Rapport integriteit in projectontwikkeling - Neprom

3. Het speelveld
fig.3: Het speelveld
Maatschappij
3.1 Maatschappij, keten, branche, bedrijf
Projectontwikkeling is bij uitstek een activiteit van verschillende partijen die voor het behoud
en de ontwikkeling van een zuiver imago afhankelijk van elkaar zijn. We onderscheiden daarbij
vier niveaus: de maatschappij, de keten, de branche van projectontwikkeling (NEPROM) en
het niveau van de bedrijven en projecten. Onderstaande figuur schetst dit totale speelveld. In
paragraaf 3.2 schetsen we meer specifiek een overzicht van partijen die actief zijn in de keten.
De NEPROM wil enerzijds aan haar leden ondersteuning en sturing bieden (via handvatten en
een Model Gedragscode) voor de wijze waarop integriteit kan worden geborgd. Tevens vraagt
de NEPROM van haar leden dat zij verantwoording afleggen over de inspanningen die worden
verricht om de integriteit op niveau te houden en over het aantal al dan niet vermeende incidenten
dat zich voordoet. Anderzijds biedt de NEPROM door de installatie van een Commissie
Gedragscode een vraagbaak aan haar leden. Door aanpassing van de statuten en aanscherping
van de algemene NEPROM Gedragscode wordt tevens het repertoire aan normstellende
en corrigerende maatregelen van de vereniging (door het bestuur, mede op advies van de
Commissie Gedragscode) verder uitgebreid.
Het NEPROM-bestuur vervult in dit speelveld een proactieve rol bij de voortzetting en vormgeving
van de dialoog over integriteit.
Keten
Branche
Tools
Bedrijf en project
NEPROM-bestuur
NEPROM- leden
Politiek
Stakeholderdialoog Communicatieplan
1. NEPROM
Gedragscode
2. Modelcode
Guidance
1. Toetsen
2. Advies
3. Better practices
Meldingen/
conflicten
Rapportage d.m.v. Jaarverslag
Commissie
Gedragscode
fig.4: Ketenpartners
Integriteitbevordering in projectontwikkeling 012–013
3.2 Ketenpartners in projectontwikkeling
Projectontwikkeling vindt in een keten plaats. Ondoorzichtigheid in deze keten en vermenging
van rollen en verantwoordelijkheden kan projectontwikkeling kwetsbaar maken voor integriteitsinbreuken.
In deze paragraaf schetsen wij een overzicht van de belangrijkste fasen in het vastgoedproces
en de spelers in de keten. In hoofdstuk 4 zullen we meer specifiek ingaan op de
risicobeperkende maatregelen die in deze keten tegen integriteitsinbreuken kunnen worden
getroffen. Initiatief, ontwikkeling en realisatie zijn de centrale fasen in het proces van projectontwikkeling
(zie figuur hieronder). De beheerfase laten we hier buiten beschouwing.
In de keten waarin de projectontwikkelaar zich bevindt, zijn de volgende zes groepen ketenpartners
te onderscheiden:
› De opdrachtgever, de klant en /of de investeerder die vaak het initiatief neemt tot de ontwikkeling
van een project of daarbij direct betrokken is.
› De stedenbouwkundige, de architect, de constructeur en de installateur, ten behoeve van het
ontwerp.
› De gemeente, provincie, welstand en andere (semi-)publieke instanties ten behoeve van procedures,
vergunningen, de verwerving van grond en instemming met het ontwerp.
› De externe juristen die namens een der betrokken partijen een belang vertegenwoordigen.
› De makelaar, taxateur en notaris ten behoeve van de begeleiding van de transacties.
› De aannemers, onderaannemers en toeleveranciers ten behoeve van de daadwerkelijke bouw
en uitvoering.
Vanuit het oogpunt van integere projectontwikkeling is het van cruciaal belang dat binnen
deze keten bij elk project – en met name rond de diverse transacties en opdrachten die daarbij
aan de orde zijn – helder is wie de ketenpartners zijn en/of vertegenwoordigen, wiens belangen
worden gediend, hoe besluitvormingstructuren in elkaar zitten en hoe de geldstromen lopen.
Een door de ontwikkelaar bij te houden transactieregister, waarin een en ander duidelijk is
vastgelegd, is een goed hulpmiddel om achteraf relevante partijen de mogelijkheid te bieden
om inzicht te krijgen in de desbetreffende transacties en om controle uit te oefenen. Om die
reden heeft de NEPROM dan ook besloten om het bijhouden van een dergelijk transactieregister
op te nemen als verplichting jegens de aangesloten leden in de algemene NEPROM
Gedragscode.
Overheden
1. Initiatief
Adviseurs
t.b.v. (ver)koop
2. Ontwikkelen
Ontwerpers
t.b.v. ontwerp Aannemer(s)
Toeleveranciers
Opdrachtgever
3. Realisatie
Adviseurs
t.b.v. uitvoering
Beheer