Estratto delle Relazioni di Stima degli Esperti Indipendenti

MILANO Via Capecelatro 69
COMUNE : MILANO
N° stabile: 0001
INDIRIZZO : Via Capecelatro 69 CAP : 20100
Superficie complessiva Mq. :
5.583
DESCRIZIONE GENERALE
L’immobile in esame, a destinazione direzionale, è datato anni ’60 ed è costituito da un corpo
rettangolare pluripiano articolato su 2 piani interrati e 6 piani fuori terra con una porzione di
un solo piano fuori terra che affianca il corpo principale sul lato nord.
La proprietà presenta ingresso da via Capecelatro 69 e sviluppo della facciata principale lungo
la via Corno di Cavento.
Si tratta di una posizione semiperiferica, inclusa nella vasta porzione territoriale delimitata
dalle vie Novara a sud e Gallarate a nord e dominata dalla presenza delle vaste aree verdi del
parco “Monte Stella” e della zona sportiva dello stadio di S. Siro e dell’Ippodromo.
L’accessibilità della zona è discreta: lungo la via Capecelatro transitano ed effettuano fermate,
nelle immediate vicinanze dell’immobile in esame, linee pubbliche di superficie che collegano

MILANO Via Capecelatro 69
N° stabile: 0001
con le non vicinissime fermate della metropolitana linea 1; per quanto riguarda il traffico
privato è facilmente raggiungibile piazza Kennedy e da essa il sistema autostradale.

MILANO Via Capecelatro 69
UBICAZIONE :
N° stabile: 0001
L’immobile in oggetto è ubicato a
Milano, presenta ingresso da via
Capecelatro 69 e sviluppo della facciata
principale lungo la via Corno di
Cavento.
Si tratta di una posizione semiperiferica,
inclusa nella vasta porzione territoriale
delimitata dalle vie Novara a sud e
Gallarate a nord e dominata dalla
presenza delle vaste aree verdi del parco
“Monte Stella” e della zona sportiva
dello stadio di S. Siro e dell’Ippodromo.
E’ una zona prevalentemente
residenziale, con edilizia di grande
pregio nella zona più orientale (vicina
alle piste dell’ippodromo), di tipo
popolare lungo l’asse Mar Jonio – Fonte
Aretusa, ad est della via Capecelatro, e
di buona qualità nell’intorno urbano più
immediato (via Corno di Cavento),
uffici sono presenti prevalentemente a
livello di piccole superfici ricavati in
edifici condominiali residenziali e in
alcuni edifici specializzati di via Ciardi
e piazza Esquilino e nella parallela via
Civitali è presente un complesso
produttivo (farmaceutico) con annessi
uffici.
Importanti presenze dell’intorno sono il
centro sanitario Don Gnocchi (sul lato
opposto di via Capecelatro e, a subito a
sud di via Novara, il centro culturale
Rosetum di piazza Velasquez, la
caserma di piazzale Perrucchetti e
l’ospedale S. Carlo.
Sono presenti in zona attrezzature
pubbliche laiche e religiose e plessi
scolastici (dell’obbligo e superiori)
l’areaè anche è servita dall’asse
commerciale di via Rembrandt e
Morgantini (negozi e supermercati) e
dal centro commerciale di Melozzo da
Forlì.
L’accessibilità della zona è discreta:
lungo l via Capecelatro transitano ed
effettuano fermate, nelle immediate
vicinanze dell’immobile in esame, linee
pubbliche di superficie che collegano
con le non vicinissime fermate della

MILANO Via Capecelatro 69
N° stabile: 0001
metropolitana linea 1; per quanto
riguarda il traffico privato è facilmente
raggiungibile piazza Kennedy e da essa
il sistema autostradale.

MILANO Via Capecelatro 69
SITUAZIONE URBANISTICA
N° stabile: 0001
In base al vigente PRG di Milano l’edificio in esame ricade in zona omogenea B1 con destinazione
funzionale R residenziale.
La zona B1 è regolata dai disposti dell’articolo 19 delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) che per la
destinazione funzionale R prevedono interventi a concessione singola o, in caso di lotti di area
superiore a mq 5.000 o di utilizzo di indice superiore a mc/mq 3 o di realizzazione di edifici di altezza
superiore a ml. 25, il ricorso a preventivi strumenti attuativi.
L’indice fondiario di zona è di 3 mc/mq in caso di concessione singola, mentre in caso di ricorso a
pianificazione particolareggiata si prevede un indice territoriale massimo di 3 mc/mq nelle aree non
edificate, mentre nelle aree edificate con edifici da mantenere e/o da demolire in tutto o in parte l’indice
territoriale utilizzabile è quello più alto fra 3 mc/mq e l’indice corrispondente al volume esistente
sull’intera zona assoggettata allo strumento di pianificazione particolareggiata.
In caso di ricorso alla pianificazione particolareggiata è prevista la cessione di aree per urbanizzazione
secondaria in ragione di:
5 mc/mq per utilizzo di indice volumetrico superiore a 4 mc/mq;
9 mc/mq per utilizzo di indice volumetrico inferiore a 4 mc/mq;
50 mq ogni 100 mq di superficie commerciale e terziario amministrativa;
10 mq ogni 100 mq di superficie industriale o artigianale.
Per gli interventi sugli edifici esistenti , se non assimilabili a quelli di nuova costruzione, è ammesso il
mantenimento delle volumetrie esistenti.
La zona R è normata dall’art. 27 delle NTA che indica la residenza (comprendendovi anche le
attrezzature ricettive) come destinazione d’uso principale con un minimo del 75% e annovera fra le
destinazioni complementari uffici pubblici e privati, commercio al dettaglio, ristorazione e pubblici
esercizi, locali per svago, tempo libero, associazionismo, scuola e cultura, attività sportiva, banche e
produttività artigianale e industriale non nociva con un massimo complessivo del 25%.
Si rammenta che la legge regionale 12/2005 (art 51) ha previsto che nelle singole zone omogenee sono
ammesse tutte le destinazioni d’uso non specificatamente vietate dalla normativa di riferimento e quindi
nel caso in esame si devono escludere solo le attività produttive inquinanti; la legge ha previsto che le
destinazioni siano ammissibili anche superando le percentuali eventualmente previste dalla normativa.
Si rammenta infine che la stessa legge (art 27 sub d) ha equiparato la demolizione e ricostruzione di
edifici con sagoma e quantità uguali agli interventi di ristrutturazione.

MILANO Via Capecelatro 69
MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO
N° stabile: 0001
Quasi due terzi dello stock complessivo di uffici in provincia di Milano si concentrano nel capoluogo.
Nel corso dell’ultimo anno si sono registrate a Milano 1.362 transazioni riguardanti immobili ad uso
ufficio, che costituiscono il 56% del totale provinciale e il 27% del totale regionale. L’incremento
medio annuo registrato nel capoluogo dal 2000 ad oggi è stato pari al 0,52%, mentre nel resto della
provincia la crescita è stata mediamente pari al 8,31% annuo. Sta di conseguenza acquisendo crescente
importanza il mercato terziario dell’hinterland milanese rispetto a quello cittadino in senso stretto a
fronte di una disponibilità di offerta tuttora sbilanciata a favore del capoluogo.
I valori capitali e canoni locativi mostrano un andamento di mercato positivo; tuttavia, essendo in
diminuzione il tasso di crescita dei canoni, i rendimenti sono in fase di contrazione. L’assenza di
spazio di alta qualità nel distretto centrale ha avuto per risultato un affitto sostanzialmente stabile pari a
460 €/mq per le prime location e una domanda più marcata ha contribuito a cristallizzare la crescita in
alcune posizioni semi centrali e periferiche. I rendimenti hanno raggiunto il 5,00% - 5,50% nel centro
storico (escludendo le location di particolare prestigio) e il 6,0% - 6,50% in periferia a fronte di affitti
al mq che mediamente si aggirano attorno a 200 €.
1. L’area centrale è quella che garantisce le performance migliori in termini di affitti. Generalmente si
tratta di edifici ad uso misto che comprendono uffici ai piani superiori e commercio a piano terra. Sono
disponibili pochissimi edifici recenti. La principale attività si concentra sulla ristrutturazione dei vecchi
edifici che è spesso ostacolata da vincoli storico-artistici. Gli utilizzatori finali sono principalmente
istituti finanziari, banche (e, al piano terra, negozi vari di alto livello).
YIELDS: 5,0% - 5,50%
RENT: 400-460 €/mq
Rispetto all’affitto massimo sopra indicato si possono registrare dei picchi che raggiungono i 500
€/mq per immobili di particolare efficacia funzionale situati in location di pregio.
2. La prima cintura circonda il centro e comprende uffici di dimensioni maggiori, con finiture di classe
A. Grazie sia a ristrutturazioni sia a nuove costruzioni la qualità degli spazi uso ufficio sta migliorando.
YIELD: 5,75%-6,25%
RENT: 250-350 €/mq
3. La seconda cintura comprende vecchi siti industriali che oggi stanno venendo sostituiti da nuovi
edifici ad uso ufficio, molto grandi e con livelli attuali di finiture e impianti. Gli utilizzatori finali sono
generalmente società della new economy e call centres.
YIELD: 6,00%-6,50%
RENT: 180-240 €/mq
A causa della carenza di spazi in centro città, sono velocemente sorte nuove aree appena fuori milano.
È il caso di San Donato (6, RENT: 180-200 €/mq), Sesto San Giovanni (4, RENT: 180-200 €/mq),
Segrate (5, RENT: 120-150 €/mq), Assago (7, RENT: 120-220), Corsico, Trezzano sul Naviglio (8,
160-200 €/mq), dove la qualità è buona e i prezzi sono accessibili.
I nuovi progetti immobiliari situati a Milano produrranno presumibilmente ulteriori superfici ad ufficio
per 889.000 mq circa (al netto di uffici già destinati a enti pubblici), di cui il 50% circa si stima
appartenga alla classe A. A questi possiamo aggiungere 965.000 mq previsti nell’hinterland, di cui
circa 118.000 di classe A.

MILANO Via Capecelatro 69
N° stabile: 0001

MILANO Via Capecelatro 69
DESCRIZIONE CORPO DI FABBRICA
DESCRIZIONE FISICA:
N° stabile: 0001
L’immobile in esame, è datato anni ’60 ed è
costituito da un corpo rettangolare
pluripiano articolato su 2 piani interrati e 6
piani fuori terra con una porzione di un solo
piano fuori terra che affianca il corpo
principale sul lato nord.
Presenta struttura dei piani interrati in
cemento armato mentre fuori terra è mista in
acciaio o cemento armato: le parti in acciaio
sono state rivestite negli ambienti interni
con pannelli di cartongesso; la copertura è
costituita da pannelli grecati isolanti con
leggera pendenza; emergono le cabine degli
impianti di risalita.
Le pareti perimetrali sono in cemento
armato (laterali) gettato in opera o in
pannelli prefabbricati e in elementi modulari
metallici con porzione centrale con
serramento (vetrocamera) apribile.
Le facciate dell’edificio sono parallele ai
percorsi stradali, con diretto affaccio su
spazio pubblico verso via Capecelatro e su
striscia sistemata a giardino recintato con
inferriata verso via Corno di Cavento, sulla
quale si apre un ingresso carraio a comando
elettrificato che permette l’accesso ai
parcheggi scoperti ricavati nella retrostante
area cortilizia asfaltata (i quali sono protetti
da tettoia in ferro aperta con rampicanti a
coprire) e a quelli coperti situati al piano
primo interrato..
La maggior parte delle centrali degli
impianti tecnologici a servizio del fabbricato
sono localizzati al secondo piano interrato e
nella rimanenza sono alloggiati sulla
copertura.
Il PS2 è accessibile per mezzo di scala con
gradini in graniglia oltre che attraverso
l’ausilio di un montacarichi (portata 600
Kg), le pareti sono al rustico e i pavimenti in
battuto di cemento e in gres porcellanato
rosso 7,5x15; le porte sono in ferro.

MILANO Via Capecelatro 69
N° stabile: 0001
Il piano primo interrato è occupato da un
garage con accesso dalla rampa circolare
servita dal cancello su via Corno di Cavento,
che presenta pavimento in battuto di
cemento o gres rosso 7,5x15, pareti al
rustico e soffitto con struttura portante in
cemento a vista.
Uno spazio compartimentato, resistente al
fuoco, isola dalla porzione del piano
interrato destinata a mensa (con cucina),
ufficio posta e depositi materiali d’uso.
I locali sono pavimentati in ceramica e le
pareti finite a civile con rete impiantistica in
gran parte a vista e modesta superficie
finestrata con serramenti in alluminio e
vetro.
Lo stato di conservazione degli ambienti si
può definire discreto, con evidenti segni di
logorio dovuti al prolungato uso dei locali.
Il piano terra, presenta altezza interpiano
superiore a quella degli altri liverlli, è
costituito dall’ingresso, con pavimento in
quadrotti di serpentino e marmo di Musso e
la zona riservata agli uffici con pavimento
sopraelevato, pareti divisorie fisse realizzate
con tavolati rasati a gesso e controsoffitti
con corpi illuminanti interclusi; i servizi
igienici sono pavimentati e rivestiti in
ceramica e le scale,affiancate da ascensori,
hanno gradini in botticino e rivestimento
pareti finito a smalto.
I piani superiori presentano open space con
pavimento in moquette e canalizzazione
impianti nel controsoffitto; al piano 6° la
zona direzione presenta pareti divisorie in
tavolati in cartongesso rivestiti con pannelli
in legno; a tutti i piani sono presenti batterie
di servizi igienici divisi per sesso e collocati
nelle zone di testata del corpo di fabbrica.
I vari piani sono stati oggetto di interventi di
ristrutturazione che si sono sviluppati nel
corso degli anni successivi al 1996 e si
trovano in buono stato di conservazione:
fanno eccezione gli ambienti al piano terra,
nei quali è più evidenti il normale logorio
dovuto al prolungato uso, che ha anche
comportato l’implementazione della rete
impiantistica esistente con parti in canalina,
e parti dei pavimenti in moquette.

MILANO Via Capecelatro 69
N° stabile: 0001
Dal punto di vista impiantistico si segnala
che le scale sono affiancate da 4 ascensori
che raggiungono il piano 1° interrato e da un
montacarichi che arriva fino al secondo
interrato.
Sono presenti l’impianto di riscaldamento a
gasolio, servito da 2 caldaie e l’impianto di
raffrescamento.
L’edificio è dotato di torri evaporative poste
in copertura, l’impianto elettrico è integrato
con gruppo di continuità ubicato nel cortile e
l’impianto idrico fornisce acqua calda per
usi igienici prodotta con scaldabagni elettrici.
Nei vari locali sono presenti rilevatori di
fumo con riporto degli allarmi in guardiania,
mentre l’impianto antincendio è costituito da
lance su scala tenute a pressione
dall’acquedotto comunale; infine l’edificio è
dotato di impianto anti intrusione costituito
da sensori alle porte e finestre oltre che di
tipo volumetrico, tutti con riporto degli
allarmi in guardiania e quindi alla società di
vigilanza.
Nel complesso la situazione degli impianti,
dichiarati a norma con le più recenti
disposizioni in materia di sicurezza, è buona
e continuamente monitorato.
Stato di conservazione
Lo stato di conservazione e manutenzione
dell’immobile in oggetto, può
complessivamente definirsi buono.
In sede di sopralluogo non sono state
evidenziate particolari problematiche legate
allo stato conservativo del cespite, unica
criticità riscontrata riguarda le facciate; si è
rilevata la presenza di pannelli cementiferi
fratturati e di pannelli metallici con
apparenti segni di vetustà che tuttavia non
sembra incidere sugli ambienti interni.

MILANO Via Capecelatro 69
N° stabile: 0001

MILANO Via Capecelatro 69
SITUAZIONE CATASTALE FABBRICATI
CONSISTENZE LORDE
Piano
Destinazione
Superficie
Lorda (mq)
N° stabile: 0001
Foglio Part. Sub. Cat. Classe Superficie Vani Rendita Euro
298 105469 702 0 0,0
0
Note:
298 105469 701 0 0,0
0
Note:
TOTALE 0 0 0
TOTALE
Numero
Parcheggio coperto PS1 0 17
Mensa PS1 307 0
Scale 456 0
Locali Tecnici PS2 185 0
Locali Tecnici PS1 64 0
Magazzini PS2 370 0
Magazzini PS1 365 0
Uffici PT 680 0
Uffici Piani dal 1° al 6° 3.156 0
5.583 17

MILANO Via Capecelatro 69
CONSISTENZE COMMERCIALI
Destinazione Piano N°
libero
N°
locato
Superficie
comm.
libera
Superficie
comm.
locata
N° stabile: 0001
Superficie
totale
Parcheggio coperto PS1 0 17 0 0 0
Mensa PS1 0 0 0 307 307
Scale 0 0 0 0 0
Locali Tecnici PS2 0 0 0 0 0
Locali Tecnici PS1 0 0 0 0 0
Magazzini PS2 0 0 0 370 370
Magazzini PS1 0 0 0 365 365
Uffici PT 0 0 0 680 680
Uffici Piani dal 1° al 6° 0 0 0 3.156 3.156
TOTALE MQ.
CANONI ANNUI
Categoria Inquilino
TOTALE
0 17 0 4.878 4.878
Canone annuo
( Euro )
Scadenza
contratto
Scadenza
rinnovo
Air Liquide Italia S.p.a. 828.408 27-giu-12 27-giu-12
828.407,88

MILANO Via Capecelatro 69
CONSIDERAZIONI VALUTATIVE
N° stabile: 0001
La presente valutazione prevede alla scadenza del contratto di locazione in essere, la trasformazione
d’uso del complesso da struttura terziario direzionale a complesso abitativo nell’intento di ottenere
l’Highest and Best Use.
L’analisi è basata sull’attualizzazione dei redditi netti derivanti dall’attuale contratto di affitto della
proprietà oltre che da quelli derivanti dalla vendita frazionata del complesso trasformato per un periodo
complessivo di 8 anni. Si considera che tale tempo sia necessario per operare alla ristrutturazione del
bene con cambio d’uso ad abitazione e per completare la commercializzazione della proprietà
ottimizzata (due anni successivi all’ultimazione dei lavori).
Gli elementi considerati sono:
VALUTAZIONE
-reddito lordo annuo derivante dal contratto di locazione in essere;
-indicizzazione canoni di locazione (75% ISTAT);
-costi di ristrutturazione;
-Oneri di urbanizzazione I e II e Contributo sul Costo di Costruzione;
-costi di gestione dell’immobile (ICI, amministrazione, assicurazione, riserve per la manutenzione
straordinaria);
-tassi di attualizzazione e capitalizzazione dell’immobile in funzione delle sue specifiche caratteristiche
di destinazione d’uso, tipologia edilizia ed ubicazione.
I costi a carico della proprietà, per la gestione dell’immobile, sono stati determinati come segue:
-Spese di amministrazione: pari al 1,50% del reddito lordo;
-Riserve per manutenzione straordinaria: assunte in percentuale del Costo di Ricostruzione a Nuovo
(CRN) dell’immobile;
-Assicurazione: comunicata dalla proprietà e pari a 13.582,00 Euro;
-ICI: comunicata dalla proprietà e pari a 34.468 Euro;
-Costi di ristrutturazione con cambio d’uso (capex);
-Oneri di urbanizzazione I e II e Contributo sul Costo di Costruzione calcolati sulla base della tabelle
comunali;
L’incremento del Valore di Mercato, rispetto alla valutazione effettuata in data 31 Dicembre 2007,
risulta dovuto all’avvicinamento della scadenza del contratto in essere e della conseguente ipotesi di
ottimizzazione e successiva vendita.

MILANO Via Capecelatro 69
COSTI DI GESTIONE
COSTI DI RICONVERSIONE PREVISTI AL TERMINE
DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
N° stabile: 0001
ICI: 34.468
Assicurazioni: 13.582
Amministrazione: 12.221
Riserve e manutenzione straordinaria: 41.192
Varie: 0
TOTALE €
OPERE DI RISTRUTTURAZIONE : 4.782.900
Euro
101.463
Euro

MILANO Via Capecelatro 69
VALORE COMPARATIVO (Terminal Value)
Destinazione finale riconvertita
N°
Superficie
Valore
unitario
N° stabile: 0001
Valore
comparativo
Residenziale 0 3.156 4.700 14.833.200
Commerciale con affaccio su via 0 200 3.900
780.000
Commerciale con affaccio su via 0 440 3.600 1.584.000
Magazzini/Autorimessa PS1 0 365 1.400
511.000
Magazzini PS1 (Ex Mensa) 0 307 1.000
307.000
Magazzini/Cantine PS2 0 370
800
296.000
Magazzini/Cantine PS2 (Ex loc. t 0 185
800
148.000
Parcheggio Interrato 17 0 34.000
578.000
Scale 0 0
0
0
Nuovo Atrio PT 0 0
0
0
Locali Tecnici PS1 0 0
0
0
TOTALE: 5.023
19.037.200

MILANO Via Capecelatro 69
RIEPILOGO DATI DI VALUTAZIONE
Durata dei contratti di locazione attuali
Tempi di ottimizzazione e commercializzazione
N° stabile: 0001
Euro
Canone annuo 828.408
Valore unitario canone annuo 154
Tasso di attualizzazione canoni 6,50%
Terminal Value comparativo 19.037.200
Valore unitario Terminal Value 2.971
Valore di Mercato 12.300.000
Valore unitario di mercato 1.919
Passing Yield 6,74%
4
3

6,50% 0 4,0 11 11 FALSO
#N/D
DEUTSCHE BANK FONDO DEUTSCHE DOLOMIT BANK FONDO DOLOMIT
codice
CITTA' : MILANO
INDIRIZZO : Via Capecelatro 69
CASH FLOW AL 30/06/2008 0001_01
(Euro x 000) 1 2 3 31/03/2004
ANNI 0001/01 1 2 3 4 5 6 7 TOTALE
CAPITAL GAIN 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40%
CAPITAL ACCUMULATO 1,024 1,05 1,07 1,10 1,13 1,15 1,18
INDICIZZAZIONE CANONI 75,00%
INFLAZIONE PREVISTA 2,40%
INDICIZZAZIONE CANONI
ACCUMULATA 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,09 1,11
INCASSI DA VENDITE SU SPAZI SFITTI 0 0 0 0 21.434 21.948 22.475
CANONI PERCEPITI RIVALUTATI 828 843 858 0
CANONI IN SCADENZA 0 0 0 9 0 0 0 #VALORE!
CANONI PERCEPITI SU CONTRATTI IN
SCADENZA NELL' ANNO 0 0 0 865 0 0 0 865
% INCASSO DA VENDITE 0% 0% 0% 0% 50% 40% 10% 21.744
MANCATO CANONE -
INCASSI TOTALI 828 843 858 865 10.717
CAPEX 6.092 0 0 6.092
AMMINISTRAZIONE 1 12,51 12,8 13,1 13,4 13,8 6,9 1,5 74
ASSICURAZIONE 1 13,9 14,2 14,6 14,9 15,3 7,6 1,7 82
ICI 1 34,5 34,5 34,5 34,5 35,3 17,6 3,9 195
MANUTENZIONE STRAORDINARIA 0,0 0,0 0,0 0,0 0
RISERVE 1 42,2 43,2 44,2 45,3 46,4 23,2 5,2 250
VARIE 1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0
TASSA DI REGISTRO 0 4,1 4,2 4,3 4,3 0,0 0,0 0,0 17
TOTALE COSTI 107 109 111 112 6.203 55 12 6.710
FLUSSO DI CASSA 721 734 748 753 4.514 8.724 2.235 18.429
TASSO DI ATTUALIZZAZIONE 6,50% 0,939 0,882 0,828 0,777
TASSO DI CAPITALIZZAZIONE 0
TASSO DI ATTUALIZZAZIONE 2 8,10% 0,677 0,627 0,580
VALORE ATTUALIZZATO 677 647 619 585 3.058 5.467 1.296 12.350
TOTALE VALORE (Euro X 1000) 12.300
VALORE CANONI (Euro X 1000) 2.529
CAPEX (Euro X 1000) 6.092
VALORE DI MERCATO (Euro): 12.300
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
-
-
-
CASH FLOW
8.779
2.248
1 2 3 4 5 6 7
43,90 11,24
4,14 4,22 4,29 4,33 53,58 43,90 11,24
-
25.139
21.744

MILANO Via Cusago 150/4
COMUNE : MILANO
N° stabile: 0002
INDIRIZZO : Via Cusago 150/4 CAP : 20100
Superficie complessiva Mq. :
9.602
DESCRIZIONE GENERALE
Si tratta di un complesso edilizio ad uso terziario/direzionale, edificato tra il 1993 e il 1996,
composto da complessivi sette piani fuori terra oltre ad un livello interrato e posto nelle
immediate vicinanze alla tangenziale ovest, a poche centinaia di metri dalllo svincolo di
Cusago .
La proprietà risulta essere inserita in un contesto che si presenta in parte inedificato e destinato
a seminativo irriguo e in parte contraddistinto dalla presenza di complessi edilizi a
destinazione mista produttiva/terziaria, caratterizzati dalla presenza di immobili di due-tre
livelli fuori terra, di medio livello.
Il complesso, attualmente locato a due conduttori, si presenta in buono stato conservativo e
manutentivo

MILANO Via Cusago 150/4
N° stabile: 0002

MILANO Via Cusago 150/4
UBICAZIONE :
N° stabile: 0002
Il complesso immobiliare si trova in una
zona periferica del comune di Milano,
posta a nord ovest della metropoli
lombarda, in prossimità del confine
comunale con i paesi di Cusago e di
Settimo Milanese.
L’edificio in esame risulta essere posto
nelle immediate vicinanze alla
tangenziale ovest, lo svincolo di Cusago
è posto a poche centinaia di metri in
direzione est rispetto alla posizione
dell’immobile..
L’area di proprietà risulta essere
contraddistinta da giacitura orizzontale
e forma fisica trapezoidale, comprende
oltre all’area di sedime del fabbricato
anche dei parcheggi scoperti e un’area
verde parzialmente piantumata.
La proprietà in oggetto risulta essere
inserita in un contesto che si presenta in
parte inedificato e destinato a
seminativo irriguo e in parte
contraddistinto dalla presenza di
complessi edilizi a destinazione mista
produttiva/terziaria, caratterizzati dalla
presenza di immobili di due-tre livelli
fuori terra, di medio livello.
L’accessibilità alla zona con i mezzi
privati risulta essere buona, l’area è
invece scarsamente servita dai mezzi
urbani ed extraurbani di trasporto
pubblico; un servizio di navetta
collegante il complesso con la stazione
metropolitana di Bisceglie garantisce
l’accesso dei dipendenti che non
possono usufruire dei propri mezzi.

MILANO Via Cusago 150/4
N° stabile: 0002

MILANO Via Cusago 150/4
MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO
N° stabile: 0002
Quasi due terzi dello stock complessivo di uffici in provincia di Milano si concentrano nel capoluogo.
Nel corso dell’ultimo anno si sono registrate a Milano 1.362 transazioni riguardanti immobili ad uso
ufficio, che costituiscono il 56% del totale provinciale e il 27% del totale regionale. L’incremento
medio annuo registrato nel capoluogo dal 2000 ad oggi è stato pari al 0,52%, mentre nel resto della
provincia la crescita è stata mediamente pari al 8,31% annuo. Sta di conseguenza acquisendo crescente
importanza il mercato terziario dell’hinterland milanese rispetto a quello cittadino in senso stretto a
fronte di una disponibilità di offerta tuttora sbilanciata a favore del capoluogo.
I valori capitali e canoni locativi mostrano un andamento di mercato positivo; tuttavia, essendo in
diminuzione il tasso di crescita dei canoni, i rendimenti sono in fase di contrazione. L’assenza di
spazio di alta qualità nel distretto centrale ha avuto per risultato un affitto sostanzialmente stabile pari a
460 €/mq per le prime location e una domanda più marcata ha contribuito a cristallizzare la crescita in
alcune posizioni semi centrali e periferiche. I rendimenti hanno raggiunto il 5,00% - 5,50% nel centro
storico (escludendo le location di particolare prestigio) e il 6,0% - 6,50% in periferia a fronte di affitti
al mq che mediamente si aggirano attorno a 200 €.
1. L’area centrale è quella che garantisce le performance migliori in termini di affitti. Generalmente si
tratta di edifici ad uso misto che comprendono uffici ai piani superiori e commercio a piano terra. Sono
disponibili pochissimi edifici recenti. La principale attività si concentra sulla ristrutturazione dei vecchi
edifici che è spesso ostacolata da vincoli storico-artistici. Gli utilizzatori finali sono principalmente
istituti finanziari, banche (e, al piano terra, negozi vari di alto livello).
YIELDS: 5,0% - 5,50%
RENT: 400-460 €/mq
Rispetto all’affitto massimo sopra indicato si possono registrare dei picchi che raggiungono i 500
€/mq per immobili di particolare efficacia funzionale situati in location di pregio.
2. La prima cintura circonda il centro e comprende uffici di dimensioni maggiori, con finiture di classe
A. Grazie sia a ristrutturazioni sia a nuove costruzioni la qualità degli spazi uso ufficio sta migliorando.
YIELD: 5,75%-6,25%
RENT: 250-350 €/mq
3. La seconda cintura comprende vecchi siti industriali che oggi stanno venendo sostituiti da nuovi
edifici ad uso ufficio, molto grandi e con livelli attuali di finiture e impianti. Gli utilizzatori finali sono
generalmente società della new economy e call centres.
YIELD: 6,00%-6,50%
RENT: 180-240 €/mq
A causa della carenza di spazi in centro città, sono velocemente sorte nuove aree appena fuori milano.
È il caso di San Donato (6, RENT: 180-200 €/mq), Sesto San Giovanni (4, RENT: 180-200 €/mq),
Segrate (5, RENT: 120-150 €/mq), Assago (7, RENT: 120-220), Corsico, Trezzano sul Naviglio (8,
160-200 €/mq), dove la qualità è buona e i prezzi sono accessibili.
I nuovi progetti immobiliari situati a Milano produrranno presumibilmente ulteriori superfici ad ufficio
per 889.000 mq circa (al netto di uffici già destinati a enti pubblici), di cui il 50% circa si stima
appartenga alla classe A. A questi possiamo aggiungere 965.000 mq previsti nell’hinterland, di cui
circa 118.000 di classe A.

MILANO Via Cusago 150/4
DESCRIZIONE CORPO DI FABBRICA
DESCRIZIONE FISICA:
N° stabile: 0002
Si tratta di un complesso edilizio ad uso
terziario/direzionale, edificato tra il 1993 e il
1996, composto da complessivi sette piani
fuori terra oltre ad un livello interrato.
Interamente adibito ad uso uffici l’immobile,
risulta essere occupato da due diversi
conduttori, il primo dei quali è costituito
dalla General Electric (GE) che occupa
l’intera superficie dei piani quarto quinto e
sesto, mentre il secondo inquilino (NCR
Italia S.r.l. leader nel settore delle
apparecchiature per Bancomat e casse dei
supermercati) occupa la rimanente parte
dell’immobile.
Internamente l’edificio è composto da un
piano interrato adibito a CED, salette
riunioni depositi con accesso carraio,
archivio, locali tecnici e la cucina della
mensa.
I sette piani superiori, sono interamente
destinati ad uso ufficio (open space) e
comprendono anche una sala ristoro/mensa e
al primo piano.
Un unico corpo scala, servito da vano
ascensori (n° 3) posizionato centralmente
nella pianta dell’edificio, garantisce il
collegamento tra i diversi piani
dell’immobile, sono anche presenti sue scale
esterne antincendio da utilizzarsi solo in
caso di emergenza.
Completa l’asset di proprietà, una vasta area
scoperta in parte adibita a parcheggio
asfaltato (circa 140 p.a.) e in parte occupata
da verde privato alberato.
L’immobile presenta un buon livello
costruttivo: la struttura portante è realizzata
in c.a., la copertura è piana ed
impermeabilizzata e risulta essere ricoperta
da una pavimentazione di tipo flottante, le
facciate esterne sono modulari di tipo
continuo metallo-vetro composte da pannelli
di circa 1.30 mt.

MILANO Via Cusago 150/4
N° stabile: 0002
I serramenti esterni sono in alluminio
elettrocolorato, con vetrocamera.
Internamente la proprietà evidenzia un
ottimo livello di finiture: la
compartimentazione degli spazi, ove non è
di tipo Open Space, è ottenuta con tavolati
tradizionali finiti a gesso e tinteggiati o con
pareti mobili modulari.
La pavimentazione interna dei locali è di
tipo flottante nelle aree ufficio, in granito
nella zona ingresso, nei vani scala e negli
sbarchi ascensore, in linoleum e in gres
porcellanato al piano interrato.
La maggior parte dei locali agibili del
complesso, presenta una controsoffittatura
(pannelli di fibra minerale, doghe metalliche
e cartongesso) all’interno della quale
vengono fatte passare le canalizzazioni
dell’impianto di condizionamento e nella
quale sono alloggiati sia i corpi illuminanti
al neon/faretti alogeni, sia gli ugelli di
dispersione del cdz.
I servizi igienici sono pavimentati e rivestiti
con piastrelle di ceramica smaltata, gli
apparecchi sanitari ivi insiti sono realizzati
in vetrochina smaltata.
È buona la dotazione impiantistica del
complesso in esame, che comprende:
-Impianto idrico sanitario, collegato al
collettore di mandata del comune di Milano,
la centrale idrica è localizzata al piano
interrato e comprende alcune motopompe
elettriche e due autoclavi;
-Impianto elettrico ed illuminazione, con
arrivo in media tensione, poi trasformata in
una cabina al PS1 ove sono localizzati i due
contatori e i due QE (uno per ciascun
conduttore) dei cavedi tecnici permettono la
distribuzione verticale della luce e della
forza motrice ai diversi piani ove sono
presenti quattro sottoquadri per ciascun
livello. La distribuzione alle diverse utenze
avviene attraverso canaline.
-Impianto fognario, collegato direttamente al
collettore comunale di via Cusago;

MILANO Via Cusago 150/4
N° stabile: 0002
-Impianto di rilevazione incendi, costituito
da sensori di fumo e riporto in guardiania
oltre che alla stazione dei vigili del fuoco;
-Impianto antincendio, tenuto a pressione
dall’acquedotto comunale si compone di
idranti a manichette posizionati nei vani
scala;
-Impianto di riscaldamento centralizzato, la
CT è localizzata in un apposito locale in
copertura e si compone di due caldaie
funzionanti a gas metano della potenzialità
termica di 386.000 Kcal ciascuna;
-Impianto di condizionamento centralizzato,
costituito da fan coils a commutazione oltre
ad un sistema di pretrattamento dell’aria
primaria. L’impianto sfrutta i fluidi caldi
provenienti dalla CT e quelli freddi
provenienti dai GF posizionati sulla
copertura, ove sono altresì alloggiate anche
le UTA;
-Impianto di sollevamento, costituito da tre
ascensori della portata di 6930 kg e uno da
870 kg;
-Impianto antintrusione, costituito da sensori
volumetrici ed applicati alle porte e finestre,
il riporto degli allarmi è in guardiania oltre
che alla società di vigilanza;
-Impianto di trasmissione dei dati;
-Gruppo elettrogeno, localizzato al PS1
automaticamente attivabile in caso di
mancanza di corrente ed a servizio delle luci
d’emergenza, e al riporto ai piani degli
ascensori;
Stato di conservazione
Il complesso in oggetto si presenta in buono
stato conservativo, durante il sopralluogo
non sono state rilevate particolari criticità
riguardo l’aspetto edilizio-impiantistico.

MILANO Via Cusago 150/4
N° stabile: 0002

MILANO Via Cusago 150/4
SITUAZIONE CATASTALE FABBRICATI
CONSISTENZE LORDE
Piano
Destinazione
Superficie
Lorda (mq)
N° stabile: 0002
Foglio Part. Sub. Cat. Classe Superficie Vani Rendita Euro
Note:
TOTALE
1658995
278 0 0,0
0
410 1658995 116 0 0,0
0
Note:
TOTALE 0 0 0
Numero
CED 229 0
Uffici P5 1.324 0
Uffici P4 1.248 0
Uffici P3 1.324 0
Uffici P2 1.324 0
Uffici P1 858 0
Uffici P6 241 0
Sala riunione 116 0
Terrazzo privato 117 0
Sala ristorante/cucina 459 0
Deposito carrabile 445 0
Magazzino 282 0
Centrali tecnologiche 235 0
Portici 561 0
Loggia coperta 76 0
Uffici PT 763 0
9.602 0

MILANO Via Cusago 150/4
CONSISTENZE COMMERCIALI
Destinazione Piano N°
libero
N°
locato
Superficie
comm.
libera
Superficie
comm.
locata
N° stabile: 0002
Superficie
totale
CED 0 0 0 229 229
Uffici P5 0 0 0 1.324 1.324
Uffici P4 0 0 0 1.248 1.248
Uffici P3 0 0 0 1.324 1.324
Uffici P2 0 0 0 1.324 1.324
Uffici P1 0 0 0 858 858
Uffici P6 0 0 0 241 241
Sala riunione 0 0 0 116 116
Terrazzo privato 0 0 0 117 117
Sala ristorante/cucina 0 0 0 459 459
Deposito carrabile 0 0 0 445 445
Magazzino 0 0 0 282 282
Centrali tecnologiche 0 0 0 0 0
Portici 0 0 0 561 561
Loggia coperta 0 0 0 0 0
Uffici PT 0 0 0 763 763
TOTALE MQ.
CANONI ANNUI
Categoria Inquilino
TOTALE
0 0 0 9.291 9.291
Canone annuo
( Euro )
Scadenza
contratto
Scadenza
rinnovo
NCR Italia S.p.a. 806.789 30-giu-10 30-giu-10
General Electric (contratto 1) 209.549 13-mar-11 13-mar-11
General Electric (contratto 2) 242.953 30-giu-09 30-giu-09
General Electric (contratto 3) 34.411 30-giu-10 30-giu-10
1.293.702,00

MILANO Via Cusago 150/4
CONSIDERAZIONI VALUTATIVE
N° stabile: 0002
La valutazione attraverso il flusso di cassa è stata effettuata attualizzando i canoni derivanti dalle
locazioni; al termine dei relativi contratti o tempi di locazione contrattuali, si è previsto di intervenire
con opere di ristrutturazione per riconvertire l’immobile o rinnovarlo, al fine di poterlo ottimizzare e
locare, successivamente, a valori di mercato congrui; il reddito così ottimizzato e normalizzato è stato
capitalizzato.
Sia i costi di riconversione che il valore finale capitalizzato sono stati attualizzati a tassi (diversi per
ogni singolo asset) che considerano i rischi derivanti dalla specifica casistica esaminata.
Il risultato di tale operazione porta a stabilire il valore attuale della proprietà.
Gli elementi considerati sono:
VALUTAZIONE
-reddito lordo annuo derivante dai contratti di locazione;
-indicizzazione canoni attuali;
-tempi di occupazione degli spazi previsti dal contratto di locazione (piano di utilizzo relativo alla
prima scadenza contrattuale);
-uso alternativo ottimale (Highest & Best use);
-investimenti necessari alla riconversione;
-tempi di riconversione e di messa a reddito;
-previsione di rivalutazione dei valori immobiliari (Capital gain)
-canoni di locazione di mercato per inquilini diversi dagli attuali;
-tassi di attualizzazione e capitalizzazione per ciascun immobile in funzione delle proprie
caratteristiche ubicazionali e tipologiche.
I costi a carico della proprietà, per la gestione dell’immobile, sono stati determinati come segue:
-Spese di amministrazione: pari al 1,50% del reddito lordo;
-Riserve per manutenzione straordinaria: assunte pari allo 1% del Costo di Ricostruzione a Nuovo
(CRN) dell’immobile;
-Assicurazione: comunicata dalla proprietà e pari a 7.508,00 Euro;
-ICI: comunicata dalla proprietà e pari a 29.804,00 Euro;
-costi di ripristino/frazionamento (capex);

MILANO Via Cusago 150/4
COSTI DI GESTIONE
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
N° stabile: 0002
Descrizione intervento manutenzione Costo Periodo
manut straordinaria spazi sfitti 107.408 2
manut straordinaria spazi sfitti 564.100 3
manut straordinaria spazi sfitti 124.800 4
TOTALE
ICI: 29.804
Assicurazioni: 7.508
Amministrazione: 19.200
Riserve e manutenzione straordinaria: 71.685
Varie: 0
TOTALE €
796.308
Euro
128.197

MILANO Via Cusago 150/4
CANONI DI MERCATO
Destinazione
N°
Superficie
Reddito
Unitario
N° stabile: 0002
Canone Annuo
Uffici P6 0 241
150
36.150
Uffici P5 0 1.324
150 198.600
Uffici P4 0 1.248
150 187.200
Uffici P3 0 1.324
150 198.600
Uffici P2 0 1.324
150 198.600
Uffici P1 0 858
150 128.700
Uffici PT 0 763
150 114.450
Sala riunione 0 116
150
17.400
CED 0 229
60
13.740
Sala ristorante/cucina 0 459
80
36.720
Deposito carrabile 0 445
60
26.700
Magazzino 0 282
60
16.920
Centrali tecnologiche 0 0
0
0
Portici 0 561
15
8.415
Loggia coperta 0 0
0
0
Terrazzo privato 0 117
15
1.755
TOTALE
1.183.950

MILANO Via Cusago 150/4
RIEPILOGO DATI DI VALUTAZIONE
Durata dei contratti di locazione attuali
N° stabile: 0002
Euro
Canone annuo 1.293.702
Valore unitario canone annuo 139
Tasso di attualizzazione canoni 6,40%
Canone di mercato 1.183.950
Valore unitario canone di mercato 127
Tasso di capitalizzazione 6,70%
Valore di Mercato 16.100.000
Valore unitario di mercato 1.733
Market Yield 7,35%
Passing Yield 8,04%
4

6,40% 0 4,0 0-1
#N/D
DEUTSCHE BANK FONDO DEUTSCHE DOLOMIT BANK FONDO DOLOMIT
codice
CITTA' : MILANO
INDIRIZZO : Via Cusago 150/4
CASH FLOW AL 30/06/2008 0002_01
(Euro x 000) 1 31/03/2004
ANNI 0002/01 1 2 3 4 5 TOTALE
RENT GROWTH 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40%
CAPITAL ACCUMULATO 1,024 1,05 1,07 1,10 1,13
INDICIZZAZIONE CANONI 75,00%
INFLAZIONE PREVISTA 2,40%
INDICIZZAZIONE CANONI
ACCUMULATA 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07
CANONI DI MERCATO SU SFITTO 0 0 0 0 0
CANONI PERCEPITI RIVALUTATI 1.051 213 0 0
CANONI IN SCADENZA
CANONI PERCEPITI SU CONTRATTI IN
0 -856 -217 0 0 -1.074
SCADENZA NELL' ANNO
CANONI DI MERCATO SU SUPERFICI
241 848 150 0 0 1.238
LIBERATE 0 208 857 206 - 1.271
MANCATO CANONE -
CANONI LORDI PERCEPITI TOTALI 1.291 1.269 1.219 1.294 1.317
CAPEX 0 0
AMMINISTRAZIONE 1 19,66 20,1 20,6 21,1 21,6 103
ASSICURAZIONE 1 7,7 7,9 8,1 8,3 8,5 40
ICI 1 29,8 29,8 29,8 29,8 30,5 150
MANUTENZIONE STRAORDINARIA 0,0 112,6 605,7 137,2 856
RISERVE 1 73,4 75,2 77,0 78,8 80,7 385
VARIE 1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0
TASSA DI REGISTRO 0 6,5 6,3 6,1 6,5 6,6 32
TOTALE COSTI 137 252 747 282 148 1.566
FLUSSO DI CASSA 1.154 1.017 472 1.012 1.169 4.825
TASSO DI ATTUALIZZAZIONE 6,40% 0,940 0,883 0,830 0,780
TASSO DI CAPITALIZZAZIONE 6,70% 17.455 17.455
TASSO DI ATTUALIZZAZIONE 2 7,50% 0,697
VALORE ATTUALIZZATO 1.085 899 392 790 12.973 16.138
TOTALE VALORE (Euro X 1000) 16.100
VALORE CANONI (Euro X 1000) 3.165
CAPEX (Euro X 1000) 856
VALORE DI MERCATO (Euro): 16.100
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
-
-
CASH FLOW
1 2 3 4 5
6,46 6,35 6,09 6,47 6,59
-
-
6.391
1.317

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
COMUNE : CHERASCO
N° stabile: 0003
INDIRIZZO : Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro CAP : 12062
Superficie complessiva Mq. :
37.249
DESCRIZIONE GENERALE
Il complesso immobiliare oggetto di analisi è costituito dall’intero polo logistico della
Giordano Vini S.p.A : esso si estende su un'area totale di oltre 87mila mq e riunisce, oltre al
magazzino completamente automatizzato e con controllo di temperatura (con una capacità di
20.000 posti pallet), tutte le diverse fasi di confezionamento e spedizione dei prodotti per le
consegne in Italia e all'estero.
Il compendio è ubicato all’interno del comune di Cherasco, in provincia di Cuneo, più
precisamente in località Cappellazzo, nelle immediate vicinanze dello svincolo tra l’autostrada
A33 “Asti – Cuneo” e l’autostrada A6 “Torino-Savona”.
La proprietà risulta costituita da più corpi di fabbrica di un solo piano fuori terra, tra loro
interconnessi, a prevalente destinazione magazzino, nonché da una palazzina ad uffici di 2

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
N° stabile: 0003
piani fuori terra, attualmente non utilizzata, ed annesso alloggio del custode; le condizioni
manutentive e conservative risultano buone.

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
UBICAZIONE :
N° stabile: 0003
Il complesso immobiliare in oggetto
risulta essere localizzato all’interno del
comune di Cherasco, in provincia di
Cuneo, più precisamente in località
Cappellazzo, nelle immediate vicinanze
dello svincolo tra l’autostrada A33
“Asti – Cuneo” e l’autostrada A6
“Torino-Savona”.
Cherasco è un comune con circa 7.000
abitanti, distribuiti in numerose frazioni,
poste sugli oltre 82 chilometri quadrati
di territorio. Le frazioni più importanti
sono Roreto, Bricco, Veglia,
Cappellazzo, San Bartolomeo, Meane,
San Giovanni.
Gli ultimi 20 anni hanno visto una
trasformazione di Cherasco: si è infatti
modificata gradualmente da centro
prevalentemente ad economia agricola a
polo industriale, commerciale ed
economico di buon livello qualitativo e
quantitativo.
Nel territorio comunale sono presenti
numerosi insediamenti di medie e
piccole dimensioni, estremamente
diversificati con grande
specializzazione nelle produzioni, come
il Klinker della SIRE, le tecnologie
della MTM-BRC, della BIEMMEDUE,
i containers della SICOM, i pantaloni
della MABITEX.
Nelle frazioni sono sviluppate in modo
particolare l'agricoltura e l'industria
pesante, mentre nel centro cittadino
sorgono in prevalenza laboratori
artigianali per la lavorazione del legno
ed botteghe di restauro ed antiquariato.
La frazione di Cappellazzo di Cherasco
risulta essere stata di recente interessata
da un forte sviluppo industriale,
sviluppo che ha permesso di inserire i
complessi industriali in un contesto di
viabilità stradale eccellente, resa ancora
migliore dalla costruzione del recente
raccordo con l’autostrada Torino-
Savona, che scorre nelle immediate

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
vicinanze del complesso.
N° stabile: 0003
Il contesto urbano immediatamente
circostante l’immobile risulta
caratterizzato dalla presenza di
complessi a destinazione
logistica/industriale di medie
dimensioni, nonché da vaste aree
inedificate, in prevalenza coltivate e di
giacitura pianeggiante.
L’accessibilità della proprietà con mezzi
privati risulta ottima, mentre l’immobile
non risulta direttamente servito dalle
linee di mezzi pubblici di superficie.

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
SITUAZIONE URBANISTICA
N° stabile: 0003
Il PRGC vigente del Comune di Cherasco (CN) inserisce la proprietà in oggetto in parte in zona
artigianale/industria DI4, in parte in zona agricola ed in parte in aree per servizi pubblici e strada.
Nel progetto definitivo di revisione del PRG, adottato dal Consiglio Comunale con Delibera n.29 del
27/07/2005, l’area risulta in parte ricadere in zona artigianale/industriale D, in parte in area di rispetto
per i futuri sviluppi a carattere produttivo AR2 ed in parte ricompresa in area per servizi pubblici come
parcheggi e strada.

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO
N° stabile: 0003
Oggi il Piemonte, situato all'incrocio del Corridoio Europeo n°5, Lisbona-Kiev, e dell'Asse 24, Genova-
Rotterdam, si propone come una regione con interessanti prospettive per chi voglia installare o
implementare attività di trasporto delle merci e qualificate attività nel campo della logistica.
Questo non solo per la presenza di primarie vie di comunicazione a livello europeo, alle quali si lega
un sistema viario e ferroviario con gli indici di infrastrutturazione tra i più elevati a livello nazionale; la
vicinanza con i porti dell'Alto Tirreno, liguri in particolare, fa del Piemonte la naturale prosecuzione
della banchina portuale, offrendo al tempo stesso vasti territori ben connessi alle reti di trasporto;
questo ha fatto nascere e sviluppare una radicata presenza di centri merci di eccellenza, oggi raccolti
intorno ai tre "poli" che costituiscono il "sistema" della logistica piemontese:
• Alessandria: l'Alessandrino da sempre costituisce il retroporto dell'arco ligure e presenta una
radicata presenza di centri merci (a Tortona, Rivalta Scrivia, Arquata Scrivia, Pozzolo Formigaro), di
dimensioni notevoli e spesso dotati di elevata specializzazione merceologica (catena del freddo, etc.);
l'aumento dei traffici merci nel Mediterraneo pone l'intera area in grado di accogliere qualificate attività
di logistica e servizi.
• Novara: il C.I.M. Centro Interportuale Merci di Novara, che ha di recente compiuto dieci anni di
attività, si trova proprio all'incrocio dell'Asse 24 con il Corridoio V ed ha piani di sviluppo molto
ambiziosi per il prossimo futuro; si trova in posizione prossima all'aeroporto Hub di Malpensa e può
essere un punto di riferimento per i traffici verso il centro-nord Europa.
• Torino: l'interporto S.I.TO. si trova a ridosso del capoluogo, in una tra le aree più popolate ed
industrializzate del Paese; offre servizi di eccellenza per società di logistica e spedizionieri, si presta
per attività di city logistic ed è connessa alla linea ferroviaria per la Francia.
L’attuale domanda del mercato si rivolge prevalentemente ad immobili con una buona localizzazione
rispetto agli accessi stradali – autostrade, porti, aeroporti, tangenziali, ecc. – con standard edilizi che
prevedono capannoni con altezza sottotrave non inferiore ai 10 mt, spazi di manovra per i trasporti,
uffici di pertinenza presenti tra il 10 e il 15% della superficie del magazzino.
Accessibilità e localizzazione dell’immobile sono di fatto i fattori che contribuiscono ad aumentarne la
richiesta e, quindi, il valore. In particolare, una localizzazione lungo le principali direttrici del traffico
merci rende l’immobile appetibile per un maggior numero di operatori, interessando utilizzatori che
operano in diverse aree geografiche.
L’immobile in oggetto risponde a molte delle richieste del mercato, l’unico limite riscontrato è
rappresentato dalle dimensioni dell’immobile stesso e la conseguente difficoltà di una suo
ricollocazione immediata sul mercato in caso di rilascio dell’attuale conduttore.
Sono stato riscontrati in zona canoni di locazione per immobili ad uso logistica, anche se difficilmente
è possibile reperire comparativi con medesime dimensioni, con richieste tra i 40 ed i 55 €/mq/annui.

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
N° stabile: 0003

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
DESCRIZIONE CORPO DI FABBRICA
DESCRIZIONE FISICA:
N° stabile: 0003
Il polo logistico della Giordano Vini S.p.A
si estende su un'area totale di oltre 87mila
mq e riunisce, oltre al magazzino
completamente automatizzato e con
controllo di temperatura (con una capacità di
20.000 posti pallet), tutte le diverse fasi di
confezionamento e spedizione dei prodotti
per le consegne in Italia e all'estero.
Il complesso immobiliare è costituito da più
corpi di fabbrica di un solo piano fuori terra,
tra loro interconnessi, a prevalente
destinazione magazzino, nonché da una
palazzina ad uffici di 2 piani fuori terra,
attualmente non utilizzata, ed annesso
alloggio del custode;
I corpi di fabbrica a destinazione logistica
risultano caratterizzati da struttura di tipo
prefabbricato in cemento armato, copertura
piana ed impermeabilizzata, tamponature
esterne realizzate mediante pannelli
prefabbricati in c.a.p; la palazzina ad uffici
presenta struttura portante di tipo
tradizionale in c.a., copertura piana ed
impermeabilizzata , facciate di tipo continuo
in vetro e metallo.
Gli uffici operativi non più ubicati nella
palazzina suddetta sono ora ricavati in una
costruzione rialzata all’ interno del
capannone principale
Più in dettaglio, i singoli corpi di fabbrica
possono essere sinteticamente descritti come
segue:
Corpo A:
A destinazione logistica e con un’altezza
interna sotto trave di mt 14,65, è dotato di
un sistema meccanizzato di stoccaggio e
temperatura controllata.
Gli spazi, dotati di alte scaffalature
metalliche e pressoché privi di finestrature,
presenta pavimentazione in battuto di
cemento lisciato ed illuminazione mediante

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
N° stabile: 0003
tubi al neon realizzato a livello inferiore
rispetto al piano di campagna per sfruttare
una maggiore altezza interna mantenendo il
prospetto esterno.
Corpi B, C, D1e D2
Destinati al confezionamento,
all’imballaggio, all’etichettatura ed alla
spedizione dei prodotti, hanno un’altezza
media sotto trave di 5,25 mt.
Gli spazi, dotati di ampi lucernai, risultano
pavimentati in battuto di cemento lisciato di
tipo industriale, riscaldati mediante
aerotermi ed illuminati mediante luci al
neon.
All’interno dei corpi di fabbrica “B” e “D”
sono presenti.gli spazi da uffici, di recente
realizzazione, disposti su due livelli
L’ area ricevimento merci è dotata di linee
di carico e scarico completamente
automatizzate, tramite le quali le merci
stesse vengono distribuite al magazzino
automatico senza la necessità di intervento
manuale.
Palazzina ad uffici:
E’ costituito da un edificio di due piani
fuori terra in adiacenza al corpo principale,
che ospita gli uffici (al momento
inutilizzati), i locali a servizio dei dipendenti
e l’alloggio del custode.
Gli spazi interni presentano pavimentazione
in linoleum, pareti intonacate e tinteggiate
con rasatura a gesso, controsoffittature di
tipo modulare in pannelli di fibra minerale
fonoassorbente, illuminazione a mezzo di
luci al neon
La zona uffici posta al piano superiore è
oggi inutilizzata, salvo che per sporadiche
riunioni commerciali, sostituita dai nuovi
locali ricavati all’ interno del capannone
principale.
Sottolineato il livello completo e moderno
della dotazione impiantistica di produzione,
per quanto riguarda l’ impiantistica di base
del complesso anche tale dotazione risulta

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
N° stabile: 0003
completa e razionalmente disposta,
comprendendo:
-Impianto idrico sanitario sottotraccia di tipo
civile;
-Impianto elettrico ed illuminazione,
distribuito in parte sotto traccia, in parte
mediante canaline esterne e blindosbarre;
-Impianto di rilevazione incendi, costituito
da sensori di fumo e riporto in guardiania
oltre che alla stazione dei vigili del fuoco;
-Impianto antincendio di tipo sprinkler,
alimentato da cabina di pompaggio con tre
pompe ad alta pressione Caprai e vasca di
riserva d’ acqua interrata
-Impianto di riscaldamento centralizzato, la
CT si compone di due caldaie Viesmann
Vitoplex 100 e bruciatori Monarch ad olio
combustibile della potenzialità termica di
1965 KW;
-Impianto di condizionamento centralizzato,
alimentato da centrale di refrigerazione con
compressori Carrier da 145 KW;
-Gruppo elettrogeno di emergenza con
motore Volvo Penta da 247 KW e
generatore CTM da 275 KVA,
-Cabina di trasformazione con arrivo a 15
KV
Tutta l’ impantistica è ubicata in porzione
laterale dell’ edificio, debitamente segregata
dagli altri spazi e agevolmente accessibile
dall’ esterno.

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
N° stabile: 0003

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
SITUAZIONE CATASTALE FABBRICATI
CONSISTENZE LORDE
TOTALE
Piano
Destinazione
Superficie
Lorda (mq)
N° stabile: 0003
Foglio Part. Sub. Cat. Classe Superficie Vani Rendita Euro
22 94 3 C/6 1
43 0,0
174
Note:
22 94 2 A/2 1
142 6,0
356
Note:
22 94 1 D/7
0 0,0
0
Note:
TOTALE 185 6 530
Numero
1° Uffici
940 0
T Uffici
940 0
T Area Coperta
2.345 0
T Ufficio
149 0
T Magazzino
23.845 0
T Locale Tecnico
289 0
T Officina
181 0
T Magazzino a temperatura controllata
8.560 0
37.249 0

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
CONSISTENZE COMMERCIALI
Destinazione Piano N°
libero
N°
locato
Superficie
comm.
libera
Superficie
comm.
locata
N° stabile: 0003
Superficie
totale
Uffici 1° 0 0 0 940 940
Uffici T 0 0 0 940 940
Area Coperta T 0 0 0 2.345 2.345
Ufficio T 0 0 0 149 149
Magazzino T 0 0 0 23.845 23.845
Locale Tecnico T 0 0 0 0 0
Officina T 0 0 0 181 181
Magazzino a temperatura c T 0 0 0 8.560 8.560
TOTALE MQ.
CANONI ANNUI
Categoria Inquilino
TOTALE
0 0 0 36.960 36.960
Canone annuo
( Euro )
Scadenza
contratto
Scadenza
rinnovo
Giordano Vini 1.999.500 20-dic-20 20-dic-20
1.999.500,00

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
CONSIDERAZIONI VALUTATIVE
N° stabile: 0003
La valutazione attraverso il flusso di cassa è stata effettuata attualizzando i canoni derivanti dalle
locazioni; al termine dei relativi contratti o tempi di locazione contrattuali, si è previsto di intervenire
con opere di ristrutturazione per riconvertire l’immobile o rinnovarlo, al fine di poterlo ottimizzare e
locare, successivamente, a valori di mercato congrui; il reddito così ottimizzato e normalizzato è stato
capitalizzato.
Sia i costi di riconversione che il valore finale capitalizzato sono stati attualizzati a tassi (diversi per
ogni singolo asset) che considerano i rischi derivanti dalla specifica casistica esaminata.
Il risultato di tale operazione porta a stabilire il valore attuale della proprietà.
Gli elementi considerati sono:
VALUTAZIONE
-reddito lordo annuo derivante dai contratti di locazione;
-indicizzazione canoni attuali;
-tempi di occupazione degli spazi previsti dal contratto di locazione (piano di utilizzo relativo alla
prima scadenza contrattuale);
-uso alternativo ottimale (Highest & Best use);
-investimenti necessari alla riconversione;
-tempi di riconversione e di messa a reddito;
-previsione di rivalutazione dei valori immobiliari (Capital gain)
-canoni di locazione di mercato per inquilini diversi dagli attuali;
-tassi di attualizzazione e capitalizzazione per ciascun immobile in funzione delle proprie
caratteristiche ubicazionali e tipologiche.
I costi a carico della proprietà, per la gestione dell’immobile, sono stati determinati come segue:
-Spese di amministrazione: pari allo 0,50% del reddito lordo;
-Riserve per manutenzione straordinaria: assunte pari allo 0,40% del Costo di Ricostruzione a Nuovo
(CRN) dell’immobile
-Assicurazione: comunicata dalla proprietà;
-ICI: comunicata dalla proprietà e pari a 49.504,00 Euro;
-Tassa di Registro: pari allo 0,50% del reddito lordo.
-costi di ripristino/frazionamento (capex);
L’incremento del Valore di Mercato, rispetto alla valutazione effettuata in data 31 Dicembre 2007,
risulta dovuto ad una più corretta defiizione delle spese assicurative, compiuta sulla scorta delle
informazioni forniteci dalla Proprietà, oltre che ad un riallinamento della crescita di mercato con
l'attuale dinamica inflattiva, parzialmente compensato dal conseguente incremento dei tassi di
attualizzazione.

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
COSTI DI GESTIONE
COSTI DI RICONVERSIONE PREVISTI AL TERMINE
DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
N° stabile: 0003
ICI: 49.504
Assicurazioni: 6.610
Amministrazione: 10.000
Riserve e manutenzione straordinaria: 76.604
Varie: 0
TOTALE €
OPERE DI RISTRUTTURAZIONE : 1.189.150
Euro
142.718
Euro

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
CANONI DI MERCATO (Terminal Value)
Destinazione finale
riconvertita
Piano di
utilizzo
N°
Superficie
Reddito
unitario
N° stabile: 0003
Canone annuo
Magazzino a temperatura contro 13 0
8.560
55 470.800
Officina 13 0
181
20
3.620
Locale Tecnico 13 0
0
0
0
Magazzino 13 0 23.845
45 1.073.025
Ufficio 13 0
149
55
8.195
Area Coperta 13 0
2.345
10
23.450
Uffici 13 0
940
70
65.800
Uffici 13 0
940
70
65.800
TOTALE 36.960
1.710.690

CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
RIEPILOGO DATI DI VALUTAZIONE
Durata dei contratti di locazione attuali
Tempi di ottimizzazione e commercializzazione
N° stabile: 0003
Euro
Canone annuo 1.999.500
Valore unitario canone annuo 54
Tasso di attualizzazione canoni 6,90%
Canone di mercato 1.710.690
Valore unitario canone di mercato 46
Tasso di capitalizzazione 7,40%
Valore di Mercato 27.300.000
Valore unitario di mercato 739
Market Yield 6,27%
Passing Yield 7,32%
13
2

6,90% 0 12,5 1-1 39448
#N/D
DEUTSCHE BANK FONDO DEUTSCHE DOLOMIT BANK FONDO DOLOMIT
codice
CITTA' : CHERASCO
INDIRIZZO : Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro
CASH FLOW AL 30/06/2008 0003_01
(Euro x 000) 1 2 31/03/2004
ANNI 0003/01 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 12,5 13,5 14,5 TOTALE
RENT GROWTH 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40%
CAPITAL ACCUMULATO 1,024 1,05 1,07 1,10 1,13 1,15 1,18 1,21 1,24 1,27 1,30 1,33 1,35 1,38 1,41
INDICIZZAZIONE CANONI 75,00%
INFLAZIONE PREVISTA 2,40%
INDICIZZAZIONE CANONI
ACCUMULATA 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15 1,17 1,20 1,22 1,24 1,25 1,27
CANONI DI MERCATO SU SFITTO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.356 2.413
CANONI PERCEPITI RIVALUTATI 2.000 2.035 2.072 2.109 2.147 2.186 2.225 2.265 2.306 2.348 2.390 2.433 0
CANONI IN SCADENZA
CANONI PERCEPITI SU CONTRATTI IN
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 74 0 0 74
SCADENZA NELL' ANNO
CANONI DI MERCATO SU SUPERFICI
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.164 0 0 1.164
LIBERATE 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.178
- 1.178
MANCATO CANONE -
-
-
CANONI LORDI PERCEPITI TOTALI 2.000 2.035 2.072 2.109 2.147 2.186 2.225 2.265 2.306 2.348 2.390 2.433
-
-
CAPEX 1.638 0 1.638
AMMINISTRAZIONE 1 10,24 10,5 10,7 11,0 11,3 11,5 11,8 12,1 12,4 12,7 13,0 13,3 6,7 13,6 13,6 174
ASSICURAZIONE 1 6,8 6,9 7,1 7,3 7,4 7,6 7,8 8,0 8,2 8,4 8,6 8,8 4,4 9,0 9,0 115
ICI 1 49,5 49,5 49,5 49,5 49,5 49,5 49,5 49,5 49,5 49,5 49,5 49,5 24,8 50,7 50,7 720
MANUTENZIONE STRAORDINARIA 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0
RISERVE 1 78,4 80,3 82,3 84,2 86,2 88,3 90,4 92,6 94,8 97,1 99,4 101,8 51,5 104,3 104,3 1.336
VARIE 1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0
TASSA DI REGISTRO 0 10,0 10,2 10,4 10,5 10,7 10,9 11,1 11,3 11,5 11,7 12,0 12,2 5,8 5,9 12,1 156
TOTALE COSTI 155 157 160 163 165 168 171 174 176 179 182 186 93 1.821 190 4.140
FLUSSO DI CASSA 1.845 1.878 1.912 1.947 1.982 2.018 2.055 2.092 2.130 2.168 2.208 2.247 1.071 -643 2.223 27.133
TASSO DI ATTUALIZZAZIONE 6,90% 0,935 0,875 0,819 0,766 0,716 0,670 0,627 0,586 0,549 0,513 0,480 0,449 0,434
TASSO DI CAPITALIZZAZIONE 7,40% 30.045 30.045
TASSO DI ATTUALIZZAZIONE 2 7,70% 0,367 0,341
VALORE ATTUALIZZATO 1.725 1.643 1.565 1.491 1.420 1.352 1.288 1.227 1.168 1.113 1.060 1.009 465 -236 11.006 27.297
TOTALE VALORE (Euro X 1000) 27.300
VALORE CANONI (Euro X 1000) 16.527
CAPEX (Euro X 1000) 1.638
VALORE DI MERCATO (Euro): 27.300
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
-500
-1.000
-
-
-
-
-
CASH FLOW
CHERASCO Frazione Cappellazzo, Via del Lavoro 3.591
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
10,00 10,18 10,36 10,55 10,74 10,93 11,13 11,33 11,53 11,74 11,95 12,17 5,82 5,89 12,06
-
-
-
1.164
1.178
2.413
12,06
-
31.273

VERONELLA Via Canova
COMUNE : VERONELLA
N° stabile: 0004
INDIRIZZO : Via Canova CAP : 37040
Superficie complessiva Mq. :
14.300
DESCRIZIONE GENERALE
La proprietà oggetto di valutazione è costituita da un complesso logistico, locato ad una
primaria società del settore, risalente approssimativamente alla fina degli anni ’90 e dotato di
14 ribalte automatizzate per il carico e scarico.
L’immobile in oggetto risulta essere localizzato all’interno del comune di Veronella, in
provincia di Verona, a c.a 13 km dalla uscita “Soave” dell’Autostrada A4, in una zona a
prevalente destinazione industriale/artigianale, in un contesto ancora a prevalenza agricola.
L’accessibilità della proprietà con mezzi privati risulta buona, mentre essa risulta servita dalle
linee di trasporto pubblico di superficie solo lungo l’arteria principale, situata ad una certa
distanza.
Lo stato di conservazione e manutenzione dell’immobile in oggetto, può complessivamente
definirsi ottimale.

VERONELLA Via Canova
UBICAZIONE :
N° stabile: 0004
L’immobile in oggetto risulta essere
localizzato all’interno del comune di
Veronella, in provincia di Verona, a c.a
13 km dalla uscita “Soave”
dell’Autostrada A4, in una zona a
prevalente destinazione
industriale/artigianale, in un contesto
ancora a prevalenza agricola.
L'intorno urbano immediatamente
circostante l’immobile è di tipo misto,
caratterizzato dalla compresenza di
edilizia residenziale di media intensità
(in prevalenza piccole palazzine di due
piani fuori terra e villette monobifamiliari),
di fabbricati di tipologia
industriale di medie dimensioni, nonché
di residue aree ancora inedificate.
L’accessibilità della proprietà con mezzi
privati risulta buona, mentre essa risulta
servita dalle linee di trasporto pubblico
di superficie solo lungo l’arteria
principale, situata ad una certa distanza.
Il compendio in cui l’ immobile è
situato costituisce un ampio
comprensorio destinato allo sviluppo
industriale, completato nella sua
urbanizzazione primaria, ma ancora
ampiamente dotato di spazi ancora da
sfruttare.

VERONELLA Via Canova
SITUAZIONE URBANISTICA
N° stabile: 0004
In base al vigente PRG di Veronella (VE) l’edificio in esame ricade in Zona Territoriale Omogenea D2
Industriale Artigianale di Espansione P.I.P.
Trattasi di zone soggette a P.I.P. ai sensi della legge 865/71, che risulta, allo stato attuale, in buona parte
realizzata.
Gli interventi all’interno di tale ambito sono soggetti al rispetto degli allineamenti e delle prescrizioni di
zona stabilite dal PIP stesso.
Sono zone di nuova edificazione destinate all’insediamento di industrie, depositi, centri commerciali,
magazzini, attività artigianali, officine ed autorimesse, nonché delle strutture di interesse collettivo a
servizio della zona; sono ammesse costruzioni da destinare all’alloggio del proprietario, di dirigenti op
custode sino ad un volume massimo di 500 mc per unità produttiva.
L’intervento in tali zone è subordinato all’esistenza di uno strumento attuativo convenzionato redatto ai
sensi della L.R. 2/5/1980 n°40.
Indici:
-Rapporto di copertura massimo 50%
-Numero massimo dei piani abitabili: 2 (solo per le abitazioni)
-Altezza massima dei fabbricati: ml. 8,50 (solo per le abitazioni)
-Distanza minima dai confini: ml H/2 con minimo di 5,00 ml.

VERONELLA Via Canova
MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO
N° stabile: 0004
In Italia lo stock degli immobili ad uso logistico è costituito da meno del 10% degli immobili
industriali e di questi, solo una piccola quota – circa il 2,5% è di recente realizzazione. Gli spazi
coperti ad uso logistico sono pari a circa 43,6 milioni di mq e quasi l’80 per cento è distribuito tra
Lombardia, Piemonte, Emilia Romagna, Veneto e Lazio. La più alta concentrazione si trova in
Lombardia dove è presente il 31%, pari a circa 13,4 milioni di mq, dello stock nazionale di strutture per
la logistica, localizzate soprattutto in provincia di Milano con 6,8 milioni di mq.
Fino a qualche anno fa le strutture a destinazione logistica hanno rivestito un interesse secondario nel
mercato immobiliare italiano: l’immobile per la logistica non prevedeva ampi margini di guadagno per
l’investitore dal momento che, per i requisiti intrinseci della struttura, erano contenuti i costi di
realizzazione; inoltre, le strutture e gli immobili per la logistica erano prevalentemente di proprietà
delle società che li utilizzavano e per le quali rappresentavano beni strumentali alla produzione. La
crescente importanza strategica assunta dai servizi logistici nei processi industriali e distributivi ha dato
a queste attività un’autonomia tale da generare lo sviluppo di società il cui core business è appunto
quello di “fare logistica” in conto terzi. Gli immobili con questa destinazione hanno così incominciato
ad avere un mercato della locazione interessante, con una crescita dei canoni naturalmente più marcata
nelle aree più richieste.
L’attuale domanda del mercato si rivolge prevalentemente ad immobili con una buona localizzazione
rispetto agli accessi stradali – autostrade, porti, aeroporti, tangenziali, ecc. – con standard edilizi che
prevedono capannoni con altezza sottotrave non inferiore ai 10 mt, spazi di manovra per i trasporti,
uffici di pertinenza presenti tra il 10 e il 15% della superficie del magazzino ecc.
Accessibilità e localizzazione dell’immobile sono di fatto i fattori che contribuiscono ad aumentarne la
richiesta e, quindi, il valore. In particolare, una localizzazione lungo le principali direttrici del traffico
merci rende l’immobile appetibile per un maggior numero di operatori, interessando utilizzatori che
operano in diverse aree geografiche. L’auspicato sviluppo dell’intermodalità spinge poi l’investitore a
valutare anche l’accessibilità su ferro dell’impianto, elemento che, nel breve-medio periodo, diventerà
sempre meno secondario dato il forte impatto ambientale del traffico su gomma e l’adozione di
politiche volte a mitigarlo. Infine, le scelte localizzative degli investitori sono fortemente legate alle
aree preferite dagli operatori di logistica, al fine di contenere al minimo il rischio di vacancy: non a
caso i contesti più favorevoli all’investimento sono la cintura metropolitana, il polo logistico e
l’interporto.
La pianura padana, ed in particolare l’area milanese, sono uno dei punti nevralgici della rete logistica
europea.
L’interesse per questo tipo di immobili è confermato dalla nascita di nuovi fondi specializzati in
logistica, quali Logistic II (Cdc Aedes) e Eurologistics (Aareal Bank).
L’interesse dei fondi immobiliari e degli investitori in genere per il segmento della logistica in Italia è
motivato dalla fase espansiva, e con margini di miglioramento, in cui si trova il settore e dai maggiori
rendimenti legati al più alto rischio del mercato italiano rispetto ad altre realtà europee. Rischio
accentuato soprattutto dalla volatilità delle scelte aziendali, sia locali che internazionali e dalla
crescente competizione tra i diversi territori che abbassa i prezzi e i canoni, rendendo più difficili le
scelte di un investitore istituzionale che si trova ad operare in un mercato sofisticato e mobile.
Altri elementi da considerare nella valutazione del rischio sono il grado di solvibilità del
locatario – legato all’utilizzo finale dei beni trattati – dal momento che gli immobili destinati alla
logistica risultano “monoconduttori”; il contesto commerciale e produttivo

VERONELLA Via Canova
N° stabile: 0004
dell’area in cui l’impresa logistica ha intenzione di inserirsi perché l’appetibilità di un’area può essere
elevata per una specifica destinazione logistica, ma meno interessante per un’altra.

VERONELLA Via Canova
N° stabile: 0004

VERONELLA Via Canova
DESCRIZIONE CORPO DI FABBRICA
DESCRIZIONE FISICA:
N° stabile: 0004
La proprietà oggetto di valutazione è
costituita da un complesso logistico, locato
ad una primaria società del settore, risalente
approssimativamente alla fina degli anni ’90
e dotato di 14 ribalte automatizzate per il
carico e scarico.
L’edificio è costituito da un corpo di
fabbrica principale, a prevalente
destinazione magazzino e di un solo piano
fuori terra, e da un avancorpo a destinazione
uffici che si articola su due livelli; la
struttura dell’edificio è di tipo prefabbricato
in cemento armato, la copertura è piana con
manto in pannelli sandwich, i tamponamenti
esterni sono realizzati mediante pannelli
prefabbricati in cls.
La porzione ospitante gli uffici è
esternamente caratterizzata dalla differente
colorazione dei prospetti, nonché dalla
presenza di ampie finestrature a nastro: i
serramenti esterni sono in alluminio con
vetrocamera.
Il complesso è dotato di una ampia area
esterna, cintata ed a uso esclusivo, in
prevalenza asfaltata ed adibita ad area di
manovra per i mezzi pesanti
Gli spazi a destinazione magazzino sono
contraddistinti da una notevole altezza
interna (da un minimo di 11,70 ad un
massimo di 12,90 mt sotto trave): gli
ambienti presentano pavimentazione di tipo
industriale in battuto di cemento lisciato al
quarzo ed illuminazione a mezzo di lampade
fluorescenti.
Gli spazi ad usi ufficio risultano
caratterizzati da pavimentazione in piastrelle
di gres porcellanato, pareti intonacate e
tinteggiate con rasatura a gesso,
controsoffittatura di tipo modulare in
pannelli di cartongesso, illuminazione
mediante tubi al neon.

VERONELLA Via Canova
N° stabile: 0004
La dotazione impiantistica del complesso in
esame comprende:
-Impianto idrico sanitario sottotraccia di tipo
civile;
-Impianto elettrico ed illuminazione,
distribuito in parte sotto traccia, in parte
mediante canaline esterne e blindosbarre;
-Impianto di rilevazione incendi,
-Impianto antincendio, di tipo sprinkler con
stazione di pompaggio e vasca d’accumulo
posta all’ esterno dell’edificio.
- Impianto di riscaldamento centralizzato, la
CT si compone di due caldaie funzionanti a
gas metano della potenzialità termica di
1250 KW;
-Impianto di condizionamento centralizzato
per la sola parte ad uffici;
Stato di conservazione
Lo stato di conservazione e manutenzione
dell’immobile in oggetto, può
complessivamente definirsi ottimale.

VERONELLA Via Canova
N° stabile: 0004

VERONELLA Via Canova
SITUAZIONE CATASTALE FABBRICATI
CONSISTENZE LORDE
Piano
Destinazione
Superficie
Lorda (mq)
N° stabile: 0004
Foglio Part. Sub. Cat. Classe Superficie Vani Rendita Euro
16 828 7 0 0,0
0
Note:
16 828 6 0 0,0
0
Note:
16 828 5 0 0,0
0
Note:
16 828 1 0 0,0
0
Note:
TOTALE 0 0 0
TOTALE
Numero
1 Uffici/Spogliatoi
300 0
T Uffici/Spogliatoi
300 0
T Magazzino
13.700 0
14.300 0

VERONELLA Via Canova
CONSISTENZE COMMERCIALI
Destinazione Piano N°
libero
N°
locato
Superficie
comm.
libera
Superficie
comm.
locata
N° stabile: 0004
Superficie
totale
Uffici/Spogliatoi 1 0 0 0 300 300
Uffici/Spogliatoi T 0 0 0 300 300
Magazzino T 0 0 0 13.700 13.700
TOTALE MQ.
CANONI ANNUI
Categoria Inquilino
TOTALE
0 0 0 14.300 14.300
Canone annuo
( Euro )
Scadenza
contratto
Scadenza
rinnovo
DHL Exel Supply Chain (Italy) SPA 730.551 28-feb-12 28-feb-12
730.551,00

VERONELLA Via Canova
CONSIDERAZIONI VALUTATIVE
N° stabile: 0004
La valutazione attraverso il flusso di cassa è stata effettuata attualizzando i canoni derivanti dalle
locazioni; al termine dei relativi contratti o tempi di locazione contrattuali, si è previsto di intervenire
con opere di ristrutturazione per riconvertire l’immobile o rinnovarlo, al fine di poterlo ottimizzare e
locare, successivamente, a valori di mercato congrui; il reddito così ottimizzato e normalizzato è stato
capitalizzato.
Sia i costi di riconversione che il valore finale capitalizzato sono stati attualizzati a tassi (diversi per
ogni singolo asset) che considerano i rischi derivanti dalla specifica casistica esaminata.
Il risultato di tale operazione porta a stabilire il valore attuale della proprietà.
Gli elementi considerati sono:
VALUTAZIONE
-reddito lordo annuo derivante dai contratti di locazione;
-indicizzazione canoni attuali;
-tempi di occupazione degli spazi previsti dal contratto di locazione (piano di utilizzo relativo alla
prima scadenza contrattuale);
-uso alternativo ottimale (Highest & Best use);
-investimenti necessari alla riconversione;
-tempi di riconversione e di messa a reddito;
-previsione di rivalutazione dei valori immobiliari (Capital gain)
-canoni di locazione di mercato per inquilini diversi dagli attuali;
-tassi di attualizzazione e capitalizzazione per ciascun immobile in funzione delle proprie
caratteristiche ubicazionali e tipologiche.
Ai fini valutativi non è stata considerata l’eventualità di rescissione anticipata da parte dei locatari (per
altro ammessa nei documenti controfirmati dalle parti) considerando invece la prima scadenza utile
contrattuale quale data di riferimento per il rilascio delle porzioni immobiliari analizzate.
Tale assunto è motivato dal fatto che il canone complessivo percepito dai contratti in essere risulta
sostanzialmente in linea con quello medio di mercato da noi successivamente esplicitato nonché dal
fatto che i soggetti conduttori sono costituiti da società di prim’ordine e di riconosciuta solidità: risulta
quindi essere plausibilmente immotivata la scelta di liberare le unità locative prima della scadenza
naturale dei contratti vigenti.
I costi a carico della proprietà, per la gestione dell’immobile, sono stati determinati come segue:
-Spese di amministrazione: pari al 1,50% del reddito lordo;
-Riserve per manutenzione straordinaria: assunte pari allo 1% del Costo di Ricostruzione a Nuovo
(CRN) dell’immobile;
-Assicurazione: comunicata dalla proprietà e pari a 7.697,95 Euro;
-ICI: comunicata dalla proprietà e pari a 25.366,00 Euro;
-Costi di ripristino/frazionamento (capex);
Il lieve’incremento del Valore di Mercato, rispetto alla valutazione effettuata in data 31 Dicembre
2007, risulta dovuto all’avvicinamento della scadenza del contratto in essere e della conseguente
rilocazione degli spazi a canoni di mercato, superiori rispetto a quelli attualmente percepiti.

VERONELLA Via Canova
COSTI DI GESTIONE
COSTI DI RICONVERSIONE PREVISTI AL TERMINE
DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
N° stabile: 0004
ICI: 25.366
Assicurazioni: 7.698
Amministrazione: 3.622
Riserve e manutenzione straordinaria: 29.500
Varie: 0
TOTALE €
OPERE DI RISTRUTTURAZIONE : 882.000
Euro
66.186
Euro

VERONELLA Via Canova
CANONI DI MERCATO (Terminal Value)
Destinazione finale
riconvertita
Piano di
utilizzo
N°
Superficie
Reddito
unitario
N° stabile: 0004
Canone annuo
Magazzino 4 0 13.700
55 753.500
Uffici/Spogliatoi 4 0
300
80
24.000
Uffici/Spogliatoi 4 0
300
80
24.000
TOTALE 14.300
801.500

VERONELLA Via Canova
RIEPILOGO DATI DI VALUTAZIONE
Durata dei contratti di locazione attuali
Tempi di ottimizzazione e commercializzazione
N° stabile: 0004
Euro
Canone annuo 730.551
Valore unitario canone annuo 51
Tasso di attualizzazione canoni 6,40%
Canone di mercato 801.500
Valore unitario canone di mercato 56
Tasso di capitalizzazione 6,40%
Valore di Mercato 10.700.000
Valore unitario di mercato 748
Market Yield 7,49%
Passing Yield 6,83%
4
2

6,40% 0 3,8 1-1 39448
#N/D
DEUTSCHE BANK FONDO DEUTSCHE DOLOMIT BANK FONDO DOLOMIT
codice
CITTA' : VERONELLA
INDIRIZZO : Via Canova
CASH FLOW AL 30/06/2008 0004_01
(Euro x 000) 1 2 31/03/2004
ANNI 0004/01 1 2 3 3,75 4,75 5,75 TOTALE
RENT GROWTH 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40%
CAPITAL ACCUMULATO 1,024 1,05 1,07 1,09 1,12 1,15
INDICIZZAZIONE CANONI 75,00%
INFLAZIONE PREVISTA 2,40%
INDICIZZAZIONE CANONI
ACCUMULATA 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,09
CANONI DI MERCATO SU SFITTO 0 0 0 0 897 919
CANONI PERCEPITI RIVALUTATI 731 744 757 0
CANONI IN SCADENZA
CANONI PERCEPITI SU CONTRATTI IN
0 0 0 69 0 0 69
SCADENZA NELL' ANNO
CANONI DI MERCATO SU SUPERFICI
0 0 0 509 0 0 509
LIBERATE 0 0 0 0 -
- -
MANCATO CANONE -
CANONI LORDI PERCEPITI TOTALI 731 744 757 509 -
CAPEX 987 0 987
AMMINISTRAZIONE 1 3,71 3,8 3,9 3,0 4,0 4,0 22
ASSICURAZIONE 1 7,9 8,1 8,3 6,3 8,5 8,5 47
ICI 1 25,4 25,4 25,4 19,0 26,0 26,0 147
MANUTENZIONE STRAORDINARIA 0,0 0,0 0,0 0,0 0
RISERVE 1 30,2 30,9 31,7 24,2 32,4 32,4 182
VARIE 1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0
TASSA DI REGISTRO 0 3,7 3,7 3,8 2,5 0,0 4,6 18
TOTALE COSTI 71 72 73 55 1.058 75 1.404
FLUSSO DI CASSA 660 672 684 454 -1.058 843 2.254
TASSO DI ATTUALIZZAZIONE 6,40% 0,940 0,883 0,830 0,792
TASSO DI CAPITALIZZAZIONE 6,40% 13.175 13.175
TASSO DI ATTUALIZZAZIONE 2 7,40% 0,712 0,663
VALORE ATTUALIZZATO 620 593 568 359 -754 9.299 10.686
TOTALE VALORE (Euro X 1000) 10.700
VALORE CANONI (Euro X 1000) 2.141
CAPEX (Euro X 1000) 987
VALORE DI MERCATO (Euro): 10.700
1.000
500
0
-500
-1.000
-1.500
-
-
-
CASH FLOW
919
1 2 3 4 5 6
4,59
3,65 3,72 3,79 2,54 0,00 4,59
-
3.659
919

VARESE Viale Milano
COMUNE : VARESE
N° stabile: 0005
INDIRIZZO : Viale Milano CAP : 21100
Superficie complessiva Mq. :
9.875
DESCRIZIONE GENERALE
Il cespite in esame è costituito da una porzione immobiliare adibita a grande magazzino,
comprendente parte dei piani interrato, terreno e primo di un edificio datato anni ’70,
interamente destinato ad uso commerciale ed in prevalenza locato al gruppo Upim.
L’immobile è localizzato all’interno del comune di Varese, in un’area posta a ridosso del
centro storico cittadino, ad angolo tra le vie Milano e Casula; su quest’ultima è presente
l’affaccio principale della proprietà.
L’’accessibilità risulta buona, in quanto la zona è ottimamente servita dai mezzi urbani ed
extraurbani di trasporto pubblico. Il complesso in esame gode di ottima visibilità commerciale,
la sua capacità attrattiva risulta limitata dalla compresenza sul territorio di complessi a
destinazione commerciale di concezione più moderma.

VARESE Viale Milano
UBICAZIONE :
N° stabile: 0005
L’immobile in oggetto risulta essere
localizzato all’interno del comune di
Varese, in un’area posta a ridosso del
centro storico cittadino, ad angolo tra le
vie Milano e Casula; su quest’ultima è
presente l’affaccio principale della
proprietà.
Il tessuto urbano circostante, ad alta
densità edilizia, è caratterizzato da
edifici risalenti agli anni ’60-70’ per gli
immobili prospicienti via Milano e posti
lungo il confine nord-est della proprietà,
e fabbricati più vecchi, posti a sud-ovest
della proprietà, in direzione del centro
storico cittadino. Le destinazioni
funzionali sono miste, commerciali ed
agenzie bancarie al piano terreno,
uffici/abitazioni ai livelli superiori.
A sud il complesso prospetta sulla via
Casula e quindi sulla stazione delle
Ferrovie Nord Milano nonché sull’area
mercatale cittadina che nei giorni di
mancata attività, si trasforma in
un’importante area parcheggio.
Gli uffici amministrativi cittadini sono
posti a poche centinaia di metri in
direzione del centro storico,
l’accessibilità alla zona con i mezzi
privati è buona (vicino allo svincolo
dell’autostrada A8 “dei Laghi” ed alle
strade di valico con la Svizzera),
discreta anche la possibilità di
parcheggio su suolo pubblico.
La zona è ottimamente servita dai mezzi
urbani ed extraurbani di trasporto
pubblico. Il complesso in esame gode di
ottima visibilità commerciale, sia per
chi viene in automobile dall’autostrada
che dalla Svizzera (via Casula
rappresenta un’arteria viaria ad alto
traffico giornaliero) sia per chi viene a
piedi dal centro cittadino.

VARESE Viale Milano
N° stabile: 0005

VARESE Viale Milano
MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO
N° stabile: 0005
VIl mercato immobiliare della città di Varese è stato caratterizzato negli ultimi anni da un discreto
incremento dei valori immobiliari di compravendita e di locazione, settore trainante è stato quello
abitativo che ha registrato le migliori “performances”, con un aumento dei prezzi di compravendita e
del numero di transazioni effettuate, soprattutto per gli immobili di nuova realizzazione ubicati in zone
ben servite sia dai mezzi pubblici che dalle infrastrutture.
Meno attivi sono risultati i settori commerciale e terziario, per i quali è in corso una fase di
stagnazione, a cui fa seguito un riallineamento dei prezzi di compravendita e di affitto richiesti.
Per quanto riguarda il comparto commerciale sono stati creati negli ultimi anni, dei poli concorrenziali
rispetto alla localizzazione in oggetto, in particolare nell’area di Piazza della Repubblica ove sorge il
Centro Commerciale “Le Corti” (G.L.A. mq. 11.500+2.000; sup. di vendita = mq. 9.930; parcheggi =
mq. 21.000 pari a 1.500 posti auto) e soprattutto il nuovo centro commerciale legato all’Ipermercato
“Belforte” di Varese inaugurato alla fine del 2006 (12.200 ipermercato 8.800 mq di negozi che
comprendono quattro medie superfici tra cui “Mediaworld” è in diretta concorrenza con Euronix).
L’area del centro storico di Varese racchiusa tra piazza Monte Grappa, il Corso Matteotti e le strade
limitrofe, costituisce l’area cittadina contraddistinta da maggiore valenza commerciale (zone ove negli
ultimi anni, si sono registrati i maggiori incrementi sia per quanto riguarda i valori di compravendita
che dei canoni di locazione).
La zona ove sorge il complesso in esame rappresenta un’area commerciale decentrata rispetto a quelle
di maggiore pregio, tuttavia essa gode di un’ottima visibilità e buon pregio ubicazionale,.
Un’indagine di mercato, svolta riferendosi nell’intorno della proprietà in esame, ha evidenziato una
discreta offerta di spazi commerciali di piccole e medie dimensioni per la vendita al dettaglio, i prezzi
medi rilevati sono risultati essere variabili in funzione della visibilità commerciale, al taglio
dimensionale e al numero di vetrine.
I prezzi analizzati in sede di analisi sono risultati essere variabili tra i 2500-3300 Euro/mq per la
vendita e 175-240 €/mq./anno per la locazione.

VARESE Viale Milano
DESCRIZIONE CORPO DI FABBRICA
DESCRIZIONE FISICA:
N° stabile: 0005
Il cespite in esame è costituito da una
porzione immobiliare adibita a grande
magazzino, comprendente parte dei piani
interrato, terreno e primo di un edificio
datato anni ’70, interamente destinato ad uso
commerciale.
In passato l’intero complesso costituiva
un’unica proprietà che successivamente ed
in parte è stata alienata al gruppo “GS”,
attualmente articolato su parte dell’area
vendita/merci al piano terreno, alcuni locali
tecnologici al piano interrato e primo e una
parte dei parcheggi scoperti localizzati ai
livelli terreno e primo fuori terra
(raggiungibile attraverso una rampa esterna).
Le superfici oggetto di stima comprendono
la rimanente parte del complesso, costituita
da due vaste piastre commerciali (vendita,
deposito e scarico merci) ai piani terra ed
interrato, uffici al primo piano e parte delle
aree a parcheggio scoperte. I locali
tecnologici sono localizzati ai livelli primo
fuori terra ed interrato.
Dall’anno 2003 una porzione dell’area di
vendita al livello interrato (circa la metà del
piano) è stata locata al gruppo Galimberti
S.p.a. (Euronics).
L’accesso della pubblica utenza alla
porzione occupata da Euronics, è possibile
attraverso l’utilizzo degli ascensori esterni
(in uso comune con Upim e GS), oppure
passando attraverso il disimpegno posto al
piano S1, tra l’area vendita di Upim e quella
Euronics, nonchè da un accesso
indipendente localizzato nell’ala Est del
complesso, costituito da una scala
antincendio, un tempo esclusivamente
destinata ad uscita di emergenza e poi
riconvertita anche a via di pubblico accesso.
La struttura portante dell’edificio è in

VARESE Viale Milano
N° stabile: 0005
cemento armato, la copertura è piana ed
impermeabilizzata. Le facciate esterne sono
in parte intonacate e tinteggiate ed in parte
rivestite in pannelli metallici; i serramenti
esterni sono in alluminio con vetrocamera.
Le finiture interne dei locali evidenziano per
le aree vendita alcune porzioni
controsofittate con cartongesso (Upim) ove
sono alloggiati dei faretti alogeni, i sensori
di fumo dell’impianto di rilevazione incendi
e gli ugelli del sistema di spegnimento
incendi (Sprinkler), la pavimentazione di
queste aree è realizzata in parte in marmo e
parte in piastrelle di ceramica monocottura;
tavolati finiti a gesso e tinteggiati dividono
le aree vendita dalle zone scarico merci,
deposito o locali tecnologici, ove è presente
una pavimentazione realizzata in piastrelle
di gres 5x10cm.
Gli uffici al primo piano sono pavimentati in
linoleum, i servizi igienici sono rivestiti e
pavimentati con piastrelle di ceramica, gli
apparecchi sanitari sono in vetrochina
smaltata.
Gli impianti presenti nella porzione
immobiliare sono così suddivisi:
�Impianto idrico sanitario;
�Impianto fognario, collegato al collettore
comunale;
�Impianto elettrico ed illuminazione (Cabina
di trasformazione al piano interrato con
tensione di ingresso di 15.000 Volt e due
trasformatori a 800 volt);
�Impianto di trasmissione dati (rete LAN);
�Due impianti di rilevazione incendi (sensori
di fumo) separati, il primo per Upim ha
centralina di allarme al piano terreno
nell’area scarico merci, il secondo relativo
alla porzione Euronics ha la centralina
nell’interrato;
�Impianto centralizzato di spegnimento degli
incendi, composto da idranti a manichette
perimetrali e l’impianto sprinkler disposto a
maglia sull’intera pianta della proprietà,
entrambi gli impianti vengono tenuti a
pressione dall’acquedotto comunale;
�Impianto ascensori, composto da un
montacarichi di servizio ad uso comune

VARESE Viale Milano
N° stabile: 0005
Upim-Euronics (PT-PS1) e due ascensori ad
utilizzo comuni tra Upim-Euronics e GS.
�Impianto antintrusione frazionato tra Upim e
Euronics, composto da telecamere e sensori
volumetrici e due centraline al PT (Upim) e
PS1 (Euronics).
�Impianto di diffusione sonora frazionato;
�Impianto di Riscaldamento e
Raffrescamento estivo centralizzato, ove
esiste un’unica centrale termica e un unico
corpo frigo, che producono i fluidi caldi e
freddi per le due porzioni di proprietà (Upim
ed Euronics); la centrale termica (due
bruciatori funzionanti a metano) e i gruppi
frigoriferi sono alloggiati al primo piano e
sulla copertura;
�Impianto di Condizionamento
autonomo/frazionato, dove i fluidi caldi e
freddi in arrivo dai locali di produzione
vengono deviati verso i due corpi UTA
(Upim e Euronics) che attraverso un sistema
di canalizzazioni a tutt’aria distribuiscono
l’aria condizionata sull’intera piastra
espositiva.
Stato di conservazione
Il complesso in oggetto è stato parzialmente
ristrutturato nel 2003, le opere hanno
riguardato la gran parte delle parti edilizioimpiantistiche
dell’edificio (con la sola
esclusione delle strutture portanti e dei
serramenti esterni).
Lo stato conservativo complessivo attuale
della proprietà può considerarsi in linea di
massima sufficiente, tuttavia si ritengono
necessari alcuni interventi di manutenzione
straordinaria sulla copertura degli uffici (il
manto impermeabilizzante lesionato ha
determinato delle infiltrazioni di acqua ben
visibili sul soffitto dei locali sottostanti) e in
alcuni tratti della pavimentazione di
copertura, usurata dal transito degli
autoveicoli.
L’immobile inoltre è penalizzato da alcuni
elementi di obsolescenza funzionale che si
riassumono di seguito:
-La capacità di attrattiva del complesso è
oggi superata e soggetta alla concorrenza di

VARESE Viale Milano
N° stabile: 0005
realtà progettate con concezione moderna,
localizzate a breve distanza (Centro
Commerciale Le Corti, aperto nel 1997 e
Ipermercato di Varese con annessa la nuova
galleria commerciale inaugurata alla fine del
2006).
-Insufficienti disponibilità di parcheggio sia
sull’area di proprietà che nelle vicinanze.
-Presenza di esercizi commerciali diversi ma
non sufficientemente ed idoneamente
integrati e sinergici.
-La gestione dei pochi posti auto esistenti
non è automatizzata ma comporta la
presenza di un addetto per la riscossione dei
pagamenti per la sosta. (la prima ora, in caso
di scontrino di spesa pari ad almeno 10 € è
gratuita).

VARESE Viale Milano
N° stabile: 0005

VARESE Viale Milano
CONSISTENZE LORDE
TOTALE
Piano
Destinazione
Superficie
Lorda (mq)
N° stabile: 0005
Numero
1 Locali tecnologici - 1
136 0
1 Depositi - 1
68 0
1 Connettivo - 1
28 0
1 Uffici e servizi - 1
292 0
1 Terrazzi - 1
391 0
1 Parcheggi scoperti - 1
1.800 0
1 Altro scoperto - 1
2.191 0
S1 Uffici e servizi - S1
13 0
S1 Vendita - S1
2.371 0
S1 Connettivo - S1
246 0
S1 Depositi - S1
684 0
T Altro scoperto - T
42 0
T Uffici e servizi - T
26 0
T Depositi - T
117 0
T Vendita - T
1.235 0
T Connettivo - T
235 0
9.875 0

VARESE Viale Milano
CONSISTENZE COMMERCIALI
Destinazione Piano N°
libero
N°
locato
Superficie
comm.
libera
Superficie
comm.
locata
N° stabile: 0005
Superficie
totale
Locali tecnologici - 1 1 0 0 0 0 0
Depositi - 1 1 0 0 0 68 68
Connettivo - 1 1 0 0 0 0 0
Uffici e servizi - 1 1 0 0 0 292 292
Terrazzi - 1 1 0 0 0 0 0
Parcheggi scoperti - 1 1 0 0 0 0 0
Altro scoperto - 1 1 0 0 0 0 0
Uffici e servizi - S1 S1 0 0 0 13 13
Vendita - S1 S1 0 0 0 2.371 2.371
Connettivo - S1 S1 0 0 0 0 0
Depositi - S1 S1 0 0 0 684 684
Altro scoperto - T T 0 0 0 0 0
Uffici e servizi - T T 0 0 0 26 26
Depositi - T T 0 0 0 117 117
Vendita - T T 0 0 0 1.235 1.235
Connettivo - T T 0 0 0 0 0
TOTALE MQ.
CANONI ANNUI
Categoria Inquilino
TOTALE
0 0 0 4.806 4.806
Canone annuo
( Euro )
Scadenza
contratto
Scadenza
rinnovo
Upim SRL 979.761 29-mar-19 29-mar-19
979.761,00

VARESE Viale Milano
CONSIDERAZIONI VALUTATIVE
VALUTAZIONE
N° stabile: 0005
La valutazione attraverso il flusso di cassa è stata effettuata attraverso l’attualizzazione dei canoni
derivanti dalle locazioni in essere, di quelli congrui di mercato ottenibili durante la messa a regime del
cespite e del valore finale di uscita calcolato attraverso la capitalizzazione diretta del reddito
normalizzato.
L’attualizzazione degli elementi sopra descritti determina il Valore di Mercato attuale della proprietà.
Gli elementi considerati sono:
-reddito lordo annuo derivante dai contratti di locazione;
-indicizzazione canoni attuali;
-tempi di occupazione degli spazi previsti dal contratto di locazione (piano di utilizzo relativo alla
prima scadenza contrattuale);
-previsione di rivalutazione dei valori immobiliari (Capital gain)
-canoni di locazione di mercato per inquilini diversi dagli attuali;
-tassi di attualizzazione e capitalizzazione dell’immobile in funzione delle sue caratteristiche
ubicazionali e tipologiche.
In relazione al mercato locale degli immobili ad uso commerciale, è stata assunta una crescita del
mercato pari all’inflazione prevista (2,40%) per tutta la durata del DCF.
I costi a carico della proprietà, per la gestione dell’immobile, sono stati determinati come segue:
-Spese di amministrazione: pari al 1,50% del reddito lordo;
-Riserve per manutenzione straordinaria: assunte pari allo 0,8% del Costo di Ricostruzione a Nuovo
(CRN) dell’immobile; tale percentuale è stata quantificata in considerazione del fatto che secondo gli
accordi precontrattuali, le spese di manutenzione straordinaria relative alla parte immobiliare, saranno a
carico alla proprietà, mentre quelle legate alla funzionalità impiantistica saranno a carico del conduttore;
-Assicurazione:comunicata dalla proprità e pari a 6.485,00 Euro;
-ICI: comunicata dalla proprietà e pari a 23.081 Euro;
-costi di ripristino a carico della nuova proprietà (capex con esborso nella seconda annualità) legati al
rifacimento dell’impermeabilizzazione di copertura e delle converse in lamiera poste al di sopra al
corpo uffici (P1), alla sistemazione delle parti ammalorate della pavimentazione del parcheggio
scoperto al P1, ripristino della pavimentazione della rampa di accesso al parcheggio e il riordino della
facciata;
L’incremento del Valore di Mercato, rispetto alla valutazione effettuata in data 31 Dicembre 2007,
risulta dovuto all’avvicinamento della scadenza del contratto in essere e della conseguente rilocazione
degli spazi a canoni di mercato, superiori rispetto a quelli attualmente percepiti.

VARESE Viale Milano
COSTI DI GESTIONE
N° stabile: 0005
ICI: 23.081
Assicurazioni: 6.485
Amministrazione: 14.553
Riserve e manutenzione straordinaria: 24.320
Varie: 0
TOTALE €
Euro
68.439

VARESE Viale Milano
CANONI DI MERCATO (Terminal Value)
Destinazione finale
riconvertita
Piano di
utilizzo
N°
Superficie
Reddito
unitario
N° stabile: 0005
Canone annuo
Vendita - S1 11 0
2.371
180 426.780
Vendita - T 11 0
1.235
230 284.050
Depositi - S1 11 0
684
110
75.240
Depositi - T 11 0
117
110
12.870
Depositi - 1 11 0
68
100
6.800
Connettivo - S1 11 0
0
0
0
Connettivo - T 11 0
0
0
0
Connettivo - 1 11 0
0
0
0
Locali tecnologici - 1 11 0
0
0
0
Terrazzi - 1 11 0
0
0
0
Parcheggi scoperti - 1 11 0
0
0
0
Altro scoperto - T 11 0
0
0
0
Altro scoperto - 1 11 0
0
0
0
Uffici e servizi - S1 11 0
13
120
1.560
Uffici e servizi - T 11 0
26
120
3.120
Uffici e servizi - 1 11 0
292
120
35.040
TOTALE 4.806
845.460

VARESE Viale Milano
RIEPILOGO DATI DI VALUTAZIONE
Durata dei contratti di locazione attuali
Tempi di ottimizzazione e commercializzazione
N° stabile: 0005
Euro
Canone annuo 979.761
Valore unitario canone annuo 204
Tasso di attualizzazione canoni 6,20%
Canone di mercato 845.460
Valore unitario canone di mercato 176
Tasso di capitalizzazione 5,70%
Valore di Mercato 15.700.000
Valore unitario di mercato 3.267
Market Yield 5,39%
Passing Yield 6,24%
11
2

6,20% 0 10,8 1-1 39448
#N/D
DEUTSCHE BANK FONDO DEUTSCHE DOLOMIT BANK FONDO DOLOMIT
codice
CITTA' : VARESE
INDIRIZZO : Viale Milano
CASH FLOW AL 30/06/2008 0005_01
(Euro x 000) 1 2 31/03/2004
ANNI 0005/01 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10,75 11,75 12,75 TOTALE
RENT GROWTH 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40%
CAPITAL ACCUMULATO 1,024 1,05 1,07 1,10 1,13 1,15 1,18 1,21 1,24 1,27 1,29 1,32 1,35
INDICIZZAZIONE CANONI 75,00%
INFLAZIONE PREVISTA 2,40%
INDICIZZAZIONE CANONI
ACCUMULATA 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15 1,17 1,20 1,21 1,23
CANONI DI MERCATO SU SFITTO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.117 1.144
CANONI PERCEPITI RIVALUTATI 980 997 1.015 1.034 1.052 1.071 1.090 1.110 1.130 1.150 0
CANONI IN SCADENZA
CANONI PERCEPITI SU CONTRATTI IN
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 12 0 0 12
SCADENZA NELL' ANNO
CANONI DI MERCATO SU SUPERFICI
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 867 0 0 867
LIBERATE 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 447
- 447
MANCATO CANONE -
-
-
CANONI LORDI PERCEPITI TOTALI 980 997 1.015 1.034 1.052 1.071 1.090 1.110 1.130 1.150 867 447
-
CAPEX 0 0 0
AMMINISTRAZIONE 1 14,90 15,3 15,6 16,0 16,4 16,8 17,2 17,6 18,0 18,4 14,1 18,9 18,9 218
ASSICURAZIONE 1 6,6 6,8 7,0 7,1 7,3 7,5 7,7 7,8 8,0 8,2 6,3 8,4 8,4 97
ICI 1 23,1 23,1 23,1 23,1 23,1 23,1 23,1 23,1 23,1 23,1 17,3 23,6 23,6 295
MANUTENZIONE STRAORDINARIA 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0
RISERVE 1 24,9 25,5 26,1 26,7 27,4 28,0 28,7 29,4 30,1 30,8 23,5 31,6 31,6 364
VARIE 1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0
TASSA DI REGISTRO 0 4,9 5,0 5,1 5,2 5,3 5,4 5,5 5,6 5,7 5,8 4,3 2,2 5,7 65
TOTALE COSTI 74 76 77 78 79 81 82 83 85 86 66 85 88 1.040
FLUSSO DI CASSA 905 922 938 956 973 990 1.008 1.027 1.045 1.064 801 362 1.056 12.048
TASSO DI ATTUALIZZAZIONE 6,20% 0,942 0,887 0,835 0,786 0,740 0,697 0,656 0,618 0,582 0,548 0,524
TASSO DI CAPITALIZZAZIONE 5,70% 18.523 18.523
TASSO DI ATTUALIZZAZIONE 2 7,30% 0,437 0,407
VALORE ATTUALIZZATO 852 817 784 751 720 690 662 634 608 583 420 158 7.973 15.654
TOTALE VALORE (Euro X 1000) 15.700
VALORE CANONI (Euro X 1000) 7.522
CAPEX (Euro X 1000) -
VALORE DI MERCATO (Euro): 15.700
1.200
1.000
800
600
400
200
0
-
-
-
-
-
-
-
1.144
-
13.088
CASH FLOW
VARESE Viale Milano 1.591
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
4,90 4,99 5,08 5,17 5,26 5,36 5,45 5,55 5,65 5,75 4,33 2,23 5,72
5,72

MASSALENGO Viale delle Industrie
COMUNE : MASSALENGO
N° stabile: 0006
INDIRIZZO : Viale delle Industrie CAP : 26815
Superficie complessiva Mq. :
22.638
DESCRIZIONE GENERALE
Il complesso immobiliare in oggetto è costituito da un fabbricato industriale ad uso logistico,
locato a primaria società del settore: l’edificio presenta in pianta forma irregolare e si sviluppa
prevalentemente su di un unico piano fuori terra, con la sola eccezione della porzione
ospitante la zona servizi, collocata al centro del fronte principale, orientato a nord-est, ed
articolata su due piani.
Il complesso è ubicato all’interno del territorio del Comune di Massalengo nelle immediate
vicinanze della Strada Provinciale 187 ed a circa 3 km dall’uscita “Lodi” dell’Autostrada A1;
la zona gode di una scarsa dotazione di mezzi di trasporto pubblici, mentre buona appare
l’accessibilità con mezzi privati, data la vicinanza con il casello autostradale e con la SP 187
ed alla

MASSALENGO Viale delle Industrie
UBICAZIONE :
N° stabile: 0006
Il complesso oggetto della presente
valutazione è ubicato all’interno del
territorio del Comune di Massalengo,
piccolo centro urbano di 3.200 abitanti
sito a sud della cittadina di Lodi, nelle
immediate vicinanze della Strada
Provinciale 187 ed a circa 3 km
dall’uscita “Lodi” dell’Autostrada A1,
più precisamente in Via dell’Artigianato
SNC.
Il tessuto urbanistico circostante è
caratterizzato da una media densità
insediativa ed è rappresentato da lotti di
terreno inedificato, prevalentemente ad
utilizzo agricolo e di giacitura
pianeggiante, alternati a complessi
immobiliari di tipo artigianale e
produttivo di medie dimensioni in
prevalenza di recente edificazione, ed a
qualche residuo fabbricato rurale.
La zona gode di una scarsa dotazione di
mezzi di trasporto pubblici, mentre
buona appare l’accessibilità con mezzi
privati, data la vicinanza con il casello
autostradale e con la SP 187 ed alla SP
23, arterie di media percorrenza, alle
quali l’immobile in oggetto dovrà essere
collegato con un nuovo tratto stradale,
apparso in costruzione al momento del
sopralluogo.

MASSALENGO Viale delle Industrie
N° stabile: 0006

MASSALENGO Viale delle Industrie
MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO
N° stabile: 0006
In Italia lo stock degli immobili ad uso logistico è costituito da meno del 10% degli immobili
industriali e di questi, solo una piccola quota – circa il 2,5% è di recente realizzazione. Gli spazi
coperti ad uso logistico sono pari a circa 43,6 milioni di mq e quasi l’80 per cento è distribuito tra
Lombardia, Piemonte, Emilia Romagna, Veneto e Lazio. La più alta concentrazione si trova in
Lombardia dove è presente il 31%, pari a circa 13,4 milioni di mq dello stock nazionale di strutture per
la logistica, localizzate soprattutto in provincia di Milano con 6,8 milioni di mq.
Fino a qualche anno fa le strutture a destinazione logistica hanno rivestito un interesse secondario nel
mercato immobiliare italiano: l’immobile per la logistica non prevedeva ampi margini di guadagno per
l’investitore dal momento che, per i requisiti intrinseci della struttura, erano contenuti i costi di
realizzazione; inoltre, le strutture e gli immobili per la logistica erano prevalentemente di proprietà
delle società che li utilizzavano e per le quali rappresentavano beni strumentali alla produzione. La
crescente importanza strategica assunta dai servizi logistici nei processi industriali e distributivi ha dato
a queste attività un’autonomia tale da generare lo sviluppo di società il cui core business è appunto
quello di “fare logistica” in conto terzi. Gli immobili con questa destinazione hanno così incominciato
ad avere un mercato della locazione interessante, con una crescita dei canoni naturalmente più marcata
nelle aree più richieste.
L’attuale domanda del mercato si rivolge prevalentemente ad immobili con una buona localizzazione
rispetto agli accessi stradali – autostrade, porti, aeroporti, tangenziali, ecc. – con standard edilizi che
prevedono capannoni con altezza sottotrave non inferiore ai 10 mt, spazi di manovra per i trasporti,
uffici di pertinenza presenti tra il 10 e il 15% della superficie del magazzino ecc.
Accessibilità e localizzazione dell’immobile sono di fatto i fattori che contribuiscono ad aumentarne la
richiesta e, quindi, il valore. In particolare, una localizzazione lungo le principali direttrici del traffico
merci rende l’immobile appetibile per un maggior numero di operatori, interessando utilizzatori che
operano in diverse aree geografiche. L’auspicato sviluppo dell’intermodalità spinge poi l’investitore a
valutare anche l’accessibilità su ferro dell’impianto, elemento che, nel breve-medio periodo, diventerà
sempre meno secondario dato il forte impatto ambientale del traffico su gomma e l’adozione di
politiche volte a mitigarlo. Infine, le scelte localizzative degli investitori sono fortemente legate alle
aree preferite dagli operatori di logistica, al fine di contenere al minimo il rischio di vacancy: non a
caso i contesti più favorevoli all’investimento sono la cintura metropolitana, il polo logistico e
l’interporto.
La pianura padana, ed in particolare l’area milanese, sono uno dei punti nevralgici della rete logistica
europea.
L’interesse per questo tipo di immobili è confermato dalla nascita di nuovi fondi specializzati in
logistica, quali Logistic II (Cdc Aedes) e Eurologistics (Aareal Bank).
L’interesse dei fondi immobiliari e degli investitori in genere per il segmento della logistica in Italia è
motivato dalla fase espansiva, e con margini di miglioramento, in cui si trova il settore e dai maggiori
rendimenti legati al più alto rischio del mercato italiano rispetto ad altre realtà europee. Rischio
accentuato soprattutto dalla volatilità delle scelte aziendali, sia locali che internazionali e dalla
crescente competizione tra i diversi territori che abbassa i prezzi e i canoni, rendendo più difficili le
scelte di un investitore istituzionale che si trova ad operare in un mercato sofisticato e mobile.
Altri elementi da considerare nella valutazione del rischio sono il grado di solvibilità del
locatario – legato all’utilizzo finale dei beni trattati – dal momento che gli immobili destinati alla
logistica risultano “monoconduttori”; il contesto commerciale e produttivo

MASSALENGO Viale delle Industrie
N° stabile: 0006
dell’area in cui l’impresa logistica ha intenzione di inserirsi perché l’appetibilità di un’area può essere
elevata per una specifica destinazione logistica, ma meno interessante per un’altra.

MASSALENGO Viale delle Industrie
DESCRIZIONE CORPO DI FABBRICA
DESCRIZIONE FISICA:
N° stabile: 0006
Il complesso immobiliare in oggetto è
costituito da un fabbricato industriale ad uso
logistico insistente su di un lotto di terreno
di forma regolare, cui si accede mediante un
accesso carrabile regolato da due cancelli
metallici; il lotto risulta interamente cintato
mediante cancellata in profilo di ferro
zincata e verniciata, montata su zoccolo in
calcestruzzo armato.
L’area esterna allo stabile risulta in
prevalenza pavimentata in conglomerato
bituminoso, con la sola eccezione di uno
spazio della lunghezza di circa 15 m di
fronte delle zone di carico, pavimentato in
battuto di cemento lisciato al quarzo.
L’immobile presenta in pianta forma
irregolare e si sviluppa prevalentemente su
di un unico piano fuori terra, con la sola
eccezione della porzione ospitante la zona
servizi, collocata al centro del fronte
principale, orientato a nord-est, ed articolata
su due piani fuori terra; l’altezza interna
sotto trave è pari a m 10,50.
In corrispondenza del lato est dell’edificio
risultano presenti due aree per il ricovero ed
il caricamento delle batterie dei muletti,
protette a mezzo di tettoie metalliche e
pavimentate in battuto di cemento.
Attualmente il complesso è interamente
utilizzato dalla società Starlog a fronte di
contratto di locazione, della durata di 9 anni
(prima scadenza il 27/06/2015) rinnovabile
per ulteriori 6 anni.
Il complesso appare predisposto per la
contemporanea utilizzazione da parte di due
tenant e risulta conseguentemente suddiviso
in maniera pressoché simmetrica sia per
quanto riguarda gli spazi logistici sia in
riferimento alla zona servizi.
Le aree adibite ad utilizzo logistico
presentano struttura portante (travi e pilastri)

MASSALENGO Viale delle Industrie
N° stabile: 0006
in elementi prefabbricati poggiante su di una
fondazione in cemento armato realizzato in
opera. I tamponamenti perimetrali sono in
pannelli prefabbricati, con spessore 20 cm. e
finitura lisciata verso l’interno ed in
granigliato a vista verso l’esterno.
Il manto di copertura, realizzato con tegoli
prefabbricati, risulta dotato di cupole
composte da lastra metallica esterna, lamiera
zincata interna e corpo centrale in schiuma
di poliuretano espanso; nonché di lucernari
in poliestere rinforzato alcuni dei quali
dotati di automatismi per l’apertura in caso
di incendio.
La pavimentazione interna è di tipo
industriale in battuto di cemento lisciato, di
probabile spessore di 20 cm. e doppio strato
di rete elettrosaldata, di colore grigio con
strato superficiale arricchito al quarzo.
L’area logistica risulta suddivisa in quattro
comparti mediante elementi tagliafuoco REI
120, di larghezza pari a m.2,10 ognuno.
L’atrio di ingresso ed il vano scale che
congiunge il piano terreno con il primo
piano risultano pavimentati in granito per
interni del tipo “grigio sardo”, mentre gli
spazi ad uffici presenti al piano terreno
presentano pavimentazione in mattonelle di
gres porcellanato.
Tali ambienti, suddivisi mediante tavolati in
muratura, risultano dotati di
controsoffittature in pannelli di fibra
minerale fonoassorbente, le pareti risultano
tinteggiate con idropittura, l’illuminazione è
fornita mediante tubi al neon.
Gli spazi ad uffici presenti al primo piano
risultano in parte allestiti ad open space ed
in parte suddivisi mediante pareti mobili; la
pavimentazione è di tipo sopraelevato
asportabile, con manto di usura in p.v.c; tali
ambienti non sono provvisti di
controsoffittature con la sola eccezione dei
locali dei servizi igienici, pavimentati e
rivestiti in mattonelle di ceramica e
parzialmente controsoffittati con pannelli in
cartongesso; le restanti finiture appaiono del
tutto analoghe a quelle precedentemente
descritte in relazione agli spazi siti al piano
terreno.

MASSALENGO Viale delle Industrie
N° stabile: 0006

MASSALENGO Viale delle Industrie
N° stabile: 0006

MASSALENGO Viale delle Industrie
SITUAZIONE CATASTALE FABBRICATI
CONSISTENZE LORDE
Piano
Destinazione
Superficie
Lorda (mq)
N° stabile: 0006
Foglio Part. Sub. Cat. Classe Superficie Vani Rendita Euro
70 1048
0 0,0
0
Note:
70 1055
0 0,0
0
Note:
70 1058
0 0,0
0
Note:
70 1050
0 0,0
0
Note:
70 1059
0 0,0
0
Note:
70 1054
0 0,0
0
Note:
TOTALE 0 0 0
Numero
1° Uffici
254 0
1° Soppalco
405 0
1° Uffici
324 0
1° Soppalco
500 0
T Tettoie
80 0
T Servizi, spogliatoi
174 0

MASSALENGO Viale delle Industrie
TOTALE
Piano
Destinazione
Superficie
Lorda (mq)
N° stabile: 0006
Numero
T Deposito
9.837 0
T Tettoie
200 0
T Servizi, spogliatoi
344 0
T Deposito
10.520 0
22.638 0

MASSALENGO Viale delle Industrie
CONSISTENZE COMMERCIALI
Destinazione Piano N°
libero
N°
locato
Superficie
comm.
libera
Superficie
comm.
locata
N° stabile: 0006
Superficie
totale
Uffici 1° 0 0 0 254 254
Soppalco 1° 0 0 0 405 405
Uffici 1° 0 0 0 324 324
Soppalco 1° 0 0 0 500 500
Tettoie T 0 0 0 80 80
Servizi, spogliatoi T 0 0 0 174 174
Deposito T 0 0 0 9.837 9.837
Tettoie T 0 0 0 200 200
Servizi, spogliatoi T 0 0 0 344 344
Deposito T 0 0 0 10.520 10.520
TOTALE MQ.
CANONI ANNUI
Categoria Inquilino
TOTALE
0 0 0 22.638 22.638
Canone annuo
( Euro )
Scadenza
contratto
Scadenza
rinnovo
Starlog 1.275.540 27-giu-15 27-giu-15
1.275.540,00

MASSALENGO Viale delle Industrie
CONSIDERAZIONI VALUTATIVE
N° stabile: 0006
La valutazione si è basata sull’attualizzazione dei redditi netti derivanti dalla locazione della proprietà
per un periodo complessivo di 11 anni. Si considera che tale tempo sia necessario o per rinegoziare i
contratti esistenti (aventi la prima scadenza nel 2015) o per locare gli spazi a nuovi conduttori e per
raggiungere il massimo e miglior utilizzo della proprietà. Al termine di tale periodo si è ipotizzato che
la proprietà sia rivenduta ad un valore ottenuto capitalizzando il reddito netto dell’ultimo anno ad un
tasso di mercato per investimenti analoghi all’oggetto di stima.
Gli elementi considerati sono:
VALUTAZIONE
-reddito lordo annuo derivante dal contratto di locazione in essere;
-indicizzazione canoni di locazione (75% ISTAT);
-previsione di rivalutazione dei canoni di mercato;
-canone di mercato da applicare allo scadere del contratto;
-costi di gestione dell’immobile (ICI, amministrazione, assicurazione, riserve per la manutenzione
straordinaria);
-costi di ripristino/frazionamento (capex);
-tassi di attualizzazione e capitalizzazione dell’immobile in funzione delle sue specifiche caratteristiche
di destinazione d’uso, tipologia edilizia ed ubicazione.
I costi a carico della proprietà, per la gestione dell’immobile, sono stati determinati come segue:
-Spese di amministrazione: pari al 0,50% del reddito lordo;
-Riserve per manutenzione straordinaria: assunte pari allo 0,80% del Costo di Ricostruzione a Nuovo
(CRN) dell’immobile;
-Assicurazione: comunicata dalla proprietà e pari a € 6.102,00;
-ICI: comunicata dalla proprietà e pari a 55.124 Euro;
-costi di ripristino/frazionamento (capex);
L’incremento del Valore di Mercato, rispetto alla valutazione effettuata in data 31 Dicembre 2007,
risulta dovuto ad una più corretta defiizione delle spese assicurative, compiuta sulla scorta delle
informazioni forniteci dalla Proprietà, oltre che dal termine del periodo iniziale di riduzione del canone
di locazione contrattualmente stabilito, che risulta ora a regime e sostanzialmente in linea con quello
potenziale di mercato.

MASSALENGO Viale delle Industrie
COSTI DI GESTIONE
COSTI DI RICONVERSIONE PREVISTI AL TERMINE
DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
N° stabile: 0006
ICI: 55.124
Assicurazioni: 6.103
Amministrazione: 6.087
Riserve e manutenzione straordinaria: 64.968
Varie: 0
TOTALE €
OPERE DI RISTRUTTURAZIONE : 1.131.900
Euro
132.282
Euro

MASSALENGO Viale delle Industrie
CANONI DI MERCATO (Terminal Value)
Destinazione finale
riconvertita
Piano di
utilizzo
N°
Superficie
Reddito
unitario
N° stabile: 0006
Canone annuo
Deposito 7 0 10.520
55 578.600
Servizi, spogliatoi 7 0
344
55
18.920
Tettoie 7 0
200
20
4.000
Soppalco 7 0
500
30
15.000
Uffici 7 0
324
75
24.300
Deposito 7 0
9.837
55 541.035
Servizi, spogliatoi 7 0
174
55
9.570
Tettoie 7 0
80
20
1.600
Soppalco 7 0
405
30
12.150
Uffici 7 0
254
75
19.050
TOTALE 22.638
1.224.225

MASSALENGO Viale delle Industrie
RIEPILOGO DATI DI VALUTAZIONE
Durata dei contratti di locazione attuali
Tempi di ottimizzazione e commercializzazione
N° stabile: 0006
Euro
Canone annuo 1.275.540
Valore unitario canone annuo 56
Tasso di attualizzazione canoni 6,40%
Canone di mercato 1.224.225
Valore unitario canone di mercato 54
Tasso di capitalizzazione 7,00%
Valore di Mercato 16.600.000
Valore unitario di mercato 733
Market Yield 7,37%
Passing Yield 7,68%
7
2

6,40% 0 7,0 1-1 39448
#N/D
DEUTSCHE BANK FONDO DEUTSCHE DOLOMIT BANK FONDO DOLOMIT
codice
CITTA' : MASSALENGO
INDIRIZZO : Viale delle Industrie
CASH FLOW AL 30/06/2008 0006_01
(Euro x 000) 1 2 31/03/2004
ANNI 0006/01 1 2 3 4 5 6 7 8 9 TOTALE
RENT GROWTH 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40% 2,40%
CAPITAL ACCUMULATO 1,024 1,05 1,07 1,10 1,13 1,15 1,18 1,21 1,24
INDICIZZAZIONE CANONI 75,00%
INFLAZIONE PREVISTA 2,40%
INDICIZZAZIONE CANONI
ACCUMULATA 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15
CANONI DI MERCATO SU SFITTO 0 0 0 0 0 0 0 1.480 1.516
CANONI PERCEPITI RIVALUTATI 1.276 1.298 1.322 1.346 1.370 1.395 0
CANONI IN SCADENZA
CANONI PERCEPITI SU CONTRATTI IN
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
SCADENZA NELL' ANNO
CANONI DI MERCATO SU SUPERFICI
0 0 0 0 0 0 1.405 0 0 1.405
LIBERATE 0 0 0 0 0 0 0 1.332
- 1.332
MANCATO CANONE -
CANONI LORDI PERCEPITI TOTALI 1.276 1.298 1.322 1.346 1.370 1.395 1.405 1.332
-
CAPEX 1.368 0 1.368
AMMINISTRAZIONE 1 6,23 6,4 6,5 6,7 6,9 7,0 7,2 7,4 7,4 62
ASSICURAZIONE 1 6,2 6,4 6,6 6,7 6,9 7,0 7,2 7,4 7,4 62
ICI 1 55,1 55,1 55,1 55,1 55,1 55,1 55,1 56,4 56,4 499
MANUTENZIONE STRAORDINARIA 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0
RISERVE 1 66,5 68,1 69,8 71,4 73,1 74,9 76,7 78,5 78,5 658
VARIE 1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0
TASSA DI REGISTRO 0 6,4 6,5 6,6 6,7 6,8 7,0 7,0 6,7 7,1 61
TOTALE COSTI 141 143 145 147 149 151 153 1.525 157 2.709
FLUSSO DI CASSA 1.135 1.156 1.177 1.199 1.221 1.243 1.252 -193 1.268 9.459
TASSO DI ATTUALIZZAZIONE 6,40% 0,940 0,883 0,830 0,780 0,733 0,689 0,648
TASSO DI CAPITALIZZAZIONE 7,00% 18.111 18.111
TASSO DI ATTUALIZZAZIONE 2 7,40% 0,565 0,526
VALORE ATTUALIZZATO 1.067 1.021 977 936 895 857 811 -109 10.192 16.648
TOTALE VALORE (Euro X 1000) 16.600
VALORE CANONI (Euro X 1000) 6.564
CAPEX (Euro X 1000) 1.368
VALORE DI MERCATO (Euro): 16.600
1.500
1.000
500
0
-500
-
-
-
-
-
1.425
-
12.168
CASH FLOW
MASSALENGO Viale delle Industrie 2.757
1 2 3 4 5 6 7 8 9
6,38 6,49 6,61 6,73 6,85 6,97 7,03 6,66 7,12
7,12