herstructurering - Neprom

Overzicht
herstructureringsprojecten
gerealiseerd in samenwerking
tussen projectontwikkelaars
en woningcorporaties
Leergang
Vereniging van
Nederlandse
Projectontwikkeling
Maatschappijen
Vereniging van
Nederlandse
Projectontwikkeling
Maatschappijen

Vooraf
In 2008-2009 heeft de NEPROM samen met De Vernieuwde Stad en financiële steun van het
Ministerie van VROM een onderzoek laten uitvoeren door de TU Delft naar de toegevoegde waarde
van de samenwerking tussen marktpartijen en woningcorporaties bij de herstructurering van oude
woonwijken. Eerdere onderzoeken op dit terrein waren verouderd. De opdrachtgevers zochten naar
meer inzicht in de rollen die marktpartijen, doorgaans commerciële projectontwikkelaars, spelen in
de herstructurering. Bij herstructurering gaat het vaak om wijken waar woningcorporaties een fors
woningbezit hebben, waardoor zij vaak vanaf het begin betrokken zijn bij het herstructureringsproces
en zij in veel gevallen zelfs initiatiefnemer zijn. Door hun grond- en vastgoedpositie zijn zij vaak
in de positie om te beslissen om wel of niet een marktpartij in de herontwikkeling te betrekken.
Woningcorporaties zullen dat alleen doen als zij ervan overtuigd zijn dat de ontwikkelaar een
toegevoegde waarde heeft. De NEPROM en De Vernieuwde Stad wilden met het onderzoek inzicht
krijgen in wat nu precies de veronderstelde meerwaarde is van het betrekken van een ontwikkelaar
bij de herstructurering en of die meerwaarde in de praktijk ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt.
Maken projectontwikkelaars de verwachtingen en hun beloften waar? Wanneer ontwikkelaars en
woningcorporaties gevraagd werden naar de meerwaarde van een commerciële marktpartij in de
herstructurering refereerden zij vaak aan competenties zoals procesmanagement, marketingstrategie
en organiserend vermogen. Ook de risicodragende rol van de marktpartij werd vaak genoemd om
een projectontwikkelaar te betrekken bij de herstructurering. Sommige ondervraagden gingen zelfs
zo ver in hun uitlatingen dat ze een determinerende rol toekenden aan de rol van de marktpartij.
Zij veronderstelden dat het de marktpartij is die het verschil maakt in de herstructurering. Met het
onderzoek hopen de opdrachtgevers dergelijke speculaties de wereld uit te helpen en daarvoor in de
plaats kennis gebaseerd op feiten te verzamelen.
De resultaten van het onderzoek zijn wellicht – want zo is het wel vaker met wetenschappelijk
onderzoek – niet echt verrassend. Maar het daaraan ten grondslag liggende onderzoek verheldert
wel veel. Centrale conclusie van het onderzoek is dat daar waar sprake is van een complexe herstructureringsopgave
– waar dus meer aan de hand is dan het slopen van een verouderd complex sociale
huurwoningen en het daarvoor in de plaats bouwen van nieuwe koop- of huurwoningen – de
samenwerking van beide disciplines veel meerwaarde biedt. In dergelijke situaties kunnen in de
meeste gevallen noch woningcorporaties noch commerciële projectontwikkelaars de opgave op
eigen kracht goed aan. Keer op keer blijkt in de praktijk dat beide disciplines sterke en zwakke
kanten hebben en dat juist bij complexe opgaven de wederzijdse aanvulling tot betere resultaten
leidt. Het is dus de samenwerking die het verschil maakt. Essentieel in de samenwerking – en ook
dat lijkt een open deur – zijn het de menselijke inspanningen die deze samenwerking tot een succes
maken. Juist de grote persoonlijke betrokkenheid, en het commitment en de bereidheid om op basis
van vertrouwen – en uiteraard zorgvuldig opgestelde contracten – met elkaar echt ‘samen te werken’,
maakt de kans op succes het grootst.
Het onderzoek is begonnen met een inventarisatie van alle te achterhalen herstructureringsprojecten
die in een samenwerkingsverband tussen woningcorporaties en commerciële projectontwikkelaars
gerealiseerd zijn of worden. Deze inventarisatie was nodig om zowel in kwantitatief
als kwalitatief opzicht inzicht te krijgen in de omvang en de structuur van de herstructureringsprojecten.
Op basis daarvan konden we tot beter onderbouwde inzichten komen over de aard en de

toegevoegde waarde van de samenwerking tussen deze partijen. Daarmee probeerden we ook te
ontsnappen aan de valkuil van het baseren van algemeen geldende conclusies op een beperkt aantal
waarnemingen. Uiteraard kan in dergelijk onderzoek geen sprake zijn van statistisch bewezen
relaties, maar het grote aantal in de analyses betrokken herstructureringsprojecten maakt wel dat
we conclusies durven te trekken die verder gaan dan speculaties.
Voorafgaand aan onze zoektocht moesten we bepalen om welk soort herstructureringsprojecten het
ons te doen was. Vanaf het begin stond voor ons vast dat het moest gaan om projecten waarbij
verouderd corporatiebezit in het geding is en waarbij de herontwikkelingsopgave niet los gezien kan
worden van dat corporatiebezit. Daarnaast vonden we van belang dat het moest gaan om een opgave,
waarbij ook een ontwikkelingsvisie op het niveau van de wijk of buurt werd opgesteld, zodat ook
daadwerkelijk sprake was van een gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat in veel van deze projecten
ook sprake is van de nieuwbouw van koopwoningen. Vaak gaat het bovendien om ontwikkelingen
waar naast nieuwe woningen ook andere, nieuwe functies worden gerealiseerd, waaronder scholen,
winkels, kantoren en andere voorzieningen. In sommige herstructureringsprojecten start de opgave
bij de sloop van een oud schoolgebouw of een ziekenhuis, en de herontwikkeling van het desbetreffende
terrein. Maar het gaat dan wel om projecten in een verouderde woonwijk met woningcorporatiebezit
waarbij voor de gehele buurt of wijk een integrale ontwikkelingsvisie is opgesteld.
Voor de inventarisatie van projecten werd een groot aantal marktpartijen en woningcorporaties
benaderd. Dat leverde informatie op over circa 80 herstructureringsprojecten. Niet alle aangeleverde
projecten voldeden aan onze definitie van binnenstedelijke herstructurering. Uiteindelijk hebben
we 60 (deel)projecten gekozen die binnen onze onderzoekskaders vielen. Het betreft sterk in
omvang variërende projecten. In sommige projecten gaat het uitsluitend om woningbouw, maar
in een groot aantal is ook sprake van winkels, kantoren en/of (sociale) voorzieningen. We hebben
niet de pretentie dat we hiermee een uitputtend totaaloverzicht geven van alle herstructureringsprojecten
waar sprake is van samenwerking tussen woningcorporaties en commerciële projectontwikkelaars,
maar we kunnen ons niet voorstellen dat we er heel veel gemist hebben. We houden ons
uiteraard aanbevolen voor aanvullingen. We zijn van mening dat we hiermee het tot nu toe meest
systematische en uitputtende overzicht hebben opgesteld van dergelijke herstructurerings projecten,
en we hebben daarom ook besloten dit overzicht te publiceren.
Van de 60 geïnventariseerde en beschreven herstructureringsprojecten hebben we uiteindelijk
veertien projecten aan een omvangrijke analyse onderworpen, waarbij met de belangrijkste
betrokken partijen interviews zijn gehouden. Daarin is uitgebreid gesproken over de rollen en
bijdragen van de betrokken partijen, over de inbreng van expertise, kennis en ervaring, en over
wie wat precies heeft gedaan. Ook is men steeds gevraagd te reageren op elkaars inbreng en visies.
Tevens is in de analyses uitgebreid aandacht besteed aan de juridische vorm waarin de samenwerking
is gegoten, hoe de financiële risico’s tussen de betrokken partijen zijn verdeeld en hoe de financiering
van het project tot stand is gekomen. Op basis van de analyse van die gegevens en het terugkoppelen
van de analyses naar de betrokken partijen hebben we uiteindelijk een aantal conclusies kunnen
trekken en een aantal aanbevelingen voor toekomstige samenwerking kunnen formuleren. In het
uitgebreide onderzoeksrapport hebben we – naast de conclusies en aanbevelingen – de veertien
geanalyseerde herstructureringsprojecten en de daarbij geleverde inspanningen door de betrokken
partijen, inzichtelijk gemaakt. We hopen daarmee bij te dragen aan het tastbaar en inzichtelijk
maken van die inspanningen, zodat de herstructureringspraktijk van de opgedane ervaringen en

kennis kan profiteren. Dat betekent wel dat het onderzoeksrapport nogal omvangrijk is geworden.
Daarom hebben we ervoor gekozen om het rapport uitsluitend digitaal uit te geven. Het rapport
is te downloaden vanaf de website van de NEPROM en van andere betrokken organisaties.
In voorliggende publicatie vindt u een beknopte beschrijving van de 60 herstructureringsprojecten
en de conclusies van het onderzoek. Voor meer en gedetailleerdere informatie verwijzen we u naar
het onderzoeksrapport.
Jan Fokkema
directeur NEPROM

Inhoudsopgave
Conclusies ‘Zij maakt het verschil’ 08
01 ’t Rond in Houten 13
02 ’t Rond in Winschoten 13
03 Aan de Bosrand in Emmen 13
04 Andreas Ensemble in Amsterdam 15
05 Blok C, Noordstrook in Amsterdam 15
06 Boschdijk-Marconilaan in Eindhoven 17
07 Bospolder-Tussendijken in Rotterdam 17
08 CAN in Amsterdam 19
09 Centrumgebied Kanaleneiland in Utrecht 19
10 Cloviskwartier in Maastricht 21
11 De Grienden in Rotterdam 21
12 De Horsten in Rotterdam 21
13 De Laares in Enschede 23
14 De Meent in Leerdam 23
15 De Nieuwe Maria’s in Den Haag 25
16 De Oriënt in Den Haag 25
17 De Wending in Delfzijl 25
18 Dinkelpark in Groningen 27
19 Duinstrip in Den Haag 27
20 Hart van Zuid in Hengelo 29
21 Het Rode Dorp in Alkmaar 29
22 Hof Berestein in Den Haag 31
23 Hoogeveenlaan in Den Haag 31
24 Hoograven in Utrecht 33
25 Hoornwerk in Deventer 33
26 K- en D-buurt Bijlmer in Amsterdam 33
27 Kaapstander in Amsterdam 35
28 Loofmeester in Maassluis 35
29 Malberg in Maastricht 35
30 Malburgen in Arnhem 37

31 Marsmanplein in Haarlem 37
32 Mathenesserplein in Rotterdam 39
33 Meer & Oever in Amsterdam 39
34 Nieuw Crooswijk in Rotterdam 39
35 Nieuw Kempering in Amsterdam 41
36 Ondiep (Kleine Wijk en Thorbeckepark) in Utrecht 41
37 Oosterbaken in Rotterdam-Hoogvliet 41
38 Oud-IJmuiden in IJmuiden (gemeente Velsen) 43
39 Plan de Nassau in Enschede 43
40 Polderweggebied in Amsterdam 45
41 Poort tot Rosendaal in Arnhem 45
42 Poort van Zuid/Vijfhoek in Zaandam 45
43 Schaakwijk in Utrecht 47
44 Stadsbleek in Oldenzaal 47
45 Stadseiland/Malburgen in Arnhem 49
46 Talmalaan in Utrecht 49
47 Tarwewijk in Rotterdam 51
48 Twekkelerveld in Enschede 51
49 Vinkhuizen in Groningen 53
50 Vlinderbuurt in Rotterdam 53
51 Vossenberg in Helmond 53
52 Vuurplaat in Rotterdam 55
53 Waterlandplein in Amsterdam 55
54 Westelijke Tuinsteden (Reimerswaalbuurt) in Amsterdam 55
55 Wheermolen-West in Purmerend 57
56 Zeewijk in IJmuiden (Gemeente Velsen) 57
57 Zitterd Revisited fase 1 in Sittard 59
58 Zonnekwartier in Helmond 61
59 Zwanehof in Roosendaal 61

Conclusies ‘Zij maakt het verschil’
‘Zij maakt het verschil’ is een onderzoek naar de samenwerking tussen woningcorporaties en commerciële
projectontwikkelaars in de herstructurering van verouderde woonwijken. Het onderzoek
is uitgevoerd door de TU Delft in opdracht van de NEPROM en De Vernieuwde Stad met financiële
steun van het Ministerie van VROM.
Samenvattend kunnen we stellen dat er enerzijds duidelijke aanwijzingen zijn dat samenwerking
toegevoegde waarde kan hebben en er anderzijds nuanceringen moeten worden gemaakt. Risicodeling
is de enige toegevoegde waarde die in vrijwel alle cases naar voren komt, maar dit is vanzelfsprekend
en niet afhankelijk van samenwerking met een marktpartij. Risicodeling kan immers ook
plaatsvinden door samenwerking met andere woningcorporaties. Daarnaast wordt marketing door
de markt partijen in relatief veel cases als toegevoegde waarde benoemd. Positief in ons onderzoek
zijn ook de relatief weinig negatieve geluiden over de samenwerking. Vrijwel geen enkele respondent
is het eens met de stelling dat samenwerking meer kost dan het oplevert. Verder moet gesteld
worden dat de toegevoegde waarde moeilijk te herkennen en te erkennen is. Het is moeilijk te herkennen
omdat in herstructureringsprojecten de inbreng van afzonderlijke partijen in de samenwerking
moeilijk is te isoleren. Het is met name voor woningcorporaties wellicht moeilijk te erkennen,
omdat zij met het erkennen van de toegevoegde waarde het gevoel kunnen hebben hun eigen organisatie
te diskwalificeren. Voor de geïnterviewde medewerkers van zowel woningcorporaties als
projectontwikkelaars geldt waarschijnlijk dat ze niet het achterste van hun tong durven te laten zien,
met name als het gaat om het gebrek aan competenties van de andere partij. Ten slotte blijkt zowel
uit de literatuurstudie, het semi Delphi-onderzoek als de case study dat de toegevoegde waarde sterk
afhankelijk is van de situatie. De markt, de eigen capaciteiten van de woningcorporatie, de opgave en
de competenties van de betrokken marktpartij –en meer in het bijzonder de betrokken medewerkers
–zijn bepalend voor welke toegevoegde waarde daadwerkelijk geëffectueerd wordt.
Verondersteld kan worden dat de toegevoegde waarde van marktpartijen door de expertise die ze
met zich meebrengen zal verminderen naarmate de woningcorporaties hun eigen professionalisering
doorzetten. Tegelijkertijd kan de professionalisering van woningcorporaties met zich meebrengen
dat zij bewuster en gerichter de samenwerking met marktpartijen opzoeken, namelijk op
die momenten en voor die locaties waarvan zij weten dat de toegevoegde waarde ook echt nodig is.
Dat betekent dat woningcorporaties (en gemeenten) in sommige situaties juist vroeger in het proces
zullen gaan kiezen voor betrokkenheid van marktpartijen. Dit gebeurt soms vanuit risicoreductie.
Ook zullen woningcorporaties hun eigen competenties explicieter spiegelen aan de uitgenodigde
marktpartijen. Als marktpartijen daarop willen inspelen, dan zouden ze hun toegevoegde waarde
gerichter kunnen ontwikkelen en vermarkten. Zij moeten daarbij iets kunnen toevoegen aan de
expertise die of al verworven is door de woningcorporatie of die ook elders te huur is. Daarbij kan
onder meer worden gedacht aan het ontwikkelen en aanbieden van nieuwe samenwerkingsvormen
(bijvoorbeeld gericht op samenwerking in de initiatieffase), het focussen op het ontwikkelen van
oplossingen voor belangrijke problemen in de herstructurering en het explicieter positioneren met
subspecialisaties zoals risicomanagement, productontwikkeling, procesmanagement en marketing.
Projectontwikkelaars kunnen daarbij ook (al dan niet tegen een vergoeding) hun diensten aanbieden
in de prille initiatieffase, zonder dat daar op voorhand een ontwikkelingsopdracht uit voortkomt.
Overigens moet het tempo van professionalisering van woningcorporaties op het gebied van
projectontwikkeling ook niet worden overschat. In een recente enquête van de TU Delft gaven veel
woningcorporaties aan nog significante uitdagingen te zien bij het professionaliseren van de eigen

Herstructurering 08–09
organisatie op het terrein van vastgoedontwikkeling (Van der Kuij, 2009). Bovendien zijn de meeste
in het onderhavige onderzoek betrokken woningcorporaties waarschijnlijk relatieve voorlopers op
dit terrein.
Voor beide partijen lijkt het goed om nog meer aan zelfreflectie te doen als het gaat om de competenties
voor de (complexe en langdurige) herstructureringsopgave. Om dat op een gestructureerde
wijze te kunnen doen, zouden woningcorporaties en projectontwikkelaars baat kunnen hebben bij
een diagnose-instrumentarium, waarbij ze snel en geobjectiveerd inzicht kunnen krijgen in de eigen
sterkten en zwakten in relatie tot de opgave. De in dit rapport gehanteerde ontwikkelaarprofielen
zouden als aanzet kunnen worden gebruikt voor een dergelijk diagnosemodel. Zo’n instrument kan
voorkomen dat partijen hun eigen competenties te rooskleurig inschatten en bovendien helpen bij
het vinden van een partner die complementair is, zodat de toegevoegde waarde van de samenwerking
kan worden geoptimaliseerd.

Herstructurering 10
–11

02 ‘t Rond, Winschoten
01 ‘t Rond, Houten
03 Aan de Bosrand,
Emmen

01 ’t Rond in Houten
Herstructurering 12
–13
Van Wijnen ontwikkelde het project ’t Rond in Houten op een plangebied ter grootte van anderhalf
hectare, ten behoeve van een samenwerkingsverband van VastNed Management en Altera Vastgoed.
’t Rond bestaat uit een tweelaagse parkeergarage voor 400 auto’s met op de begane grond een winkelruimte
van circa 8.300 vierkante meter. De winkelruimte wordt ontsloten door een passage die
uitkomt op het centrale plein van Houten, waar alle bestaande winkels gesitueerd zijn. In opdracht
van woningcorporatie Viveste zijn boven op het winkelcentrum vier woonblokken gerealiseerd met
in totaal 165 huurappartementen. Deze woonblokken zijn in de plaats gekomen van de oude eigendommen
van Viveste. De formele betrokkenheid van Van Wijnen begon in de haalbaarheidsfase.
Van Wijnen nam het project inclusief de grondposities in de VO-fase over en levert de woningen,
winkels en parkeergarage turn-key op. De risico’s vanaf de VO-fase zijn verdeeld, waarbij die van
de kwaliteit van de planlocatie (woningen), het verhuurrisico en de financiering voor Viveste zijn.
Risico’s van de kwaliteit van de planlocatie (winkels en parkeergarage) en exploitatie (gedeeltelijk)
zijn voor VastNed Management en Altera Vastgoed. De financiering, exploitatie (gedeeltelijk), juridische
aangelegenheden, het vergunningtraject, de ontwikkeling en realisatie zijn voor risico van
Van Wijnen.
02 ’t Rond in Winschoten
Leyten Vastgoed heeft in samenwerking met woningcorporatie Acantus Groep locatie ’t Rond in
Winschoten ontwikkeld. Het betrof 30 huurwoningen in de vrije sector, 29 koopwoningen, 7.000
vierkante meter winkels en een parkeergarage van 250 plaatsen. De samenwerkende partijen hebben
daarvoor een turn-key-overeenkomst afgesloten. Op het samenwerkingsverband voor de grondexploitatie
is het traditionele model van toepassing. Ook is er een exploitatieovereenkomst opgesteld.
De informele betrokkenheid van Leyten Vastgoed begon in de haalbaarheidsfase, de formele samenwerking
startte in de realisatiefase. De huurwoningen worden ontwikkeld in samenwerking met
woningcorporatie Acantus Groep en de parkeergarage samen met het parkeerbedrijf Q-park en de
gemeente. De koopwoningen en winkels worden niet in een samenwerkingsverband ontwikkeld.
03 Aan de Bosrand in Emmen
Samen met woningcorporatie Lefier (voorheen Wooncom) en de gemeente Emmen heeft ontwikkelaar
BEMOG Projektontwikkeling 24 sociale huurwoningen en 91 koopwoningen in de wijk
Emmermeer in Emmen ontwikkeld. De samenwerkende partijen hebben de gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij
Emmermeer Ontwikkeling BV opgericht. De grondexploitatie is gerealiseerd door
middel van een exploitatieovereenkomst. De informele betrokkenheid van de marktpartij is gestart in
de initiatieffase, de formele betrokkenheid is vanaf de haalbaarheidsfase gestart. De koopwoningen

05 Blok C, Noordstrook in Amsterdam
04 Andreas Ensemble , Amsterdam

Herstructurering 14
–15
zijn gezamenlijk door BEMOG Projektontwikkeling en Lefier ontwikkeld, waarbij BEMOG Projektontwikkeling
ontwikkelt en Lefier meebeslist. De huurwoningen zijn door Lefier ontwikkeld, waarbij
BEMOG Projectontwikkeling adviseert en afstemt op het totale project. BEMOG Projektontwikkeling
en Lefier hebben samen een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt waar de gemeente haar bestemmingsplan
op heeft afgestemd. De gronden van Lefier en de gemeente Emmen zijn bijeengebracht.
De gemeente Emmen heeft zorg gedragen voor de grondexploitatie. Lefier heeft bouwrijpe grond
voor de huurwoningen afgenomen en voor eigen rekening en risico de huurwoningen ontwikkeld
en verhuurd. BEMOG Projektontwikkeling en Lefier hebben als ontwikkelmaatschappij Emmermeer
Ontwikkeling BV bouwrijpe grond afgenomen voor koopwoningen. BEMOG Projektontwikkeling
heeft als ontwikkelaar en penhouder opgetreden. Lefier heeft via beslismomenten tijdens de SO-, VO-,
DO- en verkoopfases over afsluitingen meebeslist. BEMOG Projektontwikkeling heeft de verkoop
verzorgd, de aannemer namens de BV gecontroleerd, de bouwdirectie, oplevering en nazorg verzorgd.
BEMOG Projectontwikkeling heeft hiervoor de AK ontvangen. Beide partijen hebben ieder voor
50% het risico gedragen en de winst 50/50 verdeeld. De risico’s met betrekking tot de locatie reputatie,
esthetiek van de locatie, geluidsbelasting, planontwikkeling, opbrengstenrisico (50/50), kostenrisico
(50/50), markt (afzet of projectontwikkeling), financiering, exploitatie, publiciteit, media en de
publiekrechtelijk risico’s zijn voor BEMOG Projektontwikkeling en Lefier. Risico’s betreffende de veiligheid,
overlast, bodemverontreiniging, grondexploitatie en politieke en privaatrechtelijke risico’s
zijn voor de gemeente Emmen. De risico’s voor het woonmilieu zijn voor BEMOG Projektontwikkeling,
de gemeente Emmen en Lefier. De locatiegebonden voorzieningenniveaurisico’s zijn voor de
gemeente Emmen en Lefier.
04 Andreas Ensemble in Amsterdam
Aan de oevers van de Westlandgracht in het Amsterdamse stadsdeel Slotervaart, op de plek van het
voormalige Andreas Ziekenhuis, herontwikkelen Proper Stok, woningcorporatie De Alliantie en de
gemeente Amsterdam 520 koop- en huurwoningen op een plangebied van acht hectare. Hiervoor
is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld. Voor de grondexploitatie is gekozen voor erfpacht.
Zowel de formele als de informele betrokkenheid van de marktpartijen ging in de initiatieffase van
start. De risico’s betreffende de grond bouw- en woonrijp maken worden door de gemeente gedragen.
De overige risico’s, evenals de winst, zijn als volgt tussen De Alliantie en Proper Stok verdeeld: 50/50
tot 5% en daarboven 75/25. De Alliantie neemt de (sociale) huurwoningen af. AK is 65/35 vanwege
het penvoerderschap van Proper Stok. Met het stadsdeel is een grondprijs met afroomregeling overeengekomen.
05 Blok C, Noordstrook in Amsterdam
De Noordstrook is het gebied tussen de A10-West en de Maassluisstraat, ten noorden van de Rijswijkstraat
tot aan de Heemstedestraat in Amsterdam West. Belegger Amvest, de samenwerkende woningcorporaties
Far West en De Principaal met de gemeente Amsterdam hebben op deze locatie samen

06 Boschdijk-Marconilaan, Eindhoven
07 Bospolder-Tussendijken, Rotterdam

Herstructurering 16
–17
110 huurwoningen in de vrije sector en 110 parkeerplaatsen ontwikkeld. Voorheen stonden op deze
plek sociale huurwoningen. De samenwerking is opgezet aan de hand van een turn-key-afname door
Amvest en Far West. Hierin is ook de grondexploitatie opgenomen. Zowel de formele als de informele
betrokkenheid van marktpartij is in de haalbaarheidsfase begonnen. De vrije–sector- huurwoningen
die ontwikkeld zijn door Far West zullen wegens spreiding van de risico’s (gezien de totale
grote vernieuwingsopgave) worden verkocht aan de belegger Amvest. Risico’s waar het gaat om het
verhuurrisico, de opbrengsten, marktafzetting, projectontwikkeling en exploitatie worden gedragen
door Amvest; alle overige risico’s (kosten) zijn voor rekening van Far West.
06 Boschdijk-Marconilaan in Eindhoven
In samenwerking met woningcorporatie Trudo en de gemeente Eindhoven heeft CRA Vastgoed 54
sociale huurwoningen, circa 1.250 vierkante meter winkels en circa 3.500 vierkante meter kantoren
in Eindhoven ontwikkeld. Voorheen stonden op dit plangebied 15 huurwoningen in de vrije sector
en circa 1.500 vierkante meter winkels.
Het samenwerkingverband is in de vorm van een raam- of samenwerkingsovereenkomst vastgelegd.
De grondexploitatie is privaat, na inbreng door de woningcorporatie en de gemeente. Partijen zijn
vanaf de initiatieffase formeel betrokken bij het project. CRA Vastgoed en Trudo zijn gezamenlijk
verantwoordelijk voor alle locatiegebonden risico`s. De risico`s van de planontwikkeling zijn voor
rekening van CRA Vastgoed. Trudo verzekert CRA Vastgoed van de afname van de sociale huurwoningen
en CRA Vastgoed verzekert Trudo van de afname van winkels en kantoren. Alle politieke
risico`s zijn voor rekening van de gemeente, de planologisch/juridische risico`s draagt CRA Vastgoed.
Verder is afgesproken dat er een vaste prijs komt voor de sociale huurwoningen en subsidies
voor de niet-rendabele delen, zoals het parkeren.
07 Bospolder-Tussendijken in Rotterdam
In samenwerking met de woningcorporaties Com.wonen en Woonbron, en de gemeente Rotterdam
heeft ERA Contour 487 koopwoningen in Bospolder-Tussendijken in Rotterdam ontwikkeld.
Het samenwerkingsverband heeft de rechtsvorm van een raam- of samenwerkingsovereenkomst.
De partijen zijn informeel vanaf de initiatieffase bij het project betrokken en formeel vanaf de haalbaarheidsfase.
Het masterplan voor het hele gebied is een coproductie van Com.wonen en ERA Contour.
Woonbron en Com.wonen hebben gezamenlijk 93 koopwoningen in het deelproject Le Medi
ontwikkeld. De 94 koopwoningen van het project Puntstraat zijn voor rekening en risico van ERA
Contour ontwikkeld. Com.wonen heeft daarvoor de ontwikkelconcessie overgedragen aan ERA
Contour. Voor de overige 300 koopappartementen moet nog een verdeling worden gemaakt in de
taken en verantwoordelijkheden. De risico’s zijn afhankelijk van de samenwerking per deelproject
verdeeld. Voor Puntstraat geldt dat alle risico’s voor rekening en risico van ERA Contour zijn.
Voor Le Medi is afgesproken dat alle risico’s voor rekening en risico van de drie partijen zijn. Voor
de appartementen moet nog een verdeling worden bepaald. Com.wonen heeft daarvan de ontwikkelconcessie
in zijn bezit.

08 CAN, Amsterdam
09 Centrumgebied Kanaleneiland, Utrecht

08 CAN in Amsterdam
Herstructurering 18
–19
ING heeft samen met woningcorporatie Ymere en de gemeente Amsterdam 40 huurwoningen in de
vrije sector, 122 huurwoningen in de sociale sector, 303 koopwoningen, circa 35.000 vierkante meter
winkels, 2.650 parkeerplaatsen, 8.350 vierkante meter cultuurgelegenheden en circa 3.800 vierkante
meter leisure in Amsterdam ontwikkeld. Dit is gedaan aan de hand van een raam- of samenwerkingsovereenkomst.
Voor de grondexploitatie zijn de partijen een uitvoeringsovereenkomst
aangegaan. De informele betrokkenheid van marktpartijen is begonnen in de haalbaarheidsfase, de
formele betrokkenheid in de initiatieffase. ING en Ymere hebben samen de gebouwen ontwikkeld.
De gemeente Amsterdam heeft de openbare ruimte ontwikkeld. Er is geen sprake van gemeenschappelijke
ontwikkeling. Wel is met de gemeente overlegd over raakvlakken in de ontwikkeling. ING
en Ymere dragen het risico voor de esthetiek, geluidsbelasting, het woonmilieu, opbrengstrisico
(boven een bepaald huurbedrag deelt de gemeente mee in de extra winst over de horeca), kostenrisico,
de markt (afzetrisico of projectontwikkelingrisico), financiering en lokale politiek. Politiek
van het Rijk en de provincie zijn voor risico van de gemeente. Voor bodemverontreiniging gelden
de standaard erfpachtregels. Binnen het bestemmingsplan kunnen wijzigingen worden aangebracht.
Ten aanzien van horeca deelt de gemeente dus mee in het extra huurbedrag. Risico en rendement
liggen verder bij ING.
09 Centrumgebied Kanaleneiland in Utrecht
In samenwerking met de gemeente Utrecht, woningcorporaties Mitros en Portaal, en ontwikkelaar
Urban Interest ontwikkelt Proper-Stok het Centrumgebied Kanaleneiland in Utrecht. Met 280 sociale
huurwoningen, 750 koopwoningen, 12.000 vierkante meter winkels, 7.000 vierkante meter kantoren,
6.500 vierkante meter niet-commerciële bedrijfsruimten en 6.000 tot 12.000 vierkante meter onderwijs
op een plangebied van 19,6 hectare. Voor de grondexploitatie is een GEM opgericht met daarin
de gemeente Utrecht, Mitros, Portaal en Proper-Stok. Deze wordt gedeeltelijk extern gefinancierd.
Voor de woningontwikkeling van een aantal deelgebieden is een ontwikkelingscombinatie gevormd
(samenwerkingsovereenkomst OCK) met daarin Mitros, Portaal en ProperStok. De grondexploitatie
is opgezet in een joint-venturemodel aan de hand van het GEM. De partijen zijn formeel bij het project
betrokken vanaf de initiatieffase. Het uitgebreide winkelcentrum van het Kanaleneiland evenals
het nieuwe hoofdkantoor van Mitros worden niet binnen het samenwerkingsverband ontwikkeld.
Binnen het GEM is een gelijke risicoverdeling afgesproken: voor iedere partij 25%. Binnen de OCK
is de risicoverdeling ook gelijk opgegaan: 33% voor iedere partij. Ook het rendement is evenwichtig
verdeeld en zeggenschap wordt verdeeld op basis van consensus.

10 Cloviskwartier, Maastricht
11 De Grienden, Rotterdam 12 De Horsten, Rotterdam

10 Cloviskwartier in Maastricht
Herstructurering 20
–21
Janssen de Jong Projectontwikkeling heeft in samenwerking met de gemeente Maastricht en de
woningcorporatie Maasvallei 43 sociale huurwoningen en 34 koopwoningen in Maastricht ontwikkeld.
De grondexploitatie is uitgevoerd volgens het traditionele model. De informele betrokkenheid
van de partijen is gestart in de initiatieffase; vanaf de haalbaarheidsfase is ook de formele betrokkenheid
begonnen. Alle koopwoningen zijn binnen het samenwerkingsverband ontwikkeld. Risico’s
betreffende bodemverontreiniging en grondkosten zijn gedragen door Maasvallei. De financiële risico’s
voor de bouwkosten, sloopkosten, infrastructuur, markt en verkoopkosten zijn voor rekening
van Janssen de Jong Projectontwikkeling zelf. Alle overige risico’s worden gezamenlijk gedragen.
11 De Grienden in Rotterdam
Ontwikkelaar Proper Stok en woningcorporatie Woonbron hebben samen met de gemeente Rotterdam
op een plangebied van twee hectare in Rotterdam 69 koopwoningen en 69 huurwoningen
in de vrije sector ontwikkeld. Voorheen stonden daar 96 sociale huurwoningen. Dit is gedaan aan
de hand van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. Voor de grondexploitatie is een samenwerkingsovereenkomst
met de gemeente gesloten. Zowel de formele als de informele betrokkenheid
van de marktpartijen is gestart in de haalbaarheidsfase. Risico’s omtrent milieuaspecten en de grondexploitatie
worden door de gemeente gedragen. De afzettingsrisico’s van de huurwoningen worden
door Woonbron gedragen, die van de koopwoningen door Proper Stok. Alle overige risico’s worden
gedeeld. Feitelijk heeft Proper Stok het plan van Woonbron overgenomen na een niet helemaal succesvol
verlopen van VO-fase. Proper Stok heeft het plan met een PvE van Woonbron ontwikkeld
en verder ontwikkeld, en draagt de huurwoningen na de oplevering turn-key over aan Woonbron.
Verder draagt Proper Stok een aandeel van de winst op de koopwoningen af aan Woonbron.
12 De Horsten in Rotterdam
ERA Contour heeft als ontwikkelaar en ontwikkelende aannemer samen met woningcorporatie
Stichting Tuinstad Zuidwijk (STZ) in en de gemeente Rotterdam 58 huurwoningen in de vrije
sector, 533 sociale huurwoningen en 330 koopwoningen in Rotterdam Zuidwijk ontwikkeld. In
de bestaande situatie waren dit 989 sociale huurwoningen. De partijen zijn hiertoe een samenwerkingsovereenkomst
aangegaan. De grondexploitatie is uitgewerkt aan de hand van het traditionele
model en de formele betrokkenheid van ERA Contour vond plaats vanaf de initiatieffase.
De huurwoningen zijn in opdracht van STZ ontwikkeld door ERA Contour en de koopwoningen in
opdracht van ERA Bouw. Enkele renovatieprojecten van de sociale huurappartementen zijn niet in
een samenwerkingsverband ontwikkeld. Vanaf de start van de ontwikkelingen in De Horsten zijn
beide partners betrokken. Zij hebben mogen meepraten en meedenken bij zowel de fysieke (bouw-

13 De Laares, Enschede
14 De Meent, Leerdam

Herstructurering 22
–23
kundige) aspecten als bij de niet-fysieke aspecten zoals veiligheid, woonomgeving, etc. Per project
werd vooraf met STZ een afspraak gemaakt over de grondkosten (erfpacht). Vooraf werd bepaald
welk vergoedingspercentage en winstpercentage ERA Contour zou ontvangen voor zijn werkzaamheden.
13 De Laares in Enschede
De wijk De Laares ligt ten noordoosten van de binnenstad in Enschede, tussen het spoor, de Oldenzaalsestraat
en de Laaressingel. De Laares kent vier duidelijk te onderscheiden buurten: de Singel
Es, de Ooster Es, de Twentse Es en de Nieuwe Es. Centraal in de buurt ligt de basisschool met haar
karakteristieke klokkentoren. Ontwikkelaar AM en de woningcorporaties Domijn, De Woonplaats
en Ons Huis hebben samen met de gemeente Enschede deze wijk ontwikkeld. De uitvoering van de
plannen gaat zo’n tien jaar duren, opgesplitst in zeven planfasen die na elkaar worden uitgevoerd.
Het plan omvat het vervangen van de verpauperde sociale woningbouw in het oosten van de wijk,
het toevoegen van koopwoningen in de duurdere categorieën, een reconstructie van het stratenplan
en het opkrikken van het voorzieningenniveau. Omdat de wijk dichtbij het centrum ligt, zal
in hogere dichtheden worden gebouwd dan voorheen in de Laares gebruikelijk was. In totaal zullen
in de Laares 843 woningen verrijzen, waarvan de helft in het goedkope marktsegment. De ontwikkelende
partijen, met uitzondering van de gemeente, hebben gezamenlijk de Wijkontwikkelingsmaatschappij
De Laares (WOM) opgericht in de vorm van een BV. De grondexploitatie is volledig
privaat en gebaseerd op het concessiemodel (de private partij legt de infrastructuur aan). De partijen
zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. Alle delen
worden gezamenlijk ontwikkeld, met een evenredige risicoverdeling op alle gebieden.
14 De Meent in Leerdam
In samenwerking met woningcorporatie Kleurrijk Wonen (voormalige CWL), ontwikkelaar Planoform
en gemeente Leerdam heeft Bouwfonds Ontwikkeling circa 250 woningen, een stadskantoor,
winkels en kantoren op een plangebied ter grootte van circa 5,5 hectare in Leerdam ontwikkeld.
Het samenwerkingsverband is tot stand gekomen in de vorm van een raam- of samenwerkingsovereenkomst.
Er is een volledig private grondexploitatie..Volgens de afspraken legt de gemeente
de infrastructuur aan. Alle partijen zijn vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. Alle onderdelen
van het project zijn binnen het samenwerkingsverband ontwikkeld. Het plan is in vier fasen
ontwikkeld. In fase 1 ontwikkelen Bouwfonds Ontwikkeling, Planoform, Kleurrijk Wonen en de
gemeente een stadskantoor met winkels en woningen. De private partijen dragen alle risico’s, ook
die voor het openbaar gebied. De gemeente faciliteert en brengt deels grond in. In fase 2 ontwikkelen
Bouwfonds, Planoform en de gemeente twee appartementencomplexen. Het initiatief, de grondverwerving
evenals alle risico’s liggen bij de private partijen (ook openbaar gebied). Fase 3 behelst de
herontwikkeling van een voormalig gasfabrieksterrein. In eerste instantie gaat het om een samen-

16 De Oriënt, Den Haag
17 De Wending, Delfzijl
15 De Nieuwe Maria’s, Den Haag

Herstructurering 24
–25
werking tussen Kleurrijk Wonen, Bouwfonds Ontwikkeling en de gemeente. De partijen komen niet
uit de haalbaarheid vanwege een dure bodemsanering. De gemeente tendert vervolgens het plan dat
door Kalliste wordt gewonnen. Kalliste kan echter niet aan de financiële randvoorwaarden voldoen
waarna Gebr. Blokland BV deze fase overneemt. De gemeente saneert en geeft deze grondbouwrijp
uit. In fase 4 slopen Bouwfonds Ontwikkeling en Kleurrijk Wonen 100 sociale huurwoningen waarvoor
circa 150 huur- en koopwoningen terugkomen. Alle risico’s liggen bij de private partijen, inclusief
die van de aanleg van het openbaar gebied.
15 De Nieuwe Maria’s in Den Haag
In samenwerking met woningcorporatie Haag Wonen en de gemeente Den Haag heeft ERA Contour
188 koopwoningen en gebouwde parkeerplaatsen ontwikkeld.
Zij hebben een koopovereenkomst voor de grond (recht van erfpacht) op basis van een vastgesteld
schetsontwerp ondertekend. De grondexploitatie is volledig privaat.
De partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project.
Haag Wonen is betrokken bij de vaststelling van het schetsontwerp en de aanpassing van de heruitgifte
van het recht van erfpacht. De rest van de onderdelen wordt door ERA Contour ontwikkeld.
Alle mogelijke risico’s zijn voor rekening van ERA Contour.
16 De Oriënt in Den Haag
ERA Contour heeft in samenwerking met woningcorporatie Staedion en de gemeente Den Haag
100 koopwoningen en circa 150 gebouwde parkeerplaatsen ontwikkeld in de wijk Transvaal in Den
Haag. De partijen hebben een koopovereenkomst voor de grond (recht van erfpacht) op basis van
een vastgesteld schetsontwerp getekend. De grondexploitatie is volledig privaat. Alle partijen zijn
samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. Staedion is
betrokken bij de vaststelling van het schetsontwerp en de aanpassing van de heruitgifte van het recht
van erfpacht. De rest van de onderdelen wordt door ERA Contour ontwikkeld. Alle mogelijke risico’s
zijn voor rekening van ERA Contour.
17 De Wending in Delfzijl
Leyten Vastgoed heeft in samenwerking met Ontwikkelingsmaatschappij Delfzijl (OMD), een
samenwerkingsverband van de provincie Groningen, gemeente Delfzijl en woningcorporatie
Acantus Groep, 20 huurwoningen in de vrije sector, 36 koopwoningen, 24 parkeerplaatsen, 4.000
vierkante meter winkels en een haven in Delfzijl ontwikkeld. De partijen hebben een turn-key-

19 Duinstrip, Den Haag
18 Dinkelpark, Groningen

Herstructurering 26
–27
overeenkomst. Voor de grondexploitatie is het traditionele model van toepassing op het samenwerkingsverband.
Ook is er een exploitatieovereenkomst, waarin is overeengekomen dat de gemeente
de infrastructuur aanlegt. De informele betrokkenheid begon in de haalbaarheidsfase, de formele
samenwerking startte in de realisatiefase. De huurwoningen zijn in het samenwerkingsverband met
woningcorporatie Acantus Groep ontwikkeld, de koopwoningen en de winkels niet. De financiële
risico’s zijn voor Leyten Vastgoed.
18 Dinkelpark in Groningen
Woningcorporaties Nijestee en Woningstichting Patrimonium, de gemeente Groningen en de ontwikkelende
aannemer Trebbe Bouw hebben samen 25 huurwoningen in de vrije sector, 51 sociale
huurwoningen en 112 koopwoningen op een plangebied van 1,9 hectare ontwikkeld waar voorheen
32 sociale huurwoningen stonden. De partijen werken samen aan de hand van een raam- of samenwerkingsovereenkomst.
De grondexploitatie wordt als het gaat om het aandeel van Woningstichting
Patrimonium uitgevoerd in de vorm van een bouwclaimmodel. In een realisatieovereenkomst
is vastgelegd dat de ontwikkelaar de infrastructuur aanlegt en daarna overdraagt aan de gemeente.
De informele betrokkenheid is al begonnen in de initiatieffase. De formele betrokkenheid is pas
begonnen in de realisatiefase. Nijestee en Trebbe Bouw hebben gezamenlijk het gebied ontwikkeld.
Woningstichting Patrionium heeft op basis van de door haar in te brengen gronden daarin een plek
gekregen, maar doet niet risicodragend aan de grondexploitatie mee. Met de gemeente Groningen
is een exploitatieovereenkomst afgesloten over de door haar in te brengen gronden. Daarin staan
ook afspraken over de overdracht van het openbare park inclusief de infrastructuur die op de locatie
worden gerealiseerd. Elke partij heeft een eigen opstalexploitatie. Bij de bouwdelen van Nijestee en
Trebbe Bouw is over en weer gebruik gemaakt van dezelfde ontwerpers en adviseurs. Onderling zijn
afspraken gemaakt over de verdeling van de kosten. Nijestee en Trebbe Bouw hebben een gezamenlijke
grondexploitatie en zijn dus verantwoordelijk voor het woonmilieu, de reputatie, esthetiek, veiligheid
en overlast, bodemverontreiniging, geluidsbelasting, infrastructuur, parkeervoorzieningen,
financiële risico’s (behalve de exploitatie), de gemeentelijke risico’s, publiciteit, media, het bestemmingsplan
(lokaal & provinciaal), de privaatrechtelijke risico’s en de zakelijke vermogensrechten.
Woningstichting Patrimonium draagt voor een vast overeengekomen bedrag bij aan de inrichting
van het gebied. Nijestee en Trebbe Bouw hebben een onderlinge verdeling in de grondexploitatie
gemaakt op basis van de residuele grondwaarde uit de opstalontwikkelingen.
19 Duinstrip in Den Haag
BAM Vastgoed heeft in samenwerking met de gemeente Den Haag en woningcorporatie Vestia in
Scheveningen 164 huurwoningen in de vrije sector en 191 koopwoningen ontwikkeld. Voorheen
stonden op deze locatie 350 huurwoningen en 350 koopwoningen. De samenwerking is vastgelegd in
een raam- of samenwerkingsovereenkomst. Voor de grondexploitatie van de koopwoningen is een
exploitatieovereenkomst opgezet. De informele betrokkenheid van de partijen bij het project begon

20 Hart van Zuid, Hengelo
21 Het Rode Dorp, Alkmaar

Herstructurering 28
–29
in de haalbaarheidsfase, de formele in de realisatiefase. De formele samenwerkingsovereenkomst
is getekend bij het verkrijgen van de bouwvergunning, voorafgaand aan de start van de verkoop.
De eerste 100 woningen zijn ontwikkeld als een bouwteam. Daarna zijn 350 woningen gezamenlijk
ontwikkeld door de ontwikkelaar en de woningcorporatie. De laatste 250 woningen zijn ontwikkeld
door de corporatie. In de laatste fases zal de Duinstrip aan de hand van een intentieovereenkomst
worden ontwikkeld. Dit gebeurt op basis van een voorlopige haalbaarheidsstudie, die is uitgewerkt
op het VO en vervolgens op het DO, met indiening van de bouwaanvraag. Parallel aan de planontwikkeling
zijn de bestaande bewoners uitgeplaatst en is de promotie van het gebied van start gegaan.
Risico’s betreffende de planontwikkeling, afzetting op de markt (op basis van turn-key-levering van
huurwoningen en winstdeling bij hogere verkoopprijzen) of de projectontwikkeling worden door de
ontwikkelaar gedragen. Risico’s betreffende de grondexploitatie, financiering en exploitatie worden
door de woningcorporatie of de gemeente gedragen. Overige risico’s werden gedeeld, onder meer
op basis van de inbrengwaarde, het afgesproken rendement, de algemene kosten van partijen en de
onrendabele top van de huurwoningen.
20 Hart van Zuid in Hengelo
Waar vroeger het bedrijvige hart van Hengelo klopte, verrijst nu de wijk het Hart van Zuid. Van
Wijnen ontwikkelt in een publiekprivate samenwerking met de gemeente Hengelo op de plaats van
de in onbruik geraakte fabriekscomplexen van Stork en Dikkers van bijna 50 hectare binnenstedelijk
gebied. Het industriële verleden blijft voelbaar; de vroegere geslotenheid van het gebied maakt
plaats voor openheid en dynamiek. Zo krijgen voormalige fabriekscomplexen een nieuwe bestemming.
Daaromheen worden ambitieuze plannen ontwikkeld die voor een variatie aan functies en
een diversiteit aan bewoners en bezoekers moeten zorgen. Bij het nieuw te ontwikkelen woongebied
in Hart van Zuid wordt nadrukkelijk ook de samenwerking gezocht met woningbouwcorporaties.
De eerste projecten zijn inmiddels succesvol afgerond of gestart. In samenwerking met woningcorporatie
De Woonplaats uit Enschede heeft Van Wijnen 41 appartementen gerealiseerd in de voormalige
pijpenbuigerij van Stork. Met de Hengelose woningcorporatie Welbions zijn afspraken gemaakt
over ontwikkelingen binnen Hart van Zuid en onder meer de Hengelose wijk Berflo Es. Hiermee
wordt bereikt dat er nauwe afstemming plaatsvindt over de planvorming in het gehele zuidelijke
stadsdeel van Hengelo.
21 Het Rode Dorp in Alkmaar
Het project Het Rode Dorp, omvat de sloop van 150 eengezinswoningen en de nieuwbouw van 107
eengezinswoningen (76 koop- en 31 huurwoningen) en een appartementencomplex. Het appartementencomplex
huisvest 46 huurwoningen in twee lagen, gelegen op een Brede School. Bouwfonds
Ontwikkeling en woningcorporatie Kennemer Wonen hebben het project uitgevoerd in opdracht
van de gemeente Alkmaar. Bouwfonds Ontwikkeling heeft daarbij als interne opdrachtgever gefungeerd.
Belangrijke uitgangspunten voor het plan waren betaalbare nieuwe woningen van een goede

22 Hof Berestein, Den Haag
23 Hoogeveenlaan, Den Haag

Herstructurering 30
–31
kwaliteit, met het oog op de mogelijke terugkeer van de huidige bewoners. Daarnaast moest het plan
meer differentiatie in wonen creëren, de wijk een groener aanzien met meer speelruimte geven, de
voorzieningen in stand houden, een brede school realiseren. Ten slotte was het intensiveren van het
beheer van de buitenruimte een belangrijk uitgangspunt, zodat tijdens de planperiode geen verloedering
zou optreden. Het voortbestaan van de school en het buurthuis werd van groot belang geacht
om het sociale en fysieke karakter van Het Rode Dorp zo veel mogelijk intact te houden. Dat betekende
dat de investeringen in de sociale infrastructuur vooruit moesten lopen op de nieuwbouw.
22 Hof Berestein in Den Haag
In samenwerking met woningcorporatie Staedion en de gemeente Den Haag heeft ERA Contour 94
woningen ontwikkeld op een plangebied van 7.700 vierkante meter groot in stadsdeel Zuidwest in
Den Haag. Het gaat hierbij om 40 koopwoningen, 48 huurwoningen in de sociale sector en 6 in de
vrije sector. De ontwikkelende partijen hebben hiervoor gezamenlijk de ontwikkelingsmaatschappij
Hof Berestein opgericht in de vorm van een vennootschap onder firma. De partijen zijn samen,
zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase bij het project betrokken. De grondexploitatie
is gebaseerd op een prijsvraag met Plan & Grondbieding, dat is vastgelegd in een grondafname
realisatieovereenkomst (GARO). De ontwikkelende bouwer is een ’doe-ontwikkelaar’ en tevens
bouwer van het totale project inclusief de infrastructurele voorzieningen. Staedion is afnemer van
de 54 huurwoningen. Overeengekomen is dat de gemeente de grond verkoopt en meewerkt aan de
benodigde procedures voor de realisatie. ERA Contour en Staedion zijn voor gelijke delen ondernemer
en risicodrager van de opstalontwikkeling en verkoper van de 40 koopwoningen. Wat betreft
de verdeling van risico’s draagt de gemeente een deel van de locatiegebonden risico’s, zoals de kwaliteit
van de planlocatie en omgeving, milieutechnische aspecten en alle politieke risico’s. ERA
Contour draagt, als het gaat om locatiegebonden risico’s, de risico’s van infrastructuur en parkeervoorzieningen.
De financiële risico’s zijn geheel voor rekening van ERA Contour, evenals de planologisch/juridische
risico’s.
23 Hoogeveenlaan in Den Haag
Ontwikkelaar Proper Stok en woningcorporatie Haag Wonen hebben samen met de gemeente Den
Haag op een plangebied van 1 hectare 135 koopwoningen en 26 huurwoningen in de vrije sector
in Den Haag ontwikkeld. De partijen hebben meerdere samenwerkingsovereenkomsten gesloten,
namelijk een turn-key-overeenkomst en een samenwerkingsovereenkomst voor de overige opstalontwikkeling.
De grondexploitatie zal volgens het traditionele model worden uitgevoerd. De grond
is door Haag Wonen verworven en aan Proper Stok overgedragen. Proper Stok heeft daarbij als de
coördinerende ontwikkelaar voor de opstal opgetreden. Zowel de formele als de informele betrokkenheid
van de marktpartij is gestart in de initiatieffase. De risico’s zijn volgens afspraak evenredig
tussen beide partijen verdeeld.

25 Hoornwerk, Deventer
26 K- en D-buurt Bijlmer, Amsterdam
24 Hoograven, Utrecht

24 Hoograven in Utrecht
Herstructurering 32
–33
In samenwerking met woningcorporatie Mitros en de gemeente Utrecht ontwikkelen AM en
Bouwfonds Ontwikkeling 403 woningen en 4.000 vierkante meter winkels in de wijk Hoograven
in Utrecht. Dit plan omvat 337 koopwoningen en 66 sociale huurwoningen. De partijen hebben
de gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij Wijkontwikkelingsplan (WOP) opgericht in de vorm
van een raam- of een samenwerkingsovereenkomst. De grondexploitatie gebeurt volledig gezamenlijk
met de gemeente en is gebaseerd op het traditionele model. Zowel formeel als informeel zijn
de partijen vanaf de initiatieffase bij het project betrokken. De huurwoningen worden door Mitros
ontwikkeld en de koopwoningen door AM en Bouwfonds Ontwikkeling. De financiële, politieke,
planologisch/juridische risico’s evenals die van de opstalexploitatie, zijn evenredig verdeeld tussen
de woningcorporatie en de marktpartijen. De risico’s van de grondexploitatie zijn voor rekening van
de gemeente.
25 Hoornwerk in Deventer
De wijk Hoornwerk ligt in een driehoekig gebied dat is ingeklemd tussen de Mr. De Boerlaan, De
Verlengde Kazernestraat en het Overijssels kanaal te Deventer. De stedelijke vernieuwing van
Hoornwerk betreft een gebiedsontwikkeling op een plangebied van vijf hectare in de gemeente
Deventer, ontwikkeld door Woonbedrijf ieder1 en ontwikkelaar Van Wijnen. Voor beide partijen
begon de informele en formele betrokkenheid in de initiatieffase. In deze wijk wordt een hoogwaardig
groenstedelijk woongebied gerealiseerd. De sloop van 282 kleine huurwoningen is reeds
uitgevoerd en er komen circa 300 woningen in een mix van huur- en koopwoningen voor terug. Het
stedenbouwkundig plan is ontworpen door KCAP en omvat drie woonclusters als ‘eilanden’ in het
groen. Eiland 1 is door Woonbedrijf ieder1 ontwikkeld en onder de naam Ravelijn in 2008 opgeleverd
en in gebruik genomen. Ook de bijbehorende openbare ruimte is opgeleverd. Voor eiland 2 en
eiland 3 is in 2009 het bestemmingsplan in procedure gebracht. De opstalontwikkeling van eiland 2
en 3 is een project van Van Wijnen.
26 K- en D-buurt Bijlmer in Amsterdam
In samenwerking met woningcorporatie Rochdale en stadsdeel Amsterdam Zuidoost werkt Bouwfonds
Ontwikkeling in het kader van de vernieuwingsoperatie Bijlmer aan de herontwikkeling van
1.500 woningen op een plangebied met een totale omvang van circa 60 hectare. Het gaat hierbij om
1.100 koopwoningen en 400 huurwoningen in de sociale sector.
De ontwikkelende partijen hebben de gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij RoBoRa VOF Zuidoost
opgericht. Het samenwerkingsverband heeft betrekking op zowel het stedenbouwkundig plan
als de opstalontwikkeling van de circa 1.500 woningen alsmede de realisatie. De grondexploitatie
is gebaseerd op het traditionele model. De gemeente Amsterdam doet de erfpachtuitgifte. De VOF

27 Kaapstander, Amsterdam
29 Malberg, Maastricht
28 Loofmeester, Maassluis

Herstructurering 34
–35
RoBoRa is vanaf de initiatieffase de trekker van het project. Aldus is de verdeling: RoBoRa draagt de
risico’s van de planontwikkeling en markt en de gemeente die van de grondexploitatie. Verder draagt
de gemeente de risico`s van het bestemmingsplan en de publiekrechtelijke risico`s.
27 Kaapstander in Amsterdam
In Amsterdam Noord hebben ontwikkelaar Blauwhoed Eurowoningen en woningcorporatie
Ymere samen 48 huurwoningen in de vrije sector, 58 sociale huurwoningen, 39 koopwoningen en
130 vierkante meter winkels ontwikkeld. Oorspronkelijk stonden er op het plangebied 269 sociale
huurwoningen. De samenwerkende partijen hebben een samenwerkingsovereenkomst. Op de
grondexploitatie is het traditionele model van toepassing. Zowel de formele als de informele betrokkenheid
van de marktpartijen is gestart in de realisatiefase. Blauwhoed Eurowoningen zal alleen
meedelen in de commerciële producten; de sociale huurwoningen blijven bij Ymere. Winst en risico
zijn gelijk verdeeld.
28 Loofmeester in Maassluis
De Stichting Maasdelta Groep en projectontwikkelaar AM ontwikkelen samen met de gemeente
Maassluis een groot aantal woningen in Maassluis. De huurwoningen worden door de Stichting
Maasdelta Groep ontwikkeld en de koopwoningen door AM. In januari 2009 is de fase van start
gegaan die bestaat uit de gebieden Kwartellaan Noord (boven het park) en Kwartellaan Zuid (onder
het park). AM ontwikkelt daar 76 middeldure en 76 dure koopwoningen. Daarnaast ontwikkelt de
stichting Maasdelta Groep 40 sociale koopwoningen en 40 sociale huurwoningen. De stichting Maasdelta
Groep heeft Ontwikkelingscombinatie Burgemeesterswijk opgericht in de vorm van een commanditaire
vennootschap. De stichting Maasdelta Groep levert vanuit die hoedanigheid bouwrijpe
kavels aan AM. De grondexploitatie is volledig privaat en gebaseerd op het concessiemodel, waarbij
de private partij de infrastructuur aanlegt. De partijen zijn samen formeel vanaf de initiatieffase en
informeel vanaf haalbaarheidsfase betrokken bij het project. Beide partijen ontwikkelen voor eigen
risico en rekening hun eigen deel.
29 Malberg in Maastricht
Op 10 september 2004 hebben de gemeente Maastricht, woningcorporaties Servatius en Woonpunt
en ontwikkelaar AM het officiële startsein gegeven voor de sloop van de verouderde woningen in
de wijk Malberg in Maastricht. Op deze locatie worden nieuwe koop- en huurwoningen gebouwd,
waarvan 770 koopwoningen, 30 middeldure huurwoningen en 250 huurwoningen in de sociale

31 Marsmanplein, Haarlem
30 Malburgen, Arnhem

Herstructurering 36
–37
sector. Daarnaast worden 3.000 vierkante meter winkels en verschillende multifunctionele accommodaties
als sport, welzijn en onderwijs op deze locatie ontwikkeld. Aan andere woningen in de
wijk die behouden blijven wordt groot onderhoud gepleegd en bij sommige complexen wordt een lift
geplaatst. De ontwikkelende partijen hebben de gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij Malberg
Beheer opgericht in de vorm van een samenwerkingsovereenkomst. De grondexploitatie is gemeenschappelijk
en gebaseerd op het traditionele model. Alle partijen zijn samen formeel vanaf de initiatieffase
en informeel vanaf haalbaarheidsfase betrokken bij het project. De huurwoningen zijn
door de woningcorporaties ontwikkeld, de koopwoningen door AM en de scholen door de gemeente
Maastricht. De locatiegebonden risico’s zijn voor rekening van de gemeente, evenals de financiële
risico’s op het gebied van grondexploitatie, de politieke risico’s op gemeentelijke niveau en de
planologisch/juridische risico’s ten aanzien van het lokale bestemmingsplan. De woningcorporaties
en AM dragen gezamenlijk en evenredig de overige risico’s.
30 Malburgen in Arnhem
De Stichting Volkshuisvesting heeft samen met ontwikkelaar Kuiper Vastgoed in Arnhem 26 koopwoningen
ontwikkeld in de wijk Malburgen in Arnhem. De samenwerking had de vorm van een
raam- of samenwerkingsovereenkomst en is ingericht volgens het traditionele model. Zowel de
informele als de formele betrokkenheid is gestart in de haalbaarheidsfase.
31 Marsmanplein in Haarlem
In samenwerking met woningcorporatie Pré Wonen, Leyten Vastgoed en de gemeente Haarlem
worden 40 koopwoningen en 3.200 vierkante meter winkels en parkeerruimte ontwikkeld aan het
Marsmanplein in Haarlem. De samenwerkende partijen hebben een raam- of samenwerkingsovereenkomst
gesloten met de gemeente en een aparte koopovereenkomst met Pré Wonen. Het betreft
hier een eigen ontwikkeling met woningen, winkels en parkeren in een aangrenzende ontwikkeling
van Pré Wonen. De formele zeggenschap is in een samenwerkingsovereenkomst vastgelegd en
uitwerkingsafspraken worden binnen de stuurgroep gerapporteerd en geformaliseerd. Het traditionele
model is van toepassing op het samenwerkingsverband voor de grondexploitatie; ook is er een
exploitatieovereenkomst opgesteld. Het project werd vanuit een aanbesteding door Leyten Vastgoed
gewonnen, waarna eerst een intentieovereenkomst en vervolgens een samenwerkingsovereenkomst
met de gemeente werd gesloten. Pré Wonen en Leyten Vastgoed hebben ieder een aparte realisatieovereenkomst
met de gemeente. Leyten Vastgoed heeft een overeenkomst met Pré Wonen voor
de afname van de commerciële ruimtes. De overeenkomst van Leyten Vastgoed met de gemeente
behelst een complex met appartementen en een onderliggende parkeergarage, commerciële ruimtes
en een openbare parkeergarage onder het Marsmanplein. De commerciële ruimtes en de openbare
parkeergarage blijven eigendom van Leyten Vastgoed en worden ook door haar geëxploiteerd. Hier
is geen aparte overeenkomst voor opgesteld. De appartementen worden verkocht.

32 Mathenesserplein, Rotterdam
33 Meer & Oever, Amsterdam
34 Nieuw Crooswijk, Rotterdam

32 Mathenesserplein in Rotterdam
Herstructurering 38
–39
In samenwerking met woningcorporatie Woonbron en de gemeente Rotterdam ontwikkelt Leyten
Vastgoed 168 koopwoningen en 7.000 vierkante meter winkels en parkeerruimte in Rotterdam. De
samenwerking heeft de vorm van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. De grondexploitatie is
gebaseerd op het bouwclaimmodel. De informele betrokkenheid begon vanaf de haalbaarheidsfase;
de formele samenwerking startte in de realisatiefase.
33 Meer & Oever in Amsterdam
Ontwikkelaar Proper Stok en woningbouwvereniging Stadgenoot hebben samen met de gemeente
Amsterdam (stadsdeel Osdorp) en belegger ING een grootschalige herontwikkeling in Osdorp aangepakt.
Stadgenoot is hierbij tevens als ontwikkelaar opgetreden. Op een plangebied van vijf hectare
zijn 393 huurwoningen (waarvan 248 sociale sector en 145 vrije sector), 430 koopwoningen en 1.857
vierkante meter commerciële ruimte en diverse sociaal-maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd.
Oorspronkelijk stonden er op het plangebied enkele scholen en 272 portiek-etagewoningen.
De partijen hebben een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarbij de grondexploitatie door
middel van erfpacht tot stand is gekomen. Zowel de formele als de informele betrokkenheid van
de marktpartijen is gestart in de initiatieffase. De opstalexploitatie is voor risico van Stadgenoot en
Proper Stok, het bouw- en woonrijp maken van de grond is voor risico van de gemeente. In nauwe
samenwerking tussen alle partijen is de ontwikkeling van de opstallen en de maaiveldinrichting tot
stand gekomen. Winst en risico zullen 50/50 verdeeld worden tussen Stadgenoot en Proper Stok.
Stadgenoot zal de sociale woningen afnemen. Er zijn vaste AK-vergoedingen per eenheid afgesproken,
afhankelijk van de inzet van de organisatie. Ook is een vaste grondprijs overeengekomen
met stadsdeel Osdorp.
34 Nieuw Crooswijk in Rotterdam
In samenwerking met woningcorporatie Woonstad Rotterdam en de gemeente Rotterdam hebben
ERA Contour en Proper Stok 2.041 woningen (waarvan 1.341 koop en 700 huur in de sociale sector)
en 3.500 vierkante meter winkels in Rotterdam ontwikkeld. De ontwikkelende partijen hebben een
gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij opgericht (Nieuw Crooswijk, OCNC) in de vorm van de
commanditaire vennootschap (CV). De CV voert een volledig private grondexploitatie gebaseerd
op het concessiemodel. De partijen zijn samen informeel vanaf de initiatieffase en formeel vanaf de
haalbaarheidsfase betrokken bij het project. Zowel de grond- als de vastgoedexploitatie is voor rekening
en risico van Proper Stok en ERA Contour. Woonstad Rotterdam neemt de huurwoningen af
tegen een vooraf bepaalde prijs.

36 Ondiep (Kleine Wijk en Thorbeckepark), Utrecht
35 Nieuw Kempering, Amsterdam

35 Nieuw Kempering in Amsterdam
Herstructurering 40
–41
In samenwerking met Delta Forte, een dochteronderneming van Woningstichting Rochdale,
Amsterdam heeft Van Wijnen 193 sociale huurwoningen en 153 koopwoningen ontwikkeld en gerealiseerd
op een plangebied van drie hectare in Amsterdam-Zuidoost. Het plangebied maakt deel uit
van de vernieuwing van de Bijlmermeer en is een van de eerste gerealiseerde projecten binnen de
gehele metamorfose van de Bijlmer. De samenwerkende partijen zijn een ontwikkel-, samenwerkings-
en realisatieovereenkomst aangegaan. Het traditionele model is van toepassing op het samenwerkingsverband
voor de grondexploitatie; de grond is in bezit van de corporatie. De informele en
formele betrokkenheid begon in de initiatieffase. De woningen, stedenbouwkundige indeling en de
bouwmassa’s zijn ontwikkeld in het samenwerkingsverband. De locatiegebonden risico’s zijn voor
Rochdale en de financiële risico’s binnen de ontwikkeling en realisatie zijn voor Van Wijnen.
36 Ondiep (Kleine Wijk en Thorbeckepark)
in Utrecht
In samenwerking met woningcorporatie Mitros en de gemeente Utrecht ontwikkelt AM 245
woningen (waarvan 204 koop en 41 huur in de sociale sector) en verschillende multifunctionele
accommodaties voor sport, welzijn en onderwijs in de wijk Ondiep in Utrecht. De ontwikkelende
partijen hebben een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij in de vorm van een samenwerkingsovereenkomst
opgericht. De grondexploitatie is volledig privaat en gebaseerd op het concessiemodel
waarbij de private partij de infrastructuur aanlegt. De partijen zijn samen informeel vanaf de initiatieffase
betrokken bij het project. De formele samenwerking is vanaf de haalbaarheidsfase tot stand
gekomen. De huurwoningen zijn door Mitros en de koopwoningen door AM ontwikkeld, met een
evenredige risicoverdeling op alle gebieden.
37 Oosterbaken in Rotterdam-Hoogvliet
Ontwikkelaar BAM Woningbouw en woningcorporatie Woonbron hebben samen met de gemeente
Rotterdam op een plangebied van twee hectare 74 koopwoningen en 59 huurwoningen in de vrije
sector ontwikkeld. Dit is gedaan aan de hand van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. Voor
de grondexploitatie is een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente gesloten. De informele
betrokkenheid van de marktpartijen is gestart in de initiatieffase, de formele betrokkenheid
in de haalbaarheidsfase. Risico’s betreffende locatie en de huurwoningen worden door Woonbron
gedragen. Risico’s betreffende de koopwoningen worden door BAM Woningbouw gedragen. De
gemeente draagt de risico’s voor de grondexploitatie, de gemeentelijke politiek en enkele milieutechnische
aspecten. Verdere financiële risico’s deelt de gemeente niet. De overige risico’s worden door
de drie partijen samen gedragen. In het contract is verder de afspraak gemaakt dat de niet-verkochte

39 Plan de Nassau, Enschede
37 Oosterbaken, Rotterdam-Hoogvliet
38 Oud-IJmuiden, IJmuiden (gemeente Velsen)

Herstructurering 42
–43
woningen in augustus 2008 door Woonbron worden gekocht, die ze vervolgens als huurwoningen
zal aanbieden.
38 Oud-IJmuiden in IJmuiden (gemeente Velsen)
In samenwerking met de woningcorporaties Stadgenoot, Eigen Haard, Woningbedrijf Velsen en de
gemeente Velsen wordt door Bouwfonds Ontwikkeling een verouderd bedrijventerrein in IJmuiden
ontwikkeld tot een woningbouwlocatie waar circa 500 woningen gerealiseerd kunnen worden.
Het plangebied heeft een oppervlak van circa 4,5 hectare. Het plan bestaat uit ca. 400 koop- en 100
huurwoningen. Bouwfonds Ontwikkeling heeft een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de
gemeente Velsen met betrekking tot de inbreng van gronden, de risico’s van de grondexploitatie en
de voorwaarden van de ontwikkeling. Met de betrokken woningcorporaties heeft Bouwfonds Ontwikkeling
een ontwikkelingsovereenkomst gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de
aankoop van gronden ten behoeve van de bebouwing en de ontwikkeling van de nieuwbouw. De
grondexploitatie is voor rekening en risico van Bouwfonds, waarbij de gemeente de infrastructuur
aanlegt. Bouwfonds Ontwikkeling draagt het volledige risico over de ontwikkeling, realisatie en verkoop
van de koopwoningen De woningcorporaties dragen het volledige risico over de ontwikkeling
en realisatie van de huurwoningen, waarbij Bouwfonds Ontwikkeling de ontwikkeling coördineert.
De gemeente loopt slechts het risico over het bouw- en woonrijp maken van het openbaar gebied. Zij
heeft daarvoor vanuit de grondexploitatie van Bouwfonds Ontwikkeling budget meegekregen.
39 Plan de Nassau in Enschede
Woningcorporatie Domijn en ontwikkelaar AM hebben samen met de gemeente Enschede 113
woningen (waarvan 100 koop en 13 huur in de sociale sector), 1.080 vierkante meter kantoren en
een huisartsenpraktijk in de wijk Horstlanden-Veldkamp in Enschede ontwikkeld. Het project
‘Plan de Nassau’ ligt tussen de Haaksbergerstraat, Emmastraat, Waldeckstraat en Blekerstraat. Hier
heeft stedenbouwkundig bureau IAA een historisch geïnspireerd ontwerp gemaakt voor een buurtje
langs een evenwijdig aan de Waldeckstraat lopende nieuwe straat en een pleintje achter de gereformeerde
kerk aan de Haaksbergerstraat. Het beeldkwaliteitplan is sterk beïnvloed door de fijnmazige
structuur en begin-twintigste-eeuwse architectuur van de Horstlanden-Veldkamp. De nieuwe
straat wordt begeleid door gebouwen in een historiserende architectuurstijl; aan het plein verrijzen
twee appartementencomplexen van drie bouwlagen. De ontwikkelende partijen hebben een gezamenlijke
ontwikkelingsmaatschappij (DnA) in de vorm van een vennootschap onder firma opgericht.
De grondexploitatie is volledig privaat en gebaseerd op een exploitatieovereenkomst waarbij
de gemeente de infrastructuur aanlegt. De partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf
de initiatieffase betrokken bij het project. Alle planonderdelen worden gezamenlijk ontwikkeld, met
een evenredige risicoverdeling op alle gebieden.

41 Poort tot Rosendaal, Arnhem
40 Polderweggebied, Amsterdam
42 Poort van Zuid / Vijfhoek,
Zaandam

40 Polderweggebied in Amsterdam
Herstructurering 44
–45
Het Polderweggebied ligt in Amsterdam-Oost aan de Polderweg tussen de Linnaeusstraat, de Ringvaart
en de spoorlijnen vanaf het Muiderpoortstation naar Amsterdam Centraal Station en naar
Amersfoort en werd in het verleden gedomineerd door de Oostergasfabriek. Bouwfonds Ontwikkeling
en de woningcorporaties Ymere en Stadgenoot hebben samen het plangebied van negen hectare
ontwikkeld. Hierop worden 104 sociale huurwoningen, 572 koopwoningen en ruim 17.000 m² aan
winkels en voorzieningen gerealiseerd. De samenwerkende partijen zijn een vennootschap onder
firma aangegaan met de naam Ontwikkeling Combinatie Polderweggebied. Het bouwclaimmodel
is van toepassing op het samenwerkingsmodel voor de grondexploitatie. De betrokkenheid van de
marktpartijen is gestart in de initiatieffase. Alle onderdelen van het project worden gezamenlijk ontwikkeld
en winst en risico’s worden evenredig verdeeld.
41 Poort tot Rosendaal in Arnhem
De Stichting Volkshuisvesting heeft samen met ontwikkelaar Kuiper Vastgoed in Arnhem 33 koopwoningen
ontwikkeld. Dit is gedaan aan de hand van een raam- of samenwerkingsovereenkomst
en volgens het traditionele model. Zowel de informele als de formele betrokkenheid is gestart in de
haalbaarheidsfase.
42 Poort van Zuid / Vijfhoek in Zaandam
In samenwerking met woningcorporatie ZVH en de gemeente Zaanstad hebben AM, Bouwfonds
Ontwikkeling, BAM Vastgoed en Van der Gragt op een zes hectare groot plangebied in de wijk Vijfhoek
in Zaandam 304 woningen ontwikkeld. Daarbij ging het om 145 koopwoningen en 159 huurwoningen
in de sociale sector. De wijk heeft na de herstructurering de nieuwe naam Poort van Zuid
gekregen. De ontwikkelende partijen hebben een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij (OBAN-
ZVH) opgericht, in de vorm van een commanditaire vennootschap (CV). De grondexploitatie wordt
door de private partijen in gezamenlijkheid met de woningcorporatie gevoerd. De partijen zijn
samen, zowel formeel als informeel, vanaf de haalbaarheidsfase betrokken bij het project.
Alle onderdelen van het plan worden gezamenlijk ontwikkeld, met een evenredige risicoverdeling
op alle gebieden.

43 Schaakwijk, Utrecht
44 Stadsbleek, Oldenzaal

43 Schaakwijk in Utrecht
Herstructurering 46
–47
Ontwikkelaars ERA Contour, BAM Vastgoed, Vastgoedontwikkeling Bunnik, Synchroon en woningcorporatie
Mitros hebben samen met de gemeente Utrecht een hertontwikkelingsproject in Utrecht
Zuilen aangepakt. In het deelproject Schaakwijk zijn 126 sociale huurwoningen gerealiseerd en 122
koopwoningen. De ontwikkelende partijen hebben een vennootschap onder firma gesloten met de
naam Ontwikkelingscombinatie Zuilen VOF, waarbij per deelproject een gedelegeerd ontwikkelaar
is aangewezen In het geval van de Schaakwijk was dat ERA Contour. Op de grondexploitatie is zowel
het traditionele model als een exploitatieovereenkomst van toepassing. De partijen zijn formeel
betrokken bij het project vanaf de initiatieffase. De sociale huurwoningen zijn gezamenlijk ontwikkeld
door middel van een samenwerkingsovereenkomst tussen de Ontwikkelingscombinatie Zuilen
VOF en Mitros. De koopwoningen zijn ontwikkeld door de ontwikkelingscombinatie. Alle partners
zijn vanaf de start van de ontwikkelingen betrokken. Zij hebben mogen meepraten en meedenken
over zowel de fysieke (bouwkundige) aspecten als de niet-fysieke aspecten, zoals veiligheid en sfeer
van de woonomgeving. Per project werd met de gemeente onderhandeld over de grondkosten. ERA
Contour verzorgde als gedelegeerd ontwikkelaar van de koopwoningen in Schaakwijk de exploitatieopzet
en was daar geheel verantwoordelijk voor. In het combinatieoverleg (het directieoverleg) werd
daarover aan de anderen verantwoording afgelegd. Vooraf was bepaald welk vergoedingspercentage
en welk winstpercentage de gedelegeerde ontwikkelaar zou ontvangen voor haar werkzaamheden en
welke vergoedingen de overige partners zouden ontvangen.
44 Stadsbleek in Oldenzaal
De woningcorporatie WBO Wonen, de gemeente Oldenzaal en Trebbe Bouw als ontwikkelende
aannemer hebben samen 32 huurwoningen in de vrije sector en 150 koopwoningen op een plangebied
van 1,7 hectare ontwikkeld, waar voorheen 80 sociale huurwoningen en 8 koopwoningen
stonden. Als rechtsvorm voor deze samenwerking is een vennootschap onder firma gekozen. De
grondexploitatie is als exploitatieovereenkomst uitgevoerd. De informele betrokkenheid van marktpartijen
is ontstaan in de initiatieffase, de formele betrokkenheid in de haalbaarheids- en realisatiefase.
WBO Wonenen Trebbe Bouw voeren een gezamenlijke grondexploitatie en opstalexploitatie
en hebben met andere woorden het gehele gebied gezamenlijk voor eigen risico ontwikkeld. Deze
risico’s betreffen reputatie, esthetiek, veiligheid en overlast, woonmilieu, bodemverontreiniging,
geluidsbelasting, infrastructuur, parkeervoorzieningen, financiële risico’s (behalve de exploitatie),
de gemeentelijke risico’s, publiciteit, media, bestemmingsplan (zowel lokaal als provinciaal), de privaatrechtelijke
risico’s en de zakelijke vermogensrechten. De gemeente Oldenzaal zorgt voor de aanpassingen
van de omliggende infrastructuur. De verdeling van opbrengsten en risico is bepaald op
basis van de inbreng van de verschillende gronden.

45 Stadseiland /Malburgen, Arnhem
46 Talmalaan, Utrecht

45 Stadseiland /Malburgen in Arnhem
Herstructurering 48
–49
In samenwerking met woningcorporatie Stichting Huisvesting en de gemeente Arnhem hebben ontwikkelaars
AM, Giesbers Arnhem-bouw en Amvest 600 woningen ontwikkeld in het gebied Stadseiland
(voorheen Malburgen) in Arnhem. Het project betreft 445 koopwoningen, 35 huurwoningen
in de vrije sector en 120 huurwoningen in de sociale sector. De ontwikkelende partijen hebben een
gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij (Stadseiland) in de vorm van een vennootschap onder
firma opgericht. De grondexploitatie is volledig privaat en gebaseerd op het concessiemodel (de private
partijen en de woningcorporatie leggen de infrastructuur aan). De partijen zijn samen, zowel
formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. De koopwoningen zijn gezamenlijk
ontwikkeld, met een evenredige risicoverdeling op de planontwikkeling en de afzet van de
woningen. De gemeente is verantwoordelijk voor de locatiegebonden risico’s (zoals de kwaliteit van
de planlocatie en omgeving, milieutechnische aspecten en infrastructuur, en parkeervoorzieningen)
en de financiële risico’s waaronder de grondexploitatie. De woningcorporatie ontwikkelt de overige
woningen en infrastructuur en draagt zelf alle risico’s.
46 Talmalaan in Utrecht
Aan de noordoostelijke rand van de Utrechtse binnenstad heeft Blauwhoed in samenwerking met
woningcorporatie Mitros en de gemeente Utrecht de Talmalaan ontwikkeld. Het project bestaat uit
270 woningen, waarvan 172 koop- en 98 huurwoningen in de sociale en vrije sector. Het project vormt
de eerste stap in een grootschalig stadsvernieuwingsplan dat de komende jaren in Utrecht zal worden
gerealiseerd. In 1998 heeft Mitros een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de gemeente
Utrecht. Tussen Mitros en Blauwhoed is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld waarin het
recht op de integrale ontwikkeling van de koopwoningen vanuit de samenwerkingsovereenkomst
tussen Mitros en gemeente was overgedragen aan Blauwhoed. De te realiseren huurwoningen in dit
plan zijn ontwikkeld en worden gerealiseerd door Mitros. De grond wordt door de gemeente uitgegeven
in erfpacht; Mitros zou de gronden doorleveren aan Blauwhoed. De partijen zijn samen
informeel vanaf de initiatieffase en formeel vanaf de realisatiefase betrokken bij het project. Mitros
ontwikkelde de huurwoningen, Blauwhoed ontwikkelde de koopwoningen. De gemeente zorgt voor
het bouw- en woonrijp maken van de grond en draagt het risico van de bodemgeschiktheid en de
juiste bestemming (namelijk wonen). De financiële risico’s waren gesplitst, evenals de politieke en
planologische risico’s. Vanwege een vertraging in de planvorming en ten gevolge van de kredietcrisis
is ervoor gekozen dat het vrijesector-deel door Mitros teruggenomen wordt om zo toch de noodzakelijke
voortgang in het project te behouden.

47 Tarwewijk, Rotterdam
48 Twekkelerveld, Enschede

47 Tarwewijk in Rotterdam
Herstructurering 50
–51
De Tarwewijk ligt in het noordoosten van de Rotterdamse deelgemeente Charlois. In de wijk staan
voornamelijk woningen in de vorm van portiekwoningen. Er zijn voorts enkele winkels en scholen.
Ontwikkelaar AM en woningcorporatie Woonstad Rotterdam (voorheen De Nieuwe Unie) hebben
samen met de gemeente Rotterdam 270 koopwoningen en een winkel in deze wijk ontwikkeld.
Daarnaast worden door AM en Woonstad Rotterdam samen 310 koopwoningen in de vorm van
een nieuwbouwproject in dezelfde wijk ontwikkeld. De ontwikkelende partijen hebben een gezamenlijke
ontwikkelingsmaatschappij (Wijkontwikkelingsmaatschappij, WOM) in de vorm van
een raam- of een samenwerkingsovereenkomst opgericht. De grondexploitatie wordt gezamenlijk
met de gemeente uitgevoerd en is gebaseerd op het joint-venturemodel, met de oprichting van een
gezamenlijk rechtspersoon (GEM). De partijen zijn vanaf de initiatieffase in formele zin betrokken
bij het project. In samenwerkingsverband, zijn 270 woningen gerenoveerd en zijn de nieuwbouwlocaties
bouw- en woonrijp gemaakt. De vastgoedontwikkeling van de nieuwbouw wordt niet gezamenlijk
ontwikkeld. Hiervoor is een ontwikkelingscombinatie opgericht tussen AM en Woonstad
Rotterdam: OCT. De WOM Tarwewijk draagt alle locatiegebonden risico’s. Veiligheid en overlast
van de fysieke ingrepen valt ook onder de verantwoordelijkheid van de WOM Tarwewijk. Veiligheid
en overlast in brede zin vallen onder de taak van de Stadsmarinier (gemeente Rotterdam) en
de deelgemeente Charlois. In de financieringsbehoefte van de WOM Tarwewijk wordt voorzien
door middel van externe bankfinanciering, naast kapitaalinbreng van de deelnemende partijen. De
commanditaire vennoten dragen een gezamenlijk risico van drie miljoen euro, verdeeld naar rato
van de deelname. Binnen de gezamenlijke grondexploitatie zijn de risico’s in beeld en beheersbaar.
Elk jaar wordt de grondexploitatie herzien en wordt gestuurd op beheersing van deze risico’s. De stijging
van de bouwkosten heeft een grote invloed op de prijs van de ingrepen. De afzet van de gerenoveerde
woningen verloopt moeizaam. Het imago van de Tarwewijk is in de afgelopen jaren sterk
verbeterd maar nog niet voldoende om de afzetrisico’s voldoende te beheersen. De voortgang van
de taak stelling van de WOM Tarwewijk wordt voor een belangrijk deel bepaald door de afzet van
de woningen. Vertraging in de politieke besluitvorming speelt nu een rol bij de ontwikkeling van de
nieuwbouwlocaties. Planologische procedures stagneren en dit heeft invloed op de voortgang van
de nieuwbouw.
48 Twekkelerveld in Enschede
Het Twekkelerveld ligt ingeklemd tussen spoorlijn, Hengelosestraat, Olieslagweg en de wijk Rigtersbleek
in Enschede. In samenwerking met de woningcorporatie Domijn en de gemeente Enschede
heeft AM 216 woningen (waarvan168 koop en 48 huur in de sociale sector), 7.000 vierkante meter
winkels en een medisch centrum in deze wijk ontwikkeld. De ontwikkelende partijen hebben een
gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij (DnA) in de vorm van een de vennootschap onder firma
opgericht. De grondexploitatie binnen de DnA is volledig privaat en gebaseerd op het concessiemodel
waarbij de private partij ook verantwoordelijk is voor de aanleg van de infrastructuur. De partijen
zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. Alle
delen worden gezamenlijk ontwikkeld, met een evenredige risicoverdeling op alle gebieden.

49 Vinkhuizen, Groningen 50 Vlinderbuurt, Rotterdam
51 Vossenberg, Helmond

49 Vinkhuizen in Groningen
Herstructurering 52
–53
Ontwikkelende belegger Corio en woningcorporatie Nijestee hebben samen met de gemeente
Groningen 93 huurwoningen (waaronder een deel sociale huur) en 7.959 vierkante meter winkels in
Groningen ontwikkeld. Voor de grondexploitatie zijn de partijen een exploitatieovereenkomst aangegaan.
In het samenwerkingsverband was sprake van een turn-key-overeenkomst tussen de woningcorporatie
en de belegger. In deze koopovereenkomst waren ook risico, rendement en zeggenschap
verdeeld. De meeste risico’s lagen daarbij bij de woningcorporatie Nijestee.
50 Vlinderbuurt in Rotterdam
In samenwerking met Woonstad Rotterdam en de gemeente Rotterdam heeft ERA Contour 133
woningen (waarvan 125 koop en 8 huur in de vrije sector) en twee bedrijfsruimten in de Vlinderbuurt
in Rotterdam ontwikkeld. De samenwerking is uitgevoerd door middel van een raam- of
samenwerkingsovereenkomst. De partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase
betrokken bij het project. De ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan en de huurwoningen
is in samenwerkingsverband uitgevoerd. De uitwerking van het stedenbouwkundig plan
is, evenals alle andere risico’s, voor rekening van ERA Contour. Woonstad Rotterdam stelde daarbij
als voorwaarde dat een plan werd ontwikkeld waarmee een maximale waardeontwikkeling voor de
wijk zou kunnen worden gegenereerd.
51 Vossenberg in Helmond
Janssen de Jong Projectontwikkeling heeft in samenwerking met de gemeente Helmond en Stichting
Woonpartners in een herontwikkeling van de voormalige Dierenbuurt nabij de binnenstad van Helmond
54 sociale huurwoningen, 275 koopwoningen, 74 huurappartementen in de vrije sector en 61
koopappartementen ontwikkeld. Het project, dat een plangebied van zo’n 5,5 hectare omvat, wordt
ontwikkeld aan de hand van een raam- of samenwerkingsovereenkomst tussen de drie partijen. Voor
de grondexploitatie van de koopwoningen is een exploitatieovereenkomst opgezet; de gronden voor
de huurwoningen zijn voor het grootste deel in bezit van Stichting Woonpartners. Er was zowel
informele als formele betrokkenheid vanaf de initiatieffase. Alle appartementen en huurwoningen
zijn binnen het samenwerkingsverband ontwikkeld. De huurwoningen worden in opdracht van
Janssen de Jong Projectontwikkeling turn-key ontwikkeld, gerealiseerd en opgeleverd aan Stichting
Woonpartners tegen een vooraf overeengekomen bedrag per woning. Stichting Woonpartners
draagt vervolgens het risico van verhuur en beheer. De koopwoningen zijn ontwikkeld voor eigen
risico en rekening van Janssen de Jong Projectontwikkeling; hiervoor is een vaste ontwikkelingsfee
per woning overeengekomen. Risico’s betreffende veiligheid en overlast, voorzieningsniveau en
politieke risico’s worden door de gemeente gedragen. Privaatrechtelijke en publiekrechtelijke risi-

52 Vuurplaat, Rotterdam
53 Waterlandplein, Amsterdam

Herstructurering 54
–55
co’s, en risico’s t.a.v. de financiën en geluidsbelasting worden door Janssen de Jong Projectontwikkeling
en Stichting Woonpartners gedragen. Alle overige risico’s worden evenredig tussen partijen
verdeeld, met uitzondering van het risico op bodemverontreiniging, dat door de grondbezitter wordt
gedragen.
52 Vuurplaat in Rotterdam
In samenwerking met de woningcorporatie Vestia heeft Leyten Vastgoed 567 woningen (huur,
gedeeltelijk in de sociale sector) en 9.000 vierkante meter winkels in Rotterdam ontwikkeld. Partijen
hebben een raamovereenkomst gesloten. Vestia is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de
woningen en Leyten Vastgoed voor de ontwikkeling van de winkels. Voor de budgetten en de stichtingskosten
is men gezamenlijk verantwoordelijk. Alle woningen en de winkelruimten zijn binnen
het samenwerkingsverband ontwikkeld.
53 Waterlandplein in Amsterdam
In samenwerking met de woningcorporatie Ymere en de gemeente Amsterdam heeft AM 413
woningen (waaronder169 koop, 60 huur in de vrije sector en 84 huur in de sociale sector) en 9.000
vierkante meter winkels ontwikkeld. De ontwikkelende partijen hebben een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij
(Nieuw Waterlandplein) in de vorm van commanditaire vennootschap (CV)
opgericht. De grondexploitatie is volledig privaat uitgevoerd en gebaseerd op het concessiemodel,
waarbij de private partij ook de infrastructuur aanlegt. De partijen zijn samen, zowel formeel als
informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. AM draagt samen met Ymere de locatiegebonden,
financiële, politieke en planologisch/-juridische risico’s.
54 Westelijke Tuinsteden (Reimerswaalbuurt)
in Amsterdam
Voor de herstructureringsoperatie in de Westelijke Tuinsteden is de woningcorporatie Ymere een
samenwerking aangegaan met Bouwfonds Ontwikkeling. Naast de herstructurering, sloop van
vooral sociale huurwoningen en nieuwbouw van een mix van woningen in alle categorieën, vindt
in deze samenwerking de herontwikkeling van het voormalig sportterrein aan de Jan van Galenstraat
plaats. Dit betreft het project Laan van Spartaan met woningen, onderwijsinstellingen,
sportvoorzieningen en studentenhuisvesting. De samenwerking tussen Ymere en Bouwfonds kent
een basiscontract voor circa 3.000 woningen (waarvan 30% sociaal) en circa 15.000 m² commercieel

54 Westelijke Tuinsteden (Reimerswaalbuurt), Amsterdam
55 Wheermolen-West, Purmerend

Herstructurering 56
–57
en maatschappelijk vastgoed op diverse locaties binnen de Westelijke Tuinsteden. Wat de grondexploitatie
betreft wordt er over het algemeen per project een erfpachtsom afgesproken en richt
de gemeente het openbare terrein in. Op één van de projecten is men echter bezig om afspraken te
maken omtrent het inrichten van het openbaar terrein door VOF de Stadstuinen. De risico’s in de
VOF zijn als volgt verdeeld tussen de partijen. Het gehele project wordt gezamenlijk ontwikkeld.
Rendement, risico en zeggenschap zijn evenredig verdeeld. Beide partijen zijn voor een gelijk deel
aansprakelijk en zij delen voor een gelijk deel in het rendement. Eén taak blijft echter nadrukkelijk
bij Ymere, namelijk alle zaken die te maken hebben met de huidige bewoners van de aan te pakken
wijken. Dit zijn immers huurders van Ymere.
Eén van de projecten die in deze samenwerking ontwikkeld wordt is de Reimerswaalbuurt. Hier
worden circa 1100 sociale huurwoningen gesloopt en circa 750 woningen teruggebouwd en van
de 750 nieuwe woningen zal circa 40% sociale huur zijn. De grondexploitatie is voor rekening van
Ymere. De betrokkenheid van de marktpartijen is gestart in de initiatieffase.
55 Wheermolen-West in Purmerend
In samenwerking met Woningstichting Wherestad en de gemeente Purmerend werkt Bouwfonds
Ontwikkeling aan de herstructurering van Wheermolen-West. Circa 570 verouderde huurwoningen
(jaren 60 hoogbouw flats) worden gesloopt en de wijk wordt geherstructureerd tot een woongebied
met circa 570 woningen (waarvan circa 240 koopwoningen en 330 huurwoningen zowel sociaal als
vrije sector), een zorgcentrum, een wijkcentrum, zorgplaatsen en een brede school van circa 2.600
m² (met gymzaal, spel-o-theek, peuterspeelzaal en judovereniging). De drie partijen werken volgens
een samenwerkingsovereenkomst. De gemeente is verantwoordelijk voor de grondexploitatie: de
gemeente maakt de gronden bouw- en woonrijp waarna en de woningcorporatie en ontwikkelaar
kavels afnemen. De partijen zijn vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. De risico’s zijn als
volgt verdeeld tussen de partijen. Bouwfonds Ontwikkeling ontwikkelt volledig voor eigen rekening
en risico de koopwoningen. Wherestad voor haar eigen rekening en risico de huurwoningen (Bouwfonds
Ontwikkeling verkrijgt daarbij voor haar bijdrage in de ontwikkeling een AK-vergoeding). De
gemeente draagt het volledige risico over de grondexploitatie. De grondprijzen zijn tijdens de haalbaarheidsfase
residueel bepaald en geïndexeerd vastgelegd. Het risico van de verhuurbaarheid van
maatschappelijke functies ligt bij Wherestad en de gemeente. Voor wat betreft de koopwoningen zijn
de grondprijzen in 2003 vastgelegd met een index.
56 Zeewijk in IJmuiden (Gemeente Velsen)
In samenwerking met de woningcorporatie Woningbedrijf Velsen en gemeente Velsen heeft Bouwfonds
Ontwikkeling 500 woningen (waaronder 156 koop en 48 huur in de vrije sector, en 16 huur
in de sociale sector) in een plangebied van circa 4,5 hectare in IJmuiden ontwikkeld. In de samenwerkingsovereenkomst
is overeengekomen dat de grondexploitatie volledig door de private partijen
wordt uitgevoerd. De woningen zijn in een samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling

56 Zeewijk, IJmuiden (Gemeente Velsen)
57 Zitterd Revisited fase 1, Sittard

Herstructurering 58
–59
en Woningbedrijf Velsen ontwikkeld. De ontwikkelende partijen hebben met andere woorden voor
gezamenlijke rekening en risico de koop- en huurwoningen ontwikkeld en het gebied bouw- en
woonrijp gemaakt. De gemeente verzorgde de aanleg en de herinrichting van het nieuwe duinpark
(gelegen tussen de bebouwing), de herinrichting van de openbare ruimte tussen de bestaande portieketage
flats en de herinrichting van de hoofdinfrastructuur in de wijk. Partijen hebben de plannen
gezamenlijk in een aparte projectorganisatie ontwikkeld, waarin steeds afstemming tussen de
verschillende werkzaamheden plaatsvond. De partijen zijn informeel vanaf de initiatieffase en formeel
vanaf de haalbaarheidsfase betrokken bij het project. Daarbij zijn de risico’s als volgt verdeeld:
planontwikkelingrisico’s worden gedeeld tussen Bouwfonds Ontwikkeling en Woningbedrijf Velsen,
waarbij partijen gezamenlijk risico nemen op de afzet van de koopwoningen. De huurwoningen zijn
voor de kostprijs vermeerderd met AK/ontwikkelkosten en zijn afgenomen door Woningbedrijf
Velsen die deze woningen in exploitatie neemt. Risico’s tijdens de uitvoering zijn doorgelegd naar
de aannemer (zowel bouwkundig als civiel). Risico’s en rendement zijn evenredig verdeeld onder
ontwikkelaar en woningcorporatie. Het percentage AK/Ontwikkelkosten dat is afgesproken over de
kostprijs van de woningen (zowel over koop als huur) is naar rato van de werkzaamheden verdeeld.
Daarnaast is het rendement over de koopwoningen 50/50 gedeeld tussen Bouwfonds Ontwikkeling
en de woningcorporatie. Over de huurwoningen zijn geen winst en risico gerekend. Het bouw- en
woonrijp maken is op enig moment turn-key overgedragen aan de Grontmij voor de uitvoering.
Bijzonder aspect is dat in het deelgebied Scheiberglaan West is gekozen om binnen het bestemmingsplan
(waarin de contouren van de bestaande flat waren opgenomen; deze zou oorspronkelijk gerenoveerd
worden) een nieuw plan te ontwikkelen en geen artikel 19-procedure te doorlopen. Men wilde
voorkomen dat er opnieuw bezwaren konden worden gemaakt op de RO-procedure. Daarnaast wilde
men Scheiberglaan Oost en West gelijktijdig realiseren. Een ander aspect dat enig extra risico met
zich meebracht was het bouwen in het duingebied. Zowel de wijngaardslak als de zandhagedis was in
het gebied gesignaleerd. Daarnaast waren er tijdens de uitvoering enige problemen als gevolg van de
hoogteverschillen in het duingebied.
57 Zitterd Revisited fase 1 in Sittard
In samenwerking met woningcorporatie ZO Wonen en de gemeente Sittard-Geleen heeft belegger
Vesteda samen met ontwikkelaar 3W Vastgoed in het gebied grenzend aan de oude binnenstad van
Sittard 180 huurwoningen (waaronder 60 sociale huur en 120 vrije sector), 200 koopwoningen en ca
500 vierkante meter kantoren gerealiseerd. De samenwerkende partijen zijn vanaf de initiatieffase
een formele samenwerking aangegaan. De grondexploitatie is in een later stadium overgenomen
door de gemeente, waarbij met de marktpartijen een realisatieovereenkomst is afgesproken. De
structuurvisie, het masterplan, de stedenbouwkundige ontwikkeling van de bouwblokken en de
aanleg van het openbaar gebied zijn in samenwerkingsverband gerealiseerd. De opstalexploitaties
zijn zoals gezegd door de marktpartijen zelf uitgevoerd; dit geldt ook voor de parkeergarage. Na aanvankelijk
gezamenlijk voor de grondexploitatie verantwoordelijk te zijn geweest, is deze in een later
stadium aan de gemeente overgedragen. Vanuit de grondexploitatie is een bijdrage geleverd aan de
infrastructuur. De parkeergarage is volledig voor rekening en risico van de gemeente gerealiseerd.
Planologisch/juridische en politieke risico’s zijn voor rekening van de gemeente. De opstalontwikkeling
valt onder het risico van marktpartijen met een vast bedrag per gerealiseerde vierkante meter
als grondwaarde. Het risico van tussentijdse planwijzigingen is verwaarloosbaar vanwege een vast-

59 Zwanehof, Roosendaal
58 Zonnekwartier, Helmond

Herstructurering 60
–61
gesteld bestemmingsplan. Het kostenrisico in het samenwerkingsverband GRIEKS is voor rekening
van de gemeente; het afzetrisico is voor de private partijen. Voor de huurwoningen gelden geen
voorwaarden; voor de koopwoningen is de start uitvoering gesteld op een percentage van 60 % voorverkoop.
58 Zonnekwartier in Helmond
In de binnenstad van Helmond, tussen de Willem Prinzenstraat en de Heistraat, wordt een volledig
nieuwe wijk gerealiseerd. De oude Sassenbuurt maakt plaats voor een veelzijdige, levendige wijk,
genaamd Zonnekwartier. De Woningbouwvereniging Volksbelang, Hurks vastgoedontwikkeling en
Adriaans Projectontwikkeling hebben in deze wijk 307 woningen (waarvan 148 koop en 159 huur in
de sociale sector) en 272 m² winkels ontwikkeld. De ontwikkelende partijen hebben een gezamenlijke
ontwikkelingsmaatschappij (Ontwikkelingscombinatie Helmond Binnenstad VOF) opgericht in de
vorm van een vennootschap onder firma. De grondexploitatie is gebaseerd op het traditionele model,
namelijk grondexploitatie door de gemeente. De partijen zijn samen vanaf de initiatieffase zowel
informeel als formeel betrokken bij het project. Alle woningen worden door de ontwikkelingscombinatie
ontwikkeld, maar de huurwoningen dienen de goedkeuring te dragen van de woningstichting.
Alle huurwoningen worden turn-key geleverd aan de woningcorporatie. Alle locatiegebonden risico’s,
zoals kwaliteit van de planlocatie en omgeving, milieutechnische aspecten en infrastructuur- en
parkeervoorzieningen, worden afgedekt door de gemeente. De ontwikkelende marktpartijen dragen
de financiële risico’s en de gemeente alle politieke en planologisch/juridische risico’s.
59 Zwanehof in Roosendaal
In samenwerking met woningcorporatie Aramis heeft de BVR-Groep 75 sociale huurwoningen en
283 koopwoningen in Roosendaal ontwikkeld. Voorheen stonden op dit plangebied 317 sociale huurwoningen.
Aramis en BVR-Groep hebben samen de VOF Zwanenhof opgericht, welke fungeerde als
grondbedrijf. Alle gronden werden in een gezamenlijk grondexploitatiemodel ondergebracht met
als voorwaarde dat winsten of verliezen werden verdeeld. De gronden werden vervolgens eerlijk verdeeld
en beide partijen ontwikkelden ieder hun eigen gronden. De grondexploitatie werd gerealiseerd
door middel van een concessiemodel. Omdat beide partijen hun eigen gronden ontwikkelden
waren de risico’s ook voor rekening van de ontwikkelaar. Daarnaast heeft de BVR-Groep als bouwer
zowel de gronden van Aramis als van de BVR-Groep uitgevoerd. Hierdoor zijn risico’s ten aanzien
van de uitvoering voor rekening van de BVR-Groep. Beide partijen zijn verantwoordelijk voor hun
eigen rendementspercentage. Doordat beide bedrijven verantwoordelijk zijn voor hun eigen opstalontwikkeling
dragen ze zelf het risico waardoor het uiteindelijke rendement ook voor rekening van
de ontwikkelaar is.

Colofon
In opdracht van NEPROM en De Vernieuwde Stad en met financiële steun van het ministerie
van VROM heeft de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling samen met Maatschappelijk
Ondernemerschap en Voorraadbeleid Woningcorporaties (MOVe) van de TU Delft, een onderzoek
uitgevoerd naar de toegevoegde waarde van de samenwerking tussen projectontwikkelaars en
woningcorporaties in herstructurering. Deze uitgave bevat een inventarisatie van 59 herstructureringsprojecten
uit het onderzoek “Zij maakt het verschil”.
Tekst
Ferdows Kazemi, Vincent Gruis en Friso de Zeeuw
Eindredactie & coördinatie
Diana Saager en Arjan Hofmann
Vormgeving
www.absoluutdesign.nl, Bergen op Zoom
Druk
NPN Drukkers, Breda
Deze brochure is met grote zorg samengesteld. U kunt er echter geen rechten aan ontlenen.
Overname van (delen van) deze brochure is met bronvermelding mogelijk na overleg met
de NEPROM.
Voorburg, februari 2010
U kunt deze brochure ook downloaden via www.neprom.nl.
NEPROM
Postbus 620
2270 AP Voorburg
T 070 386 62 64
F 070 387 40 89
E bureau@neprom.nl
www.neprom.nl

Maatschappijen
’t Rond in Houten > Van Wijnen, Altera Vastgoed & VastNed Management / Viveste
’t Rond in Winschoten > Leyten Vastgoed / Acantus Groep
Aan de Bosrand in Emmen > BEMOG Projectontwikkeling / Lefier
Westeinde 28
Andreas Ensemble in Amsterdam > Proper Stok / De Alliantie
Postbus 620
2270 AP Voorburg
Blok C, Noordstrook in Amsterdam > Amvest / Far West & De Principaal
T 070 369 62 64
Boschdijk-Marconilaan in Eindhoven > CRA Vastgoed / Trudo
F 070 387 40 89
Bospolder-Tussendijken in Rotterdam > ERA Contour / Com.wonen & Woonbron
www.neprom.nl
CAN in Amsterdam > ING Real Estate / Ymere
Centrumgebied Kanaleneiland in Utrecht > Proper Stok & Urban Interest / Mitros & Portaal
Cloviskwartier in Maastricht > Janssen de Jong Projectontwikkeling / Maasvallei
De Grienden in Rotterdam > Proper Stok / Woonbron
De Horsten in Rotterdam > ERA Contour / Stichting Tuinstad Zuidwijk (STZ)
De Laares in Enschede > AM / Domijn, De Woonplaats & Ons Huis
De Meent in Leerdam > Bouwfonds Ontwikkeling & Planoform / Kleurrijk Wonen
De Nieuwe Maria’s in Den Haag > ERA Contour / Haag Wonen
De Oriënt in Den Haag > ERA Contour / Staedion
De Wending in Delfzijl > Leyten Vastgoed / Acantus Groep
Dinkelpark in Groningen > Trebbe Bouw / Nijestee & Woningstichting Patrimonium
Duinstrip in Den Haag > BAM Vastgoed / Vestia
Hart van Zuid in Hengelo > Van Wijnen / De Woonplaats & Welbions
Het Rode Dorp in Alkmaar > Bouwfonds Ontwikkeling / Kennemer Wonen
Hof Berestein in Den Haag > ERA Contour / Staedion
Hoogeveenlaan in Den Haag > Proper Stok / Haag Wonen
Hoograven in Utrecht > AM & Bouwfonds Ontwikkeling / Mitros
Hoornwerk in Deventer > Van Wijnen / Woonbedrijf ieder1
K- en D-buurt Bijlmer in Amsterdam > Bouwfonds Ontwikkeling / Rochdale
Kaapstander in Amsterdam > Blauwhoed Eurowoningen / Ymere
Loofmeester in Maassluis > AM / Stichting Maasdelta Groep
Malberg in Maastricht > AM / Servatius & Woonpunt
Malburgen in Arnhem > Kuiper Vastgoed / Stichting Volkshuisvesting
Marsmanplein in Haarlem > Leyten Vastgoed / Pré Wonen
Mathenesserplein in Rotterdam > Leyten Vastgoed / Woonbron
Meer & Oever in Amsterdam > Proper Stok & ING Real Estate / Stadgenoot
Nieuw Crooswijk in Rotterdam > ERA Contour & Proper Stok / Woonstad Rotterdam
Nieuw Kempering in Amsterdam > Van Wijnen / Delta Forte (Rochdale)
Ondiep (Kleine Wijk en Thorbeckepark) in Utrecht > AM / Mitros
Oosterbaken in Rotterdam-Hoogvliet > BAM Woningbouw / Woonbron
Oud-IJmuiden in IJmuiden (gemeente Velsen) > Bouwfonds Ontwikkeling / Stadgenoot, Eigen Haard & Woningbedrijf Velsen
Plan de Nassau in Enschede > AM / Domijn
Polderweggebied in Amsterdam > Ontwikkelaar Bouwfonds / Ymere & Stadgenoot
Poort tot Rosendaal in Arnhem > Kuiper Vastgoed / Stichting Volkshuisvesting
Poort van Zuid/Vijfhoek in Zaandam > AM, Bouwfonds Ontwikkeling, BAM Vastgoed & Van der Gragt / ZVH
Schaakwijk in Utrecht > ERA Contour, BAM Vastgoed, Vastgoedontwikkeling Bunnik & Synchroon / Mitros
Stadsbleek in Oldenzaal > Trebbe Bouw / WBO Wonen
Stadseiland/Malburgen in Arnhem > AM, Giesbers Arnhem-bouw & Amvest / Stichting Volkshuisvesting
Talmalaan in Utrecht > Blauwhoed / Mitros
Tarwewijk in Rotterdam > AM / Woonstad Rotterdam
Twekkelerveld in Enschede > AM / Domijn
Vinkhuizen in Groningen > Corio / Nijestee
Vlinderbuurt in Rotterdam > ERA Contour / Woonstad Rotterdam
Vossenberg in Helmond > Janssen de Jong Projectontwikkeling / Stichting Woonpartners
Vuurplaat in Rotterdam > Leyten Vastgoed / Vestia
Waterlandplein in Amsterdam > AM / Ymere
Westelijke Tuinsteden (Reimerswaalbuurt) in Amsterdam > Bouwfonds Ontwikkeling / Ymere
Wheermolen-West in Purmerend > Bouwfonds Ontwikkeling / Woningstichting Wherestad
Zeewijk in IJmuiden (Gemeente Velsen) > Bouwfonds Ontwikkeling / Woningbedrijf Velsen
Zitterd Revisited fase 1 in Sittard > Vesteda & 3W Vastgoed / ZO Wonen
Zonnekwartier in Helmond > Hurks vastgoedontwikkeling & Adriaans Projectontwikkeling / Woningbouwvereniging Volksbelang
Zwanehof in Roosendaal > BVR-Groep / Aramis