nota Grondprijsbeleid 2011 - Gemeente Leidschendam-Voorburg

Nota Grondprijsbeleid
Gemeente Leidschendam-Voorburg
2011
Afdeling Ruimtelijk Juridisch Beleid

Inhoudsopgave
1 INLEIDING ................................................................................................................................................4
1.1 NOTA GRONDPRIJSBELEID 2011 .............................................................................................................4
1.2 DOELSTELLING NOTA GRONDPRIJSBELEID.............................................................................................4
1.3 OPBOUW NOTA GRONDPRIJSBELEID .......................................................................................................4
1.4 WIJZIGINGEN IN DE NOTA GRONDPRIJSBELEID PER 2011 .......................................................................4
2 BELEIDSKADER ......................................................................................................................................6
2.1 BELEID...................................................................................................................................................6
2.2 UITGANGSPUNTEN VOOR HET GRONDPRIJSBELEID .................................................................................6
2.3 METHODEN GRONDPRIJSBEREKENINGEN................................................................................................7
2.4 ERFPACHT .............................................................................................................................................7
2.5 OPSTALRECHT .......................................................................................................................................7
2.6 VERHUUR ..............................................................................................................................................7
3 WONINGBOUW........................................................................................................................................8
3.1 MARKTONTWIKKELINGEN WONINGBOUW..............................................................................................8
3.2 WONINGBOUWMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG...............................................................................8
3.3 GRONDPRIJSBELEID WONINGBOUW........................................................................................................8
3.3.1 Sociale woningbouw (sociale huur en koop) ................................................................................8
3.3.2 Grondquote woningbouw..............................................................................................................9
3.3.3 Vrije kavels .................................................................................................................................10
3.4 CONCLUSIES GRONDPRIJSBELEID WONINGEN.......................................................................................10
4 BEDRIJVENTERREINEN .....................................................................................................................11
4.1 MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJVENTERREINEN................................................................................11
4.2 BEDRIJVENTERREINENMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG.................................................................11
4.3 GRONDPRIJSBELEID BEDRIJVENTERREINEN..........................................................................................12
5 KANTOREN .............................................................................................................................................13
5.1 MARKTONTWIKKELINGEN KANTOREN .................................................................................................13
5.2 KANTORENMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG ..................................................................................13
5.3 GRONDPRIJSBELEID KANTOREN ...........................................................................................................14
6 DETAILHANDEL....................................................................................................................................15
6.1 MARKTONTWIKKELINGEN DETAILHANDEL..........................................................................................15
6.2 DETAILHANDELMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG ..........................................................................15
6.3 GRONDPRIJSBELEID DETAILHANDEL ....................................................................................................16
7 MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN......................................................................................17
7.1 ALGEMEEN ..........................................................................................................................................17
7.2 GRONDPRIJSBELEID MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN ..................................................................17
7.3 GRONDPRIJSBELEID COMMERCIËLE MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN..........................................17
7.4 GRONDPRIJSBELEID MAATSCHAPPELIJKE WOON-ZORG VOORZIENINGEN ...........................................17
7.5 CONCLUSIES GRONDPRIJSBELEID MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN.............................................18
2

8 OVERIGE GRONDEN............................................................................................................................19
8.1 TOELICHTING.......................................................................................................................................19
8.2 GRONDPRIJSBELEID SNIPPERGROEN .....................................................................................................19
8.3 GRONDPRIJSBELEID UITBREIDING BESTAANDE COMPLEXEN................................................................20
8.4 GRONDPRIJSBELEID HORECA................................................................................................................20
8.5 GRONDPRIJSBELEID OVERIGE GRONDEN ..............................................................................................20
9 PARKEREN..............................................................................................................................................21
9.1 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN WONINGEN..........................................................................................21
9.2 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN BEDRIJVENTERREINEN ........................................................................21
9.3 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN KANTOREN..........................................................................................21
9.4 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN DETAILHANDEL...................................................................................21
9.5 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN HORECA..............................................................................................22
9.6 CONCLUSIES GRONDPRIJSBELEID PARKEREN .......................................................................................22
AFKORTINGEN / DEFINITIELIJST ..........................................................................................................23
BIJLAGE 1 GRONDPRIJZEN TABEL 2011 ..............................................................................................24
BIJLAGE 2 GRONDPRIJSMETHODEN ....................................................................................................25
BIJLAGE 3 GRONDPRIJZEN TABEL 2011 EENGEZINSWONINGEN ................................................26
BIJLAGE 4 GRONDPRIJZEN TABEL 2011 MEERGEZINSWONINGEN.............................................27
3

1 Inleiding
1.1 NOTA GRONDPRIJSBELEID 2011
In de Nota Grondbeleid is het grondbeleid van de gemeente Leidschendam-Voorburg opgenomen.
Hierin is aangegeven dat er een aparte Nota Grondprijsbeleid zal verschijnen. Het gemeentelijk
grondprijsbeleid heeft betrekking op de te hanteren methodiek om grondprijzen te bepalen en op de
grondprijzen zelf. De nota gaat in op te hanteren grondprijzen voor de verschillende functies zoals
woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel en horeca, maatschappelijke voorzieningen
en parkeren. Om de grondprijzen marktconform te houden worden de prijzen in de Nota
Grondprijsbeleid jaarlijks herzien in de vorm van een grondprijzen tabel, in bijlage 1 is de
grondprijzen tabel van 2011 weergegeven. De grondprijzen in deze nota zijn richtprijzen en prijspeil
1 januari 2011. Indien er geen sprake is van een openbare biedingsproces ten behoeve van de
verkoop zal de grondprijs ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun, met uitzondering van
kleine stukken snippergroen, altijd getaxeerd worden. De vastgestelde marktprijs is de minimale
grondprijs die overeengekomen wordt.
Per 1 januari van elk jaar zal het college de grondprijs aanpassen aan de hand van de
inflatiecorrectie passend bij de toebedachte functie van de grond. Indien er sprake is van een
grotere wijziging dan inflatiecorrectie, dan zal door de raad de grondprijs worden gewijzigd.
1.2 DOELSTELLING NOTA GRONDPRIJSBELEID
Het vaststellen van een nota grondprijsbeleid is om verschillende redenen van belang. Het
vaststellen van een nota grondprijsbeleid zorgt voor uniformiteit en objectiviteit. In gelijke gevallen
wordt eenzelfde grondprijs dan wel systematiek van grondprijsbepaling gehanteerd. Daarnaast geeft
een nota grondprijsbeleid transparantie. Naar zowel marktpartijen, burgers als het gemeentebestuur
wordt inzicht verschaft in de grondprijzen dan wel de systematiek van het bepalen van de
grondprijzen. Dit zorgt voor draagvlak bij het gevoerde beleid. Ook verhoogt het de efficiency,
aangezien standaardisatie van rekenmethodieken de onderhandelingsduur met marktpartijen
verkort.
1.3 OPBOUW NOTA GRONDPRIJSBELEID
In deze nota wordt eerst ingegaan op het gemeentelijke kader van het grondprijsbeleid. Vervolgens
worden de verschillende methoden van grondprijsbepaling besproken. Grondprijzen hangen voor
een groot deel af van de toekomstige functie in het bijzonder de bouw- en gebruiksmogelijkheden.
Daarom zal aan de hand van de onderstaande functies worden ingegaan op de te hanteren
methodiek en bandbreedtes voor grondprijzen.
a. Woningbouw
a. Bedrijventerreinen
b. Kantoren
c. Detailhandel en horeca
d. Maatschappelijke voorzieningen
e. Overige gronden
f. Parkeren
1.4 WIJZIGINGEN IN DE NOTA GRONDPRIJSBELEID PER 2011
Het herzien van de nota grondprijsbeleid van mei 2007 heeft tot een aantal wijzigingen geleid.
1) Sociale woningbouw:
4

Bij de uitgifte van gronden ten behoeve van sociale woningbouw wordt er niet meer gerekend met
een lage vaste grondprijs per woning, maar met een marktconforme grondprijs. Indien de
grondtransacties plaatsvinden tegen marktconforme voorwaarden, wordt ongeoorloofde staatssteun
voorkomen (zie paragraaf 2.1).
2) Woningbouw vrije sector :
De grondprijzen van de woningen in de vrije sector zijn minimaal aangepast. Hierbij gaat het
voornamelijk om de aanpassing van grondquote range. In de vorige nota werd een vrij ruime
grondquote range gehanteerd. Dit leidde vaak tot onduidelijkheid en discussies met initiatiefnemers
over de hoogte van de grondprijs. Daarom is er voor gekozen om de grondquote range te
verkleinen. De aangepaste grondquotes zijn in lijn met de buurtgemeenten.
3) Kantoren en bedrijventerreinen:
De minimale uitgifteprijs van kantoren en bedrijventerreinen is nagenoeg gelijk gebleven. Echter na
analyse van de uitgifteprijzen bij de buurtgemeenten bleek dat de opgenomen bovengrens te laag
was, deze is daarom verhoogd.
4) Detailhandel en Horeca:
In de vorige nota was een brede grondprijsrange (200 -1300 €/m²) opgenomen voor de uitgifte van
gronden ten behoeve van detailhandel en horeca. Echter gezien de zeer brede range, de grote
differentiatie tussen locaties en het ontbreken voldoende referenties was het niet mogelijk om de
range te herzien. Daarom is er nu voor gekozen om de grondprijsrange los te laten en de gronden
bij uitgifte te laten taxeren.
5) Maatschappelijke doeleinden:
De prijzen van maatschappelijke doeleinden zijn geïndexeerd. Daarnaast is hoofdstuk 7 uitgebreid
met de grondprijzen voor commerciële maatschappelijke voorzieningen en woon- en
zorgvoorzieningen. Hier werd voorheen geen onderscheid in gemaakt.
6) Overige gronden:
De prijzen van snippergroen zijn geïndexeerd.
7) Erfpacht & opstalrecht:
In de nieuwe nota is een paragraaf opgenomen waarin wordt toegelicht hoe de erfpachtcanon wordt
bepaald. De retributie voor het opstalrecht wordt op dezelfde manier bepaald als de erfpachtcanon.
8) Grondprijzen tabel:
Tot slot is in de bijlage een grondprijzen tabel toegevoegd (bijlage 1) welke jaarlijks wordt herzien,
zodat de grondprijzen marktconform blijven.
Per 1 januari van elk jaar zal het college de grondprijs aanpassen aan de hand van de
inflatiecorrectie passend bij de toebedachte functie van de grond. Indien er sprake is van een
grotere wijziging dan inflatiecorrectie, dan zal door de raad de grondprijs worden gewijzigd.
5

2 Beleidskader
2.1 BELEID
In de nota grondbeleid wordt het grondbeleid van de gemeente Leidschendam-Voorburg
beschreven. Voor het beleidskader wordt dan ook daarna verwezen. In deze paragraaf wordt wel
kort het actuele punt van staatsteun uit de nota grondprijsbeleid aangehaald.
Transacties van grond en gebouwen tussen gemeenten en private partijen (woningcorporaties en
ontwikkelaars) komen vaak voor. Voor de uitvoering van projecten is van wezenlijk belang dat
grondtransacties of verkoop van gebouwen, geschieden tegen aantoonbaar marktconforme
voorwaarden om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen.
Volgens een Mededeling van de Europese Commissie betreffende staatssteunelementen bij de
verkoop van gronden en gebouwen uit 1997 kan marktconformiteit op twee manieren worden
aangetoond, door middel van:
1. Het organiseren van een openbare biedingsprocedure waarbij meerdere private partijen een
grondbod mogen uitbrengen, of;
2. Het uitvoeren van een onafhankelijke taxatie voordat de transactie wordt uitgevoerd.
Per project en afhankelijk van de aard van het project wordt een keuze gemaakt welke methodiek
zal worden toegepast.
Verkoop op basis van een taxatie van een onafhankelijk deskundige
Indien geen gebruik wordt gemaakt van de openbare biedprocedure moet vóór de
verkooponderhandelingen een taxatie door een of meer onafhankelijke taxateurs van onroerend
goed worden verricht om de marktwaarde vast te stellen op grond van algemeen aanvaarde
marktindicaties en taxatiecriteria. Indien een taxatierapport achteraf wordt opgesteld, is de
Commissie extra kritisch.
De aldus vastgestelde marktprijs is de minimale aankoopprijs die kan worden overeengekomen
zonder dat staatssteun wordt verleend.
2.2 UITGANGSPUNTEN VOOR HET GRONDPRIJSBELEID
Hieronder worden kort de uitgangspunten voor het grondprijsbeleid samengevat.
1 Grond wordt altijd tegen marktconforme prijs verkocht. Indien de grond wordt verkocht onder
de marktwaarde, is er sprake van ongeoorloofde staatssteun.
2 Voor het merendeel van de functies wordt gewerkt met een grondkostenquote of vaste
grondprijzen om een richtprijs te bepalen.
3 Bij de verkoop van grond zal een onafhankelijke taxateur worden gevraagd een
marktconforme prijs voor de grond te bepalen of zal een openbare biedprocedure worden
gevolgd, tenzij sprake is van verkoop snippergroen, kleiner dan 50 m 2.
4 De gemeente streeft ernaar dat uit de uitgifteprijs van de grond de kosten van het bouw- en
woonrijp maken dient te worden gedekt.
5 De met de verkoop samenhangende kosten komen voor rekening van de koper.
6

2.3 METHODEN GRONDPRIJSBEREKENINGEN
In Nederland wordt een aantal methoden gehanteerd om grondprijzen te bepalen. In de praktijk
wordt veelal een combinatie van methoden gehanteerd om tot grondprijsbepaling te komen. De
keuze voor een methode is afhankelijk van diverse omstandigheden zoals de (beoogde) functie van
de grond en de beschikbaarheid van vergelijkingstransacties. De onderstaande methoden zijn in
bijlage 2 nader uitgewerkt:
• Kostprijsmethode;
• Comparatieve methode;
• Grondquotes.
In het navolgende hoofdstuk wordt per functie behandeld van welke grondprijsmethode gebruik is
gemaakt en waar een combinatie van methoden gehanteerd is om tot de grondprijzen te komen.
Aan de opgenomen grondprijzen dan wel grondquotes kunnen geen rechten aan worden ontleend.
De opdrachtverstrekking aan de taxateur voor de grondprijsbepaling en het voeren van
onderhandelingen over de grondprijs zullen door en onder verantwoordelijkheid van de afdeling
Grondzaken plaatsvinden.
2.4 ERFPACHT
Indien grond in erfpacht wordt uitgegeven zal de erfpachtcanon afgestemd worden op de
grondwaarde die de grond in het geval van verkoop heeft. De grondwaarde wordt bepaald door op
basis van de grondprijzen in deze nota of door middel van een taxatie van de grond.
De jaarlijkse erfpachtcanon komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het
canonpercentage. Het canonpercentage wordt bepaald door het gemiddelde van de 10-jaars
staatslening en 10-jaars hypotheekrente plus een opslagpercentage van 1.5 % voor beheers- en
administratiekosten. Het percentage dat hieruit voortvloeit is nooit lager dan de gemeentelijke
omslagrente. In tabel 2.1 zijn de rente percentages per 19 oktober 2010 weergegeven.
Tabel 2.1 Rentestanden per 19 oktober 2010
10-jaars staatslening 2,5 %
10-jaars hypotheekrente 4,9 %
Gemiddelde rente (rekenrente) 3,7 %
Bron: www.homefinance.nl
Voor 2011 komt het canonpercentage uit op 3,7% + 1,5 % is 5,2 %. De vastgestelde canon wordt
jaarlijks geïndexeerd volgens de CPI index (alle huishoudens). De erfpachtcanon in een
erfpachtcontract wordt elke 5 jaar herzien en opnieuw vastgesteld.
2.5 OPSTALRECHT
De retributie voor het opstalrecht wordt op dezelfde manier bepaald als de erfpachtcanon. Voor de
berekeningsmethodiek wordt verwezen naar de voorgaande paragraaf.
2.6 VERHUUR
De verhuur van grond en gebouwen vindt plaats door en onder verantwoordelijkheid van de afdeling
Accommodaties. Voor verhuur geldt een specifiek afzonderlijk beleid
7

3 Woningbouw
3.1 MARKTONTWIKKELINGEN WONINGBOUW
De vraag naar woningen wordt door een aantal factoren beïnvloed. Een belangrijke factor is het
aantal huishoudens in verhouding tot de woningvoorraad. Ook van belang zijn
koopkrachtontwikkelingen, economische vooruitzichten, huurprijzen, de politiek, de hypotheekrente
en diverse ontwikkelingen op de hypotheekmarkt. Na jaren van stijgende huizenprijzen is er
afgelopen jaren sprake geweest van van een daling van de huizenprijzen. De oorzaak hiervan is de
krediet crisis. De laatste berichten van CBS geven weer dat de daling zich niet doorzet en de
woningprijzen zich over het algemeen stabiliseren en zelfs in sommige steden weer iets stijgen ten
opzichte van vorig jaar. (www.cbs.nl - augustus 2010). Blijkens informatie van het kadaster zijn de
woningprijzen in de provincie Zuid-Holland gelegen op het niveau van eind 2006.
(www.woningmarktcijfers.nl – augustus 2010). In een scenario met ongewijzigd overheidsbeleid is
het aannemelijk dat de woningprijzen in de eerste helft van 2011 weer voorzichtig stijgen’ aldus het
Economisch Bureau van ING (augustus 2010)
3.2 WONINGBOUWMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG
Gemeente Leidschendam-Voorburg is een aantrekkelijke woongemeente. Door de goede
ontsluiting, vooral met OV, liggen economische centra als Den Haag, Rotterdam en Schiphol op
relatief korte afstand. Binnen een redelijke reistijd ligt zowel per auto als OV een regionale
arbeidsmarkt met een potentieel van meer dan 600.000 arbeidsplaatsen. (Bron: Stec groep
“Marktanalyse Leidschendam – Voorburg (oktober 2010)”)
De druk op de woningmarkt blijft in Haaglanden hoog. De woningbehoefte ontwikkelt zich sneller
dan voorzien. Om dit woningtekort terug te brengen is een productie gepland van ruim 6.000
woningen per jaar, waardoor er in zijn algemeenheid meer keus ontstaat. De huidige situatie op de
woningmarkt leidt echter tot stagnatie en fasering van nieuwbouwplannen. Medio 2007 zette de
prijsdaling van nieuw gebouwde en bestaande woningen in. De gemiddelde prijs van woningen
daalde mee. In 2009 zet deze daling van de prijs door. Ook de gemiddelde verkoopprijs van
bestaande woningen in Leidschendam-Voorburg is in 2009 gedaald met 5% (in Haaglanden 7%).
(Woningmarktmonitor Haaglanden 2009).
In Leidschendam-Voorburg zijn er in het tweede kwartaal van 2010 11% meer huizen verkocht dan
in het tweede kwartaal van 2009. Ook de gemiddelde looptijd van een woning is gunstiger dan in
bijvoorbeeld de omliggende gemeenten. In Leidschendam-Voorburg staat een woning gemiddeld 93
dagen te koop terwijl dit in bijvoorbeeld Rijswijk 128 dagen is (Voorburgse Courant 15 juli 2010).
3.3 GRONDPRIJSBELEID WONINGBOUW
3.3.1 Sociale woningbouw (sociale huur en koop)
Voor sociale huisvesting was voorheen sprake van een vaste lage grondprijs per type woning. De
sociale huisvesting werd door middel van een lagere grondprijs gesubsidieerd. Deze grondprijs lag
een stuk lager dan de marktconforme prijs voor de grond. Om vermoeden van ongeoorloofde
staatssteun te voorkomen dient de gemeente de grond tegen een marktconforme prijs te verkopen.
Met de marktconforme prijs wordt de waarde van de woning bedoeld bij “vrij van huur en gebruik”.
8

3.3.2 Grondquote woningbouw
Het vertrekpunt bij de bepaling van de grondprijs voor woningen zijn grondquotes. Deze zijn bepaald
door de gehanteerde grondquotes in de omgeving te analyseren (comparatieve methode). Aan de
hand van een grondquote kan op een snelle en eenvoudige wijze de grondprijs worden bepaald.
Impliciet vindt altijd een vergelijking plaats met de grondprijsbepaling op basis van de
kostprijsmethode (bijlage 2). De kostprijs is de prijs die de grond minimaal moet opbrengen om tot
een sluitende grondexploitatie te leiden.
Indien de grondexploitatie met behulp van de grondprijzen zoals bepaald via de grondquotemethode
verliesgevend blijkt te zijn, betekent dit in feite dat de grond onder de kostprijs wordt aangeboden
(maar wel marktconform). Er zal dan gezocht worden naar planoptimalisaties om toch een sluitende
grondexploitatie te waarborgen.
De sociale sector valt over het algemeen onder de categorie goedkope koop. In bijlage 3 en 4 is een
tabel opgenomen die grondprijs per type woning en VON-prijs weergeeft. In de tabel 3.1 hieronder is
hiervan de samenvatting weergegeven.
Tabel 3.1 Grondquotes
Categorie Type VON prijzen incl BTW *
Grondquotes
(indicatie) **
Goedkope koop meergezinswoningen < 185.000 20%
eengezinswoningen < 185.000 25%
Middeldure koop meergezinswoningen 185.000 – 248.000 20% - 24%
eengezinswoningen 185.000 – 272.000 25% - 30%
Dure koop meergezinswoningen 248.000 – 495.500 24% - 30%
eengezinswoningen 272.000 – 495.500 30% - 36%
Extra dure koop 495.500 – 850.500 36%+
Top koop > 850.500 39%+
* Koopprijsgrenzen Stadsgewest Haaglanden 2010
** Uitgangspunt van de berekening is levering van bouwrijpe grond.
Bij de berekening van de grondprijs op basis van een grondquote moet rekening worden gehouden
met het feit dat de v.o.n. prijzen inclusief BTW zijn. De grondprijs wordt dan als volgt bepaald: De
v.o.n. prijs wordt verminderd met BTW. Over deze prijs exclusief BTW wordt de grondquote
genomen. De grondprijzen zijn voor bouwrijpe grond. Het bouwrijp maken wordt door gemeente
verzorgd. Hierover kunnen ook andere afspraken gemaakt worden. Onderstaande figuur presenteert
de te hanteren grondquotes in grafiekvorm.
9

Figuur 3.1 Grafiek grondquotes
Percentage
43 ,0 %
42 ,0 %
41 ,0 %
40 ,0 %
39 ,0 %
38 ,0 %
37 ,0 %
36 ,0 %
35 ,0 %
34 ,0 %
33 ,0 %
32 ,0 %
31 ,0 %
30 ,0 %
29 ,0 %
28 ,0 %
27 ,0 %
26 ,0 %
25 ,0 %
24 ,0 %
23 ,0 %
22 ,0 %
21 ,0 %
20 ,0 %
19 ,0 %
18 ,0 %
17 ,0 %
16 ,0 %
15 ,0 %
14 ,0 %
€ 125.000
€ 155 .000
3.3.3 Vrije kavels
Eengezinswoningen & Meergezinswoningen 2011
€ 185 .000
€ 215 .000
€ 245 .000
€ 275.000
€ 305.000
€ 335.000
€ 365 .000
€ 395 .000
€ 425.000
€ 455.000
€ 485.000
€ 515.000
€ 545 .000
€ 575 .000
€ 605.000
€ 635.000
€ 665.000
€ 695.000
€ 725 .000
€ 755.000
€ 785 .000
€ 815 .000
V.O.N Prijzen inclusief BTW
10
€ 845.000
€ 875 .000
€ 905.000
€ 935 .000
€ 965 .000
€ 995 .000
€ 1.025 .000
€ 1.055.000
€ 1.085 .000
€ 1.115.000
€ 1.145 .000
€ 1.175 .000
€ 1.205.000
€ 1.235 .000
€ 1.265.000
€ 1.295.000
€ 1.325 .000
€ 1.355 .000
€ 1.385.000
€ 1.415.00
€ 1 4
Grondquote eengezinswoningen Grondquote meergezinswoningen
Voor de grondprijs van vrije kavels wordt een vaste m² prijs bepaald door middel van de
comparatieve methode. In alle gevallen zal dit maatwerk zijn. De kwaliteit van de omgeving, de
ligging en het oppervlak van het perceel zijn bepalend voor de uiteindelijke waarde. Er wordt
gerekend met een ondergrens en de uiteindelijke prijs zal worden bepaald door middel van een
taxatie of bij meerdere gegadigen per opbod (uitgaande van een vastgestelde ondergrens). Bij de
ondergrenzen is wel een verdeling te maken in buitenstedelijk en binnenstedelijk gebied.
Tabel 3.2 Ondergrenzen m²-prijs vrije kavels op basis van bouwrijpe grond
€/m² exclusief BTW
Buitenstedelijk 425
Binnenstedelijk 500
3.4 CONCLUSIES GRONDPRIJSBELEID WONINGEN
Onderstaande tabel presenteert de uitgangspunten met betrekking tot het grondprijsbeleid voor
woningbouw.
Tabel 3.3 Uitgangspunten grondprijsbeleid woningbouw 2011
Segment Type VON prijzen incl BTW Grondprijsbepaling
Sector quotes
Goedkope koop meergezinswoningen < 185.000 20%
Eengezinswoningen < 185.000 25%
Middeldure koop meergezinswoningen 185.000 – 248.000 20% - 24%
Eengezinswoningen 185.000 – 272.000 25% - 30%
Dure koop meergezinswoningen 248.000 – 495.500 24% - 30%
Eengezinswoningen 272.000 – 495.500 30% - 36%
Extra dure koop 495.500 – 850.500 36%+
Top koop > 850.500 39%+
Vrije kavels Ad hoc comparatief bepalen
Buitenstedelijk Minimaal € 425/m²
Binnenstedelijk Minimaal € 500/m²

4 Bedrijventerreinen
4.1 MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJVENTERREINEN
Medio 2010 ligt het aanbodniveau bedrijfsruimten in Nederland op 9,4 miljoen m² en is daarmee
ruim 7% hoger dan ultimo 2009. De opname in de eerste helft van het jaar blijft met 900.000 m²
achter bij de eerste helft van vorig jaar (950.000 m²) (bron: DTZ Zadelhoff - Factsheets kantoren- en
bedrijfsruimtemarkt | medio 2010).
Bedrijfsruimte is één van de commerciële bestemmingen, evenals winkels en kantoren. De prijs die
een bedrijf voor de grond kan opbrengen wordt bepaald door de verdiencapaciteit van het bedrijf. In
de vestigingsplaatskeuze van deze functies speelt de grondprijs een rol, maar veelal niet de
belangrijkste.
Net als bij woningbouw, is het bij bedrijventerreinen van belang om te kijken naar wat er in de markt
gebeurt. Vergelijkingsprijzen om te bepalen wat een marktconforme prijs is en marktscans geven
een beeld van de positie van de gemeente en een indicatie van de bandbreedtes waarbinnen de
grondprijzen zich moeten bewegen.
4.2 BEDRIJVENTERREINENMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG
De gemeente Leidschendam-Voorburg is voornamelijk een woongemeente. Op het gebied van
uitgifte van bedrijfsgrond zijn in de nabije toekomst geen ontwikkelingen te verwachten. Na 1999 is
er, behoudens Forepark (gemeente Den Haag), in de gemeente Leidschendam-Voorburg geen
grond op bedrijventerreinen uitgegeven. De gemeente leidschendam- Voorburg beschikt in totaal
over een achttal bedrijventerreinen met een totale omvang van circa 16 hectare netto. Het
leegstandspercentage op de ze terrein is slechts 2,5%. (Bron: Stec groep “Marktanalyse
Leidschendam – Voorburg (oktober 2010)”). In de onderstaande figuur 4.1 zijn de bedrijventerreinen
in Leidschendam-Voorburg met geel aangegeven.
Figuur 4.1 Bedrijventerreinen in de gemeente Leidschendam-Voorburg
Bron: Stec groep “Marktanalyse Leidschendam – Voorburg (oktober 2010)”
11

4.3 GRONDPRIJSBELEID BEDRIJVENTERREINEN
Uit de voorgaande paragraaf blijkt dat er momenteel geen uitgeefbare bedrijfsgronden zijn binnen de
gemeente Leidschendam-Voorburg en dat deze waarschijnlijk niet op grote schaal zullen komen.
Ten aanzien van de huidige bedrijventerreinen binnen de gemeente is er geen direct verschil
waarneembaar tussen de fysiek en omgevingskenmerken van de locaties. In het algemeen geldt dat
Leidschendam-Voorburg goed ontsloten is via de weg en openbaar vervoer. Van echte zichtlocaties
langs wegen is echter geen sprake. Indien dit in voorkomende gevallen wel aan de orde is, zal
hiervoor een aparte grondprijs worden berekend. Voor bedrijventerreinen is het zeer lastig om op
voorhand een grondprijs te bepalen. Onder andere zijn de bouwkosten van bedrijven zeer lastig in te
schatten en hangen onder meer sterk samen met het type bedrijvigheid dat gerealiseerd gaat
worden, de ligging van de kavel, etc. Om die reden is gebruik gemaakt van de comparatieve
methode voor het bepalen van de grondprijzen range. Deze grondprijzen range geeft alleen een
richtprijs aan, de werkelijke grondprijs wordt bepaald door middel van taxatie. Voor 2011 wordt voor
bedrijventerreinen een grondprijzen range vastgesteld van € 155,- tot € 450,- per m2 BVO exclusief
BTW. De grondprijzen voor bedrijventerreinen zullen dus ad hoc per geval worden vastgesteld. Over
het algemeen wordt afgerekend per m² Bruto Vloer Oppervlak (BVO). Indien de FSI (Floor Space
Index) 1 echter kleiner is dan 1 wordt afgerekend per m² grondoppervlak.
Tabel 4.2 Grondprijzen bedrijventerreinen op basis van bouwrijpe grond
€/m² BVO exclusief BTW
Range grondprijzen 155 - 450
1 Floor Space Index. De verhouding tussen de terreinmaat en het aantal m² dat erop gebouwd wordt. Bij een FSI groter dan 1
wordt meer m² gebouwd dan het terrein groot is. De FSI is dus een indicatie voor de bebouwingsintensiteit van de kavel.
12

5 Kantoren
5.1 MARKTONTWIKKELINGEN KANTOREN
in 2009 was in Nederland het totale aanbod van kantorenruimte circa 6.2 miljoen vierkante meter en
hiermee 12 % hoger dan het jaar ervoor. De stijging van dit aanbod werd voornamelijk veroorzaakt
door de flinke daling in de opname. Van het aanbod staat 6,2 miljoen m² fysiek leeg en dat is 13,3 %
van de totale voorraad kantoorruimte in Nederland. In 2009 werd met 1,1 miljoen vierkante meter
35% minder kantoorruimte opgenomen dan in 2008. Structurele leegstand is een groeiend
probleem. (bron: DTZ Zadelhoff - Het aanbod veroudert - Maart 2010)
5.2 KANTORENMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG
De vastgoedmarkt van de gemeente Leidschendam-Voorburg wordt niet gekenmerkt door
grootschalige kantorenlocaties. De meeste kantoren bevinden zich op de gemengde terreinen, die
ook gekenmerkt kunnen worden als gemengde bedrijventerreinen. In Leidschendam zijn dit de
terreinen Klein-Plaspoelpolder, Overgoo, Vlietweg en De Star. In Voorburg zijn dit de terreinen
Utrechtsebaan, Westeinde, ´t Loo en Essesteyn. Het is niet de wens van de gemeente om
grootschalige kantoorlocaties te realiseren. Een eventuele mogelijkheid is dat deels op de
parkeerterreinen bij winkelcentrum Leidsenhage kantoren zouden kunnen worden ontwikkeld . Voor
de locatie Overgoo heeft een aantal kantooreigenaren ter plaatse initiatieven in ontwikkeling voor de
bouw van kantoren. In de figuur 5.1 zijn de kantoorlocaties in Leidschendam-Voorburg in rood
aangegeven.
Figuur 5.1 kantoorlocaties in de gemeente Leidschendam-Voorburg
Bron: Stec groep “Marktanalyse Leidschendam – Voorburg (oktober 2010)”
13

De totale voorraad aan kantoorruimte in de gemeente Leidschedam-Voorburg is circa 416.000 m²
VVO. (Bron: Stec groep “Marktanalyse Leidschendam – Voorburg (oktober 2010)”) De
kantorenmarkt van Leidschendam-Voorburg kenmerkt zich echter wel door een aanzienlijke
leegstand. Het leegstandspercentage in 2010 is 21,8% van het beschikbare oppervlakte aan
kantoorruimte (bron NVM business – structurele leegstand van kantoren). De leegstandpercentage
wordt voornamelijk veroorzaakt door het leeg staan van een aantal grote kantoorgebouwen, zoals
het Total gebouw, CBS gebouw, Libanon tribunaal gebouw, Deloitte gebouw en het deels
leegstaande Zurich gebouw.
5.3 GRONDPRIJSBELEID KANTOREN
Ten aanzien van de grondprijzen voor kantoren zullen over het algemeen geen wezenlijke
verschillen ontstaan tussen de kernen Leidschendam en Voorburg. De uiteindelijke locatie van een
kantoor in het plangebied bepaalt de uiteindelijke grondprijs en hangt veelal samen met het feit of
een zichtlocatie of geen zichtlocatie wordt gerealiseerd. In voorkomende gevallen waarin grond
uitgegeven wordt ten behoeve van kantoren kan indicatief gerekend worden met de prijzen zoals
aangegeven in tabel 5.1. Deze zijn opgesteld naar aanleiding van een regionale marktscan
(comparatieve methode). De werkelijke grondprijs kantoren wordt door middel van een taxatie
bepaald.
Tabel 5.1 Grondprijzen kantoren op basis van bouwrijpe grond
€/m² BVO exclusief BTW
Range grondprijzen 225 - 500
14

6 Detailhandel
6.1 MARKTONTWIKKELINGEN DETAILHANDEL
In de periode van juni 2009 tot juni 2010 zijn de winkelhuren op de zes belangrijkste
hoofdwinkelstraten van Nederland gestabiliseerd. Dat geldt ook voor de overnamesommen. Dit na
een correctie in de periode juni 2008 tot juni 2009. Dat blijkt uit het jaarlijkse rapport Main Streets
Across the World 2010 van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield (C&W).
Ondanks de zwakke gebruikersmarkt is er nog vraag van Nederlandse maar ook enkele bekende
internationale retailers naar courante panden op de belangrijkste hoofdwinkelstraten. Het grote
verschil vergeleken met enkele jaren geleden is echter dat de totale vraag naar winkelvastgoed op
de hoofdwinkelstraten is teruggelopen. De druk op dit type vastgoed was een aantal jaren geleden
nog zo groot dat nagenoeg geen winkelruimten werden aangeboden. Zodra er een kans bestond dat
een unit op de markt zou kunnen komen, diende zich direct een groot aantal gegadigden aan.
Deze ‘lange rijen’ zijn sinds 2009 fors geslonken. Er is nog voldoende interesse voor goede
winkelunits, maar retailers zijn niet meer bereid om de recordprijzen en overnamesommen van een
aantal jaar geleden te betalen. De gemene deler onder retailers blijft nog steeds de vraag naar
grootschalige winkelpanden. (Bron : Vastgoedmarkt 21-09-2010
6.2 DETAILHANDELMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG
Gemeente Leidschendam-Voorburg heeft een totale voorraad detailhandel van circa 91.000 m² wvo
In onderstaande figuur 6.1 is de verdeling van het wvo weergegeven.
Figuur 6.1 winkelaanbod in m² wvo
(Bron: Stec groep “Marktanalyse Leidschendam – Voorburg (oktober 2010)”).
Met 170 detailhandelsvestigingen en 3.000 parkeerplaatsen is winkelcentrum Leidsenhage de
belangrijkste winkelconcentratie van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Naast dit
winkelcentrum, met regionaal verzorgende functie, zijn er in de kern Voorburg zo´n 80 winkels
(Herenstraat en Julianabaan). Sterke branches zijn hier kleding, wonen, schoenen en lederwaren.
Daarnaast zijn er nog enkele buurt centra zoals de Prinsenhof. Op dit moment wordt gewerkt aan
de herontwikkeling van Leidschendam Centrum. Hier zal in totaal ongeveer 2.600 m²
winkeloppervlak worden toegevoegd. Gemeente Leidschendam-Voorburg heeft, in vergelijking met
gemeenten in Nederland met een vergelijkbaar aantal inwoners, een relatief klein aanbod
detailhandel. Dit komt vooral door de aanwezigheid van een ruim detailhandelsaanbod in grote
steden rondom Leidschendam-Voorburg, zoals Den Haag. (Bron: Stec groep “Marktanalyse
Leidschendam – Voorburg (oktober 2010)”).
15

6.3 GRONDPRIJSBELEID DETAILHANDEL
Detailhandel is op een viertal niveaus te onderscheiden. Onderstaande tabel geeft deze niveaus
inclusief voorbeelden weer:
Tabel 6.1 Te onderscheiden niveaus detailhandel inclusief voorbeelden
Niveau Voorbeelden
Regionaal Leidsenhage
Gemeentelijk centrum Herenstraat
Wijkcentrum
Damcentrum
Buurtcentrum Prinsenhof
Gezien de grote differentiatie tussen locaties en het ontbreken van voldoende referenties is het niet
mogelijk om op voorhand voor de gemeente Leidschendam-Voorburg een uniforme grondprijs vast
te stellen. De grondprijs voor detailhandel wordt daarom door middel van een taxatie bepaald.
Gezien de grote differentiatie tussen locaties en eventuele ontwikkelingen wordt voor iedere
ontwikkeling separaat de grondprijs berekend.
16

7 Maatschappelijke voorzieningen
7.1 ALGEMEEN
Maatschappelijke voorzieningen hebben veelal een publieke functie. Het gaat om functies die geen
commerciële doelstelling hebben. Er is daarom ook sprake van een maatschappelijke grondprijs. Er
dient echter per functie en geval beoordeeld te worden of het inderdaad om een maatschappelijke
functie gaat die op niet-commerciële wijze wordt uitgevoerd.
7.2 GRONDPRIJSBELEID MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN
Het gaat in dit geval om niet commerciële functies. Onder de categorie (niet commerciële)
maatschappelijke voorzieningen worden voorzieningen geschaard die een ideële en/of publieke
functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Onder
maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden onder meer verstaan:
• Overheidsvoorzieningen
• Onderwijsvoorzieningen
• Verzorgings- en verpleegtehuizen
• Gezondheidscentrum geexploitateerd door een stichting zonder winstoogmerk
• Ziekenhuis
• Gesubsidieerde peuterspeelzalen (niet-commercieel),
• Welzijnsvoorzieningen
• Religieuze voorzieningen
Er zal een taxatie worden verricht. Voor 2011 wordt voor deze functies een richtprijs van € 175,- per
m2 exclusief BTW gehanteerd.
7.3 GRONDPRIJSBELEID COMMERCIËLE MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN
Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt, ondermeer als gevolg van
de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Voorbeelden van dergelijke
maatschappelijke voorzieningen zijn:
• Particuliere peuterspeelzalen en kinderdagverblijven (commercieel) en opleidingsinstituten
• (Para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch
centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd
• Sportscholen, commerciële sportcomplexen
• Commerciële woon-zorgcomplexen
• Voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven
De grondprijs voor dergelijke functies wordt bepaald aan de hand een taxatie. De grondprijs is
afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Voor
2011 wordt de minimale grondprijs vastgesteld op minimaal € 175,- per m2 exclusief BTW.
Afhankelijk van de taxatie zal deze prijs (mogelijk) naar boven worden bijgesteld.
7.4 GRONDPRIJSBELEID MAATSCHAPPELIJKE WOON-ZORG VOORZIENINGEN
Naast bovengenoemde maatschappelijke voorzieningen is er nog een maatschappelijke voorziening
welke de bijzondere aandacht en aanpak verdient. Te weten woon-zorgcomplexen, die als
zelfstandige en volledig uitgeruste wooneenheden, beneden de sociale huurgrens worden verhuurd.
De grondprijs voor deze zorgappartementen wordt bepaald aan de hand van de grondquote voor
17

meergezinswoningen in de goedkope sector. Daarnaast wordt de ondergrond van de geplande
gezamenlijke ruimten en overige ruimten in het gebouw bepaald op basis van een taxatie. Voor
2011 wordt als richtprijs per m² b.v.o van maatschappelijke doeleinden € 175,- per m2 exclusief
BTW gehanteerd.
7.5 CONCLUSIES GRONDPRIJSBELEID MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN
Onderstaande tabel presenteert de uitgangspunten met betrekking tot het grondprijsbeleid voor
maatschappelijke voorzieningen.
Tabel 7.1 Grondprijs maatschappelijke voorzieningen op basis van bouwrijpe grond *
18
€/m² BVO exclusief BTW 1
Grondprijs niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen 175/taxatie
Grondprijs commerciële maatschappelijke voorzieningen Minimaal 175/ taxatie
Grondprijs maatschappelijke woon-zorg voorzieningen 20 % Grondquote & 175
1 Indien de floor space index (de verhouding van m2 b.v.o´s en m2 grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0, zal in
beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per m² b.v.o in plaats van per m² grond.

8 Overige gronden
8.1 TOELICHTING
De gemeente kan onder voorwaarden grond verkopen die nu in gebruik is als openbaar (groen)
gebied aan eigenaren die daartoe een verzoek indienen bij de gemeente. Deze percelen worden
aangeduid als snippergroen en gronden voor uitbreiding van aangrenzende percelen van eigenaren.
Voor beide groepen gelden de regels uit de Notitie Verkoop Snippergroen. Voor de verkoop daarvan
wordt een vaste m 2 -prijs gehanteerd.
Voordat tot verkoop van snippergroen wordt overgegaan dient aan een aantal voorwaarden te
worden voldaan. De exacte voorwaarden staan onder andere beschreven in de “Notitie verkoop
snippergroen voor de gemeente Leidschendam-Voorburg”.
In deze notitie is vastgelegd dat onder andere gekeken wordt naar:
• De vigerende bestemming;
• Verkeersveiligheid;
• Bodemverontreiniging;
• Het aanwezig zijn van kabels of leidingen in de grond;
• Het optreden van ongewenste situaties.
8.2 GRONDPRIJSBELEID SNIPPERGROEN
Voor de verkoop van snippergroen wordt een vaste prijs per m² gerekend. De genoemde
grondprijzen zijn minimumprijzen waarbij onderscheid wordt gemaakt in grond met en zonder
(toekomstige) bouwmogelijkheden. Indien het een uitgifte van grond betreft, die groter is dan 50 m²,
wordt niet uitgegaan van deze prijzen, maar vindt altijd een taxatie plaats. De andere situatie doet
zich voor waarin evident is dat de waarde veel hoger ligt dan de waarde berekend volgens de
minimale grondprijs snippergroen. Bij een taxatie door een makelaar zal er gekeken worden naar de
waarde van de te verkopen grond en naar de waardevermeerdering van het gehele perceel
(inclusief het bebouwde gedeelte). Onderstaande tabel presenteert de te hanteren grondprijzen.
Tabel 8.1 Minimale grondprijzen snippergroen *
Snippergroen €/m² grond kosten koper**
Zonder bebouwingsmogelijkheden tot 50 m² 175
Met bebouwingsmogelijkheden tot 50 m² 300
Zonder bebouwingsmogelijkheden groter dan 50 m² op basis van taxatie
Met bebouwingsmogelijkheden groter dan 50 m² op basis van taxatie
* Bij uitgifte van gronden kleiner dan 50 m² wordt een minimale transactie prijs van € 1.000 k.k aangehouden.
** De grondprijs is gebaseerd op basis van de grond in huidige staat. De grond wordt niet bouwrijp gemaakt / geleverd door
de gemeente.
19

8.3 GRONDPRIJSBELEID UITBREIDING BESTAANDE COMPLEXEN
Met enige regelmaat worden verzoeken gedaan om een perceel grond van de gemeente aan te
kopen ten behoeve van uitbreiding van bestaande complexen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden
gedacht aan het uitbreiden van een appartementencomplex ter verbetering/verfraaiing van de
algemene entree, portiek afsluiting, het aanbrengen van een liftinstallatie of verbetering van de
toegankelijkheid voor minder valide mensen. Het gaat hierbij om relatief kleine percelen grond waar
op gebouwd gaat worden. De waarde van een complex zal, afhankelijk van het soort uitbreiding in
meer of mindere mate, stijgen. Ten aanzien van complexen binnen de gemeente is geen direct
verschil waarneembaar tussen de kwaliteit van gebouwen. Dit houdt ook in dat geen onderscheid
wordt gemaakt sociale aanbouw of commerciële aanbouw. De gemeente hanteert de prijs van
snippergroen met bebouwingsmogelijkheden, mits de oppervlakte kleiner is dan 50 m². Ingeval de
oppervlakte groter is dan 50 m 2 zal de grond worden getaxeerd.
8.4 GRONDPRIJSBELEID HORECA
Horeca maakt veelal deel uit van integrale winkelprojecten. Daarom vindt solitaire gronduitgifte ten
behoeve van horeca nauwelijks plaats. Gezien het ontbreken voldoende referenties is het niet
mogelijk om op voorhand voor de gemeente Leidschendam-Voorburg een uniforme grondprijs vast
te stellen. De grondprijs voor horeca wordt daarom door middel van een taxatie bepaald.
8.5 GRONDPRIJSBELEID OVERIGE GRONDEN
Alle overige uit te geven gronden die niet benoemd zijn in de nota grondprijsbeleid wordt de prijs
bepaald door middel van een taxatie.
20

9 Parkeren
De grondprijzen zoals genoemd in deze nota zijn de prijzen alleen voor de grond. De wijze waarop
de gemeente het parkeren opgelost wil zien kan gevolgen hebben voor de grondprijs. Deze kan
hierdoor hoger danwel lager uitvallen.
9.1 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN WONINGEN
Bij de ontwikkeling van een woningbouwplan dient te allen tijde te worden voldaan aan de door de
gemeente gestelde parkeernorm (Parkeernota - kiezen voor maatwerk 2004). Het uitgangspunt dat
het parkeren op eigen terrein wordt opgelost. Bij appartementen dient onderscheid te worden
gemaakt in vrije sectorappartementen en sociale appartementen. Onder een
appartementencomplex wordt in veel gevallen een parkeerkelder gerealiseerd. Bij vrije
sectorappartementen worden deze parkeerplaatsen mee verkocht bij de verkoop van het
appartement. Het blijkt dat binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg die extra opbrengsten
opwegen tegen de extra bouwkosten (parkeerkelder in vergelijking met een situatie waarin
parkeerplaatsen op maaiveld worden gerealiseerd) Uitgangspunt is dus dat een dergelijke
parkeerkelder budgetneutraal kan worden gebouwd en niet hoeft te leiden tot een verlaging van de
grondprijs. Bij sociale woningbouw is dit anders. In veel gevallen zullen bij sociale woningbouw de
parkeerplaatsen niet ondergronds worden gerealiseerd. Het is voorstelbaar dat deze plaatsen niet
worden mee verkocht bij de woning en daarmee worden bouwkosten gecreëerd die niet worden
gecompenseerd in een hogere VON-prijs.
9.2 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN BEDRIJVENTERREINEN
Ten aanzien van bedrijventerreinen is het uitgangspunt dat het parkeren op eigen terrein wordt
opgelost. Hiervoor geldt de grondprijs per m² voor dat specifieke bedrijventerrein. Dit betekent dat
aan de grond voor parkeerplaatsen een zelfde grondprijs wordt toegekend als de grond waarop het
gebouw wordt gesticht.
9.3 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN KANTOREN
Voor de bepaling van de grondprijs voor parkeren ten behoeve van kantoren geldt in feite hetzelfde
als voor parkeren ten behoeve van bedrijven. Uitgangspunt is dus dat de grondprijs voor parkeren
gelijk is aan de grondprijs waar het gebouw op komt te staan. Verhuurders van kantoren verhuren
vaak ook de parkeerplaatsen bij het gebouw.
9.4 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN DETAILHANDEL
Voor het parkeren ten behoeve van detailhandel wordt in de regel gebruik gemaakt van openbare
parkeervoorzieningen. Dit betekent dat de kosten hiervan ten laste komen van het bouw- en
woonrijp maken van het betreffende gebied. Indien ten behoeve van deze voorzieningen een
gebouwde parkeergarage wordt gerealiseerd betekent dit veelal een kwaliteitsverbetering voor de
winkeliers. Hiermee ontstaat door de marktwerking vaak een hogere huurprijs voor die
winkelvoorzieningen. Aangezien de grondprijs gekoppeld is aan dit huurniveau ontstaat als vanzelf
ook een hogere grondprijs voor die winkelvoorzieningen. De parkeerplaatsen kunnen echter niet,
zoals bij vrije sectorwoningbouw, worden mee verkocht. Vaak zal een dergelijke garage bij
winkelvoorzieningen openbaar zijn en levert de realisatie ervan enkel kosten op. Indien de
ontwikkelaar van de winkelvoorzieningen dezelfde is als van de parkeergarage kan dit
gecompenseerd worden in de grondprijs die hij betaalt voor de winkelvoorzieningen (voor de
21

parkeergarage zelf wordt uiteraard al geen grondprijs gerekend, want die is openbaar en wordt dan
in feite in opdracht van de gemeente gerealiseerd). Is de ontwikkelaar van de winkelvoorzieningen
een ander dan die van de parkeergarage, dan kan de hogere grondprijs voor de
winkelvoorzieningen (als gevolg van de hogere huurwaarde door aanwezigheid van voldoende
parkeergelegenheid) door de gemeente worden ingezet om de realisatie van een gebouwde
parkeervoorziening te bekostigen.
9.5 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN HORECA
Horeca maakt veelal deel uit van integrale winkelprojecten. Daarom vindt solitaire gronduitgifte ten
behoeve van horeca nauwelijks plaats. Het grondprijsbeleid parkeren horeca is in feite dan ook
gelijk aan die van de detailhandel.
9.6 CONCLUSIES GRONDPRIJSBELEID PARKEREN
Onderstaande tabel presenteert de uitgangspunten met betrekking tot het grondprijsbeleid voor
parkeren.
Tabel 9.1 Uitgangspunten grondprijsbeleid parkeren
Segment Parkeren Grondprijsbepaling
Woningen
• Vrije sector
• vrije kavels
• sociale woningbouw
op eigen terrein grondprijs d.m.v. grondquote woningbouw
uitgangspunt: parkeerkelder budgetneutraal te bouwen
Bedrijventerrein op eigen terrein grondprijs voor bedrijventerrein
Kantoren
op eigen terrein grondprijs voor kantoren
Detailhandel in openbare
parkeervoorziening
Horeca
in openbare
parkeervoorziening
bij sociale woningbouw ad hoc oplossing voor gebouwd parkeren
(parkeerkelder)
Geen grondprijs, want openbaar
Geen grondprijs, want openbaar
22

Afkortingen / definitielijst
Bouwijpe grond Er is sprake van bouwrijpe grond indien het betreffende terrein:
• Vrij is van obstakels, zowel bovengronds als ondergronds. Bij
de ondergrondse obstakels kan uitsluitend sprake zijn indien dit
redelijkerwijs bij de gemeente bekend kan worden geacht .
• Op het gewenste peil ligt dan wel wordt gebracht .
• Minimaal aan één zijde te ontsluiten is op de openbare weg.
• Voorzien is van een aansluitpunt in de directe omgeving van de
kavel op het (gemeentelijk) vuilwater riool
• Voorzien is van een aansluitmogelijkheid in de direct omgeven
van de kavel voor de zogenoemde Nuts voorzieningen.
• De kavel is op verantwoorde wijze af te water op het
Gemeentelijk openwater systeem.
• Een bodemkwaliteit heeft welke in overeenstemming met de
wettelijke bepalingen hieromtrent . De te realiseren functie is
hierbij bepalend voor de bedoelde kwaliteit .
• Voldoende draagkracht heeft zodat het benodigde bouwverkeer
op veilige wijze het terrein kan betreden.
• Op het gewenste peil ligt dan wel wordt gebracht. Hierbij wordt
rekening gehouden met de grondwater spiegel.
BVO (Bruto vloer oppervlak). Dit is een gebruikelijke oppervlakte maatstaf voor bedrijven en
kantoren, waarbij de oppervlakte wordt berekend incl. alle ruimte
zoals gemeenschappelijke ruimten, liften, W C’s, trappenhuizen.
CPI (Consumenten prijs index). De CPI geeft de prijsontwikkeling weer van goederen en diensten
die huishoudens aanschaffen voor consumptie. De CPI is een
belangrijke maatstaf voor de inflatie en wordt veel gebruikt door het
bedrijfsleven en de overheid.
FSI (Floor space index) De FSI geeft het bruto vloeroppervlak ten opzichte van het
grondoppervlak weer
Grondgebonden of eengezinswoningen Niet-gestapelde woningbouw
Grondquote De grondprijs uitgedrukt als een percentage van de V.O.N.-prijs.
(excl. BTW)
Marktconforme (woning) prijs
Meergezinswoningen Gestapelde woningbouw
De waarde van de woning bij “vrij van huur en gebruik”.
V.O.N. Vrij op naam. Bij nieuwbouwhuizen gebruikelijk. Alle kosten voor de
overdracht komen ten laste van de verkoper.
23

Bijlage 1 Grondprijzen tabel 2011
Om de grondprijzen marktconform te houden worden de prijzen in de Nota Grondprijsbeleid jaarlijks
herzien in de vorm van een grondprijzen tabel, hieronder is de grondprijzen tabel van 2011
weergegeven.
Sector Type VON prijzen incl BTW Grondprijsbepaling
Goedkope koop meergezinswoningen < 185.000
Quotes
20%
eengezinswoningen < 185.000 25%
Middeldure koop meergezinswoningen 185.000 – 248.000 20% - 24%
eengezinswoningen 185.000 – 272.000 25% - 30%
Dure koop meergezinswoningen 248.000 – 495.500 24% - 30%
eengezinswoningen 272.000 – 495.500 30% - 36%
Extra dure koop 495.500 – 850.500 36%+
Top koop > 850.500 39%+
Vrije kavels Ad hoc comparatief bepalen
Buitenstedelijk Minimaal € 425/m²
Binnenstedelijk Minimaal € 500/m²
Sector €/m² BVO exclusief BTW
Grondprijs bedrijventerreinen 155-450
Grondprijs kantoren 255-500
Grondprijs detailhandel op basis van taxatie
Grondprijs horeca op basis van taxatie
Grondprijs niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen 175/taxatie
Grondprijs commerciële maatschappelijke voorzieningen Minimaal 175/ taxatie
Grondprijs maatschappelijke woon-zorg voorzieningen 20 % grondquote & 175
Grondprijs snippergroen zonder bebouwingsmogelijkheden tot 50 m² * 175
Grondprijs snippergroen met bebouwingsmogelijkheden tot 50 m² 300
Grondprijs snippergroen zonder bebouwingsmogelijkheden groter dan 50 m² op basis van taxatie
Grondprijs snippergroen met bebouwingsmogelijkheden groter dan 50 m²
Erfpacht
op basis van taxatie
Grondwaarde Volgens deze nota / taxatie
Canon percentage 5,25%
* Bij uitgifte van gronden kleiner dan 50 m² wordt een minimale transactie prijs van € 1.000 k.k aangehouden.
24

Bijlage 2 Grondprijsmethoden
Onderstaand volgt een omschrijving en uitleg van de verschillende grondprijsmethoden die in de
praktijk worden gehanteerd. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de volgende methoden:
• Kostprijsmethode;
• Comparatieve methode;
• Grondquotes.
Kostprijsmethode
De prijs van de grond wordt vastgesteld op basis van de totale grondkosten (verwerving,
bouwrijpmaken, woonrijpmaken en overige plankosten). Deze kosten moeten worden gedekt door
de opbrengsten van de gronduitgifte. De kostprijs is de minimumprijs die de gemeente moet
ontvangen om geen verlies te maken op de grond. Deze methode komt voort uit het streven naar
sluitende grondexploitaties. Door de sterk gestegen grondprijzen is deze methode naar de
achtergrond verdwenen.
Comparatieve methode
De grondprijs wordt bepaald op basis van vergelijking met buurgemeenten en/of relevante
particuliere projecten. Het gaat hier om een additionele methode die dient als borging voor een
regionaal verantwoorde grondwaarde.
Grondquote
Bij deze methode wordt de grondprijs bepaald als percentage van de vrij op naam prijs. Dit
percentage wordt door middel van de comparatieve methode bepaald.
25

Bijlage 3 Grondprijzen tabel 2011 eengezinswoningen
Goedkoop
Top koop Extra dure koop Dure koop
middeldure koop
VON Prijs VON Prijs Quotes Grondprijs per woning
incl. BTW excl. BTW % excl. BTW
€ 125.000 € 105.042
25,0% €
26.261
€ 155.000 € 130.252
25,0% €
32.563
€ 175.000 € 147.059
25,0% €
36.765
€ 185.000 € 155.462
25,0% €
38.866
€ 195.000 € 163.866
25,0% €
40.966
€ 205.000 € 172.269
25,9% €
44.573
€ 215.000 € 180.672
26,7% €
48.180
€ 225.000 € 189.076
27,4% €
51.786
€ 235.000 € 197.479
28,1% €
55.393
€ 245.000 € 205.882
28,7% €
59.000
€ 255.000 € 214.286
29,2% €
62.606
€ 265.000 € 222.689
29,7% €
66.213
€ 275.000 € 231.092
30,2% €
69.820
€ 285.000 € 239.496
30,7% €
73.426
€ 295.000 € 247.899
31,1% €
77.033
€ 305.000 € 256.303
31,5% €
80.640
€ 315.000 € 264.706
31,8% €
84.246
€ 325.000 € 273.109
32,2% €
87.853
€ 335.000 € 281.513
32,5% €
91.460
€ 345.000 € 289.916
32,8% €
95.066
€ 355.000 € 298.319
33,1% €
98.673
€ 365.000 € 306.723
33,3% €
102.280
€ 375.000 € 315.126
33,6% €
105.886
€ 385.000 € 323.529
33,8% €
109.493
€ 395.000 € 331.933
34,1% €
113.100
€ 405.000 € 340.336
34,3% €
116.706
€ 415.000 € 348.739
34,5% €
120.313
€ 425.000 € 357.143
34,7% €
123.920
€ 435.000 € 365.546
34,9% €
127.526
€ 445.000 € 373.950
35,1% €
131.133
€ 455.000 € 382.353
35,2% €
134.740
€ 465.000 € 390.756
35,4% €
138.346
€ 475.000 € 399.160
35,6% €
141.953
€ 485.000 € 407.563
35,7% €
145.560
€ 495.000 € 415.966
35,9% €
149.166
€ 505.000 € 424.370
36,0% €
152.773
€ 515.000 € 432.773
36,1% €
156.380
€ 525.000 € 441.176
36,3% €
159.986
€ 535.000 € 449.580
36,4% €
163.593
€ 545.000 € 457.983
36,5% €
167.200
€ 555.000 € 466.387
36,6% €
170.806
€ 565.000 € 474.790
36,7% €
174.413
€ 575.000 € 483.193
36,8% €
178.020
€ 585.000 € 491.597
36,9% €
181.626
€ 595.000 € 500.000
37,0% €
185.233
€ 605.000 € 508.403
37,1% €
188.840
€ 615.000 € 516.807
37,2% €
192.446
€ 625.000 € 525.210
37,3% €
196.053
€ 635.000 € 533.613
37,4% €
199.660
€ 645.000 € 542.017
37,5% €
203.266
€ 655.000 € 550.420
37,6% €
206.873
€ 665.000 € 558.824
37,7% €
210.480
€ 675.000 € 567.227
37,7% €
214.086
€ 685.000 € 575.630
37,8% €
217.693
€ 695.000 € 584.034
37,9% €
221.300
€ 705.000 € 592.437
38,0% €
224.906
€ 715.000 € 600.840
38,0% €
228.513
€ 725.000 € 609.244
38,1% €
232.120
€ 735.000 € 617.647
38,2% €
235.726
€ 745.000 € 626.050
38,2% €
239.333
€ 755.000 € 634.454
38,3% €
242.940
€ 765.000 € 642.857
38,4% €
246.546
€ 775.000 € 651.261
38,4% €
250.153
€ 785.000 € 659.664
38,5% €
253.760
€ 795.000 € 668.067
38,5% €
257.366
€ 805.000 € 676.471
38,6% €
260.973
€ 815.000 € 684.874
38,6% €
264.580
€ 825.000 € 693.277
38,7% €
268.187
€ 835.000 € 701.681
38,7% €
271.793
€ 845.000 € 710.084
38,8% €
275.400
€ 855.000 € 718.487
38,8% €
279.007
€ 955.000 € 802.521
39,3% €
315.073
€ 1.055.000 € 886.555
39,6% €
351.140
€ 1.155.000 € 970.588
39,9% €
387.207
€ 1.255.000 € 1.054.622
40,1% €
423.273
€ 1.355.000 € 1.138.655
40,3% €
459.340
€ 1.455.000 € 1.222.689
40,5% €
495.407
€ 1.555.000 € 1.306.723
40,7% €
531.473
26

Bijlage 4 Grondprijzen tabel 2011 meergezinswoningen
Goedkoop
Top koop Extra dure koop Dure koop middeldure koop
VON Prijs VON Prijs Quotes Grondprijs per woning
incl. BTW excl. BTW % excl. BTW
€ 125.000 € 105.042
20,0% €
21.008
€ 155.000 € 130.252
20,0% €
26.050
€ 175.000 € 147.059
20,0% €
29.412
€ 185.000 € 155.462
20,0% €
31.092
€ 195.000 € 163.866
20,0% €
32.773
€ 205.000 € 172.269
20,8% €
35.823
€ 215.000 € 180.672
21,5% €
38.872
€ 225.000 € 189.076
22,2% €
41.922
€ 235.000 € 197.479
22,8% €
44.972
€ 245.000 € 205.882
23,3% €
48.021
€ 255.000 € 214.286
23,8% €
51.071
€ 265.000 € 222.689
24,3% €
54.120
€ 275.000 € 231.092
24,7% €
57.170
€ 285.000 € 239.496
25,1% €
60.220
€ 295.000 € 247.899
25,5% €
63.269
€ 305.000 € 256.303
25,9% €
66.319
€ 315.000 € 264.706
26,2% €
69.368
€ 325.000 € 273.109
26,5% €
72.418
€ 335.000 € 281.513
26,8% €
75.468
€ 345.000 € 289.916
27,1% €
78.517
€ 355.000 € 298.319
27,3% €
81.567
€ 365.000 € 306.723
27,6% €
84.616
€ 375.000 € 315.126
27,8% €
87.666
€ 385.000 € 323.529
28,0% €
90.716
€ 395.000 € 331.933
28,2% €
93.765
€ 405.000 € 340.336
28,4% €
96.815
€ 415.000 € 348.739
28,6% €
99.864
€ 425.000 € 357.143
28,8% €
102.914
€ 435.000 € 365.546
29,0% €
105.964
€ 445.000 € 373.950
29,2% €
109.013
€ 455.000 € 382.353
29,3% €
112.063
€ 465.000 € 390.756
29,5% €
115.112
€ 475.000 € 399.160
29,6% €
118.162
€ 485.000 € 407.563
29,7% €
121.212
€ 495.000 € 415.966
29,9% €
124.261
€ 505.000 € 424.370
30,0% €
127.311
€ 515.000 € 432.773
30,1% €
130.361
€ 525.000 € 441.176
30,2% €
133.410
€ 535.000 € 449.580
30,4% €
136.460
€ 545.000 € 457.983
30,5% €
139.509
€ 555.000 € 466.387
30,6% €
142.559
€ 565.000 € 474.790
30,7% €
145.609
€ 575.000 € 483.193
30,8% €
148.658
€ 585.000 € 491.597
30,9% €
151.708
€ 595.000 € 500.000
31,0% €
154.757
€ 605.000 € 508.403
31,0% €
157.807
€ 615.000 € 516.807
31,1% €
160.857
€ 625.000 € 525.210
31,2% €
163.906
€ 635.000 € 533.613
31,3% €
166.956
€ 645.000 € 542.017
31,4% €
170.005
€ 655.000 € 550.420
31,4% €
173.055
€ 665.000 € 558.824
31,5% €
176.105
€ 675.000 € 567.227
31,6% €
179.154
€ 685.000 € 575.630
31,7% €
182.204
€ 695.000 € 584.034
31,7% €
185.253
€ 705.000 € 592.437
31,8% €
188.303
€ 715.000 € 600.840
31,8% €
191.353
€ 725.000 € 609.244
31,9% €
194.402
€ 735.000 € 617.647
32,0% €
197.452
€ 745.000 € 626.050
32,0% €
200.501
€ 755.000 € 634.454
32,1% €
203.551
€ 765.000 € 642.857
32,1% €
206.601
€ 775.000 € 651.261
32,2% €
209.650
€ 785.000 € 659.664
32,2% €
212.700
€ 795.000 € 668.067
32,3% €
215.750
€ 805.000 € 676.471
32,3% €
218.799
€ 815.000 € 684.874
32,4% €
221.849
€ 825.000 € 693.277
32,4% €
224.898
€ 835.000 € 701.681
32,5% €
227.948
€ 845.000 € 710.084
32,5% €
230.998
€ 855.000 € 718.487
32,6% €
234.047
€ 955.000 € 802.521
33,0% €
264.543
€ 1.055.000 € 886.555
33,3% €
295.039
€ 1.155.000 € 970.588
33,5% €
325.535
€ 1.255.000 € 1.054.622
33,8% €
356.031
€ 1.355.000 € 1.138.655
33,9% €
386.528
€ 1.455.000 € 1.222.689
34,1% €
417.024
€ 1.555.000 € 1.306.723
34,2% €
447.520
27

Percentage
43,0%
42,0%
41,0%
40,0%
39,0%
38,0%
37,0%
36,0%
35,0%
34,0%
33,0%
32,0%
31,0%
30,0%
29,0%
28,0%
27,0%
26,0%
25,0%
24,0%
23,0%
22,0%
21,0%
20,0%
19,0%
18,0%
17,0%
16,0%
15,0%
14,0%
Eengezinswoningen & Meergezinswoningen 2011
€ 125.000
€ 155.000
€ 185.000
€ 215.000
€ 245.000
€ 275.000
€ 305.000
€ 335.000
€ 365.000
€ 395.000
€ 425.000
€ 455.000
€ 485.000
€ 515.000
€ 545.000
€ 575.000
V.O.N Prijzen inclusief BTW
Grondquote eengezinswoningen Grondquote meergezinswoningen
€ 605.000
€ 635.000
€ 665.000
€ 695.000
€ 725.000
€ 755.000
€ 785.000
€ 815.000
€ 845.000
€ 875.000
€ 905.000
€ 935.000
€ 965.000
€ 995.000
€ 1.025.000
€ 1.055.000
€ 1.085.000
€ 1.115.000
€ 1.145.000
€ 1.175.000
€ 1.205.000
€ 1.235.000
€ 1.265.000
€ 1.295.000
€ 1.325.000
€ 1.355.000
€ 1.385.000
€ 1.415.000
€ 1.445.000
€ 1.475.000
€ 1.505.000
€ 1.535.000