Property Today FR 2023 Edition 14

PROPERTYTODAY
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1. Introduction
Le secteur de l'immobilier regroupe à la
fois les entreprises qui développent des
biens immobiliers pour leur propre compte
(promoteurs immobiliers) ou qui font le
commerce de biens immobiliers (négociants
immobiliers), les propriétaires qui louent des
biens immobiliers pour leur propre compte
et les agents immobiliers qui interviennent
pour le compte de tiers lors de l'achat, de la
vente ou de la location de biens immobiliers,
ou qui gèrent ces biens immobiliers en
qualité de régisseur ou de syndic.
En ce qui concerne la profession d’agent
immobilier-syndic, il est reconnu que, dans
les conditions actuelles du marché, il s'agit
d'une profession en pénurie qui a besoin
d'être soutenue.
2. Diplôme initial d'accès à la
profession d'agent immobilier -
syndic
Au 28 février 2022, sur les 10.902 agents
immobiliers agréés par l'Institut professionnel
des agents immobiliers (IPI), seuls 477
étaient inscrits à temps plein en tant que
syndics. Ce nombre reste stable.
De plus, les perspectives d'un afflux de
nouveaux syndics ne sont pas bonnes. On
constate que dans la formation de courtier
immobilier chez Syntra ou dans les écoles
supérieures, peu d'étudiants franchissent le
pas vers la profession de syndic à l'issue de
leurs études, alors que la demande de syndic,
compte tenu de "l'appartementisation"
galopante du paysage immobilier, continue
d'augmenter de manière spectaculaire.
Pour accéder à la profession d'agent
immobilier, il faut être titulaire d'une
formation spécifique, à savoir 1 soit a) d'un
diplôme d'enseignement supérieur avec un
niveau minimum de licence correspondant
au moins au niveau 6 du cadre européen des
certifications , soit b) un certificat équivalent
à l'un des diplômes précités délivré par un
jury d'examen étatique ou communautaire
soit c) un diplôme de formation
professionnelle correspondant à la profession
d'agent immobilier délivré conformément
à la réglementation relative à la formation
continue dans le secteur des petites et
moyennes entreprises soit d) une attestation
de compétence ou un titre de formation
visé au titre III chapitre I de la loi du 12 février
2008 , délivré par un autre Etat membre et
qui répond aux conditions prévues par le
présent chapitre ou un titre de formation
équivalent à un tel titre en application de
l'article 2 § 3 de la loi du 12 février 2008 .
Sans diplôme ou certificat qualifié, il n'est
pas possible d'exercer la profession de syndic
professionnel 2 .
3. La profession de syndic reste
une profession en pénurie
La profession de syndic (et d'assistant de
syndic) apparaît dans la liste des professions
administratives en pénurie compilée par le
VDAB 3 .
Alors que le nombre d'immeubles
d'habitation augmente rapidement et
supplante la construction de maisons
individuelles, le nombre de sociétés
immobilière se concentrant exclusivement
sur la gestion d’immeuble à plein temps
reste limité.
L’offre limitée de bureaux de syndics à temps
plein a entraîné une distorsion du marché
dans la mesure où, pour les petits immeubles
d'habitation, peu de professionnels
se portent candidats, de sorte que les
copropriétaires sont livrés à eux-mêmes.
4. L'accès à la profession de syndic
par l'expérience professionnelle
en France
En France, la formation professionnelle
obligatoire a été introduite par la loi Hoguet
du 2 janvier 1970 4 . Pour obtenir une carte
professionnelle "syndic de copropriété" 5 ,
il faut présenter un diplôme "d'un niveau
au moins égal à trois années d'études
supérieures après le baccalauréat ou un
diplôme ou titre inscrit au répertoire national
de certifications professionnelles d'un niveau
équivalent et sanctionnant des études
juridiques, économiques ou commerciales.
L'aptitude professionnelle peut également
être justifiée par un brevet de technicien
supérieur "professions immobilières" ou
encore un diplôme de l'institut d'études
économiques et juridiques appliquées à la
construction et à l'habitation 6 .
Il existe toutefois deux exceptions à la
condition de diplôme tiré de l'expérience
professionnelle, à savoir 7 :
- premièrement , selon l'article 12
du décret de 1972 , cette expérience se
justifie s'il est titulaire d'un baccalauréat ou
d'un diplôme ou titre inscrit au répertoire
national des certifications professionnelles
d'un niveau équivalent et sanctionnant
des études juridiques , économiques ou
commerciales et - la condition est cumulative
- par l'occupation au moins pendant trois
ans d'un emploi subordonné se rattachant à
l'activité de syndic ;
- secondement , à défaut des
diplômes , le candidat pourra obtenir la carte
professionnelle s'il justifie , d'après l'article
14 du décret de 1972 , d'une expérience de
10 ans dans un emploi non cadre ou de 4
ans dans un emploi de statut cadre , au titre
duquel le demandeur était affilié comme
telle auprès d'une institution de retraite
complémentaire ou d'un emploi public de
catégorie A ou de niveau équivalent.
Dans le cadre de ce régime, "une simple
expérience peut suffire à obtenir la carte
professionnelle , et ce , semble-t-il , même
si la personne qui obtient le poste était
assistant-secrétaire , agent d'accueil ,
assistant-comptable ou assistant-technique'
, bien qu' "il n'est pas évident que leur
exercice permette de jusitifier la capacité à
mener pleinement les fonctions de syndic de
copropriété" 8 .
5. Accès à la profession de
syndic par une expérience
professionnelle en Belgique
5.1 Situation
A la lumière du système français d'accès à la
profession de syndic basé sur l'expérience
professionnelle, la question se pose de
savoir si le droit belge devrait également
emprunter la voie de l'expérience
professionnelle lorsque la pénurie de syndics
reste aiguë.
1
Art. 2 § 1 de l'arrêté royal du 30 août 2013 relatif à l'accès à la
profession d'agent immobilier , MB 6 septembre 2013
2
Le syndic occasionnel est une exception à cette règle : voir
R. TIMMERMANS , Syndic occasionnel compétent mais pas
nécessairement capable ? , Huur 2022/1 , 3
3
VDAB , Professions en pénuries en Flandre , Bruxelles , 1 février
2022 , 11 in fine
4
M. THIOYE , Droit des intermédiaires immobiliers , Paris ,
LexisNexis , 2020 , 98
5
C. BEDDELEEM , Les nouvelles cartes professionnelles , I.R.C.
Septembre 2015 , 20 , no I , A , 3
6
P.-E. LAGRAULET , Le syndic de copropriété , Edilaix , 2021, 82
no 1.3.5
7
P.E. LAGRAULET , oc ,, 84 no 1.37
8
P.-E. LAGRAULET , oc , 84 , no 1.3.8