Property Today FR 2023 Edition 14

EDITION 14 - 2024 - JANVIER-FÉVRIER
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ
Une nouvelle
génération de
syndics !
L’accès à la profession :
du nouveau
Véhicules GPL et bouteilles
de gaz dans les parkings
souterrains
PLUS DE 10.000 ACP EN BELGIQUE SANS
NUMÉRO D’ADRESSE OFFICIEL !
10,34 % du nombre total d’ACP en Belgique n’a pas de numéro
d’immeuble, ce qui représente un défi important pour ces ACP.
Ce problème ne met pas seulement en évidence la nécessité
de disposer d'informations précises sur les adresses pour
faciliter les interactions entre les ACP et leurs fournisseurs, mais
il soulève également des questions sur la gestion des services
publics communs et leur représentation sur les questions clés.
LA CORROSION DES CANALISATIONS EN
COPROPRIÉTÉ : UN RISQUE SOUS-ESTIMÉ !
La corrosion des conduites de gaz en copropriété est un
problème sérieux mais souvent négligé et oublié, jusqu’à
ce qu’il soit parfois trop tard… Les conséquences de
cette corrosion peuvent être graves, allant de fuites de gaz
potentiellement dangereuses à des réparations coûteuses pour
les copropriétaires.

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PROPERTYTODAY
3
SOMMAIRE
EDITION 14
JANVIER-FÉVRIER
2024
LA CORROSION DES
CANALISATIONS EN COPROPRIÉTÉ :
UN RISQUE SOUS-ESTIMÉ !
ACCÈS À LA PROFESSION DE
SYNDIC
BORNES DE RECHARGE EN
COPROPRIÉTÉ : QUELLE APPROCHE
POUR LES SYNDICS À BRUXELLES ?
PLUS DE 10.000 ACP EN
BELGIQUE SANS NUMÉRO
D’ADRESSE OFFICIEL !
QUID DES VÉHICULES GPL ET
DES BOUTEILLES DE GAZ DANS
LE PARKING SOUTERRAIN DE
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LA FIBRE, UN ATOUT DE POIDS
POUR LES SYNDICS ET LES
COPROPRIÉTAIRES
INTERVIEW : L'ÉNERGIE SOLAIRE,
ÇA VAUT LE COUP DANS LES
IMMEUBLES D'HABITATION AUSSI !
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BON À SAVOIR 24
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4 Edition janvier - février
01
La Corrosion des
Canalisations en Copropriété :
Un risque sous-estimé !
La corrosion des conduites de gaz en copropriété est un problème sérieux mais souvent négligé et oublié,
jusqu’à ce qu’il soit parfois trop tard… Les conséquences de cette corrosion peuvent être graves, allant
de fuites de gaz potentiellement dangereuses à des réparations coûteuses pour les propriétaires.
En effet que faire lorsque les arrivées de
gaz se trouvent enterrées sous la chape de
l’immeuble ? Les conséquences pour les
appartements du rez-de-chaussée ne sont
pas simples ; il faut enlever le revêtement
et creuser pour trouver la fuite et procéder
à la réparation et remise en état des parties
privatives. Les coûts des travaux et des
dédommagements pour les habitants de
la copropriété est très élevé. Le syndic doit
par ailleurs dans de telles situation, agir dans
l’urgence, et la loi l’y autorise. Il n’a donc pas
besoin d’une décision d’AG pour commander
des travaux visant éviter une fuite de gaz..
voir Cc art 3.88-§1-1°-b.
Afin d’éviter d'en arriver là l'entretien régulier
est essentiel pour garantir la sécurité et le
bon fonctionnement de ces infrastructures
cruciales.
Contrairement à la grande majorité des
accidents domestiques qui concernent
généralement une seule victime, (chute,
brûlure, coupure, noyade, morsure,
intoxication médicamenteuse et blessures
diverses etc.) l’explosion de gaz est un
accident domestique majeur qui concerne
d'emblée toutes les personnes présentes
sur le lieu d'origine et qui fait en général
des victimes multiples. Elle implique
donc rapidement le voisinage du fait des
phénomènes qu’elle engendre. On peut
être victime d'une explosion alors que sa
source ne provient pas de chez soi. Il suffit
de se remémorer quelques explosions
dévastatrices récentes à Liège et à Ostende.
Ses conséquences sont donc
particulièrement graves pour les victimes
que ce soit en termes de décès ou de
handicaps sévères à long terme, ou de perte
du logement. L’explosion, par l'importance
des phénomènes qu'elle engendre, touche
très rapidement les fonctions vitales de
l'individu. Les victimes d’explosion sont des
victimes polytraumatisées. Outre les brûlures
par flammes, celles-ci souffrent de blessures
diverses comme l’atteinte de l’appareil auditif
(surdité) ou de l’appareil pulmonaire.
Si les explosions impliquant la destruction
d’un bâtiment, trouvent leur source dans la
rupture de la chaîne de prévention avant
compteur (canalisation, travaux, glissement
de terrain) la plupart des accidents dus
au gaz sont dus à des comportements
inadaptés, voire au non-respect de la
réglementation de la part des usagers mais
aussi à la vétusté des installations et au
manque d’entretien.
Une étincelle suffit
Quand le mélange air/gaz explosif est atteint,
une étincelle suffit. Le simple fait de mettre
en route une machine à laver, de décrocher
son téléphone, y compris un téléphone
portable, d’allumer la lumière ou une
cigarette est suffisant pour que l’explosion se
produise.
La corrosion des conduites de gaz est
principalement due à la réaction chimique
entre le gaz transporté et les matériaux
métalliques des tuyauteries. Ce processus
corrosif peut être accéléré par divers
facteurs tels que l'humidité, la présence
d'impuretés dans le gaz, et même la
qualité de l'eau utilisée pour alimenter
les chauffe-eau et les chaudières. Les
conséquences de la corrosion peuvent
aller de la formation de petites fissures à la
perforation complète des tuyaux, mettant
ainsi en danger la sécurité des occupants de
la copropriété.
L'un des risques les plus graves associés
à la corrosion des conduites de gaz est la
possibilité de fuites de gaz. Le gaz naturel
étant hautement inflammable, une fuite peut
rapidement se transformer en une situation
dangereuse, voire catastrophique. Les fuites
de gaz sont non seulement un risque pour
la sécurité des résidents, mais elles peuvent
également entraîner des pertes financières
considérables en raison du gaspillage de gaz

PROPERTYTODAY
5
et des coûts de réparation.
Face à ces risques potentiels, il est essentiel
de mettre en place des mesures préventives
pour éviter la corrosion des conduites de
gaz en copropriété. L'une des stratégies les
plus efficaces est le contrôle régulier des
conduites. Cela comprend l'inspection
périodique des conduites, la détection
précoce de signes de corrosion, et la
réparation ou le remplacement des tuyaux
défectueux. Un programme d'entretien bien
planifié peut non seulement prévenir les
accidents, mais aussi prolonger la durée de
vie des infrastructures de gaz.
Que dit la loi ?
En Belgique, il y a différents types de gaz qui
doivent être tous contrôlés spécifiquement: le
gaz naturel, le propane, le butane et le GPL .
Gaz naturel
Également connu sous le nom de « gaz
de ville » il se compose principalement
de méthane. C’est le type de gaz qui offre
de nombreux avantages écologiques. Il
est de plus en plus utilisé par les familles.
Financièrement, c’est le gaz le moins
cher utilisé à des fins résidentielles.
Financièrement c’est le moins cher des gaz
utilisés à des fins d’utilisation résidentielle.
Butane
Le gaz butane est produit à partir du pétrole.
Il est principalement utilisé en intérieur car il
ne s'évapore pas en dessous de 0 °C et n'est
“ L'une des
stratégies les plus
efficaces est le
contrôle régulier
des conduites de
gaz.
donc pas utilisable en période hivernale et
par temps froid. Ce gaz est généralement
utilisé par les entreprises.
Propane
Le gaz propane est également produit à
partir du pétrole mais s'évapore à très basse
température et est donc généralement
utilisé à l'extérieur (réservoirs par exemple).
Il s'agit de gaz liquéfié qui se transforme en
gaz à l'intérieur de son conteneur. Ce gaz
ne contient pas d'eau et ne présente donc
aucun risque de rouille dans les réservoirs.
GPL
Le GPL (abréviation de gaz de pétrole
liquéfié) est un mélange de propane, de
butane et d'une petite partie de butadiène et
est principalement utilisé comme carburant.
Il est pris sous forme liquide puis transformé
en gaz. Le GPL est principalement utilisé
pour les véhicules automobiles. Il peut être
facilement stocké et transporté.
Le contrôle des installations intérieures
domestiques est obligatoire avant
l'ouverture du compteur de gaz et pour
toute extension ou modification d'une
installation de gaz ; après plus rien comme
contrôle …
Ce contrôle est obligatoire partout en
Belgique et est donc indispensable pour la
mise en service d'une installation. L’agent
vérifie :
Î Si l’installation de gaz est conforme à la
législation
Î Si tout a été branché correctement
Î Comment ont été posées les conduites
Î Qu’en est-il de l’alimentation et air et de
l’évacuation des fumées
Mieux vaut prévenir que guérir
En tant que syndic, si vous soupçonnez que
l’installation de gaz présente une fuite, vous
pouvez
1/ demander un contrôle du gaz
préventif. Il est ainsi possible de dépister
d’éventuelles fuites de gaz, ce qui prévient
les incendies ou explosions, et réduit
le danger d’une intoxication au CO. Ce
contrôle est même parfois remboursé par
l’assurance.
Conseil : contactez votre courtier en
assurance pour savoir si ce contrôle est
compris dans votre police.
2/ faire également faire effectuer un test
d’étanchéité du gaz. Après l’exécution
d’un test de pression, vous serez assuré de
la sécurité de l’installation de gaz.
Pour ces tests également, pas la peine
d’attendre l’assemblée générale, la loi
autorise le syndic à prendre toute mesure
conservatoire Cc art 3.88-§1-1°-b.
Le gainage ; une solution à la
corrosion
Pour la réhabilitation des canalisations
enterrées ou dans les murs, qu’elles soient

6 Edition janvier - février
usées, vieillies, poreuses sur toute leur
longueur ou sur quelques mètres, il existe
une solution ; le gainage en époxy. Il
améliore le coefficient de glissement et
permet de corriger les défauts de structure
longitudinaux : fissure, affaissement de la
voûte, effondrement partiel, infiltration…
Le procédé consiste à introduire, dans les
canalisations, une chemise pré-imprégnée
de résine époxy, durcie à la vapeur. C’est
l'équivalent d'une manchette fibre en finition
PVC et sans limite de longueur.
Cette méthode permet d’éviter des dépenses
inutiles pour la rénovation des canalisations
: la résine à l’intérieur de la canalisation évite
d’avoir à la changer complètement. Donc
aucune casse, aucun désagrément pour les
habitants et plus économique.
La rénovation de canalisation s’avère aussi
être une très bonne alternative lorsque
vos canalisations sont en fibre ciment
(amiante) car les coûts sont très limités : pour
réparer la canalisation il n’y a pas besoin de
désamiantage car car on ne touche pas la
canalisation, on ajoute simplement une
résine à l’intérieur pour la rendre de nouveau
étanche.
Entartrage des conduites d’eau :
pensez aux adoucisseurs d’eau
La qualité de l'eau utilisée dans la
copropriété peut avoir un impact significatif
sur la corrosion des conduites.
Lorsque l’entartrage des canalisations
devient trop important, cela peut entraîner
l’obstruction des arrivées d’eau. Cela
endommage petit à petit le fonctionnement
de vos appareils électroménagers et
engendre des problèmes de perte de
pression. À terme, ce phénomène peut
également causer des fuites et des ruptures
des canalisations.
La facture énergétique augmente
également. En effet, plus l’eau est calcaire,
plus la consommation d’énergie est élevée.
Les résistances des différents appareils
électroménagers, recouvertes de tartre à
l’effet isolant, doivent utiliser plus d’énergie
car elles prennent plus de temps à chauffer.
À titre d’exemple, un millimètre de tartre sur
une résistance peut entraîner jusqu’à 16% de
consommation énergétique supplémentaire.
Afin de se débarrasser du problème du tartre
dans les canalisations de façon définitive,
la meilleure option est l’adoucisseur d’eau.
L’opération d’adoucissement consiste à
échanger les ions calcium et magnésium
présents dans le calcaire contre des ions
sodium.
Cette technique permet de traiter toute l’eau
qui circule dans votre logement, incluant les
canalisations, puisque l’adoucisseur est placé
au niveau de l’arrivée d’eau du logement.
En adoptant une approche proactive axée
sur l'entretien régulier des tuyauteries et en
utilisant des adoucisseurs d'eau appropriés,
il est possible de réduire considérablement
les risques associés à la corrosion. La sécurité
et le bon fonctionnement des appareils
ménagers, ainsi que la qualité de l'eau
potable, dépendent en fin de compte de la
prévention de la corrosion des conduites de
gaz en copropriété. Les adoucisseurs d'eau
jouent un rôle crucial dans ce contexte.
En réduisant la dureté de l'eau, les
adoucisseurs empêchent la formation de
dépôts minéraux à l'intérieur des tuyaux, ce
qui contribue à prévenir la corrosion.
Nous engageons donc les gestionnaires
de bâtiments à proposer aux copropriétés
d'installer des adoucisseurs d'eau pour
protéger leurs tuyauteries et garantir la
qualité de l'eau potable.
Les eaux usées : nouvel or noir
« Les eaux usées représentent une ressource
précieuse dans un monde où l’eau douce
disponible est limitée et la demande en
hausse », déclare Guy Rider, Président de
l’ONU-Eau
Aujourd’hui, environ 70% de la
consommation en eau d’un ménage moyen
part dans les réseaux d’assainissement sans
être valorisée. Or, il est possible d’éviter
ce gaspillage, en récupérant les eaux
domestiques usées et notamment ce qu’on
appelle les eaux grises On regroupe sous
cette appellation toutes les sources d’eau
domestique souillée à l’exclusion de la chasse
d’eau des toilettes.
Le terme peut donc inclure l’eau drainée
des lavabos, la douche et la machine à laver
(généralement pas les eaux issues de l'évier
de cuisine, ni du lave-vaisselle, contenant
graisses et matières organiques) . Ces sources
peuvent représenter plus de 150 litres d’eau
par personne et par jour pour un citadin.
Tout comme les déchets recyclés ont une
valeur monétaire significative, l’eau grise jouit
d’un potentiel considérable.
La collecte de l’eau grise nécessite une
tuyauterie séparée, rendant obligatoire
l’installation d’une double canalisation
à travers le bâtiment. Il est donc plus
économique de concevoir ces systèmes lors
de la construction d’un bâtiment. Il faut
ensuite la filtrer pour enlever les plus grosses
particules et la remiser jusqu’à son utilisation.
Il est donc clair que nos copropriétés
existantes ne sont pas à même d’engager de
tels travaux, mais nous lançons un appel aux
promoteurs qui construisent aujourd’hui les
appartements du futur !
info
Mevr. Dominique Krickovic
Présidente de l’Union des Syndics
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8 Editie Edition oktober janvier - november février
02
Accès à la profession
de syndic
Expérience professionnelle
de 6 ans acquise au cours
des 10 années précédant la
demande à l'IPI.
SYNDIC
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PROPERTYTODAY
9
1. Introduction
Le secteur de l'immobilier regroupe à la
fois les entreprises qui développent des
biens immobiliers pour leur propre compte
(promoteurs immobiliers) ou qui font le
commerce de biens immobiliers (négociants
immobiliers), les propriétaires qui louent des
biens immobiliers pour leur propre compte
et les agents immobiliers qui interviennent
pour le compte de tiers lors de l'achat, de la
vente ou de la location de biens immobiliers,
ou qui gèrent ces biens immobiliers en
qualité de régisseur ou de syndic.
En ce qui concerne la profession d’agent
immobilier-syndic, il est reconnu que, dans
les conditions actuelles du marché, il s'agit
d'une profession en pénurie qui a besoin
d'être soutenue.
2. Diplôme initial d'accès à la
profession d'agent immobilier -
syndic
Au 28 février 2022, sur les 10.902 agents
immobiliers agréés par l'Institut professionnel
des agents immobiliers (IPI), seuls 477
étaient inscrits à temps plein en tant que
syndics. Ce nombre reste stable.
De plus, les perspectives d'un afflux de
nouveaux syndics ne sont pas bonnes. On
constate que dans la formation de courtier
immobilier chez Syntra ou dans les écoles
supérieures, peu d'étudiants franchissent le
pas vers la profession de syndic à l'issue de
leurs études, alors que la demande de syndic,
compte tenu de "l'appartementisation"
galopante du paysage immobilier, continue
d'augmenter de manière spectaculaire.
Pour accéder à la profession d'agent
immobilier, il faut être titulaire d'une
formation spécifique, à savoir 1 soit a) d'un
diplôme d'enseignement supérieur avec un
niveau minimum de licence correspondant
au moins au niveau 6 du cadre européen des
certifications , soit b) un certificat équivalent
à l'un des diplômes précités délivré par un
jury d'examen étatique ou communautaire
soit c) un diplôme de formation
professionnelle correspondant à la profession
d'agent immobilier délivré conformément
à la réglementation relative à la formation
continue dans le secteur des petites et
moyennes entreprises soit d) une attestation
de compétence ou un titre de formation
visé au titre III chapitre I de la loi du 12 février
2008 , délivré par un autre Etat membre et
qui répond aux conditions prévues par le
présent chapitre ou un titre de formation
équivalent à un tel titre en application de
l'article 2 § 3 de la loi du 12 février 2008 .
Sans diplôme ou certificat qualifié, il n'est
pas possible d'exercer la profession de syndic
professionnel 2 .
3. La profession de syndic reste
une profession en pénurie
La profession de syndic (et d'assistant de
syndic) apparaît dans la liste des professions
administratives en pénurie compilée par le
VDAB 3 .
Alors que le nombre d'immeubles
d'habitation augmente rapidement et
supplante la construction de maisons
individuelles, le nombre de sociétés
immobilière se concentrant exclusivement
sur la gestion d’immeuble à plein temps
reste limité.
L’offre limitée de bureaux de syndics à temps
plein a entraîné une distorsion du marché
dans la mesure où, pour les petits immeubles
d'habitation, peu de professionnels
se portent candidats, de sorte que les
copropriétaires sont livrés à eux-mêmes.
4. L'accès à la profession de syndic
par l'expérience professionnelle
en France
En France, la formation professionnelle
obligatoire a été introduite par la loi Hoguet
du 2 janvier 1970 4 . Pour obtenir une carte
professionnelle "syndic de copropriété" 5 ,
il faut présenter un diplôme "d'un niveau
au moins égal à trois années d'études
supérieures après le baccalauréat ou un
diplôme ou titre inscrit au répertoire national
de certifications professionnelles d'un niveau
équivalent et sanctionnant des études
juridiques, économiques ou commerciales.
L'aptitude professionnelle peut également
être justifiée par un brevet de technicien
supérieur "professions immobilières" ou
encore un diplôme de l'institut d'études
économiques et juridiques appliquées à la
construction et à l'habitation 6 .
Il existe toutefois deux exceptions à la
condition de diplôme tiré de l'expérience
professionnelle, à savoir 7 :
- premièrement , selon l'article 12
du décret de 1972 , cette expérience se
justifie s'il est titulaire d'un baccalauréat ou
d'un diplôme ou titre inscrit au répertoire
national des certifications professionnelles
d'un niveau équivalent et sanctionnant
des études juridiques , économiques ou
commerciales et - la condition est cumulative
- par l'occupation au moins pendant trois
ans d'un emploi subordonné se rattachant à
l'activité de syndic ;
- secondement , à défaut des
diplômes , le candidat pourra obtenir la carte
professionnelle s'il justifie , d'après l'article
14 du décret de 1972 , d'une expérience de
10 ans dans un emploi non cadre ou de 4
ans dans un emploi de statut cadre , au titre
duquel le demandeur était affilié comme
telle auprès d'une institution de retraite
complémentaire ou d'un emploi public de
catégorie A ou de niveau équivalent.
Dans le cadre de ce régime, "une simple
expérience peut suffire à obtenir la carte
professionnelle , et ce , semble-t-il , même
si la personne qui obtient le poste était
assistant-secrétaire , agent d'accueil ,
assistant-comptable ou assistant-technique'
, bien qu' "il n'est pas évident que leur
exercice permette de jusitifier la capacité à
mener pleinement les fonctions de syndic de
copropriété" 8 .
5. Accès à la profession de
syndic par une expérience
professionnelle en Belgique
5.1 Situation
A la lumière du système français d'accès à la
profession de syndic basé sur l'expérience
professionnelle, la question se pose de
savoir si le droit belge devrait également
emprunter la voie de l'expérience
professionnelle lorsque la pénurie de syndics
reste aiguë.
1
Art. 2 § 1 de l'arrêté royal du 30 août 2013 relatif à l'accès à la
profession d'agent immobilier , MB 6 septembre 2013
2
Le syndic occasionnel est une exception à cette règle : voir
R. TIMMERMANS , Syndic occasionnel compétent mais pas
nécessairement capable ? , Huur 2022/1 , 3
3
VDAB , Professions en pénuries en Flandre , Bruxelles , 1 février
2022 , 11 in fine
4
M. THIOYE , Droit des intermédiaires immobiliers , Paris ,
LexisNexis , 2020 , 98
5
C. BEDDELEEM , Les nouvelles cartes professionnelles , I.R.C.
Septembre 2015 , 20 , no I , A , 3
6
P.-E. LAGRAULET , Le syndic de copropriété , Edilaix , 2021, 82
no 1.3.5
7
P.E. LAGRAULET , oc ,, 84 no 1.37
8
P.-E. LAGRAULET , oc , 84 , no 1.3.8

10 Edition janvier - février
Il convient de tenir compte du fait que de
nombreux membres du personnel des
bureaux de syndics jouent déjà un rôle
important dans la pratique quotidienne
du métier, car ils se voient confier diverses
tâches et responsabilités par l'agent
immobilier agréé en raison de sa charge de
travail élevée.
C'est précisément cette prise en charge des
tâches au sein de l'entreprise qui exigent des
employés qu'ils travaillent selon des normes
professionnelles, ce qui implique qu'ils
peuvent s'élever à un niveau professionnel
solide grâce à l'érudition et à l'expérience,
de sorte que, dans la pratique, il n'y a
presque pas de différences entre la qualité
professionnelle de l'agent immobilier agréé
et celle de son/ses employé(s).
Il n'est donc pas inutile de se demander si,
après une période de rodage de plusieurs
années, le personnel d'un mandataire agréé
ne devrait pas avoir la possibilité d'accéder à
la reconnaissance professionnelle en raison
de la diversité de ses prestations et de sa
collaboration intensive avec un mandataire
agréé par l'IPI.
5.2 Expérience professionnelle dans
la loi-cadre du 2 août 2007 sur les
professions intellectuelles de service
L'expérience professionnelle était
précédemment reconnue à l'article 18 §8 de
la loi-cadre sur les professions intellectuelles
de service 9 . Il prévoyait que les personnes
qui, à la date d'entrée en vigueur d'un
premier arrêté de réglementation, avaient
exercé la profession pendant au moins trois
ans au cours des dix années précédentes,
soit à titre indépendant, soit en vertu
d'un contrat de travail, pouvaient à tout
moment demander à l'institut professionnel
leur inscription sur la liste des stagiaires,
à condition de fournir la preuve de leur
exercice de la profession.
La profession d'agent immobilier ayant
été réglementée par l'arrêté royal du 6
septembre 1993 relatif à la protection du titre
professionnel et à l'exercice de la profession
d'agent immobilier 10 , l'expérience
professionnelle peut être invoquée pour
s'inscrire sur la liste des stagiaires de l'IPI, à
condition que les trois années d'expérience
précitées puissent être prouvées avant le 13
octobre 1993, date à laquelle l'arrêté royal a
été publié au Moniteur belge 11 et est entré
en vigueur le même jour 12 .
Depuis lors, 29 ans ont passé, et il devient
extrêmement difficile, voire impossible, de
prouver son expérience acquise avant le
13 octobre 1993. Toutefois, le régime est
toujours en vigueur.
Nous pouvons donc toujours, comme
autrefois, déduire de ce régime légal que
trois années d'expérience, même sous
contrat de travail, sont considérées comme
une base solide pour l'inscription sur la liste
des stagiaires.
5.3. Expérience professionnelle de 6
ans à temps plein, acquise au cours des
10 années précédant la demande, par
le biais de la loi modifiant la loi sur le
courtage immobilier du 11 février 2013.
Afin de moderniser la profession d'agent
immobilier et de l'adapter aux nouvelles
évolutions, un projet de loi modifiant la loi
du 11 février 2013 organisant la profession
d'agent immobilier a été déposé à la
Chambre des représentants le 2 octobre
2023 13 . Le texte adopté de la loi du 11
décembre 2023 modifiant la loi du 11
février 2013 organisant la profession d'agent
immobilier a été publié au Moniteur belge
du 22 janvier 2O24.
L'exposé des motifs mentionne que "la
possibilité d'être enregistré sur la base
de l'expérience professionnelle" auprès
de l'IPI est également nouvelle.
Cette modification est formulée comme suit
14
:
Les compétences spécifiques et le
comportement professionnel correct sont
acquis par le biais d'un titre de formation,

PROPERTYTODAY
11
mais surtout au cours de l'apprentissage,
qui permet d'acquérir la maturité nécessaire
pour exercer la profession.
Les employés peuvent accomplir les
mêmes actes qu'un indépendant, mais
sous la supervision et la responsabilité d'un
indépendant agrée.
Cette expérience peut donc être équivalente
aux connaissances acquises pendant
le stage. Par ailleurs, certaines autres
professions intellectuelles peuvent ainsi
accéder à la profession d'agent immobilier.
Une nouvelle possibilité s'offre à toutes
ces personnes de s'inscrire à l'Institut sur
la base de cette expérience. Il appartient
à la Chambre exécutive d'évaluer cette
expérience et le candidat doit passer un test
d'aptitude pratique".
L'article 5 , 1° , § 2 , 1° b modifié de la loi
sur l'intermédiation immobilière définit ce
nouveau mode d'accès comme suit .
“ Les employés peuvent
accomplir les mêmes
actes qu'un indépendant,
mais sous la supervision
et la responsabilité d'un
indépendant agrée
cette expérience lui a permis d'acquérir
une maturité professionnelle. L'épreuve
d'aptitude est la même que pour les
stagiaires de l'IPI. Ce système fera l'objet
d'une évaluation dans le temps afin de
pouvoir l'adapter si nécessaire".
"Les agents immobiliers, personnes
physiques, sont soumis aux obligations
suivantes : 1° b) soit disposer d'une
expérience professionnelle pertinente
par l'exercice à temps plein d'activités
professionnelles visées à l'article 2, 5°, 6° ou 7°
pendant six ans au cours des dix années
précédant la demande d'inscription au
tableau et avoir réussi l'épreuve pratique
d'aptitude visée dans le règlement de
stage."
Lors des débats sur le projet de loi au
sein de la commission de l'économie, de
la protection des consommateurs et de
l'agenda numérique , il a été ajouté par
le vice-premier ministre que "la preuve
de l'expérience professionnelle peut être
apportée par tout moyen, elle sera évaluée
par la Chambre exécutive. Le candidat
devra également réussir une épreuve
pratique d'aptitude afin de démontrer que
info
Me Roland Timmermans
Advocat et rédacteur en chef de la
Revue Copropriété et Droit
Immobilier
PROPERTYTODAY
9
MB 18 septembre 2007
10
MB 13 octobre 1993
11
Art. 8 de l'arrêté royal du 6 septembre 1993
12
R. TIMMERMANS , Guide pratique de l'agent immobilier ,
Malines , Kluwer , 2013 , 95 , no 90
13
Doc. Parl. Chambre session 2022-2023, n° 3601/001
14
EDM , Doc. Parl. Chambre, session 2022-2023 , no
3601/001 , 7 , alin. 4

03
Bornes de recharge
en copropriété : quelle
approche pour les syndics
à Bruxelles ?
L'essor des voitures électriques entraine une transition majeure non seulement en termes de
mobilité, mais aussi en termes d'énergie et d'infrastructures. De plus en plus de personnes
souhaitent avoir la possibilité de recharger leur véhicule électrique dans leur immeuble, ce qui
nécessite une installation et une gestion adéquate des bornes de recharge.
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.
Dans le cas des copropriétés, il est essentiel
que le syndic prenne en compte les besoins
de l’ensemble des résidents avant d’envisager
l’installation de bornes de recharge pour
véhicules électriques.
Le syndic devra notamment récolter
plusieurs informations :
Î Le nombre d'emplacements de parking
Î Le nombre de points de charge à installer à
court terme et dans le futur
Î La puissance par point de charge et la
tension de raccordement souhaitée
Î Un compteur collectif
Un compteur collectif
Dans le cas d'un immeuble de plus de 3
logements, 3 places de parkings ou 3 garages

PROPERTYTODAY
13
indépendants, le placement des bornes doit
obligatoirement être envisagé de manière
collective, comme via l’utilisation d’un
compteur commun intelligent pour toutes les
bornes de recharge.
Cette solution permet de réduire les frais
d’installation et d’assurer une recharge sûre
pour tout l’immeuble et ses occupants. En
général, un système d’équilibrage des charges
(ou « load balancing ») est recommandé, voire
obligatoire, afin de répartir équitablement la
puissance disponible sur toutes les voitures.
Ce compteur peut être le compteur commun
de l’immeuble ou un compteur séparé dédié
spécifiquement aux bornes de recharge
électrique.
Quel type de borne peut-on placer ?
La puissance recommandée par point
de recharge est de 3,7 kW, ce qui est plus
que suffisant pour recharger un véhicule
à 80 % pendant une nuit (une borne de
recharge peut comprendre plusieurs points
de recharge). Il est également possible
d’installer une puissance supérieure, jusqu’à
11kW, selon les besoins et la tension du
raccordement électrique de l’immeuble.
Si le bâtiment dispose d’un raccordement
haute tension, une puissance de 22 kW ou
plus peut aussi être envisagée.
Qui finance l’installation ?
Il faut également déterminer qui prendra en
charge les frais d'installation de l'infrastructure
de recharge. Il s'agit des bornes mais aussi
de tout le câblage, du raccordement et de
l'installation du compteur électrique.
Que ce soit le syndic, le fournisseur de
bornes ou des résidents individuels, chacun
peut participer à cet investissement. De
façon générale, plus l'investissement propre
sera important, moins les frais de recharge
seront coûteux à long terme.
Choix du prestataire
Ensuite, il convient de choisir un
prestataire spécialisé dans l'installation et
la maintenance des bornes de recharge
(Charging Point Operator - CPO ou
fournisseur de bornes). Il est important
de s'assurer que le prestataire dispose des
compétences nécessaires pour garantir
un fonctionnement optimal des bornes et
Tension du
raccordement
3,7kW
(16A mono)
7,4kW
(32A mono)
11kW
(16A tri)
3x230V
3x400V+N
assurer leur entretien régulier.
Comment répartir les frais de
recharge ?
Lorsque plusieurs résidents utilisent le même
compteur pour la recharge électrique, les
frais de recharge doivent être gérés par une
partie tierce. Celle-ci peut être le fournisseur
de bornes ou le syndic lui-même. La
consommation de chaque point de recharge
sera relevée et chacun paiera le montant
correspondant à son usage.
Vous désirez en savoir plus ? Surfez sur
energuide.be pour des informations détaillées
sur les différents modèles de gestion possibles
(cherchez la question « 14978 »).
Informer et planifier
En résumé, l'installation et la gestion
des bornes de recharge pour véhicules
électriques dans les copropriétés nécessitent
une approche réfléchie et bien planifiée. Il
est essentiel d'informer tous les résidents sur
l'installation des bornes de recharge et sur les
avantages qu'elle peut apporter.
Par ailleurs, il est recommandé d'établir un
règlement spécifique concernant l'utilisation
des bornes de recharge au sein de la
copropriété. Ce règlement devrait inclure les
modalités d'accès aux bornes, les conditions
financières liées à leur utilisation ainsi que les
responsabilités en matière d'entretien.
En prenant en compte ces éléments
importants, il est possible de faciliter
la transition vers une mobilité plus
respectueuse de l'environnement au sein des
immeubles résidentiels.
Faites-vous accompagner
Afin de vous faire accompagner dans
l’évaluation des besoins et la conception du
projet, vous pouvez faire appel aux Facilitateurs
de Bruxelles Environnement via Facilitateur.
bornes@environnement.brussels. Il pourra
également répondre à toute question relative
à la sécurité, aux normes en vigueur, à la
gestion des décomptes, etc.
Vous pouvez également contacter votre
account manager Sibelga via b2b@
sibelga.be pour toute question relative au
raccordement au réseau et la puissance à
prévoir.
Plus d’informations ?
Surfez sur sibelga.be/recharge-electrique
pour en savoir plus ou consulter les exigences
techniques détaillées. Une fois les bornes
installées, n’oubliez pas de les déclarer sur
sibelga.be/declaration-bornes.

14 Edition janvier - février
04
SYNDIC
Channel
Plus de 10.000
ACP en Belgique
sans numéro
d’adresse officiel !
Des analyses récentes de Syndi.be révèlent que plus de 10.000
associations de copropriétaires en Belgique n'ont pas de
numéro d’adresse officiel. Il est intéressant de noter que, dans
ce groupe, 3.344 ACP n'ont même pas de syndic enregistré
à la BCE, alors que 6 052 ACP sont gérées par un syndic
professionnel. En outre, dans 854 ACP, un copropriétaire est
désigné comme syndic bénévole.
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.
Un défi pour les fournisseurs et
les services publics
10,34 % du nombre total d’ACP en Belgique
n’a pas de numéro d’immeuble, ce qui
représente un défi important pour ces ACP.
Ce problème ne met pas seulement
en évidence la nécessité de disposer
d'informations précises sur les adresses pour
faciliter les interactions entre les ACP et leurs
fournisseurs, mais il soulève également des
questions sur la gestion des services publics
communs et leur représentation sur les
questions clés.
Difficulté d'identification : L'absence de
numéro d’immeuble n'est pas seulement
un obstacle pour les copropriétaires et
l’administration gouvernementale, mais aussi
pour les fournisseurs. Ces derniers peuvent
en effet éprouver des difficultés à livrer des
marchandises ou à fournir des services à ces
ACP en raison de l’absence des informations
relatives à leur localisation. L'absence
de numéro d'adresse officiel complique
l'identification précise de l'emplacement
de la copropriété. Cela crée donc des
problèmes pour les services de livraison, les
services d'urgence et même les visiteurs qui
cherchent à trouver l'endroit.

PROPERTYTODAY
15
Problèmes de communication : Sans
un numéro d'immeuble ou d'adresse, la
communication avec les ACP devient difficile.
Les autorités, les fournisseurs de services
publics, les voisins et les autres parties
prenantes peuvent avoir du mal à contacter
et à communiquer efficacement avec ces
associations.
Gestion administrative complexe : Les
ACP sans numéro d'adresse officiel peuvent
rencontrer des difficultés dans leur gestion
administrative. Cela peut entraîner des retards
dans la réception de documents importants,
tels que les avis de réunion, les factures ou les
informations légales.
Problèmes juridiques : Le fait que certaines
ACP n'aient pas de numéro d’adresse peut
soulever des questions juridiques et de
responsabilité. La gestion des finances et des
affaires légales de l'ACP peut être compromise.
Responsabilité légale : En cas de litiges
ou de problèmes légaux, l'absence d’adresse
exacte peut compliquer la défense des
intérêts de l'ACP. Les copropriétaires pourraient
être confrontés à des défis juridiques
supplémentaires.
Régulariser la situation
Ces données, connues de la BCE (Banque
Carrefour des Entreprises), reportent la
responsabilité en premier lieu sur SPF
Finance. Mais il s’agit d’une responsabilité
commune des administrations
gouvernementales, des syndics et des
copropriétaires qui doivent aborder
ces questions et de sensibiliser les
copropriétaires à leurs responsabilités.
Il est essentiel que ces associations de
copropriétaires en Belgique prennent des
mesures pour régulariser leur situation en
obtenant un numéro d'adresse officiel et,
le cas échéant, en enregistrant un syndic
professionnel. Cela contribuera à résoudre
bon nombre des problèmes potentiels liés à
l'absence de numéro d'immeuble et à assurer
une gestion efficace de la copropriété.
Besoin urgent d'une plus grande
transparence
Ces résultats soulignent le besoin urgent
d'une plus grande transparence et d'une
meilleure gestion au sein des associations
de copropriétaires en Belgique, non
seulement pour les copropriétaires et les
agences gouvernementales, mais aussi pour
des interactions harmonieuses avec les
fournisseurs.
**Questions à réflexion:**
1. Quelles sont les implications potentielles
de l'absence de numéros d’adresse pour
les ACP et les fournisseurs ?
2. Comment les syndics, les copropriétaires,
les administrations gouvernementales
et les fournisseurs peuvent-ils collaborer
pour résoudre ce problème ?
3. Quelle peut être la responsabilité du
syndic non enregistré à la BCE lorsque
le numéro d’immeuble de l’ACP est
manquant ?
Syndi.be est la source exclusive d'informations
sur les ACP et les syndics. Une application
en ligne avec des données sur plus de 99.500
VME. Fonctions de recherche efficaces via
des filtres tels que l'année, le lieu, le syndic, ou
des informations sur le bâtiment telles que les
ascenseurs, les étages, la valeur EPC moyenne, le
type de chauffage ... Visualisation des résultats
à l'aide de photos et/ou exportation vers Excel
sous forme de données récapitulatives.
info
Mr Steven De Herdt
CEO Syndi.be
www.syndi.be
PROPERTYTODAY

16 Edition janvier - février
05
Quid des véhicules
GPL et des
bouteilles de gaz
dans le parking
souterrain de votre
immeuble ?
Les véhicules GPL ont récemment gagné
en popularité en tant qu'alternative aux
véhicules traditionnels à essence ou diesel.
Bien que le GPL présente certains avantages
environnementaux et économiques, il
est essentiel de comprendre les dangers
potentiels des véhicules GPL.
Le GPL est un gaz inflammable et peut être
explosif s'il est parfaitement mélangé à l'air. Il
est donc important d'en tenir compte.
La plupart des gaz combustibles sont plus
lourds que l'air. Le GPL est un mélange
composé principalement de butane et de
propane. En cas de fuite, des poches se
forment vers le point le plus bas, au niveau
du sol ou même un étage plus bas, par les
tuyaux du système d'égouts. C'est donc au
point le plus bas que la concentration de gaz
est la plus élevée.
Les véhicules GPL sont-ils autorisés
dans les parkings souterrains
fermés ?

PROPERTYTODAY
17
Vous avez peut-être déjà remarqué que les
véhicules au GPL sont autorisés dans les
parkings ouverts et dans les parkings en
surface. Il est également possible d'autoriser
les véhicules GPL dans les parkings
souterrains, à condition que des mesures
de sécurité très importantes soient
prises (système d'alarme, détection de gaz,
ventilation...etc.).
Cette réglementation est reprise dans
l'arrêté royal du 17 mai 2007 fixant les
mesures de prévention contre l'incendie et
l'explosion auxquelles doivent satisfaire les
parkings fermés destinés au stationnement
des véhicules GPL, https://etaamb.
openjustice.be/fr/arrete-royal-du-17-
mai-2007_n2007000615.html
Si vous envisagez d'autoriser les véhicules
GPL dans votre parking souterrain, il est
fortement recommandé de contacter
d'abord votre syndic. Il vous informera de
la présence des installations requises dans
l'immeuble. Sans l'installation requise, un
véhicule GPL ne peut pas être autorisé
dans un parking souterrain fermé.
Conseil pour le syndic :
si un copropriétaire demande à garer son
véhicule GPL dans le parking souterrain de l’ACP,
il est conseillé de contacter immédiatement
le service local de prévention des incendies.
Le service de prévention des incendies pourra
“ Les véhicules
GPL peuvent
être autorisés
moyennant des
mesures de sécurité
très importantes
confirmer avec certitude que l'immeuble répond
ou non à toutes les exigences et directives
légales afin de garantir la sécurité du parking et
des véhicules.
Si un copropriétaire gare son véhicule GPL dans
un garage souterrain fermé sans l'autorisation
requise et que ce garage n'est pas conforme
aux dispositions de l'arrêté royal du 17 mai
2007, vous devez, en tant que syndic, signaler
d’urgence au copropriétaire en question qu'il
agit en violation de la loi et qu'il met ainsi
l'immeuble en danger. Vous lui demanderez
de garer son véhicule dans un endroit sûr et
conforme aux exigences techniques légales.
Pas de bouteilles de gaz au soussol
: une question de bon sens !
Les bouteilles de gaz doivent être
manipulées avec précaution pour garantir
la sécurité de chacun. La plupart des gaz
étant plus lourds que l'air, il est important de
ne jamais stocker les bouteilles de gaz
dans les sous-sols. En effet, en cas de fuite,
les gaz s'accumulent dans le sous-sol, ce qui
peut entraîner des situations dangereuses.
Il existe différents systèmes sécurisés pour
le stockage des bouteilles de gaz, tels
que les armoires à bouteilles de gaz et les
conteneurs spécialement conçus pour
une utilisation en extérieur. Ces systèmes
garantissent que les bouteilles de gaz sont
stockées de manière contrôlée et sûre.
En outre, il est essentiel de vérifier
régulièrement le tuyau flexible de gaz.
Assurez-vous qu'il n’est pas écrasé et
n'exercez pas de traction excessive sur le
tuyau. Une date de production est indiquée
sur le tuyau de gaz . Attention : un tuyau
de gaz orange classique a une durée de
vie maximale de 5 ans ! Il est essentiel
de remplacer les vieux tuyaux à gaz pour
éviter les fuites et les risques potentiels. Les
compagnies d'assurance vérifieront cela de
manière très stricte en cas d'incident.
Conseil au syndic :
Un immeuble dont vous assurez la gestion
contient-il des bouteilles de gaz au sous-sol ?
1/ Contacter immédiatement le
copropriétaire qui a placé ces bouteilles
de gaz dans le sous-sol et demander
d'urgence qu'elles soient déplacées dans
un endroit sûr.
2/ Envisager d'ajouter un point à l'ordre du
jour de la prochaine Assemblée générale
pour modifier le règlement intérieur en
interdisant clairement le stockage de
bouteilles de gaz dans les sous-sols et/ou
les caves.
info
Mr Tim Renders
Consultant en sécurité incendie
Auteur de Fire Safety at Home,
Maklu Publishers nv ISBN
9789046610978
tim@timrenders.be
www.timrenders.be
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 19
06
La fibre, un atout de poids
pour les syndics et les
copropriétaires
Le déploiement du réseau fibre se
poursuit dans notre pays, en particulier
dans les villes et donc dans les immeubles
en copropriété. C’est une bonne nouvelle
pour tout le monde, car ce nouveau
réseau permet aux habitants de ces
immeubles et aux professionnels qui y
sont installés de profiter d’une connexion
internet plus performante et plus rapide.
Et ça concerne bien entendu aussi les
syndics et leurs équipes, qui partagent
avec nous leurs vécus au fil des différentes
éditions de ce magazine. Dans cet article
nous aborderons le point de vue de
Sébastien Makola, directeur de la zone
Bruxelles Nord à l’Office des Propriétaires.
« Nous sommes l’un des plus vieux syndics de
Bruxelles, comme l’indique le 1875 de notre
logo », explique Sébastien. « Jette, Ganshoren,
Wemmel, Koekelberg ou encore Anderlecht : nous
gérons sur la zone nord de Bruxelles environ 70
immeubles et 2700 lots. Ma mission en tant que
directeur, c’est de mener les stratégies marketing
et technique, mais aussi d’assurer la gestion
quotidienne des immeubles et celle de mon
équipe de huit personnes ».
Un réseau en phase avec nos
besoins digitaux
Télétravail, appareils connectés, services en
ligne et streaming, domotique… Lorsque
l’on sait la place prise par le digital dans nos
vies privées et professionnelles, on comprend
mieux toute l’importance des performances
du réseau internet, et donc du déploiement
de la fibre.
Sébastien : « environ la moitié de notre
portefeuille d’immeubles est désormais équipé
de la fibre. C’est une bonne nouvelle pour nos
résidents : l’ancien réseau en cuivre arrivait tout
doucement à saturation, conséquence logique de
la digitalisation galopante. Pensez par exemple à
toutes les télévisions en ultra HD présentes dans
un immeuble, et ce que ça nécessite en termes
de volume de données transférées ! Pendant la
crise du Covid, on a bien vu à quel point la qualité
du réseau comptait : les gens étaient cantonnés
chez eux et avaient besoin d’un flux important,
notamment pour télétravailler. Et dans les
immeubles qui ne sont pas équipés de la fibre, ça
coinçait parfois… Très clairement, la connexion
d’un immeuble et de ses appartements à la fibre
a un impact positif sur sa valeur. Lors d’une vente
ou d’une mise en location d’un appartement,
c’est un argument qui compte pour convaincre le
candidat acquéreur ou locataire. »
Et si ce déploiement du réseau est un pas en
avant pour les occupants d’un immeuble,
elle l’est aussi pour les syndics. « Même si la
qualité de la connexion privée des copropriétaires
n’est théoriquement pas de notre ressort,
c’est aussi une bonne nouvelle pour nous »,
confirme Sébastien. « Car dans la pratique, les
résidents vont d’abord s’adresser à nous s’ils
ont un problème de connexion. Grâce à ses
performances et à sa fiabilité, la mise en service
de la fibre nous a déjà simplifié la vie en réduisant
drastiquement ce type de plaintes. »
Un atout pour le futur des syndics
Pour Sébastien comme pour d’autres syndics,
l’arrivée de la fibre et sa valeur ajoutée
potentielle pour le futur de leur métier ont
tout pour séduire.
« Même si la Belgique est un peu en retard par
rapport à d’autres marchés, de plus en plus de
services en lien avec notre métier se digitalisent.
Lorsque l’on voit la montée en puissance de ce
que l’on appelle le néo syndic en France, soit la
gestion en ligne et à distance d’un grand nombre

20 Edition janvier - février
de nos services, on ne peut que se féliciter de
l’arrivée de la fibre dans nos immeubles. Car sans
réseau suffisamment costaud, ces évolutions
potentielles ne seraient pas possibles.
Un plus pour la sécurité des
résidents
En attendant le développement de ce concept
du néo syndic dans notre pays, Sébastien
souligne l’impact qu’a déjà la fibre sur une
question cruciale pour ses propriétaires.
« La sécurité des immeubles est l’une de leur
préoccupation majeure. Et c’est pour ça que nous
sommes très souvent sollicités pour installer des
systèmes de vidéosurveillance. Pour être vraiment
efficaces, ces systèmes doivent être équipés de
caméras HD, avec un bon zoom permettant
d’identifier avec précision ce qui s’est passé. La
possibilité de visionner les images à distance,
notamment depuis un smartphone, est aussi
un atout de poids. Mais pour que ça fonctionne,
il faut un réseau à haut débit. Un tel système de
pointe de vidéosurveillance avait été installé dans
un de mes immeubles avant qu’il soit connecté
à la fibre. Mais quand nous avons voulu nous
en servir, nous avons constaté que ce n’était
pas optimal : l’ancien réseau en cuivre n’était
pas assez puissant pour supporter le volume de
données. Heureusement, l’arrivée de la fibre a
permis de rebattre les cartes : son haut débit nous
permet enfin de profiter pleinement de toute la
qualité de notre système de vidéosurveillance. »
Et si la fibre joue donc un rôle pour cet
enjeu de sécurité, son potentiel est tout
aussi important pour l’optimisation des
consommations énergétiques, une autre
préoccupation centrale pour les résidents
d’un immeuble. « Les applications et portail
en ligne qui permettent de suivre et piloter les
consommations énergétiques sont un outil
efficace pour optimiser ces consommations,
notamment pour les systèmes de
cogénération et les chaudières centralisées.
Ce recours de plus en plus fréquent implique
que le réseau internet soit capable de
supporter le flux de données engendré par ces
applications. Là aussi, l’installation de la fibre
dans un immeuble permet de lever tous les
freins. »
Un processus facilité par une
équipe locale dédiée
Lorsque le réseau fibre peut être installé dans
un immeuble, le syndic est en première ligne
pour gérer le processus et faire le lien entre
Proximus et les copropriétaires de l’immeuble,
comme nous l’explique Sébastien.
« Dans un premier temps, Proximus nous remet
un dossier décrivant comment ils vont installer
le réseau et par où il passera dans l’immeuble.
Nous avons deux mois pour réagir. Dès que nous
recevons ce dossier, nous consultons le conseil de
copropriété. Y a-t-il eu parfois des réticences dans
le chef des copropriétaires ? De temps en temps,
mais ce sont des remarques sur la manière dont
le réseau sera installé dans l’immeuble, et donc
jamais sur le principe même de la connexion au
nouveau réseau. Dans ces cas-là, nous avons
heureusement chaque fois pu compter sur
l’équipe technique de Proximus pour trouver une
solution qui convient à tout le monde, et ce en
adaptant le plan de cheminement. Ils n’hésitent
pas à venir sur place pour que nous examinions
ensemble comment faire évoluer le cheminement
du réseau, par exemple en le faisant passer
par un vide technique ou en prévoyant un
autre emplacement pour une goulotte. Ces
aménagements ont à chaque fois été acceptés
par la copropriété, car ils répondaient bien à leurs
attentes. Tout se passe donc toujours en bonne
intelligence entre nous et la copropriété d’une
part et avec les équipes Proximus d’autre part. Ce
que j’apprécie chez l’équipe de Proximus ? Leur
écoute et leur flexibilité : ils ont toujours à cœur de
faire avancer les choses dans la bonne direction,
sans jamais se retrancher derrière une application
stricte de la réglementation. Et le fait qu’ils
soient toujours disponibles pour venir sur
place compte aussi. Nous savons que nous
pouvons compter sur notre Syndic Partner
Manager qui réagit de suite quand nous
avons besoin de lui. Le nerf de la guerre pour
qu’un projet aboutisse, c’est la qualité de la
communication et des échanges. Et c’est cette
qualité qui nous permet d’accomplir l’une de
nos missions de syndic : faire évoluer dans le
bon sens les immeubles que nous gérons »,
conclut Sébastien.
Sebastien Makola
Le Syndic Team de Proximus à
votre écoute !
Des questions administratives ou de
facturation concernant votre immeuble ?
N’hésitez pas à appeler notre Syndic Team au
0800 30 307, ou à nous envoyer un e-mail via
syndic@proximus.com.
Toutes les infos sur le déploiement de la fibre
en Belgique sur le site de l’IBPT
www.infofibre.be.

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L ’ assurance immeuble
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Plus d’infos sur axa.be
Confort spéciale habitation Buildimax All Risk est une assurance tous risques Building qui couvre les (co)propriétaires d’un immeuble
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22 Edition janvier - février
07
Interview : L'énergie solaire,
ça vaut le coup dans les
immeubles d'habitation aussi !
Property Today: Bienvenue dans cette
édition spéciale de Property Today, où
nous nous entretenons avec Jürgen
Van Strydonck, gestionnaire de grands
immeubles d'habitation à Bruxelles, et Charli
Al Jbrail, directeur commercial de Solar
Engineering. Jürgen, Charli, merci de nous
avoir rejoints.
L'énergie solaire a gagné une popularité
considérable ces dernières années en tant
que source d'énergie propre et renouvelable.
Son potentiel dans les immeubles
d'habitation a longtemps été négligé.
Aujourd'hui, les copropriétaires sont de plus
en plus sollicités... mais l'approche reste
complexe.
Property Today : Charli, pourquoi les
panneaux solaires sont-ils un bon choix
pour les immeubles d'habitation ?
Les panneaux solaires offrent une solution
énergétique durable et rentable. Pour les
immeubles d'habitation, cela signifie une
réduction des coûts énergétiques communs
et une augmentation de la valeur de la
propriété. Le coût et le délai d'amortissement
jouent évidemment un rôle important. Le
coût initial de l'installation de l'énergie solaire
dans les immeubles d'habitation peut être
élevé. La période d'amortissement dépend
de facteurs tels que les prix de l'énergie, les
subventions disponibles et la production
d'énergie des panneaux solaires. Il est
important d'effectuer une analyse coûtsavantages
pour évaluer la faisabilité
Property Today : Jürgen, en tant que
syndic, pouvez-vous nous dire quels
sont les obstacles techniques à la
copropriété ?
Le premier obstacle à la mise en œuvre

PROPERTYTODAY 23
de l'énergie solaire dans les immeubles
d'habitation est l'espace. Contrairement
aux maisons individuelles, les immeubles
d'habitation ont des surfaces de toit limitées.
Il est donc important de disposer de
suffisamment d'espace pour les panneaux
solaires afin d'obtenir une production
d'énergie significative. L'orientation du toit
et les ombres éventuelles des bâtiments
environnants peuvent affecter l'efficacité des
panneaux solaires. Une analyse approfondie
de l'orientation du toit et des ombres
possibles est cruciale pour déterminer la
disposition optimale des panneaux solaires.
Le syndic joue un rôle crucial en proposant
une vision collective en vue d'une
répartition équitable de l'espace et des
avantages financiers.
Property Today : Intéressant. Jürgen,
qu'est-ce qui vous a amené à vous
associer à Solar Engineering pour
l'installation de panneaux solaires ?
Jürgen: L'engagement en faveur de
l'efficacité énergétique et de la réduction
de notre empreinte carbone fait partie de
notre ADN. Nous croyons également en un
modèle dans lequel l'énergie excédentaire
peut être vendue, au bénéfice du groupe
de propriétaires. L'installation de panneaux
solaires combinés à des batteries apporte
souvent une réponse à l'impact (financier)
du tarif de capacité. Solar Engineering est
réputé pour son expertise et ses solutions
sur mesure. L'accompagnement solide du
projet et la volonté de Solar Engineering de
prendre réellement en compte les besoins
et les défis spécifiques de notre résidence
ont été déterminants dans la décision.
ou un bâtiment commercial. Nous nous
concentrons sur trois piliers : la planification
technique, la conformité légale et la
communication avec toutes les parties
prenantes. Cela garantit que le projet se
déroule sans problème et que toutes les
parties soient satisfaites du résultat.
Property Today : Jürgen, aujourd'hui
nous revenons sur la réalisation
réussie de panneaux solaires dans les
copropriétés. Quels ont été les défis
auxquels vous avez été confrontés et
comment les avez-vous relevés en tant
que syndic ?
Jürgen: Avant de pouvoir réaliser un projet,
il faut un accord de l'assemblée générale. En
tant que syndic, vous essayez de convaincre
un grand groupe de copropriétaires
de l'utilité d'investir dans les énergies
renouvelables. Il est donc important de
travailler avec un partenaire qui connaît ce
processus décisionnel spécifique et qui est
très clair dans sa communication avec les
copropriétaires et/ou les membres du conseil
de copropriété. En collaboration avec Solar
Engineering, nous avons organisé des soirées
d'information en ligne au cours desquelles
le concept a été expliqué en détail et des
réponses directes ont été apportées aux
questions.
Property Today : Charli, qu'est-ce qui
différencie votre entreprise des autres
dans ce secteur ?
Charli: Notre approche est holistique. Nous
ne considérons pas seulement l'installation
technique, mais aussi la façon dont ce projet
s'intègre dans la communauté du bâtiment.
Notre service ne s'arrête pas à l'installation ;
nous assurons également la maintenance et
l'assistance à long terme.
Property Today : Jürgen, maintenant
que le projet est terminé, quels sont les
résultats que vous avez constatés ?
“ Le syndic joue un
rôle crucial en
proposant une vision
collective en vue
d'une répartition
équitable de l'espace
et des avantages
financiers.
vous à d'autres syndics qui envisagent
d'intégrer l'énergie solaire dans leurs
bâtiments ?
Jürgen: C'est un investissement qui
en vaut la peine. Travaillez avec un
partenaire fiable qui possède l'expertise et
l'expérience nécessaires pour soutenir vos
investissements.
Charli: Et de notre point de vue, nous
sommes là pour aider et conseiller. Les
énergies renouvelables sont l'avenir, et nous
sommes ravis d'y contribuer.
Property Today : Nous vous remercions tous
deux pour cet entretien enrichissant. Nous
espérons que nos lecteurs s’en inspireront
et qu'ils franchiront eux aussi le pas vers
des solutions plus durables en matière de
copropriété.
info
Property Today : Charli, comment
gérez-vous les défis uniques liés à
l'installation de panneaux solaires dans
les copropriétés ?
Charli: Chaque projet est unique, en
particulier dans les copropriétés. L'installation
de panneaux solaires dans une résidence
est plus complexe que dans une maison
Jürgen: Les résultats sont - comme prévu
- positifs. Nous avons considérablement
réduit les coûts énergétiques et les émissions
de CO2. Les copropriétaires sont également
plus satisfaits et plus rassurés parce que
la VME produit sa propre énergie et
est donc moins dépendante de contrats
énergétiques (souvent) coûteux.
Property Today : Enfin, que diriez-
www.solar-engineering.be
T 02 467 099 099
Info@solar-engineeing.be
PROPERTYTODAY

24 Edition janvier - février
Bon à
savoir
Nous répondons dans cette rubrique à des
questions qui nous sont régulièrement posées.
1
Question :
Lorsque nous comparons les devis de différents
syndics, nous constatons que certains d'entre eux
facturent un supplément pour leur logiciel.
Dans l'un, le coût supplémentaire est de 5 euros
par an et par appartement. Dans l'autre, il est de
25 euros par an et par appartement.
S'agit-il d'une pratique courante et autorisée ?
Peut-on facturer des frais de gestion distincts pour
les logiciels ? Ou doivent-ils être inclus dans les
honoraires ?
Réponse :
Votre question porte sur le droit des contrats. Le
droit des contrats se caractérise par l'autonomie de
la volonté et la liberté contractuelle.
Conformément à l'article 3.89 du Code civil, le syndic
est tenu d'établir un contrat écrit. Les clauses de ces
conventions sont totalement libres.
Code civil art 3.89 Les dispositions régissant
la relation entre le syndic et l’association des
copropriétaires, et la rémunération y afférente,
figurent dans un contrat écrit. Ce contrat
comprend notamment la liste des prestations
sous forfait et la liste des prestations
complémentaires et leurs rémunérations.
En ce qui concerne le logiciel de syndic, les options
varient. La plupart des syndics ne facturent rien pour
le logiciel. Parfois, l’ACP est facturée directement
par le fournisseur du logiciel à un tarif très limité
(par exemple Open Syndic https://opensyndic.3xc.
be/NL/PAGE_informatie.awp). Ce mode de
fonctionnement offre la garantie que votre ACP ne
paie que pour son application et que vos données
restent également la propriété de l’ACP.
Il est important de recueillir à l'avance un maximum
d'informations à ce sujet auprès des différents
syndics auxquels vous avez demandé des devis.

PROPERTYTODAY 25
2
Question :
Question concernant la gestion des clés de
l'administrateur.
Un syndic a-t-il légalement le droit de
demander et de garder un double des clés
des appartements ?
Réponse :
La loi ne l'exige pas. Toutefois, cela est
recommandée dans certains cas, par
exemple pour les copropriétaires qui sont
souvent absents. Sinon, en cas de sinistre ou
d'urgence, personne ne peut pénétrer dans
l'appartement pour procéder aux mesures
conservatoires ou faire face à une situation
d'urgence.
3
Question :
Les clauses ou mentions suivantes sontelles
valables si je les utilise en tant que
syndic ?
Il s'agit d'une clause du procès-verbal de
l'AGO ou de l'AGE. Il m'arrive souvent de
constater que des personnes souhaitent
ajouter des points supplémentaires au
cours de l'AG et j'utilise alors la clause cidessous
dans le procès-verbal :
" Tous les points supplémentaires de l'ordre
du jour (qui n'étaient pas prévus dans la
convocation initiale) ont été ajoutés lors de
cette assemblée générale après accord des
propriétaires présents. "
Il arrive également qu’au moment de
la création de l’ACP, des copropriétaires
souhaitent se réunir dans un délai plus bref
que le délai légal de 15 jours; j'utilise alors
un accord qui doit être signé par chaque
propriétaire. Je la verse ensuite à mon
dossier. Est-ce juridiquement valable ?
Réponse :
Tout d'abord, il est essentiel de toujours
garder à l'esprit le principe de base du droit
de la copropriété, qui est celui de la loi
impérative : "La loi impérative comprend
l'ensemble des règles de droit auxquelles on
ne peut déroger".
Durée de l'assemblée générale annuelle
(AGA) ou de l'assemblée générale
extraordinaire (AGE) :
1/ Une assemblée générale peut toujours
être convoquée dans un délai plus court.
Cc 3.87 - § 2. Le syndic tient une assemblée
générale au cours de la période fixée par le
règlement d’ordre intérieur ou chaque fois
qu’une décision doit être prise d’urgence
dans l’intérêt de la copropriété.
Cc 3.87 - § 3, dernier alinéa : Sauf dans les cas
d’urgence, la convocation est communiquée
quinze jours au moins avant la date de
l’assemblée.
L'initiative de la convocation appartient au
syndic, qui peut en fixer la date à l'avance (8
jours par exemple en cas d'urgence).
2/ Changer la date de l'AG
Une fois les invitations envoyées, vous
ne pouvez plus modifier la date, l'heure,
le lieu et l'ordre du jour. Vous pouvez
éventuellement envoyer une nouvelle
invitation avec de nouveaux points à l'ordre
du jour, à condition qu'il soit clairement
indiqué qu'il s'agit d'une nouvelle
convocation (qui annule et remplace
l'invitation précédente) et que cette
convocation soit encore dans le délai légal
de 15 jours.
3/ Modification de l'ordre du jour en cours
d'AG
Lors de l'AG, vous ne pouvez ajouter des
points que si tous les copropriétaires sont
physiquement présents (100 %) et s'ils sont
d'accord avec cet ajout. Dans ce cas, il n'est
pas nécessaire de faire signer un document .
Il suffit de le notuler clairement.
Si seuls quelques copropriétaires sont
présents, il est interdit d'ajouter des points
supplémentaires, même en signant un
document. Ceci afin de protéger les droits
des copropriétaires absents.
Par ailleurs, les copropriétaires absents
pourraient introduire endéans le délai de
quatre mois une demande en annulation de
cette décision devant le juge de paix pour
irrégularité.
Option : si un point important est soulevé
lors d'une AG, discutez du sujet sous la
rubrique Divers (sans vote) et indiquez le
résultat des discussions. Ajoutez que le point
fera l'objet d'un vote lors de la prochaine AG,
ou d'une décision écrite (si vous pensez que
100 % des copropriétaires seront d'accord).
4
Question :
En tant que syndic professionnel, nous
sommes confrontés à la situation suivante :
- Notre cabinet a été désigné comme syndic
en août 2022 dans un immeuble de 11
appartements.
- Cependant, un copropriétaire, qui possède
trois appartements dans une partie du
bâtiment (bâtiment arrière), s'oppose à
faire partie d'une ACP.
- Entre-temps, la commune a donné son
accord pour la scission : les bâtiments
avant et arrière pourront alors exister
séparément.
- Cependant, je dois maintenant convoquer
une AGE pour :
> Présenter un acte de base modificatif
pour faire approuver la composition
de cette ACP
> Il y a des changements dans les quotepart,
donc unanimité de présence et
unanimité dans la prise de décision.
- Mes honoraires vont donc changer parce
que la composition de l’ACP change, doisje
mettre cela à l'ordre du jour ?
- Et l’ACP peut-elle s'y opposer et contester
mon mandat ?
Réponse :
Si nous comprenons bien la question, la
commune a scindé une résidence existante,
en attribuant deux adresses différentes
(numéro de maison et numéro de cadastre)

26 Edition janvier - février
à deux bâtiments différents qui ne formaient
qu'une seule résidence ?
Si c'est le cas, une ACP continuera d'exister
mais elle sera complètement "transformée",
(nous pensons au bâtiment avant). Le
bâtiment arrière constituera le cas échéant
une autre ACP avec un numéro distinct à la
BCE et des statuts différents, et sera soumis
ou non à la loi sur la copropriété.
En d'autres termes, vous resterez le syndic
d'une ACP transformée (sans l'extension
arrière) avec des statuts modifiés, des
parties communes et des parties privatives
modifiées.
Si ce raisonnement est correct, vous devez
en effet demander l'accord de l’ACP sur les
nouveaux statuts et les nouvelles quotités.
Vous devrez présenter un rapport « motivé
» à l'AG avec les nouvelles quotités de
l'immeuble. Ce rapport peut être préparé
par un notaire, un géomètre-expert, un
architecte ou par vous-même en tant
qu’agent immobilier-syndic (voir Cc 3.85, §1).
Conformément à la loi sur la copropriété,
Toute modification de la répartition des
quotes-parts nécessite l'unanimité des voix
de tous les copropriétaires (Cc art 3.88, §3
: Il est statué à l’unanimité des voix de tous les
copropriétaires sur toute modification de la
répartition des quotes-parts de copropriété,
moyennant la production d’un rapport tel que
prévu à l’article 3.85-§1)
Comme il y a moins de parties privatives, les
copropriétaires demanderont probablement
une adaptation de vos honoraires à la
nouvelle situation. Il sera donc judicieux
de mettre ce sujet à l'ordre du jour de l'AG
statutaire, lors du renouvellement de votre
mandat.
Les décisions de l'AG peuvent toujours
être contestées dans un délai de 4 mois
à compter de la date de l'AG, à condition
que la partie adverse puisse prouver que
la décision était irrégulière, illégale ou
frauduleuse. Elle doit également démontrer
également qu'elle a subi un préjudice
personnel.
Vous êtes syndic et
vous avez des questions
concrètes concernant la
gestion d’un immeuble ?
N'hésitez pas à nous
adresser vos demandes.
Envoyez-nous un e-mail à
redac@propertytoday.be

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