Property Today FR 2022 Editie 11

EDITION 11 - 2023 - JANVIER-FÉVRIER
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ
LES ACP PRISES
AU PIEGE !
Quelle mouche a piqué les banques ?
La communauté énergétique :
une réelle manne financière pour l'ACP
N'oubliez pas le RGPD !
LE CERTIFICAT AMIANTE ÉGALEMENT
OBLIGATOIRE POUR LES APPARTEMENTS
Pour le transfert d'un appartement relevant du régime de
la copropriété forcée, un certificat amiante est également
obligatoire depuis le 23 novembre 2022. Cependant, pour les
parties communes, l'obligation ne prend effet qu'au 1er mai
2025.
LES BANQUES S'ENGRAISSENT SANS GENE
AU FRAIS DES ACP
Les syndics se heurtent de plus en plus souvent au refus
des banques d’ouvrir un nouveau compte pour une
copropriété. Certaines banques, si elles ne refusent pas,
ont adopté des procédures administratives très lourdes
et démotivantes pour les syndics.

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PROPERTYTODAY
3
SOMMAIRE
EDITION 11
JANVIER - FÉVRIER
2023
QUELLE MOUCHE A PIQUÉ LES
BANQUES ?
04
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CERTIFICAT AMIANTE PARTIES
COMMUNES OBLIGATOIRE EN
FLANDRE À PARTIR DU 1ER
MAI 2025
LA COMMUNAUTÉ
ÉNERGÉTIQUE, UNE RÉELLE
MANNE FINANCIÈRE POUR
LES ACP
FINI LE CUIVRE, PLACE
À LA FIBRE
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22
26
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4 Edition janvier - février
01
Quelle mouche a
piqué les banques ?
Tous nos syndics s’en plaignent… et force est de constater
que les banques se détournent des copropriétés ! Osons le
dire franchement ; les banques ne veulent plus s'embêter
avec les copropriétés… ou alors c’est moyennant finance…
Les désagréments bancaires de nos syndics
se multiplient de façon troublante et
prennent à des proportions inquiétantes tant
du côté des syndics que des copropriétaires/
syndics. Nous en voulons pour preuve le
dernier article du SNPC dans le CRI du mois
de décembre avec pour titre «banques et
copropriété : grand désamour » …
Les plaintes de nos syndics s’articulent sur
plusieurs niveaux ; refus d’ouvrir un compte
de copropriété, gestion inappropriée des
fonds de réserves, tarifs en forte hausse…
etc.
1/ Refus d’ouvrir un nouveau compte
d’ACP
Les syndics se heurtent de plus en plus
souvent au refus des banques d’ouvrir un
nouveau compte pour une copropriété.
Certaines banques, si elles ne refusent pas,
ont adopté des procédures administratives
très lourdes et démotivantes pour les syndics
qui ont, disons le franchement, autre chose
à faire que d’accumuler les rendez-vous
bancaires pour une signature ou un code
pin. En 2023 les signatures électroniques
sont tout à fait valables et sécurisées. Comme
chacun le sait, la loi sur la copropriété oblige
le syndic à ouvrir au moins deux comptes
bancaire pour l’ACP.

PROPERTYTODAY
5
Art 3.86-§3 Cc: " … Le patrimoine de
l'association des copropriétaires est
composé, au minimum, d'un fonds de
roulement et d'un fonds de réserve. …
Ces fonds doivent être placés sur divers
comptes, dont obligatoirement un compte
distinct pour le fonds de roulement et un
compte distinct pour le fonds de réserve;
tous ces comptes doivent être ouverts au
nom de l’association des copropriétaires.
…"
D’une banque à l’autre les procédures
divergent, mais nous interrogeons quand
même à juste titre sur l’avenir de la gestion
financière des copropriétés si toutes les
banques décident un beau jour de ne plus
ouvrir de comptes pour les copropriétés !
Ceci est bien sur un scenario très improbable,
qui mettrait les syndics et les ACP dans
une position absurde. Mais si la situation
actuelle perdure et s’amplifie, cela réduira
non seulement considérablement la marge
de manœuvre des syndics et cela impliquera
une plus grande complexité de leur gestion
financière. Par exemple, lorsqu’un syndic
reprend une nouvelle copropriété, il a de
multiples raisons pour ne pas continuer à
utiliser le compte géré par son prédécesseur.
L’une d’elle est bien évidemment qu’il
souhaite se distancier de la gestion
antérieure à son mandat et commencer sa
mission à zéro.
Par ailleurs au niveau de la gestion
comptable globale du cabinet de syndic,
il n’est pas souhaitable d’avoir une
multiplicité de comptes bancaires dans des
banques différentes ayant des systèmes
incompatibles. C’est pourquoi le nouveau
syndic optera presque systématiquement
pour une clôture du compte du syndic
sortant, et l’ouverture d’un nouveau compte
dans une autre banque ; le plus souvent, une
banque ou il a centralisé tous les comptes de
son portefeuille.
2/ Tarifs en forte hausse
En 2022 nos membres ont reçu des courriers
annonçant des augmentations substantielles
de tarifs de gestion des comptes : jusqu’à
250 € par an pour un compte à vue d’ACP… !
(voir la réponse d’un syndic ci-dessous).
Par ailleurs, ces courriers contiennent
souvent des ultimatums exigeant une
réponse dans un délai très court, à défaut
de quoi l’ACP est censée avoir donnée sont
accord avec la nouvelle tarification.
Même si ces augmentations de tarifs de
gestions des comptes bancaires des ACP
ne concernent pas les syndics directement,
c’est-à-dire au niveau de leurs finances
personnelles, elles mettent les syndics dans
une situation très compliquées d’une part
vis-à-vis des copropriétaires en d’autre part
dans le cadre de l’organisation de la gestion
financière de leurs ACP en portefeuille.
Les banques font elles semblant d’oublier
que le syndic n’est pas l’organe décisionnaire
de l’ACP ? Pour rappel le syndic est le
mandataire de l’ACP et a pour tâche
d’exécuter les décisions de l’Assemblée
Générale. Il devrait donc pour accepter les
nouvelles conditions du contrat, demander
l’avis de l’Assemblée générale. Clairement,
les syndics ne sont donc pas en mesure de
répondre à ces courriers dans le délai imparti.
En fait, il serait impossible au syndic
d’organiser une AG extraordinaire sur un tel
sujet et dans un si bref délai. D’autant plus
qu’une telle AG s’accompagne d’honoraires
“ Il y a un
problème
d’éthique
mais aussi de
proportionnalité.
supplémentaires en raison des prestations
spéciales qu’elles exigent ; cela s’avérerait
totalement contreproductif , sans compter le
risque de se mettre les copropriétaires à dos.
Les copropriétaires et les syndics sont donc
pris en otages et sont confrontés à des
hausses de tarifs inacceptables, surtout de
nos jours ou le pouvoir d’achat est déjà en
forte diminution.
Autre absurdité, la hausse de tarif se
fait par ACP et par compte bancaire ;
une grosse ACP de 100 appartements,
payera autant qu’une petite copropriété
de 4 à 10 copropriétaires… S’il y a deux
comptes bancaires, cela fait 500 € par an,
soit dans le cas d’une petite copropriété
de 4 copropriétaires 125€ par an par
copropriétaire!
Il y a donc non seulement un problème
d’éthique mais aussi de proportionnalité.
3/ Autres griefs
Nos syndics ont listé un certain nombre de
griefs supplémentaires qui résument assez
bien les défis auxquels ils sont confrontés ;
• Longueur extrême des
étapes administratives lors de
l’ouverture d’un compte
• Déplacements multiples en agence
pour identification du syndic, signature
du mandat, réception de la carte, etc
• Problèmes de connexion avec Itsme
et nécessité d’un digipass ;
• Pas d’accès aux extraits de comptes
antérieurs lors d’une reprise des
comptes par un nouveau syndic ; ​
• CODA : transmission des codas
difficile à mettre en place ;
• Carte bancaire et désactivation
du retrait en cash, paiements en
magasin, et paiements en ligne
Mais pour quelles raisons les banques
se détournent elles à ce point des
copropriétés ?
La réponse "bidon" du secteur bancaire
L'UDS (Union des Syndics asbl) a pris contact
avec Febelfin pour transmettre au secteur
les doléances de ses membres. En réponse
à nos questions, le secteur bancaire nous
fait savoir que " la politique commerciale
des banques leur est propre, et que
personne n’est en droit d’intervenir… "
On met le tout sur la multiplication des
tâches et des contrôles bancaires qui
entrainent des frais supplémentaires à
leur tour répercutés sur les clients. Dans
le contexte économique actuel d’inflation
et de paupérisation, les propriétaires
d’appartements vont donc subir une
pression supplémentaire… une pilule dure
à avaler dans le contexte global d’inflation et
d’augmentation des tarifs de l’énergie.
En ce qui concerne les différentes étapes
administratives on allègue que « les
banques sont légalement obligées de
procéder à ces vérifications sur base de
la loi anti-blanchiment d’argent et des

6 Edition janvier - février
recommandations qui s’y rapportent. Les
banques doivent donc se conformer à la
loi . »
« Ensuite, toutes les banques n’offrent pas
la même gamme de produits et de services
(ex. offre, ou non, d’un compte épargne),
elles ne disposent pas des mêmes solutions
techniques et opérationnelles (ex. Itsme,
Digipass, CODA), ou encore n’ont pas les
mêmes procédures (ex. mise à disposition
des extraits de compte antérieurs ou pas),
de sorte qu’il n’existe donc pas de réponse
unique .
Enfin, pour ce qui est de « paramétrer »
les fonctionnalités d’une carte bancaire, là
encore cela dépend d’une banque à l’autre
en fonction des produits, des abonnements
et des solutions techniques qui y sont
liées mais cela ne semble pas exclu. Il
faudra cependant aborder ces questions
directement avec les banques en question ».
A bon entendeur …
Les comptes des ACP ne sont soidisant
plus rentables !
Les banques en sont apparemment venues
à telles extrémités pour des raisons de
« rentabilité ». Il s’avère que les comptes des
ACP ne seraient plus rentables car de plus
en plus lourds à gérer. On argumente sur
la complexité accrues de l’administration
de ces comptes, mais en quoi un compte
d’ACP est-il comparable au compte bancaire
d’un petite société ? Pourquoi les banques
souhaitent-elles assimiler les comptes des
ACP à des comptes d’entreprise si ce n’est
pour augmenter leurs tarifs ? Il nous semble
au contraire, que les comptes des ACP sont
moins soumis aux obligations légales que les
autres personnes morales.
Registre UBO ? les ACP non
soumises
On avance l’argument selon lequel le
registre UBO "Ultimate Beneficial Owners" ou
"bénéficiaires effectifs" d'une entité juridique
constituerait un supplément de travail pour
les comptes bancaires des ACP. C’est faux.
Il s’avère en effet, que les ACP ne sont pas
soumises à cette législation. Car même si une
ACP arbore une entité juridique ainsi qu'un
enregistrement BCE, elle n'est pour autant
pas considérée comme étant une société (loi
du 18-09-2017). Les ACP ne sont donc pas
soumises aux obligations d'enregistrement
dans un registre UBO.
Loi anti-blanchiment ? aucun
risque au niveau des ACP
Ensuite, on avance que les banques ont un
surcroît de travail dans le cadre du respect de
la loi anti-blanchiment dans les copropriétés.
Ici encore, l’argument ne tient pas la

PROPERTYTODAY
7
route… La version actualisée de la loi antiblanchiment
du 18 septembre 2017 exonère
les syndics des obligations anti-blanchiment.
Le syndic est en effet un organe de
l’association des copropriétaires, dont il gère
exclusivement les parties communes, et
cette mission ne l’expose pas à des risques
de blanchiment de capitaux. Les ACP
ne sont donc pas des entités/organismes
assujettis à la loi anti blanchiment .
Plus de comptes d’épargne pour
les ACP ; non-sens ou profit ?
Les comptes d’épargne des copropriétés
subissent eux-aussi une mutation forcée ! En
effet, depuis le début 2022, on nous a signalé
que certaines banques refusent désormais
de garder les comptes d’épargne des ACP ;
certaines ont donc unilatéralement et sans
préavis, transformé les comptes d’épargne en
en compte à vue !
A postériori, un doute s’installe. Ces
transformations de comptes d’épargne
en comptes à vue, avaient-elles
pour objectif de pouvoir appliquer
l’augmentation de tarif annoncée
quelques mois plus tard ?
Chacun sait pourtant que conformément
à la loi (art 3.86-§3 Cc) le syndic doit ouvrir
(au moins) deux comptes pour l’ACP ; un
compte à vue pour le fonds de roulement, et
un compte distinct pour le fonds de réserve
qui est traditionnellement un compte
d’épargne. Les syndics ouvrent donc en toute
logique un compte d’épargne qui comme
son nom l’indique, sert à placer l’épargne des
copropriétaires .
Art 3.86-§3 Cc : Ces fonds doivent
être placés sur divers comptes, dont
obligatoirement un compte distinct
pour le fonds de roulement et un compte
distinct pour le fonds de réserve;
Malheureusement, même si l’intention du
législateur est claire et logique, le texte de
la loi ne mentionne pas stricto sensu que le
syndic doit ouvrir un compte d’épargne .
Certaines banques ont pris le texte de la loi
au pied de la lettre et profité de cette lacune
textuelle pour désormais refuser d’ouvrir des
comptes d’épargne pour les ACP. Cela fait par
la même occasion la bonne affaire, car un
compte d'épargne sans frais devient comme
par enchantement un compte à vue avec
frais. Bien vu ….
Pourtant, le législateur avait pris soin en
2018, d’obliger les copropriétés à constituer
un fonds de réserve dans le but évident
de favoriser l’épargne pour financer tout
ou partie des travaux de rénovations
énergétiques. Ces comptes à terme ou
comptes d’épargne coutent par définition
moins cher et rapportent le plus souvent
plus qu’un simple compte à vue.
Comment le syndic pourra-t-il, dans
ces conditions, encore motiver les
copropriétaires à continuer d’alimenter
un compte d’épargne qui est devenu un
compte courant et dont les frais dépasseront
certainement les intérêts… Ce compte
ne rapportera de facto plus rien, alors que
les travaux et services, eux, augmentent
fortement sur le court et long terme.
L’ACP sera donc encline à voter l’opt-out à la
majorité des quatre cinquième des voix pour
compenser leur perte de pouvoir d’achat sur
ce compte.
Ceux pour qui chaque euro compte et
qui n’ont pas ou plus de fonds de réserve,
voteront contre toute augmentation de
leurs charges, donc également contre les
rénovations énergétiques indispensables.
Nous voilà le pied dans la spirale infernale
de la perte de pouvoir d’achat, qui contribue
à plonger les habitants d’immeubles en
copropriété dans la pauvreté énergétique…
ou la pauvreté tout court
Au rythme actuel il est déjà clair que la
transition de la Belgique vers la neutralité
climatique en 2050 est irréalisable. C’est
donc aux institutions bancaires d’aider
les copropriétés au lieu de les mettre en
difficulté.
Les copropriétés pèsent pourtant
lourd dans la balance
Nous nous permettons ci-dessous une petite
extrapolation qui mettra en lumière l’impact
financier des copropriété en Belgique. Selon
les chiffres officiels il y aurait au 1/10/2021
225.163 copropriétés en Belgique.
Supposons qu’une moyenne de 20.000€ par
compte se trouve sur le compte à vue (ce
qui semble beaucoup pour une petite ACP
mais est dérisoire pour un bâtiment de taille
moyenne ou grande), cela représente au
minimum quatre milliards et demi d’euros !
A raison de deux comptes par copropriété ce
chiffre peut facilement doubler…
Il ne faut pas non plus oublier le potentiel
énorme des prêts aux ACP qui représentera
à l’avenir une part grandissante des activités
financières de notre secteur pour remettre
à niveau les bâtiments vétustes ou financer
les rénovations énergétiques. N’oublions pas
que nous avons une échéance majeure en
2050 qui est encore loin d’être atteinte…
Le secteur de la copropriété est donc
comparable à une galaxie immense et
incontournable. Elle représente une masse
financière énorme et certainement très
rentable sans pour cela avoir besoin de
décupler les tarifs de gestion des comptes…
A cela s’ajoute que comme une galaxie, le
secteur de la copropriété est en expansion
permanente! Chacun est témoin des
nouvelles résidences qui sortent de terre
comme des champignons, jusque dans des
zones à ce jour plutôt résidentielles.
Bien sûr, il ne faut pas mettre toutes les
banques dans le même panier, certaines
d’entre elles continuent à garder les
mêmes tarifs pour des services sérieux à la
copropriété. Certaines proposent même de
“ Un Projet de loi
indispensable
est toujours en
attente.
services spécifiques à la copropriété et des
solutions d’emprunts adaptés.
Mais les copropriétés ne sont pas des
vaches à lait ! Et puisque le secteur ne peut
globalement rien faire pour nous, c’est à vous
syndics, de vous mettre à la recherche de ces
perles rares et de négocier en faveur de vos
ACP.
Si vous êtes victimes de ces pratiques
scandaleuses, détournez-vous
massivement des institutions bancaires
qui vous mettent honteusement sous
pression, et faites votre marché auprès des

8 Edition janvier - février
banques respectables, qui vous respectent et
proposent des tarifs éthiques .
Projet de loi indispensable et
toujours en attente !
Un projet de loi est en attente depuis
deux ans qui souhaiterait attribuer aux
copropriétés la qualité de consommateur
(DOC 55 1372/001). Nous citons ici le
résumé :
" Dans bon nombre de cas, l’association
est composée d’une large majorité de
copropriétaires ayant eux-mêmes la qualité
de consommateur lorsqu’ils agissent à
titre individuel. Pourtant, la qualité de
consommateur n’est pas reconnue dans ce
cas-là à l’association des copropriétaires, ce
qui permet à certaines firmes lui fournissant
des prestations d’imposer des conditions
anormalement désavantageuses. Les auteurs
estiment cette situation anormale et la
proposition de loi vise donc à accorder la
qualité de consommateur à l’association des
copropriétaires. "
Cette loi, si elle est votée, entrainera un
rééquilibrage des rapports entre fournisseurs
et copropriétés. Nous ne pouvons donc
que nous en réjouir. Reste à savoir quand le
Parlement aura l’occasion de se pencher sur
la question.
Courrier d’un syndic
Bonjour,
Ce fut un peu un choc lorsque j'ai vu le 31
décembre 2022 que tous les comptes bancaires
(d’entreprise) de mes ACP avaient soudainement
été débités de 250 € avec la description
"Consommation Compte d'entreprise XXX" !
Je suis client de XXX depuis de nombreuses
années, aussi bien avec tous mes comptes de
copropriétés que pour mes comptes privés, et
j'ai toujours été très satisfait du service.
Mais maintenant je me sens vraiment piégé par
la banque en qui j'avais confiance depuis tant
d'années.
Dans la lettre électronique du 6 octobre, il
était froidement annoncé que 250 € seront
facturés courant décembre pour « Frais annuels
de gestion administrative des VME », sans
plus d'explications. L'administration est une
description vague sous laquelle vous pouvez
tout cacher, y compris l'inefficacité.
Le message que le service peut être annulé
sans frais d'annulation n'est qu'une maigre
consolation.
XXX sait très bien qu'il n'est pas possible de
changer comme ça les comptes courants des
ACP ; car l'impact sur les copropriétaires est trop
important (il suffit de penser aux nombreux
ordres permanents en cours).

Donc l’ACP est mise au pied du mur ; et ceci
ressemble beaucoup à un abus de pouvoir.
Lors de la prochaine AG, je serai en tant que
syndic, obligé d'expliquer aux copropriétaires
ce qui n’est tout simplement pas justifiable ! Le
cout de la vie augmente, mais 250 € en plus du
coût annoncé à l'ouverture du compte n'est pas
vraiment un ajustement d'index.
Je tiens également à souligner que 250 € ont
été déduits quelle que soit la taille de l’ACP
(6 propriétaires ou 100 propriétaires est une
différence essentielle), ni la période pendant
laquelle le compte a existé chez XXX (une année
complète ou récemment ouvert).
sera revue par vos services.
Un comparateur officiel de frais
bancaires en France
lors que l’inflation était estimée à 5,9% en
décembre 2022 toute économie est bonne
à prendre. Le gouvernement français a
donc annoncé la création d’un site internet
qui permet de comparer les différents frais
bancaires de tous les établissements français.
Ce site, gratuit permet aux consommateurs
de trouver la solution la plus adaptée à leurs
besoins, en effectuant des recherches par
secteur, par service
Un de nos membres nous a fait parvenir le
comparateur ci-dessous ;
On s'attendrait à cette façon de travailler de la
part de banques de second rang ou douteuses,
mais pas d'une banque ayant la réputation de
XXX.
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
J'espère donc vraiment que cette facturation
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béton perd alors sa stabilité. Dès que vous reconnaissez la corrosion du béton,
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contraire, le problème ne fera qu’empirer, avec diverses conséquences à la clé,
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PROPERTYTODAY
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Comparateur frais bancaires pour ACP
(janvier 2023)
BNP Paribas:
Pack Essential Pro : 11,25 EUR/ trimestre :
45 EUR/an (tva incl.)
Tarif en vigueur à partir du 01/08/2022
Selon site web : www.bnpparibasfortis.
be/rsc/contrib/document/1-Website/5-
Docserver/BNP/F02436F.pdf
KBC:
KBC Pro : 250 EUR/an (tarif spécial pour ACP)
+ 39 EUR/an
Selon site web : www.kbc.be/ondernemen/
nl/product/betalen-en-betaald-worden/
zakelijke-rekeningen/business-pro.
html?zone=
BELFIUS :
a) Normalement pour entreprises et
associations via agences :
Business Pack : 3,5 EUR/mois, inclus dans le
pack :
Î un compte de paiement professionnel
Î une carte de débit (incluant le forfait de
gestion de carte et les services Self-Service
Banking, Bancontact et Maestro).
ING :
Compte Entreprise Plus ING (compte à vue
pour personnes morales)
Gestion du compte (par mois / par compte),
en fonction de la catégorie de client :
Î entreprise unipersonnelle (max. 1 employé
et bilan < 400.000 EUR et revenus <
4.000.000 EUR) ou petite ASBL (bilan <
1.000.000 EUR) 5,50* EUR
Î petite entreprise (bilan < 2.000.000 EUR et
revenus < 4.000.000 EUR) 14,00* EUR
Î moyenne ou grande entreprise, client
secteurs public ou non marchand, ou
client ING Wholesale Banking : 29,00* EUR
*TVA non due
Services inclus (par mois / par compte) : 6,00
EUR
Au total min. 5,50 + 6 (+ 21% TVA) =
12,76 EUR/mois = 153,12 EUR/an
Tarifs en vigueur au 01/01/23
Selon site web : www.ing.be/Assets/nuid/
documents/pricing-list-pro-new-fr.pdf
VDK:
5 EUR / mois = 60 EUR/an
ARGENTA:
3,95 EUR/mois = 47 EUR/an
Voir le package pour les personnes morales
page 3 sur 17
Selon site web : www.argenta.be/content/
dam/argenta/documenten/algemeen/
tarieven/Tarieflijst.pdf
info
Mme Dominique Krickovic
Présidente UDS (Union des
Syndics asbl)
info@uniondessyndics.be
PROPERTYTODAY
Mais frais de gestion Association des
Copropriétaires – tarification annuelle
Frais de gestion annuels Imputation au
compte principal de l’ACP, indépendamment
du nombre de comptes de paiement :
200 EUR/an
Selon site web : www.belfius.be/common/
FR/multimedia/MMDownloadableFile/rulesrates-regulations/Tarieven%20non-profit%20
en%20feitelijke%20ver%2002-01-2023.pdf
b) Via service Public et Social Banking : 15
EUR/mois + 21% TVA
15 EUR/mois + TVA = 17 EUR mois, TVAC =
217 EUR/an
Vous cherchez le tarif d'un produit ?
Contactez votre chargé de relations.
Selon site web :
www.belfius.be/imagingservlet/
GetDocument?src=mifid&id=EEPTARFPSB_FR

12 Edition janvier - février
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
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02
N’oubliez pas le
RGPD !
Depuis le 25 mai 2018, le RGPD (Règlement
Général pour la Protection des Données)
s’applique aux traitements des données
à caractère personnel. La protection
des personnes physiques à l'égard du
traitement des données à caractère
personnel est un droit fondamental. L'article
8, paragraphe 1, de la Charte des droits
fondamentaux de l'Union européenne et
l'article 16, paragraphe 1, du traité sur le
fonctionnement de l'Union européenne
disposent que toute personne a droit à
la protection des données à caractère
personnel la concernant.
Mais ce droit n'est pas un droit absolu
; il doit être considéré par rapport à sa
fonction dans la société et être mis en
balance avec d'autres droits fondamentaux,
conformément au principe de
proportionnalité.
Par définition, le RGPD s’applique à toute
organisation, publique et privée, qui
traite des données personnelles pour son
compte ou non. Le RGPD concerne aussi
les sous-traitants qui traitent des données
personnelles pour le compte d’autres
organismes.
Quelle sont les données
personnelles en question ?
La notion de « données personnelles » est
à comprendre de façon très large. Une «
donnée personnelle » est « toute information
se rapportant à une personne physique
identifiée ou identifiable ». On peut donc
identifier la personne directement (exemple
: nom, prénom), ou indirectement (exemple
: par un identifiant (n° client), un numéro
(de téléphone), une donnée biométrique,
plusieurs éléments spécifiques propres à son
identité physique, physiologique, génétique,
psychique, économique, culturelle ou sociale,
mais aussi la voix ou l’image).
En copropriété, les catégories de personnes
concernées sont par définition les
copropriétaires, les occupants et les tiers
intervenant dans la vie de la copropriété.
Quels sont les
traitements concernés en
copropriété ?
Un « traitement de données personnelles »
est une opération, ou ensemble d'opérations,
portant sur des données personnelles,
quel que soit le procédé utilisé (collecte,
enregistrement, organisation, conservation,
adaptation, modification, extraction,
consultation, utilisation, communication par
transmission diffusion ou toute autre forme
de mise à disposition, rapprochement).

PROPERTYTODAY
13
La collecte de ces données repose
essentiellement sur une base de licéité
contractuelle. Mais elle peut aussi reposer
sur une base légale ou le consentement.
Exemple : tenue d’un fichier des
copropriétaires ou de fournisseurs, envois de
demande d’acompte, répartition des frais de
chauffage etc.
Les traitements sont donc les tâches
élémentaires de collecte et d’utilisation de
données à caractère personnel ayant pour
finalité la gestion administrative, financière et
technique dans laquelle le syndic s’adresse
aux copropriétaires.
Le registre de traitement : un
document indispensable
Le registre est prévu par l’article 30 du
RGPD. Il participe à la documentation de la
conformité. Le registre est donc obligatoire
pour chaque ACP. En cas de plainte, ce
document sera demandé en priorité lors
du contrôle par l’Autorité de Protection de
Données (APD).
En tant que document de recensement et
d’analyse, le registre doit refléter la réalité des
traitements de données personnelles et vous
permet d’identifier précisément :
Î les parties prenantes (représentant,
sous-traitants, co-responsables, etc.) qui
interviennent dans le traitement des
données,
Î les catégories de données traitées,
Î à quoi servent ces données (ce que vous
en faites), qui accède aux données et à qui
elles sont communiquées,
Î combien de temps vous les conservez,
Î comment elles sont sécurisées.
En outre, pour chaque activité de traitement,
la fiche de registre doit comporter au moins
les éléments suivants :
• le cas échéant, le nom et les
coordonnées du responsable conjoint
du traitement mis en œuvre
• les finalités du traitement, l’objectif en vue
duquel vous avez collecté ces données
• les catégories de personnes concernées
(copropriétaires, fournisseurs, etc.)
• les catégories de données personnelles
(exemples : identité, situation familiale,
économique ou financière, données
bancaires, données de connexion,
donnés de localisation, etc.)
• les catégories de destinataires auxquels
les données à caractère personnel ont été
ou seront communiquées, y compris les
sous-traitants auxquels vous recourez
• les délais prévus pour l'effacement des
différentes catégories de données, c’est-àdire
la durée de conservation, ou à défaut
les critères permettant de la déterminer
• dans la mesure du possible, une
description générale des mesures de
sécurité techniques et organisationnelles
que vous mettez en œuvre

14 Edition janvier - février
Un DPO (Délégué à la Protection
des Données) est-til obligatoire en
copropriété ?
Le DPO a donc avant tout une mission
d’information, de conseil et de contrôle. Il
n’est pas responsable de la conformité de
l’organisme, de la tenue du registre. Le DPO
est uniquement investi d’une mission de
contrôle du respect du RGPD.
La désignation d'un DPO est obligatoire
dans les cas suivants : lorsqu'il s'agit d'un
organisme public ; dans le cas d'une
entreprise dont l'activité amène à réaliser un
suivi régulier et systématique des personnes
à grande échelle, ou à traiter à grande
échelle des données « sensibles » .
Nous pouvons donc conclure que le DPO
n’est pas obligatoire en copropriété ; il est
tout simplement fortement recommandé
dans les grandes copropriétés.
Contrôle et responsabilités
L'Autorité de protection des données (APD)
est un organe de contrôle indépendant
chargé de veiller au respect des principes
fondamentaux de la protection des données
à caractère personnel. L'Autorité a été créée
au sein de la Chambre des représentants
belge par la loi du 3 décembre 2017 portant
création de l'Autorité de protection des
données et succède à la Commission de la
protection de la vie privée.
L’APD peut vérifier la proportionnalité des
mesures mises en place au regard de la
sensibilité des données traitées et des risques
encourus par les personnes concernées.
L’APD peut jouer un rôle informatif pour
donner suite à une requête ou répressif
pour donner suite à une plainte avec des
obligations de mise en conformité ou des
amendes substantielles.
Le syndic est-il responsable du
traitement ?
Dans une copropriété le syndic est
effectivement le responsable du traitement.
Il doit s’assurer du respect du RGDP par son
bureau de syndic, les membres du personnel
qui gèrent les dossiers et les ACP. En cas de
problème il peut faire l’objet d’une plainte
auprès de l’ADP.
En tant que responsable du traitement
il doit également s’assurer que les

PROPERTYTODAY
15
fournisseurs respectent eux-mêmes
le RGPD. Ces obligations doivent se
retrouver explicitement dans les contrats
des fournisseurs. Ces contrats doivent
notamment prévoir qu’en cas de piratage ou
de perte de données, le fournisseur doit en
informer le syndic dans les 72 heures.
Questions/réponses
Caméras de sécurité : n’oubliez pas le
pictogramme
Si l’ACP décide de placer des caméras de
surveillance dans l’immeuble, le syndic
est tenu de placer un pictogramme. Le
pictogramme fait office de consentement
et sa présence à l’entrée du lieu surveillé est
donc obligatoire.
Aux mentions actuelles sur le pictogramme
signalant l’existence d’une surveillance
par caméra s’ajoutent désormais depuis
la loi du 11 décembre 2018 également le
numéro de téléphone du syndic, le cas
échéant, les cordonnées de votre délégué à
la protection des données, et le site web où
les personnes concernées peuvent consulter
toutes les informations légales concernant le
traitement d’images.
Attention : à défaut de pictogramme, il y a
double infraction : absence de pictogramme
et absence de consentement.
Transmission des données des
copropriétaires
Le syndic est obligé de « tenir à jour la
liste et les coordonnées des personnes en
droit de participer aux délibérations de
l’assemblée générale et de transmettre aux
copropriétaires, à première demande et
au notaire s’il en fait la demande au syndic,
dans le cadre de la transcription d’actes qui
sont transcrits dans les registres du bureau
compétent de l’Administration Générale de la
Documentation Patrimoniale conformément
à l’article 3.30, les noms, adresses, quotesparts
et références des lots des autres
copropriétaires » (Cc art 3.89- §5-14°). Une
fois cette obligation légale remplie, le syndic
est déchargé de sa responsabilité à l’égard de
ce traitement spécifique. Le destinataire de
ces informations ne peut pas les transmettre
à nouveau sans le consentement des
personnes concernées.
Depuis la décision 27/2020 du 29 mai 2020
prise par la Chambre Contentieuse, le syndic
peut à certaines conditions, y ajouter les
numéros de téléphone et adresses mail des
copropriétaires concernés.
La motivation de la Chambre Contentieuse
qui confirme la possible extension des
coordonnées transmises au téléphone et à
l’adresse mail est la suivante https://www.
autoriteprotectiondonnees.be/publications/
classement-sans-suite-n-27-2020.pdf
« Toutefois, compte tenu du large déploiement
de l’usage tant du mail que du téléphone
(portable) comme moyen de communication,
la Chambre Contentieuse n’estime pas
disproportionnée la communication de
telles données de contact (l’une et/ou
l’autre) de copropriétaires par le syndic à un
nouveau copropriétaire pour autant que ces
copropriétaires aient marqué leur accord pour
Votre association des copropriétaires
a besoin d’un crédit?
Vous envisagez de rénover votre immeuble à appartements? Vous planifiez d’autres travaux?
Félicitations! Nous nous ferons un plaisir de vous aider. Découvrez la marche à suivre et
complétez les informations utiles via la checklist sur belfius.be/acp pour un financement
réussi de votre projet.
Belfius Banque SA, Place Charles Rogier 11, 1210 Bruxelles – IBAN BE23 0529 0064 6991 BIC GKCCBEBB - RPM Bruxelles – TVA BE 0403.201.185 – N o FSMA 19649 A

16 Edition janvier - février
“ Le site internet doit
toujours mentionner
le disclaimer et les
cookies.
que le syndic joue ce rôle de point de contact
et que celui-ci l’accepte et pour autant que
les copropriétaires aient également consenti
à ce que leurs données de contact soient
communiquées aux copropriétaires qui en
feraient la demande. »
Mails et personnes en cc
Les mails sont des moyens rapides de
communications ; mais attention, tous les
copropriétaires ne doivent pas toujours lire
le contenu des mails envoyés. Par exemple
en cas de procédure juridique, ou d’impayés
d’un copropriétaire… Il est donc important
de ne jamais mettre tous les copropriétaires
en cc de certains mails.
Conseil :
PPlacez un disclaimer sous vos mails pour
demander au personnes qui recevrait un
mail de votre part par erreur d’effacer le mail
immédiatement. Voir exemple ci-dessous :
" Ce message peut contenir des informations
personnelles et confidentielles. S'il vous est
envoyé par erreur, veuillez répondre pour
informer l'expéditeur de l'erreur et supprimer
ce message immédiatement. Veuillez consulter
notre site https://www.uvsyndici.be/nl/
disclaimer/91 pour d'autres informations
importantes concernant cet avis."
Site internet du syndic et/ou de la
copropriété
Le site internet doit toujours mentionner le
disclaimer et les cookies. Ceci sera désormais
contrôlé par l’APD dont la stratégie 2023 est
de contrôler la politique des cookies ainsi
que le rôle du DPO.
Conseils de l'UDS aux syndics
• Adaptez votre contrat de syndic à l’aide de
clauses de protection des données pour
toutes les tâches et obligations impliquant
le RGPD (description des traitements avec
les finalités, les bases de licéité, la durée de
conservation des données, les modalités
d’exercice des droits par les personnes, etc.).
• Tarifez dans votre contrat les prestations
spécifiquement liées au RGPD.
• Contrôlez les contrats de tous les
fournisseurs au niveau du RGPD.
• N’oubliez pas d’établir un registre par
ACP (les membres UDS auront bientôt un
modèle à leur disposition sur l’intranet)
• Mettez un point explicatif au sujet
du RGPD à l’ordre du jour de vos AG,
et demandez quelles coordonnées
vous pouvez transmettre.
info
Dominique Krickovic
Présidente UDS (Union des
Syndics)
Jean-Pierre Heymans
Privacy Praxis srl
Chaussée de Louvain 498, C5
1380 Lasne
jp@privacypraxis.com
https://www.privacypraxis.com/
PROPERTYTODAY

SYSTÈMES DE TOITURE CIRCULAIRES
PROPERTYTODAY
17
Nous ne pouvons plus faire abstraction de cette réalité. L’économie de la construction doit devenir circulaire. Le modèle
linéaire touche en effet ses limites, ce qui entraîne l’épuisement des matières premières primaires, le changement climatique
et les pénuries d’énergie. Une transition vers une économie circulaire est la seule solution.
Dans notre économie linéaire actuelle, nous extrayons des matières premières, les transformons en produits et en
faisons des déchets que nous finissons par jeter. Dans une économie circulaire, en revanche, nous mettons dans un
premier temps fin à la production de déchets et nous nous employons à réutiliser et à optimiser la durée de vie des produits
et des systèmes.
Les objectifs européens sont déjà très clairs : - 2030 : 50 % de réduction des matières premières primaires
- 2050 : une économie entièrement circulaire et sans déchets.
Saviez-vous que la construction en Europe est responsable de : - 1/3 de tous les déchets
- 40 % de la consommation d’énergie
- 36 % des émissions de CO2
La transition du modèle linéaire vers une économie circulaire de la construction suppose un grand nombre de mesures
qui placent la conception circulaire des bâtiments au cœur de la démarche. C’est ainsi que les techniques de recyclage
et la réutilisation des matériaux permettent littéralement de transformer un bâtiment en dépôt temporaire pour des projets
futurs. (Urban Mining)
En proposant des produits et des systèmes de toiture énergétiquement performants et responsables, nous aidons nos
clients à répondre aux exigences de plus en plus strictes en matière de performances énergétiques et de construction
durable. Avec les systèmes de toiture circulaires IKO ATELIA, Atab lance le toit de la nouvelle économie de la construction
circulaire.
Nos 4 principes
1 Conception circulaire de systèmes
Chaque toit a une seconde vie. Les toits circulaires
IKO Atelia sont réutilisables et recyclables.
Autrement dit l’Urban Mining dans tout
ce qu’elle a de mieux.
2 Conception circulaire de produits
Les différentes couches des systèmes de toiture
circulaires IKO Atelia sont fabriquées à
partir d’une proportion maximale de matières
premières recyclées ou biosourcées.
3 Durée de vie maximale
L’obsolescence est repoussée grâce à un entretien
périodique.
4 Garantie IKO
IKO peut fournir des systèmes de toiture circulaires
avec une garantie et un certificat de reprise
assurés.

18 Edition janvier - février
03
Certificat amiante
parties communes
obligatoire en Flandre à
partir du 1er mai 2025

PROPERTYTODAY 19
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.
D'ici 2032, tout propriétaire d'une
maison ou d'un immeuble construit
avant 2001 devra détenir un certificat
amiante. Avec le certificat amiante,
le Gouvernement flamand veut
cartographier le plus rapidement possible
tout l'amiante présent dans les bâtiments
et logements flamands construits avant
2001. L'intention est de faire disparaitre
totalement l’amiante en Flandre d'ici
2040 au plus tard.
Tout le monde sait que depuis 1998 il est
interdit de fabriquer ou de réutiliser des
matériaux contenant de l'amiante. Mais
pour toutes les habitations construites
ou rénovées avant 2001, la présence de
matériaux contenant de l'amiante est
quasi systématique.
Depuis le 23 novembre 2022, un certificat
d'amiante est obligatoire en Flandre lors
de la mutation d’un bien immobilier
(d'appartements, de maisons et/ou
d'immeubles construits avant 2001).
L'obligation s'applique aux entités de plus
de 20 m² (elle ne compte donc pas pour
les garages ou les débarras en sous-sols dans
les immeubles à appartements)
Attention : Toutes les transactions ne créent
pas l'obligation d'avoir un certificat amiante.
Le régime ne s'applique qu'aux ventes et
donations, à la constitution d'un usufruit,
d'un bail emphytéotique, d'un droit de
superficie ou d'un droit réel entre vifs.
Faites toujours appel à des
experts en amiante certifiés
Un certificat amiante est le résultat d'un
inventaire amiante effectué dans un
logement. Cet inventaire est réalisé par un
expert certifié qui procédera sur place à
une inspection du bâtiment. La liste des
entreprises certifiées se trouve sur le site
internet d'Ovam : sur le lien suivant https://
ovam.vlaanderen.be/lijst-procesgecertijfebedrijven
Habituellement, un inventaire non invasif
est effectué. Cela signifie qu'aucun sol ou
mur n'est endommagé lors de l'inspection.
Cependant, dans certains cas, comme lors de
travaux de rénovation, un échantillonnage
particulier est recommandé, ce qui nécessite
une approche supplémentaire invasive pour
détecter l'amiante incrustée.
Le certificat amiante énumère les substances
suspectes, évalue les risques et décrit
comment les traiter. Ce certificat est
finalement introduit auprès de l’Ovam par
l’expert amiante agrée.
L’Ovam délivre ensuite le certificat amiante
au propriétaire et le conserve dans sa base
de données. Le propriétaire retrouvera donc
toujours son certificat dans le passeport
“ L'intention est de
faire disparaitre
l’amiante en
Flandre d'ici
2040.

20 Edition janvier - février
numérique de son logement (Woningpas).
https://woningpas.vlaanderen.be/
Quid des parties communes ?
Pour le transfert d'un appartement relevant
du régime de la copropriété forcée, un
certificat amiante est également obligatoire
depuis le 23 novembre 2022. Cependant,
pour les parties communes, l'obligation
ne prend effet qu'au 1er mai 2025.
A partir du 1er mai 2025, un double
inventaire amiante sera donc exigé
séparément, donc tant pour les parties
communes que pour la partie privative.
Important : tout employeur doit dresser un
inventaire de la totalité d'amiante et de tous
les matériaux contenant de l'amiante au sein
du lieu de travail. Le titre 3 du livre VI article
VI3-43 du Codex Bien être au Travail, explique
ce qui doit être repris dans l'inventaire
d'amiante, de quelle manière dresser
l'inventaire et comment l'actualiser. Un état
des lieux amiante destructif complémentaire
est exigé en cas de travaux de rénovation
ou de démolition. Un inventaire amiante
destructif complémentaire est également
nécessaire en cas de travaux de rénovation
ou de démolition. Sans cet état des lieux, les
travaux ne pourront pas démarrer.
https://werk.belgie.be/sites/default/files/
content/documents/Welzijn%20op%20
het%20werk/Regelgeving/Codex%20
boek%20VI%20titel%203%20Asbest.pdf
info
Mevr. Dominique Krickovic
Présidente UDS (Union des
Syndics asbl)
info@uniondessyndics.be
PROPERTYTODAY

Buildimax All Risk
Assurance Tous Risques Building
L ’ assurance immeuble
qui a tout compris
Plus d’infos sur www.axa.be
Le produit Buildimax All Risk est une assurance tous risques Building qui couvre les (co)propriétaires d’un immeuble à partir de 4 unités.
Il a été développé par AXA Belgium, compagnie d’assurance belge, et est soumis au droit belge. Le contrat d’assurance est conclu pour
une durée d’un an avec possibilité de reconduction tacite. N’hésitez pas à faire appel à votre courtier en assurances pour obtenir plus
d’informations ou demander une offre. Il est à votre disposition et le plus à même de vous proposer ce qui vous convient le mieux. Nous
vous invitons à consulter la fiche produit et les conditions générales de ce produit avant de souscrire. Elles reprennent les couvertures
offertes et précisent les limites, plafonds et exclusions de garanties. Vous pouvez obtenir ces documents gratuitement auprès de votre
courtier en assurances ou sur axa.be. Vous n’êtes pas satisfait ? Contactez-nous via customer.protection@axa.be. Si la solution proposée
ne vous convient pas, vous pouvez vous adresser au service Ombudsman Assurances : Square de Meeûs 35, 1000 Bruxelles.
AXA Belgium, S.A. d’assurances agréée sous le n° 0039 pour pratiquer les branches vie et non-vie (A.R. 04-07-1979, M.B. 14-07-1979) • Siège social : Place du Trône 1, B-1000 Bruxelles (Belgique) • www.axa.be
Tél. : 02 678 61 11 • N° BCE : TVA BE 0404.483.367 RPM Bruxelles • 7.06.7175 - 0620. E.R. : G. Uytterhoeven, AXA Belgium S.A., Place du Trône 1, 1000 Bruxelles (Belgique).

22 Edition janvier - février
04
La communauté énergétique,
une réelle manne financière
pour les ACP
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.
Imaginez un instant que tous les résidents
de votre copropriété, aussi bien propriétaires
que locataires, règlent dorénavant leur
facture mensuelle d’électricité privative à la
copropriété plutôt qu’à une multinationale
fournisseur d’énergie. En d’autres termes,
lorsque vous faites tourner une machine à

PROPERTYTODAY 23
laver et regardez en même temps le journal
télévisé dans votre appartement vous
approvisionnez d’office le Fonds de Réserve
de votre Résidence… ! Ce n’est pas une
utopie mais une réalité, rendue possible
grâce au cadeau providentiel que représente
la Directive Européenne (UE)2019/944.
Cette Directive qui concerne le Partage
et les Communautés d’Energie a été
retranscrite en 2022 dans les lois régionales.
Toute électricité verte autoproduite
par une copropriété (panneaux solaires
photovoltaïques, cogénération, éoliennes) ne
pouvait jusqu’à présent qu’être gratuitement
utilisée dans les parties communes, le
solde inutilisé de cette production devait
être remis sur le réseau à un prix dérisoire.
Désormais ce surplus d’énergie verte peut
être revendu aux occupants à un tarif
décidé en Assemblée Générale par les
copropriétaires.
Comment faire dans le cadre
d’une copropriété ?
Soit vous avez au sein de votre copropriété
une production d’énergie renouvelable
(solaire, éolienne) et vous vous limitez
à partager cette énergie entre les
copropriétaires/occupants. C’est l’AG qui
décide du prix et de la clé de répartition
des kWh produits. Le syndic se limite à une
transmission de ces informations aux services
de Brugel en Région Bruxelloise, et des index
mensuels pour réaliser la facturation. Il signe
également un contrat avec le gestionnaire
de réseau pour obtenir le remplacement
gratuit des compteurs électriques individuels
privatifs.
Pour le cas où vous auriez une
autoproduction électrique grâce à une
installation de cogénération, vous devez
impérativement créer une Communauté
Energétique, c.à.d. une personne morale
dont les statuts reprennent les règles du
jeu pour les membres. La personne morale
peut-être l’Association des Copropriétaires
mais il faut à cette fin modifier l’Acte de
Base pour intégrer ces mêmes règles dans
le Règlement de Copropriété. Une décision
favorable doit être obtenue de la part des
services de Brugel. La procédure avec le
gestionnaire de réseau est identique au
partage d’énergie…
Quoi de mieux qu’un exemple concret pour
vous convaincre ; il s’agit de la copropriété
Marius Renard située à Anderlecht. Cette
dernière compte 450 appartements et
dispose depuis 2018 d’une installation
de cogénération. La production annuelle
d’électricité verte y est de 1,2GWh (ou
1.200.000KWh) dont seulement 200.000KWh
sont auto-consommés par les installations
communes de la Résidence (ascenseurs,
circulateurs, éclairage, …) Cette copropriété
est devenue la première Communauté
Energétique (CE) de Belgique depuis
le 1/1/2022 (bénéficiant d’un régime
dérogatoire à ce moment-là) et peut dès
lors en toute légalité revendre le solde de
1.000.000KWh produit par la cogénération
aux occupants de la Résidence…
Pas moins de 135 copropriétaires ou
locataires ont adhéré depuis le début de
l’année à la Communauté Energétique.
Non seulement ils payent moitié moins
cher l’électricité nécessaire à leurs besoins
privatifs (télévision, frigo, éclairage, ….) mais
en plus ils payent leur facture sur le compte
de la copropriété, le même compte
que celui sur lequel ils versent depuis des
années leurs appels de fonds ! Dès lors, cette
rentrée d’argent peut servir une deuxième
fois à la copropriété, pour effectuer des
investissements décidés par l’Assemblée
Générale.
Les résultats de cette première année sont
étonnants et bien au-delà des prévisions
des acteurs du secteur. 80% des besoins
d’électricité des appartements membres de
la Communauté Energétique a été fourni
par la production d’énergie verte sur place,
c’est 30% de plus que les estimations les
plus optimistes de départ et a engendré
des revenus et/ou économies de plus de
200.000€ net à la copropriété.
Les autres 20% d’énergie électrique
nécessaire dans ces appartements reste
tout simplement fournis par le fournisseur
officiel de leur choix à un prix ,il est vrai,
tout à fait déraisonnable. Les Membres de la
Communauté Energétique ont donc deux
contrats de fourniture d’énergie électrique :
un contrat avec la copropriété et un autre
contrat avec le fournisseur de leur choix.

24 Edition janvier - février
Revenus et économies 2022 ACP Marius Renard
et augmenter celle-ci de quelques 20%
supplémentaires… un projet de batteries
va également être présenté à l’AG d’avril
prochain…
La Directive Européenne a pour but avéré
de faire du consommateur un véritable
acteur de la transition énergétique tout
en atteignant des objectifs sociaux (énergie
à des tarifs abordables) et environnementaux
(accélération de la rénovation du parc
immobilier vieillissant). Tout investissement
dans une installation de production
d’énergie renouvelable devient grâce à cette
nouvelle Directive Européenne extrêmement
rentable ! Cessons dès lors de nous lamenter
sur les tarifs exorbitants de l’énergie, et
profitons plutôt des lois qui sont à notre
disposition… !
info
DAu vu de ces excellents résultats avec
moins de 50% de participants au sein
de la Résidence (les revenus peuvent
donc encore doubler), la copropriété a
décidé lors de sa dernière Assemblée
Générale d’investir ces revenus dans
l’augmentation de la production d’énergie
verte. Plus de 500m² de panneaux solaires
photovoltaïques et une installation de
24 turbines éoliennes (une première en
Belgique) en toiture vont venir compléter
en 2023 la production d’énergie verte
Vincent Spruytte
Vice-Président de l’Union des Syndics
Administrateur Syndic Managimm srl
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 25
Accès à l’Intranet UDS avec de nombreux documents, modèles et de l ’information
Assistance juridique GRATUITE
VOUS ÊTES SYNDIC ?
Alors devenez dès aujourd’hui membre de l’UDS - Union des Syndics !
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PROPERTYTODAY 27
06
Fini le cuivre,
place à la fibre
La transition vers le réseau de fibre optique
avance à grands pas en Belgique. Accueillir
un internet ultra-rapide et stable dans
un immeuble, c’est une bonne nouvelle.
Cependant cela a aussi pour conséquence
que le réseau actuel, en cuivre, sera
progressivement désactivé.
Anticiper ce changement dès à présent peut
vous éviter de mauvaises surprises.
Le compte à rebours est lancé
D’ici 2028, Proximus a l’ambition de couvrir
pratiquement 100% des appartements.
Alors si, comme c’est déjà le cas pour 380.000
appartements en Belgique, votre immeuble
se trouve dans une zone fibre, le compte à
rebours de la désactivation des connexions
actuelles est lancé, tant au niveau des résidents
que de la copropriété (lignes ascenseurs,
alarmes, abonnement du concierge, …).
Identifier les formalités de raccordement
à la fibre est indispensable pour éviter des
désagréments comme, par exemple, une
coupure définitive des services internet, TV et
téléphonie.
Rien de plus déplaisant que de ne plus
pouvoir utiliser des services cruciaux comme
les barrières automatiques, les alarmes, les
ascenseurs, … voire même des services
vitaux comme les lignes “télé-vigilance” des
personnes plus âgées.
A chaque étape d’installation, la
copropriété joue son rôle
Le déploiement de la fibre suit un calendrier
strict par quartier et par ville, afin de remplacer
le réseau actuel. L’installation est totalement
gratuite et n’engage nullement les résidents
à souscrire un abonnement auprès d’un
opérateur spécifique puisque le réseau est
ouvert à tout opérateur qui le souhaite.
Rappel des étapes d’installation
et rôle du syndic
1. Dès que le bâtiment est en zone fibre, nous
contactons le syndic pour réaliser l’étude du
bâtiment.
2. Si un câblage interne est nécessaire dans
les communs pour réaliser les connexions
individuelles des appartements, un rapport
technique est envoyé par recommandé. Le
syndic a la possibilité d’envoyer ses éventuelles
remarques et questions. S’il n’y a pas de
câblage interne, les connexions se font alors
via la façade.
3. Dans les deux mois qui suivent l’envoi de
ce rapport, les travaux dans l’immeuble
peuvent commencer. L’installation est
totalement gratuite et ne nécessite aucune
coupure!
4. Dès que l’installation dans les communs
est terminée, Proximus contacte tous les
résidents (clients et non-clients) pour proposer
la migration vers un pack ou produit fibre
Proximus. Saisissez également ce moment en
tant que syndic, pour demander la migration
vers la fibre de tous les services utilisés par la
copropriété.
5. Enfin, si la fibre n’est pas encore installée
dans les délais fixés dans le bâtiment, Proximus
aura informé le syndic et ses clients mais
également l’IBPT* de l’obligation de couper
son réseau cuivré dans les 2 ans !
Sans la fibre dans l’immeuble, les
services des clients Proximus et ceux
des opérateurs qui utilisent le réseau
Proximus seront définitivement coupés,
sans avoir eu la possibilité de migrer leurs
services vers le nouveau réseau.
* L’IBPT est le régulateur fédéral compétent pour, entre
autres, le marché des communications électroniques.
Pour en savoir plus :
Proximus Syndic Team :
syndic@proximus.com
La page syndic : proximus.be/
syndicfiber
Découvrez le site de l’IBPT :
www.infofibre.be
Retrouvez-nous aussi au Salon
de la Copropriété le 16 novembre
prochain.

28 Edition janvier - février
Bon à
savoir
Nous répondons dans cette rubrique à des
questions qui nous sont régulièrement posées.
1
Question :
Dans un immeuble, l'un des propriétaires est syndic. A l’ordre
du jour il a placé le renouvellement du contrat de syndic. Le
syndic qui est aussi propriétaire peut-il voter sur ce point ? c'est
à dire peut-il voter pour lui-même ?
Réponse :
Le syndic copropriétaire ne peut participer au vote
concernant sa propre nomination.
Art 3.87-§9 Cc : Aucune personne mandatée ou employée
par l’association des copropriétaires, ou prestant pour
elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne
peut participer personnellement ou par procuration aux
délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été
confiée..

PROPERTYTODAY 29
2
Question :
Une héritière d'un membre du conseil de
copropriété et commissaire aux comptes,
peut-elle exiger de recevoir toutes les
communications entre le conseil de copropriété
et le syndic?
Réponse :
Cette personne n'a actuellement pas le droit
de siéger au conseil de copropriété au nom
du copropriétaire décédé. Elle n’a pas non
plus actuellement le droit de recevoir des
informations sur les délibérations du conseil
de copropriété. Voir art 3.90 ci-dessous. De
plus, cette personne n'a actuellement aucun
droit de « représenter» le copropriétaire
décédé. Elle doit d'abord et avant tout être
désignée comme mandataire par les autres
héritiers. Voir art 3.87-§1 ci-dessous.
En effet, le droit de participer aux
délibérations de l'assemblée générale est
suspendu tant que la situation n'est pas
juridiquement correcte ; c'est-à-dire tant qu'il
n'y a pas eu de désignation d’un mandataire
pour ce lot.
Cc art 3.90-§3 :
L’assemblée générale décide de la
nomination des membres du conseil de
copropriété à la majorité absolue, pour
chaque membre séparément. Le mandat des
membres du conseil de copropriété dure
jusqu’à la prochaine assemblée générale
ordinaire et est renouvelable.
Cc art 3.87-§1 :
En cas de division du droit de propriété
portant sur un lot privatif ou lorsque
la propriété d’un lot privatif est grevée
d’un droit d’emphytéose, de superficie,
d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le
droit de participation aux délibérations de
l’assemblée générale est suspendu jusqu’à
ce que les intéressés désignent la personne
qui sera leur mandataire. Lorsque l’un
des intéressés et son représentant légal
ou contractuel ne peuvent participer à la
désignation de ce mandataire, les autres
intéressés désignent valablement ce dernier.
Ce dernier est convoqué aux assemblées
générales, exerce le droit de participation
aux délibérations de celles-ci et reçoit tous
les documents provenant de l’association
des copropriétaires. Les intéressés
communiquent par écrit au syndic l’identité
de leur mandataire.
To do:
1/ En tant que syndic, vous devez informer
cette personne par écrit qu'elle doit être
désignée comme mandataire par les autres
héritiers, conformément à l'article 3.87 du
Code civil. Sans document désignant cette
personne comme mandataire, nul ne peut
représenter ce lot à l'AG.
2/ Vous devez ajouter un point à l'ordre du
jour de la prochaine AG :
"Élection des membres du Conseil de
Copropriété (majorité 1/2+1)."
Chaque nom des candidats doit être indiqué
séparément; il devrait y avoir un vote pour
chaque personne. Si cette personne a été
désignée comme mandataire de la parcelle
du copropriétaire décédé, elle peut être
présente à l'AG. Elle peut également être
désignée par l'AG comme membre du
Conseil de Copropriété.
3
Question :
Quelles sont les dernières informations
concernant la double fonction de membre
du conseil de copropriété et commissaire au
compte ?
Réponse :
Un cumul des postes de membre du
conseil de copropriété et de commissaire
aux comptes est légalement permis car il
n'est pas interdit. La seule restriction légale
s'applique au syndic,
Voir Cc art 3.89-§9 :
Au sein d’une même association de
copropriétaires, un syndic ne peut être en même
temps ni membre du conseil de copropriété ni
commissaire aux comptes.
Voir Cc Art 3.91-§1 :
L’assemblée générale désigne annuellement
un commissaire aux comptes ou un collège de
commissaires aux comptes, copropriétaires ou
non, qui contrôlent les comptes de l’association
des copropriétaires, dont les compétences et
obligations sont déterminées par le règlement
d’ordre intérieur.
4
Question :
Je reçois beaucoup de questions de
copropriétaires souhaitant nettoyer les parties
communes moyennant paiement. Est-ce
vraiment possible ou totalement hors de
question ? Que se passe-t-il si en cas d’accident
(chute dans un escalier) ? Certains courtiers
d'assurance affirment que l'on peut toujours
souscrire une assurance accident pour les
personnes non inscrites comme employées.
Comment devrions-nous, en tant que syndic,
répondre à ces questions ? Quelles sont les
sanctions pour un syndic professionnel ? Quelle
est la responsabilité du syndic (par exemple si
l'AG accepte cette façon de travailler).
Réponse :
Seul l'AG peut décider si cette dame peut
ou non nettoyer les parties communes. Mais
c’est plus compliqué qu’on ne le pense …
1. Soit le copropriétaire XX nettoie
gratuitement les parties communes sous
réserve du remboursement de tous les
achats de produits d'entretien
L'AG doit souscrire une assurance
complémentaire (n'hésitez pas à contacter
notre partenaire Citadel Insurance,
Mr Thomas Robberecht ( thomas@
citadelinsurance.be )
2. Soit cette personne est salariée et le syndic
doit faire le nécessaire auprès d'un secrétariat
social. L’ACP devient donc employeur et est
immatriculé comme tel auprès de l'Office
National de la Sécurité Sociale. C'est au
syndic de tout arranger avec le secrétariat
social.

30 Edition janvier - février
Pour cette option, l'AG doit décider des
points suivants :
• Nombre d'heures/semaineSalaire horaire
• Choix du secrétariat social
(demander des devis)
• Mandat au syndic de prendre toutes les
mesures nécessaires d'ici la date du ...
• Supplément d’honoraires pour les
prestations supplémentaires
• Description des tâches de l’employé
(pour éviter tout malentendu)
• Souscription d’une assurance
complémentaire pour cette personne
» Accidents du travail (obligatoire)
» Protection juridique (fortement
recommandée)
Versements aux copropriétaires
Vous ne pouvez verser aucune indemnité
aux copropriétaires. Un copropriétaire
qui remplacerait une lampe peut
éventuellement présenter un ticket de caisse
pour être remboursé de l'achat du matériel
en question. En principe, un copropriétaire
travaille donc toujours gratuitement
pour l’ACP.
Payer un copropriétaire à partir du compte
de l’ACP est interdit et peut être considéré
comme du travail au noir (tout comme
le paiement d'un membre du Conseil
de Copropriété ou d'un copropriétairecommissaire
aux comptes n'est pas
autorisé).
En tant que syndic, vous pouvez être
tenu responsable. De plus, si quelqu'un
porte plainte contre vous auprès de l’IPI
(par exemple, l'entreprise de nettoyage
qui s'aperçoit qu'un copropriétaire
nettoie les parties communes), vous
risquez également une sanction (blâme,
suspension…etc.).
Depuis 2020 (!) un projet de loi est en
attente au Parlement, qui voudrait étendre
à la copropriété le système actuellement en
vigueur de rémunération des bénévoles.
Malheureusement, rien ne bouge, et le
projet de loi n'a toujours pas été mis à
l'ordre du jour… Tant que ce projet de loi
n'a pas été voté, vous n'êtes pas autorisé à
rémunérer un copropriétaire bénévole. Voir le
lien ci-dessous :
https://www.lachambre.be/FLWB/
PDF/55/1531/55K1531001.pdf.
Vous êtes syndic et
vous avez des questions
concrètes concernant la
gestion d’un immeuble ?
N'hésitez pas à nous
adresser vos demandes.
Envoyez-nous un e-mail à
redac@propertytoday.be
Plus d‘infos via
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