notre pays représente un goulet d’étranglement. Nous
devrons trouver une solution pour pouvoir remplacer
rapidement ces anciens immeubles par de nouvelles
constructions. En ce qui concerne les constructions
neuves, le niveau E30 devient la norme – niveau
inatteignable dans le cas de rénovations. Effectivement,
dans le cas de rénovations approfondies, le niveau
atteint est, tout au plus, le niveau E150.”
Selon Rik Missault, la bonne nouvelle est que le
renouvellement du patrimoine immobilier s’intègre
également dans le concept du Betonstop. “Les
principales émissions proviennent des grands
immeubles urbains et périphériques. La construction,
en ces endroits, d’immeubles neufs présentant une
densité supérieure ne requiert donc pas de nouveaux
espaces. Par conséquent, le Betonstop augmente
l’urgence d’aborder sérieusement le problème des
immeubles à appartements anciens.”
Katelijne D’Hauwers, directrice de l’association
représentative Propriétaires Réunis, estime que
l’assouplissement du processus décisionnel dans
l’assemblée générale au sujet de la rénovation des
immeubles à appartements représente l’avancée la
plus importante. “Le nombre d’anciens immeubles à
appartements ne fait qu’augmenter. Afin de garantir
la qualité de logement, la sécurité des habitants, et
atteindre les objectifs climatiques, les travaux de
modernisation ne peuvent plus être différés.”
Selon elle, les nouvelles dispositions en matière de
constitution du fonds de réserve sont regrettables. “Nous
sommes en faveur d’un fonds de réserve obligatoire qui
favoriserait l’équilibre financier et le pouvoir décisionnel
de l’association des copropriétaires. La fragmentation
des montants dans le temps permet d’éviter un scénario
où les copropriétaires devraient subitement payer un
montant astronomique. Toutefois, la loi réformée établit
un montant annuel trop bas. Concrètement, il s’agit
d’un minimum de 5% des charges communes ordinaires
de l’exercice de l’année comptable précédente.
Vu les travaux attendus, principalement dans les anciens
immeubles, ce montant minimum se révèle insuffisant.
En outre, la loi prévoit un opt-out, ce qui signifie que
l’assemblée générale peut décider, à la majorité des
quatre cinquièmes des voix, de ne pas constituer le
capital de réserve obligatoire. Ce qui est regrettable, car
l’inégalité des capacités financières des copropriétaires
représente un des principaux écueils dans la bonne
gestion de l’immeuble.
RÉACTION DES
PROPRIÉTAIRES RÉUNIS:
‘L’OPT-OUT DU FONDS
DE RÉSERVE
EST REGRETTABLE’
RÉACTION DES SYNDICS ET AGENTS IMMOBILIERS :
‘ABSENCE DE LA DIGITALISATION’
“Pour nous, la réforme majeure est l’introduction du
principe des ‘décideurs-payeurs’, explique Stefaan
Leliaert, administrateur de De Syndic et président
de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers
(IPI). “Ce principe est bien plus logique et le processus
décisionnel durant une assemblée générale se déroule
plus harmonieusement.”
La nouvelle règlementation relative à la création d’un
fonds de réserve nous parait également une amélioration

31
importante. Dans les immeubles où, auparavant, il
n’était pas possible de créer un fonds de réserve, cela
sera dorénavant possible.”
Par contre, Stefaan Leliaert est moins enthousiaste
au sujet des dispositions prévoyant la réduction des
clauses des statuts de l’immeuble. “Le rôle principal du
règlement d’ordre interne est de faciliter les accords,
car il ne faut dorénavant plus passer systématiquement
chez le notaire. Nous craignons, toutefois, que cette
nouvelle disposition mène à la confusion.
Par exemple, où un nouveau propriétaire trouvera-til
l’information exacte ? Le règlement de copropriété
qu’il reçoit du notaire est peut-être dépassé vu
l’introduction, entretemps, de clauses modifiées par le
règlement d’ordre interne. Nous regrettons également
que la nouvelle loi n’ai rien introduit au sujet de
la digitalisation. Il existe pourtant de nombreuses
solutions digitales permettant des prises de décisions
plus rapides et efficaces. C’est un des points que nous
souhaiterons aborder avec le nouveau ministre après les
élections.” Décisionnel durant une assemblée générale
se déroule plus harmonieusement.”
La nouvelle règlementation relative à la création
d’un fonds de réserve nous parait également une
amélioration importante. Dans les immeubles où,
auparavant, il n’était pas possible de créer un fonds de
réserve, cela sera dorénavant possible.”
Par contre, Stefaan Leliaert est moins enthousiaste
au sujet des dispositions prévoyant la réduction des
clauses des statuts de l’immeuble. “Le rôle principal du
règlement d’ordre interne est de faciliter les accords,
car il ne faut dorénavant plus passer systématiquement
chez le notaire. Nous craignons, toutefois, que cette
nouvelle disposition mène à la confusion.
Par exemple, où un nouveau propriétaire trouvera-til
l’information exacte ? Le règlement de copropriété
qu’il reçoit du notaire est peut-être dépassé vu
l’introduction, entretemps, de clauses modifiées
par le règlement d’ordre interne. Nous regrettons
également que la nouvelle loi n’ai rien introduit au sujet
de la digitalisation. Il existe pourtant de nombreuses
solutions digitales permettant des prises de décisions
plus rapides et efficaces. C’est un des points que nous
souhaiterons aborder avec le nouveau ministre après les
élections.”
Extrait de : Trends Magazine, 02/05/2019 par
Laurenz Verledens.
PROJECTS IN WATERPROOFING
ATAB nv - Satenrozen 2 U002 - 2550 Kontich
Tel: 03 250 14 70 & Tel: 05 927 76 98 - info@atab.be - www.atab.com

32
La sécurité-incendie
dans nos maisons et appartements
ne s’améliore pas !
Chaque année, nous déplorons en Belgique des dizaines de victimes à la suite
d’incendies domestiques ainsi que plusieurs centaines de victimes souffrant
d’intoxication aux fumées d’incendie et/ou de brûlures.
La structure par âge est surprenante : un
tiers des victimes hommes et la moitié des
victimes femmes sont âgés de plus de 65 ans.
Pourtant, leur pourcentage dans la répartition
des tranches d’âges dans notre société est bien
inférieur. Ce groupe est donc surreprésenté
dans les statistiques.
La raison en est que les personnes âgées
sont plus vulnérables face au feu en raison de
différentes aptitudes physiques ou mentales.
“Il faut se concentrer sur la sécurité-incendie
dans les maisons habitées par des seniors
isolés,” explique Lauwaert Stefaan. “Il s’agit
des maisons ou appartements habités, en
grande partie de manière autonome, par des
seniors vivant seuls. Toutefois, une mobilité
réduite peut parfois constituer un obstacle car,
en cas d’incendie, ils requièrent plus de temps
pour fuir.”
Ces ‘seniors’ à mobilité réduite ne disposent
souvent pas de ce temps vu la propagation
trop rapide de l’incendie. Selon une enquête,
cela expliquerait le fait surprenant que 19 pour
cent des incendies mortels aux Pays-Bas ont eu
lieu dans une maison équipée d’un détecteur
de fumée en bon état de fonctionnement.
Les enquêteurs ont, en outre, conclu que les
victimes n’étaient soit pas suffisamment
réactives au signal soit, simplement, ont
manqué de temps pour s’échapper en raison
de la rapide propagation du feu ou des fumées
toxiques.

-033
L’assurance sur mesure
pour immeuble à appartements
Plus d’info auprès de votre courtier
d’assurance ou sur axa.be
Mieux protéger
votre immeuble
AXA Belgium, S.A. d’assurances agréée sous le n° 0039 pour pratiquer les branches vie et non-vie (A.R. 04-07-1979, M.B. 14-07-1979) • Siège social : Place du Trône 1, B-1000 Bruxelles • www.axa.be •
Tél. : 02 678 61 11 • Fax : 02 678 93 40 • N° BCE : TVA BE 0404.483.367 RPM Bruxelles • 7.06.6930 - 2019. E.R. : G.Uytterhoeven, AXA Belgium sa, Place du Trône 1, 1000 Bruxelles (Belgique).

Les trois principales causes d’incendies
domestiques sont plus ou moins les mêmes
depuis des années, bien que les facteurs
puissent changer de place dans le classement.
Electricité défaillante, fumer et faire la cuisine
semblent les principales sources d’incendies
domestiques mortels. Constat surprenant : en
2011, la cigarette autoextinguible imposée par
la loi a été introduite précisément afin d’éviter
tout incendie provoqué par un mégot sur les
draps, un meuble ou des vêtements. Pourtant,
une grande partie des incendies domestiques
sont provoqués par le tabac.
d’escaliers). Dans le cas d’un appartement, il est
conseillé de placer min. 2 détecteurs de fumée (1 dans
le hall central de l’appartement et 1 dans le couloir des
chambres) afin d’essayer de sécuriser votre fuite.
Quels détecteurs de fumée ? Ne choisissez pas en
fonction du prix mais bien en fonction de la qualité.
Préférez toujours les détecteurs de fumée de qualité.
Ceux-ci sont équipés d’une batterie avec durée de vie de
10 ans ET présentent une garantie de 10 ans. Informezvous
également à propos de l’échange en cas de produit
défectueux, car 20% de ces appareils, tôt ou tard,
présentent un défaut et doivent pouvoir être échangés
LA FUMÉE EST PLUS DANGEREUSE QUE LE FEU
La fermeture ou non des portes intérieures d’une
maison, ou certainement d’un appartement,
détermine la rapidité de propagation de la
fumée vers les autres pièces, entrainant des
victimes mortelles dans d’autres pièces que
celle où le feu s’est déclaré. Une étude menée
aux Pays-Bas conclut que dans 71 pour cent de
ces cas, une porte intérieure était ouverte lors de
l’incendie. Le risque de propagation d’incendie
est encore supérieur dans les immeubles à
appartements vu la présence de différents
logements sur une petite surface. La fermeture
des portes intérieures ou de la porte d’accès du
ou vers l’appartement où le feu s’est déclaré est
donc primordiale afin d’éviter la propagation
de l’incendie et combattre la fumée. Ce qui est
souvent oublié en cas de panique lors d’une
évacuation.
LES DÉTECTEURS DE FUMÉE SAUVENT DES VIES
Actuellement, environ 60 % des maisons
et appartements en Flandre et à Bruxelles
disposent de détecteurs de fumée. A partir du
1 er janvier 2020, tous les logements devront
obligatoirement disposer d’un détecteur de
fumées. La législation du 1 er janvier 2020 nous
obligera, en effet, à équiper chaque habitation
de détecteurs de fumée. Alors que le propriétaire
de la maison est responsable de l’installation
des détecteurs de fumée, le locataire (habitant)
est responsable du contrôle et de l’entretien en
vue de son bon fonctionnement. En tant que
propriétaire, il est donc essentiel de conclure
des accords clairs en la matière avec le locataire.
Si nécessaire, insérez-le dans votre contrat de
bail.
OÙ PLACER LES DÉTECTEURS DE FUMÉE ?
Cela dépend de la disposition des pièces de
votre habitation. Placez au moins un détecteur
de fumée à chaque étage de la maison et,
de préférence, de manière centrale (cage
facilement lorsqu’ils sont encore en garantie. Ce qui,
selon nos constatations, n’est pas le cas. Veuillez donc
bien vous informer à ce propos.
Vu que l’étude montre que 32% des détecteurs de
fumée ne fonctionnent plus après un an, la Fondation
des Brûlés s’inquiète à juste titre. Comment se faitil
que tellement de détecteurs de fumée installés ne
fonctionnent plus, et ce, principalement dans les
logements en location? Les batteries défectueuses et
déconnectées en sont la cause la plus fréquente. Sans
oublier les détecteurs de fumée décrochés afin de pouvoir
fumer dans l’appartement. Le contrôle régulier se révèle
donc primordial. En cas de panne, les propriétaires
des détecteurs de fumée sont souvent renvoyés vers le
fabricant (établi souvent à l’étranger), c’est pourquoi la
INFO
Fondation des Brûlés a développé une procédure simple
de retour, qui garantit le remplacement gratuit du
détecteur de fumée défectueux afin que votre logement
soit toujours sécurisé. Sur le Salon de la Copropriété du
22 et 23 novembre 2019 des détecteurs de fumée seront

35
remis gratuitement aux visiteurs ayant fait l’exercice
d’évacuation incendie. L’équipe de la Fondation
des Brûlés sera également présente pour informer
davantage à ce propos.
Les enquêteurs concluent que les détecteurs de fumée
contribuent considérablement à la détection incendie
et aux possibilités accrue de survie en cas d’incendie,
mais ils concluent aussi que les détecteurs de fumée ne
suffisent pas pour le groupe-cible des seniors isolés en
vue de fuite sécurisée. Selon la Fondation des Brûlés, la
connexion d’une installation d’extinction automatique
au détecteur de fumée, tel qu’un dispositif automatique
d’extinction par eau diffusée, pourrait réduire de 50%
le nombre de victimes mortelles.
“LES LOGEMENTS NE S’ORIENTENT PAS VERS PLUS DE
SÉCURITÉ-INCENDIE”
Les tendances en matière de construction durable
INFO
peuvent avoir d’importantes conséquences sur les
habitants et les interventions des services de pompiers.
Les tendances en matière de construction durable
peuvent avoir d’importantes conséquences sur les
habitants et les interventions des services de pompiers.
Les pouvoirs publics établissent que nos maisons doivent
être neutres en matière de CO2. A cet effet, elles sont
équipées d’une enveloppe hermétique qui déclenche, en
cas de début d’incendie intérieur, d’autres équipements
anti-incendie et favorise l’augmentation plus rapide de
la chaleur et de la fumée. L’intervention du service des
pompiers s’en voit par ailleurs entravée. Par ailleurs,
les experts tels que Ruud van Herpen rappellent
l’apparition des sources d’énergie propres faisant usage
de panneaux solaires à grande échelle et les systèmes
d’accumulation d’énergie sur la base de ions lithium
dans les batteries domestiques et ‘powerwalls’. “Les
logements n’en seront pas plus sécurisés pour autant”.
INFO
Auteur
Stefaan Lauwaert
Fondation des Brûlés
Plus d’infos ?
www.brulures.be
PROPERTYTODAY
Beter gekeurd
Bien vérifié
Votre copropriété est en ordre? BTV fait le contrôle!
Les contrôles suivants sont offerts par BTV :
L’audit des bâtiments
Une planification de
maintenance pour l’avenir
Electricité des
parties communes
Ascenseurs
Les mesures de condition
Intéressé ? Contactez-nous via joris@btvcontrol.be !
A la recheche d’un emploi technique et stimulant?
BTV recrute via www.btvjob.be

36
Solutions de recharge
des voitures électriques en copropriété
La présence des voitures électriques dans nos rues ne fait qu’augmenter. De plus en
plus de villes créent leur « zone à faible émission » obligeant les conducteurs, et
principalement les résidents à rechercher des alternatives de transport. La voiture
électrique est un mode de transport sans CO2.
En outre, l’achat de ces voitures écologiques est
fortement encouragé d’un point de vue fiscal.
Lentement mais sûrement les voitures électriques
(VE) acquièrent davantage de parts de marché, ce
qui entraîne de plus gros volumes de production, ce
qui, à son tour, entraine la diminution du prix de
ces véhicules (VE).
En tant qu’agent immobilier, promoteur ou
syndic, sachez que le problème de la ‘recharge
des véhicules électriques’ dans les copropriétés
se posera sans attendre. C’est dans le cadre de ce
nouveau défi innovant que nous vous proposons
différents points d’intérêt ainsi que les solutions
possibles.
L’ENVIRONNEMENT DE RECHARGE IDÉAL
Le résident qui décide ou est contraint par son
employeur de rouler « vert » se pose presque
immédiatement la question de savoir où il peut
recharger son véhicule. Ces dernières années, il
est vrai que des bornes de recharge publiques ont
été installées tant dans le domaine public que
semi-public par certains tiers et investisseurs
audacieux. En outre, il est très probable que le
conducteur de VE pourra recharger sur le lieu de
travail et, au moyen d’une carte interopérable,
aux bornes publiques. En effet, alors que le
conducteur conventionnel ‘s’arrête pour
prendre de l’essence’, le conducteur de
VE ‘recharge là où il s’arrête’. De plus, il
souhaitera recharger aux endroits où il pourra
mettre plus longuement son temps à profit,
càd. au bureau, au club de sport, aux hôtels et
restaurants…pour joindre l’utile à l’agréable.
Donc rien de tel que l’ endroit où l’on mange,
où l’on regarde la télévision et surtout où l’on
dort… c’est-à-dire chez soi!
Recharger à la maison est donc, de loin,
l’endroit idéal pour recharger lentement et en
sécurité durant la nuit. Pour toute personne
disposant d’une maison individuelle avec
garage ou jardin, peu de problèmes se posent.
Une borne ‘Plug and Charge’ individuelle
convient dans la plupart des cas. Tout
employé pouvant facturer la consommation
individuelle de sa VE à son employeur doit
installer ‘une borne de charge smart’ liée
à un système de back office permettant ces
facturations automatiques. Personne ne doit
plus intervenir physiquement pour établir les
décomptes.
Mutadis mutandis on pourrait en déduire
que des infrastructures de recharge de VE
pourraient également être installées sans
problème dans les appartements, immeubles
de bureaux, sites d’entreprises etc… que ce soit
gratuitement ou contre paiement. Pourtant
dès le départ le sujet suscite un certain nombre
de questions.
Les copropriétaires doivent-ils tous investir
dans leur propre ‘borne de recharge’ destinée
seulement à un ou plusieurs habitants ou
utilisateurs? Tous les copropriétaires doiventils
participer à l’investissement en vue d’un
alourdissement de puissance électrique qui
se révélera probablement nécessaire ? Qu’en

-037 37
est-il si un jour tous les copropriétaires désirent
ou doivent recharger leur VE car aucun moyen
de transport conventionnel n’est dorénavant
bienvenu dans ce quartier ?
RECHARGER N’ÉQUIVAUT PAS À FAIRE LE PLEIN
‘Recharger où l’on s’arrête’ est l’idée du
conducteur de VE expérimenté, car recharger une
voiture demande naturellement plus de temps que
de faire le plein. Le courant n’est (actuellement)
pas disponible sous forme liquide. Toute batterie,
et par conséquent également celle du
VE (Véhicule Electrique), fonctionne sur courant
continu (CC). Et vu que notre réseau électrique
fournit du courant alternatif, un transformateur
est prévu dans chaque VE. Le transformateur
dans chaque VE définit la vitesse de la recharge.
Les hybrides rechargent en monophasé, certains
VE rechargent trois fois plus vite en triphasé.
D’autre part, des bornes de recharge fonctionnent
également en monophasé ou sont branchées au
triphasé. Un VE de grande capacité, ex. 22 kW
branché sur une borne de recharge permettant
uniquement 3,7 kW chargera bien sûr plus
lentement. A l’inverse, un véhicule de 3,7 kW ne
rechargera pas plus rapidement sur une borne de
recharge de 22 kW.
TIP
On peut limiter la puissance des bornes
de recharge privatives grâce à l’opération
suivante : soustrayez de la puissance totale
disponible la puissance nécessaire pour
une borne commune éventuelle, et divisez
le résultat obtenu par le nombre maximal
de voitures pouvant stationner sur ce site.
Il est donc important de savoir si une recharge
lente (c’est-à-dire de puissance inférieure) durant
plus d’heures nocturnes n’est pas seulement plus
économique mais permet également, dans le
cadre d’un traitement égalitaire des différents
copropriétaires, de pourvoir simultanément les
conducteurs de VE du même site. Par ailleurs,
il peut être utile d’autoriser le placement d’une
borne de recharge dans l’espace collectif afin de
permettre une recharge plus rapide aux visiteurs
et résidents.

EV-Point
» construit et gère l’infrastructure de recharge des véhicules électriques
» offre des solutions de recharge pour les bureaux et les appartements faciles à utiliser
» garantit des prix clairs et transparents
» charge insouciante et automatique aux utilisateurs sans l’intervention du syndic
» garantit une utilisation optimale de votre réseau, sans surconsommation
» laisse vos résidents utiliser un EV-Pass gratuit ou l’application EV-Point
Nous soulageons les copropriétaires !
info@ev-point.be - 09 223 10 09

39
L’INFRASTRUCTURE DE RECHARGE EST EN PASSE DE
DEVENIR UN BESOIN FONDAMENTAL
Il est logique qu’un immeuble collectif, un site
d’entreprises ou un complexe de bureaux vétuste ne
soient pas encore ‘prêts pour le VE’. Les promoteurs
immobiliers du monde entier doivent revoir
leurs plans ! Les nouveaux immeubles acquièrent
une plus-value particulière s’ils disposent de
bornes de recharge. Rouler à l’électricité devient
effectivement la norme. L’infrastructure de
recharge se convertit donc en un besoin de base.
En ce qui concerne les immeubles existants,
il est évident que l’agent immobilier verra
prochainement la différence entre les immeubles
avec ou sans possibilités de recharge, ce aussi bien
en ville principalement que dans les appartements
des environnements ruraux.
Et comme toujours... c’est au syndic de trouver
une solution. Tout règlement interne de recharge
de véhicules des immeubles en copropriété
représente en soit une source latente de conflits
étant donné que, dans la grande majorité des cas,
la demande est faite par une seule personne. D’une
part, une partie des copropriétaires se méfie de la
nouveauté, et a peur de l’inconnu. D’autre part,
les copropriétaires craignent les coûts éventuels,
par ex. l’augmentation de la puissance électrique.
TIP
Le point de vue de la plupart des juristes
ainsi que de l’UDS (Union des Syndics
asbl) est que l’autorisation d’installation
de câblage dans les parties communes
n’est pas discutable mais que les travaux
concernés doivent préalablement être
soumis au syndic, y compris le calcul de la
section de câble. (art 577-2§10)
Aucun problème ne se pose, ni pour l’habitant
ni pour le syndic, lorsque le garage privatif du
conducteur vert est directement relié au tableau de
basse tension. Bien que cet habitant puisse installer
sans problème une borne de recharge, en pratique
deux solutions se présentent:
1. Vu que la puissance réduite de raccords individuels dans les maisons plurifamiliales est limitée à du
monophasé 40A, un véhicule à vitesse de charge 32A causera inévitablement une coupure de courant
si la charge commence en même temps que d’autres appareils (cuisinière, machine à laver, sèchelinge)
de la maison.
Il existe, à cet effet, des solutions sous forme de ‘charges différées’ ou de ‘gestion de puissance, par ex. au
moyen du BeON, un adaptateur de puissance qui adapte le point de charge en fonction de la puissance
restante disponible.
2. Le câblage entre la boîte à fusibles de l’habitation individuelle et le garage mérite également une
attention particulière :
a. Si ce câblage est déjà prévu, il faut présenter au syndic un calcul dont il résulte que la section de câble est
suffisamment grande pour fonctionner sur la distance totale à plein régime durant un délai plus long. A cet
effet, des tableaux sont disponibles sur simple demande auprès d’un électricien ou d’une société d’installation
d’infrastructure de charge.
b. Si ce câblage n’est pas encore prévu, il convient bien sûr de se concentrer sur cette section de câble, mais
d’autre part un récent cadre juridique a été créé selon lequel tout copropriétaire individuel, conformément à
l’article 577-2 § 10 du Code civil ‘a légalement et à titre gratuit le droit d’installer, d’entretenir ou de procéder
à la réfection de câbles, conduites et équipements y associés (ex. gaines pour fils électriques, …) dans ou sur
les parties communes, dans la mesure où ces travaux ont pour but d’optimaliser l’infrastructure pour le ou
les propriétaires et utilisateurs des parties privatives concernées dans le domaine de l’énergie, de l’eau ou des
télécommunications ...’
ABONNEMENT GRATUIT
Inscrivez-vous vite sur www.propertytoday.be
Ce magazine gratuitement dans votre boîte?

Une borne de recharge branchée à un disjoncteur
privatif ne requiert aucun décompte individuel.
Dans les boxes de garage individuel, un appareil
non-intelligent peut être utilisé pour autant
qu’il ne requiert ni identification ni facturation
(ex. du type ’eHome’ ,voir www.ev-point.be), un
appareil monophasé avec câble. Le ‘eNext’ est la
nouvelle solution pour espace de garage ouvert
avec emplacements individuels. Le modèle Basic
est un appareil avec prise de courant disponible
tant en monophasé qu’en triphasé et pourvu d’une
App et Bluetooth, de sorte que seul le propriétaire
peut activer cet appareil. Ces deux appareils sont
disponibles avec un décompteur, ce qui, pour
2€ /mois, permet la facturation à l’employeur
moyennant l’ introduction manuelle du relevé.
UN SYNDIC N’EST PAS UN POMPISTE !
Voici déjà une bonne nouvelle pour le syndic… Ceci
dit, en pratique, il en va souvent bien autrement. Les
parkings collectifs se composent d’emplacements
ouverts, de boxes et/ou d’un mélange des deux,
sont généralement équipés de courant provenant
du TGBT (Tableau Général de Bas Voltage) des
parties communes (ACP), qui prévoit d’un seul
point lumineux dans chaque box ou de l’éclairage
général dans l’espace ouvert, parfois complété par
un interrupteur qui, en principe, est destiné aux
petits travaux dans l’espace individuel, et dans
lequel on trouve avec une très grande probabilité
un frigo ou un congélateur… On y trouve aussi
– et plus souvent qu’on ne croit - un VE ou
véhicule hybride se rechargeant la nuit ; à très
faible puissance il est vrai, mais consommant nuit
TIP
Il est recommandé que l’assemblée
générale des copropriétaires note dans le
règlement d’ordre interne que la recharge
des véhicules électriques, même dans les
garages privatifs, doit se faire au moyen de
câblages adaptés et correctement sécurisés
à la borne de recharge.
après nuit. Par exemple, pour un véhicule hybride
qui consomme uniquement 8kWh par nuit, le
compteur de la collectivité peut augmenter jusqu’à
3000 kWh par an. Incroyable, non ? Sans parler
d’un véhicule entièrement électrique…
En outre, ce ’vol’ d’électricité crée un souci
supplémentaire étant donné que la consommation
de ce câblage est continuellement à haut niveau
de sorte qu’une panne de courant (!) peut être
provoquée par des pics de consommation,
provenant par exemple des ascenseurs ou de la
ventilation. En tant que syndic, constater une
telle situation est difficile car le copropriétaire
mal intentionné peut faire preuve d’imagination
et tentera peut être de recharger son véhicule
sur l’interrupteur habituel, donc sans borne
de recharge. Ceci est techniquement possible,
mais est considéré comme particulièrement
dangereux vu les risques de surcharge sur les
câblages (non adaptés).
En tant que syndic, vous faites bien sûr face
à plusieurs défis:
- Donner des autorisations individuelles
pour connecter INFO des bornes de recharge sur
l’alimentation TGBT de l’ACP vers un box
privatif ou une place de stationnement n’est
pas indiqué; cela implique que vous serez
responsable de la facturation du courant
consommé. Cela implique un alourdissement
considérable de la tâche du syndic qui, soit
refusera cette charge, soit facturera de
manière supplémentaire. En outre, il ne faut
pas uniquement se contenter d’un relevé de
compteur. Les coûts en électricité doivent
en outre être facturés au prix du moment. Un
simple relevé de compteur ne suffit donc plus.
Par ailleurs, le VREG mène en Flandre une
‘politique de tolérance’ selon laquelle le courant
peut être vendu. Toutefois, cette politique est

41
limitée, notamment par l’obligation d’appliquer
le prix du marché.
- Il existe toujours la crainte légitime du mauvais
payeur. Les copropriétaires viennent et s’en vont.
Certains mettent la clé sous porte sans aucune
possibilité de récupération du dommage subi,
notamment le courant consommé.
A cet effet, il existe depuis peu une solution sous
la forme du Counterbox (voir www.counterbox.
be) qui permet de contrôler individuellement et,
UN CHOSE EST SÛRE
POUR TOUT SYNDIC : LA QUES-
TION DES BORNES DE RECHARGE
SE POSERA…ET BIEN PLUS VITE
QUE VOUS NE LE PENSEZ.
(1) lorsque l’alimentation principale vers l’immeuble ne suffit plus
(2) également les visiteurs si ceux-ci disposent d’une carte
BORNE DE RECHARGE
PRIVATIVE
dans partie privative
BORNES DE RECHARGE
dans parties communes
BORNES DE RECHARGE
PUBLIQUES
dans parties communes
BORNES DE RECHARGE
PUBLIQUES
domaine public hors d’immeuble
Accessibilité individuelle tous les habitants (2) habitants & visiteurs pour tous
Raccordement à ALSB du propriétaire ALSB de l'ACP ALSB de l'ACP fournisseurs de services publics
Câblage pour le compte de le particulier concerné ACP ACP bornes de recharge du fournisseur
Adaptation alimentation principale ACP (1) tous les copropriétaires tous les copropriétaires tous les copropriétaires NON
Investissement borne(s) de recharge par propriétaire ACP EV-Point EV-Point
Décision AG NON OUI OUI NON
Demande de borne(s) de recharge copropriétaire copropriétaire(s) copropriétaire(s) bornes de recharge du fournisseur
Prélèvement par le syndic NON NON NON NON
Prélèvement par Back Office optionnel OUI OUI OUI
Établissement du prix de l'électricité par propriétaire ACP via syndic ACP via syndic bornes de recharge du fournisseur
Établissement du prix d'utilisation par propriétaire ACP via syndic EV-Point EV-Point
Visible sur carte/dispositif uniquement pour le propriétaire tous les copropriétaires pour tous pour abonnés
si besoin, de percevoir le courant consommé sur les
alimentations provenant du TGBT de l’ACP.
- Il est bien plus logique de prévoir une ou plusieurs
bornes de recharge dans les parties communes des
zones de parking. Une borne de recharge publique,
branchée à l’alimentation du TGBT de l’ACP, peut
notamment être recommandée ou demandée par
les propriétaires d’entreprises ou de boutiques
localisées dans la copropriété. Il est bien sûr
question ici de solutions ‘Smart’, tel que le ‘Wallbox
eVolve’ dans le cas où un mur ou un poteau peut
être utilisé pour l’installation, ou l’‘eVolve Post’,
une borne de recharge statique indépendante. Dans
ce cas, la connexion à un système Back Office (10€/
mois par borne de recharge) est nécessaire en vue
de l’enregistrement et la facturation automatique
de la consommation. Le prix, tant du courant
que de la consommation, est établi par le syndic
sur décision de l’ACP, engendrant un retour sur
investissement.
Nous avons mentionné ci-dessus le traitement
égalitaire de tous les habitants. La puissance libre
d’environ un triphasé 63A permet l’utilisation de
deux (2) bornes de recharge de 22kW. Toutefois, en
tant que syndic, il est plus indiqué de mettre cette
quantité (limitée) de courant à disposition de 12
habitants qui bénéficieront chacun d’une vitesse
de recharge de 3,7 kW, ce qui suffit pour recharger
30 kW en une nuit (de 8 heures).
Dans le cadre du traitement égalitaire, il
conviendra d’opter dans certains cas pour le
‘Dynamic Load Management’ qui, en fonction
de la quantité des utilisateurs simultanés,
diminue ou augmente la vitesse de recharge par
appareil proportionnellement à la puissance
disponible.
Dans de nombreux de cas, il sera toutefois
nécessaire d’augmenter la puissance du TGBT
de l’ACP. Une vitesse de recharge de 3,7 kW
par borne de recharge potentielle est le vrai
minimum dont il faut tenir compte.
INFO
Alex De Swaef
Président OpenChargePoint.be
Directeur général EV-Point
Pour plus d’informations sur les
stations de charge, visitez le site
www. ev-point.be
PROPERTYTODAY

-042
L’EXPERTISE RÉNOVATION DU CONDUIT DE CHEMINÉE
POUR IMMEUBLE À APPARTEMENTS
PROFESSIONNEL
Analyse en détail
la situation existante
de l’immeuble
à appartements.
L’ OUTIL
DE DÉCISION
INDISPENSABLE
COMPLET
Propose une solution
complète pour
la rénovation des conduits
de cheminées.
RENTABLE
Le rapport d’expertise
est un réel outil
de décision.
Vous envisagez de rénover l’installation de chauffage d’un
ou plusieurs appartement(s) d’un immeuble ? Très bien…
mais pour cela les conduits de cheminée doivent être
adaptés, donc examinés avec attention!
analyse en détail les conduits existants
et pose un diagnostic complet.
Nous proposons ensuite des solutions pour la rénovation.
Bref, l’analyse
est essentielle pour les
professionnels: architectes, bureaux d’études, syndics,
installateurs... Mais elle est surtout très rentable
puisque notre rapport d’expertise chiffré et précis
devient un excellent outil de décision!
Contactez-nous pour tout renseignement au 067 87 42 86
Ou envoyez un e-mail à diagnopro@poujoulat.be
www.poujoulat.be

43
-043
VOUS ÊTES
SYNDIC?
Alors devenez dès aujourd’hui membre
de l’Union des Syndics!
Si vous adhérez à notre fédération
professionnelle, vous bénéficierez
de nombreux avantages :
Assistance juridique GRATUITE
Assurance protection disciplinaire
GRATUITE
Accès à l’intranet UDS avec de nombreux
documents, modèles et de l’information
Tables rondes interactives entre syndics
pour aborder tous vos problèmes
Participation GRATUITE aux séminaires,
rencontres, et activités diverses
Vous êtes proposé aux propriétaires à la
recherche d’un syndic
Si vous le souhaitez, vos collaborateurs
peuvent devenir membres GRATUITEMENT
Rabais importants et emplacement
privilégié lors de la participation au Salon
de la Copropriété
Plus d’informations:
www.ufsyndics.be
info@ufsyndics.be
T 0499 51 19 95

Plus de
2 millions
de références
en Europe
UN INTERPHONE
SANS LE TRACAS
DES CÂBLES ?
C’est simple ! Grâce à 1 carte SIM,
plus de 100 appartements sont
reliés et gérés. Installé en 4 heures,
sans câbles.
Intratone. L’interphone avec lequel tout le monde y gagne.
Profitez désormais de tous les avantages
d’un système d’interphone Intratone :
· pas de forage ni de câbles
· opérationnel en 4 heures
· gestion illimitée à distance, en temps réel
· utilisation sûre et confortable
Une démonstration pour
vos appartements ?
Prenez rendez-vous avec
Julien Poncelet au 0499 84 20 79
ou à l’adresse jponcelet@intratone.be.
interphonesanstracas.be
www.intratone.com