Rendiconto di gestione - RREEF Real Estate
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RENDICONTO DI GESTIONE<br />
AL 31/12/2003<br />
FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE<br />
CHIUSO<br />
“ PIRAMIDE GLOBALE”<br />
1
Relazione del Consiglio <strong>di</strong> Amministrazione della Deutsche Bank<br />
Fon<strong>di</strong>mmobiliari SGR S.p.A. sul <strong>Ren<strong>di</strong>conto</strong> del Fondo “ Piramide Globale” al<br />
Attività <strong>di</strong> <strong>gestione</strong> del fondo<br />
31 <strong>di</strong>cembre 2003<br />
Nell’anno 2003 il Fondo Piramide Globale ha investito in un prestigioso complesso alberghiero ubicato nel centro <strong>di</strong><br />
Firenze (Anglo American Grand Hotel Regina), locato al gruppo Framon Hotels S.p.A., per un controvalore <strong>di</strong> 24,3<br />
milioni <strong>di</strong> Euro, oltre ad IVA; l’operazione è stata perfezionata con l’ausilio della leva finanziaria per il 70% del totale<br />
della transazione ovvero per 17,3 milioni <strong>di</strong> Euro. La ricerca <strong>di</strong> nuove operazioni appetibili per il Fondo è proseguita<br />
senza soluzione <strong>di</strong> continuità e sono state in<strong>di</strong>viduate <strong>di</strong>verse opportunità.<br />
Occorre far rilevare che permangono in essere cre<strong>di</strong>ti vantati nei confronti dell’Erario inerenti l’IVA sulle operazioni<br />
immobiliari effettuate nell’esercizio 2000 per 5 milioni <strong>di</strong> Euro, oltre a 4,5 milioni <strong>di</strong> Euro in fase <strong>di</strong> liquidazione<br />
relativi all’acquisizione effettuata nel primo trimestre dell’anno.<br />
Il valore della quota al 31 <strong>di</strong>cembre 2003, corrispondente ad Euro 2.331,643, presenta un incremento del 4,28% rispetto<br />
alla valutazione <strong>di</strong> chiusura dell’esercizio precedente, pari ad Euro 2.236.<br />
La natura del fondo Piramide Globale prevede che esso sia ad “accumulazione dei proventi con facoltà <strong>di</strong><br />
<strong>di</strong>stribuzione”; per la prima volta dalla sua istituzione, il Consiglio <strong>di</strong> Amministrazione, delibera nel ren<strong>di</strong>conto <strong>di</strong> cui la<br />
presente relazione è parte integrante, la <strong>di</strong>stribuzione <strong>di</strong> un provento <strong>di</strong> Euro 80 per ognuna delle 125.000 quote<br />
costituenti l’ammontare totale collocato.<br />
La liqui<strong>di</strong>tà del fondo è stata investita in valori mobiliari le cui caratteristiche rispondono alle <strong>di</strong>sposizioni <strong>di</strong> Vigilanza<br />
e rispettano i contenuti regolamentari, secondo le in<strong>di</strong>cazioni del Consiglio <strong>di</strong> Amministrazione.<br />
A seguito dell’approvazione <strong>di</strong> Banca d’Italia, nel corso dell’esercizio 2003, sono entrate in vigore le mo<strong>di</strong>fiche<br />
regolamentari approvate dal Consiglio d’Amministrazione nel 2002, consistenti in:<br />
� la possibilità <strong>di</strong> investire in strumenti finanziari derivati per la copertura dei rischi anche derivanti dall’assunzione<br />
<strong>di</strong> prestiti;<br />
� il rispetto del calendario previsto da Borsa Italiana Spa nella <strong>di</strong>stribuzione <strong>di</strong> proventi;<br />
� l’in<strong>di</strong>cazione, tra le spese ed i costi a carico del fondo, degli oneri finanziari, ivi inclusi gli oneri derivanti dalla<br />
copertura dei loro rischi, anche se originati dall’eventuale anticipata estinzione della copertura medesima;<br />
� la scelta <strong>di</strong> un solo quoti<strong>di</strong>ano a <strong>di</strong>ffusione nazionale, e precisamente “Il Sole 24 Ore”, in luogo dei tre<br />
precedentemente previsti, per la pubblicazione <strong>di</strong> tutte le informazioni destinate ai possessori (afferenti ad esempio,<br />
il valore della quota, le mo<strong>di</strong>fiche regolamentari, la <strong>di</strong>stribuzione <strong>di</strong> proventi, la delibera <strong>di</strong> liquidazione, ecc.).<br />
Il fondo, infine, ha ottenuto nel mese <strong>di</strong> Giugno 2003 un investment quality rating ufficiale da parte della società<br />
internazionale leader <strong>di</strong> settore “Moody’s Investor Service”, esplicitato come “Aa3” ovvero “ (…) il fondo comune <strong>di</strong><br />
investimento esibisce un portafoglio immobiliare giu<strong>di</strong>cato <strong>di</strong> qualità ottima”.<br />
Il grafico sottostante, che espone schematicamente la composizione delle attività del Fondo al 31 <strong>di</strong>cembre 2003, tiene<br />
conto esclusivamente delle operazioni già regolate.<br />
2
STRUMENTI<br />
FINANZIARI<br />
10%<br />
Gestione immobiliare<br />
DISPON.LIQUIDE<br />
0%<br />
ALTRE ATT.<br />
4%<br />
BENI IMM.<br />
86%<br />
L’anno 2003 si è aperto con la prima operazione immobiliare realizzata tramite indebitamento; ciò ha comportato<br />
un’approfon<strong>di</strong>ta analisi del profilo <strong>di</strong> rischio-ren<strong>di</strong>mento <strong>di</strong> portafoglio, in osservanza dell’asset allocation target<br />
approvata, per ottimizzare gli aspetti finanziari peculiari degli investimenti immobiliari rispetto alle caratteristiche<br />
tecniche delle operazioni <strong>di</strong> indebitamento.<br />
Più precisamente, in data 21 gennaio 2003 è stato stipulato contratto <strong>di</strong> mutuo per un ammontare <strong>di</strong> 34 milioni <strong>di</strong> euro, a<br />
garanzia del quale veniva iscritta ipoteca sugli immobili siti in Milano, via Nizzoli 6 - 8 ed in Milano, viale Eginardo<br />
29.<br />
Il prosieguo dell’anno 2003 ha visto poi l’attuarsi <strong>di</strong> una politica rivolta al consolidamento degli investimenti presenti<br />
nel portafoglio esistente con la conclusione dell’operazione alberghiera <strong>di</strong> Roma, Via San Basilio e con le prime<br />
rinegoziazioni sui contratti <strong>di</strong> locazione <strong>di</strong> Milano, Corso Europa 12, che daranno un effetto positivo sul ren<strong>di</strong>mento del<br />
fondo per il 2004.<br />
Particolare attenzione è stata rivolta anche all’aspetto gestionale degli immobili con varie ottimizzazioni sulle procedure<br />
specifiche e ponendo grande attenzione alla pianificazione presente e prospettica dei costi manutentivi <strong>di</strong> carattere<br />
straor<strong>di</strong>nario ciò nell’intento <strong>di</strong> massimizzare il valore ed il livello qualitativo dei beni con conseguenti benefici anche<br />
sulla red<strong>di</strong>tività.<br />
Al 31 <strong>di</strong>cembre 2003 il portafoglio del Fondo comprende otto immobili (<strong>di</strong> cui quattro ad uso uffici, due alberghi, un<br />
megastore, un leisure center) per un importo complessivo rivalutato pari a 269,6 milioni <strong>di</strong> Euro; <strong>di</strong> seguito una breve<br />
descrizione dei singoli investimenti:<br />
♦ In data 6 Aprile 2001 è stato acquisito un immobile cielo-terra ad uso uffici sito in Milano, via Nizzoli 6/8 (zona<br />
Bande Nere – Primaticcio), interamente locato a Deutsche Bank S.p.A.. Il valore complessivo dell’operazione è <strong>di</strong><br />
15,4 milioni <strong>di</strong> euro oltre IVA. da corrispondersi in due anni. Si segnala peraltro che in data 23/07/2003 la<br />
3
Deutsche Bank S.p.A. ha dato <strong>di</strong>sdetta per quattro contratti <strong>di</strong> locazione costituenti il red<strong>di</strong>to dell’immobile in<br />
oggetto e più in particolare incidenti per il 29% del red<strong>di</strong>to stesso (la <strong>di</strong>sdetta è stata formulata con 12 mesi <strong>di</strong><br />
preavviso quin<strong>di</strong> il canone è garantito sino al 23/07/2004). La società <strong>di</strong> <strong>gestione</strong>, per conto del Fondo Piramide<br />
Globale, dopo opportune indagini <strong>di</strong> mercato ha conferito mandato in data 29/09/2003 alla società <strong>di</strong> broker FPD<br />
Savills per la riaffittanza della porzione <strong>di</strong> immobile che andrà a rendersi libera.<br />
♦ In data 9 aprile 2001 il Fondo, ha acquistato un immobile d’epoca nel centro storico <strong>di</strong> Roma e più precisamente in<br />
Via San Basilio angolo Via Versilia (zona Via Veneto) al prezzo <strong>di</strong> 24,7 milioni <strong>di</strong> Euro oltre IVA da pagare in due<br />
anni. Sull’e<strong>di</strong>ficio è stato perfezionato l’iter per il cambio <strong>di</strong> destinazione d’uso a quello alberghiero (la<br />
destinazione d’uso originaria era ad uffici) ed è stato approntato il cantiere per la trasformazione d’uso terminato<br />
nei primi mesi dell’anno 2003. Nel montante complessivo dell’investimento sono stati previsti i costi <strong>di</strong><br />
ristrutturazione del bene pari ad ulteriori 8,7 milioni <strong>di</strong> Euro oltre IVA. Il conduttore/gestore della struttura<br />
alberghiera è la società Boscolo Group S.p.A.<br />
♦ In data 5 giugno 2001 il Fondo ha sottoscritto un contratto d’acquisto, per un importo complessivo <strong>di</strong> 36,1 milioni<br />
<strong>di</strong> Euro oltre IVA, per un complesso <strong>di</strong>rezionale ad uso uffici, sito in Cinisello Balsamo (MI), Via Gorki 30/32<br />
angolo via Monfalcone, composto da 5 corpi <strong>di</strong> fabbrica tra loro comunicanti e con superficie commerciale<br />
complessiva <strong>di</strong> circa mq. 21.000. Tale complesso è locato interamente al gruppo Siemens (S.S.A. S.r.l.).<br />
♦ In data 1 febbraio 2002 la Società ha acquistato un complesso immobiliare ad uso uffici posto in zona Fiera a<br />
Milano e più precisamente in Viale Eginardo angolo Via Silva al prezzo <strong>di</strong> 47,6 milioni <strong>di</strong> Euro oltre IVA.<br />
L’operazione è riferita ad un complesso esistente valorizzato da uno sviluppatore internazionale me<strong>di</strong>ante totale<br />
ristrutturazione e<strong>di</strong>lizia ed impiantistica ed implementazione dei volumi. I conduttori del complesso sono Banca<br />
Akros e Galbani S.p.A. con l’aggiunta <strong>di</strong> Telecom Italia Mobile S.p.A. per un impianto ra<strong>di</strong>o-base in copertura. Si<br />
segnala peraltro che Galbani S.p.A. ha firmato in data 23/12/2003, previa autorizzazione della Proprietà, il subaffitto<br />
(decorrenza 01/01/2004 e scadenza 31/12/2007) <strong>di</strong> una piccola porzione <strong>di</strong> spazi ad uso ufficio alla<br />
SO.GE.FI S.p.A. rimanendo garante <strong>di</strong> tutte le obbligazioni verso la Proprietà.<br />
♦ In data 26 luglio 2002 la Società <strong>di</strong> Gestione ha acquistato per conto del Fondo un immobile cielo-terra ad uso<br />
prevalentemente terziario in Corso Europa 12 nel pieno centro <strong>di</strong> Milano in prossimità <strong>di</strong> piazza San Babila.<br />
L’immobile, e<strong>di</strong>ficato negli anni ’60, risulta costituito da nove piani fuori terra e due interrati; il piano terra ed il<br />
primo interrato sono ad uso commerciale mentre i piani soprastanti sono ad uso <strong>di</strong>rezionale. Dal punto <strong>di</strong> vista<br />
locativo, l’immobile risulta completamente frazionato. L’entità dell’investimento ammonta a 21,2 milioni <strong>di</strong> Euro<br />
oltre ad IVA con un ren<strong>di</strong>mento lordo d’ingresso pari al 5%; tale ren<strong>di</strong>mento è da considerare ante rinegoziazione<br />
dei contratti <strong>di</strong> locazione via via in scadenza.<br />
♦ In data 30 luglio 2002 il Fondo ha acquistato un megastore in pieno centro a Firenze, in via dei Calzaiuoli. Nello<br />
specifico si tratta <strong>di</strong> un’unità immobiliare, porzione dominante <strong>di</strong> un palazzo del ‘600, composta nel tempo<br />
dall’aggregazione <strong>di</strong> singole unità immobiliari effettuata da parte del ven<strong>di</strong>tore (Gruppo Coin) il quale ha <strong>di</strong> volta<br />
in volta proceduto ad effettuare un organica ristrutturazione. L’unità immobiliare si sviluppa su tre piani fuori terra<br />
ad uso commerciale più altri due piani, sempre fuori terra, ad uso depositi/magazzini. L’ammontare<br />
dell’investimento è <strong>di</strong> 25 milioni <strong>di</strong> Euro; il conduttore risponde peraltro della manutenzione or<strong>di</strong>naria e<br />
straor<strong>di</strong>naria così come totalmente degli oneri condominiali.<br />
4
♦ In data 7 ottobre 2002 il Fondo ha stipulato il rogito <strong>di</strong> compraven<strong>di</strong>ta del complesso immobiliare in Cerro<br />
Maggiore (MI), Via Turati con funzione mista commerciale e <strong>di</strong> intrattenimento (cinema multisala). L’entità<br />
dell’investimento ammonta a 44,4 milioni <strong>di</strong> euro oltre IVA. I principali conduttori del complesso polifunzionale<br />
sono: Medusa Cinema (Fininvest), Uni-euro e la società Duegi (oggi Cadmo) alla quale è stata delegata la <strong>gestione</strong><br />
della galleria commerciale comprensiva <strong>di</strong> oltre 30 esercizi commerciali.<br />
♦ Infine, in data 4 febbraio 2003, il Fondo ha sottoscritto un contratto <strong>di</strong> compraven<strong>di</strong>ta per l’acquisizione <strong>di</strong> un<br />
immobile alberghiero in Firenze in via Garibal<strong>di</strong> 9, meglio noto come “Anglo American Grand Hotel Regina”, per<br />
un controvalore <strong>di</strong> 24,3 milioni <strong>di</strong> Euro oltre IVA <strong>di</strong> legge. Più dettagliatamente trattasi <strong>di</strong> un immobile storico<br />
(l’e<strong>di</strong>ficazione risale al 1792) composto da 4 piani fuori terra oltre interrato; l’e<strong>di</strong>ficio è stato oggetto tra il 1999-<br />
2000 <strong>di</strong> ra<strong>di</strong>cali interventi <strong>di</strong> ristrutturazione che hanno riguardato sia la parte muraria ed impiantistica che il<br />
ripristino <strong>di</strong> tutte le finiture e degli arre<strong>di</strong> in stile liberty. L’immobile ha una superficie totale <strong>di</strong> 8.320 mq. per<br />
equivalenti 115 camere oltre a sala ristorante, 3 sale meeting e spazi <strong>di</strong> servizio. Il conduttore dell’unità nonché<br />
gestore dell’attività alberghiera è il gruppo italiano Framon Hotels S.p.A.<br />
Tutte le operazioni antecedenti il 2003 sono state effettuate senza fare ricorso a finanziamenti ipotecari. L’operazione <strong>di</strong><br />
Firenze, via Garibal<strong>di</strong> 9, è stata conclusa invece con l’ausilio della leva finanziaria nella percentuale del 70% circa sul<br />
totale della transazione ovvero per equivalenti 17,3 milioni <strong>di</strong> Euro.<br />
Le operazioni descritte rientrano nell’ambito della strategia generale d’investimento riportata nel prospetto informativo.<br />
Andamento dei settori immobiliari <strong>di</strong> interesse<br />
L’anno 2003 ha riconfermato, seppur meno enfaticamente, l’andamento positivo registrato nel corso degli esercizi<br />
precedenti e più in generale a partire dalla seconda metà del 1998. La tendenza risulta riscontrata sia dal quadro<br />
generale dei dati statistici forniti dalle principali fonti <strong>di</strong> rilevamento (Ministero dei Lavori Pubblici, Ance, Nomisma,<br />
ISTAT ed associazioni <strong>di</strong> settore) sia attraverso il contatto <strong>di</strong>retto con il mercato ed i suoi operatori.<br />
Una lettura dei dati macro-economici relativi all’anno 2003, riscontra un positivo trend generale del comparto<br />
immobiliare, ulteriormente confermato dalla complessiva tenuta del numero <strong>di</strong> transazioni effettuate, dall’incremento<br />
me<strong>di</strong>o dei prezzi, ridotto però, rispetto a perio<strong>di</strong> precedenti, a circa l’1-2% al netto della componente residenziale che<br />
incide nella realtà italiana per circa l’80% del patrimonio immobiliare, dal costo del denaro estremamente contenuto, e<br />
dalla generale crisi dei mercati finanziari che mo<strong>di</strong>fica la composizione dei portafogli a favore del mercato del mattone,<br />
tra<strong>di</strong>zionalmente considerato premiante sul lungo periodo e rifugio in situazioni <strong>di</strong> instabilità economico-finanziaria<br />
protratta.<br />
Tali fattori hanno contribuito e contribuiscono a stimolare l’interesse degli investitori nazionali ed esteri, che<br />
continuano a considerare il mercato immobiliare italiano come uno <strong>di</strong> quelli ancora <strong>di</strong> maggiore interesse; a queste<br />
figure si è affiancata quella dell’investitore privato, da sempre attento al settore immobiliare ed incentivato, soprattutto<br />
nell’anno 2002, da provve<strong>di</strong>menti quali lo “scudo fiscale” che ha avuto l’effetto <strong>di</strong> riversare ingente liqui<strong>di</strong>tà sul<br />
mercato degli immobili a red<strong>di</strong>to non solo <strong>di</strong> carattere residenziale ma anche terziario e commerciale. La scarsa<br />
profittabilità degli investimenti alternativi ha costituito poi ulteriore elemento catalizzante per l’investimento<br />
immobiliare.<br />
A corollario <strong>di</strong> quanto sopra esposto si evidenziarsi una sensibile <strong>di</strong>scesa dei tassi <strong>di</strong> ren<strong>di</strong>mento che caratterizzano le<br />
<strong>di</strong>verse tipologie <strong>di</strong> investimenti immobiliari. Particolarmente toccati da questo fenomeno sono stati il comparto<br />
5
terziario (in particolare gli immobili nuovi e/o situati nei centri delle principali città) ed il comparto industrialelogistico.<br />
Ha contribuito inoltre alla <strong>di</strong>scesa dei tassi anche la forte riduzione <strong>di</strong> prodotto immobiliare <strong>di</strong> qualità in<br />
particolare se già “confezionato” per operazioni <strong>di</strong> investimento.<br />
Il comparto delle costruzioni ha fatto registrare un anno 2003 meno euforico rispetto all’ultimo semestre 2002 (anno nel<br />
quale, ricor<strong>di</strong>amo, tale comparto ha contribuito “sostanzialmente” nella composizione del PIL del Paese); tale<br />
attenuazione risulta però fisiologica e riporterebbe, se confermata, l’andamento <strong>di</strong> settore a ritmi più sostenibili.<br />
L’e<strong>di</strong>lizia privata, contributo significativo del comparto delle costruzioni e <strong>di</strong> maggiore interesse come chiave <strong>di</strong> lettura<br />
della situazione congiunturale del mercato immobiliare italiano, dovrebbe confermare prospetticamente un trend<br />
interessante, ma con un atteggiamento dei principali gruppi <strong>di</strong> costruzione sempre più consapevole, in particolare per<br />
prodotti <strong>di</strong> tipo non residenziale, rispetto al passato.<br />
A quest’ultimo riguardo è interessante notare come venga attentamente calmierata l’offerta <strong>di</strong> nuovo prodotto, ormai<br />
realizzato su richiesta (ovvero identificato l’investitore ed il conduttore del bene o in alternativa il cosiddetto end-user),<br />
a tutto vantaggio della stabilità dei prezzi.<br />
Visti tutti gli elementi esposti, il giu<strong>di</strong>zio conclusivo per l’anno 2003 per il comparto immobiliare in generale e, più<br />
specificatamente per le destinazioni d’uso <strong>di</strong> interesse per il Fondo, risulta ancora positivo.<br />
La prospettiva per il 2004 è sicuramente <strong>di</strong> interesse: tuttavia, è importante sottolineare che la scarsità <strong>di</strong> nuovo prodotto<br />
potrebbe portare ad un ulteriore abbassamento dei tassi me<strong>di</strong> <strong>di</strong> ren<strong>di</strong>mento anche su tipologie immobiliari <strong>di</strong> me<strong>di</strong>obasso<br />
valore intrinseco; peraltro queste tipologie sono anche quelle che in genere offrono il migliore rapporto<br />
costo/ren<strong>di</strong>mento e sono quin<strong>di</strong> <strong>di</strong> grande importanza nella strutturazione <strong>di</strong> un portafoglio immobiliare.<br />
Un’ultima nota riguarda infine l’enfatizzarsi del legame tra l’andamento macro-economico del Paese ed il settore<br />
immobiliare che si riflette principalmente nella solvibilità dei conduttori e più in generale sulla <strong>di</strong>namicità del settore<br />
delle locazioni; da questo punto <strong>di</strong> vista l’anno 2004 andrà seguito con grande attenzione e la politica del Fondo dovrà<br />
privilegiare, come però del resto ha sempre fatto, la scelta <strong>di</strong> valide controparti conduttrici.<br />
In ogni caso la scelta strategica del Fondo <strong>di</strong> acquisire immobili <strong>di</strong> qualità, per quanto attiene stan<strong>di</strong>ng e location, ed<br />
oggi anche, se possibile, <strong>di</strong> minore taglio <strong>di</strong>mensionale si confermano quali uniche politiche gestionali ad alto valore<br />
aggiunto per il futuro.<br />
Direttrici seguite nell’attuazione delle politiche <strong>di</strong> investimento e linee strategiche future<br />
Il ren<strong>di</strong>mento me<strong>di</strong>o lordo ponderato corrente del portafoglio immobiliare del Fondo Piramide Globale si attesta intorno<br />
al 7,15%; tale dato risulta interessante alla luce del fatto che la composizione del portafoglio immobiliare comprende sia<br />
asset <strong>di</strong> elevata red<strong>di</strong>tività imme<strong>di</strong>ata (ad esempio Cinisello Balsamo, Via Gorki e Cerro Maggiore, Via Turati), che<br />
immobili meno performanti, ma che per tipologia, stan<strong>di</strong>ng e localizzazione possono far presupporre un futuro capital<br />
gain (per esempio Firenze, Via Calzaiuoli) ed, infine, immobili decisamente sotto performanti ma che, con opportune<br />
valorizzazioni <strong>di</strong> carattere e<strong>di</strong>lizio, e, soprattutto, con la rinegoziazione dei contratti <strong>di</strong> locazione in essere possono<br />
generare un ren<strong>di</strong>mento interessante unito ad altrettanto valide aspettative <strong>di</strong> capital gain (in particolare ci si riferisce a<br />
Milano, Corso Europa 12) .<br />
Le strategie <strong>di</strong> investimento sino ad ora seguite ed ancora oggi <strong>di</strong> massima confermabili possono essere così<br />
schematizzate:<br />
6
• immobili <strong>di</strong>rezionali <strong>di</strong> particolare pregio (storici, in posizione centrale nelle maggiori città italiane) e <strong>di</strong> rilevanza<br />
strategica (centri <strong>di</strong>rezionali o periferie attrezzate con presenza <strong>di</strong> infrastrutture viabilistiche e <strong>di</strong> trasporto);<br />
• immobili alberghieri <strong>di</strong> valore intrinseco elevato (immobili d’epoca, nei centri storici delle principali piazze <strong>di</strong><br />
turismo/business);<br />
• immobili commerciali (singole unità con ubicazione strategica, piastre commerciali <strong>di</strong> me<strong>di</strong>a superficie, gran<strong>di</strong><br />
magazzini multipiano in centro città) ;<br />
• altre tipologie immobiliari che si riterranno in seguito strategiche per la composizione del portafoglio immobiliare<br />
(R.S.A. residenze-anziani).<br />
La Società <strong>di</strong> Gestione ha inizialmente concentrato la propria attività <strong>di</strong> investimento in immobili <strong>di</strong> taglio rilevante,<br />
prevalentemente terziari, localizzati nelle principali piazze nazionali, in prevalenza Milano, maggiormente garanti <strong>di</strong><br />
“appeal” <strong>di</strong> mercato in un’ottica <strong>di</strong> investimento <strong>di</strong> lungo-me<strong>di</strong>o periodo. Tra questa tipologia <strong>di</strong> investimenti si citano<br />
gli immobili <strong>di</strong> Cinisello Balsamo – Via Gorki, Milano - Via Nizzoli e Viale Eginardo.<br />
Parallelamente, considerata l’ampia <strong>di</strong>sponibilità <strong>di</strong> cassa del Fondo e quin<strong>di</strong> la possibilità <strong>di</strong> impegnarsi su più fronti <strong>di</strong><br />
investimento (sia a red<strong>di</strong>to imme<strong>di</strong>ato che futuro a “data certa”), la Società <strong>di</strong> Gestione ha valutato <strong>di</strong> effettuare<br />
operazioni definibili <strong>di</strong> “tra<strong>di</strong>ng” quali Roma - Via San Basilio (immobile uso uffici da ristrutturare e trasformare in<br />
albergo) e Cerro Maggiore (leisure center in fase <strong>di</strong> e<strong>di</strong>ficazione). Connaturata al profilo <strong>di</strong> tali operazioni risulta la<br />
possibilità <strong>di</strong> ottenere capital gain già nel breve periodo.<br />
Successivamente la strategia <strong>di</strong> investimento si è basata sulla <strong>di</strong>versificazione degli investimenti, la ricerca <strong>di</strong> immobili<br />
<strong>di</strong> particolare valore intrinseco (nonché suscettibili <strong>di</strong> capital gain futuro) ed ancora su operazioni ad elevato potenziale<br />
inespresso, quale ad esempio l’asset <strong>di</strong> Milano, Corso Europa.<br />
La strategia <strong>di</strong> investimenti per il 2004 continua a confermare l’interesse per la tipologia terziaria, in particolare sulle<br />
piazze principali <strong>di</strong> Milano e Roma, soprattutto però per immobili caratterizzati da un taglio <strong>di</strong>mensionale me<strong>di</strong>opiccolo<br />
meglio se strategici per posizione mentre per le altre tipologie immobiliari l’interesse prioritario è rivolto alla<br />
logistica, per la quale non sono ancora stati sottoscritti investimenti, ed al commerciale, in particolare in prodotti quali<br />
le cosiddette me<strong>di</strong>e superfici, ed ancora infine nell’alberghiero.<br />
Altre aree <strong>di</strong> investimento immobiliare che potranno essere ritenute interessanti per la composizione del portafoglio<br />
(ve<strong>di</strong> per esempio residenze-anziani o R.S.A.) saranno debitamente prese in considerazione solo però nel caso che<br />
offrano le massime garanzie sia dal punto <strong>di</strong> vista del prodotto e<strong>di</strong>lizio che del conduttore..<br />
Alla data del 31 <strong>di</strong>cembre 2003 il portafoglio del Fondo Piramide Globale si presenta così composto:<br />
� Il totale delle attività risulta attualmente investito al 42% in immobili <strong>di</strong>rezionali urbani ed extra-urbani, al 20,7%<br />
in immobili uso Hotel, per l’8,5% in immobili commerciali urbani e per il 15% in strutture leisure (commerciale e<br />
cinema multisala), mentre il restante 13,8% in cre<strong>di</strong>ti <strong>di</strong> imposta e <strong>di</strong>sponibilità finanziarie;<br />
� Il ren<strong>di</strong>mento “corrente me<strong>di</strong>o ponderato” (canone incluso ISTAT/costo storico) dell’attuale pacchetto immobili è<br />
<strong>di</strong> circa il 7,35% lordo; a tale riguardo si sottolinea come il portafoglio coniughi la presenza <strong>di</strong> immobili ad elevato<br />
ren<strong>di</strong>mento corrente con immobili a ren<strong>di</strong>mento più contenuto ma suscettibili <strong>di</strong> capital gain futuro nonché<br />
immobili valorizzabili in corso d’opera con opportune politiche <strong>di</strong> riqualificazione e<strong>di</strong>lizia e rinegoziazione dei<br />
contratti <strong>di</strong> locazione in scadenza;<br />
7
L’incremento del limite <strong>di</strong> indebitamento dal 30% al 60% ed il conseguente aumento della <strong>di</strong>mensione potenziale del<br />
Fondo, permetterà <strong>di</strong> esprimere compiutamente i presupposti <strong>di</strong> base dello stesso identificabili nella maggiore gamma <strong>di</strong><br />
tipologie immobiliari inseribili e nella possibilità <strong>di</strong> effettuare sia operazioni definite “tra<strong>di</strong>zionali” (immobili<br />
imme<strong>di</strong>atamente a red<strong>di</strong>to secondo parametri <strong>di</strong> mercato) che operazioni definite <strong>di</strong> “tra<strong>di</strong>ng” (immobili da valorizzare)<br />
a maggiore valore aggiunto già nel breve periodo.<br />
Per il 2004 la Società <strong>di</strong> Gestione prevede <strong>di</strong> continuare ad investire il Fondo Piramide Globale impiegando, da un lato,<br />
le ancora importanti riserve <strong>di</strong> liqui<strong>di</strong>tà <strong>di</strong>sponibili anche derivanti dalla fattorizzazione dei cre<strong>di</strong>ti IVA maturati e,<br />
dall’altro, indebitandosi. Le operazioni target avranno preferibilmente un taglio me<strong>di</strong>o-piccolo così da contenere<br />
ottimale il profilo rischio – red<strong>di</strong>tività (con riferimento ai singoli investimenti e nell’ambito della politica <strong>di</strong><br />
portafoglio).<br />
Altre notizie<br />
1) Proce<strong>di</strong>menti giu<strong>di</strong>ziali<br />
Per quanto concerne i proce<strong>di</strong>menti giu<strong>di</strong>ziali promossi nei confronti del fondo “Piramide Globale”, dei quali si dava<br />
già ampia nota nel ren<strong>di</strong>conto <strong>di</strong> <strong>gestione</strong> al 31/12/2002 ed aggiornamento nella relazione semestrale al 30/06/2003, si<br />
segnala quanto segue:<br />
a) nell’azione revocatoria or<strong>di</strong>naria ex art. 2901 c.c., promossa avanti il Tribunale <strong>di</strong> Roma dall’Avv. Pirro nei<br />
confronti <strong>di</strong> Deutsche Bank Fon<strong>di</strong>mmobiliari SGR S.p.A ed ICCRI Banca Federale Europea e relativa all’immobile <strong>di</strong><br />
Roma, Via S. Basilio 15, a seguito dell’interruzione del processo <strong>di</strong>chiarata per l’intervenuta fusione per incorporazione<br />
dell’ICCRI nella Banca Popolare <strong>di</strong> Crema, in data 24.11.2003 veniva depositato presso la Cancelleria del Tribunale <strong>di</strong><br />
Roma, a cura della parte attrice, atto <strong>di</strong> riassunzione del processo, a seguito del quale il Giu<strong>di</strong>ce ha fissato l’u<strong>di</strong>enza <strong>di</strong><br />
prosecuzione della causa al giorno 18.03.2004.<br />
Per completezza, va altresì aggiunto che in data 21.3.2003, la Corte <strong>di</strong> Appello <strong>di</strong> Roma, con riferimento alla causa <strong>di</strong><br />
revocatoria or<strong>di</strong>naria pendente in altro proce<strong>di</strong>mento tra i fratelli Pirro e ICCRI, con sentenza n. 2542/02 (depositata il<br />
29.5.2003), ha riformato la sentenza <strong>di</strong> primo grado del Tribunale <strong>di</strong> Roma n. 2210/2000 ed ha respinto la domanda <strong>di</strong><br />
risarcimento danni promossa da Mario e Raffaele Pirro.<br />
Tale pronuncia potrebbe avere positive ripercussioni sul processo che vede coinvolta la Deutsche Bank<br />
Fon<strong>di</strong>mmobiliari SGR S.p.A., dal momento che Pirro ha fondato la sua azione revocatoria relativa alla compraven<strong>di</strong>ta<br />
dell’immobile <strong>di</strong> via S. Basilio in Roma, asserendo <strong>di</strong> essere cre<strong>di</strong>tore dell’ICCRI proprio sulla base della sentenza <strong>di</strong><br />
primo grado del Tribunale <strong>di</strong> Roma, ora riformata dalla Corte <strong>di</strong> Appello, che ha fatto quin<strong>di</strong> venir meno la sua qualità<br />
<strong>di</strong> “cre<strong>di</strong>tore” e la sua legittimità a proporre l’azione revocatoria.<br />
b) nell’azione per indebito arricchimento promossa dall’Arch. Giorgio De Romanis e dal Dott. Roberto Gattai nei<br />
confronti <strong>di</strong> Banca Popolare <strong>di</strong> Lo<strong>di</strong>, Deutsche Bank Fon<strong>di</strong>mmobiliari SGR S.p.A. e ICCRI, sempre relativa<br />
all’immobile <strong>di</strong> Roma, via San Basilio n. 15, con or<strong>di</strong>nanza del 18.3.2003, il Giu<strong>di</strong>ce ha rigettato l’istanza <strong>di</strong> chiamata in<br />
causa della Boscolo Group, formulata dal legale degli attori, e, dopo lo scambio dei documenti istruttori tra le parti, su<br />
richiesta del legale della Deutsche Bank Fon<strong>di</strong>mmobiliari - che si è opposto all’ammissione delle istanze istruttorie<br />
formulate dagli attori, chiedendo al Giu<strong>di</strong>ce <strong>di</strong> fissare <strong>di</strong>rettamente l’u<strong>di</strong>enza <strong>di</strong> precisazione delle conclusioni - il<br />
Giu<strong>di</strong>ce ha rigettato le istanze istruttorie formulate dagli attori e, ritenendo la causa matura per la decisione, ha rinviato<br />
la causa, per la precisazione delle conclusioni, all’u<strong>di</strong>enza del 8.3.2005.<br />
8
c) nell’azione promossa da Sifin International S.r.l. avverso la Losep S.r.l. e la Deutsche Bank Fon<strong>di</strong>mmobiliari per far<br />
accertare l’esistenza <strong>di</strong> una servitù in favore della stessa Sifin consistente nella possibilità <strong>di</strong> apporre e mantenere<br />
insegne pubblicitarie sulla facciata sud <strong>di</strong> un e<strong>di</strong>ficio del complesso immobiliare denominato “Gorky” sito in Comune<br />
<strong>di</strong> Cinisello Balsamo e la richiesta <strong>di</strong> un risarcimento del danno per il mancato esercizio <strong>di</strong> tale <strong>di</strong>ritto <strong>di</strong> servitù, va<br />
detto che, a seguito della riassunzione della causa avanti il Tribunale <strong>di</strong> Monza, territorialmente competente, il Giu<strong>di</strong>ce<br />
ha respinto l’istanza formulata dai legali <strong>di</strong> Sifin International S.r.l. <strong>di</strong> chiamata in causa del Notaio Colombo – istanza<br />
alla quale, peraltro, sia i legali <strong>di</strong> Deutsche Bank Fon<strong>di</strong>mmobiliari, sia i legali <strong>di</strong> Losep S.r.l. si erano opposti – e,<br />
all’u<strong>di</strong>enza del 5.2.2004, il Giu<strong>di</strong>ce ha concesso i termini ex art. 184 c.p.c. per le istanze istruttorie e le repliche,<br />
rinviando la causa all’u<strong>di</strong>enza del 20.5.2004 per la <strong>di</strong>scussione sulle istanze istruttorie.<br />
Da quanto sopra esposto circa i contenziosi in essere emerge chiaramente che nel corso dell’anno 2003 non sono<br />
intervenuti elementi peggiorativi della posizione processuale del fondo “Piramide Globale” – e che anzi, nei primi due<br />
proce<strong>di</strong>menti, gli eventi occorsi sono senz’altro positivi.<br />
Ciò considerato, allo stato, possono senz’altro richiamarsi le valutazioni fatte nel ren<strong>di</strong>conto al 31 <strong>di</strong>cembre 2002, sulla<br />
scorta dei principi contabili vigenti – secondo le quali gli eventi che avrebbero potuto generare passività per il<br />
patrimonio del fondo erano da considerarsi “possibili” se non ad<strong>di</strong>rittura “remoti”, per quanto riguardava il capitale<br />
investito nell’acquisto dell’immobile interessato dal contenzioso ed il suo ren<strong>di</strong>mento e “probabili”, ma non<br />
quantificabili per quanto atteneva le spese legali – e, pertanto, non si ritiene <strong>di</strong> costituire un fondo <strong>di</strong> accantonamento<br />
per le passività che potrebbero derivare dalle liti giu<strong>di</strong>ziarie in essere.<br />
2) Procedure concorsuali<br />
In data 18 settembre 2003, il Tribunale <strong>di</strong> Milano <strong>di</strong>chiarava il fallimento <strong>di</strong> Grasso Giampaolo Koivu, conduttore<br />
dell’unità immobiliare sita al piano terreno dell’immobile ubicato in Milano, Corso Europa n. 12.<br />
Con successiva comunicazione, in data 19 novembre 2003, il Curatore informava la Deutsche Bank Fon<strong>di</strong>mmobiliari<br />
del fatto che il Giu<strong>di</strong>ce Delegato alla procedura in oggetto, con decreto del 18.11.2003, autorizzava la ven<strong>di</strong>ta<br />
dell’azienda fallita in favore della società Galanda S.r.l., con sede in Molinella (BO).<br />
La cessione d’azienda si perfezionava in data 3 <strong>di</strong>cembre 2003 con efficacia in pari data e, pertanto, la Galanda S.r.l.,<br />
dal 3 <strong>di</strong>cembre 2003, subentrava nel contratto <strong>di</strong> locazione relativo all’unità immobiliare <strong>di</strong> Corso Europa 12.<br />
Con l’istanza ex art. 93, L. n. 267/1942 depositata presso il Tribunale <strong>di</strong> Milano in data 17 <strong>di</strong>cembre 2003 la Deutsche<br />
Bank Fon<strong>di</strong>mmobiliari:<br />
(i) chiedeva <strong>di</strong> essere ammessa al passivo del fallimento in oggetto, in via privilegiata ex art. 2764 c.c. per il cre<strong>di</strong>to<br />
complessivo <strong>di</strong> Euro 187.667,96 (centottantasettemilaseicentosessantasette/96), risultante dal totale del canone <strong>di</strong><br />
locazione maturato dal conduttore dal 1.10.2002 fino alla data <strong>di</strong> <strong>di</strong>chiarazione del fallimento, pari a Euro 198.903,40<br />
(centonovanotttomilanovecentotre/40), dagli interessi <strong>di</strong> mora maturati sul predetto capitale, pari ad Euro 21.745,06<br />
(ventunomilasettecentoquarantacinque/06), al netto dell’importo a titolo <strong>di</strong> deposito cauzionale ed interessi maturati su<br />
tale deposito, pari a 32.980,50 (trentaduemilanovecentottanta/50), opposto in compensazione ai sensi dell’art. 56 della<br />
L. n. 267/1942 ed imputato in pagamento ai sensi e per gli effetti <strong>di</strong> cui agli artt. 1193 e 1194 c.c.;<br />
(ii) faceva presente al Giu<strong>di</strong>ce Delegato <strong>di</strong> vantare nei confronti del Fallimento un cre<strong>di</strong>to <strong>di</strong> Euro 43.009,98<br />
(quarantatremilaenove/98), da pagarsi in prededuzione, ai sensi dell’art. 111, L. n. 267/1942, a titolo <strong>di</strong> canone <strong>di</strong><br />
9
locazione maturato dalla data <strong>di</strong> <strong>di</strong>chiarazione del fallimento (18 settembre 2003) alla data <strong>di</strong> efficacia della cessione <strong>di</strong><br />
azienda in favore della Galanda S.r.l. (3 <strong>di</strong>cembre 2003).<br />
Con comunicazione in data 5 febbraio 2003 il Curatore comunicava alla Deutsche Bank Fon<strong>di</strong>mmobiliari che sulla<br />
domanda <strong>di</strong> ammissione al passivo il Giu<strong>di</strong>ce Delegato aveva adottato il seguente provve<strong>di</strong>mento:<br />
“Si ammette per Euro 187.667,96 (centottantasettemilaseicentosessantasette/96), al netto della cauzione in relazione alla<br />
quale si oppone la compensazione ex art. 56 L.F., al privilegio ex art. 2764 c.c.. Si ammette il cre<strong>di</strong>to <strong>di</strong> Euro 15.000,00<br />
in prededuzione, così determinato l’equo compenso previsto dall’art. 80 L.F.”<br />
Per quanto riguarda il cre<strong>di</strong>to <strong>di</strong> Euro 187.667,96 (centottantasettemilaseicentosessantasette/96) è stato iscritto a<br />
bilancio un accantonamento al fondo rischi su cre<strong>di</strong>ti per l’intero importo.<br />
In relazione invece all’importo <strong>di</strong> Euro 43.009,98 (quarantatremilaenove/98), da pagarsi in prededuzione, riconosciuto<br />
solo per Euro 15.000,00 la Società <strong>di</strong> <strong>gestione</strong> sta valutando l’opportunità <strong>di</strong> proporre opposizione ai sensi dell’art. 98<br />
della legge fallimentare.<br />
3) Regime fiscale<br />
L’art.41 bis del D.L. 30 settembre 2003, n.261, convertito dalla L. 24 novembre 2003 ha mo<strong>di</strong>ficato il regime <strong>di</strong><br />
tassazione dei fon<strong>di</strong> immobiliari agli effetti delle imposte <strong>di</strong>rette. Di fatto è stata abolita l’imposta patrimoniale dell’1%<br />
a carico del fondo, con il trasferimento del carico fiscale in capo ai partecipanti. Si precisa che tale <strong>di</strong>sposizione è<br />
entrata in vigore con effetto dal 1° gennaio 2004 e pertanto i proventi deliberati nel ren<strong>di</strong>conto al 31 <strong>di</strong>cembre 2003<br />
sono soggetti al vecchio regime fiscale.<br />
Milano, 26 febbraio 2004<br />
Per il Consiglio <strong>di</strong> Amministrazione<br />
Il Presidente<br />
Angelo Papa<br />
10
SEZIONE PATRIMONIALE IN EURO<br />
ATTIVITA'<br />
Valore<br />
complessivo<br />
In percentuale<br />
dell'attivo<br />
Valore<br />
complessivo<br />
A. STRUMENTI FINANZIARI 32.026.883 10% 20.322.925<br />
Strumenti finanziari non quotati<br />
A1. Partecipazioni <strong>di</strong> controllo<br />
A2. Partecipazioni non <strong>di</strong> controllo<br />
A3. Altri titoli <strong>di</strong> capitale<br />
A4. Titoli <strong>di</strong> debito<br />
A5. Parti <strong>di</strong> O.I.C.R.<br />
Strumenti finanziari quotati<br />
A6. Titoli <strong>di</strong> capitale<br />
A7. Titoli <strong>di</strong> debito 32.026.883 20.322.925<br />
A8. Parti <strong>di</strong> O.I.C.R.<br />
Strumenti fina nzia ri deriva ti<br />
A9. Margini presso organismi <strong>di</strong> compensazione e garanzia<br />
A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati<br />
A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati<br />
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI 269.600.000 86% 241.700.000<br />
B1. Immob ili d a ti in loc a zione 269.600.000 241.700.000<br />
B2. Immob ili d a ti in loc a zione fina nzia ria<br />
B3. Altri immobili<br />
B4. Diritti reali immobiliari<br />
C. CREDITI -<br />
C1. Cre<strong>di</strong>ti acquistati per operazioni <strong>di</strong> cartolarizzazione<br />
C2. Altri<br />
D. DEPOSITI BANCARI -<br />
D1. A vista<br />
D2. Altri<br />
RENDICONTO AL 31/12/2003<br />
(Fondo Piramide Globale - Deutsche Bank Fon<strong>di</strong>mmobiliari SGR S.p.A.)<br />
E. ALTRI BENI -<br />
Situazione al 31/12/03 Situazione al 31/12/02<br />
-<br />
-<br />
-<br />
-<br />
In percentuale<br />
dell'attivo<br />
F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' 302.491 0% 251.451 0%<br />
F1. Liqui<strong>di</strong>tà <strong>di</strong>sponibile 302.491 251.451<br />
F2. Liqui<strong>di</strong>tà da ricevere per operazioni da regolare<br />
F3. Liqui<strong>di</strong>tà impegnata per operazioni da regolare<br />
G. ALTRE ATTIVITA' 10.445.765 4% 27.047.748 9%<br />
G1. Cre<strong>di</strong>ti per p.c.t. attivi ed operazioni assimilate<br />
G2. Ratei e risconti attivi 150.398 118.966<br />
G3. Cred iti d i imposta 9.500.000 25.406.044<br />
G4. Altre 795.367 1.522.738<br />
TO TALE ATTIVITA' 312.375.139 100% 289.322.124<br />
-<br />
-<br />
7%<br />
84%<br />
100%<br />
-<br />
-<br />
-<br />
11
PASSIVITA' E NETTO<br />
H. FINANZIAMENTI RICEVUTI -17.300.000 -<br />
H1. Finanziamenti ipotecari -17.300.000<br />
H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate<br />
H3. Altri<br />
I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI -<br />
I1. Op zioni, p remi o a ltri strumenti fina nzia ri d eriva ti q uota ti<br />
I2. Op zioni, p remi o a ltri strumenti fina nzia ri d eriva ti non q uota ti<br />
L. DEBITI VERSO I PARTEC IPANTI -<br />
L1. Proventi da <strong>di</strong>stribuire<br />
L2. Altri debiti verso i partecipanti<br />
M . ALTRE PASSIVITA' -3.619.726 -9.782.840<br />
M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati<br />
M2. Debiti <strong>di</strong> imposta -2.962.340 -2.765.962<br />
M3. Ratei e risconti passivi -201.702 -1.033.401<br />
M4. Altre<br />
- debiti per cauzioni ricevute -168.495 -201.754<br />
- altre -287.189 -5.781.723<br />
TO TALE PASSIVITA' -20.919.726 -9.782.840<br />
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO 291.455.413 279.539.284<br />
Numero delle quote in circola zione 125.000 125.000<br />
Valore unitario delle quote 2.331,643 2.236<br />
Rimborsi o proventi <strong>di</strong>stribuiti per quota<br />
-<br />
-<br />
12
RENDICONTO AL 31/12/03<br />
(Fondo Piramide Globale - Deutsche Bank Fon<strong>di</strong>mmobiliari SGR S.p.A.)<br />
SEZIONE REDDITUALE IN EURO<br />
A. STRUMENTI FINANZIARI 489.254 3.344.684<br />
Strumenti finanziari non quotati<br />
A1. PARTECIPAZIONI<br />
A1.1 <strong>di</strong>viden<strong>di</strong> ed altri proventi<br />
A1.2 utili/ p erd ite d a rea lizzi<br />
A1.3 plus/minusvalenze<br />
A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI<br />
A2.1 interessi, <strong>di</strong>viden<strong>di</strong> ed altri proventi<br />
A2.2 utili/ p erd ite d a rea lizzi<br />
A2.3 plus/minusvalenze<br />
Strumenti finanziari quotati<br />
A 3. STRUM ENTI FINA NZIA RI Q UO TA TI 489.254 3.344.684<br />
A3.1 interessi, <strong>di</strong>viden<strong>di</strong> ed altri proventi<br />
- inte re ssi su tito li 810.911,39 3.618.291,58<br />
A3.2 utili/ p erd ite d a rea lizzi<br />
- per<strong>di</strong>te da realizzo -333.906,33 -280.933,50<br />
- utili da realizzo<br />
A3.3 plus/minusvalenze<br />
- minusvalenze -1.147,30<br />
- plusvalenze 13.395,82 7.325,44<br />
Strumenti fina nzia ri deriva ti<br />
A 4. STRUM ENTI FINA NZIA RI DERIV A TI<br />
A4.1 <strong>di</strong> copertura<br />
A4.2 non <strong>di</strong> copertura<br />
489.254 3.344.684<br />
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI 19.732.622 18.172.166<br />
B1. CANONI DI LOCAZIONE ED ALTRI PROVENTI 17.918.472<br />
- affitti 17.619.366,70 9.135.563,46<br />
- recupero spese repetibili 274.705,20 43.050,15<br />
- altri proventi 24.399,75 5.679,41<br />
B2. UTILI/ PERDITE DA REALIZZI<br />
B3. PLUS/MINUSVALENZE 3.521.593<br />
- plusvalenze altri beni immobili 3.521.592,80 10.370.237,07<br />
9.184.293<br />
10.370.237<br />
B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI -940.741 -790.039<br />
- spese repetibili -283.395,61 -53.353,51<br />
- spese non repetibili -657.345,54 -736.685,64<br />
B5. AMMORTAMENTI<br />
B6. IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI -766.702,17 -766.702 -592.324,89 -592.325<br />
C. CREDITI -<br />
C1. interessi attivi e proventi assimilati<br />
C2. incrementi/decrementi <strong>di</strong> valore<br />
Risulta to ge stione strume nti finanzia ri<br />
Risultato <strong>gestione</strong> beni immobili<br />
Risultato <strong>gestione</strong> cre<strong>di</strong>ti<br />
<strong>Ren<strong>di</strong>conto</strong> al 31/12/03 <strong>Ren<strong>di</strong>conto</strong> al 31/12/02<br />
19.732.622 18.172.166<br />
-<br />
-<br />
-<br />
13
D. DEPOSITI BANCARI -<br />
D1. interessi attivi e proventi assimilati<br />
E. ALTRI BENI -<br />
E1. Pro ve nti<br />
E2. Utile/per<strong>di</strong>ta da realizzi<br />
E3. Plusvalenze/minusvalenze<br />
F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI -<br />
F1. OPERAZIONI DI COPERTURA<br />
F1.1 Risulta ti rea lizza ti<br />
F1.2 Risultati non realizzati<br />
F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA<br />
F2.1 Risulta ti rea lizza ti<br />
F2.2 Risultati non realizzati<br />
Risulta to <strong>gestione</strong> investimenti<br />
G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE -<br />
G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI P.C.T. ED ASSIMILATE<br />
G 2. PRO V ENTI DELLE O PERAZIO NI DI PRESTITO TITO LI<br />
Risultato lordo della <strong>gestione</strong> caratteristica<br />
20.221.876 21.516.850<br />
20.221.876<br />
-<br />
-<br />
-<br />
21.516.850<br />
H. ONERI FINANZIARI -867.016 -2.560<br />
H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI -823.766 -2.560<br />
H1.1 su finanziamenti ipotecari -818.168,50<br />
H1.2 su altri finanziamenti -5.597,66 -2.559,84<br />
H2. ALTRI ONERI FINANZIARI -43.250,00 -43.250<br />
Risultato netto della <strong>gestione</strong> caratteristica<br />
19.354.860 21.514.290<br />
I. ONERI DI GESTIONE -4.580.781 -4.746.201<br />
I1. Provvigione <strong>di</strong> <strong>gestione</strong> SGR -4.303.619,41 -4.303.619 -4.445.564,35 -4.445.564<br />
I2. Commissioni banca depositaria -189.821,80 -189.822 -202.146,56 -202.147<br />
I3. Oneri per esperti in<strong>di</strong>pendenti -10.070,92 -10.071 -26.597,52 -26.598<br />
I4. Spese pubblicazione prospetti ed informativa al pubblico -21.351,60 -21.352 -7.300,94 -7.301<br />
I5. Altri oneri <strong>di</strong> <strong>gestione</strong> -55.916,94 -55.917 -64.590,52 -64.591<br />
L. ALTRI RICAVI ED ONERI 53.083<br />
675.314<br />
L1. Interessi attivi su <strong>di</strong>sponibilità liquide 24.064,91 24.065 24.760,61 24.761<br />
L2. Altri ricavi 224.410,92 224.411 704.979,84 704.980<br />
L3. Altri oneri -195.393,37 -195.393 -54.426,88 -54.427<br />
Risultato della <strong>gestione</strong> prima delle imposte<br />
14.827.162 17.443.403<br />
M. IMPOSTE -2.911.033 -2.765.962<br />
M1. Imposta sostitutiva a carico dell'esercizio -2.911.033,00 -2.911.033 -2.765.962,00 -2.765.962<br />
M2. Imposta sostitutiva a cre<strong>di</strong>to dell'esercizio<br />
M3. Altre imposte<br />
M4. Acc.al f.do imp.sosp.su plusval.ex art.15, comma 2 L.86/94<br />
Utile/per<strong>di</strong>ta dell'esercizio<br />
11.916.129 14.677.441<br />
0<br />
14
NOTA INTEGRATIVA<br />
PARTE A - ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA<br />
Il Fondo ha iniziato la propria attività con il richiamo degli impegni avvenuto il 6 luglio 2000 ed un valore unitario delle<br />
quote pari a Euro 2.000. Il valore della quota al 31.12.2000 era <strong>di</strong> Euro 2.020, al 31.12.2001 presentava una<br />
valorizzazione <strong>di</strong> Euro 2.119, al 31.12.2002 <strong>di</strong> Euro 2.236 ed al 31.12.2003 <strong>di</strong> Euro 2.331,643.<br />
Il valore della quota per l’anno 2003 si è incrementato principalmente con l’introito dei canoni <strong>di</strong> locazione derivanti<br />
dagli immobili in portafoglio che ammontano a circa il 90% del totale delle attività alla data comprendendo l’IVA.<br />
Alla data <strong>di</strong> chiusura dell’esercizio, sulla base delle valutazioni effettuate dagli esperti in<strong>di</strong>pendenti, gli immobili facenti<br />
parte del fondo hanno un valore <strong>di</strong> mercato superiore <strong>di</strong> circa l’8,7% rispetto al costo storico.<br />
In seguito all’ammissione alla quotazione ufficiale <strong>di</strong> Borsa le quote del fondo sono negoziate a decorrere dal 26<br />
novembre 2002.<br />
Nel grafico sotto riportato è raffigurato l’andamento dei prezzi ufficiali <strong>di</strong> mercato nell’arco dell’esercizio. La quota ha<br />
registrato il prezzo minimo del periodo ad Euro 1.800 in data 25.02.2003 ed ha raggiunto quello massimo pari ad Euro<br />
2.000 in più sedute ed in particolare la prima volta il 31.01.2003. Il volume me<strong>di</strong>o giornaliero degli scambi effettuati sul<br />
titolo è stato <strong>di</strong> 30,30. Il prezzo ufficiale dell’ultimo giorno <strong>di</strong> Borsa aperta (30.12.2003) è stato <strong>di</strong> Euro 2.000.<br />
NUMERO QUOTE<br />
400<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
PIRAMIDE GLOBALE - ANNO 2003<br />
VOLUME SCAMBI E ANDAMENTO QUOTAZIONI<br />
02/01/2003<br />
13/01/2003<br />
22/01/2003<br />
31/01/2003<br />
11/02/2003<br />
20/02/2003<br />
03/03/2003<br />
12/03/2003<br />
21/03/2003<br />
01/04/2003<br />
10/04/2003<br />
23/04/2003<br />
05/05/2003<br />
14/05/2003<br />
23/05/2003<br />
03/06/2003<br />
12/06/2003<br />
23/06/2003<br />
02/07/2003<br />
11/07/2003<br />
22/07/2003<br />
31/07/2003<br />
11/08/2003<br />
21/08/2003<br />
01/09/2003<br />
10/09/2003<br />
19/09/2003<br />
30/09/2003<br />
09/10/2003<br />
20/10/2003<br />
29/10/2003<br />
07/11/2003<br />
18/11/2003<br />
27/11/2003<br />
08/12/2003<br />
17/12/2003<br />
DATA<br />
2.050,00<br />
2.000,00<br />
1.950,00<br />
1.900,00<br />
1.850,00<br />
1.800,00<br />
1.750,00<br />
1.700,00<br />
Il Consiglio <strong>di</strong> Amministrazione ha deliberato la <strong>di</strong>stribuzione <strong>di</strong> un provento nella misura <strong>di</strong> 80 Euro per quota, pari ad<br />
un ammontare complessivo <strong>di</strong> Euro10.000.000.<br />
PREZZI IN EURO<br />
15
In riferimento agli investimenti <strong>di</strong> natura mobiliare, effettuati nel rispetto <strong>di</strong> quanto <strong>di</strong>sposto dalla normativa vigente e<br />
da quanto in<strong>di</strong>cato dal Consiglio <strong>di</strong> Amministrazione, ci si è orientati verso titoli emessi dallo Stato Italiano con vita<br />
residua sempre inferiore ai sei mesi e pertanto con rischi emittente, <strong>di</strong> tasso e liquidabilità estremamente contenuti.<br />
Per la parte immobiliare sono state poste in essere come <strong>di</strong> consueto verifiche in via preventiva alle acquisizioni, con<br />
raccolta <strong>di</strong> idonea documentazione per accertare eventuali rischi sia a carico della parte ven<strong>di</strong>trice che dell’immobile<br />
oggetto della transazione e dei soggetti locatari dello stesso.<br />
PARTE B - LE ATTIVITA', LE PASSIVITA' E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO<br />
SEZIONE I - CRITERI DI VALUTAZIONE<br />
Nella redazione del <strong>Ren<strong>di</strong>conto</strong> <strong>di</strong> Gestione sono stati applicati i principi contabili <strong>di</strong> generale accettazione per i fon<strong>di</strong><br />
comuni <strong>di</strong> investimento immobiliari chiusi ed i criteri <strong>di</strong> valutazione previsti dal vigente regolamento emanato dalla<br />
Banca d'Italia come riportato nell’articolo 10 del regolamento del fondo.<br />
Tali principi contabili, da ritenersi applicabili al fondo in oggetto limitatamente alle operazioni consentite dal<br />
regolamento ed effettivamente realizzate durante l'esercizio conclusosi al 31/12/2003 sono <strong>di</strong> seguito riepilogati:<br />
a) Registrazione delle operazioni in strumenti finanziari<br />
- le negoziazioni su titoli sono contabilizzate nel portafoglio del fondo alla data <strong>di</strong> regolamento dei relativi<br />
contratti;<br />
- alla data <strong>di</strong> stipula dei contratti il controvalore <strong>di</strong> ciascuna operazione viene rilevato negli impegni.<br />
In sede <strong>di</strong> determinazione del valore complessivo netto del fondo, il portafoglio titoli è rettificato per tenere<br />
conto delle partite relative ai contratti conclusi alla data anche se non ancora eseguiti.<br />
b) Valutazione degli strumenti finanziari<br />
- gli strumenti finanziari quotati in mercati organizzati sono valutati all’ultimo prezzo <strong>di</strong>sponibile rilevato sul<br />
mercato <strong>di</strong> negoziazione;<br />
- gli scarti <strong>di</strong> emissione sono calcolati nel rispetto del principio della competenza temporale;<br />
- per gli strumenti trattati su più mercati si fa riferimento al mercato più significativo in relazione alle quantità<br />
trattate.<br />
c) Numerario<br />
Il numerario è computato al nominale.<br />
d) Ratei e risconti<br />
I ratei ed i risconti iscritti sono calcolati in stretta aderenza al principio <strong>di</strong> competenza temporale dei costi e dei<br />
ricavi.<br />
e) Beni immobili<br />
16
Sono iscritti al loro costo <strong>di</strong> acquisto incrementato degli oneri e costi <strong>di</strong> <strong>di</strong>retta imputazione. Il loro valore è<br />
aggiornato con perio<strong>di</strong>cità semestrale sulla base <strong>di</strong> apposite relazioni <strong>di</strong> stima redatte da esperti in<strong>di</strong>pendenti<br />
secondo le modalità ed i criteri definiti dal vigente regolamento della Banca d'Italia.<br />
f) Diritti reali <strong>di</strong> go<strong>di</strong>mento su beni immobili<br />
Vengono applicati i criteri espressi nel punto precedente per quanto compatibili.<br />
g) Cre<strong>di</strong>ti<br />
I cre<strong>di</strong>ti sono esposti al presumibile valore <strong>di</strong> realizzo.<br />
h) Fon<strong>di</strong> imposte<br />
Sono iscritti gli accantonamenti effettuati a fronte delle imposte.<br />
i) Conti d'or<strong>di</strong>ne<br />
- i titoli <strong>di</strong> proprietà in deposito presso terzi sono iscritti al valore nominale;<br />
- le garanzie sono iscritte al valore nominale.<br />
j) Rilevazione dei costi e dei ricavi riferiti alla <strong>gestione</strong> titoli<br />
- gli interessi, i ricavi e gli altri oneri assimilati, ivi compresi gli scarti <strong>di</strong> emissione relativi a titoli <strong>di</strong> debito,<br />
vengono imputati all'esercizio secondo il criterio <strong>di</strong> competenza temporale;<br />
- gli interessi e gli scarti <strong>di</strong> emissione vengono contabilizzati a decorrere dal 26 settembre 2001 al lordo<br />
delle imposte ai sensi della legge 23 novembre 2001 n. 410, art.6.<br />
k) Rilevazione dei costi e dei ricavi riferiti alla <strong>gestione</strong> immobiliare<br />
I costi ed i ricavi vengono rilevati tenendo conto della loro competenza temporale (ad esempio: i canoni <strong>di</strong><br />
locazione vengono riscontati su tutto il periodo <strong>di</strong> competenza), fatti salvi i casi in cui il componente <strong>di</strong> red<strong>di</strong>to,<br />
per sua natura, non può che essere rilevato ed imputato al momento in cui si manifesta l'acca<strong>di</strong>mento che lo<br />
genera (ad esempio: i componenti negativi <strong>di</strong> red<strong>di</strong>to aventi natura straor<strong>di</strong>naria vengono imputati al conto<br />
economico nel momento in cui si manifestano e non possono essere riscontati o rateizzati).<br />
Con riferimento ai criteri <strong>di</strong> valutazione adottati dagli esperti in<strong>di</strong>pendenti, gli stessi in sede <strong>di</strong> stima degli<br />
immobili si sono attenuti a principi valutativi <strong>di</strong> generale accettazione, in particolare ricorrendo ai criteri <strong>di</strong><br />
valutazione <strong>di</strong> seguito elencati:<br />
- metodo comparativo o del mercato, basato sul confronto fra il bene in oggetto ed altri simili, recentemente<br />
oggetto <strong>di</strong> compraven<strong>di</strong>ta o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali;<br />
- metodo red<strong>di</strong>tuale basato sul valore attuale dei red<strong>di</strong>ti potenziali futuri <strong>di</strong> una proprietà, ottenuto<br />
capitalizzando il red<strong>di</strong>to ad un tasso <strong>di</strong> mercato.<br />
I risultati <strong>di</strong> stima ottenuti con le <strong>di</strong>verse metodologie sono stati infine tra loro me<strong>di</strong>ati, determinando il più<br />
probabile valore <strong>di</strong> mercato dell'immobile.<br />
Al fine <strong>di</strong> determinare il valore <strong>di</strong> mercato, gli esperti in<strong>di</strong>pendenti hanno effettuato l'ispezione del complesso<br />
immobiliare per rilevare, in aggiunta alle informazione fornite dal cliente, i dati ad esso relativi (consistenza,<br />
17
qualità, con<strong>di</strong>zioni, caratteristiche, ecc.) necessari per lo sviluppo della stima; sono stati analizzati inoltre i dati<br />
economici rilevati dal mercato immobiliare locale, opportunamente elaborati onde adattarli alle specifiche<br />
caratteristiche della proprietà in oggetto.<br />
l) Aspetti fiscali del fondo<br />
Con decorrenza 26 settembre 2001, l’articolo 6 della legge 23 novembre 2001 n. 410 ha dettato nuove<br />
<strong>di</strong>sposizioni tributarie relative ai fon<strong>di</strong> immobiliari chiusi istituendo per essi un’imposta patrimoniale pari<br />
all’1% dell’ammontare del valore netto contabile del fondo. Sempre in relazione a detto articolo i proventi<br />
derivanti dalle operazioni in titoli e gli interessi attivi sulle <strong>di</strong>sponibilità liquide non sono assoggettati ad alcuna<br />
ritenuta.<br />
SEZIONE II - LE ATTIVITA'<br />
Il fondo presenta investimenti esclusivamente in strumenti finanziari quotati per circa il 10% del totale delle attività,<br />
effettuati in Italia.<br />
Per quanto concerne gli investimenti nell'area immobiliare gli stessi sono stati effettuati in Italia nelle regioni della<br />
Lombar<strong>di</strong>a (Milano e provincia), della Toscana (Firenze) e del Lazio (Roma); gli investimenti non contemplano, come<br />
previsto nel regolamento del fondo, acquisizioni residenziali.<br />
Nel prospetto sotto riportato si in<strong>di</strong>ca l'elenco analitico degli strumenti finanziari <strong>di</strong> uno stesso emittente che hanno<br />
superato la soglia del 5% del totale delle attività del fondo:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Titolo<br />
Emittente<br />
(titoli <strong>di</strong> Stato)<br />
Nominale Valore assoluto<br />
% su totale<br />
attività<br />
BOT IT0003412837 3.250 3.249 1,1%<br />
BOT IT0003499727 ITALIA<br />
14.000 13.983 4,5%<br />
BOT IT0003474779<br />
14.900 14.795 4,7%<br />
Totale 32.150 32.027 10,3%<br />
Strumenti finanziari quotati<br />
Ripartizione degli strumenti finanziari quotati per Paese <strong>di</strong> residenza dell'emittente:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Paese <strong>di</strong> residenza dell'emittente<br />
Titoli <strong>di</strong> debito:<br />
- <strong>di</strong> Stato<br />
- <strong>di</strong> altri enti pubblici<br />
- <strong>di</strong> banche<br />
- <strong>di</strong> altri<br />
Titoli <strong>di</strong> capitale:<br />
- con <strong>di</strong>ritto <strong>di</strong> voto<br />
- con voto limitato<br />
- altri<br />
Italia Altri Paesi dell'UE Altri Paesi dell'OCSE Altri Paesi<br />
32.027<br />
18
Parti <strong>di</strong> O.I.C.R.:<br />
- aperti armonizzati<br />
- aperti non<br />
armonizzati<br />
Totali:<br />
- in valore assoluto<br />
- in percentuale del<br />
totale delle attività<br />
32.027<br />
10%<br />
Ripartizione degli strumenti finanziari quotati per mercato <strong>di</strong> quotazione:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Titoli quotati 32.027<br />
Titoli in attesa <strong>di</strong><br />
quotazione<br />
Totali:<br />
- in valore assoluto<br />
- in percentuale del<br />
totale delle attività<br />
Movimenti dell'esercizio:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Titoli <strong>di</strong> capitale<br />
Mercato <strong>di</strong> quotazione<br />
Italia Paesi dell'UE Altri Paesi dell'OCSE Altri Paesi<br />
32.027<br />
10%<br />
Controvalore acquisti Controvalore ven<strong>di</strong>te/rimborsi<br />
Titoli <strong>di</strong> debito 93.842 82.016<br />
Parti <strong>di</strong> O.I.C.R.<br />
Totale 93.842 82.016<br />
Immobili e <strong>di</strong>ritti reali immobiliari<br />
Con riferimento ai beni immobili ed ai <strong>di</strong>ritti reali immobiliari detenuti dal Fondo viene fornito l’elenco dei beni e dei<br />
<strong>di</strong>ritti in questione, come dallo schema riportato alla pagina seguente:<br />
19
N. Descrizione e ubicazione<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
6<br />
7<br />
8<br />
Immobile <strong>di</strong>rezionale, Lombar<strong>di</strong>a,<br />
Milano, Via Nizzoli 6/8<br />
Centro <strong>di</strong>rezionale, Lombar<strong>di</strong>a,<br />
Cinisello Balsamo (Milano), Via<br />
Gorki 30-32 ang. Via Monfalcone 19<br />
Hotel, Lazio, Roma, Via San Basilio<br />
15 ang. Via Versilia<br />
Centro <strong>di</strong>rezionale, Lombar<strong>di</strong>a,<br />
Milano, Viale Eginardo ang. Via Silva<br />
Immobile <strong>di</strong>rezionale, Lombar<strong>di</strong>a,<br />
Milano, Corso Europa<br />
Megastore, Toscana, Firenze, Via dei<br />
Calzaiuoli<br />
Centro polifunzionale per<br />
l’intrattenimento e commercio<br />
Lombar<strong>di</strong>a, Cerro Maggiore (Milano),<br />
Via Turati<br />
Hotel,<br />
Toscana, Firenze Via Garibal<strong>di</strong>, 9<br />
Destinazion<br />
e d'uso<br />
prevalente<br />
Uffici<br />
Uffici<br />
Anno <strong>di</strong><br />
costruzione<br />
1982 (anno<br />
richiesta c.e.)<br />
1988 (anno<br />
richiesta c.e.)<br />
ELENCO DEI BENI E DEI DIRITTI REALI IMMOBILIARI DETENUTI DAL FONDO<br />
Superficie lorda<br />
(a) Canone Euro/mq<br />
7.856 139,77<br />
Red<strong>di</strong>tività dei beni locati<br />
Tipo contratto Scadenza contratto Locatario<br />
Affitto: 6+6 anni 30/06/2009 Deutsche Bank S.p.A. (Banca) (b)<br />
Affitto: 6+6 anni 30/06/2009 Deutsche Bank S.p.A.(Banca) (b)<br />
Affitto: 6+6 anni 30/06/2009 Deutsche Bank S.p.A.(Banca) (b)<br />
Affitto: 6+6 anni 30/06/2009 Deutsche Bank S.p.A.(Banca) (b)<br />
Affitto: 6+6 anni 31/03/2007 Deutsche Bank S.p.A.(Banca)<br />
26.084 105,74 Affitto: 6+6 anni 31/12/2006<br />
Siemens Servizi Aziendali<br />
S.r.l.(I.T.)<br />
Costo<br />
storico<br />
(migliaia <strong>di</strong><br />
Euro)<br />
Hotel 1930 6.447 295,97 Affitto: 12+12 anni 30/04/2013 Boscolo Hotels S.p.A. 33.601<br />
Uffici 2000 (c) 13.576 213,03<br />
Uffici –<br />
Negozi<br />
1960 5.436 195,93<br />
Negozio 1999 (c) 4.189,17<br />
Multisala -<br />
commerciale<br />
Totali<br />
(a) superficie ponderata ex D.P.R.138/98<br />
(b) Disdettati in data 30/07/2003 e fine locazione per il 31/07/2004<br />
(c) ristrutturazione o nuova e<strong>di</strong>ficazione<br />
(d) Parte <strong>di</strong> locali mensa sub locati alla società SO.GE.FI. S.p.A.<br />
(e) Fallimento del conduttore Grasso Koivu e subentro <strong>di</strong> Galanda Srl dal 03/12/2003<br />
(f) La società Duegi Srl ha ceduto ramo d’azienda e la nuova denominazione è Cadmo<br />
S.r.l.<br />
370,00<br />
2000 (c) 20.822 181,66<br />
Affitto: 6+6 anni 31/12/2007 Egi<strong>di</strong>o Galbani S.p.A.<br />
Affitto: 9+6 anni 15/12/2009 Banca Akros S.p.A.<br />
Affitto: 9+6 anni 31/12/2010 Tim<br />
Affitto: 6+6 anni 31/05/2010 Ruotolo Giuseppe Tommaso<br />
Affitto: 6+6 anni 31/05/2010 Beretta Ernesto<br />
Affitto: 6+6 anni 30/11/2008<br />
Rappresentanza Economica Di<br />
Israele<br />
Affitto: 6+6 anni 31/08/2008 Pilia Adriano<br />
Affitto: 6+6 anni 30/04/2005 Arredamenti Duomo Milano Srl<br />
Affitto: 6+6 anni 30/11/2005 Consolato Generale Del Brasile<br />
Affitto: 6+6 anni 31/12/2006 Permira Associati S.P.A.<br />
Affitto: 6+6 anni 31/12/2006<br />
Ufficio Nazionale Israeliano Del<br />
Turismo<br />
Affitto: 6+6 anni 31/01/2006 R.Q. Ricerche Qualitative Srl<br />
Affitto: 6+6 anni 31/12/2006 Permira Associati S.P.A.<br />
Affitto: 6+6 anni 30/09/2008 Pgh S.P.A.<br />
Affitto: 6+6 anni 31/05/2005 Metzler Capital Markets Italia Sim<br />
Affitto: 6+6 anni 30/09/2005 Consolato Generale Del Brasile<br />
Affitto: 6+6 anni 31/12/2007<br />
Grasso Koivu Gianpaolo/Galanda<br />
Srl (e)<br />
Affitto: 6+6 anni 31/05/2005 Autogrill S.P.A.<br />
Ipoteche<br />
15.459 SI<br />
36.259<br />
47.634 SI<br />
21.193<br />
Affitto: 9+6 anni 29/07/2011 Gruppo Coin S.P.A. 25.052<br />
Affitto: 6+6 anni 23/09/2008 Unieuro Spa<br />
Affitto: 6+6 anni 06/10/2008 Duegi Srl / Cadmo Srl (f)<br />
Affitto: 15+15 anni 23/09/2017 Medusa Cinema Spa<br />
Hotel 1999 (c) 10.324 Affitto: 18+9 anni 03/02/2021 Framon Hotel Group<br />
44.476<br />
24.292<br />
247.966<br />
Ulteriori informazioni<br />
Complesso ad uso uffici aggiornato sotto il profilo e<strong>di</strong>le ed<br />
impiantistico nel 2001.<br />
Importante complesso <strong>di</strong>rezionale posto nella periferia Nord <strong>di</strong><br />
Milano. Interamente ristrutturato nel primo semestre 2001.<br />
Immobile centrale in Roma a<strong>di</strong>acente a Via Veneto. La<br />
costruzione aveva destinazione uffici, ma è stato richiesto ed<br />
ottenuto un cambio <strong>di</strong> destinazione d’uso ad albergo. L’e<strong>di</strong>ficio<br />
è in fase <strong>di</strong> totale ristrutturazione.<br />
Complesso terziario in zona Fiera Milano. L’asset si sviluppa su<br />
un intero isolato ed è composto da due corpi <strong>di</strong> fabbrica che<br />
sono stati oggetto <strong>di</strong> completa valorizzazione da parte <strong>di</strong> uno<br />
sviluppatore internazionale<br />
Immobile cielo terra anni 60 posto in primario asse del centro <strong>di</strong><br />
Milano in prossimità <strong>di</strong> Piazza San Babila. Il piano terra è<br />
a<strong>di</strong>bito a destinazione commerciale mentre i piani superiori<br />
sono utilizzati frazionatamente ad uffici<br />
Immobile d’epoca porzione <strong>di</strong> condominio/i. Il megastore è<br />
localizzato in una delle più importanti vie commerciale <strong>di</strong><br />
Firenze ed è stato totalmente ristrutturato da parte ven<strong>di</strong>trice.<br />
Centro polifunzionale per l’intrattenimento posizionato fronte<br />
autostrada Milano Laghi in prossimità dello svincolo <strong>di</strong><br />
Legnano. Si compone <strong>di</strong> tre me<strong>di</strong>e superfici commerciali, mall<br />
con 30 attività commerciali e multiplex con 12 sale<br />
cinematografiche per equivalenti 2500 posti a sedere.<br />
Immobile d’epoca ad uso alberghiero posizionato nelle<br />
vicinanze del Lungarno ed in prossimità del centro storico<br />
nonché della stazione ferroviaria Santa Maria Novella<br />
20
Vengono inoltre in<strong>di</strong>cate le informazioni sulla red<strong>di</strong>tività dei beni come dallo schema seguente:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Fasce <strong>di</strong> scadenza dei<br />
contratti <strong>di</strong> locazione o<br />
data <strong>di</strong> revisione dei<br />
canoni<br />
Conduttori interessati<br />
Valore dei<br />
beni immobili<br />
(Costo<br />
storico)<br />
Locazione non<br />
finanziaria<br />
Importo dei canoni<br />
Locazione<br />
finanziaria<br />
Importo totale<br />
(1)<br />
a<br />
b c = a+b<br />
Fino a 1 anno Deutsche Bank S.p.A.<br />
Permira Associati S.p.A.<br />
Autogrill S.p.A.<br />
Arredamenti Duomo Milano Srl –<br />
RQ Ricerche Qualitative Srl<br />
4.515 326 326 1,84%<br />
Consolato Generale Del Brasile -<br />
Da oltre 1 a 3 anni Metzler Capital Markets Italia Sim<br />
Ufficio Nazionale Israeliano del<br />
Turismo<br />
Siemens Servizi Aziendali S.r.l.<br />
(I.T.)<br />
50.751 3.562 3.562 20,13%<br />
Da oltre 3 a 5 anni<br />
Da oltre 5 a 7 anni<br />
Da oltre 7 a 9 anni<br />
Oltre 9 anni<br />
A) Totale beni<br />
immobili locati<br />
B) Totale beni immobili<br />
non locati<br />
Deutsche Bank S.p.A.-<br />
Rappresentanza Economica Di<br />
Israele –Pgh S.p.A. –<br />
Fall.Grasso Koivu Gianpaolo –<br />
Galanda Srl<br />
Egi<strong>di</strong>o Galbani S.p.A. –<br />
Unieuro S.p.ACadmo Srl<br />
Pilia Adriano<br />
Banca Akros S.p.A.–<br />
Beretta Ernesto<br />
Ruotolo Giuseppe Tommaso<br />
Tim S.p.A.<br />
Gruppo Coin S.P.A.<br />
Boscolo Hotels S.pA. –<br />
Medusa Cinema Spa<br />
Framon Hotels S.p.A.<br />
71.300 5.379 5.379 30,41%<br />
23.860 1.607 1.607 9,08%<br />
25.063 1.577 1.577 8,91%<br />
72.477 5.243 5.243 29,63%<br />
247.966<br />
%<br />
(2)<br />
17.694 17.694 100%<br />
(1) Gli importi dei canoni derivano dalle somme pattuite in sede contrattuale e non sono calcolati secondo la loro competenza economica.<br />
(2) Percentuale sull'importo totale dei canoni.<br />
Posizione netta <strong>di</strong> liqui<strong>di</strong>tà<br />
La voce F "Posizione netta <strong>di</strong> liqui<strong>di</strong>tà" è composta come in<strong>di</strong>cato nella seguente tabella:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
F1. Liqui<strong>di</strong>tà <strong>di</strong>sponibile<br />
Sottovoci Composizione Importo<br />
C/c principale del fondo 81<br />
C/c <strong>gestione</strong> immobiliare 125<br />
C/c finanziamento 96<br />
F2. Liqui<strong>di</strong>tà da ricevere per operazioni da regolare 0<br />
F3. Liqui<strong>di</strong>tà impegnata per operazioni da regolare 0<br />
Totale 302<br />
21
Altre attività<br />
La voce G "Altre attività" è composta come in<strong>di</strong>cato nella seguente tabella:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Sottovoci Composizione Importo<br />
G1. Cre<strong>di</strong>ti per p.c.t. attivi ed operazioni assimilate 0<br />
G2. Ratei e risconti attivi Risconti attivi 151<br />
G3. Cre<strong>di</strong>ti <strong>di</strong> imposta SGR erario c/IVA a rimborso 9.500<br />
G4. Altre<br />
Cre<strong>di</strong>ti per interessi su IVA a rimborso 563<br />
Cre<strong>di</strong>ti commissioni <strong>di</strong> <strong>gestione</strong> 7<br />
Depositi cauzionali 11<br />
Fatture da emettere 129<br />
Cre<strong>di</strong>ti v/ clienti 273<br />
Fondo rischi su cre<strong>di</strong>ti (188)<br />
Totale 10.446<br />
SEZIONE III - LE PASSIVITA'<br />
La voce H “Finanziamenti ricevuti” è composta come in<strong>di</strong>cato nella seguente tabella:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Sottovoci Composizione Importo<br />
H1. Finanziamenti ipotecari Finanziamenti ipotecari 17.300<br />
H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate 0<br />
H3. Altri 0<br />
Totale 17.300<br />
Nella sottovoce H1. “Finanziamenti ipotecari” è ricompreso un contratto <strong>di</strong> mutuo fon<strong>di</strong>ario stipulato in data 21 gennaio<br />
2003 con la società <strong>di</strong> <strong>di</strong>ritto tedesco “Eurohypo Aktiengesellschaft” per un importo totale <strong>di</strong> Euro 34 milioni, utilizzati<br />
alla data del ren<strong>di</strong>conto per Euro 17,3 milioni.<br />
La durata del contratto è <strong>di</strong> anni 12 a far data dalla stipula.<br />
Gli immobili oggetto <strong>di</strong> ipoteca sono lo stabile sito in Milano, V.Nizzoli 6/8 e il complesso immobiliare ad uso uffici<br />
posto a Milano in V.le Eginardo/V.Silva.<br />
22
La voce M "Altre passività" è composta come in<strong>di</strong>cato nella seguente tabella:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Sottovoci Composizione Importo<br />
M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati 0<br />
M2. Debiti <strong>di</strong> imposta<br />
Fondo imposta patrimoniale 1% ex L. 410/01 2.911<br />
Debiti v/Erario per IVA a debito 51<br />
M3. Ratei e risconti passivi Risconti passivi 202<br />
M4. Altre<br />
Debiti v.so fornitori 42<br />
Fatture da ricevere 99<br />
Debito per interessi su mutuo ipotecario 3<br />
Depositi cauzionali 164<br />
Interessi su depositi cauzionali 5<br />
Debiti per commissioni Banca depositaria 7<br />
Debiti per commissioni Società <strong>di</strong> <strong>gestione</strong> 136<br />
Totale 3.620<br />
SEZIONE IV - IL VALORE COMPLESSIVO NETTO<br />
Nella sezione non è possibile quantificare il numero <strong>di</strong> quote del fondo detenute da investitori qualificati né da soggetti<br />
non residenti in quanto, essendo lo stesso dematerializzato ed al portatore, la società <strong>di</strong> <strong>gestione</strong> perde la conoscenza<br />
della titolarità delle quote scambiate a seguito <strong>di</strong> trasferimenti <strong>di</strong>sposti nell'ambito delle posizioni titoli <strong>di</strong> ogni singolo<br />
investitore iniziale e pertanto non è in grado <strong>di</strong> conoscere i singoli possessori delle stesse.<br />
Le componenti che hanno determinato la variazione della consistenza del valore complessivo netto tra l'avvio<br />
dell'operatività e la data del ren<strong>di</strong>conto si illustrano nel seguente schema:<br />
23
Prospetto delle variazioni del valore del fondo dall'avvio dell'operatività 06/07/00 fino al 31/12/03.<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Importo<br />
In percentuale<br />
dell'importo iniziale<br />
IMPORTO INIZIALE DEL FONDO (quote emesse per prezzo <strong>di</strong> emissione) 250.000 100%<br />
A1. Risultato complessivo della <strong>gestione</strong> delle partecipazioni -<br />
A2. Risultato complessivo della <strong>gestione</strong> degli altri strumenti finanziari 15.968 6,4%<br />
B. Risultato complessivo della <strong>gestione</strong> dei beni immobili 48.049 19,2%<br />
C. Risultato complessivo della <strong>gestione</strong> dei cre<strong>di</strong>ti -<br />
D. Interessi attivi e proventi assimilati complessivi su depositi bancari -<br />
E. Risultato complessivo della <strong>gestione</strong> degli altri beni -<br />
F. Risultato complessivo della <strong>gestione</strong> cambi -<br />
G. Risultato complessivo delle altre operazioni <strong>di</strong> <strong>gestione</strong> 48 0,1%<br />
H. Oneri finanziari complessivi (870) (0,3)%<br />
I. Oneri <strong>di</strong> <strong>gestione</strong> complessivi (16.173) (6,5)%<br />
L. Altri ricavi ed oneri complessivi 811 0,3%<br />
M. Imposte complessive (6.378) (2,6)%<br />
Totale rimborsi effettuati -<br />
Proventi complessivi <strong>di</strong>stribuiti -<br />
Valore complessivo netto al 31/12/03 291.455 116,6%<br />
SEZIONE V - ALTRI DATI PATRIMONIALI<br />
L'ammontare delle attività e delle passività nei confronti <strong>di</strong> altre società del gruppo al quale appartiene DB<br />
Fon<strong>di</strong>mmobiliari SGR S.p.A., è così formato:<br />
Cre<strong>di</strong>ti verso la DEUTSCHE BANK S.P.A.<br />
- Dispon.attive nei c/c <strong>di</strong> corrispondenza (compresi interessi al 31/12/03)<br />
Debiti verso la DEUTSCHE BANK S.P.A.<br />
Euro 302.491<br />
- Debiti per commissioni Banca depositaria Euro 6.895<br />
- Debiti v.so fornitore Deutsche Bank S.I.M. S.p.A. Euro 1.250<br />
24
L'ammontare delle garanzie è dettagliato nella seguente tabella:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Garanzia Denominazione conduttore/descrizione Immobile Importo<br />
Fidejussione ricevuta da conduttore Deutsche Bank S.p.A. V.Nizzoli,6 Milano 191<br />
Fidejussione ricevuta da conduttore Deutsche Bank S.p.A. V.Nizzoli,6 Milano 80<br />
Fidejussione B.ca Intesa BCI n.208/2001 Egi<strong>di</strong>o Galbani S.p.A. V.le Eginardo, 29 Milano 413<br />
Fidejussione B.ca Pop. Di Milano n.944.FIT.60709 Banca Akros V.le Eginardo, 29 Milano 387<br />
Contanti Ruotolo Giuseppe Tommaso C.so Europa, 12 3<br />
Contanti Beretta Ernesto C.so Europa, 12 4<br />
Contanti Rappresentanza Economica Di Israele C.so Europa, 12 6<br />
Contanti Pilia Adriano C.so Europa, 12 6<br />
Contanti Arredamenti Duomo Milano S.r.l. C.so Europa, 12 6<br />
Contanti Consolato Generale Del Brasile C.so Europa, 12 11<br />
Contanti Permira Associati S.p.A. C.so Europa, 12 12<br />
Contanti Ufficio Nazionale Israeliano Del Tu C.so Europa, 12 12<br />
Contanti R.Q. Ricerche Qualitative S.r.l. C.so Europa, 12 16<br />
Contanti Permira Associati S.p.A. C.so Europa, 12 14<br />
Contanti Pgh S.p.A. C.so Europa, 12 19<br />
Fidejussione bancaria n. CSX/sdm Metzler Capital Markets Italia Sim C.so Europa, 12 23<br />
Contanti Consolato Generale Del Brasile C.so Europa, 12 19<br />
Contanti Autogrill S.p.A. C.so Europa, 12 36<br />
Polizza Assicurativa Allianz Subalpina n. 104610791 Gruppo Coin S.p.A. Via dei Calzaiuoli (FI) 1.550<br />
Fidejussione San Paolo IMI n.191008 Unieuro S.p.A. Via Turati (Cerro Maggiore) 310<br />
Polizza Fidejussoria Duegi S.r.l./Cadmo S.r.l. Via Turati (Cerro Maggiore) 665<br />
Fidejussione Medusa Cinema S.p.A. Via Turati (Cerro Maggiore) 2.892<br />
Fidejussione Siemens Servizi Aziendali V.Gorky,30/32 Cinisello B. 704<br />
Fidejussione Framon Hotels S.p.A. Via Garibal<strong>di</strong>, 9 Firenze 1.980<br />
Totale 9.359<br />
25
Le ipoteche che gravano sui beni immobili sono dettagliate nella seguente tabella:<br />
Immobili Valore ipoteca Percentuale<br />
Viale Eginardo 26.159.953 76,94%<br />
Via Nizzoli 7.840.047 23,06%<br />
Totale 34.000.000 100,00%<br />
PARTE C – RISULTATO ECONOMICO DELL’ESERCIZIO<br />
SEZIONE I - RISULTATO DELLE OPERAZIONI SU STRUMENTI FINANZIARI<br />
Il risultato delle operazioni su strumenti finanziari quotati risulta dalla seguente tabella:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Risultato complessivo delle<br />
operazioni su:<br />
C. Strumenti finanziari quotati<br />
Utile su<br />
realizzi<br />
Per<strong>di</strong>ta<br />
su<br />
realizzi<br />
Di cui: per<br />
variazioni dei<br />
tassi <strong>di</strong> cambio<br />
Plusv. Minusv.<br />
1. Titoli <strong>di</strong> debito (334) 13 (1)<br />
2. Titoli <strong>di</strong> capitale<br />
3. Parti <strong>di</strong> O.I.C.R.<br />
SEZIONE II - BENI IMMOBILI<br />
La voce B "Immobili e <strong>di</strong>ritti reali immobiliari" è composta come in<strong>di</strong>cato nella seguente tabella:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Di cui: per<br />
variazioni dei<br />
tassi <strong>di</strong> cambio<br />
Sottovoci Composizione Importo<br />
Affitti 17.619<br />
B1. Canoni <strong>di</strong> locazione ed altri proventi<br />
Interessi <strong>di</strong> mora su affitti<br />
Recupero spese repetibili<br />
22<br />
275<br />
Altri proventi 2<br />
B2. Utili/per<strong>di</strong>te da realizzi 0<br />
B3. Plus/minusvalenze Plusvalenze 3.522<br />
Spese generali repetibili (108)<br />
Utenze (175)<br />
Spese generali non repetibili (54)<br />
B4. Oneri per la <strong>gestione</strong> <strong>di</strong> beni immobili Spese tecniche acquisto immobili (296)<br />
Spese legali (35)<br />
Polizza fabbricati (254)<br />
Spese peritali/notarili (18)<br />
B5. Ammortamenti 0<br />
B6. Imposta comunale sugli immobili (767)<br />
Totale 19.733<br />
26
Il risultato economico sui beni immobili in funzione della tipologia dei beni stessi è in<strong>di</strong>cato nella seguente tabella:<br />
1. Proventi<br />
Risultato economico dell'esercizio su beni immobili<br />
Imm.<br />
residenz.<br />
Imm.<br />
Comm.<br />
1.1 canoni <strong>di</strong> locazione non finanziaria 17.619<br />
1.2 canoni <strong>di</strong> locazione finanziaria<br />
1.3 altri proventi 299<br />
2. Utile/Per<strong>di</strong>ta da realizzi<br />
2.1 beni immobili<br />
2.2 <strong>di</strong>ritti reali immobiliari<br />
3. Plusvalenze/Minusvalenze<br />
3.1 beni immobili 3.522<br />
3.2 <strong>di</strong>ritti reali immobiliari<br />
4. Oneri per la <strong>gestione</strong> <strong>di</strong> beni immobili (1.707)<br />
5. Ammortamenti<br />
Totale 19.733<br />
SEZIONE III – CREDITI<br />
-<br />
SEZIONE IV – DEPOSITI BANCARI<br />
-<br />
SEZIONE V – ALTRI BENI<br />
-<br />
SEZIONE VI - ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE ED ONERI FINANZIARI<br />
La voce H "Oneri finanziari" è composta come in<strong>di</strong>cato nella seguente tabella:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Imm.<br />
Industr.<br />
Terreni Altri<br />
Sottovoci Composizione Importo<br />
H1. Interessi passivi su finanziamenti ricevuti<br />
Interessi passivi su mutui ipotecari 818<br />
Interessi passivi su depositi cauzionali 6<br />
H2. Altri oneri finanziari Imposte su mutui ipotecari 43<br />
Totale 867<br />
La sottovoce H1.”Interessi passivi su finanziamenti ricevuti” ricomprende gli oneri finanziari inerenti il contratto <strong>di</strong><br />
mutuo ipotecario stipulato in data 21 gennaio 2003 e quelli maturati sui depositi cauzionali, mentre la sottovoce H2.<br />
“Altri oneri finanziari” riporta l’imposta sostitutiva pagata in fase <strong>di</strong> erogazione del mutuo.<br />
27
SEZIONE VII - ONERI DI GESTIONE<br />
La voce I "Oneri <strong>di</strong> <strong>gestione</strong>" è composta come in<strong>di</strong>cato nella seguente tabella:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Sottovoci Composizione Importo<br />
I1. Provvigione <strong>di</strong> <strong>gestione</strong> SGR Compenso società <strong>di</strong> <strong>gestione</strong> 4.304<br />
I2. Commissioni banca depositaria<br />
Compenso banca depositaria 189<br />
Altre provvigioni commissioni e spese 1<br />
I3. Oneri per esperti in<strong>di</strong>pendenti Compenso esperti in<strong>di</strong>pendenti 10<br />
I4. Spese pubblicazione prospetti ed informativa al pubblico<br />
I5. Altri oneri <strong>di</strong> <strong>gestione</strong><br />
Pubblicazione quote su quoti<strong>di</strong>ani 4<br />
Pubblicazione comunicati 17<br />
Compenso società <strong>di</strong> revisione 26<br />
Contributo CONSOB 1<br />
Spese quotazione certificati 26<br />
Stampa ren<strong>di</strong>conti <strong>di</strong> <strong>gestione</strong> 3<br />
Totale 4.581<br />
Nella voce “Spese quotazione certificati” sono ricomprese le spese per l’attività svolta dallo “Specialist” sul mercato<br />
ufficiale.<br />
SEZIONE VIII - ALTRI RICAVI ED ONERI<br />
La voce L "Altri ricavi ed oneri" è composta come in<strong>di</strong>cato nella seguente tabella:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Sottovoci Composizione Importo<br />
L1. Interessi attivi su <strong>di</strong>sponibilità liquide Interessi attivi su c/c 24<br />
L2. Altri ricavi<br />
L3. Altri oneri<br />
Interessi su iva a rimborso 212<br />
Sopravvenienze attive 12<br />
Sopravvenienze passive (8)<br />
Accantonamento fondo rischi su cre<strong>di</strong>ti (187)<br />
Totale 53<br />
28
SEZIONE IX - IMPOSTE<br />
La voce M "Imposte" è composta come in<strong>di</strong>cato nella seguente tabella:<br />
(in migliaia <strong>di</strong> Euro)<br />
Sottovoci Composizione Importo<br />
M1. Imposta sostitutiva a carico dell'esercizio Imposta patrimoniale 1% ex L. 410/01 2.911<br />
M2. Imposta sostitutiva a cre<strong>di</strong>to dell'esercizio 0<br />
M3. Altre imposte 0<br />
M4. Acc.al f.do imp.sosp.su plusv.ex art.15, comma 2 L.86/94 0<br />
Totale 2.911<br />
29