Property Today FR 2023 Edition 12

EDITION 12 - 2023 - MAI-JUIN
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ
AG EN JOURNEE:
15 BONNES RAISONS
Préjudice personnel ou abus de droit ?
Antenne relais sur les toits :
à faire ou à fuir ?
RGPD et attestations chaudières :
absurdistan !
15 BONNES RAISONS DE NE PLUS
ORGANISER LES AG EN SOIREE
Le consensus est général au sein de la profession :
l'organisation d'assemblées générales en soirée constitue non
seulement une charge de travail supplémentaire mais surtout
un mode de travail inadéquat et dépassé. En effet, après
sa lourde journée de travail au bureau, le gestionnaire doit
encore, en soirée, passer des heures en assemblée générale.
CONNAISSEZ-VOUS LA PROTECTION
CATHODIQUE ?
La protection cathodique (PC) est un principe qui existe
depuis longtemps, mais qui s'impose de plus en plus
dans les rénovations de béton. La corrosion des armatures
endommage souvent les structures en béton : la rouille
provoque l'expansion de l'acier d'armature, provoquant
l'effritement ou la fissuration du béton qui l'entoure.

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Erratum/rectification
Dans notre magazine précédent (édition
11), nous avons donné à la page 19 une
information incomplète.
Les garages souterrains et les sous-sols des
immeubles d'habitation de moins de 20m²
doivent également disposer d'un certificat
amiante s’ils font partie d’une construction
plus grande.
Nous nous référons pour cela au protocole
d'inspection qui précise :
si une construction individuelle (lire
par exemple 1 garage) ayant une
surface au sol inférieure à 20m², mais
faisant structurellement partie d'une
construction accessible plus grande,
l’obligation d'un certificat amiante
s'applique.
Un certificat amiante est obligatoire pour
tout transfert d'une " structure accessible " et
un garage est considéré comme tel. Donc,
en cas de vente d'un garage faisant partie
d’un immeuble à appartements, un certificat
amiante doit être établi.
Exception pour les petites constructions
Il existe une exception si la surface au sol de
la construction individuelle est inférieure à
20m². Dans ce cas, aucun certificat amiante
ne doit être fourni. La vente d'un garage
individuel inférieur à 20m², ne faisant pas
partie intégrante d’un bâtiment, est donc
possible sans certificat amiante. Mais si le
garage fait partie d'une construction plus
grande avec une surface au sol égale ou
supérieure à 20m², alors l’obligation d'un
certificat amiante s'applique.
Veuillez nous excuser pour cette erreur.
Rédaction Property Today

PROPERTYTODAY
3
SOMMAIRE
EDITION 12
MAI - JUIN
2023
INCONVÉNIENT PERSONNEL OU
ABUS DE DROIT ?
UNE ANTENNE GSM SUR LE TOIT
DE VOTRE COPROPRIÉTÉ : À FAI-
RE OU À FUIR ?
RGPD ET ATTESTATIONS
CHAUDIÈRES : ABSURDISTAN
PROTECTION JURIDIQUE
ACP
15 BONNES RAISONS DE NE PLUS
ORGANISER DES AG EN SOIRÉE !
04
08
14
19
20
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26
BON À SAVOIR 28
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Rédaction
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lecteur est averti qu’il ne pourra invoquer une responsabilité
de la rédaction pour les cons quences d’ ventuelles omissions
ou erreurs. Property Today ne peut garantir l'exactitude des
informations fournies par les auteurs des articles publiés, ni être
tenu responsable des dommages, directs ou indirects, résultant
de ces informations.

4 Edition janvier - février
01
Inconvénient
personnel ou abus
de droit ?
Le principe de base de la Copropriété est que l'assemblée générale est un
organe souverain. Toutefois, les décisions prises en assemblée générale
ne peuvent déroger à la loi ou aux statuts de l'immeuble (acte de base et
règlement de copropriété).
“ Les
copropriétaires
doivent
s'informer
suffisamment
avant l'AG.
En tant qu'organe de l’ACP, le syndic est
chargé de la préparation complète de
l'AG. La préparation de l'AG est l'une des
tâches les plus importantes du syndic car la
validité des décisions dépend de nombreux
facteurs ; envoi de la convocation aux
copropriétaires dans les délais impartis,
formulation claire des points à l'ordre du
jour... etc. La loi oblige également le syndic
à mettre tous les documents à la disposition
des copropriétaires afin qu’ils participent au
processus décisionnel en toute connaissance
de cause. Les copropriétaires doivent
s'informer clairement et suffisamment à
l'avance des propositions faites et des points
à l'ordre du jour.
En outre, ils ont le droit de se faire conseiller
ou assister eux-mêmes à l'AG par « une
personne, à condition d’en avertir le syndic
par lettre recommandée au moins quatre
jours ouvrables avant le jour de l'assemblée
générale ».
Bref, une décision réglementaire de l’AG prise
lors d’une AG réglementaire est légalement
valable et exécutoire. Néanmoins, les
copropriétaires et autres résidents
bénéficient d'une protection juridique s'ils ne
sont pas d'accord avec la décision de l'AG.
Délai de péremption de 4 mois
Le copropriétaire/locataire qui souhaite
contester une décision de l'ACP doit agir
dans un délai de quatre mois à compter de la
date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.
Une décision ne peut être attaquée que par
une citation devant le juge de paix contre
l’ACP et uniquement l’ACP (et non pas contre
le syndic). Si la demande n'est pas déposée
à temps, le délai expirera, de sorte que la
demande ne sera plus recevable devant la
Justice de paix. Ce délai n'est susceptible ni
de suspension ni d'interruption.
En outre le recours est soumis à un certain
nombre de conditions importantes ;
1. La décision contestée doit avoir des effets
juridiques. Depuis l'arrêt de Cass. 18 février

PROPERTYTODAY
5
2010, C.08.0591. Il n'y a de décision que si la
décision est prise par l'assemblée générale et
si cette décision entraîne des conséquences
juridiques pour les copropriétaires et/ou
pour les tiers ; la décision de l'assemblée
générale de consulter les copropriétaires
et de les faire voter ultérieurement par
correspondance sur une offre d'achat
d'une partie des parties communes de
l'immeuble n'est qu'une décision préalable.
2. Elle ne peut être contestée que par un
copropriétaire qui a consenti à la décision,
sauf si ce consentement est affecté d'un
vice de volonté (notamment erreur ou dol).
3. Il doit s'agir d'une décision
irrégulière, frauduleuse ou abusive,
4. Le copropriétaire ou le locataire doit
pouvoir justifier d'un préjudice personnel
Art 3.92-§3: " Tout copropriétaire peut
demander au juge d’annuler ou de réformer
une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive
de l’assemblée générale si elle lui cause un
préjudice personnel. Cette action doit être
intentée dans un délai de quatre mois, à
compter de la date à laquelle l’assemblée
générale a eu lieu."
Art 3.93-§5-2°: " … Toute personne occupant
l’immeuble bâti en vertu d’un droit personnel
ou réel mais ne disposant pas du droit de
vote à l’assemblée générale, peut cependant
demander au juge d’annuler ou de réformer
toute disposition du règlement d’ordre intérieur
ou toute décision irrégulière, frauduleuse ou
abusive de l’assemblée générale adoptée
après la naissance du droit, si elle lui cause un
préjudice propre."
Une décision irrégulière est celle qui par
exemple a été prise avec violation de la
loi sur la copropriété ou des statuts, telle
qu'un problème de convocation, ou de
composition/représentation de l'assemblée
générale ; un vote sur un point ne figurant
pas à l'ordre du jour ; une violation des règles
de la majorité…etc
Une décision frauduleuse est une décision
de forme régulière mais fondée sur une
fraude (fraus omnia corrumpit) ou un abus
de pouvoir tel qu'une omission coupable ou
l'absence d'informations sur une tâche ou un
travail particulier.
Une décision abusive est une décision prise
en violation d'une règle ou d'un règlement
légal et par conséquent non conforme
aux normes , telle que la décision d'ériger
une balustrade qui n'est pas sûre et qui
ne se conforme pas aux normes légales
; la décision prise avec la seule intention
de nuire ; la décision prise sans intérêt
raisonnable et suffisant, tout en causant un
dommage ; la décision prise avec abus de
majorités … etc.
Préjudice personnel
Il était arrivé plus d’une fois qu’un
copropriétaire insatisfait mais pas forcément
lésé conteste une décision dans les 4 mois
après l'AG selon l'un des trois critères légaux,
pour demander l'annulation d'une décision,
qui, par exemple, concernait une certaine
rénovation ou un achat.
Entre-temps, l'appel d'offre avait été signé
et tous les acomptes avaient été payés...
Après l'annulation de la décision par le juge
de paix, les acomptes versés ne pouvaient
plus être récupérés auprès de l'entrepreneur
qui pouvait invoquer une rupture de contrat
et même exiger une indemnisation... La
responsabilité du syndic a été engagée
dans certains cas... L’ACP à son tour, se voyait
confrontée à des frais de justice... De tels
drames ne peuvent pas se produire ainsi
aujourd'hui...
Depuis la loi du 07.VI.2018, art.171/3, int.
01.I.2019) l'article 3.92-§3 a été modifié avec
un ajout important. Dans les conditions
énoncées ci-dessus, un copropriétaire peut
demander au tribunal d'annuler une décision
d’AG, mais il doit désormais démontrer
que cette décision lui cause un préjudice
personnel. Ce préjudice personnel est
cumulatif avec l'une des trois autres
conditions ; la décision en question doit être
irrégulière, frauduleuse ou abusive.
L'intention du législateur était, entre autres,
d'empêcher les abus de droit. Summum ius
summa iniuria, " l'application excessive du
droit conduit à l'injustice " (Cicéron).
Il y a abus de droit lorsque quelqu'un exerce
un droit en dépassant les limites de l'usage
raisonnable de ce droit avec l'intention
exclusive de nuire à autrui.
Le livre 1 du Code civil contient un certain
nombre de notions fondamentales en droit
civil, dont l'abus de droit. Art. 1.10 du Livre 1
dit : " Nul ne peut abuser de son droit. Commet
un abus de droit celui qui l'exerce d'une manière
qui dépasse manifestement les limites de
l'exercice normal de ce droit par une personne
prudente et raisonnable placée dans les mêmes
“
L'ajout du
désavantage
personnel est
bien entendu un
soulagement.
circonstances. La sanction d'un tel abus est la
modération du droit à son exercice normal, sans
préjudice de la réparation du dommage causé
par l'abus."
En fait, cela correspond à toute la
jurisprudence à ce sujet depuis l'arrêt
historique de cassation du 10/9/71.
Nous pensons qu’une telle exigence
légale est tout à fait légitime. Finalement,
il semble logique de ne permettre
qu'aux copropriétaires lésés de contester
une décision. Après tout, pourquoi un
copropriétaire contesterait-il une décision
s'il ne subit personnellement aucun
désavantage du fait de cette décision ? Et s'il
n'est pas défavorisé, quelle est sa motivation
sous-jacente pour intenter une action en
justice contre l’ACP ? Pour nuire à l’ACP ?
Se venger des autres copropriétaires ou du
syndic ?

6 Edition mai - juin
L'ajout du désavantage personnel est bien
entendu un soulagement pour la plupart
des syndics, qui généralement par prudence
attendent le plus souvent l’expiration du
délai de 4 mois après la date de l'assemblée
avant même de commencer à exécuter les
décisions de l'AG. Mais la probabilité d’une
contestation se trouve désormais réduite.
Le préjudice personnel versus
principe de proportionnalité
Comment évaluer le préjudice personnel et
quel montant pourra t’il être considéré
comme correspondant réellement au
préjudice vécu ?
Le juge de paix a récemment statué qu'une
contestation du décompte annuel des
exercices antérieurs était contraire au
principe de proportionnalité parce que "les
documents présentés ont montré que le
demandeur ne devait payer pour l'année
comptable 2020 qu’un montant total de
160,65 € (!)” (décompte approuvé par l’AG).
En revanche, il ressort de PV précédents qu'il
ne s'agit pas tant du montant dû que d’une
simple question de principe.
Le demandeur semble avoir complètement
oublié que cette question de principe coûte
beaucoup de temps et d'énergie aux autres
(notamment à l’ACP), et que le coût de la
procédure est un multiple de la somme
annuelle qu'il doit payer.
En résumé, le tribunal "ne pouvait que
conclure que le demandeur ne subissait
pas le préjudice personnel requis et que
la demande constituait un abus de droit
compte tenu de l'absence totale de
proportionnalité"
Conclusion
Il semble donc que le principe de
proportionnalité fasse son entrée en
copropriété, ce que nous accueillons
favorablement car il introduit un sens de
la mesure qui contribuera certainement
à plus de réflexion avant d’engager une
procédure contre l’ACP. Reste à évaluer si le
délai de péremption quatre mois est toujours
compatible avec la réalité ou s’il ne constitue
pas un frein pour le syndic à l’application des
décisions d’AG dans un délai raisonnable. Ne
serait-il pas plus sage de le réduire à un strict
minimum ?
info
Mme Dominique Krickovic
Présidente UDS
(Union des Syndics asbl)
Directrice UVS
(Unie van Syndici vzw)
Expert agréé en Copropriété
(Kavex asbl)
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY
7
SYNDIC
Channel
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NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
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Nouvelles informations sur les zones
inondables de vigueur depuis le 1er
janvier 2023 (Flandre).
INFOS
RAPIDES
Beaucoup de choses ont changé au 1er
janvier 2023 au niveau de l'obligation de
fournir des informations sur la sensibilité
aux inondations. Les nouvelles règles
seront accompagnées de nouvelles cartes
des zones inondables. Le Gouvernement
flamand a approuvé ces modifications le 25
novembre 2022.
En Flandre, toute personne qui propose un
bien immobilier à vendre ou à louer pour
une période supérieure à 9 ans est obligée
de fournir l'attestation concernant les zones
soumises à l’aléa d’inondation. De cette
façon, il est possible de mieux informer votre
acheteur/locataire potentiel de la sensibilité
aux inondations du bien en question.
L'obligation de fournir ces informations
commence dès la phase de publicité du
bien et est également reprise dans l'acte de
vente via un paragraphe spécifique sur les
inondations. De cette façon, l'acheteur ou le
locataire sont mieux informés et donc mieux
protégés.
Le syndic n'est pas concerné par cette
obligation d'information, mais le régisseur et
le courtier le sont.
Plus d’infos sur:
www.integraalwaterbeleid.be

02
Une antenne GSM sur
le toit de votre copropriété :
à faire ou à fuir ?
Omniprésentes autour de nous, les
antennes émettrices qui émettent des ondes
électromagnétiques inquiètent. Ces antennes
GSM utilisés pour la téléphonie mobile sont
souvent méconnues sont pourtant utilisées
partout et par tous. Sans ces antennes et leur
rayonnement, vous ne pourriez ni utiliser votre
téléphone portable ni bénéficier de services
de secours, de sécurité ou de transports aussi
performants qu’aujourd’hui. Ces antennes
permettent donc aux opérateurs téléphoniques
de couvrir le territoire en très haut débit (3G, 4G
et 5G… bientôt la 6G ?).
Qui peut installer une antenne
GSM ?
Les opérateurs téléphoniques sont
les premiers intéressés par l’installation
d’antennes GSM. Leur objectif est de couvrir
le territoire avec une bonne qualité de
réseaux. Une telle installation sur le toit
d’une copropriété est donc toujours à
l’initiative de l’opérateur. La copropriété
ne peut en aucun cas solliciter elle-même
un opérateur pour installer une antenne
relais. L’opérateur loue une portion de
toit par le biais d’une convention de droit
commun régie par le Code civil (à ne
pas confondre avec un bail). Si vous êtes
sollicités par un opérateur, sachez donc que
l’installation d’un équipement sur le toit
de votre copropriété va générer un revenu
locatif grâce auquel vous verrez diminuer les
charges de la copropriété.
Quid du loyer perçu ?
L’installation d’une antenne GSM permet
à votre copropriété de percevoir un
revenu annuel fixe. Le loyer perçu par
votre copropriété est une indemnité
compensatrice et est versé annuellement
pour la location de votre toit et pour vous
dédommager de ne plus pouvoir surélever
votre immeuble. Toutefois, le loyer de
plusieurs années peut être versé en une
seule fois : cette capitalisation des loyers
permet à la copropriété de prévoir des
travaux importants. Si l'AG décide de répartir
les revenus locatifs aux copropriétaires (par
le biais des décomptes privatifs), ce revenu
sera considéré comme un revenu foncier et
devient assujetti aux modalités fiscales en la
matière.
À ce jour, sachez qu’une antenne GSM peut
rapporter de belles sommes à la copropriété
en fonction de deux critères majeurs :
س
la hauteur de l’immeuble, car les opérateurs cherchent des points
d’installation hauts
س
l’emplacement, car les opérateurs souhaitent en priorité couvrir les zones à
faible débit. Ils sont aussi intéressés par les
zones urbaines afin d’améliorer la qualité
du réseau

L’installation d’une antenne
GSM doit être autorisée par
l’urbanisme
De manière générale, les projets d’installation
d’antennes relais doivent respecter un
certain nombre de prescriptions relevant
du code de l’urbanisme et du code de
l’environnement. Depuis la régionalisation,
chaque gouvernement est compétent.
Ceci dans le but de garder une unité dans
la prise de décision. En théorie, le dossier
doit être soumis au gouvernement régional
qui est compétent pour délivrer le permis
et qui est également chargé d'organiser la
demande d'avis et toute enquête publique.
En pratique le gouvernement attend de
la commune qu'elle organise la demande
d'avis et l'enquête publique et qu'elle leur
fournisse un dossier prêt à l'emploi. Tous
les avis, résultats de l'enquête publique
et avis du collège des bourgmestres et
échevins sont transmis à l’administration de
l’Aménagement du territoire et c’est cette
dernière qui délivrera ou non un permis
d'urbanisme
L’installation d’une antenne
GSM doit être autorisée par
l’Assemblée Générale
La demande d’installation par l’opérateur
d’une antenne relais sur un immeuble
doit également être soumise aux votes
des copropriétaires réunis en assemblée
générale. Conformément à la loi sur la
copropriété, cette décision doit être
prise à la majorité qualifiée des 4/5 . La
décision constitue en effet " un acte de
disposition de biens immobiliers communs
", et accessoirement une modification de
l’uniformité esthétique de l’immeuble.
Attention ; depuis la modification législative
de 2018 les statuts de l’immeuble ne
peuvent plus prévoir de majorités plus
sévères que celles de la loi sur la copropriété.
(art 3.100 Cc)
Astuce : Pour ne pas dégrader l’aspect
esthétique de l’immeuble, vous pouvez
demander à l’opérateur de cacher l’antenne
GSM (fausse cheminée, etc.).
Pour vous couvrir en cas de problèmes
éventuels liés à l'installation du mât GSM, il
est conseillé de souscrire à une assurance
de responsabilité civile auprès de votre
assureur. De cette manière l’ACP sera
accompagnée en cas de réclamations.
Polémique ; quel impact sur la
santé et l’environnement ?
D’une manière générale, les antennes de
téléphonie mobile exposent la population
à des intensités trop faibles pour entraîner
des effets thermiques. Quant aux effets
non thermiques et aux symptômes de
l’hypersensibilité électromagnétique ils
restent extrêmement controversés. Dites
mauvaises pour notre santé, surtout notre
cerveau. Le sont-elles réellement ? Serons-

10 Edition mai - juin
nous dans le futur de plus en plus exposés
aux antennes ?
La pose d’antennes relais fait
encore polémique et deux risques
importants ressortent des débats :
س
l’affaissement des bâtiments créant des problèmes d’étanchéité des toitures
terrasses : souvent liés à une mauvaise
étude technique préalable
س
les répercussions sur la santé liées aux ondes électromagnétiques diffusées par
les antennes relais
Les antennes de téléphonie mobile
entraînent une exposition aux champs
électromagnétiques cent à cent mille fois
plus faible que les téléphones portables : être
exposé pendant vingt-quatre heures à une
antenne à un volt par mètre donne la même
exposition de la tête que de téléphoner avec
un portable pendant trente secondes.
ǯ https://www.academie-medecine.
fr/les-risques-des-antennes-detelephonie-mobile-2/
Comme les antennes rayonnent vers
l’avant, presque à l’horizontale, vous n’êtes
pas plus exposé aux radiations si vous
habitez ou travaillez dans un immeuble
avec une antenne sur le toit. Par ailleurs
les antennes relais émettent un faisceau
de radiofréquence assez étroit, situé dans
un plan presque parallèle au sol. De ce
fait, le champ électromagnétique observé
dans l’environnement direct de l’antenne
est très faible au niveau du sol. Il en résulte
que tout bâtiment situé sous l’antenne ou
à proximité immédiate du pied d’un pylône
n’est normalement pas affecté – ou d’une
façon très marginale – par le rayonnement.
Depuis 2004 l'OMS (Organisation Mondiale
de la Santé) reconnait qu'il existe un mal-être
de personnes qui se disent être sensibles à
l'électromagnétisme (électrohypersensibilité
(EHS). Mais l'existence d'un trouble réel lié
aux ondes elles-mêmes n'est pas reconnu.
Outre ces aspects, il peut également exister
un risque de dépréciation immobilière. En
effet, la présence d’une antenne relais sur le
toit de l’immeuble peut faire baisser le prix
du bien sur le marché ainsi que ceux aux
alentours.
Par analogie, le groupe Elia dédommage les
riverains proches d’une ligne à haute tension. Si
vous êtes propriétaire d'une habitation ou d'un
terrain à bâtir dans une zone de 125 mètres
par rapport à l’axe de la future liaison aérienne
une indemnité est proposée afin de compenser
le désavantage pour votre propriété. Cette
indemnité dépend de plusieurs facteurs : la
distance de l'habitation ou du terrain à bâtir par
rapport à l'axe de la liaison aérienne, le niveau
de tension de la nouvelle liaison aérienne, la
“
L'installation
de pylônes GSM
est toujours
controversée.
valeur de votre propriété (déterminée par un
expert indépendant). Les propriétaires d’une
habitation ou d'un terrain à bâtir dans une zone
de 35 mètres ont même la possibilité de vendre
leur bien à Elia.
Le contrat
Une fois que la proposition est acceptée
par les copropriétaires, l’opérateur vous
soumettra une convention. Vous pouvez
recourir à un avocat ou à un architecte
pour négocier le contrat avec l’opérateur.
Il est également possible de faire appel
à un bureau d’études afin de constater
la faisabilité de l’installation. Cette étude,
à la charge exclusive de l’opérateur,
permettra de préserver l’immeuble le risque
d’effondrement lié au poids de l’antenne.
De manière générale, les opérateurs
proposent d’établir ce contrat pour une
durée de 10 ans. (durée qui doit être
ratifiée par l’AG) Cette durée est suffisante
pour permettre d’amortir le coût de
l’installation sans être trop longue pour ne
pas garder une technologie obsolète le cas
échéant (par exemple avec l’apparition de la
5G qui remplacera les antennes relais 4G).
Parallèlement, l’opérateur doit garantir la
sécurité de la copropriété en contractant
auprès d’un antenniste pour en réaliser la
maintenance. Il faut penser également à la
fin de vie de l’antenne relais et pour ce faire,
il est pertinent de prévoir une clause de
démontage dans le contrat.
De cette manière, l’opérateur devra
obligatoirement libérer le toit dans l’état
d’origine tel que constaté avant la pose de
l’antenne.
Bon à savoir
L’accès 24h/7j à l’antenne GSM est
indispensable pour garantir le réseau.
L’opérateur doit avoir les clefs de
la copropriété ou les coordonnées
d’un membre du conseil de
copropriété disponible. Préparez avec
l’opérateur une liste des prestataires pouvant
avoir cet accès afin de garantir la sécurité de
votre copropriété.
À retenir
س
Seul l’opérateur peut vous solliciter pour installer une antenne relais sur votre toit
س
Il vaut mieux réaliser une étude au préalable pour valider la faisabilité du
projet d’antenne GSM et se prémunir
contre le risque d’affaissement du
bâtiment
س
Cette décision devra être validée en assemblée générale en majorité absolue
(1/2+1)
س
Chaque copropriétaire est tenu à respecter les obligations fiscales en la matière.

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12 Edition mai - juin
A Bruxelles
Comme partout ailleurs, les antennes
émettrices se multiplient en Région de
Bruxelles-Capitale. Mais elles répondent
à des normes très strictes, parmi les plus
sévères au monde. Et les opérateurs doivent
obtenir un permis d’environnement pour
chacune d’elles, accordé uniquement si
les zones accessibles au public alentour
sont effectivement préservées. Pour voir
les emplacements exacts des antennes
existantes, vous pouvez consulter notre carte
(geodata.environnement.brussels) en ligne.
Vous pouvez chercher par nom de rue et voir
les permis d’environnement déjà délivrés
Si vous pensez être exposé à un champ
électromagnétique trop élevé, vous pouvez
introduire une plainte en complétant
le formulaire de plainte (environnement.
brussels - plainte: radiations non ionisantes).
Un agent viendra gratuitement contrôler sur
place que la norme n’est pas dépassée.
Le 10 juin 2022, le Gouvernement flamand
a approuvé une décision qui est entrée en
vigueur le 31 juillet 2022. Elle spécifie les
normes de rayonnement électromagnétique
des antennes émettrices fixes qui émettent
avec une fréquence comprise entre 100
kHz et 300 GHz. Les normes ont été incluses
en tant que conditions environnementales
et normes de qualité du VLAREM II. Elles
s'appliquent aux antennes GSM, radio et TV,
radioamateurs, antennes des services de
secours et de sécurité et de défense.
ǯ https://omgeving.vlaanderen.be/nl/
klimaat-en-milieu/gezonde-veiligeen-aantrekkelijke-leefomgeving/
straling-zendantennes-wifi-gsm/
normen-zendantennes
info
En Wallonie
Il est possible assez aisément de connaître
l’emplacement exact des antennes relais
disposées près de chez soi. Pour cela, il
suffit de consulter le site "Géoportail de la
Wallonie" (Cadastre des antennes émettrices
stationnaires de Wallonie).
Mr Jürgen Van Strydonck
Property Manager
Lid van UVS
(Unie van Syndici)
Membre de l’UDS
(Union des Syndics)
En Wallonie, les riverains d'antennes
peuvent demander à l’Institut Scientifique
de Service Public (ISSeP) d’effectuer des
mesures d’intensité du rayonnement
électromagnétique.
PROPERTYTODAY
La demande peut être introduite en
composant le Numéro Vert de la Wallonie,
le 1718. Dans le menu, vous devez suivre
la possibilité relative aux "Atteintes à
l’environnent ou à la nature en lien avec le call
Center SOS Environnement-Nature".
En Flandre
Il est possible assez aisément de connaître
l’emplacement exact des antennes relais
disposées près de chez soi. Pour cela, il suffit
de consulter le site:
ǯ https://omgeving.vlaanderen.be/nl/
zoek-zendantennes-op-de-kaart

PROPERTYTODAY
13
Délai supplémentaire
pour la modernisation des
ascenseurs historiques
INFOS
RAPIDES
Grâce au décret modificatif du 21 décembre
2022, les propriétaires d'un ascenseur
historique disposent désormais d'un
délai supplémentaire. Le décret est entré
en vigueur le 1er janvier 2023. La bonne
nouvelle est que les ACP avec des ascenseurs
historiques ont jusqu'au 31 décembre 2027
pour moderniser leur ascenseur. C'est une
prolongation de pas moins de cinq ans. Pour
les ascenseurs mis en service avant le 1er
janvier 1958, les modernisations devront être
effectuées au plus tard le 31 décembre
2023.
Pour les ascenseurs historiques, les
modernisations devront donc être effectuées
au plus tard le 31 décembre 2027.
Néanmoins, un planning de modernisation
incluant un accord pour l’exécution de ces
travaux de modernisation avec l’entreprise
de modernisation doit être disponible
au plus tard le 31 décembre 2025. " Les
solutions techniques proposées et leur
exécution préservent le mieux possible les
caractéristiques et éléments patrimoniaux de
l’ascenseur historique ".
Attention : l’ascenseur est historique quand
sa valeur a été reconnue par les services
régionaux compétents pour le patrimoine
immobilier au moyen d’une attestation
d’ascenseur à valeur historique ou d’un
arrêté de classement ou d’inscription sur la
liste de sauvegarde.

03
RGPD et attestations
chaudières : absurdistan
Faire contrôler de façon périodique sa
chaudière est une obligation légale en
Belgique, tant pour les particuliers que pour
les entreprises. Dans les copropriétés ou le
chauffage central est collectif, le respect de cette
obligation incombe au syndic.
En fait, une chaudière de chauffage central
bien entretenue et réglée a un rendement
plus élevé. Vous consommez moins de
carburant et économisez sur votre facture
d'énergie. C'est aussi avantageux pour
l'environnement. Une consommation
d'énergie plus faible réduit les émissions et
les gaz nocifs, qui polluent l'environnement
et contribuent à l'effet de serre.
En copropriété, dès lors que la puissance
nécessaire excède les 70 kW, la ou les
chaudières installées devront l’être dans une
chaufferie, généralement installée au soussol
du bâtiment. C’est souvent le cas lorsque
le chauffage est collectif.
Il est d’ailleurs fortement conseillé
d’installer un système de chaudières en
cascade. Cela permet de mieux répartir
la gestion du besoin dans l’ensemble de
l’immeuble. De plus, lorsque l’une d’entre
elles tombe en panne, les autres prennent
le relai temporairement, le temps que des
réparations soient effectuées.

PROPERTYTODAY 15
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.
Une obligation de contrôle assez
semblable selon les Régions
Si les 3 Régions du pays imposent un
contrôle périodique des installations de
chauffage, les règles diffèrent un peu que
l’on habite en Wallonie, à Bruxelles ou en
Flandre. De même, les obligations varient
selon le type de combustible (chaudière à
gaz ou au mazout).
L’entretien d’une chaudière
L’entretien de la chaudière s’effectue le plus
souvent à l’occasion du contrôle périodique.
Il s’agit du nettoyage et des différents
réglages à apporter à une chaudière. En
Wallonie et en Flandre, il doit être effectué
par un technicien agrée, par contre à
Bruxelles ça ne doit pas forcément être le cas
mais reste fortement recommandé. On peut
aussi procéder à un ou plusieurs entretien(s)
entre deux contrôles périodiques.
Le contrôle périodique et
entretien d’une chaudière
Le contrôle périodique permet de faire
réaliser un entretien complet de votre
appareil et de vérifier qu’il fonctionne bien,
en toute sécurité et que son rendement est
suffisant.
Le contrôle périodique est également à
réaliser lorsqu’on place un chauffe-eau au
gaz (1er contrôle périodique) lors d’une
“
En quoi le RGPD
fait-il obstacle
à la sécurité
incendie ?
intervention sur la partie combustion
de l’appareil tel que le réglage ou
le remplacement du brûleur, lors du
déplacement d’une chaudière sur le même
système de chauffage.
Toutes les chaudières alimentées avec
un combustible gazeux ou liquide et les
chauffe-eau au gaz, doivent faire l’objet
d’un contrôle périodique par un technicien
chaudière agréé.
L’objectif est de vérifier les exigences
imposées par la réglementation en vigueur.
Il doit être réalisé par un technicien agrée
qui délivrera une attestation de contrôle
qui attestera ou non de la conformité de
la chaudière. Un document à conserver
absolument !
En Wallonie
Les chaudières au gaz : le contrôle doit avoir
lieu tous les 3 ans si la puissance de la
chaudière est égale ou inférieure à 100 kW.
Si elle est supérieure à 100 kW, le contrôle
doit être effectué tous les deux ans. Toujours
par un technicien agréé ! Il comprend la
mesure des émissions et le contrôle de
l’emplacement de la chaudière, de l’aération
et de la cheminée. Quant à l’entretien, il sera
réalisé selon les directives du fabricant ou
les circonstances d’exploitation. Attention,
toute intervention sur la partie combustion
de l’installation de chauffage devra être
pratiquée par un technicien agréé.
Les chaudières au mazout et pellets : le
contrôle et l’entretien suivent les mêmes
règles que celles des chaudières au gaz.
Seule différence : il est obligatoire chaque
année.
ATTENTION : depuis le 1er mai 2015,
un diagnostic approfondi est en outre
obligatoire pour toutes les installations
de chauffage dont la puissance nominale
installée est supérieure à 20 kW. Il doit être
réalisé par un technicien agréé en diagnostic
approfondi, une première fois lors du premier
contrôle périodique effectué après le 1er mai
2015 ou lors du contrôle suivant.
Depuis le 30 mai 2017, toute chaudière,
quelle que soit son année de construction,
doit respecter les critères les plus stricts qui

16 Editie mei- juni
sont définis pour les générateurs fabriqués
à partir de 1998. Si ce n’est pas le cas, la
chaudière sera déclassée.
A Bruxelles
Les chaudières au gaz : Elles doivent être
contrôlées tous les 2 ans (depuis 1er janvier
2019) par un technicien agréé. Ce dernier
vérifiera la performance de la chaudière,
analysera les gaz de combustion, évaluera
l’aération du local et contrôlera le tirage
de la cheminée. Il devra ensuite nettoyer
la chaudière, le système d’évacuation des
fumées et régler le brûleur.
ATTENTION : si votre chaudière a 15 ans
ou plus, vous devrez également procéder
à un diagnostic (ou audit) au plus tôt 1
an avant son 15e anniversaire et au plus
tard 1 an après ! Cet audit doit être réalisé
par un chauffagiste agrée par Bruxelles-
Environnement ou un conseiller PEB si la
puissance de la chaudière est égale ou
supérieure à 100 kW. En outre, un contrôle
périodique doit avoir eu lieu dans les 12
mois précédent l’audit.
Les chaudières au mazout : le contrôle
périodique doit avoir lieu tous les ans !
Il s’agit plus ou moins des mêmes actes :
nettoyage de la cheminée, contrôle de débit
du gicleur, de son angle de pulvérisation, de
sa pression d’alimentation, détermination de
l’indice de fumée (production de suie), tirage.
L’audit est également obligatoire pour les
appareils de 15 ans et plus.
En Flandre
En Flandre le contrôle périodique pour les
installations au gaz doit avoir lieu tous les
deux ans. Pour le mazout et les combustibles
solides, c’est tous les ans.
ǯ https://emis.vito.be/nl/actuele_
wetgeving/8-december-2006-
besluit-van-de-vlaamse-regeringbetreffende-het-onderhoud-en-het
Ramonage ou entretien des
cheminées
Le nettoyage de la cheminée fait partie
de l'entretien obligatoire du système de
chauffage central.
Depuis le 1er janvier 2019, la législation
belge impose un ramonage une fois par
ans pour les chaudières à gaz, et deux fois
par an pour les chaudières à mazout.
Selon l'AR du 6 janvier 1978 Art. 4. Les
utilisateurs des installations de chauffage
doivent :
1. N'utiliser que du combustible pour
lequel l'installation est conçue et réglée;
2. Maintenir leur installation en
bon état de fonctionnement;
3. Faire procéder à un entretien
annuel de leur installation.

PROPERTYTODAY
17
L'intervalle entre deux entretiens ne peut
dépasser quinze mois.
a) Pour les installations alimentées en
combustible solide cet entretien comprend :
le ramonage de la cheminée, le nettoyage
des circuits de gaz de combustion du
générateur et la vérification de l'étanchéité
des conduits de combustion.
Ces opérations sont effectuées par un
ramoneur ou une entreprise de nettoyage.
b) Pour les installations qui sont alimentées
en combustible liquide cet entretien
comprend:
1. Le ramonage de la cheminée, le
nettoyage des circuits de gaz de
combustion du générateur et la
vérification de l'étanchéité des conduits
de combustion. Ces opérations sont
effectuées par un ramoneur, une entreprise
de nettoyage ou un technicien qualifié;
2. La vérification et la mise au point du
brûleur ainsi que des dispositifs nécessaires
à leur fonctionnement; cette partie
d'entretien se termine par un essai de
contrôle du bon état de fonctionnement
de l'installation. Ces opérations sont
effectuées par un technicien qualifié.
Après le ramonage, le professionnel délivre
au syndic une attestation à conserver 5
ans (dans un endroit sûr), il vous servira en
cas d'intoxication ou d'incendie. Seul un
ramoneur agréé et habilité qui déclare à la
banque carrefour des entreprises son activité
peut vous donnez ce document. L'attestation
peut être une facture stipulant le ramonage
de la cheminée.
Attestations et polémique RGPD
Le technicien doit remettre au syndic un
certificat d’entretien et un certificat de
combustion. Le certificat doit porter le nom,
le numéro d'agrément et la signature du
technicien qui a effectué l'entretien.
En cas de non-conformité, le technicien est
tenu d’envoyer une copie de l’attestation à
l’agence de contrôle :
AWAC pour la Wallonie
ǯ https://www.belgium.be/nl/
contactinfo_en_sites/Urls/http_www_
awac_be_
Bruxelles-Environnement pour Bruxelles
ǯ https://environnement.brussels/
LNE pour la Flandre
ǯ https://www.belgium.be/fr/adresses_
et_sites/Urls/http_www_lne_be
Si l’installation de chauffage central est
déclarée non conforme, le syndic aura 5 mois
pour faire réparer ou adapter l’installation.
Au terme de ce délai, un nouveau contrôle
doit être effectué et s’il est à nouveau
négatif, l’installation ne pourra être remise
en fonctionnement jusqu’à ce qu’un
nouveau contrôle conclue à la conformité de
l’installation.
Il est curieux de constater que le locataire a
l’obligation de fournir une copie du certificat
de nettoyage et de combustion au propriétaire,
alors que le syndic lui n’est pas tenu au courant.
Selon Statbel, la Belgique compterait
1.444.971 appartements. Une grande part
de ces ménages pourraient donc demander
au syndic la copie de l'attestation de
contrôle annuel de la chaudière ; contrôle
qui est obligatoire en Belgique depuis l'AR
1978. Les magistrats au civil et au pénal
sont réduits à l'impuissance car la loi ne
contraint pas un plombier/chauffagiste à
délivrer ce document aux copropriétaires
mais uniquement au syndic. Le syndic n’a
pas l’obligation non plus de donner une
copie aux copropriétaires.
Il doit par contre et conformément à l’article
3.89-§5-9° "permettre aux copropriétaires
d’avoir accès à tous les documents ou
informations à caractère non privé relatifs
à la copropriété, de toutes les manières
“
Le RGPD fait donc
actuellement
obstacle à la
gestion optimale
de la sécurité
incendie dans les
bâtiments !
définies dans le règlement d’ordre intérieur
ou par l’assemblée générale".
A contrario, le syndic n’est pas en droit
d’obtenir la copie des attestations
privatives des copropriétaires, au motif
que l’installation n’est pas commune. Si le
raisonnement est logique, il peut y avoir un
impact non négligeable sur la sécurité du
bâtiment …
En effet si l’obligation de contrôle bisannuel
est en vigueur, certains copropriétaires ne
respectent pas cette obligation, le plus
souvent pour éviter un coût supplémentaire.
L’absence d’entretien d’une chaudière à gaz
peut avoir des conséquence lourdes, non
seulement sur le propriétaire négligent, mais
aussi sur ses voisins de bonne foi habitant
l’immeuble.
Le RGPD fait donc actuellement obstacle à la
gestion optimale de la sécurité incendie dans
les bâtiments! Cette problématique requiert
plus de réflexion, et mérite une approche plus
pragmatique qu'une application restrictive de
la loi.

18 Edition mai - juin
Les sanctions
Ne pas faire ramoner la cheminée vous
expose aux risques de problèmes avec votre
assurance incendie en cas d’incendie.
Les sanctions sont rares mais sachez
que respecter les obligations légales en
matière de contrôle de votre chaudière
est indispensable pour votre sécurité,
l’environnement mais aussi pour le bon
fonctionnement et la performance
énergétique de votre installation de
chauffage.
Par ailleurs, en cas de problème à votre
habitation, votre assurance risque de se
retourner contre vous s’il s’avère que vous
n’aviez pas procédé aux contrôles légaux. A
bon entendeur…
info
Jean-Pierre Heymans
Privacy Praxis
info@privacypraxis.com
https://www.privacypraxis.com
PROPERTYTODAY

publirédactionnel
Protection juridique ACP
Avez-vous déjà songé à protéger vos ACP contre les conflits de nature
juridique, en souscrivant une assurance protection juridique ?
De plus en plus de gens choisissent de vivre en
appartement. Ce phénomène porte un nom : la
verticalisation des villes. Cette tendance engendre
évidemment une foule de difficultés et de conflits
potentiels, qui sont moins fréquents lorsque l’on
occupe une maison.
Le syndic est le premier interlocuteur en cas de
problème ou de litige, non seulement entre les
copropriétaires, mais aussi avec les tiers comme les
voisins ou les fournisseurs. Si la situation s’envenime,
elle peut aller jusqu’à se transformer en conflit
juridique avec des procédures parfois très complexes.
C’est là que les services d’un assureur spécialisé
en protection juridique comme Euromex sont
particulièrement précieux.
L’assurance protection juridique ACP assure non
seulement les droits de l’association des copropriétaires
(ACP), mais aussi ceux du syndic, du conseil de
copropriété et des commissaires aux comptes.
En quoi consiste l’assurance
protection juridique ?
Être impliqué dans un litige peut arriver à tout le
monde. Aussi prudent(e) et accommodant(e) que
vous soyez, vous n’êtes jamais à l’abri de dommages
occasionnés par des tiers, ni certain(e) de ne jamais
avoir affaire à la justice. Les conflits de nature
juridique se multiplient et la législation devient de
plus en plus complexe. Il est désormais indispensable
de pouvoir s’appuyer sur un professionnel apte à
intervenir à tout moment. Si vous êtes confronté(e) à
un litige, nous chercherons à le résoudre rapidement,
à l’amiable. Mais nous serons à vos côtés également
si l’affaire est portée devant les tribunaux.
Pensez au cas où l’un des copropriétaires refuserait de
s’acquitter de sa part dans les charges communes, ou à
celui d’un homme à tout faire qui provoquerait plus de
dégâts qu’il n’en réparerait :
Grâce au soutien et aux conseils juridiques d’Euromex,
vous avez la certitude de résoudre le problème au
mieux, pour vous-même et pour la copropriété.
« Mes voisins
se considèrent
comme «les
nouveaux
Beatles».
Pas moi. »
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branches du droit. Ils vous écoutent et ils vous défendront activement.
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Entreprise d’assurances agréée sous le code 0463, sous la surveillance de BNB et FSMA.
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Voici un
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Si aucune solution amiable ne peut être dégagée et
que l’affaire doit être portée devant la justice, nous
prendrons en charge les honoraires et frais de l’avocat
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collaboration avec les courtiers, les conflits, des plus
courants aux plus complexes, qui surviennent lorsque
l’on vit en appartement.
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la protection juridique, et sur son importance dans ce
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20 Edition janvier - février
En effet, après sa lourde journée de travail au
bureau, le gestionnaire doit encore, en soirée,
passer des heures en assemblée générale. En
tant que syndic, non seulement vous avez
beaucoup de difficulté à trouver un employé
qui est encore disposé et capable de tenir
une AG, mais s'il doit en plus travailler le soir
ou en week-end, c’est mission impossible !
04
15 bonnes raisons de
ne plus organiser
des AG en soirée !
Le consensus est général au sein de la profession, pour admettre que
l'organisation d'assemblées générales en soirée constitue non seulement une
charge de travail supplémentaire mais surtout un mode de travail inadéquat et
dépassé.
Comme nous la savons tous, le métier de
syndic est depuis quelques années un métier
en pénurie; principalement en raison des
longues journées et du travail en soirée.
Ces heures de travail en soirée représentent
une lourde charge de travail supplémentaire
pour le gestionnaire immobilier et/ou ses
employés.
Pour les copropriétaires, bien sûr, cela
n'arrive qu'une fois par an, et ils considèrent
cela presque normal. Ils s'installent
confortablement, prennent généralement
un verre dans la salle du café-restaurant et
discutent avec les autres copropriétaires.
Pour eux c’est agréable. Souvent, leur
partenaire les accompagne et cela devient
une soirée conviviale entre copropriétaires.
Bien sûr, les choses peuvent aussi se passer
différemment... les discussions s’accumulant,
le ton monte parfois, et les personnes
frustrées veulent avoir raison... et finalement,
l'assemblée générale se prolonge dans la
soirée, parfois dans la nuit, au risque de
démotiver les copropriétaires à assister aux

PROPERTYTODAY
21
AG, ce qui a pour conséquence que les
quorums de présence ne sont plus atteints…
Le syndic qui doit en faire l'expérience au
quotidien finit sa journée de travail épuisé. Il
lui reste encore à établir le procès-verbal sur
place et à le faire signer. Certaines personnes
veulent poser une question personnelle au
syndic et cela prend encore plus de temps.
Et il y a pire encore. A la côte, presque toutes
les réunions se tiennent du vendredi soir au
dimanche soir ! Anno 2023 ceci n’est plus
normal ! Pour les copropriétaires à la côte,
assister à une AG le samedi ou le dimanche,
relève apparemment d'une activité de weekend,
alors que les mêmes copropriétaires
ayant un appartement à l’intérieur du pays,
trouvent tout à fait normal d’assister à leur
AG en semaine.
Pour les collaborateurs salariés du syndic,
il existe toujours la possibilité de récupérer
ces heures, mais ce travail en soirée reste
très fatigant. Le syndic professionnel, lui,
ne récupérera sans doute pas ses heures
supplémentaires, ce que le plus souvent est
considéré comme normal…
Il y a pourtant de nombreux avantages
pour tous les participants, à organiser
l‘AG pendant la journée. Ci-dessous nous
avons répertorié 15 raisons et remarques
pour tenir l'AG pendant la journée et ce
faisant ménager votre syndic :
1. Pour le copropriétaire lambda il n'y a
qu'une AG par an, pour le syndic et son
bureau c'est presque tous les soirs
2. Lorsqu’on propose une AG pendant les
heures de bureau, les gens disent parfois
« A cette heure-là ? Mais je travaille ! »
Réponse : « Mais moi aussi Madame, mais
tous les soirs je dois en plus tenir des AG »
3. La mairie, la poste, le dentiste, la
pharmacie, la banque ou le notaire
(ainsi que toutes les entreprises de
services en général) ferment après 18h,
pourquoi le syndic y fait-il exception?
“
Le métier de
syndic est
un métier
en pénurie;
principalement
en raison
des longues
journées et
du travail en
soirée.
4. Se libérer 2-3 heures dans la journée pour
gérer votre patrimoine que par ailleurs vous
remboursez pendant 25 ans, ça vaut quand
même la peine ? ou est-ce trop demander ?
5. L'école vous informe que votre
enfant est malade et que vous devez
immédiatement venir le chercher, vous
trouverez toujours une solution ; même
en pleine journée en sans préavis.
6. Prendre une demi-journée de congé,
c'est aussi l'occasion de faire d'autres
activités ou de régler finalement des
démarches administratives qui ne
peuvent se faire que dans la journée.
7. Quitter le travail une heure plus tôt
et rattraper cette heure le lendemain est
toujours possible, n'est-ce pas ? De nos jours,
des formules de travail flexibles existent
et il y a toujours moyen de s’arranger.
8. Il est plus sage de décider d'une
nouvelle installation de chauffage à
160.000 € à 17h qu'à 21h45. Le cerveau
fonctionnera plus efficacement.
9. Une AG pendant la pause déjeuner
avec un sandwich ! Pourquoi pas ?
10. Une réunion pendant les heures
de bureau ou en fin d'après-midi sera
certainement plus courte et plus dynamique.
11. Les rencontres durant les heures de
bureau donnent au syndic l'occasion de
contacter son bureau au besoin pour
obtenir des éclaircissements sur certains
points de discussion s'il y a lieu.
12. Lorsqu’une AG débute à 19h, les
copropriétaires sont souvent en pleine
digestion. L'énergie disponible se concentre
sur l'estomac et non sur le cerveau. A
contrario, s’ils n’ont pas encore mangé,
la faim les poussent à accélérer les
débats, car ils veulent rentrer chez eux.
13. Les jeunes copropriétaires peuvent avoir
un problème de garde d'enfants le soir.
14. Après une AG l’après-midi, les
copropriétaires ont toute la soirée pour eux ,
pour regarder Netflix ou aller au restaurant !
15. Last but not least : votre syndic
préféré préserve sa vie de famille en soirée.
Tout au long de l'année il est donc plus
performant car il est plus heureux !
A bon entendeur !
info
UDS
Union des Syndics asbl
www.uniondessyndics.be
info@uniondessyndics.be
PROPERTYTODAY

SYSTÈMES DE TOITURE CIRCULAIRES
Nous ne pouvons plus faire abstraction de cette réalité. L’économie de la construction doit devenir circulaire. Le modèle
linéaire touche en effet ses limites, ce qui entraîne l’épuisement des matières premières primaires, le changement climatique
et les pénuries d’énergie. Une transition vers une économie circulaire est la seule solution.
Dans notre économie linéaire actuelle, nous extrayons des matières premières, les transformons en produits et en
faisons des déchets que nous finissons par jeter. Dans une économie circulaire, en revanche, nous mettons dans un
premier temps fin à la production de déchets et nous nous employons à réutiliser et à optimiser la durée de vie des produits
et des systèmes.
Les objectifs européens sont déjà très clairs : - 2030 : 50 % de réduction des matières premières primaires
- 2050 : une économie entièrement circulaire et sans déchets.
Saviez-vous que la construction en Europe est responsable de : - 1/3 de tous les déchets
- 40 % de la consommation d’énergie
- 36 % des émissions de CO2
La transition du modèle linéaire vers une économie circulaire de la construction suppose un grand nombre de mesures
qui placent la conception circulaire des bâtiments au cœur de la démarche. C’est ainsi que les techniques de recyclage
et la réutilisation des matériaux permettent littéralement de transformer un bâtiment en dépôt temporaire pour des projets
futurs. (Urban Mining)
En proposant des produits et des systèmes de toiture énergétiquement performants et responsables, nous aidons nos
clients à répondre aux exigences de plus en plus strictes en matière de performances énergétiques et de construction
durable. Avec les systèmes de toiture circulaires IKO ATELIA, Atab lance le toit de la nouvelle économie de la construction
circulaire.
Nos 4 principes
1 Conception circulaire de systèmes
Chaque toit a une seconde vie. Les toits circulaires
IKO Atelia sont réutilisables et recyclables.
Autrement dit l’Urban Mining dans tout
ce qu’elle a de mieux.
2 Conception circulaire de produits
Les différentes couches des systèmes de toiture
circulaires IKO Atelia sont fabriquées à
partir d’une proportion maximale de matières
premières recyclées ou biosourcées.
3 Durée de vie maximale
L’obsolescence est repoussée grâce à un entretien
périodique.
4 Garantie IKO
IKO peut fournir des systèmes de toiture circulaires
avec une garantie et un certificat de reprise
assurés.

PROPERTYTODAY 23
Plus d‘infos via
Nouveau : Easime
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chauffé collectivement au gaz naturel ? Avec Easime, la consommation
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05
Connaissez-vous la protection
cathodique ? Betotec nous
donne la réponse.
surveillance soigneuses du système, une
durée de vie de 10 à 30 ans ou même plus
peut être atteinte.
La protection cathodique en
pratique
En tant qu'entreprise spécialisée dans la
réparation de béton, Betotec srl souhaite
répondre pleinement à la tendance à
appliquer une protection cathodique pour
une réparation de béton plus durable. Nous
avons récemment réalisé un projet dans
lequel cette technique s'est avérée être la
solution appropriée.
La protection cathodique permet de
protéger un métal contre la corrosion.
En effet, sous l'influence de certains
polluants, notamment les chlorures, et
du dioxyde de carbone atmosphérique,
l’acier contenu dans le béton armé se
corrode inexorablement au fil du temps,
fragilisant les ouvrages jusqu’à en faire
chuter des morceaux. L’un des procédés les
plus efficaces pour stopper la corrosion de
l’acier est un traitement électrochimique : la
protection cathodique
La protection cathodique (PC) est un
principe qui existe depuis longtemps,
mais qui s'impose de plus en plus dans les
rénovations de béton. Les structures en
béton sont souvent endommagées par la
corrosion des armatures. La rouille provoque
l'expansion de l'acier d'armature, provoquant
l'effritement ou la fissuration du béton qui
l'entoure. La corrosion peut avoir diverses
causes : la carbonatation du béton (suite à
la pénétration de CO2) et/ou la présence
de chlorures dans le béton, en combinaison
avec la pénétration d'humidité. En ajoutant
du courant - via PC galvanique ou via un
courant imposé - nous pouvons arrêter ou
réduire ce processus de rouille.
La protection cathodique existe en 2
variantes. D'une part, un système PC
par destruction d’anodes: Les anodes
en question sont directement reliées à
l'armature qui est localement exposée.
L'anode se détruira alors lentement et se
corrodera à la place de l'acier. La vitesse
à laquelle l’anode se détruit détermine la
durée de vie du système PC. Les anodes
peuvent être complètement dissimulées
dans la structure en béton afin qu'elles ne
soient plus visibles par la suite.
Il existe également un système de
protection cathodique à courant imposé : en
plaçant une anode dans ou sur le béton et
en laissant passer un petit courant continu
entre le matériau de l'anode et l'acier, le
processus de corrosion est stoppé. Le
système peut toujours être contrôlé et réglé
via une unité de commande.
La quantité de béton à assainir peut
être inférieure à celle d'une réparation
traditionnelle, car seules les parties
détachées sont retirées. Toutes les pièces
en béton affectées par le chlorure et/ou
la carbonatation n'ont pas besoin d'être
remplacées. En conséquence, la nuisance
pour l'environnement est moindre,
les processus de réparation prendront
généralement moins de temps et les
structures en béton pourront conserver
leur fonction. Avec une application et une
1. Problème
« Nous avons été contactés par une société
de logement social où plusieurs types de
logements d'un quartier des années 1970
rencontraient des problèmes avec les
poutres en béton des façades. Cela avait
déjà tellement progressé que des morceaux
de béton étaient tombés sur une terrasse,
mettant les riverains dans une situation très
dangereuse. Il y avait un besoin urgent d'une
solution durable et abordable. L'entreprise a
engagé un architecte et a fait réaliser dans
un premier temps une étude concrète. »
2. Etude concrète
La teneur en chlorure des linteaux de
béton a été déterminée à plusieurs

PROPERTYTODAY 25
endroits par prélèvement d'échantillons.
La teneur en chlorure s'est également
avérée trop élevée dans les linteaux sans
dommages visibles, si cela n'est pas traité
correctement, des dommages similaires
se produiront également à court terme.
La conclusion de l'étude sur le béton fut
la suivante : "Les dommages aux poutres
en béton sont causés par la corrosion due
aux chlorures présents dans le béton et à
la carbonatation du béton au niveau de
l'armature."
3. Solutions
Une réparation de béton traditionnelle
durable impliquerait d'enlever tout le
béton endommagé. En pratique, cela
signifierait que toutes les poutres de
façade devraient être remplacées par
de nouvelles poutres. Etant donné que
cela aurait de nombreux inconvénients
(coût élevé, risque pour la stabilité de
la maçonnerie au-dessus, beaucoup de
déchets, de travaux et de nuisances pour
les riverains), une réparation locale du
béton et l'installation d'anodes dans toutes
les poutres de façade ont été privilégiés.
4. Résultat
Après avoir placé les anodes et effectué
la réparation du béton, les poutres en
béton ont été pourvues d'un revêtement
inhibiteur de carbonatation pour
obtenir un résultat fini magnifique.
La protection cathodique peut être
appliquée dans toutes les structures en
béton (y compris les balcons dans les
immeubles d'habitation) et représente une
alternative abordable à la démolition, car elle
prolonge durablement la durée de vie des
structures.
Pour plus d’info contactez nous à
info@betotec.be
info
Luc Goormans
CEO Betotec
https://betotec.be/
info@betotec.be
Oostkaai 25/7
2170 Merksem
België
03 281 17 33
PROPERTYTODAY
En Flandre.
Bénéficiez d’une aide financière
jusqu'à 12 000 euros pour l'élaboration
d'un plan global de rénovation.
INFOS
RAPIDES
Les immeubles à appartements d'au moins
15 appartements sont éligibles à l’aide
financière du Gouvernement flamand pour
l'élaboration d'un plan global de rénovation.
Grâce à ce plan, l’ACP dispose d'une liste très
claire des différentes rénovations nécessaires
au bâtiment pour atteindre la performance
énergétique. Le soutien financier s'élève à
60% de la facture du plan, avec un maximum
de 12 000 euros.
En tant que syndic, vous pouvez d’ores
et déjà trouver plus d'informations sur le
plan global de rénovation et les modalités
administratives requises sur le site Internet
du gouvernement flamand.
VEKA sera également présente au Salon
de la Copropriété (Stand 6) pour mieux
vous informer.
Source : Vlaams Energie- en Klimaatagentschap
(VEKA)

06
La fibre optique à la
conquête de la Belgique

PROPERTYTODAY 27
“
Ceux qui
n'installent pas
la fibre à temps,
risquent d'être
bientôt à court de
réseau.
L’an dernier en Belgique, toutes les 15 secondes,
un nouveau ménage ou une entreprise était
raccordé au nouveau réseau de fibre optique.
Bruxelles, Namur, Liège, Charleroi, Mons, ... Un
nombre croissant de villes sont aujourd’hui
passées définitivement à la fibre optique. Mais
cela implique aussi la disparition, dans de plus
en plus d’endroits, de l'ancien réseau en cuivre.
Une raison de plus pour passer à la fibre dès que
vous en avez l'occasion.
« Il y a de nombreuses bonnes raisons de
passer au réseau de fibre optique », explique
le Syndic Partner Manager de Proximus,
Vivianne De Swart. « La technologie est
plus écologique, car elle est beaucoup
plus efficiente sur le plan énergétique.
L'installation est actuellement gratuite. Mais
surtout, une ligne de fibre optique offre une
vitesse de transmission des données jusqu'à
dix fois supérieure, ainsi qu’une latence et
une stabilité beaucoup plus fiables. »
« Aujourd’hui, cette vitesse et cette stabilité
sont devenues essentielles. De plus en
plus de gens télétravaillent de façon
régulière et passent des appels en vidéo,
et un ménage compte souvent plusieurs
appareils connectés à internet : ordinateurs
portables, smartphones et tablettes, mais
aussi des appareils intelligents d'éclairage, de
chauffage, de domotique ou autres. »
La désactivation définitive du
réseau en cuivre
« Une fois la fibre optique déployée dans
une région, l'ancien réseau en cuivre y
س
Syndic Partner Manager Vivianne De Swart sera désactivé », prévient Vivianne. « À ce
moment-là, les personnes qui ne seront pas
passées à la fibre optique ne pourront plus
utiliser l'ancien réseau. Elles ne pourront
donc plus téléphoner, surfer, regarder la
télévision... Et cela pour tous les opérateurs
qui utilisent le réseau en cuivre. »
C'est également un élément important pour
les syndics: « Dans les immeubles, les espaces
communs comptent souvent beaucoup
d'appareils connectés au réseau en cuivre
: domotique, système d’alarme, chauffage,
ascenseurs… Une fois le réseau en cuivre
désactivé, tout cela ne fonctionnera plus ».
Se préparer à temps
Pour éviter qu'un bâtiment se retrouve
sans connexions, il est essentiel que les
syndics réagissent rapidement, dès que
leur immeuble se trouve dans une zone
fibre optique. « En effet, s’il faut installer un
câblage intérieur dans les espaces communs,
nous envoyons un rapport technique. Après
cela, le syndic dispose de deux mois pour
transmettre ses questions ou remarques sur
ce rapport », poursuit le représentant des
syndics chez Proximus.
« Mais nous constatons que, souvent, les
syndics n'examinent le rapport technique
que lors de l'assemblée générale, et que les
questions n'arrivent qu'à ce moment-là. Il
faudrait alors attendre un an et l’assemblée
générale suivante pour entamer les travaux.
Pendant ce temps, l'horloge tourne et
la désactivation complète du réseau en
cuivre approche. C'est pourquoi nous
recommandons aux syndics de se préparer
à temps, par exemple en demandant
un mandat dès la prochaine assemblée
générale. Cela leur permet d’examiner
le rapport technique avec le conseil de
copropriété dès qu’ils le reçoivent et d’y
réagir à temps. »
Un réel partenariat
Pour Vivianne, le déploiement du réseau
de fibre optique repose avant tout sur le
partenariat.
« C'est pourquoi, nous avons mis en place un
‘Syndic Team’. Les syndics professionnels ont
des questions très spécifiques. Et nous avons
constaté que lorsque qu’ils appelaient nos
numéros 0800 habituels, ils n'obtenaient pas
toujours une réponse rapide ou adéquate
à ces questions. Grâce à l’équipe Syndic
Team spécialement formée, c’est désormais
possible. De plus, cette équipe est là pour
les conseiller à tout moment : durant
l'installation mais aussi avant et après celle-ci,
ainsi que pour tous les immeubles qui sont
toujours sur le réseau cuivre. »
Pour en savoir plus :
Proximus Syndic Team :
syndic@proximus.com
La page syndic : proximus.be/
syndicfiber
Découvrez le site de l’IBPT :
www.infofibre.be
Retrouvez-nous aussi au Salon
de la Copropriété le 16 novembre
prochain.

28 Edition mai - juin
Bon à
savoir
Nous répondons dans cette rubrique à des
questions qui nous sont régulièrement posées.
1
Question :
Dans le garage détaché de l’ACP se trouvant derrière l’immeuble,
l'électricité disponible provient uniquement du compteur
commun. Un locataire souhaite désormais recharger sa voiture
hybride à l'aide d'un smart-câble (câble de recharge intelligent).
La proposition du copropriétaire-bailleur était de nous fournir
le relevé du compteur du câble intelligent pour payer la
consommation des recharges, et d'utiliser le tableau suivant
: https://www.creg.be/nl/professionals/marktwerking-enmonitoring/boordtabel
pour rembourser l'électricité.
Cependant, en tant que syndic, nous sommes confrontés au fait
qu'une ACP n'est pas autorisée à émettre des factures.
Réponse :
Un AR est en cours d'élaboration (pas encore publié)
qui interdira prochainement l'utilisation de smart câbles
intelligents pour recharger les voitures sur un prise.
La nouvelle norme deviendra très stricte et les câbles
intelligents seront donc bientôt interdits. L'une des raisons
est qu'ils ne peuvent pas être connectés au bouton d’arrêt
d’urgence.
Le copropriétaire-bailleur devra donc trouver une solution
légale individuelle, ou trouver une solution collective avec
le syndic (avec vote de l'AG). Comme la nouvelle norme
nécessitera quelques ajustements (coûteux), il faudra de
toute façon discuter de ces travaux lors d'une AG (ou AGE
avec une majorité requise des 2/3 ou de 1/2+1 pour les "
travaux imposés par la loi ".
Quant à votre question sur la facturation, la solution la plus
simple est de privatiser les montants dûs lors du décompte
annuel. Dans un premier temps, mieux vaut augmenter d’un
commun accord, les acomptes de ce copropriétaire. Vous
pouvez ensuite régulariser la consommation individuelle
réelle de ce copropriétaire dans le décompte final. Mais
finalement, cela sera inutile puisque les câbles intelligents
seront bientôt interdits.

PROPERTYTODAY 29
2
Question :
Dans une ACP que nous gérons, le
copropriétaire de l’appartement du dernier
étage, avait eu un problème avec sa chaudière
murale à gaz atmosphérique qui était
raccordée à la cheminée commune. Le syndic
précédent avait sans accord de l’AG, donné
son accord à ce copropriétaire pour installer
une chaudière à condensation avec une sortie
directement par le toit. Aussi fou que cela puisse
paraître, le syndic précédent avait en outre
signé une convention avec ce copropriétaire
dans laquelle il s’engageait à prendre ces frais
en charge.
Aujourd'hui, l'AG a décidé de faire adapter
les cheminées d’évacuation communes.
Conformément à l’acte de base, ce
copropriétaire devrait participer à ces frais, ce
qu’il refuse de faire sur base de la convention
signée par l’ancien syndic.
Ma question est de savoir si le raisonnement
suivant est correct :
Le propriétaire en question doit participer
au coût des travaux de modification des
cheminées. Il peut ensuite récupérer ces frais
auprès de l'ancien syndic par le biais d'une
lettre recommandée à laquelle est jointe la
convention signée et la preuve de paiement.
Je pense qu'il est important d'aider ce
copropriétaire en le conseillant correctement.
A l'époque, ce propriétaire a agi de bonne foi et
selon les directives du syndic en qui il avait toute
confiance.
Réponse :
Votre question comporte deux aspects :
1/ d’une part la participation de ce
copropriétaire aux frais de rénovation des
cheminées d’évacuation,
2/ et d’autre part la convention signée avec
le précédent syndic.
1/ La participation de ce copropriétaire
aux frais de rénovation des cheminées
d’évacuation
En tant que syndic, vous devez à tout
moment respecter les statuts, dans la
mesure où les dispositions statutaires ou
les dispositions du RIO sont toujours en
conformité avec la législation en vigueur
(voir art 3.100 du Code civil).
Ce copropriétaire doit, conformément aux
statuts de cette ACP, participer au frais de
rénovation des cheminées en fonction de ses
quotités dans la clé de répartition statutaire
applicable à ces travaux. Cette participation
obligatoire aux travaux est indépendante de
l'accord passé avec le précédent syndic.
2/ L'accord avec le syndic précédent
Cette convention est problématique. L'ancien
syndic n'avait en aucun cas le pouvoir de
conclure une telle convention sans l'accord
de l’AG.
Ce syndic a pris deux décisions au-delà de
ses pouvoirs :
1ère disposition non valable : donner son
accord personnel au copropriétaire, sans
l'accord de l’AG, pour qu’il fasse installer
une chaudière à condensation privative
avec un évacuation directe par le toit. Le
syndic ne pouvait et ne devait pas donner
un tel accord. Cette question relève de la
compétence exclusive de l'AG.
2ème disposition invalide : la promesse
de ce syndic de rembourser la quote-part
de ce copropriétaire. Il est évident que ce
syndic n'avait pas l’intention de rembourser
ce copropriétaire de ses deniers personnels,
mais bien à partir du compte l’ACP. Nous
déduisons ceci du fait qu'il proposait
d’attendre le délai de 30 jours après le
décompte pour effectuer le remboursement.
Il n'était pas autorisé à faire une telle
promesse : la clé de répartition des
frais communs ressort également de la
compétence exclusive de l'AG.
Notre conclusion est que cet accord est
nul et non avenu, et ne peut en aucun cas
engager l’ACP. Par conséquent, en tant que
syndic actuel, vous ne pouvez pas donner
suite à cet accord.
Solutions possibles
En ce qui concerne le raccordement de la
chaudière murale à gaz atmosphérique avec
sortie directe par le toit (commun), vous
devriez, en tant que syndic, demander la
ratification de l’AG.
Logiquement, il serait également correct de
demander l'approbation (4/5) pour changer
la clé de répartition de la cheminée (c'est-àdire
exempter ce copropriétaire de participer
aux coûts).
Voici un exemple de points à inscrire à l'ordre
du jour de la prochaine AG à la majorité des
4/5e :
س
Ratification du raccordement de la chaudière murale au gaz atmosphérique
de l'appartement XX directement par le
toit.
س
Exemption de l'appartement XX de participer aux frais relatif aux cheminées
d’évacuation (nouvelle clé de répartition
pour les cheminées)
س
Ajout ou modification des statuts aux frais du copropriétaire concerné.
Vu l'erreur grossière et la formulation
malheureuse (pour ne pas dire trompeuse)
de la convention du syndic précédent,
le copropriétaire concerné pourrait
effectivement demander au juge de paix
que le syndic précédent le rembourse ou
l'indemnise personnellement, en raison des
éléments suivants ;
س
Le manque évident de professionnalisme س
Des fausses promesses س
Autoriser des travaux de façon irrégulière/ illégale
س
Divers inconvénients et désavantages par rapport à l’ACP
س
Adaptation des statuts Par ailleurs, nous constatons que dans
cette convention, le syndic précédent s’est
engagé en son nom propre en tant que
partie s’engageant à rembourser, et qu’en
outre, le directeur général du bureau du

30 Edition mai - juin
syndic a signé l'accord personnellement et
en son nom propre (et non au nom de l’ACP).
Cela peut jouer en faveur du copropriétaire
concerné.
3
Question :
Selon un article de Astuces & Conseils
Immobilier, la pose de panneaux solaires pour
un usage privé nécessite une autorisation 4/5.
Dans un bâtiment, nous avons fait installer
des panneaux solaires à usage privé. Nous
avons fait établir un plan de pose et nous
avons divisé la toiture en 10.000ème. Ainsi,
chaque appartement disposait de son morceau
de toit sur lequel le propriétaire pouvait
éventuellement installer des panneaux solaires.
Nous avons ensuite ajouté ce plan de pose
avec cette division à l'acte de base par le biais
d'un acte de base modificatif. Cet acte de base
modificatif chez le notaire coûte évidemment
de l'argent. Est-il vraiment nécessaire de
modifier l'acte de base lors de la pose de
panneaux solaires à usage privé ?
Réponse :
La question qui se pose est de savoir QUI
profitera des panneaux solaires et QUELS
DROITS seront accordés sur le toit.
Deux options sont possibles. L’ACP peut
opter pour deux solutions :
1. Installer des panneaux solaires
pour les parties communes
2. Autoriser les panneaux solaires à usage
privé pour un ou plusieurs copropriétaires.
Option 1 : Installation de
panneaux solaires pour les parties
communes
Lors de l'AG, la majorité des 2/3 est requise
pour les "travaux sur les parties communes".
Les panneaux solaires servent à réduire le
prix de revient lié à la consommation des
installations communes. Le surplus est
réinjecté dans le réseau.
Option 2 : Autoriser les panneaux
solaires pour l'usage privé d'un ou
plusieurs copropriétaires
Dans ce cas, il faut pouvoir/autoriser
l'utilisation de la toiture commune. Cela peut
se faire en prenant l'une des deux décisions
suivantes lors de l'AG :
1/ Accorder la jouissance à un ou plusieurs
copropriétaires (majorité 2/3)
س
Accorder la jouissance : Cc art 3.88-§1 à la majorité des deux tiers : "sur toute
modification des statuts dans la mesure où
elle ne concerne que la jouissance, l'usage
ou la gestion des parties communes".
س
Modifier les statuts (majorité des 2/3) Cc art 3.88-§3 : Toutefois, lorsque l’assemblée
générale, à la majorité qualifiée requise
par la loi, décide de travaux, de la division
ou la réunion de lots ou d’actes de
disposition, elle peut statuer, à la même
majorité qualifiée, sur la modification
de la répartition des quotes-parts
de copropriété dans les cas où cette
modification est nécessaire.
2/ Accorder une servitude
س
Accorder une servitude sur le toit ou une partie du toit au(x) copropriétaire(s)
demandeur(s) est possible moyennant un
vote à la majorité des 4/5ème : Cc art 3.88-
§1-2° : … Il faudra voter sur la modification
de la destination de l'immeuble ou d'une
partie de l'immeuble.
س
pour la modification de la répartition des actions (majorité 4/5e) BW art 3.88-§3
(voir supra).
س
pour la modification des statuts (majorité 4/5e)
Vous êtes syndic et
vous avez des questions
concrètes concernant la
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N'hésitez pas à nous
adresser vos demandes.
Envoyez-nous un e-mail à
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