Rapport integriteit in projectontwikkeling - Neprom
Rapport integriteit in projectontwikkeling - Neprom
Rapport integriteit in projectontwikkeling - Neprom
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
De NEPROM streeft naar verdere professionaliser<strong>in</strong>g en een adequate positioner<strong>in</strong>g van de projectontwikkel<strong>in</strong>gbranche<br />
<strong>in</strong> het maatschappelijk verkeer. De kernwaarden waarop NEPROM-leden ten aanzien van hun handelen willen<br />
worden aangesproken zijn: zorgvuldigheid, <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> en maatschappelijke verantwoordelijkheid. De NEPROM<br />
wil een bijdrage leveren aan de verbeter<strong>in</strong>g van het imago van de vastgoedbranche <strong>in</strong> het algemeen en dat van haar leden<br />
<strong>in</strong> het bijzonder. Om het vertrouwen van de samenlev<strong>in</strong>g <strong>in</strong> het functioneren van de branche te vergroten, zal duidelijk<br />
moeten zijn dat de NEPROM-leden maatschappelijk verantwoord opereren. Met de publicatie van deze gedragscode<br />
wil de NEPROM kenbaar maken dat de leden zich aan duidelijke regels <strong>in</strong>zake oprecht ondernemerschap houden, dat<br />
zij zich aan rapportagerichtlijnen houden en dat er repercussies zijn verbonden aan handelen <strong>in</strong> strijd met de gedragscode<br />
Integriteit bevorder<strong>in</strong>g <strong>in</strong><br />
project ontwikkel<strong>in</strong>g<br />
en richtlijnen. Naast het maatschappelijke belang van verantwoord handelen is voor de NEPROM ook het economisch<br />
belang daarvan evident. Een gezonde branche beg<strong>in</strong>t ons <strong>in</strong>ziens bij een duidelijke stell<strong>in</strong>g nem<strong>in</strong>g <strong>in</strong>zake <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>.<br />
De NEPROM is de brancheverenig<strong>in</strong>g van professionele projectontwikkelaars die oploss<strong>in</strong>gen leveren voor de maatschappelijke<br />
behoefte aan vastgoed, waaronder won<strong>in</strong>gen, kantoren, w<strong>in</strong>kels en vrijetijdsvoorzien<strong>in</strong>gen De NEPROM<br />
en haar leden werken daartoe nauw samen met private en publieke organen, waarbij zij streven naar het behoud van het<br />
vertrouwen <strong>in</strong> de wijze waarop de gebouwde omgev<strong>in</strong>g tot stand komt. Voor dit vertrouwen is het uiteraard cruciaal<br />
dat de leden van de NEPROM zich houden aan de wetten, gedragsregels en voorschriften die voor alle burgers en<br />
ondernem<strong>in</strong>gen gelden, en dat bovendien alle handel<strong>in</strong>gen verifieerbaar zijn en plaatsv<strong>in</strong>den b<strong>in</strong>nen de randvoorwaarden<br />
van een behoorlijke bedrijfsvoer<strong>in</strong>g. De NEPROM heeft zich als verenig<strong>in</strong>g van professionele opdrachtgevers<br />
vanaf de opricht<strong>in</strong>g <strong>in</strong> 1974 actief <strong>in</strong>gezet voor het bevorderen van <strong>in</strong>teger gedrag b<strong>in</strong>nen de projectontwikkel<strong>in</strong>g.<br />
Al vanaf de eerste dagen werd b<strong>in</strong>nen de NEPROM een erecode gehanteerd en s<strong>in</strong>ds 2002 bestaat er een algemene<br />
NEPROM Gedragscode, met als leidmotief Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen, die door alle NEPROM-leden<br />
wordt onderschreven. Er is momenteel een algemene maatschappelijke ontwikkel<strong>in</strong>g gaande waar<strong>in</strong> <strong>in</strong> toenemende<br />
mate van publieke en private organisaties wordt gevraagd om transparant te zijn <strong>in</strong> hun handelen en daarover<br />
publiekelijk verantwoord<strong>in</strong>g af te leggen. Voor de wereld van de bouw en het vastgoed geldt dat <strong>in</strong> bijzondere mate,<br />
mede naar aanleid<strong>in</strong>g van de bouwenquête en de recente onderzoeken naar fraude bij vastgoedtransacties. Projectontwikkel<strong>in</strong>g<br />
v<strong>in</strong>dt per def<strong>in</strong>itie voor het overgrote deel plaats b<strong>in</strong>nen het publieke dome<strong>in</strong> van stad, dorp en land. De<br />
(publieke) belangen en geldbedragen die hiermee zijn gemoeid zijn vaak groot. Media en toezichthouders volgen daarom<br />
kritisch wat er zich <strong>in</strong> de bouw- en vastgoedsector afspeelt. Daar komt nog bij dat projectontwikkel<strong>in</strong>g plaatsv<strong>in</strong>dt <strong>in</strong><br />
een keten van samenwerk<strong>in</strong>gspartners, waardoor het niet-<strong>in</strong>tegere gedrag van één partij de betrouwbaarheid van de<br />
hele sector raakt. Reden voor de NEPROM om alert op dergelijke <strong>in</strong>cidenten te reageren. Succesvolle projectontwikkel<strong>in</strong>g<br />
kan niet zonder <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>. Het mag van projectontwikkelaars aangesloten bij de NEPROM verwacht worden dat zij een<br />
voorbeeldrol vervullen, óók waar het gaat om <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>. De NEPROM rekent het tot haar taak om aangesloten leden<br />
te ondersteunen bij de bewak<strong>in</strong>g en bevorder<strong>in</strong>g van deze <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>. Integriteit is niet alleen vanzelfsprekend, het loont<br />
ook. Samenwerk<strong>in</strong>gsverbanden waar<strong>in</strong> partijen elkaar kunnen vertrouwen en gemakkelijk kunnen aanspreken<br />
verlopen immers beter, sneller en daarmee goedkoper dan samenwerk<strong>in</strong>gsverbanden die <strong>in</strong> stand gehouden moeten<br />
worden met een overdaad aan regels en controlemechanismen. In deze publicatie schetst de NEPROM de kaders <strong>in</strong>zake<br />
de bevorder<strong>in</strong>g van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> en de bestrijd<strong>in</strong>g van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>s<strong>in</strong>breuken (zoals fraude, corruptie en machtsmisbruik)<br />
b<strong>in</strong>nen de sector. Hiermee willen wij <strong>in</strong>zicht bieden <strong>in</strong> de wijze waarop vanuit de NEPROM en haar leden wordt gewerkt<br />
aan de bevorder<strong>in</strong>g en de borg<strong>in</strong>g van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> <strong>in</strong> projectontwikkel<strong>in</strong>g. Deze publicatie geeft daarmee weer wat de<br />
NEPROM en de aangesloten leden <strong>in</strong> dit kader van elkaar mogen verwachten. Tevens<br />
vormt deze publicatie de basis voor een actualisatie van de algemene NEPROM<br />
Gedragscode. Integriteit is een waarde die samenhangt met begrippen als betrouwbaar,<br />
eerlijk en transparant. Hoe vanzelf sprekend deze begrippen ook zijn, <strong>in</strong> de<br />
praktijk kunnen ze onder druk komen te staan <strong>in</strong> de complexe processen die de<br />
projectontwikkel<strong>in</strong>g kenmerken. Vaak ook is de scheidslijn tussen wat wel en niet kan<br />
vooraf niet volledig scherp vast te stellen. De kern van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>ontwikkel<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de<br />
branche is de mogelijkheid om processen ook achteraf <strong>in</strong>zichtelijk te maken en te laten
Integriteit bevorder<strong>in</strong>g <strong>in</strong><br />
project ontwikkel<strong>in</strong>g
Voorwoord<br />
Kernwaarden waarop NEPROM-leden mogen worden<br />
aangesproken zijn zorgvuldigheid, <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> en maatschappelijke<br />
verantwoordelijkheid. Van projectontwikkelaars<br />
aangesloten bij onze verenig<strong>in</strong>g, mag worden verwacht dat<br />
zij een voorbeeldrol vervullen, vooral waar het gaat om het<br />
borgen van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>. De NEPROM rekent het tot haar taak<br />
om aangesloten leden te ondersteunen bij de bewak<strong>in</strong>g en<br />
bevorder<strong>in</strong>g van <strong>in</strong>teger handelen.<br />
Toetssteen voor ons handelen als NEPROM-leden is de<br />
recentelijk geactualiseerde gedragscode, die ook <strong>in</strong> deze<br />
publicatie is opgenomen. Een belangrijke rol daarbij speelt de<br />
onafhankelijke Commissie Gedragscode, die toezicht houdt<br />
op het naleven van de gedragscode en die moresprudentie<br />
ontwikkelt. NEPROM-leden en belanghebbende derden<br />
kunnen aan deze commissie dilemma’s, vraagstukken en<br />
<strong>in</strong>cidenten waar het <strong>in</strong>teger handelen van onze leden betreft<br />
voorleggen.<br />
Met het uitbrengen van deze publicatie realiseren we ons<br />
tegelijkertijd dat alleen toezicht op <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> niet zaligmakend<br />
is. Integriteit is een helder uitgangspunt en kompas,<br />
maar moet <strong>in</strong> de praktijk <strong>in</strong> de organisatie worden bewerkstelligd.<br />
Men<strong>in</strong>gen over de grenzen ervan verschillen en veranderen.<br />
De discussie erover dient expliciet te worden gevoerd.<br />
Integriteit speelt zich af b<strong>in</strong>nen de bedrijven, maar bovenal <strong>in</strong><br />
de hoofden van leid<strong>in</strong>ggevenden en werknemers. Het kan niet<br />
worden dichtgeregeld. Daarom is het bespreken van de grens<br />
tussen betamelijk en onbetamelijk van groot belang. Om die<br />
reden ook blijft de NEPROM zich met haar leden <strong>in</strong>spannen<br />
om een cultuur te scheppen waar<strong>in</strong> bedrijven en medewerkers<br />
elkaar aanspreken op hun <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> en hoe <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong><br />
daadwerkelijk moet worden opgevat.<br />
Van belang is ook dat projectontwikkel<strong>in</strong>g een onderdeel is<br />
van de gehele vastgoedketen, waarbij <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>skwesties<br />
dikwijls aan de orde zijn <strong>in</strong> relaties tussen partners <strong>in</strong> die keten.<br />
Wij hechten veel waarde aan het gesprek met aanpalende<br />
beroepsgroepen, zoals beleggers, bouwers, makelaars,<br />
notarissen, taxateurs, et cetera. Gezamenlijk vatten wij<br />
<strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>skwesties bij de hoorns om zo het bewustzijn te<br />
vergroten en waar nodig maatregelen te treffen.<br />
Peter Noordanus<br />
voorzitter
Inhoudsopgave<br />
1. Inleid<strong>in</strong>g 004<br />
2. Visie op <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> en <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>ontwikkel<strong>in</strong>g 007<br />
2.1 Integriteit, transparantie en fraude 007<br />
2.2 Projectontwikkel<strong>in</strong>g en <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> 009<br />
2.3 Integriteitontwikkel<strong>in</strong>g 010<br />
3. Het speelveld 012<br />
3.1 Maatschappij, keten, branche, bedrijf 012<br />
3.2 Ketenpartners <strong>in</strong> projectontwikkel<strong>in</strong>g 013<br />
4. De spelregels 014<br />
4.1 De NEPROM 014<br />
4.1.1 De NEPROM Gedragscode 014<br />
4.1.2 Toezicht en rapportage 015<br />
4.1.3 De Commissie Gedragscode 015<br />
4.1.4 Stakeholder-dialoog en communicatie 016<br />
4.2 Het NEPROM lid: governance en cultuur 017<br />
4.2.1 ‘Tone at the top’ 017<br />
4.2.2 Organiseren toezicht 018<br />
4.2.3 Implementatie van een organisatiespecifieke code 018<br />
4.3 Integriteitmanagement b<strong>in</strong>nen het gehele vastgoedproces 019<br />
4.3.1 Algemene maatregelen 019<br />
4.3.2 Meer specifieke maatregelen 020<br />
NEPROM Werkgroep Integriteit en Fraudebestrijd<strong>in</strong>g 023<br />
Nawoord 023<br />
Bijlage<br />
NEPROM Gedragscode<br />
1. Inleid<strong>in</strong>g<br />
Integriteitbevorder<strong>in</strong>g <strong>in</strong> projectontwikkel<strong>in</strong>g 004–005<br />
De NEPROM streeft naar verdere professionaliser<strong>in</strong>g en een adequate positioner<strong>in</strong>g van de projectontwikkel<strong>in</strong>gbranche<br />
<strong>in</strong> het maatschappelijk verkeer. De kernwaarden waarop NEPROM-leden ten<br />
aanzien van hun handelen willen worden aangesproken zijn: zorgvuldigheid, <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> en maatschappelijke<br />
verantwoordelijkheid.<br />
De NEPROM wil een bijdrage leveren aan de verbeter<strong>in</strong>g van het imago van de vastgoedbranche <strong>in</strong><br />
het algemeen en dat van haar leden <strong>in</strong> het bijzonder. Om het vertrouwen van de samenlev<strong>in</strong>g <strong>in</strong> het<br />
functioneren van de branche te vergroten, zal duidelijk moeten zijn dat de NEPROM-leden maatschappelijk<br />
verantwoord opereren. Met de publicatie van deze gedragscode wil de NEPROM kenbaar<br />
maken dat de leden zich aan duidelijke regels <strong>in</strong>zake oprecht ondernemerschap houden, dat zij zich<br />
aan rapportagerichtlijnen houden en dat er repercussies zijn verbonden aan handelen <strong>in</strong> strijd met<br />
de gedragscode en richtlijnen. Naast het maatschappelijke belang van verantwoord handelen is voor<br />
de NEPROM ook het economisch belang daarvan evident. Een gezonde branche beg<strong>in</strong>t ons <strong>in</strong>ziens<br />
bij een duidelijke stell<strong>in</strong>gnem<strong>in</strong>g <strong>in</strong>zake <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>.<br />
De NEPROM is de brancheverenig<strong>in</strong>g van professionele projectontwikkelaars die oploss<strong>in</strong>gen leveren<br />
voor de maatschappelijke behoefte aan vastgoed, waaronder won<strong>in</strong>gen, kantoren, w<strong>in</strong>kels en vrijetijdsvoorzien<strong>in</strong>gen.<br />
De NEPROM en haar leden werken daartoe nauw samen met private en publieke<br />
organen, waarbij zij streven naar het behoud van het vertrouwen <strong>in</strong> de wijze waarop de gebouwde<br />
omgev<strong>in</strong>g tot stand komt. Voor dit vertrouwen is het uiteraard cruciaal dat de leden van de NEPROM<br />
zich houden aan de wetten, gedragsregels en voorschriften die voor alle burgers en ondernem<strong>in</strong>gen<br />
gelden, en dat bovendien alle handel<strong>in</strong>gen verifieerbaar zijn en plaatsv<strong>in</strong>den b<strong>in</strong>nen de randvoorwaarden<br />
van een behoorlijke bedrijfsvoer<strong>in</strong>g.<br />
De NEPROM heeft zich als verenig<strong>in</strong>g van professionele opdrachtgevers vanaf de opricht<strong>in</strong>g <strong>in</strong> 1974<br />
actief <strong>in</strong>gezet voor het bevorderen van <strong>in</strong>teger gedrag b<strong>in</strong>nen de projectontwikkel<strong>in</strong>g. Al vanaf de<br />
eerste dagen werd b<strong>in</strong>nen de NEPROM een erecode gehanteerd en s<strong>in</strong>ds 2002 bestaat er een algemene<br />
NEPROM Gedragscode, met als leidmotief Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen, die door<br />
alle NEPROM-leden wordt onderschreven.<br />
Er is momenteel een algemene maatschappelijke ontwikkel<strong>in</strong>g gaande waar<strong>in</strong> <strong>in</strong> toenemende mate<br />
van publieke en private organisaties wordt gevraagd om transparant te zijn <strong>in</strong> hun handelen en daarover<br />
publiekelijk verantwoord<strong>in</strong>g af te leggen. Voor de wereld van de bouw en het vastgoed geldt<br />
dat <strong>in</strong> bijzondere mate, mede naar aanleid<strong>in</strong>g van de bouwenquête en de recente onderzoeken naar<br />
fraude bij vastgoedtransacties. Projectontwikkel<strong>in</strong>g v<strong>in</strong>dt per def<strong>in</strong>itie voor het overgrote deel plaats<br />
b<strong>in</strong>nen het publieke dome<strong>in</strong> van stad, dorp en land. De (publieke) belangen en geldbedragen die<br />
hiermee zijn gemoeid zijn vaak groot. Media en toezichthouders volgen daarom kritisch wat er zich<br />
<strong>in</strong> de bouw- en vastgoedsector afspeelt. Daar komt nog bij dat projectontwikkel<strong>in</strong>g plaatsv<strong>in</strong>dt <strong>in</strong> een<br />
keten van samenwerk<strong>in</strong>gspartners, waardoor het niet-<strong>in</strong>tegere gedrag van één partij de betrouwbaarheid<br />
van de hele sector raakt. Reden voor de NEPROM om alert op dergelijke <strong>in</strong>cidenten te reageren.<br />
Succesvolle projectontwikkel<strong>in</strong>g kan niet zonder <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>. Het mag van projectontwikkelaars aangesloten<br />
bij de NEPROM verwacht worden dat zij een voorbeeldrol vervullen, óók waar het gaat om<br />
<strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>. De NEPROM rekent het tot haar taak om aangesloten leden te ondersteunen bij de bewak<strong>in</strong>g
en bevorder<strong>in</strong>g van deze <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>. Integriteit is niet alleen vanzelfsprekend, het loont ook. Samenwerk<strong>in</strong>gsverbanden<br />
waar<strong>in</strong> partijen elkaar kunnen vertrouwen en gemakkelijk kunnen aanspreken<br />
verlopen immers beter, sneller en daarmee goedkoper dan samenwerk<strong>in</strong>gsverbanden die <strong>in</strong> stand<br />
gehouden moeten worden met een overdaad aan regels en controlemechanismen.<br />
In deze publicatie schetst de NEPROM de kaders <strong>in</strong>zake de bevorder<strong>in</strong>g van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> en de bestrijd<strong>in</strong>g<br />
van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>s<strong>in</strong>breuken (zoals fraude, corruptie en machtsmisbruik) b<strong>in</strong>nen de sector. Hiermee<br />
willen wij <strong>in</strong>zicht bieden <strong>in</strong> de wijze waarop vanuit de NEPROM en haar leden wordt gewerkt aan<br />
de bevorder<strong>in</strong>g en de borg<strong>in</strong>g van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> <strong>in</strong> projectontwikkel<strong>in</strong>g. Deze publicatie geeft daarmee<br />
weer wat de NEPROM en de aangesloten leden <strong>in</strong> dit kader van elkaar mogen verwachten. Tevens<br />
vormt deze publicatie de basis voor een actualisatie van de algemene NEPROM Gedragscode.<br />
Leeswijzer<br />
In hoofdstuk 2 wordt weergegeven waar de NEPROM voor staat als het gaat om <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> en fraude.<br />
Wij geven een def<strong>in</strong>itie van en schetsen een visie op <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>ontwikkel<strong>in</strong>g en fraudebestrijd<strong>in</strong>g.<br />
Tevens beschrijft dit hoofdstuk waarom projectontwikkel<strong>in</strong>g kwetsbaar is voor <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>s<strong>in</strong>breuken.<br />
Hoofdstuk 3 geeft het speelveld weer. Dit vormt het samenhangend geheel van actoren en activiteiten,<br />
waarmee aan de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>sbewak<strong>in</strong>g en -ontwikkel<strong>in</strong>g kan worden gewerkt. Tevens wordt<br />
<strong>in</strong>gegaan op het proces van projectontwikkel<strong>in</strong>g.<br />
Hoofdstuk 4 gaat vervolgens dieper <strong>in</strong> op de activiteiten die zowel van de NEPROM als van haar<br />
aangesloten lidorganisaties verwacht mogen worden. Tevens wordt een overzicht gegeven van de<br />
specifieke <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>maatregelen die b<strong>in</strong>nen het proces van projectontwikkel<strong>in</strong>g genomen kunnen<br />
worden.<br />
Als bijlage is de Gedragscode opgenomen die de NEPROM haar leden oplegt. Bij het opstellen van<br />
deze publicatie is de NEPROM Gedragscode uit februari 2002 geactualiseerd en op onderdelen aangescherpt.<br />
2. Visie op <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> en<br />
<strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> ontwikkel<strong>in</strong>g<br />
Integriteitbevorder<strong>in</strong>g <strong>in</strong> projectontwikkel<strong>in</strong>g 006–007<br />
2.1 Integriteit, transparantie en fraude<br />
Integriteit is een waarde die samenhangt met begrippen als betrouwbaar, eerlijk en transparant.<br />
Hoe vanzelfsprekend deze begrippen ook zijn, <strong>in</strong> de praktijk kunnen ze onder druk<br />
komen te staan <strong>in</strong> de complexe processen die de projectontwikkel<strong>in</strong>g kenmerken. Vaak ook<br />
is de scheidslijn tussen wat wel en niet kan vooraf niet volledig scherp vast te stellen. De kern<br />
van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>ontwikkel<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de branche is de mogelijkheid om processen ook achteraf<br />
<strong>in</strong>zichtelijk te maken en te laten beoordelen. Fraudebestrijd<strong>in</strong>g hangt samen met het wettelijk<br />
kader waarb<strong>in</strong>nen iedereen moet opereren, maar ook daarvoor geldt dat alles afhankelijk<br />
is van de bereidheid om het dagelijks handelen <strong>in</strong>zichtelijk te maken. Daarnaast veranderen<br />
<strong>in</strong>zichten en werkwijzen <strong>in</strong> de samenlev<strong>in</strong>g cont<strong>in</strong>u. Wat tien jaar geleden als verantwoord<br />
werd beschouwd kan tegenwoordig sterk worden bekritiseerd. Voor de NEPROM en haar<br />
leden is het is zaak om adequaat op deze veranderende omgev<strong>in</strong>g te anticiperen.<br />
Integriteit<br />
Integriteit vraagt om méér dan voldoen aan wettelijke voorschriften alleen. Integriteit vraagt<br />
om verantwoord handelen en om transparantie. Integriteit is <strong>in</strong> de kern een positief begrip.<br />
Het gaat immers niet alleen om de afwezigheid van ongewenst gedrag (bijvoorbeeld fraude),<br />
maar juist ook om het streven naar gewenst gedrag en het nemen van verantwoordelijkheid.<br />
Integriteit impliceert dat je doet wat <strong>in</strong> redelijkheid van je verwacht mag worden. Het<br />
gaat daarbij steeds om handelen <strong>in</strong> relatie tot anderen. Integriteit is een morele kwaliteit en<br />
een sociale deugd die <strong>in</strong> de omgang met anderen wordt vormgegeven en gerealiseerd. Bij<br />
<strong>in</strong>breuken op die <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> gaat het steeds om het vertrouwen dat anderen <strong>in</strong> ons handelen<br />
hebben gesteld en dat niet wordt waargemaakt. We verwachten van onze zakenpartners dat<br />
ze ergens voor staan, dat ze hun woord gestand doen en dat ze reken<strong>in</strong>g houden met andere<br />
belangen. Met andere woorden: <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> staat voor het professioneel, adequaat en zorgvuldig<br />
uitoefenen van taken en functies, reken<strong>in</strong>g houdend met alle <strong>in</strong> het ged<strong>in</strong>g zijnde<br />
waarden en belangen b<strong>in</strong>nen de eigen organisatie, naar ketenpartners en de maatschappij <strong>in</strong><br />
haar geheel. Gezien het specifieke karakter van de vastgoed- en bouwwereld <strong>in</strong> het algemeen<br />
en de projectontwikkel<strong>in</strong>g <strong>in</strong> het bijzonder, is het van belang om bij <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>sbevorder<strong>in</strong>g<br />
reken<strong>in</strong>g te houden met de specifieke kenmerken van het proces van projectontwikkel<strong>in</strong>g en<br />
van de betrokken ketenpartners.<br />
Transparantie<br />
Transparantie betreft het <strong>in</strong>zichtelijk maken van afweg<strong>in</strong>gen en handel<strong>in</strong>gen zodat <strong>in</strong> de<br />
samenwerk<strong>in</strong>g met ketenpartners verantwoord<strong>in</strong>g kan worden afgelegd. Transparantie impliceert<br />
niet dat per def<strong>in</strong>itie <strong>in</strong> alle gevallen – gevraagd en ongevraagd – alle <strong>in</strong>formatie op tafel<br />
moet worden gelegd. Er zijn grenzen aan transparantie. De kern is dat er een gelijkwaardig<br />
en eerlijk speelveld ontstaat waar<strong>in</strong> partijen van elkaar weten volgens welke regels en vanuit<br />
welk belang wordt gehandeld. Hiertoe is het belangrijk dat ketenpartners <strong>in</strong>tern de zaak op<br />
orde hebben en voldoen aan <strong>in</strong>terne normen zodat desgevraagd op elk gewenst moment verantwoord<strong>in</strong>g<br />
kan worden afgelegd.
Bij maatschappelijk verantwoord ondernemen gaat het erom dat gewerkt wordt vanuit het<br />
besef dat men opereert <strong>in</strong> een groter geheel van ketenpartners (<strong>in</strong>-/externe stakeholders) en<br />
b<strong>in</strong>nen een maatschappelijke context, en dat bovendien recht wordt gedaan aan de belangen<br />
van alle betrokkenen en de maatschappij. De NEPROM beseft dat de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> van één partij<br />
<strong>in</strong> de keten effect kan hebben op de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> van de ander. Cruciaal is daarom het besef dat<br />
<strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> van b<strong>in</strong>nenuit moet komen en bij élk van de partijen zélf beg<strong>in</strong>t.<br />
Fraude<br />
Van fraude bestaan talloze def<strong>in</strong>ities. In de kern gaat het erom dat zaken niet anders mogen<br />
worden voorgesteld dan ze daadwerkelijk zijn. Het gaat daarbij om zaken als manipulatie,<br />
misleid<strong>in</strong>g, gesjoemel, zwendel en/of corruptie om oneerlijk privé of zakelijk voordeel te<br />
behalen. Dergelijke <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>s<strong>in</strong>breuken kunnen <strong>in</strong> algemene z<strong>in</strong> ontstaan doordat er sprake<br />
is van een comb<strong>in</strong>atie van de volgende factoren:<br />
er is gelegenheid om te frauderen;<br />
› er is sprake van enige druk of verleid<strong>in</strong>g, en:<br />
› er is sprake van rationalisatie (goedpraten).<br />
›<br />
fig.1: Invloedsfactoren<br />
Gelegenheid<br />
Pakkans en effectiviteit<br />
van controleomgev<strong>in</strong>g<br />
Governance toezicht en AO/IB<br />
Druk en verleid<strong>in</strong>g<br />
Drang en vooruitzicht op voordeel<br />
Zakelijk: KPI’s, budget, targets, performance ratio’s<br />
Persoonlijk: hebzucht, ego, schulden, <strong>in</strong>timidatie<br />
Rationalisatie<br />
Rechtvaardig<strong>in</strong>g<br />
van gedrag<br />
Attitude, cultuur en voorbeeldgedrag<br />
Integriteitbevorder<strong>in</strong>g <strong>in</strong> projectontwikkel<strong>in</strong>g 008–009<br />
2.2 Projectontwikkel<strong>in</strong>g en <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong><br />
De NEPROM is zich ervan bewust dat het bouw- en vastgoedproces <strong>in</strong> het algemeen – en projectontwikkel<strong>in</strong>g<br />
<strong>in</strong> het bijzonder – enkele specifieke kenmerken heeft die van belang zijn bij het<br />
bevorderen van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> en het tegengaan van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>s<strong>in</strong>breuken op de betrouwbaarheid<br />
van de sector. Kenmerkend is dat bij de ontwikkel<strong>in</strong>g en realisatie van vastgoed doorgaans een<br />
groot aantal partijen betrokken is, waarbij de projectontwikkelaar als professionele opdrachtgever<br />
een bijzondere positie <strong>in</strong>neemt. B<strong>in</strong>nen dat vastgoedproces is <strong>in</strong> feite sprake van een<br />
keten van (meer of m<strong>in</strong>der) professionele partijen die ieder hun eigen <strong>in</strong>breng en verantwoordelijkheid<br />
b<strong>in</strong>nen dat proces hebben en die gezamenlijk de kwaliteit van het uite<strong>in</strong>delijke product<br />
bepalen. In tegenstell<strong>in</strong>g tot de meeste, meer fabrieksmatig geproduceerde producten,<br />
is bij de ontwikkel<strong>in</strong>g en realisatie van vastgoedprojecten sprake van wisselende organisatievormen,<br />
waarbij veelal per project van steeds wisselende samenstell<strong>in</strong>gen van partijen sprake<br />
is. Daarbij gaat het – de naam zegt het al – steeds om een projectmatige manier van werken,<br />
met een sterke scheid<strong>in</strong>g tussen een groot aantal deelprocessen, waarbij (deel)verantwoordelijkheden<br />
(al dan niet tijdelijk) worden overgedragen. Het gaat bovendien vaak om technisch<br />
zeer complexe projecten, met vaak stroperige vergunn<strong>in</strong>gsprocedures, <strong>in</strong>gewikkelde f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gsstructuren<br />
en moeilijk te doorgronden juridische constructies, waarbij een groot aantal<br />
verschillende deskundigheden wordt <strong>in</strong>geschakeld. Bovendien hebben de projecten doorgaans<br />
zeer lange doorlooptijden, waarbij vele private én publieke actoren met dikwijls uiteenlopende<br />
belangen zijn betrokken. Het is niet eenvoudig om over dergelijke processen overzicht<br />
te verkrijgen en helder te hebben wie <strong>in</strong> dit proces op welke momenten welke verantwoordelijkheid<br />
heeft én vanuit welke belangen die actor opereert. Bovendien is niet altijd bij voorbaat<br />
transparant wat achtergrond en herkomst is van de partijen die <strong>in</strong> dit proces een rol spelen. De<br />
projectontwikkelaar neemt als professionele opdrachtgever een bijzondere positie <strong>in</strong>, omdat<br />
hij bij uitstek verantwoordelijk is voor het gehele proces en voor het e<strong>in</strong>dresultaat.<br />
Door de vele samenwerk<strong>in</strong>gsverbanden en werkcomb<strong>in</strong>aties b<strong>in</strong>nen het vastgoedproces kunnen<br />
werkwijzen ontstaan, waar<strong>in</strong> elkaar kennen en iets gunnen en ‘voor wat hoort wat’ de boventoon<br />
gaan voeren. Besluitvorm<strong>in</strong>g en afhankelijkheden, ook <strong>in</strong> volgende projecten, kunnen hierdoor<br />
onwenselijk worden beïnvloed.<br />
Van belang is ook dat projectontwikkel<strong>in</strong>g vaak betrekk<strong>in</strong>g heeft op unieke objecten en/of<br />
locaties waarvan de waardebepal<strong>in</strong>g niet altijd <strong>in</strong> een volledig transparante markt kan plaatsv<strong>in</strong>den.<br />
Het bepalen van de waarde van vastgoed vergt veel deskundigheid en kampt vaak met<br />
het probleem van onvoldoende referenties. De waarde van vastgoed wordt vaak sterk bepaald<br />
door specifieke omstandigheden, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van partijen die bereid<br />
zijn om een huurcontract af te sluiten, de beschikbaarheid van ander vergelijkbaar vastgoed<br />
<strong>in</strong> de nabijheid en dergelijke. Omstandigheden die snel kunnen wijzigen en dikwijls niet of<br />
moeilijk voorspelbaar en kenbaar zijn, maar die wel van grote <strong>in</strong>vloed zijn op de waarde van<br />
het vastgoed en daarmee op de transacties.<br />
De transacties die b<strong>in</strong>nen het vastgoedproces plaatsv<strong>in</strong>den zijn doorgaans <strong>in</strong> f<strong>in</strong>anciële termen<br />
omvangrijk. Vergoed<strong>in</strong>gen, rendementen en de <strong>in</strong>komens van betrokkenen zijn doorgaans<br />
beperkt van omvang <strong>in</strong> vergelijk<strong>in</strong>g met de waarde van het vastgoed en de omvang van de<br />
transacties. Omdat vastgoed ook aantrekkelijk is als <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gsobject voor particulieren en<br />
voor ondernem<strong>in</strong>gen die niet deskundig zijn op het terre<strong>in</strong> van het vastgoed, wordt de kwetsbaarheid<br />
van de sector nog eens vergroot door het toetreden van dergelijke niet-professionele<br />
actoren en partijen.
Ondanks of misschien juist vanwege deze karakteristieken ligt de lat hoog b<strong>in</strong>nen de sector.<br />
Projectontwikkel<strong>in</strong>g speelt zich immers af <strong>in</strong> de publieke ruimte en raakt direct aan vele publieke<br />
belangen, waardoor derden (bijvoorbeeld omwonenden, media en overheden) die het proces<br />
nauwkeurig en kritisch volgen zich er graag en snel over uitspreken. Dit is nog meer het<br />
geval wanneer de publieke sector direct als (contract)partij is betrokken. Terecht wordt kritisch<br />
gevolgd of ‘het algemeen belang’ voldoende wordt gediend en of de samenlev<strong>in</strong>g niet tekort<br />
wordt gedaan.<br />
Tegen de achtergrond van bovenstaande fraudedriehoek en de specifieke kenmerken van de<br />
sector is het bij het tegengaan van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>s<strong>in</strong>breuken b<strong>in</strong>nen het proces van projectontwikkel<strong>in</strong>g<br />
zaak dat alle betrokken partijen hun verantwoordelijkheid nemen. Het is van belang<br />
om de gelegenheid om te frauderen te m<strong>in</strong>imaliseren, bijvoorbeeld door heldere procedureafspraken<br />
en functiescheid<strong>in</strong>gen. Daarnaast is het belangrijk dat beschermende maatregelen<br />
worden getroffen, die medewerkers <strong>in</strong> staat stellen met druk en verleid<strong>in</strong>g om te gaan (bijvoorbeeld<br />
functieroulatie en het vier-ogenpr<strong>in</strong>cipe). En ten slotte moet voortdurend aan een<br />
cultuur worden gewerkt waar<strong>in</strong> ‘fout’ gedrag niet kan worden goedgepraat maar juist expliciet<br />
aan de orde wordt gesteld.<br />
In paragraaf 4.3 van deze publicatie benoemen wij meer specifiek een aantal maatregelen die<br />
kunnen worden genomen <strong>in</strong> reactie op de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>srisico’s die <strong>in</strong> het proces van projectontwikkel<strong>in</strong>g<br />
bestaan.<br />
2.3 Integriteitontwikkel<strong>in</strong>g<br />
Integriteit onderhouden en ontwikkelen vraagt om een samenstel<strong>in</strong>d vanactiviteiten. Een<br />
goede mix van ‘harde en zachte’ maatregelen. Zowel b<strong>in</strong>nen de keten van projectontwikkel<strong>in</strong>g<br />
als b<strong>in</strong>nen de organisatie van elk NEPROM-lid. Het is geen kwestie van regels en procedures<br />
alleen. Juist ook de cultuur (het bewustzijn, de bespreekbaarheid en het voorbeeldgedrag)<br />
zijn van groot belang. Hier<strong>in</strong> vormt leiderschap, de juiste ‘tone at the top’, onmiskenbaar de<br />
belangrijkste schakel.<br />
Bovendien vraagt <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>ontwikkel<strong>in</strong>g om cont<strong>in</strong>uïteit en een lange adem. Het is voor<br />
leden en voor ketenpartners van belang om maatregelen te nemen die gericht zijn op:<br />
preventie: het voorkomen van fraude en <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>s<strong>in</strong>breuken;<br />
› detectie: het vroegtijdig en adequaat signaleren van (vermeende) <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>s<strong>in</strong>breuken;<br />
› respons: het zorgvuldig en daadkrachtig reageren op (vermeende) <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>s<strong>in</strong>breuken.<br />
›<br />
Zowel b<strong>in</strong>nen de branche als b<strong>in</strong>nen de lidbedrijven dient sprake te zijn van een actief <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>sbeleid.<br />
Een verstandige aanpak maakt daarbij gebruik van eigen mensen om het <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>sprofiel<br />
<strong>in</strong> beeld te brengen, waardoor zicht ontstaat op de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>srisico’s. Daarbij<br />
komen vragen aan de orde als: biedt het werk of de omgev<strong>in</strong>g een verleid<strong>in</strong>g om over de schreef<br />
te gaan? Wie <strong>in</strong> de organisatie komt <strong>in</strong> aanmerk<strong>in</strong>g voor die verleid<strong>in</strong>g en hebben mensen<br />
een reden om aan die verleid<strong>in</strong>g toe te geven? Is hun morele weerbaarheid voldoende? En als<br />
mensen over de schreef gaan, zijn er dan voldoende mechanismen om dat te signaleren?<br />
B<strong>in</strong>nen het <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>sbeleid is een groot aantal maatregelen denkbaar om de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>srisico’s<br />
zo veel mogelijk tegen te gaan en <strong>in</strong>dien ze zich voordoen te signaleren. In hoofdstuk 4<br />
van deze publicatie worden hiervan meerdere voorbeelden gegeven. Naast het ontwikkelen van een<br />
fig.2: Fraudebeleid<br />
Integriteitbevorder<strong>in</strong>g <strong>in</strong> projectontwikkel<strong>in</strong>g 010–011<br />
gedragscode is het essentieel dat een traject wordt <strong>in</strong>gezet om het bewustzijn rondom <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong><br />
te vergroten. Bewustword<strong>in</strong>g van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> staat of valt met de wijze waarop de leid<strong>in</strong>g van<br />
de ondernem<strong>in</strong>g ermee omgaat en naar handelt. Het regelmatig bespreken van risico’s en<br />
<strong>in</strong>cidenten vanuit de directie is van wezenlijk belang voor het onder de aandacht brengen en<br />
levend houden van het belang van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>. Integriteitsbeleid beg<strong>in</strong>t met het formuleren<br />
van de kernwaarden van de ondernem<strong>in</strong>g. Die kernwaarden dienen <strong>in</strong> de bedrijfscultuur verankerd<br />
en vitaal gehouden te worden.<br />
Bij (vermeende) <strong>in</strong>breuken op de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> kunnen meld<strong>in</strong>gen zowel vanuit de eigen organisatie<br />
komen als van buiten. Organisaties moeten goede antennes hebben voor meld<strong>in</strong>gen<br />
en vooraf organiseren dat ze adequaat kunnen reageren op vermeende misstanden. Wat dat<br />
betreft zijn meldpunten, meld<strong>in</strong>gsprocedures, klokkenluidersregel<strong>in</strong>gen en bijvoorbeeld een<br />
frauderesponsplan van belang. Een ‘vertrouwenspersoon <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>’, <strong>in</strong> welke hoedanigheid<br />
dan ook, speelt hierbij een belangrijke rol.<br />
Preventie Detectie Respons<br />
> Fraude- en <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>srisicoanalyse<br />
> Gedragcode en gerelateerde<br />
regel<strong>in</strong>gen<br />
> Screen<strong>in</strong>g van werknemers<br />
en derden<br />
> Communicatie en tra<strong>in</strong><strong>in</strong>g<br />
> Toezicht Directie/Raad van Commissarissen<br />
> Taken Directie en lijnmanagement<br />
> Internal Audit, compliance en monitor<strong>in</strong>g taken<br />
> Meldstructuur en<br />
Klokkenluiderregel<strong>in</strong>g<br />
> <strong>Rapport</strong>age<br />
> Installatie toezichthouders<br />
> Transactie register<br />
> Intern onderzoeksprotocol<br />
> Fraude en reponsplan<br />
> Communicatieprotocol<br />
> Herstel- en verbeterprotocol
3. Het speelveld<br />
fig.3: Het speelveld<br />
Maatschappij<br />
3.1 Maatschappij, keten, branche, bedrijf<br />
Projectontwikkel<strong>in</strong>g is bij uitstek een activiteit van verschillende partijen die voor het behoud<br />
en de ontwikkel<strong>in</strong>g van een zuiver imago afhankelijk van elkaar zijn. We onderscheiden daarbij<br />
vier niveaus: de maatschappij, de keten, de branche van projectontwikkel<strong>in</strong>g (NEPROM) en<br />
het niveau van de bedrijven en projecten. Onderstaande figuur schetst dit totale speelveld. In<br />
paragraaf 3.2 schetsen we meer specifiek een overzicht van partijen die actief zijn <strong>in</strong> de keten.<br />
De NEPROM wil enerzijds aan haar leden ondersteun<strong>in</strong>g en stur<strong>in</strong>g bieden (via handvatten en<br />
een Model Gedragscode) voor de wijze waarop <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> kan worden geborgd. Tevens vraagt<br />
de NEPROM van haar leden dat zij verantwoord<strong>in</strong>g afleggen over de <strong>in</strong>spann<strong>in</strong>gen die worden<br />
verricht om de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> op niveau te houden en over het aantal al dan niet vermeende <strong>in</strong>cidenten<br />
dat zich voordoet. Anderzijds biedt de NEPROM door de <strong>in</strong>stallatie van een Commissie<br />
Gedragscode een vraagbaak aan haar leden. Door aanpass<strong>in</strong>g van de statuten en aanscherp<strong>in</strong>g<br />
van de algemene NEPROM Gedragscode wordt tevens het repertoire aan normstellende<br />
en corrigerende maatregelen van de verenig<strong>in</strong>g (door het bestuur, mede op advies van de<br />
Commissie Gedragscode) verder uitgebreid.<br />
Het NEPROM-bestuur vervult <strong>in</strong> dit speelveld een proactieve rol bij de voortzett<strong>in</strong>g en vormgev<strong>in</strong>g<br />
van de dialoog over <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>.<br />
Keten<br />
Branche<br />
Tools<br />
Bedrijf en project<br />
NEPROM-bestuur<br />
NEPROM- leden<br />
Politiek<br />
Stakeholderdialoog Communicatieplan<br />
1. NEPROM<br />
Gedragscode<br />
2. Modelcode<br />
Guidance<br />
1. Toetsen<br />
2. Advies<br />
3. Better practices<br />
Meld<strong>in</strong>gen/<br />
conflicten<br />
<strong>Rapport</strong>age d.m.v. Jaarverslag<br />
Commissie<br />
Gedragscode<br />
fig.4: Ketenpartners<br />
Integriteitbevorder<strong>in</strong>g <strong>in</strong> projectontwikkel<strong>in</strong>g 012–013<br />
3.2 Ketenpartners <strong>in</strong> projectontwikkel<strong>in</strong>g<br />
Projectontwikkel<strong>in</strong>g v<strong>in</strong>dt <strong>in</strong> een keten plaats. Ondoorzichtigheid <strong>in</strong> deze keten en vermeng<strong>in</strong>g<br />
van rollen en verantwoordelijkheden kan projectontwikkel<strong>in</strong>g kwetsbaar maken voor <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>s<strong>in</strong>breuken.<br />
In deze paragraaf schetsen wij een overzicht van de belangrijkste fasen <strong>in</strong> het vastgoedproces<br />
en de spelers <strong>in</strong> de keten. In hoofdstuk 4 zullen we meer specifiek <strong>in</strong>gaan op de<br />
risicobeperkende maatregelen die <strong>in</strong> deze keten tegen <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>s<strong>in</strong>breuken kunnen worden<br />
getroffen. Initiatief, ontwikkel<strong>in</strong>g en realisatie zijn de centrale fasen <strong>in</strong> het proces van projectontwikkel<strong>in</strong>g<br />
(zie figuur hieronder). De beheerfase laten we hier buiten beschouw<strong>in</strong>g.<br />
In de keten waar<strong>in</strong> de projectontwikkelaar zich bev<strong>in</strong>dt, zijn de volgende zes groepen ketenpartners<br />
te onderscheiden:<br />
› De opdrachtgever, de klant en /of de <strong>in</strong>vesteerder die vaak het <strong>in</strong>itiatief neemt tot de ontwikkel<strong>in</strong>g<br />
van een project of daarbij direct betrokken is.<br />
› De stedenbouwkundige, de architect, de constructeur en de <strong>in</strong>stallateur, ten behoeve van het<br />
ontwerp.<br />
› De gemeente, prov<strong>in</strong>cie, welstand en andere (semi-)publieke <strong>in</strong>stanties ten behoeve van procedures,<br />
vergunn<strong>in</strong>gen, de verwerv<strong>in</strong>g van grond en <strong>in</strong>stemm<strong>in</strong>g met het ontwerp.<br />
› De externe juristen die namens een der betrokken partijen een belang vertegenwoordigen.<br />
› De makelaar, taxateur en notaris ten behoeve van de begeleid<strong>in</strong>g van de transacties.<br />
› De aannemers, onderaannemers en toeleveranciers ten behoeve van de daadwerkelijke bouw<br />
en uitvoer<strong>in</strong>g.<br />
Vanuit het oogpunt van <strong>in</strong>tegere projectontwikkel<strong>in</strong>g is het van cruciaal belang dat b<strong>in</strong>nen<br />
deze keten bij elk project – en met name rond de diverse transacties en opdrachten die daarbij<br />
aan de orde zijn – helder is wie de ketenpartners zijn en/of vertegenwoordigen, wiens belangen<br />
worden gediend, hoe besluitvorm<strong>in</strong>gstructuren <strong>in</strong> elkaar zitten en hoe de geldstromen lopen.<br />
Een door de ontwikkelaar bij te houden transactieregister, waar<strong>in</strong> een en ander duidelijk is<br />
vastgelegd, is een goed hulpmiddel om achteraf relevante partijen de mogelijkheid te bieden<br />
om <strong>in</strong>zicht te krijgen <strong>in</strong> de desbetreffende transacties en om controle uit te oefenen. Om die<br />
reden heeft de NEPROM dan ook besloten om het bijhouden van een dergelijk transactieregister<br />
op te nemen als verplicht<strong>in</strong>g jegens de aangesloten leden <strong>in</strong> de algemene NEPROM<br />
Gedragscode.<br />
Overheden<br />
1. Initiatief<br />
Adviseurs<br />
t.b.v. (ver)koop<br />
2. Ontwikkelen<br />
Ontwerpers<br />
t.b.v. ontwerp Aannemer(s)<br />
Toeleveranciers<br />
Opdrachtgever<br />
3. Realisatie<br />
Adviseurs<br />
t.b.v. uitvoer<strong>in</strong>g<br />
Beheer
4. De spelregels<br />
Voor zowel de NEPROM zelf als voor elk van de aangesloten lidorganisaties wordt <strong>in</strong> dit hoofd stuk<br />
uitgewerkt op welke activiteiten, die de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> van projectontwikkel<strong>in</strong>g kunnen ontwikkelen en<br />
borgen, zij aanspreekbaar zijn. Tevens wordt weergegeven wat de NEPROM van haar ketenpartners<br />
verwacht op dit terre<strong>in</strong>.<br />
4.1 De NEPROM<br />
De NEPROM als brancheorganisatie stelt zich verantwoordelijk voor normstell<strong>in</strong>g en handhav<strong>in</strong>g<br />
b<strong>in</strong>nen de branche, en levert ook de daarvoor benodigde <strong>in</strong>strumenten. De NEPROM wil er<br />
bovendien proactief voor zorgen dat <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> <strong>in</strong> de totale vastgoedketen onderdeel is van<br />
de gedeelde waarden. Onder meer door sluitende afspraken over handhav<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de keten als<br />
geheel te maken met collega-brancheorganisaties én door de aangesloten leden aan te sporen<br />
aan hun ketenpartners <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>seisen te stellen.<br />
4.1.1 De NEPROM Gedragscode<br />
Vanuit haar verantwoordelijkheid om normstellend te zijn <strong>in</strong> de branche heeft de<br />
NEPROM een aantal jaren geleden een algemene NEPROM Gedragscode ontwikkeld.<br />
Van de aangesloten leden wordt verwacht dat zij zich aan deze NEPROM Gedragscode<br />
houden. De code beoogt aan alle leden van de NEPROM en aan haar ketenpartners<br />
duidelijk te maken waaraan <strong>in</strong>tegere projectontwikkel<strong>in</strong>g moet voldoen. De NEPROM<br />
heeft een toelat<strong>in</strong>gsprocedure die erop toeziet dat de leden voldoen aan de uitgangspunten<br />
en vooral handelen <strong>in</strong> de geest van deze code. Daarenboven zal de verenig<strong>in</strong>g<br />
actief optreden <strong>in</strong>dien geconstateerd wordt dat een lid <strong>in</strong> strijd handelt met deze code.<br />
Ook dat is <strong>in</strong> de Gedragscode vastgelegd. De NEPROM-statuten voorzien <strong>in</strong> het ontzetten<br />
van een lid uit het NEPROM-lidmaatschap <strong>in</strong> het geval dat het lid handelt <strong>in</strong><br />
strijd met de statuten, reglementen of besluiten van de verenig<strong>in</strong>g dan wel <strong>in</strong>dien een<br />
lid de verenig<strong>in</strong>g op onredelijke wijze benadeelt.<br />
Om haar leden te faciliteren beschikt de NEPROM, naast deze algemene NEPROM<br />
Gedragscode, reeds geruime tijd, over een Model Gedragscode. Lidorganisaties dienen<br />
over een eigen, organisatiespecifieke gedragscode te beschikken, maar bij het opstellen<br />
daarvan kan de Model Gedragscode als voorbeeld en <strong>in</strong>spiratiebron dienen. Een goede<br />
gedragscode komt echter niet met knippen en plakken tot stand, maar ontstaat uit<br />
een proces van dialoog en consultatie <strong>in</strong> de organisatie. Een op dergelijke manier ontwikkelde<br />
bedrijfseigen gedragscode kan b<strong>in</strong>nen de lidorganisatie worden <strong>in</strong>gezet als<br />
bewustword<strong>in</strong>gs<strong>in</strong>strument en bijvoorbeeld aan alle medewerkers worden voorgelegd<br />
ter onderteken<strong>in</strong>g. Van NEPROM-leden wordt ook verwacht dat zij hun gedragscode<br />
kenbaar maken aan de ketenpartners waarmee zij relaties aangaan, bijvoorbeeld door<br />
de gedragscode als bijlage bij contracten op te nemen. Op die manier wordt ook voor<br />
externen zichtbaar op welke wijze NEPROM-leden met <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> omgaan en zijn zij<br />
daarop aanspreekbaar.<br />
Beide codes, de algemene NEPROM Gedragscode en de Model Gedragscode, bestaan<br />
s<strong>in</strong>ds 2002, maar zijn op basis van voorliggende publicatie geactualiseerd.<br />
Integriteitbevorder<strong>in</strong>g <strong>in</strong> projectontwikkel<strong>in</strong>g 014–015<br />
4.1.2 Toezicht en rapportage<br />
Van lidorganisaties wordt verwacht dat ze <strong>in</strong>tern toezicht organiseren waarmee wordt<br />
toegezien op de nalev<strong>in</strong>g van de eigen gedragscode. Het is wenselijk om dit toezicht onder<br />
te brengen <strong>in</strong> de reeds bestaande governance-structuur van de organisatie. Toezicht kan<br />
ook worden vormgegeven door apart een toezichthouder te benoemen. In elk geval<br />
wordt van alle leden verwacht dat zij zich b<strong>in</strong>nen de bestaande governance-structuur<br />
kunnen verantwoorden over:<br />
het feit dat een organisatiespecifieke gedragscode is opgesteld;<br />
› de wijze waarop medewerkers over deze code zijn geïnformeerd;<br />
› de wijze waarop <strong>in</strong>cidenten b<strong>in</strong>nen de eigen organisatie kunnen worden gemeld en<br />
› worden geregistreerd;<br />
› de adm<strong>in</strong>istratie van een deugdelijk transactieregister.<br />
De verplicht<strong>in</strong>g voor de NEPROM-leden tot het bijhouden van een transactieregister<br />
is geïntroduceerd bij de actualisatie en aanscherp<strong>in</strong>g van de NEPROM Gedragscode.<br />
De gedachte hierachter is dat een dergelijk register relevante partijen – waaronder de<br />
controlerend accountant – achteraf <strong>in</strong>zicht geeft <strong>in</strong> alle transacties.<br />
Voorafgaand aan het bijhouden van een transactieregister gaat het formuleren van het<br />
<strong>in</strong>terne beleid ten aanzien van vastgoed- en grondtransacties. Het betreft f<strong>in</strong>anciële<br />
criteria, waarder<strong>in</strong>gsgrondslagen en -methoden en dergelijke. Het transactieregister<br />
dient <strong>in</strong> elk geval <strong>in</strong>zicht te verschaffen <strong>in</strong>: de transactie zelf, de betrokken contractpartijen,<br />
de ‘bus<strong>in</strong>ess rationale’ van de transactie, de te verwachten (transactie) toekomst<br />
van het registergoed, de herkomst van de f<strong>in</strong>anciële middelen, de wijze van f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g,<br />
de (transactie)geschiedenis van het registergoed voorafgaand aan de transactie,<br />
de condities waaronder de transactie plaatsv<strong>in</strong>dt, alsmede een uitdrukkelijke bevestig<strong>in</strong>g<br />
dat de transactie aan het vastgelegde beleid van het NEPROM-lid voldoet.<br />
NEPROM-leden dienen te werken met een transactieregister dat voldoet aan de hierboven<br />
gestelde criteria of een daarmee gelijkwaardig, deugdelijk register (al dan niet<br />
een comb<strong>in</strong>atie van verschillende operationele en f<strong>in</strong>anciële systemen en toepass<strong>in</strong>gen)<br />
dat past b<strong>in</strong>nen de governance- en adm<strong>in</strong>istratieve maatregelen van de eigen<br />
organisatie.<br />
4.1.3 De Commissie Gedragscode<br />
Bij de aanscherp<strong>in</strong>g van de NEPROM Gedragscode en de aanpass<strong>in</strong>g van de NEPROMstatuten<br />
is ook de Commissie Gedragscode geïntroduceerd. De commissie heeft zowel<br />
een normstellende als een normontwikkelende rol. Aan de Commissie Gedragscode<br />
kunnen NEPROM-leden (vermeende) <strong>in</strong>cidenten met betrekk<strong>in</strong>g tot de NEPROM<br />
Gedragscode en dilemma’s die zich <strong>in</strong> de praktijk voordoen, voorleggen. Tevens kunnen<br />
dilemma’s of onduidelijkheden aan de Commissie Gedragscode ter adviser<strong>in</strong>g worden<br />
voorgelegd. Het belangrijkste doel van deze commissie is ervoor te zorgen dat geleerd<br />
kan worden van de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>skwesties en dilemma’s die zich b<strong>in</strong>nen de branche voordoen.<br />
Niet straffen maar leren staat daarbij centraal. De commissie opereert onafhankelijk<br />
en adviseert en rapporteert aan het NEPROM-bestuur. De commissie wordt gevormd<br />
door personen die de sector goed kennen en die onafhankelijk kunnen opereren.
Het NEPROM-bestuur kan op basis van de aan hem voorgelegde rapportage van de<br />
Commissie Gedragscode besluiten tot publicatie van de leerervar<strong>in</strong>gen en <strong>in</strong> bijzondere<br />
gevallen kan – op advies van de Commissie Gedragscode – besloten worden tot sanctionerende<br />
maatregelen jegens een of meerdere van de betrokken lidorganisaties. Hierbij<br />
valt te denken aan het verplicht stellen van specifieke corrigerende maatregelen en/<br />
of de <strong>in</strong>voer<strong>in</strong>g van een breed <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>sprogramma, en het doen herstellen of corrigeren<br />
van de ontstane situatie. Uite<strong>in</strong>delijk kunnen de maatregelen ook bestaan uit<br />
een berisp<strong>in</strong>g, een schors<strong>in</strong>g of een royer<strong>in</strong>g.<br />
Op basis van de aan de Commissie Gedragscode voorgelegde casuïstiek zal tevens worden<br />
gewerkt aan morele oordeelsvorm<strong>in</strong>g over de vraag hoe met vooral de grijze gebieden<br />
c.q. de dilemma’s kan worden omgegaan. Hierdoor ontstaat voor de branche ‘moresprudentie’<br />
(<strong>in</strong>zicht <strong>in</strong> de morele overweg<strong>in</strong>gen waarmee handel<strong>in</strong>gen al dan niet<br />
verantwoord kunnen worden) die bijvoorbeeld via de <strong>in</strong>ternetsite van de NEPROM<br />
<strong>in</strong>zichtelijk kan worden gemaakt voor de leden.<br />
Ondersteun<strong>in</strong>g en tools<br />
Met de Model Gedragscode biedt de NEPROM haar lidorganisaties een <strong>in</strong>strument<br />
waarmee <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> kan worden onderhouden en ontwikkeld. Naast deze modelcode<br />
is het van belang hulpmiddelen <strong>in</strong> te zetten waarmee de bespreekbaarheid van<br />
het onderwerp b<strong>in</strong>nen de NEPROM-organisaties en tussen lidorganisaties op gang<br />
wordt gebracht. Hierbij kan worden gedacht aan de organisatie van debatbijeenkomsten,<br />
waar<strong>in</strong> dilemma’s worden besproken en ‘best practices’ rondom <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>management<br />
worden uitgewisseld. Ook valt te denken aan concrete handvatten waarmee vanuit<br />
de leid<strong>in</strong>g van de aangesloten lidorganisaties aandacht wordt gegeven aan <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong><br />
b<strong>in</strong>nen de organisatie.<br />
4.1.4 Stakeholder-dialoog en communicatie<br />
Projectontwikkel<strong>in</strong>g komt tot stand b<strong>in</strong>nen een keten van samenwerk<strong>in</strong>gspartners en<br />
b<strong>in</strong>nen een maatschappelijke context van onder andere bestemm<strong>in</strong>gsplannen, vergunn<strong>in</strong>gprocedures<br />
en politieke besluitvorm<strong>in</strong>g. Tussen de samenwerk<strong>in</strong>gspartners v<strong>in</strong>dt<br />
een cont<strong>in</strong>ue dialoog plaats over actuele thema’s als <strong>in</strong>novatie, transparantie, governance<br />
en duurzaamheid. De NEPROM participeert <strong>in</strong> deze debatten tussen betrokken<br />
maatschappelijke partijen, andere koepelorganisaties, vernieuw<strong>in</strong>gspartners en partijen<br />
<strong>in</strong> de keten, en <strong>in</strong>itieert deze dialoog ook zelf. Hier<strong>in</strong> staat voor de NEPROM een transparante<br />
en eerlijke bedrijfsvoer<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de gehele keten van projectontwikkel<strong>in</strong>g centraal.<br />
De NEPROM laat zich graag door haar leden <strong>in</strong>spireren tot dit debat en nodigt hen uit<br />
hier<strong>in</strong> te participeren. Via de verschillende communicatiemiddelen die de NEPROM<br />
ter beschikk<strong>in</strong>g staan communiceert zij richt<strong>in</strong>g haar leden – maar zeker ook richt<strong>in</strong>g<br />
haar ketenpartners, branchegenoten en de maatschappij – over haar visie op het onderwerp<br />
<strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> <strong>in</strong> de sector. De NEPROM erkent met deze stakeholder-dialoog en<br />
actieve periodieke communicatie over het onderwerp dat het ontwikkelen van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>,<br />
naast het implementeren van harde maatregelen, vooral een cont<strong>in</strong>u proces van cultuurontwikkel<strong>in</strong>g<br />
behelst.<br />
De NEPROM zal samen met andere brancheverenig<strong>in</strong>gen van ketenpartners het <strong>in</strong>itiatief<br />
nemen op ook op ketenniveau – tussen de ketenpartners – de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> te bevorderen en<br />
te bewaken.<br />
4.2 Het NEPROM-lid: governance en cultuur<br />
Integriteitbevorder<strong>in</strong>g <strong>in</strong> projectontwikkel<strong>in</strong>g 016–017<br />
4.2.1 ‘Tone at the top’<br />
Integriteitontwikkel<strong>in</strong>g beg<strong>in</strong>t bij voorbeeldgedrag. Integriteit ontstaat niet door het<br />
<strong>in</strong>stellen van een code of het aanstellen van een toezichthouder alleen. Cruciaal is het<br />
gedrag dat de leid<strong>in</strong>g van een ondernem<strong>in</strong>g laat zien en de toon die zij daarbij hanteert.<br />
De NEPROM eist van al haar aangesloten lidorganisaties dat zij handelen <strong>in</strong> de geest<br />
van geldende wet- en regelgev<strong>in</strong>g. De leid<strong>in</strong>g van een ondernem<strong>in</strong>g moet hier<strong>in</strong> vooropgaan<br />
en visie en commitment tonen. Het gedrag van de leid<strong>in</strong>g is zowel <strong>in</strong> goede als<br />
kwade z<strong>in</strong> besmettelijk. De leid<strong>in</strong>g mag zich niet verschuilen achter een code, een toezichthouder<br />
of een rapportagestructuur. Juist van leid<strong>in</strong>ggevenden wordt verwacht de<br />
implementatie en nalev<strong>in</strong>g van deze tools zichtbaar uit te dragen b<strong>in</strong>nen de organisatie<br />
en zichzelf hierop aanspreekbaar te maken. Hier hoort bij dat adequaat wordt gereageerd<br />
op <strong>in</strong>cidenten. Een goede reactie op een ongewenst voorval heeft ook <strong>in</strong>vloed op<br />
de niet direct betrokken medewerkers van de organisatie.<br />
Om <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> te bevorderen en <strong>in</strong>breuken daarop te voorkomen dient de organisatie<br />
ook van voldoende omvang te zijn en te beschikken over professionele werknemers<br />
die hun taak aan kunnen. Een vastgelegde strategie, die ook operationeel is gemaakt <strong>in</strong><br />
dagelijks beleid, vormt voor medewerkers b<strong>in</strong>nen de organisatie een dagelijkse richtsnoer.<br />
De organisatie dient te beschikken over een bedrijfsspecifieke gedragscode, met<br />
daar<strong>in</strong> bijvoorbeeld het beleid ten aanzien van (relatie)geschenken, nevenactiviteiten,<br />
het zelf voor eigen reken<strong>in</strong>g en risico handelen <strong>in</strong> vastgoed, en het melden van overtred<strong>in</strong>gen.<br />
Het vooraf uitvoeren van antecedentenonderzoek van nieuwe medewerkers, waarvan<br />
de diepgang afhankelijk is van de specifieke functie, kan een goede bijdrage leveren<br />
aan het voorkomen van <strong>in</strong>breuken op de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>. Ook dient bij het ontwikkelen<br />
van het beleid ten aanzien van bonusregel<strong>in</strong>gen en andere vormen van prestatie belon<strong>in</strong>g<br />
terdege reken<strong>in</strong>g te worden gehouden met mogelijke <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>srisico’s.<br />
Belangrijke maatregelen op organisatieniveau, gericht op het voorkomen van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>s<strong>in</strong>breuken,<br />
zijn het hanteren van functiescheid<strong>in</strong>gen volgens het vier-ogenpr<strong>in</strong>cipe<br />
en het betrekken van meerdere afdel<strong>in</strong>gen of discipl<strong>in</strong>es bij de voorbereid<strong>in</strong>g van<br />
belangrijke besluiten. Het vooraf vastleggen <strong>in</strong> de vorm van beschrijv<strong>in</strong>gen (bijvoorbeeld<br />
<strong>in</strong> een kwaliteitshandboek) van kritische bedrijfsprocessen, waaronder de besluitvorm<strong>in</strong>g,<br />
maakt het eenvoudiger om afwijk<strong>in</strong>gen te detecteren. Ook is het belangrijk<br />
dat gedocumenteerd wordt wanneer en om welke reden bewust van bestaande regels<br />
en procedures <strong>in</strong> de besluitvorm<strong>in</strong>g wordt afgeweken.<br />
Om eventuele afwijk<strong>in</strong>gen te detecteren is het van belang dat gezocht wordt naar<br />
externe benchmarks en waarder<strong>in</strong>gen, zodat vergelijken mogelijk wordt. Ook kan<br />
gebruik worden gemaakt van extra risicogerichte controles door controllers en <strong>in</strong>terne<br />
en externe accountants. Denk hierbij ook aan controles van facturen en declaraties.
4.2.2 Organiseren toezicht<br />
De directie (en/of bestuur en Raad van Commissarissen) van een aangesloten lidorganisatie<br />
van de NEPROM organiseert toezicht op de nalev<strong>in</strong>g van de code. In de wijze<br />
waarop dit toezicht wordt georganiseerd staat het lid vrij. Zoals veel grote ondernem<strong>in</strong>gen<br />
<strong>in</strong> de bouw en <strong>in</strong> de f<strong>in</strong>anciële sector dat doen, kán een aparte toezichthouder<br />
worden benoemd. Ook kan het toezicht worden ondergebracht b<strong>in</strong>nen de bestaande<br />
toezichtstructuur van de organisatie, bijvoorbeeld bij een Interne Audit Dienst of een<br />
afdel<strong>in</strong>g Compliance. De kern hiervan dient te zijn dat elke lidorganisatie op elk<br />
gewenst moment, gevraagd en ongevraagd, verantwoord<strong>in</strong>g kan afleggen over de haar<br />
bekende, al dan niet vermeende, overtred<strong>in</strong>gen van de gedragscode en de <strong>in</strong>spann<strong>in</strong>gen<br />
die zijn verricht om de implementatie van de gedragscode te verzekeren. Bewust vraagt<br />
de NEPROM níet van haar leden om naast de bestaande toezichts- en rapportagelijnen<br />
een separaat en bureaucratisch verantwoord<strong>in</strong>gsmodel te implementeren. Het devies<br />
is juist <strong>in</strong>bedd<strong>in</strong>g van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> <strong>in</strong> de bestaande managementrapportagestructuur,<br />
omdat een dergelijke borg<strong>in</strong>g noodzakelijk is voor langdurig effect.<br />
In het kader van het toezicht is het van belang dat mogelijke <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>srisico’s periodiek<br />
worden geïnventariseerd en geëvalueerd. Om goed toezicht mogelijk te maken v<strong>in</strong>dt<br />
besluitvorm<strong>in</strong>g zo veel mogelijk plaats aan de hand van beslisdocumenten en worden<br />
besluiten zorgvuldig gedocumenteerd. Informatie moet ook over verschillende bedrijfsonderdelen<br />
en -afdel<strong>in</strong>gen heen toegankelijk zijn, en de f<strong>in</strong>anciële verslaglegg<strong>in</strong>g moet<br />
zodanig transparant zijn dat goed toezicht mogelijk is. De externe accountant speelt<br />
zeker bij dat laatste een belangrijke rol. De richtlijnen van de accountant zijn wat dat<br />
betreft <strong>in</strong> 2004 aangescherpt. Op grond daarvan dient de accountant onder andere een<br />
gestructureerde risicoanalyse uit te voeren, <strong>in</strong>licht<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> te w<strong>in</strong>nen bij de leid<strong>in</strong>g en<br />
bij toezichthoudende organen, beheersmaatregelen te evalueren en een gerichte cijferbeoordel<strong>in</strong>g<br />
uit te voeren. In deze richtlijnen ligt meer dan <strong>in</strong> het verleden de nadruk<br />
op de noodzaak van een professionele, kritische houd<strong>in</strong>g van de accountant. Van de<br />
accountant wordt verwacht dat deze toeziet op de deugdelijke opzet en het bestaan van<br />
een transactieregister bij NEPROM-leden.<br />
4.2.3 Implementatie van een organisatiespecifieke code<br />
De NEPROM vraagt van haar leden een eigen gedragscode te hanteren en deze aan de<br />
eigen medewerkers te communiceren. Bij het opstellen van de eigen code kan gebruik<br />
worden gemaakt van de NEPROM Model Gedragscode. Geadviseerd wordt om rond<br />
de verspreid<strong>in</strong>g van de gedragscode communicatie en debat te organiseren. Integriteit<br />
laat zich niet <strong>in</strong>jecteren via eenzijdig gerichte communicatie. Om medewerkers te doordr<strong>in</strong>gen<br />
van het belang van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> voor de sector, en de verantwoordelijkheid die elk<br />
<strong>in</strong>dividu daar zelf bij heeft, is het van groot belang hen bij het onderwerp te betrekken.<br />
Het verdient aanbevel<strong>in</strong>g om medewerkers te <strong>in</strong>formeren over de kaders en hun tevens<br />
de gelegenheid te bieden zich uit te spreken over eigen ervar<strong>in</strong>gen en dilemma’s. Het<br />
is mogelijk om het onderwerp bespreekbaar te maken <strong>in</strong> bijvoorbeeld functioner<strong>in</strong>gs-<br />
en beoordel<strong>in</strong>gsgesprekken, met kandidaten <strong>in</strong> het proces van werv<strong>in</strong>g en selectie,<br />
<strong>in</strong> werkoverleggen en bijvoorbeeld <strong>in</strong> dilemmabijeenkomsten. Hiertoe kan gebruik<br />
worden gemaakt van de <strong>in</strong>strumenten die de NEPROM hiervoor aanreikt. Verder kan<br />
een dergelijke organisatiespecifieke code gekoppeld worden aan het arbeidscontract<br />
van alle medewerkers en bijvoorbeeld ter onderteken<strong>in</strong>g aan iedereen worden voorgelegd.<br />
Integriteitbevorder<strong>in</strong>g <strong>in</strong> projectontwikkel<strong>in</strong>g 018–019<br />
Bovendien adviseert de NEPROM haar leden om zakenpartners te vragen zich eveneens<br />
aan een dergelijke code te verb<strong>in</strong>den. Bijvoorbeeld door deze gedragscode <strong>in</strong>tegraal<br />
deel te laten uitmaken van het contract met een dergelijke samenwerk<strong>in</strong>gspartner.<br />
Bovenop de hier genoemde kernactiviteiten zijn tal van maatregelen gewenst die ter<br />
bevorder<strong>in</strong>g van de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> kunnen worden <strong>in</strong>gevoerd. In het vervolg van deze<br />
notitie bieden wij een overzicht van maatregelen die door NEPROM-leden en hun<br />
partners <strong>in</strong> de keten kunnen worden getroffen.<br />
4.3 Integriteitmanagement b<strong>in</strong>nen het gehele<br />
vastgoedproces<br />
In deze paragraaf behandelen we een aantal maatregelen die projectontwikkelaars en de partners<br />
<strong>in</strong> de keten kunnen treffen met als doel de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> te versterken en <strong>in</strong>breuken daarop<br />
zo veel mogelijk te voorkomen. De kern van deze maatregelen betreft verantwoord<strong>in</strong>g en<br />
transparantie. Waarbij transparantie overigens niet alleen bijdraagt aan de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> van de<br />
gehele branche, maar zeker ook aan de effectiviteit ervan. Eerder en duidelijker communiceren<br />
over onderl<strong>in</strong>ge verwacht<strong>in</strong>gen tussen ketenpartners maakt het immers mogelijk om de<br />
samenwerk<strong>in</strong>g te verbeteren, elkaar scherper aan te spreken, <strong>in</strong>novatiever te zijn en efficiënter<br />
te werken. Ook uit recent onderzoek dat <strong>in</strong> opdracht van de Regieraad Bouw plaatsvond, blijkt<br />
er een relatie te zijn tussen <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> en transparantie <strong>in</strong> termen van organisatiecultuur en<br />
bedrijfseconomische prestaties. 1<br />
Zoals <strong>in</strong> paragraaf 3.2 is omschreven zijn er verschillende ketenpartners actief <strong>in</strong> de verschillende<br />
fasen van het vastgoedproces. Elk van hen dient zijn verantwoordelijkheid te nemen om<br />
de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> van de branche te behouden en verder te ontwikkelen.<br />
4.3.1 Algemene maatregelen<br />
In het algemeen verwacht de NEPROM van haar leden én van andere partners <strong>in</strong> de<br />
keten dat:<br />
› ze volgens een zelfgeformuleerde gedragscode werken (de NEPROM Model Gedragscode<br />
kan hiervoor als <strong>in</strong>spiratiebron worden gebruikt) en dat zij b<strong>in</strong>nen hun organisatie<br />
actief werken aan een <strong>in</strong>tegere bedrijfscultuur;<br />
› ze werken volgens heldere pr<strong>in</strong>cipes van functiescheid<strong>in</strong>g om belangenverstrengel<strong>in</strong>g<br />
te voorkomen. Een makelaar kan bijvoorbeeld op hetzelfde project geen taxateur zijn;<br />
› ze hun belangen bij betrokken partijen bekend maken;<br />
› ze vertrouwelijke <strong>in</strong>formatie ook als zodanig behandelen;<br />
› ze de identiteit van hun samenwerk<strong>in</strong>gspartners vaststellen en zich hierover kunnen<br />
verantwoorden, en bij nieuwe partners risicoanalyses doen;<br />
› ze hun handelen verantwoorden aan <strong>in</strong>- en externe toezichthouders, en dat ze transparant<br />
en verifieerbaar zijn ten aanzien van besluitvorm<strong>in</strong>gsprocessen, vertegenwoordig<strong>in</strong>gsbevoegdheden,<br />
mandater<strong>in</strong>g, betal<strong>in</strong>gsafspraken en kostentoereken<strong>in</strong>g;<br />
› ze zich aansluiten bij de erkende beroepsorganisaties en volgens de geest van de regelgev<strong>in</strong>g<br />
van deze beroepsorganisaties hun vakbekwaamheid op niveau houden;<br />
› ze zich bewust zijn van het belang van hun functie <strong>in</strong> het maatschappelijk verkeer en<br />
waken voor negatieve beeldvorm<strong>in</strong>g.<br />
1 Integriteit en transparantie <strong>in</strong> de bouwsector: Ontwikkelaars; mei 2008; USP Market<strong>in</strong>g Consultancy<br />
<strong>in</strong> opdracht van Regieraad Bouw.
Om belangenverstrengel<strong>in</strong>g en onduidelijke situaties te voorkomen is het van belang<br />
dat werknemers <strong>in</strong> dienst van NEPROM-leden nevenfuncties vooraf aangeven bij<br />
de werkgever en <strong>in</strong>dien relevant bij de zakenpartners. Het verdient aanbevel<strong>in</strong>g dat<br />
NEPROM-leden periodiek aan hun medewerkers om een opgave van nevenfuncties<br />
vragen en hen hiervoor laten tekenen. Om belangenverstrengel<strong>in</strong>g te vermijden<br />
moeten betrokkenen zelf hun belangen melden. Het is de taak van de organisatie om<br />
hiertoe periodiek op te roepen en de betrokkenen verantwoord<strong>in</strong>g te laten afleggen.<br />
Daarenboven valt periodieke roulatie van medewerkers op functies en projecten te<br />
overwegen.<br />
4.3.2 Meer specifieke maatregelen<br />
Voor het gehele proces van projectontwikkel<strong>in</strong>g zijn veel <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>risico’s te onderscheiden.<br />
Met bovengenoemde algemene maatregelen wordt een belangrijk deel hiervan<br />
adequaat afgedekt. Ter aanvull<strong>in</strong>g hierop noemen wij hieronder ten aanzien van het<br />
proces van aanbested<strong>in</strong>gen, de keuze van zakenpartners en het proces van betal<strong>in</strong>gen<br />
nog enkele preventieve maatregelen. Voor elk van de ketenpartners is het zaak om een<br />
eigen, passend geheel aan maatregelen voor de eigen organisatie vast te stellen. Waar<br />
prioriteit aan gegeven wordt kan verschillen naar aard, omvang en stand van zaken<br />
b<strong>in</strong>nen de organisatie. Een belangrijk besef bij de samenstell<strong>in</strong>g van dit pakket is dat<br />
‘de zwakste schakel’ de sterkte van het geheel van maatregelen bepaalt.<br />
Maatregelen <strong>in</strong> de <strong>in</strong>itiatieffase<br />
Vooraf moet beleid geformuleerd zijn ten aanzien van de markten en de producten<br />
waarop de ondernem<strong>in</strong>g actief wil zijn. De f<strong>in</strong>anciële parameters waaraan grondverwerv<strong>in</strong>g<br />
en acquisitie van vastgoed <strong>in</strong> het algemeen moeten voldoen, moeten voor alle<br />
<strong>in</strong>terne betrokkenen helder zijn. Functiescheid<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de aanloop van de transactie en<br />
uite<strong>in</strong>delijke besluitvorm<strong>in</strong>g is van groot belang. De feitelijke onderhandel<strong>in</strong>gen en<br />
het afronden van de deal dienen gescheiden te zijn van de toets op marktconformiteit<br />
en rendement, van de oordeelsvorm<strong>in</strong>g over de passendheid b<strong>in</strong>nen de portefeuille,<br />
van de juridische contractuele vastlegg<strong>in</strong>g en van het daadwerkelijke (des)<strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gsbesluit.<br />
Besluitvorm<strong>in</strong>g dient gefaseerd plaats te v<strong>in</strong>den op basis van beslisdocumenten<br />
en/of <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gsvoorstellen en dient uite<strong>in</strong>delijk vastgelegd te worden <strong>in</strong><br />
het transactieregister. Essentieel <strong>in</strong> de <strong>in</strong>itiatief-fase is het antecedentenonderzoek van<br />
contractspartijen, adviseurs en tussenpersonen, en de vastlegg<strong>in</strong>g daarvan <strong>in</strong> het door<br />
NEPROM-leden bij te houden transactieregister. Ook de historie van gronden of van<br />
een bepaald object dient te worden nagegaan, zowel wat betreft de vorige eigenaar als<br />
andere transactiegegevens. ABC-transacties verdienen daarbij bijzondere aandacht.<br />
Contractuele vastlegg<strong>in</strong>g geschiedt door de bedrijfsjurist of een externe jurist.<br />
Van groot belang <strong>in</strong> deze fase is ook de wijze waarop de contacten met overheden en<br />
politiek worden onderhouden. Vertegenwoordigers van overheid of politiek mogen<br />
door welke gunsten dan ook niet <strong>in</strong> verlegenheid kunnen worden gebracht. Organisaties<br />
dienen te werken volgens heldere beleidslijnen <strong>in</strong>zake geschenken en <strong>in</strong>vitaties.<br />
Voor alle medewerkers en externen moet duidelijk zijn wat daarbij de criteria zijn.<br />
Materiële of immateriële vergoed<strong>in</strong>gen dienen altijd uitlegbaar te zijn en te worden<br />
vastgelegd. Daar waar sprake is van eventuele tegenprestaties of afspraken over compensaties<br />
buiten het eigenlijke project, dienen deze ook transparant en verifieerbaar<br />
vastgelegd te worden.<br />
Integriteitbevorder<strong>in</strong>g <strong>in</strong> projectontwikkel<strong>in</strong>g 020–021<br />
Maatregelen bij aanbested<strong>in</strong>gen en bij de keuze van samenwerk<strong>in</strong>gpartners/adviseurs<br />
Het is van groot belang om volgens heldere criteria samenwerk<strong>in</strong>gspartners (aannemers,<br />
architecten, constructeurs, makelaars en andere adviseurs) te kiezen en vast te<br />
leggen waarom de keuze is gemaakt voor een bepaalde partij. Oók wanneer een-op-een<br />
wordt gewerkt. Helder moet zijn op basis van welke criteria gekozen wordt en partijen<br />
moeten een duidelijke toelicht<strong>in</strong>g krijgen waarom zij een bepaald project ‘niet krijgen’.<br />
Voor vragen <strong>in</strong> het offertetraject moeten partijen bij de opdrachtgever terecht kunnen.<br />
Van belang is ook dat een duidelijke prijsopbouw <strong>in</strong> de offerte wordt gegeven en dat de<br />
plann<strong>in</strong>g helder is.<br />
Aanbested<strong>in</strong>gsprocessen moeten werken met ‘gesloten’ enveloppen en een protocol<br />
waar<strong>in</strong> het besliss<strong>in</strong>gsproces volgens bestek en begrot<strong>in</strong>g verloopt en wordt vastgelegd.<br />
En bij aanbested<strong>in</strong>g moet de verdel<strong>in</strong>g van de risico’s vooraf duidelijk zijn. NEPROM-<br />
leden werken wat de constructieve veiligheid betreft en alles wat daarmee samenhangt<br />
met de NEPROM Gedragscode Constructieve Veiligheid.<br />
Van opdrachtnemers mag gevraagd worden dat zij volgens een eigen bedrijfsgedragscode<br />
werken en deze ook kenbaar maken. Evenzo is het van belang dat opdracht nemers<br />
worden geïnformeerd over de gedragscode die het NEPROM-lid hanteert.<br />
Ten behoeve van samenwerk<strong>in</strong>gsverbanden en werkcomb<strong>in</strong>aties, zal een eigen AO/IC<br />
(Adm<strong>in</strong>istratieve Organisatie/Interne Controle) geschreven moeten worden die voldoet<br />
aan de transparantiebehoefte van de moedermaatschappij(en) en de controlerende<br />
accountants. Hierdoor wordt voorkomen dat bij samenwerk<strong>in</strong>gsverbanden met andere<br />
partijen <strong>in</strong> complexe juridische/governance-structuren, de transparantie afneemt en<br />
onduidelijk is hoe verantwoordelijkheden, geldstromen en besluitvorm<strong>in</strong>gs processen<br />
verlopen.<br />
Er moet gewaakt worden voor het <strong>in</strong>schakelen van bedrijven of personen die privébelangen<br />
hebben bij een project, waarmee hun gewenste onafhankelijke houd<strong>in</strong>g onder<br />
druk komt te staan en/of de schijn van belangenverstrengel<strong>in</strong>g ontstaat. Screen<strong>in</strong>g<br />
van zakenpartners en het werken volgens een leverancierscode is aan te raden. Geadviseerd<br />
wordt gebruik te maken van beschikbare bronnen als handelsregisters van de<br />
Kamer van Koophandel en <strong>in</strong>ternet. Partijen die zich nieuw melden behoren vooraf<br />
gescreend te worden. Bij lange verbanden of bij kennelijke verander<strong>in</strong>gen van eigendomsverhoud<strong>in</strong>gen<br />
past herhaalde screen<strong>in</strong>g.<br />
Maatregelen <strong>in</strong> de realisatiefase<br />
Van belang is dat projecten een duidelijke start kenen, bijvoorbeeld met een ‘kick offmeet<strong>in</strong>g’.<br />
Tijdens de uitvoer<strong>in</strong>g is het belangrijk dat de opdrachtgever de opdrachtnemer<br />
tijdig van alle noodzakelijke <strong>in</strong>formatie voorziet, zeker waar het gaat om zaken<br />
die het bedrijfsproces kunnen beïnvloeden. Afwijk<strong>in</strong>gen of fouten <strong>in</strong> het ontwerp, de<br />
uitvoer<strong>in</strong>g of de kosten dienen zo spoedig mogelijk bekend te zijn en duidelijk vastgelegd<br />
te worden. Indien er meerwerk is, dan zal ook het besliss<strong>in</strong>gsproces hiertoe<br />
vastgelegd moeten worden en daarnaast wat de f<strong>in</strong>anciële consequenties zijn en de uite<strong>in</strong>delijke<br />
acceptatie. Er dient op een reële wijze met meer- en m<strong>in</strong>derwerk te worden<br />
omgegaan. Van belang is ook dat elk project samen met de uitvoerende partijen wordt<br />
geëvalueerd.
Maatregelen <strong>in</strong> het transactie- en betal<strong>in</strong>gsproces<br />
Contracten met adviseurs moeten altijd verifieerbaar zijn door duidelijke afspraken<br />
over de werkzaamheden en de tarieven. Bij afreken<strong>in</strong>g dient helder te zijn welke tegenprestatie<br />
is verricht. Transacties moeten gedocumenteerd en gearchiveerd worden<br />
zodat onder andere de accountant deze kan analyseren. Bij transacties die meerdere<br />
objecten betreffen verdient het aanbevel<strong>in</strong>g om behalve de totaalprijs voor het pakket<br />
tevens de prijzen van elk der objecten <strong>in</strong> de adm<strong>in</strong>istraties en de akten vast te leggen.<br />
Zo wordt gezorgd voor sluitende kostentoereken<strong>in</strong>gen per project en van elk van de<br />
deals afzonderlijk. Van belang is dat er gericht onderzoek wordt gedaan naar de achtergrond<br />
van de assets, door bijvoorbeeld de objecthistorie door de notaris of gespecialiseerde<br />
bureaus te laten onderzoeken.<br />
Afwijk<strong>in</strong>gen van gangbare contractafspraken moeten worden gedocumenteerd. Het<br />
is van belang om b<strong>in</strong>nen de organisatie functiescheid<strong>in</strong>g te organiseren tussen bestell<strong>in</strong>g,<br />
ontvangst prestatie en betal<strong>in</strong>g (vier-ogenpr<strong>in</strong>cipe). Degene die het werk of de<br />
dienst beoordeelt kan niet dezelfde zijn als degene die voor de betal<strong>in</strong>g zorgdraagt.<br />
Tevens is het van belang om te werken met autorisatielimieten en betal<strong>in</strong>gsregel<strong>in</strong>gen.<br />
Bij besluitvorm<strong>in</strong>g over betal<strong>in</strong>gen dienen meerdere personen (ook het management)<br />
betrokken te zijn.<br />
Alle geldstromen bij vastgoedtransacties dienen via de notaris te lopen. Geldstromen<br />
die buiten de akten om lopen dienen derhalve vermeden te worden. Tevens is het wenselijk<br />
om de bedrijfseconomische beweegreden (waarom wordt voor deze prijs gekocht<br />
of verkocht?) vast te leggen en aan controle onderhevig te laten zijn. Voor waardebepal<strong>in</strong>gen<br />
is marktkennis vereist en de <strong>in</strong>schakel<strong>in</strong>g van onafhankelijke derden, via<br />
bijvoorbeeld taxatierapporten. Van belang hierbij is dat een gedegen taxatie beleid wordt<br />
ontwikkeld, waarbij onafhankelijkheid en deskundigheid essentieel zijn. Daarbij past<br />
bijvoorbeeld de vereiste dat de taxateur gecertificeerd is of is <strong>in</strong>geschreven bij Sticht<strong>in</strong>g<br />
VastgoedCert.<br />
Van f<strong>in</strong>anciële toezichthouders (<strong>in</strong>- en externe accountants) wordt verwacht dat ze ook<br />
de grondslag controleren van posten als (aanbreng)provisies, commissiebetal<strong>in</strong>gen en<br />
advieskosten. Extra aandacht verdienen ABC-transacties.<br />
Ook ‘voor-wat-hoort-wat’-afspraken dienen vastgelegd te worden. De stelregel is dat<br />
als vastlegg<strong>in</strong>g niet kan plaatsv<strong>in</strong>den, de afspraak onwenselijk is.<br />
Integriteitbevorder<strong>in</strong>g <strong>in</strong> projectontwikkel<strong>in</strong>g 022–023<br />
NEPROM Werkgroep Integriteit en Fraudebestrijd<strong>in</strong>g<br />
mr. P.G.A. Noordanus (voorzitter)<br />
ir. W.J. Bodewes<br />
drs. C.B. van Boven<br />
<strong>in</strong>g. A.G.J. Hillen<br />
drs. H. Jagersma<br />
ir. C.E.C. de Reus<br />
ir. R.F.C. Stro<strong>in</strong>k<br />
drs. A.M.E. de Vries MRE<br />
drs. H.D. Werner<br />
drs. <strong>in</strong>g J. Fokkema<br />
De werkgroep werd ondersteund door KPMG Integrity<br />
Nawoord<br />
Deze publicatie is opgesteld door de NEPROM Werkgroep Integriteit en Fraudebestrijd<strong>in</strong>g <strong>in</strong><br />
opdracht van het NEPROM-bestuur.<br />
De notitie is besproken en vastgesteld <strong>in</strong> de Algemene Ledenvergader<strong>in</strong>g van de NEPROM op<br />
1 oktober 2008.<br />
Bij het samenstellen van deze publicatie is onder andere dankbaar gebruik gemaakt van:<br />
IVBN, Beheers<strong>in</strong>g van Frauderisico’s <strong>in</strong> de <strong>in</strong>stitutionele vastgoedsector. September 2008.<br />
› PSI Bouw, Bouwen aan <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>; Van der Pol en Straathof.<br />
› Regieraad Bouw, Integriteit en transparantie <strong>in</strong> de bouwsector: Ontwikkelaars; mei 2008;<br />
› USP Market<strong>in</strong>g Consultancy <strong>in</strong> opdracht van Regieraad Bouw.<br />
›<br />
Algemene Rekenkamer, Signaleren van Fraude, maart 2008.
Colofon<br />
Integriteitbevorder<strong>in</strong>g <strong>in</strong> projectontwikkel<strong>in</strong>g &<br />
gedragscode NEPROM<br />
Deze brochure is een uitgave van de Nederlandse<br />
Verenig<strong>in</strong>g van Projectontwikkel<strong>in</strong>g Maatschappijen<br />
(NEPROM). De NEPROM heeft als belangrijkste<br />
doelstell<strong>in</strong>g het bevorderen van de samenwerk<strong>in</strong>g tussen<br />
de overheid en projectontwikkelaars bij de totstandkom<strong>in</strong>g<br />
van vastgoedprojecten. Een lijst van de<br />
NEPROMleden kunt u v<strong>in</strong>den op www.neprom.nl.<br />
Tekst<br />
Werkgroep Integriteit en Fraudebestrijd<strong>in</strong>g NEPROM,<br />
met dank aan KPMG Integrity<br />
Coörd<strong>in</strong>atie<br />
Arjan Hofmann, NEPROM<br />
E<strong>in</strong>dredactie<br />
Diana Saager & Arjan Hofmann, NEPROM<br />
Vormgev<strong>in</strong>g<br />
www.absoluutdesign.nl<br />
Druk en lithografie<br />
NPN Drukkers, Breda<br />
Deze brochure is met grote zorg samengesteld. U kunt er<br />
echter geen rechten aan ontlenen. Overname van (delen<br />
van) deze brochure is met bronvermeld<strong>in</strong>g mogelijk na<br />
overleg met de NEPROM.<br />
Voorburg, februari 2009<br />
Exemplaren kunt u downloaden via www.neprom.nl.<br />
NEPROM<br />
Postbus 620<br />
2270 AP Voorburg<br />
T 070 386 62 64<br />
F 070 387 40 89<br />
E bureau@neprom.nl<br />
www.neprom.nl
eoordelen. Fraudebestrijd<strong>in</strong>g hangt samen met het wettelijk kader waarb<strong>in</strong>nen iedereen moet opereren, maar ook<br />
daarvoor geldt dat alles afhankelijk is van de bereidheid om het dagelijks handelen <strong>in</strong>zichtelijk te maken. Daarnaast<br />
veranderen <strong>in</strong>zichten en werkwijzen <strong>in</strong> de samenlev<strong>in</strong>g cont<strong>in</strong>u. Wat tien jaar geleden als verantwoord werd<br />
beschouwd kan tegenwoordig sterk worden bekritiseerd. Voor de NEPROM en haar leden is het is zaak om adequaat op<br />
deze veranderende omgev<strong>in</strong>g te anticiperen. Integriteit vraagt om méér dan voldoen aan wettelijke voorschriften alleen.<br />
Integriteit vraagt om verantwoord handelen en om transparantie. Integriteit is <strong>in</strong> de kern een positief begrip. Het<br />
gaat immers niet alleen om de afwezigheid van ongewenst gedrag (bijvoorbeeld fraude), maar juist ook om het streven<br />
naar gewenst gedrag en het nemen van verantwoordelijkheid. Integriteit impliceert dat je doet wat <strong>in</strong> redelijkheid<br />
van je verwacht mag worden. Het gaat daarbij steeds om handelen <strong>in</strong> relatie tot anderen. Integriteit is een morele<br />
kwaliteit en een sociale deugd die <strong>in</strong> de omgang met anderen wordt vormgegeven en gerealiseerd. Bij <strong>in</strong>breuken op die<br />
<strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> gaat het steeds om het vertrouwen dat anderen <strong>in</strong> ons handelen hebben gesteld en dat niet wordt waargemaakt.<br />
We verwachten van onze zakenpartners dat ze ergens voor staan, dat ze hun woord gestand doen en dat ze reken<strong>in</strong>g<br />
houden met andere belangen. Met andere woorden: <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> staat voor het professioneel, adequaat en zorgvuldig<br />
uitoefenen van taken en functies, reken<strong>in</strong>g houdend met alle <strong>in</strong> het ged<strong>in</strong>g zijnde waarden en belangen b<strong>in</strong>nen de eigen<br />
organisatie, naar ketenpartners en de maatschappij <strong>in</strong> haar geheel. Gezien het specifieke karakter van de vastgoed- en<br />
bouw wereld <strong>in</strong> het algemeen en de projectontwikkel<strong>in</strong>g <strong>in</strong> het bijzonder, is het van belang om bij <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>sbevorder<strong>in</strong>g<br />
reken<strong>in</strong>g te houden met de specifieke kenmerken van het proces van projectontwikkel<strong>in</strong>g en van de<br />
betrokken ketenpartners. Transparantie betreft het <strong>in</strong>zichtelijk maken van afweg<strong>in</strong>gen en handel<strong>in</strong>gen zodat <strong>in</strong> de<br />
samenwerk<strong>in</strong>g met ketenpartners verantwoord<strong>in</strong>g kan worden afgelegd. Transparantie impliceert niet dat per def<strong>in</strong>itie<br />
<strong>in</strong> alle gevallen – gevraagd en ongevraagd – alle <strong>in</strong>formatie op tafel moet worden gelegd. Er zijn grenzen aan<br />
transparantie. De kern is dat er een gelijkwaardig en eerlijk speelveld ontstaat waar<strong>in</strong> partijen van elkaar weten volgens<br />
welke regels en vanuit welk belang wordt gehandeld. Hiertoe is het belangrijk dat ketenpartners <strong>in</strong>tern de zaak op orde<br />
hebben en voldoen aan <strong>in</strong>terne normen zodat desgevraagd op elk gewenst moment verantwoord<strong>in</strong>g kan worden<br />
afgelegd. Bij maatschappelijk verantwoord ondernemen gaat het erom dat gewerkt wordt vanuit het besef dat men<br />
opereert <strong>in</strong> een groter geheel van ketenpartners (<strong>in</strong>-/externe stakeholders) en b<strong>in</strong>nen een maatschappelijke context, en<br />
dat bovendien recht wordt gedaan aan de belangen van alle betrokkenen en de maatschappij. De NEPROM beseft dat<br />
de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> van één partij <strong>in</strong> de keten effect kan hebben op de <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> van de ander. Cruciaal is daarom het besef dat<br />
<strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> van b<strong>in</strong>nenuit moet komen en bij élk van de partijen zélf beg<strong>in</strong>t. Van fraude bestaan talloze def<strong>in</strong>ities. In de<br />
kern gaat het erom dat zaken niet anders mogen worden voorgesteld dan ze daadwerkelijk zijn. Het gaat daarbij om<br />
zaken als manipulatie, misleid<strong>in</strong>g, gesjoemel, zwendel en/of corruptie om oneerlijk privé- of zakelijk voordeel te behalen.<br />
Dergelijke <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>s<strong>in</strong>breuken kunnen <strong>in</strong> algemene z<strong>in</strong> ontstaan doordat er sprake is van een comb<strong>in</strong>atie van de<br />
volgende factoren: er is gelegenheid om te frauderen; er is sprake van enige druk of verleid<strong>in</strong>g, en: er is sprake van<br />
rationalisatie (goedpraten).De NEPROM is zich ervan bewust dat het bouw- en vastgoedproces <strong>in</strong> het algemeen – en<br />
projectontwikkel<strong>in</strong>g <strong>in</strong> het bijzonder – enkele specifieke kenmerken heeft die van belang zijn bij het bevorderen van<br />
<strong><strong>in</strong>tegriteit</strong> en het tegengaan van <strong><strong>in</strong>tegriteit</strong>s<strong>in</strong>breuken <strong>in</strong> de sector. Kenmerkend is dat bij de ontwikkel<strong>in</strong>g en realisatie<br />
van vastgoed doorgaans een groot aantal partijen betrokken is, waarbij de projectontwikkelaar als professionele<br />
opdrachtgever een bijzondere positie <strong>in</strong>neemt. B<strong>in</strong>nen dat vastgoedproces is <strong>in</strong> feite sprake van een keten van (meer of<br />
m<strong>in</strong>der) professionele partijen die ieder hun eigen <strong>in</strong>breng en verantwoordelijkheid b<strong>in</strong>nen dat proces hebben en die<br />
gezamenlijk de kwaliteit van het uite<strong>in</strong>delijke product bepalen. In tegenstell<strong>in</strong>g tot de meeste, meer fabrieksmatig<br />
geproduceerde producten, is bij de ontwikkel<strong>in</strong>g en realisatie van vastgoedprojecten sprake van wisselende organisatievormen,<br />
waarbij veelal per project van steeds wisselende samenstell<strong>in</strong>gen van partijen sprake is. Daarbij gaat het – de<br />
naam zegt het al – steeds om een projectmatige manier van werken, met een sterke scheid<strong>in</strong>g tussen een groot aantal deelprocessen,<br />
waarbij (deel)verantwoordelijkheden (al dan niet tijdelijk) worden overgedragen. Het gaat bovendien vaak<br />
om technisch zeer complexe projecten, met vaak stroperige vergunn<strong>in</strong>gsprocedures, <strong>in</strong>gewikkelde f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gsstructuren<br />
en moeilijk te doorgronden juridische constructies, waarbij een groot<br />
Weste<strong>in</strong>de 28<br />
Postbus 620<br />
2270 AP Voorburg<br />
T 070 386 62 64<br />
F 070 387 40 89<br />
www.neprom.nl<br />
aantal verschillende deskundigheden wordt <strong>in</strong>geschakeld. Bovendien hebben de<br />
projecten doorgaans zeer lange doorlooptijden, waarbij vele private én publieke<br />
actoren met dikwijls uiteenlopende belangen zijn betrokken. Het is niet eenvoudig<br />
om over dergelijke processen overzicht te verkrijgen en helder te hebben wie <strong>in</strong> dit<br />
proces op welke momenten welke verantwoordelijkheid heeft én vanuit welke belangen<br />
die actor opereert. Bovendien is niet altijd bij voorbaat transparant wat achter grond en<br />
herkomst is van de partijen die <strong>in</strong> dit proces een rol spelen. De projectontwikkelaar