Property Today NL 2023 Editie 11

EDITIE 11 - 2023 - JANUARI-FEBRUARI
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
VME'S IN DE VAL!
Wat scheelt er toch met die banken?
Energiegemeenschappen:
een financiële manna voor de VME's
De GDPR niet uit het oog verliezen!
ASBESTATTEST OOK VERPLICHT VOOR
APPARTEMENTEN
Voor de overdracht van een appartement die onder
het stelsel van gedwongen mede-eigendom valt is een
asbestattest eveneens verplicht sinds 23 november 2022.
Maar voor de gemeenschappelijke delen gaat de verplichting
pas in op 1 mei 2025.
BANKEN VERDIENEN GROOT GELD OP DE
RUG VAN DE VME's
Syndici krijgen steeds meer te maken met de weigering
van bepaalde banken om een ​nieuwe rekening
te openen voor een VME. En als zij niet weigeren
hanteren ze bijzonder omslachtige en demotiverende
administratieve procedures voor syndici.

PROPERTY TODAY
HET MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
Bezoek onze vernieuwde
website www.propertytoday.be
Nu met een mooi overzicht van alle beschikbare
edities die u kan downloaden.
Alle verschenen artikels vanaf editie 1 in
onze nieuwe Blog display.
Nieuwe zoekfuncties over alle artikels, trefwoorden
en over alle edities.
Inhoudstafels van alle edities.
Mogelijkheden voor adverteerders om banners
te plaatsen.
De meest geavanceerde tweetalige
softwarepakket op de markt
Optimis V2
De referentie factureringssoftware
in 2022
Optimis V2
OptiPro
ProGestion
OptiGest
New
Nieuwe factureringssoftware
voor professionals
in de vastgoedsector
Nieuwe gebruiksvriendelijke
interface en volledig
ergonomisch
Onmiddellijke export van uw
facturen naar uw boekhouder
of boekhoudsoftware
Gemeenschappelijke basis waarmee
om Optimis V2 te verbinden
met uw OptiPro software voor
syndicbeheer en OptiGest software
voor huurbeheer
+1000 klanten
32 werknemers waaronder 6 in de
support afdeling & 14 ontwikkelaars
20, Rue de l'industrie | B-1400 Nivelles
T. 02 808 30 31
info@sogis.be | www.sogis.be

PROPERTYTODAY
3
INHOUD
EDITIE 11
JANUARI-FEBRUARI
2023
WAT SCHEELT ER BIJ DE
BANKEN?
04
NOG NIET GEABONNEERD?
Schrijf u dan in via
www.propertytoday.be en
krijg het magazine GRATIS
in uw brievenbus!
VERLIES DE GDPR NIET
UIT HET OOG!
12
Abonnementen kunnen bij ieder nummer
ingaan en worden elk jaar automatisch
vernieuwd. Abonnee worden kan via
www.propertytoday.be.
ASBESTATTEST
GEMEENSCHAPPELIJKE
DELEN VERPLICHT VANAF
1 MEI 2025
18
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van het
oude en het nieuwe adres en het nieuwe
telefoonnummer. Opzeggingen kunnen
gelijk wanneer gebeuren.
ENERGIEGEMEENSCHAPPEN,
EEN FINANCIEEL MANNA
VOOR DE VME
22
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar
toegestuurd.
VAARWEL KOPERVERBINDING,
TIJD VOOR FIBER
26
Uitgever
PROFIT & FUN BV
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
GOED OM TE WETEN 28
Magazinelay-out
D&K Vision BV
T 03 877 29 20
info@dkvision.eu
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud,
in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk
akkoord van de uitgever. De informatie in dit magazine is met
de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan
echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of
onvolledige informatie. Property Today kan geen garantie bieden
betreffende de juistheid van de informatie van de auteurs van de
gepubliceerde artikels, noch aansprakelijk gesteld worden voor
de schade die, direct of indirect, het gevolg is van deze informatie.

4 Editie januari - februari
01
Wat scheelt er bij
de banken?
Al onze syndici klagen erover... en wordt dagelijks frappanter dat banken
zich distantiëren van mede-eigendommen! Laat ons een kat en kat
noemen; banken willen zich niet langer bezig houden met medeeigendommen...
of het is tegen betaling...
De bancaire frustraties van onze syndici
nemen op een verontrustende manier toe,
en dit zowel voor de syndici als voor de
mede-eigenaars/syndici. Het laatste artikel
van de SNPC/NEMS in de CRI van december
met de titel "banken en mede-eigendom: de
liefde is voorbij” is daar een duidelijk bewijs
van.
De klachten van onze syndici vertalen zich
op verschillende niveaus: weigering om een
VME-rekening te openen, ongepast beheer
van reservefondsen, sterk stijgende tarieven,
enz.
1/ Weigering om een ​nieuwe VMErekening
te openen
Syndici krijgen steeds meer te maken met
de weigering van bepaalde banken om
een ​nieuwe rekening te openen voor een
VME. En als zij niet weigeren hanteren ze
bijzonder omslachtige en demotiverende
administratieve procedures voor syndici
die, eerlijk gezegd, andere dingen te doen
hebben dan bankafspraken te cumuleren
voor een handtekening of een pincode. In
2023 zijn elektronische handtekeningen
immers volledig geldig en veilig. Zoals
algemeen geweten, verplicht de wet op de
mede-eigendom de VME om minstens twee
bankrekeningen te bezitten

PROPERTYTODAY
5
Art 3.86-§3 BW: "… Het vermogen van de
vereniging van mede-eigenaars bestaat
minstens uit een werkkapitaal en een
reservekapitaal. … Die bedragen moeten
op diverse rekeningen worden geplaatst,
waaronder verplicht een afzonderlijke
rekening voor het werkkapitaal en
een afzonderlijke rekening voor het
reservekapitaal; al deze rekeningen
moeten op naam van de vereniging van
mede-eigenaars worden geopend. … "
Van de ene bank tot de andere lopen
de procedures uiteen, maar we vragen
ons nog steeds terecht af wat de
toekomst is van het financieel beheer van
appartementsgebouwen als alle banken
op een mooie dag besluiten om geen
rekeningen meer te openen voor VME’s!
Dit is natuurlijk een zeer onwaarschijnlijk
scenario, dat syndici en VME’s in een absurde
positie zou brengen. Maar als de huidige
tendens zich verder zet of toeneemt, dan zal
dat niet alleen de vrijheid en de flexibiliteit
van syndici aanzienlijk verminderen, maar
ook een grotere complexiteit in hun
financieel beheer met zich meebrengen.
Wanneer een syndicus bijvoorbeeld een
nieuwe mede-eigendom overneemt, heeft
hij meerdere redenen om de door zijn
voorganger beheerde rekening niet langer
te gebruiken. Een daarvan is uiteraard dat
hij zich wil distantiëren van het beheer van
zijn voorganger en zijn missie vanaf nul wil
beginnen.
Bovendien is het op het niveau van de
algehele boekhouding van het syndicuskantoor
niet wenselijk om een ​veelheid
aan bankrekeningen bij verschillende
banken met incompatibele systemen te
beheren. Daarom zal de nieuwe syndicus
vrijwel altijd kiezen voor het sluiten van de
rekening van de vertrekkende syndicus, en
het openen van een nieuwe rekening bij
een andere bank; meestal een bank waar
hij alle rekeningen in zijn portefeuille heeft
gecentraliseerd.
2/ Forse stijging van de prijzen
In 2022 hebben onze leden brieven
ontvangen waarin een forse verhogingen
van de beheerkosten werd aangekondigd:
tot € 250 per jaar voor een VMEzichtrekening...!
(zie hieronder de reactie van
een syndicus).
Bovendien bevatten deze brieven vaak een
ultimatum waardoor syndici, binnen een
zeer korte termijn moeten antwoorden.
Bij gebreke daarvan wordt de VME
geacht akkoord te gaan met de nieuwe
aangekondigde prijsverhoging.
Zelfs al zijn de syndici niet rechtstreeks
betrokken bij de prijsverhogingen van de
banktarieven voor VME’s, dit omdat het hun
persoonlijke financiën niet raakt, geraken de
syndici daardoor in serieuze moeilijkheden,
enerzijds ten aanzien van de mede-eigenaars
en anderzijds omwille van het impact op de
organisatie van het financieel beheer van
hun VME-portefeuille.
Doen de banken alsof ze vergeten zijn
dat de syndicus geen beslissingsorgaan is
van de VME? Ter herinnering, de syndicus
is de lasthebber van de VME en heeft tot
taak de beslissingen van de Algemene
Vergadering uit te voeren. Hij moet daarom,
om de nieuwe contractuele voorwaarden
te aanvaarden, de goedkeuring vragen aan
de Algemene Vergadering. De syndicus is de
facto niet in de mogelijkheid om binnen de
gevraagde termijn te reageren.
“ Er is niet alleen
een probleem
van ethiek,
maar ook van
evenredigheid.
Bovendien is het niet haalbaar voor de
syndicus om over dergelijk onderwerp en
in zo een korte termijn een buitengewone
Algemene Vergadering te organiseren.
Vooral omdat zo'n algemene vergadering
gepaard gaat met bijzondere kosten
vanwege de extra prestaties, wat volledig
contraproductief zou zijn met het risico om
de mede-eigenaars nog meer te ergeren.
Kortom, de mede-eigenaars en de
syndici worden gewoon gegijzeld en
met onaanvaardbare prijsstijgingen
geconfronteerd, zeker in deze tijd waarin de
koopkracht al fors terugloopt.
Nog een absurditeit, de prijsverhoging
naar 250€ per jaar wordt gedaan per VME
en per bankrekening; een grote VME van
100 appartementen, betaalt dus evenveel
als een kleine mede-eigendom van bvb
4 tot 10 mede-eigenaars... Als er twee
bankrekeningen zijn, is dat 500 € per jaar, of
in het geval van een kleine mede-eigendom
van 4 mede-eigenaars: €125 per jaar per
mede-eigenaar!
Er is dus niet alleen een probleem van ethiek,
maar ook van evenredigheid.
3/ Andere klachten
Onze syndici hebben een aantal aanvullende
grieven opgesomd die de uitdagingen
waarmee ze worden geconfronteerd goed
samenvatten;
• Extreem langdurende administratieve
stappen bij het openen van een rekening
• Meerdere bezoeken aan het agentschap
voor identificatie van de syndicus,
ondertekening van het mandaat,
ontvangst van de kaart, enz.
• Verbindingsproblemen met Itsme
en de nood aan een Digipass;
• Geen toegang tot eerdere
rekeninguittreksels bij overname van de
rekeningen door een nieuwe syndicus;
• CODA: verzending van coda's
moeilijk op te zetten;
• Creditcard en deactiveren van
mogelijkheid tot geldopname, betalingen
in winkels en online betalingen
Maar waarom keren de banken zich zo af van
de VME’s?
De reactie van de banksector: een
lege doos
De UVS (Unie van Syndici) heeft Febelfin
gecontacteerd om de grieven van haar leden
over te brengen aan de sector. In antwoord
op onze vragen deelt de banksector ons
mee dat "het commerciële beleid van de
banken een kwestie van eigen beleid
is, en dat niemand het recht heeft om
tussen te komen..." De verklaring zoekt
men bij de vermenigvuldiging van taken en
verplichte controles; deze leiden tot extra
kosten die op hun beurt doorgerekend
worden aan de klanten. In de huidige
economische context van inflatie en
verarming zullen appartementseigenaars

6 Editie januari - februari
dus extra onder druk komen te staan… een
harde pil om te slikken gezien de globale
inflatie en stijgende energieprijzen.
Met betrekking tot de verschillende
administratieve stappen wordt gesteld
dat “banken wettelijk verplicht zijn om
deze controles uit te voeren m.b.t. de
antiwitwaswetgeving en daaraan verbonden
aanbevelingen. Banken moeten zich dus aan
de wet houden."
“Vervolgens bieden niet alle banken
hetzelfde aanbod van producten en diensten
aan (bv. al dan niet een spaarrekening
aanbieden). Zij beschikken niet over dezelfde
technische en operationele oplossingen
(bv. Itsme, Digipass, CODA), of dezelfde
procedures (bv. al dan niet verstrekken van
vorige rekeninguittreksels). Daarom bestaat
er geen eenduidig ​antwoord.
Tot slot wat betreft het "configureren" van
de functionaliteiten van een bankkaart,
ook hier hangt het van de ene bank tot de
andere af, afhankelijk van de producten,
abonnementen en technische oplossingen
die eraan gekoppeld zijn, maar het lijkt niet
uitgesloten. Deze kwesties zullen echter
rechtstreeks met de betreffende banken
moeten worden opgepakt”.
Voor de goede verstaander …
VME-rekeningen zijn blijkbaar
niet langer winstgevend!
Banken gingen blijkbaar zo ver omwille
van de rendabiliteitsoverweging. VMErekeningen
zouden niet langer winstgevend
zijn omdat zij steeds omslachtiger te beheren
zijn. Men argumenteert over de toegenomen
complexiteit van het beheer van deze
rekeningen, maar is een VME -rekening echt
vergelijkbaar met de bankrekening van een
kleine onderneming? Waarom willen banken
opeens VME-rekeningen gelijkstellen met
bedrijfsrekeningen als het niet de bedoeling
was om de tarieven te verhogen?
Wij menen integendeel dat VME-rekeningen
van een versoepeld kader genieten ten
opzichte van andere rechtspersonen.
UBO-register? VME’s nietonderworpen
Men beweert dat het controleren van
UBO-register van de VME als rechtspersoon
extra werk zou opleveren. Dit is niet correct.
Het blijkt dat de VME niet onderworpen
zijn aan deze wetgeving. Want ook al heeft
een VME zowel een rechtspersoon als een
KBO inschrijving, het wordt niet als een
bedrijf beschouwd (wet van 18-09-2017).
VME’s zijn daarom niet onderworpen aan
registratieverplichtingen in een UBO-register.

PROPERTYTODAY
7
Antiwitwaswetgeving? Geen
enkel risico op VME-niveau
Vervolgens wordt het argument aangebracht
dat de banken een extra werkdruk hebben
in het kader van de naleving van de
antiwitwaswetgeving in mede-eigendom.
Ook hier klopt het niet! De bijgewerkte
versie van de antiwitwaswetgeving van
18 september 2017 stelt syndici vrij van
antiwitwas verplichtingen. De syndicus
is namelijk een orgaan van de vereniging
van mede-eigenaars, waarvan hij exclusief
de gemeenschappelijke delen beheert, en
deze opdracht stelt hem niet bloot aan het
risico van witwassen. VME's zijn dus geen
entiteiten/organisaties die onderworpen zijn
aan de antiwitwaswetgeving.
VME-spaarrekeningen; onzin of
profijt?
Ook de reservefondsen ondergaan een
"gedwongen" transformatie! Sinds begin
2022 krijgen wij inderdaad te horen dat
sommige banken voortaan weigeren
om VME-spaarrekeningen verder te
houden; sommige banken hebben
daarom eenzijdig en zonder voorafgaande
verwittiging de spaarrekeningen omgezet in
zichtrekeningen!
A posteriori nemen onze twijfels
toe. Gebeurde deze omvorming van
spaarrekeningen naar zichtrekeningen
met voorbedachte raden met de
bedoeling om enkele maanden later
de aangekondigde prijsverhoging
te kunnen toepassen op alle
zichtrekeningen?
Iedereen weet echter dat de syndicus
volgens art 3.86-§3 BW (minstens) twee
rekeningen moet openen voor de VME:
een zichtrekening voor het werkkapitaal en
een aparte rekening voor het reservefonds,
traditioneel is deze laatste een spaarrekening.
De syndici openen dan ook logischerwijs een
spaarrekening op dewelke, zoals de naam
al doet vermoeden, het spaargeld van de
mede-eigenaars wordt belegd.
Art 3.86-§3 BW: Deze gelden moeten
op verschillende rekeningen worden
geplaatst, waaronder een aparte
rekening voor het werkkapitaal en een
aparte rekening voor het reservefonds.
Helaas, alhoewel de bedoeling van de
wetgever duidelijk en logisch was, vermeldt
de wettekst niet stricto sensu dat de syndicus
een spaarrekening moet openen.
Sommige banken namen de tekst van
de wet letterlijk en profiteerden van deze
tekstuele lacune om nu te weigeren
spaarrekeningen te openen voor VME’s. Dit
komt hen bovendien (toevallig?) wonderwel
uit, want de spaarrekening zonder kosten
wordt plots een rekening mét kosten. Goed
gezien …
In 2018 had de wetgever er echter voor
gezorgd dat mede-eigendommen
verplicht werden een reservefonds op
te starten, met als evidente doelstelling
het sparen te bevorderen. Het sparen is
inderdaad essentieel om de energetische
renovatiewerken geheel of gedeeltelijk te
financieren, omdat deze termijnrekeningen
of spaarrekeningen meestal meer opleveren
en minder kosten dan een zichtrekening.
Onder deze omstandigheden, hoe kan
de syndicus de mede-eigenaars nog
motiveren om een ​spaarrekening te
blijven aanvullen, als deze rekening
ondertussen een zichtrekening is
geworden waarvan de bankkosten de rente
hoogstwaarschijnlijk zullen overstijgen...
(sommige spaarrekeningen vertonen
soms een negatieve interest). Deze nieuwe
omgevormde rekening zal de facto niets
meer opleveren, terwijl werken en diensten
aan de VME op korte en lange termijn sterk
toenemen.
De VME zal daarom geneigd zijn om de
opt-out te stemmen (met een meerderheid
van vier vijfden van de stemmen) om hun
koopkrachtverlies te compenseren.
Wie elke euro telt en geen reservefonds
heeft, zal tegen elke verhoging van de
kosten stemmen, en dus ook tegen de
noodzakelijke energierenovaties. Op deze
manier kijken wij machteloos toe op de helse
spiraal van koopkrachtverlies die de medeeigenaars
in energiearmoede of gewoon in
armoede brengt.
Aan huidig tempo is het nu al duidelijk
dat de transitie van België naar
klimaatneutraliteit in 2050 onhaalbaar
is geworden. Het is dus aan de
bankinstellingen om flatgebouwen te helpen
in plaats van ze in moeilijkheden te brengen.
Appartementen wegen echter
zwaar op de weegschaal
Hieronder een kleine extrapolatie over de
financiële impact van mede-eigendom in
België. Volgens officiële cijfers zouden er op
1/10/2021 225.163 mede-eigendommen zijn
in België.
Ervan uitgaande dat er gemiddeld € 20.000
per rekening op de zichtrekening staat
(wat veel lijkt voor een kleine VME maar
belachelijk weinig is voor een middelgroot
tot groot gebouw), komt dit neer op
minstens vier en een half miljard euro!
Met twee rekeningen per mede-eigendom
kan dit cijfer gemakkelijk verdubbelen...
Wij mogen ook het enorme potentieel van
leningen aan de VME’s ook niet uit het oog
verliezen.
Deze leningen zullen in de toekomst
een steeds groter deel van de
financiële activiteiten van onze sector
vertegenwoordigen: dit om oudere
gebouwen te renoveren maar ook om
energierenovaties te financieren. De
belangrijke deadline van 2050 is lang niet
gehaald...
Onze sector is daarom vergelijkbaar met
“ Een belangrijk
wetsvoorstel is
nog in
behandeling.
een immens sterrenstelsel. De medeeigendommen
vertegenwoordigen een
enorme financiële massa die zonder twijfel
zeer winstgevend is, zonder de tarieven
voor het beheer daarvan te moeten
vertienvoudigen... Bovendien breidt de
sector van mede-eigendom voortdurend uit,
zoals een sterrenstelsel! Iedereen ziet hoe de
nieuwe gebouwen als paddenstoelen uit de
grond schieten, ook in gebieden die tot nu
toe nog vrij residentieel waren.
Natuurlijk moet je niet alle banken over
dezelfde kam scheren, sommige blijven

8 Editie januari - februari
dezelfde tarieven hanteren voor serieuze
diensten. Sommige bieden zelfs specifieke
VME-diensten aan alsook aangepaste VMEleningen.
Maar mede-eigendommen zijn
geen melkkoeien! En aangezien de sector in
het algemeen niets voor ons kan doen, is het
aan de syndici om deze zeldzame parels op
te zoeken en te onderhandelen ten gunste
van de VME’s.
Indien u het slachtoffer bent van
onaanvaardbare praktijken, keer u dan
massaal af van deze instellingen die u
op deze schandalige wijze onder druk
zetten, en ga op zoek naar respectabele
banken die ethisch handelen en haar klanten
respecteren.
Belangrijk wetsvoorstel nog in behandeling!
Een wetsvoorstel dat de hoedanigheid van
de consument aan mede-eigendommen
zou willen toekennen is al twee jaar in
afwachting (DOC 55 1372/001). Wij citeren
hier de samenvatting:
“Veelal bestaat de vereniging voor het
merendeel uit mede-eigenaars die,
wanneer zij als individu optreden, de
hoedanigheid van consument hebben. De
vereniging van mede-eigenaars mag die
hoedanigheid echter niet hebben; daardoor
kunnen sommige bedrijven die voor
dergelijke verenigingen prestaties leveren,
ze abnormaal ongunstige voorwaarden
opleggen. De indieners van dit wetsvoorstel
vinden dat zulks niet kan. Ze stellen derhalve
voor de vereniging van mede-eigenaars de
hoedanigheid van consument te verlenen”
Als deze wet gestemd wordt, zal dit leiden
tot een nieuw evenwicht in de relatie tussen
leveranciers en mede-eigenaars. Wij kunnen
ons dus alleen maar verheugen. Het valt
nog te bezien wanneer het Parlement de
gelegenheid krijgt zich over de kwestie te
buigen.
Brief van een syndicus
“ Hallo,
Het was even schrikken toen ik op 31 december
2022 vaststelde dat al mijn (zakelijke)
VME-rekeningen ineens met € 250 werden
gedebiteerd met als omschrijving "Verbruik XXX
Bedrijfsrekening"!
Ik ben al vele jaren klant bij XXX, zowel
met al mijn VME-rekeningen als voor mijn
privérekeningen, en ik ben altijd heel tevreden
geweest over de service.
Maar nu voel ik me echt gepakt door de bank
die ik al zoveel jaren vertrouwde.
In de elektronische brief van 6 oktober werd koel
meegedeeld dat er in de loop van december

€ 250 zouden worden gefactureerd voor
“Jaarlijkse kosten administratief beheer VME's”,
dit zonder verdere toelichting. Administratie is
een vage omschrijving waaronder je alles kunt
verbergen, ook inefficiëntie.
De bevestiging dat de diensten zonder kosten
kunnen opgezegd worden, is een magere troost.
XXX weet heel goed dat het op deze manier
niet mogelijk is om van VME-zichtrekeningen
te veranderen omdat de impact op de medeeigenaars
te groot is (denk maar aan de vele
doorlopende opdrachten).
De VME staat dus met de rug tegen de muur; en
dit lijkt erg op machtsmisbruik. Bij de volgende
AV ben ik als syndicus verplicht om aan de
mede-eigenaars uit te leggen wat nu eenmaal
niet te rechtvaardigen is! De kosten van
levensonderhoud stijgen, maar € 250 bovenop
de kosten aangekondigd bij het openen van de
rekening is niet echt een indexaanpassing.
Ik wil er ook op wijzen dat er € 250 werd
afgehouden, ongeacht de grootte van de VME
(6 eigenaars of 100 eigenaars is een belangrijk
verschil), noch de periode dat de rekening
bij XXX bestond (een volledig jaar of recent
geopend).
Men zou deze handelspraktijken van
tweederangs banken of instellingen kunnen
verwachten, maar zeker niet van een bank met
de reputatie van XXX.
Ik hoop dan ook van harte dat deze facturatie
door uw diensten zal worden herzien, ……. "
SYNDIC
Channel
Een officiële vergelijking van
bankkosten in Frankrijk
Hoewel de inflatie in december 2022 werd
geschat op 5,9%, is elke besparing welkom.
De Franse regering heeft daarom de
oprichting aangekondigd van een website
die het mogelijk maakt om de verschillende
banktarieven van alle Franse vestigingen te
vergelijken.
Deze gratis site stelt de consument in staat
om de oplossing te vinden die het beste bij
zijn behoeften past, door zoekopdrachten uit
te voeren per sector, per dienst en per regio.
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

DÉ BETROUWBARE SPECIALIST VOOR DAK EN GEVEL
Een zaakvoerder - aannemer die zelf op de werf staat met meer dan 25 jaar
ervaring en een bekwaam team is wellicht een goede garantie voor het correct
en vakbekwaam uitvoeren van de werken. Vakbekwaamheid is natuurlijk een
belangrijke vereiste ten aanzien van een aannemer in een renovatiedossier. Met
een kleine 30 jaar ervaring weet Alain Durieux te putten uit een rijke ervaring
in de praktijk. Dat het bedrijf zijn naam draagt, laat zien dat hij er de trotse
vaandeldrager van is.
Durieux Dak- en Gevelwerken is een Gentse onderneming actief van aan de kust
tot in de Brusselse rand. Zowel particulieren als VME’s kunnen bij Durieux Daken
Gevelwerken terecht. Het team bestaat uit verschillende vakmannen met elk
hun eigen specialisatie. Van kleine woningen tot grote appartementsblokken, bij
Durieux Dak- en Gevelwerken ben je aan het juiste adres!
LAST VAN BETONROT? WEES ER SNEL BIJ!
Betonrot treedt op wanneer water en zuurstof reageren met het wapeningsstaal
binnenin (minderwaardig) beton. Het staal gaat corroderen en het beton verliest
zijn stabiliteit. Zodra je betonrot herkent, haal je er best één van hun specialisten
bij die zo snel mogelijk actie onderneemt. Doe je dit niet dan zal dit enkel verder
escaleren met verscheidene gevolgen zoals bv. het dalen van de berekende
draagkracht.
Betonrot kent heel wat oorzaken waarvoor elk een specifieke aanpak nodig is. Durieux Daken
Gevelwerken pakt niet alleen het vochtprobleem aan maar biedt u een totaalservice.
Zo wordt de geleden schade hersteld: beschadigde bakstenen, loskomend pleisterwerk…
Het gespecialiseerde team staat klaar om uw beton weer on point te brengen!
5 REDENEN WAAROM ONZE KLANTEN VOOR DAKWERKEN DURIEUX KIEZEN
Secuur vakmanschap
aan eerlijke en
transparante prijzen
Gespecialiseerde
totaalservice
voor dak- en
gevelwerken
15 jaar garantie
op dakwerken
Binnen de dag
antwoord
op offerteaanvraag
Snelle service
en opvolging projecten
Voor meer info of een gratis offerte
www.dakwerkendurieux.be
Contacteer ons vrijblijvend op
0800 99 286
of
info@dakdurieux.be

PROPERTYTODAY
11
Een van de UVS-leden stuurde ons
onderstaande vergelijkingen:
BNP Paribas:
Pack Essential Pro : 11,25 EUR/ trimester : 45
EUR/jaar (BTW incl.)
Tarief van toepassing sinds 01/08/2022
Website: www.bnpparibasfortis.be/rsc/
contrib/document/1-Website/5-Docserver/
BNP/F02436N.pdf
KBC:
KBC Pro: 250 EUR/jaar (speciale kost voor
VME’s) + 39 EUR/jaar
Website: www.kbc.be/ondernemen/nl/
product/betalen-en-betaald-worden/
zakelijke-rekeningen/business-pro.
html?zone=
BELFIUS :
a) Voor bedrijven en verenigingen via
agentschappen :
Business Pack : 3,5 EUR/maand, inbegrepen
in het pack:
Î een professionele betaalrekening
Î een debetkaart (met inbegrip van het
forfait voor beheer van de bankkaart en
van de diensten Self-Service Banking,
Bancontact en Maestro)
ING :
Ondernemingsrekening Plus (voor
rechtspersonen)
Beheren van de rekening (per maand / per
rekening), in functie van de klantencategorie:
Î kleine vzw (balans < 1 miljoen € 5,50 * EUR
Î Kleine onderneming (balans < 2 miljoen €
en omzet < 4 miljoen €) 14,00 * EUR
Î Middelgrote of grote onderneming of
non-profitsectorklant 29,00 * EUR
* Btw niet verschuldigd.
Inbegrepen diensten (per maand / per
rekening)
6,00 EUR
Î totaal min. 5,50 + 6 (+ 21% BTW) =
12,76 EUR/maand = 153,12 EUR/jaar
Tarief van kracht op 01/01/23:
Website: www.ing.be/Assets/nuid/documents/pricing-list-pro-new-nl.pdf
GetDocument?src=mifid&id=EEPTARFPSB_NL
VDK:
5 EUR / maand = 60 EUR/jaar
* Btw niet verschuldigd.
ARGENTA:
3,95 EUR/maand = 47 EUR/jaar
Zie pakket voor rechtspersonen op pagina
3 op 17
Website: www.argenta.be/content/dam/
argenta/documenten/algemeen/tarieven/
Tarieflijst.pdf
info
Dominique Krickovic
Directrice UVS
(Unie van Syndici vzw)
Voorzitter UDS
(Union des Syndics asbl)
Beëdigd Expert in Medeeigendom
(Kavex vzw)
PROPERTYTODAY
maar beheerkosten voor VME’s:
Jaarlijkse administratieve beheerskosten
aangerekend op de hoofdrekening van de
VME, ongeacht het aantal betaalrekeningen:
200 EUR/jaar
Website: www.belfius.be/common/NL/
multimedia/MMDownloadableFile/rulesrates-regulations/Tarieven%20non-profit%20
en%20feitelijke%20ver%2002-01-2023.pdf
b) Via dienst Public et Social Banking (te
vermijden):
15 EUR/maand + BTW = 17 EUR maand, BTW
incl. = 217 EUR/jaar
Website: www.belfius.be/imagingservlet/

12 Editie januari - februari
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
02
Verlies de GDPR
niet uit het oog!
Sinds 25 mei 2018 is de AVG (Algemene
Verordening Gegevensbescherming)
van toepassing op de verwerking van
persoonsgegevens. De bescherming van
natuurlijke personen met betrekking tot
de verwerking van hun persoonsgegevens
is een grondrecht. In artikel 8, lid 1, van
het Handvest van de grondrechten van de
Europese Unie alsook artikel 16, lid 1 van
het Verdrag betreffende de werking van de
Europese Unie is bepaald dat eenieder
recht heeft op gegevensbescherming
ten aanzien van zijn persoon.
Maar dit recht is geen absoluut recht;
het moet worden bezien in relatie
tot zijn functie in de samenleving en
worden afgewogen tegen andere
grondrechten, in overeenstemming met het
evenredigheidsbeginsel.
De GDPR is per definitie van toepassing op
elke organisatie, publiek en privaat, die al
dan niet namens haar persoonsgegevens
verwerkt. De GDPR gaat ook over verwerkers
die persoonsgegevens verwerken in
opdracht van andere organisaties.
Om welke persoonsgegevens
gaat het?
Het begrip “persoonsgegevens” moet zeer
ruim opgevat worden. "Persoonsgegevens"
is "elk gegeven betreffende een
geïdentificeerde of identificeerbare
natuurlijke persoon". We kunnen de persoon
dus rechtstreeks identificeren (bijvoorbeeld:
achternaam, voornaam), of onrechtstreeks
(bijvoorbeeld: door een identificatie
(klantnummer), een nummer (telefoon),
biometrische gegevens, verschillende
specifieke elementen die eigen zijn aan zijn
fysieke identiteit, fysiologische, genetische,
psychisch, economisch, cultureel of sociaal,
maar ook stem of beeld).
In mede-eigendom zijn de betrokken
categorieën per definitie de mede-eigenaars,
de bewoners en de derden betrokken bij het
leven van de mede-eigendom.
Welk behandelingen zijn relevant
in mede-eigendom?
Een "verwerking van persoonsgegevens"
is een bewerking of een geheel van
bewerkingen met betrekking tot
persoonsgegevens, ongeacht het gebruikte
proces (verzameling, opname, organisatie,
opslag, aanpassing, wijziging, opvraging,
raadpleging, gebruik, communicatie door
middel van verzending, verspreiding of elke
andere vorm van voorziening, verzoening).
Het verzamelen van deze gegevens is
hoofdzakelijk gebaseerd op contractuele

PROPERTYTODAY
13
rechtmatigheid. Maar het kan ook
gebaseerd zijn op een wettelijke grondslag
of toestemming.
Voorbeeld: het bijhouden van een dossier
van mede-eigenaars of leveranciers,
versturen van voorschotaanvragen, verdelen
van stookkosten, enz.
Verwerking is dan ook de basistaak
van het verzamelen en gebruiken van
persoonsgegevens ten behoeve van het
administratief, financieel en technisch beheer
waarbij de syndicus de mede-eigenaars
aanspreekt.
Het verwerkingsregister: een essentieel
document
Het register is voorzien in artikel 30 van de
RGPD. Hij is een deel aan de documentatie
ter naleving van de reglementering. Het
register is daarom verplicht voor elke VME. Bij
een klacht zal dit document met voorrang
worden opgevraagd tijdens de controle door
de Gegevensbeschermingsautoriteit (GBA).
Als inventarisatie- en analysedocument moet
het register de realiteit van de verwerking
van persoonsgegevens weerspiegelen en u
in staat stellen nauwkeurig te identificeren:
Î de belanghebbenden
(vertegenwoordiger, onderaannemers,
medeverantwoordelijken, enz.) die
betrokken zijn bij de gegevensverwerking,
Î de categorieën van verwerkte gegevens,
Î waarvoor deze gegevens gebruikt worden
(wat u ermee doet), wie toegang heeft
tot de gegevens en aan wie ze worden
meegedeeld,
Î hoe lang u deze gegevens bewaart,
Î hoe zijn deze gegevens/bestanden
beveiligd.
Daarnaast dient voor elke
verwerkingsactiviteit minimaal de volgende
elementen te bevatten:
• indien van toepassing, de naam en
contactgegevens van de betrokken
verwerkingsverantwoordelijke
• de doeleinden van de verwerking, het doel
waarvoor u deze gegevens heeft verzameld
• de betrokken categorieën van personen
(mede-eigenaars, leveranciers, enz.)
• de categorieën van persoonsgegevens
(voorbeelden: identiteit, familie,
economische of financiële situatie,
bankgegevens, verbindingsgegevens,
locatiegegevens, enz.)
• de categorieën van ontvangers aan
wie de persoonsgegevens zijn of zullen
worden meegedeeld, inclusief de
onderaannemers die u inschakelt
• de voorziene termijnen voor het wissen
van de verschillende categorieën gegevens,
d.w.z. de bewaartermijn, of bij gebrek
daaraan, de criteria om deze te bepalen
• waar mogelijk een algemene beschrijving
van de technische en organisatorische
beveiligingsmaatregelen die u treft
Is een DPO (Data Protection
Officer) verplicht bij medeeigendom?
De DPO heeft vooral een opdracht van
informatie, advies en controle. Hij is niet

14 Editie januari - februari
verantwoordelijk voor de conformiteit van de
organisatie of het bijhouden van het register.
De DPO is als enige belast met het toezicht
op de naleving van de GDPR.
De aanstelling van een DPO is verplicht in
de volgende gevallen: wanneer het een
overheidsinstantie is, in het geval van een
bedrijf waarvan de activiteit bestaat uit het
uitvoeren van regelmatige en systematische
monitoring van mensen op grote schaal, of
het verwerken van "gevoelige" gegevens op
grote schaal.
We kunnen dus concluderen dat de DPO niet
verplicht is in mede-eigendom; het wordt
gewoon ten zeerste aanbevolen in grote
flatgebouwen.
Controle en
verantwoordelijkheden
De Gegevensbeschermingsautoriteit (GBA) is
een onafhankelijk toezichthoudend orgaan
dat verantwoordelijk is voor de naleving
van de fundamentele beginselen van de
bescherming van persoonsgegevens. De
Autoriteit werd binnen de Belgische Kamer
van volksvertegenwoordigers opgericht bij
de wet van 3 december 2017 tot oprichting
van de Gegevensbeschermingsautoriteit en
volgt de Commissie voor de bescherming
van de persoonlijke levenssfeer op.
De GBA kan de evenredigheid nagaan van
de genomen maatregelen met betrekking
tot de gevoeligheid van de verwerkte
gegevens en de risico's die de betrokken
personen lopen.
De GBA kan een informatieve rol spelen bij
het opvolgen van een verzoek of repressief
bij het opvolgen van een klacht met
nalevingsverplichtingen of forse boetes.
Is de syndicus verantwoordelijk
voor de verwerking?
In een mede-eigendom is de syndicus in
feite de verwerkingsverantwoordelijke. Hij
moet ervoor zorgen dat de GDPR wordt
nageleefd door zijn syndicuskantoor, de
medewerkers die de dossiers beheren en de
VME’s.
Als verwerkingsverantwoordelijke moet hij
er ook voor zorgen dat de leveranciers zelf
voldoen aan de GDPR. Deze verplichtingen
moeten expliciet terug te vinden zijn in
leverancierscontracten. Deze contracten

PROPERTYTODAY
15
moeten met name bepalen dat in geval
van hacking of verlies van gegevens de
leverancier de syndicus binnen de 72 uur
moet informeren.
Vraag en Antwoord
Beveiligingscamera's: vergeet het
pictogram niet
Wanneer de VME besluit om
bewakingscamera's in het gebouw te
plaatsen, is de syndicus verplicht een
pictogram te plaatsen. Het pictogram dient
als toestemming en de aanwezigheid van
camera’s de ingang van een bewaakte
locatie.
Naast de huidige vermeldingen op
het pictogram dat het bestaan ​van
cameratoezicht aangeeft, wordt
sinds de wet van 11 december 2018
ook het telefoonnummer van de
syndicus toegevoegd, indien nodig, de
contactgegevens van uw DPO, en de website
waar mensen ten alle tijden alle wettelijke
informatie over de verwerking van beelden
kunnen raadplegen.
Opgelet: bij afwezigheid van een pictogram
is er sprake van een dubbele inbreuk:
afwezigheid van pictogram en afwezigheid
van toestemming.
Overdracht van gegevens van medeeigenaars
De syndicus is verplicht de lijst en de
persoonsgegevens bij te werken van
wie gerechtigd is deel te nemen aan
de beraadslagingen van de algemene
vergadering, en de mede-eigenaars op hun
eerste verzoek en de notaris indien hij de
syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de
overschrijving van akten die overeenkomstig
artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van
16 december 1851 op het hypotheekkantoor
worden overgeschreven, de naam, het adres,
de aandelen en de referenties van de kavels
van de andere mede-eigenaars te bezorgen
(art 3.89 §5 -14°). De bestemmeling van deze
informatie kan deze gegevens niet opnieuw
doorgeven zonder toestemming van de
betrokken personen.
Sinds de beslissing 27/2020 van 29 mei
2020 door de Geschillenkamer kan de
syndicus onder bepaalde voorwaarden,
de telefoonnummers en e-mailadressen
toevoegen. Zodra aan deze wettelijke
verplichting is voldaan, is de syndicus
ontheven van verdere verantwoordelijkheid
met betrekking tot deze specifieke
verwerking.
De motivering van de beslissing
27/2020 van 29 mei 2020 door de
Geschillenkamer die de mogelijke
uitbreiding van de contactgegevens die
naar de telefoon en naar het e-mailadres
bevestigt luidt als volgt: https://www.
gegevensbeschermingsautoriteit.be/
publications/zonder-gevolg-nr.-27-2020.pdf
" Gezien het wijdverbreide gebruik van
zowel e-mail als (mobiele) telefoon als
communicatiemiddel acht de Geschillenkamer
het echter niet disproportioneel dat de syndicus
dergelijke contactgegevens (van de ene en/of
de andere mede-eigenaar) doorgeeft aan een
nieuwe mede-eigenaar, op voorwaarde dat de
Heeft uw vereniging van mede-eigenaars
een krediet nodig?
Plannen voor de renovatie van uw appartementsgebouw? Of andere werken?
Proficiat! We helpen u graag goed op weg! Ontdek de checklist met de verschillende stappen
op belfius.be/vme voor een succesvolle financiering van uw project.
Belfius Bank NV, Karel Rogierplein 11, 1210 Brussel – IBAN BE23 0529 0064 6991 BIC GKCCBEBB - RPR Brussel – BTW BE 0403.201.185 – No FSMA 19649 A

16 Editie januari - februari
“ De website moet
altijd de disclaimer
en cookies
vermelden.
mede-eigenaren toestemming hebben gegeven
aan de syndicus om als contactpunt op te
treden en dat deze laatste dit aanvaardt en op
voorwaarde dat de mede-eigenaren er ook mee
hebben ingestemd dat hun contactgegevens
worden meegedeeld aan de mede-eigenaren
die daarom vragen"
E-mails met iedereen in cc
E-mails zijn snelle communicatiemiddelen;
maar opgelet, de inhoud van sommige
mails zijn niet altijd bestemd voor alle
mede-eigenaars. Bijvoorbeeld in het geval
van een rechtszaak, of onbetaalde schulden
van een mede-eigenaar… enz. Best is nooit
alle mede-eigenaars in kopie van bepaalde
e-mails te plaatsen.
Tip:
Plaats een disclaimer onder uw e-mails
om mensen die per abuis een e-mail van u
ontvangen te vragen u te verwittigen en de
e-mail direct te verwijderen. Zie voorbeeld
hieronder:
" Dit bericht kan persoonlijke en
vertrouwelijke informatie bevatten. Als het
per abuis naar u is verzonden, antwoord
dan om de afzender op de hoogte te
stellen van de fout en verwijder dit bericht
onmiddellijk. Ga naar https://www.uvsyndici.
be/nl/disclaimer/91 voor andere belangrijke
informatie met betrekking tot dit bericht."
Website van de syndicus en/of de medeeigendom
De website moet altijd de disclaimer en
cookies vermelden. Dit zal nu worden
gecontroleerd door de APD wiens strategie
voor 2023 is om zowel het cookiebeleid als
de rol van de DPO te controleren.
Advies van UVS aan syndici
• Pas het syndicus-contract door
gebruik te maken van clausules inzake
gegevensbescherming voor alle taken
en verplichtingen in verband met de
AVG (beschrijving van de verwerking
met de doeleinden, de grondslagen
van de rechtmatigheid, de duur
van de bewaring van gegevens, de
procedures voor de uitoefening van
rechten door individuen, enz.).
• Vermeld een specifiek tarief voor de taken
die betrekking hebben tot de GDPR
• Controleer de contracten van alle
leveranciers op de GDPR conformiteit
• Stel een register op per VME (een
modeldocument zal binnenkort
beschikbaar zijn voor de leden
van UVS op het intranet)
• Plaats een informatief agendapunt
over de GDPR op elke AV en vraag
welke gegevens u mag overmaken
in het kader van art 3.89-§5-14°.
info
Dominique Krickovic
Directrice UVS
(Unie van Syndici vzw)
Voorzitter UDS
(Union des Syndics asbl)
Beëdigd Expert in Medeeigendom
(vzw Kavex)
In samenwerking met
Jean-Pierre Heymans
Privacy Praxis srl
Chaussée de Louvain 498 - C5
1380 Lasne
jp@privacypraxis.com
https://www.privacypraxis.com/
PROPERTYTODAY

CIRCULAIRE DAKSYSTEMEN
17
PROPERTYTODAY
We kunnen er niet meer naast kijken. De bouweconomie moet circulair worden. Het lineaire model botst immers op haar
limieten, met uitputting van primaire grondstoffen, klimaatverandering en energietekorten tot gevolg. De enige oplossing
is een transitie naar een circulaire economie.
In onze huidige lineaire economie halen we materialen uit de aarde, maken er producten van en gooien ze uiteindelijk
weg als afval. In een circulaire economie daarentegen stoppen we in de eerste plaats de afvalproductie en zetten we in
op hergebruik en de maximale levensduur van produkten en systemen.
De Europese doelstellingen zijn reeds overduidelijk: - 2030 : 50 % reductive primaire grondstoffen.
- 2050 : volledig circulaire en afvalvrije economie.
Wist je trouwens dat de bouw in Europa verantwoordelijk is voor het: - 1/3 van al het afval
- 40 % van het energieverbruik
- 36 % van de CO2 emissie
De transitie van het lineaire model naar een circulaire bouweconomie brengt heel wat maatregelen met zich mee die het
circulair ontwerp van gebouwen centraal stellen. Zo wordt een gebouw door middel van recyclagetechnieken en hergebruik
van materialen in feite een tijdelijk opslagplaats voor toekomstige projecten. (Urban Mining)
Met energiezuinige en verantwoorde dakprodukten en daksystemen helpen we onze klanten invulling te geven aan de
steeds strengere eisen op gebied van energiezuinigheid en duurzaam bouwen.
Met de IKO AT ELIA circulaire daksystemen, lanceert Atab het dak van de nieuwe circulaire bouweconomie.
Onze 4 principes
1 Circulair systeemontwerp
Elke dak heeft een tweede leven. De IKO
Atelia circulaire daken zijn inzetbaar voor
hergebruik en recyclage. Urban Mining op zijn
best dus.
2 Circulair productdesign
De verschillende lagen uit de IKO atelia circulaire
daksystemen worden gemaakt met een
maximaal aandeel gerecylede of bio-based
grondstoffen.
3 Maximale levensduur
Uitstellen End-Of-Life door periodiek onderhoud.
4 IKO garantie
IKO kan circulaire daksystemen met een verzekerde
garantie en terugnamecertificaat leveren.

18 Editie januari - februari
03
Asbestattest
gemeenschappelijke
delen verplicht vanaf
1 mei 2025

PROPERTYTODAY 19
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Tegen 2032 moet iedere eigenaar van
een woning of een gebouw gebouwd
voor 2001 over een asbestattest
beschikken. Met het asbestattest, wilt de
Vlaamse Regering zo snel mogelijk al het
aanwezige asbest in Vlaamse gebouwen
en woningen, gebouwd voor 2001, in
kaart brengen. De bedoeling is om op die
manier Vlaanderen tegen uiterlijk 2040
asbestvrij te maken.
Iedereen weet dat het verboden is, sinds
1998, om asbesthoudende materialen
te produceren of te hergebruiken.
Maar voor alle woningen die voor 2001
werden gebouwd of verbouwd is de
aanwezigheid van asbesthoudende
materialen bijna systematisch.
Sinds 23 november 2022 is bij de
overdracht van appartementen,
woningen en/of gebouwen gebouwd
voor 2001, een asbestattest verplicht
in Vlaanderen. De verplichting geldt
voor entiteiten van meer dan 20m² (het
telt dus niet voor garages of kelders in
appartementsgebouwen).
Opgelet: Niet elke transactie doet de
verplichting ontstaan om te beschikken over
een asbestattest. De regeling slaat enkel op
verkoop en schenking, het vestigen van een
vruchtgebruik, een erfpacht, een opstalrecht
of een zakelijk recht onder levenden.
Steeds beroep doen op
gecertificeerd asbestdeskundigen
Een asbestattest is het resultaat van een
asbestinventarisatie van de woning. De
inventarisatie wordt uitgevoerd door een
gecertificeerd asbestdeskundige die ter
plaatse een gebouwinspectie zal uitvoeren.
De lijst van de gecertificeerde bedrijven
vindt u op de website van Ovam: op deze
link https://ovam.vlaanderen.be/lijstprocesgecertificeerde-bedrijven
Meestal wordt een niet-destructieve
inventarisatie uitgevoerd. Dit betekent dat
tijdens de inspectie geen vloeren of wanden
beschadigd worden om ingesloten asbest
op te sporen, tenzij voor een beperkte staal
name. Bij renovatiewerken is in sommige
gevallen een aanvullend destructief
onderzoek nodig om ingesloten asbest op
te sporen.
Het certificaat somt de verdachte stoffen
op, beoordeelt de risico's en beschrijft
de beheersing ervan. Het wordt bij
Ovam geïntroduceerd door een erkend
asbestdeskundige. Ovam geeft het certificaat
vervolgens af aan de eigenaar en slaat het
op in zijn database. De eigenaar kan het
attest steeds in het digitale paspoort van zijn
woning terugvinden (Woningpas). https://
woningpas.vlaanderen.be/
“ Vlaanderen
asbestvrij tegen
uiterlijk 2040.

20 Editie januari - februari
Quid met de gemeenschappelijke
delen?
Voor de overdracht van een appartement die
onder het stelsel van gedwongen medeeigendom
valt is een asbestattest eveneens
verplicht sinds 23 november 2022. Maar
voor de gemeenschappelijke delen gaat de
verplichting pas in op 1 mei 2025.
Vanaf 1 mei 2025 zal dus een afzonderlijk
asbestattest nodig zijn voor zowel de
gemeenschappelijke delen als voor het
privatief gedeelte.
Belangrijk: elke werkgever dient een
inventaris op te stellen van alle asbest en
asbesthoudend materiaal dat zich in het
bedrijf bevindt. Titel 3 van boek VI artikel
VI.3-43; van de codex over het welzijn op het
werk beschrijft wat er in de asbestinventaris
wordt opgenomen, hoe de inventaris wordt
opgebouwd, bijgewerkt en gebruikt. Een
aanvullende destructieve asbestinventaris
is ook nodig voor het geval renovatie- of
sloopwerkzaamheden uitgevoerd worden.
Zonder deze inventaris mogen de werken
niet starten.
info
Dominique Krickovic
Directrice UVS
(Unie van Syndici vzw)
Voorzitter UDS
(Union des Syndics asbl)
Beëdigd Expert in Medeeigendom
(vzw Kavex)
PROPERTYTODAY

Buildimax All Risk
Alle risico verzekering Building
De blokpolis die
alles begrepen heeft
Meer info en productfiche op www.axa.be
Dit product Buildimax All Risk is een multirisicoverzekering die de (mede-)eigenaars van een gebouw vanaf 4 eenheden dekt.
Buildimax All Risk werd ontwikkeld door AXA Belgium, een Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het
Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt afgesloten voor een duur van één jaar met de mogelijkheid tot stilzwijgende
verlenging. Aarzel niet om een beroep te doen op je verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of om een offerte te vragen.
Deze laatste staat voor je klaar en is het best geplaatst om je raad te geven over wat voor jou het meest geschikt is. Wij verzoeken
je om de algemene voorwaarden en de productfiche vóór onderschrijving te lezen. Hierin worden de voorziene dekkingen en
garantielimieten en uitsluitingen vermeld. Je kan deze documenten gratis verkrijgen op axa.be of bij je verzekeringstussenpersoon.
Niet tevreden over iets? Contacteer ons via customer.protection@axa.be. Indien je niet akkoord gaat met de voorgestelde
oplossing, kan je je richten tot de Ombudsman van de verzekeringen, de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1,
B-1000 Brussel (België) www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0720. V.U.: G. Uytterhoeven, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

22 Editie januari - februari
04
Energiegemeenschappen,
een financieel manna
voor de VME
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Stelt u zich eens voor dat alle bewoners
van uw residentie, zowel mede-eigenaars
als huurders, voortaan hun maandelijkse
privatieve elektriciteitsfactuur aan de VME
betalen in plaats van aan een multinationaal
energieleverancier. Met andere woorden,
wanneer de bewoners hun wasmachine

PROPERTYTODAY 23
gebruiken en tegelijkertijd naar het journaal
kijken in hun woonkamer, wordt het
reservefonds van de VME vanzelf gespijsd...!
Dit is geen utopie maar een haalbare realiteit
dankzij de Europese Richtlijn (EU) 2019/944.
Deze richtlijn, die betrekking heeft op
energiedelen en energiegemeenschappen,
werd in 2022 omgezet in regionale wetten.
Alle zelfgeproduceerde groene stroom door
een VME (fotovoltaïsche zonnepanelen,
warmtekrachtkoppeling, windturbines) kon
tot nu toe alleen gratis worden gebruikt
ten voordele van de gemeenschappelijke
delen. Het ongebruikte saldo van deze
zelfproductie moest tegen een belachelijke
lage prijs naar het netwerk terugkeren.
Voortaan kan het overschot van
zelfgeproduceerde groene stroom
doorverkocht worden aan de bewoners
aan een tarief dat door de medeeigenaars
in de Algemene Vergadering
bepaald wordt.
Hoe kan de VME dit aanpakken?
De VME die over een zelfproductie van
hernieuwbare energie beschikt (zon, wind)
kan opteren om deze energie simpelweg
tussen de mede-eigenaars/bewoners te
delen. De AV zal in dit geval over de prijs
beslissen alsook de verdeelsleutel voor
de geproduceerde kWh. De taak van
de syndicus is dan beperkt tot enerzijds
het doorgeven van deze informatie aan
de diensten van Brugel in het Brussels
Gewest, en anderzijds het berekenen
van de maandelijkse indexatie voor een
correcte facturatie. Ook tekent de syndicus
een contract met de netbeheerder om de
particuliere elektriciteitsmeters gratis te laten
vervangen door nieuwe meters.
Indien de VME over een elektrische
zelfproductie beschikt dankzij een
warmtekrachtkoppelingsinstallatie in
de gemeenschappelijke delen, moet
de syndicus een energiegemeenschap
creëren, d.w.z. een rechtspersoon waarvan
de statuten de spelregels voor de leden
vastleggen. Deze rechtspersoon kan de
VME zijn, maar hiervoor is het noodzakelijk
om de Basisakte te wijzigen om diezelfde
regels te integreren in het Reglement
van Mede-eigendom. Hiervoor dient een
gunstige beslissing te worden bekomen bij
de diensten van Brugel. De procedure bij de
netbeheerder is identiek aan energiedelen …
Een concreet voorbeeld zal u overtuigen;
de VME Marius Renard in Anderlecht.
Deze VME bestaat uit 450 appartementen
en beschikt, sinds 2018, over een WKK
(warmtekrachtkoppelingsinstallatie). De
jaarlijkse productie van groene stroom
is 1,2 GWh (of 1.200.000 KWh), waarvan
slechts 200.000 KWh zelf worden verbruikt
voor de gemeenschappelijke installaties
van de residentie (liften, circulatiepompen,
verlichting, enz.). Deze VME is, sinds
01/01/2022, de eerste Energiegemeenschap
in België (dankzij de uitzonderingsregeling
op dat moment) en kan dus wettelijk het
overschot van 1.000.000 KWh door de
warmtekrachtkoppeling geproduceerde
energie doorverkopen aan de bewoners van
de residentie…
Sinds begin 2022 zijn maar liefst 135 medeeigenaars
of huurders toegetreden tot de
Energiegemeenschap. Niet alleen betalen
zij de helft van de prijs voor de elektriciteit
die zij gebruiken (privébehoeften van
televisie, koelkast, verlichting, enz.), maar ze
betalen ook hun elektriciteitsfactuur op de
VME-rekening (! ), dus dezelfde rekening op
dewelke ze al jaren hun voorschotten en
afrekeningen storten.
Dit betekent in feite dat deze cashflow een
tweede keer door de VME aangewend kan
worden om investeringen te realiseren
waartoe de Algemene Vergadering beslist
heeft.
De resultaten van het eerste jaar zijn
verbluffend en overtreffen alle prognoses
van de spelers in de sector. 80% van de
elektriciteitsbehoefte van de appartementen
die lid zijn van de Energiegemeenschap
werd door de zelfproductie van groene
stroom geleverd. Dit is 30% meer dan de
meest optimistische projecties. Bovendien
heeft het inkomsten en/of besparingen
gegenereerd van meer dan € 200.000 netto
voor de VME.
De overige 20% van de elektrische energie
die in deze appartementen nodig is, wordt
simpelweg geleverd door de officiële
leverancier van hun keuze tegen een prijs
die, weliswaar, nogal onredelijk is. De leden
van de Energiegemeenschap hebben
daarom twee contracten voor de levering
van elektriciteit: een contract met de VME en
een ander contract met de leverancier van
hun keuze.

24 Editie januari - februari
Inkomen en besparingen VME Marius Renard 2022
in België)... Tevens zal op de AV van april
2023 een project van batterijen voorgesteld
worden.
De Europese richtlijn heeft als uitdrukkelijke
doel om van de consument een echte
speler in de energietransitie te maken.
Zodoende wil men tegelijkertijd de sociale
en ecologische doelstellingen realiseren
(energie tegen betaalbare prijzen en
versnellen renovatie van het verouderde
gebouwenpark). Elke investering in de
zelfproductie van hernieuwbare energie
wordt dankzij deze nieuwe Europese
richtlijn uiterst rendabel! Laat ons daarom
ophouden met klagen over de exorbitante
energieprijzen; het is tijd om de wetten te
gebruiken die ons gunstig zijn …!
info
Dit zijn uitstekende resultaten, wetende
dat minder dan 50% van de medeeigenaars
hebben deelgenomen. Omdat
de inkomsten nog kunnen verdubbelen
hebben de mede-eigenaars op de
laatste Algemene Vergadering beslist om
alles te herinvesteren om de productie van
'groene stroom' te verhogen. In 2023 zal de
productie van groene energie met nog eens
20% verhogen dankzij de installatie van meer
dan 500 m² fotovoltaïsche zonnepanelen en
24 windturbines op het dak (een primeur
Vincent Spruytte
Ondervoorzitter van de
Union des Syndics
CEO en Syndicus bij Managimm srl
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 25
Toegang tot het UVS-Intranet met vele documenten, modellen en informatie
GRATIS juridische bijstand
BENT U SYNDICUS ?
Word dan zeker lid van de beroepsfederatie UVS - Unie van Syndici !
Als u zich aansluit bij onze beroepsfederatie geniet u van vele voordelen :
Rechtsbijstandverzekering (disciplinaire verdediging) in optie
VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s om al uw problemen op te lossen
U wordt voorgesteld aan mede-eigenaars die een syndicus zoeken in uw regio
GRATIS deelname aan seminaries en activiteiten
Uw medewerkers kunnen (op uw aanvraag) GRATIS LID worden
Grote kortingen en voorkeurslocatie bij deelnamen aan UVS evenementen
U ontvangt via onze Flash berichten alle praktische, gerichte en geactualiseerde
informatie om uw beroep zonder stress te kunnen uitoefenen
Meer inlichtingen (vrijblijvend) :
www.uvsyndici.be - info@uvsyndici.be

PROPERTYTODAY 27
06
Vaarwel koperverbinding,
tijd voor fiber
De overschakeling naar het fibernetwerk gaat
goed vooruit in België. Dat er ultrasnel en
stabiel internet in gebouwen gelegd wordt,
is goed nieuws. Maar tegelijk betekent dat
ook dat het huidige kopernetwerk geleidelijk
buiten werking gesteld wordt. Door op
deze evolutie te anticiperen, kunt u heel wat
onaangename verrassingen voorkomen.
Het aftellen is begonnen
Tegen 2028 wil Proximus zo goed als 100% van
de appartementen van fiber voorzien.
Dus als uw gebouw zich in een fiberzone
bevindt, zoals momenteel al het geval is voor
380.000 appartementen in België, dan begint
het aftellen naar de deactivatie van de huidige
koperverbinding, zowel voor bewoners als
voor de mede-eigendom (liftlijnen, alarmen,
conciërgeabonnement...).
Om ongemakken te voorkomen (de
stopzetting van de internet-, tv- en
telefoniediensten) bent u best op de hoogte
van de formaliteiten voor een fiberaansluiting.
Het is immers bijzonder vervelend als u
geen gebruik meer kunt maken van cruciale
diensten zoals uw automatische slagbomen,
alarmen, liften... of zelfs vitale diensten zoals
het personenalarm van oudere bewoners.
In elke fase van de installatie
speelt de syndicus een rol
De fiberuitrol volgt een strikt schema per wijk
en stad om het huidige netwerk te vervangen.
De installatie is volledig gratis en verplicht
bewoners niet om zich te abonneren op een
specifieke operator, want het netwerk staat
open voor elke provider die dat wenst.
Overzicht van de
installatiestappen en de rol van
de syndicus
1. Zodra een gebouw zich in een fiberzone
bevindt, nemen we contact op met de
syndicus om een gebouwstudie uit te
voeren.
2. Als er binnenbekabeling nodig is in
de gemeenschappelijke ruimtes om de
individuele appartementen aan te sluiten,
sturen we een technisch verslag op per
aangetekend schrijven. De syndicus kan
eventuele opmerkingen of vragen doorsturen.
Als er geen binnenbekabeling nodig is, sluiten
we de woningen aan via de gevel.
3. In de twee maanden na de verzenddatum
van het verslag kunnen de werken in
het gebouw beginnen. De installatie is
volledig gratis en wordt uitgevoerd zonder
onderbreking van de internetverbinding!
4. Zodra de installatie in de
gemeenschappelijke delen voltooid is,
contacteert Proximus alle bewoners (klant of
geen klant) om de overschakeling naar een
Fiber-pack of -product van Proximus aan te
bieden. Dit is ook het ideale moment voor de
syndicus om naar fiber over te schakelen voor
alle diensten die door de mede-eigendom
gebruikt worden.
5. Ten slotte, als de fiber niet binnen de
vooropgestelde termijn in het gebouw
geïnstalleerd is, zal Proximus de syndicus
en zijn klanten, maar ook het BIPT*, op de
hoogte brengen van de verplichting om het
kopernetwerk binnen de 2 jaar af te sluiten!
Zonder fiber in het gebouw zullen de
diensten van Proximus-klanten en die van
andere operatoren die gebruik maken van
het Proximus-netwerk permanent worden
afgesloten, zonder de mogelijkheid om
hun diensten naar het nieuwe netwerk
over te schakelen.
* Het BIPT is de bevoegde federale regulator voor de
markt van elektronische communicatiediensten.
Voor meer informatie:
Proximus Syndicus Team:
syndic@proximus.com
De syndicuspagina:
proximus.be/syndicfiber
De website van het BIPT:
www.infofibre.be
Kom ons bezoeken op het Salon
van de Mede-Eigendom op 16
november 2023.

28 Editie januari - februari
Goed om
te weten
In deze rubriek behandelen wij enkele frequent
gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.
1
Vraagstelling:
In een gebouw is een van de eigenaars syndicus. Op de
agenda staat "vernieuwen contract syndicus". Mag de syndicus
die ook eigenaar is mee stemmen op dit punt? M.a.w. mag hij
voor zichzelf stemmen?
Antwoord:
De mede-eigenaar syndicus mag niet deelnemen aan de
stemming m.b.t. zijn eigen aanstelling.
Art 3.87-§9 BW: Een lasthebber van de vereniging van
mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst
is genomen of voor die vereniging diensten levert
in het raam van enige andere overeenkomst, mag
niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de
beraadslagingen en de stemmingen over de opdracht die
hem werd toevertrouwd.

PROPERTYTODAY 29
2 3
Vraagstelling:
Kan een erfgenaam van een lid van de Raad
van Mede-eigendom + Rekencommissaris eisen
dat zij alle communicatie mag volgen tussen de
raad en de Syndicus?
Antwoord:
Deze persoon heeft momenteel geen
recht om te zetelen in de RvME namens de
overledene mede-eigenaar. Zij heeft ook
momenteel geen recht om informatie te
ontvangen over de beraadslagingen van
de RvME. Zie art 3.90 hieronder. Verder
heeft deze persoon momenteel geen
recht om de overledenen mede-eigenaar
te “vertegenwoordigen”. Zij moet eerst en
vooral aangeduid worden als lasthebber
door de andere erfgenamen. Zie art 3.87-§1
hieronder.
In feite is het recht om aan de
beraadslagingen van de algemene
vergadering deel te nemen geschorst
zolang de situatie niet juridisch in orde is;
d.w.z. zolang er geen aanduiding is van de
lasthebber voor deze kavel.
1/ Wet op mede-eigendom
BW art 3.90-§ 3.
De algemene vergadering beslist bij
volstrekte meerderheid over de benoeming
van de leden van de raad van medeeigendom,
zulks voor elk lid afzonderlijk.
Het mandaat van de leden van de raad
van mede-eigendom loopt tot de volgende
gewone algemene vergadering en is
hernieuwbaar.
Gezien de mandataris overleden is, kan
momenteel niemand zijn plaats nemen.
2/ Wet op mede-eigendom
BW art 3.87-§1.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht
op een privatieve kavel of ingeval de
eigendom van een privatieve kavel is
bezwaard met een recht van erfpacht, opstal,
vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt
het recht om aan de beraadslagingen van
de algemene vergadering deel te nemen
geschorst totdat de belanghebbenden de
persoon aanwijzen die hun lasthebber zal
zijn. Wanneer één van de belanghebbenden
en zijn wettelijke of conventionele
vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen
aan de aanwijzing van een lasthebber
wijzen de andere belanghebbenden
rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze
laatste wordt opgeroepen voor de algemene
vergaderingen, oefent het recht van
deelname aan de beraadslagingen ervan uit
en ontvangt alle documenten die afkomstig
zijn van de vereniging van mede-eigenaars.
De belanghebbenden delen de syndicus
schriftelijk de identiteit van hun lasthebber
mee.
To do:
1/ U dient, als syndicus, deze persoon
schriftelijk op de hoogte te brengen dat zij
door de andere erfgenamen als lasthebber
moet aangeduid worden, dit conform
art 3.87 BW. Zonder document met de
aanduiding van deze persoon als lasthebber,
mag niemand dit kavel vertegenwoordigen
op de AV.
2/ U dient een punt toe te voegen op de
agenda van de volgende AV: Verkiezing
leden van de RvME (meerderheid 1/2+1).
Elke naam van de kandidaten dient apart
vermeld te worden; er dient voor elk persoon
een stemming te gebeuren.
Is deze persoon als lasthebber aangeduid
voor de kavel van de overledene medeeigenaar,
dan pas kan zij aanwezig zijn op
de AV. Zij kan ook door de AV aangeduid
worden als lid van de RvME.
Vraagstelling:
Wat zijn de laatste inzichten inzake een dubbele
functie raadslid en Rekencommissaris?
Antwoord:
Een cumul van de functies als lid van de
RvME en commissaris der rekeningen is
wettelijk toegelaten want niet verboden. De
enige wettelijke beperking geldt voor de
syndicus zie hieronder art 3.89 §9
Art. 3.91
De algemene vergadering wijst jaarlijks
een commissaris van de rekeningen of
een college van commissarissen van de
rekeningen aan, die al dan niet medeeigenaar
zijn, en die de rekeningen van de
vereniging van mede-eigenaars controleren,
wier bevoegdheden en verplichtingen bij
het reglement van interne orde worden
bepaald.
Art. 3.89-§9. Binnen eenzelfde vereniging
van mede-eigenaars mag een syndicus
niet tegelijkertijd lid van de raad van medeeigendom
of commissaris van de rekeningen
zijn
4
Vraagstelling:
k krijg zeer veel de vraag dat er iemand van de
blok zelf wilt poetsen tegen betaling. Wordt
dat nu eigenlijk geaccepteerd of is dat volledig
uit de boze? Wat als er iets gebeurt (valt van
trap), ik hoor van de verzekeringsmakelaars
dat er toch ongevallenverzekeringen worden
gegeven voor niet ingeschreven RSZ-personen.
Hoe moeten wij als syndicus met deze
vragen omgaan. Wat zijn de sancties voor
een professionele syndicus bij deze werkwijze?
Wat is de aansprakelijkheid van de syndicus (bv
als iedereen van de AV akkoord is om op deze
wijze te werken).
Antwoord:
Enkel de AV kan beslissen of deze dame al
dan niet de gemeenschappelijke delen mag
poetsen. Maar er komt veel bij kijken…
1. Optie 1: De mede-eigenaar XX zal

30 Editie januari - februari
de gemene delen gratis poetsen mits
terugbetaling van alle aankopen van
schoonmaakproducten
De AV dient een extra verzekering te nemen
(neem gerust contact op met onze partner
Citadel Insurance, Dhr Thomas Robberecht:
thomas@citadelinsurance.be)
2. Optie 2: Deze persoon is werknemer
van de VME. De syndicus dient hem/haar
in te schrijven bij de RSZ via een sociaal
secretariaat. De VME wordt dus werkgever en
is als dusdanig bij de RSZ geregistreerd.
Het is de taak van de syndicus om alles te
regelen met het sociaal secretariaat.
Voor deze optie dient de AV te beslissen over:
• Het aantal uren /week
• Uurloon
• Keuze van het sociaal secretariaat
(offertes aanvragen)
• Mandaat aan de syndicus om alles
te regelen tegen de datum van...
• Het extra ereloon voor de bijkomende
prestaties van de syndicus
• Taakbeschrijving van deze werknemer
(om alle misverstanden te vermijden)
• Extra verzekering nemen
voor deze persoon
» Arbeidsongevallen (verplicht)
» Rechtsbijstand
Vergoedingen van de Mede-eigenaars
U mag geen vergoeding betalen
aan de mede-eigenaars. Iemand die
eventueel een lamp vervangt mag een
onkostenvergoeding indienen voor de
aankopen van materialen. Een medeeigenaar
werkt dus in principe altijd gratis
voor de VME.
Een mede-eigenaar betalen vanuit de VMErekening
is verboden en kan beschouwd
worden als zwartwerk (ook de betaling van
een lid van de RvME of mede-eigenaarrekencommissaris
niet toegelaten). Als
syndicus kan u aansprakelijk gesteld
worden. Bovendien, als iemand een klacht
neerlegt tegen u bij het BIV (bij voorbeeld
de poetsfirma die zou opmerken dat een
mede-eigenaar de gemeenschappelijke
delen poetst), riskeert u ook een sanctie
(blaam, schorsing…etc.).
Er is een wetsvoorstel in het Parlement dat
het systeem van vrijwilligersvergoeding
zou willen uitbreiden naar de medeeigendom.
Spijtig genoeg is het wetsvoorstel
al twee jaar (!) op het Parlement maar
wordt niet op de agenda geplaatst…
Zolang dit wetsvoorstel niet gestemd is
mag u als syndicus een vrijwillige medeeigenaar
niet vergoeden. Zie link hieronder:
https://www.lachambre.be/FLWB/
PDF/55/1531/55K1531001.pdf.
U bent syndicus en u
heeft vragen over het
beheer van een gebouw?
Aarzel niet om ons uw
vraag te stellen.
Stuur ons een e-mail op
redac@propertytoday.be
Meer info op
Nieuw: Easime
Individuele facturatie
van verwarmingskosten
Bent u eigenaar of verhuurder van een appartement? En wordt
het gebouw collectief met gas verwarmd? Met Easime wordt
het warmteverbruik voor elk appartement automatisch individueel
gefactureerd. Zo moet u de verwarmingskosten niet meer opvolgen.
Easime maakt u het leven makkelijker
www.ista.be
in samenwerking met

INTERCOM ZONDER
KABELGEDOE?
Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer
dan 100 appartementen verbonden
en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,
zonder kabels.
Geniet nu van alle voordelen van een Intratone
intercomsysteem:
• geen geboor of kabels
• in 4 uur operationeel
• onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime
• veilig en comfortabel in gebruik
www.intratone.be
Een demo voor uw appartementen?
Maak een afspraak met Dieter Denooze via
0493 99 58 33 of ddenooze@intratone.be