Gerelateerde content - Utrecht.nl - Gemeente Utrecht

RK 

WATER 

UIS 

N 

TUIN 

TUIN 

TUIN 

TUIN 

UIN 

KANTOOR 

WATER 

PARKEREN 

STRAAT 

BRANDGANG 

PARKEREN 

LVERKEER 

STATIONSGEBOUW MET HORECA 

VERKEERSPLEIN 

LENING 

STATIONSUITGANG 

STRAAT 

SOEN 

SPORTHAL 

WAT 

W 

PLANTSOEN 

PARKEREN 

OEN PAR 

PARK 

PARKE 

PARKER 

KAN 

RAILVERKEER 

VERKEER 

PLANTSOEN 

STADSVILL 

STADSV 

TUIN 

PLANTSOEN 

TUIN 

PLANT 

DETAILHANDEL 

GROENSTROOK 

WATER 

WATER 

TAXISTANDPLAATS 

RAIL 

THE 

V 

Bestemmingsplan 

StadsOntwikkeling 

Het Zand 

Mei 2012

Bestemmingsplan Het Zand

Inhoudsopgave 

Hoofdstuk 1 Inleiding 6 

1.1 Doelstelling 6 

1.2 Ligging en begrenzing plangebied 6 

1.3 Vigerende plannen 7 

1.4 Bestemmingsplanmethodiek 8 

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders 9 

2.1 Rijksbeleid 9 

2.2 Provinciaal en regionaal beleid 9 

2.3 Gemeentelijk beleid 10 

2.4 Stedenbouwkundige Plannen 14 

2.5 Conclusie 14 

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie 15 

3.1 Inleiding 15 

3.2 Hoofdopzet Het Zand 15 

3.3 Functionele structuur 25 

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving 32 

4.1 Algemeen 32 

4.2 Nieuwe ontwikkelingen 32 

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden 38 


5.2 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling 38 

5.3 Geluidhinder 39 

5.4 Milieuhinder bedrijvigheid 41 

5.5 Externe veiligheid 41 

5.6 Luchtkwaliteit 42 

5.7 Bodem 43 

5.8 Flora en fauna 44 

5.9 Water 44 

5.10 Archeologie 56 

5.11 Kabels en leidingen 59 

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 60 

6.1 Economische uitvoerbaarheid 60 

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 60 

Hoofdstuk 7 Juridische plantoelichting 62 


2 bestemmingsplan "Het Zand" (vastgesteld)


7.2 Planvorm 62 

7.3 Opbouw Regels 62 

7.4 Regeling bijbehorende bouwwerken 63 

7.5 Artikelsgewijze toelichting 64 

7.6 Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB) 73 

7.7 Lijst van horeca-inrichtingen 75 

7.8 Handhaving 76 

Bijlagen 78 

Bijlage 1 Quick Scan flora en fauna Het Zand 80 

Bijlage 2 Akoestisch onderzoek Het Zand 82 

REGELS 

H oofdstuk 1 Inleidende regels 85 

Artikel 1 Begrippen 85 

Artikel 2 Wijze van meten 90 

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 92 

Artikel 3 Bedrijf 92 

Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening 93 

Artikel 5 Detailhandel - Tuincentrum 93 

Artikel 6 Gemengd - 1 95 



Artikel 9 Groen 100 

Artikel 10 Kantoor 101 

Artikel 11 Maatschappelijk 101 

Artikel 12 Verkeer 102 

Artikel 13 Verkeer - Verblijfsgebied 103 

Artikel 14 Water 103 

Artikel 15 Wonen - 1 104 




Artikel 19 Wonen - Woonwagenstandplaats 113 

Artikel 20 Leiding - Leiding Water 114 

Artikel 21 Waarde - Archeologie 114 

Artikel 22 Waarde - Ecologie 115 

Artikel 23 Waterstaat - Waterkering 115 

bestemmingsplan "Het Zand" (vastgesteld) 3

Hoofdstuk 3 Algemene regels 117 

Artikel 24 Antidubbeltelbepaling 117 

Artikel 25 Algemene bouwregels 117 

Artikel 26 Algemene gebruiksregels 117 

Artikel 27 Algemene afwijkingsregels 118 

Artikel 28 Algemene wijzigingsregels 118 

Artikel 29 Overige regels 118 

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 119 

Artikel 30 Overgangsrecht 119 

Artikel 31 Slotregel 119 

Bijlagen 120 

Bijlage 1 Lijst van Bedrijfsactiviteiten 121 

Bijlage 2 Lijst van Bedrijven 'functiemenging' 122 

Bijlage 3 Lijst van Horeca-activiteiten 130 



Toelichting 


Hoofdstuk 1 Inleiding 

1.1 Doelstelling 

Het voornemen tot het opstellen van het bestemmingsplan Het Zand komt voort uit de wens om voor het 

inmiddels gerealiseerde deel van Het Zand een goede juridisch planologische regeling te hebben voor het 

beheren en handhaven van de bestaande ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Het actueel hebben en houden 

van bestemmingsplannen voor het grondgebied van de gemeente is een belangrijk uitgangspunt van de 

gemeente Utrecht. 

Daarnaast biedt het plan planologisch-juridische ruimte voor een aantal ontwikkelingen. Ten aanzien van 

gebieden waar mogelijk veranderingen zullen gaan plaatsvinden heeft het college van burgemeester en 

wethouders besloten dat deze veranderingen alleen in een op beheer gericht bestemmingsplan zullen worden 

meegenomen als die ontwikkelingen voldoende uitgekristalliseerd zijn. 

Het nieuwe bestemmingsplan zorgt voor een eenduidige en samenhangende juridisch-planologische regeling 

voor het plangebied. In het plan zijn de wijzigingen in de weten regelgeving op het gebied van de 

ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan 

wordt aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, waarbij 

wordt gestreefd naar uniformiteit van bestemmingslegging en regelgeving. 

1.2 Ligging en begrenzing plangebied 

Het plangebied is gelegen aan de westkant van Utrecht, aan de noordzijde van het stadsdeel Leidsche Rijn. De 

begrenzing is aangegeven op onderstaande afbeelding. 

Globaal wordt het plangebied als volgt begrensd: de spoorbaan langs de Vleutensebaan, Agaathvlinder, 

Satijnvlinder, 't Zand, Alendorperweg, Parkzichtlaan, Max Ernstlaan. 

De plangrenzen van het bestemmingsplan sluiten aan op die van recente juridisch-planologische regelingen. 

Tevens is er rekening gehouden met toekomstig te vervaardigen bestemmingsplannen. 



Begrenzing plangebied 

1.3 Vigerende plannen 

Bestemmingsplannen 

Binnen het plangebied vigeert voor het overgrote deel het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999. 

Het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999 is op 28 oktober 1999 door de gemeenteraad vastgesteld 

en vervolgens door Gedeputeerde Staten van Utrecht op 6 juni 2000 goedgekeurd. Bij uitspraak in beroep 

door de Raad van State van 27 februari 2002 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. 

Voor één perceel is een bestemmingsplan opgesteld, te weten Het Zand 31. Dit bestemmingsplan is 

vastgesteld door de gemeenteraad op 12 oktober 2006 en goedgekeurd door gedeputeerde staten op 

16 januari 2007. 


Uitwerkingsplannen 

Binnen het plangebied van Het Zand zijn 3 uitwerkingsplannen opgesteld. Dit zijn allen uitwerkingsplannen 

van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999. 

Het Zand - Stationsomgeving 

Dit uitwerkingsplan is vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders op 29 augustus 2006; 

Het Zand - Tussen de Parken 

Dit uitwerkingplan is vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders op 29 augustus 2006; 

Het Zand - De Bongerd 

Dit uitwerkingsplan is vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders op 21 november 2006. 

1.4 Bestemmingsplanmethodiek 

Het bestemmingsplan richt zich op de actualisering van het ruimtelijk beleid voor Het Zand. De bestaande 

ruimtelijk-functionele structuur vormt de basis. Aan de te verwachten ontwikkelingen de komende 10 jaar 

wordt, voor zo ver wenselijk en mogelijk, ruimte geboden. Er worden op maat gesneden regelingen 

geformuleerd ter bescherming van specifieke kwaliteiten (linten) of juist om voldoende flexibiliteit naar de 

toekomst toe te kunnen bieden (bijvoorbeeld rekening houden met voorzienbare woonwensen). 

Ten aanzien van gebieden waar mogelijk veranderingen zullen gaan plaatsvinden heeft de gemeenteraad op 1 

september 2005 besloten dat deze veranderingen alleen worden meegenomen, als de ontwikkelingen 

voldoende uitgekristalliseerd zijn. In alle andere gevallen zal aan deze gebieden een conserverende 

bestemming worden gegeven, die zoveel mogelijk aansluit bij de geldende bestemming en het bestaande 

(legale) gebruik. 

Deze keuze hangt samen met de opdracht van de gemeenteraad, om de gehele gemeente Utrecht vóór 2013 

te voorzien van moderne, actuele bestemmingsplannen. Wachten op nu nog onzekere bouwplannen houdt 

het plan- en besluitvormingsproces van op beheer gerichte bestemmingsplannen teveel op. 



Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders 

2.1 Rijksbeleid 

Voor dit bestemmingsplan zijn de rijksnota's de Nota Ruimte (2006) en de Structuurvisie Randstad 2040 

(2008) van belang. De ambitie in deze nota's is om de Randstad tot een duurzame en concurrerende 

Europese topregio te ontwikkelen. Hierbij gelden de volgende beleidsdoelen: 

Regio Utrecht als centraal knooppunt van infrastructuur; 

Krachtige steden: bundeling van verstedelijking, economische activiteiten en bereikbaarheid; 

Verdichting: ruimte in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) verdichten 

door revitalisering, herstructurering en transformatie. 

Binnen het verstedelijkingsbeleid kiest het kabinet bovenal voor een kwaliteitsstrategie en verdichting. De 

ruimte die in het bestaande stedelijk gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt 

door revitalisering, herstructurering en transformatie. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels 

geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in 

nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. 

Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met ecologische en archeologische waarden 

op basis van de Flora- en faunawet en het Verdrag van Malta. In hoofdstuk 5 is aangegeven hoe met deze 

aspecten is omgegaan. 

2.2 Provinciaal en regionaal beleid 

Voor het regionale beleid zijn de Structuurvisie Provincie Utrecht 2005-2015, het Regionaal Structuurplan 

Utrecht 2005-2015 (RSP, 2004) en de Ontwikkelingsvisie 2015-2030 (2009), die in NV Utrecht-verband is 

opgesteld, richtinggevend. De nota's vullen elkaar aan, waarbij de Ontwikkelingsvisie een langetermijnvisie 

biedt en de ruimtebehoefte aangeeft voor het 'Noordvleugelgebied', bestaande uit Amersfoort, Hilversum, 

Utrecht en de omliggende regiogemeenten. 

In de provinciale Structuurvisie en het Regionaal Structuurplan wordt gekozen voor beheerste groei. Bij 

ruimtelijke ontwikkelingen is zorgvuldig, intensief en meervoudig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt. 

Het stadsgewest Utrecht is het zwaartepunt van de verstedelijking en economie in de provincie. Dat wil 

zeggen dat de provincie nieuwe opgaven voor wonen en werken vooral hier wil realiseren. Utrecht heeft bij 

deze opgave, als centrale stad in het stadsgewest, de belangrijke taak om door verdichting, herstructurering 

en transformatie, binnenstedelijke capaciteit voor wonen, werken en voorzieningen te ontwikkelen en 

tegelijkertijd een kwaliteitssprong te realiseren. Verdere verdichting vindt plaats in het stedelijk gebied om de 

waardevolle landschappen te sparen. Verdichting en kwaliteitsverbetering is ook de essentie van het beleid in 

NV Utrecht-verband. 

In het Regionaal Structuurplan valt het bestemmingsplangebied in de categorie "groen stedelijk/suburbaan 

milieu". In het "groen stedelijk/suburbaan milieu" heeft de woonfunctie een dominante rol en heeft een 

relatief lage graad van functiemenging. Er zijn veel grondgebonden woningen met tuin of flatwoningen in een 

groene setting aanwezig. Fiets en auto zijn belangrijke vervoermiddelen, alsmede het openbaar vervoer. 


Door middel van het principe "beheerste groei" willen Gedeputeerde Staten de aantasting van waardevolle en 

kwetsbare open ruimte door nieuwe verstedelijking zoveel mogelijk vermijden. Ook wil de provincie de 

contrastwerking tussen stad en land versterken. Het bestemmingsplangebied valt binnen de categorie 

"restcapaciteit woningbouw (per 1-1-2005) 22.200 woningen". De restcapaciteit geeft het per 1 januari 2005 

nog op te leveren aantal woningen weer en is de zogeheten 'harde capaciteit' die in beginsel planologisch 

aanvaardbaar is. 

Inmiddels is in Het Zand de woningbouwcapaciteit grotendeels gerealiseerd, de woningen die bij de 

ontwikkelingen genoemd zijn (zie hoofdstuk 4) vallen binnen deze restcapaciteit. 

Zoals op vele plekken in de stad Utrecht, moet ook hier in Het Zand rekening gehouden worden met de 

historisch waardevolle ondergrond. Vanuit de provinciale ruimtelijke verordening wordt gesteld dat 

bestemmingsplannen voor een gebied dat is aangeduid als 'cultuurhistorische hoofdstructuur archeologie' 

bestemmingen en regels bevatten die het behoud van de in het plangebied aanwezige archeologische 

waarden waarborgen. Bij dit bestemmingsplan geldt dit voor het gehele gebied. Hiervoor is onderzoek 

gedaan bij de planontwikkeling van Het Zand. 

Waterstructuurvisie en waterbeheerplan, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 

Het Waterbeheersplan van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden '(2010-2015) beschrijft de 

doelstellingen en het beleid voor zowel het waterkwaliteits- als het waterkwantiteitsbeheer. Het beleid is 

vooral gericht op het minimaliseren van wateroverlast en watertekort, het zoveel mogelijk voorkomen van het 

inlaten van gebiedsvreemd water van minder goede kwaliteit, het tegengaan van verdroging en het bestrijden 

van eutrofiëring. In de Waterstructuurvisie (2002) is een langetermijnvisie (voor 2050) en een 

middellangetermijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer in relatie tot ruimtelijke 

ontwikkelingen die aan de orde zijn. In het plangebied speelt het ontwikkelen van een duurzaam stedelijk 

waterbeheer, voor zowel bestaand als nieuwbouwgebied. Het gaat dan met name om schoon water 

schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van 

een verbeterde gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. De effecten van nieuwe 

ruimtelijke ontwikkelingen worden door de waterbeheerder afgewogen in een watertoets (zie paragraaf 5.8). 

Bij nieuwe ontwikkelingen in Het Zand wordt standaard een watertoets toegepast. 

2.3 Gemeentelijk beleid 

2.3.1 Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004) 

Utrecht is de stad met drie kernkwaliteiten, welke in de structuurvisie zijn uitgewerkt in de drie 

perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen. Het bestemmingsplangebied behoort tot de 

Binnentuinen, "de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken". De opgave voor dit 

ontwikkelingsperspectief ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende 

wijkstructuren. Soms is dat een park, soms een voorzieningenlint, soms een waterloop. Ingrepen in de 

binnentuinen / wijken moeten leiden tot een inrichting van de openbare ruimte die aansluit bij de behoefte 

van de gebruikers. De woonfunctie domineert. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering 

of juist extensivering. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hierbij leidend. Er is een basispakket aan 

voorzieningen nodig, kleinschalige functiemenging is mogelijk, bijvoorbeeld in de vorm van woon/werkunits 

of kleinschalige bedrijvigheid. De wijken zijn autoluw. Verkeer wordt zoveel mogelijk via de stedelijke 

ontsluitingswegen afgehandeld. Op die manier wordt ook de onderlinge verbinding tussen de wijken 

georganiseerd. 



2.3.2 Planhistorie Leidsche Rijn 

Het Masterplan Leidsche Rijn vormde in 1995 het ruimtelijke en programmatische startpunt voor de 

ontwikkeling en de realisatie van de plannen voor het 'aangewezen 'VINEX'-gebied. Het Masterplan ging uit 

van de realisering van in totaal 30.000 woningen binnen Leidsche Rijn. Het Masterplan was vooral bedoeld 

om richting te geven aan toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, maar heeft geen juridisch bindende status. 

Het Masterplan was erop gericht Leidsche Rijn te ontwikkelen tot een stedelijk gebied met als doel een 

bijdrage te leveren aan de oplossing van de woningnood in de regio Utrecht. 

In de visie die aan het Masterplan ten grondslag lag nemen drie begrippen een centrale plaats in: 

compactheid, duurzaamheid en identiteit. 

Bij compactheid gaat het niet zozeer om een hoge dichtheid, maar vooral om een sterke verbondenheid met 

bestaande concentraties van bebouwing. Met duurzaamheid wordt gedoeld op het streven naar een evenwicht 

van ecologische en economische aspecten. Tenslotte heeft identiteit te maken met karakter. Behoud van 

identiteit dient onder meer te worden nagestreefd door rekening te houden met de onderling sterk 

verschillende karakters van de stad Utrecht enerzijds en de kernen Vleuten en De Meern anderzijds. Hierbij 

dienden veel kleine wijken met eigen stedenbouwkundige en architectonische identiteit te worden 

ontwikkeld. 

In de Ontwikkelingsvisie Utrechts deel Leidsche Rijn (januari 1997) zijn voor het Utrechtse deel van Leidsche 

Rijn de programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden en kwalitatieve eisen gegeven voor alle 

deelgebieden en vormt zo een integraal programma van eisen. De Ontwikkelingsvisie zorgt er verder voor dat 

bij de opdeling in deelplannen en -projecten de samenhang niet verloren zal gaan. 

Bovenstaande akkoorden, visies en uitgangspunten zijn uiteindelijk, voor het destijds Utrechtse deel van 

Leidsche Rijn, planologisch juridisch vastgelegd in het bestemmingsplan Leidsche Rijn 1999. 

In de Actualisatie Ontwikkelingsvisie 2003, wordt voortgebouwd op de Ontwikkelingsvisie uit 1997 en de 

actualisatie daarvan in 1999, en op de Structuurschets Vleuten-De Meern 1997. Vleuten- De Meern en 

Utrecht zijn inmiddels één gemeente. Aanpassingen betreffen vooral verkeer, parkeren en het 

woningbouwprogramma. 

Het Stedenbouwkundig plan Het Zand (2003) is ontworpen binnen de hoofdlijnen en de structuur uit de 

Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn (1997) en de randvoorwaarden en uitgangspunten uit het Stedenbouwkundig 

Programma van Eisen Het Zand (2002). 

2.3.3 Hoogbouwvisie (2005) 

In de hoogbouwvisie wordt een toetsingskader gegeven voor hoogbouwplannen. De indeling is grotendeels 

gebaseerd op de ontwikkelingsperspectieven uit de Structuurvisie Utrecht. Uitgaande van de 'menselijke maat' 

kan in woongebieden zoals Het Zand, waar veel laagbouw aanwezig is, af en toe een hoger gebouw worden 

toegestaan. Incidentele accenten worden toegestaan tot circa twee keer de gemiddelde hoogte in de wijk. 

Voor een accent dat de herkenbaarheid van de hele wijk vergroot kan een hoogte wenselijk zijn van het 

dubbele of méér van de gemiddelde wijkhoogte. Ten aanzien van de locatie en exacte hoogte wordt per geval 

maatwerk geleverd. 

Op vier plekken, bij de entrees naar de wijk, zijn hoogteaccenten mogelijk tussen 10 en 15 lagen. Deze zijn 

gelegen langs de Vleutensebaan. 


2.3.4 Welstandsnota Utrecht "De schoonheid van Utrecht" (2004) 

In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht 

uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken. De 

welstandnota geeft beoordelingscriteria voor het toetsen van bouwaanvragen aan de redelijke eisen van 

welstand in aansluiting op het bestemmingsplan. De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open', 'Respect' 

en 'Behoud'. Voor veel voorkomende bouwwerken zijn in de Welstandsnota welstandscriteria, richtlijnen en 

aanbevelingen opgenomen. Het Zand is grotendeels aangemerkt als 'respect'-gebied. Essentiële 

eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken worden gerespecteerd. Dit 

betekent: 

samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop; 

respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm; 

nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk. 

Gebieden met cultuurhistorische waarde en de aanwezige monumenten hebben op de beleidskaart de 

aanduiding 'Behoud' hebben meegekregen. Dit betekent: 

- primaire oriëntatie op monumentale en beeldbepalende kwaliteiten en eigenschappen van gebouwen; 

- authenticiteit staat voorop; 

- geen nabouwen van, maar voortbouwen op de historische context. 

2.3.5 Woonvisie 2009-2019 (2009) 

In de Visie Wonen 2030 en daarop volgend de Woonvisie 2009-2019 zijn kaders geschetst van het 

woonbeleid voor de gemeente Utrecht op de lange termijn. In het Actieprogramma Wonen is de kwantitatieve 

woningbouwopgave geformuleerd. 

De woningbehoefte in Utrecht is veel hoger dan het aanbod. In deze nota worden de prioriteiten benoemd die 

de gemeente stelt om de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt het hoofd te bieden. Naast verruiming 

van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de 

woningen in de bestaande stad verbeteren. 

Binnen dezelfde woonmilieus kunnen mensen met uiteenlopende leefstijlen wonen. De woonvisie geeft 

daarom aan dat bij de invulling van concrete woningbouwprojecten rekening gehouden moet worden met die 

verschillende leefstijlen op grond van woonbelevingsgroepen. Diversiteit in het aanbod is daarbij van belang, 

zodat het voor alle doelgroepen mogelijk is om een passende woning te vinden. De ontwikkeling van de wijk 

Het Zand sluit aan bij deze gedachte. 

2.3.6 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (2005) 

Het verkeers- en vervoersbeleid van de gemeente is voor de periode 2005-2020 vastgelegd in het 

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP). Om een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en 

leefmilieu te realiseren, worden de economisch belangrijke gebieden, de kerngebieden, via een aantal 

verkeersassen goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden, de verblijfsgebieden, en de gebieden rond 

de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit. De gemeente wil groei van mobiliteit 

selectief faciliteren. In de piekuren wil de gemeente de groei van met name de automobiliteit afvlakken door 

het totale vervoersnetwerk beter te benutten. Buiten de piekuren zorgt de gemeente dat de groeiende vraag 

naar mobiliteit kan worden verwerkt. Dit beleid is vertaald naar een aantal netwerken voor auto, openbaar 

vervoer, goederenvervoer en fiets. 



In het plangebied is de Vleutensebaan, die evenwijdig aan het spoor loopt, aangemerkt als secundaire as. 

Deze as is onderdeel van de hoofdstructuur van het autonetwerk en verbindt het toekomstige centrum van 

Leidsche Rijn via de Haarijnse Rading (primaire as) met de snelweg A2 (Ring Utrecht). 

De woonbuurten in Het Zand zijn via de wijkontsluitingswegen 't Zand en de Parkzichtlaan aangesloten op de 

hoofdstructuur. Aan de noordzijde wordt aangesloten op de Vleutensebaan en aan de zuidzijde op de 

Langerakbaan. De woonbuurten zijn met uitzondering van de wijkontsluitingswegen ingericht als 30 km/uur 

gebied. 

In het GVVP is het bestaande fietsbeleid opgenomen. Het hoofdfietsnetwerk uit de nota 'Verder met de fiets' 

(2002) en het regionale kernfietsnet uit het RVVP zijn overgenomen. Binnen het plangebied zijn 

hoofdfietsroutes voorzien langs de Vleutensebaan, de Utrechtseweg, de Fietsboulevard, de Parkzichtlaan, 't 

Zand en de Johanniterweg. Ook loopt de hoofdfietsroute van de Rijnkennemerlaan door het plangebied. 

De spoorlijn Utrecht richting Den Haag/ Rotterdam grenst aan het plangebied. Treinstation Terwijde is een 

knooppunt in het openbaar vervoersnetwerk en onderdeel van het Randstadspoor. 

Deze spoorlijn is tevens aangemerkt als primaire as voor het lange afstand vervoer van goederen. 

2.3.7 Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (2007) 

Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht geeft aan hoe de gemeente Utrecht om wil gaan met de vestiging van 

horeca in de stad. Utrecht kiest voor versterking van de horecafunctie in een aantal deelgebieden, met een 

bestaand cluster van horeca of functioneel gemengd karakter. 

Voor een groot aantal gebieden zijn gebiedsprofielen opgesteld waarbij de mogelijke ontwikkelingsruimte en 

wenselijke ontwikkelingsrichting is aangegeven. Voor Het Zand is het profiel 'Wijk-, buurtwinkelcentra en 

voorzieningenstrips' van toepassing, waarbij het toekomstbeeld is dat in de nabijheid van het huis een snack 

of simpele (afhaal)maaltijd te vinden is. 

Binnen het plangebied zijn er mogelijkheden voor de toevoeging van horeca mogelijk langs de spoorzone in 

de categorie B, C en D. Ook in park Groot Zandveld is er een mogelijkheid voor horeca in categorie C en D. 

2.3.8 Detailhandelsnota "Boodschap aan winkels" (2000) 

Het detailhandelsbeleid is vastgelegd in de detailhandelsnota 'Boodschap aan winkels'. In deze 

detailhandelsnota wordt uitgegaan van een model van de opbouw van detailhandelshandelsvoorzieningen dat 

gebaseerd is op de spreiding van voorzieningen over de wijken, zodanig dat de kwaliteit van het aanbod van 

met name de dagelijkse goederen van de inwoners is verzekerd. Hiertoe is gekozen voor het bevorderen van 

de concentratie van (vooral) dagelijkse winkelvoorzieningen binnen de wijken; dus in buurten 

wijkwinkelcentra. Voor Leidsche Rijn zijn locaties van de buurten wijkcentra vastgelegd. Deze locaties 

bevinden zich buiten Het Zand. Dit zijn winkelcentrum Parkwijk, het toekomstige winkelcentrum Terwijde 

(waar nu een noodsupermarkt is) en het toekomstige stadsdeelcentrum Leidsche Rijn. Bewoners van Het Zand 

kunnen gebruik maken van winkelvoorzieningen in de omliggende wijken. 

2.3.9 Groen en ecologie 

Het Groenstructuurplan en het Meerjaren Groenprogramma (2006, 2007) heeft als centrale doelstelling het 

verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. Gebleken is 

dat een gevarieerde natuur en soortendiversiteit in flora en fauna een grote bijdrage levert aan een positieve 

waardering van het groen en de openbare ruimte van bewoners. Om de natuurwaarden in het stadsgroen te 

behouden en te verbeteren is het noodzakelijk dat er groene verbindingen zijn tussen het groene 

buitengebied en het groen in de stad, en tussen groene kerngebieden onderling. 


In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke groenstructuren (ecologisch recreatief en 

cultuurhistorisch) vastgelegd. Deze zones moeten in principe groen blijven. Bij de (her)inrichting moet 

rekening houden met de ecologische functie. Functieverandering is alleen toegestaan na bestuurlijke 

afweging. Afname in omvang en/of kwaliteit moet gecompenseerd worden. Het park Groot Zandveld maakt 

deel uit van de stedelijke groenstructuur. 

Naar aanleiding van het Groenstructuurplan is een aparte visie voor de bomen en bomenlanen in Utrecht 

ontwikkeld, omdat bomen een eigen ruimtelijke dimensie hebben en een aparte problematiek kennen. Dit is 

het Bomenbeleid Utrecht, Verbeterde regelgeving voor beheer, behoud en ontwikkeling van bomen (2009). 

Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor 

de stad, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet 

de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door waar 

mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te 

creëren en het verder verbeteren van de bomenstructuur door extra zorg aan beheer en onderhoud te 

besteden. Binnen het plangebied zijn de Utrechtseweg, de Vleutensebaan, 't Zand, de Rijnkennemerlaan, de 

Alendorperwetering en de Agaathvlindersingel onderdeel van de gemeentelijke boomstructuur. 

2.4 Stedenbouwkundige Plannen 

Voor Het Zand is een Stedenbouwkundig Plan (SP) opgesteld. Het orginele SP is vastgesteld door 

burgemeester en wethouders op 23 september 2003. Sinds die tijd zijn er diverse aanpassingen en 

aanvullingen op het SP geweest. Het SP legt de ruimtelijke en programmatische structuur van Het Zand vast 

en schetst het beeld, de architectonische dimensie van de stedenbouwkundige planstructuur. 

2.5 Conclusie 

Ten aanzien van het plangebied kunnen uit het relevante beleid de volgende conclusies getrokken worden: 

het plan, zoals beschreven in hoofdstuk 4, past binnen de hierboven beschreven beleidskaders. 



Hoofdstuk 3 Bestaande situatie 

3.1 Inleiding 

Het bestemmingsplan is voor een belangrijk deel consoliderend van aard. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de 

huidige situatie in het plangebied en beschrijft de wijk in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de 

verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de 

verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd. 

Dit vormt een basis voor het bestemmingsplanbeleid zoals dat in hoofdstuk 4 Planbeschrijving beschreven is. 

3.2 Hoofdopzet Het Zand 

3.2.1 Historische ontwikkeling 

Het plangebied van Het Zand had van oorsprong een kleinschalig, landelijk karakter met smalle wegen en 

beplanting met lintbebouwing van woningen en kleine tot middelgrote bedrijven. Door deze kleinschaligheid, 

de kassen, de boomgaarden en de hoge hagen langs wegen was het gebied zeer besloten. De meest 

prominente lintweg is 't Zand, die dwars door het plangebied loopt. Daarnaast zorgden de Utrechtseweg, 

Johanniterweg, Den Hoet en Westlandsetuin voor ontsluiting binnen het plangebied. 

Het oorspronkelijke grondgebruik betrof voornamelijk glastuinbouw, vollegrondstuinbouw en enkele 

karakteristieke boomgaarden. 

Het Zand is cultuurhistorisch en archeologisch één van de rijkste deelgebieden van Leidsche Rijn. De 

cultuurhistorische en archeologische rijkdom van dit gebied wordt vooral verklaard door de vroegere loop van 

de Oude Rijn, de bewoningssporen van de Romeinen en Den Hoet. 

Landschappelijke waarden 

De waarde van het landschap wordt gekenmerkt door linten, waaronder de kronkelende Utrechtseweg. Deze 

weg ligt parallel met de vroegere rijnloop en is gelegen op een oude stroomrug van de Oude Rijn. Aan de 

erfbeplantingen en de boomgaarden ontleende het gebied een zekere beslotenheid. De ligging van de 

percelen en de sloten en de kleine reliëfverschillen toonden duidelijk de oorspronkelijke ligging van de 

inmiddels verlandde Oude Rijn. Beplanting is ook nu nog voornamelijk aanwezig, 

1. langs wegen en particuliere voortuinen (m.n. lintbeplantingen); 

2. in boomgaarden; zowel hoog- als laagstamboomgaarden komen voor; 

3. als landschappelijke beplantingen, zoals in bosjes, grienden en in de vorm van bomen in overhoeken; 

4. in erfbeplantingen. 

Cultuurhistorische waarden 

Linten 

Door en in Het Zand liggen vijf zogenoemde cultuurhistorisch waardevolle linten. Deze linten worden 

gekenmerkt door een wisselende, losstaande bebouwing aan een straat. Deze bebouwing varieert sterk in 

ouderdom en wordt omgeven door relatief grote tuinen. Zowel de bebouwing als de tuinen langs de linten 

zijn van cultuurhistorische waarde. Ze bepalen in belangrijke mate het karakter van het gebied. 


Twee van de linten ('t Zand en de Utrechtseweg) doorsnijden het hele gebied als hoofdontsluitingswegen. Drie 

linten liggen binnen het gebied (Johanniterweg, Den Hoet en Westlandse Tuin). Alle drie zijn korte, lokale 

ontsluitingswegen met een smal profiel. 

Vletsloten 

Andere elementen in het plangebied met een zekere cultuurhistorische waarde zijn de zogenoemde 

vletsloten. Deze naam verwijst naar de kleine bootjes (vletten) die werden gebruikt voor de afvoer van klei. De 

klei werd afgegraven voor de productie van dakpannen en bakstenen. Door dit afvletten is laaggelegen grond 

ontstaan, die niet meer geschikt was voor akkerbouw of tuinbouw. Op deze percelen zijn later kassen 

gebouwd. Vooral het noordwestelijk deel van Het Zand heeft veel vletsloten. 

Glastuinbouw 

Het Zand liet in het verleden een fraaie doorsnede zien van de Nederlandse glastuinbouw, met name van de 

ontwikkeling van de kassen. De oudste kassen dateerden uit de jaren twintig van de 20e eeuw. Achter 't Zand 

10 staan nog de schoorstenen die hoorden bij met kolen gestookte kassen. De schoorstenen staan er nog, de 

kassen zijn gesloopt. Ten westen van de Johanniterweg staan nog muren van een kolenopslagplaats, een 

stookhuis met schoorsteen, een oude stekkas en een unieke waterbak met pomphuis. 

Monumenten 

Tenslotte bevinden zich in plangebied Het Zand monumenten die een directe relatie met de (recente) 

bewoningsgeschiedenis hebben. Het gaat hierbij om: 

Rijksmonumenten: 

Groot Zandveld 

Wachttorens uit de 

Romeinse tijd en nederzetting uit de Romeinse tijd en vroege Middeleeuwen; 

 

Utrechtseweg 111 

16e eeuws ijzeren gesmeed 

toegangshek van het perceel en het terrein met overblijfselen van het 

versterkte huis 'Den Hoet' uit de Middeleeuwen; 

Gemeentelijke monumenten: 

Utrechtseweg 111 en 111a 

Karakteristiek gelegen dwarshuisboerderij 

uit 1917 met waarschijnlijk 18e eeuws stalgedeelte en een 

links van de boerderij gelegen eilandje omgeven door een sloot, van de voormalige ridderhofstad Den 

Hoed (archeologisch rijksmonument). Het complex van boerderij, schuur, beplanting, toegangshek en 

restant van het middeleeuwse versterkte 'Huis den Hoed' is van cultuurhistorisch belang en markant 

gelegen; 

 

 

 

't Zand 10 

Landhuis van 

eenvoudige hoofdvorm met zadeldak. Het pand is van architectonische waarde als rustiek 

landhuis met detaillering in Amsterdamse Schoolstijl; 

't Zand 20 

Landhuis uit 

1926. Het pand is van architectuurhistorische betekenins vanwege het landhuistype en de 

Amsterdamse School stijl; 

Johanniterweg 17 

Landhuis in Amsterdamse Schoolstijl, gebouwd als tuindershuis. Het huis is van grote waarde vanwege de 

zeldzaamheid van het bouwtype alsmede van waarde vanwege de bouwstijl; 



Utrechtseweg 39 

Landhuisje uit 1927 van één bouwlaag met rieten kap. Het pand is van belang vanwege het type 

(landhuisje) en als onderdeel van de tuindersbebouwing, in samenhang met de panden Utrechtseweg 31, 

33, 37 en 43; 

Utrechtseweg 83-85 

langhuisboerderij met rieten kap en schuur uit 1913 met zadeldak. De boerderij met schuur, kapberg en 

hekwerk is van cultuurhistorisch belang als karakteristiek boerderijcomplex; 

't Zand ongenummerd 

Twee gemetselde schoorstenen uit de jaren '20 van de 20e eeuw op het perceel Utrecht, sectie V nr 4617. 

De schoorstenen zijn van belang als voorbeeld van de vele schoorstenen van kassen in het voormailge 

tuinbouwgebied te Vleuten. 

Ten aanzien van de monumenten zijn de Monumentenwet en de gemeentelijke monumentenverordening van 

toepassing. Bescherming vindt in het kader van dit instrumentarium plaats. 

Archeologische waarden 

De Oude Rijn is vanaf de vroege middeleeuwen verland. Op veel plaatsen zijn echter nog de resten van de 

rivier zichtbaar. Het meest directe restant is te vinden in een aantal sloten op een vroegere bedding van de 

Oude Rijn, zoals de waterloop langs Den Hoet. Elders is deze oude bedding te zien in de Alendorper 

Wetering: nu één van de sloten in het gebied, maar in feite het laatste stukje van de Oude Rijn dat in zijn 

oorspronkelijke, zij het sterk versmalde vorm, bewaard is gebleven. 

Op de stroomrug van de Oude Rijn, die dwars door het gebied stroomde, was al sinds de oudheid bewoning 

mogelijk. De oudste bewoningssporen in Het Zand dateren uit de Romeinse tijd. Vooral de Romeinen 

bouwden langs de loop van de rivier een groot aantal nederzettingen. Vele daarvan zijn bewaard gebleven in 

de ondergrond en geven het plangebied zijn grote archeologische waarde. Er lijkt een directe relatie te zijn 

tussen het Romeinse castellum (grensfort) ten zuiden van het gebied en dit archeologisch monument in Het 

Zand (park Groot Zandveld). Deze relatie is niet alleen gebaseerd op gelijkenissen in de monumenten zelf, 

maar mogelijk ook op een fysieke relatie (oud wegen- of stratenpatroon). 

3.2.2 Hoofdopzet Het Zand 

Kenmerkend voor Het Zand zijn de linten. Samen met andere bestaande elementen - zoals sloten en 

boomgaarden - zijn ze gebruikt om het nieuwe woongebied een sterk eigen karakter te geven. De bomen en 

het groen langs de straten en in de tuinen zijn daarvoor misschien nog wel belangrijker dan de bebouwing. 

De belangrijkste linten, de Utrechtseweg en 't Zand, hebben een functie behouden voor auto en fiets. 'T Zand 

is een doorgaande verbinding voor autoverkeer tussen de Vleutensebaan en de zuidelijk gelegen 

hoofdinfrastructuur, terwijl de Utrechtseweg een rustige woonstraat is gebleven die een functie vervult op 

buurtontsluitingsniveau. Karakteristiek voor beide linten is het bestaande beeld van vrijstaande bebouwing en 

twee onder een kappers in het groen. Handhaven van deze karakteristiek is een belangrijk uitgangspunt 

geweest bij de planvorming. 

Andere linten (de Westlandsetuin en de Johanniterweg) zijn rustige straten gebleven, en zijn nog steeds goed 

zichtbaar. Dat komt onder meer doordat de nieuwbouwverkaveling vaak zo is georiënteerd dat in veel straten 

de ligging nabij oude (groen)structuren merkbaar is. Een aantal objecten van historische waarde heeft een 

prominente plaats in de nieuwe plannen gekregen. De monumentale boerderij Den Hoet markeert aan de 

oostzijde de entree tot Het Zand. 


Rondom het voorzieningencluster in Park Groot Zandveld is een aantal schoorstenen en een oude kas blijven 

bestaan. Bij de opbouw van de nieuwe woongebieden is bovendien een aantal landschappelijke elementen 

gebruikt, zoals de sloten en de vroegere loop van de Rijn. 

Nieuwe groenelementen 

Ook nieuwe groenelementen bepalen het beeld van Het Zand. Allereerst is dat het Maxima Park met Het Lint. 

Dit loopt langs de gehele westzijde van het plangebied. Daarnaast ligt midden in het gebied Park Groot 

Zandveld, een archeologische vindplaats. Ook hier is het groen zichtbaar aanwezig, doordat belangrijke 

verkeersverbindingen voor fiets en auto erlangs leiden en de verkaveling op het groen is georiënteerd. 

Het woongebied van Het Zand heeft hierdoor als vanzelf een groot aantal randen en straten met zicht op 

brede singels, parken of aaneengesloten tuinen met oude beplanting gekregen. Of ze zich nu te voet, per 

fiets of per auto verplaatsen: de bewoners van Het Zand volgen routes waarvan het karakter sterk door het 

groen en de historische elementen wordt bepaald. 

Het Zand als passtuk 

Het Zand is te zien als een 'passtuk' tussen Terwijde, Parkwijk, het Maxima Park en het Leidsche Rijn 

Centrum. Anders dan deze aangrenzende gebieden, heeft het gebied geen eigen commercieel centrum. In Het 

Zand wordt voornamelijk gewoond. Voor de benodigde winkelvoorzieningen zijn de bewoners aangewezen 

op de omringende deelgebieden. Noordelijk van het plangebied is het centrum van Terwijde geprojecteerd en 

is er het nieuwe NS station. Er zijn wel scholen aanwezig in Het Zand. 

Ook in Parkwijk bevinden zich diverse voorzieningen, zoals een winkelcentrum, een HOV-halte en het 

Amaliapark. Omdat genoemde voorzieningen zich allen op loop- of fietsafstand van elkaar en Het Zand 

bevinden ligt bij de onderlinge verbindingen het accent op goede, overzichtelijke en veilige langzaamverkeersroutes. 

Grenzend aan het plangebied ligt een grootschalige recreatieve voorziening; het Maxima Park. Het Maxima 

Park is een omvangrijk groengebied met verschillende functies. Naast de traditionele parkfunctie heeft het 

park een functie voor natuur, sport, volkstuinen en maneges. In Het Zand zelf bevinden zich recreatieve 

voorzieningen in Park Groot Zandveld. 

Vanwege de winkelvoorzieningen zal een deel van de bewoners op Parkwijk zijn georiënteerd, een deel op 

Terwijde en een derde deel op het Leidsche Rijn Centrum. Deze eigenschap én de doorsnijding van het 

gebied door de linten zorgen ervoor dat Het Zand als vanzelf is opgedeeld in verschillende woongebieden 

met een eigen karakter. 

3.2.3 Deelgebieden 

Het Zand is opgebouwd uit een aantal deelgebieden die verschillen omdat bij de verkaveling en inrichting de 

specifieke ligging ten opzichte van de linten en het groen is benut. 

De aanwezige landschappelijke elementen of patronen en de oriëntatie op de omgeving zorgen voor grote 

verschillen. De Bongerd is georiënteerd op het groen van het Maxima Park en de tuinen aan 't Zand. Om de 

relatie met het groen te versterken is een wand van herenhuizen die uitkijken over het park en Het Lint 

gebouwd. 



Overzicht van de deelgebieden in Het Zand 

Rijnsche Maan 

De Rijnsche Maan is een lang, smal gebied opgespannen tussen de Vleutensebaan en de Utrechtseweg. 

Tussen beide structuurbepalende elementen lopen een aantal noord-zuid georiënteerde woonstraten. Door 

de noord-zuid verkaveling transformeert de massieve bebouwing langs de Vleutensebaan in een ritmische 

opvolging van bouwblokken. 

Er ontstaat een directe ruimtelijke relatie tussen de Vleutensebaan, de woonstraten en de Utrechtseweg. 

Vanaf de Stadsas is er steeds zicht op het groene lint en vice versa. 

Vanwege de geluidsbelasting vanaf de Vleutensebaan en het spoortalud hebben de gebouwen aan de 

noordzijde bijna allemaal een dove gevel of in ieder geval één geluidsluwe gevel. In verband met de gewenste 

stedelijke uitstraling en levendigheid langs de Vleutensebaan krijgt de begane grond een verdiepingshoogte 

van minimaal 3,5m. In deze verhoogde plint worden bedrijfsruimten afgewisseld met woon/werkwoningen, 

gewone woningen en de ontsluitingen van de bovengelegen appartementen. 

Er is één uitzondering op voornoemde structuur. In verband met de te handhaven bestaande bebouwing 

langs het lint zijn twee noord-zuidstraten niet doorgetrokken tot aan de Utrechtseweg. Deze zijn kort 

gesloten met een dwarsstraat aan de achterzijde van de bestaande tuinen. 

Bij de ontwikkeling van dit deelgebied, is het hoofdthema het vormgeven van de schaalsprong van grootnaar 

kleinschalig, van druk naar rustig, van stedelijk naar landschappelijk. Gekozen is voor een 

bouwblokstructuur. Aan de zijde van de Vleutensebaan komen en zijn stedelijke appartementenblokken tot 

circa 7 lagen hoog. Deze zijn “de hoek omgetrokken”, de woonstraat in, waar zij overgaan in 

ééngezinswoningen van gemiddeld 2 à 3 lagen hoog. Nabij de Utrechtseweg is de bebouwing informeler en 

veranderen de rijtjeswoningen in vrijstaande villa's en twee onder één kap woningen in het groen. 

Onder de appartementencomplexen zijn gebouwde parkeervoorzieningen in de vorm van garages, bedoeld 

voor de bewoners van de appartementen en de bedrijfsruimten in de plint gerealiseerd. De garages worden 

ontsloten vanaf de woonstraten. 


Elke woonstraat heeft eenzelfde profiel bestaande uit trottoirs, langsparkeerstroken en een rijloper. Een 

uitzondering is de Parkzichtlaan. 

Het Profiel van de Parkzichtlaan is breder, mede omdat de weg deel uitmaakt van de hoofdverkeersstructuur 

van Het Zand. Deze weg, en ook de Vleutensebaan, is binnen de Rijnsche maan als 50-km weg vormgegeven. 

Woonstraten 

De woningen in de zijstraten bestaan uit ééngezinswoningen van 2 tot 3 bouwlagen hoog met achtertuinen. 

Op de binnenterreinen liggen een aantal parkeerhoven, om de parkeerdruk op het maaiveld te verlichten. In 

de straten wordt enkel langsgeparkeerd. In één van de bouwblokken is een woon/zorg complex gerealiseerd. 

Bebouwing aan de Parkzichtlaan 

Het wonen aan de Parkzichtlaan is een variant op de gewone woonstraten tussen wand en lint. De bebouwing 

is hoger, 4 tot 5 lagen, en meer stedelijk van karakter. Er zijn ook appartementen gerealiseerd. In de 

nabijheid van de Utrechtseweg staan enkele rijtjeswoningen. Op de hoeken van de Utrechtseweg staan 

vrijstaande villa's en twee-onder-een-kap woningen in het groen. 

Vertaling in het bestemmingsplan 

De inmiddels gerealiseerde delen hebben in het bestemmingsplan een gedetailleerde bestemming gekregen. 

Voor het bestaande lint is een aparte, wat globalere bestemming opgenomen. De gebieden die nog moeten 

worden ontwikkeld, met name de appartementencomplexen langs de Vleutensbaan en de kavels langs de 

Utrechtseweg, worden beschreven in paragraaf 4.2 (onder punt 1), ook deze gebieden krijgen een globale 

bestemming. 

Waterwijk 

In Waterwijk bevinden zich twee oost-west lopende wegen, de Theo van Doesburgstraat en de Eschersingel, 

die aantakken op de twee hoofdontsluitingsroutes; de Parkzichtlaan en de Kees van Dongensingel. Deze 

wegen in de woonwijk zijn gebaseerd op bestaande waterlopen. De noordelijk gelegen weg, de Theo van 

Doesburgstraat, ligt evenwijdig aan een bestaande vletsloot en heeft daardoor een gebogen vorm. De 

zuidelijke weg ligt globaal op de plek van een gedeeltelijk gedempte vletsloot. 

De Noordhoven 

In de noordelijke strook bevinden zich een aantal vletsloten die de Alendorperwetering verbinden met de 

gebogen vletsloot. Het gebied is verder opgedeeld middels een aantal sloten waardoor alle woningen in dit 

gedeelte een tuin aan het water hebben gekregen. De ontsluiting van de woningen vindt plaats via een 

centraal hof, zodat elke woning twee duidelijk verschillende gezichten kent. Een harde, stenige entree aan 

een semi-collectief hof en een groene, privé achterkant. De Noordhoven bestaan uit ééngezinswoningen met 

een achtertuin direct aan het water. De gemiddelde bouwhoogte van het hof is drie lagen. Elk hof is een 

herkenbare ruimtelijke eenheid, echter informeel van karakter. Om dit beoogde beeld te verkrijgen zijn de 

lange wanden opgedeeld in korte rijtjes woningen. 

De Schil (de Theo van Doesburgstraat) 

Deze gebogen wand hoort bij het gebied van de Noordhoven. Het bestaat uit ééngezinswoningen met een 

achtertuin aan het water. Het is een strakke, formele wand van drie lagen hoog, onderbroken door de 

toegangen naar de noordhoven. De wand vormt een architectonische eenheid, die het horizontale karakter 

van de wand benadrukt. Alle woningen hebben een representatieve entree, met een geïntegreerde overgang 

tussen openbaar en privé. Buitenruimtes in de vorm van balkons of terrassen aan de straatzijde liggen binnen 

de rooilijn. 



De Zuidhoven 

De Zuidhoven staan met hun 'voet' in het water. Elke hof is een 'blok' in het water. De woningen op de koppen 

aan de noord en zuidzijde grenzen direct aan het water. Aan de oost en westzijde zijn tuinen, steigers of 

terrassen aanwezig. De woningen worden ontsloten via een brug naar de centraal gelegen hof aan de 

binnenzijde. Op de begane grond grenzen de woningen direct aan het maaiveld. De parkeerplaatsen zijn 

onder te verdelen in parkeerplaatsen op het maaiveld (bezoekersparkeren) en op eigen terrein (parkeren 

bewoners). 

Het Middenblok 

In de middenstrook, gelegen tussen de Esschersingel en de Theo van Doesburgstraat ligt een groot gesloten 

bouwblok. Noord- en zuidzijde van dit blok zijn wezenlijk verschillend. Aan de zuidzijde woont men aan een 

singel met uitzicht over het water. De noordzijde van het blok heeft geen directe relatie met het water. Op 

enkele plaatsen is het blok doorsneden door verbindingen tussen de twee buurtstraten. Belangrijkste 

verbinding is de Paul Citroenstraat. Deze route heeft geen doorgaande functie voor autoverkeer, wel voor 

voetgangers en fietsers. Evenwijdig aan de weg loopt een breed kanaal dat het water rondom de zuidelijke 

hoven verbindt met de Alendorperwetering. Vanaf de twee bruggen over het kanaal heeft men uitzicht op 

zowel de Westlandsetuin als de lintbebouwing langs de Utrechtse weg. In de oostelijke punt van het blok 

bevinden zich appartementen. Alle appartementen hebben een parkeerplaats op eigen terrein, aan de 

'achterzijde' van de woning. 

De Parkrand 

Langs de Parkzichtlaan staat een lichtgebogen bebouwingswand. De bebouwing bestaat voornamelijk uit 

smalle herenhuizen, af en toe afgewisseld met een appartementenblok. De bouwhoogte van de herenhuizen 

is vier lagen, de appartementenblokken zijn overwegend 6 lagen (maximaal 8 lagen) hoog. Aan de achterzijde 

van de bebouwing loopt een smal, informeel straatje. Dit straatje ontsluit de noordelijk gelegen woningen en 

de parkeerplaatsen aan de achterzijde. De woningen langs de Parkzichtlaan hebben aan de achterzijde een 

tuin, aan de voorkant een dakterras of loggia met uitzicht op het Maxima Park. 

Poortwoningen 

In de Noordhoven en het Middenblok wordt deels geparkeerd in collectieve parkeerhoven. Deze zijn 

toegankelijk vanaf de straat of het hof. De toegangen tot de parkeerhoven zijn overbouwd met 

poortwoningen. De poortwoningen hebben hun entree op de begane grond direct aan de straat. In plaats van 

een tuin hebben deze woningen een dakterras. 

Kavels 

Dit zijn vrijstaande woningen of twee- onder-één-kappers, over het algemeen in de linten gesitueerd. De 

gemiddelde bouwhoogte bedraagt twee lagen met een kap. De benodigde parkeerplaatsen liggen op eigen 

terrein. Van belang is het handhaven van het bestaande groene beeld en tot een evenwichtige invulling van de 

linten te komen, met een juiste balans tussen individuele expressie en onderlinge samenhang. 


Het overgrote deel van dit gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde 

bestemming gekregen. Voor het bestaande lint is een aparte, wat globalere bestemming opgenomen. De 

gebieden die nog moeten worden ontwikkeld of worden gebouwd, de kavels en woonwagens in de 

noordwesthoek van het deelgebied, wordt beschreven in paragraaf 4.2., ook deze gebieden krijgen een 

globale bestemming. 


Stationsomgeving 

Dit deelgebied is grotendeels nog niet ontwikkeld. De plannen die er zijn voor dit deelgebied worden 

beschreven in paragraaf 4.2, en tevens wordt ingegaan op de manier van bestemmen. Het bestaande lint 

krijgt een eigen woonbestemming. 

Bongerd 

De Bongerd kent een rustig, eenvoudig verkavelingsprincipe. Tussen de noord-zuid lijnen van de 

Parkzichtlaan en 't Zand wordt De Bongerd oost-west geöriënteerd. Deze oost-west oriëntatie ontstaat door 

oost-west lopende straten en bouwblokken. Aan deze straten liggen gesloten bouwblokken. Zodoende woont 

iedereen aan een straat die georiënteerd is op het Maxima Park en op 't Zand, en iedereen gaat van of naar 

huis via 't Zand of de Parkzichtlaan. De Fietsboulevard is de enige verbijzondering binnen deze 

verkavelingsopzet. De Crouweldijk maakt een slinger, de slinger is op een ontspannen, vanzelfsprekende 

manier in het stratenpatroon verweven zodat het lijkt alsof het om een reeds bestaande route gaat. 

De oost-west straten in de Bongerd worden afgewisseld met groene straten. De groene straten zijn autovrije 

ruimten en zijn ingericht als verblijfsgebied. Elke groene straat heeft een eigen karakteristiek, ontleend aan 

de ligging in De Bongerd. Naar 't Zand toe is de bebouwing meer open, om het zicht op het lint te vergroten. 

Bestaande bomen zijn waar mogelijk ingepast in de verkaveling. 

Zowel de Westlandsetuin als 't Zand zijn verdicht met bebouwing in de vorm van kavels. 

De bestaande weg Westlandsetuin is te smal om veel (auto)verkeer te verwerken. Om het karakter van de weg 

niet ingrijpend aan te tasten wordt daarom enkel bestemmingsverkeer toegelaten. De nieuwe weg aan de 

zuidzijde van de Westlandsetuin maakt deel uit van het oost-west lopende stratenpatroon. De nieuwe 

Dudoksingel loopt min of meer evenwijdig aan de bestaande weg 't Zand. Het is een informele, smalle 

slingerende weg langs bestaande bomen, vijvers, tuinen. 



bestemming gekregen. Voor het bestaande lint is een aparte, wat globalere woonbestemming opgenomen. 

De gebieden die nog moeten worden ontwikkeld, achter het bestaande lint 't Zand gelegen, worden 

beschreven in paragraaf 4.2. 

Leidsche Maan 

Dit deelgebied is grotendeels nog niet ontwikkeld. De plannen die er zijn voor dit deelgebied worden 

beschreven in paragraaf 4.2. 

In één blok aan de Vleutensebaan is het Hostel Leidsche Maan gelegen, dat huisvesting biedt aan daken 

thuislozen. Tevens zijn enkele rijen eengezinswoningen in twee en drie lagen inmiddels gerealiseerd. 

De Veiling 

Dit deelgebied is grotendeels nog niet gebouwd. Bouwvergunningen voor de meeste blokken in het gebied 

zijn inmiddels wel verleend. De plannen die er zijn voor dit deelgebied worden beschreven in paragraaf 4.2 

Atelierwoningen/Kersenboomgaard 

Het groene karakter wordt gehandhaafd door de bouw van vier compacte gebouwen. Daardoor kunnen vooral 

de wat grotere bomen van de bestaande kersenboomgaard worden gehandhaafd. 

Het programma bestaat uit 38 atelierwoningen en een paviljoen met additionele werken expositieruimte 

(circa 600 m2) met een maximale hoogte van 3 bouwlagen. Aan de oostzijde staat een transformatorruimte 

van de NS. Dit gebouwtje is ca. 25 meter lang en 5 meter breed en staat vlak naast het fietspad. 



Park Groot Zandveld 

Hoofdopzet 

Het park is een archeologisch monument. Het park bestaat uit drie historische lagen. Het verre verleden 

wordt belichaamd door het archeologische veld. De te handhaven kavels en tuinen, de gerestaureerde kassen 

en de schoorstenen representeren het nabije glastuinbouw verleden en het heden. De toekomst, tot slot, 

komt tot uitdrukking in de nieuwe gebouwen die als grote glimmende spaceships in het park staan. 

Deze inrichting van het park is gebaseerd op de bestaande karakteristiek van het gebied en anticipeert op de 

toekomstige situatie. De eerste laag, het archeologisch veld, strekt zich uit over een groot gedeelte van het 

park. Hierdoor is de basis van het park een open groene ruimte (grasveld). 

Rond Park Groot Zandveld staan appartementen en diverse voorzieningen, zoals scholen, sport, vrije tijd, 

kinderdagverblijven, een gezondheidscentrum, een tandartsenpraktijk en horeca. In het oostelijk en westelijk 

deel van het park is het woonprogramma gesitueerd, in de vorm van vrijstaande bouwvolumes in het groen. 

De bouwvolumes vormen één familie met eenzelfde uitstraling, architectuur en materialisering; grote 

glimmende 'spaceships'. Het zijn herkenbare gebouwen met een futuristische uitstraling. 

Aan de zuidzijde van het park komt een schaapskooi. 

Hermelijnvlinderdijk (onderdeel van de 'fietsboulevard') 

De Hermelijnvlinderdijk aan de noordzijde van het park is een belangrijke doorgaande route voor 

voetgangers en fietsers. Verder wordt Park Groot Zandveld ook via de zuidzijde ontsloten. Vanaf de 

Vogelvlinderweg, tussen het park en het Johanniterveld, lopen routes naar de verschillende functies in de 

omgeving. 


Het overgrote deel van het park en bijbehorende gebouwen is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan 

dan ook een gedetailleerde bestemming gekregen. Het gebied dat nog moet worden ontwikkeld, het laatste 

spaceship, wordt beschreven in paragraaf 4.2. (onder punt 5). 

Johanniterveld 

Uitgangspunt voor de planvorming was het handhaven van de bestaande structuur. Deze wordt gekenmerkt 

door een minimale hoeveelheid openbare ruimte; alleen een smalle ontsluitingsweg. De huidige doodlopende 

weg is in noordelijke richting verlengd tot aan Park Groot Zandveld, in zuidelijke richting tot in Parkwijk. 

Daarnaast is slechts één nieuwe buurtontsluiting aangelegd, met een vergelijkbaar smal profiel. Vanaf 

voornoemde wegen lopen smalle, doodlopende ontsluitingspaden naar de individuele kavels toe. 

De woningen in het Johanniterveld sluiten goed aan bij de bestaande, informele en groene situatie. De kavels 

worden ontsloten middels een informeel pad. Het grootste deel van de woningen kan op eigen terrein 

parkeren, voor het andere deel van de woningen en het bezoekersparkeren zijn er voldoende 

langsparkerenplaatsen aan een kant van het pad. De bouwhoogte ligt tussen de één en twee lagen met een 

kap. Elke woning heeft twee parkeerplaatsen. 



bestemming gekregen. Voor het bestaande lint is een aparte, wat globalere woonbestemming opgenomen. 

De gebieden die nog moeten worden ontwikkeld, de kavels met vrijstaande woningen, worden beschreven in 

paragraaf 4.2.(onder punt 7), ook deze gebieden krijgen een globale bestemming. 


Tussen de parken 

Tussen de Parken kent een helder ortogonaal stratenpatroon. De basis van dit patroon zijn drie noord-zuid 

lopende lijnen; de beide lanen vanuit Parkwijk en de Vuurvlindersingel. De lijnen hebben alle brede, ruime 

profielen. Haaks op deze drie wegen staan een aantal smalle straten, opgespannen tussen het Johanniterveld 

en Rijnsche Hout. Deze straten geleden de lange bouwblokken en bieden een uitzicht vanuit Tussen de 

Parken op de naastgelegen groene buurtjes. Omdat Tussen de Parken een relatief hoge dichtheid heeft, en 

mede daardoor stenig van karakter is geworden, is de oriëntatie op het omringende groen van groot belang. 

Door de voornoemde opzet wordt de buurt opgedeeld in kleine, overzichtelijke bouwblokken. 

De bebouwing van de overige blokken is met name georiënteerd op de lange noordzuid lijnen. Aan de 

oostzijde, langs de Vuurvlindersingel, is de 'Crescent' gepland. 

Alle auto's parkeren op straat en/of in prive parkeerhoven. In de dwarsprofielen zijn daartoe 

langsparkeerstroken opgenomen, over het algemeen aan beide zijden van de rijweg. 

De Bouwblokken 

Met de term 'bouwblokken' wordt alle overige bebouwing bedoeld, met uitzondering van de reeds genoemde 

Crescent. De bouwblokken bestaan voornamelijk uit ééngezinswoningen met een hoogte van twee tot drie 

lagen. Aan de noordzijde, langs Park Groot Zandveld, zijn de woningen circa drie lagen hoog. 

De bouwblokken zijn opgebouwd uit korte, eenvoudige rijtjes woningen met op de hoeken hier en daar 

bijzondere woonfuncties. Deze zijn ook twee tot drie lagen hoog, en vormen een gesloten hoek van het 

bouwblok. 

Parkeren gebeurt voor het merendeel op straat. Bergingen liggen in de achtertuinen, ontsloten via 

achterpaden. De achterpaden zijn enkel toegankelijk voor de bewoners. 


Een deel van dit gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde 

bestemming gekregen. De gebieden die nog moeten worden ontwikkeld, de randen aan het Park Groot 

Zandveld en de "Cresent', worden beschreven in paragraaf 4.2.(onder punt 6), ook deze gebieden krijgen een 

globale bestemming. 

Rijnsche Hout 

De Rijnsche Hout ligt aan de oostkant van Het Zand, op de overgang naar Parkwijk. Aan de noordzijde wordt 

het plangebied gekruist door de Rijnkennemerlaan, één van de structuurbepalende elementen van Leidsche 

Rijn. Ondanks het eilandkarakter is de Rijnsche Hout geen gesloten enclave. Middels een beperkt aantal 

bruggen is het eiland aangetakt op z'n omgeving. Bovendien wordt de Rijnsche Hout gekruist door de 

Fietsboulevard (Hermelijnvlinderdijk/Beeldhouwersdijk), een belangrijke fietsroute tussen het Maxima Park, 

Het Zand en Utrecht. 

Bebouwing 

De semi-vrijstaande woningen met een grote voortuin benadrukken hier het groene profiel. Achter de 

vrijstaande woningen liggen de woonhoven waar de kleinere rijenwoningen aan gesitueerd zijn. 


Het hele gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming 

gekregen. 



Brandweerkazerne Den Hoet 

In het programma van de kazerne is een onderscheid te maken tussen functies met een representatieve 

uitstraling, inclusief de opstelruimte voor de brandweerwagens, en een aantal visueel onaantrekkelijke 

buitenruimtes. Het gebouw ligt aan de Belcampostraat. Hier is geen erfafscheiding zodat er een zichtrelatie 

met de brandweer(auto's) is. Een toren van 10 lagen markeert de plek, deze is zo geplaatst dat deze zichtbaar 

is vanaf de Vleutensebaan, komend vanuit Utrecht, en niet storend voor de buurt. Bezoekers parkeren ten 

noorden van het gebouw. Aan deze zijde komt de hoofdentree en de uitrit voor de brandweerauto's. Ten 

zuiden van het gebouw is de inrit voor brandweerauto's en personeel. De achterliggende terreinen worden 

aan het zicht onttrokken door hagen en een muur. De ontsluiting voor de wijkpost is rechtstreeks via de 

Belcampostraat aan de westzijde. 

Boerderij Den Hoet 

Dit gemeentelijk monument heeft naast zijn functie als woonboerderij tevens de functie van zorgboerderij en 

in het grote bijgebouw, aangrenzend aan de woonboerderij, is een kattenpension gevestigd. 


Het hele gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming 

gekregen. Boerderij Den Hoet valt onder het bestaande oude lint en heeft dan ook deze wat globalere 

woonbestemming gekregen.Een deel van de tuingrond wordt een toekomstige weg en heeft deze 

bestemming gekregen. 

3.3 Functionele structuur 

Het te realiseren woonprogramma in Het Zand bedraagt ca. 4350 woningen. Inmiddels zijn er circa 3400 

woningen gerealiseerd. Daarnaast zijn en worden er kleinschalige bedrijfsruimten en dienstverlening 

gerealiseerd. Andere gerealiseerde en nog te realiseren functies zijn scholen, kinderdagverblijven, 

sportvoorzieningen, een gezondheidscentrum, een gebouw voor de brandweer en een standplaats voor 

woonwagens. 

3.3.1 Wonen 

In Het Zand worden in totaal ca. 4350 woningen gerealiseerd, in diverse financieringscategorieën. Daarvan 

vallen zo'n circa 850 woningen in de sociale sector. Het genoemde totaal is exclusief de bestaande woningen 

in de linten, die voor het grootste deel gehandhaafd zijn. De woningen zijn te verdelen in eengezinswoningen 

en appartementen; huur- en koopwoningen; sociale- en marksector. Een groot deel van de woningen zijn 

eengezinswoningen. De verschillende karakteristieken van de deelgebieden zijn en worden benut om tot een 

grote variatie in woningtypen en woonmilieus te komen. De ligging van Het Zand geeft aanleiding tot de 

realisatie van gestapelde bouw. Zo'n 1350 appartementen zijn en worden gerealiseerd. Langs de 

Vleutensebaan is een stedelijk beeld van gestapelde woningen gedacht. Bovendien maakt de ligging van deze 

gebouwen vlakbij het station en de hoofdontsluiting het gewenst hier een hoge dichtheid te realiseren in de 

vorm van appartementen. Het gebied heeft daarnaast meerdere plekken waar appartementen ervoor zorgen 

dat veel bewoners optimaal van de locatie profiteren: de rand langs het Maxima Park en aan Park Groot 

Zandveld. 

Bijzondere woonvormen 

In Het Zand zijn een aantal bijzondere woonvormen, waaronder woningbouw voor ouderen en begeleid 

wonen, atelierwoningen voor kunstenaars, woonwagens, een hostel voor thuis-en daklozen, een 

woonzorgcomplex en bijzondere initiatieven. 

Een standplaats wordt gerealiseerd ten behoeve van vier woonwagens. Het perceel waar de vier standplaatsen 

zullen komen is ca. 800m2 groot. De standplaats voor de woonwagens is gesitueerd ten zuiden van de 

Utrechtseweg, tussen Rijnsche Maan en Maxima Park. 


Een hostel voor verslaafden is bedoeld voor een groep daken thuislozen die langdurig verslaafd is en geenof 

weinig structuur in hun leven hebben. Het hostel is opgenomen in de Leidsche Maan aan de 

Vleutensebaan. 

3.3.2 Voorzieningen 

Het voorzieningencluster in Park Groot Zandveld bestaat uit een zogenaamd kindercluster, met o.a. twee 

basisscholen met bijbehorende gymzaal, een kinderdagverblijf en een vrijetijdscentrum. Daarnaast is er een 

dansschool, een fitnesscentrum en horecagelegenheid gepland. In de tuinenstrook aan de zuidzijde van Park 

Groot Zandveld zijn een gebouw met kinderdagverblijf, een gezondheidscentrum, een tandartsenpraktijk en 

een voorlichtingscentrum voor de A.V.V.N. met bijbehorende tuinen en tuinen ten behoeve van N.M.E. 

gesitueerd. In de Veiling, bij de Rijnkennemerlaan, wordt een tweede scholencluster gerealiseerd met twee 

scholen, gymzaal, een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang. 

In de plint van de bebouwing langs de Vleutensebaan bevinden zich bedrijfsruimten. Wat betreft de invulling 

van de bedrijfsruimten zijn publieksfuncties, kleine kantoren met een baliefunctie en ateliers mogelijk. 

In de uiterste noord-oosthoek van het plangebied, nabij de Vleutensebaan en de boerderij Den Hoet is een 

hoofdbrandweerpost en een wijkpost gebouwd. 

1 Bedrijfsruimten in plint Vleutensebaan 

2 Woon/Zorg complex 

3 Woonwagens 

4 Kinderdagverblijf 

5 Voorzieningen Park Groot Zandveld 

6 Dak-en thuislozenhostel 

7 Atelierwoningen 

8 Tijdelijke + permanente school 

9 Hoofdbrandweerpost + Wijkpost 

Figuur: overzicht functies en bijzondere woonvormen in het plangebied 



3.3.3 Verkeer en parkeren 

De hoofdlijnen met betrekking tot verkeer en parkeren in Leidsche Rijn zijn vastgelegd in diverse nota's. 

Kernpunten zijn een duidelijk onderscheid in de wegenstructuur tussen verkeers- en verblijfsgebieden, het 

autogebruik ontmoedigen middels de aanleg van een goed netwerk van fietspaden met 

overstapmogelijkheden naar het openbaar vervoer en de aanwezigheid van de auto in het straatbeeld 

terugdringen. Om dit laatste te bewerkstelligen is in Het Zand het merendeel van de parkeerplaatsen op 

eigen terrein gerealiseerd. 

Openbaar vervoer 

Het Zand valt grotendeels binnen de invloedssfeer van het N.S. station Utrecht-Terwijde. Het station vervult 

een functie op buurtniveau. Bewoners worden geacht te voet of met de fiets naar het station te komen. De 

loopafstand bedraagt maximaal ca. 800m. Er is geen parkeergelegenheid voor auto's gepland, wel voldoende 

stallingruimte voor fietsers. 

Een tweede aansluiting op het openbaar vervoernet is de HOV-halte in Parkwijk, bij het voorzieningencentrum 

Parkwijk. Deze halte is met name van betekenis voor de bewoners van het zuidelijke gedeelte van De 

Bongerd. 

Er ligt een buslijn langs de Vleutensebaan en 't Zand. Bij station Terwijde bevindt zich een halte. Er is een 

halte bij het Voorzieningencluster en aan de Vleutensebaan in verband met overstapmogelijkheden op andere 

Openbaar Vervoer-verbindingen (Station Terwijde) en het naastgelegen winkelcentrum. 

Fietsers en voetgangers 

Binnen Het Zand ligt een aantal hoofdfietsroutes met vrijliggende fietspaden. Deze routes maken deel uit van 

het netwerk voor stedelijk en regionaal fietsverkeer. Belangrijke functie van het netwerk is het onderling 

verbinden van de diverse voorzieningencentra in Leidsche Rijn e.o. 

Belangrijke hoofdfietsroutes zijn het vrijliggende fietspad langs de Vleutensebaan, de Fietsboulevard, de 

Parkzichtlaan, de Kees van Dongensingel, 't Zand en de tweede Oosterparklaan in het verlengde van de 

Vlindersingel in Parkwijk. 

De Utrechtseweg is met name van belang voor fietsverkeer vanuit het centrum van Terwijde naar het 

Maximapark en naar de Veiling en Park Groot Zandveld toe. De weg heeft een geringe verkeersintensiteit dus 

is het een aantrekkelijk alternatief voor de route langs de Vleutensebaan. Langs de Utrechtseweg ligt geen 

vrijliggend fietspad. Gezien de geringe verkeersintensiteit en de inrichting als 30 km. weg is dit ook niet 

nodig. Alle overige straten in de woonbuurten zijn geschikt voor fiets-verkeer. De woonbuurten zijn ingericht 

als 30km. gebied. Auto's en fietsers delen hetzelfde rijvlak. 

De belangrijke wandelroutes vallen grotendeels samen met de hierboven beschreven fietsroutes. 

Autoverkeer 

De verkeersstructuur van Leidsche Rijn is erop gericht het doorgaande autoverkeer te concentreren op de 

hiervoor bestemde wegen. In de woonbuurten komt alleen bestemmingsverkeer. Elke woonbuurt heeft een 

heldere, logische interne ontsluitingsstructuur, gekoppeld aan een zo direct mogelijke verkeersafwikkeling 

naar de wijkontsluitingswegen toe. De wijkontsluitingswegen zijn ontworpen en vormgegeven als 50km. 

wegen. De woonbuurten worden ingericht als 30km. gebieden. 

De belangrijkste wijkontsluitingswegen in het plangebied zijn de Vleutensebaan en de Parkzichtlaan. Een 

derde belangrijke ontsluitingsweg is 't Zand. 


Op alle buurtstraten is in principe tweerichtingverkeer toegestaan, om het verkeer zo snel mogelijk vanuit de 

buurt naar de wijkontsluitingswegen af te voeren. Uitzonderingen hierop zijn de Westlandsetuin en de 

Johanniterweg. Het bestaande dwarsprofiel van deze wegen blijft gehandhaafd, en is te smal voor tweerichtingverkeer. 

De ontsluiting van Park Groot Zandveld is eveneens eenrichtingsverkeer vanwege de 

gewenste veilige verkeerssituatie voor de naar school gaande kinderen. De verkeersstructuur in de 

woonbuurten is zo gemaakt dat sluipverkeer door de buurten ontmoedigd wordt. 

Parkeren 

Het parkeren in Het Zand is een combinatie van parkeren op eigen terrein en parkeren in de openbare ruimte. 

In veel gebieden is ca. 1 parkeerplaats per woning op eigen terrein gerealiseerd. De overige parkeerplaatsen 

bevinden zich in de openbare ruimte. Bij de ééngezinswoningen ligt de nadruk op kleine, collectieve 

parkeerhoven op de binnenterreinen. Individuele carports of garages worden niet structureel toegepast 

vanwege het grote aantal garages dat voor andere doeleinden gebruikt wordt. De appartementen langs de 

Vleutensebaan parkeren in garages onder de bouwblokken. De vrijstaande woningen in de linten parkeren op 

eigen terrein. In de meeste straten in het plangebied wordt enkel- of dubbelzijdig langsgeparkeerd. In die 

vorm domineren de geparkeerde auto's niet het straatbeeld. 



3.3.4 Groen, openbare ruimte, recreatie en water 

Groenstructuur 

In Het Zand wordt de groenstructuur bepaald door de bestaande linten. In aanvulling daarop zijn en worden 

een aantal nieuwe groenelementen geïntroduceerd. De straten, singels en hoven in het plangebied worden 

allen met bomen beplant. Een ander element zijn de openbare oevers langs het water. Deze worden deels 

aangelegd als natuurvriendelijke oever. 

Park Groot Zandveld is van belang voor wat betreft de groenstructuur van de wijk Het Zand. Vanwege de 

centrale ligging zijn alle deelgebieden georiënteerd op het Park. Het belang van Park Groot Zandveld schuilt 

niet zozeer in een dichte beplanting maar in de openheid van de grasvlakte, met zijn vele 

gebruiksmogelijkheden.Tot slot mogen de tuinen niet onvermeld blijven. Deze bevinden zich weliswaar op 

privé-terrein, maar zullen naar verwachting een aanzienlijke bijdrage leveren aan het groene karakter van de 

buurt 

Bestaande boombeplanting 

Naast de bestaande bomen in de linten, die zoveel mogelijk gehandhaafd worden, is dit thema met name aan 

de orde in De Bongerd. In deze buurt staat een groot aantal fruitbomen en de bijbehorende windsingels. Zo 

veel mogelijk van de bestaande hoog- en halfhoogstam fruitbomen worden behouden. 

Om de te behouden bomen zo goed mogelijk te integreren in de nieuwe woonbuurt is de 

verkavelingsstructuur aangepast aan de bestaande boomgaarden en is een nieuwe weg –de Dudoksingelverbreed 

ter plaatste van de boomgaarden. 

Nieuwe boombeplanting 

Voor Het Zand als geheel is een bomenstructuurplan opgesteld. Hierin is de boomkeuze per deelgebied of 

straat vastgelegd en worden bijzondere accenten bepaald. De keuze anticipeert op het specifieke karakter 

van het deelgebied of de straat en de groeimogelijkheden van de boom. 

Langs de Vleutensebaan worden vier rijen lindes geplant, dit zijn bomen met een transparante kruin zodat 

het beeld op de stadsas niet al te somber en donker wordt. In de woonstraten van de Rijnsche Maan en de 

Leidsche Maan is gekozen voor de iep, eveneens een boom met een transparante kruin. De iep is een typisch 

stedelijke boom die goed gedijt in verharding. Waterwijk wordt beplant met elzen. Deze boomsoort past niet 

alleen qua beeld goed in het straatbeeld maar groeit ook goed in straten en langs het water. Als accenten 

zullen langs de openbare oevers in Waterwijk en langs de Westlandsetuin enkele treurwilgen geplaatst 

worden. In de Stationsomgeving zijn de bomen ‘uitgestrooid’ over het plangebied. Omdat de bomen niet 

zozeer in strakke ritmes of dicht op elkaar staan is gekozen voor een wat forsere boom met een flinke kruin; 

de eik. Kenmerkend voor De Bongerd zijn de fruitbomen. In de middenberm van de Derde Westerparklaan, 

aan de zuidzijde van De Bongerd, komen twee rijen kastanjes: een doorzetting van het profiel uit Parkwijk. 

Langs de bestaande linten en in het Johanniterveld worden geen bomen aangeplant in de openbare ruimte. 

Hier ligt de nadruk op het vele groen in de privétuinen. Langs de noord-zuidstraten in de Veiling worden 

meidoorns geplaatst, in de oost-weststraten rode paardenkastanjes. De boomsoort langs de singel wordt 

vastgelegd in het betreffende inrichtingsplan voor de openbare ruimte. 

Speelplaatsen 

Verspreid over Het Zand liggen een aantal speelplaatsen.De speelplaatsen liggen op centrale punten in de 

woonbuurten, bij voorkeur in de autovrije of autoluwe gedeeltes. In verband met een goede bereikbaarheid 

zijn zij gekoppeld aan de hoofdroutes voor langzaam verkeer. 


Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de leeftijdscategorieën 0-6 jaar, 6-12 jaar en 12-16 jaar. Binnen 

het westelijk deel van Het Zand ligt de nadruk op speelplekken voor 6 tot 12 jarigen. Op het plein in de 

Stationsomgeving komt een speelplek voor 12 tot 16 jarigen. De meeste speelvoorzieningen voor deze 

leeftijdscategorie liggen in het nabijgelegen Park Groot Zandveld en het Maxima Park. De grotere loopafstand 

is geen probleem omdat deze kinderen al ietwat mobieler en zelfstandiger zijn. Voor de jongere kinderen tot 

6 jaar worden speciale speelplaatsen aangelegd 

Ecologie 

Kleine zoogdieren, vogels en insecten 

Voor de kleine zoogdieren zijn met name de bestaande linten van belang. Het volwassen groen in de linten - 

bomen, hagen, struiken- zorgt voor een gunstig verblijfsklimaat voor vogels, insecten en kleine zoogdieren. 

Het meest belangrijke lint is 't Zand. Via de Westlandsetuin is het Leidsche Rijn Park verbonden met dit lint en 

het achterliggende Johanniterveld en Park Groot Zandveld. De Utrechtseweg-west met de boomrijke 

aanliggende tuinen is niet zozeer een verbindingszone maar een uitloper van het Leidsche Rijn Park voor 

kleine zoogdieren. 

Een tweede element van ecologische waarde vormen de bestaande sloten en bermen langs 't Zand. In de berm 

staan onregelmatige bomenrijen en op sommige plekken een haag. De benodigde herprofilering van de 

rijweg leidt tot een (geringe) verbreding van het profiel met ca. 1.5m. De verbreding is zorgvuldig ingepast, 

zodat dit niet ten koste gaat van de bomen, sloten of hagen. Wel moet de bestaande berm enigszins versmald 

worden. 

Vanaf 't Zand lopen er twee verbindingszones in oostelijke richting; langs de Utrechtseweg en via het 

Johanniterveld en Park Groot Zandveld naar Rijnsche Hout toe. 

Figuur. Ecologie 



Water- en oeverorganismen 

De waterlopen in Waterwijk e.o. vormen voor water- en oeverorganismen de verbinding tussen het Leidsche 

Rijn Park en het Waterwinpark. Om deze functie te versterken zullen op diverse plekken natuurvriendelijke 

oevers worden aangelegd, die met elkaar in verbinding staan. 

Een bijzonder element binnen de ecologische structuur van Het Zand zijn drie bestaande vijvers aan de 

oostzijde van De Bongerd die gehandhaafd worden. In de vijvers leven o.a. salamanders. 

Enkele bestaande sloten in Waterwijk worden gehandhaafd. 

In het oostelijke deel van Het Zand fungeren de sloten en waterlopen met name als uitbreiding van en 

aanvulling op de hoofdstructuur in het westelijke deel. Beide systemen zijn gekoppeld via een tweetal 

verbindingen in 't Zand. Om de verblijfskwaliteit voor water- en oeverorganismen te verbeteren zijn op een 

aantal plaatsen ecologische oevers worden aangelegd. De overige nieuw aan te leggen waterlopen krijgen 

allemaal brede, groene taluds. De bestaande sloten, langs de Utrechtseweg, 't Zand en in het Johanniterveld, 

worden in de originele staat gehandhaafd. 

Kaart 2. Ecologisch van belang voor water- en oeverorganismen 


Hoofdstuk 4 Planbeschrijving 

4.1 Algemeen 

Het plangebied bestaat uit een grotendeels recent gerealiseerde VINEX wijk. In het plangebied is de 

woonfunctie verreweg het belangrijkste. Het gebied bestaat uit een elf woonbuurten. De woonbebouwing 

kent een grote variatie aan woningtypes en woonmilieus. In het gebied zijn vrijstaande woningen, 

rijenwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, appartementengebouwen en woonwagenstandplaatsen 

aanwezig. De andere functies (huidige en toekomstige) in het plangebied staan hoofdzakelijk ten dienste aan 

de woonfunctie. 

Het bestemmingsplan is in hoofdzaak gericht om een juridisch en planologisch beheerskader te scheppen 

voor Het Zand. Daarbij staat het behoud en het versterken van de bestaande kwaliteiten, die beschreven zijn 

in hoofdstuk 3 van deze toelichting, op de eerste plaats. 

4.2 Nieuwe ontwikkelingen 

Hoewel de bebouwing in het plangebied grotendeels gerealiseerd is of omgevingsvergunningen inmiddels 

zijn verleend zijn er nog een aantal locaties in het plangebied, waar nog bouwplannen zullen worden 

gerealiseerd. Dit betreft over het algemeen plannen die in hoofdlijnen zijn voorzien in het oorspronkelijk 

stedenbouwkundig plan voor het gebied, maar die om diverse redenen tot dus ver nog niet gerealiseerd 

konden worden. 

Overzichtskaart ontwikkelingen (oktober 2011) 



1. Ontwikkelingen in Rijnsche Maan 

In dit deelgebied is een deel van de woningen en twee van de geplande appartementencomplexen al 

gerealiseerd. Met name in de bouwstrook langs de Vleutensebaan zijn de woningen nog niet gerealiseerd. Het 

meest westelijke vlak wordt momenteel herontwikkeld van 29 appartementen naar 16 eengezinswoningen. 

De overige vlakken aan de Vleutensebaan betreffen appartementencomplexen, waarbij in de plint gericht naar 

de Vleutensebaan diverse functies mogelijk zijn. Het gaat om dienstverlening, maatschappelijke 

voorzieningen, kantoor, bedrijven in categorie A en/of B1 van de Lijst van Bedrijfsacitiviteiten en horeca in de 

categorie C en D. In totaal mag verdeeld over meerdere appartementencomplexen in het totale plangebied 

aan de Vleutensebaan 18.000m² aan functies worden gerealiseerd. Op de verbeelding is middels een 

aanduiding aangegeven welke blokken dit betreft. 

De overige vlekken in dit deelgebied zijn bestemd voor kavels voor een klein aantal (vrijstaande of tweeonder-een 

-kap) woningen met een maximale van twee bouwlagen en een kap. De woningaantallen per vlak 

worden weergegeven op de verbeelding. 

2. Ontwikkelingen in de Stationsomgeving 

In het deelgebied Stationsomgeving is alleen de bestaande lintbebouwing aanwezig. In 2006 is het 

uitwerkingsplan Het Zand-Stationsomgeving vastgesteld. Het hierin vastgestelde programma is nog steeds 

van toepassing. De twee blokken in het noorden van dit deelgebied zijn bestemd voor gemengde doeleinden, 

waarbij naast woningen ook dienstverlening, bedrijven uit categorie 1 en 2 van de Lijst van 

Bedrijfsactiviteiten, horeca uit categorie b,c, en d, maatschappelijke en culturele voorzieningen zijn 

toegestaan. Voor het maximale aantal woningen is een aantal vermeld op de verbeelding, net als een 

maximale bouwhoogte. Het totale vloeroppervlak ten behoeve van horeca mag niet meer bedragen dan 

650m². 

In totaal mag verdeeld over meerdere appartementencomplexen in het totale plangebied aan de 

Vleutensebaan 18.000m² aan genoemde functies worden gerealiseerd. Op de verbeelding is middels een 

aanduiding aangegeven welke blokken dit betreft. 

Centraal in het plangebied ligt de Kees van Dongensingel. De singel ligt in het verlengde van de 

hoofdontsluiting van Terwijde. Aan de oostzijde wordt de singel begeleid door een bebouwingswand die in 

hoogte oploopt van drie lagen bij de Westlandsetuin tot maximaal twaalf lagen bij de stadsas. Het 

hoogteaccent markeert de toegang tot Het Zand en de ligging van het N.S-station. Westelijk van de singel, op 

de overgang naar Waterwijk, bevindt zich een groot, solitair bouwvolume. De hoogte van dit volume bedraagt 

zes bouwlagen. Aan de zuidzijde van het gebouw ligt een speelplek. 

Vanaf 't Zand lopen er twee wegen naar de Kees van Dongensingel toe; de bestaande Westlandsetuin en een 

nieuwe Eschersingel tussen de kavels 't Zand 85 en 87. Deze wegen zijn voor het autoverkeer van 

ondergeschikt belang. De positie van de nieuwe dwarsverbinding is zorgvuldig gekozen. Genoemde kavels 

aan 't Zand hebben een grote tuin met prachtige bomen en hekwerken aan de straat en vormen daardoor een 

representatieve entree tot het achterliggende woongebied. 


Figuur: gebied Stationsgebied 

3. 

Ontwikkelingen in Leidsche Maan 

De Leidsche maan is een lang, smal gebied opgespannen tussen de Vleutensebaan en de Utrechtseweg. 

Gekozen is voor een bouwblokstructuur. Aan de zijde van de Stadsas bevinden zich stedelijke 

appartementenblokken van gemiddeld 6 à 7 lagen hoog. Deze worden “de hoek omgetrokken”, de woonstraat 

in, waar zij overgaan in ééngezinswoningen van gemiddeld 2 à 3 lagen hoog. Nabij de Utrechtseweg wordt de 

bebouwing informeler en veranderen de rijtjeswoningen in vrijstaande villa’s, twee-onder-een-kap woningen 

en kleine rijtjes in het groen. Onder de appartementencomplexen komen gebouwde parkeervoorzieningen in 

de vorm van (half)verdiepte garages, bedoeld voor de bewoners van de appartementen en de bedrijfs-ruimten 

in de plint. De garages worden ontsloten vanaf de straat. 

Bebouwing langs de Vleutensebaan 

De wand langs de Vleutensebaan bestaat uit afzonderlijke gebouwen met een gemiddelde hoogte van 6 à 7 

bouwlagen. De gebouwen vormen de entrees tot de achterliggende woonstraten. Bij de routes naar de 

achterliggende wijken vormen bijzondere gebouwen met hoogteaccenten de markering van deze entrees. 

Vanwege de geluidsbelasting vanaf de Vleutensebaan en het spoortalud hebben de gebouwen aan de 

noordzijde een dove gevel. In verband met de gewenste stedelijke uitstraling en levendigheid langs de 

Stadsas krijgt de begane grond een verdiepingshoogte van 3,5m. In deze verhoogde plint worden 

bedrijfsruimten afgewisseld met woon/werkwoningen, gewone woningen en de ontsluiting van de 

bovengelegen appartementen. De bedrijfsruimten bevatten publieksfuncties, kleine kantoren met 

baliefunctie, ateliers e.d. In aanvulling daarop is in het oostelijke deel van de bebouwing ruimte gereserveerd 

voor een “multi-tenant”gebouw en een hostel ten behoeve van de opvang voor drugsverslaafden. 



Impressie deelgebied Leidsche Maan 

4. Ontwikkelingen in De Veiling 

Hoofdopzet 

De Veiling heeft een oost-west verkaveling, georiënteerd op de oude lijnen, Vuurvlindersingel en de weg ’t 

Zand. In aanvulling daarop worden een aantal noord-zuidroutes geïntroduceerd, die het gebied verder 

geleden. Dwars door de oost-west verkaveling heen loopt de Rijnkennemerlaan, het belangrijkste 

structuurbepalende element in De Veiling. De fietsboulevard is de beëindiging aan de zuidzijde. 

Binnen deze hoofdopzet wordt het grootste deel van de bebouwing gevormd door bouwblokken. De diepte 

van (het merendeel van) de bouwblokken is zodanig dat ook op de binnenterreinen woningen gesitueerd zijn. 

Deze liggen aan een autovrije staat. Hierdoor ontstaat een contrast tussen een buiten- en binnenwereld. 

Aan de westzijde van De Veiling, aan de achterzijde van de Utrechtseweg en ’t Zand komen vooral vrijstaande 

woningen. Deze woningen geven de bestaande linten een duidelijk gezicht naar De Veiling toe. 

De belangrijkste ontsluitingsstraat takt aan op de Vleutensebaan waar de Rijnkennemerlaan de Vleutensebaan 

kruist. 

Daarnaast zijn er een aantal noord-zuidstraten die aan de zuidzijde toegang geven tot het Park Groot 

Zandveld. De oost-weststraten in De Veiling hebben over het algemeen eenduidige profielen over een grote 

lengte. De noord-zuidstraten zijn symmetrisch van profiel en de oost-west straten zijn asymmetrisch. Om de 

monotonie te doorbreken liggen aan, of kruisen deze straten grotere groenelementen zoals de 

Rijnkennemerlaan, ’t Zand en een tweetal nieuwe plantsoenen centraal gelegen in De Veiling. 

Bebouwing 

De Bouwblokken 

De bouwblokken bestaan uit ééngezins-woningen, georiënteerd op een gewone straat of op een autovrije 

binnenstraat. De bebouwing is gemiddeld 2 lagen met kap, met eventueel een accent op de hoeken of bij de 

toegangen tot de autovrije straten en de parkeerhoven. Aan de buitenzijde is er sprake van een doorlopende 

wand, terwijl de binnenwereld bestaat uit korte, afwisselende rijtjes. In de blokken bevinden zich op de 

binnenterreinen collectieve parkeerhoven, op uitgeefbaar terrein. De toegangen tot de parkeerhoven worden 

op de belangrijkste plaatsen gemarkeerd door accenten in de bebouwing. Langs de Fietsboulevard worden de 

parkeerhoven ontsloten via poortwoningen. Uitgangspunt is dat er minimaal één parkeerplaats per woning op 

eigen terrein gerealiseerd wordt. De overige parkeerplaatsen bevinden zich in de openbare ruimte. 


De bergingen van de woningen liggen aan de achterzijde, in de tuin. Zij zijn bereikbaar via achterpaden 

vanuit de parkeerhoven of de groenstroken. 

Het Scholencluster 

Meteen ten zuiden van de Kersenboomgaard wordt een compleet blok geplande woningen vervangen door 

een cluster van scholen, gymzaal, een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang. De maximale hoogte van 

het cluster is 3 bouwlagen. 

De ligging is gekozen omdat de ontsluiting voor auto’s, fietsers en voetgangers, vanaf bijvoorbeeld de 

Vleutensebaan en de Rijnkennemerlaan zeer goed is en omdat de ligging zo dicht bij het cluster Forum is, dat 

hiermee een uitwisseling kan plaatsvinden. 

Vrijstaande woningen 

De vrijstaande woningen of tweekappers zijn over het algemeen in de linten gesitueerd. De maximale hoogte 

bedraagt twee bouwlagen met een kap. Meteen achter de Utrechtseweg staan naast vrijstaande woningen ook 

drie korte rijtjes van elk vijf woningen. 

Impressie inrichting voormalig Veilingterrein 

5. Ontwikkelingen Park Groot Zandveld 

In het park is één van de geplande spaceships nog niet gebouwd. Ten zuiden van de Forumschool is een 

compact gebouw gepland met een footprint van ca. 23 x 37 meter en een maximale hoogte van 7 bouwlagen. 

In dit gebouw is 3.000m² gepland voor een commercieel en maatschappelijk programma, 12 woningen en 

een gebouwde parkeervoorziening. Voor het gebouw is een windtunnelonderzoek verricht. Conclusie is dat er 

geen sprake is van onaanvaardbare windhinder. In de inrichting van de buitenruimte zullen aanvullende 

voorzieningen aangebracht worden die een positief effect teweeg brengen, zoals blijkt uit het 

windtunnelonderzoek. Op basis van zonnestudies op verschillende tijdstippen in het jaar en op de dag blijkt 

dat de schaduwwerking op de speelplekken van het kindercluster slechts voorkomt in een beperkte periode. 

In het Park is tenslotte de schaapskooi van 1 bouwlaag met een kap gepland. De schaapskooi heeft een 

oppervlakte van maximaal 200 m2. 



Impressie inrichting Park Groot Zandveld 

6. Ontwikkelingen in "Tussen de Parken" 

De Crescent is de gebogen wand langs de Vuurvlindersingel. Deze wand loopt door tot in de scherf Tussen de 

Parken. Het ontleent zijn naam aan de gebogen vorm die gebaseerd is op de kromming van de 

oorspronkelijke Rijnloop. De Crescent bestaat uit smalle diepe herenhuizen, drie á vier bouwlagen hoog. Aan 

de westzijde, tegenover het Johanniterveld, staan ééngezinswoningen met op de noordwesthoek een 

appartementenblok. De appartementen zijn maximaal 6 lagen hoog, zodat de hoger gelegen appartementen 

profiteren van het uitzicht over het Johanniterveld en Park Groot Zandveld. 

De Vuurvlindersingel is een belangrijke ontsluitingsroute naar de Vleutensebaan voor het oostelijke deel van 

Het Zand. In tegenstelling tot hetgeen in het SP van 2003 is vermeld worden de woningen hier geen vier 

lagen, maar twee of drie lagen, eventueel met kap. Daardoor wordt de tuindorp karakteristiek ook aan de 

randen zichtbaar. 

7. Ontwikkelingen in Johanniterveld 

Enkele percelen in het Johanniterveld zijn nog onbebouwd. Hier zijn vrije kavels met vrijstaande woningen en 

twee-onder-een kapwoningen gepland. 

8. Ontwikkelingen in Bongerd 

In de Bongerd is nog een perceel onbebouwd aan de Parkzichtlaan. In het Stedenbouwkundig Plan zijn hier 

twee woningen opgenomen. Gewenst is om hier maximaal vier woningen toe te staan, zodat er gebouwd kan 

worden op kleinere kavels. Ook moeten de vier villa's aan de Dudoksingel nog gebouwd worden, daarvoor is 

de vergunning reeds verleend. 

9. Ontwikkelingen in Waterwijk 

In Waterwijk is in de bocht van de de Parkzichtlaan nog een aantal delen onbebouwd. Het programma voor 

deze percelen is wel bekend, dat wil zeggen het maximum aantal woningen en de maximale bouwhoogte, en 

is opgenomen op de verbeelding. 

De locatie Parkzichtlaan ligt op de hoek van de Parkzichtlaan en Utrechtseweg. De locatie is hiermee de 

verbinding tussen de stedelijke bebouwing aan de Parkzichtlaan en het meer landelijke karakter van de 

Utrechtseweg. De bebouwing op de locatie dient een logische schakel te worden tussen de beide delen. 

Oorspronkelijk zijn op deze locatie 5 woningen op ruime kavels bedacht. Gezien de huidige 

marktontwikkelingen, financiële mogelijkheden van kopers en de ligging wordt de mogelijkheid geboden om 

maximaal 10 grondgebonden woningen te realiseren op middelgrote kavels. De ontwikkeling sluit hiermee 

beter aan op de omliggende bebouwing en de huidige marktsituatie. 

Een van de vlekken is bestemd voor woonwagens, er zijn maximaal vier standplaatsen binnen deze vlek. 


Hoofdstuk 5 Onderzoek en 


randvoorwaarden 

Hoewel de bebouwing in het plangebied grotendeels gerealiseerd is, zijn er nog een aantal locaties in het 

plangebied, waar nog bouwplannen zullen worden gerealiseerd. Vanwege de actualisatie van het 

Verkeersmodel VRU 20 Utr 2.2 per 1 juli 2011 en/of het opnieuw vaststellen van nog niet gerealiseerde 

bestemmingen, dienen een aantal plandelen aan de Wet geluidhinder te worden getoetst met behulp van een 

akoestisch onderzoek: 

VRU 20 Utr 2.2 is per 1 juli 2011 beschikbaar. Om deze reden worden de onderzoeksresultaten van het 

akoestisch onderzoek verwerkt in de volgende versie van het ontwerp bestemmingsplan Het Zand. Ook het 

onderzoek voor externe veiligheid en flora en fauna wordt dan toegevoegd. 

In deze versie ten behoeve van het voeren van vooroverleg wordt vooruitlopend op het akoestisch onderzoek, 

onderzoek naar externe veiligheid en flora & fauna, op basis van gerede verwachtingen in onderstaande tekst 

vooruitgelopen op de conclusies met betrekking tot de haalbaarheid van de ontwikkelingen. 

5.2 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling 

Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en 

besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en 

besluiten. 

5.2.1 Kader 

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van 

plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die 

nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. 

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.beoordelingsplichtig 

(D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 

17/10/2009(C-255/08) dienen ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. 

kritisch bekeken te worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook 

een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld. 

5.2.2 Plansituatie 

Het Streekplan Utrecht is begeleid met een m.e.r. voor woningbouwlocaties voor de eerste tien jaar. Niet alle 

bouwlocaties in Leidsche Rijn Utrecht vallen echter binnen de betreffende aangegeven bouwlocaties van het 

Streekplan. 

Het intergemeentelijk Structuurplan (ISP) van het voormalige Regionaal Beraad Utrecht (RBU, 10 gemeenten) 

vormt het kader voor Leidsche Rijn Utrecht. Dit ISP is begeleid door een m.e.r., dat echter geen wettelijke 

procedure heeft doorlopen, omdat in de tussentijd het RBU is opgeheven en vervangen door het Beraad Regio 

Utrecht (BRU), 26 gemeenten. 



Het BRU heeft op 25 juni 1997 het Regionaal Structuurplan ´een RSP voor de tien´ (verder: RSP) vastgesteld. 

Het RSP is op 18 mei 1999 goedgekeurd door gedeputeerde staten en bij de uitspraak van de afdeling 

Bestuursrechtspraak van de Raad van State per 29 maart 2001 onherroepelijk geworden. Het RSP biedt het 

ruimtelijk kader voor onder meer Leidsche Rijn Utrecht. 

Omdat bij rechterlijke toetsing bleek dat de formulering van de zg. Concrete Beleidsbeslissingen niet correct 

waren geformuleerd kon dat RSP niet fungeren als het mer-plichtige besluit voor Leidsche Rijn. Daarom is dat 

RSP herzien v.w.b. de locatie Leidsche Rijn. De titel daarvan luidt "Eerste partiële herziening Regionaal 

Structuurplan (reparatie concrete beleidsbeslissingen Westflank, Leidsche Rijn)". In het kader van die RSPherziening 

is het eerdere MER-rapport geactualiseerd en heeft de titel "Actualisatie MER Regionaal 

Structuurplan "een RSP voor de tien" t.b.v. partiële herziening 2001 onderdeel Leidsche Rijn". 

Vaststelling van de betreffende partiële herziening van het RSP door het Algemeen Bestuur van de BRU heeft 

plaatsgevonden op 31-1-2002. Goedkeuring door Gedeputeerde Staten bij besluit van 26-2-2002. 

Onherroepelijk geworden na uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak op 22-1-2003 met het 

zaaknummer 200202081/1. Het voorgaande betekent dat daarmee het mer-plichtige besluit is genomen 

voor de locatie Leidsche Rijn. Op het bestemmingsplan rust derhalve geen mer-plicht. 

5.2.3 Conclusie 

Met dit bestemmingsplan worden beperkt nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Er vinden hierdoor met 

dit bestemmingsplan geen nieuwe activiteiten plaats die de geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. 

overschrijden. Tevens zijn er, zoals blijkt uit voorstaande beschrijving van de milieuaspecten, geen andere 

factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is gezien de aard, omvang 

en ligging van het project geconcludeerd dat er geen sprake van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er 

behoeft voor dit plan geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt. 

5.3 Geluidhinder 

5.3.1 Kader 

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in 

het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van 

acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de 

wet 'geluidsgevoelige bestemmingen', zoals woningen en scholen. 

De regels van de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De 

normen uit die wet zijn van toepassing bij: 

1. bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen; 

2. bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen 

waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt); 

3. reconstructie van wegen; 

4. geluidsgezoneerde industrieterreinen. 

5.3.2 Geluidhinder vanwege verkeer 

De Wet geluidhinder geeft grenzen aan de toegestane geluidbelasting op woningen en andere 

geluidsgevoelige bestemmingen. Deze grenzen worden bepaald door de voorkeursgrenswaarde en de 

maximale ontheffingswaarde. Voor binnenstedelijk wegverkeer is de voorkeursgrenswaarde 48 dB en de 

maximale ontheffingswaarde 58 dB. Voor spoorweglawaai liggen de grenswaarden op respectievelijk 55 en 

68 dB. Bij een geluidsbelasting onder de voorkeursgrenswaarde gelden er geen voorwaarden voor het 

bestemmen van geluidsgevoelige bestemmingen. Boven de maximale ontheffingswaarde zijn 

geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan (uitzondering voor zogenaamde "dove gevels"). 


Uit akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden (zie bijlageBijlage 2 

Akoestisch onderzoek Het Zand) . Er kunnen hogere grenswaarden worden toegestaan mits wordt voldaan 

aan de vereisten van de gemeentelijke geluidsnota (o.a. de aanwezigheid van een geluidluwe gevel). In dat 

geval dient dit met een akoestisch onderzoek onderbouwd te worden en dient een hogere grenswaarde 

procedure (Wet geluidhinder) te worden doorlopen. De procedure voor het verlenen van een hogere waarde 

loopt parallel met de bestemmingsplanprocedure. 

Op grond van de Geluidnota Utrecht 2007 gelden de volgende voorwaarden: 

Er dient een reden te zijn om van de voorkeursgrenswaarde af te wijken, die past binnen de 

ontheffingscriteria; 

Er dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden: 

- iedere woning dient te beschikken over een geluidluwe gevel; 

- de woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidluwe gevel, te weten 30% van het aantal 

verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied; 

- indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidluwe 

zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidluwe gevel. 

5.3.3 Geluidhinder vanwege verkeer: plansituatie en conclusie 

Het bestemmingsplan Het Zand is voor een groot deel een conserverend plan waarbij geen uitbreiding van de 

reeds opgenomen geluidsgevoelige bestemmingen wordt toegestaan. De ontwikkeling van Het Zand is 

mogelijk geweest op grond van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999. Voor de in dit 

bestemmingsplan opgenomen woningen is het aspect geluid geregeld. Woningbouw is daarbij mogelijk 

indien bij de planuitwerking wordt voldaan aan de Wet geluidhinder of middels de gereguleerde inzet van 

ontheffing. Voorwaarde hierbij is dat de woning een luwe gevel heeft en de woningisolatie is afgestemd op 

het geluidsniveau bij uitwerking. De diverse ontwikkelingen binnen het plangebied zijn met 

uitwerkingsplannen binnen bovengenoemde randvoorwaarden gerealiseerd. Bij het vaststellen van deze 

ontwikkelplannen dient opnieuw een toets aan de Wet geluidhinder plaats te vinden voor die delen die nog 

niet vergund (bouwvergunning afgegeven) zijn. 

Voor Het Zand zijn de relevante geluidsbronnen de Vleutensebaan, de Parkzichtlaan, 't Zand en de 

Langerakbaan/Burgemeester Middelweerdbaan. en het spoor Utrecht-Gouda. Binnen de wijk zijn twee 

toegangswegen van 50 km/uur: de Parkzichtlaan de weg 't Zand.Langs het spoor zijn schermen aanwezig: 3 

meter hoog aan de noordzijde, tussen de sporen 2 en 3 met een hoogte van 3 meter en aan de zuidzijde 1,5 

meter hoog ten opzichte van bovenkant spoor (BS). 

Op grond van de reeds bestaande woningen en de toetsing daarvan aan de Wet geluidhinder kan worden 

aangenomen dat ook de laatste ontwikkelingen in de wijk die met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt 

worden, kunnen voldoen aan de eisen van de Wet geluidhinder en de voorwaarden vanuit het gemeentelijke 

geluidsbeleid voor het verlenen van hogere waarden. 

Voor de ontwikkelingen wordt op grond van het nieuwe verkeersmodel VRU 20 Utr 2.2 dat op 1 juli 2011 van 

kracht wordt, een geluidsonderzoek verricht voor het peiljaar 2022 en zal toetsing aan de Wet geluidhinder 

plaatsvinden. Ook zal er een onderzoek plaats vinden naar spoorweglawaai. Op basis van die resultaten wordt 

waar nodig een hogere grenswaarde procedure gestart. 



5.3.4 Geluidhinder vanwege industrielawaai 

Van industrielawaai kan ook hinder worden ondervonden. Het optreden van hinder als gevolg van 

industrielawaai kan worden voorkomen en beperkt door afstand te bewaren tussen geluidsbron en ontvanger. 

Bij industrieterreinen met bedrijven die veel geluid produceren zijn geluidszones vanwege de Wet 

geluidhinder vastgesteld. Buiten deze zone mag de geluidsbelasting niet hoger zijn dan 50 dB(A). Voor 

geluidsgevoelige bestemmingen binnen een geluidszone kan ook een hogere waarde worden vastgesteld. De 

grenswaarde liggen hier op 50 dB(A) respectievelijk 55 dB(A) . 

5.3.5 Geluidhinder vanwege industrielawaai: plansituatie en conclusie 

Het plangebied ligt niet in de zone van een gezoneerd industrieterrein. Het volledige akoestisch onderzoek is 

opgenomen in Bijlage 2 Akoestisch onderzoek Het Zand. 

5.4 Milieuhinder bedrijvigheid 

5.4.1 Kader 

Er wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. 

Beide functies zijn zeer belangrijk voor de stad Utrecht, maar er dient te worden voorkomen dat milieuhinder 

van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving. Het kan gaan om de mogelijke hinder van 

een nieuw te vestigen bedrijf op bestaande woningen zowel als om nieuwe woningen naast een bestaand 

bedrijf. 

5.4.2 Plansituatie en conclusie 

In het plangebied zijn geen bedrijven van een zodanige categorie dat er onacceptabele hinder valt te 

verwachten op aangrenzende woningen. De bedrijven kennen een maximale categorie van B1 – 

functiemenging. Ook in aangrenzende gebieden bevinden zich geen bedrijven waarvan in Het zand 

onacceptabele hinder zou kunnen worden ervaren. 

5.5 Externe veiligheid 

5.5.1 Kader 

Bij bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die zware bedrijven kunnen 

veroorzaken. Daarnaast kan transport van gevaarlijke stoffen risico's opleveren (transport over weg, spoor en 

water en door buisleidingen). In de stad ligt een vastgestelde route waarover transport van gevaarlijk stoffen 

plaats mag vinden. 

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), 

uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid 

buisleidingen. Kwetsbare bestemmingen moeten voldoende afstand houden tot bedrijven en transportroutes. 

Ook kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid gewenst zijn. 

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het 

plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans aan op een ongeluk. De norm voor het PR is 10-6/jaar. Het groepsrisico geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden 

tengevolge van een calamiteit. Voor het Groepsrisico is een zogenaamde oriënterende waarde vastgesteld. 

Van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken. 


Het lokale verkeer van gevaarlijke stoffen wordt in het kader van de routeringsregeling geregeld via jaarlijks 

door vervoerders aan te vragen ontheffingen. De omvang van dit lokale transport is zo gering dat de norm 

voor PR niet bereikt wordt en het GR ruim onder de oriëntatiewaarde blijft. 


Er liggen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare bestemmingen binnen de invloedzone van een bedrijf (binnen 

of buiten het plangebied) dat onder de Bevi-regeling valt. 

Het plaatsgebonden risico vanwege transport valt binnen de spoorzone, de oriënterende waarde voor het 

groepsrisico wordt met de beperkte uitbreiding van gevoelige functies in dit bestemmingsplan niet 

overschreden. 

Met de beperkte nieuwe ontwikkelingen van dit bestemmingsplan wordt het PR en het GR hiervan niet 

verhoogd. 

5.6 Luchtkwaliteit 

5.6.1 Kader 

Artikel 5.16 Wet milieubeheer geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij 

luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Luchtkwaliteitseisen vormen in 

beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, indien: 

aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een 

grenswaarde. 

een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. 

aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de 

concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht. 

het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma 

Luchtkwaliteit (NSL). 

Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen rijk, provincies en gemeenten, dat erop is gericht om in 

gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) de luchtkwaliteit 

te verbeteren. 


De gerealiseerde en enkele nog nieuw te realiseren woningen en bijbehorende voorzieningen in de woonwijk 

Het Zand passen binnen het in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) genoemde 'In 

Betekenende Mate – project' (IB-nr. 1310 "Ontwikkeling Leidsche Rijn"). Op grond van artikel 5.16, lid 1 onder 

d van de Wet milieubeheer kan dus gesteld worden dat luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering 

vormen bij de te nemen relevante ruimtelijke besluiten voor de vaststelling van het bestemmingsplan Het 

Zand. 

Luchtkwaliteitseisen vormen aldus geen belemmering voor het vaststellen van het onderhavige 

bestemmingsplan. 



5.7 Bodem 

5.7.1 Kader 

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet 

bodembescherming: 

Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat 

moet de bodem direct worden gesaneerd. 

Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd als er tevens sprake is van 

milieuhygiënische risico's. Dit gebeurt functiegericht en kosteneffectief. 

Tevens is nieuwbouw op een geval van ernstige bodemverontreiniging niet toegestaan zonder 

saneringsmaatregelen. 

Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op 

basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan. 

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden 

verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of 

dat er nog een nader onderzoek of een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de 

geplande functie. 

Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden 

met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen. Als er in de invloedssfeer van de onttrekking een 

verontreiniging aanwezig is moeten hiervoor in een saneringsplan voldoende tegenmaatregelen worden 

beschreven. 


Er worden met dit bestemmingsplan enkele nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Deze locaties zijn 

grotendeels bouwrijp gemaakt en de bodemkwaliteit is hier onderzocht en is of wordt gesaneerd. 

Hiervoor verwijzen we naar het sanerings evaluatiebesluit, van 2 nov 2007, kenmerk DSO 07.086781: 

"Beoordeling Evaluatieverslagen Bodemsanering ´Het Zand en gedeeltelijk Rijnsche 

Park´ te Utrecht (locatiecodes AA034402744 en AA034402174). Dit betreft de saneringen van de 

landbodem binnen het projectgebied. Besluit van het college van burgemeester en wethouders van Utrecht op 

grond van artikel 39c van de Wet bodembescherming (Wbb)" 

Op vijf plaatsen is na sanering sprake van een restverontreiniging: 

Ter plaatse van de Utrechtseweg 48 (locatie 21) en 57 (locatie 24) zijn matige verontreinigingen 

aanwezig. Bij grondafvoer moet rekening gehouden worden met meerkosten; 

Ter plaatse van 't Zand achter 10 en 12 (locatie 35) is een ernstige restverontreiniging achtergebleven in 

een funderingsbak waarop een betonplaat is aangebracht. Deze betonplaat mag niet zomaar verwijderd 

worden, dit moet worden gemeld. 

Ter plaatse van de Johanniterweg 9 (locatie 41) en de Utrechtseweg 111 (locatie 111) is op het 

aangrenzende percelen restverontreiniging met minerale olie aanwezig. Bij grondwerkzaamheden op 

deze percelen moet rekening gehouden worden met deze restverontreiniging. 

Na het bouwrijp maken van het terrein worden uitkeuringsonderzoeken uitgevoerd, die gebruikt kunnen 

worden voor de aanvraag van een omgevingsvergunning. 

Met inachtneming van eventuele noodzakelijke maatregelen tegen de restverontreinigingen vormt de 

bodemkwaliteit geen belemmering voor het vaststellen van dit bestemmingsplan. 


5.8 Flora en fauna 

5.8.1 Kader 

De Flora en Faunawet legt een zorgplicht op ten aanzien van natuur, planten en dieren. Indien een 

ontwikkeling mogelijk de bestaande natuurwaarden kan verminderen moet de initiatiefnemer aangeven hoe 

dat beperkt en/of gecompenseerd gaat worden. Wanneer bij planvorming de bestemming in een gebied 

verandert moet er, bij kans op voorkomen van beschermde diersoorten, middels een flora-fauna 

inventarisatie de huidige waarde worden bekeken en moet er inzicht worden gegeven in het voorkomen van 

beschermde planten en diersoorten. De Flora en Faunawet beschermt inheemse dieren- en plantensoorten, 

en onderscheidt deze in verschillende beschermingscategorieën. Voor algemeen voorkomende beschermde 

soorten (tabel 1) geldt vrijstelling van verbodsbepalingen. Soorten van Tabel 2 zijn zwaarder beschermd, voor 

deze soorten kan ontheffing worden aangevraagd. Ontheffing op grond van het belang ruimtelijke 

ontwikkeling en inrichting is niet mogelijk voor soorten van Tabel 3, die zijn opgenomen in Bijlage IV van de 

Habitatrichtlijn. Voor deze soorten geldt dat overtreding van verbodsbepalingen voorkomen dient te worden 

door het treffen van mitigerende maatregelen. Het bevoegd gezag voor de Flora- en Faunawet is het 

ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. 


Met dit bestemmingsplan worden enkele nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Bij aanvragen van 

omgevingsvergunningen hiervoor moet getoetst worden aan de voorwaarden van de Flora en Faunawet. Er is 

een Quick Scan flora en fauna opgesteld, deze is toegevoegd in de bijlagen, zie Bijlage 1. 

Gemeente Utrecht beschikt over een vastgestelde Gedragscode Flora en Faunawet. De werkzaamheden 

moeten worden uitgevoerd conform deze 'gedragscode Flora en Faunawet van de gemeente Utrecht', 

goedkeuringsbesluit ministerie LNV d.d. 7 september 2010, ref DR/210/3379). 

5.9 Water 

5.9.1 Aanleiding 

Met de watertoets wordt beoogd de waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te 

betrekken waardoor het water een evenwichtige plaats krijgt in ruimtelijke plannen. Een evenwichtige plaats 

houdt in dat in elk plan de negatieve effecten voor de waterhuishouding ten gevolge van ruimtelijke 

ontwikkelingen -waar mogelijk- moeten worden voorkomen. De resultaten van de watertoets worden 

weergegeven in deze paragraaf. Deze paragraaf is opgesteld in overleg met het Hoogheemraadschap De 

Stichtse Rijnlanden (HDSR). 

De Waterparagraaf is een verplicht onderdeel van een ruimtelijk plan en vormt een wezenlijk element in het 

gehele watertoetsproces. Het fungeert als een instrument waarin de waterhuishoudkundige gevolgen van een 

plan inzichtelijk worden gemaakt, de gemaakte afwegingen expliciet en toetsbaar worden vastgelegd en het 

wateradvies van de waterbeheerder wordt opgenomen. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en 

randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de 

waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in 

het ontwerpproces worden geïntegreerd. 



Deelgebied Het Zand, onderdeel van Leidsche Rijn en gelegen tussen het Maxima Park, de Vleutensebaan en 

Parkwijk, is volop in ontwikkeling. Het oorspronkelijke Stedenbouwkundig Plan is al vastgesteld in 2003. 

Inmiddels wordt een nieuw, geactualiseerd Stedenbouwkundig Plan opgesteld waarin alle vastgestelde 

aanpassingen (uitwerkingsplannen) worden gebundeld. Het Stedenbouwkundig Plan (SP) voor Het Zand is 

ontworpen binnen de hoofdlijnen en structuur van de Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn (1997) en het 

Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Het Zand (augustus 2001, vastgesteld 4 juli 2002). In het 

plangebied worden ca. 4350 woningen gerealiseerd. De benodigde buurten wijkwinkelvoorzieningen liggen 

hoofdzakelijk in de aangrenzende deelgebieden. 

Deze 'beheer'waterparagraaf beschrijft enkel de huidige situatie van de waterhuishouding en riolering in 

deelgebied Het Zand. Voor toekomstige lokale (kleinschalige) ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied 

dient alsnog een watertoets te worden doorlopen en een specifieke waterparagraaf te worden opgesteld. 

5.9.2 Kader 

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR 

gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) 

de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de 

waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per 

overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd: 

Rijksbeleid: Vierde Nota Waterhuishouding, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet, etc; 

Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, 

Streekplan, etc; 

Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014 [1]; 

Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur [2]. 

[1] De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en 

verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele 

beleid hiervoor is vastgelegd in het Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan 2007-2010 en 

binnenkort in het Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen 

in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie juni 

2005). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of 

beheerder is of wordt. 

[2] Het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteitsen 

kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het 

waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur. 

5.9.3 Plangebied 

In de onderstaande figuur zijn de contouren van het plangebied 'Het Zand' weergegeven. De noordzijde wordt 

begrensd door de Vleutensebaan / het spoor Utrecht-Gouda, de oostzijde door de Vuurvlindersingel, de 

zuidzijde door de Tweede Westerparklaan en de Alendorperweg en aan de westzijde door de Parkzichtlaan. 


Afbeelding: Impressie deelgebied Het Zand (bron: gemeente Utrecht, actualisatie SP Het Zand d.d. 19-05- 

2010). 

5.9.4 Oppervlaktewater 

Watersysteem Leidsche Rijn 

Het oppervlaktewater in deelgebied Het Zand maakt onderdeel uit van het watersysteem Leidsche Rijn: een 

zelfstandig functionerend watersysteem waarbij aan- en afvoer van gebiedsvreemd (verontreinigd) water in 

een normaal hydrologisch jaar vrijwel niet nodig is. Hiertoe wordt hemelwater lokaal opgevangen en 

vastgehouden in het lokale gronden oppervlaktewatersysteem. Ter bevordering van de waterkwaliteit 

circuleert het water in een gesloten systeem door het stadsdeel Leidsche Rijn en aansluitende gebieden (zie 

figuur 2). Door variatie in waterpeil en het rondpompen van oppervlaktewater wordt stilstaand water, en 

hiermee zuurstofloosheid en muggenoverlast, vrijwel voorkomen. 

Het ontwerp van de waterhuishouding en de uitgangspunten en randvoorwaarden van het watersysteem in 

Leidsche Rijn zijn beschreven in het (hoofd)rapport 'Nieuwe stad, schoon water' (PBLR, november 1997), een 

initiatief van de gemeente Utrecht, de provincie Utrecht en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. 

Hieronder is een deel van het voorwoord van dit rapport opgenomen waaruit het belang van een meerjarige 

en structurele implementatie blijkt: 

"Het maken van het ontwerp was in meerdere opzichten een bijzondere opgave. Niet alle dagen wordt voor 

een gebied van maar liefst 2400 hectare een watersysteem ontworpen. Een gebied van een dergelijke omvang 

wordt ook niet in enkele jaren ingericht. Er zal 15 tot 20 jaar mee gemoeid zijn. Dit stelt hoge eisen aan de 

flexibiliteit en de communiceerbaarheid van het ontwerp. Ook over 10 jaar zal moeten kunnen worden 

begrepen welke overwegingen en risicoafweging ten grondslag hebben gelegen aan het ontwerp. 



Het watersysteem heeft in het Masterplan Leidsche Rijn een belangrijke structurerende functie gekregen. 

Samen met het Centrale Park en de hoofdinfrastructuur vormt het als het ware het raamwerk voor de gehele 

VINEX-locatie. Randvoorwaardelijk dient een duurzaam watersysteem te ontstaan met een identiteit die 

aansluit bij lokale gebiedskenmerken. Deze opgave levert tal van uitdagingen voor een innovatief ontwerp. 

Een aantal van deze ontwerpaspecten zal voor iedereen zichtbaar zijn. Deels direct, deels later. 

Ook de oevers zullen -daar waar gepland direct worden ingericht om een vegetatie te laten ontstaan die 

typisch is voor de overgang water-land. Toch zal het nog wel even duren voordat de natuurwaarden worden 

bereikt die in het ontwerp worden nagestreefd. Het watersysteem moet daarvoor op de meest essentiële 

onderdelen gereed zijn. 

En als het dan af is, dan treedt een nieuwe fase aan waarvan we ook nu al doordrongen zijn dat die van vitaal 

belang is voor het welslagen van de ambities met het watersysteem: de gebruiksfase. Belangrijkste taken in 

deze fase zijn weggelegd voor de gemeenten en het waterschap in hun operationele beherende rol." 

Watersysteem Het Zand 

Het huidige watersysteem in Het Zand fungeert als deelgebied 'Hoge stelsel Zuid' als integraal onderdeel van 

het watersysteem Leidsche Rijn. Het goedgekeurde waterbeheerplan uit 2003 (kenmerk B001-426998shf- 

D01-u) is leidend geweest bij de uitwerking van de lokale waterhuishouding van gebied Het Zand. 

Van het oorspronkelijke oppervlaktewatersysteem is een aantal bestaande waterlopen gehandhaafd: de 

Alendorper Wetering, de watergangen langs 't Zand en de Utrechtseweg, singels en een drietal poelen ten 

westen van 't Zand. In het kader van de herontwikkeling en herstructurering zijn er bestaande waterlopen 

aangepast en nieuwe watergangen gegraven waardoor een nieuwe waterstructuur is ontstaan (zie figuur 2). 

De uitwerking van het watersysteem loopt enigszins synchroon met de ontwikkeling van de deelgebieden in 

Het Zand. 

Peilgebieden 

Bij de ontwikkeling van Het Zand is het nieuwe watersysteem en peilbeheer zoveel mogelijk afgestemd op de 

bestaande waterhuishoudkundige situatie om overlast voor of schade aan de bestaande bebouwing langs de 

linten te voorkomen. 

Het HDSR hanteert voor het westelijk, noordelijk en oostelijk deel van Het Zand een flexibel peilbeheer van 

NAP +0.15/+0.00 m. Het midden, omgeving 't Zand / Johanniterveld, heeft een flexibel peilbeheer van 

NAP+0.30/+0.15 m. Aan de zuiden zuidoostzijde van Het Zand, omgeving Parkwijk / Rijnsche Hout, wordt 

een flexibel peilbeheer van NAP +0.45/0.15 m aangehouden (zie figuur 2). 


Figuur 2 - structuur, contouren en stromingsrichtingen van peilgebieden omgeving Het Zand te Leidsche Rijn 

(bron: gemeente Utrecht) 

Het peilbeheer wijzigt door de ontwikkelingen enigszins doordat het waterhuishoudkundige plan voorziet in 

een variabel peilbeheer: in de zomer wordt een lager peil aangehouden en in de winter een hoger peil, een 

waterfluctuatie overeenkomstig de seizoensdynamiek. Door het gewijzigde peilbeheer is ook het 

grondwaterregime gewijzigd. Voor de reeds gerealiseerde ontwikkelingen is het effect van een hoger of lager 

grondwaterregime op de bestaande bebouwing onderzocht en zonodig ondervangen. 

Voor de eisen ten aanzien van de drooglegging en ontwateringsdiepte wordt verwezen naar het vigerende 

GRP. 

Beschermingszone 

De watergangen die in figuur 2 zwartomlijst zijn, betreffen primaire of hoofdwatergangen. De overige 

watergangen zijn tertiaire of wijkwatergangen. De status van de watergangen is van belang voor de breedte 

van de beschermingszone aan weerszijden van watergangen die is vastgelegd in de legger: 5 meter voor 

primaire (de hoofdwatergangen) en 2 meter voor tertiaire watergangen (de wijkwatergangen). Deze 

beschermingszone dient ook als zodanig in het bestemmingsplan te worden verankert. 

Kaderrichtlijn Water 

In het plangebied bevindt zich geen oppervlaktewater dat volgens de gestelde definitie in de Kader Richtlijn 

Water (KWR) als waterlichaam is aangemerkt. 

Aan- en afvoer 

De wateraanvoer naar het watersysteem 'Hoge stelsel Noord' vindt plaats vanaf het toekomstige 

opvoergemaal Strijkviertel en het watersysteem in de wijk Langerak. (zie figuur 2 en figuur 3). Via de 

watergangen langs de Langerakbaan en de Groenedijk wordt het water via het peilgebied NAP +0.45/+0.30 

m aangevoerd. 



De waterafvoer geschied in noord(oost)elijke richting naar het watersysteem 'Hoge stelsel Noord' in de wijk 

Terwijde (peilgebied NAP +0.05-0.15/-0.15 m) en in westelijke richting naar de Alendorper Wetering / De 

Vikingrijn van het watersysteem 'Joostenlaan-wetering' (peilgebied NAP +0.15/+0.00 m). In figuur 2 zijn de 

stroomrichtingen in het watersysteem aangegeven en figuur 3 de verbindingen met de omliggende 

watersystemen in stadsdeel Leidsche Rijn. 

Figuur 3 - geschematiseerd hoofdwatersysteem Leidsche Rijn (bron: gemeente Utrecht) 

Tijdelijke situatie 

Het lokale oppervlaktewatersysteem van de wijk Het Zand en van het totale hoofdwatersysteem van Leidsche 

Rijn is echter nog niet af: het watersysteem 'Veldhuizen' en 'Lage Stelsel Zuid' (zie figuur 3) dient nog 

gerealiseerd te worden. De hoofdstructuur van het oppervlaktewater in Het Zand is wel nagenoeg af. Volgens 

opgave van PBLR zijn de watergangen, peilregulerende kunstwerken en de peilgebieden conform het 

waterplan van 2003 uitgevoerd. Globaal gezien functioneert de waterhuishouding in Het Zand ook in deze 

tijdelijke situatie -waarin het geen onderdeel uitmaakt van het circulatiesysteem Leidsche Rijn- naar behoren. 

In de huidige, tijdelijke situatie wordt het water vanuit de Leidsche Rijn water aangevoerd. In de 

Langeraksingel zijn als tijdelijke maatregel twee stuwen geplaatst om een getrapte peilscheiding mogelijk te 

maken. Pas als het watersysteem 'Veldhuizen' en 'Lage Stelsel Zuid' met het opvoergemaal bij Strijkviertel is 

gerealiseerd, zal het watersysteem van Het Zand op het circulatiesysteem van Leidsche Rijn kunnen worden 

aangesloten. De aanvoer vanaf de Houtrakgracht komt dan te vervallen. 


Ruimtelijke consequenties 

Het functioneren van ondergrondse èn bovengrondse voorzieningen ten behoeve van de inzameling en het 

transport van afvalwater, de inzameling en verwerking van overtollig hemelwater en het voorkomen van 

structurele grondwateroverlast, dient te zijn gewaarborgd. De mate van functioneren is afhankelijk van de 

conditie èn de dimensies van de voorzieningen. Het huidige ruimtebeslag en afmetingen van bv. riolering, 

rioolgemalen, watergangen, wadi's en infiltratievoorzieningen is essentieel voor een goede systeemwerking. 

Verkleining of aanpassing hiervan (bv. het verwijderen van een greppel / wadi) heeft directe consequenties 

voor het functioneren van de voorzieningen en is niet toegestaan zonder compenserende maatregelen. 

Bij toename van verhard, afvoerend oppervlak in het plangebied ten gevolge van ruimtelijke ontwikkelingen 

dient conform het beleid van gemeente en waterschap extra berging worden gerealiseerd als compensatie 

voor de toegenomen belasting van het oppervlaktewater. 

Beheer 

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het functionele, kwantiteitsbeheer 

van de hoofdwatergangen en het kwaliteitsbeheer van al het oppervlaktewater. De wijkwatergangen zijn in 

regulier beheer bij de gemeente Utrecht. 

Om het goed functioneren van de waterhuishouding te kunnen waarborgen, voert het waterschap 

onderhoudstaken uit en toetst of bij de aanleg van werken ter plaatse van oppervlaktewatergangen en in 

beschermingszones voldaan is aan algemene en specifieke criteria (zie paragraaf Keur). 

5.9.5 Grondwater 

Zorgplicht 

De gemeente heeft per 1 januari 2008, voortkomend uit de nieuwe wet 'Verankering en bekostiging 

gemeentelijke watertaken', de zorgplicht om 'het in openbaar gemeentelijke gebied treffen van maatregelen 

om structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming te 

voorkomen of beperken'. Dit is alleen zo als het nemen van maatregelen doelmatig is en het niet onder de 

verantwoordelijkheid van het waterschap of de provincie valt. De nieuwe gemeentelijke grondwaterzorgplicht 

stelt de gemeente Utrecht beter in staat een bijdrage te leveren aan de aanpak van grondwaterproblemen in 

het bebouwd gebied. 

Verantwoordelijkheden 

De zorgplicht heeft het karakter van een inspanningsplicht. Dat wil zeggen dat de gemeente niet 

verantwoordelijk is voor handhaving van het grondwaterpeil in bebouwd gebied. De wetgeving geeft aan dat 

de burger met grondwateroverlast bij de gemeente met zijn probleem terecht moet kunnen: de gemeente is 

het eerste aanspreekpunt voor de burger. De perceelseigenaar is op eigen terrein zelf verantwoordelijk voor 

het treffen van maatregelen tegen grondwateroverlast. Deze verantwoordelijkheid geldt ook voor de 

gemeente als eigenaar van de openbare ruimte. De perceelseigenaar is verantwoordelijk voor de staat van 

zijn woning en perceel, voor zover deze problemen niet aantoonbaar worden veroorzaakt door onrechtmatig 

handelen of nalaten van de buur (overheid of particulier). Bij grondwaterproblemen mag dus in de eerste 

plaats van de perceelseigenaar worden verwacht, dat hij de vereiste waterhuishoudkundige en/of 

bouwkundige maatregelen neemt. 

Criterium 

Grondwater wordt als overtollig beschouwd indien het ontwateringscriterium van 0,7 meter beneden de as 

van de weg gedurende meerdere jaren langer dan vijf aaneengesloten dagen per jaar wordt overschreden. 

Voor grootschalig openbaar groen en parken wordt gestreefd naar een ontwateringsdiepte van tenminste 0,5 

m beneden maaiveld. Afhankelijk van de begroeiing kan hier in overleg met de groenbeheerder van worden 

afgeweken. 



Onttrekkingen 

De provincie Utrecht stelt met het strategische grondwaterbeleid de kaders vast voor de uitvoering van het 

grondwaterbeheer door de waterschappen. Het waterschap is bevoegd gezag voor het verstrekken van 

vergunningen of het behandelen van meldingen ten behoeve van grondwateronttrekkingen (afhankelijk van 

hoeveelheden). 

Boringvrije zone 

De gehele wijk Het Zand ligt binnen de boringsvrije zone van het waterwin- en 

grondwaterbeschermingsgebied Leidsche Rijn (zie figuur 4). Binnen de boringsvrije zone (de blauwe cirkel in 

figuur 4) gelden regels en voorschriften ten aanzien van het maken van boorputten, gronden 

funderingswerken die verwoord zijn in het 'Besluit Boringen en Funderingen provincie Utrecht 2003'. De 

regels zijn bedoeld om de kleilaag in stand te houden die het grondwater beschermd tegen 

verontreinigingen. 

Onderstaand zijn de relevante verbodsbepalingen uit dit besluit opgenomen: 

1. Het is in boringsvrije zones en in grondwaterbeschermingsgebieden buiten inrichtingen verboden om: 

a. boorputten op te richten, in exploitatie te nemen of te hebben, 

b. grond- of funderingswerken in de bodem uit te voeren of te hebben, op een diepte van 40 meter of meer 

onder het maaiveld. 

3. Het verbod geldt niet voor: 

a. het onderzoeken of saneren van de bodem krachtens de Wet bodembescherming, mits degene die deze 

handelingen verricht alle maatregelen treft die redelijkerwijs van hem kunnen worden gevergd teneinde 

het risico van verticale verspreiding van verontreinigingen als gevolg van deze handelingen te 

voorkomen, dan wel teneinde die verspreiding zoveel mogelijk ongedaan te maken; 

b. handelingen in het kader van een op basis van de Ontgrondingenwet verleende vergunning. 

Figuur 4 - beschermingszone drinkwateronttrekking waterwingebied Leidsche Rijn 

(bron: Provincie Utrecht) 


Drainage 

Het grondwatersysteem in Het Zand is gewaarborgd met het bouwrijpmaken van de ontwikkelgebieden. 

Incidenteel zijn er klachten over grondwateroverlast, deze worden lokaal aangepakt. Bij het bouwrijpmaken is 

bij de rioleringswerkzaamheden onder de meeste rijbanen drainage meegelegd zodat het grondwaterregime 

kan worden gereguleerd. Het drainagestelsel vlakt de pieken van hoge grondwaterstanden af en voert 

overtollig grondwater af naar het oppervlaktewater. 

Waterkeringen 

Het plangebied grenst niet aan een kanaal, rivier of watergang waarvan een oever de status van waterkering 

heeft. 

Keur 

Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. Aanpassingen 

aan het bestaande waterhuishoudingsysteem moeten door het Hoogheemraadschap worden vergund. Er geldt 

een vergunningsplicht op grond van de belangrijkste verordening, de "Keur" (ex artikel 77 en 80 van de 

Waterschapswet). 

In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 staan verboden en geboden die 

betrekking hebben op oppervlaktewatergangen, waterkeringen en grondwater. De verboden betreffen die 

handelingen en gedragingen die in principe onwenselijk zijn voor de constructie of de functie van 

oppervlaktewatergangen, waterkeringen of grondwatergangen. De geboden geven de verplichtingen aan om 

deze waterstaatswerken in stand te houden. Een gebod kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een 

onderhoudsverplichting. 

Eventuele vergunningen worden alleen verleend als waterstaatkundige belangen niet in het gedrang komen. 

Bij het verlenen van een vergunning worden deze belangen altijd afgewogen. Daarnaast moet rekening 

gehouden worden met de verbrede doelstellingen van de Waterwet te weten de samenhang met chemische en 

ecologische aspecten en de vervulling van maatschappelijke functies van watersystemen. 

In de Keur is daarnaast bepaald dat "beschermingszones" voor watergangen en waterkeringen in acht dienen 

te worden genomen. Het komt erop neer dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het 

Waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de 

stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water 

wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. 

Watervergunning 

Ten behoeve van het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is 

een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten 

(inclusief de Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld. 

Ook tijdelijke onttrekkingen van grondwater tijdens bouwwerkzaamheden zijn vergunningsplichtig, evenals 

tijdelijke lozing van bemalingswater op oppervlaktewater. Ook rechtstreekse afvoer van hemelwater naar 

oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet. Voor nieuwbouw (indien 

niet-omvangrijk) kan volstaan worden met een melding. Het toepassen van uitlogende materialen (lood, 

koper, zink en bitumen) zonder KOMO-keurmerk voor verhardingen die rechtstreeks lozen op 

oppervlaktewater is niet toegestaan. 



5.9.6 Riolering 

Afvalwater 

De inzameling van het afvalwater vindt plaats met een vuilwaterstelsel. Dit stelsel voert de droogweerafvoer 

onder vrijverval af naar een rioolgemaal dat het afvalwater via het hoofdrioolgemaal van Parkwijk Noord naar 

de rwzi Leidsche Rijn verpompt. Elke wijk of eiland heeft een eigen rioolgemaal. 

In de oude bebouwingslinten zoals 't Zand, de Utrechtseweg en de Johanniterweg bevindt zich een kwetsbaar 

gemengd stelsel dat over grote lengtes een minimale diameter en een minimaal verhang heeft. Dit stelsel is 

voorzien van een nooduitlaat aan de Utrechtseweg (nr. 300091) en aan de Johanniterweg (nr. 300046) om bij 

hevige neerslag of pompuitval water-op-straat te voorkomen. Om de overstortemissie vanuit de twee 

noodoverlaten te reduceren, dient het huidige aangesloten, verhard afvoerend oppervlak zoveel mogelijk 

geminimaliseerd te worden. Nieuw, schoon verhard oppervlak dient rechtstreeks op het oppervlaktewater te 

lozen. 

Aansluitingen 

Het huishoudelijke afvalwater van nieuwe voorzieningen en woningen dient onder vrijverval op het bestaand 

gemengd stelsel te worden geloosd. Alle nieuwe woningen / appartementen dienen een aparte 

huisaansluiting te krijgen. Voor de aansluiting van de woningen op de openbare riolering is een 

aansluitvergunning vereist van de dienst Stadswerken. 

Regenwater 

De inzameling, het transport en de verwerking van regenwater vindt op verschillende wijze plaats en is 

afhankelijk van de lokale situatie. De daken van woningen die direct aan het oppervlaktewater zijn gesitueerd, 

lozen het hemelwater via open goten direct op het oppervlaktewater. Dit is met name aan de orde in 

Waterwijk. In De Bongerd wordt het hemelwater van de aangrenzende daken en verhardingen via wadi's in 

brede groenstroken geïnfiltreerd. Regenwater van de overige verharde, afvoerende oppervlakken in Het Zand 

infiltreert via waterpasserende verhardingen. Om het oorspronkelijk grondwaterregime in gebied Rijnsche 

Maan zoveel mogelijk te handhaven, wordt hier een ander principe voor de omgang met het hemel- en 

grondwater toegepast. 

Afvoerend oppervlak 

Conform het bovengenoemde gemeentelijk en waterschapsbeleid moet het hemelwater bij sloopnieuwbouwontwikkelingen 

lokaal worden verwerkt waarbij aan de kwantiteitsen kwaliteitstrits wordt 

voldaan. Het doel van dit beleid is om de oorspronkelijke, voorstedelijke waterhuishouding zoveel mogelijk te 

benaderen en de bestaande riolering en zuivering zo min mogelijk te belasten met schoon hemelwater. 

Wateropgave 

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de benodigde watercompensatie afhankelijk van de toename aan verhard, 

afvoerend oppervlak. Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast te voorkomen, zijn bij een 

verhardingstoename van meer dan 500 m2 (de ondergrens voor watercompensatie binnen de bebouwde kom) 

maatregelen vereist. De kosten voor de compensatie zijn voor rekening van de ontwikkelaar. 

De gemeente Utrecht wil ruimtelijke ontwikkeling benutten om te komen tot een duurzame omgang met het 

hemelwater. Hieronder zijn enkele oplossingsrichtingen beschreven die de toename aan verhard oppervlak 

(deels) kunnen voorkomen of als compensatie ervan kunnen fungeren. 


Figuur 5 - omgang met hemelwater in Het Zand (bron: gemeente Utrecht, 

Groene daken 

actualisatie SP Het Zand d.d. 19-05-2010) 

Groene daken geven Utrecht een groener aanzien, vormen een buffer bij regenafvoer en zorgen voor een 

langere levensduur van een dak. De gemeente Utrecht stimuleert de aanleg van groene daken in Utrecht. Een 

groen dak is een dak dat bedekt is met vegetatie en begroeiing. Er zijn verschillende typen groene daken, van 

extensieve tot intensieve groene daken. 

Wanneer groene daken op grote schaal worden toegepast dragen ze bij aan een duurzame en gezonde stad. 

Groene daken vangen regenwater op en voeren het vertraagd af. Hierdoor wordt het riool minder belast als 

het hard regent. Groene daken nemen stofdeeltjes op uit de atmosfeer en vormen zo een buffer tegen 

luchtvervuiling. Daarmee leveren groene daken een bijdrage aan de vermindering van CO2-uitstoot. Een 

beplant dak isoleert het pand eronder. Daardoor blijft het vooral in de zomer koeler in huis. Bovendien 

stralen groene daken bij hogere temperaturen minder warmte uit waardoor het ook een gunstige invloed 

heeft op de omgevingstemperatuur. En natuurlijk wordt de stad groener, waardoor er meer kansen komen 

voor flora en fauna en de leefbaarheid verbetert. 

Het waterschap HDSR en de gemeente Utrecht beschouwen vegetatiedaken voor 60% als afvoerend oppervlak. 

Bij maatgevende piekafvoer (T=10 jaar) draagt dit type oppervlak voor 60% bij aan de hydraulische belasting 

van de riolering. 40% van het groene dakoppervlak kan hierdoor als niet-aangesloten worden beschouwd en 

behoeft niet te worden gecompenseerd in het oppervlaktewatersysteem. 

Afkoppelen 

De omgang met hemelwater krijgt een steeds belangrijkere rol in het landelijke en gemeentelijke beleid. Het 

beleid van de gemeente Utrecht is gericht op het lokaal verwerken (infiltreren, bergen, vertraagd afvoeren) 

van regenwater zodat er minder schoon hemelwater naar het riool en de zuivering wordt afgevoerd en er bij 

hevige neerslag minder vuilwater via de overstorten op het oppervlaktewater wordt geloosd. 



Voor een goed functioneren van het 'kwetsbare' gemengde stelsel dat in de jaren 60 en 70 is aangelegd in de 

omgeving van 't Zand, is het van belang dat eventueel aangekoppelde 'foutieve aansluitingen' (schoon op vuil) 

van verharde, afvoerende oppervlakken worden afgekoppeld en voortaan afvoeren naar het oppervlaktewater. 

Lokale verwerking van ingezameld hemelwater middels ondergrondse (bv. IT-riool) of bovengrondse (bv. 

wadi) infiltratievoorzieningen is over het algemeen kansrijk en doelmatig. Het groen in het plangebied biedt 

voldoende ruimte voor eventuele vrijliggende boven- en ondergrondse infiltratievoorzieningen. 

Infiltratievoorzieningen met een overloop naar oppervlaktewater en een berging van 45 mm of meer kunnen 

beschouwd worden als volledige compensatie. De hydraulische belasting bij een piekafvoer (T=10 jaar) kan 

bij dit principe van bergen en vertraagd afvoeren als minimaal / niet maatgevend beschouwd. Bij een kleinere 

berging dan 45 mm dient de werkelijke belasting van het oppervlaktewater met een berekening worden 

aangetoond. 

Waterpasserende verharding 

Het waterschap HDSR en de gemeente Utrecht beschouwen waterpasserende verharding zonder kolken voor 

0% als afvoerend oppervlak. Bij maatgevende piekafvoer (T=10 jaar) draagt dit type oppervlak, mits kolken 

ontbreken, voor 0% bij aan de hydraulische belasting van de riolering. 100% van dit type oppervlak kan 

hierdoor als niet-aangesloten worden beschouwd en behoeft niet te worden gecompenseerd in het 

oppervlaktewatersysteem. 

Bij toepassing van kolken is het huidige standpunt en uitgangspunt van het waterschap HDSR en de gemeente 

Utrecht dat waterpasserende verharding met een overloop op het gemengd stelsel voor 25% bijdragen aan de 

hydraulische belasting van de riolering. 75% van dit type oppervlak kan hierdoor als niet-aangesloten worden 

beschouwd en behoeft niet te worden gecompenseerd in het oppervlaktewatersysteem. 

Werkafspraken 

De werkafspraken betreffen algemene afspraken om het duurzaam verwerken van hemelwater te stimuleren. 

Het waterschap wijst er op dat concrete gebiedsgerichte afspraken of gebiedsgericht waterbeleid leidend zijn 

(bijvoorbeeld verwoord in een riolerings- of lokaal waterhuishoudplan). Daarom dienen nieuwe ruimtelijke 

ontwikkelingen in het kader van een watertoetsproces te worden geconcretiseerd tussen gemeente en het 

waterschap. 

5.9.7 Algemeen 

Bovenstaande uitgangspunten gelden als er geen berekening wordt gemaakt. Via berekeningen kan er altijd 

onderbouwd van afgeweken worden. 

In het streven naar een duurzame omgang met het hemelwater, heeft de gemeente Utrecht in verband met 

het duurzame karakter sterke voorkeur voor de combinatie van 'Groene daken' en 'Afkoppelen' / 

'Waterpasserende verharding'. 


5.10 Archeologie 

5.10.1 Kader 

Wet op de archeologische monumentenzorg (22 december 2009) 

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Hiermee zijn de 

uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet is een 

raamwet, die regelt hoe rijk, provincie en gemeente bij hun ruimtelijke plannen rekening moeten houden met 

het erfgoed in de bodem. 

De wet beoogt het culturele erfgoed (en vooral het archeologische erfgoed) te beschermen. Onder 

archeologisch erfgoed wordt verstaan: alle fysieke overblijfselen, zowel in als boven de grond, die bijdragen 

aan het verkrijgen van inzicht in menselijke samenlevingen uit het verleden. 

De uitgangspunten in deze wet zijn: 

1. Archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren en alleen opgraven als behoud in de 

bodem (in situ) niet mogelijk is; 

2. Vroeg in de ruimtelijke ordening al rekening houden met archeologie. Initiatiefnemers tot ruimtelijke 

ontwikkelingen moeten in een vroegtijdig stadium aangeven hoe met eventuele archeologische waarden 

bij bodemverstorende ingrepen zal worden omgegaan. Dit houdt in een verplichting tot vooronderzoek 

bij werkzaamheden die de grond gaan verstoren. De invoering hiervan wordt geregeld via 

bestemmingsplannen en vrijstellingen, de m.e.r.-plichtige activiteiten en ontgrondingen; 

3. Bodemverstoorders betalen archeologisch onderzoek en mogelijke opgravingen (principe verstoorder 

betaalt). De kosten voor noodzakelijke archeologische werkzaamheden komen ten laste van de 

initiatiefnemer tot de bodemverstorende activiteit. 

De Wet op de archeologische monumentenzorg ziet verder dan alleen de wettelijk beschermde monumenten. 

De wet beoogt een integraal stelsel van zorg voor archeologische waarden, onder meer door gemeenten een 

grotere rol te geven bij te aanwijzing en planologische bescherming ervan. Op basis van de nieuwe 

regelgeving heeft de gemeente Utrecht onlangs een Archeologische Waardenkaart en Verordening op de 

Archeologische Monumentenzorg vastgesteld. Naast de wettelijk beschermde terreinen onderscheiden de 

waardenkaart en de verordening terreinen van hoge archeologische waarde en gebieden van hoge en lage 

archeologische verwachting. Binnen het plangebied van bestemmingsplan Het Zand bevinden zich twee 

terreinen van hoge archeologische waarde. 

Archeologische Waardenkaart 

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht geeft inzicht in de ligging van beschermde en te 

beschermen archeologische terreinen. Daarnaast geeft de kaart inzicht in de gebieden waarvoor een 

archeologische waarde of verwachting geldt. De gemeentelijke kaart is geënt op de Indicatieve Kaart 

Archeologische Waarden (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan gedurende tientallen 

jaren archeologisch onderzoek in de gemeente. Er wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde 

archeologische monumenten, terreinen van hoge archeologische waarde en gebieden van hoge en 

middelhoge archeologische verwachting. 

Terreinen van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden 

zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Voor deze terreinen en 

voor gebieden van hoge en lage archeologische verwachting geldt vanaf november 2008 beleid dat wordt 

beschreven in de 'Nota archeologiebeleid Gemeente Utrecht november 2008' .Dit beleid is mede gebaseerd 

op de recent herziene Monumentenwet (de herziening wordt ook wel de Wet op de Archeologische 

Monumentenzorg genoemd). 



Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht 

en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een 

actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, dan wel de 

archeologische verwachtingswaarde, zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene 

vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek. 

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een 

onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een 

inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. 

Afbeelding: Uitsnede plangebied Het Zand uit de Waardenkaart Archeologie en legenda 


Verordening op de Archeologische Monumentenzorg 

Op grond van het Verdrag van Malta, dat vertaald is in hoofdstuk V van de Monumentenwet 1988, zijn 

gemeenten verplicht om het archeologisch erfgoed te beschermen. De wet biedt de mogelijkheid om een 

verordening vast te stellen en om de bescherming via bestemmingsplannen te regelen. Het is mogelijk om 

beide wegen te bewandelen. Gezien de complicaties die optreden bij het beschermen van het archeologisch 

erfgoed in bestemmingsplannen, is gekozen voor een verordening, de 'Verordening op de Archeologische 

Monumentenzorg', en voor een verwijzing daarnaar in bestemmingsplannen. 

In de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is een vergunningenstelsel 

opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan 

worden geboden. De Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is geënt op de Archeologische 

Waardenkaart. 

In het bestemmingsplan wordt, wanneer sprake is van archeologische waarden of verwachting een arcering 

opgenomen op de kaart (verbeelding) met de bestemming Waarde- archeologie. In de regels wordt in deze 

dubbelbestemming opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd 

voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting. In een specifieke 

gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt 

begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Het 

bestemmingsplan houdt op deze manier rekening met de archeologische waarden en verwachting, terwijl in 

strijd handelen met de specifieke gebruiksregel een economisch delict is. 

Hoofdstuk V van de Monumentenwet 1988 (artikel 38 en verder) regelt de archeologische monumentenzorg. 

De wetgever heeft voor de bescherming van het archeologische erfgoed de gemeente de bevoegdheden 

toegekend waarmee onderzoek afgedwongen kan worden bij verstoring van de grond en waarmee eisen aan 

dat onderzoek gesteld kunnen worden. 

5.10.2 Plangebied 

Het plangebied het Zand bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied waarin 

sprake is van zowel hoge archeologische waarde, hoge archeologische verwachting als archeologische 

verwachting. 

Het Park het Groot Zandveld geldt op grond van de archeologische waardenkaart dat het een gebied is met 

een hoge archeologische verwachting. Ondertussen is dit park door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed 

aangewezen als beschermd rijksmonument (monument nummer 2201) en valt hiermee onder de bescherming 

van de Monumentenwet 1986. Op de archeologische waardekaart is dit gegeven echter nog niet verwerkt. 

Een tweede beschermde archeologisch monument betreft de resten van de versterkte middeleeuwse boerderij 

Den Hoet. Het eiland en een deel van de omgeving zijn beschermd (monument nummer 1167). Dit monument 

staat overigens niet afgebeeld op de archeologische waardenkaart, maar is eveneens beschermd op grond 

van de Monumentenwet 1986. 

Een gebied met een hoge archeologische verwachting is de restgeul van de middeleeuwse Oude Rijn. In het 

verleden is bij archeologisch onderzoek gebleken dat op plaatsen waar een nederzetting op de oevers van de 

Rijn lag veel archeologisch materiaal in de afzettingen van de rivier terecht gekomen kan zijn. In deelgebied 

Het Zand is al een groot deel van de restgeul opnieuw uitgegraven, het deel langs de Vuurvlindersingel, 

waardoor er geen sprake meer is van archeologische waarden. 

Het grootste deel van deelgebied Het Zand is op de archeologische waardenkaart een gebied met een 

archeologische verwachting. Voor grote delen van dit gebied geldt dat ze in de afgelopen jaren door middel 

van booronderzoek en archeologisch proefonderzoek zijn onderzocht op de aanwezigheid van 

archeologische waarden. Hierbij zijn geen nieuwe archeologische vindplaatsen aangetroffen. 



5.10.3 Conclusie 

De gebieden met archeologische waarden en verwachting in Het Zand worden beschermd via het 

vergunningenstelsel in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg en de specifieke 

gebruiksregel bij de dubbelbestemming 'waarde - archeologie'. De voorgestane ontwikkelingen binnen het 

plangebied Het Zand vinden weliswaar plaats in gebieden waar sprake is van terreinen met hoge 

archeologische waarden, maar deze terreinen zullen slechts kunnen worden gebruikt met inachtneming van 

het gestelde in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Op basis hiervan zal sprake zal zijn 

van ongestoord behoud van het bodemarchief, waardoor deze terreinen niet worden aangetast. 

Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch nog archeologische zaken worden 

aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de 

desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Stedenbouw 

en Monumenten, Team Cultuurhistorie, 030-2863990 te worden gedaan. 

5.11 Kabels en leidingen 

Onder de Rijnkennemerlaan is een hoofdwaterleiding aanwezig. 


Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 

6.1 Economische uitvoerbaarheid 

Financiële uitvoerbaarheid 

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de actualisatie van de Uitwerkingsplannen van Stationsomgeving, 

De Bongerd en Tussen de Parken in deelgebied Het Zand, Leidsche Rijn én het Stedenbouwkundig Plan van 

Het Zand uit 2003, dat als RO-uitwerking gebruikt is voor binnenplanse anticipatie op het globale 

Bestemmingsplan Leidsche Rijn 1999. Veel bouwplannen zijn al gerealiseerd, of er is inmiddels een 

omgevingsvergunning verstrekt. 

In dit bestemmingsplan worden grotendeels de huidige bestemmingen geconserveerd. Daarnaast is er nog 

sprake van enkele nieuwe ontwikkelingen. De kosten en opbrengsten van deze nieuwe ontwikkelingen passen 

binnen de kaders van de grondexploitatie Leidsche Rijn. Daarmee is de financiële uitvoerbaarheid verzekerd. 

Economische uitvoerbaarheid 

Voor veel bestemmingen in dit bestemmingsplan geldt dat ze al gerealiseerd zijn, danwel dat er reeds 

omgevingsvergunningen zijn verstrekt. M.b.t. de nieuwe ontwikkelingen heeft de gemeente overeenkomsten 

gesloten met marktpartijen. Het valt dus te verwachten dat de bestemmingen binnen de planperiode 

gerealiseerd zullen worden. De economische uitvoerbaarheid is daarmee voldoende verzekerd. 

Kostenverhaal 

Daar waar de bestemmingen reeds zijn gerealiseerd is geen sprake meer van kostenverhaal, aangezien er 

geen nieuwe bouwplannen (conform art. 6.2.1. Bro) mogelijk gemaakt worden. Bij de nieuwe ontwikkelingen 

worden wel bouwplannen mogelijk gemaakt. Hier is het kostenverhaal verzekerd via de gemeentelijke 

gronduitgifte, omdat in alle gevallen van nieuwe ontwikkeling de gemeente de grondeigenaar is. Er wordt bij 

het bestemmingsplan dus geen exploitatieplan vastgesteld. 

Planschade 

In het bestemmingsplan worden enkele nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. In het voorgaande 

bestemmingsplan (Leidsche Rijn 1999) zijn deze bestemmingen ook al toegestaan, deze kunnen weliswaar 

eerst na vaststelling van een uitwerkingsplan daadwerkelijk gerealiseerd worden. De globale bestemming 

'Gemengde doeleinden uit te werken' uit het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999 is in dit 

bestemmingsplan gedetailleerder uitgewerkt. Dat leidt niet tot planschade. 

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening 

Het bestemmingsplan is in oktober 2011 aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in 

artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het ministerie van ....., De Kamer van Koophandel hebben 

aangegeven geen opmerkingen te hebben op het bestemmingsplan. De provincie Utrecht geeft aan dat 

voorontwerpbestemmingsplan niet in strijd is met de provinciale ruimtelijke belangen zoals die zijn 

opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening en de Beleidslijn nieuwe Wro. 



Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (verder: HDSR) heeft een positief advies afgegeven, waarbij 

de volgende opmerkingen zijn gemaakt dan wel voorwaarden zijn gesteld: 

- de tekst van paragraaf 5.9.6 moet worden aangevuld; 

- aanpassing van de tekst waarin in de waterparagraaf wordt verwezen naar een uitgewerkt rioleringsplan. 

HDSR wijst op de reeds uitgewerkte riolerings- en waterhuishoudingsplannen die zijn opgesteld en 

goedgekeurd. De genoemde werkafspraken hebben daarom geen betrekking meer op het projectgebied; 

- in de toelichting wordt de boringsvrije zone benoemd: HDSR stelt voor deze zone als dubbelbestemming op 

te nemen op de verbeelding aangezien deze status beperkingen geeft voor eventuele ontwikkelingen. 

De tekst in paragraaf 5.9.6 is conform verzoek aangepast. Ten aanzien van de twee opmerking: het klopt dat 

er voor een groot deel van het plangebied reeds uitgewerkte riolerings- en waterhuishoudingsplannen zijn. Er 

zijn echter ook nog enkele locaties in het plangebied die nog worden ontwikkeld. Dat betekent dat er wel 

ruimte is voor maatwerk, waarbij zal worden overlegd met het HDSR.Ten aanzien van de derde opmerking: in 

de toelichting wordt de boringsvrije zone benoemd. De regels omtrent de boringsvrije zone worden geregeld 

in andere wetgeving, te weten het besluit 'Besluit Boringen en Funderingen provincie Utrecht 2003'. In de 

toelichting worden de regels kort aangehaald. 

Het HDSR heeft aangegeven hiermee akkoord te zijn en hiermee dus definitief een positief advies af te geven. 

6.2.2 Advies wijkraad 

Het voorontwerpbestemmingsplan is om advies voorgelegd aan de wijkraad. De wijkraad heeft geen advies 

afgegeven. 


Hoofdstuk 7 Juridische 


plantoelichting 

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008). De 

SVBP2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd 

en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere 

leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en dragen zo bij aan een meer 

gebruiksvriendelijke, effectievere en efficiëntere dienstverlening. 

Het bestemmingsplan Het Zand maakt deel uit van de actualiseringreeks van de gemeente. In het kader van 

de standaardisering van de bestemmingsplannen is de Utrechtse Leest opgesteld. Daarin zijn de 

'standaardregels' voor de bestemmingsplannen binnen de gemeente Utrecht opgenomen. 

7.2 Planvorm 

Gegeven het karakter van het plangebied en de bestaande ruimtelijke kwaliteit vervult het bestemmingsplan 

Het Zand in eerste instantie een belangrijke beheers- en gebruiksfunctie. Er is gekozen voor een directe, 

gedetailleerde bestemming, conform de bestaande situatie. Alleen in die gevallen, waarin al voldoende zicht 

bestaat op een nadere ontwikkeling of uitvoering van gemeentelijk beleid gewenst is, wordt daarvoor een 

regeling opgenomen in het plan. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid 

bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels 

vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide plan onderdelen dienen in 

de onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen 

aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. 

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De 

toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en 

de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van 

wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. 

De verbeelding is getekend in schaal 1:1000. In analoge vorm zijn er 3 analoge 'plankaarten' op het formaat 

A0. 

7.3 Opbouw Regels 

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen, 

die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten. 

In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de 

algemene regels, zoals een algemene regel voor het gebruik van de gronden, procedureregels en algemene 

afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. De overgangsen 

slotregels maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk. 



De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk: 

bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden); 

bouwregels; 

in een aantal gevallen afwijkingsregels van de bouwregels; 

specifieke gebruiksregels bijvoorbeeld bij woonbestemmingen een regeling voor aan-huis-verbonden 

beroepen of bedrijven; 

in een aantal gevallen afwijkingsregels van de gebruiksregels; 

in een aantal gevallen een wijgingsbevoegdheid ten behoeve van een andere invulling van (een deel van) 

de bestemming. 

7.4 Regeling bijbehorende bouwwerken 

7.4.1 Inleiding 

Utrecht hanteert regels voor erfbebouwing. Deze worden in alle bestemmingsplannen opgenomen. Hierbij 

wordt uitgegaan van uniforme regels voor de hele stad die, waar nodig, aan specifieke situaties en 

gebiedskarakteristieken kunnen worden aangepast. Uitgangspunten voor deze regels zijn: 

het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat. Dit houdt onder andere in dat op alle erven 

voldoende licht, lucht en ruimte aanwezig kan zijn, en dus ook dat erfbebouwing op het ene perceel geen 

onevenredig grote negatieve gevolgen heeft voor de naastgelegen percelen; 

het mogelijk maken en handhaven van groen (bomen, tuinen) op erven; 

het waarborgen van goede verhoudingen in maat en schaal tussen hoofd- en bijgebouwen; 

voor de grotere percelen: het in stand houden en versterken van bestaande landschappelijke structuren. 

7.4.2 Aanleiding 

De tot nu toe gehanteerde erfbebouwingsregels voldoen in de meeste situaties. Op een aantal punten moeten 

ze echter worden aangepast: 

de bestaande regeling vertoont een discontinuïteit in bebouwingsmogelijkheden op de overgang van 

kleine naar middelgrote percelen; 

voor de grote en zeer grote percelen is er momenteel geen eenduidige uniforme regeling, maar is sprake 

van verschillende onderling afwijkende regelingen; 

de bestaande regeling houdt geen rekening met de mogelijkheden om zonder vergunning bijbehorende 

bouwwerken op te richten. 

De nieuwe opzet van de erfbebouwingsregels sluit qua bouwmogelijkheden in verreweg de meeste gevallen 

aan op de bestaande regels, maar voorziet tevens in een oplossing voor de hierboven vermelde punten. 

7.4.3 De regeling 

Voor de nieuwe regeling zijn de mogelijkheden om op grond van de Wet algemene bepalingen 

omgevingsrecht (Wabo) onder de daarbij gestelde voorwaarden, vergunningvrij te bouwen als uitgangspunt 

genomen. Voor de meeste percelen in stedelijk gebied zijn deze mogelijkheden voldoende, maar voor de 

grotere percelen niet. De nieuwe erfbebouwingsregeling voorziet hiervoor in meer 

bebouwingsmogelijkheden. 

De basisregels van de nieuwe erfbebouwingsregeling voor bijbehorende bouwwerken, zijn de volgende: 

uitsluitend op het achtererf, minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn; 

de erfzone* grenzend aan het hoofdgebouw mag volledig worden bebouwd; 

de diepte van bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) bedraagt maximaal 3 meter. 


* De erfzone is de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw 

op het achtererfgebied. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar het openbaar 

toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van een hoofdgebouw 

(overgenomen uit de Wabo). 

In aanvulling op de basisregels is een uitsplitsing gemaakt naar de grote van het achtererf: 

1. Een achtererf tot 300 m 2: 

bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 50 % van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot 

maximaal 30 m2, exclusief erfzone; 

goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter; 

nokhoogte bijgebouwen vrijstaande bouwwerken maximaal 4,5 meter 

2. Een achtererf tussen 300-1500 m 2: 

bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 10% van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot 

maximaal 75 m2 exclusief erfzone; 

goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3meter; 

nokhoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 4,5 meter. 

3. Een achtererf groter dan 1.500 m 2: 

bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 5 % van het achterfgebied, inclusief erfzone, tot 

maximaal 125 m2, exclusief erfzone; 

goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter; 

nokhoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 6 meter; 

bijbehorende aangebouwde bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) maximaal 3 meter diep. 

Deze nieuwe erfbebouwingsregels zijn vertaald in de regels van de woonbestemming(en) en de 

bestemmingen waar de functie wonen met bijbehorende bouwwerken mogelijk wordt gemaakt. 

7.5 Artikelsgewijze toelichting 

De verschillende in het plangebied aanwezige functies en bijbehorende regelingen worden in deze paragraaf 

toegelicht. 

Artikel 1 Begrippen 

In dit artikel wordt toegelicht wat onder een begrip uit het bestemmingsplan wordt volstaan. Waar nodig 

wordt de met de SVBP2008 voorgeschreven begripsbepaling gehanteerd. In andere gevallen heeft steeds een 

afstemming plaats op de begrippen in de andere Utrechtse bestemmingsplannen. 

Artikel 2 Wijze van meten 

Teneinde te voorkomen dat misverstanden bestaan over hoe en wat gemeten moet worden bij het bepalen 

van de in de regels genoemde maten, is in dit artikel uiteengezet hoe dat moet gebeuren. Ook hier is 

aangesloten bij de SVBP2008. 



Artikel 3 Bedrijf 

Deze bestemming is toegekend aan het perceel waar nu een bedrijf is gevestigd met ondergeschikte 

detailhandel. Het bedrijf is in het verleden op basis van een tijdelijke vrijstelling op deze locatie gevestigd en 

de bedrijfsvoering betreft import, distributie, export en fabricage van golfartikelen. Deze tijdelijke vrijstelling 

is verruimd ten behoeve van ondergeschikte detailhandel in golfartikelen (maximaal 33% van het BVO). Deze 

bedrijfsvoering leidt niet tot een onevenredige belasting voor de directe omgeving op het gebied van milieu, 

parkeren en verkeer en kan worden voortgezet. 

Binnen deze bestemming is een bedrijf mogelijk tot en met categorie 1, zoals vermeld in de bij de regels 

behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten. Deze categorie is verenigbaar met de omliggende woonbebouwing. 

Binnen de bestemming is een aantal bouwen gebruiksregels opgenomen. Het bouwen is aan een aantal 

specifieke voorwaarden gebonden, waaronder een maximum goot- en bouwhoogte. De bebouwing dient 

binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Het bouwvlak is strak om de bestaande bebouwing gelegd, 

waardoor ter plaatse geen uitbreidingsmogelijkheden zijn. Buiten het bouwvlak zijn nog beperkte 

mogelijkheden voor gebouwen van ondergeschikte aard, zoals een fietsenstalling. 

Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening 

De grotere nutsgebouwen, zoals gebouwen ten behoeve van elektriciteitsvoorzieningen, gebouwen van 

stadsverwarming en dergelijke, zijn in deze bestemming ondergebracht, inclusief de 

ontsluitingsverhardingen. Deze nutsgebouwen zijn groter dan de nutsgebouwtjes die op grond van de 

vergunningvrije bouwmogelijkheden worden toegelaten en zijn dan ook vanwege hun omvang apart bestemd 

op de verbeelding. 

Artikel 5 Detailhandel - Tuincentrum 

De bestemming Detailhandel - Tuincentrum is specifiek bestemd voor een tuincentrum met bijbehorende 

additionele horeca en andere voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is een 

bedrijfswoning toegestaan. 

Artikel 6 Gemengd - 1 

Deze Gemengde bestemming is opgenomen voor de appartementencomplexen langs de Vleutensebaan. De 

plinten van het gebouw zijn bedoeld voor het huisvesten van diverse functies. Het programma voor de 

functies is weergegeven als een totaal aantal m² die verdeeld mogen worden over deze bestemming. In totaal 

betreft het 18.000 m² bruto vloeroppervlak. Deze functies betreffen maatschappelijke voorzieningen, 

dienstverlening en horeca in categorie B, C en D. 

Gemengd-1 is opgenomen voor de gerealiseerde appartementenblokken ten tijde van de vaststelling van dit 

bestemmingsplan. Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand 

mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de 

voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden 

verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat 

aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan: 

Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de 

geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare 

geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit 

gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt. 

Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen 

alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel. 



Deze gemengde bestemming is opgenomen voor het nog te realiseren gebouw in Park Groot Zandveld. In het 

Stedenbouwkundig Programma is hiervoor een programma opgenomen, bestaande uit leisure, sport, 

maatschappelijke voorzieningen en lichte horeca in de eerste drie bouwlagen.In het gebouw komen tevens 

woningen, het maximum aantal woning is vermeld op de verbeelding. 


De bestemming Gemengd - 3 is opgenomen voor de nog te realiseren appartementencomplexen aan de 

Vleutensebaan. Het betreft hier een combinatie van een plint met functies en daarboven woningen. Op de 

verbeelding staat het maximum aantal woningen vermeld en tevens de minimale en maximale bouwhoogte. 

Het programma voor de functies is weergegeven als een totaal aantal m² die verdeeld mogen worden over 

deze bestemming. In totaal betreft het 18.000 m² bruto vloeroppervlak. Deze functies betreffen 

maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en horeca in categorie B, C en D. 

Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de 

kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties 

worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in 

het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere 

waarden besluit moet worden voldaan: 







Artikel 9 Groen 

De verschillende soorten groenvoorzieningen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één 

bestemming. Een groot deel van het groen heeft alleen een functie als plantsoen of als speelplek. 

Binnen de bestemming Groen is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan. De kleinere 

watergangen zijn dan ook niet apart bestemd. Daarnaast mogen er binnen deze bestemming ook voet- en 

fietspaden worden gerealiseerd. 

Artikel 10 Kantoor 

Op één perceel aan de weg 't Zand is een kantoor gevestigd. Hiervoor is deze bestemming opgenomen. 

Artikel 11 Maatschappelijk 

Binnen deze bestemming zijn verschillende instellingen en voorzieningen ondergebracht. Het gaat daarbij om 

uiteenlopende maatschappelijke voorzieningen, zoals educatieve instellingen, medische, sociaal-culturele 

voorzieningen, kinderen jeugdopvang en dergelijke. Wat precies onder maatschappelijke voorzieningen 

wordt verstaan is gedefinieerd in artikel 1. De bestemming Maatschappelijk is door de diverse functies die er 

mogelijk zijn een brede bestemming. De diverse functies zijn uitwisselbaar, waardoor binnen de bestemming 

veel flexibiliteit zit. 














Artikel 12 Verkeer 

De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer'. Ook de pleinen, de bermen 

van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. 

Artikel 13 Verkeer - Verblijfsgebied 

De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de 

wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en 

het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan, bijvoorbeeld voor het 

realiseren van fietsenstallingen. Binnen de bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen 

toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen- en waterpartijen. 

Artikel 14 Water 

Water is in het plangebied een structurerend element. De grotere watergangen zijn in de bestemming 'Water' 

opgenomen. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Bij de 

bestemmingsomschrijving van Verkeer en Verkeer-Verblijfsgebied, staat onder andere de bestemming 

'water'. 

Kruisingen met verkeerswegen zijn toegestaan in de bestemmingsomschrijving. In de meeste andere 

bestemmingen zijn water, waterbeheer, waterberging en sierwater eveneens toegestaan, in het belang van 

waterbeheer en waterberging. 

Artikel 15 Wonen - 1 

In het bestemmingsplan is de woonfunctie de overwegende functie. In het plangebied is nog oorspronkelijke 

lintbebouwing aanwezig langs de Utrechsteweg, 't Zand, Westlandse tuin en Johanitterweg. Omdat de 

voormalige lintbebouwing enerzijds structuurbepalend is en anderzijds zorgt voor een eigen waardevolle 

karakteristiek in het gebied, is hiervoor een speciaal toegesneden woonbestemming in het plan opgenomen, 

die de ruimtelijke karakteristiek van de lintbebouwing beschermt, te weten Wonen-1. Ten opzichte van de 

nieuw toegevoegde woningen onderscheiden deze woningen zich omdat zij behoren tot de oorspronkelijke 

lintbebouwing langs de wegen die door dit voormalige agrarische (kassen)gebied liepen. De woningen zijn 

veelal gelegen op grote percelen en er zijn vaak grote bijgebouwen aanwezig. Diverse regels zijn opgesteld 

voor de maatvoering en situering van het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken. Hierbij is 

aangesloten op de regels zoals die golden in bestemmingsplan Leidsche Rijn '99. 

Voor deze woonbestemming is zoveel mogelijk aangesloten bij de vigerende uitwerkingsplannen en is de 

regeling overgenomen. 


Op de verbeelding is voor één perceel de nadere aanduiding 'specifieke vorm van wonen - dierenpension' 

opgenomen. Hier is tevens een dierenpension toegestaan. 













Het overgrote deel van het plangebied betreft de nieuwbouwwoningen van Het Zand. De regeling voor de 

nieuwe woningen verschilt van die van de bestaande lintbebouwing. Voor de nieuwe woningen is dan ook een 

eigen regeling opgenomen in de vorm van Wonen-2. Deze bestemming is opgenomen voor de reeds 

gebouwde woningen, maar ook voor de woningen waar bouwvergunning is verleend en die, op het moment 

van ter visielegging van dit bestemmingsplan nog niet waren uitgevoerd of in uitvoering zijn. 

In deze bestemming zijn ook de bijbehorende bouwwerken geregeld. In deze bestemming is ook onder 

bepaalde voorwaarden de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf toegestaan. 

Specifieke aanduidingen zijn opgenomen voor parkeergarages, onderdoorgangen en woon-werk woningen. 

Hieronder worden deze aanduidingen nader toegelicht. 

Parkeergarage: Deze aanduiding is opgenomen in de woonbestemming aan de Vleutensebaan. In de 

aangeduidde appartementencomplexen is een parkeergarage aanwezig. 

Specifieke vorm van wonen - wonen-werken: Woon-werkwoningen zijn woningen waarin, uitgebreider dan bij 

een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, bedrijvigheid is toegestaan. De uitoefening hiervan is gebonden 

aan een bewoner van de woning. Er is geen limiet in oppervlakte. Detailhandel, horeca, afhaalzaken en 

belhuizen zijn niet toegestaan. 

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en Bed&Breakfast 

Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden 

beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een 

aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en 

dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 

deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in 

de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is 

bepaald dat geen hinder (milieucategorie A van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking 

of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf 

geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen. 

Daarnaast is de uitoefening van een Bed&Breakfast in samenhang met wonen toegestaan. Die activiteit dient 

ondergeschikt te zijn. Om die reden wordt bepaald dat de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in 

gebruik dient te houden voor wonen. 



Langs de Parkzichtlaan is een aanduiding opgenomen voor woon-werkwoningen. Hierbij is de niet- 

woonfunctie groter dan binnen de beroep en bedrijf aan huis regeling, te weten, 80 meter. 













Deze woonbestemming is van toepassing op de vrije kavels voor woningen in het plangebied. Er zijn geen 

bouwvlakken opgenomen, net als in de bestemming Wonen - 1. Per blok is het aantal woningen aangegeven 

dat gerealiseerd mag worden. 



























Sommige gebieden in het plangebied zijn ten tijde van ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan 

nog volop in ontwikkeling. De wijze van bestemmen van deze gronden is dan ook veel meer ontwikkelgericht 

opgesteld en geschreven vanuit het opgestelde programma. Er is daarom gekozen voor een eigen 

woonbestemming voor dit deel van het plangebied. 

Per blok is het maximum aantal woningen weergegeven op de verbeelding. Ook is de maximale bouwhoogte 

op de verbeelding aangeduid. 

Via de uitgiftecontracten wordt vervolgens vastgelegd dat ten tijde van ontwikkeling van de gebieden het 

stedenbouwkundig plan of een stedenbouwkundig programma van eisen de nadere kaders aangeeft om tot 

ontwikkeling en invulling van de gebieden te komen. 

In afwijking van het stedenbouwkundig plan is voor een kavel aan de Parkzichtlaan aangegeven dat hier vier 

woningen gebouwd mogen worden. Dit maakt eventuele splitsing van de kavel van twee naar vier woningen 

mogelijk. 

























Artikel 19 Wonen - Woonwagenstandplaats 

Er is een aparte bestemming opgenomen voor de woonwagenlocatie in het plangebied. Op de verbeelding is 

het aantal standplaatsen aangegeven. In de regels worden maten gegeven van de woonwagen en de 

bijbehorende bouwwerken. 



Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf 

Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf om een beroeps- of 

bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. Deze regeling 

is ook van toepassing op de woonwagens. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel 

van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de 

woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is 















Artikel 20 Leiding - Leiding Water 

De aanwezige hoofdwaterleiding onder de Rijnkennemerlaan wordt binnen deze dubbelbestemming 

beschermd. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen, mits advies wordt ingewonnen bij 

de leidingbeheerder. 

Artikel 21 Waarde - Archeologie 

De archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde- 

Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische 

Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier 

houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarden en verwachtingen conform de 

Monumentenwet. 

Artikel 22 Waarde - Ecologie 

Deze dubbelbestemming beschermt de ecologie door middel van verbinden van een omgevingsvergunning 

voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden, aan uit te voeren 

werkzaamheden. De dubbelbestemming is opgenomen voor die delen in de bestemming 'Water' waar 

daadwerkelijk werken zijn uitgevoerd ter bevordening van de ecologische waarden. 

Artikel 23 Waterstaat - Waterkering 

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de watergangen die een waterkerende functie hebben. Het 

betreft de primaire watergangen zoals die zijn aangewezen in de waterparagraaf in paragraaf 5.9 van de 

toelichting. De beschermingszone heeft een breedte van 5 meter. 


Artikel 24 Antidubbeltelbepaling 

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen 

van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken. 

Artikel 25 Algemene bouwregels 

Een algemene bouwregel is opgenomen om kleine overschrijdingen, tot een maximum van 1,5 m, mogelijk te 

maken. Daarbij dient gedacht te worden aan ondergeschikte bouwdelen, zoals stoeptreden, trappenhuizen, 

hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken, etc. 

Artikel 26 Algemene gebruiksregels 

Deze bepaling geeft aan dat het verboden is om een bouwwerk te gebruiken, te doen of te laten gebruiken in 

strijd met de bestemmingen. Dat betreft onder meer het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning 

en onbebouwde gronden voor opslag, voor staan- of ligplaats voor onderkomens of als kampeerterrein. 

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen prostitutiebedrijven gevestigd met een vergunning op 

basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe prostitutiebedrijven niet 

toegestaan en zijn prostitutiebedrijven uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis 

verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de 

regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit 

plangebied. 

Artikel 27 Algemene afwijkingsregels 

Hierin zijn afwijkingsregelingen opgenomen, die kunnen worden toegepast als er niet op grond van de 

bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, 

afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine 

nutsgebouwtjes. 

Artikel 28 Algemene wijzigingsregels 

In een aantal gevallen kan de bestemmingsgrens worden overschreden met een wijzigingsbevoegdheid als 

dat van belang is voor bijvoorbeeld een technisch betere realisering van een bestemming. 

Het aantal wijzigingsbevoegdheden is beperkt gehouden, om te voorkomen dat bij herhaling bijzondere 

procedures moeten worden gevoerd met het daarbij behorende capaciteitsbeslag op zowel het gemeentelijk 

apparaat als het bestuur. 

Verder is er een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het vestigen van een 

kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft, in de vorm van 

geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat er voor de realisatie van het kinderdagverblijf 

geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, 

milieuzonering en verkeerslawaai. 



Artikel 30 Overgangsrecht 

Deze regeling heeft tot doel een regeling te creëren voor bebouwing die afwijkt van het plan. In principe mag 

die bebouwing worden gehandhaafd en zelfs gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd. Alleen als deze 

bebouwing door een calamiteit verloren gaan, is algehele herbouw mogelijk. Voorwaarde daarbij is wel, dat 

de aanvraag om omgevingsvergunning binnen 2 jaar na het teniet gaan van het bouwwerk wordt ingediend. 

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen voor een eenmalige vergroting van de inhoud van 

een bestaand bouwwerk dat afwijkt van het plan. Deze vergroting is echter beperkt tot maximaal 10 % van de 

inhoud. 

Van de overgangsbepaling zijn die bouwwerken uitgezonderd die bestaan op het moment van ter inzage 

legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan maar die zijn gebouwd in strijd met het voorgaande 

bestemmingsplan en waartegen nog wordt of kan worden opgetreden. Het overgangsrecht is dus niet van 

toepassing op illegale bebouwing. 

Daarnaast heeft deze bepaling tot doel een regeling te creëren voor gebruik dat afwijkt van het plan. Het 

tijdstip waarop gebruik als bestaand gebruik in de zin van deze bepaling wordt aangemerkt is, op grond van 

vaste jurisprudentie, de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan. In principe mag het 

afwijkende gebruik worden gehandhaafd en mag er zelfs een wijziging in worden aangebracht. Die wijziging 

moet dan wel leiden tot een vermindering van de gebruiksafwijking, zowel naar aard als naar omvang. Dit 

betekent, dat in gevallen van afwijkend gebruik een intensivering van dat afwijkende gebruik niet is 

toegestaan. 

Ook hier is een uitzondering op. Het gebruik dat al in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan en 

waartegen nog wordt of kan worden opgetreden, valt niet onder deze overgangsregeling. 

Artikel 31 Slotregel 

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven. 

7.6 Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB) 

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst van bedrijfsactiviteiten. 

De Utrechtse standaardlijst van bedrijfsactiviteiten is gebaseerd op de bestaande "oude" Utrechtse lijst van 

bedrijfsactiviteiten, maar aangepast en gemoderniseerd door gebruik te maken van de gegevens van de VNG 

uitgave "Bedrijven en Milieuzonering"( VNG, 1999). In de VNG uitgave wordt de gemeenten de vrijheid gelaten 

voor elk van de 11 zones een eigen categorie te maken. 

De Utrechtse standaardlijst van bedrijfsactiviteiten kent dezelfde werkwijze als de VNG uitgave, maar hanteert 

enigszins andere zones en andere categoriedefinities. 

Voor deze Utrechtse standaardlijst is gekozen, vanwege de eenduidigheid van de relatie tussen categorie en 

zoneringsafstand en vanwege de gewenste uniformiteit in de systematiek van de bestemmingsplannen 

binnen de gemeente. 

Zonering 

De zoneringstappen zijn 40 m, 100 m, 300 m, 500 m en 1500 m. Veel bestaande bedrijfsterreinen zijn 

volgens die afstandsstappen opgebouwd en deze afstanden zijn op de desbetreffende plankaart zijn 

aangegeven. 

De hinderafstand is gebaseerd op een aantal relevante milieuaspecten:geur, geluid, trilling, gevaar, stof. 


De categorie-indeling van de Utrechtse standaardlijst 

Voor categorie 1 geldt: bedrijven of installaties passend binnen de woonomgeving. 

Voor categorie 2 geldt: bedrijven of installaties passend op bedrijfsterrein dat grenst aan woningen of in 

daartoe aangegeven zones voor functiemenging waarbij geen noodzakelijke afstand dient te worden 

aangehouden. 

Vanwege de grote sprong tussen categorie 4 en 5 is een categorie 4a ingevoerd. Dit betreft bedrijven waarvan 

de hinderafstand op ca. 300 meter ligt. 

Categorie-indeling Utrechtse standaardlijst afstand tot gevoelige bebouwing 

cat. 1 0 m 

cat. 2 0 m 

cat. 3 40 m 

cat. 4 100 m 

cat. 4a 300 m 

cat. 5 500 m 

cat. 6 1.500 m 

De Utrechtse Lijst van Bedrijfsactiviteiten kent twee categorieën van zeer lichte en lichte bedrijvigheid en 

installaties (cat. 1 en 2) die zonder problemen passen binnen de woonomgeving en passen in zones voor 

functiemenging. Bij deze categorieën is in de jarenlange praktijk gebleken dat het niet noodzakelijk is een 

ruimtelijke scheiding door middel van een zoneringafstand aan te houden. Eventuele lichte hinder kan steeds 

door milieutechnische maatregelen ondervangen worden. 

Voor de zwaardere bedrijvigheid is per categorie steeds één zoneringsafstand aangegeven. 

Indeling van bedrijven op grond van hun potentiële hinderlijkheid 

De VNG-afstanden tot woonbebouwing voor de diverse bedrijfstypen zijn zoveel mogelijk overgenomen in de 

Utrechtse lijst van bedrijfsactiviteiten. 

Zowel de VNG-lijst als de Utrechtse lijst van bedrijfsactiviteiten zijn indicatief, omdat steeds de mogelijkheid 

bestaat, mits goed gemotiveerd, uit planologische overwegingen de aan te houden afstanden enigszins te 

wijzigen. Ook is het mogelijk op planologische gronden bedrijven te weren die op basis van afstandscriteria 

wel toegelaten kunnen worden. Dit betekent, dat niet bij ieder bestemmingsplan exact dezelfde lijst van 

bedrijfsactiviteiten gehanteerd wordt. 

Per bestemmingsplan wordt de Utrechtse standaardlijst van bedrijfsactiviteiten afgestemd op de bestaande 

dan wel de toekomstige situatie. De bepaling van de afstanden is gebaseerd op de een inventarisatie van 

milieuemissies in het plangebied en de omgeving in relatie tot de gevoelige functies en objecten in het 

plangebied en de omgeving. Het milieuaspect met de grootste hinder is maatgevend voor de afstand. Er 

kunnen kleinere afstanden voorkomen van bedrijfsactiviteiten waar uit ervaring is gebleken dat daarbij geen 

hinder optreedt. Waar deze kleinere afstanden zijn aangehouden wordt voorkomen dat bedrijven in de lijst 

van bedrijfsactiviteiten in een hogere afstandsklasse worden geplaatst, zonder dat vanuit hinderoogpunt 

daartoe enige aanleiding is geweest. Het omgekeerde kan ook het geval zijn. 

Differentiatie naar grootte in de bedrijfsklassen 

Op diverse plaatsen in de Utrechtse lijst van bedrijfsactiviteiten is een nadere differentiatie van de indeling 

volgens de SBI-code toegepast. De SBI (Standaard Bedrijfs Indeling) is echter niet primair bedoeld om 

milieueffecten van bedrijven te categoriseren. De Utrechtse differentiëring wordt aangehouden uit 

overwegingen van uniformering van de systematiek en rechtszekerheid. 



7.7 Lijst van horeca-inrichtingen 

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen. 

Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het 

woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan 

de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden 

in categorieën horecabedrijven. 

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven 

opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type / de categorie 

horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de 

vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen. 

De lijst van horeca-inrichtingen kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D 

lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval 

van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de typeindeling 

van de inrichting. 

De volgende categorieën van horecabedrijven worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het 

woon- en leefklimaat: 

Categorie A. Discotheek; bardancing; zaalverhuur/party-centra (regulier gebruik t.b.v. feesten en 

muziek-/dansevenementen, i.t.t. zaalverhuur t.b.v. congressen en seminars) 

Categorie B. Café; bar; brasserie 

Categorie C. Cafetaria; snackbar; grillroom; fastfood-restaurant; automatiek; snelbuffet 

Categorie D. Restaurant; bistro; crêperie, lunchroom;konditorei; Koffie-/theehuis; Ijssalon 

Onderscheid café - disco 

Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van 

de inrichting. 

Cafetaria/snackbar 

Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria /snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor 

consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel 

in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het 

meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat 

wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij 

behorende stank- en geluidsoverlast. 

Afhaalzaken 

Een winkel met als nevenfunctie een horecavoorziening valt bestemmingsplantechnisch gezien onder de 

detailhandelsfunctie. Voorwaarde is dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. 

Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties 

die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties. 

Definitie afhaalzaak (zie artikel 1): "detailhandelsvestiging waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en 

kleine etenswaren alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie 

anders dan ter plaatse." 


Additionele horeca 

Bij deze categorie gaat het om horeca-activiteiten die neven- of ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van 

de instelling. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie 'horeca' begrepen, 

maar onder de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling (sociaalculturele/maatschappelijke/(sportief-)recreatieve 

doeleinden) gerekend. 

7.8 Handhaving 

Wat is handhaving? 

In Utrecht verstaan we onder handhaven elke gemeentelijke handeling die gericht is op het bevorderen van de 

naleving van de rechtsregels of het beëindigen van overtredingen. Om te kunnen handhaven is het nodig om 

toezicht uit te oefenen. Onder toezicht verstaan we het observeren en constateren of er wel of niet voldaan 

wordt aan de regels. De handhaving zoals deze plaats vindt binnen de sector Publieke Diensten, richt zich in 

hoofdzaak op het observeren van gebeurtenissen, het bepalen of deze gebeurtenissen al dan niet in strijd 

zijn met de daarop van toepassing zijnde weten regelgeving en het handelend optreden wanneer sprake is 

van strijdigheid. Zo handhaaft de afdeling Toezicht en Handhaving van de Sector Publieke Diensten namens 

het college onder andere de voorschriften van het voorliggende bestemmingsplan. 

Dit betekent dat de voorschriften voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsbepalingen door het 

bouwtoezicht gehandhaafd worden. Dit gebeurt veelal door toepassing tijdens het behandelen van de 

aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering 

van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het 

bestemmingsplan wordt gebruikt. 

Doel handhavend optreden 

Doel van het bestemmingsplan is om een actueel kader te bieden waarbinnen bouwen en gebruiken kan 

worden gereguleerd. Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is direct gekoppeld aan de 

noodzaak van een actueel bestemmingsplan. Voor bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe 

zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven 

haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van 

een omgevingsvergunning voor een bijbehorende bouwwerk is niet groot indien er op andere plaatsen – 

zonder vergunning – bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een 

omgevingsvergunning geweigerd wordt, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn 

geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst. 

Hoe wordt er gehandhaafd? 

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar 

beschikking, te weten bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de 

overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de 

overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente afgebroken wordt en de kosten van 

bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. 

Maar het is bijvoorbeeld ook mogelijk om (indien er zonder omgevingsvergunning gebouwd wordt en de 

bouw stilgelegd wordt d.m.v. een bouwstop) de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. 

Een tweede optie is het opleggen van een last onder dwangsom. Dit betekent bijvoorbeeld dat het illegale 

gebruik gestaakt moet worden binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, 

dan zal de dwangsom in rekening gebracht worden aan de overtreder. Doel van de dwangsom is het 

onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in 

relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat een overtreder heeft bij het 

voortzetten van de illegaliteit. 



Wat betekent dit voor dit bestemmingsplan? 

In het plangebied zal er gehandhaafd worden op het illegale gebruik van bouwwerken en percelen en op de 

onderhoudsstaat van bouwwerken. Verder zal er qua bouw gecontroleerd worden op de uitvoering van 

verleende bouwvergunningen. 


Bijlagen 




Bijlage 1 Quick Scan flora en fauna 

80 bestemmingsplan "Het Zand" (vastgesteld) 

Het Zand



Quick Scan flora 

en fauna 

December 2011 

Kader 

Flora & faunawet 

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het 

wild levende flora 

en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rustof 

verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde 

planten te 

beschadigen of van 

hun groeiplaats te verwijderen. 

Daarnaast geldt er een algemene zorgplicht voor alle in het wild levende dieren en planten 

en hun 

directe leefomgeving. 

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd 

zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en fauna wet. 

Bij een (RO-)besluit waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde 

soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn en wat eventuele 

effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling 

of 

ontheffing nodig is. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad 

van de aangetroffen soort. Bij het 

vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet 

niet in 

de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat een eventuele benodigde ontheffing 

of vrijstelling 

zal worden verleend. 

Met het treffen van voldoende 

mitigerende maatregelen kan worden voorkomen dat verbodsbepalingen 

worden overtreden, in dergelijke gevallen hoeft er geen ontheffing meer te worden aangevraagd. 

De 

mitigerende maatregelen kunnen betrekking hebben op de feitelijke uitvoering, maar ook 

op het plan 

zelf. 

Groenstructuurplan Utrecht 

Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit 

van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het groenstructuurplan zijn de 

bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel 

een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische 

functie. 

Het is de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones 

steeds verder ontwikkelt en verbetert. 

Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke 

afweging. Een afname van oppervlakte van de 

stedelijke groenstructuur dient gecompenseerd te worden. 

Figuur 1. Uitsnede uit de hoofdgroenstructuur om het plangebied 

quick scan flora en fauna Het Zandv2(Deborah van Kuik)

In het plangebied is het Park Groot Zandveld een centraal gelegen kerngebied uit de 

hoofdgroenstructuur (zie figuur 1). 

Binnen het plangebied zijn enkele (wenselijke) verbindingen opgenomen met groene vlakken 

in de 

hoofdgroenstructuur buiten het plangebied. 

De oevers van de watergangen met name in het westen van het plangebied zijn ecologisch 

ingericht en 

hebben daardoor een ecologische meerwaarde. Een beschrijving van de ecologische waarden in het 

plangebied 

is eveneens opgenomen in paragraaf 3.3.4 van de toelichting op het bestemmingsplan. 

Onderzoek 

De Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF) is geraadpleegd op het voorkomen van beschermde 

soorten en rode lijstsoorten in de periode 1 januari 2007 t/m november 2011. 

De NDFF is een grote databank met gegevens, die op diverse wijzen zijn verzameld, door 

adviesbureaus, soortorganisaties en ook door particulieren. Als er geen gegevens 

bekend zijn van een 

bepaalde locatie wil dat niet zeggen, dat er niets zit. De data hebben in het algemeen 

een anecdotische 

waarde. Er is geen integrale inventarisatie uitgevoerd van de ontwikkellocaties. Er zijn voor het 

plangebied te weinig gegevens aanwezig in de NDFF om hier conclusies uit te trekken. De 

braakliggende ontwikkellocaties zouden vergeleken kunnen worden 

met die van het aangrenzende 

plangebied Terwijde, waarvoor een quick scan is uitgevoerd voor de braakliggende ontwikkellocaties. 

Hoe omgaan met de Ffwet op ontwikkellocati es 

Samengevat kunnen de volgende soorten voorkomen in de ontwikkellocaties: 

beschermde soorten zekerheid tabelnummer ontheffing/vrijstelling 

kievit mogelijke broedvogel 3 

geen ontheffing 

bij werken 

bontbekplevier mogelijke broedvogel 3 

buiten broedtijd 

alg. voorkomende mogelijk in sloten of natte 1 vrijstelling/zorgplicht 

amfibieën plekken 

bittervoorn mogelijk in sloten 3 bij dempen 

nader 

onderzoek 

nodig en bij 

aanwezigheid ontheffing 

voor dempen nodig 

kleine modderkruiper mogelijk in sloten 2 vrijstelling bij werken via 

gedragscode 

bosmuis, veldmuis, 

dwergmuis, rosse 

woelmuis, 

dwergspitsmuis en 

huisspitsmuis 

mogelijk aanwezig 1 vrijstelling/zorgplicht 

konijn mogelijk aanwezig 1 vrijstelling/zorgplicht 

Als op ontwikkellocaties wordt gewerkt volgens de gedragscode (bv. werken buiten de broedtijd) 

loopt 

men geen risico grondbroeders als kievit, bontbekplevier te verstoren of broedende zangvogels 

bij het 

weghalen van spontaan opgekomen opgaande begroeiing. 

Door ervoor te zorgen, dat er geen poelen ontstaan in een zandig terrein, worden er geen 

rugstreeppadden aangetrokken. Zandhopen kunnen in de broedtijd oeverzwaluwen aantrekken en 

kunnen zonodig worden afgedekt. 

Bij het dempen 

van sloten moet onderzocht worden of er beschermde vissen aanwezig zijn als 

bittervoorn en kleine modderkruiper. Als deze worden aangetroffen, moeten de sloten 

op een 

aangepaste wijze worden gedempt en de vissen verplaatst, waarvoor een ontheffing nodig kan zijn (bij 

de zwaarst beschermde categorie). 

Voor de overige soorten, die in de opgespoten terreinen leven, zoals muizen en konijnen 

geldt een 

vrijstelling van de bepalingen uit de Ffwet. Dan geldt nog wel de zorgplicht. Dat kan betekenen, dat 

een bouwterrein tijdig vrijgemaakt wordt van begroeiing in de juiste periode om het ongeschikt te 

maken voor diverse soorten of dat de soort actief wordt verjaagd. 

Gedragscode 

Om werkzaamheden soepel in overeenstemming met de Ffwet te laten verlopen is de gedragscode 

Ffwet ontworpen, zodat niet voor elke handeling een ontheffing hoeft te worden aangevraagd. Een 

belangrijk onderdeel van de gedragscode is de kalender, waarin is aangegeven wanneer bepaalde 

werkzaamheden het beste kunnen worden uitgevoerd om geen schade aan beschermde soorten aan te

ichten. De gedragscode is van toepassing op de lichtste categorieën beschermde soorten. Verder is 

deze alleen van toepassing op de zwaarst beschermde categorie soorten (tabel 3 soorten) 

zoals 

vleermuizen en vogels met jaarrond beschermde nesten wanneer het gaat om bestendig 

beheer en 

onderhoud. Dit betreft regelmatig terugkerende werkzaamheden als maaien, snoeien 

en baggeren. 

Voor grotere ingrepen die niet jaarlijks plaatsvinden (zoals kappen van oude bomen) en voor 

ruimtelijke ontwikkeling en inrichting moet nog wel een ontheffing worden aangevraagd. 

Gemeente Utrecht beschikt over een vastgestelde Gedragscode Flora 

en Faunawet. De werkzaamheden 

moeten worden uitgevoerd conform deze "gedragscode Flora en Faunawet van de gemeente Utrecht, 

goedkeuringsbesluit ministerie LNV d.d. 7 september 2010, ref DR/210/3379). 

Conclusies 

Met dit bestemmingsplan worden beperkt nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Bij aanvragen van 

omgevingsvergunningen moet getoetst worden aan de voorwaarden van de Flora en 

Faunawet. 

De volgende beschermde diersoorten z ouden kunnen voorkomen: 

beschermde soorten zekerheid tabelnummer ontheffing/vrijstelling 

kievit mogelijke broedvogel 3 

geen 

ontheffing bij werken 

bontbekplevier mogelijke broedvogel 3 

buiten broedtijd 

alg. voorkomende mogelijk in sloten of natte 1 vrijstelling/zorgplicht 

amfibieën 

plekken 

bittervoorn mogelijk in sloten 3 bij dempen 

nader 

onderzoek 

nodig en bij 

aanwezigheid 

ontheffing 

voor dempen nodig 

kleine modderkruiper mogelijk in sloten 2 vrijstelling bij werken via 

gedragscode 

bosmuis, veldmuis, 

dwergmuis, rosse 

woelmuis, 

dwergspitsmuis en 

huisspitsmuis 

mogelijk aanwezig 

1 vrijstelling/zorgplicht 

konijn mogelijk aanwezig 1 vrijstelling/zorgplicht 

Voor het ontwikkelen van de ontwikkellocaties dient specifiek voor in de tabel genoemde soorten 

afhankelijk van de planning nader bekeken te worden of deze soorten er daadwerkelijk voorkomen en 

passende maatregelen te worden genomen om overtreding van de Flora- en faunawet te voorkomen 

dan wel te voldoen aan de zorgplicht. Werken volgens de gedragscode kan daarbij behulpzaam zijn.

Bijlage 2 Akoestisch onderzoek 

82 bestemmingsplan "Het Zand" (vastgesteld) 

Het Zand



AKOESTISCH AKOESTISCH ONDERZOEK 

Het Het Zand 

Zand 

Akoestisch planologisch onderzoek t.b.v. bestemmingsplan 

Kenmerk: VL11-326 

Datum: 30 november 2011 

Datum gewijzigd: 

Projectnaam: Het Zand 

SO SO Afdeling Afdeling Milieu Milieu & & Duurzaamheid 

Duurzaamheid 

Postbus 8406 3503 RK UTRECHT 

Telefoonnummer: 030 - 286 00 00 

Bezoekadres: Ravellaan 96

ALGEMENE ALGEMENE GEGEVENS 

GEGEVENS 

Opdrachtgever: Stedenbouw en monumenten 

Contactpersoon: Deborah van Kuik 

030 - 286 02 97 

Akoestisch onderzoek: 

Afdeling Milieu & Duurzaamheid, Gemeente Utrecht 

Postbus 8406 

3503 RK Utrecht 

Auteur: Reinier Balkema 

tel.: (030) 28641 39 

e-mail: r.balkema@utrecht.nl 

Algemene gegevens 

Afdeling Milieu & Duurzaamheid Het Zand - 2

INHOUD 

INHOUD 

1. Inleiding 4 

2. Ruimtelijk plan 5 

2.1 Locatie 5 

2.2 Stedenbouwkundig plan 6 

3. Wettelijk kader 9 

3.1 Zones 9 

3.2 Normering bij nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen 9 

3.3 Gemeentelijk geluidbeleid 10 

4. Uitgangspunten berekeningen 12 

4.1 Rekenmethode 12 

4.2 Modelgegevens 13 

5. Resultaten 15 

5.1 Vleutensebaan 15 

5.2 't Zand 17 

5.3 Parkzichtlaan 18 

5.4 Spoorweg Utrecht-Woerden 19 

5.5 30 km/uur wegen 20 

5.6 Geluidsluwe gevel 22 

5.7 Cumulatie 23 

6. Conclusies en aanbevelingen 26 

BIJLAGEN 

BIJLAGEN 

Bijlage 1: Verkeersgegevens Het Zand - 2022 

Bijlage 2: Spoorgegevens Utrecht-Vleuten 

Bijlage 3: Verblijfsgebieden 

Bijlage 4: Rijnsche Maan 

Inhoud 


1. INLEIDING 

INLEIDING 

Inleiding 

In het gebied ten zuiden van de spoorlijn Utrecht-Woerden, ten westen van de rijksweg 

A2, bevindt zich het plangebied Het Zand. De gemeente Utrecht is voornemens om hier 

voornamelijk een woonlocatie te ontwikkelen. Gezien de nabijheid van enkele drukke 

(spoor)wegen is het in het kader van de Wet geluidhinder en de Wet ruimtelijke ordening 

van belang de geluidsaspecten in dit gebied te onderzoeken. 

Dit onderzoek gaat in op het wettelijk kader en geeft de resultaten van de berekende 

geluidsbelastingen op de delen van het bestemmingsplan waar nieuwe ontwikkelingen 

worden toegestaan. Doel van dit onderzoek is te komen tot een set van gebruiksregels 

voor het bestemmingsplan en vast te leggen maatregelen. Daarmee kan het gebied 

worden ingevuld binnen de wettelijke randvoorwaarden en de kaders van het 

gemeentelijke geluidbeleid. 

Dit rapport beschrijft het (wettelijk) beoordelingskader, de gehanteerde uitgangspunten, 

de resultaten en de conclusies ten aanzien van de toetsing aan het gestelde in de Wet 

geluidhinder. De in deze rapportage vermelde geluidsbelastingen betreffen juridische 

waarden tenzij nadrukkelijk anders is vermeld. Dit onderzoek wordt tevens gebruikt als 

grondlegger voor de te voeren hogere waarde procedure. 


2. RUIMTELIJK RUIMTELIJK PLAN 

PLAN 

2.1 2.1 Locatie Locatie 

Locatie 

Ruimtelijk plan 

Het plangebied Het Zand is onderdeel van de VINEX locatie Leidsche Rijn. Het Zand wordt 

begrensd door de spoorbaan langs de Vleutensebaan en de wegen Utrechtseweg, 

Agaathvlinder, Purpervlinderstraat, Satijnvlinder, 't Zand, Alendorperweg, Parkzichtlaan, 

Max Ernstlaan en de Utrechtseweg in noord-zuid richting. 

Figuur 1: Situering Het Zand in Leidsche Rijn 


Figuur 2: Deelgebieden Het Zand 

2.2 Stedenbouwkundig Stedenbouwkundig Stedenbouwkundig plan 

plan 


In het bestemmingsplan is de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Het Zand 

weergegeven. De belangrijkste zaken voor het geluidsonderzoek zijn hieronder 

weergegeven. Voor de details wordt verwezen naar het bestemmingsplan (vnl regels en 

verbeelding). 

Figuur 3: Verbeelding Het Zand 

Het Zand is voor het grootste deel een conserverend bestemmingsplan. Slechts op een 

aantal locaties worden nieuwe ontwikkelingen toegestaan. Slechts op die locaties waar 

(nieuwe) geluidsgevoelige bestemmingen worden toegestaan en waar nog geen 

omgevingsvergunning voor is verleend is geluidsonderzoek t.b.v. de toetsing aan de Wet 

geluidhinder vereist. 



Op het moment van schrijven van dit rapport is voor een tweetal bouwblokken in de 

Rijnsche Maan al wel een omgevingsvergunning verleend maar is het bouwwerk nog niet 

in aanbouw. Het is theoretisch mogelijk dat de vergunning nog wordt gewijzigd of terug 

getrokken vóór het definitief van kracht worden van het bestemmingsplan. Om te 

voorkomen dat deze blokken dan in een juridisch vacuüm terecht komen, zijn deze twee 

blokken ook (apart) onderzocht (zie bijlage 4) en worden deze ook meegenomen in de 

hogere waarde procedure. Zodoende kan worden voorkomen dat deze woningen verplicht 

met een dove gevel moeten worden gerealiseerd. 

Figuur 4: Situering ontwikkellocaties Het Zand (roze) 

Op bovenstaande locaties moet de bouw van geluidsgevoelige bestemming planologisch 

mogelijk worden gemaakt en dient derhalve akoestisch te worden onderzocht. Op de 

overige locaties is geen sprake van (nieuwe) geluidsgevoelige bestemmingen. 

In de toelichting van het bestemmingsplan is over deze locaties het volgende vermeld. 

Locatie 1: Rijnsche Maan 

In dit deelgebied is een deel van de woningen en twee van de geplande 

appartementencomplexen al gerealiseerd. Vooral in de bouwstrook langs de 

Vleutensebaan zijn de woningen nog niet gerealiseerd. Het meest westelijke vlak is 

bestemd voor 16 eengezinswoningen. De overige vlakken aan de Vleutensebaan betreffen 

appartementencomplexen, waarbij in de plint gericht naar de Vleutensebaan diverse 

functies mogelijk zijn. De maximale hoogte van deze appartementencomplexen is 

21 meter. 

De overige vlekken in dit deelgebied zijn bestemd voor vrije kavels voor een klein aantal 

(vrijstaande of twee-onder-een -kap) woningen met een maximale hoogte van twee 

bouwlagen en een kap. 

Locatie 2: Stationsomgeving 

Centraal in het plangebied ligt de Kees van Dongensingel. De singel ligt in het verlengde 

van de hoofdontsluiting van Terwijde. Aan de oostzijde wordt de singel begeleid door 

een bebouwingswand die in hoogte oploopt van drie lagen bij de Westlandsetuin tot 

maximaal twaalf lagen bij de stadsas. Het hoogteaccent markeert de toegang tot Het 

Zand en de ligging van het N.S-station. Westelijk van de singel, op de overgang naar 

Waterwijk, bevindt zich een groot, solitair bouwvolume. De hoogte van dit volume 

bedraagt zes bouwlagen. 



Locatie 3: Leidsche Maan 

De Leidsche Maan is een lang, smal gebied opgespannen tussen de Vleutensebaan en de 

Utrechtseweg. Gekozen is voor een bouwblokstructuur. Aan de zijde van de 

Vleutensebaan bevinden zich stedelijke appartementenblokken van gemiddeld 6 à 7 

lagen hoog met hoogteaccenten tussen de 10 à 15 lagen. Deze worden “de hoek 

omgetrokken”, de woonstraat in, waar zij overgaan in ééngezinswoningen van gemiddeld 

2 à 3 lagen hoog. Nabij de Utrechtseweg wordt de bebouwing informeler en veranderen 

de rijtjeswoningen in vrijstaande villa’s en twee-onder-een-kap woningen. 

Locatie 4: De Veiling 

De bouwblokken bestaan uit eengezinswoningen, 2 lagen met kap, met eventueel een 

accent op de hoeken of bij de toegangen tot de autovrije straten en de parkeerhoven. 

De vrijstaande woningen of tweekappers zijn over het algemeen in de linten gesitueerd. 

De gemiddelde bouwhoogte bedraagt twee lagen met kap. Meteen achter de 

Utrechtseweg, komen naast vrijstaande woningen ook drie korte rijtjes van elk vijf 

woningen. 

Meteen ten zuiden van de Kersenboomgaard komt een cluster van twee scholen, 

gymzaal, een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang. De maximale hoogte van het 

cluster is 3 bouwlagen. 

Locatie 5: Park Groot Zandveld 

Ten zuiden van de Forumschool is een compact gebouw gepland met een maximale 

hoogte van 7 bouwlagen waarin ruimte is voor een commercieel en maatschappelijk 

programma, 12 woningen en een gebouwde parkeervoorziening. 

Locatie 6: Tussen de Parken 

De Crescent bestaat uit smalle diepe herenhuizen, vier bouwlagen hoog. Aan de 

westzijde, tegenover het Johanniterveld, staan ééngezinswoningen met op de 

noordwesthoek een appartementenblok van maximaal 6 lagen hoog. 

Locatie 7: Johanitterveld 

Hier zijn vrije kavels met vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen 

gepland. 

Locatie 8: De Bongerd 

In de Bongerd is nog een perceel onbebouwd aan de Parkzichtlaan voor maximaal vier 

woningen. 

Locatie 9: Waterwijk 

In Waterwijk is in de bocht van de Parkzichtlaan nog een aantal delen voor 

grondgebonden woningen onbebouwd. Een van de vlekken is bestemd voor woonwagens, 

er zijn maximaal vier standplaatsen binnen deze vlek. 


3. WETTELIJK WETTELIJK KADER KADER 

KADER 

3.1 3.1 Zones Zones 

Zones 

Wettelijk kader 

In dit hoofdstuk wordt het kader vanuit de Wet geluidhinder weergegeven. Door de 

complexiteit van de wet worden slechts de hoofdlijnen geschetst. 

De regels van de Wet geluidhinder gelden alleen binnen de zone van een geluidsbron. 

Voor het aspect wegverkeerslawaai is in artikel 74 van de Wet geluidhinder aangegeven 

dat elke weg met een snelheid van meer dan 30 km/uur een geluidszone heeft. De 

breedte van deze zone is afhankelijk van het aantal rijstroken waaruit de weg in de te 

onderzoeken situatie bestaat. Binnen deze zone vindt dus het akoestisch onderzoek 

plaats. In onderstaande tabel zijn de relevante zones voor wegverkeer opgenomen. 

Tabel 1: zonebreedte aan weerszijden van een weg. 

Aantal Aantal Rijstroken 

Rijstroken 

Breedte Breedte van van de de geluidszone geluidszone in in meters 

meters 

Buitenstedelijk Buitenstedelijk gebied gebied Bi Binnenstedelijk Bi 

nnenstedelijk gebied gebied 

gebied 

1 of 2 250 200 

3 of 4 400 350 

5 of meer 600 350 

De definities van buitenstedelijk en binnenstedelijk gebied zijn opgenomen in artikel 1 

van de Wet geluidhinder. Als binnenstedelijk gebied wordt aangemerkt het gebied binnen 

de bebouwde kom binnen de zone van een weg, uitgezonderd het gebied binnen de 

bebouwde kom dat gelegen is binnen de zone van een autoweg(snel)weg. De overige 

zones zijn buitenstedelijk. 

De wegen Vleutensebaan, 't Zand en Parkzichtlaan zijn binnenstedelijke wegen. Deze 

wegen hebben een zonebreedte van ten hoogste 350 meter. De overige woonstraten 

worden als 30 km/uur gebied ingericht. Deze wegen vallen formeel niet onder de Wet 

geluidhinder; in het kader van een goede ruimtelijke ordening worden de akoestisch 

relevante wegen toch onderzocht. Bij de afweging of er sprake is van een goede 

ruimtelijke ordening wordt aangesloten bij de kader- en normstelling uit de Wet 

geluidhinder. Dit alles met als doel om een vergelijkbare kwaliteit te bewerkstelligen als 

ware de Wet geluidhinder wel van toepassing. 

De zones van spoorwegen zijn vastgelegd in een apart wettelijk besluit. Voor de spoorlijn 

Utrecht-Woerden is de zonebreedte 500 meter. 

De zone van het industrieterrein Lage Weide ligt buiten het plangebied. 

3.2 Normering Normering bi bij bi j nieuwe nieuwe geluidsgevoelige geluidsgevoelige bestemmingen 

bestemmingen 

Het bestemmen van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen (woon-, onderwijs- en 

gezondheidszorggebouwen) is zonder meer mogelijk wanneer de geluidsbelasting onder 

de voorkeursgrenswaarde blijft. Deze waarde bedraagt voor zowel binnen- als 

buitenstedelijke wegen 48 dB. Voor spoorverkeerslawaai is de voorkeurswaarde 55 dB. 

Van deze waarde kan gemotiveerd worden afgeweken tot aan een zekere maximale 

ontheffingswaarde. Hiervoor moet een zogeheten hogere waarde procedure worden 

gevolgd. 

De maximale ontheffingswaarde bedraagt 63 dB voor de bouw van nieuwe woningen, 

scholen en ziekenhuizen langs bestaande binnenstedelijke wegen. Wanneer er ook 

sprake is van een nieuwe weg, dan is de maximale ontheffingswaarde 58 dB. In de 

uitleggebieden, zoals hier in Leidsche Rijn, is deze maximum waarde van toepassing. 

Voor railverkeerslawaai is de maximale ontheffingswaarde 68 dB. 

Indien de geluidsbelasting op de gevel meer dan de maximale ontheffingswaarde 

bedraagt, is de bestemming in principe niet mogelijk. Er bestaat dan nog wel de 

mogelijkheid om te bouwen met vliesgevels of zogeheten dove gevels waarin geen te 



openen delen aanwezig zijn. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de voor dit plan 

relevante grenswaarden. 

Tabel 2: Geluidsgrenswaarden bij nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen. 

Type 

Type 

Bron Voorkeursgrenswaarde Voorkeursgrenswaarde Max. 

Max. 

bestemming 

bestemming 

ontheffingswaarde 

ontheffingswaarde 

Woningen Nieuwe binnenstedelijke weg 48 dB 58 dB 

Woningen Bestaande binnenstedelijke weg 48 dB 63 dB 

Woningen Spoorweg 55 dB 68 dB 

Voor andere geluidsgevoelige bestemmingen dan woningen en scholen (zoals o.a. 

woonwagenterreinen en bepaalde gezondheidszorggebouwen) kunnen afwijkende 

grenswaarden gelden. 

De hierboven genoemde grenswaarden in dB worden uitgedrukt in Lden. Dit is een 

gemiddelde van de geluidsniveaus in een etmaal waarbij rekening wordt gehouden met 

de verschillen in hinderlijkheid in de te onderscheiden etmaalperioden. Het berekende 

geluidsniveau van de avondperiode wordt verhoogd met 5 dB; de nachtperiode met 

10 dB. Voor industrielawaai geldt een afwijkende dosismaat in dB(A), de etmaalwaarde. 

Dit is de hoogste waarde van de drie etmaalperioden inclusief hierboven vermelde 

toeslag. De geluidsbelasting wordt bepaald voor de periode 10 jaar na realisatie. 

De grenswaarden uit de Wet geluidhinder gelden voor de geluidsbelasting op een gevel. 

Dit is volgens de definitie de constructie waarmee binnen en buiten gescheiden wordt; 

inclusief het dak. Een blinde gevel, een dove gevel, een geluidsscherm dat bouwkundig is 

verbonden met het gebouw en de geluidswalzijde van geluidswalwoningen worden in de 

Wet geluidhinder specifiek benoemd als zijnde geen gevel. Op een gevel waarin geen te 

openen delen, waaronder ventilatievoorzieningen, zitten, hoeft dus vanuit de Wet 

geluidhinder niet te worden getoetst. 

Wanneer er sprake is van blootstelling aan meer dan één geluidsbron, moet ook worden 

bekeken wat de gecumuleerde geluidsbelasting is. Hiervoor wordt de Rekenmethode 

cumulatieve geluidsbelasting gebruikt. Hierbij wordt rekening gehouden met de 

verschillen in hinder per type geluidsbron. Het onderzoeken van cumulatie is conform 

het rekenvoorschrift alleen van belang als de voorkeurswaarde vanwege meerdere 

geluidsbronnen wordt overschreden. Er gelden geen grenswaarden voor de gecumuleerde 

geluidsbelasting; wel moet er een afweging worden gemaakt. 

3.3 Gemeentelijk Gemeentelijk geluidbeleid 

geluidbeleid 

De gemeente Utrecht zet zich in voor een leefbare woonsituatie, ook op locaties met een 

hogere geluidsbelasting. Deze leefbaarheid wordt bewerkstelligd door voorwaarden te 

verbinden aan het verlenen van hogere waarden. De voorwaarden leggen de 

initiatiefnemer of de beheerder een inspanning op voor een leefbare woonomgeving als 

compensatie voor het bouwen in een lawaaiige situatie. Dit wordt planologisch verankerd 

via de hogere waarde beschikking en de planregels in het bestemmingsplan. 

De volgende voorwaarden bij het verlenen van een hogere waarde in Utrecht zijn 

opgenomen in de Geluidnota Utrecht: 

Geluidsluwe gevel 

De woning heeft ten minste één gevel met een lager (luw) geluidsniveau. Het 

geluidsniveau is daar niet hoger dan de voorkeursgrenswaarde voor elk van te 

onderscheiden geluidsbronnen of de hogere waarde minus 10 dB. Voor grondgebonden 

woningen is het voldoende dat deze luwe gevel op één verdieping wordt gevonden (bijv. 

begane grond). Bij gestapelde bouw (appartementen) moet echter op elke verdieping een 

luwe gevel aanwezig zijn. 

Woningindeling 

De woning bevat voldoende verblijfsruimte(n) aan de zijde van de geluidsluwe gevel. Dit 

geldt voor ten minste 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van 

het verblijfsgebied. 



Buitenruimte 

Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan 

de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn 

dan bij de geluidsluwe gevel. Deze eis geldt voor maximaal één buitenruimte per woning. 

Voor niet-zelfstandige woonruimte met een oppervlakte ≤30m 2 (bejaardencentra, 

studenteneenheden) worden op individueel woningniveau geen eisen gesteld. Op 

gebouwniveau dient tenminste 50% van de wooneenheden te zijn gesitueerd aan een 

gevel met een geluidsbelasting van maximaal 5 dB boven de voorkeursgrenswaarde. 


4. UITGANGSPUNTEN UITGANGSPUNTEN BEREK BEREKENINGEN 

BEREK ENINGEN 

4.1 4.1 Rekenmethode 

Rekenmethode 

Rekenmethode 

Uitgangspunten berekeningen 

De geluidsbelastingen van wegen railverkeerslawaai zijn bepaald met Standaard 

Rekenmethode II uit het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder. Voor de berekeningen 

is gebruik gemaakt van het programma WinHavik V8.35 in combinatie met rekenhart 

srmiiv15 en srmspl9. Voor de wegvakken met een snelheid van 30 km/uur is de 

geluidsbelasting bepaald overeenkomstig de CROW publicatie "Handreiking berekenen 

wegverkeerslawaai bij 30 km/uur, infoblad infrastructuur 965". 

In deze rekenmodellen zijn alle relevante gebouwen, (absorberende) bodemvlakken, 

rijlijnen, geluidsbronnen en schermen gemodelleerd. Hieronder is een overzicht van het 

rekenmodel weergegeven. 

Figuur 5: Overzicht rekenmodel 

Aangezien het een globaal bestemmingsplan betreft, zijn op voorhand de exacte locaties 

en hoogtes van nieuw te realiseren gebouwen nog niet aan te geven. Een gedetailleerde 

modelberekening, waarbij alle relevante akoestische aspecten zoals afscherming en 

reflectie worden meegenomen, is dan ook niet mogelijk. Daarom wordt er in dit 

onderzoek gebruik gemaakt van zogeheten poldercontouren. Deze geven de 

geluidssituatie weer bij afwezigheid van gebouwen. Hiermee wordt in de meeste gevallen 

een voldoende accuraat akoestisch beeld verkregen van de maximale situatie op basis 

waarvan een hogere waarde procedure kan worden gevolgd. 



Voor elk van de te onderscheiden kavels waarop de mogelijkheid van de realisatie van 

nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen bestaat, wordt van elke juridische geluidsbron 

het maximale geluidsniveau bepaald. De berekeningen zijn uitgevoerd in hoogtestappen 

van 3 meter beginnend met 2 meter ten opzichte van het lokale maaiveld. De 

onderzochte hoogten per locatie zijn afgestemd op de bouwhoogten zoals opgenomen 

op de verbeelding van en de regels in het bestemmingsplan. 

De berekeningsresultaten geven aan op welke locatie er op voorhand van mag worden 

uitgegaan dat de geluidsbelasting onder de voorkeurswaarde dan wel boven de maximale 

ontheffingswaarde ligt. In het eerste geval is de realisering van een geluidsgevoelige 

bestemming zonder meer mogelijk en hoeft daarvoor geen hogere waarde procedure te 

worden gevoerd. In het tweede geval is de bouw van een geluidsgevoelige bestemming 

alleen mogelijk middels toepassing van een dove gevel tenzij nog te bouwen aanvullende 

afscherming zorgt voor een voldoende lage geluidsbelasting. Dit zal bij nadere 

uitwerking (bij de individuele omgevingsvergunning) moeten worden onderzocht. De 

borging vindt plaats door middel van voorwaarden in de bestemmingsplanregels. 

4.2 Model Modelgegevens 

Model gegevens 

4.2.1 4.2.1 Verkeersgeg 

Verkeersgegevens 

Verkeersgeg evens 

De verkeersintensiteiten tot en met het jaar 2020 zijn berekend met het verkeersmodel 

VRU 2.0 utr 2.2 dat is gevuld met actuele informatie over verkeersintensiteiten, 

groei/afname van het aantal woningen/inwoners en toe-/afname van werkgelegenheid, 

m² bruto vloeroppervlak kantoren, winkels en andere activiteiten. Voor de jaren na 2020 

beschikt Utrecht nog niet over een verkeersmodel dat op dezelfde wijze is gevuld. Voor 

de berekening van deze jaren wordt daarom uitgegaan van een ophogingspercentage ten 

opzichte van de verkeersintensiteiten in 2020. Dit ophogingspercentage is voor gebieden 

buiten de gemeente Utrecht gebaseerd op de voorspelde landelijke groei van de 

bevolking met 2,5 % in vijf jaar. Voor het grondgebied van de gemeente Utrecht wordt, 

gelet op de eigen prognoses van de gemeente Utrecht, rekening gehouden met een 

hogere groei. Hier wordt daarom zekerheidshalve een ophogingspercentage gehanteerd 

van 5 % in vijf jaar. Deze werkwijze wordt gehanteerd tot het Utrechts verkeersmodel 

voorziet in een verder weg gelegen horizonjaar dan het huidige 2020. 

Voor Het Zand is de situatie 2022 maatgevend. In bijlage 1 zijn alle relevante 

verkeersintensiteiten terug te vinden. 

De maximumsnelheid op de onderzochte wegen (afgezien van de 30 km/uur wegen) 

bedraagt 50 km/uur. 

Voor het railonderzoek is gebruik gemaakt van het onderzoeksmodel dat ten grondslag 

heeft gelegen aan het onderzoek bij de spoorverdubbeling (M+P.RIB.021.1.1 – d.d. 

12 februari 2002). De belangrijkste pagina's uit het betreffende onderzoek zijn als 

bijlage 2 aan dit rapport toegevoegd. Aan het onderzoeksmodel van M+P zijn relevante 

wijzigingen in de omgeving als gevolg van de ontwikkelingen in Leidsche Rijn 

toegevoegd. 

4.2.2 4.2.2 Wegdekverharding 

Wegdekverharding 

Wegdekverharding 

In bestemmingsplan Leidsche Rijn 99 is al de keuze gemaakt voor de toepassing van 

geluidsreducerende wegdekken op alle wegen in of nabij een woongebied met een 

snelheid van 50 km/uur of meer. 

In het rekenmodel is daarom voor alle 50 km/uur wegen, afgezien van enkele delen bij 

kruisvlakken, uitgegaan van een dunne geluidsreducerende deklaag B. Een dunne 

deklaag B geeft een reductie van 4,3 dB t.o.v. het referentiewegdek voor lichte 

motorvoertuigen bij 50 km/uur (bron stillerverkeer.nl). Vanuit civieltechnische 

overwegingen zijn de kruisvlakken op de Vleutensebaan voorzien van dicht asfalt beton 

(DAB). 


4.2.3 4.2.3 Overdrachtsmaatregelen 

Overdrachtsmaatregelen 


In het onderzoek is rekening gehouden met de reeds aanwezige, in het kader van de 

ontwikkeling getroffen, geluidsbeperkende voorzieningen. Dit heeft betrekking op de 

schermen langs het spoor (3 meter aan de noordzijde, 3 meter tussen de sporen 2 en 3 

en 1,5 meter aan de zuidzijde). 

4.2.4 4.2.4 Correctie Correctie ex ex artikel artikel 110g 110g Wet Wet geluidhinder 

geluidhinder 

Bij de bepaling van de geluidsbelasting wordt conform artikel 110g van de Wet 

geluidhinder rekening gehouden met het in de toekomst stiller worden van het 

autoverkeer. De berekende niveaus worden, alvorens toetsing aan de normen van de Wet 

geluidhinder plaats vindt, daarom verminderd met 2 dB indien de snelheid 70 km/uur of 

meer bedraagt en indien de snelheid minder dan 70 km/uur bedraagt met 5 dB 

(juridische waarde). Bij toetsing aan het gestelde in het Bouwbesluit dient deze correctie 

achterwege te blijven. Op de in deze rapportage vermelde geluidsbelastingen is de 

correctie ingevolge artikel 110g Wgh reeds toegepast behalve bij de bepaling van de 

gecumuleerde geluidsbelasting. 

Omdat in het kader van de ruimtelijke afweging is aangesloten bij de kader- en 

normstelling uit de Wet geluidhinder is de aftrek ingevolge artikel 110g ook toegepast 

bij de 30 km/uur wegen. 

4.2.5 4.2.5 Helli Hellingscorrectie 

Helli ngscorrectie 

Bij het overbruggen van een hoogteverschil van meer dan 6 meter en een 

stijgingspercentage van 2% of meer, is overeenkomstig het Reken- en Meetvoorschrift 

een hellingscorrectie toegepast. 

4.2.6 4.2.6 Optrekcorrectie 

Optrekcorrectie 

Overeenkomstig het Reken- en Meetvoorschrift is bij een met verkeerslichten geregeld 

kruispunt en een verkeersdrempel (binnen een afstand van respectievelijk 150 en 

100 meter van een toetspunt) rekening gehouden met een optrekcorrectie. 


5. RESULTATEN 

RESULTATEN 

RESULTATEN 

Resultaten 

Er zijn voor het wegverkeer berekeningen uitgevoerd voor een viertal 'bronnen' die als 

juridische eenheid i.h.k.v. de Wet geluidhinder kunnen worden beschouwd: 

• Vleutensebaan 

• 't Zand 

• Parkzichtlaan 

• Spoorbaan Utrecht-Woerden 

De resultaten worden hieronder per juridische bron besproken. De contouren geven 

daarbij het volgende aan: 

• groen: er wordt voldaan aan de voorkeurswaarde 

• oranje: boven de voorkeurswaarde maar nog onder de maximale ontheffingswaarde 

• rood: boven de maximale ontheffingswaarde 

Aangezien de geluidsbelasting op verschillende hoogten soms kan variëren, worden in de 

bijlagen de relevante bouwlagen gepresenteerd. 

5.1 5.1 Vleutensebaan 

Vleutensebaan 

Vleutensebaan 

De geluidsbelasting overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB langs de gehele 

weg op de eerstelijns bebouwing van de Rijnsche Maan, Stationsomgeving, Leidsche 

Maan en De Veiling. De hoogst berekende geluidsbelasting bedraagt 54 dB waarmee de 

maximale ontheffingswaarde dus niet wordt overschreden. 


Figuur 6 : Hoogst berekende geluidsbelasting vanwege de Vleutensebaan 

Resultaten 


5.2 5.2 't 't Zand Zand 

Zand 

Resultaten 

Uit berekeningen blijkt dat de geluidsbelasting vanwege de weg 't Zand op een aantal 

locaties boven de voorkeurswaarde van 48 dB uitkomt. De maximale geluidsbelasting 

bedraagt 58 dB en voldoet daarmee aan de maximale ontheffingswaarde. 

Figuur 7 : Hoogst berekende geluidsbelasting vanwege de 't Zand 


5.3 5.3 Parkzichtlaan 

Parkzichtlaan 

Parkzichtlaan 

Resultaten 

De geluidsbelasting vanwege de Parkzichtlaan overschrijdt de voorkeursgrenswaarde op 

de eerstelijns bebouwing. De hoogst berekende waarde bedraagt 53 dB en blijft daarmee 

ruim binnen de maximale ontheffingswaarde. 

Figuur 8 : Hoogst berekende geluidsbelasting vanwege de Parkzichtlaan 


5.4 5.4 Spoorweg Spoorweg Spoorweg Utrecht Utrecht-Woerden 

Utrecht Utrecht Woerden Woerden 

Resultaten 

De geluidsbelasting overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 55 op de hele eerstelijns 

bebouwing. Op de begane grond is de geluidsbelasting circa 56-58 en loopt op tot circa 

66 dB op 23 meter hoogte en 68 dB op 40 meter. Uitzondering is de locatie nabij station 

Terwijde; hier zijn geen geluidsschermen tussen de sporen aanwezig. Daardoor wordt bij 

de hoogbouw in de stationsomgeving vanaf 23 meter hoogte de maximale ontheffingswaarde 

overschreden. Op deze locatie kan boven deze hoogte kan alleen met een dove 

gevel of een vliesgevel worden gebouwd. 


Figuur 9 : Hoogst berekende geluidsbelasting vanwege het spoor 

5.5 30 30 km/uur km/uur wegen 

wegen 

Resultaten 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een bredere milieuhygiënische 

afweging in relatie tot geluid te worden gemaakt dan alleen het gestelde in de Wet 

geluidhinder. Om die reden wordt het onderzoek verkeerslawaai niet beperkt tot de 

wegen die vallen onder het regiem van de Wet geluidhinder maar verbreed tot alle 

relevante wegen in en rond het plangebied. 

Bij de afweging of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening is aangesloten bij de 

kader- en normstelling uit de Wet geluidhinder. Wanneer de maximale ontheffingswaarde 

niet wordt overschreden, kan gesproken worden van een goede ruimtelijke ordening. 


Resultaten 

Voor een aantal relevante ontsluitingswegen met een snelheidsregiem van 30 km/uur 

zijn verkeersgegevens bekend. Deze wegen zijn onderzocht. Het betreft de Kees den 

Dongensingel, de Belcampostraat en de Jan Wolkerssingel-Vuurvlindersingel. De 

geluidsbelasting vanwege deze wegen komt op de eerstelijns bebouwing uit boven de 

voorkeursgrenswaarde. De maximale ontheffingswaarde wordt echter niet overschreden. 

Figuur 10 : Hoogst berekende geluidsbelasting vanwege de Kees van Dongensingel 


Resultaten 

Figuur 11 : Hoogst berekende geluidsbelasting vanwege de Belcampostraat en de Jan 

Wolkerssingel-Vuurvlindersingel 

Aangezien niet voor alle 30 km/uur wegen prognoses beschikbaar zijn, is onderzocht 

(zie bijlage 3) met welke verkeersintensiteit de geluidsbelasting in het verblijfsgebied de 

maximale ontheffingswaarde van de Wet geluidhinder (58 dB) zou overschrijden. Voor 

wegen met een afstand gevel – wegas van 8 meter, tweezijdige bebouwing en klinkers in 

keperverband dienen er minimaal 5650 motorvoertuigen gebruik te maken van een 

dergelijke weg om de maximale ontheffingswaarde te overschrijden. Dit is gezien de 

functie en aard van de wegen niet te verwachten. Ter vergelijking: de relatief drukke 

Belcampostraat heeft een verkeersintensiteit van nog geen 5200 motorvoertuigen per 

etmaal. 

5.6 Gelui Geluidsluwe Gelui Geluidsluwe 

dsluwe gevel 

Conform het geluidbeleid van de gemeente Utrecht dient elke nieuw te bouwen woning te 

beschikken over een geluidsluwe gevel. Deze eis vanuit het besluit hogere grenswaarden 

wordt geborgd via bestemmingsplanregels en getoetst bij de aanvraag om een 

omgevingsvergunning voor het bouwen. Het ontwerpen van woningen in een hoogbelaste 

omgeving vergt soms aanpassingen op woningen/of blokniveau: door middel van 

interne afschermingen zullen veel geluidsluwe gevels worden gerealiseerd. Vuistregel bij 

het ontwerpen is dat de bouwblokken zoveel mogelijk aaneengesloten en parallel aan de 

(spoor)weg worden gebouwd. In dit onderzoek zijn alleen poldercontouren berekend en 

kon nog niet op bouwblok- of woningniveau worden gecontroleerd of hieraan wordt 

voldaan. In het ontwerp van de woningen zal daarom nadrukkelijk rekening moeten 

worden gehouden met het creëren van een luwe gevel. In het kader van afzonderlijke 

omgevingsvergunningaanvragen zal dit aspect, dat wordt geborgd via de 

bestemmingsplanregels, nader worden gecontroleerd. 


5.7 5.7 Cumulatie 

Cumulatie 

Cumulatie 

Resultaten 

Cumulatie van geluid speelt een rol bij de locaties langs de Vleutensebaan. Het geluid 

van deze weg cumuleert met dat van het spoor en bovendien nog van de wegen 't Zand 

en de Parkzichtlaan waar deze wegen op de Vleutensebaan uitkomen. 

De cumulatie van het wegverkeerslawaai is in onderstaande figuur weergegeven. 


Resultaten 


Figuur 12 : Maximaal cumulatief niveau wegverkeer 

Resultaten 

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de gecumuleerde geluidsbelasting vanwege alle 

wegen (dus nog exclusief railverkeer) maximaal 65 dB bedraagt ter plaatse van de hoek 

't Zand-Vleutensebaan. Deze waarden zijn exclusief de aftrek van art 110g Wgh. 

De hoogst gecumuleerde waarde samen met de bijdrage van het spoorverkeer bedraagt 

66 dB op de hogere bouwlagen van het blok op de hoek van de Vleutensebaan en de Kees 

van Dongensingel. 

Resumerend kan gesteld worden dat cumulatie van het geluid van wegen railverkeer 

niet leidt tot een onaanvaardbaar niveau temeer als in acht wordt genomen dat de 

maximale ontheffingswaarde van de Wet geluidhinder voor nieuwbouw per bron (te weten 

63 dB zonder aftrek van 5 dB = 68 dB) niet wordt overschreden. 


6. CONCLUSIES CONCLUSIES CONCLUSIES EN EN AANBEV AANBEVELINGEN 

AANBEV ELINGEN 

Conclusies en aanbevelingen 

Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand 

mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal 

de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere 

waarden moeten worden verleend. 

Op de hogere bouwlagen in de Stationsomgeving zal de maximale ontheffingswaarde 

worden overschreden. Hier kan alleen met toepassing van een dove gevel of een 

vliesgevel worden gebouwd. Een andere keuze is om op deze locatie geen 

geluidsgevoelige bestemming te bouwen of te kiezen voor een lagere bouwhoogte. 

Om een en ander te borgen zal in het bestemmingsplan een planregel worden 

opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet 

worden voldaan: 

Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan 

dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de 

ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere 

waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt. 

Bij de verdere invulling van het gebied is een goede akoestische begeleiding 

noodzakelijk om aan de gestelde voorwaarden te kunnen voldoen. 


Bijlage Bijlage 1: 1: Verkeersgegevens Verkeersgegevens Het Zand - 2022 

Vleutensebaan 

Afdeling Milieu & Duurzaamheid 

Bijlagen


Bijlagen


Bijlagen

't Zand 


Bijlagen


Bijlagen

Parkzichtlaan 


Bijlagen


Bijlagen

Kees van Dongensingel 


Bijlagen

Belcampostraat – Jan Wolkerssingel – Vuurvlindersingel 


Bijlagen

Bijlage Bijlage 2: 2: Spoorgegevens Spoorgegevens Utrecht Utrecht-Vleuten 

Utrecht 

Vleuten 


Bijlagen


Bijlagen


Bijlagen


Bijlagen


Bijlagen

Bijlage Bijlage 3: 3: Verblijfsgebieden 

Verblijfsgebieden 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een bredere milieuhygiënische 

afweging in relatie tot geluid te worden gemaakt dan alleen het gestelde in de Wet 

geluidhinder. Om die reden wordt het onderzoek verkeerslawaai niet beperkt tot de 

wegen die vallen onder het regiem van de Wet geluidhinder maar verbreed tot alle 

relevante wegen in en rond het plangebied. 


Bijlagen 

Bij de afweging of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening is aangesloten bij de 

kader- en normstelling uit de Wet geluidhinder. 

Aangezien niet voor alle 30 km/uur wegen prognoses beschikbaar zijn, is onderzocht 

met welke verkeersintensiteit de geluidsbelasting in het verblijfsgebied de maximale 

ontheffingswaarde van de Wet geluihinder (58 dB) zou overschrijden. Voor wegen met 

een afstand gevel – wegas van 8 meter, tweezijdige bebouwing en klinkers in 

keperverband dienen er minimaal 5650 motorvoertuigen gebruik te maken van een 

dergelijke weg om de maximale ontheffingswaarde te overschrijden. 

Dit is gezien de functie en aard van de weg, zoals omschreven in paragraaf 3.3 van de 

toelichting op het bestemmingsplan, niet te verwachten. Hierdoor kan gesproken worden 

van een goede ruimtelijke ordening.

Bijlage Bijlage 4: 4: Rijnsche Rijnsche Maan 

Maan 


Bijlagen 

Hieronder worden berekeningsresultaten gepresenteerd van de geluidsbelasting op twee 

bouwblokken in de Rijnsche Maan waarvoor een omgevingsvergunning is verleend die 

mogelijk nog kan worden gewijzigd of ingetrokken. 

Maximale geluidsbelasting vanwege de Vleutensebaan 

3D-weergave geluidsbelasting vanwege de Vleutensebaan

Maximale geluidsbelasting vanwege het spoor 

3D-weergave geluidsbelasting vanwege het spoor 

De gecumuleerde geluidsbelasting is maximaal 60 dB. 


Bijlagen

Regels 



Hoofdstuk 1 Inleidende regels 

Artikel 1 Begrippen 

1.1 aan-huis-verbonden beroep of bedrijf: 

beroep of bedrijf dat in een woning of in een bijbehorende bouwwerk wordt uitgeoefend waarvan de 

ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende 

mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de 

woning is; 

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, 

een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten 

behoeve van kinderopvang. 

1.2 aanduiding: 

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels 

worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 

1.3 aanduidingsgrens: 

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 

1.4 achtererfgebied 

het erf aan de achterkant en de niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 

meter van de voorkant van een hoofdgebouw. 

1.5 additionele horeca: 

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte 

activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de 

hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden 

uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie. 

1.6 afhaalzaak: 

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, 

alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter 

plaatse. 

1.7 archeologisch onderzoek: 

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning op grond van 

de Monumentenwet 1988 beschikt. 


1.8 archeologische waarde: 

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude 

tijden. 

1.9 bebouwing: 

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 

1.10 bebouwingspercentage: 

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende 

bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken. 

1.11 bed & breakfast: 

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning. 

1.12 bedrijf: 

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren 

en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt 

onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte 

of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen. 

1.13 bedrijfsvloeroppervlak: 

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende 

magazijnen en overige dienstruimten en met uitzondering van gebouwde (ondergrondse of halfverdiept 

gelegen) parkeervoorzieningen. 

1.14 belhuis: 

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het 

aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen. 

1.15 besluit Hogere waarde: 

besluit van het bevoegd gezag waarin de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting op grond van de Wet 

geluidhinder is vastgesteld. 

1.16 bestaand bouwwerk: 

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd 

met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en/of de 

Woningwet. 

1.17 bestaand gebruik: 

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige gebruik. 

1.18 bestemmingsgrens: 

de grens van een bestemmingsvlak. 



1.19 bestemmingsplan: 

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.BPHETZAND met de 

bijbehorende regels (en eventuele bijlagen). 

1.20 bestemmingsvlak: 

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 

1.21 bijbehorend bouwwerk: 

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend 

hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. 

1.22 bouwen: 

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een 

bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 

1.23 bouwgrens: 

de grens van een bouwvlak. 

1.24 bouwlaag: 

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of 

balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder. 

1.25 bouwperceel: 

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende 

bebouwing is toegelaten. 

1.26 bouwvlak: 

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde 

gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 

1.27 bouwwerk: 

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect 

met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 

1.28 brutovloeroppervlak: 

de totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen. 

1.29 culturele voorzieningen: 

voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, 

musea, ateliers en muziekcentra. 

1.30 dak: 

een bovenbeëindiging van een gebouw. 


1.31 detailhandel: 

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of 

het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of 

aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder wordt niet 

verstaan afhaalzaken. 

1.32 dienstverlening: 

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere 

diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reisen 

uitzendbureaus e.d.. Hieronder worden niet verstaan belhuizen. 

1.33 erfzone 

de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw op het 

achtererfgebied. 

1.34 gebouw: 

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten 

ruimte vormt. 

1.35 (half)verdiepte parkeergarage 

Een geheel of gedeeltelijk ondergronds gebouw ten behoeve van parkeren. Een halfverdiepte parkeergarage is 

maximaal 1.2 m boven (straat)peil gelegen. 

1.36 hoofdgebouw: 

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de 

bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken. 

1.37 horeca: 

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren 

van zaalaccommodatie. 

1.38 kantoor: 

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve 

werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening. 

1.39 kap: 

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk. 

1.40 Lijst van Bedrijven 'functiemenging': 

de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van 

bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of 

omringende woonomgeving. 



1.41 Lijst van Horeca-activiteiten: 

de Lijst van Horeca-activiteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van horecaactiviteiten 

aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende 

woonomgeving. 

1.42 maatschappelijke voorzieningen: 

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, 

openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren. 

1.43 nutsvoorzieningen: 

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, 

schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van 

(ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie. 

1.44 tuincentrum 

een detailhandelsbedrijf waarbij bedrijfsmatig tuin-, tuinaanlegartikelen en dierbenodigdheden worden 

verkocht, zoals bloemen, planten, zaden, tuingereedschap, meststoffen, afrasteringsmateriaal, diervoeding 

en dergelijke, waarbij de overdekte verkoopvloeroppervlakte ten minste 1.000 m² bedraagt. 

1.45 peil: 

a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg; 

b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het 

aansluitende afgewerkte maaiveld; 

c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het 

bouwwerk. 

1.46 plan: 

het bestemmingsplan Het Zand van de gemeente Utrecht. 

1.47 Verordening op de Archeologische Monumentenzorg: 

de sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de 

gemeente Utrecht. 

1.48 voorgevel: 

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als 

belangrijkste gevel kan worden aangemerkt. 

1.49 voorgevelrooilijn: 

De lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied (zoals de weg, openbaar groen of 

water) gekeerde voorgevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw. 

1.50 Wgh- inrichtingen: 

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer die in 

belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken. 


1.51 woning: 

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. 

1.52 woonwagen: 

een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan 

worden verplaatst. 

1.53 woonwagenstandplaats/standplaats: 

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het 

leidingennet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden 

aangesloten. 

1.54 woon-werk-woning 

een gebouw waarin wonen plaatsvindt in combinatie met aan-huis-verbonden beroepsmatige en 

bedrijfsmatige activiteiten uit de categorie A en B1 van de Lijst van bedrijven functiemenging in een grotere 

omvang dan op grond van de bestemmingsregels is toegestaan bij woningen; hieronder wordt ook begrepen 

het gebruik ten behoeve van atelier, kantoor, dienstverlening, of maatschappelijke voorzieningen en een 

kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang. 

Hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging (uitgezonderd een beperkte verkoop 

ondergeschikt aan de uitoefening van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten), een afhaalzaak, een 

horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf. 

Artikel 2 Wijze van meten 

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 

2.1 de bouwhoogte van een bouwwerk: 

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met 

uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee 

gelijk te stellen bouwonderdelen. 

2.2 de dakhelling: 

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 

2.3 de goothoogte van een bouwwerk: 

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te 

stellen constructiedeel. 

2.4 de hoogte van een kap: 

vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het 

hoogste punt van de kap. 



2.5 de inhoud van een bouwwerk: 

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de 

scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 

2.6 de oppervlakte van een bouwwerk: 

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het 

gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 


Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 

Artikel 3 Bedrijf 

3.1 Bestemmingsomschrijving 

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

a. bedrijven, tot en met categorie 1, zoals genoemd in de bij deze regels behorende Lijst van 

Bedrijfsactiviteiten; 

b. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte; 

c. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende detailhandel tot maximaal 

400 m2; d. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, 

tuinen, erven en terreinen. 

3.2 Bouwregels 

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met in 

achtneming van de volgende bepalingen: 

3.2.1 Gebouwen 

a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; 

b. het bebouwingspercentage ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' mag niet 

worden overschreden; indien geen aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' is aangegeven, 

bedraagt het maximale bebouwingspercentage 100%; 

c. de hoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte' mag niet worden overschreden; 

d. de hoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' mag niet worden overschreden; 

e. in afwijking van het bepaalde onder a. mogen gebouwen van ondergeschikte aard, zoals een 

fietsenstalling, buiten het bouwvlak worden gebouwd tot een gezamenlijke oppervlakte van 6 m2 per 

bouwperceel en een maximale bouwhoogte van 3 meter. 

3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde 

a. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen, met 

uitzondering van erf- en perceelafscheidingen welke niet meer dan 2 meter hoog mogen zijn achter de 

voorgevelrooilijn en 1 meter hoog voor de voorgevelrooilijn; 

b. het gestelde onder a. geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en 

regeling van het verkeer; 

c. in afwijking van het gestelde onder a. mag de bouwhoogte van palen en masten maximaal 6 meter 

bedragen. 

3.3 Specifieke gebruiksregels 

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels: 

a. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan; 

b. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan; 

c. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan; 

d. inrichtingen die zijn genoemd in bijlage C en D van het besluit m.e.r. 1994 zijn niet toegestaan; 

e. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 meter op onbebouwde gronden is niet 

toegestaan; 

f. zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan. 



3.4 Afwijken van de gebruiksregels 

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd in 

artikel 3.1 onder a, door bedrijven toe te laten die niet in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd en/of 

één categorie hoger dan in artikel 3.1 onder a genoemd, voorzover deze bedrijven naar aard en invloed op de 

omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, zoals in 

artikel 3.1 onder a genoemd. 

3.5 Wijzigingsbevoegdheid 

Burgemeester en wethouders kunnen de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, wijzigen op grond van artikel 3.6 van de 

Wet ruimtelijke ordening door het opnemen dan wel afvoeren van een bedrijf, indien ontwikkelingen op het 

gebied van de milieuhygiëne dan wel technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geven. 

Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening 


De voor ' Bedrijf - Nutsvoorziening ' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

a. nutsvoorzieningen; 

b. bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, water en erven. 


Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met 

inachtneming van de volgende bepalingen: 



b. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer dan 3 meter bedragen, tenzij op de verbeelding anders is 

aangegeven. 


a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 meter bedragen; 

b. Het onder a. bepaalde geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde ter geleiding, begeleiding en 

regeling van het verkeer. 

Artikel 5 Detailhandel - Tuincentrum 


De voor 'Detailhandel - Tuincentrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

a. een tuincentrum; 

b. additionele horeca; 

c. (fiets)parkeervoorzieningen; 

d. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning': een bedrijfswoning en in samenhang daarmee 

voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast; 

e. de bij de bestemming behorende verkeers- en groenvoorzieningen, zoals nutsvoorzieningen en 

ontsluitingswegen alsmede waterbeheer en waterberging. 



Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd, met 



a. de gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; 

b. de goothoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 3 meter; 

c. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 7 meter; 

d. de inhoud van een bedrijfswoning mag ten hoogste 600 m³ bedragen. 

5.2.2 Bijbehorende bouwwerken bij het tuincentrum 

a. de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken behorende bij het tuincentrum 

mag maximaal 100 m² bedragen. 

5.2.3 Bijbehorende bouwwerken bij de bedrijfswoning 

a. bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend op een afstand van tenminste 1 meter achter de 

voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw worden gebouwd; 

b. de diepte van een aangebouwd bijbehorende bouwwerk aan het hoofdgebouw mag, gemeten vanuit (het 

verlengde van) de achtergevel van het hoofdgebouw, maximaal 3 meter bedragen; 

c. de breedte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk aan de zijgevel van een hoofdgebouw mag, 

gemeten vanuit (het verlengde van) de zijgevel van het hoofdgebouw, maximaal 3 meter bedragen; 

d. de bouwhoogte van een aangebouwd bijbehorende bouwwerk mag niet meer bedragen dan de hoogte 

van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,3 meter; 

e. de bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken mag maximaal 3 m bedragen, en indien het 

bijbehorend bouwwerk wordt afgedekt met een kap mag de bouwhoogte maximaal 4,5 meter bedragen; 

f. indien de oppervlakte van een bouwperceel kleiner is dan 250 m2 mag de maximale oppervlakte aan 

bijbehorende bouwwerken ten hoogste 50% bedragen van het bouwperceel tot een oppervlakte van ten 

hoogste 50 m², waarbij het bouwvlak waarop het hoofdgebouw is gebouwd bij deze berekening buiten 

beschouwing wordt gelaten; 

g. indien de oppervlakte van het bouwperceel meer bedraagt dan 250 m² en minder dan 500 m2, mag de 

maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken ten hoogste 20% bedragen van het bouwperceel tot 

een oppervlakte van ten hoogste 100 m², waarbij het bouwvlak waarop het hoofdgebouw is gebouwd bij 

deze berekening van bouwperceel buiten beschouwing wordt gelaten; 

h. de bestaande bijbehorende bouwwerken die niet voldoen aan hetgeen hiervoor is bepaald mogen worden 

gehandhaafd en vernieuwd, maar de afwijkingen mogen niet worden vergroot. 


a. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen, met 

uitzondering van erf- en terreinafscheidingen welke niet meer dan 2 meter hoog mogen zijn achter de 


b. in afwijking van het gestelde onder a. mag de bouwhoogte van palen en masten niet meer dan 6 meter 

bedragen. 





De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf dan wel een bed & 

breakfast; 

b. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend op de begane grond; 

c. dienstverlening, uitsluitend op de begane grond; 

d. bedrijven, zoals opgenomen in de categorie A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst 

van Bedrijven functiemenging, uitlsuitend op de begane grond; 

e. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': een (half)verdiepte parkeergarage; 

f. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, fietsenbergingen, 

speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven, pleinen en terreinen. 





a. de hoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte', mag niet worden overschreden; 

b. voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de 


geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit 

besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt. 

6.2.2 Bijbehorende bouwwerken bij woningen 

a. de bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken mag maximaal 3 meter bedragen, en indien 

het bijbehorend bouwwerk wordt afgedekt met een kap mag de bouwhoogte maximaal 4,5 meter 

bedragen; 

b. de erfzone mag volledig worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken; 

c. indien het achtererfgebied een oppervlakte heeft van 300 m2 of minder, mag maximaal 50% van het 

achtererfgebied met bijbehorende bouwwerken worden bebouwd, met een maximum van 30 m2 naast 

hetgeen in toegestaan in de erfzone. 


a. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen, met 

uitzondering van terreinen erfafscheidingen welke niet meer dan 2 meter hoog mogen zijn achter de 




c. In afwijking van het gestelde onder a. mag de bouwhoogte van palen en masten niet meer dan 6 meter 

bedragen; 

d. bestaande bijbehorende bouwwerken die niet voldoen aan het bepaalde vermeld onder a t/m c mogen 

worden gehandhaafd en/of vernieuwd, maar de afwijkingen mogen niet worden vergroot. 



6.3.1 Nadere bepalingen voor functies 

de totale maximum bruto vloeroppervlakte van de in lid 6.1 onder b tot en met d bedoelde genoemde 

gemengde functies niet meer mag bedragen dan 18.000 m², en indien deze aanduiding in meerdere 

bestemmingsvlakken voorkomt, de maximum vloeroppervlakte van bedrijven voor al die vlakken gezamenlijk 

geldt; 

6.3.2 Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf 

De uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf in samenhang met wonen is uitsluitend 

toegestaan indien: 

a. het vloeroppervlak ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf niet 

groter is dan 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning, tot een maximum van 60 m², inclusief 

aangebouwde bijbehorende bouwwerken; 

b. de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf, maximaal 60 m2 bedraagt, indien het beroep of bedrijf aan huis in een vrijstaand bijbehorende bouwwerk wordt 

uitgeoefend; 

c. het, in geval van bedrijfsactiviteiten, bedrijfsactiviteiten betreft in maximaal categorie A of B1 van de bij 

dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven fumctiemenging en bedrijfsactiviteiten waarvoor geen 

milieuvergunning is vereist; 

d. geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van 

de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare 

ruimte. 

6.3.3 Bed & breakfast 

De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien de 

hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik houdt voor wonen. 


Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in: 

a. lid 6.3.2 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst 

van Bedrijven functiemenging, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht 

kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van 

Bedrijven functiemenging. 





breakfast; 

b. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend op de eerste, tweede, derde en vierde bouwlaag ; 

c. sport, uitsluitend op de eerste, tweede, derde en vierde bouwlaag; 

d. horeca in maximaal categorie C en D van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Horecaactiviteiten, 

uitsluitend op de eerste, tweede, derde en vierde bouwlaag; 

e. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, fietsenbergingen, 

speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven, pleinen en terreinen. 







a. het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; 

b. het bouwvlak mag tot 100% worden bebouwd; 

c. de hoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte', mag niet worden overschreden; 

d. voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de 












uitgeoefend; 


dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging en bedrijfsactiviteiten waarvoor geen 




ruimte. 






a. lid 7.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst 

van Bedrijven functiemenging, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht 

kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van 

Bedrijven van functiemenging. 






breakfast; 

b. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend op de begane grond; 

c. dienstverlening, uitsluitend op de begane grond; 

d. bedrijven, zoals opgenomen in de categorie A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst 

van Bedrijven functiemenging uitsluitend op de begane grond; 

e. horeca in categorie B, C, en D van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van horeca-activiteiten, 

uitlsuitend op de begane grond; 

f. culturele voorzieningen; 

g. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang': een onderdoorgang; 

h. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeervoorzieningen, waaronder (half)verdiepte 

parkeergarages, groenvoorzieningen, fietsenbergingen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, 

tuinen, erven, pleinen en terreinen. 





a. het aantal woningen van de in lid 8.1 onder a genoemde woningen mag niet meer bedragen dan het 

aantal dat op de verbeelding is weergegeven; 

b. ter plaatse van de aanduiding 'minimum aantal wooneenheden' moet minimaal het genoemde aantal 

woningen worden gebouwd; 

c. de hoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte', mag niet worden overschreden; 





8.2.2 Bijbehorende bouwwerken bij woningen 

a. de bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken mag maximaal 3 meter bedragen, en indien 


bedragen; 

b. de erfzone mag volledig worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken; 

c. indien het achtererfgebied een oppervlakte heeft van 300 m2 of minder, mag maximaal 50% van het 


hetgeen is toegestaan in de erfzone; 

d. indien het achtererfgebied een oppervlakte heeft van 300 m2 tot 1500 m2, mag maximaal 10% van het 



e. bestaande bijbehorende bouwwerken die niet voldoen aan het bepaalde vermeld onder a t/m d mogen 







voorgevelrooilijn en 1 meter hoog voor de voorgevelrooilijn. 




bedragen. 


8.3.1 Nadere bepalingen voor functies 

De totale maximum bruto vloeroppervlakte van de in lid 8.1 onder b tot en met e bedoelde genoemde 

gemengde functies niet meer mag bedragen dan 18.000 m², en indien deze aanduiding in meerdere 

bestemmingsvlakken voorkomt, de maximum vloeroppervlakte van functies voor al die vlakken gezamenlijk 

geldt; 








uitgeoefend; 


dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten en bedrijfsactiviteiten waarvoor geen 




ruimte; 






a. lid 8.3.2 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, 

indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan 

categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijvan functiemenging. 


Artikel 9 Groen 


De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen; 

b. voet- en fietspaden; 

c. bermen en bermsloten; 

d. nutsvoorzieningen; 

e. speelvoorzieningen; 

f. evenementen; 

g. verhardingen ten behoeve van speel- en sportvoorzieningen; 

h. onderhoudspaden en –stroken ten behoeve van de aangrenzende bestemming Water; 

i. water, waterbeheer en waterberging; 

j. bescherming van de bestaande ecologische waarde; 

k. de bij de bestemming behorende voorzieningen zoals kunstwerken waaronder duikers, bruggen en 

faunapassages en ontsluitingen van de naastgelegen bestemmingen. 



inachtneming van de volgende regels: 



uitzondering van terreinen erfafscheidingen welke niet meer dan 1 meter hoog mogen zijn; 



9.3 Wijzigingsbevoegdheid 

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone wijzigingsgebied' de 

bestemming 'Groen' te wijziging ten behoeve van woningen. 

9.3.1 Wijzigingsbepalingen 

Bij de wijziging als bedoeld in artikel 9.3 nemen Burgemeester en wethouders de volgende bepalingen in 

acht: 

a. het aantal woningen mag maximaal 10 bedragen; 

b. de bouwhoogte van de woningen mag niet meer dan 11 meter bedragen; 

c. de woningen worden op een zorgvuldige en stedenbouwkundig verantwoorde wijze ingepast in de 

bestaande woon- en leefomgeving; 

d. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden 

en/of bouwwerken; 

e. geen nadelige invloed ontstaat op de normale afwikkeling van het verkeer en wordt voorzien in de 

parkeerbehoefte; 

f. een omgevingsvergunning bouwen, voor het bouwen van een woning, slechts wordt verleend indien de 

bedrijfsvoering van het bedrijf binnen de bestemming Wonen-1 met de aanduiding 'specifieke vorm van 

bedrijf- sierkassenbedrijf' algeheel is beëindigd en het desbetreffende perceel conform artikel 15.1 onder 

a en d wordt gebruikt en voor het overige wordt voldaan aan het gestelde in artikel 15.2 e.v. 



Artikel 10 Kantoor 


De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

a. kantoren; 

b. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, 

tuinen, erven en terreinen. 






b. het percentage ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' mag niet worden 

overschreden; indien geen aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' is aangegeven, bedraagt het 

maximum bebouwingspercentage 100%; 

c. de hoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte' en 'maximum bouwhoogte', mag niet 

worden overschreden; 

d. in afwijking van het bepaalde onder a. mogen gebouwen van ondergeschikte aard, zoals een 

fietsenstalling, buiten het bouwvlak worden gebouwd tot een oppervlakte van 50 m2 per bouwperceel; 



uitzondering van erf- en perceelafscheidingen welke niet meer dan 2 meter hoog mogen zijn achter de 

voorgevelrooilijn en 1 meter hoog voor de voorgevelrooilijn. 




bedragen. 

Artikel 11 Maatschappelijk 


De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

a. maatschappelijke voorzieningen; 

b. additionele horeca; 

c. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer-, speel- en groenvoorzieningen, (school)pleinen, 

fiets- en voetpaden, fietsenbergingen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen. 







b. de hoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' en 'maximum goothoogte', mag 

c. 

niet worden overschreden; 

het percentage ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' mag niet worden 

overschreden; indien geen aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' is aangegeven, bedraagt het 

maximum bebouwingspercentage 100%; 

d. in afwijking van het bepaalde onder a. mogen gebouwen van ondergeschikte aard, zoals een 

fietsenberging, buiten het bouwvlak worden gebouwd; 

e. voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de 










Artikel 12 Verkeer 


De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

a. rijwegen; 

b. fiets- en voetpaden; 

c. parkeervoorzieningen; 

d. water en kruisingen met water; 

e. waterbeheer en waterberging; 

f. geluidwerende voorzieningen; 

g. de bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, fietsenstallingen, reclameuitingen 

en kunstwerken. 





a. de oppervlakte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 6 m² per gebouw; 

b. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 2 meter; 


a. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen; 

b. de bouwhoogte van speelvoorzieningen mag in afwijking van het bepaalde genoemd onder a., niet meer 

bedragen dan 4 meter; 

c. de bouwhoogte van palen en masten mag in afwijking van het bepaalde genoemd onder a., niet meer 

bedragen dan 6 meter; 

d. het gestelde onder a. geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en 




Artikel 13 Verkeer - Verblijfsgebied 


De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer; 

b. water, waterbeheer en waterberging en kruisingen met water; 

c. groenvoorzieningen; 

d. parkeervoorzieningen; 

e. speelvoorzieningen; 

f. evenementen; 

g. bij de bestemming behorende wegen, bruggen, geluidwerende voorzieningen, fietsenstallingen, 

nutsvoorzieningen, kunstwerken. 


Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd 

onder de volgende voorwaarden: 


a. de oppervlakte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 6 m² per gebouw; 

b. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 2 meter; 

13.2.2 Bouwwerken, geen gebouw zijnde 

a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter; 

b. het bepaalde onder a. geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde ter geleiding, begeleiding en 


c. in afwijking van het bepaalde onder a. mag de hoogte van speelvoorzieningen niet meer dan 4 meter 

bedragen; 

d. in afwijking van het bepaalde onder a. mag de bouwhoogte van palen en masten niet meer dan 6 meter 

bedragen; 

Artikel 14 Water 


De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

a. waterlopen met bijbehorende taluds en oevers; 

b. waterhuishouding; 

c. waterbeheer en waterberging; 

d. kruisingen met wegverkeer; 

e. groenvoorzieningen; 

f. kunstwerken, bruggen, duikers, dammen en kademuren; 

g. steigers; 

h. ontsluitingen van de naastgelegen bestemmingen. 


Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd 

onder de volgende voorwaarden: 



Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. 


a. op of in de in lid 14.1 onder a tot en met g genoemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen 

gebouwen worden gebouwd, zoals keermuren voor de waterbeheersing, oeverbeschoeiingen, duikers, 

bruggen en steigers. 

b. de oppervlakte van een steiger mag niet meer bedragen dan 20 m². 



De voor Wonen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan- huis- verbonden beroep- of bedrijf dan wel een bed & 

breakfast; 

b. de uitoefening van bedrijfsactiviteiten uit categorie A en B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende 

Lijst van Bedrijven functiemenging voor zover aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het 

ontwerp; 

c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - dierenpension' is tevens een dierenpension 

toegestaan; 

d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1' is tevens een sierkassenbedrijf toegestaan 

uit categorie 3 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten; 

e. de bij deze bestemming behorende tuinen, erven, water en parkeervoorzieningen, met dien verstande dat 

per woning ten hoogste één inrit is toegestaan. 





a. het bestaande aantal woningen mag niet worden uitgebreid, tenzij anders is aangegeven; 

b. per bouwperceel mag slechts één hoofdgebouw worden gebouwd; 

c. de bouwhoogte en goothoogte van het hoofdgebouw mogen niet meer bedragen dan respectievelijk 10 

meter en 6 meter, tenzij anders is aangegeven; 

d. de afstand tussen de perceelsgrens grenzend aan de weg of wegen of groen en de voorgevel van het 

(nieuw op te richten) hoofdgebouw, mag minimaal 4 meter en maximaal 15 meter bedragen; 

e. de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens en de achterste perceelsgrens mag 

minimaal 5 meter bedragen; 

f. de inhoud van het hoofdgebouw, exclusief bijbehorende bouwwerken, mag niet meer bedragen 

dan 600 m3; g. bestaande hoofdgebouwen die niet voldoen aan het bepaalde genoemd onder a t/m f mogen worden 

gehandhaafd en/of vernieuwd, maar de afwijkingen mogen niet worden vergroot; 

h. voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de 






15.2.2 Bijbehorende bouwwerken 

a. bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend op een afstand van ten minste 1 meter achter de 




c. de breedte van een aangebouwd bijbehorende bouwwerk aan de zijgevel van het hoofdgebouw mag, 


d. de bouwhoogte van een aangebouwd bijbehorende bouwwerk mag maximaal de hoogte van de eerste 

bouwlaag van het hoofdgebouw bedragen, vermeerderd met 0,3 meter; 

e. de bouwhoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 meter bedragen; indien het 

vrijstaande bijbehorende bouwwerk wordt afgedekt met een kap mag de bouwhoogte maximaal 4,5 

meter bedragen; 

f. de afstand van een aangebouwd bijbehorende bouwwerk en/of vrijstaand bijbehorende bouwwerk tot de 

zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 5 meter; 

g. de afstand van een bijbehorend bouwwerk tot het hoofdgebouw mag maximaal 10 meter bedragen; 

h. de erfzone mag volledig worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken; 

i. indien het achtererfgebied een oppervlakte heeft van 300 m2 of minder, mag maximaal 50% van het 



j. indien het achtererfgebied een oppervlakte heeft van 300 m2 tot 1500 m2, mag maximaal 10% van het 



k. indien het achtererfgebied een oppervlakte heeft van meer dan 1500 m2, mag maximaal 5% van het 



l. voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken die worden afgedekt met een kap op percelen zoals bedoeld 

onder k, mag de goothoogte maximaal 3 meter en de bouwhoogte maximaal 6 meter bedragen; 

m. bestaande bijbehorende bouwwerken die niet voldoen aan het bepaalde genoemd onder a t/m l mogen 



a. op de gronden gelegen vóór (het verlengde van) en tot 1 meter achter de voorgevel van het 

hoofdgebouw, mogen uitsluitend terreinen erfafscheidingen met een bouwhoogte van maximaal 

1 meter worden gebouwd; de bouwhoogte van de overige terreinen erfafscheidingen mag maximaal 2 


b. de (bouw)hoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 3 meter bedragen, 

met uitzondering van palen en masten waarvan de bouwhoogte maximaal 6 meter mag bedragen. 










uitgeoefend; 


dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten functiemenging en bedrijfsactiviteiten 

waarvoor geen milieuvergunning is vereist; 



ruimte. 





Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 15.3.1 onder 

c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, indien en voor zover 

deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de 

Lijst van Bedrijven functiemenging. 




a. woningen al dan niet in combinatie met een aan- huis- verbonden beroep- of bedrijf dan wel een bed & 

breakfast; 

b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - wonen-werken'; tevens voor woonwerkwoningen; 

c. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang': een onderdoorgang; 

d. de bij deze bestemming behorende ontsluitingen, tuinen, erven, water en parkeervoorzieningen. 



inachtneming van de volgende voorwaarden: 




a. het hoofdgebouw moet binnen het bouwvlak worden gebouwd; 

b. het bouwvlak mag tot 100% worden bebouwd; 

c. In afwjiking van het gestelde onder a. mag, indien er geen bouwvlak is aangegeven, ter plaatse van de 

aanduiding 'maximaal bebouwingspercentage' het bouwperceel worden bebouwd met een hoofdgebouw, 

waarbij het bebouwingspercentage voor het hoofdgebouw niet mag worden overschreden; 

d. In afwijking van het gestelde onder a. mag, indien er geen bouwvlak is aangegeven, ter plaatse van de 

aanduiding 'maximaal aantal wooneenheden' het aantal woningen per bouwperceel niet meer bedragen 

dan is aangegeven; 

e. de bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte', mag niet worden overschreden; 

f. de goothoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte', mag niet worden overschreden; 

g. de bestaande kapvorm of afdekking moet worden gehandhaafd; 

h. bestaande hoofdgebouwen die niet voldoen aan het bepaalde onder a tot en met g mogen worden 


i. voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de 













e. de bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken mag maximaal 3 meter bedragen, en indien 


bedragen; 

f. de erfzone mag volledig worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken; 

g. indien het achtererfgebied een oppervlakte heeft van 300 m2 of minder, mag maximaal 50% van het 



h. indien het achtererfgebied een oppervlakte heeft van 300 m2 tot 1500 m2, mag maximaal 10% van het 



i. indien het achtererfgebied een oppervlakte heeft van meer dan 1500 m2, mag maximaal 5% van het 



j. voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken die worden afgedekt met een kap op percelen zoals bedoeld 

onder i, mag de goothoogte maximaal 3 meter en de bouwhoogte maximaal 6 meter bedragen; 

k. bestaande bijbehorende bouwwerken die niet voldoen aan het bepaalde genoemd onder a t/m j mogen 




a. op de gronden die vóór en tot 1 meter achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw of die gericht 

zijn naar de openbare weg of het groen zijn gelegen, mogen uitsluitend erfafscheidingen met een hoogte 

van maximaal 1 m worden gebouwd; de hoogte van de overige erfafscheidingen mag maximaal 2 m 

bedragen; 

b. de hoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 3 meter bedragen, met 

uitzondering voor palen en masten die maximaal 6 m mag bedragen; 


16.3.1 Woon-werk woningen 

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - wonen werken' zijn woon-werk woningen 

toegestaan, waarbij in samenhang met wonen de volgende functies zijn toegelaten en de volgende 

voorwaarden gelden: 

a. in geval van een bedrijf, bedrijfsactiviteiten betreft het bedrijfsactiviteiten in maximaal categorie A of B1 

van de Lijst van Bedrijven functiemenging, en bedrijfsactiviteiten waarvoor geen milieuvergunning is 

vereist; 

b. dienstverlening; 

c. kantoren; 

d. maatschappelijke doeleinden; 

e. het vloeroppervlakte ten behoeve van de niet-woonfunctie bedraagt maximaal 80m², uitlsuitend op de 

begane grond van de woning; 

f. er is geen sprake van verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding 

van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare 

ruimte. 








uitgeoefend; 


dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging en bedrijfsactiviteiten waarvoor geen 


d. er geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding 


ruimte; 



hoofdbewoner minimaal 50% van het bruto vloeroppervlak van de woning in gebruik houdt voor wonen. 





c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven 

functiemenging, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden 

gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven 

functiemenging. 




a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan- huis- verbonden beroep- of bedrijf dan wel een bed & 

breakfast; 

b. de bij deze bestemming behorende ontsluitingswegen, tuinen, erven, water en parkeervoorzieningen. 


Op of in de in lid 17.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden 

gebouwd onder de volgende voorwaarden: 


a. woningen mogen uitsluitend twee-aan-een of vrijstaand worden gebouwd; 

b. ter plaatse van de aanduiding 'maximaal aantal wooneenheden' mag het maximum aantal woningen per 

bestemmingsvlak niet worden overschreden; 

c. per bouwperceel mag slechts één hoofdgebouw worden gebouwd; 

d. de bouwhoogte van het hoofdgebouw mag maximaal 12 meter bedragen; 

e. bestaande hoofdgebouwen die niet voldoen aan het bepaalde genoemd onder a t/m d mogen worden 


f. voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de 















bedragen; 













onder i, mag de goothoogte maximaal 3 meter en de bouwhoogte maximaal 6 meter bedragen; 


worden gehandhaafd en/of vernieuwd, maar de afwijkingen mogen niet worden vergroot. . 


a. op de gronden gelegen vóór (het verlengde van) en tot 1 meter achter de voorgevel van het 

hoofdgebouw, mogen uitsluitend terreinen erfafscheidingen met een bouwhoogte van maximaal 

1 meter worden gebouwd; de bouwhoogte van de overige terreinen erfafscheidingen mag maximaal 2 


b. de (bouw)hoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 3 meter bedragen, 

met uitzondering van palen en masten waarvan de bouwhoogte maximaal 6 meter mag bedragen. 









uitgeoefend; 






ruimte; 



hoofdbewoner minimaal 50% van het bruto vloeroppervlak van de woning in gebruik houdt voor wonen. 











De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf dan wel een bed & 

breakfast; 

b. de bij deze bestemming behorende ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden, nutsvoorzieningen, 

kunstuitingen, speel- en groenvoorzieningen, tuinen, erven, water, steigers en verkeers- en 

parkeervoorzieningen. 





a. ter plaatse van de aanduiding 'maximaal aantal wooneenheden' mag het maximum aantal woningen per 

bestemmingsvlak niet worden overschreden; 

b. per bouwperceel mag maximaal één hoofdgebouw worden gebouwd; 

c. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte', mag de bouwhoogte niet worden overschreden; 
















bedragen; 













onder i mag de goothoogte maximaal 3 meter en de bouwhoogte maximaal 6 meter bedragen; 




a. de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de voorgevel mag maximaal 1 meter bedragen, achter de 

voorgevel mag de erfafscheiding maximaal 2 meter bedragen; 

b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 3 meter bedragen, met 

uitzondering van palen en masten waarvan de bouwhoogte maximaal 6 meter mag bedragen; 

c. de breedte van steigers mag maximaal 6 meter bedragen. 






groter is dan 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning, tot een maximum van 60 m²; 

b. het, in geval van bedrijfsactiviteiten, bedrijfsactiviteiten betreft in maximaal categorie A of B1 van de bij 

dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging, en maximaal categorie B2 van de bij 

dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voorzover deze naar aard en 

invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede 

getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kunnen worden gelijk te zijn aan 

categorie A of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging, dan wel 

bedrijfsactiviteiten waarvoor geen milieuvergunning is vereist; 

c. geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van 


ruimte. 












Artikel 19 Wonen - Woonwagenstandplaats 


De voor Wonen - Woonwagenstandplaats aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

a. woonwagens inclusief sanitaire voorzieningen; 

b. de bij de bestemming behorende verkeers- en groenvoorzieningen, tuinen, erven, terreinen, 

nutsvoorzieningen, ongebouwde parkeervoorzieningen. 





Voor woonwagens en daarbij behorende sanitaire voorzieningen en bijbehorende bouwwerken gelden de 

volgende bepalingen: 

a. ter plaatse van de aanduiding 'maximaal aantal wooneenheden', mag het aantal standplaatsen niet meer 

bedragen dan het aantal dat is weergegeven; 

b. de goothoogte van een woonwagen mag niet meer bedragen dan 3,5 meter en de bouwhoogte niet meer 

dan 5 meter; 

c. de bouwhoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk mag niet meer bedragen dan de goothoogte 

van de woonwagen; 

d. de goothoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk mag niet meer bedragen dan 2,5 meter; 

e. per standplaats mag niet meer dan 60% worden bebouwd, inclusief sanitaire voorzieningen en 

bijbehorende bouwwerken met een maximum per standplaats van 135 m²; 

f. voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de 





De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 3 meter bedragen, met uitzondering 

van terreinen erfafscheidingen welke maximaal 2 meter hoog mogen zijn achter het verlengde van de 

voorgevel en 1 meter hoog voor het verlengde van de voorgevel. 




a. de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf niet 


bijbehorende bouwwerken; 

b. de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf, maximaal 40 m2 bedraagt, indien het beroep of bedrijf aan huis in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk wordt 

uitgeoefend; 



omgevingsvergunning voor de activiteit milieu is vereist; 


d. er geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding 


ruimte; 

e. geen sprake is van detailhandel, horeca, afhaalzaken en/of belhuizen. 


Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.3 onder c 

voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven 




Artikel 20 Leiding - Leiding Water 


De voor Leiding - Leiding Water aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende 

bestemming (en) mede bestemd voor een ondergrondse hoofdwaterleiding; 


Binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, 

uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de 

hoogte niet meer mag bedragen dan 2 m. 

20.3 Afwijken van de bouwregels 

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 

20.2 voor: 

a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, 

met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de 

beheerder van de betreffende leiding; 

b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden 

aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies 

wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding. 

Artikel 21 Waarde - Archeologie 


De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende 

bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden en 

verwachtingen. 


Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het handelen in strijd met de 

Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. 



Artikel 22 Waarde - Ecologie 


De voor Waarde - Ecologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud, het herstel en de 

ontwikkeling van de aan de ecologische verbindingszones verbonden ecologische waarden. 

22.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van 

werkzaamheden 

a. Een omgevingsvergunning, als bedoeld in artikel 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, is 

vereist voor de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden: 

1. het verwijderen, aanleggen of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden, en het 

aanbrengen van eventuele andere oppervlakteverhardingen (al dan niet tijdelijk); 

2. het aanbrengen van boven en/of ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en 

de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur; 

3. het ontginnen, verlagen, afgraven, ophogen, opvullen of egaliseren van de bodem waaronder 

begrepen het ophogen met bagger- of grondspecie; 

4. het vellen of rooien van houtopstanden of -gewassen, anders dan bij wijze van verzorging; 

5. het aanleggen van oeverbeschoeiingen, kaden of aanlegplaatsen; 

6. het, al dan niet tijdelijk, opslaan en/of storten van bouwen afvalmateriaal; 

7. het verlagen of verhogen van de grondwaterstand; 

8. het permanent aanleggen van dammen of soortgelijke constructies, die de watergang beïnvloeden, in 

waterlopen. 

b. De omgevingsvergunningplicht als bedoeld in lid 21.2 onder a geldt niet voor werken of werkzaamheden 

die: 

1. betrekking hebben op het normaal onderhoud en beheer; 

2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan; 

3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning; 

c. De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 21.2 onder a zijn slechts toelaatbaar voor zover geen 

onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de ecologischeen 

natuurwaarden van de gronden. 

Artikel 23 Waterstaat - Waterkering 


De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende 

bestemming(en), mede bestemd voor het in stand houden en het onderhoud van de waterkering naast de 

andere krachtens dit plan hieraan gegeven bestemmingen. 





a. binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige 

bestemmingen, uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden 

gebouwd, waarvan de hoogte niet meer mag bedragen dan 2 meter. 


23.3 Afwijken van de bouwregels 

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 

23.2 voor: 

a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, 

met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de 

beheerder van de betreffende waterkering; 

b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden 

aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies 

wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering. 



Hoofdstuk 3 Algemene regels 

Artikel 24 Antidubbeltelbepaling 

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is 

gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten 

beschouwing. 

Artikel 25 Algemene bouwregels 

a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, 

aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, 

stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere 

ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m. 

b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden 

van bouwen/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en 

bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers e.d., mits de overschrijding 

niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter 

bedraagt. 

c. De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard 

blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens 

ten aanzien van de volgende bepalingen: 

1. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer; 

2. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten; 

3. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen; 

4. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden; 

5. de ruimte tussen bouwwerken. 

Artikel 26 Algemene gebruiksregels 

Het is verboden gronden en bouwwerken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Onder met 

het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken 

van: 

a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens; 

b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen; 

c. het gebruik van stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning; 

d. onbebouwde gronden als kampeerterrein; 

e. vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning; 

f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan; 

g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of 

opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van 

het onderhoud van die tuinen; 


Artikel 27 Algemene afwijkingsregels 

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en 

bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de 

gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van: 

a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, 

afmetingen en percentages; 

b. de bestemmingsregels voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van 

wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe 

aanleiding geven; 

c. de bestemmingsregels voor het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van 

vlucht- en/of noodtrappen; 

d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of 

borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet 

meer dan 1,50 meter mag worden overschreden; 

e. de bestemmingsregels voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van 

de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten 

opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een 

geringe afwijking vergt; 

f. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan 

dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m; 

g. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte 

van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, 

trappenhuizen, lichtkappen. 

Artikel 28 Algemene wijzigingsregels 

a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten 

behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch 

betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband 

met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en 

het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot; 

b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten 

behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor 

de omgeving heeft, in de vorm van geluids-, verkeers-, of parkeeroverlast en is aangetoond dat er voor 

de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieu aspecten 

luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai. 

Artikel 29 Overige regels 

Een omgevingsvergunning bouwen, voor het bouwen van een geluidgevoelige bestemming, wordt slechts 

verleend indien vaststaat dat op de gevel(s) van dit gebouw de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde 

ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde) ingevolge het 

besluit Hogere waarde, met inachtneming van de in dit besluit Hogere waarde gestelde voorwaarde(n), niet 

overschrijdt. 



Hoofdstuk 4 Overgangs- en 

Artikel 30 Overgangsrecht 

30.1 Overgangsrecht bouwwerken 

slotregels 

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in 

uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en 

afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 

a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 

b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de 

aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag 

waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 

2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning 

verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 

10 %. 

3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van 

inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor 

geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 

30.2 Overgangsrecht gebruik 

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het 

bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen 

of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de 

afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 

3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een 

periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te 

laten hervatten. 

4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende 

bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan. 

Artikel 31 Slotregel 

Deze regels worden aangehaald als: 

Regels van het bestemmingsplan Het Zand. 


Bijlagen 



Bijlage 1 Lijst van Bedrijfsactiviteiten 


Bijlage 1 Richtafstandenlijsten LIJST 1 - ACTIVITEITEN 

SBI-CODE SBI-CODE 2008 OMSCHRIJVING AFSTANDEN IN METERS 

CATEGORIE 

GROOTSTE 

AFSTAND 

GEVAAR 

GELUID 

STOF 

GEUR 

nummer 

15 10, 11 - VERVAARDIGING VAN VOEDINGSMIDDELEN EN DRANKEN 

151 101, 102 0 Slachterijen en overige vleesverwerking: 

151 101, 102 1 - slachterijen en pluimveeslachterijen 100 0 100 C 50 R 100 D 3.2 

151 101 3 - bewerkingsinrichting van darmen en vleesafval 300 0 100 C 50 R 300 4.2 

151 101 4 - vleeswaren- en vleesconservenfabrieken: p.o. > 1000 m² 100 0 100 C 50 R 100 3.2 

151 101 5 - vleeswaren- en vleesconservenfabrieken: p.o. = 250.000 t/j 200 10 300 C Z 50 R 300 4.2 

1551 1052 0 Zuivelprodukten fabrieken:



CATEGORIE 

GROOTSTE 

AFSTAND 

GEVAAR 

GELUID 

STOF 

GEUR 

nummer 

1551 1051 3 - melkprodukten fabrieken v.c. < 55.000 t/j 50 0 100 C 50 R 100 3.2 

1551 1051 4 - melkprodukten fabrieken v.c. >= 55.000 t/j 100 0 300 C Z 50 R 300 4.2 

1551 1051 5 - overige zuivelprodukten fabrieken 50 50 300 C 50 R 300 4.2 

1552 1052 1 Consumptie-ijsfabrieken: p.o. > 200 m² 50 0 100 C 50 R 100 3.2 

1552 1052 2 - consumptie-ijsfabrieken: p.o. = 500 t/u 200 100 300 C Z 100 R 300 4.2 

1561 1061 2 - p.c. < 500 t/u 100 50 200 C 50 R 200 4.1 

1561 1061 Grutterswarenfabrieken 50 100 200 C 50 200 D 4.1 

1562 1062 0 Zetmeelfabrieken: 

1562 1062 1 - p.c. < 10 t/u 200 50 200 C 30 R 200 4.1 

1562 1062 2 - p.c. >= 10 t/u 300 100 300 C Z 50 R 300 4.2 

1571 1091 0 Veevoerfabrieken: 

1571 1091 3 - drogerijen (gras, pulp, groenvoeder, veevoeder) cap. < 10 t/u water 300 100 200 C 30 300 4.2 

1571 1091 5 - mengvoeder, p.c. < 100 t/u 200 50 200 C 30 200 4.1 

1571 1091 6 - mengvoeder, p.c. >= 100 t/u 300 100 300 C Z 50 R 300 4.2 

1572 1092 Vervaardiging van voer voor huisdieren 200 100 200 C 30 200 4.1 

1581 1071 0 Broodfabrieken, brood- en banketbakkerijen: 

1581 1071 1 - v.c. < 7500 kg meel/week, bij gebruik van charge-ovens 30 10 30 C 10 30 2 

1581 1071 2 - v.c. >= 7500 kg meel/week 100 30 100 C 30 100 3.2 

1582 1072 Banket, biscuit- en koekfabrieken 100 10 100 C 30 100 3.2 

1583 1081 0 Suikerfabrieken: 

1584 10821 0 Verwerking cacaobonen en vervaardiging chocolade- en suikerwerk: 

1584 10821 2 - cacao- en chocoladefabrieken vervaardigen van chocoladewerken met p.o. < 2.000 m² 100 30 50 30 100 3.2 

1584 10821 4 - Suikerwerkfabrieken met suiker branden 300 30 50 30 R 300 4.2 

1584 10821 5 - Suikerwerkfabrieken zonder suiker branden: p.o. > 200 m² 100 30 50 30 R 100 3.2 

1585 1073 Deegwarenfabrieken 50 30 10 10 50 3.1 

1586 1083 0 Koffiebranderijen en theepakkerijen: 

1586 1083 2 - theepakkerijen 100 10 30 10 100 3.2 

1587 108401 Vervaardiging van azijn, specerijen en kruiden 200 30 50 10 200 4.1 

1589 1089 Vervaardiging van overige voedingsmiddelen 200 30 50 30 200 D 4.1 

1589.1 1089 Bakkerijgrondstoffenfabrieken 200 50 50 50 R 200 4.1 

1589.2 1089 0 Soep- en soeparomafabrieken: 

1589.2 1089 1 - zonder poederdrogen 100 10 50 10 100 3.2



CATEGORIE 

GROOTSTE 

AFSTAND 

GEVAAR 

GELUID 

STOF 

GEUR 

nummer 

1589.2 1089 2 - met poederdrogen 300 50 50 50 R 300 4.2 

1589.2 1089 Bakmeel- en puddingpoederfabrieken 200 50 50 30 200 4.1 

1591 110101 Destilleerderijen en likeurstokerijen 300 30 200 C 30 300 4.2 

1592 110102 0 Vervaardiging van ethylalcohol door gisting: 

1592 110102 1 - p.c. < 5.000 t/j 200 30 200 C 30 R 200 4.1 

1592 110102 2 - p.c. >= 5.000 t/j 300 50 300 C 50 R 300 4.2 

1596 1105 Bierbrouwerijen 300 30 100 C 50 R 300 4.2 

1597 1106 Mouterijen 300 50 100 C 30 300 4.2 

1598 1107 Mineraalwater- en frisdrankfabrieken 10 0 100 50 R 100 3.2 

16 12 - 

16 12 - VERWERKING VAN TABAK 

160 120 Tabakverwerkende industrie 200 30 50 C 30 200 4.1 

17 13 - 

17 13 - VERVAARDIGING VAN TEXTIEL 

171 131 Bewerken en spinnen van textielvezels 10 50 100 30 100 3.2 

172 132 0 Weven van textiel: 

172 132 1 - aantal weefgetouwen < 50 10 10 100 0 100 3.2 

172 132 2 - aantal weefgetouwen >= 50 10 30 300 Z 50 300 4.2 

173 133 Textielveredelingsbedrijven 50 0 50 10 50 3.1 

174, 175 139 Vervaardiging van textielwaren 10 0 50 10 50 3.1 

1751 1393 Tapijt-, kokos- en vloermattenfabrieken 100 30 200 10 200 4.1 

176, 177 139, 143 Vervaardiging van gebreide en gehaakte stoffen en artikelen 0 10 50 10 50 3.1 

18 14 - 

18 14 - VERVAARDIGING VAN KLEDING; BEREIDEN EN VERVEN VAN BONT 

181 141 Vervaardiging kleding van leer 30 0 50 0 50 3.1 

183 142, 151 Bereiden en verven van bont; vervaardiging van artikelen van bont 50 10 10 10 50 3.1 

19 15 - 

19 15 - VERVAARDIGING VAN LEER EN LEDERWAREN (EXCL. KLEDING) 

191 151, 152 Lederfabrieken 300 30 100 10 300 4.2 

192 151 Lederwarenfabrieken (excl. kleding en schoeisel) 50 10 30 10 50 D 3.1 

193 152 Schoenenfabrieken 50 10 50 10 50 3.1 

20 16 - 

20 16 - HOUTINDUSTRIE EN VERVAARDIGING ARTIKELEN VAN HOUT, RIET, KURK E.D. 

2010.1 16101 Houtzagerijen 0 50 100 50 R 100 3.2 

2010.2 16102 0 Houtconserveringsbedrijven:



CATEGORIE 

GROOTSTE 

AFSTAND 

GEVAAR 

GELUID 

STOF 

GEUR 

nummer 

2010.2 16102 1 - met creosootolie 200 30 50 10 200 4.1 

2010.2 16102 2 - met zoutoplossingen 10 30 50 10 50 3.1 

202 1621 Fineer- en plaatmaterialenfabrieken 100 30 100 10 100 3.2 

203, 204, 205 162 0 Timmerwerkfabrieken, vervaardiging overige artikelen van hout 0 30 100 0 100 3.2 

203, 204, 205 162 1 Timmerwerkfabrieken, vervaardiging overige artikelen van hout, p.o. < 200 m2 0 30 50 0 50 3.1 

21 17 - 

21 17 - VERVAARDIGING VAN PAPIER, KARTON EN PAPIER- EN KARTONWAREN 

2111 1711 Vervaardiging van pulp 200 100 200 C 50 R 200 4.1 

2112 1712 0 Papier- en kartonfabrieken: 

2112 1712 1 - p.c. < 3 t/u 50 30 50 C 30 R 50 3.1 

2112 1712 2 - p.c. 3 - 15 t/u 100 50 200 C Z 50 R 200 4.1 

2112 1712 3 - p.c. >= 15 t/u 200 100 300 C Z 100 R 300 4.2 

212 172 Papier- en kartonwarenfabrieken 30 30 100 C 30 R 100 3.2 

2121.2 17212 0 Golfkartonfabrieken: 

2121.2 17212 1 - p.c. < 3 t/u 30 30 100 C 30 R 100 3.2 

2121.2 17212 2 - p.c. >= 3 t/u 50 30 200 C Z 30 R 200 4.1 

22 58 - 

22 58 - UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN REPRODUKTIE VAN OPGENOMEN MEDIA 

2221 1811 Drukkerijen van dagbladen 30 0 100 C 10 100 3.2 

2222 1812 Drukkerijen (vlak- en rotatie-diepdrukkerijen) 30 0 100 10 100 3.2 

23 19 - 

23 19 - AARDOLIE-/STEENKOOLVERWERK. IND.; BEWERKING SPLIJT-/KWEEKSTOFFEN 

2320.1 19201 Aardolieraffinaderijen 1500 100 1500 C Z 1500 R 1500 6 

2320.2 19202 A Smeeroliën- en vettenfabrieken 50 0 100 30 R 100 3.2 

2320.2 19202 B Recyclingbedrijven voor afgewerkte olie 300 0 100 50 R 300 4.2 

2320.2 19202 C Aardolieproduktenfabrieken n.e.g. 300 0 200 50 R 300 D 4.2 

233 201, 212, 244 Splijt- en kweekstoffenbewerkingsbedrijven 10 10 100 1500 1500 D 6 

24 20 - 

24 20 - VERVAARDIGING VAN CHEMISCHE PRODUKTEN 

2411 2011 0 Vervaardiging van industriële gassen: 

2412 2012 Kleur- en verfstoffenfabrieken 200 0 200 C 200 R 200 D 4.1 

2413 2012 0 Anorg. chemische grondstoffenfabrieken: 

2413 2012 1 - niet vallend onder "post-Seveso-richtlijn" 100 30 300 C 300 R 300 D 4.2 

2414.1 20141 A0 Organ. chemische grondstoffenfabrieken: 

2414.1 20141 A1 - niet vallend onder "post-Seveso-richtlijn" 300 10 200 C 300 R 300 D 4.2



CATEGORIE 

GROOTSTE 

AFSTAND 

GEVAAR 

GELUID 

STOF 

GEUR 

nummer 

2414.1 20141 B0 Methanolfabrieken: 

2414.1 20141 B1 - p.c. < 100.000 t/j 100 0 200 C 100 R 200 4.1 

2414.1 20141 B2 - p.c. >= 100.000 t/j 200 0 300 C Z 200 R 300 4.2 

2414.2 20149 0 Vetzuren en alkanolenfabrieken (niet synth.): 

2414.2 20149 1 - p.c. < 50.000 t/j 300 0 200 C 100 R 300 4.2 

242 202 0 Landbouwchemicaliënfabrieken: 

243 203 Verf, lak en vernisfabrieken 300 30 200 C 300 R 300 D 4.2 

2441 2120 0 Farmaceutische grondstoffenfabrieken: 

2441 2110 1 - p.c. < 1.000 t/j 200 10 200 C 300 R 300 4.2 

2442 2120 0 Farmaceutische produktenfabrieken: 

2442 2120 1 - formulering en afvullen geneesmiddelen 50 10 50 50 R 50 3.1 

2451 2041 Zeep-, was- en reinigingsmiddelenfabrieken 300 100 200 C 100 R 300 4.2 

2452 2042 Parfumerie- en cosmeticafabrieken 300 30 50 C 50 R 300 4.2 

2462 2052 0 Lijm- en plakmiddelenfabrieken: 

2462 2052 1 - zonder dierlijke grondstoffen 100 10 100 50 100 3.2 

2464 205902 Fotochemische produktenfabrieken 50 10 100 50 R 100 3.2 

2466 205903 A Chemische kantoorbenodigdhedenfabrieken 50 10 50 50 R 50 3.1 

2466 205903 B Overige chemische produktenfabrieken n.e.g. 200 30 100 C 200 R 200 D 4.1 

247 2060 Kunstmatige synthetische garen- en vezelfabrieken 300 30 300 C 200 R 300 4.2 

25 22 - 

25 22 - VERVAARDIGING VAN PRODUKTEN VAN RUBBER EN KUNSTSTOF 

2511 221101 Rubberbandenfabrieken 300 50 300 C 100 R 300 4.2 

2512 221102 0 Loopvlakvernieuwingsbedrijven: 

2512 221102 1 - vloeropp. < 100 m2 50 10 30 30 50 3.1 

2512 221102 2 - vloeropp. >= 100 m2 200 50 100 50 R 200 4.1 

2513 2219 Rubber-artikelenfabrieken 100 10 50 50 R 100 D 3.2 

252 222 0 Kunststofverwerkende bedrijven: 

252 222 1 - zonder fenolharsen 200 50 100 100 R 200 4.1 

252 222 2 - met fenolharsen 300 50 100 200 R 300 4.2 

252 222 3 - productie van verpakkingsmateriaal en assemblage van kunststofbouwmaterialen 50 30 50 30 50 3.1 

26 23 - 

26 23 - VERVAARDIGING VAN GLAS, AARDEWERK, CEMENT-, KALK- EN GIPSPRODUKTEN 

261 231 0 Glasfabrieken: 

261 231 1 - glas en glasprodukten, p.c. < 5.000 t/j 30 30 100 30 100 3.2



CATEGORIE 

GROOTSTE 

AFSTAND 

GEVAAR 

GELUID 

STOF 

GEUR 

nummer 

261 231 2 - glas en glasprodukten, p.c. >= 5.000 t/j 30 100 300 C Z 50 R 300 4.2 

261 231 3 - glaswol en glasvezels, p.c.< 5.000 t/j 300 100 100 30 300 4.2 

2615 231 Glasbewerkingsbedrijven 10 30 50 10 50 3.1 

262, 263 232, 234 0 Aardewerkfabrieken: 

262, 263 232, 234 2 - vermogen elektrische ovens totaal >= 40 kW 30 50 100 30 100 3.2 

264 233 A Baksteen en baksteenelementenfabrieken 30 200 200 30 200 4.1 

264 233 B Dakpannenfabrieken 50 200 200 100 R 200 4.1 

2651 2351 0 Cementfabrieken: 

2652 235201 0 Kalkfabrieken: 

2652 235201 1 - p.c. < 100.000 t/j 30 200 200 30 R 200 4.1 

2653 235202 0 Gipsfabrieken: 

2653 235202 1 - p.c. < 100.000 t/j 30 200 200 30 R 200 4.1 

2661.1 23611 0 Betonwarenfabrieken: 

2661.1 23611 1 - zonder persen, triltafels en bekistingtrille 10 100 200 30 200 4.1 

2661.1 23611 2 - met persen, triltafels of bekistingtrillers, p.c. < 100 t/d 10 100 300 30 300 4.2 

2661.2 23612 0 Kalkzandsteenfabrieken: 

2661.2 23612 1 - p.c. < 100.000 t/j 10 50 100 30 100 3.2 

2661.2 23612 2 - p.c. >= 100.000 t/j 30 200 300 Z 30 300 4.2 

2662 2362 Mineraalgebonden bouwplatenfabrieken 50 50 100 30 100 3.2 

2663, 2664 2363, 2364 0 Betonmortelcentrales: 

2663, 2664 2363, 2364 1 - p.c. < 100 t/u 10 50 100 10 100 3.2 

2663, 2664 2363, 2364 2 - p.c. >= 100 t/u 30 200 300 Z 10 300 4.2 

2665, 2666 2365, 2369 0 Vervaardiging van produkten van beton, (vezel)cement en gips: 

2665, 2666 2365, 2369 1 - p.c. < 100 t/d 10 50 100 50 R 100 3.2 

2665, 2666 2365, 2369 2 - p.c. >= 100 t/d 30 200 300 Z 200 R 300 4.2 

267 237 0 Natuursteenbewerkingsbedrijven: 

267 237 1 - zonder breken, zeven en drogen: p.o. > 2.000 m² 10 30 100 0 100 D 3.2 

267 237 2 - zonder breken, zeven en drogen: p.o. = 5.000 t/j 100 200 300 C Z 30 300 4.2 

2682 2399 B2 - overige isolatiematerialen 200 100 100 C 50 200 4.1



CATEGORIE 

GROOTSTE 

AFSTAND 

GEVAAR 

GELUID 

STOF 

GEUR 

nummer 

2682 2399 C Minerale produktenfabrieken n.e.g. 50 50 100 50 100 D 3.2 

2682 2399 D0 Asfaltcentrales: p.c.< 100 ton/uur 100 50 200 30 200 4.1 

2682 2399 D1 - asfaltcentrales, p.c. >= 100 ton/uur 200 100 300 Z 50 300 4.2 

27 24 - 

27 24 - VERVAARDIGING VAN METALEN 

271 241 0 Ruwijzer- en staalfabrieken: 

271 241 2 - p.c. >= 1.000 t/j 1500 1000 1500 C Z 300 R 1500 6 

272 241 0 IJzeren- en stalenbuizenfabrieken: 

273 243 0 Draadtrekkerijen, koudbandwalserijen en profielzetterijen: 

273 243 1 - p.o. < 2.000 m2 30 30 300 30 300 4.2 

274 244 A0 Non-ferro-metaalfabrieken: 

274 244 A1 - p.c. < 1.000 t/j 100 100 300 30 R 300 4.2 

274 244 B0 Non-ferro-metaalwalserijen, -trekkerijen e.d.: 

2751, 2752 2451, 2452 0 IJzer- en staalgieterijen/ -smelterijen: 

2751, 2752 2451, 2452 1 - p.c. < 4.000 t/j 100 50 300 C 30 R 300 4.2 

2753, 2754 2453, 2454 0 Non-ferro-metaalgieterijen/ -smelterijen: 

2753, 2754 2453, 2454 1 - p.c. < 4.000 t/j 100 50 300 C 30 R 300 4.2 

28 25 - 

VERVAARD. EN REPARATIE VAN PRODUKTEN VAN METAAL (EXCL. 

28 25, 31 - MACH./TRANSPORTMIDD.) 

281 251, 331 0 Constructiewerkplaatsen: 

281 251, 331 1 - gesloten gebouw 30 30 100 30 100 3.2 

281 251, 331 1a - gesloten gebouw, p.o. < 200 m2 30 30 50 10 50 3.1 

281 251, 331 2 - in open lucht, p.o. < 2.000 m2 30 50 200 30 200 4.1 

281 251, 331 3 - in open lucht, p.o. >= 2.000 m2 50 200 300 Z 30 300 4.2 

2821 2529, 3311 0 Tank- en reservoirbouwbedrijven: 

2821 2529, 3311 1 - p.o. < 2.000 m2 30 50 300 30 R 300 4.2 

2822, 2830 2521, 2530, 3311 Vervaardiging van verwarmingsketels, radiatoren en stoomketels 30 30 200 30 200 4.1 

284 255, 331 A Stamp-, pers-, dieptrek- en forceerbedrijven 10 30 200 30 200 4.1 

284 255, 331 B Smederijen, lasinrichtingen, bankwerkerijen e.d. 50 30 100 30 100 D 3.2 

284 255, 331 B1 Smederijen, lasinrichtingen, bankwerkerijen e.d., p.o. < 200 m2 30 30 50 10 50 D 3.1 

2851 2561, 3311 0 Metaaloppervlaktebehandelingsbedrijven: 

2851 2561, 3311 1 - algemeen 50 50 100 50 100 3.2 

2851 2561, 3311 10 - stralen 30 200 200 30 200 D 4.1 

2851 2561, 3311 11 - metaalharden 30 50 100 50 100 D 3.2



CATEGORIE 

GROOTSTE 

AFSTAND 

GEVAAR 

GELUID 

STOF 

GEUR 

nummer 

2851 2561, 3311 12 - lakspuiten en moffelen 100 30 100 50 R 100 D 3.2 

2851 2561, 3311 2 - scoperen (opspuiten van zink) 50 50 100 30 R 100 D 3.2 

2851 2561, 3311 3 - thermisch verzinken 100 50 100 50 100 3.2 

2851 2561, 3311 4 - thermisch vertinnen 100 50 100 50 100 3.2 

2851 2561, 3311 5 - mechanische oppervlaktebehandeling (slijpen, polijsten) 30 50 100 30 100 3.2 

2851 2561,3311 6 - anodiseren, eloxeren 50 10 100 30 100 3.2 

2851 2561, 3311 7 - chemische oppervlaktebehandeling 50 10 100 30 100 3.2 

2851 2561, 3311 8 - emailleren 100 50 100 50 R 100 3.2 

2851 2561, 3311 9 - galvaniseren (vernikkelen, verchromen, verzinken, verkoperen ed) 30 30 100 50 100 3.2 

2852 2562, 3311 1 Overige metaalbewerkende industrie 10 30 100 30 100 D 3.2 

2852 2562, 3311 2 Overige metaalbewerkende industrie, inpandig, p.o. = 1 MW 50 30 300 Z 30 300 D 4.2 

30 26, 28, 33 - VERVAARDIGING VAN KANTOORMACHINES EN COMPUTERS 

30 26, 28, 33 - 

30 26, 28, 33 A Kantoormachines- en computerfabrieken incl. reparatie 30 10 30 10 30 2 

31 26, 27, 33 - 

31 26, 27, 33 - VERVAARDIGING VAN OVER. ELEKTR. MACHINES, APPARATEN EN BENODIGDH. 

311 271, 331 Elektromotoren- en generatorenfabrieken incl. reparatie 200 30 30 50 200 4.1 

312 271, 273 Schakel- en installatiemateriaalfabrieken 200 10 30 50 200 4.1 

313 273 Elektrische draad- en kabelfabrieken 100 10 200 100 R 200 D 4.1 

314 272 Accumulatoren- en batterijenfabrieken 100 30 100 50 100 3.2 

315 274 Lampenfabrieken 200 30 30 300 R 300 4.2 

3162 2790 Koolelektrodenfabrieken 1500 300 1000 C Z 200 R 1500 6 

32 26,33 - 

32 26, 33 - VERVAARDIGING VAN AUDIO-, VIDEO-, TELECOM-APPARATEN EN -BENODIGDH. 

321 t/m 323 261, 263, 264, 331 Vervaardiging van audio-, video- en telecom-apparatuur e.d. 30 0 50 30 50 D 3.1



CATEGORIE 

GROOTSTE 

AFSTAND 

GEVAAR 

GELUID 

STOF 

GEUR 

nummer 

3210 2612 Fabrieken voor gedrukte bedrading 50 10 50 30 50 3.1 

33 26, 32, 33 - 

33 26, 32, 33 - VERVAARDIGING VAN MEDISCHE EN OPTISCHE APPARATEN EN INSTRUMENTEN 

33 26, 32, 33 A Fabrieken voor medische en optische apparaten en instrumenten e.d. incl. reparatie 30 0 30 0 30 2 

34 29 - 

34 29 VERVAARDIGING VAN AUTO'S, AANHANGWAGENS EN OPLEGGERS 

341 291 0 Autofabrieken en assemblagebedrijven 

341 291 1 - p.o. < 10.000 m2 100 10 200 C 30 R 200 D 4.1 

341 291 2 - p.o. >= 10.000 m2 200 30 300 Z 50 R 300 4.2 

3420.1 29201 Carrosseriefabrieken 100 10 200 30 R 200 4.1 

3420.2 29202 Aanhangwagen- en opleggerfabrieken 30 10 200 30 200 4.1 

343 293 Auto-onderdelenfabrieken 30 10 100 30 R 100 3.2 

35 30 - 

35 30 - VERVAARDIGING VAN TRANSPORTMIDDELEN (EXCL. AUTO'S, AANHANGWAGENS) 

351 301, 3315 0 Scheepsbouw- en reparatiebedrijven: 

351 301, 3315 1 - houten schepen 30 30 50 10 50 3.1 

351 301, 3315 2 - kunststof schepen 100 50 100 50 R 100 3.2 

351 301, 3315 3 - metalen schepen < 25 m 50 100 200 30 200 4.1 

352 302, 317 0 Wagonbouw- en spoorwegwerkplaatsen: 

352 302, 317 1 - algemeen 50 30 100 30 100 3.2 

352 302, 317 2 - met proefdraaien van verbrandingsmotoren >= 1 MW 50 30 300 Z 30 R 300 4.2 

353 303,3316 0 Vliegtuigbouw en -reparatiebedrijven: 

353 303, 3316 1 - zonder proefdraaien motoren 50 30 200 30 200 4.1 

354 309 Rijwiel- en motorrijwielfabrieken 30 10 100 30 R 100 3.2 

355 3099 Transportmiddelenindustrie n.e.g. 30 30 100 30 100 D 3.2 

36 31 - 

36 31 - VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN OVERIGE GOEDEREN N.E.G. 

361 310 1 Meubelfabrieken 50 50 100 30 100 D 3.2 

361 9524 2 Meubelstoffeerderijen b.o. < 200 m2 0 10 10 0 10 1 

362 321 Fabricage van munten, sieraden e.d. 30 10 10 10 30 2 

363 322 Muziekinstrumentenfabrieken 30 10 30 10 30 2 

364 323 Sportartikelenfabrieken 30 10 50 30 50 3.1 

365 324 Speelgoedartikelenfabrieken 30 10 50 30 50 3.1 

3663.1 32991 Sociale werkvoorziening 0 30 30 0 30 2



CATEGORIE 

GROOTSTE 

AFSTAND 

GEVAAR 

GELUID 

STOF 

GEUR 

nummer 

3663.2 32999 Vervaardiging van overige goederen n.e.g. 30 10 50 30 50 D 3.1 

37 38 - 

37 38 - VOORBEREIDING TOT RECYCLING 

372 383202 A0 Puinbrekerijen en -malerijen: 

372 383202 A1 - v.c. < 100.000 t/j 30 100 300 10 300 4.2 

372 383202 B Rubberregeneratiebedrijven 300 50 100 50 R 300 4.2 

372 383202 C Afvalscheidingsinstallaties 200 200 300 C 50 300 4.2 

40 35 - 

40 35 - PRODUKTIE EN DISTRIB. VAN STROOM, AARDGAS, STOOM EN WARM WATER 

40 35 A0 Elektriciteitsproduktiebedrijven (electrisch vermogen >= 50 MWe) 

40 35 A4 - kerncentrales met koeltorens 10 10 500 C 1500 1500 D 6 

40 35 B0 bio-energieinstallaties electrisch vermogen < 50 MWe: 

- covergisting, verbranding en vergassing van mest, slib, GFT en reststromen 

40 35 B1 voedingsindustrie 100 50 100 30 R 100 3.2 

40 35 B2 - vergisting, verbranding en vergassing van overige biomassa 50 50 100 30 R 100 3.2 

40 35 C0 Elektriciteitsdistributiebedrijven, met transformatorvermogen: 

40 35 C1 - < 10 MVA 0 0 30 C 10 30 2 

40 35 C2 - 10 - 100 MVA 0 0 50 C 30 50 3.1 

40 35 C3 - 100 - 200 MVA 0 0 100 C 50 100 3.2 

40 35 C4 - 200 - 1000 MVA 0 0 300 C Z 50 300 4.2 

40 35 D0 Gasdistributiebedrijven: 

40 35 D1 - gascompressorstations vermogen < 100 MW 0 0 300 C 100 300 4.2 

40 35 D5 - gasontvang- en -verdeelstations, cat. D 0 0 50 C 50 R 50 3.1 

40 35 E0 Warmtevoorzieningsinstallaties, gasgestookt: 

40 35 E1 - stadsverwarming 30 10 100 C 50 100 3.2 

41 36 - 

41 36 - WINNING EN DITRIBUTIE VAN WATER 

41 36 A0 Waterwinning-/ bereiding- bedrijven: 

41 36 A2 - bereiding met chloorbleekloog e.d. en/of straling 10 0 50 C 30 50 3.1 

41 36 B0 Waterdistributiebedrijven met pompvermogen: 

41 36 B1 - < 1 MW 0 0 30 C 10 30 2 

41 36 B2 - 1 - 15 MW 0 0 100 C 10 100 3.2 

41 36 B3 - >= 15 MW 0 0 300 C 10 300 4.2 

45 41, 42, 43 - 

45 41, 42, 43 - BOUWNIJVERHEID



CATEGORIE 

GROOTSTE 

AFSTAND 

GEVAAR 

GELUID 

STOF 

GEUR 

nummer 

45 41, 42, 43 0 Bouwbedrijven algemeen: b.o. > 2.000 m² 10 30 100 10 100 3.2 

45 41, 42, 43 1 - bouwbedrijven algemeen: b.o. 1000 m² 10 30 50 10 50 3.1 

45 41, 42, 43 3 - aannemersbedrijven met werkplaats: b.o.< 1000 m² 0 10 30 10 30 2 

50 45, 47 - 

50 45, 47 - HANDEL/REPARATIE VAN AUTO'S, MOTORFIETSEN; BENZINESERVICESTATIONS 

501 451 Groothandel in vrachtauto's (incl. import) 10 10 100 10 100 3.2 

5020.4 45204 A Autoplaatwerkerijen 10 30 100 10 100 3.2 

5020.4 45204 C Autospuitinrichtingen 50 30 30 30 R 50 3.1 

51 46 - 

51 46 - GROOTHANDEL EN HANDELSBEMIDDELING 

5121 4621 0 Grth in akkerbouwprodukten en veevoeders 30 30 50 30 R 50 3.1 

Grth in akkerbouwprodukten en veevoeders met een verwerkingscapaciteit van 500 ton/uur 

5121 4621 1 of meer 100 100 300 Z 50 R 300 4.2 

5122 4622 Grth in bloemen en planten 10 10 30 0 30 2 

5123 4623 Grth in levende dieren 50 10 100 C 0 100 3.2 

5124 4624 Grth in huiden, vellen en leder 50 0 30 0 50 3.1 

5125, 5131 46217, 4631 Grth in ruwe tabak, groenten, fruit en consumptie-aardappelen 30 10 30 50 R 50 3.1 

5132, 5133 4632, 4633 Grth in vlees, vleeswaren, zuivelprodukten, eieren, spijsoliën 10 0 30 50 R 50 3.1 

5134 4634 Grth in dranken 0 0 30 0 30 2 

5135 4635 Grth in tabaksprodukten 10 0 30 0 30 2 

5136 4636 Grth in suiker, chocolade en suikerwerk 10 10 30 0 30 2 

5137 4637 Grth in koffie, thee, cacao en specerijen 30 10 30 0 30 2 

5138, 5139 4638, 4639 Grth in overige voedings- en genotmiddelen 10 10 30 10 30 2 

514 464, 46733 Grth in overige consumentenartikelen 10 10 30 10 30 2 

5148.7 46499 0 Grth in vuurwerk en munitie: 

5148.7 46499 1 - consumentenvuurwerk, verpakt, opslag < 10 ton 10 0 30 10 V 30 2 

5148.7 46499 2 - consumentenvuurwerk, verpakt, opslag 10 tot 50 ton 10 0 30 50 V 50 3.1 

5148.7 46499 5 - munitie 0 0 30 30 30 2 

5151.1 46711 0 Grth in vaste brandstoffen: 

5151.1 46711 1 - klein, lokaal verzorgingsgebied 10 50 50 30 50 3.1 

5151.2 46712 0 Grth in vloeibare en gasvormige brandstoffen: 

5151.2 46712 1 - vloeistoffen, o.c. < 100.000 m3 50 0 50 200 R 200 D 4.1 

5151.2 46712 3 - tot vloeistof verdichte gassen 50 0 50 300 R 300 D 4.2 

5151.3 46713 Grth minerale olieprodukten (excl. brandstoffen) 100 0 30 50 100 3.2



CATEGORIE 

GROOTSTE 

AFSTAND 

GEVAAR 

GELUID 

STOF 

GEUR 

nummer 

5152.1 46721 0 Grth in metaalertsen: 

5152.1 46721 1 - opslag opp. < 2.000 m2 30 300 300 10 300 4.2 

5152.2 /.3 46722, 46723 Grth in metalen en -halffabrikaten 0 10 100 10 100 3.2 

5153 4673 0 Grth in hout en bouwmaterialen: 

5153 4673 1 - algemeen: b.o. > 2000 m² 0 10 50 10 50 3.1 

5153 4673 2 - algemeen: b.o. 200 m² 0 30 100 0 100 3.2 

5153.4 46735 6 - algemeen: b.o. 2.000 m² 0 0 50 10 50 3.1 

5154 4674 2 - algemeen: b.o. < = 2.000 m² 0 0 30 0 30 2 

5155.1 46751 Grth in chemische produkten 50 10 30 100 R 100 D 3.2 

5155.2 46752 Grth in kunstmeststoffen 30 30 30 30 R 30 2 

5156 4676 Grth in overige intermediaire goederen 10 10 30 10 30 2 

5157 4677 0 Autosloperijen: b.o. > 1000 m² 10 30 100 30 100 3.2 

5157 4677 1 - autosloperijen: b.o. 1000 m² 10 30 100 10 100 D 3.2 

5157.2/3 4677 1 - overige groothandel in afval en schroot: b.o. 1000 m² 0 0 100 C 30 100 3.2 

6024 494 1 - Goederenwegvervoerbedrijven (zonder schoonmaken tanks) b.o.



CATEGORIE 

GROOTSTE 

AFSTAND 

GEVAAR 

GELUID 

STOF 

GEUR 

nummer 

6311.2 52242 0 Laad-, los- en overslagbedrijven t.b.v. binnenvaart: 

6311.2 52241 1 - containers 0 10 300 50 R 300 4.2 

6311.2 52242 10 - tankercleaning 300 10 100 200 R 300 4.2 

6311.2 52242 2 - stukgoederen 0 10 100 50 R 100 D 3.2 

6311.2 52242 3 - ertsen, mineralen, e.d., opslagopp. < 2.000 m² 30 200 300 30 300 4.2 

6311.2 52242 5 - granen of meelsoorten , v.c. < 500 t/u 50 300 200 50 R 300 4.2 

6311.2 52242 7 - steenkool, opslagopp. < 2.000 m2 50 300 300 50 300 4.2 

6312 52102, 52109 A Distributiecentra, koelhuizen 30 10 50 C 50 R 50 D 3.1 

6312 52109 B Opslaggebouwen (verhuur opslagruimte) 0 0 30 C 10 30 2 

6321 5221 2 Stalling van vrachtwagens (met koelinstallaties) 10 0 100 C 30 100 3.2 

64 53 - 

64 53 - POST EN TELECOMMUNICATIE 

641 531, 532 Post- en koeriersdiensten 0 0 30 C 0 30 2 

642 61 A Telecommunicatiebedrijven 0 0 10 C 0 10 1 

71 77 - 

VERHUUR VAN TRANSPORTMIDDELEN, MACHINES, ANDERE ROERENDE 

71 77 - GOEDEREN 

712 7712, 7739 Verhuurbedrijven voor transportmiddelen (excl. personenauto's) 10 0 50 10 50 D 3.1 

713 773 Verhuurbedrijven voor machines en werktuigen 10 0 50 10 50 D 3.1 

714 772 Verhuurbedrijven voor roerende goederen n.e.g. 10 10 30 10 30 D 2 

72 62 

72 62 - COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE 

72 58, 63 B Datacentra 0 0 30 C 0 30 2 

63, 69tm71, 

74 

73,74,77,78, 80tm82 - 

63, 69tm71, 

74 

73,74,77,78, 80tm82 - OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING 

747 812 Reinigingsbedrijven voor gebouwen 50 10 30 30 50 D 3.1 

7481.3 74203 Foto- en filmontwikkelcentrales 10 0 30 C 10 30 2 

7484.3 82991 Veilingen voor landbouw- en visserijprodukten 50 30 200 C 50 R 200 4.1 

90 37, 38, 39 - 

90 37, 38, 39 - MILIEUDIENSTVERLENING 

9001 3700 A0 RWZI's en gierverwerkingsinricht., met afdekking voorbezinktanks: 

9001 3700 A1 - < 100.000 i.e. 200 10 100 C 10 200 4.1



CATEGORIE 

GROOTSTE 

AFSTAND 

GEVAAR 

GELUID 

STOF 

GEUR 

nummer 

9001 3700 A2 - 100.000 - 300.000 i.e. 300 10 200 C Z 10 300 4.2 

9001 3700 B rioolgemalen 30 0 10 C 0 30 2 

9002.1 381 A Vuilophaal-, straatreinigingsbedrijven e.d. 50 30 50 10 50 3.1 

9002.1 381 B Gemeentewerven (afval-inzameldepots) 30 30 50 30 R 50 3.1 

9002.1 381 C Vuiloverslagstations 200 200 300 30 300 4.2 

9002.2 382 A0 Afvalverwerkingsbedrijven: 

9002.2 382 A2 - kabelbranderijen 100 50 30 10 100 3.2 

9002.2 382 A3 - verwerking radio-actief afval 0 10 200 C 1500 1500 6 

9002.2 382 A4 - pathogeen afvalverbranding (voor ziekenhuizen) 50 10 30 10 50 3.1 

9002.2 382 A5 - oplosmiddelterugwinning 100 0 10 30 R 100 D 3.2 

9002.2 382 A6 - afvalverbrandingsinrichtingen, thermisch vermogen > 75 MW 300 200 300 C Z 50 300 D 4.2 

9002.2 382 A7 - verwerking fotochemisch en galvano-afval 10 10 30 30 R 30 2 

9002.2 382 B Vuilstortplaatsen 300 200 300 10 300 4.2 

9002.2 382 C0 Composteerbedrijven: 

9002.2 382 C3 - belucht v.c. < 20.000 ton/jr 100 100 100 10 100 3.2 

9002.2 382 C4 - belucht v.c. > 20.000 ton/jr 200 200 100 30 200 4.1 

9002.2 382 C5 - GFT in gesloten gebouw 200 50 100 100 R 200 4.1 

93 96 - 

93 96 - OVERIGE DIENSTVERLENING 

9301.1 96011 A Wasserijen en strijkinrichtingen 30 0 50 C 30 50 3.1 

9301.1 96011 B Tapijtreinigingsbedrijven 30 0 50 30 50 3.1 

9301.2 96012 Chemische wasserijen en ververijen 30 0 30 30 R 30 2 

9301.3 96013 A Wasverzendinrichtingen 0 0 30 0 30 2

Bijlage 2 Lijst van Bedrijven 'functiemenging' 

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten 

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van 

een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en 

milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De 

gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten. 

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al 

naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de 

indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang: 

geluid; 

geur; 

stof; 

gevaar (met name branden explosiegevaar). 

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn. 

Toepassing Lijst van Bedrijven 'functiemenging' 

Algemeen 

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee Voorbeeldstaten voor milieuzonering 

opgenomen, namelijk de 'Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' 

Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'. 

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven 'functiemenging' (LvB 

'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en 

milieuzonering (2009). De LvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere 

milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. 

Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om 

relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De 

toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de LvB 

'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria. 

Functiemengingsgebieden 

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust 

functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de 

LvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij 

functiemengingsgebieden gedacht worden aan: 

stadscentra, dorpskernen en winkelcentra; 

horecaconcentratiegebieden; 

zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen; 

(delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid. 

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de 

LvB 'functiemenging' worden toegepast. 



Kenmerken van de activiteiten 

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten 

op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om: 

kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid; 

bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt; 

activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden. 

De toegepaste Lijst van Bedrijven 'functiemenging' 

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in 

de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, 

geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 

'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering 

opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Voorbeeldstaat uit de 

VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast: 

1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van 

Bedrijven 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie 

van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van 

andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit 

bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horecaactiviteiten). 

Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de 

VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een 

ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere 

specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op 

de verwachte milieueffecten van deze activiteiten. 

2. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt 

tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen 

categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van 

activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het 

daarin te volgen beleid. 

Categorie-indeling 

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige 

vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: 

vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke 

systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' hanteert 

vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn 

gezet. 


Categorie A 

Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan, 

desgewenst in daarvoor omschreven zones binnen rustige woongebieden. De activiteiten zijn zodanig weinig 

milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. 

Categorie B1 

Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor 

omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend 

dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. 

Categorie B2 

Bedrijfsactiviteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter bouwkundig afgescheiden 

van woningen/andere gevoelige functies. Bouwkundig afgescheiden betekent dat de panden los van elkaar 

dienen te staan. Uitzondering hierop vormen binnenterreinen omringd door voornamelijk woningen: ook al 

zijn bedrijven bouwkundig afgescheiden van woningen, op deze locaties zijn hooguit categorie B1 bedrijven 

toegestaan. 

Categorie C 

Activiteiten genoemd onder categorie B2, waarbij vanwege relatief grote verkeersaantrekkende werking een 

directe ontsluiting op hoofdinfrastructuur gewenst is. 

Flexibiliteit 

De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door 

bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne 

bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van 

hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder 

veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald 

dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf 

niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is deze mogelijkheid 

beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van 

B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving 

(gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit 

de desbetreffende lagere categorie. 

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van 

Bedrijven 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die 

wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en 

wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op 

basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving 

vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven. 



Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging': 

- niet van toepassing 

of niet relevant 

< kleiner dan 

> groter 

= gelijk aan 

cat. categorie 

e.d. en dergelijke 

kl. klasse 

n.e.g. niet elders 

genoemd 

o.c. opslagcapaciteit 

p.c. productiecapaciteit 

p.o. productieoppervlak 

b.o. bedrijfsoppervlak 

v.c. verwerkingscapaciteit 

u uur 

d dag 

w week 

j jaar 

SBI-CODE 

SBI-CODE 

1993 

2008 OMSCHRIJVING 

nummer 

LANDBOUW EN DIENSTVERLENING TEN 

CATEGORIE 

01 01 - BEHOEVE VAN DE LANDBOUW 

Dienstverlening ten behoeve van de 

014 016 0 landbouw: 

014 016 2 

- algemeen (onder andere 

loonbedrijven), b.o < 500 m² 

B1 

014 016 4 

- plantsoenendiensten en 

hoveniersbedrijven, b.o. < 500 m² 

B1 

15 10, 11 - 

VERVAARDIGING VAN VOEDINGSMIDDELEN 

EN DRANKEN 

151 101, 102 0 Slachterijen en overige vleesverwerking: 

151 101 6 

- vleeswaren- en 

vleesconservenfabrieken, p.o. < 200 m² 

B2 

1552 1052 2 Consumptie-ijsfabrieken, p.o. < 200 m² 

Broodfabrieken, brood- en 

B1 

banketbakkerijen, v.c. < 7.500 kg 

B1 

1581 1071 1 meel/week 

Verwerking cacaobonen en vervaardiging 

1584 10821 0 chocolade- en suikerwerk: 

- cacao- en chocoladefabrieken, 

vervaardigen van chocoladewerken met p.o. B1 

1584 10821 3 < 200 m² 

1584 10821 6 

- suikerwerkfabrieken zonder suiker 

branden, p.o. < 200 m² 

B1 

1593 t/m 1595 

1102 t/m 

1104 Vervaardiging van wijn, cider en dergelijke 

B1 

17 13 - VERVAARDIGING VAN TEXTIEL 

174, 175 139 Vervaardiging van textielwaren B2 

176, 177 139, 143 

Vervaardiging van gebreide en gehaakte 

stoffen en artikelen 

B2 


VERVAARDIGING VAN KLEDING; BEREIDEN 

18 14 - EN VERVEN VAN BONT 

181 141 Vervaardiging kleding van leer 

HOUTINDUSTRIE EN VERVAARDIGING 

ARTIKELEN VAN HOUT, RIET, KURK EN 

B2 

20 16 - DERGELIJKE 

203, 204, 205 162 1 

Timmerwerkfabrieken, vervaardiging 

overige artikelen van hout, p.o. < 200 m² 

B2 

205 162902 Kurkwaren-, rieten vlechtwerkfabrieken 

UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN 

B1 

22 58 - REPRODUCTIE VAN OPGENOMEN MEDIA 

2222.6 18129 Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen B1 

2223 1814 A Grafische afwerking A 

2223 1814 B Binderijen B1 

2224 1813 Grafische reproductie en zetten B1 

2225 1814 Overige grafische activiteiten B1 

223 182 Reproductiebedrijven opgenomen media A 

24 20 - 

VERVAARDIGING VAN CHEMISCHE 

PRODUCTEN 

2442 2120 0 Farmaceutische productenfabrieken: 

2442 2120 2 - verbandmiddelenfabrieken B1 

26 23 - 

VERVAARDIGING VAN GLAS, AARDEWERK, 

CEMENT-, KALK- EN GIPSPRODUCTEN 

2615 231 Glasbewerkingsbedrijven B2 

262, 263 232, 234 0 Aardewerkfabrieken: 

262, 263 232, 234 1 

- vermogen elektrische ovens totaal 

< 40 kW 

B1 

267 237 0 Natuursteenbewerkingsbedrijven: 

267 237 2 

- zonder breken, zeven en drogen indien 

p.o. < 2.000 m² 

B2 

2681 2391 Slijp- en polijstmiddelen fabrieken B2 

28 25 - 

VERVAARDIGING EN REPARATIE VAN 

PRODUCTEN VAN METAAL (EXCLUSIEF 

MACHINES/ TRANSPORTMIDDELEN) 

281 251, 331 1a - gesloten gebouw, p.o. < 200 m² B2 

284 255, 331 B1 

Smederijen, lasinrichtingen, bankwerkerijen 

en dergelijke, p.o. < 200 m² 

B2 

2852 2562, 3311 2 

Overige metaalbewerkende industrie, 

inpandig, p.o. < 200 m² 

B2 

287 259, 331 B 

Overige metaalwarenfabrieken n.e.g.; 

inpandig, p.o. < 200 m² 

VERVAARDIGING VAN KANTOORMACHINES 

B2 

30 26, 28, 33 - EN COMPUTERS 

30 26, 28, 33 A 

Kantoormachines- en computerfabrieken, 

inclusief reparaties 

B1 



33 26, 32, 33 - 

VERVAARDIGING VAN MEDISCHE EN 

OPTISCHE APPARATEN EN INSTRUMENTEN 

Fabrieken voor medische en optische 

apparaten en instrumenten en dergelijke, 

B 

33 26, 32, 33 A inclusief reparaties 

VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN OVERIGE 

36 31 - GOEDEREN N.E.G. 

361 9524 2 Meubelstoffeerderijen b.o. < 200 m² A 

362 321 

Fabricage van munten, sieraden en 

dergelijke 

B1 

363 322 Muziekinstrumentenfabrieken B1 

3663.1 32991 Sociale werkvoorziening 

PRODUCTIE EN DISTRIBUTIE VAN STROOM, 

B1 

40 35 - AARDGAS, STOOM EN WARM WATER 

Elektriciteitsdistributiebedrijven, met 

40 35 C0 transformatorvermogen: 

40 35 C1 - < 10 MVA B1 

40 35 D0 Gasdistributiebedrijven: 

40 35 D3 

- gas: reduceer-, compressor-, 

meet- en regelinstallaties categorie A 

A 

40 35 D4 

- gasdrukregel- en meetruimten 

(kasten en gebouwen), categorie B en C 

Warmtevoorzieningsinstallaties, 

B1 

40 35 E0 gasgestookt: 

40 35 E2 - blokverwarming B1 

41 36 - WINNING EN DISTRIBUTIE VAN WATER 

Waterdistributiebedrijven met 

41 36 B0 pompvermogen: 

41 36 B1 - < 1 MW B1 

45 41, 42, 43 - BOUWNIJVERHEID 

45 41, 42, 43 3 

Aannemersbedrijf met werkplaats, b.o. < 

1.000 m² 

HANDEL/REPARATIE VAN AUTO'S, 

B1 

50 45, 47 - MOTORFIETSEN; BENZINESERVICESTATIONS 

501, 502, 504 

451, 452, 

454 

Handel in auto's en motorfietsen, reparatieen 

servicebedrijven 

B1 

5020.4 45204 B Autobeklederijen A 

5020.5 45205 Autowasserijen B1 

503, 504 453 

Handel in auto- en motorfietsonderdelen en 

-accessoires 

B1 

51 46 - GROOTHANDEL EN HANDELSBEMIDDELING 

5134 4634 Groothandel in dranken C 

5135 4635 Groothandel in tabaksproducten C 

5136 4636 

Groothandel in suiker, chocolade en 

suikerwerk 

C 


5137 4637 

Groothandel in koffie, thee, cacao en 

specerijen 

C 

514 464, 46733 

Groothandel in overige 

consumentenartikelen 

C 

5148.7 46499 0 Groothandel in vuurwerk en munitie: 

5148.7 46499 1 

- consumentenvuurwerk, verpakt, 

opslag < 10 ton 

B1 

5153 4673 0 Groothandel in hout en bouwmaterialen: 

5153 5153 1 - algemeen C 

5153 4673 2 - indien b.o. < 2.000 m² B1 

5153.4 5153.4 4 Zand en grind: 

5153.4 46735 6 - indien b.o. < 200 m² B1 

5154 4674 0 

Groothandel in ijzeren metaalwaren en 

verwarmingsapparatuur: 

5154 5154 1 - algemeen C 

5154 4674 2 - indien b.o. < 2.000 m² B1 

5156 4676 

Groothandel in overige intermediaire 

goederen 

DETAILHANDEL EN REPARATIE TEN BEHOEVE 

C 

52 47 - VAN PARTICULIEREN 

527 952 

Reparatie ten behoeve van particulieren 

(exclusief auto's en motorfietsen) 

A 

60 49 - VERVOER OVER LAND 

6022 493 Taxibedrijven B1 

6024 494 0 

Goederenwegvervoerbedrijven (zonder 

schoonmaken tanks), b.o. < 1.000 m² 

C 

603 495 

Pomp- en compressorstations van 

pijpleidingen 

DIENSTVERLENING TEN BEHOEVE VAN HET 

B1 

63 52 - VERVOER 

64 53 - POST EN TELECOMMUNICATIE 

641 531, 532 Post- en koeriersdiensten 

VERHUUR VAN TRANSPORTMIDDELEN, 

C 

71 77 - MACHINES, ANDERE ROERENDE GOEDEREN 

711 7711 Personenautoverhuurbedrijven B2 

712 7712, 7739 

Verhuurbedrijven voor transportmiddelen 

(exclusief personenauto's) 

C 

713 773 

Verhuurbedrijven voor machines en 

werktuigen 

COMPUTERSERVICE- EN 

C 

72 62 - INFORMATIETECHNOLOGIE 

72 62 A 

Computerservice- en 

informatietechnologiebureaus en dergelijke 

A 

72 58, 63 B Datacentra B1 

73 72 - SPEUR- EN ONTWIKKELINGSWERK 

732 722 

Maatschappij- en geesteswetenschappelijk 

onderzoek 

A 



63, 69 t/m 

71, 73, 74, 

77, 78, 80 

74 

t/m 82 - OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING 

7481.3 74203 Foto- en filmontwikkelcentrales C 

7484.4 82992 Veilingen voor huisraad, kunst en dergelijke A 

90 37, 38, 39 MILIEUDIENSTVERLENING 

9001 3700 B Rioolgemalen B1 

93 96 - OVERIGE DIENSTVERLENING 

9301.3 96013 A Wasverzendinrichtingen B1 


Bijlage 3 Lijst van Horeca-activiteiten 

Toelichting Lijst van Horeca-activiteiten 

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor 

omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand 

van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in 

categorieën horecabedrijven. 

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in "harde" tot "zachte" typen van horecabedrijven 

opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich 

mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van 

horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen. 

De Lijst van Horeca-inrichtingen kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D 

lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval 

van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de typeindeling 

van de inrichting. De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden 

onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat: 

Categorie A. Discotheek; bardancing; zaalverhuur/party-centra (regulier gebruik t.b.v. feesten en 

muziek-/dansevenementen, i.t.t. zaalverhuur t.b.v. congressen en seminars) 

Categorie B. Café; bar; brasserie 

Categorie C. Cafetaria; snackbar; grillroom; fastfood-restaurant; automatiek; snelbuffet 

Categorie D. Restaurant; bistro; crêperie, lunchroom; konditorei; koffie-/theehuis; IJssalon 

Onderscheid café-disco 

Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van 

de inrichting. 

Cafetaria/snackbar 

Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor 

consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel 

in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het 

meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat 

wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij 

behorende stank- en geluidsoverlast. 

Afhaalcentra 

Een winkel met als nevenfunctie een horecavoorziening valt bestemmingsplan technisch gezien onder de 

detailhandelsfunctie. Voorwaarde is dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. 

Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties 

die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties. Definitie afhaalcentrum: "detailhandelsvestiging met 

een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht". 



Additionele horeca 

Bij deze categorie gaat het om horeca-activiteiten die neven- of ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van 

de instelling. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie "horeca" begrepen, 

maar onder de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling sociaalculturele/maatschappelijke/(sportief-)recreatieve 

doeleinden) gerekend. Voor de toepassing van de Lijst van 

Horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen: 

een bedrijf of instelling waar; 

1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of; 

2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd. 

Categorie: Inrichting: Activiteiten: 

A discotheek 

Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het bedrijfsmatig ten gehore 

bar-dancing 

brengen van muziek en het geven van gelegenheid tot dansbeoefening, al 

zaalverhuur/partycentra dan niet met levende muziek en al dan niet met de verstrekking van 

1 

dranken en kleine etenswaren, alsmede de verstrekking van 

(alcoholhoudende) dranken ter plaatse, al dan niet met levende muziek en al 

dan niet met kleine etenswaren. 

Het accent ligt op het ten gehore brengen van muziek en het gelegenheid 

geven tot dansen. 

B café 

Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van 

bar 

(alcoholhoudende) dranken voor consumptie ter plaatse, al dan niet met als 

brasserie 

nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren. 

Het accent ligt op de verstrekking van drank. 

C cafetaria 

Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van (al dan niet 

snackbar 

voor consumptie ter plaatse) bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het 

grill-room 

verstrekken van alcoholvrije dranken. Het accent ligt op de verstrekking 

fastfood-restaurant 

automatiek snelbuffet 

van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide, kleine etenswaren. 

D1 restaurant 

Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van maaltijden 

bistro 

voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van 

crêperie 

alcoholhoudende en alcoholvrije dranken. 

D2 lunchroom, konditorei 

koffie-/theehuis 

ijssalon 

Een daghorecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het al dan niet voor gebruik 

ter plaatse verstrekken van al dan niet in dezelfde onderneming bereide of 

bewerkte etenswaren en dranken. 

Een daghorecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van 

alcoholvrije dranken, met als nevenactiviteit het verstrekken van voor 

consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren. Het accent ligt op de 

verstrekking van alcoholvrije dranken. 

Een daghorecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van 

consumptie-ijs voor gebruik ter plaatse. Daghoreca (D.2) is gebonden aan 

de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel, conform de 

winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden. Bij 

deze horeca moet de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen 

binnen een overwegend winkelgebied (centrumgebied) en is zij geheel of 

overwegend gebonden aan c.q. ondersteunend voor de (winkel)functie van 

dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere 

gebruiksvormen in en het karakter van het gebied. 

1regulier gebruik t.b.v. feesten en muziek- en dansevenementen, in tegenstelling tot zaalverhuur voor 

congressen en seminars. 


Voor de toepassing van de lijst van horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende 

begrepen 

een bedrijf of instelling waar: 

1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of, 

2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd. 



Uitgave Gemeente Utrecht 

Postadres Postbus 8406, 3505 RK Utrecht 

Telefoon 030 - 286 48 02

Gerelateerde content - Utrecht.nl - Gemeente Utrecht

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?