Visitatierapport - Woonconcept

Visitatierapport
KWH-Visitatie Woningcorporaties
Deel I: Maatschappelijke prestaties
Woonconcept, Meppel
Rotterdam, juni 2010

Colofon
Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH)
Oostzeedijk 62
Postbus 4000
3006 AA ROTTERDAM
T 010 282 7088
F 010 213 3727
E kwh@kwh.nl
W www.kwh.nl
Visitatiecommissie:
> de heer J. Blaauw (voorzitter)
> mevrouw mr. H.D. Frantzen-Boeve (visitator)
> de heer drs. ing. G.A. van Bortel (secretaris)
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 2 van 62

Inhoudsopgave
Voorwoord
0 Samenvatting 6
0.1 Beoordeling per ratio 6
0.2 Beoordeling per prestatieveld 7
0.3 Samenvattende scorekaart 8
0.4 De prestaties van Woonconcept: een recensie 9
1 Inleiding 11
1.1 Visitaties in de corporatiesector 11
1.2 De KWH-aanpak van visitaties 11
1.3 Bijzondere aanpak visitatie Woonconcept 14
1.4 Woonconcept en haar werkgebied: een impressie 14
1.5 Leeswijzer 14
2 Presteren naar opgaven (PnO) 16
2.1 De maatschappelijke opgaven in gemeente(n) waarin corporatie werkzaam is 16
2.2 Presteren naar Opgaven (PnO): I Prestaties 17
2.3 Presteren naar Opgaven (PnO): II Kennis en Inzicht 24
2.4 Presteren naar Opgaven (PnO): III Planning 24
2.5 Presteren naar Opgaven (PnO): IV Monitoring 25
2.6 Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar Opgaven (PnO) 25
3 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) 26
3.1 Missie en ambities 26
3.2 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): I Prestaties 26
3.3 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): II Kennis en Inzicht 32
3.4 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): III Planning 32
3.5 Presteren naar Ambities en Doelen (PnA/D): IV Monitoring 33
3.6 Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) 33
4 Presteren volgens Belanghouders (PvB) 34
4.1 De belangrijkste belanghouders van Woonconcept 34
4.2 Presteren volgens Belanghouders (PvB): I Prestaties 34
4.3 Presteren volgens Belanghouders (PvB): II Kennis en Inzicht 40
4.4 Presteren volgens Belanghouders (PvB): III Planning 40
4.5 Presteren volgens Belanghouders (PvB): IV Monitoring 41
4.6 Beoordeling visitatiecommissie: Prestaties volgens Belanghouders (PvB) 41
5 Presteren naar Vermogen (PnV) 42
5.1 Enkele kerngegevens 42
5.2 Presteren naar Vermogen (PnV): I Prestaties 43
5.3 Presteren naar Vermogen (PnV): II Visie 45
5.4 Presteren naar Vermogen (PnV): III Risicoprofiel 46
5.5 Presteren naar Vermogen (PnV): IV Bedrijfsvoering 46
5.6 Beoordeling visitatiecommissie: Prestaties naar Vermogen (PnV) 47
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 3 van 62

6 Governance 48
6.1 Goed bestuur 48
6.2 Onderdeel II Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding 49
6.3 Beoordeling visitatiecommissie: Governance 50
Bijlagen
I. Onderzoeksverantwoording
II. Samenstelling visitatiecommissie
III. Overzicht geïnterviewde personen
IV. Overzicht geraadpleegde documenten
V. Toelichting Huur op Maat Woonconcept
VI. Toelichting leefbaarheidspiramide Woonconcept
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 4 van 62

Voorwoord
Voor u ligt de rapportage van de maatschappelijke visitatie van Woonconcept die is uitgevoerd op basis van de
KWH-Visitatiemethode. KWH is een door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland geaccrediteerde
organisatie. Met behulp van deze visitatiemethode zijn de prestaties van Woonconcept, de kwaliteit van het
maatschappelijk ondernemen en de borging hiervan beoordeeld.
Woonconcept heeft zich bijzonder ingespannen om deze visitatie mogelijk te maken. Zij heeft haar ‘ramen en
deuren opengegooid’, de visitatiecommissie toegang gegeven tot haar belanghouders,
huurdersvertegenwoordigers, toezichthouder, medewerkers en niet te vergeten een groot aantal
beleidsdocumenten. Zij heeft zich hiermee kwetsbaar durven opstellen. Dit getuigt van durf en ondernemerschap
en de bereidheid om te leren en verantwoording af te leggen.
Ik wil Woonconcept hartelijk danken voor haar bijdrage aan deze KWH-Visitatie en veel succes wensen bij de
verdere groei en ontwikkeling van haar maatschappelijk ondernemerschap.
mr. Sjoerd Hooftman
directeur-bestuurder KWH
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 5 van 62

0 Samenvatting
In deze samenvatting geven wij in een notendop de uitkomsten van de maatschappelijke visitatie van
Woonconcept.
0.1 Beoordeling per ratio
In onderstaande figuur staan de scores die Woonconcept haalt op de verschillende ratio’s (onderdelen) die we
voor deze visitatie hanteren.
De prestaties van Woonconcept worden gemiddeld met een 6,9 gewaardeerd. De hoogste score, een 7,2, wordt
behaald op de ratio Presteren naar Vermogen (PnV). De laagste score, een 6,4, wordt gehaald op de ratio
Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D). Wij zullen deze scores in deze rapportage toelichten..
Governance (Gov)
6,6
7,0
Presteren volgens Belanghouders
(PvB)
Presteren naar eigen Am bities en
Doelen (PnA/D)
10
86,4
6
4
2
0
Presteren naar Opgaven (PnO)
7,1
7,2
Presteren naar Vermogen (PnV)
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 6 van 62

0.2 Beoordeling per prestatieveld
7. Energie en duurzaamheid
6. Stedelijke vernieuw ing
5. Bouw productie
De beoordeling van prestaties van Woonconcept op het gebied van eigen ambities en doelen (PnA/D) liggen op
enkele onderdelen wat lager dan die van presteren naar opgaven (PnO) en presteren volgens belanghouders
(PvB). Dit heeft twee oorzaken. Ten eerst heeft Woonconcept haar doelen en prestaties niet altijd even concreet
en eenduidig opgeschreven waardoor het moeilijk te bepalen is of doelen daadwerkelijk zijn behaald. Daarnaast
heeft Woonconcept zichzelf in de afgelopen jaren erg ambitieuze doelen gesteld die niet altijd zijn gehaald, maar
waarvan Woonconcept ook niet altijd even duidelijk heeft vermeld waarom ze niet zijn behaald. De beoordeling
van PnA/D wordt dus sterk beïnvloed door knelpunten in de eigen beleidscyclus van Woonconcept: concreet
zeggen wat je gaat doen, doen je wat je zegt, uitleggen als dat niet zo is en verantwoorden wat je eraan gaat
doen. Op dit punt ligt er voor Woonconcept een verbeteropgave. Vooral op het vlak van bouwproductie en
leefbaarheid leidt dit euvel tot lage scores.
Uit Presteren naar Opgaven en Presteren volgens Belanghouders blijkt dat Woonconcept op veel prestatievelden
bijzonder goede maatschappelijke prestaties levert. Op het vlak van de huisvesting voor bijzondere doelgroepen
levert Woonconcept uitzonderlijke prestaties. Ook op het gebied van de stedelijke vernieuwing levert
Woonconcept goede prestaties, waarbij de aanpak van de wijk Krakeel in Hoogeveen een echt voorbeeld project
is. Dit wordt ook ondersteund door de waardering van belanghouders. De waardering van het prestatieveld
bouwproductie ligt lager omdat Woonconcept de afgelopen jaren relatief zwaar heeft ingezet op de bouw van
koopwoningen, duurdere huurwoningen en zorgvastgoed en zorgappartementen. Woonconcept heeft relatief
weinig betaalbare huurwoningen opgeleverd.
1. Beschikbaarheid
10
8
6
4
2
0
4. Leefbaarheid
2. Betaalbaarheid
Presteren volgens Belanghouders (PvB) Presteren naar Opgaven (PnO)
Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D)
3. Bijzondere doelgroepen
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 7 van 62

0.3 Samenvattende scorekaart
In de onderstaande tabel is de beoordeling van Woonconcept in meer detail weergegeven. Een toelichting op de
diverse onderdelen is opgenomen in de hoofdstuk 3 tot en met 6.
Presteren naar Opgaven (PnO)
I II III IV
Kennis
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 8 van 62
en
Inzicht
Planning
Wegingsfactor 70% 10% 10% 10%
1. Beschikbaarheid 7,0
2. Betaalbaarheid 7,0
3. Bijzondere doelgroepen 9,0
4. Leefbaarheid 8,0
5. Bouwproductie 5,5
6. Stedelijke vernieuwing 8,0
7. Energie en duurzaamheid 6,0
Presteren naar eigen Ambities en
Doelen (PnA/D)
1. Beschikbaarheid 7,0
2. Betaalbaarheid 7,0
3. Bijzondere doelgroepen 8,0
4. Leefbaarheid 6,0
5. Bouwproductie 4,0
6. Stedelijke vernieuwing 6,0
7. Energie en duurzaamheid 6,0
Presteren volgens Belanghouders
(PvB)
1. Beschikbaarheid 7,1
2. Betaalbaarheid 6,8
3. Bijzondere doelgroepen 7,9
4. Leefbaarheid 7,8
5. Bouwproductie 6,7
6. Stedelijke vernieuwing 7,5
7. Energie en duurzaamheid 7,2
Monitoring Totaal
7,2 8,5 7,3 5,0 7,1
6,3 7,6 7,0 5,0 6,4
7,3 6,6 6,0 6,0 7,0
I II III IV
Vermogens
prestaties
Visie Risico
profiel
Wegingsfactor 70% 10% 10% 10%
Bedrijfsvoering Totaal
Presteren naar Vermogen (PnV) 7,3 7,7 6,8 6,5 7,2

I II
Goed
bestuur
Ambities
en doelen
Maatschappelijke verantwoording en
Beleidsbeïnvloeding
Opgaven in
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 9 van 62
het
werkgebied
Betrokken-
heid van
belang-
hebbenden
Vermogen
Wegingsfactor 20% 20% 20% 20% 20%
Governance (Gov) 6,2 6,7 7,0 6,3 7,0 6,6
0.4 De prestaties van Woonconcept : een recensie
Totaal
In deze paragraaf geven wij een samenvattend oordeel over de prestaties van Woonconcept op de verschillende
onderdelen van de maatschappelijke visitatie.
Maatschappelijk ondernemer met lef en visie en overwegend goede prestaties
Woonconcept levert op de meeste prestatievelden goede maatschappelijke prestaties. Het is een actieve,
innovatieve en ondernemende organisatie. In het bijzonder de prestaties op het gebied van leefbaarheid,
stedelijke vernieuwing en maatschappelijk vastgoed zijn opvallend. De prestaties op het vlak van nieuwe
betaalbare huurwoningen blijven echter achter.
De corporatie heeft bijzonder goede antennes voor maatschappelijke opgaven in én buiten haar werkgebied en
wil daar ook een bijdrage aan leveren, zelfs als dat soms op gespannen voet staat met regelgeving.
Een organisatie waar de prestaties achter de ambities aan hollen.
Woonconcept is een maatschappelijk ondernemer met lef, visie en een brede taakopvatting. Die combinatie leidt
tot een organisatie met hoge ambities, veel ideeën en initiatieven. De organisatie kan dat soms moeilijk bijbenen,
waardoor de paradoxale situatie ontstaat dat de corporatie respectabele prestaties levert die toch achterblijven bij
de geformuleerde doelen. Woonconcept wekt daardoor in haar maatschappelijk omgeving soms verwachtingen
die zij niet altijd kan waarmaken.
Het verschil tussen ambitie en realisatie komt ook terug in de eigen bedrijfsvoering. De beleidsvisie 2006-2011 is
leidend voor de activiteiten van Woonconcept. Dat zegt iets over de kwaliteit van dat document en het draagvlak
binnen en buiten de organisaties. In jaarplannen worden doelstellingen gekwantificeerd, bijvoorbeeld in de vorm
van investeringsbudgetten. De doelstellingen zelf worden in het jaarverslag onvoldoende concreet beschreven.
De visitatiecommissie heeft geconstateerd dat activiteiten wel in lijn liggen met de beleidsvisie maar dat de
doelstellingen uit het jaarplan vaak niet worden gerealiseerd en dat door Woonconcept maar beperkt wordt
toegelicht waarom dat zo is.
Soms lastig en wispelturig
Woonconcept kan soms ietwat wispelturig reageren: schakelend tussen weloverwogen en impulsief, maar ook
tussen gerichtheid op de maatschappij en gerichtheid op de eigen organisatie. Woonconcept is kritisch naar haar
omgeving, bijvoorbeeld naar Aedes en de gemeenten in haar werkgebied, maar minder kritisch naar zichzelf.
Ondernemend en innovatief
Woonconcept gaat risico’s niet uit de weg en is in staat om geld te verdienen met commerciële projecten in de
koopsector en in dure huur projecten, terwijl veel corporaties op dergelijke projecten in deze moeilijke
marktomstandigheden verlies lijden. Woonconcept heeft een goede vermogenspositie en gebruikt de kasstromen
uit dit vermogen in voldoende mate voor het aanpakken van maatschappelijke opgaven.

Koerswijzigingen zorgt voor ruis
Door de economische crisis hebben veel organisaties te maken met veranderende agenda’s en prioriteiten. Ook
Woonconcept. De wijze waarop Woonconcept dit communiceert met haar maatschappelijke omgeving is niet altijd
even duidelijk. Belanghouders signaleren dat Woonconcept aangeeft dat haar financiële mogelijkheden beperkt
zijn en zij merken dat in projecten minder makkelijk met Woonconcept zaken gedaan kunnen worden. Die
signalen vinden vooral plaats in het geruchten- en wandelgangencircuit. Sommige belanghouders hebben de
indruk dat Woonconcept geen nieuw beleid heeft geformuleerd, anderen dat dit beleid er wel is maar nog niet
gecommuniceerd.
Open en benaderbaar
Woonconcept is een bijzonder open en benaderbare organisatie. Het is een organisatie die actief nadenkt waar
zij in haar werkgebied het verschil kan maken. Woonconcept heeft veel contacten met belanghouders, maar die
belanghouders melden ook dat Woonconcept niet altijd oog heeft voor de doelen van haar
samenwerkingspartners.
Risicobeheersing en governance nog in ontwikkeling
Risicobeheersing en doelmatigheid zijn voor verbetering vatbaar. Uit een door accountant PWC uitgevoerde
evaluatie blijkt dat er voor Woonconcept nog belangrijke aandachtspunten liggen op het gebied van de
verankering van de strategie binnen de eigen organisatie en de risicobeheersing van haar activiteiten. In het
bijzonder op het vlak van het benoemen en analyseren van risico’s binnen de processen projectontwikkeling en
financieel beheer.
Woonconcept leeft de governancecode voldoende na en recente wijzigingen in de samenstelling van de RvC
hebben de professionaliteit versterkt.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 10 van 62

1 Inleiding
1.1 Visitaties in de corporatiesector
De samenleving heeft het laatste woord als het gaat over het maatschappelijk presteren van corporaties, niet de
overheid, maar ook corporaties zelf niet. Verticaal toezicht door de overheid maakt plaats voor ‘horizontale’
verantwoording aan de samenleving. Huurders, gemeenten en andere belanghouders kunnen nu gefundeerd hun
maatschappelijk oordeel uitspreken over prestaties van woningcorporaties. Een nieuw systeem van
maatschappelijke visitatie biedt daarvoor alle handvatten. Het nieuwe visitatiestelsel maakt objectief zichtbaar en
meetbaar wat corporaties nu en straks kunnen betekenen voor bestuurders, toezichthouders, de rijksoverheid en
vooral voor de huurders, de buurten en andere belanghouders.
Werking
Deelname aan maatschappelijke visitaties is verplicht voor corporaties die lid zijn van brancheorganisatie Aedes.
Corporaties dienen zich eenmaal in de vier jaar te laten visiteren. Eens per vier jaar krijgt elke corporatie een
deskundige visitatiecommissie op bezoek, samengesteld door een geaccrediteerd bureau. Die commissie licht de
corporatie door vanuit het perspectief van de opgaven in het werkgebied en vanuit de verwachtingen van
gemeente, huurders en andere belanghouders in de directe omgeving. Wat presteert de corporatie werkelijk?
Welk vermogen is daarvoor echt beschikbaar? Wordt dat vermogen voldoende benut? Wat vinden
belanghebbenden van het presteren van de corporatie? Hoe worden zij in de dagelijkse praktijk betrokken bij het
beleid? Ook telt mee welke doelen de corporatie zelf heeft en of ze wel alles doet wat in haar vermogen ligt om
deze doelen te realiseren. De bevindingen worden zo veel mogelijk meetbaar gemaakt, geanalyseerd,
beoordeeld en gerapporteerd volgens een uniforme methodiek. Het visitatierapport is openbaar.
De beoordeling van de prestaties heeft plaatsgevonden op basis van een uitgebreid stelsel van normen en
meetpunten. In Bijlage 1 Onderzoeksverantwoording is weergegeven op basis van welke meetschaal de
beoordeling tot stand is gekomen.
1.2 De KWH-aanpak van visitaties
Woonconcept heeft haar prestaties, haar beleids- en bedrijfsproces laten beoordelen op basis van de KWH-
Visitatiemethode. Deze methode bestaat uit twee delen. Deel I beoordeelt de prestaties van Woonconcept
conform het visitatiestelsel “Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties” versie 3.0. Dit stelsel worden hieronder
nader toegelicht. Deel II geeft concrete aanknopingspunten voor leren en verbeteren vanuit vijf perspectieven: de
klant, bewonersparticipatie, belanghouders, intern toezicht en medewerkers. De scores in beide delen zijn
gebaseerd op een beoordeling van de prestaties van Woonconcept door een visitatiecommissie. Meer informatie
over samenstelling van de commissie is opgenomen in de bijlagen.
Deel I: beoordeling op basis van het visitatiestelsel “Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties”
versie 3.0
Het onderzoek in deel I van het rapport omvat een beoordeling van geleverde prestaties afgezet tegen vijf ratio’s:
ten eerste de opgaven in het werkgebied zoals deze zijn vastgelegd in prestatieafspraken en de woonvisie van de
gemeente. Daarnaast is gekeken naar de eigen prestaties in relatie tot de doelen en ambities van de corporatie,
prestaties volgens belanghouders, het presteren naar (financieel) vermogen en ten slotte de kwaliteit van de
besluitvorming / governance (zie figuur 1).
De beoordeling heeft plaatsgevonden op basis van documentanalyses, gesprekken met belanghouders, zoals de
gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen, wijkraden en bewonersvertegenwoordigers. Eveneens is gesproken
met interne toezichthouders, directieleden, leidinggevenden, medewerkers en met de accountant van
Woonconcept
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 11 van 62

Als onderdeel van de visitatie heeft Woonconcept een zelfevaluatie opgesteld en gegevens verzameld over de
opgaven in haar werkgebied, haar doelen en ambities en de door haar geleverde prestaties. Woonconcept diende
alle gegevens te onderbouwen met oorspronkelijke documenten, zoals beleidsplannen en jaarverslagen. Een
nadere toelichting op de structuur en werkwijze van deze KWH-Visitatie is opgenomen in de
onderzoeksverantwoording in de bijlagen.
Figuur 1. Structuur visitatiestelsel “Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties” versie 3.0
Het visitatiestelsel versie 3.0 gebruikt de uitdrukking Presteren volgens Stakeholders (PvS). KWH is van mening
dat het Nederlandse woord belanghouders een volwaardig alternatief is en gebruikt daarom de omschrijving
Presteren volgens Belanghouders en de afkorting PvB.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 12 van 62

Deel II: de perspectieven van KWH
In het tweede deel van de KWH-Visitatie wordt de waardering van klanten en belanghouders voor het
maatschappelijk presteren van de corporatie in beeld gebracht. Deze waardering wordt gemeten met delen van
KWH-meetproducten zoals het KWH-Participatielabel, het KWH-Maatschappijlabel en KWH-Huurlabel.
De meerwaarde van deel II van het rapport is dat naast het oordeel over prestaties ook een oordeel wordt
gegeven over het beleidsproces van de corporatie en de mate waarin belanghouders tevreden zijn hierover
aangevuld met de tevredenheid van klanten over de dienstverlening van de corporatie. Doordat gebruik wordt
gemaakt van hele concrete normen en meetpunten, geeft het tweede deel van het rapport concrete
aanknopingspunten voor leren en verbeteren.
Figuur 2. de perspectieven van KWH in schema
Perspectief
klanten
De visitatiecommissie zoekt in deel II verklaringen voor prestaties of het uitblijven daarvan. De sleutel kan
bijvoorbeeld liggen in het interne toezicht, in de mate waarin de structuur, de bedrijfsvoering en de cultuur van de
werkorganisatie zijn afgestemd op de ambities en externe opgave en uitdagingen van de corporatie, of in de
frequentie en de diepgang van het overleg met de belanghouders. De visitatiecommissie kijkt niet alleen naar wat
al is bereikt. Ze beoordeelt ook of er voldoende waarborgen zijn voor goed presteren in de nabije toekomst. Het is
aan de visitatiecommissie om het presteren in perspectief te plaatsen en te komen tot een wijs en
communiceerbaar oordeel.
Perspectief
medewerkers
De beoordeling van Woonconcept in het tweede deel van dit onderzoek heeft plaatsgevonden op basis van een
uitgebreid stelsel van normen en meetpunten. In de onderzoeksverantwoording in de bijlagen is weergegeven
hoe de beoordeling tot stand is gekomen.
Perspectief
intern toezicht
Proces
maatschappelijke
prestaties
Perspectief
bewonersparticipatie
Perspectief
belanghouders
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 13 van 62

1.3 Bijzondere aanpak visitatie Woonconcept
De wijze waarop de visitatie bij Woonconcept is aangepakt is bijzonder. De corporatie wilde zich laten visiteren
door vertegenwoordigers uit de maatschappij. De visitatiecommissie is daarom samengesteld op basis van een
open werving en selectie procedure onder de verantwoordelijkheid van KWH. In overleg met Woonconcept is een
profielschets opgesteld. Deze profielschets is door KWH verwerkt in een wervingsadvertentie die is geplaatst in
de NRC en een lokaal nieuwsblad. De campagne was gericht op het werven van twee visitatoren, waarvan één
de rol van voorzitter kon vervullen. De visitatoren ontvangen voor hun werkzaamheden een passende
vergoeding.
De belangstelling voor deze functies was groot. Uit de vele reacties heeft KWH een selectie gemaakt. Op basis
hiervan heeft KWH samen met de directeur/bestuurder en de voorzitter van de RvC gesprekken gevoerd met
kandidaten en twee personen geselecteerd met een brede maatschappelijke achtergrond en veel bestuurlijke
ervaring. De visitatoren hebben een korte training ontvangen waarin zij konden kennismaken met de
corporatiesector, alsmede de methodiek voor maatschappelijke visitaties.
1.4 Woonconcept en haar werkgebied: een impressie
Woonconcept beheert met 145 FTE circa 12.500 woningen in Noordwest-Overijssel en Drenthe. De corporatie is
met name actief in de gemeenten Assen, Hoogeveen, Meppel en Steenwijk. Daarnaast is Woonconcept in nog 7
plattelandsgemeenten in Drenthe, Overijssel en Groningen actief, vooral waar het gaat om het realiseren van
zorgvastgoed.
Woonconcept profileert zich als een corporatie die de kwaliteit van leven centraal stelt. De corporatie ontwikkelt
diverse nieuwbouwprojecten in de huur- en koopsector en werkt samen op het gebied van zorg en welzijn.
Woonconcept richt zich steeds meer op de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed zoals scholen,
verzorgingstehuizen en multifunctionele centra. Zij werkt hiervoor samen met andere organisaties, zoals
gemeenten, maatschappelijk werk, verpleeghuizen en thuiszorgorganisaties. Met zorginstellingen zoals
Vanboeijen en Promens Care realiseert Woonconcept huisvesting ter bevordering van het zelfstandig in de
samenleving functioneren van mensen met een beperking. Woonconcept is daarnaast actief in de verbetering van
wijken en integratie van groepen die naast woonruimte ook zorg nodig hebben. Daarvoor werkt zij samen met
onder andere buurtverenigingen, politie, gemeenten en welzijnsorganisaties.
Woonconcept profileert zich als een hybride organisatie die sociale en commerciële activiteiten combineert.
Commerciële activiteiten zijn meestal ondergebracht in aparte bv’s, waar de corporatie geheel of gedeeltelijk in
participeert. In deze dochterondernemingen zijn activiteiten ondergebracht zoals vastgoedontwikkeling,
onderhoudsfranchising en administratief en technisch beheer voor verenigingen en instellingen.
1.5 Leeswijzer
Dit rapport bestaat uit twee delen. In deel I worden de prestaties van Woonconcept beoordeeld op basis van de
visitatiemethodiek zoals die wordt beheerd door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN). Dit
deel toetst vooral de ‘harde’ prestaties en hoe deze door belanghouders worden gewaardeerd. In hoofdstuk 2 tot
en met 5 bespreken wij de prestaties van Woonconcept vanuit diverse invalshoeken: de opgaven in het
werkgebied van Woonconcept (PnO), de eigen ambities en doelen (PnA/D), de verwachtingen van
belanghouders (PvB), de financiële mogelijkheden (PnV). In hoofdstuk 5 worden de kwaliteit van het bestuur en
de mogelijkheden tot beïnvloeding van Woonconcept beoordeeld (Gov).
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 14 van 62

Deel II verdiept dit beeld door een aantal aanvullende perspectieven te belichten, namelijk dat van de klanten,
belanghouders bewonersorganisaties, intern toezicht en medewerkers. Dit deel belicht meer de ‘zachte’ kant van
Woonconcept. Er komen vragen aanbod zoals: hoe worden de producten en diensten van Woonconcept
gewaardeerd door haar klanten, hoe beoordelen belanghouders de samenwerking met Woonconcept, voelen
bewonersorganisaties zich voldoende ondersteund en serieus genomen, hoe geeft de Raad van Commissarissen
invulling aan haar rol van toezichthouder en adviseur, krijgen medewerkers voldoende ondersteuning en richting
om een bijdrage te leveren aan de maatschappelijke prestaties van de organisatie. Deze vragen komen in deel II
aan bod in hoofdstuk 7. We sluiten het visitatierapport af met conclusies en aanbevelingen in hoofdstuk 8.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 15 van 62

2 Presteren naar opgaven (PnO)
2.1 De maatschappelijke opgaven in het werkgebied van Woonconcept
In het kader van de eigen prestatie-evaluatie levert de corporatie een overzicht aan van opgaven in het
werkgebied op elk van de prestatievelden. Per prestatieveld benoemt de corporatie de opgaven, geeft aan waar
(in welke documenten) we deze opgaven kunnen terugvinden en in welke mate prestaties zijn gerealiseerd die
bijdragen aan een oplossing voor deze opgaven.
Maatschappelijke opgaven op het terrein van wonen - maar dat geldt voor alle opgaven in de publieke sector -
zijn moeilijk objectief te maken. De benoeming van een bepaalde situatie tot een maatschappelijke opgave en
een aandachtpunt voor het woonbeleid vergt altijd een besluitvormingsproces waarbij een belangrijke rol is
weggelegd voor democratisch gelegitimeerde instellingen. Op het gebied van wonen is dit vooral de
gemeenteraad. Voor het beoordelen van de prestaties naar opgaven hebben we daarom aansluiting gezocht bij
beleidsdocumenten, zoals prestatieafspraken en woonvisies die zijn vastgesteld door de gemeenteraad van de
gemeenten waarin Woonconcept werkzaam is.
Woonconcept heeft woningen of ander vastgoed in 11 gemeenten. In de visitatie hebben wij in het bijzonder
gekeken naar de prestaties in de gemeenten waar Woonconcept de meeste woningen heeft. Dit zijn Assen,
Hoogeveen, Meppel en de gemeente Steenwijkerland (o.a. Steenwijk).
Woonconcept bezit ruim 325 sociale huurwoningen in Assen, in Hoogeveen zijn dat circa 3.300 woningen, in
Steenwijkerland circa 3.150 en in Meppel zijn dat er circa 4.250.
Assen
Woonconcept is nog maar summier vertegenwoordigd in Assen. Gelet op de omvang van haar woningbezit in
Assen is dit bescheiden Daar waar zij in de overige plaatsen een stevige vinger in de huurmarkt heeft beweegt zij
zich in Assen vooral in de duurdere sector en de niche markt. Zo is Woonconcept actief in het realiseren van
zorgvastgoed, zoals een gezondheidscentrum en een zorgboerderij. Woonconcept heeft samen met collega-
corporatie Actium prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Assen voor de periode 2006-2014. In deze
afspraken wordt aandacht besteed aan opgaven op het vlak van nieuwbouw, stedelijke vernieuwing, verkoop van
huurwoningen, huisvesting van kwetsbare groepen, complex-, buurt en wijkbeheer, leerlingbouwplaatsen en de
inschakeling van de sociale werkvoorzieningschappen.
Meppel
Woonconcept is in Meppel een stevige speler wanneer het gaat om het aantal woningen in verhuur. Er zijn echter
geen prestatieafspraken met de gemeente gemaakt, wel zijn er kaderafspraken die vooral beschrijven hoe
partijen met elkaar willen omgaan. Gemeente en corporaties hebben een gezamenlijk woningbehoefteonderzoek
laten uitvoeren. Op basis daarvan wordt gewerkt aan een woonvisie die op haar beurt een onderlegger voor
prestatieafspraken moet worden. Het woningmarktonderzoek schetst Meppel als een ‘leuke stad’, waar niettemin
de ontwikkelingen op de woningmarkt door de huidige economische situatie erg onzeker zijn. Wel verwacht men
een aanhoudende vraag naar huurwoningen. Het onderzoek verwacht voor Meppel een stijging van het aantal
huishoudens met een laag inkomen. De vergrijzing van de samenleving vraag ook in Meppel om aanpasbaar
bouwen en levensloopbestendige woningen in de nieuwbouw en de bestaande voorraad. Woonconcept beschikt
in Meppel over aanzienlijke grondposities die echter door wet- en regelgeving soms niet gebruikt kunnen worden
voor woningbouw.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 16 van 62

Hoogeveen
Ook in Hoogeveen is Woonconcept een aanzienlijke stevige speler wanneer het gaat om het aantal verhuurde
woningen. Daarnaast speelt Woonconcept een prominente rol in de aanpak van de wijk Krakeel. In de
prestatieafspraken 2008-2014 hebben gemeente en corporatie afspraken gemaakt over nieuwbouw,
wijkvernieuwing, woningverbetering, verkoop van huurwoningen, investeringen in duurzaamheid, de huisvesting
van kwetsbare groepen, maatschappelijk vastgoed, complex-, buurt en wijkbeheer, bewonersparticipatie en
werkgelegenheidsprojecten zoals leerlingbouwplaatsen. Woonconcept is in Hoogeveen nauw betrokken bij De
Smederijen, een vernieuwende vorm van bewonersparticipatie.
Steenwijkerland
Woonconcept is in Steenwijkerland een stevige speler wanneer het gaat om het aantal verhuurde woningen. De
corporatie heeft samen met collega-corporaties prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2009-2012. In deze
afspraken worden vergrijzing en extramuralisatie genoemd als belangrijke maatschappelijke opgaven.
Daarnaast worden per corporatie concrete aantallen genoemd, over te verkopen, nieuw te bouwen en
levensloopgeschikt te maken woningen. Er zijn ook afspraken opgenomen over collectief particulier
opdrachtgeverschap, grondprijzen, woonruimteverdeling, herstructurering, de herontwikkeling van
inbreidingslocaties. Woningcorporaties zullen zich inspannen om woonlasten te beperken, de inbraakveiligheid
van hun woningen te vergroten en de energieprestaties van hun woningen te verhogen. De afspraken zijn niet
concreet uitgewerkt. Ten aanzien van bijzondere doelgroepen zullen gemeente en corporaties zich inzetten voor
de realisatie van kleine woonvormen voor mensen met een functiebeperking en voor het huisvesten van
statushouders en pardonners.
2.2 Presteren naar Opgaven (PnO): I Prestaties
In onderstaand overzicht lichten we toe hoe de scores op de Prestaties naar Opgaven tot stand komen. De
maatschappelijke opgaven zijn ontleend aan gemeentelijke beleidsnota’s en de prestatieafspraken die
Woonconcept heeft afgesloten met de gemeente gemeenten in haar werkgebied.
De vermelde opgaven en prestaties zijn een samenvatting van een door Woonconcept uitgevoerde prestatie-
evaluatie. Deze evaluatie is door de visitatiecommissie gecontroleerd op volledigheid en relevantie, en waar nodig
aangepast.
PnO: Oordeel van de visitatiecommissie
Prestatieveld Beoordeling
1 Beschikbaarheid 7,0
2 Betaalbaarheid 7,0
3 Bijzondere doelgroepen 9,0
4 Leefbaarheid 8,0
5 Bouwproductie 5,5
6 Stedelijke vernieuwing 8,0
7 Energie en duurzaamheid 6,0
Totaal 7,2
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 17 van 62

Beschikbaarheid
Prestatieveld Opgaven Prestaties
1 Beschikbaarheid Woonconcept heeft met de gemeenten
Toelichting:
Assen en Hoogeveen afgesproken dat 90%
van leegkomende betaalbare woningen
worden toegewezen aan huishoudens met
lage inkomens. In Hoogeveen en
Steenwijkerland zijn ook afspraken gemaakt
over de omvang van de voorraad betaalbare
woningen In Hoogeveen moet die
kernvoorraad minimaal 5.000 woningen
blijven en in Steenwijkerland: mag die
afnemen tot 4.000 woningen in 2012. In
Meppel zijn geen afspraken gemaakt over
beschikbaarheid.
Woonconcept beschrijft op
corporatieniveau (niet op gemeentelijk
niveau) hoeveel van de sociale
huurvoorraad verhuurd is aan de
doelgroep. Woonconcept komt uit op
een percentage van gemiddeld 77%.
Sinds de invoering van Huur op Maat,
per 1 oktober 2008 kan Woonconcept
geen afspraken meer maken over de
omvang van de kernvoorraad omdat de
huur afhankelijk is van de hoogte van
het inkomen.
Score 7
> Woonconcept levert voldoende prestaties op het vlak van beschikbaarheid. Verschillen tussen gemaakte
afspraken en geleverde prestaties worden vooral veroorzaakt door de invoering van het nieuwe Huur op
Maat beleid. De visitatiecommissie vindt de invoering van Huur op Maat een lovenswaardig initiatief om
huren en inkomens op elkaar af te stemmen zonder dat dit leidt tot inkomenssegregatie. Dit initiatief past bij
de voortrekkersfunctie van Woonconcept.
> We willen hier wel enkele kanttekeningen bij plaatsen. Woonconcept geeft in diverse beleidsdocumenten
aan dat slaagkansen van doelgroepen meer zeggen over de beschikbaarheid van betaalbare woningen dan
afspraken over de omvang van de kernvoorraad. De visitatiecommissie heeft echter bij Woonconcept geen
monitoringsystemen aangetroffen die de slaagkansen van verschillende doelgroepen in beeld brengen.
Woonconcept geeft daarnaast aan dat zij de toewijzing van betaalbare woningen aan de primaire doelgroep
niet per gemeente bewaakt maar voor de hele corporatie. Dit vinden wij ontoereikend als je wel per
gemeente afspraken maakt over die toewijzing. Daarnaast betreft het grotendeels afzonderlijke
woningmarktgebieden waardoor een aparte monitoring van woningtoewijzingen nodig is om een beeld te
krijgen van de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen.
> Op basis van gegevens die Woonconcept heeft aangeleverd bij het CFV, heeft de corporatie in de periode
2005-2008 92,7% van haar woningen bij mutatie 'passend' toegewezen. Slechts 3,9% werd 'te duur'
toegewezen (simpel gezegd: laag inkomen in een te dure woning). en 3,5% te goedkoop. Voor de groep
referentiecorporatie lagen deze percentages op respectievelijk 5,5% en 4,8%. Woonconcept heeft dus meer
gericht toegewezen dan vergelijkbare corporaties.
Betaalbaarheid
Prestatieveld Opgaven Prestaties
2 Betaalbaarheid Woonconcept heeft met de gemeenten
Assen, Hoogeveen en Steenwijkerland
afgesproken om woonlastenstijgingen
beperkt te houden. Dit geldt dus ook voor
gemeentelijke lasten. Met Meppel zijn geen
Om te voorkomen dat de huishoudens
te hoge huurquotes betalen is er in de
HuuropMaat systematiek rekening
gehouden met de normen voor de
verhouding huur/inkomen zoals die voor
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 18 van 62

Prestatieveld Opgaven Prestaties
afspraken over betaalbaarheid gemaakt. huurtoeslag gelden en ook door het
Toelichting:
Nibud 1 vastgesteld zijn.
Woonconcept heeft de afgelopen jaren
een inflatievolgende huurverhoging
gehanteerd. Woonconcept heeft
initiatieven genomen om via
energiebesparende maatregelen
woonlasten te beperken.
Score 7
> Algemene bevinding is dat de maatschappelijke opgaven op het vlak van betaalbaarheid weinig concreet
zijn geformuleerd. De geleverde prestaties zijn dat ook niet. Wij hebben ons daarom met name gebaseerd
op benchmark gegevens uit de Corporatie in Perspectief rapportage 2009. Hieruit blijkt dat Woonconcept
met een gemiddelde huurprijs van 395 euro per woning in 2008 in prijs kwaliteit verhouding uitgedrukt in
percentage van de maximale huur beter scoort dan referentiecorporaties (Woonconcept: 64%,
referentiecorporatie 68,8%) Wel stijgen huurprijzen bij Woonconcept sneller dan bij vergelijkbare
corporaties. In de periode 2005-2012 zijn bij Woonconcept de huurprijzen met 12% gestegen, bij de groep
referentiecorporaties 9%. Er lijkt bij Woonconcept sprake van een inhaalslag die het huurniveau dichter bij
het gemiddelde in de sector brengt. Woonconcept beschikt over relatief veel goedkope woningen
> In 2008 bestond 42,2% van haar woningbezit uit deze woningen, tegen slechts 26,4% bij de groep
referentiecorporaties. Aan de andere kant heeft woonconcept tweemaal zoveel dure woningen boven de
huurtoeslaggrens dan vergelijkbare corporaties (Woonconcept heeft 3,0% woningen boven de
huurtoeslaggrens, tegen 1,4% voor de groep referentiecorporaties).
Bijzondere doelgroepen
Prestatieveld Opgaven Prestaties
3 Bijzondere doelgroepen Assen: binnen de nieuwbouwproductie zijn
1 Nibud = Nederlands Instituut : www.nibud.nl
geen concrete afspraken gemaakt over het
realiseren van zorg- en nultredenwoningen
met Woonconcept. Er worden wel aantallen
genoemd, maar deze hebben deels of
helemaal geen betrekking op Woonconcept.
Hoogeveen: er worden volgens de
prestatieafspraken in Hoogeveen voldoende
woningen voor senioren en mensen met een
beperking gerealiseerd. Exacte aantallen per
corporatie zijn niet genoemd.
Steenwijkerland: er zijn afspraken gemaakt
over huisvesting van verschillende
bijzondere groepen, deze zijn echter niet per
corporatie beschreven. Wel is er
afgesproken dat er minimaal 40% van de
sociale woningbouw levensloopgeschikt
Woonconcept heeft in de periode 2006-
2009 circa 280 nultredenwoningen
gerealiseerd en aangekocht/geruild.
Deels overlap en deels aanvullend
hierop heeft Woonconcept circa 130
zorgunits gerealiseerd en
aangekocht/geruild.
Woonconcept heeft in 2008 circa 79
nultredenwoningen gerealiseerd. Er zijn
geen zorgeenheden opgeleverd, maar
er zijn wel 35 in aanbouw.
Naar verwachting gaat Woonconcept er
in de periode 2009 t/m 2012 circa 200
bouwen. Inmiddels heeft zij 18
nultredenwoningen opgeleverd in 2009
en zijn 51 nultredenwoningen in
aanbouw.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 19 van 62

Prestatieveld Opgaven Prestaties
gebeurt.
Toelichting:
Meppel: geen concrete afspraken. In de gemeente Meppel zijn er 26
nultredenwoningen en 15 zorgunits
gerealiseerd.
Score 9
> Woonconcept heeft in haar prestatie-evaluatie de opgave op het vlak van bijzondere doelgroepen vooral
opgevat als het aantal gerealiseerde nultredenwoningen. Hiermee doet Woonconcept zichzelf te kort. De
prestaties op dit terrein zijn moeilijk te beoordelen omdat in gemeenten hierover veelal geen specifieke
aantallen zijn afgesproken of niet per corporatie zijn benoemd.
> De maatschappelijke opgave van bijzondere doelgroepen is echter veel breder dan alleen de fysieke
bereikbaarheid. Woonconcept vervult een voorbeeldfunctie op het vlak van de huisvesting van bijzondere
doelgroepen door haar bijdrage aan projecten die de integratie van mensen met een verstandelijke of
lichamelijke beperking bevorderen; onder andere de wijk Krakeel in Hoogeveen. Ook de starterswoningen
en woningen voor cliënten van Van Boeijen zijn lovenswaardige initiatieven.
Leefbaarheid
Prestatieveld Opgaven Prestaties
4 Leefbaarheid Woonconcept maakt een onderscheid waar
Toelichting:
het gaat om leefbaarheid. Enerzijds de
projectmatige aanpak via
wijkontwikkelingsplannen en
herstructurering. Anderzijds de activiteiten
die zijn gericht op structurele aandacht voor
wijken en buurten. Herstructurering is
uitgewerkt onder stedelijke vernieuwing
Woonconcept reserveerde in 2009 €
3.480.000,- in onrendabele toppen voor
zorg- en maatschappelijk vastgoed. €
2.648.000,- in herstructurering en
Wijkontwikkeling en € 3.266.587,- voor
leefbaarheidsuitgaven als huismeester
(excl. salariskosten) Vervanging
cilindersloten bij mutatie,
buurtbeheerbedrijven,
seniorenactiviteiten, buurtgebonden
activiteiten, projecten rond
problematisch woongedrag en
projecten die de sociale cohesie en de
betrokkenheid van huurders vergroten
zoals de Smederijen.
Score 8
> 'Woonconcept is bijzonder actief op het gebied van leefbaarheid. Woonconcept heeft een soort Maslow-
piramide ontwikkeld om verschillende vormen van leefbaarheid te onderscheiden en daar passende
maatregelen aan te koppelen. Dit is bijzonder innovatief en helpt om het brede terrein van
leefbaarheidsmaatregelen te structureren. Een kritische noot hierbij is dat Woonconcept haar doelen weinig
concreet maakt en eveneens weinig beeld heeft van de effecten van haar leefbaarheidsinitatieven. Er wordt
nog veel gefocust op input, op geïnvesteerde euro's, als maatstaf. In gesprekken met vertegenwoordigers
van Woonconcept wordt dit onderkent en men is bezig met het meer meetbaar maken van resultaten.
> De prestaties op het vlak van leefbaarheid hebben wij bij Presteren naar Ambities/Doelen in meer detail
besproken.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 20 van 62

Bouwproductie
Prestatieveld Opgaven Prestaties
5 Bouwproductie Woonconcept zou in de periode 2006-2009,
Toelichting:
521 woningen realiseren in de gemeente
Assen.
In Hoogeveen t/m 2009, bouwt Woonconcept
196 eenheden. Daarnaast zou de corporatie
t/m 2014, 161 woningen verbeteren.
In Steenwijkerland worden in de periode t/m
2015 circa 1000 woningen gerealiseerd.
Meppel: geen harde uitspraken.
Woonconcept heeft in deze periode 460
woningen gerealiseerd (exclusief)
aankopen.
Woonconcept heeft tot en met 2009
circa 140 woningen opgeleverd. In 2009
waren er ook nog eens ruim 80
woningen in aanbouw. Daarnaast
hebben 92 woningen een
renovatiebeurt gehad, 94 woningen
worden in 2009 en 2010 grondig
aangepakt.
In de gemeente Steenwijkerland heeft
de corporatie in 2009, 81 woningen
gerealiseerd.
In de gemeente Meppel heeft
Woonconcept in 2009, 43 woningen
opgeleverd.
Score 5,5
> Woonconcept heeft de afgelopen jaren veel woningen gebouwd. De nadruk lag in de afgelopen jaren vooral
op de bouw van woningen in de koop- en de dure huursector. In Meppel zijn in de afgelopen periode geen
betaalbare woningen opgeleverd. Woonconcept wijdt dit vooral aan de gemeente die geen bouwlocaties
beschikbaar heeft gesteld. De visitatiecommissie is van mening dat een actieve corporatie als Woonconcept
betere prestaties op dit punt had kunnen leveren. Zeker gezien het feit dat Woonconcept aanzienlijke
grondposities heeft, die op basis van de CIP 2009 rapportage van het CFV in waarde per Verhuureenheid
ruim het zesvoudige bedragen van vergelijkbare corporaties (waarde grondposities Woonconcept in 2008: €
3.528, referentiecorporatie: € 686,-) In de gemeenten Assen en Hoogeveen is het aantal opgeleverde
woningen lager dan in de prestatieafspraken is vastgelegd. Op het vlak van onderhoud en
woningverbetering lijkt Woonconcept minder inspanningen te leveren dan vergelijkbare corporaties.
> Woonconcept schrijft een deel van de vertragingen toe aan gemeentelijk procedures.
> Wij hebben in gesprekken met belanghouders opmerkingen gekregen dat Woonconcept zich wel erg sterk
richt op projecten in de koop en dure huur en onderhoud en verbetering van de bestaande voorraad minder
aandacht geeft. Dit wordt bevestigd door gegevens uit de CIP-rapportage. Woonconcept heeft de afgelopen
jaren wel erg sterk ingezet op de bouw van koopwoningen. Uitgedrukt in een percentage van het
woningbezit van Woonconcept, heeft de corporatie in de periode 2006-2008 jaarlijks 1,4% toegevoegd in de
koopsector en slechts 0,7% in de huursector. Vergelijkbare corporaties bouwen -nog steeds uitgedrukt in
een percentage van hun woningbezit- jaarlijks 0,4% koopwoningen en 1,1% huurwoningen. In haar
prognoses voor de jaren 2009-2013 heeft Woonconcept zeer hoge ambities geformuleerd, namelijk een
totale productie van 8,4% van haar woningvoorraad (2,5% nieuwbouwhuur, 0,1 % sloop, 2,3% aankoop
huur, 1,5% verkoop huur en 2,5% nieuwbouw koop) . De totale productievoornemens van vergelijkbare
corporaties liggen met 4,1% op minder dan de helft. Het is niet erg waarschijnlijk dat Woonconcept deze
productie zal realiseren. Gemiddeld was Woonconcept over de periode 2006-2007 in staat om 40% van
haar nieuwbouw huur prognose te realiseren. Echter, van de meest recent bij het CFV ingediende prognose
werd het minst gerealiseerd. Zo gaf Woonconcept in 2007 aan dat zij in 2008 685 woningen zou opleveren.
Dat werden er in realiteit slechts 190.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 21 van 62

Stedelijke vernieuwing
Prestatieveld Opgaven Prestaties
6 Stedelijke vernieuwing Assen: geen stedelijke vernieuwingsopgaven
Toelichting:
voor Woonconcept geformuleerd.
Hoogeveen: In de toekomst minder richten
op grote herstructureringsprogramma's met
grootschalige sloop en vervangende
nieuwbouw maar meer op transformatie van
bestaand bezit door doelgroepwijziging en
chirurgische ingrepen. Een voorbeeld is de
aanpak van de Verzetsbuurt.
In de kaderafspraken voor Meppel is
opgenomen dat corporaties als vanouds een
belangrijk deel van herstructureringsopgaven
voor hun rekening nemen. Dit is niet nader
gespecificeerd.
Steenwijkerland: in de toekomst zal meer
aandacht gegeven worden aan het
investeren in mensen en zullen
verbeteringen kleinschaliger worden
aangepakt.
Geen prestaties vermeld
Woonconcept heeft in de wijk Krakeel in
een periode van 11 jaar een grote
herstructureringsopgave uitgevoerd
waarin voor € 90.000.000,- aan
nieuwbouw is gepleegd en €
35.000.000,- is geïnvesteerd in
verbetering van de woonomgeving en in
sociale projecten. Van de investeringen
was € 35.000.000,- onrendabel.
Woonconcept heeft in Meppel het
Wijkontwikkelingsproject Haveltermade
in uitvoering. Dit is gestart in 1997 en
nadert nu haar voltooiing. De totale
kosten voor verbetering van de
infrastructuur, de woonomgeving en
versterking van de sociale structuur
bedroegen € 8.000.000,-- waarvan
Woonconcept € 4.000.000 voor haar
rekening heeft genomen.
Woonconcept heeft samen met de
gemeente het herstructureringsplan
Steenwijk West uitgevoerd waarin in de
periode 1999-2009 een groot aantal
ingrepen is gedaan om de kwaliteit van
het woningbezet te verbeteren
(sloop/nieuwbouw) Daarnaast is
geïnvesteerd in verbetering van de
woonomgeving waarbij door
Woonconcept voor 50% is bijgedragen.
Woonconcept heeft tot dusver €
7.750.000,-- geïnvesteerd in Steenwijk
West, waarbij ca € 3.000.000,-
onrendabel is geïnvesteerd in
nieuwbouw en ongeveer € 1.000.000,--
aan versterking van de sociale
structuur.
Score 8,0
> De maatschappelijk opgaven op het vlak van de stedelijke vernieuwing zijn weinig concreet geformuleerd.
De geleverde prestaties zijn vooral geformuleerd op basis van geleverde input (geïnvesteerde bedragen).
Zowel de totale investering (90 miljoen) als de onrendabele top (30 miljoen) zijn aanzienlijk, maar op zichzelf
moeilijk te beoordelen. Uit CFV-informatie uit de Corporatie in Perspectief rapportage blijkt dat Woonconcept
haar investeringen concentreert in zwakke of gemiddelde wijken; 21% van haar woningbezit ligt in wijken die
door het CFV als zwak zijn geclassificeerd en waar fysieke ingrepen noodzakelijk zijn. Woonconcept heeft in
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 22 van 62

2008 46% van haar nieuwbouwproductie in deze wijken geconcenteerd. De productievoornemens over de
periode 2009 – 2013 lijken op basis van de CIP rapportages minder geconcentreerd op zwakke wijken.
Productie-inspanningen sluiten meer aan bij de huidige omvang van haar woningbezit. Woonconcept heeft
geen woningen in een van de 40 aandachtswijken.
> Huurdervertegenwoordigers geven aan dat de herstructurering in Steenwijk-West erg lang geduurd heeft en
ook nog niet af is. Ook ander belanghouders hebben grote twijfels over het vervolg in verband met de
veranderende woningmarkt en financiële mogelijkheden van Woonconcept.
Energie en Duurzaamheid
Prestatieveld Opgaven Prestaties
7 Energie en
Duurzaamheid
Toelichting:
Gemeente Assen: inzet op
energiebesparende maatregelen. Dit gebeurt
in zowel de bestaande als de nieuwbouw. Ze
willen een EPC realiseren die 50% lager ligt
dan de landelijke norm. Bij nieuwbouw is
CO2 neutraal bouwen het uitgangspunt.
Partijen hebben een inspanningsverplichting
om de kwaliteitseisen mee te nemen in de
realisatie.
Gemeente Hoogeveen: partijen streven
zoveel mogelijk naar een
toekomstbestendige kwaliteit. Partijen
hebben een inspanningsverplichting om de
kwaliteitseisen in de Nota Wonen 2005-2010
mee te nemen.
Gemeente Meppel: streven naar
energielabel C en per 2014 geen woningen
meer in F of G. Nieuwbouw wordt
gerealiseerd met een energetische kwaliteit
die 8 tot 12% lager ligt dan voorgeschreven.
In 2008 een proefproject met een besparing
van 30% en label B.
De Drentse woningcorporaties zijn een
prestatieovereenkomst energie
overeengekomen met de Provincie Drenthe.
Jaarlijks vindt monitoring plaats.
Voor haar gehele woningbezit
investeert Woonconcept ca. € 1,0
miljoen, zonder huurverhoging, in haar
bestaande woningbezit om een
verbetering van de energielabeling te
realiseren.
In mei 2009 is het MFA met brede
school in Krakeel opgeleverd. Een
project met een warmtepomp en WKO
installatie.
De monitoring geeft een lichte
kwaliteitsverbetering van de
woningvoorraad aan. Voor de begroting
2011 is een inhaalslag in voorbereiding.
Score 6,0
> De maatschappelijke opgaven zoals verwoord in prestatieafspraken hebben vooral het karakter van
inspanningsverplichtingen. Het is moeilijk om de mate van doelrealisatie te bepalen. De gesignaleerde ‘lichte
kwaliteitsverbetering’ van de woningvoorraad in Drenthe is een niet erg tastbare prestatie. Toch levert
Woonconcept op veel punten een bijdrage aan energie en duurzaamheid maar is dat blijkbaar in de
prestatie-evaluatie expliciet niet vertaald in maatschappelijke opgaven.
> In de jaarverslagen van Woonconcept is voor de jaren 2007 en 2008 sprake van een doelstelling van € 2
miljoen investeringen in energiebesparende maatregelen. In 2007 werd hiervan € 500.000 gerealiseerd en in
2008 € 900.000.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 23 van 62

2.3 Presteren naar Opgaven (PnO): II Kennis en Inzicht
Onderdelen Cijfer
II De corporatie heeft op ieder van de prestatievelden gedegen inzicht in de opgaven die zich in
het werkgebied en voor zover relevant ook landelijk en regionaal voordoen.
II.1 De corporatie beschikt op de prestatievelden (of een beredeneerde eigen selectie van
prestatievelden) over een overzicht in lokale, regionale en landelijke opgaven en heeft deze in
kwantitatieve en/of kwalitatieve variabelen uiteengezet.
II.2 De corporatie brengt de ontwikkeling van -voor het beleid- relevante en/of beïnvloedbare
Toelichting:
omgevingsvariabelen (zie II.1) systematisch en periodiek in beeld.
> De corporatie beschikt over een goed beeld over ontwikkelingen in haar werkgebied. Woonconcept heeft
duidelijke opvattingen over de lokale, regionale en landelijke opgaven. Soms zijn deze opvattingen
gebaseerd op kwantitatieve gegevens, maar de corporatie lijkt ook veel te doen vanuit een ‘buikgevoel’ over
wat nodig en mogelijk is. Dit wordt ook geïllustreerd door samenwerkingspartners die aangeven dat
Woonconcept de uitkomsten van woningbehoeftenonderzoek soms omschrijft als cijferfetisjisme als de
groeipotenties uit die onderzoeken lager zijn dan wat Woonconcept verwacht.
2.4 Presteren naar Opgaven (PnO): III Planning
Onderdelen Cijfer
III De corporatie vertaalt de opgaven naar concrete doelen op de prestatievelden en verantwoordt
extern de prioriteiten die daarbij zijn gesteld. De corporatie geeft aan welke samenwerking met
andere organisaties en partijen benodigd is.
III.1 De corporatie heeft voor ieder van de prestatievelden (of een beredeneerde eigen selectie van
prestatievelden) beschreven wat de opgaven zijn en wat de corporatie daarmee doet.
III.2 De corporatie heeft meetbare doelen opgesteld en een prioritering aangebracht, zowel voor het
hele werkgebied van de corporatie als per prestatieveld.
III.3 De corporatie geeft aan welke samenwerking met andere organisaties en partijen nodig is,
Toelichting:
zowel voor het hele werkgebied van de corporatie als per prestatieveld.
> In haar Beleidsplan 2006-2011 heeft Woonconcept een aantal centrale thema’s benoemd, zoals
leefbaarheid, betaalbaarheid en toekomstgerichtheid. In werkplannen en afdelingsplannen worden deze
thema’s uitgewerkt in concrete doelen. Uit beleidsnotities van de corporatie, vaak per thema en per
gemeente uitgewerkt, blijkt ook dat de corporatie analyseert welke organisaties en partijen nodig zijn om
doelen te bereiken.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 24 van 62
8,5
9,0
8,0
7,3
8,0
7,0
7,0

2.5 Presteren naar Opgaven (PnO): IV Monitoring
Onderdelen Cijfer
IV De corporatie beoordeelt jaarlijks de voortgang en de realisatie van de opgaven op de
prestatievelden en trekt daaruit conclusies.
IV.1 De corporatie meet en beoordeelt de prestaties en geeft aan of de geplande prestaties wel of
niet en in welke mate zijn gerealiseerd.
IV.2 De corporatie geeft bij onvoldoende realisatie aan wat zij gaat doen om de geplande doelen zo
Toelichting:
snel mogelijk alsnog te realiseren.
> De corporatie meet via haar Balanced Score Card of de doelstellingen in haar werkplan gerealiseerd zijn en
vermeldt in haar jaarverslag ook de resultaten ten opzichte van haar doelstellingen. In het jaarverslag wordt
echter niet expliciet vermeld waarom bepaalde doelen niet zijn gehaald. We hebben eveneens geen
rapportages aangetroffen waarin de corporatie aangeeft wat zij gaat doen om de geplande doelen alsnog te
realiseren.
2.6 Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar Opgaven (PnO)
Onderdeel Wegingsfactor Beoordeling
I Prestaties 70% 7,2
II Kennis en inzicht 10% 8,5
III Planning 10% 7,3
IV Monitoring 10% 5,0
Totaal 7,1
Toelichting
> Woonconcept scoort een ruime voldoende voor haar presteren naar maatschappelijke opgaven.
> Voor haar kennis en inzicht in de opgaven die zich in het werkgebied, landelijk en regionaal, voordoen
scoort de corporatie zelfs een goed tot zeer goed. Woonconcept is in de regio een van de voorlopers in het
agenderen van maatschappelijke problemen en het zoeken naar –vaak innovatieve- oplossingen.
> De wijze waarop Woonconcept opgaven via haar meerjaren beleidsvisie jaarlijks uitwerkt in werkplannen
beoordeelt de visitatiecommissie met een ruime voldoende. De beleidsvisie is de afgelopen jaren duidelijk
herkenbaar in het handelen van de corporatie.
> De monitoring van maatschappelijke opgaven scoort een ‘bijna voldoende’. Deze matige score wordt vooral
veroorzaakt door de zeer lage score voor het expliciet stilstaan bij oorzaken van onderpresteren en het
vervolgens formuleren van verbeteracties. Dit zelfcorrigerend vermogen is bij Woonconcept nog
onvoldoende ontwikkeld.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 25 van 62
5,0
7,0
3,0

3 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D)
3.1 Missie en ambities
Woonconcept wil veilige en betaalbare huisvesting verschaffen voor diegenen die daar niet zelf in kunnen
voorzien. Zij neemt daarnaast haar verantwoordelijkheid voor het bevorderen van de leefbaarheid in haar
werkgebied.
Woonconcept wil vanuit een oprechte en sociale betrokkenheid meewerken aan de kwaliteit van de samenleving
en voor de kwaliteit van leven van ieder individu. Dat doet ze vanuit richtinggevende waarden als betrokkenheid,
transparantie, samenwerking, integriteit, enthousiasme, professionaliteit en klanttevredenheid.
In haar Beleidsvisie 2006-2011 heeft Woonconcept ambities geformuleerd over de volgende prestatievelden:
> Transparantie en samenwerking
> Leefbaarheid
> Betaalbaar wonen
> Bouwen
> Toekomstgerichtheid
> Financiële stabiliteit
3.2 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): I Prestaties
In onderstaand overzicht lichten wij toe hoe de scores op de Prestaties naar eigen Ambities en Doelen tot stand
komen. Het overzicht is door Woonconcept aangeleverd en door de commissie getoetst.
Op basis van de geleverde prestaties in verhouding tot de eigen doelen en ambities van Woonconcept komt de
visitatiecommissie tot de onderstaande beoordeling.
De vermelde doelen, ambities en prestaties zijn een samenvatting van een door Woonconcept uitgevoerde
prestatie-evaluatie. Deze evaluatie is door de visitatiecommissie gecontroleerd op volledigheid en relevantie, en
waar nodig aangepast.
PnA/D: Beoordeling prestaties naar eigen doelen en ambities
Prestatieveld Beoordeling
1 Beschikbaarheid 7,0
2 Betaalbaarheid 7,0
3 Bijzondere doelgroepen 8,0
4 Leefbaarheid 6,0
5 Bouwproductie 4,0
6 Stedelijke vernieuwing 6,0
7 Energie en duurzaamheid 6,0
Totaal 6,3
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 26 van 62

Beschikbaarheid
Prestatieveld Ambities / Doelen Prestaties
1 Beschikbaarheid
Toelichting:
Woonconcept probeert met het huurbeleid
Huur op Maat de woningen passend te
verdelen, gebaseerd op het gezinsinkomen
van de belangstellenden. Met ingang van 1
oktober 2008 worden alle woningen in Assen,
Hoogeveen en Steenwijkerland via Huur Op
Maat aangeboden en per 1-1-2009 ook in de
gemeente Meppel.
Circa 76% van de Huur op Maat
woningen wordt verhuurd aan de
doelgroep (huishoudinkomen tot de
huurtoeslaggrens).
Score 7,0
> Woonconcept is als een van de eerste corporaties in Nederland in 2008 begonnen met Huur op Maat. In
deze methodiek wordt gewerkt met inkomensafhankelijke huren. De score is vooral gebaseerd op de Huur
op Maat methodiek als innovatief element om woningen voor zowel lage als midden inkomens betaalbaar te
houden zonder dat woningen met lage huren worden verhuurd aan huishoudens met hogere inkomens.
Betaalbaarheid
Prestatieveld Ambities / Doelen Prestaties
2 Betaalbaarheid
Woonconcept heeft streefhuur van gemiddeld Eind 2008 bedroeg de gemiddelde
71% van de maximale huur.
huurprijs bij Woonconcept 64% van de
maximale huur.
Toelichting:
Woonconcept wil met haar koopprogramma
betaalbare koopwoningen op de markt
brengen die bereikbaar zijn voor starters
Woonconcept heeft de afgelopen jaren
ruim 330 bestaande huurwoningen
verkocht, waarvan ruim 25% aan
zittende huurders.
Score 7,0
> De door Woonconcept genoemde doelen en prestaties zijn moeilijk te beoordelen omdat de corporatie haar
doelen en ambities weinig meetbaar heeft geformuleerd. De prestaties worden gewaardeerd met een 7,
vooral door de in vergelijking met andere corporaties gunstige prijs/kwaliteit verhouding en de brede blik van
Woonconcept op betaalbaarheid. Zij spant zich in om door het verminderen van energie- en waterverbruik de
woonlasten te verlagen en Woonconcept maakt met de gemeenten in haar werkgebied afspraken om
gemeentelijke belastingen en andere lasten beperkt te houden.
> Woonconcept heeft in haar jaarlijkse werkplannen betaalbaarheid vooral vertaald in het gemiddelde
percentage van de maximale huur en de omvang van de jaarlijkse huurverhoging. Woonconcept streeft naar
een jaarlijkse verhoging van de huurprijs in percentage maximale huur van 1 procentpunt. In 2007 was het
doel om op 63% uit te komen en in 2008 op 64%. Deze doelen zijn behaald. Op zichzelf leidt deze
doelstelling niet tot een betere betaalbaarheid. Woonconcept zit met dit percentage nog ver onder het
landelijk gemiddelde van 71%.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 27 van 62

Bijzondere doelgroepen
Prestatieveld Ambities / Doelen Prestaties
3 Bijzondere
doelgroepen
Toelichting:
Woonconcept wil het aantal zorgeenheden en
nultredenwoningen laten stijgen.
Woonconcept werkt samen met gemeenten,
om voorzieningen te realiseren binnen de
WVG/(tegenwoordig)WMO in haar
woningvoorraad.
Woonconcept heeft in de periode 2006
t/m 2009 circa 585 zorgeenheden (circa
31% van de totale
nieuwbouwproductie) en 681
nultredenwoningen (circa 36% van het
totaal) gerealiseerd en aangekocht. De
corporatie beschikt nu ongeveer over
circa 1.000 zorgeenheden en 2.450
nultredenwoningen
Momenteel bezit Woonconcept circa
2.300 woningen waar een WVG/WMO
aanpassing heeft plaatsgevonden.
Score 8,0
> Woonconcept is bijzonder actief in het bouwen van maatschappelijk vastgoed voor bijzondere doelgroepen.
De door Woonconcept aangeleverde doelen en prestaties (zie bovenstaande tabel) zijn onvoldoende
specifiek en tijdgebonden om te kunnen beoordelen.
> Het oordeel van de visitatiecommissie is daarom gebaseerd op de door Woonconcept in de afgelopen jaren
gerealiseerde voorbeeldprojecten die gericht zijn op de huisvesting van bijzondere doelgroepen, zoals een
aantal wooncomplexen voor verstandelijk gehandicapten die Woonconcept in samenwerking met
organisaties zoals Van Boeijen heeft gerealiseerd.
Leefbaarheid
Prestatieveld Ambities / Doelen Prestaties
4 Leefbaarheid
Toelichting:
In haar Beleidsvisie 2006-2011 stelt
Woonconcept dat zij zich verantwoordelijk
voelt voor de gemeenschap en zal deze
verantwoordelijkheid waar nodig ook nemen,
waarbij de focus ligt bij de sociaal zwakkeren
binnen onze samenleving. Woonconcept
schaart dit onder de noemer "leefbaarheid".
Om dit brede begrip af te bakenen maakt
Woonconcept gebruik van de
leefbaarheidspiramide, gebaseerd op de
behoeftepiramide van Maslow. De
leefbaarheidspiramide geeft de hiërarchie aan
in de verschillende aspecten van leefbaarheid.
Deze piramide is in bijlage VI nader toegelicht.
Woonconcept onderneemt op het
gebied van leefbaarheid een groot
aantal activiteiten die in lijn liggen met
haar Beleidsvisie, zoals het aanmelden
van huurders met financiële problemen
voor begeleidingstrajecten van
verschillende partnerorganisaties
waarmee Woonconcept nauw
samenwerkt.
Score 6,0
> Woonconcept heeft met haar Maslow-piramide duidelijk aangegeven op welke terreinen zij een bijdrage wil
leveren aan de leefbaarheid, maar in de beleidsvisie is dat niet verder geconcretiseerd. Het is voor de
visitatiecommissie daarom moeilijk te beoordelen of de prestaties van Woonconcept voldoende zijn. Doet de
corporatie genoeg, of had zij meer kunnen doen.
> De concretisering van leefbaarheidsdoelen heeft wel plaatsgevonden in de jaarlijkse werkplannen.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 28 van 62

De visitatiecommissie geeft op het prestatieveld leefbaarheid een oordeel in twee delen: een 8 voor
prestaties naar doelen in de Beleidsvisie 2006-2011 en een 4 voor prestaties naar jaarlijkse werkplannen.
Het middelde wordt een 6. Dit doen wij omdat de prestaties van Woonconcept op het gebied van
leefbaarheid wèl duidelijk in lijn zijn met de Beleidsvisie 2006-2011, maar de concrete realisaties in de regel
onvoldoende aansluiten bij de doelstellingen uit de jaarlijkse werkplannen. Wij hebben in het bijzonder
gekeken naar de meest recente werkplannen waarvoor prestaties in een openbaar jaarverslag zijn
verantwoord, namelijk over de jaren 2007 en 2008.
> In haar jaarverslagen presenteert Woonconcept concretere doelen en prestaties dan zij in de prestatie-
evaluatie voor deze visitatie heeft gedaan De meeste prestaties op het vlak van leefbaarheid zijn lager dan
de doelen die Woonconcept zelf heeft geformuleerd. Zo stond voor 2007 een investering van € 25.000
gepland voor achterpadverlichting, in 2008 was de geplande investering € 60.000. De daadwerkelijke
investering in beide jaren gecombineerd was € 12.000; slechts 14% van de norm. In het jaarverslag is geen
toelichting op het verschil opgenomen. Gelijkaardige conclusies zijn te trekken over andere
leefbaarheidsdoelstellingen zoals kunst in de wijk en bijdragen aan buurt- en speeltuinverenigingen. Voor
beide activiteiten gecombineerd had Woonconcept een investering van € 85.000 genormeerd. Over beide
jaren werd slechts € 8.800 daadwerkelijk geïnvesteerd; slechts 10%. van de door Woonconcept zelf
geformuleerde doelstelling. In 2007 was € 2,2 miljoen als norm opgenomen om te investeren in de
leefbaarheid van de woonomgeving, hiervan is slechts € 0,6 miljoen gerealiseerd.
> Woonconcept biedt internet faciliteiten voor ouderen in 4 seniorencomplexen. Dit is een mooie prestatie,
maar het blijft achter bij het doel van 7 wooncomplexen met internetverbinding die Woonconcept voor
zichzelf heeft bepaald. De aandacht die Woonconcept aan leefbaarheidsactiviteiten besteed is
lovenswaardig, maar de visitatiecommissie kan niet anders dan constateren dat de corporatie de door haar
zelf geformuleerde doelen op dit gebied in de regel niet realiseert.
Bouwproductie
Prestatieveld Ambities / Doelen Prestaties
5 Bouwproductie
Toelichting:
Woonconcept wil in de periode 2006-2012 (op
basis van een cyclus van 7 jaar) circa 2.500
woningen realiseren of aankopen.
Woonconcept heeft in de periode 2006
t/m 2009 (5 jaar tijd) 579 huurwoningen
gerealiseerd of aangekocht en 330
zorgplaatsen gerealiseerd. Daarmee zit
de corporatie ultimo 2009 op 36% van
haar ambitie.
Score 4,0
> Op basis van ambitie had Woonconcept van 2006 t/m 2009 57% van haar bouwproductie gerealiseerd
moeten hebben. De daadwerkelijke realisatie is 36%. De realisatie ligt daarmee ongeveer 2/3 lager dan de
doelstelling.
Stedelijke vernieuwing
Prestatieveld Ambities / Doelen Prestaties
6 Stedelijke vernieuwing Woonconcept wil een actieve bijdrage leveren
aan de leefbaarheid in de gebieden waar zij
actief is. Dat doet ze samen met anderen.
Woonconcept heeft in Steenwijk
(Steenwijk West) Meppel
(Haveltermade) Hoogeveen (Krakeel en
Verzetsbuurt) samen met de
gemeenten wijkplannen ontwikkeld ,
met als doel de woningen, de
woonomgeving en de wijkvoorzieningen
te verbeteren (b.v. door de realisatie
van brede scholen, multi-functionele
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 29 van 62

Prestatieveld Ambities / Doelen Prestaties
centra).
Toelichting:
Score 6,0
> Zowel de doelen als de geleverde prestaties op het vlak van stedelijke vernieuwing zijn door Woonconcept in
haar zelfevaluatie weinig meetbaar geformuleerd. In haar jaarverslag heeft Woonconcept aangegeven in
2008 € 4,5 miljoen te willen investeren in herstructurering Hiervan is daadwerkelijk € 3,5 miljoen
gerealiseerd. Voor 2007 had Woonconcept zich als doel gesteld om € 5 miljoen te investeren in
infrastructuur en sloopkosten herstructurering. Hiervan is slechts € 1 miljoen gerealiseerd.
> Evenals bij het onderdeel leefbaarheid, geeft de visitatiecommissie op het prestatieveld stedelijke
vernieuwing een oordeel in twee delen: een 8 voor prestaties naar de doelen opgenomen in de Beleidsvisie
2006-2011 en een 4 voor prestaties ten opzichte van de jaarlijkse werkplannen. Het gemiddelde wordt een 6.
Energie en duurzaamheid
Prestatieveld Ambities / Doelen Prestaties
7 Energie en
Duurzaamheid
Woonconcept heeft Energie en Duurzaamheid
opgenomen in haar beleidsvisie onder het
thema Toekomstgerichtheid. Na het
vaststellen van de Beleidsvisie is het
Milieubeleidsplan en het
Uitvoeringsprogramma vastgesteld. De
activiteiten om de doelen uit het beleidsplan te
realiseren zijn opgenomen in afdelingsplannen
en begrotingen.
Toepassing van een EPC-eis bij nieuwbouw,
die 10% scherper is dan de wettelijke eis.
Bereiken van een woningbestand met
minimaal energielabel D in 2013.
Oprichten van een BV voor het onderbrengen
van de exploitatie van duurzame
energiesystemen zoals WKO met
warmtepompen en het in ontwikkeling nemen
van WKO installatie.
Woonconcept streeft naar een wagenpark voor
eigen gebruik dat de uitgangspunten op het
gebied van milieu en duurzaamheid
ondersteunt.
Het EPC beleid maakt onderdeel uit
van het nieuwbouwproces.
Doel is nog niet bereikt, de jaarlijkse
monitoring geeft de voortgang weer.
Het investeringsprogramma maakt deel
uit van de meerjarenbegroting
onderhoud.
Noot: de visitatiecommissie heeft geen
jaarlijkse monitor aangetroffen.
BV is opgericht en eerste project is
opgeleverd.
Eerste hybride auto is aangeschaft.
Daarnaast is besloten dat alle auto's
van Woonconcept voortaan minimaal
het energielabel A moeten hebben.
Score 6,0
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 30 van 62

Toelichting:
> Woonconcept heeft hoge ambities en doelen op het gebied van energie en duurzaamheid Een groot deel
hiervan zal de komende jaren gerealiseerd moeten worden. De visitatiecommissie constateert enige
spanning tussen die ambities en realiseerbaarheid. Woonconcept wil haar woningbezit in 2013 minimaal op
energielabel D krijgen. Uit de jaarverslagen 2007 en 2008 blijkt dat Woonconcept haar eigen normen op dit
punt niet haalt. Over 2007 meldt Woonconcept dat zij 575 woningen zou upgraden naar minimaal label C. In
het jaarverslag staat dat de gerealiseerde prestaties niet bekend zijn, wel is van het beoogde
investeringsbedrag van 2 miljoen euro in 2007 slechts een kwart (€ 550.000) geïnvesteerd in
energiebesparende maatregelen voor het bestaande bezit. In het jaarverslag van 2008 staat ook de norm
van 575 geüpgrade woningen. De realisatie is 500 woningen. Het investeringsbudget voor
energiebesparende maatregelen was ook in 2008 € 2 miljoen. Hiervan is daadwerkelijk € 900.000
geïnvesteerd. In 2008 had 43% woningen een energielabel E of lager, dit zijn bij benadering 4.800
woningen. (op basis van CiP 2009 totaal aantal huurwoningen van 11.102)
> Bij een jaarlijks aantal geüpgrade woningen van 575 zal het tot 2015 duren voordat Woonconcept alle
woningen minimaal op label D niveau heeft. Uit gesprekken heeft de visitatiecommissie begrepen dat
Woonconcept 2020 als streefdatum hanteert en dus niet 2013 zoals aangegeven in doelstelling 7.c Een van
de weinige concrete doelstelling die Woonconcept onder het kopje leefbaarheid daadwerkelijk realiseert is
het aantal beoordelingen van elektrische- en gasinstallatie (doel voor 2007 en 2008 gecombineerd: 6.000,
realisatie: 6.100. De visitatiecommissie twijfelt sterk of dit een prestatie is die op het conto van Woonconcept
gezet kan worden, of simpelweg een wettelijke verplichting betreft.
Overige opgaven
Prestatieveld Opgaven Prestaties
8 Overige opgaven Opgaven die passen bij verantwoord
Ondersteunen betaalbaar wonen in
Toelichting:
maatschappelijk ondernemen.
Zuid-Afrika
Investeren in het behoud van
historische panden
Bijdragen aan fietsbrug in Hoogeveen
Score 8,0
> Woonconcept is een organisatie die bijdraagt aan het oplossen van maatschappelijke opgaven die verder
gaan dan haar taakstelling als toegelaten instelling op het gebied van de volkshuisvesting, bijvoorbeeld op
het vlak van ontwikkelingssamenwerking en het behoud van historisch erfgoed.cept levert prestaties die niet
direct binnen het reguliere werkveld van corporaties vallen, maar die door anere partijen onvoldoende
worden opgepakt. De genoemde projecten zijn voorbeelden van dergelijke prestaties.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 31 van 62

3.3 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): II Kennis en Inzicht
Normen en meetpunten Cijfer
II De corporatie werkt vanuit een gedocumenteerde ambitie (missie en visie) en heeft eigen
II.1
Toelichting:
doelen geformuleerd die passen bij de rol as corporatie en passen bij het werkgebied
waarin de corporatie actief is
De corporatie heeft haar eigen streefbeelden voor de toekomst beschreven en een
vertaling gemaakt naar eigen meetbare doelstellingen.
> Woonconcept heeft haar missie duidelijk beschreven in haar beleidsvisie 2006-2011. De ambities in deze
visie staan sterk onder druk door de financiële beperkingen van Woonconcept. Dit is door Woonconcept nog
niet vertaald in consequenties voor de strategische ambities. De missie wordt in werkplannen en
afdelingsplannen vertaald in meetbare doelen.
> De missie en visie is stevig verankerd in werkplannen en afdelingsplannen. Centrale thema's uit de
beleidsvisie zoals leefbaarheid, betaalbaarheid en toekomstgerichtheid. Leidinggevenden en medewerkers
zijn nauw betrokken geweest bij het opstellen van de Beleidsvisie.
3.4 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): III Planning
Onderdelen Cijfer
III De corporatie heeft de doelen die zij wil bereiken geoperationaliseerd in een concreet plan,
inclusief financiële onderbouwing. De doelen zijn in meetbare eenheden opgesteld op de
prestatievelden.
III.1 De corporatie heeft de geplande doelen op de prestatievelden (of een beredeneerde eigen
selectie van prestatievelden) uitgewerkt in meetbare eenheden, zodat het doelbereik ook als
zodanig kan worden gemeten.
III.2 De corporatie heeft bij haar doelstellingen een kostenoverzicht met bijbehorende dekking
Toelichting:
opgenomen.
> Jaarlijks worden in het Werkplan meetbare doelen gesteld. Het doelbereik is niet altijd duidelijk te meten
omdat sommige doelen zijn geformuleerd in termen van input. Zo staat in het werkplan dat Woonconcept in
2010 € 900.000 gaat investeren in het verbeteren van de energieprestaties. Onduidelijk blijft hoe deze
investeringen bijdragen aan het minimaal op label D krijgen van de energieprestaties van het woningbezit.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 32 van 62
7,6
7,6
7,0
7,0
7,0

3.5 Presteren naar Ambities en Doelen (PnA/D): IV Monitoring
Onderdelen Cijfer
IV De corporatie beoordeelt jaarlijks het eigen presteren naar doelen en ambities en trekt
daaruit conclusies.
IV.1 De corporatie evalueert jaarlijks het eigen presteren naar doelen en ambities op de
prestatievelden.
IV.2 Bij onderpresteren formuleert de corporatie verbeteracties. 3,0
Toelichting:
> Evenals bij presteren naar Opgaven meet Woonconcept wel via haar Balanced Score Card of de
doelstellingen in haar werkplan gerealiseerd zijn en vermeldt in haar jaarverslagen ook de resultaten ten
opzichte van haar doelstellingen. In het jaarverslag wordt echter niet expliciet vermeld waarom bepaalde
doelen niet zijn gehaald. We hebben eveneens geen rapportages aangetroffen waarin de corporatie
aangeeft wat zij gaat doen om de geplande doelen alsnog te realiseren. In de interim-managementletter
2008 maakt de accountant hierover de volgende opmerking “Tevens dient de organisatie zelfstandig een
oordeel uit te spreken over haar eigen maatschappelijke en financiële prestaties teneinde het leereffect van
de Planning & Control Cyclus te concretiseren”. De visitatiecommissie onderschrijft deze conclusie en
constateert dat dit onderdeel tot op heden nog onvoldoende door Woonconcept is opgepakt.
3.6 Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar eigen Ambities en Doelen
(PnA/D)
Onderdeel Wegingsfactor Beoordeling
I Prestaties 70% 6,3
II Kennis en inzicht 10% 7,6
III Planning 10% 7,0
IV Monitoring 10% 5,0
Totaal 6,4
Toelichting
> Woonconcept presteert veel, maar heeft moeite om zichzelf realiseerbare doelen te stellen en deze op een
structurele wijze te monitoren.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 33 van 62
5,0
7,0

4 Presteren volgens Belanghouders (PvB)
4.1 De belangrijkste belanghouders van Woonconcept
In de zelfevaluatie die Woonconcept als onderdeel van de visitatie heeft opgesteld ziet zij de volgende partijen als
haar meest relevante belanghouders:
> Huurders(organisaties)
> Gemeenten
> Zorgorganisaties
> Welzijnsorganisaties
Woonconcept ziet haar huurders als belangrijkste belanghouders omdat de corporatie haar bestaansrecht aan
hen ontleent. Met de meeste gemeenten in haar werkgebied werkt Woonconcept samen op basis
prestatieafspraken vanuit een gedeelde maatschappelijke verantwoordelijkheid. Daarnaast vervult Woonconcept
een belangrijk deel van de volkshuisvestelijke behoefte in die gemeenten. Met zorginstellingen voorziet de
corporatie in de huisvestingsbehoefte van mensen met een beperking of draagt zij zorg voor de huisvesting van
organisaties op het gebied van eerstelijnszorg als huisartsen, apothekers etc. Met welzijnsorganisaties draagt de
corporatie gezamenlijk zorg voor de verbetering van de leefbaarheid in het werkgebied. Samen met welzijns- en
zorgorganisaties ontwikkelt Woonconcept producten om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen.
4.2 Presteren volgens Belanghouders (PvB): I Prestaties
Scores in onderstaande tabel komen uit de vragenlijsten die aan belanghouders worden voorgelegd. Een van de
vragen gaat over de waardering voor prestaties van de corporatie op elk van de prestatievelden. De score is
gebaseerd op het gemiddelde van alle ondervraagde belanghouders. Eventuele citaten van belanghouders zijn
alleen bedoeld ter illustratie en hebben geen invloed op de puntenscore.
Prestatieveld
I.1 I.2 I.3
Het gewicht dat
belanghouders
geven aan het
prestatieveld.
Waardering van
de geleverde
prestaties in de
afgelopen jaren.
Waardering van
de ambities en
doelen voor de
komende jaren.
Totaal
(gemiddeld
I.2 en I.3)
Beschikbaarheid 8,0 (20) 7,0 (14) 7,1 (14) 7,1
Betaalbaarheid 8,4 (20) 6,7 (19) 6,9 (16) 6,8
Bijzondere doelgroepen 7,8 (19) 8,1 (19) 7,8 (17) 7,9
Leefbaarheid 7,3 (20) 8,0 (18) 7,7 (17) 7,8
Bouwproductie 6,8 (18) 6,4 (15) 7,1 (14) 6,7
Stedelijke vernieuwing 7,0 (19) 7,6 (16) 7,4 (16) 7,5
Energie en duurzaamheid 7,2 (19) 7,2 (15) 7,2 (15) 7,2
Totaal 7,5 7,3 7,3 7,3
Noot: een aantal belanghouders kon op een aantal punten geen uitspraak doen over de prestaties van de corporatie. In de tabel
staat tussen haakjes het aantal ontvangen reacties.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 34 van 62

Belanghouders konden ook andere prestatievelden die zij belangrijk vonden opgeven en waarderen. Vier
belanghouders hebben dat ook gedaan:
Door belanghouders genoemde
prestatievelden
Beoordeling in enquête Gegeven toelichting tijdens
telefonische of face-to-face
gesprek
Woongenot huurders 6 Woonconcept moet oog houden
voor de kwaliteit van
haardienstverlening, goed en snel
uitvoeren van reparaties en
adequaat inspelen op klachten.
Betrokkenheid bij de regio 8 Bedoeld als compliment aan
Woonconcept.
Monopoliepositie Woonconcept 6 Bedoeld als kanttekening dat
Communicatie met bewoners bij
nieuwbouw
Typering
Geen cijfer
Woonconcept in sommige gebieden
wel erg dominant aanwezig is.
Bedoeld als compliment aan
Woonconcept.
Als onderdeel van de visitatie hebben wij circa 20 belanghouders gevraagd om Woonconcept in een aantal
woorden kernachtig te typeren. Hieronder geven wij een overzicht van de reacties.
Sociaal betrokken (5x)
Maatschappelijke ondernemer (5x)
Betrouwbare partner (4x)
Oplossingsgericht (3x)
Actieve corporatie (3x)
Innovatief (3x)
Ondernemend (2x)
Grote corporatie (2x)
Klantvriendelijk (2x)
Benaderbaar (2x)
Eigenwijs
Lastig
Eigengereid
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 35 van 62
Open
Visie
Daadkrachtig
Lef
Nek uitsteken,
Nuchter
Grensverleggend
Ambitieus
Ontwikkelaar
Moeite om visie en praktijk met elkaar te verbinden
Mag soms wel wat sneller
Rolonhelder (vindt het lastig om rolvast te zijn)
Aarzelend in besluitvorming (vooral de laatste
tijd)
We hebben hieronder per prestatieveld een aantal reacties van belanghouders op een rij gezet. Een aantal van
die reacties is kritisch. Veel belanghouders vertelden ons dat zij die kritische noten plaatsten omdat Woonconcept
expliciet had aangegeven van de visitatie te willen leren. Veel belanghouders hadden de behoefte om een
kritische noot direct in perspectief te plaatsen door toelichtingen als: “80% van onze ervaringen zijn positief” en
“maar we zijn heel blij met Woonconcept”.
Beschikbaarheid en Betaalbaarheid
Belanghouders hebben weinig toelichting gegeven bij hun beoordeling van de prestatievelden beschikbaarheid en
betaalbaarheid. Die beoordelingen zijn overwegend positief en van alle prestatievelden hechten belanghouders
juist het grootste belang aan beschikbaarheid en betaalbaarheid. Ten aanzien van de betaalbaarheid zijn enkele

huurdervertegenwoordigers van mening dat de onderhoudstoestand van woningen in sommige gevallen
onvoldoende is voor de prijs die Woonconcept vraagt.
Bijzondere doelgroepen
Belanghouders zijn in de regel bijzonder positief over de prestaties van woonconcept op het gebied van
bijzondere doelgroepen en haar samenwerking met zorgpartijen. Een aantal reacties:
> “Woonconcept helpt mee om samenhang in de buurt te krijgen, zodat er ketenzorg ontstaat voor speciale
doelgroepen”
> “Woonconcept is heel actief, heeft hele goede connecties met zorginstellingen”.
> “Woonconcept heeft prachtige multifunctionele centra gerealiseerd. Zij heeft echt haar nek uitgestoken”
> “Woonconcept profileert zich op huisvesting voor bijzondere doelgroepen en leefbaarheid en maakt dit ook
waar”.
> “Woonconcept draagt bij aan maatschappelijke projecten zoals de gehandicaptenmanege”
> “Woonconcept denkt na over de woonbehoefte van minder validen, bijvoorbeeld door het regelen van
vakantiewoningen. Maar ook op meer technisch vlak is Woonconcept innovatief, zoals het project “Het
Nieuwe Plassen” om urine en faecaliën te scheiden.
Sommige belanghouders plaatsen meer kritische noten:
> “Woonconcept heeft een wel heel erg brede blik op haar taken, zoals het ontwikkelen van een
scholencampus en ziekenhuis/GGZ”.
> “Levensloop bestendige woningen is meer dan een slaapkamer beneden”.
Bouwproductie
Een flink aantal belanghouders is kritisch over de prestaties op het vlak van de bouwproductie:
> “Woonconcept heeft de afgelopen jaren in Meppel vrijwel geen betaalbare woningen gebouwd. Meppel is
hun thuisbasis, ze zijn er marktleider dus ze hadden in staat moeten zijn bouwmogelijkheden voor zichzelf te
creëren”.
> “Te weinig betaalbare huizen gebouwd”
> “Woonconcept heeft in Meppel de laatste jaren geen huurwoning meer gebouwd”
> “70% van de projecten gaat nu stroef"
> Huurdervertegenwoordigers pleiten voor meer aandacht voor het woongenot van zittende huurders. (b.v.
Tochtvrij maken bestaande woningen, veiligheid, hang en sluitwerk. Burenoverlast. Meer aandacht voor
overlast in woonomgeving en dit i.s.m. Gemeente en politie.
Enkele positieve reacties over de bouwproductie:
> inzet voor het bijzondere project “starters ontwerpen voor starters” in Koekange
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 36 van 62

“Woonconcept is bereid om het beeld te doorbreken dat nog vaak in kleine kernen leeft, namelijk dat ook
starters een eengezinswoning met een tuintje willen of zich dat kunnen veroorloven. Maar soms duurt het
ontwikkelen van dergelijke projecten wel erg lang”
> Woonconcept heeft laten blijken te willen nadenken over mogelijkheden om betaalbare woningen te
realiseren, bijvoorbeeld door slim woningontwerp in combinatie met grotere bouwstromen in meerdere
kernen. Woonconcept is dus duidelijk in staat om boven het niveau van individuele projecten uit te kijken.
Sommige belanghouders zijn van mening dat bouwproductie wat minder aandacht moet krijgen. Dat komt ook tot
uitdrukking in het wat lagere gewicht dat belanghouders aan dit prestatieveld hechten (gemiddeld een 6,8:
> “Bouwproductie, niet uitbreiden , maar aanpassen en verbeteren i.v.m. krimp”.
> “Woonconcept hoeft niet perse te bouwen, zij is meer een aanbieder van huurhuizen”.
Leefbaarheid
Belanghouders zijn meestal zeer te spreken over de inzet van Woonconcept op het gebied van leefbaarheid. In
het bijzonder in wijken als Krakeel en Verzetsbuurt in Hoogeveen. Ook de steun aan De Smederijen, een
vernieuwende vorm van bewonersparticipatie in Hoogeveen, krijgt lof. We laten enkele belanghouders aan het
woord:
> “Woonconcept heeft een grote betrokkenheid bij goede woon- en leefomgeving in de buurten.”
Er zijn ook hier enkele kritische geluiden:
> “Leefbaarheid is meer een welzijnstaak, hulpverleners moeten zijn geschoold en moeten onafhankelijk zijn.
>
Meer achter de voordeur. Geen kerntaak voor een corporatie”.
“Formuleer doelen en kijk in hoeverre je deze behaalt”.
> Ten aanzien van leefbaarheid verwacht Woonconcept teveel van te weinig middelen
Stedelijke vernieuwing
> “De initiatieven van Woonconcept in Krakeel (b.v. het multifunctionele centrum) zijn absoluut
grensverleggend.”
> Woonconcept wil ook woningen renoveren, zodat mensen kunnen blijven wonen en de zorgcombinatie zorg
kan leveren.
> “inspanningen van Woonconcept om oude gebouwen te behouden en te bouwen met behoud van oud
stadsgezicht is positief”.
Sommige belanghouders vrezen dat Woonconcept de financiële slagkracht mist om haar stedelijke vernieuwing
ambitie waar te maken:
> Voor Steenwijk West liggen prachtige plannen, maar of dit gerealiseerd gaat worden?’
> “De ambitie is wel aanwezig, maar wordt dit in het kader van de bezuinigingen ook gerealiseerd?”
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 37 van 62

Energie en duurzaamheid
Op het vlak van energie en duurzaamheid lopen de meningen van belanghouders sterk uiteen. Veel
belanghouders plaatsen kritische kanttekeningen:
> “Woonconcept formuleert vaak hoge ambities op het gebied van energie en duurzaamheid, maar we missen
concrete plannen op dit punt”.
> “Krakeel is mooi voorbeeld van stedelijke vernieuwing, maar geen innovatieve voorstellen over investeren in
energie zuinige voorzieningen”.
> “In het multifunctioneel centrum in Steenwijkerwold is onvoldoende geïnvesteerd in energie besparende
maatregelen. Gemiste kans”
> “Prestaties op het vlak van Energie en Duurzaamheid niet erg bijzonder. Woonconcept is nog teveel gericht
op de techniek en nog te weinig op het gebruik van de woning (verminderen energielasten).
> “Energie: bescheiden ambitie”
Enkele belanghouders zijn aanmerkelijk positiever:
> “Woonconcept heeft op het gebied van energie en duurzaamheid een voorbeeldfunctie voor andere
corporaties. Bijvoorbeeld door hun energiezuinige bedrijfsgebouw in Meppel en hun energiebeleidsplan. Ze
doen dat wel met de nodige “Sturm und Drang“ en soms werkt dat tegen hen.”
> “Duurzaamheid: waterhergebruik, zijn ze erg mee bezig”
Tips van belanghouders
> “Blijf wat meer bij je core business”
> “Woonconcept mag zich wel iets meer verplaatsen in haar belanghouders in plaats van alleen maar uit te
gaan van haar de organisatie. Iets meer informatie inwinnen bij de klanten kan geen kwaad. Hierdoor kom je
samen eerder tot daden”.
> “Wees volstrekt helder in de dingen die je de komende periode wel gaat doen en welke zaken je niet gaat
doen.”
> Woonconcept snapt in beginsel wel dat de gemeente een politiek gedreven organisatie is, maar
Woonconcept zou zich wat meer kunnen verplaatsen in de standpunten die de gemeente op basis hiervan in
neemt. Het zou goed zijn als Woonconcept wat meer diepgravend zou kijken naar de relatie tussen
corporatie en gemeente en de verantwoordelijkheden van beide organisaties.
> “Ga met de gemeente nu echte prestatieafspraken maken, over en weer en verbindt dat, letterlijk en
figuurlijk”.
> “Laten we de komende periode inzetten op een scherper stellen van beider ambities en wensen”.
> Ga zo door en geef in de toekomst extra aandacht in de verbinding tussen de bestuurlijke ambitie en de
daadwerkelijke uitvoering en communiceer daar duidelijk over..
> “Woonconcept moet ambities eerst beoordelen op realisme voordat ze die naar buiten brengt, anders creëer
je irritatie en weerstand. Je krijgt last van je eigen uitspraken. Maak het zo realistisch mogelijk”.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 38 van 62

Ik zou graag zien dat de financiële (on)mogelijkheden op basis van de vast te stellen begrotingen zo snel
mogelijk met elkaar worden gedeeld.
> “Woonconcept mag wat meer betrokkenheid tonen bij de leefbaarheid van het landelijk gebied. Meer oog
voor welzijn bewoners. Verslonzende ouderen in een wijk is ook niet goed voor de woningvoorraad”.
> “ga door met het stellen van ambitieuze doelen en het voorbeeldgedrag, maar wel tijdig communiceren naar
andere belanghebbenden. Dat levert Woonconcept meer ondersteuning op voor het realiseren van doelen”.
> “Inbreng belanghouders serieus nemen “
> “Woonconcept mag zich wel iets meer verplaatsen in haar belanghouders in plaats van alleen maar uit te
gaan van haar organisatie. Iets meer informatie inwinnen bij de klanten kan geen kwaad. Hierdoor kom je
samen eerder tot daden”.
> Verbeter interne afstemming.
> Zorg ook voor een goede interne communicatie. Zodat beleid die de directie hanteert ook door de eigen
medewerkers geïmplementeerd wordt.
> Er kan meer bereikt worden met een nog betere communicatie met bewoners.
> Blijf aandacht & middelen beschikbaar houden voor de Smederijen-ontwikkeling.
> Aandacht voor basiskwaliteit
> Meer aandacht voor overlast in woonomgeving en dit i.s.m. gemeente en politie.
> Wachtlijst starters zo kort mogelijk houden.
> Voldoende voorraad huurwoningen behouden (ivm verkoop en nieuwbouw)
> Geef de eerste jaren voorrang aan de sociale volkshuisvestingsopgave (boven/naast projectontwikkeling en
commerciële activiteiten).
> Terug naar de kerntaken: starterswoningen, betaalbare huurhuizen
> Wees duidelijk, hoe de nieuwe omgeving noopt tot nieuw kunnen.
> Samenwerken met andere organisaties. Samen komen tot 1 loket voor de cliënt. Niet overnemen, maar
samenwerken.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 39 van 62

4.3 Presteren volgens Belanghouders (PvB): II Kennis en Inzicht
Onderdelen Cijfer
II De corporatie kent alle relevante belanghouders op de prestatievelden en kent hun
verwachtingen, wensen en/of verlangens.
II.1 De corporatie benoemt de voor haar relevante belanghouders op de prestatievelden (of een
beredeneerde eigen selectie van prestatievelden).
II.2 De corporatie communiceert het benoemen van haar belanghouders met haar maatschappelijke
omgeving.
II.3 De corporatie voert met haar belanghouders een dialoog over de uitvoering van het beleid. 7,0
II.4 De corporatie beschrijft de verwachtingen, wensen en/of verlangens van de belanghouders en
Toelichting:
maakt deze openbaar.
> Woonconcept beschikt over een lijst met relevante belanghouders. Deze werd onder andere gebruikt voor
de belanghoudersbijeenkomst in 2009. De visitatiecommissie heeft geen selectie van belanghouders per
prestatieveld aangetroffen.
> De lijst met belanghouders omvat alle volgens de governancecode voorgeschreven partijen, zoals
bewoners, gemeenten, maatschappelijke organisaties en collega-corporaties. Voor zover de
visitatiecommissie kon nagaan is de lijst met belanghouders niet gecommuniceerd.
> Woonconcept is in 2009 gestart met gestructureerde belanghoudersoverleggen. Daarnaast heeft de
corporatie bijzonder veel (bilaterale) contacten met maatschappelijke organisaties. Woonconcept zal in 2010
-na het beschikbaar komen van het visitatierapport- opnieuw een belanghoudersbijeenkomst organiseren.
> Op de belanghoudersbijeenkomst van Januari 2009 kregen deelnemers de gelegenheid om op hoofdlijnen
prioriteiten aan te geven. Hieruit kwamen 'bouwen" en "betaalbaarheid" als belangrijkste prioriteiten naar
voren. De visitatiecommissie heeft geen informatie aangetroffen over de manier waarop deze uitkomsten
invloed hebben gehad op het beleid en de activiteiten van Woonconcept. Van dit belanghoudersoverleg is
een verslag gemaakt en terug te vinden op de website van Woonconcept.
4.4 Presteren volgens Belanghouders (PvB): III Planning
Onderdelen Cijfer
III De corporatie maakt duidelijk aan welke verwachtingen, wensen en/of verlangens van
belanghouders kan worden voldaan en verwerkt deze op transparante wijze in het eigen beleid.
III.1 De corporatie maakt de in kaart gebrachte verwachtingen, wensen en/of verlangens van de
Toelichting:
belangrijkste belanghouders zichtbaar in haar eigen doelen op de prestatievelden (of een
beredeneerde eigen selectie van prestatievelden) en licht eventuele verschillen tussen
verwachtingen en doelen toe.
> Belanghouders zijn uitgebreid betrokken geweest bij het opstellen van de Beleidsvisie 2006-2011.
Daarnaast communiceert Woonconcept regelmatig in bilaterale overleggen met belanghouders over hun
wensen en welke bijdrage Woonconcept kan leveren. Zo heeft Woonconcept duidelijk aangegeven dat zij de
doelstelling om alle woningen op energielabel C te brengen niet zal nastreven. Ook is zij in gesprek met
belanghouders over nieuwbouwdoelstellingen en de realisatie daarvan. Er is echter geen systematisch
overzicht van verschillen tussen verwachtingen van belanghouders en doelen van Woonconcept.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 40 van 62
6,6
6,0
6,3
7,0
6,0
6,0

4.5 Presteren volgens Belanghouders (PvB): IV Monitoring
Onderdelen Cijfer
IV De corporatie betrekt de oordelen van de belanghouders (over de mate waarin de feitelijke en
geplande prestaties aantoonbaar bijdragen aan de realisatie van hun verwachtingen, wensen
en/of verlangens) aantoonbaar bij de formulering van toekomstige prestaties.
IV.1 Bij het opstellen van de doelen voert de corporatie overleg met de belanghouders over het
Toelichting:
presteren van de corporatie in voorgaande jaren.
> Woonconcept maakt niet apart zichtbaar hoe belanghouders de geplande en de gerealiseerde doelen
waarderen. De visitatie is een instrument om hier inzicht in te krijgen.
> Zoals eerder aangegeven, beschikt Woonconcept over een verslag van de meest recente
belanghoudersbijeenkomst (januari 2009). Daaruit is echter moeilijk op te maken hoe oordelen van
belanghouders invloed hebben op het beleid van komende jaren.
4.6 Beoordeling visitatiecommissie: Prestaties volgens Belanghouders (PvB)
Onderdeel Wegingsfactor Beoordeling
I Prestaties 70% 7,3
II Kennis en inzicht 10% 6,3
III Planning 10% 6,0
IV Monitoring 10% 6,0
Totaal 6,9
Toelichting
> De prestaties van Woonconcept worden door belanghouders overwegend met een ruime voldoende
beoordeeld.
> De terugkoppeling van wat er gedaan wordt met de input van belanghouders is voor verbetering vatbaar,
evenals de rol van belanghouders bij het evalueren van geleverde prestaties.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 41 van 62
6,0
6,0

5 Presteren naar Vermogen (PnV)
5.1 Enkele kerngegevens
Kengetallen financiële positie
Deze kengetallen zijn ontleend aan de Corporatie in Perspectief rapportage 2009 van het CFV. De gegevens
hebben betrekking op het verslagjaar 2008
Woonconcept Referentie Landelijk
Huur per woning per jaar € 4.611,- € 4,739,- € 4.729,-
Huur in percentage van de maximale huur in
2008
Gemiddeld aantal punten woningwaardering in
2008
64,0% 68,8% 71,0%
133 132 130
WOZ-waarde per woning in 2008 in € 133,991 ,- 126.664,- 155.105 ,-
Huur in percentage van WOZ-waarde 3,5% 3,9% 3,2%
Onderhoud per verhuureenheid in 2008
(klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud)
€ 1.185,- € 1.423,- € ,-
Nettokasstroom excl. verkopen per VHE € 4.611 € 4.739 € 4.729
Volkshuisvestelijk vermogen eind 2008 (in % van
het balanstotaal)
43,8 % 33,3 % 30,5 %
Volkshuisvestelijk vermogen 2008 (in € per vhe) €21.490,- €13.813,- € 13.322,-
Volkshuisvestelijk vermogen 2013 (in € per vhe) €19.167,- €14.941,- €14.434,-
Netto bedrijfslasten per vhe (in € per vhe) € 1.261,- € 1.383,- € 1.340,-
VHE=verhuureenheid
> De woningen van Woonconcept hebben een gunstige prijs/kwaliteitverhouding als het
woningwaarderingstelsel als graadmeter wordt genomen (64%) in vergelijking met referentiecorporaties
(68,8%) en het landelijk gemiddelde (71,0%). Wanneer we de verhouding tussen huurprijs en WOZ-waarde
bekijken is de prijs/kwaliteit verhouding nog steeds gunstig in vergelijking met referentiecorporaties (3,9%)
maar minder gunstig ten opzichte van het landelijk gemiddelde (3,2%)
> Woonconcept besteedt per woning minder aan onderhoud dan vergelijkbare corporaties en het landelijk
gemiddelde. Dit kan leiden tot een lager onderhoudsniveau, maar kan ook samenhangen met een mogelijk
hoger kwaliteitsniveau van het woningbezit.
> In vergelijking met de meeste andere corporaties is de vermogenspositie van Woonconcept bijzonder
robuust. In de komende jaren zal dit vermogen –uitgedrukt per verhuureenheid- wat afnemen.
Referentiecorporaties zien hun vermogen in de komende jaren juist licht stijgen waardoor het verschil met
Woonconcept kleiner wordt.
> De netto bedrijfslasten per VHE van Woonconcept liggen iets onder dat van vergelijkbare corporaties en
onder het landelijk gemiddelde.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 42 van 62

5.2 Presteren naar Vermogen (PnV): I Prestaties
Onderdelen Cijfer
I Het beschikbare eigen vermogen wordt maximaal ingezet voor het leveren van
maatschappelijke prestaties.
I.1 De corporatie heeft inzicht in het vermogen dat beschikbaar is voor het leveren van
maatschappelijke prestaties.
I.2 De corporaties heeft extra potenties voor haar vermogensontwikkeling verkend en maakt hier
maximaal gebruik van.
I.3 De corporatie geeft inzicht in hoe het beschikbare eigen vermogen maximaal wordt ingezet
voor het leveren van maatschappelijke prestaties.
Dit oordeel telt voor 70% mee voor het waarderen van het onderdeel Presteren naar Vermogen (PnV).
Toelichting:
> Woonconcept heeft een stevige vermogenspositie maar haar activiteiten doen tevens een zwaar beslag op
haar liquiditeitspositie. Door vergroten van haar verkoopprogramma doet Woonconcept veel om haar
vermogen actief in te zetten voor nieuwe investeringen. Daarom zijn wij van mening dat Woonconcept haar
vermogen voldoende inzet voor het leveren van maatschappelijke prestaties.
Ontwikkeling vermogen op basis van bedrijfswaarde (Specificatie onderdeel I.1)
> De corporatie heeft een actuele vermogensberekening op basis van bedrijfswaarde. De berekening heeft
een planningshorizon van 10 jaar. Ook de investeringen in de woningvoorraad zijn hierin opgenomen.
> In haar Financieel statuut uit 2009 zijn rendementeisen per type investering vastgesteld, zoals sociale
huurwoningen, vrije sector huurwoningen, maatschappelijk vastgoed, zorgvastgoed en bedrijfsmatig
vastgoed.
> De daadwerkelijke rendementen van projecten worden ook bewaakt, o.a. door de interne controller en door
de RvC. Wel was in 2009 nog enige onduidelijkheid over projecten die vóór de vaststelling van het
Financieel statuut zijn gestart en niet voldoen aan de rendementseisen.’
Extra potenties (Specificatie onderdeel I.2)
a. Verkoop
> Woonconcept heeft een stevig verkoopprogramma van bestaande huurwoningen en realiseert daarnaast via
Woonconcept Vastgoed BV aanzienlijke hoeveelheden nieuwbouwkoopwoningen waarvan de winsten
worden aangewend voor de volkshuisvesting.
b. Leenpotentie
> Woonconcept maakt voldoende gebruik van de borgingsruimte bij het CFV.
c. Risicobuffers
> Woonconcept vindt een minimale solvabiliteit van 30% noodzakelijk om de continuïteit niet in gevaar te
brengen. Wij hebben voor dit percentage geen onderbouwing aangetroffen..
Inzet beschikbaar vermogen
> Beide onderstaande tabellen zijn ontleend aan het Continuïteitsoordeel van het CFV over de jaren 2008 en
2009. De tabellen geven prognoses van financiële middelen die beschikbaar komen en de aanwending
daarvan. De prognoses zijn opgesteld door het CFV maar gebaseerd op door Woonconcept aangeleverde
gegevens.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 43 van 62
7,3
7,7
7,3
7,0

Ontwikkeling en aanwending vermogen 2007 tot en met 2012 (x € 1.000)
Prognose beschikbaar komende middelen Prognose beslag op vermogen
1 Rendement op materiële vaste
activa in exploitatie
176.011 6 Nieuwbouw
woongelegenheden en overig
vastgoed
2 Af: rendement op leningen -147.147 7 Aankoop woongelegenheden
en overig vastgoed
3 Verkoop bestaand bezit 47.763 8 Sloop woongelegenheden en
4 Productie nieuwbouw voor
verkoop
5 Vermogenseffect nieuwe
leningen en renteconversie
Bron: Continuïteitsoordeel Woonconcept 2008, CFV
overig vastgoed
0 9 Verbetering
woongelegenheden en overig
vastgoed
152.735
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 44 van 62
0
0
20.797
44.185 10 Vennootschapbelasting 0
TOTAAL 120.812 TOTAAL 173.531
Ontwikkeling en aanwending vermogen 2008 tot en met 2013 (x € 1.000)
X € 1.000
Prognose beschikbaar komende middelen Prognose beslag op vermogen
1 Rendement op materiële vaste
activa in exploitatie
175.135 7 Nieuwbouw
woongelegenheden en overig
vastgoed
2 Af: rendement op leningen -142.880 8 Aankoop woongelegenheden
en overig vastgoed
3 Verkoop bestaand bezit 109.690 9 Sloop woongelegenheden en
4 Productie nieuwbouw voor
verkoop
5 Vermogenseffect nieuwe
leningen en renteconversie
overig vastgoed
0 10 Verbetering
woongelegenheden en overig
vastgoed
0
101.351
296
27.430
27.868 11 Vennootschapbelasting 11.300
6 Vermogenseffect verbindingen 3.424 12 Effect heffing projectsteun 40
Bron: Continuïteitsoordeel Woonconcept 2009, CFV
wijken
4.136
TOTAAL 173.238 TOTAAL 144.514
> Er zijn opvallende verschillen tussen de prognose over de periode 2007-2012 en die van 2008-2013. In de
eerste prognose is Woonconcept van plan aanzienlijk meer financiële middelen in te zetten (€ 174 miljoen)
dan in die periode beschikbaar komen (€ 121 miljoen). Het verschil had zij waarschijnlijk moeten bijlenen.
Het merendeel van de bestedingen (€ 153 miljoen) was bestemd voor nieuwbouw van woningen en overig
vastgoed.
> De prognose over de periode 2008 – 2013 laat een ander beeld zien. Het beschikbaar komende vermogen
is aanzienlijk vergroot tot € 173 miljoen door een meer dan verdubbeling van de opbrengsten uit verkoop
van huurwoningen. De bestedingen zijn verlaagd naar € 145 miljoen, met name door de investeringen met €
50 miljoen te verlagen. In de tabel 2008-2013 zijn de meeste investeringen geboekt onder de post “aankoop
woongelegenheden en ander vastgoed”. Waarschijnlijk is dit niet correct en worden hier investeringen in
nieuwbouw van woongelegenheden en overig vastgoed bedoeld. De post verbetering van
woongelegenheden en overig vastgoed is in de periode 2008-2013 met € 7 miljoen verhoogd tot ruim € 27
miljoen.

Per saldo leidt deze verschuiving over de periode 2008-2013 tot een versterking van de vermogens- en
liquiditeitspositie wat ook nodig was om de kredietwaardigheid en borgingsfaciliteiten bij het WSW te
waarborgen.
> Uit de prognose over 2008-2013 wordt ook duidelijk dat 10% van de vermogensbestedingen bestaat uit
vennootschapsbelasting en Vogelaarheffing.
De inzet van het vermogen, de risicobuffers en borgingsruimte zijn regelmatig onderwerp van gesprek tussen het
bestuur en de RvC.
Continuïteitsoordeel
> Het continuïeitsoordeel van het CFV geeft inzicht in de financiële positie van een corporatie in de komende
jaren. Op basis van prognosegegevens over 2008-2013 heeft het CFV de vermogenspositie van
Woonconcept beoordeeld met een A. Dit betekent dat de voorgenomen activiteiten passen bij de
vermogenspositie. De voorgenomen activiteiten van Woonconcept brengen de solvabiliteit niet in gevaar. Er
is ook geen sprake van onderbenutting van het vermogen. Landelijk kreeg 81% van de corporaties een A-
oordeel; 11% van de corporaties kan haar vermogen beter benutten en kreeg daarom een C-oordeel.
Solvabiliteitsoordeel
> Het CFV spreekt ook een solvabilteitsoordeel uit. Dit oordeel kan een voldoende of een onvoldoende zijn en
biedt inzicht in de financiële positie aan het einde van een verslagjaar en geeft aan of de corporatie in staat
is om financieel gezien haar woningbezit te verhuren zonder gedwongen verkoop. Woonconcept had
volgens het CFV op 31 december 2008 voldoende solvabiliteit. Landelijk kreeg 98% van de corporaties dit
oordeel.
5.3 Presteren naar Vermogen (PnV): II Visie
Onderdelen Cijfer
II De corporatie heeft een duidelijke visie en doelstelling geformuleerd over het beoogde
rendement op en de omvang van het eigen vermogen en de besteding van de ruimte in het vrije
eigen vermogen. Deze visie is onderbouwd met kennis van de maatschappelijke opgave in het
werkgebied.
II.1 De corporatie heeft een duidelijke visie en doelstelling geformuleerd over het beoogde
rendement op en de omvang van het eigen vermogen.
II.2 De corporatie heeft een duidelijk visie en doelstelling over de besteding van de ruimte in het
vrije eigen vermogen.
II.3 De corporatie heeft haar visie en doelstelling over het rendement op en de omvang van het
Toelichting:
eigen vermogen onderbouwd met kennis van de maatschappelijke opgaven in haar
werkgebied.
> In het jaarverslag presenteert Woonconcept zeer duidelijk haar visie en doelen over de omvang en het
rendement op haar eigen vermogen. Zo is in het jaarverslag over 2008 te lezen dat haar solvabiliteit op
basis van bedrijfswaarde 50% is en daarmee overeenkomt met de norm. Het rendement op eigen vermogen
was in 2008 2,3% en ligt daarmee ruim boven de bedrijfseigen norm van 1,3%.
> Door wijzigingen in de voorwaarden om vreemd vermogen aan te trekken is het belang van het eigen
vermogen verschoven naar de liquiditeitspositie. In het bijzonder dat de corporatie een positieve kasstroom
heeft wanneer jaarlijks 2% van de leningportefeuille wordt afgelost. Woonconcept heeft ondanks haar
uitstekende vermogenspositie moeite om aan deze eis te voldoen. Zij heeft bezuinigingen doorgevoerd op
de overheadkosten, op planmatig onderhoud, het verkoopprogramma voor bestaande woningen verhoogd
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 45 van 62
7,7
9,0
8,0
6,0

en de investeringen in nieuwbouw getemporiseerd om aan de liquiditeitsvoorwaarden te voldoen.
Woonconcept heeft dit duidelijk toegelicht in haar jaarverslag 2008.
> Als gevolg van haar investeringsprogramma en de daarvoor noodzakelijk externe financiering zal de
solvabiliteit een daling laten zien van 50% naar 39%. Woonconcept vindt een minimale solvabiliteit van 30%
met ingang van 2012 noodzakelijk om de continuïteit niet in gevaar te brengen. Woonconcept voert geen
bewust beleid om de solvabiliteit tot 30% terug te brengen. Sterker nog, de wig wordt steeds groter met de
prognose van een solvabiliteit van 53% in 2014.
5.4 Presteren naar Vermogen (PnV): III Risicoprofiel
Onderdelen Cijfer
III. De corporatie beschikt over een solvabiliteitsdoelstelling die wordt verantwoord in het licht van
het gerealiseerde en/of voorgenomen investeringsprogramma.
III.1 De corporatie beschikt over een concrete solvabiliteitsdoelstellingen die is toegelicht in interne
Toelichting:
(b.v. Begroting, jaarrekening) en/of externe (b.v. Jaarverslag) documenten
> De corporatie beschikt over een meetbare en tijdgebonden solvabiliteitsdoelstelling. Woonconcept had in
2008 op basis van CFV berekening een vrij hoog solvabiliteitspercentage van 43,8%. De solvabiliteit van
vergelijkbare corporaties bedroeg 33,8%. Het CFV beoordeelde de risico's van Woonconcept lager dan van
de groep vergelijkbare corporaties. Het CFV heeft Woonconcept als continuïteitsoordeel een A gegeven. Dit
betekent dat de voorgenomen activiteiten van Woonconcept passen bij haar vermogenspositie en dat zij
haar vermogen voldoende inzet voor de volkshuisvesting. Desondanks ligt die solvabiliteit vrij hoog en heeft
Woonconcept de potentie om -op voorwaarde dat zij haar vermogen kan activeren - dus kan omzetten in
liquiditeiten, haar volkshuisvestelijke prestaties nog verder te verhogen.
> Uit een in 2008 uitgevoerde Risk Management Scan blijkt dat Woonconcept een bijzonder hoge ambitie
heeft op het vlak van risicobeheersing. Op een aantal onderdelen ligt de huidige risicobeheersing dicht bij de
geformuleerde ambitie, bijvoorbeeld het beperken en beheersen van risico’s als zij zich voordoen op het vlak
van vastgoedbeheer en financieel beheer. Uit de Risico Management Scan blijkt echter nog een belangrijke
ontwikkelopgave voor het vooraf beschrijven en concretiseren van risico’s, met name op het vlak van
financieel beheer en projectontwikkeling.
5.5 Presteren naar Vermogen (PnV): IV Bedrijfsvoering
Onderdelen Cijfer
IV De corporatie presteert efficiënt 6,5
IV.1 De corporatie onderneemt aantoonbare maatregelen om haar efficiëntie te vergroten 6,5
Toelichting:
> Woonconcept werkt in vergelijking met andere corporaties voldoende efficiënt. De bedrijfslasten van
Woonconcept bedroegen in 2008 € 1.261 per woning. Vergelijkbare corporaties hadden bedrijfslasten van €
1.383 per woning. In de periode 2005-2008 zijn de bedrijfslasten van vergelijkbare corporaties met 17,3%
gestegen. De bedrijfslasten van Woonconcept stegen minder, namelijk met 12,7%. Woonconcept heeft 1
medewerker op 95 verhuureenheden (VHE's), terwijl vergelijkbare corporaties 1 medewerker op 87 VHE's
hadden.
> In het werkplan 2010 heeft Woonconcept aangegeven haar organisatiekosten te willen verminderen. In de
begroting zijn echter geen bezuinigingen in de organisatiekosten zichtbaar. Er wordt minder geïnvesteerd in
onderhoud en duurzaamheid, maar de afname organisatiekosten is beperkt . Voor 2010 meldt Woonconcept
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 46 van 62
6,8
6,8

een bezuiniging van circa € 800.000,- op personeelkosten- en overige bedrijfslasten. Maar in de
meerjarenprognose in het werkplan 2010 is sprake van een stijging van de post lonen en salarissen van
bijna 12% over de periode 2010-2014 en een stijging van de overige bedrijfslasten met circa 7%.
> Soms hebben symbolen een sterke invloed op het imago van een organisatie, zoals de kostenbewustheid
van de corporatie. Voor Woonconcept is het al jaren leegstaande kantoor bij het NS-station Steenwijk zo’n
symbool Het gebouw is ongeveer 8 jaar geleden gerealiseerd en diende als kantoor voor woningcorporatie
Steenwijk. Door de fusie met Woonconcept is het gebouw niet meer nodig voor die functie. Woonconcept
heeft enkele jaren geleden een bijzonder mooie woonwinkel in Steenwijk gebouwd, maar heeft toen niet
gekozen om het leegstaande kantoor voor dat doel te gebruiken. De visitatiecommissie heeft geen
informatie over de daadwerkelijke kosten die samenhangen met deze jarenlange leegstand, maar kan zich
niet aan de indruk onttrekken dat Woonconcept meer inspanningen kan leveren dan zij nu doet om het
gebouw te verhuren of te verkopen.
5.6 Beoordeling visitatiecommissie: Prestaties naar Vermogen (PnV)
Onderdeel Wegingsfactor Beoordeling
I Prestaties 70% 7,3
II Visie 10% 7,7
III Risicoprofiel 10% 6,8
IV Bedrijfsvoering 10% 6,5
Totaal 7,2
Toelichting
> Woonconcept presteert in voldoende mate naar vermogen. De corporatie heeft maatregelen genomen om
de aanwending van haar vermogen te verhogen, bijvoorbeeld door het verhogen van het
verkoopprogramma.
> Woonconcept heeft een duidelijke visie op haar gewenste solvabiliteit, maar voert geen actief beleid op haar
vermogenspositie, die deze grens ruimschoots overschrijdt, terug te brengen naar de door haar zelf
geformuleerde minimaal noodzakelijk grens van 30%.
> Aandachtspunten op het gebied van presteren naar vermogen liggen met name op het vlak van
risicobeheersing en de bedrijfsvoering.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 47 van 62

6 Governance
6.1 Goed bestuur
Het onderdeel goed bestuur is verdeeld in diverse normen en meetpunten. Het oordeel van de visitatiecommissie
staat vermeld in de onderstaande tabel met aansluitend een toelichting.
Normen en meetpunten Cijfer
I De corporatie heeft de borging van de kwaliteit van het intern toezicht vastgelegd (zie hoofdstuk
III Aedes Governance Code)
I.1 De interne toezichthouder (RvC) heeft een eigen visie op de invulling van haar functie. Deze
visie is getoetst aan de Aedes Govenance Code
I.2 De interne toezichthouder (RvC) heeft vastgesteld wat de gewenste output van het toezicht is
en welke normen er worden gehanteerd om de output te meten.
I.3 De interne toezichthouder (RvC) heeft een duidelijke taakomschrijving van het bestuur en de
Toelichting:
toezichthouders.
> De RvC beschikt over een profielschets met daarin de gewenste samenstelling en deskundigheid. In grote
lijnen komt de gewenste samenstelling overeen met de aard van de corporatie en haar activiteiten.
Woonconcept is bijzonder actief op het vlak van vastgoedontwikkeling. Zij heeft projecten in zowel de huur-
als de koopsector en diverse vormen van maatschappelijk vastgoed. Met deze activiteiten kunnen grote
risico’s samenhangen. De profielschets van Woonconcept bevat geen specifieke eisen op het vlak van
projectontwikkeling en vastgoed.
> De deskundigheid van de huidige leden sluit voldoende aan bij de in de profielschets beschreven
samenstelling en deskundigheid. De financiële deskundigheid vraagt om versterking, dat komt ook naar
voren uit de zelfevaluatie van de RvC. Kennis op het gebied van vastgoed- en projectontwikkeling is nog
onvoldoende aanwezig in de Raad, maar dit maakt zoals gezegd ook nog geen deel uit van de profielschets.
Tevens willen wij onze waardering uitspreken voor het feit dat 3 van de 5 RvC leden vrouw zijn.
> Een apart schriftelijke vastgelegd toetsingkader ontbreekt. De RvC gebruikt documenten zoals het
beleidsplan, het treasurystatuut e.d. als toezichtskader. In haar reglement heeft de raad de risicobeheersing
en het toetsen van uitkomsten aan de vooraf geformuleerde strategie en doelenstellingen als
aandachtspunten benoemd. De RvC heeft ook een Governance jaaragenda geformuleerd waarin is
aangegeven welke onderdelen uit de Governancecode in welke vergadering van de RvC aan de orde
moeten komen. Echter, de op de website van Woonconcept gepubliceerde Governance agenda is leeg 2 en
de onderwerpen zijn niet gekoppeld aan een specifieke RvC-vergadering. In de documentatie die de
visitatiecommissie heeft ontvangen was wel een ingevuld exemplaar aanwezig.
> Duidelijke normen voor het beoordelen van de prestaties van de directeur/bestuurder ontbreken. De RvC
heeft aangegeven dat zij in afwijking van de Governance Code stelt dat de Raad van Commissarissen geen
remuneratierapport opmaakt over de wijze waarop het beoordelings- en bezoldigingsbeleid in het afgelopen
boekjaar in de praktijk is gebracht. De RvC volgt niet de methodiek van de commissie Izeboud, omdat de
daarin gebruikte criteria naar het oordeel van de RvC geen helder beeld geven van de omvang van de
verantwoordelijkheden en de zwaarte van de functie. De Raad heeft echter geen methodiek ontwikkeld die
wel aan haar eisen voldoet.
> Jaarlijks wordt door de voorzitter en de vice-voorzitter een functioneringsgesprek met de
directeur/bestuurder gehouden. De visitatie heeft hiervan geen rapportage aangetroffen. Op basis van de
2 Website geraadpleegd op 17 mei 2010.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 48 van 62
6,2
6,7
5,0
7,0

RvC-notulen heeft de commissie de indruk dat mondeling verslag wordt gedaan van dit
functioneringsgesprek. In het verslag uit 2009 werd volstaan met de mededeling dat "een en ander niet heeft
geleid tot het nemen van maatregelen". Deze wijze van evalueren in combinatie met het ontbreken van
duidelijke normen voor de beoordeling van de prestaties van de directeur bestuurder biedt onvoldoende
borging voor het goed functioneren van de bestuurder.
> De RvC evalueert jaarlijks haar eigen functioneren, meestal doet zij dat met externe begeleiding. In 2009
heeft de voorzitter alleen een telefonisch evaluatieronde langs de individuele leden van de RvC gehouden.
Hiervan is geen verslag gemaakt alleen een mondelinge terugkoppeling in de RvC vergadering. Hieruit
bleek dat met name de financiële deskundigheid versterking nodig heeft. De visitatiecommissie heeft geen
verslagen van eerdere evaluatierondes aangetroffen.
> De RvC beschikt over een "Reglement werkwijze Raad van Commissarissen" waarin de werkwijze en de
taken van de raad als geheel zijn uitgewerkt. Woonconcept werkt niet met aparte audit-, vastgoed- of
remuneratie commissies. Door het reglement verspreid staan enkele taken die specifiek bij de voorzitter van
de RvC horen, zoals het agendaoverleg met de bestuurder, en de aanwezigheid bij overlegvergaderingen
tussen Bestuur en OR.
> In het reglement zijn ook de taken en de werkwijze van de directeur/bestuurder in algemene termen
vastgelegd, zoals zijn verantwoordelijkheid voor het besturen van de organisatie en het realiseren van
doelstellingen. In het financieringstatuut zijn bepalingen opgenomen over de bevoegdheden van de
directeur/bestuurder. Hierin is onder andere opgenomen dat de bestuurder voor het aangaan van
overeenkomsten voor het verwerven van onroerende zaken de goedkeuring van de RvC nodig heeft als de
waarde van de transactie hoger is dan € 2,5 miljoen en voor investeringen voor nieuwbouw als deze niet in
de begroting zijn opgenomen. Dit komt niet overeen met de uit 2003 daterende statuten die op de website
van Woonconcept staan. Hierin staat nog de oude grens van 15% van het eigen vermogen volgens de
laatste jaarrekening. Op basis van de jaarrekening uit 2008 zou dit € 62 miljoen zijn (15% van het eigen
vermogen van € 414 miljoen eind 2008). Wij hebben niet de beschikking over de informatie die in de
registers van de kamer van Koophandel staan vermeld, maar als belanghouders de informatie op de website
van Woonconcept als uitgangspunt nemen, krijgen zij geen goed beeld van de bevoegdheden van de
directeur/bestuurder op dit onderdeel.
6.2 Onderdeel II Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding
Normen en meetpunten Cijfer
II Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden 6,8
II.1 Eigen ambities en doelen
De corporatie heeft een schriftelijk neergelegde opvatting over haar maatschappelijk
functioneren in haar werkgebied geformuleerd. Hieruit is af te leiden welke rol de corporatie
inneemt in haar werkgebied en hoe die rol zich vertaalt naar de eigen organisatie en relatie met
maatschappelijke partners.
II.2 Opgaven in het werkgebied
De corporatie communiceert haar beleidsvoornemens en prestatieafspraken met haar
belanghebbenden.
II.3 Belanghouders
De corporatie houdt ten minste een keer per jaar een vergadering met belanghebbenden,
waarin de corporatie in dialoog treedt over de beleidsdoelstellingen en resultaten.
II.4 Vermogen
De accountant maakt een verslag van analyses van ontwikkelingen van het vermogen en
resultaat, die niet in de cijfers voorkomen en die naar de mening van de externe accountant
bijdragen aan het inzicht in de financiële positie en resultaten van de woningcorporatie.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 49 van 62
6,7
7,0
6,3
7,0

Toelichting:
> Woonconcept heeft haar opvattingen over haar maatschappelijke opgaven vastgelegd in de Beleidsvisie
2006-2011. Deze beleidsvisie is aantoonbaar richtinggevend geweest voor het handelen van de corporatie.
Recent is de sturende werking van de beleidsvisies sterk afgenomen door de economische crisis in het
algemeen en de begrensde financiële mogelijkheden van Woonconcept in het bijzonder. Deze problemen en
de oorzaken daarvan worden door Woonconcept breed gecommuniceerd, maar ook de ambities en doelen
zijn bijgesteld en dit wordt aanzienlijk minder gecommuniceerd. Veel belanghouders vinden dit verwarrend.
Er worden nu door Woonconcept keuzes gemaakt die niet zijn vastgelegd in een beleidsdocument en die niet
zijn gecommuniceerd met belanghouders.
> In haar Beleidsvisie 2006-2011 zijn doelen vrij algemeen geformuleerd. Jaarlijks worden werkplannen
opgesteld die meer concrete doelstellingen bevatten. Deze doelen worden gevolgd, onder andere met behulp
van een Balanced Score Card.
> Het jaarverslag van Woonconcept is de belangrijkste bron om te zien welke prestaties zijn geleverd en hoe
zich die verhouden met de eigen beleidsvoornemens in de jaarlijkse werkplannen. De verbanden tussen
geleverde prestaties en met gemeenten gemaakte prestatieafspraken kan men minder goed uit het
jaarverslag herleiden.
> De visitatiecommissie heeft geen openbaar belanghoudersregister aangetroffen. Dit neemt niet weg dat
Woonconcept volgens de visitatiecommissies een goed beeld heeft van wie haar belanghouders zijn.
Belanghouders waarmee is gesproken delen deze mening.
> In 2009 heeft Woonconcept voor de eerste maal een belanghoudersbijeenkomst georganiseerd.
Woonconcept heeft de intentie uitgesproken om ook in 2010 een dergelijke bijeenkomst te organiseren. De
visitatiecommissie heeft geen reglement of procesbeschrijving voor belanghoudersbijeenkomsten
aangetroffen.
> De accountant van Woonconcept maakt jaarlijks een rapportage met een analyse van de financiële situatie.
In de periode 2009 - 2013 heeft Woonconcept € 330 miljoen aan netto investeringen gepland. Vanwege de
relatief bescheiden operationele kasstromen van Woonconcept moet een belangrijk deel van de
investeringen gedekt te worden uit het verkoopprogramma. De accountant constateert dat Woonconcept op
de goede weg is wat betreft sturing op waarde(n) en kasstromen en dat de belangrijkste uitdaging ligt in de
verdere verankering hiervan in de primaire processen.
6.3 Beoordeling visitatiecommissie: Governance
Onderdeel Wegingsfactor Beoordeling
I Goed Bestuur 20% 6,2
II Maatschappelijke verantwoording en
beleidsbeïnvloeding door
belanghebbenden t.a.v.:
- ambities en doelen 20% 6,7
- opgaven in het werkgebied 20% 7,0
- betrokkenheid van belanghebbenden 20% 6,3
- vermogen 20% 7,0
Toelichting
Totaal 6,6
> Uit de beoordeling van het onderdeel governance zijn een aantal aandachtspunten naar voren gekomen, we
zetten ze nog even op een rij:
de communicatie met belanghouders over de door de economische crisis gewijzigde plannen is
onvoldoende. Woonconcept vertelt wel dat er problemen zijn, door wie en door wat die problemen zijn
ontstaan, maar is niet erg duidelijk in de gevolgen daarvan voor haar ambitie en concrete projecten.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 50 van 62

De scherpte van het interne toezicht kan verbeterd worden door het verder ontwikkelen van een
toetsingkader voor beleids- en investeringsvoorstellen van het bestuur en voor het functioneren van het
bestuur zelf.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 51 van 62

Bijlage I. Onderzoeksverantwoording
Deel I
De visitatie bestaat uit vijf ratio’s:
> Presteren naar Opgaven (PnO), het betreft hier landelijke, lokale en regionale opgaven op het gebied van
wonen
> Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D), het betreft hier de eigen visie en doelstellingen van de
corporaties
> Presteren volgens Belanghouders (PvB), in welke mate sluiten de prestaties aan bij de verwachtingen en
wensen van andere betrokken partijen?
> Presteren naar Vermogen (PnV), in welke mate sluiten de prestaties aan bij de financiële mogelijkheden
van de corporatie?
> Governance (Gov), is er gesprake van een zorgvuldige besluitvorming, werkt het interne toezicht naar
behoren, hebben Belanghouders invloed op het beleid en de activiteiten van de corporatie?
Iedere ratio is verdeeld in vier onderdelen ook wel ‘standaarden’ genoemd:
> I Prestaties (wegingspercentage 70%);
> II kennis en inzicht (wegingspercentage 10%);
> III planning (wegingspercentage 10%;)
> IV monitoring (wegingspercentage 10%)
Voor de ratio’s Presteren naar Vermogen (PnV) en voor Governance (Gov) wordt een iets andere indeling
gebruikt.
De te beoordelen prestaties zijn onderverdeeld in een aantal prestatievelden die zijn ontleend aan het BBSH en
de decemberbrief van toenmalige Minister van VROM. Het betreft de volgende prestatievelden:
1. Beschikbaarheid van woningen voor de aandachtsgroep door het bij voorrang toewijzen van betaalbare
woningen aan huishoudens uit de aandachtsgroep passend bij de opgave in haar werkgebied
2. Betaalbaarheid van woningen voor de aandachtsgroep
3. Bijzondere doelgroepen, realiseren van huisvesting die specifiek geschikt is voor ouderen, gehandicapten
en andere personen die zorg of begeleiding behoeven of speciale eisen aan hun woning stellen.
4. Leefbaarheid in de wijken en buurten waarin de woningen van de corporatie zijn gelegen.
5. Bouwproductie in de vorm van nieuwbouw, verkoop, aankoop, aanpassing of verbetering.
6. Stedelijke vernieuwing door fysiek, sociale en economische investeringen
7. Energie en duurzaamheid, bijvoorbeeld door het gebruik van duurzame materialen en verantwoord omgaan
met energieverbruik.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 52 van 62

Een beoordeling gegeven in cijfers die kunnen variëren van 1 tot en met 10. In de onderstaande tabel is
weergegeven wanneer welk cijfer wordt toegekend.
Normstelling prestatiebeoordeling
Beoordeling in
rapportcijfers
Rapportcijfer 10 De prestatie overtreft de doelstelling,
Kwantitatieve meetpunten Kwalitatieve meetpunten
ambitie, de opgave in het werkgebied of de
verwachting van belanghouders: afwijking
meer dan +75%
Rapportcijfer 9 De prestatie overtreft de doelstelling,
ambitie, de opgave in het werkgebied of de
verwachting van belanghouders: afwijking
+50% tot +75%
Rapportcijfer 8 De prestatie overtreft de doelstelling,
ambitie, de opgave in het werkgebied of de
verwachting van belanghouders: afwijking
+25% tot +50%
Rapportcijfer 7 De prestatie is gelijk of enigszins hoger dan
de doelstelling, ambitie, de opgave in het
werkgebied of de verwachting van
belanghouders: afwijking 0% tot +25%
Rapportcijfer 6 De prestatie komt bijna overeen met de
doelstelling, ambitie, de opgave in het
werkgebied of de verwachting van
belanghouders: afwijking 0% tot - 10%
Rapportcijfer 5 De prestatie is aanzienlijk lager dan de
doelstelling, ambitie, de opgave in het
werkgebied of de verwachting van
belanghouders: afwijking - 10% tot - 25%
Rapportcijfer 4 De prestatie is aanzienlijk lager dan de
doelstelling, ambitie, de opgave in het
werkgebied of de verwachting van
belanghouders: afwijking - 25% tot - 50%
Rapportcijfer 3 De prestatie is zeer aanzienlijk lager dan de
doelstelling, ambitie, de opgave in het
werkgebied of de verwachting van
belanghouders: afwijking - 50% tot -75%
Rapportcijfer 2 Er zijn vrijwel geen prestaties geleverd die
passen bij de doelstelling, ambitie, de
opgave in het werkgebied of de verwachting
van belanghouders: afwijking - 75% tot -
10%
Rapportcijfer 1 Er zijn geen prestaties geleverd die passen
bij de doelstelling, ambitie, de opgave in het
werkgebied of de verwachting van
belanghouders, of zijn zelfs schadelijk voor
de doelstelling: afwijking meer dan -100%
De corporatie voldoet geheel aan de norm:
“Ja, en ..." De corporatie overstijgt deze op
een inventieve en creatieve manier.
De prestatie van de corporatie kan als best-
practice voor de gehele branche gelden.
De corporatie voldoet geheel aan de norm en
overstijgt deze: “Ja, en...”
De corporatie voldoet geheel aan de norm en
is bezig haar prestatie nog verder te
verbeteren: “Ja, en ..”
De corporatie voldoet aan de norm: “Ja”
De corporatie voldoet bijna aan de norm, en
voert maatregelen door om binnen een jaar
aan de norm te voldoen: “Ja, maar…”
De corporatie voldoet niet aan de norm, maar
is bezig met het doorvoeren van
verbeteringen: "Nee, maar..."
De corporatie voldoet niet aan de norm, maar
overweegt maatregelen om haar prestaties te
verbeteren: "Nee, maar..."
De corporatie voldoet niet aan de norm en is
zich hiervan bewust, maar heeft (nog) geen
maatregelen genomen om haar prestaties te
verbeteren: "Nee"
De corporatie voldoet niet aan de norm en is
zich niet bewust dat op dit punt van haar
prestaties worden verwacht: "Nee"
De corporatie voldoet volkomen niet aan de
norm en onttrekt zich bewust aan het leveren
van prestaties op dit terrein: "Nee, en ..."
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 53 van 62

Bijlage II. Samenstelling visitatiecommissie
De visitatiecommissie van Woonconcept bestond uit de volgende drie personen:
Johan Blaauw (voorzitter)
Johan Blaauw is sinds 2008 als adviseur verbonden aan de UNO Groep. Hij heeft een achtergrond in de
accountancy en het verzekeringswezen. Sinds 1980 is hij in diverse functie gewerkt bij een grote verzekeraar in
het Noorden des Lands, van 2006 tot 2007 was hij voorzitter van de Raad van Bestuur. Johan bekleedt diverse
bestuurlijke nevenfuncties.
Dieke Frantzen (visitator)
Dieke Frantzen werkt als projectmanager, adviseur en trainer voor verschillende opdrachtgevers op het terrein
van zorg en welzijn. Als bestuurslid en later als adviseur leverde zij een grote inhoudelijke en procesgerichte
bijdrage aan de Stichting BonVie. Zij is als visitator werkzaam vanwege haar interesse in volkshuisvesting en met
name de maatschappelijke rol van de woningcorporatie. Vanwege haar juridische achtergrond is zij in staat om
goed te analyseren, causale verbanden te zien en beargumenteerde conclusies te trekken, daarnaast kent zij
vanuit haar werkveld de cultuur en de taal van de stakeholders van de woningcorporatie.
Gerard van Bortel (secretaris)
Gerard van Bortel is als onderzoeker verbonden aan het Onderzoeksinstituut OTB, onderdeel van de TU Delft. Hij
combineert contractonderzoek voor onder andere woningcorporaties met wetenschappelijk onderzoek en
publicaties op het gebied van volkshuisvesting en woningmarkt. Hij is gespecialiseerd in de organisatorische en
institutionele ontwikkelingen in de volkshuisvesting en complexe besluitvormingsprocessen in de stedelijke
vernieuwing. Verder is hij betrokken bij vraagstukken rond de governance en maatschappelijke verankering van
woningcorporaties.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 54 van 62

Bijlage III. Overzicht geïnterviewde en/of geënquêteerde personen
VERTEGENWOORDIGERS WOONCONCEPT
Raad van Commissarissen
Naam Functie
De heer T. Griffioen voorzitter RvC
Mevrouw S. Jovanovic lid
Mevrouw S. Korthuis lid
De heer K. Schmalz lid
Mevrouw A.R. Wielinga lid
Bestuur
Naam Functie
De heer H. van Houten Directeur/bestuurder
Management
Naam Functie
De heer H. de Groot manager Markt&Strategie
Mevrouw I. Dilling manager Wonen
De heer G. Kruize manager Ondersteunende Diensten
De heer R. Adema manager Maatschappelijk Vastgoed
De heer I. Jongsma concerncontroller
Leidinggevenden
Naam Functie
De heer N. Karaji hoofd Planmatig Onderhoud
De heer H. van Looy hoofd stafafdeling Wonen
Mevrouw J. Vleeschhouwer hoofd woonwinkel Hoogeveen
Mevrouw G.Teisman hoofd P&O
Medewerkers
Naam Functie
De heer H. Loof coordinator gebiedsontwikkeling
De heer P. Besselink beleidsmedewerker SVB
Mevrouw R. van der Kamp projectregisseur MVG
Mevrouw R. Juurlink senior medewerker facilitaire zaken/voorzitter OR
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 55 van 62

BELANGHOUDERS
Gemeenten
Organisatie Naam Functie
Gemeente Assen De heer C. de Wal wethouder volkshuisvesting
Gemeente De Wolden Mevrouw A. van der Ziel-Nauta wethouder volkshuisvesting
Gemeente Hoogeveen De heer W. van der Zwaag wethouder volkshuisvesting
Gemeente Hoogeveen De heer K. Smid wethouder Soc. Zaken
Gemeente Meppel De heer T. Dohle wethouder volkshuisvesting
Gemeente Meppel De heer J.P. Scheele wethouder Soc. Zaken
Gemeente Steenwijkerland De heer P.A. van der Terp wethouder welzijn, leefbaarheid
Gemeente Westerveld De heer E. van Schelven wethouder volkshuisvesting
Organisatie Naam
Huurdersvereniging Meppel
Huurdersvereniging Meppel
De Veste, Steenwijk
De Veste, Steenwijk
Wijkplatform Steenwijk-West
Wijkplatform Steenwijk-West
Huurdersfederatie Hoogeveen
Huurdersfederatie Hoogeveen en
Wijkplatform Krakeel
Huurdersfederatie Hoogeveen en
Wijkplatform Krakeel
Huurdersfederatie Hoogeveen
Huurdersorganisaties (groepsgesprek)
Overige belanghouders (o.a. zorg- en welzijnsinstellingen)
Welzijnsorganisaties
Organisatie Naam Functie
Stichting Welzijnswerk De heer J. Bosman directeur
Welzijn Meppel Westerveld Mevrouw C.L.M. Volleberg directeur
Zorgorganisaties
Mevrouw R. van Dijk
Mevrouw W. Crediet
De heer J. Koele
De heer. W. Sommer
Mevrouw T. Doorenspleet
De heer / Mevr. J. Mulder
De heer / Mevr. A. Heijl
De heer / Mevr. M. Bisschop
De heer G. Zantingh
De heer / Mevr. H. Hey
Organisatie Naam Functie
Zorgcombinatie Noorderboog De heer T.C.G.M. Vissers directeur
NNCZ De heer P. Waninge directeur
Vanboeijen De heer P. de Kroon algemeen directeur/bestuurder
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 56 van 62

Promens Care De heer W. Hadderingh Raad van Bestuur
Collega-corporaties
Organisatie Naam Functie
Actium De heer K. Stol directeur-bestuurder
Woningstichting SWZ De heer E. Veenstra directeur-bestuurder
deltaWonen De heer E. Leideman directeur-bestuurder
Overig
Organisatie Naam Functie
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. De heer B.A. Spelbos registeraccountant
Provincie Drenthe Mevrouw M. Blom Beleidsmedewerker Wonen
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 57 van 62

Bijlage IV. Overzicht geraadpleegde documenten
Woonconcept heeft de visitatiecommissie voorzien van een ruime hoeveelheid documentatie. Deze bestond
onder andere uit:
Presteren naar Opgaven en Presteren naar eigen Ambities en Doelen
> Documentatie over betaalbaarheid huur en koop
> Documentatie over beschikbaarheid
> Prestatieafspraken met gemeenten
> Documentatie over nieuwbouwactiviteiten uitgesplitst per gemeente
> Documentatie over leefbaarheidsactiviteiten uitgesplitst per gemeente
> Documentatie over maatschappelijk vastgoed
> Documentatie over energie en duurzaamheid
Presteren volgens Belanghouders
> Lijst met belanghouders
> Verslag stakholdersovereenkomst 29 januari 2009
> Verslagen overleg belanghouders
> Prestatieafspraken, convenanten, contracten met stakeholders
> Samenwerkingsovereenkomsten met huurdersorganisatie
> Documentatie over klanttevredenheidsmetingen, o.a. metingen voor het KWH-Huurlabel
Governance
> Notulen vergaderingen RvC over 2009
> Profielschets RvC
> Reglementen RvC
> Rooster van aftreden RvC
Presteren naar Vermogen
> CFV rapportages en brieven over 2007 en 2008
> Brieven WSW over kredietwaardigheid en faciliteringsvolume 2008 en 2009
> Jaarrekeningen en Jaarverslagen
> Meerjarenbegrotingen
> Verslagen en managementletters 2007 en 2008
> Documentatie over financiële sturing Woonconcept
> Managementrapportages, eerste drie kwartalen 2009
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 58 van 62

De volgende documenten heeft Woonconcept electronisch ter beschikking gesteld. Dit overlapt gedeeltelijk met
de bovengenoemde documenten:
Missie en doelen
> AFDELINGSPLAN PO 2009.pdf
medewerkerdag beleidsvisie 12 mei.pdf
Werkplan en begroting 2009 SWC.pdf
CFV
l0363_analyse_cip_2009.pdf
l0363_bijlage_integriteit_2009.pdf
l0363_io_brief_2009.pdf
l0363_oordeelsbrief_2008.pdf
l0363_samenvatting_cip_2009.pdf
Financiele sturing
Financieelstatuut20091.pdf
Jaarverslagen
jaarverslagen 2006 tm 2008
jaarverslag 2006.pdf
jaarverslag 2007.pdf
Jaarverslag 2008 definitieve versie.pdf
Kwartaalrapportages
2e kwartaal 2009.pdf
Afd.doelen afd.plannen2009 3e kwartaal.pdf
Afd.doelen opgenomen in afd.plannen2009 tm 2e kwartaal.pdf
Balanced Scorecard tm 2e kwartaal.pdf
BSC 1e kw 2009.pdf
BSC totaal tm 3e kwartaal.pdf
Kwartaalrapportage 1e kwartaal 2009.pdf
Voortgangsrapportage 3e kwartaal 2009.pdf
Werkplannen en begrotingen
Werkplan begroting 2010 SWC versie 18-11-2009.pdf
werkplan en begroting 2007.pdf
Werkplan en Begroting 2008.pdf
Werkplan en begroting 2009 SWC.pdf
Woningbezit Woonconcept 2007
Personeels- en organisatiebeleid
beleidsplan op weg naar een integraal en flexibel personeelsbeleid.pdf
lijstbevoegdhedenIMper162009.pdf
memoMTleidinggevenden1332007.pdf
Memoplanvanaanpakleiderschapsontwikkeling.pdf
StrategischPObeleidsplan.pdf
DefinitievecompetentielijstWoonconceptdecember2006.pdf
beleidsplan op weg naar een integraal en flexibel personeelsbeleid.pdf
lijstbevoegdhedenIMper162009.pdf
memoMTleidinggevenden1332007.pdf
Memoplanvanaanpakleiderschapsontwikkeling.pdf
StrategischPObeleidsplan.pdf
opleidingsplan woonwinkel Steenwijk okt 2009.pdf
Overige documenten:
pva project klachtenafhandeling.pdf
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 59 van 62

verslag WO 11-12-08 punten 6 en 7 (behandeling).pdf
brief aan HF Hoogeveen sociaal plan.pdf
Concept Sociaal Plan 2009 volledig aangepast (2).pdf
Vragen werkplan 2010 def De Veste.pdf
003719623 Beslisdocument Wijk Dorpsge.tif
Intentieovereenkomst 4de versie WDW Meppel.pdf
memo meepraten met Woonconcept.pdf
verslag WO 10-12-09.doc over producten en diensten
verslag WO 10-12-09.pdf
communicatie IRIS 3 december 2008 Gesprekscyclus en beloningssysteem (3).pdf
medewerkerdag beleidsvisie 12 mei.pdf
Persbeleid2006.pdf
sfeerverslag Communicatie medewerkerdag.pdf
uitnodiging personeelsvergadering.pdf
verslag medewerkersbijeenkomst gezondheidsbeleid.pdf
Verslag themagroepen 18 augustus.pdf
Afd.doelen afd.plannen2009 3e kwartaal.pdf
AFDELINGSPLAN PO 2009.pdf
BSC totaal.pdf
Voortgangsrapportage 3e kwartaal 2009.pdf
zelfevaluatie vraag 21
conclusies stakeholdersbijeenkomsten.pdf
Jaarverslag 2008 definitieve versie.pdf
verslag Stakeholdersoverleg.pdf
Werkplan begroting 2010 SWC versie 18-11-2009.pdf
samenwerking Noorderboog.pdf
samewerking Noorderboog.pdf
Woonconcept voor Welzijn een visie document1.pdf
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 60 van 62

Bijlage V. Huur op Maat
“Huur-op-Maat is een nieuwe manier om de huurprijzen van woningen te berekenen. Woonconcept houdt van
oudsher de huren van vrijwel alle bestaande huurwoningen kunstmatig laag met kortingen op de huurprijs, om
daarmee te voldoen aan haar sociale doelstelling. In de praktijk komen deze huurkortingen vaak niet terecht bij de
mensen die het echt nodig hebben. Met Huur-op-Maat wil Woonconcept daarom niet langer een algemene, aan
de woningen gebonden (onzichtbare) huurkorting toekennen. De korting geven we alleen aan de mensen, die
daar op basis van een lager inkomen, recht op hebben. Hierdoor is het mogelijk de huren van alle woningen meer
in overeenstemming te brengen met de kwaliteit en marktwaarde ervan. Het geld dat corporaties daarmee
verdienen, gebruiken ze om meer woningen betaalbaar te maken voor mensen met een smalle beurs. Huur-op-
Maat vormt als experiment voor de komende drie jaar de basis voor het nieuwe huurbeleid. De hoogte van de
huur wordt bij mutatie, naast de kwaliteit van de woning, ook bepaald door het inkomen van de nieuwe huurder. In
Assen, Hoogeveen en Steenwijk is Woonconcept per 1 oktober 2008 van start gegaan. Per 1 januari 2009 gaat
ook Meppel van start. Huur-op-Maat geldt voor vrijkomende bestaande huurwoningen met uitzondering van: de
woningen met geliberaliseerde huurovereenkomsten (huur hoger dan € 631); onzelfstandige woon-eenheden en
collectief verhuurde zorgeenheden; een deel van de nieuwe huurwoningen die voor de eerste keer worden
verhuurd”.
Bron: Werkplan en begroting Woonconcept 2009
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 61 van 62

Bijlage VI. Overzicht Leefbaarheidpiramide Woonconcept
In de beleidsvisie 2006 – 2011 is leefbaarheid door Woonconcept tot een van haar speerpunten van beleid
benoemd. Leefbaarheid gaat onder andere om wonen, veiligheid, voorzieningen, zelfstandigheid,
arbeidsparticipatie, milieu, vervoer, onderwijs, recreatie, cultuurintegratie, gehandicaptenintegratie en kunst/
architectuur. Wonen, welzijn en zorg vormen hiervoor de basis. Een hulpmiddel dat Woonconcept gebruikt bij de
concrete uitvoering van dit thema is de leefbaarheidspiramide.
Niveau
Fysiek bestaan
Veiligheid
Groepsgevoel
Kennis en inzet
Schoonheid
Zingeving en ontspanning
Bron: Werkplan en begroting Woonconcept 2009
Aspecten
Goede en betaalbare woonruimte, gezonde woning
(binnenmilieu), veilige woning
Voorzieningen, verlichting, inrichting van de wijk,
verkeer, vervoer, aanzien van de wijk
(Arbeids-) participatie, integratie, sociale activering en
voorkomen eenzaamheid.
Educatie/onderwijs, dagbesteding,
opvoedingsondersteuning, zelfredzaamheid
Bloemperken, parken, oude gebouwen, kunst en
architectuur, UMTS masten
Arbeidsparticipatie, deelname bewonerscommissie,
recreatie en vakantie en (samen werken aan) goede
doelen.
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Woonconcept pagina 62 van 62