Property Today FR 2023 Edition 14

PROPERTYTODAY 25
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Question :
Question concernant la gestion des clés de
l'administrateur.
Un syndic a-t-il légalement le droit de
demander et de garder un double des clés
des appartements ?
Réponse :
La loi ne l'exige pas. Toutefois, cela est
recommandée dans certains cas, par
exemple pour les copropriétaires qui sont
souvent absents. Sinon, en cas de sinistre ou
d'urgence, personne ne peut pénétrer dans
l'appartement pour procéder aux mesures
conservatoires ou faire face à une situation
d'urgence.
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Question :
Les clauses ou mentions suivantes sontelles
valables si je les utilise en tant que
syndic ?
Il s'agit d'une clause du procès-verbal de
l'AGO ou de l'AGE. Il m'arrive souvent de
constater que des personnes souhaitent
ajouter des points supplémentaires au
cours de l'AG et j'utilise alors la clause cidessous
dans le procès-verbal :
" Tous les points supplémentaires de l'ordre
du jour (qui n'étaient pas prévus dans la
convocation initiale) ont été ajoutés lors de
cette assemblée générale après accord des
propriétaires présents. "
Il arrive également qu’au moment de
la création de l’ACP, des copropriétaires
souhaitent se réunir dans un délai plus bref
que le délai légal de 15 jours; j'utilise alors
un accord qui doit être signé par chaque
propriétaire. Je la verse ensuite à mon
dossier. Est-ce juridiquement valable ?
Réponse :
Tout d'abord, il est essentiel de toujours
garder à l'esprit le principe de base du droit
de la copropriété, qui est celui de la loi
impérative : "La loi impérative comprend
l'ensemble des règles de droit auxquelles on
ne peut déroger".
Durée de l'assemblée générale annuelle
(AGA) ou de l'assemblée générale
extraordinaire (AGE) :
1/ Une assemblée générale peut toujours
être convoquée dans un délai plus court.
Cc 3.87 - § 2. Le syndic tient une assemblée
générale au cours de la période fixée par le
règlement d’ordre intérieur ou chaque fois
qu’une décision doit être prise d’urgence
dans l’intérêt de la copropriété.
Cc 3.87 - § 3, dernier alinéa : Sauf dans les cas
d’urgence, la convocation est communiquée
quinze jours au moins avant la date de
l’assemblée.
L'initiative de la convocation appartient au
syndic, qui peut en fixer la date à l'avance (8
jours par exemple en cas d'urgence).
2/ Changer la date de l'AG
Une fois les invitations envoyées, vous
ne pouvez plus modifier la date, l'heure,
le lieu et l'ordre du jour. Vous pouvez
éventuellement envoyer une nouvelle
invitation avec de nouveaux points à l'ordre
du jour, à condition qu'il soit clairement
indiqué qu'il s'agit d'une nouvelle
convocation (qui annule et remplace
l'invitation précédente) et que cette
convocation soit encore dans le délai légal
de 15 jours.
3/ Modification de l'ordre du jour en cours
d'AG
Lors de l'AG, vous ne pouvez ajouter des
points que si tous les copropriétaires sont
physiquement présents (100 %) et s'ils sont
d'accord avec cet ajout. Dans ce cas, il n'est
pas nécessaire de faire signer un document .
Il suffit de le notuler clairement.
Si seuls quelques copropriétaires sont
présents, il est interdit d'ajouter des points
supplémentaires, même en signant un
document. Ceci afin de protéger les droits
des copropriétaires absents.
Par ailleurs, les copropriétaires absents
pourraient introduire endéans le délai de
quatre mois une demande en annulation de
cette décision devant le juge de paix pour
irrégularité.
Option : si un point important est soulevé
lors d'une AG, discutez du sujet sous la
rubrique Divers (sans vote) et indiquez le
résultat des discussions. Ajoutez que le point
fera l'objet d'un vote lors de la prochaine AG,
ou d'une décision écrite (si vous pensez que
100 % des copropriétaires seront d'accord).
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Question :
En tant que syndic professionnel, nous
sommes confrontés à la situation suivante :
- Notre cabinet a été désigné comme syndic
en août 2022 dans un immeuble de 11
appartements.
- Cependant, un copropriétaire, qui possède
trois appartements dans une partie du
bâtiment (bâtiment arrière), s'oppose à
faire partie d'une ACP.
- Entre-temps, la commune a donné son
accord pour la scission : les bâtiments
avant et arrière pourront alors exister
séparément.
- Cependant, je dois maintenant convoquer
une AGE pour :
> Présenter un acte de base modificatif
pour faire approuver la composition
de cette ACP
> Il y a des changements dans les quotepart,
donc unanimité de présence et
unanimité dans la prise de décision.
- Mes honoraires vont donc changer parce
que la composition de l’ACP change, doisje
mettre cela à l'ordre du jour ?
- Et l’ACP peut-elle s'y opposer et contester
mon mandat ?
Réponse :
Si nous comprenons bien la question, la
commune a scindé une résidence existante,
en attribuant deux adresses différentes
(numéro de maison et numéro de cadastre)