Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand - Neprom

Hoofdstuk 3
Prijsverschillen naar woningtype, nieuw en bestaand
Van 13 regio’s hebben we een vergelijking kunnen maken tussen rijwoningen en twee onder
een kap, nieuwbouw en bestaande woningen, in 2011 verkocht. In die regio’s zijn voldoende
transacties beschikbaar. Daarnaast zijn nog de appartementen van tien regio’s geanalyseerd,
deels gecombineerd. Momentum Technologies heeft nieuwbouw en bestaand vergeleken op
basis van bestandsgegevens van Niki en Funda. Niki heeft een aandeel van ongeveer 60% van
alle verkochte nieuwbouwwoningen van ontwikkelaars, het Funda -aandeel in de bestaande
voorraad is aanmerkelijk hoger, 80% tot 90%. De verhouding tussen de verschillende woningtypen
in de Niki-bestanden is als volgt:
tabel 1 ve rdeling woning typen in n ieuwbouwverko pen en -aanbod
% verkocht in 2011 % in verkoop
rijwoningen 34 22
schakelwoningen 2 4
hoekwoningen 9 7
twee onder een kap 11 15
vrijstaand 3 7
appartementen 41 46
totaal 100 100
Bron: Niki
In totaal omvat de analyse van de rijwoningen en twee-onder-een kap ruim 5.600 nieuwe woningen
(ongeveer 25% van de verkochte woningen van ontwikkelaars) en ruim 20.000 bestaande
(ongeveer 16% van alle verkochte woningen).
3.1 Rijwoningen
In de 13 regio’s werden in 2011 ongeveer 2.400 Niki-rijwoningen verkocht. In de bestaande
voorraad veranderden in deze regio’s bijna 9.000 Funda-woningen van eigenaar, waarvan 5.500
uit de bouwperiode 1945-2000.
In onderstaande tabel geven we per regio de verschillen tussen nieuwbouw en bestaand bouw
weer. Opvallend is dat de nieuwe kavels vaak kleiner zijn (gemiddeld bijna 20 m2), terwijl de
woningen meer woonoppervlak bieden (5 m2). Het prijsniveau per m2 van nieuwe woningen
varieert van 94% tot 116% van de bestaande woningen. In verhouding zijn Amsterdam, Bunnik/Zeist,
Utrecht en Zwolle goedkoop met de nieuwbouw, terwijl Almere, Dordrecht, Rotterdam
en Haarlemmermeer in verhouding duur zijn.
De middeling van de regio’s komt uit op een prijsverschil van ongeveer 3% tussen nieuwbouw
en bestaand. Als we alleen naar de voorraad uit de periode 1945 -2000 kijken dan is het prijsverschil
wat groter, ongeveer 6,6%.
Prijsverschillen naar woningtype, nieuw en bestaand
7