Property Today NL 2023 Editie 12

EDITIE 12 - 2023 - MEI-JUNI
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
AV OVERDAG:
15 GOEDE REDENEN
Persoonlijk nadeel of rechtsmisbruik?
Een gsm-mast op het dak van uw VME:
doen of mijden?
GDPR en ondershoudstattesten:
absurdistan!
15 GOEDE REDENEN OM DE AV's
OVERDAG TE HOUDEN!
De consensus is breed onder de syndici om te denken
dat een Algemene vergadering 's avonds organiseren
niet meer van deze tijd is. Na zijn volle en drukke dagtaak
op het kantoor moet de syndicus nog lange overuren
werken om een algemene vergadering 's avonds te
houden.
AL GEHOORD VAN DE
KATHODISCHE BESCHERMING?
Kathodische bescherming (KB) is een principe dat al
lang bestaat, maar steeds meer in opmars komt bij
betonrenovaties. Bij betonconstructies ontstaat er
vaak schade door wapeningscorrosie. Roest zorgt voor
uitzetting van het wapeningsstaal, waardoor het beton
errond afbrokkelt of scheurt.

PROPERTY TODAY
HET MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
Bezoek onze vernieuwde
website www.propertytoday.be
Nu met een mooi overzicht van alle beschikbare
edities die u kan downloaden.
Alle verschenen artikels vanaf editie 1 in
onze nieuwe Blog display.
Nieuwe zoekfuncties over alle artikels, trefwoorden
en over alle edities.
Inhoudstafels van alle edities.
Mogelijkheden voor adverteerders om banners
te plaatsen.
Erratum/rechtzetting
In ons voorgaande magazine (editie 11)
hebben wij op pagina 19 een foutieve
informatie geschreven waarvoor onze
excuses.
Ook ondergrondse garages en kelders in
appartementsgebouwen kleiner dan 20m²
moeten over een asbestattest beschikken
als het deel uitmaakt van een grotere
constructie.
We verwijzen hiervoor naar het
inspectieprotocol waar men stelt:
als een individuele TCR (Toegankelijke
Constructie met Risicobouwjaar) (lees 1 garage)
een grondoppervlakte kleiner is dan 20m²,
maar maakt het bouwkundig deel uit van
een grotere toegankelijke constructie met een
grondoppervlakte gelijk aan of groter dan 20m²,
dan geldt de noodzaak van een asbestattest
per TCR.
Een asbestattest is verplicht bij elke
overdracht van een “toegankelijke
constructie”, en een garage wordt als
constructie beschouwd. In geval van
de verkoop van een garage in een
appartementsgebouw moet er dus een
asbestattest worden opgemaakt.
Uitzondering voor kleine constructies
Als de grondoppervlakte van de constructie
kleiner is dan 20m², geldt er in principe een
vrijstelling. Er moet dan geen asbestattest
worden opgemaakt. De verkoop van een
losstaande individuele garage, kleiner
dan 20m² en geen deel uitmakend van
een grotere constructie, kan dus zonder
asbestattest. Maar als het garage deel
uitmaakt van een grotere constructie met
een grondoppervlakte gelijk aan of groter
dan 20m², dan geldt de noodzaak van een
asbestattest.
Onze excuses voor het ongemak.
Redactie Property Today

PROPERTYTODAY
3
INHOUD
EDITIE 12
MEI-JUNI
2023
PERSOONLIJK NADEEL OF
RECHTSMISBRUIK?
04
NOG NIET GEABONNEERD?
Schrijf u dan in via
www.propertytoday.be en
krijg het magazine GRATIS
in uw brievenbus!
EEN GSM-MAST OP HET DAK VAN
UW VME: DOEN OF MIJDEN?
GDPR EN ONDERHOUDS-
CERTIFICATEN: ABSURDISTAN
08
14
Abonnementen kunnen bij ieder nummer
ingaan en worden elk jaar automatisch
vernieuwd. Abonnee worden kan via
www.propertytoday.be.
RECHTSBIJSTAND VME 19
15 REDENEN OM DE AV’S
OVERDAG TE HOUDEN!
AL GEHOORD VAN KATHODISCHE
BESCHERMING ? BETOTEC BV
VERLEENT HET ANTWOORD.
FIBERNET VEROVERT
BELGIË
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
20
24
26
GOED OM TE WETEN 28
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van het
oude en het nieuwe adres en het nieuwe
telefoonnummer. Opzeggingen kunnen
gelijk wanneer gebeuren.
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar
toegestuurd.
Uitgever
PROFIT & FUN BV
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
Magazinelay-out
D&K Vision BV
T 03 877 29 20
info@dkvision.eu
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud,
in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk
akkoord van de uitgever. De informatie in dit magazine is met
de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan
echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of
onvolledige informatie. Property Today kan geen garantie bieden
betreffende de juistheid van de informatie van de auteurs van de
gepubliceerde artikels, noch aansprakelijk gesteld worden voor
de schade die, direct of indirect, het gevolg is van deze informatie.

4 Editie mei - juni
01
Persoonlijk nadeel
of rechtsmisbruik?
Het basisbeginsel van de Mede-eigendom is dat de algemene
vergadering een soeverein orgaan is. De beslissingen die op de
algemene vergadering worden genomen kunnen echter niet afwijken
van de wet, noch van de statuten van het gebouw (basisakte en
reglement van mede-eigendom).
“
Medeeigenaars
horen
zich voor de AV
voldoende te
informeren.
Als orgaan van de VME is de syndicus belast
met de volledige voorbereiding van de
AV. De voorbereiding van de AV is een van
de belangrijkste taken van de syndicus
want de geldigheid van de beslissingen
hangt van veel factoren af: tijdig versturen
aan de stemhoudende mede-eigenaars,
agendapunten duidelijk formuleren...etc.
De wet verplicht ook de syndicus om alle
documenten ter beschikking te stellen van
de mede-eigenaars die met kennis van
zaken betrokken zijn in het beslissingsproces.
Mede-eigenaars horen zich vooraf duidelijk
en voldoende te informeren over de gedane
voorstellen en agendapunten.
Bovendien hebben zij het recht om zich te
laten adviseren of zich zelfs te laten bijstaan
op de AV door “één persoon op voorwaarde
dat hij de syndicus ten minste vier
werkdagen voor de dag van de algemene
vergadering daarvan bij aangetekende
zending in kennis” stelt.
Kortom: een rechtsgeldige beslissing,
genomen door een rechtsgeldig AV
is uitvoerbaar. Toch genieten medeeigenaars
en andere bewoners van een
rechtsbescherming indien zij niet akkoord
gaan met beslissing van de AV.
Vervaltermijn van 4 maanden
Een mede-eigenaar/huurder die een
beslissing van de VME wil aanvechten, moet
binnen de vier maanden, te rekenen vanaf
de datum waarop de algemene vergadering
plaatsvond, procederen. Een beslissing
kan enkel worden aangevochten door een
dagvaarding voor de vrederechter tegen de
VME en enkel de VME (dus niet de syndicus).
Indien men de vordering niet tijdig instelt
komt de termijn te vervallen (vervaltermijn),
zodat de vordering niet meer ontvankelijk zal
zijn voor de Rechter. De termijn is dus niet
vatbaar voor schorsing of stuiting.
Verder zijn er nog een aantal belangrijke
voorwaarden:

PROPERTYTODAY
5
1. De beslissing moet rechtsgevolgen
hebben. Sinds het arrest van Cass. 18 februari
2010, C.08.0591.N is er slechts sprake van
een beslissing indien de beslissing wordt
genomen door de algemene vergadering en
indien die beslissing rechtsgevolgen in het
leven roept voor de mede-eigenaars en/of
voor derden. Een beslissing van de algemene
vergadering om de mede-eigenaars te
raadplegen en om hen op een latere
datum per brief te laten stemmen over een
aanbod tot aankoop van een deel van de
gemeenschappelijke delen van het gebouw
is slechts een voorbereidende beslissing.
2. Het kan niet gevorderd worden door
een mede-eigenaar die akkoord is gegaan
met de beslissing, tenzij die instemming
is aangetast door een wilsgebrek
(met name dwaling of bedrog).
3. Het moet om een onregelmatige,
bedrieglijke of onrechtmatige beslissing
van de algemene vergadering gaan,
4. De mede-eigenaar of huurder moet
een persoonlijk nadeel kunnen aantonen.
Art 3.92-§3: "Iedere mede-eigenaar kan aan de
rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke
of onrechtmatige beslissing van de algemene
vergadering te vernietigen of te wijzigen, indien
die hem een persoonlijk nadeel oplevert. Deze
vordering moet worden ingesteld binnen een
termijn van vier maanden vanaf de datum
waarop de algemene vergadering plaatsvond."
Art 3.93-§5-2°: " … Ieder die het gebouw
bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk
recht, maar die in de algemene vergadering
geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om
de vernietiging of wijziging verzoeken van elke
bepaling van het reglement van orde of van
elke beslissing van de algemene vergadering
aangenomen na het verlenen van het recht,
indien deze hem een persoonlijk nadeel
berokkent."
Een onregelmatige beslissing kan bvb
tot stand komen bij de schending van de
wet op de mede-eigendom of de statuten,
zoals een probleem met de oproeping, of de
samenstelling/vertegenwoordiging van de
algemene vergadering, een stemming van
een niet-geagendeerd punt, een schending
van de meerderheidsregels… etc.
Een bedrieglijke beslissing is een beslissing
die wel regelmatig is naar de vorm maar
op bedrog berust (fraus omnia corrumpit),
of machtsmisbruik zoals schuldig verzuim
of afwezigheid van informatie over een
bepaalde taak of werk.
Een onrechtmatige beslissing is een
beslissing genomen in strijd met een
wettelijke regel of voorschrift, zoals bvb de
beslissing om een balustrade te plaatsen die
onveilig is en niet voldoet aan de wettelijke
normen; de beslissing genomen met het
uitsluitend oogmerk om te schaden; de
beslissing genomen zonder redelijk en
voldoende belang, terwijl men schade
berokkent; de beslissing genomen met het
misbruik van meerderheden ... etc.
Persoonlijk nadeel
Sinds de wet van 07.VI.2018, art.171/3 (inw.
01.I.2019) is artikel 3.92-§3 gewijzigd met
een belangrijke aanvulling. Een medeeigenaar
kan onder de hierboven vermelde
voorwaarden aan de rechter vragen om
een beslissing van de AV te vernietigen,
maar hij moet voortaan aantonen dat
deze beslissing hem een persoonlijk
nadeel oplevert. Dit persoonlijk nadeel
is cumulatief met één van de drie andere
voorwaarden, nl. deze beslissing in
kwestie moet onregelmatig, bedrieglijk, of
onrechtmatig zijn.
De bedoeling van de wetgever was
o.a. om rechtsmisbruik te voorkomen.
Summum ius summa iniuria, " overmaat van
rechtvaardigheid is het hoogste onrecht "
(Cicero).
Rechtsmisbruik bestaat wanneer iemand een
recht uitoefent zonder redelijk en voldoende
belang en met het exclusieve oogmerk om
een ander te schaden.
Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek bevat
een aantal fundamentele begrippen in het
burgerlijk recht, waaronder rechtsmisbruik.
Art. 1.10 van Boek 1 luidt: “Niemand mag
misbruik maken van zijn recht. Wie zijn
recht uitoefent op een wijze die kennelijk
de grenzen te buiten gaat van de normale
uitoefening van dat recht door een
voorzichtig en redelijk persoon in dezelfde
omstandigheden geplaatst, maakt misbruik
van zijn recht. De sanctie voor een dergelijk
misbruik bestaat in de matiging van het
recht tot zijn normale rechtsuitoefening,
onverminderd het herstel van de schade die
het misbruik heeft berokkend”.
Dit is immers in de lijn van alle rechtspraken
sinds het mijlpaal arrest van Cassatie op
10/09/71.
“
De toevoeging
van het
persoonlijk
nadeel is
vanzelfsprekend
een opluchting.
Het lijkt inderdaad logisch om enkel de
benadeelde mede-eigenaar(s) toe te laten
om een beslissing aan te vechten. Want
waarom zou een mede-eigenaar een
beslissing aanvechten als hij persoonlijk
door deze beslissing geen enkel nadeel
ondervindt? En als hij geen nadeel
ondervindt, wat is dan zijn achterliggende
motivatie om toch te procederen tegen de
VME? De VME te schaden? Wraak nemen op
andere mede-eigenaars of op de syndicus?
De toevoeging van het persoonlijk nadeel
is vanzelfsprekend een opluchting voor de
meeste syndici, die vroeger systematisch de
termijn van 4 maanden na de datum van
de algemene vergadering afwachtten uit
voorzichtigheid om überhaupt te beginnen
met de uitvoering van de beslissingen van
de AV.

6 Editie mei - juni
Persoonlijk nadeel en
proportionaliteitsbeginsel
Hoe kan men het persoonlijk nadeel
evalueren en welk bedrag kan wel als nadeel
gepercipieerd worden en welk bedrag dan
niet?
Onlangs besliste de Vrederechter dat
een vordering om de afrekeningen van
de voorgaande boekjaren te herzien
en aan te passen in strijd was met het
proportionaliteitsbeginsel, want “uit de
voorliggende stukken bleek dat de eiser
voor het (op die vergadering goedgekeurde)
werkjaar 2020 slechts een totaalbedrag van €
160,65 (!) gemeenschappelijke kosten diende
te betalen.”
Uit een vorig PV blijkt ten andere dat het
niet (zo zeer) gaat om de hoogte van de
bedragen, maar dat het eenvoudigweg een
principekwestie is.
Dat deze principekwestie aan anderen (niet
in het minst aan de VME) veel tijd en energie
kost, en de kostprijs van huidige procedure
een veelvoud is van de jaarlijkse som die
hij dient te betalen schijnt de eiser daarbij
volledig te vergeten.
Samengevat kon de rechtbank ”niet anders
dan vaststellen dat de eiser niet beschikt
over het vereiste persoonlijk nadeel én dat
de vordering gelet op het totaal gebrek aan
proportionaliteit rechtsmisbruik uitmaakt.
Wijst de rechter de vordering af bij gebrek
aan belang, dan moet de betrokken
mede-eigenaar de gerechtskosten en een
rechtspleging vergoeding betalen”.
Conclusie
Het lijkt er dus op dat het
proportionaliteitsbeginsel zijn intrede doet
in mede-eigendom, wat een positieve
evolutie is dat zeker zal bijdragen tot meer
overwegingen alvorens een procedure tegen
de VME te starten. Over de vervaltermijn
van vier maanden dient men zich nog de
vraag te stellen of het nog verenigbaar is
met de realiteit; tegenwoordig is het vaak
een belemmering voor de syndicus om
belangrijke beslissingen van de AV binnen
een redelijk termijn uit te voeren. Zou het
niet verstandiger zijn om dit tot een strikt
minimum te herleiden?
info
Dominique Krickovic
Directrice UVS
(Unie van Syndici vzw)
Voorzitter UDS
(Union des Syndics asbl)
Beëdigd Expert in
Mede-eigendom (Kavex vzw)
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY
7
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Vernieuwde watertoets en
informatieplicht van kracht sinds 1
januari 2023 (Vlaanderen).
OP DE
VALREEP
Op 1 januari veranderde er heel wat op vlak
van de watertoets en de informatieplicht
rond overstromingsgevoeligheid. De nieuwe
regels komen er samen met nieuwe kaarten
van de overstromingsgevoelige gebieden.
De Vlaamse Regering keurde de wijzigingen
op 25 november goed.
Informatieverplichting
Wie een onroerend goed te koop of
(voor meer dan 9 jaar) te huur aanbiedt
in Vlaanderen, is verplicht om de
zgn. ‘watertoets’ uit te voeren. Op die
manier kan je je kandidaat-koper/-
huurder beter informeren omtrent de
overstromingsgevoeligheid van het
onroerend goed. De informatieplicht start
al bij de publiciteit over het onroerend
goed en wordt via een waterparagraaf ook
opgenomen in de koopakte. De koper of
huurder is op die manier beter geïnformeerd
en dus beter beschermd.
De syndicus is niet betrokken bij deze
informatieplicht, maar de rentmeester wel.
Meer info op:
www.integraalwaterbeleid.be

8 Editie mei - juni
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
02
Een GSM-mast op het dak van
uw VME: doen of mijden?
De alomtegenwoordige uitzendende antennes
om ons heen die elektromagnetische golven
uitzenden, zijn voor vele zorgwekkend. Over
deze GSM-antennes voor mobiele telefonie
weten wij weinig, behalve dat deze toch overal
en door iedereen gebruikt worden. Zonder
deze antennes en hun straling zou u uw
mobiele telefoon niet kunnen gebruiken of
beroep kunnen doen op nood-, veiligheids- of
transportdiensten. Dankzij deze antennes
kunnen de telecomoperatoren het grondgebied
dus met zeer hoge snelheid bestrijken (3G, 4G en
5G… binnenkort 6G?).
Wie mag een GSM-antenne
plaatsen?
De telecomoperatoren zijn als eersten
geïnteresseerd in het installeren van GSMantennes.
Hun doel is het grondgebied
te bestrijken met netwerken van goede
kwaliteit. Zo'n installatie op het dak van een
gebouw is dus altijd op initiatief van de
telecomoperator. De mede-eigenaar kan
in geen geval zelf een operator vragen om
een ​mast te plaatsen. De telecomoperator
huurt een deel van het dak via een
huurovereenkomst zoals bepaald in het
Burgerlijk Wetboek (niet te verwarren met
woninghuur). Als u door een operator wordt
benaderd, houd er dan rekening mee dat de
installatie van apparatuur op het dak van uw
VME huurinkomsten zal genereren, waardoor
de gemeenschappelijke kosten van de VME
zullen dalen.
Hoe zit het met de ontvangen
huur?
Door de plaatsing van een GSM-mast
ontvangt de VME een vast jaarinkomen.
Deze huur is een compenserende
vergoeding en wordt jaarlijks betaald voor
de huur van uw dak en om u te vergoeden
voor het niet meer kunnen verhogen van
uw gebouw. De huur voor meerdere jaren
kan echter in één keer worden betaald: deze
kapitalisatie van de huur laat de medeeigenaars
toe om eventueel grote werken
te plannen. Indien de AV beslist om de
huurinkomsten uit te keren aan de medeeigenaars
(via de eindafrekening), worden
deze inkomsten beschouwd als inkomen uit
vermogen en worden ze onderworpen aan
de desbetreffende fiscale reglementering.
Vandaag de dag kan een GSM-mast volgens
mooie sommen opbrengen voor de VME op
basis van twee belangrijke criteria :
س
de hoogte van het gebouw, aangezien operators hoge installatiepunten zoeken
س
de locatie, aangezien telecomoperators met prioriteit de gebieden met lage
snelheid willen bestrijken. Ze zijn ook
geïnteresseerd in stedelijke gebieden om
de kwaliteit van het netwerk te verbeteren.

PROPERTYTODAY
9
De installatie van een GSMantenne
moet door de
stedenbouwkundige vergunning
worden goedgekeurd
In het algemeen moeten projecten voor
het plaatsen van GSM-masten aan een
aantal eisen uit de stedenbouwkundige
code en de omgevingswet voldoen. Sinds
de regionalisering is elke regering bevoegd.
Dit om de eenheid in de besluitvorming
te bewaren. Het dossier moet in principe
worden voorgelegd aan de gewestregering
die bevoegd is voor de afgifte van de
vergunning en die ook instaat voor de
organisatie van de adviesaanvraag en het
eventuele openbaar onderzoek. In de praktijk
verwacht de overheid van de gemeente
dat zij de adviesaanvraag en het openbaar
onderzoek organiseert en hen een kanten-klaar
dossier bezorgt. Alle adviezen,
resultaten van het openbaar onderzoek en
adviezen van het college van burgemeesters
en schepenen worden overgemaakt aan de
administratie Ruimtelijke Ordening en het is
deze die al dan niet een stedenbouwkundige
vergunning afgeeft.
De installatie van een GSMantenne
moet door de Algemene
Vergadering goedgekeurd
worden
De aanvraag tot plaatsing van een GSM-mast
door een of meerdere operatoren op het
dak van een VME moet eveneens worden
voorgelegd de mede-eigenaars tijdens de
algemene vergadering. Overeenkomstig
de wet op de mede-eigendom moet
deze beslissing met een gekwalificeerde
meerderheid van 4/5 genomen worden.
De beslissing is inderdaad " een daad van
beschikking van een gemeenschappelijk
deel ", en overigens een wijziging van de
esthetische uniformiteit van het gebouw.
Opgelet ; sinds de wetswijziging van 2018
kunnen de statuten van het gebouw niet
langer voorzien in meerderheden die
strenger zijn dan die van de wet op de
mede-eigendom. (art 3.100 BW)
Tip: Om de uniformiteit van het gebouw
niet te schaden, kunt u de operator vragen
om de gsm-antenne te verbergen (valse
schoorsteen, enz.).
Om u in te dekken voor alle mogelijke
problemen verbonden aan de installatie
van de GSM-mast, is het raadzaam om als
eerste stap een verzekering burgerlijke
aansprakelijkheid af te sluiten bij uw
verzekeraar. Op deze manier wordt de VME
bij klachten ondersteund.
Controverse; wat is de impact op
de gezondheid en het milieu?
Over het algemeen stellen antennes voor
mobiele telefoons de bevolking bloot aan
intensiteiten die te laag zijn om thermische
effecten te veroorzaken. Wat betreft de niet-

10 Editie mei - juni
thermische effecten en de symptomen van
elektromagnetische overgevoeligheid, die
blijven uiterst controversieel. Soms beweert
men dat zij slecht zijn voor onze gezondheid,
vooral onze hersenen. Is dat echt zo ? Zullen
wij in de toekomst meer en meer aan
antennes blootgesteld worden?
De installatie van GSM-masten is nog steeds
controversieel en uit de debatten komen
twee grote risico's naar voren:
س
verzakkingen van gebouwen waardoor problemen ontstaan ​met de waterdichting
van platte daken: vaak gekoppeld aan een
gebrekkige technische voorstudie
س
de gevolgen voor de gezondheid van de elektromagnetische golven die door de
GSM-masten worden verspreid
Antennes van mobiele telefoons resulteren
in blootstelling aan elektromagnetische
velden die honderd tot honderdduizend
keer lager zijn dan die van mobiele telefoons:
vierentwintig uur lang worden blootgesteld
aan een antenne van één volt per meter
geeft dezelfde blootstelling aan het hoofd als
dertig seconden telefoneren met een laptop.
ǯ https://www.academie-medecine.
fr/les-risques-des-antennes-detelephonie-mobile-2/
Doordat de antennes naar voren uitstralen,
bijna horizontaal, ben je niet meer
blootgesteld aan straling als je in een
gebouw woont of werkt met een antenne
op het dak. Bovendien zenden GSM-masten
een vrij smalle radiofrequentiebundel
uit, die zich in een vlak bevindt dat bijna
evenwijdig is aan de grond. Als gevolg
hiervan is het elektromagnetische veld dat
wordt waargenomen in de directe omgeving
van de antenne op grondniveau erg zwak.
Hierdoor wordt elk gebouw dat zich onder
de antenne of in de directe omgeving van
de voet van een pyloon bevindt normaal
gesproken niet of zeer marginaal beïnvloed
door de straling.
Sinds 2004 erkent de WHO
(Wereldgezondheidsorganisatie) dat er
een ongemak is bij mensen die zeggen
gevoelig te zijn voor elektromagnetisme
(elektrohypersensitiviteit (EHS). Maar het
bestaan ​van een echte aandoening die
verband houdt met elektromagnetische
golven zelf wordt niet erkend.
Naast deze aspecten kan er ook een risico
zijn op waardevermindering van onroerend
goed. Inderdaad, de aanwezigheid van een
GSM-mast op het dak van het gebouw kan
de prijs van het onroerend goed op de markt
en die in de omgeving verlagen.
“
De installatie
van GSMmasten
is
nog steeds
controversieel.
Naar analogie compenseert de Elia
groep bewoners in de buurt van een
hoogspanningslijn. Als u eigenaar bent van
een huis of bouwgrond in een gebied van
125 meter vanaf de as van de toekomstige
luchtverbinding, wordt een vergoeding
aangeboden om het nadeel voor uw eigendom
te compenseren. Deze vergoeding is afhankelijk
van verschillende factoren: de afstand van
de woning of bouwgrond tot de as van de
luchtverbinding, het spanningsniveau van de
nieuwe luchtverbinding, de waarde van uw
eigendom (bepaald door een onafhankelijke
deskundige). Eigenaars van een woning
of bouwgrond binnen een zone van 35
meter hebben zelfs de mogelijkheid om hun
eigendom aan Elia te verkopen.
Het contract
Na aanvaarding van het voorstel door de
mede-eigenaars, legt de telecomoperator
u een overeenkomst voor. U kunt een
advocaat of een architect inschakelen om
met de telecomoperator over het contract
te onderhandelen. Het is ook mogelijk om
een ​studiebureau in te schakelen om de
haalbaarheid van de installatie te bepalen.
Deze studie zal, op eigen kosten van de
telecomoperator, het gebouw beschermen
tegen instortingsgevaar door het gewicht
van de antenne.
Over het algemeen stellen telecomoperatoren
voor om dit contract voor een
periode van 10 jaar aan te gaan (de duurtijd
moet het voorwerp zijn van de goedkeuring
van de AV) . Deze duur is voldoende om
de kosten van de installatie af te schrijven
zonder te lang te zijn om te voorkomen dat
een verouderde technologie behouden blijft
(bijvoorbeeld met de komst van 5G dat de
4G-GSM-masten zal vervangen).
Tegelijkertijd moet de telecomoperator
de veiligheid van de VME garanderen
door een contract af te sluiten met een
antennespecialist voor het uitvoeren van
onderhoud. Men moet ook nadenken over
het einde van de levensduur van de GSMmasten
daarvoor is het relevant om een ​
ontmantelingsclausule in het contract op te
nemen.
Op deze manier zal de operator verplicht
zijn het dak in zijn originele staat terug vrij te
maken, zoals vastgesteld voor de installatie
van de antenne.
Goed om te weten
Om het netwerk te garanderen is
permanente toegang (24/7) tot de GSMantenne
essentieel. De telecomoperator
moet over de sleutels van het gebouw
beschikken of over de contactgegevens van
een lid van de raad van mede-eigendom.
Stel, samen met de operator, een lijst van
dienstverleners op die deze toegang mogen
hebben om de veiligheid van de VME te
garanderen. Reminder :
س
Alleen de operator kan u vragen een GSMmast op het dak te plaatsen
س
Het is beter om vooraf een studie uit te voeren om de haalbaarheid van het GSMantenneproject
te valideren en om het
risico van instorting van het gebouw te
vermijden.
س
De beslissing m.b.t. de voorafgaande studie dient door de Algemene
Vergadering beslist te worden met
absolute meerderheid (1/2+1)
س
Elke mede-eigenaar is verplicht te voldoen aan zijn fiscale verplichtingen ter zake.

Buildimax All Risk
Alle risico verzekering Building
De blokpolis die alles
‘in’begrepen heeft
Meer info en productfiche op axa.be
Comfort thuis speciaal Buildimax All Risk is een verzekering alle risico’s Building die de (mede-)eigenaars dekt van een gebouw vanaf
4 eenheden. Dit product werd ontwikkeld door AXA Belgium, Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het
Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt gesloten voor een looptijd van een jaar met mogelijkheid tot stilzwijgende verlenging.
Aarzel niet om een beroep te doen op uw verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of een offerte. Hij staat voor u klaar en is
het best geplaatst om een voorstel te doen dat bij uw situatie past. Wij nodigen u uit de algemene voorwaarden en de productfiche
(IPID) te raadplegen alvorens het product af te sluiten. Daarin vindt u de aangeboden dekkingen en de eventuele beperkingen en
uitsluitingen van de waarborgen. Dit document is gratis te verkrijgen bij uw verzekeringstussenpersoon of op www.axa.be.
Niet tevreden over iets? Laat het ons weten via customer.protection@axa.be. Indien u niet akkoord gaat met de voorgestelde
oplossing kunt u zich richten tot de Ombudsman van de verzekeringen, de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1, 1000 Brussel
(België) • www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0123 • V.U.: C. Audet, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

12 Editie mei - juni
In Brussel
Zoals overal in het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest neemt het aantal zendmasten
toe. Maar deze dienen aan zeer strenge
normen te voldoen; normen die tot de
strengste ter wereld behoren. Bovendien
moeten telecomoperatoren voor elk
mast een milieuvergunning bekomen,
die alleen wordt verleend als de voor
het publiek toegankelijke omliggende
gebieden effectief worden behouden. Om
de exacte locaties van bestaande antennes
te zien, kunt u onze online kaart (geodata.
environnement.brussels) bekijken. U kunt
zoeken op straatnaam en de reeds verleende
milieuvergunningen inzien.
Als u denkt dat u blootgesteld bent aan een
te hoog elektromagnetisch veld, kunt u een
klacht indienen door het klachtenformulier
in te vullen (leefmilieu.brussels - klacht
aangaande niet-ioniserende straling).. Een
van onze agenten komt gratis langs om
ter plekke te controleren of de norm niet
overschreden wordt.
In Wallonië
Het is vrij eenvoudig om de exacte locatie
van de GSM-masten in de buurt van uw
huis te weten. Om dit te doen, hoeft
u alleen maar de site "Géoportail de la
Wallonie" (Cadastre des antennes émettrices
stationnaires de Wallonie) te raadplegen.
In Wallonië kunnen mensen die in de buurt
van antennes wonen het Wetenschappelijk
Instituut van de Overheidsdienst
(ISSeP) vragen om de intensiteit van
elektromagnetische straling te meten.
De aanvraag kan worden ingediend door het
gratis nummer 1718 van Wallonië te bellen.
In het menu moet u de optie "Atteintes à
l’environnent ou à la nature en lien avec le call
Center SOS Environnement-Nature" volgen.
Op 10 juni 2022 keurde de Vlaamse Regering
een besluit goed dat in werking trad op 31
juli 2022. Het bepaalt de elektromagnetische
stralingsnormen voor vaste zendantennes
die uitzenden met een frequentie tussen 100
kHz en 300 GHz. De normen zijn opgenomen
als milieuvoorwaarden en kwaliteitsnormen
van VLAREM II. Ze gelden voor GSM, radioen
tv-antennes, radioamateurs, antennes
voor hulpdiensten en veiligheids- en
defensiediensten.
ǯ https://omgeving.vlaanderen.be/nl/
klimaat-en-milieu/gezonde-veiligeen-aantrekkelijke-leefomgeving/
straling-zendantennes-wifi-gsm/
normen-zendantennes
info
Mr Jürgen Van Strydonck
Property Manager
Lid van UVS
(Unie van Syndici)
Membre de l’UDS
(Union des Syndics)
PROPERTYTODAY
In Vlaanderen
Het is vrij eenvoudig om de exacte locatie
van de GSM-masten in de buurt van uw huis
te weten. Raadpleeg hiervoor de site:
ǯ https://omgeving.vlaanderen.be/nl/
zoek-zendantennes-op-de-kaart

PROPERTYTODAY
13
Extra tijd voor modernisatie
historische liften.
OP DE
VALREEP
Dankzij het aanpassingsbesluit dat op 21
december 2022 krijgen VME’s met historische
liften nu extra tijd. Het besluit is op 1 januari
2023 in werking getreden. Goed nieuws is
dat VME’s met historische liften tijd krijgen
tot 31 december 2027 om hun lift(en) te
moderniseren. Dat is een verlenging van
maar liefst vijf jaar. Voor liften die voor 1
januari 1958 in gebruik zijn genomen, moet
de modernisatie uiterlijk tegen 31 december
2023 uitgevoerd worden.
Dus de modernisatie van historische
liften dient uiterlijk tegen 31 december
2027 uitgevoerd worden. Wel dient
uiterlijk tegen 31 december 2025 een
modernisatieplanning inclusief een
overeenkomst voor de uitvoering van deze
modernisatiewerken met de leverancier
beschikbaar te zijn. “De voorgestelde
aanpassingen alsook hun uitvoering
behouden zo goed mogelijk de kenmerken
en erfgoedelementen van de historische lift”.
Opgelet: de lift is historisch wanneer zijn
waarde erkend is door de het Agentschap
Onroerend Erfgoed door middel van een
liftcertificaat met historische waarde of
een classificatiebevel of inschrijving op de
beschermingslijst.

03
GDPR en
onderhoudscertificaten:
absurdistan
In België is het wettelijk verplicht voor
zowel particulieren als bedrijven om
hun verwarmingsketel periodiek te laten
keuren. In appartementsgebouwen met
gemeenschappelijke centrale verwarming is de
syndicus verantwoordelijk voor de naleving van
deze verplichting.
Een goed onderhouden en geregelde
centrale verwarmingsketel is immers
efficiënter. U verbruikt minder brandstof
en bespaart op uw energierekening. Het
is ook goed voor het milieu. Een lager
energieverbruik vermindert de uitstoot en
schadelijke gassen die het milieu vervuilen
en bijdragen aan het broeikaseffect.
In flatgebouwen, als het benodigde
vermogen groter is dan 70 kW, moet de
ketel of ketels worden geïnstalleerd in een
stookruimte, meestal in de kelder van het
gebouw. Dit is vaak het geval bij collectieve
verwarming.
Het is ook sterk aanbevolen een
cascadesysteem van ketels te
installeren. Dit helpt het beheer van de
verwarmingsbehoeften over het hele
gebouw te spreiden. Wanneer een van
de ketels uitvalt, nemen de andere het
bovendien tijdelijk over terwijl de reparatie
wordt uitgevoerd.

PROPERTYTODAY
15
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
De controleverplichting is vrij
gelijkaardig van gewest tot
gewest
Hoewel de 3 Gewesten van het
land periodieke controles van
verwarmingsinstallaties verplicht stellen,
verschillen de regels enigszins naargelang u
in Vlaanderen, in Brussel of in Wallonië woont.
Ook verschillen de verplichtingen naargelang
het type brandstof (gas- of stookolieketel).
Onderhoud van de
verwarmingsketel
Het onderhoud van de verwarmingsketel
gebeurt meestal bij de periodieke keuring.
Het gaat om het reinigen van de ketel en
het uitvoeren van eventuele aanpassingen.
In Wallonië en Vlaanderen moet het worden
uitgevoerd door een erkend installateur,
terwijl dit in Brussel niet hoeft, maar toch
sterk wordt aanbevolen. U kunt ook één of
meer onderhoudsbeurten uitvoeren tussen
twee periodieke keuringen in.
Periodieke keuring en onderhoud
van een verwarmingsketel
Met de periodieke keuring kunt u een
volledige onderhoudsbeurt aan uw
toestel laten uitvoeren en controleren of het
goed, veilig en efficiënt werkt.
“
Wat heeft
GDPR te maken
met brandveiligheid?
De periodieke keuring moet ook worden
uitgevoerd bij de installatie van een gasboiler
(1e periodieke keuring), bij werkzaamheden
aan het verbrandingsgedeelte van het
toestel, zoals het afstellen of vervangen van
de brander, of bij verplaatsing van een ketel
op dezelfde verwarmingsinstallatie.
Alle gas- of vloeistofketels en gasgestookte
boilers moeten periodiek worden gekeurd
door een erkende keteltechnicus.
Het doel is te controleren of aan de eisen
van de huidige regelgeving wordt voldaan.
De keuring moet worden uitgevoerd
door een erkend installateur, die een
keuringscertificaat levert in dewelke
wordt bevestigd of de ketel al dan niet aan
de voorschriften voldoet. Een document dat
u absoluut moet bewaren!
In Wallonië
Gasketels: de keuring moet om de 3 jaar
worden uitgevoerd als het vermogen van
de ketel kleiner is dan of gelijk is aan 100
kW. Bij een vermogen van meer dan 100 kW
moet de keuring om de twee jaar worden
uitgevoerd. Het moet altijd uitgevoerd
worden door een erkend installateur! Dit
omvat het meten van emissies en het
controleren van de plaats van de ketel, de
ventilatie en de schoorsteen. Het onderhoud
moet worden uitgevoerd volgens de
voorschriften van de fabrikant of de
gebruiksvoorwaarden.
Let erop dat alle werkzaamheden aan
het verbrandingsgedeelte van de
verwarmingsinstallatie door een erkend
installateur moeten worden uitgevoerd.
Olie- en pelletketels: inspectie en onderhoud
volgen dezelfde regels als voor gasketels.
Het enige verschil is dat het elk jaar moet
worden uitgevoerd.
LET OP: sinds 1 mei 2015 is een
grondige diagnose ook verplicht voor
alle verwarmingsinstallaties met een
geïnstalleerd nominaal vermogen van meer
dan 20 kW. De diagnose moet worden
uitgevoerd door een technicus die erkend
is voor de grondige diagnose, hetzij bij de
eerste periodieke keuring na 1 mei 2015,

16 Editie mei- juni
hetzij bij de volgende keuring.
Sinds 30 mei 2017 moeten alle ketels,
ongeacht hun bouwjaar, voldoen aan de
strengste criteria, die zijn vastgesteld voor
generatoren die vanaf 1998 zijn vervaardigd.
Is dit niet het geval, dan wordt de ketel
gedeclasseerd.
In Brussel
Gasketels: deze moeten om de 2 jaar (vanaf
1 januari 2019) gekeurd worden door een
erkend technicus. De technicus controleert
de werking van de ketel, analyseert de
verbrandingsgassen, beoordeelt de
ventilatie van het pand en controleert de
schoorsteentrek. Vervolgens zal hij de ketel
en het rookkanaal reinigen en de brander
afstellen.
LET OP: als uw ketel 15 jaar of ouder is, moet
u hem ook niet eerder dan 1 jaar voor zijn
15e verjaardag laten keuren. Als uw ketel 15
jaar of ouder is, moet u ook een diagnose (of
audit) uitvoeren niet eerder dan 1 jaar voor
de 15e verjaardag en niet later dan 1 jaar
daarna! Deze audit moet worden uitgevoerd
door een door Brussel Leefmilieu erkende
verwarmingsinstallateur, of door een EPBadviseur
als het vermogen van de ketel 100
kW of meer bedraagt. Bovendien moet in de
12 maanden voorafgaand aan de audit een
periodieke keuring zijn uitgevoerd.
Stookolie ketels: de periodieke keuring moet
jaarlijks worden uitgevoerd! Het gaat om
min of meer dezelfde procedures: reiniging
van de schoorsteen, controle van het debiet
van de verstuiver, de verstuivingshoek en
de aanvoerdruk, bepaling van de rookindex
(roetproductie) en de trek. De controle is ook
verplicht voor toestellen die 15 jaar of ouder
zijn.
In Vlaanderen
In Vlaanderen moeten gasinstallaties om de
twee jaar gekeurd worden. Voor stookolie en
vaste brandstoffen is dat elk jaar.
Zie het Besluit van 8/12/2006
ǯ https://emis.vito.be/nl/actuele_
wetgeving/8-december-2006-
besluit-van-de-vlaamse-regeringbetreffende-het-onderhoud-en-het
Schoorsteenvegen of onderhoud
Het reinigen van uw schoorsteen maakt deel
uit van het verplichte onderhoud van uw
centrale verwarmingsinstallatie.
Vanaf 1 januari 2019 verplicht de Belgische
wet het vegen van de schoorsteen één keer
per jaar voor gasgestookte ketels en
twee keer per jaar voor stookolie ketels.
Volgens het Koninklijk Besluit van 6
januari 1978, art. 4, moeten gebruikers van
verwarmingsinstallaties:

1. Alleen brandstof gebruiken waarvoor de
installatie is ontworpen en gereglementeerd;
2. Hun installatie in goede staat houden;
3. Hun installatie jaarlijks
laten onderhouden.
De periode tussen twee onderhoudsbeurten
mag niet langer zijn dan vijftien maanden.
a) Voor installaties op vaste brandstof
omvat dit onderhoud: het vegen van
de schoorsteen, het reinigen van de
verbrandingsgascircuits van de generator
en het controleren van de dichtheid
van de verbrandingskanalen. Deze
werkzaamheden worden uitgevoerd door
een schoorsteenveger of reinigingsbedrijf.
b) Voor installaties op vloeibare brandstof
omvat dit onderhoud het volgende:
س
Het vegen van de schoorsteen, het reinigen van de verbrandingsgascircuits
van de generator en de controle van de
dichtheid van de verbrandingskanalen
س
Deze werkzaamheden worden uitgevoerd door een schoorsteenveger, een
reinigingsbedrijf of een gekwalificeerde
technicus. Controle en afstelling van
de brander en de voor de werking
ervan benodigde apparatuur; dit deel
van het onderhoud wordt afgesloten
met een test om de goede werking
van de installatie te controleren. Deze
werkzaamheden worden uitgevoerd door
een gekwalificeerde technicus.
Nadat de schoorsteenveger zijn werk heeft
voltooid, overhandigt hij de beheerder van
het gebouw een certificaat dat gedurende
5 jaar moet worden bewaard (op een veilige
plaats). Het is nuttig in geval van vergiftiging
of brand. Alleen een erkende en bevoegde
schoorsteenveger die zijn activiteit bij
de KBO aanmeldt, kan u dit document
overhandigen. Het certificaat kan een factuur
zijn waaruit blijkt dat de schoorsteen is
geveegd.
Certificaten en de GDPR: de
controverse
De technicus moet aan de syndicus een
onderhoudsattest en een verbrandingsattest
bezorgen. Op het certificaat moeten de
naam, het erkenningsnummer en de
handtekening staan van de technicus die het
onderhoud heeft uitgevoerd.
Indien de installatie niet conform is, moet de
technicus een kopie van het certificaat naar
de controle-instantie sturen:
AWAC voor Wallonië:
ǯ https://www.belgium.be/nl/
contactinfo_en_sites/Urls/http_www_
awac_be_
Brussel Leefmilieu in Brussel:
ǯ https://environnement.brussels/
LNE voor Vlaanderen:
ǯ https://www.belgium.be/fr/adresses_
et_sites/Urls/http_www_lne_be
Als het centrale verwarmingssysteem niet
conform wordt verklaard, heeft de beheerder
5 maanden de tijd om het systeem te laten
herstellen of aanpassen. Op het einde van
deze periode moet een nieuwe keuring
worden uitgevoerd, en als deze opnieuw
negatief is, mag de installatie niet opnieuw
in gebruik worden genomen tot een nieuwe
keuring concludeert dat de installatie
conform is.
Merkwaardig is dat de huurder verplicht
is een kopie van het reinigings- en
verbrandingscertificaat aan de verhuurder te
bezorgen, terwijl de syndicus niet geïnformeerd
moet worden!
Volgens Statbel telt België 1.444.971
appartementen. Een groot deel van deze
huishoudens zou dus aan hun syndicus
een kopie kunnen vragen van het
jaarlijkse keuringsattest van de collectieve
verwarmingsketel, dat in België verplicht
“
De GDPR staat
momenteel
in de weg van
een optimaal
beheer van de
brandveiligheid
in appartementsgebouwen!
is sinds het Koninklijk Besluit van 1978. De
burgerlijke en strafrechter staan machteloos
omdat de wet een verwarmingsinstallateur
niet verplicht dit document aan de medeeigenaars
af te geven, maar alleen aan de
syndicus. Ook de syndicus is niet verplicht
het document af te geven.
Hij dient enkel, conform de BW art. 3.89-§5-9°
dient hij “het de mede-eigenaars mogelijk te
maken inzage te nemen van alle niet-private
documenten of gegevens over de medeeigendom,
en wel op alle wijzen die zijn
bepaald bij het reglement van interne orde
of door de algemene vergadering;”
De syndicus als beheerder, heeft niet het
recht om een kopie van de particuliere
certificaten van de mede-eigenaars
te verkrijgen omdat de installatie niet
gemeenschappelijk is! Hoewel deze
redenering juridisch logisch lijkt, kan het
aanzienlijke gevolgen hebben voor de
brandveiligheid van het gebouw ...
Het is inderdaad niet omdat de verplichting
tot tweejaarlijkse controle van kracht is,
dat iedereen feilloos deze verplichting
nakomt! Meestal stellen mensen het uit
om extra kosten te vermijden. Maar het
niet onderhouden van een gasketel kan
ernstige gevolgen hebben, niet alleen voor
de nalatige eigenaar, maar ook voor de
bonafide buren die in het gebouw wonen!

18 Editie mei - juni
De GDPR staat dus momenteel in de
weg van een optimaal beheer van de
brandveiligheid in appartementsgebouwen!
Deze situatie vergt meer aandacht en
verdient een meer pragmatisch en beter
aanpak dan een restrictieve toepassing van
de wet.
Sancties
Als u uw schoorsteen niet laat vegen,
loopt u het risico van problemen met uw
brandverzekering in geval van brand.
Sancties zijn zeldzaam, maar u moet zich
ervan bewust zijn dat het nakomen van de
wettelijke verplichtingen om de privatieve
of collectieve ketel te laten controleren
niet alleen essentieel is voor uw veiligheid
en het milieu, maar ook voor de goede
werking en het energierendement van uw
verwarmingsinstallatie.
Bovendien kan uw verzekeringsmaatschappij
zich tegen u keren als blijkt dat u de wettelijk
verplichte controles niet hebt uitgevoerd.
Een verwittigd man is er twee waard!
info
In samenwerking met
Jean-Pierre Heymans
Privacy Praxis
jp@privacypraxis.com
https://www.privacypraxis.com/
PROPERTYTODAY

publireportage
Rechtsbijstand VME
Al aan gedacht om je VME ook juridisch te
beschermen met een rechtsbijstandsverzekering?
PROPERTYTODAY 19
Meer en meer mensen kiezen voor het leven in een
appartement. Dit fenomeen wordt inmiddels de
verappartementisering van Vlaanderen genoemd.
Dit zorgt meteen ook voor een groot aantal
beslommeringen en mogelijke conflicten, die minder
aanwezig zijn bij het leven in een alleenstaande
woning.
De syndicus is het eerste aanspreekpunt voor tal
van problemen en discussies, niet alleen onder
de mede-eigenaars, maar ook met derden zoals
buren of leveranciers. In het ergste geval escaleert
het tot een juridisch conflict met procedures, de
één al complexer dan de ander. In dat geval is het
aangewezen om beroep te doen op de diensten van
een gespecialiseerde rechtsbijstandsverzekeraar zoals
Euromex.
Overigens, zo een rechtsbijstandsverzekering in het
kader van een VME verzekert niet alleen de rechten van
de Vereniging van Mede-eigenaars (VME), maar ook die
van de syndicus, de Raad van Mede-eigendom én de
Commissaris van de rekeningen.
Wat is dat nu juist, een
rechtsbijstandsbijstandsverzekering?
Iedereen kan in zijn leven terechtkomen in een
conflict. Hoe voorzichtig of conflictvermijdend je ook
bent, je kan nooit uitsluiten dat anderen je schade
berokkenen of dat je in aanraking komt met justitie.
Juridische conflicten komen steeds vaker voor en de
wetgeving is complex.
Kunnen rekenen op professionele hulp wanneer je
een conflict hebt, is dan ook onontbeerlijk! Heb je
een geschil, dan zoekt Euromex voor jou naar een
snelle minnelijke oplossing. Als het nodig is, laten we
je bijstaan voor de rechtbank.
Denk maar aan de situatie waarbij één van de medeeigenaars
weigert om zijn aandeel in de facturen te
betalen of een klusjesman die meer schade aan je
gebouw aanbrengt dan herstelt.
Door te kiezen voor juridische ondersteuning en advies
door Euromex, kan je er op vertrouwen dat je de beste
“Mijn buren
vinden zichzelf
“de nieuwe
Beatles”.
Ik niet.”
Euromex, dat is een team van juristen die thuis zijn in alle mogelijke
takken van het recht. Die écht luisteren, maar ook actief voor je
opkomen. Daar kan je écht op vertrouwen.
V.U.: Euromex NV – Generaal Lemanstraat 82-92 – 2600 Berchem – www.euromex.be
Verzekeringsonderneming toegelaten onder code 0463, onder toezicht van NBB en FSMA.
Juristen die luisteren. En doen.
Dat is een
Euromexmoment.
oplossing voor jouw situatie en de mede-eigendom
vindt. Ligt een minnelijke oplossing toch niet binnen
handbereik, dan betalen wij de kosten van een advocaat
naar keuze voor een gerechtelijke oplossing.
Als rechtsbijstandsverzekeraar is Euromex al jaren de
referentie in de VME-markt. Onze gespecialiseerde
juristen zorgen, samen met je makelaar, voor een
efficiënte oplossing van de vaak voorkomende en soms
complexe conflicten die ontstaan wanneer mensen
samen wonen in één gebouw.
Meer weten wat Euromex voor VME’s en syndici kan
betekenen?
Neem contact op met je verzekeringsmakelaar
voor het juiste advies inzake het ruime aanbod
rechtsbijstand.
Juristen die luisteren. En doen.
V.U.: E. Vanpoucke - Euromex NV – Generaal Lemanstraat 82-92 – 2600 Berchem - www.euromex.be
Verzekeringsonderneming toegelaten onder code 0463, onder toezicht van NBB en FSMA.

Zoals iedereen het ondertussen weet, is
syndicus een knelpuntberoep in België.
Eén van de reden is de lange dagen en het
avondwerk. U heeft als syndicus niet alleen
veel moeite om een medewerker te vinden
die nog AV's wil en kan houden, maar
als die nog avondwerk of weekendwerk
moet verrichten wordt de opdracht bijna
onvervulbaar.
04
15 redenen om de AV’s
overdag te houden!
De consensus is breed onder de syndici om te denken dat een Algemene vergadering 's
avonds organiseren niet meer van deze tijd is.
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Na zijn volle en drukke dagtaak op het
kantoor moet de syndicus nog lange
overuren werken om een algemene
vergadering 's avonds te houden. Het
betekent een zwaar bijkomende werklast
voor de syndicus en/of zijn medewerkers.
Voor de mede-eigenaars gebeurt dit
natuurlijk maar één keer per jaar, en
zij vinden dit quasi normaal. Zij zitten
comfortabel, drinken meestal iets in de zaal
van de café en babbelen met de andere
mede-eigenaars. Voor hen is dit leuk. Vaak
komt nog de partner bij en het wordt een
gezellig avond met de buren.
Het kan ook anders lopen natuurlijk … de
gemoederen kunnen oplopen alsook de
frustraties en men wil zijn gelijk halen…
Uiteindelijk loopt de algemene vergadering
uit tot uren in de avond soms in de nacht.
Bepaalde mede-eigenaars geraken hierbij
gedegouteerd en komen niet meer opdagen
voor latere AV's met alle gevolgen voor het
te behalen quorum.

PROPERTYTODAY
21
De syndicus die dat elke dag moet
meemaken (en soms ook op zaterdag) is op
termijn uitgeput. Hij moet nog het verslag
ter plaatse maken en laten ondertekenen.
Sommige mensen willen nog een
persoonlijke vraag stellen aan de syndicus en
het loopt nog meer uit.
Erger nog, aan de kust worden bijna
alle vergaderingen gehouden van de
vrijdagavond tot de zondagavond. Dit mag
je gerust anno 2023 als een abnormaliteit
bestempelen. Blijkbaar behoort het bijwonen
van een AV tot een weekend activiteit, terwijl
diezelfde mede-eigenaren het doodgewoon
vinden om voor hun appartement in het
binnenland tijdens de week te vergaderen.
Voor de medewerkers is er vaak een optie
om deze uren te recupereren, maar het
avondwerk blijft in ieder geval bijzonder
vermoeiend, want het zijn lange en
stressvolle uren na hun werkdag. De
professionele syndicus zal vermoedelijk deze
overuren nooit recupereren. Dat ook wordt
vaak als normaal gestempeld …
Er zijn echter vele voordelen voor
alle betrokkenen aan het overdag
organiseren van de AV. Hieronder hebben
we 15-tal redenen en opmerkingen
opgesomd om een AV overdag te houden en
zodoende ook uw syndicus te sparen:
1. Voor de doorsnee mede-eigenaar is
er maar 1 AV per jaar, voor de beheerder
en zijn kantoor is het bijna alle dagen
2. Bij een vergadering tijdens de
kantooruren zegt men dan: « Om dat uur?
Maar dan werk ik! ». Antwoord: « Maar ik
ook Mevrouw, maar elke avond moet ik
daarbij nog vergaderingen houden ».
3. Gemeentehuis, post, tandarts, apotheek,
bank, notariaat, en andere dienstverlenende
kantoren zijn veelal na 18u gesloten, waarom
is de syndicus daar een uitzondering op?
4. 2-3 uurtjes – overdag – vrijmaken voor
uw patrimonium die u 25 jaar lang afbetaalt,
“
Na zijn volle en
drukke dagtaak
de syndicus nog
lange overuren
werken om 's
avonds een
algemene
vergadering te
houden.
is toch de moeite. Is dit te veel gevraagd?
5. De school verwittigt dat uw kind ziek
is en opgehaald moet worden: u vindt
daarvoor altijd een oplossing, zelfs midden in
de dag en zonder voorafgaandelijke kennis.
6. Een halve dag verlof nemen is ook
de gelegenheid om andere activiteiten
te doen of eindelijk eens zaken te
regelen die enkel overdag kunnen.
7. Een uurtje vroeger van het werk
vertrekken en de volgende dag inhalen is
toch altijd mogelijk? Heden bestaan flexibele
formules en valt dit altijd te regelen.
8. Het is verstandiger over de aankoop van
een nieuwe verwarmingsinstallatie van €
160.000 te beslissen om 17u, dan om 21u45.
De hersenen zullen efficiënter werken.
9. Een AV onder de middag met
een broodje erbij! Waarom niet? Dit
kan een waardevol alternatief zijn
dat positief onthaald zal worden.
10. Een vergadering tijdens de kantooruren
of op het einde van de namiddag zal
zeker korter en dynamischer zijn.
11. Vergaderen tijdens de kantooruren
geeft de syndicus de mogelijkheid om
indien nodig contact op de nemen met zijn
kantoor om indien nodig toelichtingen te
bekomen bij bepaalde discussiepunten.
12. Tijdens een AV die om 19u begonnen
is, zijn de mede-eigenaars voor een groot
stuk aan het verteren. De beschikbare
energie gaat naar de maag, niet naar de
hersenen. In tegendeel, als ze honger
beginnen te krijgen, gaan de gesprekken
rapper, want ze willen naar huis.
13. Jonge mede-eigenaars kunnen
's avonds met een probleem
van kinderopvang zitten.
14. Na een AV overdag, hebben de
mede-eigenaars nog de hele avond
vrij, om te genieten en om een Netflix
te kijken of zelf op restaurant te gaan!
15. Uw favoriete beheerder (ster)
beleeft ‘s avonds nog de familiale
momenten. Heel het jaar door is hij/zij
daardoor efficiënter want gelukkiger!
Een goede verstaander heeft maar een half
woord nodig …
info
Bestuur
UVS - Unie van Syndici vsw
www.unievansyndici.be
info@unievansyndici.be
PROPERTYTODAY

CIRCULAIRE DAKSYSTEMEN
We kunnen er niet meer naast kijken. De bouweconomie moet circulair worden. Het lineaire model botst immers op haar
limieten, met uitputting van primaire grondstoffen, klimaatverandering en energietekorten tot gevolg. De enige oplossing
is een transitie naar een circulaire economie.
In onze huidige lineaire economie halen we materialen uit de aarde, maken er producten van en gooien ze uiteindelijk
weg als afval. In een circulaire economie daarentegen stoppen we in de eerste plaats de afvalproductie en zetten we in
op hergebruik en de maximale levensduur van produkten en systemen.
De Europese doelstellingen zijn reeds overduidelijk: - 2030 : 50 % reductive primaire grondstoffen.
- 2050 : volledig circulaire en afvalvrije economie.
Wist je trouwens dat de bouw in Europa verantwoordelijk is voor het: - 1/3 van al het afval
- 40 % van het energieverbruik
- 36 % van de CO2 emissie
De transitie van het lineaire model naar een circulaire bouweconomie brengt heel wat maatregelen met zich mee die het
circulair ontwerp van gebouwen centraal stellen. Zo wordt een gebouw door middel van recyclagetechnieken en hergebruik
van materialen in feite een tijdelijk opslagplaats voor toekomstige projecten. (Urban Mining)
Met energiezuinige en verantwoorde dakprodukten en daksystemen helpen we onze klanten invulling te geven aan de
steeds strengere eisen op gebied van energiezuinigheid en duurzaam bouwen.
Met de IKO AT ELIA circulaire daksystemen, lanceert Atab het dak van de nieuwe circulaire bouweconomie.
Onze 4 principes
1 Circulair systeemontwerp
Elke dak heeft een tweede leven. De IKO
Atelia circulaire daken zijn inzetbaar voor
hergebruik en recyclage. Urban Mining op zijn
best dus.
2 Circulair productdesign
De verschillende lagen uit de IKO atelia circulaire
daksystemen worden gemaakt met een
maximaal aandeel gerecylede of bio-based
grondstoffen.
3 Maximale levensduur
Uitstellen End-Of-Life door periodiek onderhoud.
4 IKO garantie
IKO kan circulaire daksystemen met een verzekerde
garantie en terugnamecertificaat leveren.

PROPERTYTODAY 23
Meer info op
Nieuw: Easime
Individuele facturatie
van verwarmingskosten
Bent u eigenaar of verhuurder van een appartement? En wordt
het gebouw collectief met gas verwarmd? Met Easime wordt
het warmteverbruik voor elk appartement automatisch individueel
gefactureerd. Zo moet u de verwarmingskosten niet meer opvolgen.
Easime maakt u het leven makkelijker
www.ista.be
in samenwerking met
Toegang tot het UVS-Intranet met vele documenten, modellen en informatie
GRATIS juridische bijstand
BENT U SYNDICUS ?
SD_ista_ad_A5.indd 1 10/12/2021 15:55
Word dan zeker lid van de beroepsfederatie UVS - Unie van Syndici !
Als u zich aansluit bij onze beroepsfederatie geniet u van vele voordelen :
Rechtsbijstandverzekering (disciplinaire verdediging) in optie
VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s om al uw problemen op te lossen
U wordt voorgesteld aan mede-eigenaars die een syndicus zoeken in uw regio
GRATIS deelname aan seminaries en activiteiten
Uw medewerkers kunnen (op uw aanvraag) GRATIS LID worden
Grote kortingen en voorkeurslocatie bij deelnamen aan UVS evenementen
U ontvangt via onze Flash berichten alle praktische, gerichte en geactualiseerde
informatie om uw beroep zonder stress te kunnen uitoefenen
Meer inlichtingen (vrijblijvend) :
www.uvsyndici.be - info@uvsyndici.be

05
Al gehoord van kathodische
bescherming ? BETOTEC bv
verleent u hierop het antwoord.
minder lang duren en kunnen betonnen
structuren hun functie behouden. Mits een
zorgvuldige toepassing en opvolging van
het systeem kan een levensduur behaald
worden van 10 tot 30 jaar of zelfs langer.
Kathodische bescherming in de
praktijk
Als gespecialiseerd betonherstellingsbedrijf
wil Betotec bv volop inspringen op de trend
om kathodische bescherming toe te passen
voor een duurzamer betonherstel. Onlangs
voerden wij een project uit waarbij deze
techniek de aangewezen oplossing bleek.
Kathodische bescherming beschermt
een metaal tegen corrosie. Onder invloed
van bepaalde verontreinigende stoffen,
met name chloriden, en atmosferische
kooldioxide, corrodeert het staal in het
gewapend beton na verloop van tijd
onverbiddelijk, waardoor de constructies
verzwakken totdat er stukken vallen. Een
van de meest effectieve processen om
de corrosie van staal te stoppen is een
elektrochemische behandeling: kathodische
bescherming.
Kathodische bescherming (KB) is een
principe dat al lang bestaat, maar steeds
meer in opmars komt bij betonrenovaties.
Bij betonconstructies ontstaat er vaak
schade door wapeningscorrosie. Roest zorgt
voor uitzetting van het wapeningsstaal,
waardoor het beton errond afbrokkelt
of scheurt. De corrosie kan verschillende
oorzaken hebben: carbonatatie van het
beton (als gevolg van CO2-indringing) en/of
aanwezigheid van chloriden in het beton en
dit in combinatie met vochtindringing. Door
toevoeging van stroom – via galvanische KB
of via opgedrukte stroom – kunnen we dit
roestproces stoppen of verminderen.
Kathodische bescherming bestaat in 2
varianten. Enerzijds een KB-systeem met
opofferingsanodes: De opofferingsanodes
worden rechtstreeks verbonden met de
wapening die plaatselijk wordt blootgelegd.
De anode zal zich dan langzaam opofferen
en weg corroderen in plaats van het staal.
De snelheid waarmee deze zich opoffert,
bepaalt de levensduur van het KB-systeem.
De anodes kunnen volledig in de betonnen
structuur worden weggewerkt waardoor
deze nadien niet meer zichtbaar zijn.
Daarnaast bestaat er ook een KB-systeem
met opgedrukte stroom: door het
aanbrengen van een anode in of op het
beton en een kleine gelijkstroom tussen
het anodemateriaal en het staal te laten
lopen, wordt het corrosieproces gestopt.
Het systeem kan steeds gecontroleerd en
bijgesteld worden via een regelunit.
De hoeveelheid beton die gesaneerd moet
worden kan kleiner zijn ten opzichte van
een traditioneel herstel omdat men enkel
de loszittende delen verwijdert. Niet alle
met chloride en/of carbonatatie aangetaste
betondelen hoeven vervangen te worden.
Daardoor is de hinder voor de omgeving
kleiner, zullen herstelprocessen doorgaans
1. Inleiding/probleemstelling
"Wij werden gecontacteerd door een
sociale huisvestingsmaatschappij waarbij
zich voor een aantal type-woningen
in een wijk uit de jaren 70 problemen
stelden met de betonnen balken in de
gevels. Dit was reeds zo ver gevorderd
dat er stukken beton naar beneden
waren gevallen op een terras waarbij de
bewoners in een zeer gevaarlijke situatie
terecht kwamen. Er was dringend nood
aan een betaalbare duurzame oplossing.
De maatschappij heeft een architect onder
de arm genomen en in eerste instantie
een betononderzoek laten uitvoeren."
2. Betononderzoek
Door middel van het nemen van stalen
werd op meerdere plaatsen het chloride
gehalte bepaald in de betonnen lintelen.
Ook bij de lintelen zonder zichtbare
schade werd een te hoog chloride
gehalte vastgesteld, indien dit niet correct
behandeld wordt zal ook hier gelijkaardige

PROPERTYTODAY 25
schade optreden op korte termijn.
De conclusie van het betononderzoek
luidde: “De schade aan de betonnen balken
wordt veroorzaakt door de corrosie ten
gevolge van de aanwezige chlorides in het
beton en carbonatatie van het beton ter
hoogte van de wapening.”
3. Oplossing
Een duurzaam traditioneel betonherstel
zou inhouden dat al het verontreinigd
beton verwijderd moet worden. In
de praktijk zou dit betekenen dat alle
gevelbalken vervangen dienen te worden
door nieuwe balken. Gezien dit heel
wat nadelen zou hebben (hoge kost,
stabiliteitsrisico bovenliggend metselwerk,
heel wat afval, werk en hinder voor de
bewoners), is hier gekozen voor plaatselijk
betonherstel en het plaatsen van
opofferingsanodes in alle gevelbalken.
4. Resultaat
De betonnen balken werden na het
plaatsen van de opofferanodes en het
uitvoeren van betonherstel voorzien van
een carbonatatieremmende coating om te
komen tot een mooi afgewerkt resultaat.
een betaalbare levensduurverlenging die
een alternatief vormt voor sloop.
Voor meer info contacteer ons op
info@betotec.be
info
Luc Goormans
Zaakvoerder Betotec
https://betotec.be/
info@betotec.be
Oostkaai 25/7
2170 Merksem
België
03 281 17 33
Kathodische bescherming kan toegepast
worden in alle betonstructuren (oa. balkons
bij appartementsgebouwen) en zorgt voor
PROPERTYTODAY
Geniet van de financiële ondersteuning
tot 12.000 euro voor het opstellen van
een renovatiemasterplan.
OP DE
VALREEP
Appartementsgebouwen met minstens
15 appartementen komen in aanmerking
voor een financiële tussenkomst van de
Vlaamse overheid voor de opmaak van een
renovatiemasterplan. De VME krijgt dankzij
dit masterplan een duidelijk overzicht
van de verschillende renovatieacties die
nodig zijn om het appartementsgebouw
energie-efficiënt te maken. De financiële
ondersteuning bedraagt 60% van de factuur,
met een maximum van 12.000 euro.
Meer informatie over het
renovatiemasterplan en hoe u dit als
syndicus kunt aanvragen, vindt u nu al terug
op de website van de Vlaamse overheid.
VEKA zal ook aanwezig zijn op het Salon
van de Mede-eigendom (Stand 6) om u
beter te informeren.
Bron: Vlaams Energie- en Klimaatagentschap
(VEKA)

06
Fibernetwerk
verovert België

PROPERTYTODAY 27
“
Wie fiber niet op
tijd installeert,
riskeert
binnenkort
zonder netwerk
te vallen.
Het voorbije jaar is er in België om de 15
seconden een nieuw huishouden of bedrijf
aangesloten op het nieuwe fibernetwerk. Gent,
Antwerpen, Oostende, Knokke, Brugge, Hasselt
… steeds meer steden zijn vandaag al definitief
overgeschakeld op fiber. Maar dat betekent
ook dat het oude kopernetwerk op steeds meer
plaatsen verdwijnt. Reden te meer dus om
meteen over te schakelen zodra je daar de kans
toe krijgt.
“Er zijn tal van goede redenen om nu over te
schakelen op het fibernetwerk”, legt Syndic
Partner Manager Vivianne De Swart uit. “De
technologie is groener want veel energieefficiënter.
De installatie is momenteel gratis.
Maar bovenal haalt een fiberlijn tot wel tien
keer hogere datasnelheden en is de latency
of stabiliteit veel betrouwbaarder.”
“Die snelheid en stabiliteit is tegenwoordig
essentieel geworden, nu steeds meer
mensen regelmatig thuiswerken en
videobellen, en er in een huishouden
vaak meerdere toestellen met het internet
verbonden zijn: laptops, smartphones en
tablets, maar ook intelligente verlichting,
verwarming, domotica en andere slimme
toestellen.”
Kopernetwerk definitief
afgeschakeld
“Eens we fiber in een bepaalde regio hebben
uitgerold, wordt het oude kopernetwerk
afgeschakeld”, waarschuwt Vivianne. “Mensen
die dan nog niet zijn overgeschakeld naar
س
Syndic Partner Manager Vivianne De Swart fiber, kunnen geen gebruik meer maken
van het oude netwerk. Ze zullen dus niet
meer kunnen bellen, surfen, tv kijken …
En dat voor alle operatoren die van het
kopernetwerk gebruik maken.”
Ook voor syndici is dit belangrijk, legt
Vivianne uit: “In de gemeenschappelijke
ruimtes zijn vaak heel wat toestellen
aangesloten op het kopernetwerk: domotica,
het alarm, de verwarming of de liftlijnen …
Als het kopernetwerk wordt afgeschakeld,
werkt dat allemaal plots niet meer”.
Begin tijdig
Om te vermijden dat een gebouw zonder
internetverbinding valt, is het cruciaal dat
syndici snel reageren van zodra hun gebouw
zich in een fiberzone bevindt, en liefst zelfs
nog voordien. “Als er binnenbekabeling
nodig is in de gemeenschappelijke ruimtes,
sturen we een technisch verslag op. Daarna
heeft een syndicus twee maanden de tijd om
opmerkingen bij het technische verslag in te
dienen”, legt Vivianne uit.
“Maar wat merken we? Vaak bekijken syndici
het technische verslag pas tijdens de
algemene vergadering, en komen de vragen
dan pas binnen. Nog een jaar wachten tot de
volgende algemene vergadering om aan de
werken te beginnen is meestal geen optie
want de klok tikt en de volledige afsluiting
van het kopernetwerk nadert.
Daarom raden we syndici aan om zich op
tijd voor te bereiden, en bijvoorbeeld een
mandaat aan te vragen op de eerstvolgende
algemene vergadering. Zo kan je het
technisch verslag bekijken met de raad van
mede-eigendom zodra je het ontvangt en
er tijdig op reageren en indien nodig laten
aanpassen.”
Een hechte samenwerking
Partnerschap is volgens Vivianne
het sleutelwoord in de uitrol van het
fibernetwerk.
“Daarom hebben we bij Proximus een
intern Syndic Team opgericht. We merkten
immers dat als professionele syndici naar
onze gewone 0800 nummers belden, ze niet
altijd een snel of correct antwoord kregen
op hun specifieke vragen. De professionele
syndicus wordt door het speciaal hiertoe
opgeleide Syndic Team erkend als de
vertegenwoordiger van de vereniging van
mede-eigenaars. ”
Voor meer informatie:
Proximus Syndicus Team:
syndic@proximus.com
De syndicuspagina:
proximus.be/syndicfiber
De website van het BIPT:
www.infofibre.be
Kom ons bezoeken op het Salon
van de Mede-Eigendom op 16
november 2023.

28 Editie mei - juni
Goed om
te weten
In deze rubriek behandelen wij enkele frequent
gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.
1
Vraagstelling:
In de vrijstaande garage (achter het gebouw) is er enkel stroom
van de gemeenschap beschikbaar. Nu wil een bewoner zijn
hybride wagen opladen met een smart cable (intelligente
oplaadkabel). Het voorstel van de mede-eigenaar was om
ons de meterstand van de smart cable te bezorgen en gebruik
te maken van volgende tabel: https://www.creg.be/nl/
professionals/marktwerking-en-monitoring/boordtabel om de
stroom terug te betalen.
Als syndicus lopen wij echter vast op het feit dat een VME geen
facturen mag uitreiken.
Antwoord:
Er is een KB op komst (nog niet gepubliceerd) dat het
gebruik van stopcontacten om auto’s te laden zal verbieden.
De nieuwe norm zou zeer streng worden en smartkabels
zullen binnenkort verboden worden. De reden is o.a. dat zij
niet geconnecteerd kunnen worden op de noodstop.
De mede-eigenaar zal dus een betere en wettelijke oplossing
moeten zoeken, of een collectieve oplossing samen met de
syndicus zoeken (+ stemming op de AV). Gezien de nieuwe
norm een aantal (kostelijke) aanpassingen zal vergen, zal het
sowieso nodig zijn om deze werken de bespreken tijdens
een AV (of BAV)(2/3), of (1/2+1) voor de “ wettelijk opgelegde
werken”
Voor wat betreft uw vraag over de facturatie is de oplossing
om steeds een bedrag “privatief“
aan te rekenen.
Best is eerst de voorschotten van deze mede-eigenaar
te verhogen; op de eindafrekening rekent u het werkelijk
verbruik van deze mede-eigenaar af.
Maar dit is in dit geval overbodig gezien de smartkabels
verboden zullen worden.

PROPERTYTODAY 29
2
Vraagstelling:
Eén bepaalde klant in een residentie die wij
beheren, wonende op de bovenste verdieping,
had een probleem aan zijn atmosferische
gaswandketel die aangesloten was op de
gemeenschappelijke schouw. De vorige
syndicus organiseerde geen BAV en gaf zijn
akkoord om een condensatieketel te plaatsen
en met de uitlaat rechtstreeks door het dak te
gaan zonder goedkeuring van de AV.
De vorige syndicus tekende bijkomend een
document met deze mede-eigenaar, hoe gek
het ook klinkt als je het leest, in dewelke de VME
deze kosten op zich zou nemen.
Nu heeft de AV beslist, onder ons beheer, om
de gemeenschappelijke schouwen te laten
aanpassen en dient de desbetreffende eigenaar
te delen in de kosten, zoals omschreven in
de basisakte. Hij weigert dit omdat de vorige
syndicus deze kost op zich ging nemen.
Mijn vraag is of mijn volgende redenering
correct is :
De desbetreffende eigenaar dient mee te delen
in de kosten voor de aanpassingswerken aan de
schouw. Hij kan nadien deze kost verhalen bij de
vorige syndicus via een aangetekend schrijven
samen met de ondertekende overeenkomst in
bijlage en het bewijs van betaling.
Ik vind het belangrijk om deze mede-eigenaar
bij te staan met een correct advies. De eigenaar
heeft destijds alles correct nagevraagd bij
de vorige syndicus en in goed vertrouwen
en volgens de richtlijnen van de syndicus
gehandeld.
Antwoord:
Er zijn twee aspecten aan uw vraag:
1/ De deelname van deze mede-eigenaar in
de kosten van de schouw
2/ De overeenkomst met de vorige syndicus.
1/ De deelname van deze mede-eigenaar in
de kosten van de schouw
Als syndicus dient u ten alle tijden de
statuten te respecteren, voor zover de
statutaire bepalingen of de bepalingen uit
het RIO nog met de vigerende wetgeving
stroken (zie art 3.100 BW).
Deze mede-eigenaar dient, overeenkomstig
de statuten van deze VME, mee te betalen
in functie van zijn aandelen in de statutaire
verdeelsleutel van toepassing op deze
werken. Deze verplichte deelname in de
kosten staat los van de overeenkomst met de
vorige syndicus.
2/ De overeenkomst met de vorige syndicus
Deze overeenkomst is problematisch.
De vorige syndicus had geen enkele
bevoegdheid om dergelijke overeenkomst af
te sluiten zonder goedkeuring van de AV.
Deze syndicus heeft twee beslissingen
genomen die buiten zijn bevoegdheden
liggen:
1ste ongeldige bepaling: zijn akkoord
geven aan de mede-eigenaars om een
condensatieketel te laten plaatsen met de
uitlaat rechtstreeks door het dak, dit zonder
de goedkeuring van de AV. De syndicus
kon en mocht dergelijk akkoord niet geven.
Deze aangelegenheid ressorteert onder de
uitsluitende bevoegdheid van de AV.
2de ongeldige bepaling: de belofte van
deze syndicus om het aandeel in de kosten
van deze mede-eigenaar terug te betalen.
Het spreekt voor zich dat deze syndicus
de terugbetaling niet vanuit zijn eigen
bankrekening zou uitvoeren, maar eerder
vanuit de VME rekening. Dit kunnen wij
afleiden van het feit dat hij een termijn van
30 dagen na de afrekening wou afwachten.
Hij mocht dergelijke belofte niet maken :
de verdeling van de kosten ressorteert ook
onder de uitsluitende bevoegdheid van de
AV.
Onze conclusie is dat deze overeenkomst
zo goed als nietig is. De VME is geenszins
gebonden door deze overeenkomst. U
mag daarom als huidige syndicus deze
overeenkomst niet uitvoeren.
Mogelijke oplossingen
Voor wat betref de aansluiting van de
atmosferische gaswandketel met de uitlaat
rechtstreeks door het (gemeenschappelijk)
dak dient u als syndicus een bekrachtiging
te vragen aan de AV.
Logischerwijze zou het ook fair zijn om
de goedkeuring te vragen (4/5) om de
verdeelsleutel van de schouw te wijzigen
(d.w.z. deze mede-eigenaar vrij te stellen van
deelname in de kosten).
Hieronder een voorbeeld van punten om te
plaatsen op de agenda van de volgende AV
met 4/5de meerderheid :
س
Bekrachtiging aansluiting van de atmosferische gaswandketel van
appartement XX rechtstreeks door het dak.
س
Vrijstelling van appartement XX om deel te nemen in de kosten van de schouw
(nieuwe verdeelsleutel voor de schouwen)
س
Addendum of wijziging van de statuten op kosten van betrokken mede-eigenaar.
Gezien de grove fout (lees misleiding)
en de ongelukkige formulering van de
overeenkomst van de vorige syndicus
zou de betrokken mede-eigenaar aan de
Vrederechter kunnen vragen dat de vorige
syndicus hem persoonlijk terugbetaalt of
vergoedt omwille van:
س
De duidelijke onprofessioneel aanpak س
Valse beloftes س
Diverse ongemakken en nadelen t.o.v. de VME
س
Aanpassing van de statuten Als laatste merken wij op dat de vorige
syndicus zijn eigen naam vermeld heeft
in deze overeenkomst als terugbetalende
partij, en dat de General Manager van
het syndicuskantoor in eigen naam de
overeenkomst ondertekend heeft (en niet
namens de VME). Dit kan in het voordeel van
betrokken mede-eigenaar spelen.

30 Editie mei - juni
3
Vraagstelling:
Volgens een artikel van Tips & Advies, moet
er voor het leggen van zonnepanelen voor
privatief gebruik een goedkeuring zijn met 4/5.
Voor een bestaande residentie hebben we
zonnepanelen laten plaatsen voor privatief
gebruik. We hebben een legplan laten opmaken
en het dak verdeeld volgens de 10.000sten.
Ieder appartement heeft bijgevolg zijn stuk dak
ter beschikking gekregen waarop de eigenaar
eventueel zonnepanelen kan leggen. Dat
legplan met die verdeling hebben we dan
toegevoegd aan de basisakte via een wijzigende
basisakte. Deze wijzigende basisakte bij de
notaris kost uiteraard geld. Is het eigenlijk
noodzakelijk dat de basisakte gewijzigd worden
bij het leggen van zonnepanelen voor privatief
gebruik?
U bent syndicus en u
heeft vragen over het
beheer van een gebouw?
Aarzel niet om ons uw
vraag te stellen.
Stuur ons een e-mail op
redac@propertytoday.be
Antwoord:
De vraag die gesteld moet worden is WIE
van de zonnepanelen zal genieten en
WELKE RECHTEN worden toegekend op het
dak. Er zijn 2 mogelijke opties. De VME kan
opteren om:
1. Zonnepanelen te plaatsen voor
de gemeenschappelijke delen
2. Zonnepanelen toe te laten voor
privatief gebruik van een mede-eigenaar
of meerdere mede-eigenaars
Optie 1: Zonnepanelen plaatsen
voor de gemeenschappelijke
delen
Op de AV heeft men een meerderheid
van 2/3de nodig voor “werken aan
de gemeenschappelijke delen”. De
zonnepanelen worden gebruikt om de
kostprijs gerelateerd aan het verbruik van de
gemeenschappelijke installaties te verlagen.
Het overschot gaat terug op het net.
Optie 2 : Zonnepanelen toe te
laten voor privatief gebruik van
een of meerdere mede-eigenaars
In dit geval, dient men gebruik te
kunnen/mogen maken van het dak dat
gemeenschappelijk is. Dit kan door de
één van de twee volgende beslissingen te
nemen op de AV:
1/ Genot toekennen aan een of meerdere
mede-eigenaars (meerderheid 2/3de)
س
Genot toekennen: BW art 3.88-§1 bij meerderheid van twee derde van de
stemmen: “over iedere wijziging van
de statuten voor zover zij slechts het
genot, het gebruik of het beheer van de
gemeenschappelijke gedeelten betreft”
س
Statuten aanpassen (meerderheid 2/3de) BW art 3.88-§3 : Wanneer de algemene
vergadering echter, met de door de wet
vereiste gekwalificeerde meerderheid,
besluit tot de werken, de verdeling
of de vereniging van kavels of daden
van beschikking, kan zij, met dezelfde
gekwalificeerde meerderheid, beslissen
over de wijziging van de verdeling van de
aandelen van mede-eigendom in geval
die wijziging noodzakelijk is.
2/ Erfdienstbaarheid toekennen
س
Erfdienstbaarheid toekennen op het dak of een deel van het dak aan de vragende
mede-eigenaar(s) (meerderheid 4/5de):
BW art 3.88-§1-2 ° bij meerderheid van
vier vijfden van de stemmen: men zal
moeten stemmen over de wijziging van
de bestemming van het onroerend goed
of van een deel daarvan.
س
Verdeling van de aandelen wijzigingen (meerderheid 4/5de)- BW art 3.88-§3 : zie
supra
س
Statuten aanpassen (meerderheid 4/5de)

Salon
van de
mede-eigendom
NIEUWE FORMULE
de la
copropriété
NOUVELLE FORMULE
16
NOV
gratis toegang - entrée gratuite
NATIONAAL CONGRES van de SYNDICI
CONGRES NATIONAL des SYNDICS
Al de 6de editie van het Salon van de Mede-eigendom !
Hét enige Salon in België uitsluitend besteed aan de medeeigendom
!
Groot B2B event over de mede-eigendom: uniek in België
Rechtstreekse contacten met de syndici
Gratis juridisch advies voor syndici en bezoekers
Nationaal Congres van de Syndici: gratis seminaries de
volledige dag
Grootste netwerkmoment in mede-eigendom in België
Gratis catalogus met alle exposanten
Déjà le 6ème Salon de la Copropriété !
Le seul salon en Belgique entièrement dédié à la copropriété
!
Grand évènement B2B de la copropriété : unique en
Belgique
Contacts directs avec les syndics
Avis juridiques gratuits pour les syndics et visiteurs
Congrès National du Syndic : séminaires gratuits toute la
journée
Grand moment de réseautage de la copropriété en Belgique
Catalogue gratuit de tous les exposants
ticket gratuit
exposant
séminaires gratuits
super réseautage
Nog geen exposant?
Contacteer ons dan snel of vraag alle info via
contact@salonvandemedeeigendom.be
Vous n’êtes pas encore exposant?
Contactez-nous au plus vite ou informezvous
sur contact@salondelacopropriete.be

INTERCOM ZONDER
KABELGEDOE?
Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer
dan 100 appartementen verbonden
en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,
zonder kabels.
Geniet nu van alle voordelen van een Intratone
intercomsysteem:
• geen geboor of kabels
• in 4 uur operationeel
• onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime
• veilig en comfortabel in gebruik
www.intratone.be
Een demo voor uw appartementen?
Maak een afspraak met Dieter Denooze via
0493 99 58 33 of ddenooze@intratone.be