Io Admiraalplein Dordrecht - Neprom

Admiraalsplein/Wielwijk
Een bijzonder fijnzinnige
openhartoperatie
Drie partijen herstructureerden het Admiraalsplein in Wielwijk, een dreigende
probleemwijk in Dordrecht. Een nieuw project, het ambitieuze complex
De Zilvervloot, moest als katalysator gaan fungeren voor een verbeterd plein
en een aantrekkelijkere wijk. Na jaren werkt het ook.
32 PRO12/06
Het was niet eens twee voor twaalf in Wielwijk, een wijk uit
het eind van de jaren vijftig, begin jaren zestig in Dordrecht.
Zo zorgwekkend was de situatie van de galerij- en portiek-
etageflats nog niet, maar het was wel duidelijk dat het vroeg of
laat een keer mis zou gaan. In dat opzicht wijkt Wielwijk niet af
van vergelijkbare woonwijken uit die periode zoals Pendrecht
in Rotterdam of Morgenstond in Den Haag-Zuidwest. Het
patroon van sluipend verval vertoont overal dezelfde trekken,
ook in Wielwijk: bewoners met lage inkomens, leegstand in
sommige flats, teruglopende aandacht voor de zorg van de
woning, drugsoverlast en een aanwas van allochtonen, waarbij
het in Dordrecht vaak om Antillianen gaat. “Misschien was er
wel te veel doorstroming in Wielwijk”, vat Frank Sieuwerts,
door Jaap Huisman
I N I N O NO TN TW WI I KKKK E L I I NNGG hoofd Ruimtelijke Ordening gemeente Dordrecht, de onrust
samen. En de verpaupering leek zich te concentreren op het
Admiraalsplein, dat Sieuwerts niet eens zou willen betitelen als
een plein maar als een onaangename vlakte die dienst deed als
parkeerdumpplaats. Het Admiraalsplein was in 1960 een sluitstuk
in de ontwikkeling van Wielwijk, opgezet door particulieren,
terwijl de rest van de wijk in handen van corporaties was;
die beginfout begon zich de laatste jaren te wreken.
Jeannette van Waterschoot, projectleider bij de woningbouwvereniging
Woondrecht, omschrijft de populatie als “betrokken
mensen, sociaal met elkaar begaan, maar met weinig behoefte
tot integratie. Autochtonen en allochtonen leven naast maar
niet met elkaar; ieder heeft zijn eigen clubje. En ja, veel lage
inkomens en dito opleidingen.”
De ommekeer begon in feite al een kleine tien jaar geleden.
Toen plantte de toenmalige minister van VROM, Jan Pronk,
met veel publicitair vertoon het geluidsscherm dat de wijk

Zwijndrecht
Drechttunnel
A16
Oude Maas
Oude
Centrum
Dordrecht
doof moest maken voor het verkeerslawaai van de A16. Daarna
verlegde de aandacht zich geleidelijk naar de staat van de flats.
Een daarvan is de Stuyvesantflat, vier verdiepingen hoog met
winkels in de plint, waarin de Holland Amerika Lijn zijn
officieren huisvestte. Maar de HAL verdween naar de
Verenigde Staten en officieren woonden er al lang niet meer:
De eens zo sierlijke flat begon te versukkelen en dreigde in
handen te vallen van onroerend goedmaffia. Hetzelfde lot leek
de naburige Rijnlandflat beschoren: in handen van allemaal
particuliere eigenaren die gezamenlijk geen vuist konden of
wilden maken. De gemeente Dordrecht zag met lede ogen
aan hoe de middenstand het langzaam opgaf rondom het
Admiraalsplein. Ingrijpen werd hoe langer nog urgenter.
E E N R I G O U R E U Z E S T A R T
Wielwijk is opgezet volgens de CIAM-gedachte. Licht en
lucht moesten de bewoners opvangen, de woningen gebed in
het groen, volgens een rechtlijnig stedenbouwkundig plan.
FRANK SIEUWERTS - HOOFD RUIMTELIJKE ORDENING GEMEENTE DORDRECHT
‘Een opleving van het Admiraalsplein was twintig jaar
geleden niet mogelijk geweest’
JEANETTE VAN WATERSCHOOT - PROJECTLEIDER WOONDRECHT (WOONBRON)
‘Sociaal met elkaar begaan, maar met weinig behoefte
tot integratie. Autochtonen en allochtonen leven naast
maar niet met elkaar; ieder heeft zijn eigen clubje’
EELCO LAGAS - ONTWIKKELINGSMANAGER KRISTAL
‘Buiten Dordt staan wijken als Oud- en Nieuw-Krispijn
slecht bekend, binnen Dordt geldt Wielwijk als
zorgenkindje’
PLAATS
Dordrecht
NAAM PLAN
Admiraalsplein/Wielwijk
STEDENBOUW
Atelier Lucien Kroll
Er wonen naar schatting zevenduizend mensen in wat de markt
tegenwoordig een ‘eenzijdig woningbestand’ noemt. Aan die
stedenbouwkundige opzet wilde de gemeente niet morrelen,
althans voorlopig niet. Kristal, de ontwikkelaar met wie
Woonrecht samenwerkt, kijkt al wel verder in de toekomst.
Zodra het Admiraalsplein weer gezond op zijn benen staat,
zouden, als het aan Kristal ligt, duizend woningen (voornamelijk
galerijflats) het veld moeten ruimen om plaats te maken
voor even zoveel woningen en dan voornamelijk in het hogere
segment. Want dat is de hoofdgedachte achter de herstructurering:
Wielwijk moet af van zijn eenzijdige bevolkingssamenstelling.
Jongeren, beter opgeleiden en kapitaalkrachtigen
moeten zorg dragen voor de revitalisering. De operatie Admiraalsplein
wordt door drie partijen gevoerd: de gemeente
Dordrecht, Kristal (als ontwikkelaar) en Woondrecht, een van
PRO12/06 33

34 PRO12/06
de grote woningcorporaties in de stad. Aanleiding tot optreden
waren de zorgen om de Rijnlandflat, die een paar keer van de
hand was gegaan. De eigenaar was bezig het complex uit te
ponden. Aan onderhoud en beheer werd nauwelijks iets
gedaan omdat de vereniging van eigenaren krachteloos was.
We gaan interveniëren in de vereniging, besloot Woondrecht
in opdracht van de gemeente die immers zelf geen woningen
mag bezitten. De gemeente ontfermde zich over de winkels om
ze aan hun bestemming te onttrekken en opnieuw in te vullen.
Met het verkrijgen van de meerderheid in de vereniging zou
het pad geëffend worden naar renovatie. Dat gebeurde. De
vereniging van eigenaren werd ‘opgeblazen’, de grootste
particuliere eigenaren in de flat was hun meerderheidsbelang
kwijt: het ergste leed was op het plein geleden.
De Rijnlandflat veranderde van naam in de Piet Hein-flat.
Sieuwerts: “Dit was het meest verloederde complex van
Dordrecht, daar moesten we zien uit te komen.”
Hetzelfde model werd gehanteerd bij de Stuyvesantflat:
eigenaren uitkopen en voorzieningen onder de woningen
terugbrengen. Sieuwerts: “De Stuyvesantflat dreigde in
verkeerde handen te vallen, mensen die helemaal niet in
onderhoud geïnteresseerd waren. De dag voor de veiling
hebben we de flat uit de openbare verkoop gehaald en een
onvoorwaardelijk bod uitgebracht, met toe stemming van
de raad. Anders hadden we met lege handen gestaan.”
De opstelling van de gemeente had ook een sym bolisch
karakter. “Zo lieten we zien dat het ons menens was in de
wijk, dat we bereid waren te investeren en dat we geen
plat getreden banen wilden betreden.”
E E N N I E U W E T O E K O M S T M E T D E Z I L V E R V L O O T
Een sporthal, die de gemeente 40 jaar geleden liet bouwen,
werd wel gesloopt. Hiervoor in de plaats kwam De Zilvervloot,
een opzienbarend complex van het Belgische bureau Atelier
Lucien Kroll. Opzienbarend, omdat het in samenspraak met
bewoners tot stand kwam, uiteenlopende woningplattegronden
kent en daarmee ook een uiterst grillige architectuur. Woondrecht
introduceerde hiervoor een aantrekkelijke regeling die
belangstellenden over de streep moest trekken: koopgarant.
Kopers konden met een fikse korting – oplopend tot 25 procent
van de marktprijs – een appartement in De Zilvervloot kopen,
werden daarmee volledig eigenaar maar met het beding dat
zij de woning bij verkoop eerst aan Woondrecht moesten aanbieden.
Hoe verleidelijk ook, de eerlijkheid gebiedt te zeggen
dat de uitvaart van De Zilvervloot moeizaam verliep. Klaarblijkelijk
was de reputatie van Wielwijk nog te zorgelijk voor
veel Dordtenaren. Eelco Lagas van Kristal had dat als buitenstaander
ook gemerkt: “Buiten Dordt staan wijken als Oud- en
Nieuw-Krispijn slecht bekend, binnen Dordt geldt Wielwijk
als zorgenkindje.”
Niettemin betekende De Zilvervloot een lichtpuntje voor

Wielwijk. Er gloorde een nieuwe toekomst. Wat de gemeente
voor ogen stond als middel tot herstructurering, ging zijn
werk doen: verdichting van het Admiraalsplein, verbetering
van het economisch draagvlak voor de winkels (minder in
aantal maar wel beter), een kwalitatieve inrichting van de
openbare ruimte. De taken werden als volgt verdeeld: de
gemeente bemoeide
zich met die openbare ruimte en de winkelvoorzieningen,
Woondrecht was verantwoordelijk voor de woningen en
de parkeergarage. Kristal, dat er pas een kleine twee jaar bij
betrokken is, zou verschillende onderdelen ontwikkelen,
zoals de sloop of herinrichting van de flats.
D E R E A L I T E I T T E R U G B R E N G E N
Als het woord samenwerking tussen de partijen aan de orde
komt, neemt Lagas van Kristal het woord ‘gevoelig’ in de
mond. Er lag een samenwerkingsovereenkomst tussen
Woondrecht en de gemeente op tafel waarin wel de maakbare
samenwerking werd geschetst maar waarin weinig schot
zat. “Iedereen bleef elkaar maar informeren.” Financiële
verwachtingen waren bovendien te rooskleurig, ondervond
Lagas. “Men verwachtte een prijsstijging van de woning
die niet werd bewaarheid. De partijen hielden te weinig
rekening met macro-economische omstandig heden.” Rond
2002 en 2003 moesten de partijen inderdaad opboksen
tegen een ongunstige economische wind.
Kristal stelde ook vast dat het strippen en opnieuw invullen
van de flats aan de Koophoek – veranderd in de naam De
Compagnie en tegenwoordig De Nieuwe Compagnie – niet
goedkoper bleek dan sloop/nieuwbouw. “Bovendien kun je
dan niet de woningen realiseren die je zou willen hebben,
omdat je vastzit aan de maat.” Het tweede blok in die hoek
van het plein kon dan ook beter gesloopt worden, stelde
Lagas van Kristal voor. Op die plaats worden naast de woningen
van De Nieuwe Compagnie de scholen uit de wijk geconcentreerd.
Het belang van Woondrecht en de gemeente bij
een beter Wielwijk lijkt duidelijk, maar hoe ligt dat voor
Kristal? Lagas: “Woondrecht Kristal bv is een partnership
tussen Woondrecht en de projectontwikkelaar Kristal. Kristal
is de vaste partner voor stedelijke herstructurering en projectontwikkeling
van zes woningcorporaties in de Randstad.
Door het partnership wordt de expertise van beide partners
gebundeld: een professionele en resultaatgerichte wijze van
projectontwikkeling in combinatie met een sterk maatschappelijk
bewustzijn. Zo creëren we een grote kennis van de stad
en goed inzicht in de wensen van haar bewoners. We hebben
dan ook een maatschappelijke doelstelling.” Dat de drie
partijen inclusief Kristal daarbij in de aanloop jaren verlies
leiden, nemen ze op de koop toe. Er is een belangrijke voorinvestering
gedaan in een project als De Zilvervloot. Pas over
een jaar of tien verwachten ze rentabiliteit.
O P E N H A R T O P E R A T I E
De Zilvervloot was de spreekwoordelijke katalysator, het
instrument dat het Admiraalsplein op gang moest brengen.
Van Waterschoot (Woondrecht) en Sieuwerts constateren
dat het – in samenhang met het opknappen van de Stuyve-
FOTO’S: MARIE CÉCILE THIJS
PRO12/06 35

36 PRO7/05 PRO12/06
ARCHITECT
Architectenbureau AUAI
PLANNING
2000 - 2015
ONTWIKKELAAR
Kristal en Woondrecht
projectinformatie ADMIRAALSPLEIN/WIELWIJK
PROGRAMMA
- 130 koopappartementen en
ondergrondse parkeergarage
in De Zilvervloot
- 26 kadewoningen in
De Gouverneur
- 16 eengezinswoningen in
De Schepen
- 12 parkappartementen voor
ouderen in De Schepen
- Renovatie en aanvullende
sant- en de Piet Hein-flat – lukt. Het is onder meer af te lezen
aan het luxueuzere assortiment in het Albert Heijn-filiaal.
Ineens weten ook bewoners van buiten Wielwijk het Admiraalsplein
te vinden, Sieuwerts heeft zelfs gemerkt dat de wijk
aantrekkelijk blijkt voor ouderen die het Rotterdamse Pendrecht
willen ontvluchten en in Wielwijk een herkenbaar alternatief
zien. Het bijzondere van de herstructurering van
het Admiraalsplein is volgens alle partijen dat er gekozen is
voor ‘een openhartoperatie’. Het concentreren van de winkels
op het plein, het aantrekken van sterkere ketens, het opknappen
van de flats, het versterken van het beheer van de woningen
daarmee is het verval een halt toegeroepen. Bijzonder is
ook dat het zorgvuldig en stapsgewijs is gebeurd, veel minder
overrompelend en grootschalig zoals in de westelijke tuinsteden
van Amsterdam.
Woondrecht experimenteerde bij De Zilvervloot met een
complex dat bol staat van de variatie. Van Waterschoot:
“Woningen met serres, balkons of dakterrassen, penthouses,
woningen aan binnentuinen, een baaierd aan plattegronden –
de omvang en het concept heeft 130 kopers aangetrokken.
Woondrecht denkt nu over een nieuw experiment dat met het
bureau Smart Agent wordt gevormd. Daar worden woningen
ingedeeld volgens leefstijlen, van individualistisch tot collectief,
van stedelijk dynamisch tot traditioneel en kindvriendelijk.
Voor de definitie van de leefstijlen is gebruik gemaakt van
een kleurenwaaier die aangeeft dat het Admiraalsplein rood en
nieuwbouw van 46
koop-woningen in Peter
Stuyvesant-flat
- Renovatie en aanvullende
nieuwbouw ca. 60 koopwoningen
in Piet Hein-flat
- Aanvullende nieuwbouw van
ca. 100 middeldure woningen
in De Koophoek/Admiraalsflat
- School in de Samenleving
(SIS) in combinatie met
buurthuis, peuterspeelzaal en
gymzaal.
- Detailhandel
- Openbare ruimte
- Groenstructuur en waterstructuur.
blauw is (stedelijk en individueel), terwijl de buurt eromheen
baadt in groen en geel. Zo rijk kan het palet van het vernieuwde
Wielwijk zijn.”
De metamorfose van het Admiraalsplein had vermoedelijk niet
kunnen lukken zonder een herverdeling van het woningaanbod
in de regio. Verdeel ook de lasten, profiteer niet alleen van de
lusten, met die boodschap schoof de gemeente Dordrecht aan
tafel bij de buurtgemeenten. Dat is niet zonder betekenis:
doordat de regio bereid is ook minder vermogenden in hun
gemeente op te nemen, hoeft niet langer de stad – en Wielwijk
in het bijzonder – de ‘onderkant’ van de woningmarkt te huisvesten.
“Daarom”, denkt Sieuwerts, “was een opleving van
het Admiraalsplein twintig jaar geleden niet mogelijk geweest.
Nu waren er de middelen en was de tijd er rijp voor.”