Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand - Neprom

28
twee-onder-een-kapwoningen en appartementen kunnen doen. De vergelijking spitsen we toe
op de mediane prijzen per vierkante meter per woningmarktregio. Daarmee worden verschillen
tussen regio’s, in woningtype en woninggrootte goeddeels uitgeschakeld in de vergelijking tu ssen
nieuwbouw en bestaand. Wat blijft zijn de verschillen in de kwaliteit: de eigenschappen,
bouw- en woontechnisch, uit de bouwperiode, met alle wijzigingen die bestaande woningen in
de loop der tijd hebben doorgemaakt.
De mediane prijs per m2 is voor de nieuwe rijwoningen gemiddeld ongeveer 3% hoger ten opzichte
van bestaande woningen. Als we de vergelijking beperken tot de bestaande woningen uit
de bouwperiode 1945-2000 is het prijsverschil wat groter: 6,5%. Daarbij zien we beduidende
verschillen tussen de regio’s: de verschillen lopen uiteen van -6% tot +16%. In minder sterke
woningmarkten is de nieuwbouw relatief duurder. De nieuwe woningen zijn gemiddeld 5 m2
groter, maar de kavels zijn 20 m2 kleiner.
Bij de twee-onder-een-kapwoningen in dezelfde 13 woningmarktregio’s vinden we een vergelijkbaar
beeld. De prijsverschillen zijn wat kleiner, de woningen zijn 9 m2 groter maar de g emiddeld
grotere kavels ook 20 m2 kleiner dan bij bestaande woningen. Het gaat om kleinere
aantallen woningen met sterker uiteenlopende kenmerken (prijs en grootte).
Bij appartementen zien we grote verschillen tussen nieuwbouw en bestaande. De in 2011 ve rkochte
nieuwe appartementen zijn aanzienlijk groter en duurder. Ook per m2 zijn de verschillen
nog groot: nieuwbouw is ongeveer een derde duurder. Deze verschillen kunnen goed te verklaren
zijn door de in de loop der tijd toegenomen kwaliteit, al dan niet door regelgeving afg edwongen.
In het kader van deze quick scan konden we deze verschillen onvoldoende verklaren,
dit vergt een diepgravender analyse naar de kwaliteitsverschillen die we als oorzaak verwac hten.
De combinatie van gebouwde parkeerplaats, moderne liften, betere toegankelijkheid, groter
balkon, betere geluidsisolatie kan een prijsverschil in deze orde van € 500 tot € 600 verklaren.
Zes praktijkvoorbeelden
Om de verschillen in kwaliteit tussen nieuwbouw en bestaand beter in beeld te krijgen hebben
we zes concrete nieuwbouwprojecten vergeleken met bestaande koopwoningen in de omgeving.
Het zijn projecten die de drie woningtypen en de ligging binnen en buiten de Randstad
representeren.
Hier komen twee complexe projecten in eerste instantie ook als relatief duur ten opzichte van
bestaande woningen naar voren. Dat hangt bij een project samen met de binnenstedelijke li gging,
de gemengde bestemming en gebouwde parkeervoorzieningen , waarvoor we geen pendant
vinden in de omgeving. Bij het tweede project is de rijwoning opgetild op een parkeerdek,
waardoor de kosten van parkeren en buitenruimte hoger zijn dan bij een gewone rijwoning. De
extra kosten zijn in beide gevallen te verklaren door de kwaliteit en voorzieningen die deze
woningen bieden in vergelijking tot de oudere woningen in d e omgeving.
De andere nieuwbouwprojecten steken qua prijs duidelijk gunstig af ten opzichte van de verg elijkbare
verkochte bestaande woningen in hun omgeving of zijn vergelijkbaar.
Eindconclusie
Het beeld dat uit de vergelijkingen naar voren komt is dat n ieuwbouw eengezinswoningen per
m2 gemeten enkele procenten duurder zijn dan bestaande woningen, hetgeen gecompenseerd
wordt door de lagere lasten voor energie en onderhoud. Per saldo pakken de nieuwe woningen
0% tot 10% voordeliger uit ten opzichte van bestaande woningen.
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand