Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand - Neprom
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand - Neprom
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand - Neprom
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
RIGO Research <strong>en</strong> Advies BV<br />
De bewoonde omgeving<br />
www.rigo.nl<br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong><br />
<strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong><br />
analyse in opdracht van NEPROM
Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van NEPROM, ver<strong>en</strong>iging van projectontwikkelaars. Deze publi-<br />
catie is via download<strong>en</strong> verkrijgbaar op de website www.neprom.nl<br />
NEPROM<br />
Huize Midd<strong>en</strong>burg, Westeinde 28, 2275 AE Voorburg<br />
Postbus 620, 2270 AP Voorburg<br />
070 386 62 64<br />
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research <strong>en</strong> Advies. Het gebruik van cijfers<br />
<strong>en</strong>/of tekst<strong>en</strong> als toelichting of ondersteuning in artikel<strong>en</strong>, scripties <strong>en</strong> boek<strong>en</strong> is toegestaan mits de<br />
bron duidelijk wordt vermeld. Verm<strong>en</strong>igvuldiging <strong>en</strong>/of op<strong>en</strong>baarmaking in welke vorm ook, alsmede<br />
opslag in e<strong>en</strong> retrieval system, is uitsluit<strong>en</strong>d toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research<br />
<strong>en</strong> Advies. RIGO Research <strong>en</strong> Advies aanvaardt ge<strong>en</strong> aansprakelijkheid voor drukfout<strong>en</strong> <strong>en</strong>/of andere<br />
onvolkom<strong>en</strong>hed<strong>en</strong>.
RIGO Research <strong>en</strong> Advies BV<br />
De bewoonde omgeving<br />
www.rigo.nl<br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong><br />
<strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong><br />
analyse in opdracht van NEPROM<br />
Opdrachtgever<br />
NEPROM<br />
Auteurs<br />
Rob de Wildt<br />
Hade Dorst<br />
Uitgave<br />
april-juni 2012<br />
Rapportnummer<br />
22180<br />
RIGO Research <strong>en</strong> Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam<br />
Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail info@rigo.nl ∙ www.rigo.nl
Inhoud<br />
Hoofdstuk 1 Nieuwe woning<strong>en</strong>: beter <strong>en</strong> goedkoper? 1<br />
1.1 Onderzoeksvraag 1<br />
1.2 Onderzoeksaanpak 1<br />
Hoofdstuk 2 <strong>Prijs</strong>opbouw <strong>en</strong> prijsontwikkeling<strong>en</strong> in de tijd 3<br />
2.1 Prijz<strong>en</strong> van <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> 3<br />
2.2 Kwaliteit <strong>en</strong> exploitatie 4<br />
2.3 <strong>Prijs</strong>ontwikkeling van nieuwe <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e koopwoning<strong>en</strong> 5<br />
Hoofdstuk 3 <strong>Prijs</strong>verschill<strong>en</strong> naar woningtype, nieuw <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong> 7<br />
3.1 Rijwoning<strong>en</strong> 7<br />
3.2 Twee onder e<strong>en</strong> kap woning<strong>en</strong> 8<br />
3.3 Appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> 9<br />
3.4 Conclusie 10<br />
Hoofdstuk 4 Zes <strong>nieuwbouw</strong>project<strong>en</strong> nader beschouwd 13<br />
4.1 Zes <strong>nieuwbouw</strong>project<strong>en</strong> 13<br />
4.2 Rijwoning<strong>en</strong> in de Randstad: Leeuw<strong>en</strong>veld II te Weesp 13<br />
4.3 Twee-onder-e<strong>en</strong>-kap in de Randstad: Gro<strong>en</strong> <strong>en</strong> Gras in Alph<strong>en</strong> a/d Rijn 15<br />
4.4 Appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in de Randstad: Edelweiss in Zoetermeer 17<br />
4.5 Rijwoning<strong>en</strong> buit<strong>en</strong> de Randstad: Zwaluwpark in Arnhem 19<br />
4.6 Twee-onder-e<strong>en</strong>-kap buit<strong>en</strong> de Randstad: Laauwik in Nijmeg<strong>en</strong> 21<br />
4.7 Appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> buit<strong>en</strong> de Randstad: de Arc in Wag<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> 23<br />
4.8 De zes project<strong>en</strong> op e<strong>en</strong> rij 25<br />
Hoofdstuk 5 Conclusies 27<br />
Bijlag<strong>en</strong><br />
Ge<strong>en</strong> inhoudsopgavegegev<strong>en</strong>s gevond<strong>en</strong>.<br />
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1<br />
Nieuwe woning<strong>en</strong>: beter <strong>en</strong> goedkoper?<br />
De NEPROM wil onderzoek<strong>en</strong> of de hed<strong>en</strong>daagse <strong>nieuwbouw</strong>woning<strong>en</strong> zich in prijs <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong><br />
gunstig onderscheid<strong>en</strong> van <strong>bestaand</strong>e koopwoning<strong>en</strong> in de voorraad. De eis<strong>en</strong> die nu aan<br />
woning<strong>en</strong> word<strong>en</strong> gesteld ligg<strong>en</strong> beduid<strong>en</strong>d hoger dan bijvoorbeeld in de periode 1970 -1990.<br />
Het materiaalgebruik is anders, het <strong>en</strong>ergiegebruik is aanzi<strong>en</strong>lijk lager, het onderhoud is naar<br />
verwachting lager.<br />
Om de vraag of e<strong>en</strong> nieuwe woning gunstig afsteekt teg<strong>en</strong>over <strong>bestaand</strong>e te onderbouw<strong>en</strong><br />
word<strong>en</strong> vergelijking<strong>en</strong> gemaakt tuss<strong>en</strong> het aanbod in de <strong>bestaand</strong>e voorraad <strong>en</strong> nieuwe w oning<strong>en</strong>.<br />
1.1 Onderzoeksvraag<br />
De hoofdvraag die met de analyse van woning<strong>en</strong> wordt beantwoord is:<br />
Hoe verhoudt de <strong>kwaliteit</strong> <strong>en</strong> prijs van nieuwe woning<strong>en</strong> zich tot die van <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>?<br />
Zo’n vergelijking kan diepgrav<strong>en</strong>d op alle verschill<strong>en</strong> in prijsopbouw <strong>en</strong> sam<strong>en</strong>stelling van de<br />
woning ingaan. Dat is hier niet de bedoeling: het gaat om e<strong>en</strong> vergelijking op hoofdlijn<strong>en</strong>,<br />
waarbij wel gecorrigeerd wordt voor structurele verschill<strong>en</strong>, zoals bijvoorbeeld de overdracht sbelasting<br />
in plaats van BTW <strong>en</strong> e<strong>en</strong> andere garantiestructuur.<br />
Dat is mogelijk door beschikbare gegev<strong>en</strong>sbestand<strong>en</strong> (verkocht volg<strong>en</strong>s Funda, Monitor Nieuwe<br />
Woning<strong>en</strong>, Niki) met elkaar te verbind<strong>en</strong>, als ook door vergelijking van concreet aanbod, nieuw<br />
<strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>, op nabijgeleg<strong>en</strong> locaties (<strong>bestaand</strong>e wijk<strong>en</strong> <strong>versus</strong> nieuwe plann<strong>en</strong>).<br />
Het gaat hierbij om e<strong>en</strong> quick scan onderzoek, om e<strong>en</strong> indicatief inzicht te krijg<strong>en</strong> in de te co nstater<strong>en</strong><br />
verschill<strong>en</strong> in <strong>kwaliteit</strong> <strong>en</strong> prijs.<br />
1.2 Onderzoeksaanpak<br />
In deze quick scan hebb<strong>en</strong> we de prijz<strong>en</strong> van nieuwe <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> naast elkaar gezet.<br />
Huiz<strong>en</strong>kopers vind<strong>en</strong> het aanbod van <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> op de Funda -website, mom<strong>en</strong>teel<br />
e<strong>en</strong> kwart miljo<strong>en</strong> stuks. Voor <strong>nieuwbouw</strong>woning<strong>en</strong> is de Niki-website beschikbaar met e<strong>en</strong><br />
aanbod van 17.500 woning<strong>en</strong>.<br />
In hoofdstuk 2 gev<strong>en</strong> we e<strong>en</strong> beknopt beeld van de prijsontwikkeling van nieuwe <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e<br />
woning<strong>en</strong> in de laatste 10-15 jaar. Daarna prober<strong>en</strong> we e<strong>en</strong> actueel beeld van prijs <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong><br />
te schets<strong>en</strong>. De vergelijking van prijs <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong> van nieuwe <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> is op<br />
twee niveaus uitgevoerd. In sam<strong>en</strong>werking met Mom<strong>en</strong>tum Technologies is e<strong>en</strong> vergelijking op<br />
hoofdlijn<strong>en</strong> gemaakt van drie typ<strong>en</strong> woning<strong>en</strong>, rijwoning<strong>en</strong>, twee onder e<strong>en</strong> kap woning<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />
appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> die in 2011 werd<strong>en</strong> verkocht. Deze kom<strong>en</strong> voldo<strong>en</strong>de vaak voor in de bestand<strong>en</strong><br />
van Niki (<strong>nieuwbouw</strong>) <strong>en</strong> Funda (<strong>bestaand</strong>e voorraad). De resultat<strong>en</strong> van deze analyse word<strong>en</strong><br />
beschrev<strong>en</strong> in hoofdstuk 3.<br />
Vervolg<strong>en</strong>s gaan we in hoofdstuk 4 in op e<strong>en</strong> aantal concrete <strong>nieuwbouw</strong>project<strong>en</strong> waarvan<br />
woning<strong>en</strong> in 2011 zijn verkocht <strong>en</strong> vergelijk<strong>en</strong> wij deze met verkochte <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> in<br />
hun omgeving. Bij deze analyses kan meer word<strong>en</strong> ingegaan op de verschill<strong>en</strong> in kwali teit tuss<strong>en</strong><br />
deze woning<strong>en</strong>. In hoofdstuk 5 vatt<strong>en</strong> we de resultat<strong>en</strong> sam<strong>en</strong>.<br />
Nieuwe woning<strong>en</strong>: beter <strong>en</strong> goedkoper?<br />
1
2<br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong> <strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong>
Hoofdstuk 2<br />
<strong>Prijs</strong>opbouw <strong>en</strong> prijsontwikkeling<strong>en</strong> in de tijd<br />
2.1 Prijz<strong>en</strong> van <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong><br />
Nieuwe woning<br />
Nieuwe woning<strong>en</strong> word<strong>en</strong> VrijOpNaam verkocht. De VON-prijs van projectontwikkelaars <strong>en</strong><br />
bouwers voor de markt omvat gewoonlijk:<br />
de prijs voor de grond,<br />
de directe bouwkost<strong>en</strong>,<br />
de kost<strong>en</strong> van ontwerp, advies, toezicht, bouwbegeleiding,<br />
de kost<strong>en</strong> van marketing <strong>en</strong> verkoop,<br />
verzekerde (afbouw)garantie (6 jaar),<br />
bouwleges,<br />
aansluitkost<strong>en</strong> gas/water/elektra/ICT,<br />
voorfinanciering,<br />
winst <strong>en</strong> risico bouwer <strong>en</strong> ontwikkelaar <strong>en</strong><br />
de kost<strong>en</strong> van overdracht.<br />
T<strong>en</strong>zij de woning al kant <strong>en</strong> klaar staat heeft de koper naast kost<strong>en</strong> van de financiering (hypotheek)<br />
ook r<strong>en</strong>tekost<strong>en</strong> over de termijnbetaling<strong>en</strong> van koop tot oplevering. Veel woning<strong>en</strong> word<strong>en</strong><br />
op tek<strong>en</strong>ing verkocht: via brochures voordat de bouw is gestart.<br />
Ook zal de nieuwe woning <strong>en</strong> buit<strong>en</strong>ruimte nog verder moet<strong>en</strong> word<strong>en</strong> ingericht <strong>en</strong> aang ekleed.<br />
Meestal is de keuk<strong>en</strong>inrichting <strong>en</strong> badkamer in de prijs inbegrep<strong>en</strong>, soms niet. Naast de<br />
aangebod<strong>en</strong> woning kan de koper nog kiez<strong>en</strong> voor opties: uitbouw woonkamer, aanbouw garage,<br />
extra sanitair, dakram<strong>en</strong>/dakkapell<strong>en</strong>, etc. En de koper kan word<strong>en</strong> geconfronteerd met<br />
meerwerk als gevolg van eig<strong>en</strong> specifieke w<strong>en</strong>s<strong>en</strong>. Het zijn extra kost<strong>en</strong> maar ook extra keuz<strong>en</strong><br />
die kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong> gemaakt.<br />
De garantie op de woning door Woningborg of SWK geeft de koper van e<strong>en</strong> nieuwe woning<br />
zekerheid dat ev<strong>en</strong>tuele gebrek<strong>en</strong> zull<strong>en</strong> word<strong>en</strong> hersteld.<br />
Door de gewoonte die sinds 1990-1995 gegroeid is om de grondprijs residueel te bepal<strong>en</strong>, dat<br />
wil zegg<strong>en</strong> als verschil tuss<strong>en</strong> de marktwaarde van de woning <strong>en</strong> de bouwkost<strong>en</strong>, hebb<strong>en</strong> de<br />
prijz<strong>en</strong> van nieuwe woning<strong>en</strong> e<strong>en</strong> koppeling gekreg<strong>en</strong> met vergelijkbare woning<strong>en</strong> in de <strong>bestaand</strong>e<br />
voorraad.<br />
Bestaande woning<br />
Voor de koper van e<strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e woning is het motto Wys=wyg: what you see is what you get.<br />
Daar is het wel gebruikelijk dat het e<strong>en</strong> Kost<strong>en</strong>Koper-prijs is: de koper krijgt nog de kost<strong>en</strong> van<br />
overdrachtsbelasting (was 6%, vooralsnog tijdelijk tot 1 juli 2012, 2%),<br />
inschrijving in kadaster,<br />
notaris,<br />
de eig<strong>en</strong> makelaar.<br />
De aankoop van de <strong>bestaand</strong>e woning biedt e<strong>en</strong> goede mogelijkheid om deze voordat deze<br />
wordt betrokk<strong>en</strong> aan te pass<strong>en</strong> aan de eig<strong>en</strong> w<strong>en</strong>s<strong>en</strong> <strong>en</strong> zonodig ook te moderniser<strong>en</strong> of te<br />
verbeter<strong>en</strong>. Bov<strong>en</strong>op de aankoopsom komt mom<strong>en</strong>teel t<strong>en</strong>minste 4% aan de kost<strong>en</strong> van over-<br />
<strong>Prijs</strong>opbouw <strong>en</strong> prijsontwikkeling<strong>en</strong> in de tijd<br />
3
4<br />
dracht, terwijl de verbeteringskost<strong>en</strong> in bijzondere situaties kunn<strong>en</strong> oplop<strong>en</strong> tot 50% of meer<br />
van de aankoopsom. Dit is natuurlijk sterk afhankelijk van de staat waarin de woning verkeert<br />
<strong>en</strong> de w<strong>en</strong>s<strong>en</strong> <strong>en</strong> investeringsmogelijkhed<strong>en</strong> van de koper. Garanties zijn er niet voor <strong>bestaand</strong>e<br />
woning<strong>en</strong>, behalve voor de niet zichtbare gebrek<strong>en</strong> die bij de verkoper bek<strong>en</strong>d zijn: daarop is<br />
de verkoper aan te sprek<strong>en</strong>.<br />
De vraagprijz<strong>en</strong> van <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> kom<strong>en</strong> door vergelijking met andere, vergelijkbare<br />
verkochte woning<strong>en</strong> tot stand.<br />
Verschil in bijkom<strong>en</strong>de kost<strong>en</strong><br />
De verschill<strong>en</strong> in prijsopbouw mak<strong>en</strong> dat nieuw <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong> niet zonder meer met elkaar zijn te<br />
vergelijk<strong>en</strong>. In beide gevall<strong>en</strong> moet de koper zich ervan vergewiss<strong>en</strong> wat naast de koo psom/vraagprijs<br />
nog meer op zijn pad komt <strong>en</strong> of dit te betal<strong>en</strong> is.<br />
De koper van e<strong>en</strong> nieuwe woning op tek<strong>en</strong>ing moet rek<strong>en</strong><strong>en</strong> met de kost<strong>en</strong> van termijnfinanciering,<br />
ruwweg gemiddeld 0,5 tot 0,75 jaar over de koopsom, dus 3 à 4 % daarvan <strong>en</strong> met waarschijnlijk<br />
nog e<strong>en</strong>s rond 5% voor afwerking van huis <strong>en</strong> tuin. Bij appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zal dat minder<br />
zijn (balkon in plaats van tuin). To<strong>en</strong> de overdrachtsbelasting voor <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> nog 6%<br />
was, war<strong>en</strong> deze bijkom<strong>en</strong>de kost<strong>en</strong> redelijk vergelijkbaar met de kost<strong>en</strong> koper voor de <strong>bestaand</strong>e<br />
woning. Tijdelijk ligg<strong>en</strong> de bijkom<strong>en</strong>de kost<strong>en</strong> in de orde van 4%, wat de <strong>bestaand</strong>e<br />
woning in dit opzicht tijdelijk 2 tot 4% voordeliger maakt dan e<strong>en</strong> nieuwe.<br />
Voor zowel de nieuwe als de <strong>bestaand</strong>e woning zal de koper meestal kost<strong>en</strong> mak<strong>en</strong> voor financiering:<br />
notaris, kadaster, taxatie, financieel advies. Bij <strong>nieuwbouw</strong> zal dat door collectiviteitskorting<strong>en</strong><br />
goedkoper zijn. Kortom, gemiddeld gesprok<strong>en</strong> ligg<strong>en</strong> bij e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong> de bijkom<strong>en</strong>de<br />
kost<strong>en</strong> 2% tot 4% hoger dan bij <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>; bij appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> ligg<strong>en</strong> de<br />
bijkom<strong>en</strong>de kost<strong>en</strong> voor <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong> ongeveer op hetzelfde niveau.<br />
2.2 Kwaliteit <strong>en</strong> exploitatie<br />
Nieuwe <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> in <strong>kwaliteit</strong> zeer verschill<strong>en</strong> <strong>en</strong> daardoor ook in exploitatielast<strong>en</strong>.<br />
Zo k<strong>en</strong>d<strong>en</strong> de woning<strong>en</strong> van vóór 1980 weinig isolatie <strong>en</strong> ze zijn dus niet <strong>en</strong>ergiezuinig.<br />
Maar e<strong>en</strong> fors deel van de woningvoorraad is in de loop der tijd verbeterd of in veel<br />
gevall<strong>en</strong> minimaal op peil gehoud<strong>en</strong>. Iedere woningeig<strong>en</strong>aar deed dat op eig<strong>en</strong> wijze, waardoor<br />
de voorraad koopwoning<strong>en</strong> sterk in <strong>kwaliteit</strong> uite<strong>en</strong> is gaan lop<strong>en</strong>. Zowel in de bouwtechniek,<br />
de bouwvoorschrift<strong>en</strong> als de sted<strong>en</strong>bouw k<strong>en</strong>t de woningvoorraad g<strong>en</strong>eraties. Wat nu nog staat<br />
van de woningvoorraad van voor 1940 is vaak ingrijp<strong>en</strong>d verbeterd <strong>en</strong> in de beleving van w oningeig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong><br />
sterk opgewaardeerd. De jar<strong>en</strong> 1950-1970 k<strong>en</strong>merk<strong>en</strong> zich door soberheid in het<br />
bouw<strong>en</strong> met inmiddels achterhaalde bouwmethod<strong>en</strong> <strong>en</strong> grootschalige wijk<strong>en</strong>. Vanaf 1975 is de<br />
stadsvernieuwing <strong>en</strong> het binn<strong>en</strong>stedelijk bouw<strong>en</strong> opgekom<strong>en</strong>. De <strong>nieuwbouw</strong> uit de periode<br />
1975-1990 vergt nu vaak het nodige groot onderhoud. De <strong>nieuwbouw</strong> uit de periode 1990-2010<br />
is over het geheel g<strong>en</strong>om<strong>en</strong> goedkoper in onderhoud <strong>en</strong> <strong>en</strong>ergieverbruik. Dat geldt in versterkte<br />
mate voor de huidige <strong>nieuwbouw</strong> waarvoor weer hogere eis<strong>en</strong> geld<strong>en</strong>. In deze verschill<strong>en</strong>de<br />
g<strong>en</strong>eraties was de woninggrootte, woningindeling <strong>en</strong> kavelgrootte verschill<strong>en</strong>d. De kavelgrootte<br />
wordt ook sterk bepaald door de beschikbaarheid van grond: die is in kleinere geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />
verder uit de Randstad beter. Het geme<strong>en</strong>telijk ruimtelijk- <strong>en</strong> grondbeleid bepaalt hier veel.<br />
Dit alles maakt dat e<strong>en</strong> nieuwe woning niet zomaar te vergelijk<strong>en</strong> is met de <strong>bestaand</strong>e. De onderhoudsstaat<br />
van <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> k<strong>en</strong>merkt zich door e<strong>en</strong> zaagtand-verloop: e<strong>en</strong> tijd lang<br />
kan de eig<strong>en</strong>aar volstaan met weinig onderhoud, maar na 10 of 20 jaar zijn dan aanzi<strong>en</strong>lijke<br />
investering<strong>en</strong> nodig om de woning weer op peil te br<strong>en</strong>g<strong>en</strong>. Bij <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> gebeurt<br />
dat vaak wanneer nieuwe bewoners deze betrekk<strong>en</strong>.<br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong> <strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong>
De <strong>en</strong>ergielast<strong>en</strong> van oudere woning<strong>en</strong> ligg<strong>en</strong> volg<strong>en</strong>s raming<strong>en</strong> van Ag<strong>en</strong>tschap.NL zo’n<br />
€ 1.000 tot € 1.500 per jaar hoger dan voor de nieuwste woning<strong>en</strong> waarvoor e<strong>en</strong> EPC -eis van<br />
0,6 geldt 1 . Dit rechtvaardigt e<strong>en</strong> prijsverschil van ongeveer € 15.000 tot € 20.000, die de<br />
<strong>nieuwbouw</strong> duurder zou kunn<strong>en</strong> zijn dan de woning<strong>en</strong> uit de periode voor 1975 2 . Dit is terug te<br />
zi<strong>en</strong> in de extra financieringsruimte voor woning<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> hoge <strong>kwaliteit</strong> in <strong>en</strong>ergiebesparing.<br />
De Nibud-norm<strong>en</strong> voor financiering ligg<strong>en</strong> maximaal € 10.000 per woning hoger voor A++ woning<strong>en</strong><br />
<strong>en</strong> deze zijn conservatief berek<strong>en</strong>d 3 .<br />
Daarbov<strong>en</strong>op komt nog e<strong>en</strong> mogelijk prijsverschil als gevolg van lagere onderhoudslast<strong>en</strong>, zeker<br />
in de eerste 10 jaar na oplevering van de nieuwe woning. Dat kunn<strong>en</strong> we ram<strong>en</strong> op e<strong>en</strong> bedrag<br />
in de orde van € 5.000 tot € 10.000.<br />
Kortom, dat betek<strong>en</strong>t dat bij nieuwe woning<strong>en</strong> de lagere exploitatielast<strong>en</strong> e<strong>en</strong> voordeel bied<strong>en</strong><br />
dat e<strong>en</strong> prijsverschil in de orde van 10% zou kunn<strong>en</strong> rechtvaardig<strong>en</strong>, bij gemiddelde woningprijz<strong>en</strong><br />
van rond € 250.000.<br />
De nieuwe woning<strong>en</strong> bied<strong>en</strong> bij het lagere <strong>en</strong>ergieverbruik <strong>en</strong> onderhoud nog het bijkom<strong>en</strong>de<br />
comfort, van nieuwere product<strong>en</strong> die in het verled<strong>en</strong> nog niet gangbaar war<strong>en</strong>, van minder<br />
tocht <strong>en</strong> van e<strong>en</strong> betere <strong>kwaliteit</strong> van de gebouwdel<strong>en</strong>.<br />
Het is lastig om alle <strong>kwaliteit</strong>sverschill<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> woning<strong>en</strong> bij e<strong>en</strong> vergelijking tuss<strong>en</strong> nieu wbouw<br />
<strong>en</strong> <strong>bestaand</strong> af te prijz<strong>en</strong>. E<strong>en</strong> aantal schatting<strong>en</strong> is wel te mak<strong>en</strong>. E<strong>en</strong> gebouwde pa rkeervoorzi<strong>en</strong>ing<br />
onder e<strong>en</strong> appartem<strong>en</strong>t zal variër<strong>en</strong> van € 15 .000 voor half verdiept tot<br />
€ 30.000 per plaats voor kelderparker<strong>en</strong>. Ontsluiting per lift kost ook al gauw € 10.000 tot<br />
€ 15.000 per woning. Grotere balkons, vaak ook nog met schuifpui<strong>en</strong> afsluitbaar, verg<strong>en</strong> extra<br />
investering<strong>en</strong> in de orde van € 5.000 tot € 10.000. De verdiepingshoogte is vaak groter <strong>en</strong> vaker<br />
toegepaste vloerverwarming vergroot het comfort. Bij elkaar leidt dit ertoe dat de nieuwe g<strong>en</strong>eratie<br />
appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> € 300 tot € 600 per m2 meer waarde kunn<strong>en</strong> verteg<strong>en</strong>woordig<strong>en</strong> dan<br />
veel <strong>bestaand</strong>e.<br />
2.3 <strong>Prijs</strong>ontwikkeling van nieuwe <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e koopwoning<strong>en</strong><br />
We zi<strong>en</strong> dat de koopprijz<strong>en</strong> van nieuwe <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> zich opvall<strong>en</strong>d g<strong>en</strong>oeg sterk<br />
parallel hebb<strong>en</strong> ontwikkeld, wanneer we de gegev<strong>en</strong>s Monitor Nieuwe Woning<strong>en</strong> (MNW) naast<br />
de gegev<strong>en</strong>s van de Nederlandse Ver<strong>en</strong>iging van Makelaars (NVM) legg<strong>en</strong>. In de jar<strong>en</strong> 1995-<br />
2000 liep<strong>en</strong> de <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> licht voor op de <strong>nieuwbouw</strong>, daarna is het verloop nog<br />
dichter op elkaar kom<strong>en</strong> te ligg<strong>en</strong>. Sinds 2008 stagneert de prijsontwikkeling, waardoor veel<br />
woning<strong>en</strong> nu naar het prijsniveau van 2005 <strong>en</strong> eerder terugzakk<strong>en</strong>.<br />
Bij het parallelle verloop van koopprijz<strong>en</strong> van nieuw <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong> is het de vraag wat de pakke tsam<strong>en</strong>stelling<br />
is, zowel in woningtyp<strong>en</strong> <strong>en</strong> woninggrootte als in prijsopbouw <strong>en</strong> hoe deze in de<br />
loop der tijd verandert. Het antwoord op die vraag is niet e<strong>en</strong>voudig te gev<strong>en</strong>. In veel te koop<br />
staande woning<strong>en</strong> zijn nieuwe investering<strong>en</strong> nodig om verouderde onderdel<strong>en</strong> te vervang<strong>en</strong> of<br />
te moderniser<strong>en</strong> (keuk<strong>en</strong>, badkamer, installaties, isolatie).<br />
1<br />
Ag<strong>en</strong>tschap NL, “Voorbeeldwoning<strong>en</strong> 2011, <strong>bestaand</strong>e bouw”, Sittard 2011.<br />
2<br />
Dit is gerek<strong>en</strong>d met e<strong>en</strong> bruto aanvangsr<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t van 6%-7% <strong>en</strong> exclusief e<strong>en</strong> mogelijke relatieve<br />
prijsstijging van <strong>en</strong>ergie.<br />
3<br />
Nibud, “Energiezuinige woning<strong>en</strong> <strong>en</strong> de financieringslasttabell<strong>en</strong> 2011”.<br />
<strong>Prijs</strong>opbouw <strong>en</strong> prijsontwikkeling<strong>en</strong> in de tijd<br />
5
6<br />
figuur 1 on tw ikke ling p rijz<strong>en</strong> n ieuwbo uw <strong>en</strong> b esta and , geïndexeerd (b ron C BS, NVM,<br />
MNW) 4<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
1990 1995 2000 2005 2010<br />
In de loop der tijd is de woninggrootte soms toeg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> <strong>en</strong> soms weer verkrapt. En ook bij de<br />
<strong>nieuwbouw</strong> zal de sam<strong>en</strong>stelling naar woningtype wissel<strong>en</strong>: soms meer rijwoning<strong>en</strong>, soms meer<br />
appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> of losser staande woning<strong>en</strong>. Terwijl het prijsverloop parallel was, lag de gemiddelde<br />
prijs van de <strong>nieuwbouw</strong>woning wel beduid<strong>en</strong>d hoger. Daarin zi<strong>en</strong> we de nieuwste <strong>kwaliteit</strong>seis<strong>en</strong><br />
verdisconteerd.<br />
figuur 2 <strong>Prijs</strong>ontw ikk elin g <strong>nieuwbouw</strong> (M N W ) <strong>en</strong> b estaand: e<strong>en</strong> bedu id<strong>en</strong>d p rijsversch i l<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
index, 1995=100<br />
x € 1.000<br />
Om toch te kunn<strong>en</strong> schets<strong>en</strong> hoe <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> zich tot elkaar verhoude n<br />
is het w<strong>en</strong>selijk om te zoek<strong>en</strong> naar concrete <strong>en</strong> vergelijkbare situaties, waaruit het verschil in<br />
prijs kan word<strong>en</strong> gerelateerd aan <strong>kwaliteit</strong>sverschill<strong>en</strong> die voortvloei<strong>en</strong> uit het verschil in<br />
bouwperiod<strong>en</strong>. Als e<strong>en</strong> eerste stap daarnaartoe vergelijk<strong>en</strong> we in het volg<strong>en</strong>de hoofdstuk de<br />
verkoopprijz<strong>en</strong> van nieuwe <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e koopwoning<strong>en</strong> die in 2011 zijn verkocht.<br />
4 Het prijsverloop betreft de gemiddelde prijs van de woning<strong>en</strong>, niet gecorrigeerd voor verschill<strong>en</strong> in<br />
<strong>kwaliteit</strong>, woninggrootte <strong>en</strong> pakketsam<strong>en</strong>stelling<br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong> <strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong><br />
verkoopprijs <strong>nieuwbouw</strong> MNW<br />
verkoopprijs <strong>bestaand</strong> NVM<br />
inflatie<br />
verkoopprijs <strong>nieuwbouw</strong> MNW<br />
verkoopprijs <strong>bestaand</strong> NVM<br />
0<br />
1990 1995 2000 2005 2010
Hoofdstuk 3<br />
<strong>Prijs</strong>verschill<strong>en</strong> naar woningtype, nieuw <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong><br />
Van 13 regio’s hebb<strong>en</strong> we e<strong>en</strong> vergelijking kunn<strong>en</strong> mak<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> rijwoning<strong>en</strong> <strong>en</strong> twee onder<br />
e<strong>en</strong> kap, <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>, in 2011 verkocht. In die regio’s zijn voldo<strong>en</strong>de<br />
transacties beschikbaar. Daarnaast zijn nog de appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> van ti<strong>en</strong> regio’s geanalyseerd,<br />
deels gecombineerd. Mom<strong>en</strong>tum Technologies heeft <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong> vergelek<strong>en</strong> op<br />
basis van bestandsgegev<strong>en</strong>s van Niki <strong>en</strong> Funda. Niki heeft e<strong>en</strong> aandeel van ongeveer 60% van<br />
alle verkochte <strong>nieuwbouw</strong>woning<strong>en</strong> van ontwikkelaars, het Funda -aandeel in de <strong>bestaand</strong>e<br />
voorraad is aanmerkelijk hoger, 80% tot 90%. De verhouding tuss<strong>en</strong> de verschill<strong>en</strong>de woningtyp<strong>en</strong><br />
in de Niki-bestand<strong>en</strong> is als volgt:<br />
tabel 1 ve rdeling woning typ<strong>en</strong> in n ieuwbouwverko p<strong>en</strong> <strong>en</strong> -aanbod<br />
% verkocht in 2011 % in verkoop<br />
rijwoning<strong>en</strong> 34 22<br />
schakelwoning<strong>en</strong> 2 4<br />
hoekwoning<strong>en</strong> 9 7<br />
twee onder e<strong>en</strong> kap 11 15<br />
vrijstaand 3 7<br />
appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> 41 46<br />
totaal 100 100<br />
Bron: Niki<br />
In totaal omvat de analyse van de rijwoning<strong>en</strong> <strong>en</strong> twee-onder-e<strong>en</strong> kap ruim 5.600 nieuwe woning<strong>en</strong><br />
(ongeveer 25% van de verkochte woning<strong>en</strong> van ontwikkelaars) <strong>en</strong> ruim 20.000 <strong>bestaand</strong>e<br />
(ongeveer 16% van alle verkochte woning<strong>en</strong>).<br />
3.1 Rijwoning<strong>en</strong><br />
In de 13 regio’s werd<strong>en</strong> in 2011 ongeveer 2.400 Niki-rijwoning<strong>en</strong> verkocht. In de <strong>bestaand</strong>e<br />
voorraad veranderd<strong>en</strong> in deze regio’s bijna 9.000 Funda-woning<strong>en</strong> van eig<strong>en</strong>aar, waarvan 5.500<br />
uit de bouwperiode 1945-2000.<br />
In onderstaande tabel gev<strong>en</strong> we per regio de verschill<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong> bouw<br />
weer. Opvall<strong>en</strong>d is dat de nieuwe kavels vaak kleiner zijn (gemiddeld bijna 20 m2), terwijl de<br />
woning<strong>en</strong> meer woonoppervlak bied<strong>en</strong> (5 m2). Het prijsniveau per m2 van nieuwe woning<strong>en</strong><br />
varieert van 94% tot 116% van de <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>. In verhouding zijn Amsterdam, Bunnik/Zeist,<br />
Utrecht <strong>en</strong> Zwolle goedkoop met de <strong>nieuwbouw</strong>, terwijl Almere, Dordrecht, Rotterdam<br />
<strong>en</strong> Haarlemmermeer in verhouding duur zijn.<br />
De middeling van de regio’s komt uit op e<strong>en</strong> prijsverschil van ongeveer 3% tuss<strong>en</strong> <strong>nieuwbouw</strong><br />
<strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>. Als we alle<strong>en</strong> naar de voorraad uit de periode 1945 -2000 kijk<strong>en</strong> dan is het prijsverschil<br />
wat groter, ongeveer 6,6%.<br />
<strong>Prijs</strong>verschill<strong>en</strong> naar woningtype, nieuw <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong><br />
7
8<br />
tabel 2 k<strong>en</strong>merk<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong>woning<strong>en</strong>: nieuw ve rsus <strong>bestaand</strong> (median<strong>en</strong> )<br />
Tuss<strong>en</strong>woning<strong>en</strong> prijs per m2 (€)<br />
<strong>nieuwbouw</strong> <strong>nieuwbouw</strong><br />
NVM woningmarktregio<br />
<strong>bestaand</strong>e<br />
woning<strong>en</strong><br />
Almere 1.526<br />
Amersfoort 1.988<br />
Amsterdam 2.516<br />
Bunnik/Zeist 2.220<br />
D<strong>en</strong> Bosch 1.838<br />
D<strong>en</strong> Haag 2.158<br />
Dordrecht 1.652<br />
Ede eo 1.864<br />
Haarlemmermeer 2.083<br />
Rotterdam 1.845<br />
Utrecht 2.271<br />
Westland 2.126<br />
Zwolle eo 1.750<br />
gemiddelde 13 regio's 1.987<br />
Bron: Niki, Funda, Mom<strong>en</strong>tum Technologies, bewerking RIGO<br />
Door de kleinere kavels zull<strong>en</strong> de tuin<strong>en</strong> van de nieuwe rijwoning<strong>en</strong> kleiner zijn. De prijsinvloed<br />
daarvan is kleiner dan de gemiddelde grondprijs. Bij e<strong>en</strong> grondquote van 30% voor rijwoning<strong>en</strong><br />
<strong>en</strong> rek<strong>en</strong><strong>en</strong>d met e<strong>en</strong> prijs per m2 tuin van 1/3 van de gemiddelde prijs per m2 kan de kleinere<br />
kavel e<strong>en</strong> prijseffect van ongeveer 2% van de woningprijs hebb<strong>en</strong>. Dat ma akt de nieuwe rijwoning<strong>en</strong><br />
gemiddeld ongeveer 5% duurder dan <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>. Zoals we eerder aangegev<strong>en</strong><br />
hebb<strong>en</strong> kan dit ruim word<strong>en</strong> gecomp<strong>en</strong>seerd door de lagere last<strong>en</strong> voor <strong>en</strong>ergie <strong>en</strong> onderhoud.<br />
figuur 3 I llustratie van p r ijs ve rschill<strong>en</strong>: re latie woningprijs <strong>en</strong> g rootte , n ieuwbouw ve rsus<br />
<strong>bestaand</strong> bouwperiode 1 9 45 -2 000 , N VM - regio Ede ( bron: Mom<strong>en</strong> tum Techno logies)<br />
3.2 Twee onder e<strong>en</strong> kap woning<strong>en</strong><br />
De twee-onder-e<strong>en</strong>-kap woning<strong>en</strong> zijn schaarser. In de derti<strong>en</strong> regio’s werd<strong>en</strong> in 2011 in totaal<br />
690 nieuwe tweekappers verkocht. In de <strong>bestaand</strong>e woningvoorraad war<strong>en</strong> dat er 2.300, waa rvan<br />
1.300 uit de bouwperiode 1945-2000. Bij deze woning<strong>en</strong> zi<strong>en</strong> we e<strong>en</strong> sterkere spreiding in<br />
prijs <strong>en</strong> grootte, deels sam<strong>en</strong>hang<strong>en</strong>d met de beperktere productie. Ook de spreiding in kavelgrootte<br />
is aanzi<strong>en</strong>lijk. Hier zi<strong>en</strong> we naast Rotterdam <strong>en</strong> Dordrecht ook D<strong>en</strong> Bosch <strong>en</strong> het Westland<br />
als relatief dure regio’s, terwijl Amersfoort <strong>en</strong> D<strong>en</strong> Haag zich bij Amsterdam, Bunnik/Zeist<br />
<strong>en</strong> Utrecht als goedkope regio’s voeg<strong>en</strong>.<br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong> <strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong><br />
<strong>bestaand</strong><br />
1945-2000 <strong>nieuwbouw</strong><br />
1.514 1.770<br />
1.915 2.006<br />
2.386 2.475<br />
2.128 2.118<br />
1.780 1.958<br />
2.033 2.041<br />
1.633 1.830<br />
1.851 1.943<br />
2.053 2.303<br />
1.773 2.036<br />
2.000 2.102<br />
2.076 2.212<br />
1.718 1.619<br />
1.912<br />
2.032<br />
tov<br />
tov woninggrootte woninggrootte kavelgrootte kavelgrootte<br />
<strong>bestaand</strong> 1945-2000 <strong>bestaand</strong> <strong>nieuwbouw</strong> <strong>bestaand</strong> <strong>nieuwbouw</strong><br />
116,0% 116,9% 115 135 141 123<br />
100,9% 104,8% 118 115 139 107<br />
98,4% 103,7% 117 127 134 100<br />
95,4% 99,5% 120 118 155 110<br />
106,5% 110,0% 120 125 146 124<br />
94,6% 100,4% 137 133 146 115<br />
110,8% 112,1% 111 132 134 131<br />
104,2% 105,0% 115 121 145 120<br />
110,6% 112,2% 117 117 147 133<br />
110,4% 114,8% 120 120 135 125<br />
92,6% 105,1% 111 127 126 121<br />
104,0% 106,6% 118 116 131 104<br />
92,5% 94,2% 105 105 139 130<br />
102,8% 106,6% 117 122 140 119
tabel 3 twee onder e<strong>en</strong> k ap: <strong>nieuwbouw</strong> ve rsus bes taand (median<strong>en</strong> )<br />
Twee onder e<strong>en</strong> kap prijs per m2 (€)<br />
<strong>nieuwbouw</strong> <strong>nieuwbouw</strong><br />
NVM woningmarktregio<br />
<strong>bestaand</strong>e<br />
woning<strong>en</strong><br />
Almere 1.903<br />
Amersfoort 2.672<br />
Amsterdam 3.579<br />
Bunnik/Zeist 3.196<br />
D<strong>en</strong> Bosch 2.148<br />
D<strong>en</strong> Haag 2.983<br />
Dordrecht 2.214<br />
Ede eo 2.340<br />
Haarlemmermeer 2.613<br />
Rotterdam 2.300<br />
Utrecht 2.774<br />
Westland 2.457<br />
Zwolle eo 1.998<br />
gemiddelde 13 regio's 2.552<br />
Bron: Niki, Funda, Mom<strong>en</strong>tum Technologies, bewerking RIGO<br />
De gemiddelde nieuwe woning ligt ook hier <strong>en</strong>kele proc<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in prijs bov<strong>en</strong> die van de <strong>bestaand</strong>e<br />
woning<strong>en</strong>. Het prijseffect van de ook hier 20 m2 kleinere kavel is in verhouding tot de<br />
grotere kavel <strong>en</strong> hogere prijs wat minder: we ram<strong>en</strong> dit, uitgaande van de grondquote van 40%<br />
op ongeveer 1% van de verkoopprijs.<br />
Het lijkt erop dat goedkoop of duur bij de e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong> meer sam<strong>en</strong>hangt met het prijsniveau<br />
in de <strong>bestaand</strong>e markt, waarbij Rotterdam, Westland, Haarlemmermeer <strong>en</strong> Dordrecht<br />
minder sterke regio’s zijn terwijl Amsterdam, D<strong>en</strong> Haag <strong>en</strong> de provincie Utrecht wel e<strong>en</strong> sterkere<br />
<strong>bestaand</strong>e woningmarkt hebb<strong>en</strong>. De prijz<strong>en</strong> van kwalitatief goede <strong>nieuwbouw</strong> zijn minder<br />
gemakkelijk neerwaarts bij te stell<strong>en</strong> dan die van de <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>: dit kan mede verklar<strong>en</strong><br />
dat nieuwe woning<strong>en</strong> in minder sterke woningmarkt<strong>en</strong> relatief duurder zijn.<br />
figuur 4 te r illustratie de re latief ste rke re (U trecht) <strong>en</strong> zwakke re regio (Rott erdam) me t<br />
tweekappers<br />
Appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
Bij het mindere aantal woning<strong>en</strong> gaan bijvoorbeeld verschill<strong>en</strong> in ligging (c<strong>en</strong>trum of buit<strong>en</strong>wi jk<strong>en</strong>)<br />
sterker tell<strong>en</strong>. Gemiddeld vall<strong>en</strong> de nieuwe twee onder e<strong>en</strong> kap woning<strong>en</strong> ongeveer 5%<br />
duurder uit dan de <strong>bestaand</strong>e uit de bouwperiode 1945-2000. Ook hier geldt vervolg<strong>en</strong>s dat er<br />
voordel<strong>en</strong> in exploitatie <strong>en</strong> onderhoud in de orde van 10% die dit meer dan comp<strong>en</strong>ser<strong>en</strong>,<br />
waardoor ook voor de tweekappers de <strong>nieuwbouw</strong> gunstiger uitvalt dan de <strong>bestaand</strong>e bouw.<br />
3.3 Appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
<strong>bestaand</strong><br />
1945-2000 <strong>nieuwbouw</strong><br />
1.905 2.011<br />
2.496 2.457<br />
3.247 3.350<br />
2.934 2.691<br />
2.136 2.482<br />
2.856 2.719<br />
2.186 2.493<br />
2.325 2.382<br />
2.609 2.824<br />
2.259 2.680<br />
2.740 2.430<br />
2.464 2.835<br />
2.035 2.161<br />
2.476<br />
2.578<br />
tov<br />
tov woninggrootte woninggrootte kavelgrootte kavelgrootte<br />
<strong>bestaand</strong> 1945-2000 <strong>bestaand</strong> <strong>nieuwbouw</strong> <strong>bestaand</strong> <strong>nieuwbouw</strong><br />
105,7% 105,6% 142 140 238 245<br />
92,0% 98,4% 140 159 295 248<br />
93,6% 103,2% 155 140 248 220<br />
84,2% 91,7% 138 140 344 240<br />
115,5% 116,2% 136 202 270 334<br />
91,1% 95,2% 174 155 304 254<br />
112,6% 114,0% 145 140 268 233<br />
101,8% 102,5% 130 155 283 252<br />
108,1% 108,2% 145 156 311 238<br />
116,5% 118,6% 150 153 257 257<br />
87,6% 88,7% 135 152 280 265<br />
115,4% 115,1% 140 160 218 272<br />
108,2% 106,2% 135 144 277 274<br />
102,5% 104,9% 143 154 276 256<br />
Voor de appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zijn 10 deels andere regio’s geanalyseerd, waarbij <strong>en</strong>kele zijn sam<strong>en</strong>gevoegd.<br />
In deze regio’s telt Niki 2.600 appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in 2011 verkocht. Deze zijn vergelek<strong>en</strong><br />
met 8.600 <strong>bestaand</strong>e appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> uit de bouwperiode 1945 -2000, die in 2011 zijn verkocht.<br />
<strong>Prijs</strong>verschill<strong>en</strong> naar woningtype, nieuw <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong><br />
9
10<br />
Bij deze appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> is het beeld afwijk<strong>en</strong>d van de e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong>. De nieuwe appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
sluit<strong>en</strong> in <strong>kwaliteit</strong> <strong>en</strong> afwerking veel minder aan bij de <strong>bestaand</strong>e voorraad. Ze zijn<br />
ongeveer e<strong>en</strong> kwart groter <strong>en</strong> wijk<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> mediane prijs van rond € 250.000 meer dan<br />
€ 100.000 af van de <strong>bestaand</strong>e appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>. Hier lijkt de vergelijking tuss<strong>en</strong> <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong><br />
<strong>bestaand</strong> niet goed meer op te gaan. De nieuwe appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zijn ook per m2 ongeveer e<strong>en</strong><br />
derde duurder dan de <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>. We moet<strong>en</strong> aannem<strong>en</strong> dat in deze selecties sprake<br />
is van sterke verschill<strong>en</strong> in <strong>kwaliteit</strong>. De veranderde <strong>kwaliteit</strong>seis<strong>en</strong> met betrekking tot geluidswering,<br />
<strong>en</strong>ergiebesparing, veiligheid kunn<strong>en</strong> e<strong>en</strong> deel van dit verschil verklar<strong>en</strong>. Maar daa rnaast<br />
zull<strong>en</strong> lift<strong>en</strong>, toegankelijkheid <strong>en</strong> gebouwd parker<strong>en</strong> e<strong>en</strong> rol spel<strong>en</strong> in deze verschill<strong>en</strong>.<br />
Dat maakt dat bij deze twee groep<strong>en</strong> sprake is van sterk verschill<strong>en</strong>de product<strong>en</strong>. In het kader<br />
van deze quick scan zijn deze verschill<strong>en</strong> niet uitgebreid geanalyseerd <strong>en</strong> volstaan we bij de<br />
constatering dat gegev<strong>en</strong> de grote verschill<strong>en</strong> in prijs de kopers sterk verschill<strong>en</strong>de product<strong>en</strong><br />
krijg<strong>en</strong>. De extra <strong>kwaliteit</strong> van lift<strong>en</strong>, toegankelijkheid, gebouwd parker<strong>en</strong>, groter balkon <strong>en</strong><br />
betere geluidsisolatie br<strong>en</strong>g<strong>en</strong> kost<strong>en</strong> met zich mee in de orde van € 500 -€ 600 per m2.<br />
tabel 4 appa rte m<strong>en</strong>t<strong>en</strong>: n ieuwbouw ve rsus bestaan d (median<strong>en</strong> )<br />
Appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> prijs per m2 (€)<br />
<strong>nieuwbouw</strong><br />
NVM woningmarktregio(s)<br />
<strong>bestaand</strong><br />
1945-2000 <strong>nieuwbouw</strong><br />
Amersfoort/Bunnik Zeist/Utrecht 2.200 2.661<br />
Amsterdam 2.600 2.500<br />
Arnhem/Nijmeg<strong>en</strong> 1.872 2.383<br />
D<strong>en</strong> Haag 1.822 2.908<br />
Eindhov<strong>en</strong> eo 1.833 2.856<br />
Leid<strong>en</strong> 2.027 2.639<br />
Rotterdam 1.700 2.572<br />
gemiddelde 13 regio's 2.008<br />
Bron: Niki, Funda, Mom<strong>en</strong>tum Technologies, bewerking RIGO<br />
De grote verschill<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong> zijn ook zichtbaar in onderstaande afbeelding,<br />
die vooral bij de <strong>nieuwbouw</strong> e<strong>en</strong> grote variatie in prijs <strong>en</strong> woninggrootte laat zi<strong>en</strong> , voor<br />
de regio Amersfoort-Utrecht.<br />
figuur 5 re latie prijs -won inggrootte , <strong>nieuwbouw</strong> e n <strong>bestaand</strong>, Amersfoo rt -Utrech t<br />
3.4 Conclusie<br />
De analyse van de drie woningtyp<strong>en</strong> op basis van de Niki <strong>en</strong> Funda-bestand<strong>en</strong> laat zi<strong>en</strong> dat wat<br />
betreft de rijwoning<strong>en</strong> <strong>en</strong> twee-onder-e<strong>en</strong>-kap de prijsverschill<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e<br />
woning<strong>en</strong> beperkt zijn. De <strong>nieuwbouw</strong> is per m2 gemet<strong>en</strong> gemiddeld licht duurder. In<br />
regio’s waar de woningmarkt als minder sterk kan word<strong>en</strong> ingeschat is de <strong>nieuwbouw</strong> relatief<br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong> <strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong><br />
2.646<br />
tov woninggrootte woninggrootte<br />
1945-2000 <strong>bestaand</strong> <strong>nieuwbouw</strong><br />
121,0% 77 84<br />
96,2% 75 96<br />
127,3% 76 94<br />
159,6% 80 106<br />
155,8% 76 106<br />
130,2% 80 91<br />
151,3% 78 104<br />
134,5% 77 97
duurder, in sterkere woningmarktregio’s zi<strong>en</strong> we het omgekeerde effect <strong>en</strong> is <strong>nieuwbouw</strong> goedkoper<br />
of ev<strong>en</strong> duur. Rek<strong>en</strong>ing houd<strong>en</strong>d met de kleinere kavels als minpunt <strong>en</strong> de lagere last<strong>en</strong><br />
van <strong>en</strong>ergie <strong>en</strong> onderhoud als voordeel ligg<strong>en</strong> de prijz<strong>en</strong> van <strong>nieuwbouw</strong> lager dan die van <strong>bestaand</strong>e<br />
woning<strong>en</strong>. Wanneer de <strong>bestaand</strong>e woning nog verbetering<strong>en</strong> vergt voor de nieuwe<br />
bewoner wordt de prijs-<strong>kwaliteit</strong>verhouding van de nieuwe woning nog gunstiger.<br />
Het is de vraag of in het geme<strong>en</strong>telijk grondprijsbeleid de kleinere kavels van de nieuwbou wwoning<strong>en</strong><br />
voldo<strong>en</strong>de doorwerk<strong>en</strong>. Waar via de residuele grondprijz<strong>en</strong> e<strong>en</strong> koppeling wordt<br />
gelegd met prijz<strong>en</strong> van <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> kan e<strong>en</strong> correctie nodig zijn voor de verschill<strong>en</strong> in<br />
kavelgrootte die we zi<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>.<br />
De verkochte <strong>nieuwbouw</strong>appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> blijk<strong>en</strong> sterk af te wijk<strong>en</strong> in prijs <strong>en</strong> grootte van de<br />
<strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>. Het vergt diepere analyses van deze verschill<strong>en</strong>. Aannemelijk is dat er<br />
aanzi<strong>en</strong>lijke <strong>kwaliteit</strong>sverschill<strong>en</strong> zijn die tot deze verschill<strong>en</strong> in prijz<strong>en</strong> per vierkante meter<br />
leid<strong>en</strong>. De kost<strong>en</strong> van e<strong>en</strong> parkeerplaats, groter balkon, moderne lift <strong>en</strong> communicatiemiddel<strong>en</strong>,<br />
geluidsisolatie kunn<strong>en</strong> deze verschill<strong>en</strong> goed verklar<strong>en</strong>. Deze Niki <strong>en</strong> Funda-bestandsanalyse<br />
le<strong>en</strong>de zich minder voor deze <strong>kwaliteit</strong>sanalyses, die in het volg<strong>en</strong>de hoofdstuk voor<br />
e<strong>en</strong> aantal project<strong>en</strong> wel is uitgevoerd.<br />
11<br />
<strong>Prijs</strong>verschill<strong>en</strong> naar woningtype, nieuw <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>
12<br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong> <strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong>
Hoofdstuk 4<br />
Zes <strong>nieuwbouw</strong>project<strong>en</strong> nader beschouwd<br />
Om de vergelijking tuss<strong>en</strong> <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> concreet te mak<strong>en</strong> zijn zes<br />
<strong>nieuwbouw</strong>project<strong>en</strong> geselecteerd <strong>en</strong> vergelek<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> aantal in dezelfde periode ve rkochte<br />
woning<strong>en</strong>.<br />
4.1 Zes <strong>nieuwbouw</strong>project<strong>en</strong><br />
AM, Heijmans, Synchroon <strong>en</strong> Blauwhoed hebb<strong>en</strong> e<strong>en</strong> aantal woningbouwproject<strong>en</strong> aangegev<strong>en</strong><br />
waaruit e<strong>en</strong> selectie van 6 uite<strong>en</strong>lop<strong>en</strong>de project<strong>en</strong> is gemaakt. Het betreft drie veelvoorkom<strong>en</strong>de<br />
typ<strong>en</strong> <strong>en</strong> dan steeds e<strong>en</strong> in de Randstad <strong>en</strong> e<strong>en</strong> erbuit<strong>en</strong>:<br />
rijwoning<strong>en</strong> 2^1 kap appartem<strong>en</strong>t<br />
randstad weesp alph<strong>en</strong> ad rijn zoetermeer<br />
leeuw<strong>en</strong>veld gro<strong>en</strong> <strong>en</strong> gras edelweiss<br />
blauwhoed synchroon blauwhoed<br />
niet-randstad arnhem nijmeg<strong>en</strong> wag<strong>en</strong>ing<strong>en</strong><br />
zwaluwpark laauwik de arc<br />
heijmans AM heijmans<br />
We gev<strong>en</strong> hier steeds e<strong>en</strong> beknopte omschrijving van de <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> e<strong>en</strong> overzicht van de<br />
prijz<strong>en</strong> van <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>. De analyse richtte zich op de meest voorkom<strong>en</strong>de woningt yp<strong>en</strong><br />
in de project<strong>en</strong>. Daarbij zijn uit Funda woning<strong>en</strong> gezocht die in dezelfde periode zijn ve rkocht<br />
<strong>en</strong> die zich in grootte <strong>en</strong> type redelijk lat<strong>en</strong> vergelijk<strong>en</strong> met deze <strong>nieuwbouw</strong>.<br />
4.2 Rijwoning<strong>en</strong> in de Randstad: Leeuw<strong>en</strong>veld II te Weesp<br />
Als voorbeeld van rijwoning<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> we e<strong>en</strong> project geselecteerd in de Bloem<strong>en</strong>dalerpolder<br />
in Weesp. Blauwhoed bouwt daar e<strong>en</strong> project van 48 woning<strong>en</strong> in 3 <strong>en</strong> 4 lag<strong>en</strong>. Het is e<strong>en</strong><br />
bouwblok met water omgev<strong>en</strong> <strong>en</strong> met parkeergeleg<strong>en</strong>heid op het binn<strong>en</strong>terrein. De doorsnee<br />
rijwoning heeft e<strong>en</strong> verkoopprijs van € 354.000 voor 157 m2 gbo op e<strong>en</strong> kavel van 135 m2, zo’n<br />
€2.250 per m2. De meeste woning<strong>en</strong> zijn inmiddels verkocht.<br />
De woning<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> e<strong>en</strong> berging <strong>en</strong> e<strong>en</strong> pergola waaronder e<strong>en</strong> dubbele parkeerplaats is. Als<br />
optie kan dit word<strong>en</strong> veranderd in e<strong>en</strong> garage. E<strong>en</strong> andere optie is de uitbouw van de woonkamer<br />
met 1,2 of 2,4 meter de tuin in. Het ruime oppervlak van de woning is te dank<strong>en</strong> aan de<br />
volledige b<strong>en</strong>utting van de 2 e verdieping met twee slaapkamers <strong>en</strong> berging onder e<strong>en</strong> plat dak.<br />
De woning<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> vloerverwarming als hoofdverwarming.<br />
13<br />
Zes <strong>nieuwbouw</strong>project<strong>en</strong> nader beschouwd
14<br />
De woning heeft e<strong>en</strong> badkamer met ligbad, douche <strong>en</strong> tweede toilet, met e<strong>en</strong> tweede wastafel<br />
als optie. E<strong>en</strong> keuk<strong>en</strong>inrichting is inbegrep<strong>en</strong> in de prijs. E<strong>en</strong> type woning als deze komt nauw elijks<br />
in de <strong>bestaand</strong>e voorraad voor <strong>en</strong> is dus lastig te vergelijk<strong>en</strong>. Voor dit project is veel moeite<br />
<strong>en</strong> geld gestok<strong>en</strong> in de op<strong>en</strong>bare ruimte rond het project.<br />
Tabel 4.1: gegev<strong>en</strong>s <strong>nieuwbouw</strong>project Leeuw<strong>en</strong>veld, Weesp<br />
project type woonoppervlak<br />
m2<br />
Leeuw<strong>en</strong>veld,<br />
Weesp<br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong> <strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong><br />
kavel m2 vraagprijs<br />
rijwoning 157-198 97-154 €<br />
339.000-<br />
435.600<br />
Vergelijkbare woning<strong>en</strong><br />
keuk<strong>en</strong> badkamer<br />
incl incl privéparkeerplaats<br />
parker<strong>en</strong> berging tuin/ buit<strong>en</strong><br />
privé 55 m2 tuin,25<br />
m2 privé parker<strong>en</strong>,geme<strong>en</strong>schappelijke<br />
binn<strong>en</strong>tuin<br />
In de omgeving Weesp zijn nauwelijks woning<strong>en</strong> te vind<strong>en</strong> van e<strong>en</strong> vergelijkbare grootte in e<strong>en</strong><br />
stadse setting. De vergelek<strong>en</strong> woning<strong>en</strong> zijn daardoor minder ruim dan het <strong>nieuwbouw</strong>project<br />
Leeuw<strong>en</strong>veld II.<br />
E<strong>en</strong> stedelijke woning in Weesp, van 150 m2 op e<strong>en</strong> kavel van 180 m2. De woning heeft 6 k amers,<br />
e<strong>en</strong> achtertuin van 120 m2 <strong>en</strong> vrij uitzicht. Parker<strong>en</strong> is op<strong>en</strong>baar, de woning is op het dak<br />
na niet geïsoleerd <strong>en</strong> heeft dubbel glas. De vraagprijs is €350.000, circa €2.330 per m2.
Vergelijkbare woning: e<strong>en</strong> eindwoning, 105 m2 woonoppervlak, kavel van 135 m2, uit 1972,<br />
vraagprijs €309.000. De woning vergt naar verwachting de nodige extra investering<strong>en</strong> in <strong>en</strong>e rgiebesparing<br />
<strong>en</strong> inrichting. Deze woning kost €2.940 per m2.<br />
Weesp, rijwoning 3 etages uit 1998, 140 m2, kavel 310 m2, vraagprijs 379.000. Per m2 €2.700.<br />
Deze woning ligt in dezelfde <strong>nieuwbouw</strong>wijk als de nieuw te bouw<strong>en</strong> woning.<br />
De verkochte <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> in Weesp zijn meestal kleiner. Het woonoppervlak ligt bij de<br />
naoorlogse woning<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> 110 <strong>en</strong> 130 m2. Er zijn <strong>en</strong>kele e<strong>en</strong>voudige woning<strong>en</strong> met e<strong>en</strong><br />
prijsniveau van € 2.150 per m2, de meer vergelijkbare woning<strong>en</strong> gaan al gauw naar e<strong>en</strong> niveau<br />
van € 2.700 tot bov<strong>en</strong> € 3.000 per m2. Die woning<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> vaak wel e<strong>en</strong> ruimere kavel dan de<br />
<strong>nieuwbouw</strong> in Leeuw<strong>en</strong>veld.<br />
De <strong>nieuwbouw</strong> in Leeuw<strong>en</strong>veld betreft e<strong>en</strong> stedelijker bouwvorm, die in Weesp <strong>en</strong> omgeving<br />
minder voorkomt. In verhouding is het project duidelijk goedkoper dan woning<strong>en</strong> in de b estaande<br />
voorraad (€ 2.250 teg<strong>en</strong>over meer dan € 2.700 per m2).<br />
4.3 Twee-onder-e<strong>en</strong>-kap in de Randstad: Gro<strong>en</strong> <strong>en</strong> Gras in Alph<strong>en</strong> a/d Rijn<br />
In Alph<strong>en</strong> aan d<strong>en</strong> Rijn wordt het project Gro<strong>en</strong> <strong>en</strong> Gras gebouwd door Synchroon. Dit project<br />
bestaat uit 100 woning<strong>en</strong>, waarvan 88 e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong> <strong>en</strong> 12 twee -onder-e<strong>en</strong>kapwoning<strong>en</strong>.<br />
De <strong>nieuwbouw</strong>wijk waarin dit project gebouwd wordt ligt tuss<strong>en</strong> het spoor <strong>en</strong> de<br />
N11 in. Voor de twee-onder-e<strong>en</strong>-kapwoning<strong>en</strong> geldt dat m<strong>en</strong> kan kiez<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> e<strong>en</strong> woning met<br />
garage van 130 m 2 of e<strong>en</strong> woning met extra ruime woonkamer <strong>en</strong> berging van 140 m 2 . De tuin<br />
bij deze woning<strong>en</strong> is 80 m 2 . Bij de woning<strong>en</strong> is ook e<strong>en</strong> kleine voortuin. De kavelgrootte varieert<br />
van 195 tot 222 m2.<br />
15<br />
Zes <strong>nieuwbouw</strong>project<strong>en</strong> nader beschouwd
16<br />
Deze twee-onder-e<strong>en</strong>-kapwoning<strong>en</strong> kost<strong>en</strong> €330.000 voor e<strong>en</strong> gbo van 140 m 2 of € 325.000<br />
voor 130 m 2 inclusief garage. Per m 2 is de vraagprijs van deze woning<strong>en</strong> circa €2.350.<br />
Er zijn veel maatregel<strong>en</strong> toegepast om de woning<strong>en</strong> duurzaam te mak<strong>en</strong>, bij de materiaalkeuze,<br />
bij isolatie, <strong>en</strong> bij waterbesparing <strong>en</strong> -hergebruik. De badkamers zijn bij de koopsom inbegrep<strong>en</strong>,<br />
de keuk<strong>en</strong> niet. Opties zijn e<strong>en</strong> dakkapel aan de achterzijde <strong>en</strong> e<strong>en</strong> uitbreiding van de w oning<br />
met 1.20m of 2.40 m.<br />
Tabel 4.2: Gegev<strong>en</strong>s <strong>nieuwbouw</strong>project Gro<strong>en</strong> <strong>en</strong> Gras, Alph<strong>en</strong> aan d<strong>en</strong> rijn<br />
project type woonoppervlak<br />
m2<br />
Gro<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />
Gras,<br />
Alph<strong>en</strong><br />
aan d<strong>en</strong><br />
Rijn<br />
tweeondere<strong>en</strong>-kap<br />
Vergelijkbare woning<strong>en</strong><br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong> <strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong><br />
kavel m2 vraagprijs keuk<strong>en</strong> badkamer parker<strong>en</strong> berging tuin/<br />
buit<strong>en</strong><br />
130-140 195-222 €<br />
325.000-<br />
330.000<br />
excl incl keuze<br />
garage of<br />
berging<br />
keuze<br />
garage of<br />
berging<br />
De vergelijkbare <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> in Alph<strong>en</strong> aan d<strong>en</strong> Rijn, voornamelijk uit de jar<strong>en</strong> ‘80 <strong>en</strong><br />
in sommige gevall<strong>en</strong> onderhoudsgevoelig, schommel<strong>en</strong> qua vraagprijs <strong>en</strong> grootte rond de prijs<br />
van het <strong>nieuwbouw</strong>project Gro<strong>en</strong> <strong>en</strong> Gras.<br />
E<strong>en</strong> vergelijkbare woning in Alph<strong>en</strong> aan d<strong>en</strong> Rijn, in e<strong>en</strong> prettige woonstraat, met e<strong>en</strong> garage <strong>en</strong><br />
e<strong>en</strong> oprit, van 140 m 2 voor €350.000 (€ 2.500 per m2). Het kavel is 250 m2. Bouwjaar 1983.<br />
Deze woning is wel onderhoudsgevoelig.<br />
80 m2
E<strong>en</strong> vergelijkbare woning, van 152 m2 voor €319.000, op e<strong>en</strong> kavel van 212 m2, met voor - <strong>en</strong><br />
achtertuin <strong>en</strong> parkeergeleg<strong>en</strong>heid op eig<strong>en</strong> terrein. Bouwjaar 1986. De vraagprijs per m2 komt<br />
neer op €2.100.<br />
E<strong>en</strong> ander voorbeeld van e<strong>en</strong> vergelijkbare woning, zij het e<strong>en</strong> hoekwoning, is e<strong>en</strong> woning van<br />
127 m 2 op e<strong>en</strong> kavel van 223 m2, voor e<strong>en</strong> vraagprijs van €339.000 uit 1989 (€ 2.700 per m2).<br />
Deze woning heeft rec<strong>en</strong>telijk (in 2010) e<strong>en</strong> nieuwe keuk<strong>en</strong> <strong>en</strong> gestucte wand<strong>en</strong> gekreg<strong>en</strong>, is<br />
geïsoleerd <strong>en</strong> heeft vloerverwarming. Ook is er e<strong>en</strong> uitbouw bij de woonkamer <strong>en</strong> e<strong>en</strong> luxe<br />
badkamer.<br />
Bestaande twee-onder-e<strong>en</strong>-kapwoning<strong>en</strong> in Alph<strong>en</strong> aan de Rijn zijn vergelijkbaar qua prijs <strong>en</strong><br />
oppervlak. Bij naoorlogse woning<strong>en</strong> ligt de vraagprijs tuss<strong>en</strong> de €319.000 <strong>en</strong> d e €350.000, voor<br />
e<strong>en</strong> oppervlak tuss<strong>en</strong> de 127m 2 <strong>en</strong> 152m 2 .<br />
De <strong>nieuwbouw</strong> Gro<strong>en</strong> <strong>en</strong> Gras, twee-onder-e<strong>en</strong>-kap, heeft e<strong>en</strong> prijsniveau dat per m2 lager ligt<br />
dan de meeste vergelijkbare <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>, al is daar ook e<strong>en</strong> <strong>en</strong>kele goedkopere te<br />
vind<strong>en</strong> (€ 2.350 teg<strong>en</strong>over € 2.100 - 2.700). Wel zijn de kavels van de <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> vaak<br />
ruimer.<br />
4.4 Appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in de Randstad: Edelweiss in Zoetermeer<br />
Het appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>gebouw Edelweiss in Zoetermeer is gebouwd in de nieuwe wijk Ooste rheem.<br />
Het bestaat uit 43 appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>, variër<strong>en</strong>d in grootte van 75 m 2 tot 107m 2 <strong>en</strong> in prijs<br />
van €140.000 tot €290.000. De woning<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> vrij uitzicht over e<strong>en</strong> park .<br />
17<br />
Zes <strong>nieuwbouw</strong>project<strong>en</strong> nader beschouwd
18<br />
E<strong>en</strong> <strong>en</strong>kele van deze appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> heeft e<strong>en</strong> garagebox, de rest heeft parkeervoorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong><br />
rond het terrein. Elk appartem<strong>en</strong>t wordt opgeleverd met badkamer <strong>en</strong> keuk<strong>en</strong> <strong>en</strong> vloerverwarming<br />
als hoofdverwarming. De prijs per m2 voor deze appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> ligt rond de €2.200.<br />
Tabel 4.3: gegev<strong>en</strong>s <strong>nieuwbouw</strong>project Edelweiss, Zoetermeer<br />
project type woonoppervlak<br />
m2<br />
Edelweiss,<br />
Zoetermeer <br />
appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
Vergelijkbare woning<strong>en</strong><br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong> <strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong><br />
kavel m2 vraagprijs keuk<strong>en</strong> badkamer parker<strong>en</strong> berging<br />
75-107 nvt € 140.000-<br />
290.000<br />
incl incl E<strong>en</strong> <strong>en</strong>kel<br />
appartem<strong>en</strong>t<br />
met garagebox,<br />
rest<br />
heeft parkeervoorzi<strong>en</strong>ing<br />
rond<br />
gebouw<br />
Bestaande appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in Zoetermeer zijn er in dezelfde grootte - <strong>en</strong> prijsklass<strong>en</strong>, <strong>en</strong> deze<br />
zijn vaak ook modern, uit de jar<strong>en</strong> ‘90 of begin 2000.<br />
E<strong>en</strong> voorbeeld van <strong>bestaand</strong>e appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in Zoetermeer is het appartem<strong>en</strong>t in bov<strong>en</strong>staand<br />
appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>gebouw uit 1998. Het verkochte appartem<strong>en</strong>t van 100 m2 heeft e<strong>en</strong> vraagprijs<br />
van €235.000, €2.350 per m2. Er is e<strong>en</strong> gezam<strong>en</strong>lijke parkeergarage <strong>en</strong> e<strong>en</strong> fiets<strong>en</strong>stalling. Het<br />
appartem<strong>en</strong>t heeft e<strong>en</strong> moderne badkamer <strong>en</strong> keuk<strong>en</strong>.<br />
privé
In dit appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>gebouw uit 1992 is e<strong>en</strong> appartem<strong>en</strong>t van 106m2 €229.000, dit komt neer<br />
op circa €2.160 per m2. Het is voorzi<strong>en</strong> van isolatie <strong>en</strong> dubbel glas, <strong>en</strong> heeft e<strong>en</strong> eig<strong>en</strong> parkee rgarage.<br />
E<strong>en</strong> appartem<strong>en</strong>t op de eerste verdieping in dit gebouw, 90m2, uit 2004, heeft lang te koop<br />
gestaan, de laatste vraagprijs was € 225.000, ofwel 2.500 per m2.<br />
De gemiddelde vraagprijz<strong>en</strong> per m2 verschill<strong>en</strong> voor de appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>complex<strong>en</strong>. Dit is te<br />
verklar<strong>en</strong> door uite<strong>en</strong>lop<strong>en</strong>de k<strong>en</strong>merk<strong>en</strong> als bouwjaar, staat van onderhoud <strong>en</strong> uitzicht <strong>en</strong><br />
ligging. Mede naar ouderdom vind<strong>en</strong> we prijz<strong>en</strong> die lop<strong>en</strong> van € 2.000 tot € 2.500 per m2. De<br />
<strong>nieuwbouw</strong> ligt daartuss<strong>en</strong>in.<br />
Het project Edelweiss biedt woning<strong>en</strong> die relatief ruim ligg<strong>en</strong> door het vrijblijv<strong>en</strong>de uitzicht aan<br />
e<strong>en</strong> park. Door de ligging is ook ge<strong>en</strong> eig<strong>en</strong> parkeervoorzi<strong>en</strong>ing nodig. De prijs is vergelijkbaar<br />
met de woning<strong>en</strong> in de omgeving, maar de woning biedt daarvoor wel <strong>nieuwbouw</strong><strong>kwaliteit</strong>.<br />
4.5 Rijwoning<strong>en</strong> buit<strong>en</strong> de Randstad: Zwaluwpark in Arnhem<br />
Zwaluwpark in Arnhem, ontwikkeld door Heijmans <strong>en</strong> ontworp<strong>en</strong> door Mecanoo architect <strong>en</strong>,<br />
bestaat uit twee gebouw<strong>en</strong>, waarvan één met 68 appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> één met 36 e<strong>en</strong>gezinsw oning<strong>en</strong>.<br />
Het woonoppervlak van deze e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong> varieert van 90 m 2 tot 160 m 2 . De<br />
prijz<strong>en</strong> hiervan ligg<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> €184.500 <strong>en</strong> €294.500. Het meest voorkom<strong>en</strong>de woning type is 90<br />
m2 <strong>en</strong> kost € 189.500 tot € 207.500, afhankelijk van de ligging. De woning<strong>en</strong> houd<strong>en</strong> eig<strong>en</strong>lijk<br />
het midd<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> e<strong>en</strong> maisonette-appartem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> e<strong>en</strong>gezinswoning. Dit verklaart de hogere<br />
prijs voor de extra bouwkundige voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> t<strong>en</strong> opzichte van e<strong>en</strong> gangbare e<strong>en</strong>gezinswoning.<br />
19<br />
Zes <strong>nieuwbouw</strong>project<strong>en</strong> nader beschouwd
20<br />
Onder de woning<strong>en</strong> zit e<strong>en</strong> stallinggarage, waar voor iedere woning minimaal e<strong>en</strong> parkee rplaats<br />
is. Ook is er e<strong>en</strong> fiets<strong>en</strong>stalling <strong>en</strong> heeft elke woning in de parkeergarage e<strong>en</strong> extra be rging.<br />
De binn<strong>en</strong>tuin is semi-op<strong>en</strong>baar; alle<strong>en</strong> voor bewoners. Daarnaast hebb<strong>en</strong> de woning<strong>en</strong><br />
aan de parkzijde nog e<strong>en</strong> eig<strong>en</strong> terras. De woning<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> e<strong>en</strong> prijs per m 2 van €2.100 tot<br />
€2.300. Daarin zit e<strong>en</strong> parkeerplaats, aparte berging <strong>en</strong> ruimte voor fiets<strong>en</strong>. De prijs is exclusief<br />
de keuk<strong>en</strong>inrichting, bad <strong>en</strong> tweede toilet (opties). Door deze bouwvorm zijn de bouwkost<strong>en</strong><br />
van deze opgetilde woning<strong>en</strong> hoger dan bij gangbare rijwoning<strong>en</strong>.<br />
Tabel 4.4: gegev<strong>en</strong>s <strong>nieuwbouw</strong>project Zwaluwpark, Nijmeg<strong>en</strong><br />
project type woonoppervlak<br />
m2<br />
Zwaluwpark,<br />
Arnhem<br />
rijwoning<strong>en</strong><br />
90-160 nvt<br />
Vergelijkbare woning<strong>en</strong><br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong> <strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong><br />
kavel m2 vraagprijs<br />
€<br />
184.500-<br />
294.500 excl<br />
keuk<strong>en</strong> badkamer<br />
incl (excl<br />
bad <strong>en</strong><br />
tweede<br />
toilet)<br />
parker<strong>en</strong> berging tuin/<br />
buit<strong>en</strong><br />
garage<br />
onder<br />
gebouw<br />
privé,<br />
onder<br />
gebouw<br />
geme<strong>en</strong>schappelijke<br />
tuin +<br />
privébalkon<br />
Ook dit <strong>nieuwbouw</strong>project is door het in de omgeving unieke type lastig te vergelijk<strong>en</strong>. Zw aluwpark<br />
is moderner ontworp<strong>en</strong> <strong>en</strong> heeft e<strong>en</strong> luxere uitstraling dan vergelijkbare rijwoning<strong>en</strong><br />
in de omgeving.<br />
E<strong>en</strong> redelijk vergelijkbare rijwoning van 110 m 2 , kavelgrootte 155 m2, voor €189.000 (€1.720<br />
per m2). Deze woning heeft e<strong>en</strong> achtertuin, e<strong>en</strong> carport, is deels geïsoleerd <strong>en</strong> heeft e<strong>en</strong> ve rnieuwde<br />
badkamer.
E<strong>en</strong> ander vergelijkbare naoorlogse woning, uit 1975, is 90 m 2 <strong>en</strong> heeft e<strong>en</strong> vraagprijs van<br />
€175.000, circa €1.950 per m2. Ook deze woning is deels geïsoleerd. De kavelgrootte is 103 m2.<br />
E<strong>en</strong> derde voorbeeld is e<strong>en</strong> rijwoning uit 1967 van 100m2, op e<strong>en</strong> kavel van 168 m2, voor<br />
€199.000 (€1.990 per m2). Bij deze woning staat expliciet g<strong>en</strong>oemd dat deze aan modernisering<br />
toe is.<br />
Vergelijkbare naoorlogse woning<strong>en</strong> in Arnhem zijn gemiddeld goedkoper, met gemiddeld<br />
€1.800 per m 2 , maar moet<strong>en</strong> soms duidelijk nog wel gemoderniseerd word<strong>en</strong>. Ook hebb<strong>en</strong> deze<br />
woning<strong>en</strong> niet de voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> die bij het project wel aanwezig zijn, zoals de ligging in e<strong>en</strong><br />
park <strong>en</strong> e<strong>en</strong> parkeergarage onder het gebouw.<br />
De <strong>nieuwbouw</strong> Zwaluwpark heeft e<strong>en</strong> bijzondere opzet gekreg<strong>en</strong>, met veel op<strong>en</strong>baar <strong>en</strong> g eme<strong>en</strong>schappelijk<br />
gro<strong>en</strong>. Teg<strong>en</strong>over ge<strong>en</strong> eig<strong>en</strong> tuin staat overdekt parker<strong>en</strong>, e<strong>en</strong> ruim terras <strong>en</strong><br />
e<strong>en</strong> gro<strong>en</strong>e omgeving. De gebouwde voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> verklar<strong>en</strong> het prijsverschil van € 200 tot<br />
€ 300 per m2.<br />
4.6 Twee-onder-e<strong>en</strong>-kap buit<strong>en</strong> de Randstad: Laauwik in Nijmeg<strong>en</strong><br />
Het <strong>nieuwbouw</strong>project van AM in Nijmeg<strong>en</strong> ligt aan de overkant van de Waal, in L<strong>en</strong>t. Het pr oject<br />
bestaat uit 14 her<strong>en</strong>huiz<strong>en</strong>, 10 twee-onder-e<strong>en</strong>-kapwoning<strong>en</strong> <strong>en</strong> één half vrijstaande woning.<br />
Elke woning heeft e<strong>en</strong> tuin van 11 tot 13 m diep met berging. De twee -onder-e<strong>en</strong>kapwoning<strong>en</strong><br />
kijk<strong>en</strong> uit op water.<br />
De twee-onder-e<strong>en</strong>-kapwoning<strong>en</strong> in dit project hebb<strong>en</strong> e<strong>en</strong> oppervlak van 155 tot 160m 2 , op<br />
kavels van 220 tot 250 m2, met e<strong>en</strong> prijs van €300.500 tot €312.500 <strong>en</strong> parker<strong>en</strong> kan bij deze<br />
woning<strong>en</strong> op eig<strong>en</strong> terrein. De gemiddelde prijs per m 2 komt hier neer op €2.000.<br />
21<br />
Zes <strong>nieuwbouw</strong>project<strong>en</strong> nader beschouwd
22<br />
Tabel 4.5: gegev<strong>en</strong>s <strong>nieuwbouw</strong>project Laauwik, Nijmeg<strong>en</strong><br />
project type woonoppervlak<br />
m2<br />
Laauwik,<br />
Nijmeg<strong>en</strong> <br />
tweeondere<strong>en</strong>-kap<br />
Vergelijkbare woning<strong>en</strong><br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong> <strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong><br />
kavel m2 vraagprijs<br />
155-160 220-255 €<br />
300.500-<br />
312.500<br />
keuk<strong>en</strong> badkamer<br />
excl incl op eig<strong>en</strong><br />
terrein<br />
<strong>en</strong> langs<br />
de straat<br />
parker<strong>en</strong> berging tuin/<br />
buit<strong>en</strong><br />
optie diepte<br />
11-13 m<br />
(opp?)<br />
Oudere, maar verder vergelijkbare twee-onder-e<strong>en</strong>-kapwoning<strong>en</strong> kom<strong>en</strong> gemiddeld uit op e<strong>en</strong><br />
hogere prijs per m 2 , van €2.400.<br />
E<strong>en</strong> vergelijkbare woning, uit 1970 is iets duurder met €325.000 voor 155m2 (€2.100 per m2)<br />
<strong>en</strong> e<strong>en</strong> kavel van 294 m2. In deze woning is alles verbouwd in 2000, <strong>en</strong> de badkamer is uit<br />
2009. De woning is daarnaast goed geïsoleerd.<br />
E<strong>en</strong> andere twee-onder-e<strong>en</strong>-kap woning is e<strong>en</strong> woning van 120 m 2 voor €324.000 uit 1989. Dit<br />
komt neer op €2.700 per m2. Deze woning beschikt over e<strong>en</strong> eig<strong>en</strong> garage <strong>en</strong> is volledig geïsoleerd.<br />
De woning ligt op e<strong>en</strong> kavel van 207 m2.
Nog e<strong>en</strong> voorbeeld: e<strong>en</strong> woning uit 1990, met aangebouwde garage <strong>en</strong> volledig geïsoleerd, van<br />
135 m 2 , op e<strong>en</strong> kavel van 216 m2, voor €299.000, circa €2.100 per m2.<br />
De vergelijkbare twee-onder-e<strong>en</strong>-kapwoning<strong>en</strong> in Nijmeg<strong>en</strong> zijn doorgaans duurder met gemiddeld<br />
€2.300 teg<strong>en</strong>over € 2.000 per m2, <strong>en</strong> daarnaast vaak ook iets kleiner.<br />
De <strong>nieuwbouw</strong> twee-onder-e<strong>en</strong>-kap in Laauwik, Waalsprong Nijmeg<strong>en</strong>, heeft e<strong>en</strong> gunstige li gging<br />
aan op<strong>en</strong>baar gro<strong>en</strong> <strong>en</strong> water. Vergelek<strong>en</strong> met andere <strong>nieuwbouw</strong> is de kavel ruim. De<br />
<strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> in Nijmeg<strong>en</strong> ligg<strong>en</strong> aan de overzijde van de Waal, hetge<strong>en</strong> de vergelijking<br />
wat bemoeilijkt. Deze <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> duidelijk hogere prijz<strong>en</strong> per m2, het verschil<br />
is zo’n 10%.<br />
4.7 Appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> buit<strong>en</strong> de Randstad: de Arc in Wag<strong>en</strong>ing<strong>en</strong><br />
Op loopafstand van het c<strong>en</strong>trum van Wag<strong>en</strong>ing<strong>en</strong>, in het zuidwest<strong>en</strong>, is het appartem<strong>en</strong>te ncomplex<br />
de Arc geleg<strong>en</strong>. Dit complex omvat 76 driekamerappartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>, in zes variant<strong>en</strong>.<br />
In de appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> is inpandige bergruimte aanwezig. Op de begane grond is e<strong>en</strong> supermarkt<br />
in het gebouw. E<strong>en</strong> gemiddeld appartem<strong>en</strong>t is 94 m 2 <strong>en</strong> heeft e<strong>en</strong> vraagprijs van €215.000. Dit<br />
komt neer op circa €2.290 per m 2 . Dit is inclusief parkeerplaats onder het gebouw, ruime badkamer,<br />
grote woonkamer <strong>en</strong> balkon.<br />
Tabel 4.6: gegev<strong>en</strong>s <strong>nieuwbouw</strong>project De Arc, Wag<strong>en</strong>ing<strong>en</strong><br />
project type woonoppervlak<br />
m2<br />
De Arc, Wag<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> <br />
appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
kavel m2 vraagprijs keuk<strong>en</strong> badkamer parker<strong>en</strong> berging<br />
90-117 nvt € 172.500-<br />
301.000<br />
incl? incl garage<br />
onder gebouw<br />
privé<br />
23<br />
Zes <strong>nieuwbouw</strong>project<strong>en</strong> nader beschouwd
24<br />
Vergelijkbare woning<strong>en</strong><br />
De binn<strong>en</strong>stedelijke locatie <strong>en</strong> voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> mak<strong>en</strong> het project minder vergelijkbaar met<br />
gangbare appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in woonwijk<strong>en</strong>. Deze hebb<strong>en</strong> meestal e<strong>en</strong> wat lagere prijs per m 2 ,<br />
rond de € 2.100.<br />
E<strong>en</strong> voorbeeld hiervan is e<strong>en</strong> portiekflat van 85 m 2 voor €185.000 (€2.170 per m2), uit 1961. Bij<br />
dit appartem<strong>en</strong>t wordt de inpandige garage apart aangebod<strong>en</strong> voor €15.000.<br />
E<strong>en</strong> ander appartem<strong>en</strong>t in de omgeving, uit 1961, wordt aangebod<strong>en</strong> voor 189.500, circa<br />
€2.230 per m2, met e<strong>en</strong> oppervlakte van 85m 2 .<br />
In het oude stadsc<strong>en</strong>trum staat e<strong>en</strong> appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>complex gebouwd in 1995, met hierin e<strong>en</strong><br />
driekamer appartem<strong>en</strong>t op de tweede verdieping van 100 m2 voor €319.000, circa €3.190 per<br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong> <strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong>
m2. Het appartem<strong>en</strong>t is volledig geïsoleerd <strong>en</strong> er hor<strong>en</strong> e<strong>en</strong> aparte berging <strong>en</strong> pa rkeerplaats<br />
bij.<br />
Nog e<strong>en</strong> vergelijkbaar appartem<strong>en</strong>t: e<strong>en</strong> appartem<strong>en</strong>t van 100 m 2 met e<strong>en</strong> vraagprijs van<br />
€189.500 uit 1970, €1.895 per m2. In deze woning is parkeergeleg<strong>en</strong>heid op eig<strong>en</strong> terrein aa nwezig.<br />
Hiernaast wordt e<strong>en</strong> aparte parkeergarage aangebod<strong>en</strong> voor €16.500. De woning is deels<br />
geïsoleerd.<br />
Appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in de oudere appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>complex<strong>en</strong>, uit de jar<strong>en</strong> ’60 <strong>en</strong> ’70, zijn vaak goe dkoper<br />
geprijsd. E<strong>en</strong> nieuwer, luxer appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>complex met ev<strong>en</strong>als de Arc e<strong>en</strong> binn<strong>en</strong>st edelijke<br />
locatie, is e<strong>en</strong> stuk duurder, ruim €3.000 per m2.<br />
De <strong>nieuwbouw</strong> in De Arc is duurder dan de meeste <strong>bestaand</strong>e appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>. Maar de nieu wbouw<br />
biedt e<strong>en</strong> parkeerplaats onder het gebouw, stedelijke voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> <strong>en</strong> e<strong>en</strong> goed geouti lleerd<br />
gebouw. Deze extra voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> verklar<strong>en</strong> het prijsverschil van ongeveer € 300 per m2<br />
tuss<strong>en</strong> nieuw <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>.<br />
4.8 De zes project<strong>en</strong> op e<strong>en</strong> rij<br />
Onderstaande tabel geeft e<strong>en</strong> vergelijking van de prijsniveaus van de <strong>nieuwbouw</strong> met de verkochte<br />
woning<strong>en</strong> in de omgeving.<br />
Project Grootte<br />
gbo<br />
<strong>Prijs</strong> <strong>Prijs</strong>/m2 Bestaand in<br />
omgeving<br />
Uitkomst<br />
Rijwoning<strong>en</strong>, Weesp 157 354.000 2.250 > 2.700 Goedkoper<br />
2^1 kap, Alph<strong>en</strong> ad Rijn 140 330.000 2.350 2.100 – 2.700 Goedkoper<br />
Appartem<strong>en</strong>t, Zoetermeer 107 238.000 2.200 2.000 – 2.300 Vergelijkbaar<br />
Rijwoning<strong>en</strong>, Arnhem 90 190.000 2.100 1.800 – 2.000 Duurder<br />
2^1 kap, Nijmeg<strong>en</strong> 155 300.000 1.950 2.100 – 2.400 Goedkoper<br />
Appartem<strong>en</strong>t, Wag<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> 94 215.000 2.300 2.100 – 2.200 Duurder<br />
Over de hele linie bezi<strong>en</strong> zijn ze op het eerste gezicht vergelijkbaar: e<strong>en</strong> in dezelfde range, twee<br />
duidelijk goedkoper, e<strong>en</strong> licht goedkoper, twee duurder. Maar de duurdere <strong>nieuwbouw</strong> in Wag<strong>en</strong>ing<strong>en</strong><br />
betreft binn<strong>en</strong>stedelijke bouw met parkeerplaats, die zich hierdoor minder goed laat<br />
vergelijk<strong>en</strong> met het aanbod <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>. Hier speelt hetzelfde probleem van onvergelijkbaarheid<br />
als we bij de appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> aantal regio’s teg<strong>en</strong>kwam<strong>en</strong>. De ondergrondse<br />
parkeerplaats ligt al gauw in de orde van €200 tot €300 per m2 gbo <strong>en</strong> verklaart dit prijsver-<br />
25<br />
Zes <strong>nieuwbouw</strong>project<strong>en</strong> nader beschouwd
26<br />
schil. Dit speelt ook bij de rijwoning<strong>en</strong> in Arnhem: ook deze hebb<strong>en</strong> e<strong>en</strong> parkeerdek onder de<br />
woning<strong>en</strong> <strong>en</strong> extra bouwkost<strong>en</strong> door de m<strong>en</strong>gvorm van rijwoning <strong>en</strong> maisonette.<br />
Op detailniveau zijn er nog wel verschill<strong>en</strong>: de kost<strong>en</strong> voor keuk<strong>en</strong> of het toevoeg<strong>en</strong> van opties<br />
zijn in de vergelijking soms buit<strong>en</strong> beschouwing gelat<strong>en</strong>.<br />
Rek<strong>en</strong>ing houd<strong>en</strong>d met de extra <strong>kwaliteit</strong> van <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> de lagere <strong>en</strong>ergie- <strong>en</strong> onderhoudslast<strong>en</strong><br />
vall<strong>en</strong> de kost<strong>en</strong> van <strong>nieuwbouw</strong> bij deze project<strong>en</strong> zeker 5% tot 10% lager uit dan de<br />
<strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> <strong>en</strong> in sommige gevall<strong>en</strong> beduid<strong>en</strong>d meer.<br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong> <strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong>
Hoofdstuk 5<br />
Conclusies<br />
Voor de Nederlandse Projectontwikkelaars, ver<strong>en</strong>igd in de NEPROM, maakt<strong>en</strong> we<br />
e<strong>en</strong> vergelijking van prijz<strong>en</strong> van nieuwe <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>. De bestand<strong>en</strong> van<br />
Niki <strong>en</strong> Funda bied<strong>en</strong> de geleg<strong>en</strong>heid project<strong>en</strong> <strong>en</strong> woningmarktgebied<strong>en</strong> met elkaar<br />
te vergelijk<strong>en</strong>. Daarnaast <strong>en</strong> in aanvulling daarop hebb<strong>en</strong> we zes concrete project<strong>en</strong><br />
vergelek<strong>en</strong> met verkochte <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> in hun omgeving. Deze rapportage<br />
geeft het resultaat van deze quick scan.<br />
Prijz<strong>en</strong> van <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong><br />
De <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> e<strong>en</strong> vraagprijs voor de woning zoals die er bij staat. De koper<br />
heeft vervolg<strong>en</strong>s nog bijkom<strong>en</strong>de kost<strong>en</strong>, de ‘kost<strong>en</strong> koper’. Nieuwe woning<strong>en</strong> word<strong>en</strong> VrijO p-<br />
Naam aangebod<strong>en</strong>. Teg<strong>en</strong> die prijs moet de ontwikkelaar alle kost<strong>en</strong> die in het ontwikkel - <strong>en</strong><br />
bouwproces word<strong>en</strong> gemaakt kunn<strong>en</strong> dekk<strong>en</strong>. En ook nog e<strong>en</strong> eig<strong>en</strong> winst - <strong>en</strong> risicomarge<br />
overhoud<strong>en</strong>. Het is e<strong>en</strong> hele reeks kost<strong>en</strong> die hij maakt, van grond-, ontwerp- <strong>en</strong> bouwkost<strong>en</strong><br />
tot <strong>en</strong> met de kost<strong>en</strong> van verkoop <strong>en</strong> makelaar. Dit proces k<strong>en</strong>t vele betrokk<strong>en</strong> partij<strong>en</strong>: de<br />
grondverkoper, de ontwerper, de constructeur, de geme<strong>en</strong>te, de aannemer, etc.<br />
Teg<strong>en</strong>over de kost<strong>en</strong> van de <strong>bestaand</strong>e woning met kost<strong>en</strong> koper heeft ook de koper van e<strong>en</strong><br />
nieuwe woning nog e<strong>en</strong> aantal kost<strong>en</strong> bov<strong>en</strong>op de VON-prijs. Meestal moet de bouw in termijn<strong>en</strong><br />
word<strong>en</strong> gefinancierd <strong>en</strong> de opgeleverde woning heeft nog e<strong>en</strong> afwerking <strong>en</strong> tuininrichting<br />
nodig. In beide gevall<strong>en</strong> kon het om zo’n 8 tot 10% gaan, de kost<strong>en</strong> koper bij <strong>bestaand</strong> of de<br />
eig<strong>en</strong> kost<strong>en</strong> bij <strong>nieuwbouw</strong>. Door de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting zijn de<br />
<strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> mom<strong>en</strong>teel voor dit aspect in het voordeel.<br />
Nieuwe woning<strong>en</strong> moet<strong>en</strong> voldo<strong>en</strong> aan de nieuwste bouwregelgeving. Dat betek<strong>en</strong>t e<strong>en</strong> aa nzi<strong>en</strong>lijk<br />
hoger niveau van <strong>en</strong>ergiezuinigheid. Ook is de onderhoudslast de eerste jar<strong>en</strong> lager. Dit<br />
geeft lagere exploitatielast<strong>en</strong> die naar schatting e<strong>en</strong> waarde van 10% van de woningprijs vert eg<strong>en</strong>woordig<strong>en</strong>.<br />
Dit werkt door in de financieringsruimte die tot € 10.000 ruimer kan zijn voor<br />
<strong>en</strong>ergiezuinige woning<strong>en</strong>. Daarnaast bied<strong>en</strong> deze woning<strong>en</strong> meer comfort door de nieuwere<br />
material<strong>en</strong> <strong>en</strong> techniek<strong>en</strong> die zijn toegepast.<br />
Uit de ontwikkeling van woningprijz<strong>en</strong> in de periode 1990-2011 is af te leid<strong>en</strong> dat nieuwe <strong>en</strong><br />
<strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> e<strong>en</strong> sterk gelijklop<strong>en</strong>de prijsontwikkeling k<strong>en</strong>d<strong>en</strong>, waarbij <strong>nieuwbouw</strong><br />
structureel hogere prijz<strong>en</strong> k<strong>en</strong>de. In 2010 was de gemiddelde nieuwe woning, bij e<strong>en</strong> prijs van<br />
€ 273.000 ongeveer € 40.000 duurder dan de gemiddelde <strong>bestaand</strong>e woning. Maar van beide<br />
pakkett<strong>en</strong>, de ruim 20.000 woning<strong>en</strong> die ontwikkelaars bouw<strong>en</strong> of de 125.000 <strong>bestaand</strong>e w oning<strong>en</strong><br />
die werd<strong>en</strong> verkocht, bestaat ge<strong>en</strong> goed beeld van de grootte, <strong>kwaliteit</strong>, uitrusting <strong>en</strong><br />
spreiding over land <strong>en</strong> woningtyp<strong>en</strong>. Uit dit prijsverschil valt zodo<strong>en</strong>de weinig t e concluder<strong>en</strong>.<br />
Meer inzoom<strong>en</strong> is nodig. Dat ded<strong>en</strong> we door vergelijking van deelbestand<strong>en</strong> <strong>en</strong> van concrete<br />
woning<strong>en</strong>.<br />
Analyse van drie typ<strong>en</strong> woning<strong>en</strong><br />
Uit de bestand<strong>en</strong> van Niki <strong>en</strong> Funda zijn selecties gemaakt om op het niveau van woningtype <strong>en</strong><br />
regionale woningmarkt prijsvergelijking<strong>en</strong> te kunn<strong>en</strong> mak<strong>en</strong>. Dit hebb<strong>en</strong> we voor rij woning<strong>en</strong>,<br />
27<br />
Conclusies
28<br />
twee-onder-e<strong>en</strong>-kapwoning<strong>en</strong> <strong>en</strong> appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> do<strong>en</strong>. De vergelijking spits<strong>en</strong> we toe<br />
op de mediane prijz<strong>en</strong> per vierkante meter per woningmarktregio. Daarmee word<strong>en</strong> verschill<strong>en</strong><br />
tuss<strong>en</strong> regio’s, in woningtype <strong>en</strong> woninggrootte goeddeels uitgeschakeld in de vergelijking tu ss<strong>en</strong><br />
<strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>. Wat blijft zijn de verschill<strong>en</strong> in de <strong>kwaliteit</strong>: de eig<strong>en</strong>schapp<strong>en</strong>,<br />
bouw- <strong>en</strong> woontechnisch, uit de bouwperiode, met alle wijziging<strong>en</strong> die <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> in<br />
de loop der tijd hebb<strong>en</strong> doorgemaakt.<br />
De mediane prijs per m2 is voor de nieuwe rijwoning<strong>en</strong> gemiddeld ongeveer 3% hoger t<strong>en</strong> opzichte<br />
van <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>. Als we de vergelijking beperk<strong>en</strong> tot de <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> uit<br />
de bouwperiode 1945-2000 is het prijsverschil wat groter: 6,5%. Daarbij zi<strong>en</strong> we beduid<strong>en</strong>de<br />
verschill<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> de regio’s: de verschill<strong>en</strong> lop<strong>en</strong> uite<strong>en</strong> van -6% tot +16%. In minder sterke<br />
woningmarkt<strong>en</strong> is de <strong>nieuwbouw</strong> relatief duurder. De nieuwe woning<strong>en</strong> zijn gemiddeld 5 m2<br />
groter, maar de kavels zijn 20 m2 kleiner.<br />
Bij de twee-onder-e<strong>en</strong>-kapwoning<strong>en</strong> in dezelfde 13 woningmarktregio’s vind<strong>en</strong> we e<strong>en</strong> vergelijkbaar<br />
beeld. De prijsverschill<strong>en</strong> zijn wat kleiner, de woning<strong>en</strong> zijn 9 m2 groter maar de g emiddeld<br />
grotere kavels ook 20 m2 kleiner dan bij <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>. Het gaat om kleinere<br />
aantall<strong>en</strong> woning<strong>en</strong> met sterker uite<strong>en</strong>lop<strong>en</strong>de k<strong>en</strong>merk<strong>en</strong> (prijs <strong>en</strong> grootte).<br />
Bij appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zi<strong>en</strong> we grote verschill<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong>e. De in 2011 ve rkochte<br />
nieuwe appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zijn aanzi<strong>en</strong>lijk groter <strong>en</strong> duurder. Ook per m2 zijn de verschill<strong>en</strong><br />
nog groot: <strong>nieuwbouw</strong> is ongeveer e<strong>en</strong> derde duurder. Deze verschill<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> goed te verklar<strong>en</strong><br />
zijn door de in de loop der tijd toeg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, al dan niet door regelgeving afg edwong<strong>en</strong>.<br />
In het kader van deze quick scan kond<strong>en</strong> we deze verschill<strong>en</strong> onvoldo<strong>en</strong>de verklar<strong>en</strong>,<br />
dit vergt e<strong>en</strong> diepgrav<strong>en</strong>der analyse naar de <strong>kwaliteit</strong>sverschill<strong>en</strong> die we als oorzaak verwac ht<strong>en</strong>.<br />
De combinatie van gebouwde parkeerplaats, moderne lift<strong>en</strong>, betere toegankelijkheid, groter<br />
balkon, betere geluidsisolatie kan e<strong>en</strong> prijsverschil in deze orde van € 500 tot € 600 verklar<strong>en</strong>.<br />
Zes praktijkvoorbeeld<strong>en</strong><br />
Om de verschill<strong>en</strong> in <strong>kwaliteit</strong> tuss<strong>en</strong> <strong>nieuwbouw</strong> <strong>en</strong> <strong>bestaand</strong> beter in beeld te krijg<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong><br />
we zes concrete <strong>nieuwbouw</strong>project<strong>en</strong> vergelek<strong>en</strong> met <strong>bestaand</strong>e koopwoning<strong>en</strong> in de omgeving.<br />
Het zijn project<strong>en</strong> die de drie woningtyp<strong>en</strong> <strong>en</strong> de ligging binn<strong>en</strong> <strong>en</strong> buit<strong>en</strong> de Randstad<br />
repres<strong>en</strong>ter<strong>en</strong>.<br />
Hier kom<strong>en</strong> twee complexe project<strong>en</strong> in eerste instantie ook als relatief duur t<strong>en</strong> opzichte van<br />
<strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> naar vor<strong>en</strong>. Dat hangt bij e<strong>en</strong> project sam<strong>en</strong> met de binn<strong>en</strong>stedelijke li gging,<br />
de gem<strong>en</strong>gde bestemming <strong>en</strong> gebouwde parkeervoorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> , waarvoor we ge<strong>en</strong> p<strong>en</strong>dant<br />
vind<strong>en</strong> in de omgeving. Bij het tweede project is de rijwoning opgetild op e<strong>en</strong> parkeerdek,<br />
waardoor de kost<strong>en</strong> van parker<strong>en</strong> <strong>en</strong> buit<strong>en</strong>ruimte hoger zijn dan bij e<strong>en</strong> gewone rijwoning. De<br />
extra kost<strong>en</strong> zijn in beide gevall<strong>en</strong> te verklar<strong>en</strong> door de <strong>kwaliteit</strong> <strong>en</strong> voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> die deze<br />
woning<strong>en</strong> bied<strong>en</strong> in vergelijking tot de oudere woning<strong>en</strong> in d e omgeving.<br />
De andere <strong>nieuwbouw</strong>project<strong>en</strong> stek<strong>en</strong> qua prijs duidelijk gunstig af t<strong>en</strong> opzichte van de verg elijkbare<br />
verkochte <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong> in hun omgeving of zijn vergelijkbaar.<br />
Eindconclusie<br />
Het beeld dat uit de vergelijking<strong>en</strong> naar vor<strong>en</strong> komt is dat n ieuwbouw e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong> per<br />
m2 gemet<strong>en</strong> <strong>en</strong>kele proc<strong>en</strong>t<strong>en</strong> duurder zijn dan <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>, hetge<strong>en</strong> gecomp<strong>en</strong>seerd<br />
wordt door de lagere last<strong>en</strong> voor <strong>en</strong>ergie <strong>en</strong> onderhoud. Per saldo pakk<strong>en</strong> de nieuwe woning<strong>en</strong><br />
0% tot 10% voordeliger uit t<strong>en</strong> opzichte van <strong>bestaand</strong>e woning<strong>en</strong>.<br />
<strong>Prijs</strong> <strong>en</strong> <strong>kwaliteit</strong>, <strong>nieuwbouw</strong> <strong>versus</strong> <strong>bestaand</strong>
29<br />
Conclusies