15.11.2019 Views

Property Today NL 2019 Editie 1

Magazine van de mede-eigendom.

Magazine van de mede-eigendom.

SHOW MORE
SHOW LESS

Create successful ePaper yourself

Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.

<strong>2019</strong> - EDITIE SEP-OKT MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM<br />

Samenleven<br />

in appartementsgebouwen<br />

Afbraak en heropbouw<br />

van appartementsgebouwen<br />

Wat mag ...<br />

een syndicus kosten?<br />

Van homo sapiens<br />

tot homo syndicus<br />

BRANDVEILIGHEID!<br />

WAT MAG EEN SYNDICUS KOSTEN?<br />

Aan het kwaliteitsvolle beheer van een syndicus<br />

hangt terecht een zeker prijskaartje. Als we de<br />

trends in huisvesting mogen geloven, zullen er<br />

meer appartementen bij komen dan huizen.<br />

LAADOPLOSSINGEN<br />

Steeds meer steden creëren een ‘lageemissiezone’,<br />

waardoor bezoekers en vooral<br />

inwoners verplicht worden alternatieve vormen<br />

van vervoer te zoeken ...


De verwarming en water<br />

partner van de medeeigendom<br />

Water en verwarming<br />

kostenverdeling<br />

De Premium-dienst biedt u een proactieve<br />

opvolging gedurende het jaar en garandeert<br />

u een afrekening zonder forfaits.<br />

> Vraag een offerte of een afspraak.<br />

Meting warmteverbruik<br />

Energieboekhouding<br />

Wettelijke verplichting van de VME of van de<br />

syndicus voor alle verwarmingssystemen<br />

>100kW in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest<br />

> Raadpleeg ista voor meer informatie.<br />

Plaatsing van<br />

thermostatische kranen<br />

Wettelijke verplichting bij de plaatsing<br />

van een nieuwe verwarmingsketel in<br />

het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.<br />

Waterzijdige inregeling optioneel.<br />

Energiepremies (€30 /kraan) voor de VME’s.<br />

www.ista.be 02 523 40 60 contact@ista.be


-03<br />

INHOUD<br />

03<br />

04<br />

06<br />

12<br />

15<br />

18<br />

VOORWOORD<br />

AUTODELEN EN NIEUWBOUW-<br />

PROJECTEN. GEDEELDE MOBILITEIT<br />

EN MEDE-EIGENDOM<br />

AFBRAAK EN HEROPBOUW VAN<br />

APPARTEMENTSGEBOUWEN<br />

LAAT UW GEBOUW<br />

TECHNISCH KEUREN<br />

VERGRIJZING EN VEROUDERING ...<br />

OFTEWEL VAN DE HOMO SAPIENS<br />

NAAR DE HOMO SYNDICUS<br />

OUDE LIFTEN, JONG ERFGOED<br />

1 E JAARGANG<br />

EDITIE SEP-OKT<br />

Abonnementen kunnen bij ieder<br />

nummer ingaan en worden elk jaar<br />

automatisch vernieuwd. Abonnee<br />

worden kan via www.propertytoday.be.<br />

Adreswijzigingen graag schriftelijk<br />

doorgeven met vermelding van het<br />

oude en het nieuwe adres en het<br />

nieuwe telefoonnummer. Opzeggingen<br />

kunnen gelijk wanneer gebeuren.<br />

Het abonnement op het magazine is<br />

gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar<br />

toegestuurd.<br />

23<br />

26<br />

32<br />

36<br />

43<br />

WAT MAG EEN<br />

SYNDICUS KOSTEN?<br />

SAME<strong>NL</strong>EVEN IN<br />

APPARTEMENTSGEBOUWEN<br />

BRANDVEILIGHEID IN ONZE<br />

WONINGEN EN APPARTEMENTEN<br />

GAAT ER NIET OP VOORUIT<br />

LAADOPLOSSINGEN IN HET<br />

KADER VAN MEDE-EIGENDOM<br />

BENT U SYNDICUS?<br />

Uitgever<br />

PROFIT & FUN BVBA<br />

Steenwinkelstraat 425<br />

2627 Schelle<br />

Advertentieregie<br />

info@propertytoday.be<br />

Redactie<br />

redac@propertytoday.be<br />

Magazinelay-out<br />

D&K Vision BVBA<br />

T 03 877 29 20<br />

propertytoday@dkvision.eu<br />

Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud, in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk akkoord van de uitgever.<br />

De informatie in dit magazine is met de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of onvolledige informatie.


Autodelen en nieuwbouwprojecten<br />

Gedeelde mobiliteit en<br />

mede-eigendom<br />

Gedeelde mobiliteit is niet meer weg te denken uit de huidige maatschappij.<br />

Het biedt grote economische en milieuvoordelen en zorgt voor meer ruimte in steden<br />

en woongebieden. Met de nakende betonstop voor de deur, de groei van de bevolking<br />

en een Vlaanderen waar open ruimte een schaars goed geworden is, ligt nu ook de<br />

weg open om het concept structureel te integreren bij woningbouwprojecten. Het<br />

schept winsten voor de lokale overheid, projectontwikkelaar en de toekomstige<br />

bewoner. Vandaag staan we stil bij het verlagen van de parkeernorm.<br />

GEDEELDE MOBILITEIT<br />

Gedeelde mobiliteit is het gebruik van een voertuig<br />

door meerdere personen na of met elkaar. Het omvat<br />

autodelen, fietsdelen, carpoolen en het delen van allerlei<br />

andere voertuigen zoals steps, boten, scooters, enz. Het<br />

biedt een volwaardig alternatief voor het bezit van,<br />

vaak dure, eigen vervoermiddelen. Gedeelde mobiliteit<br />

zorgt voor een transitie van het bezit van voertuigen<br />

naar het louter gebruik ervan. Dat laatste is een van de<br />

meest interessante voordelen en opportuniteiten voor<br />

nieuwbouwprojecten.<br />

duur om extra parkeerplaatsen aan te leggen (zeker<br />

bij grotere projecten waar de gemeente vaak eist dat<br />

die ondergronds aangelegd worden) en de bewoners<br />

beschikken over minder woonruimte waardoor<br />

het vastgoed minder interessant wordt voor hen.<br />

Nog een negatief gevolg: hoewel de ondergrondse<br />

parkeerplaatsen de omliggende straten vrij houden,<br />

maken ze het tegelijk moeilijker om op termijn te<br />

werken aan autoluwe, klimaatvriendelijke woonwijken.<br />

MINDER WONEN, MEER DURE PARKEERPLAATSEN<br />

Nieuwe woningen brengen extra autoverkeer met<br />

zich mee. Om de parkeerdruk niet af te wentelen<br />

op de straten errond, leggen gemeentebesturen<br />

een minimumparkeernorm op. Gemiddeld vragen<br />

gemeentebesturen dat de projectontwikkelaar anderhalf<br />

tot twee parkeerplaatsen per wooneenheid voorziet.<br />

Voor de meeste ontwikkelaars en toekomstige bewoners<br />

is dat een overwegend negatieve investering. Het is<br />

GEDEELDE MOBILITEIT EN NIEUWBOUWPROJECTEN<br />

Winst, winst en nog eens winst! Mensen die geen<br />

(tweede) wagen bezitten hebben zowel ecologisch als<br />

ruimtelijk een kleinere voetafdruk. Mensen die een<br />

auto delen, kiezen vaker voor zachte vervoersmodi en<br />

fietsdelers gebruiken minder de auto dan voorheen.<br />

Gedeelde mobiliteit versterkt met andere woorden de<br />

modal shift. Delende burgers zorgen met hun bewuste<br />

verplaatsingsgedrag voor minder files, minder CO2-


05<br />

“ER KOMT PLAATS VRIJ VOOR FIETSERS, VOETGANGERS EN ONTMOETING.<br />

SOCIALE VERBINDINGEN ONTSTAAN IN DELENDE BUURTEN EN ER IS EEN<br />

VLOTTERE EN VEILIGERE VERKEERSDOORSTROMING.”<br />

uitstoot en kwalitatieve, leefbare buurten. Bovendien<br />

zijn er minder wagens, en dus minder grondstoffen<br />

en minder (parkeer)plaats, nodig om aan de totale<br />

mobiliteitsbehoefte te voldoen. Een deelwagen<br />

bijvoorbeeld vervangt, afhankelijk van de vorm van<br />

autodelen, tussen de 4 en 16 privéwagens. Er komt<br />

plaats vrij voor fietsers, voetgangers en ontmoeting.<br />

Sociale verbindingen ontstaan in delende buurten en er<br />

is een vlottere en veiligere verkeersdoorstroming.<br />

Gedeelde mobiliteit zorgt m.a.w. voor een winwinsituatie.<br />

De projectontwikkelaar hoeft minder<br />

parkeerplaatsen te voorzien waardoor er meer ruimte<br />

is voor wonen en ontmoeting. Bovendien heeft hij een<br />

extra verkoopargument: potentiële kopers beschikken<br />

onmiddellijk over voldoende (auto)mobiliteit zonder<br />

dat ze zelf voertuigen hoeven te bezitten. De lokale<br />

overheid behaalt haar doelstellingen op het vlak van<br />

duurzaamheid, leefbaarheid en meer open ruimte in de<br />

gemeente. De toekomstige bewoner ten slotte kan over<br />

een grotere woonoppervlakte en/of tuin beschikken<br />

en hoeft bovendien geen eigen (kostelijke) auto aan te<br />

schaffen.<br />

THEORETISCH MOOI MAAR PRAKTISCH ONHAALBAAR ...<br />

Klinkt dat alles als muziek in de oren, maar heb je als<br />

projectontwikkelaar, lokale overheid of vereniging van<br />

mede-eigendom geen flauw idee hoe eraan te beginnen?<br />

Vrees niet! Op 20 juni organiseerde Autodelen.net i.s.m.<br />

het Nederlandse Advier en vdk bank de inspiratiesessie<br />

‘Autodelen bij nieuwbouwlocaties’.<br />

INFO<br />

Wil je meer weten?<br />

De inzichten en inspiratie<br />

werden gebundeld in een<br />

inspiratieboek:<br />

www.autodelen.net<br />

PROPERTYTODAY


Afbraak en heropbouw<br />

van appartementsgebouwen<br />

Sinds 1 januari <strong>2019</strong> hoeven niet meer alle mede-eigenaars in te stemmen om te kunnen<br />

beslissen tot de afbraak en/of heropbouw van een appartementsgebouw.


07<br />

Volgens artikel 577-7, § 1, 2°, h) van<br />

het Burgerlijk Wetboek volstaat een<br />

viervijfdenmeerderheidsbeslissing van de<br />

algemene vergadering van de vereniging van<br />

mede-eigenaars over de afbraak en/of de volledige<br />

heropbouw van het gebouw om redenen van<br />

hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor<br />

de aanpassing van het gebouw buitensporig zou<br />

zijn. Daarnaast wordt door deze wetsbepaling<br />

voorzien dat een mede-eigenaar afstand kan doen<br />

van zijn kavel ten gunste van de andere medeeigenaars<br />

indien de waarde ervan lager is dan het<br />

aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de<br />

totale kostprijs van de werken, in voorkomend<br />

geval, tegen een in onderling akkoord of door<br />

de rechter vastgestelde compensatie. Na een<br />

elementaire analyse ervan, wordt deze nieuwe<br />

wettelijke regeling kritisch geëvalueerd met oog<br />

voor de toegevoegde waarde en de praktische<br />

toepassingsmoeilijkheden ervan zowel voor de<br />

syndicus als voor de mede-eigenaars.<br />

Uit deze formulering volgt dat de wetgever drie<br />

onderscheiden hypothesen viseert, met name:<br />

1) beslissingen tot vrijwillige afbraak zonder<br />

heropbouw, 2) beslissingen tot afbraak met<br />

volledige heropbouw en 3) beslissingen tot<br />

volledige heropbouw indien het gebouw geheel<br />

vernietigd werd door externe omstandigheden.<br />

“DE NIEUWE WETTELIJKE<br />

REGELING GELDT VOOR<br />

BESLISSINGEN OVER DE<br />

AFBRAAK OF DE VOLLEDIGE<br />

HEROPBOUW VAN HET<br />

GEBOUW.”<br />

ANALYSE VAN HET NIEUWE ARTIKEL 577-7, § 1, 2 ° ,<br />

H) VAN HET BURGERLIJK WETBOEK<br />

Viervijfdemeerderheid of eenparigheid:<br />

door artikel 577-7, § 1, 2°, h) van het Burgerlijk<br />

Wetboek voorziet de wetgever voor het eerst in<br />

de mogelijkheid voor de vereniging van medeeigenaars<br />

om te beslissen tot de vrijwillige<br />

afbraak en/of volledige heropbouw van een<br />

appartementsgebouw, met inbegrip van de<br />

privatieve delen.<br />

Nu bepaalt de wet enerzijds uitdrukkelijk dat<br />

de algemene vergadering bij meerderheid van<br />

vier vijfde van de stemmen kan beslissen over<br />

de afbraak en/of volledige heropbouw van het<br />

gebouw wanneer voldaan is aan 1 van volgende<br />

voorwaarden: 1) redenen van hygiëne, 2) redenen<br />

van veiligheid of 3) wanneer de kostprijs voor<br />

de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke<br />

bepalingen buitensporig zou zijn. Ontbreken deze<br />

voorwaarden, dan wordt anderzijds bepaald dat de<br />

beslissing tot afbraak of volledige heropbouw van<br />

het gebouw alleen met eenparigheid van stemmen<br />

kan worden genomen.<br />

AFBRAAK EN/OF HEROPBOUW<br />

De nieuwe wettelijke regeling geldt voor<br />

beslissingen over ‘de afbraak of de volledige<br />

heropbouw van het gebouw’.<br />

De hypothese van de gedeeltelijke vernietiging<br />

van het gebouw door toeval wordt daarentegen<br />

geregeld door artikel 577-7, § 1, 2° c) van het<br />

Burgerlijk Wetboek, dat bepaalt dat tevens met een<br />

viervijfdemeerderheid van de stemmen kan worden<br />

beslist tot de heropbouw van het onroerend goed of<br />

de herstelling van het beschadigde gedeelte.<br />

Mogelijkheid tot afstand van kavel<br />

Mede-eigenaars die hun aandeel in de kosten van<br />

de afbraak en/of heropbouw niet zouden kunnen<br />

dragen, krijgen ten slotte de mogelijkheid om<br />

afstand te doen van hun kavel ten gunste van de<br />

andere mede-eigenaars indien de waarde ervan<br />

lager is dan het aandeel dat zij ten laste zouden<br />

moeten nemen in de totale kostprijs van de werken.<br />

Deze afstand kan ofwel gratis geschieden ofwel<br />

tegen een in onderling akkoord of door de rechter<br />

vastgestelde compensatie.


08<br />

VERDIENSTEN VAN DE NIEUWE WETTELIJKE REGELING<br />

De nieuwe wettelijke regeling was een noodzakelijk<br />

kwaad en de verdiensten van de wetgever kunnen dan<br />

ook onmogelijk worden ontkend, in het bijzonder gelet<br />

op:<br />

Duidelijke en efficiënte aanpak van veroudering<br />

gebouwenpark.<br />

De oprichting van appartementsgebouwen is anno<br />

<strong>2019</strong> meer dan ooit de trend. Tezelfdertijd is de eerste<br />

generatie appartementen dermate verouderd en<br />

afgetakeld dat de bewoonbaarheid en desgevallend<br />

zelfs de veiligheid en gezondheid van de bewoners<br />

ervan in het gedrang kunnen komen.<br />

In dat opzicht is dé grote verdienste van de nieuwe<br />

wettelijke regeling dat eindelijk, na een lange<br />

periode van onzekerheid, duidelijkheid werd<br />

verschaft omtrent de beslissingsbevoegdheid over<br />

de vrijwillige afbraak en/of volledige heropbouw<br />

van appartementsgebouwen. Door - in afwijking<br />

van de vroegere meerderheidsopvatting dat de<br />

instemming van alle mede-eigenaars vereist was - de<br />

beslissingsbevoegdheid bij de algemene vergadering<br />

ontnemen, wordt de versoepelde besluitvorming<br />

over de vrijwillige afbraak en/of volledige heropbouw<br />

van appartementsgebouwen afhankelijk gesteld van<br />

strenge voorwaarden van hygiëne, veiligheid of een<br />

buitensporige kostprijs van renovatiewerken. Gebouwen<br />

waarvoor gebruikelijke renovatiewerken volstaan,<br />

komen daarom niet in aanmerking.<br />

Ter bescherming van het eigendomsrecht van de medeeigenaar<br />

die financieel niet bij machte is om zijn aandeel<br />

in de kosten van de afbraak en/of heropbouw te betalen,<br />

wordt daarnaast voorzien in de wettelijke mogelijkheid<br />

voor een mede-eigenaar van wie de waarde van de kavel<br />

lager is dan diens aandeel in de kostprijs van de afbraak<br />

en/of heropbouw, om al dan niet tegen vergoeding<br />

afstand te doen van zijn kavel.<br />

AANDACHTSPUNTEN IN HET LICHT VAN DE LACUNES IN DE<br />

NIEUWE WETTELIJKE REGELING<br />

Zelfs abstractie makende van de grondwettelijkheid<br />

van artikel 577-7, § 1, 2°, h) van het Burgerlijk Wetboek<br />

die het Grondwettelijk Hof nu onderzoekt – waarbij<br />

de verenigbaarheid van deze wetsbepaling met het<br />

grondwettelijk gelijkheidsbeginsel enerzijds, en het<br />

van de vereniging van mede-eigenaars te leggen én<br />

bovenal voor de afbraak en/of heropbouw onder strenge<br />

voorwaarden maar een viervijfdemeerderheid van de<br />

stemmen op te leggen, poogt de wetgever bovendien<br />

een versoepelde besluitvorming te verzekeren met het<br />

oog op een efficiënte aanpak van deze problematiek.<br />

Poging tot bescherming van het eigendomsrecht<br />

van individuele mede-eigenaars.<br />

In het kader van de optimalisatie van de besluitvorming<br />

over de afbraak en/of heropbouw in het belang van<br />

de gemeenschap, trachtte de wetgever bovendien de<br />

bescherming van het eigendomsrecht van de individuele<br />

mede-eigenaars voor ogen te houden. Om zuivere<br />

vastgoedspeculatie en strategieën te voorkomen die de<br />

mede-eigenaars hun eigendomsrecht zouden kunnen<br />

grondwettelijk en Europeesrechtelijk beschermde<br />

eigendomsrecht, recht op gezins- en privéleven<br />

en recht op behoorlijke huisvesting in hoofde van<br />

een appartementsmede-eigenaar anderzijds, in<br />

vraag worden gesteld – valt bij een eerste evaluatie<br />

meteen op dat de wettelijke regeling lacuneus is en de<br />

praktische toepassing ervan vele moeilijkheden en<br />

rechtsonzekerheid dreigt te veroorzaken in hoofde van<br />

zowel de syndicus als de betrokken mede-eigenaars.<br />

Zonder volledigheid na te streven sommen we een<br />

aantal aandachtspunten op waarmee respectievelijk<br />

de syndicus en de mede-eigenaars door de gebrekkige<br />

nieuwe wettelijke regeling noodzakelijk rekening zullen<br />

moeten houden:


-09<br />

Meerbos 4a<br />

9260 Wichelen<br />

+32 (0)52 42 49 16<br />

info@derdeconstruct.be<br />

www.derdeconstruct.be


A.VOOR DE SYNDICUS<br />

In de voorbereidende fase van de beslissing.<br />

Het hoeft uiteraard geen nader betoog dat de<br />

voorbereiding van een beslissing over de afbraak<br />

en/of heropbouw van het appartementsgebouw van<br />

doorslaggevend belang is. Om de mede-eigenaars<br />

toe te laten met volledige kennis van zaken te<br />

beslissen en zo veel mogelijk discussies tijdens de<br />

algemene vergadering in de kiem te smoren zal het<br />

voor de syndicus in eerste instantie cruciaal zijn<br />

zich te laten bijstaan door experten om een degelijk<br />

dossier (met onder meer bouwtechnische studies,<br />

schattingsverslagen, plannen, offertes, …) voor te<br />

bereiden. Een niet te onderschatten probleem daarbij<br />

is het gebrek aan wettelijke definitie van de begrippen<br />

‘redenen van hygiëne’, ‘redenen van veiligheid’ en<br />

‘buitensporige kostprijs voor de aanpassing van het<br />

gebouw aan de wettelijke bepalingen’. Daardoor dreigen<br />

onvermijdelijk interpretatiekwesties te ontstaan, ook<br />

met het oog op de bepaling van de vereiste meerderheid<br />

voor dergelijke beslissing bij de agendering van de<br />

afbraak en/of heropbouw.<br />

De rol van de syndicus in een duidelijke en omvattende<br />

agendering van dergelijke kwestie is eveneens cruciaal.<br />

Wordt geopteerd voor een eenmalige allesomvattende<br />

beslissing of verkiest hij eerst een principiële beslissing<br />

over afbraak/heropbouw en pas later een beslissing<br />

over de concrete uitvoering van de afbraak/heropbouw?<br />

Dergelijke keuze kan worden beïnvloed door meerdere<br />

factoren, zoals de hoogdringendheid van de werken, de<br />

impact van de verhaalsmogelijkheid van de individuele<br />

mede-eigenaar tegen dergelijke (onregelmatige,<br />

bedrieglijke of onrechtmatige) beslissing en de vraag of<br />

een eventuele heropbouw al dan niet gepaard zou gaan<br />

met de creatie van bijkomende appartementen, garages<br />

of kelders, in welk geval ook een herverdeling van de<br />

aandelen en lasten aan de orde zou zijn.<br />

De financieringswijze van het project is ten slotte<br />

een belangrijke topic die de syndicus niet uit het oog<br />

mag verliezen. Waar er zelden of nooit voldoende<br />

reservekapitaal zal aanwezig zijn, zal hij de nodige<br />

transparantie moeten kunnen bieden over de noodzaak<br />

van belangrijke bijkomende voorschotbijdragen dan<br />

wel over de opportuniteit van een door de vereniging<br />

van mede-eigenaars of de mede-eigenaars zelf af te<br />

sluiten krediet of lening.<br />

belangrijk hoever het mandaat van de syndicus reikt<br />

om vergunningsaanvragen te regelen, aannemingsovereenkomsten<br />

en architectenopdrachten af te sluiten,<br />

de bouwwerken op te volgen en finaal de oplevering van<br />

de werken goed te keuren. Dienaangaande kan evenzeer<br />

een belangrijke controle- en toezichtfunctie voor een<br />

eventuele raad van mede-eigendom weggelegd zijn.<br />

Niettegenstaande een en ander als zodanig niet blijkt<br />

uit de wettekst, heeft de syndicus ook een belangrijke<br />

opdracht als een mede-eigenaar afstand zou willen<br />

doen van zijn kavel. Hoewel de kosten van de afbraak<br />

en/of heropbouw niet altijd bekend zijn ten tijde van<br />

de principiële beslissing daarover door de algemene<br />

vergadering, zal de syndicus daarvan minstens een<br />

getrouwe inschatting moeten kunnen maken teneinde<br />

de mede-eigenaar in kwestie toe te laten met volledige<br />

kennis van zaken over de eventuele afstand van zijn<br />

kavel te beslissen.<br />

Gelet op de impact van een afstand van een kavel op<br />

de aandelen- en lastenverdeling binnen de medeeigendom,<br />

heeft de syndicus er bovendien alle baat<br />

bij dat dergelijke beslissing door de mede-eigenaar in<br />

kwestie binnen redelijke termijn wordt genomen en<br />

dat hij daarvan wel degelijk in kennis wordt gesteld. Of<br />

de syndicus ook een rol te vervullen heeft in het kader<br />

van de onderhandelingen over en de bepaling van een<br />

eventuele vergoeding voor de afstand van een kavel door<br />

een mede-eigenaar ten behoeve van de overige medeeigenaars<br />

blijft daarentegen onzeker.<br />

“DE ROL VAN DE SYNDICUS<br />

IN EEN DUIDELIJKE EN<br />

OMVATTENDE AGENDERING<br />

VAN DERGELIJKE KWESTIE<br />

IS EVENEENS CRUCIAAL.”<br />

In de uitvoeringsfase van de beslissing.<br />

Zodra de beslissing over de afbraak en/of heropbouw<br />

van het appartementsgebouw genomen is, rijst in<br />

eerste instantie de vraag wanneer de syndicus de<br />

uitvoeringsfase (met het aanvragen van de nodige<br />

vergunningen) kan opstarten. De impact van eventuele<br />

gerechtelijke procedures tegen dergelijke beslissing<br />

en/of de gevolgen voor de overige mede-eigenaars<br />

van het feit dat een of meerdere mede-eigenaars<br />

afstand doen van hun kavel mogen daarbij niet uit<br />

het oog worden verloren. Voor het verdere verloop<br />

van de uitvoeringsfase is het ongetwijfeld ook


11<br />

B. VOOR DE MEDE-EIGENAAR<br />

Oriëntatie van het stemgedrag.<br />

Appartementsgebouwen weerspiegelen de maatschappij,<br />

in zoverre appartementsmede-eigenaars<br />

deel uitmaken van verschillende bevolkingsgroepen,<br />

culturen en generaties, met elk hun eigen behoeften,<br />

noden en wensen. Zeer uiteenlopende eigen en<br />

individuele criteria zullen derhalve noodzakelijk het<br />

stemgedrag van de mede-eigenaars bepalen.<br />

Een mede-eigenaar moet er zich evenwel terdege van<br />

bewust zijn dat hij zijn stemgedrag over een delicaat<br />

agendapunt zoals de afbraak en/of heropbouw van<br />

het appartementsgebouw onmogelijk alleen kan laten<br />

afhangen van zijn eigen en individuele criteria.<br />

Bij de oriëntatie van zijn stemgedrag moet een medeeigenaar<br />

zich enerzijds bewust zijn van de gevolgen<br />

van zijn stem ten aanzien van derden. Er is niet alleen<br />

het gegeven dat de tegenstemmende minderheid dreigt<br />

geconfronteerd te worden met de afbraak van het<br />

gebouw, met inbegrip van hun eigen kavel. Evenmin<br />

mag de mede-eigenaar de gevolgen van zijn stemgedrag<br />

voor zijn eventuele huurders en/of hypothecaire of<br />

beslagleggende schuldeisers uit het oog verliezen.<br />

Anderzijds moet een mede-eigenaar hoe dan ook<br />

voor ogen houden dat een daadwerkelijke beslissing<br />

tot afbraak en/of heropbouw er krachtens de nieuwe<br />

wettelijke regeling toe kan leiden dat een of meerdere<br />

mede-eigenaars afstand doen van hun kavel ‘ten<br />

gunste van de andere mede-eigenaars’ en hij derhalve<br />

niet alleen het voorziene of voorzienbare aandeel<br />

van zijn eigen kavel in de kostprijs van de afbraaken<br />

heropbouwwerken maar eventueel ook een<br />

onvoorzienbaar gedeelte in het aandeel van andere<br />

kavels in die kostprijs zal moeten dragen.<br />

De nieuwe wettelijke regeling creëert daardoor eens te<br />

meer onzekerheid en de vraag rijst zelfs of daardoor<br />

niet precies vastgoedstrategieën en –speculaties in de<br />

hand worden gewerkt, hetgeen de wetgever nochtans<br />

absoluut wou vermijden.<br />

Procedure voor afstand van kavel<br />

en eventuele vergoeding.<br />

Ongeacht de bedenking of een onvoldoende solvabele<br />

mede-eigenaar wel daadwerkelijk over een keuzerecht<br />

beschikt om afstand te doen van zijn kavel en niet eerder<br />

geconfronteerd wordt met een gedwongen onteigening<br />

van zijn kavel, blijft vooralsnog onduidelijk hoe en<br />

binnen welke termijn een mede-eigenaar desgevallend<br />

een beslissing betreffende de afstand van zijn kavel<br />

moet nemen.<br />

Daarnaast bewaart de wet volledig het stilzwijgen<br />

over de procedure die een mede-eigenaar die afstand<br />

doet, moet volgen met het oog op het bekomen van<br />

compensatie. In de wet ontbeert elk antwoord op<br />

onder meer volgende vragen: Kan een mede-eigenaar<br />

die zonder voorbehoud afstand deed van zijn kavel<br />

“DE NIEUWE WETTELIJKE REGELING<br />

CREËERT DAARDOOR EENS TE MEER<br />

ONZEKERHEID EN DE VRAAG RIJST<br />

ZELFS OF DAARDOOR NIET PRECIES<br />

VASTGOEDSTRATEGIEËN EN –SPECULATIES<br />

IN DE HAND WORDEN GEWERKT ...”<br />

nog aanspraak maken op vergoeding? Moet een<br />

afstanddoende mede-eigenaar noodzakelijk eerst een<br />

poging tot regeling van de vergoeding ondernemen<br />

alvorens daartoe een rechtsvordering te kunnen<br />

instellen? Moet de mede-eigenaar verplicht met alle<br />

andere mede-eigenaars onderhandelen? Tegen wie<br />

moet hij desgevallend een rechtsvordering instellen?<br />

Aan de hand van welke criteria zal de vrederechter<br />

uiteindelijk de omvang van de vergoeding bepalen?<br />

E.d.m.<br />

De nobele bedoeling en verdiensten van de wetgever<br />

ten spijt, blijkt dat er aan de nieuwe wettelijke regeling<br />

over de beslissing tot afbraak en/of heropbouw van<br />

appartementsgebouwen alleszins nog enig sleutelwerk<br />

noodzakelijk is om een behoorlijke concrete toepassing<br />

mogelijk te maken.<br />

INFO<br />

Frederiek Baudoncq<br />

Nelissen Grade<br />

Advocatenkantoor<br />

Hoe kunnen we u helpen?<br />

www.nelissengrade.com<br />

frederiek.baudoncq@<br />

nelissengrade.com<br />

PROPERTYTODAY


12<br />

Laat uw gebouw<br />

technisch keuren ...<br />

Artikel 577-8, § 4, 18° BW - begrotingsraming voor buitengewone kosten.<br />

Wat moet de syndicus daarmee als het gaat over uit te voeren werken?<br />

Sinds de wetswijziging van 2010 is de syndicus<br />

verantwoordelijk voor de werking en het beheer van de<br />

gemeenschappelijke delen en de technische installaties.<br />

Hij of zij bereidt een voorlopige budgettering voor met<br />

de lopende onderhoudsuitgaven.<br />

De syndicus interpreteert daarmee artikel 577-8,<br />

§ 4, 18° van het Burgerlijk Wetboek, ongeacht de<br />

bevoegdheden die hem of haar door de vereniging van<br />

mede-eigenaars zijn opgelegd. Tevens raamt hij of zij<br />

de begroting voor te verwachten buitengewone kosten.<br />

Deze ramingen worden in de agenda van de algemene<br />

vergadering van de VME opgenomen zodat daarover<br />

kan worden gestemd.<br />

De wet van 18 juni 2018 vult deze bepaling aan en stelt<br />

dat ‘in voorkomend geval, de syndicus het onderwerp<br />

van de buitengewone werkzaamheden voor de komende<br />

jaren moet voorzien, en dat hij of zij die dient te plaatsen<br />

op de agenda van de algemene vergadering.’<br />

Met andere woorden: wanneer de syndicus het nodig<br />

acht, zal hij of zij het onderwerp van de buitengewone<br />

werkzaamheden in de agenda van de algemene<br />

vergadering opnemen. Deze speelruimte die aan de<br />

syndicus door de wetgever wordt verleend, versterkt<br />

zijn of haar rol als manager van het gebouw. Volgens de<br />

voorbereidende werkzaamheden aan deze wet, is ‘het<br />

indienen van een meerjarige planning voor de algemene<br />

vergadering een onderdeel van goed beheer van de<br />

syndicus’.<br />

Over het algemeen lijkt het op de agenda plaatsen van het<br />

onderwerp van de werkzaamheden niet voldoende om<br />

deze nieuwe juridische bepaling al haar doeltreffendheid<br />

te verlenen. Het is ook noodzakelijk om de medeeigenaars<br />

over de technische staat van de medeeigendom<br />

in te lichten. De nieuwe bepaling verplicht de<br />

syndicus derhalve om voortdurend aandacht te besteden<br />

aan de algemene toestand van het gebouw.<br />

Vooraleer de mede-eigenaars in de algemene


-013<br />

Al nagedacht over de WATERDICHTING & ISOLATIE van uw gebouw?<br />

Onze experts stomen uw project graag klaar voor 2020!<br />

Bezoek www.soprema.be & ontvang gratis projectadvies.<br />

Avez-vous déjà pensé à L’ÉTANCHÉITÉ & L’ISOLATION de votre bâtiment?<br />

Nos experts se font un plaisir de préparer votre projet pour 2020!<br />

Visitez www.soprema.be & recevez gratuitement du conseil.<br />

BALKON / BALCON<br />

DAK / TOITURE<br />

PARKING<br />

PROPERTYTODAY


vergadering een standpunt kunnen innemen, met<br />

volledige kennis van zaken, over de te verrichten<br />

werkzaamheden en over de uit te voeren investeringen,<br />

is het noodzakelijk om hen een volledig verslag over<br />

de technische toestand van het gebouw voor te leggen.<br />

Alsmede een rapport met de uit te voeren werken op<br />

korte, middellange en lange termijn, en een raming van<br />

hun kosten.<br />

Dergelijk verslag kan de syndicus helpen om een<br />

voorlopig budget op te maken voor uitzonderlijke<br />

uitgaven en bijgevolg de bijdrage aan het reservefonds<br />

te berekenen, die hij of zij dan ter bespreking en<br />

goedkeuring van de mede-eigenaars zal indienen.<br />

Een dergelijk technisch verslag met raming opstellen,<br />

valt niet onder de expertise van de syndicus. Steeds<br />

vaker doet de syndicus een beroep op deskundigen, als<br />

onderdeel van het uitvoerend beheer van belangrijke<br />

renovatiewerken of van de naleving aan de wettelijke<br />

eisen, weliswaar altijd met de instemming van de<br />

algemene vergadering.<br />

muren, raamwerk en deuren, kelders, garages, liften,<br />

verwarming, pathologie (asbest, houtrot, …) zijn<br />

maar enkele van de aandachtspunten. Ook enkele<br />

conformiteitscontroles op aanwezige documenten zoals<br />

inspectierapporten van liften, elektriciteit, enz. worden<br />

uitgevoerd.<br />

Alle 80 controlepunten krijgen een groene vlag (geen<br />

specifieke problemen), een oranje ( kleine problemen)<br />

of een rode (ernstige tekortkoming). Die worden door de<br />

inspecteur beschreven en geïllustreerd met foto’s.<br />

Er wordt een budgettering en timing op gezet: dringend<br />

binnen de 2 jaar, op middellange termijn op te lossen<br />

(2 tot 5 jaar) of op lange termijn (binnen 10 jaar).<br />

De budgetten zie je per post uitgesplitst per periode<br />

en per mede-eigenaar. Handig voor op de algemene<br />

vergadering van de VME.<br />

VOOR WELKE PRIJS ?<br />

Ook dat is heel transparant, in opdracht en ook ten<br />

laste van de VME: per appartementsgebouw is de<br />

gangbare prijs 59 euro per appartement, met 500 euro<br />

minimumkosten, telkens incl. 21% btw .<br />

Voorbeeld: voor een blok van 12 appartementen: 708<br />

euro incl. btw. Deze prijzen dateren van mei <strong>2019</strong>.<br />

WAT KRIJG JE DAARVOOR?<br />

Een inspectiebezoek door een erkend architect,<br />

een gedetailleerd rapport in pdf en kant-en-klare<br />

powerpointpresentatie, aangevuld met foto’s,<br />

opmerkingen en budgettering. En een geruster geweten<br />

voor de syndicus die conform de nieuwe wetgeving<br />

ingegaan op 1 januari <strong>2019</strong> zijn of haar beheer doet en<br />

nog objectiever zijn of haar algemene vergaderingen<br />

kan voorbereiden en voeren.<br />

HOE GERAAKT DE SYNDICUS AAN EEN INSPECTIERAPPORT<br />

DAT VOLDOET AAN BOVENSTAANDE NORMEN?<br />

Er zijn verschillende opties. De syndicus kan contact<br />

opnemen met een architect of bouwkundig bureau. Die<br />

hebben niet altijd de tijd of prioriteit om dat te doen.<br />

Ook werken ze allemaal met verschillende manieren van<br />

rapporteren, de ene al wat duidelijker, de andere weer<br />

niet volledig genoeg, met of zonder foto’s, met of zonder<br />

budgettering of timing, en tegen welke prijs?<br />

ImmoPass wil en kan hier een antwoord op geven. De<br />

rapporten die ImmoPass levert zijn uniform, duidelijk,<br />

objectief en transparant. Of het nu een pand betreft in<br />

Gent, Antwerpen, Brussel of Luik, ze gelijken allemaal<br />

op elkaar qua layout en scoring. Opgemaakt door een<br />

erkend architect, aangesteld door ImmoPass. 80 punten<br />

van het gebouw, met nadruk op de gemene delen en<br />

technische uitrusting worden bekeken. Dakbedekking,<br />

INFO<br />

Auteur<br />

Patrick De Mesmaeker<br />

Zaakvoerder ImmoPass Vlaanderen<br />

Meer info ?<br />

Contact via www.immopass.eu<br />

of via info@immopass.eu<br />

PROPERTYTODAY<br />

Dit artikel kwam tot stand met de medewerking<br />

van mevr. Mostin-Lannoy, advocaat.


15<br />

Vergrijzing en veroudering ...<br />

van de homo sapiens naar de<br />

homo syndicus<br />

Het is een opvallende keuze om een 16de-eeuws schilderij te tonen tijdens een<br />

presentatie over de vergrijzing van de mede-eigendom. En toch schetst dit werk van Bruegel<br />

een redelijk accuraat beeld van de huidige absurde situatie waarin vele mede-eigendommen<br />

zich bevinden ... Wanneer een blinde de blinden leidt, belandt men vaak in de sloot.<br />

Pieter Bruegel de Oude,<br />

De parabel der blinden, 1568.<br />

Het eeuwige gebrek aan financiële middelen, een<br />

verzuchting van vele syndici, lijkt een onvermijdelijk<br />

euvel dat menige mede-eigendom lamlegt. De Brusselse<br />

residentie M.R. bracht recent de ware oorzaak aan het<br />

licht: de puur administratieve syndicus.<br />

Het beroep van syndicus moet, net zoals elk beroep,<br />

evolueren en mag niet beperkt blijven tot een louter<br />

passieve administratieve functie. In het huidige<br />

klimaat van technologische evoluties en wettelijke<br />

verplichtingen hebben residenties nood aan een<br />

proactieve syndicus om aan alle nieuwe milieueisen<br />

te voldoen. En dat is belangrijk, zeker als we als mens<br />

niet het twijfelachtige record willen neerzetten van<br />

kortste heerschappij ooit op deze planeet. Ondertussen<br />

weet iedereen dat onze manier van leven met de<br />

huidige uitstoot van broeikasgassen, de verspilling<br />

van water, de gedelokaliseerde voedselproductie en<br />

het bijhorende transport dringend moet veranderen.<br />

Het concept van mede-eigendommen, waar<br />

opgeteld honderden miljoenen mensen verblijven,<br />

kan een belangrijke rol spelen. Denk maar aan een<br />

lager energieverbruik (intelligente verlichting,<br />

isolatie), recyclage van afvalwater, zelfproductie van<br />

energie (warmte-krachtkoppeling, zonnepanelen,<br />

windenergie), een lokale voedselproductie (verticale<br />

landbouw, bijenkorven of andere dakgewassen),<br />

... Al deze ideeën zijn op grote schaal uitvoerbaar<br />

in gemeenschappelijke gebouwen. Maar hoe?<br />

Sommige residenties hebben continu te kampen<br />

met een steeds grotere betalingsachterstand en een<br />

tekort, of zelfs totaal gebrek, aan reservekapitaal<br />

voor onvermijdelijke toekomstige werken. Andere<br />

residenties slagen er dan weer in om zonder de minste<br />

SYNDIC Channel<br />

NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />

Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.


16<br />

moeite op algemene vergaderingen een meerderheid<br />

van meer dan 90% te krijgen voor werken met vaak<br />

aanzienlijke kosten die nooit aan de mede-eigenaren<br />

werden voorgelegd. De sleutel tot succes blijkt een<br />

professioneel en nauwkeurig beheer van de lopende<br />

uitgaven gecombineerd met investeringen in<br />

energiebesparingen.<br />

Zo werd in residentie M.R. het jaarlijkse budget voor<br />

lopende uitgaven met 25% verlaagd (vermindering<br />

van +/- € 350.000/jaar). Deze besparingen werden<br />

opnieuw geïnvesteerd in innovatieve projecten.<br />

“MEDE-EIGENAREN ZIJN STEEDS<br />

MEER BEREID OM HOGERE<br />

VERGOEDINGEN TE BETALEN<br />

VOOR SYNDICUSDIENSTEN DIE<br />

MEER OMVATTEN DAN LOUTER<br />

ADMINISTRATIEVE TAKEN.”<br />

Pieter Bruegel de Oude,<br />

Detail - De parabel der blinden, 1568.<br />

Daardoor wordt een jaarlijks budget voor lopende<br />

uitgaven dat flirt met nul haalbaar, en kan<br />

tegelijkertijd de ecologische voetafdruk van het<br />

gebouw drastischer worden verlaagd.<br />

Een concreet voorbeeld: dankzij het hergebruik<br />

van afvalwater voor toiletten en de verkoop van<br />

de overtollige elektriciteit geproduceerd door<br />

het warmte-krachtkoppelingsysteem aan de<br />

residentiebewoners is een budget van 0 euro voor<br />

jaarlijkse kosten voor een residentie van 450<br />

appartementen in Brussel niet langer een utopie!<br />

Bovendien leert een bezoekje aan MIPIM ons dat we<br />

nu niet langer spreken over CMMS (Computerized<br />

Maintenance Management System - 2 dimensies),<br />

maar over BIM (Building Information Modelling - 3<br />

dimensies). Zo kan een residentie genieten van een<br />

globaal technisch beheer voor energie, vloeistoffen,<br />

klimaatregeling, beveiliging, ... En kan de beheerder<br />

ook zijn woningbestand op afstand beheren<br />

en adequaat en snel reageren op eender welke<br />

gebeurtenis.<br />

Om ervoor te zorgen dat dit grote deel van het<br />

beheer en de daarmee verbonden kosten niet<br />

door andere spelers worden opgevangen (bv.<br />

facilitymanagement), is het noodzakelijk dat<br />

professionele syndici bewust worden gemaakt van<br />

het feit dat een onberispelijk administratief en<br />

boekhoudkundig beheer niet langer voldoende is,<br />

hoewel het uiteraard een belangrijk onderdeel blijft.<br />

Het is geen groot vraagstuk wie aan het kortste eind<br />

zal trekken, als mede-eigenaren zowel een technische<br />

als een administratieve beheerder moeten betalen.<br />

Mede-eigenaren zijn steeds meer bereid om hogere<br />

vergoedingen te betalen voor syndicusdiensten die<br />

meer omvatten dan louter administratieve taken en die<br />

een grote toegevoegde waarde bieden.<br />

De nieuwe syndicus, de zogenoemde homo syndicus, is<br />

op de hoogte van nieuwe evoluties, volgt opleidingen<br />

en creëert een reële toegevoegde waarde binnen de<br />

mede-eigendom. Bijgevolg wordt hij ook beter vergoed.<br />

Mede-eigenaren kunnen zich vinden in deze nieuwe<br />

situatie aangezien de kosten en het onderhoud dalen<br />

en hun eigendom eventueel zelfs in waarde stijgt. Het<br />

beroep van syndicus lijkt, net als de rest van de wereld,<br />

echt op een keerpunt te staan. We mogen dat niet aan<br />

ons laten voorbijgaan!<br />

INFO<br />

Auteur<br />

Vincent Spruytte<br />

Syndicus-zaakvoerder<br />

Managimm bvba (Brussel)<br />

Meer info?<br />

www.managimm.com<br />

Presentatie op de “Rencontres francophones de<br />

la copropriété” - Luik, 09-11 mei <strong>2019</strong>.<br />

PROPERTYTODAY


van de<br />

mede-eigendom<br />

Salon<br />

22 & 23<br />

NOV <strong>2019</strong><br />

BRUSSELS EXPO<br />

gratis toegang - entrée gratuite<br />

de la<br />

copropriété<br />

Al de derde editie van hét salon in België voor<br />

alles wat specifiek mede-eigendom aanbelangt:<br />

beheer, technieken, software, wetgeving,<br />

dienstverlening, syndicschap, ecologie, ...<br />

Bestel je gratis tickets online op<br />

www.salonvandemedeeigendom.be<br />

Déjà la troisième édition du salon en Belgique<br />

entièrement consacré aux spécificités de la<br />

copropriété: gérance, techniques, logiciels,<br />

législation, services, syndics, écologie, ...<br />

Commandez vos tickets gratuits sur<br />

www.salondelacopropriete.be<br />

Nog geen exposant? Contacteer ons dan snel<br />

0499 511 995 of vraag alle info via<br />

contact@salonvandemedeeigendom.be<br />

Vous n’ êtes pas encore exposant? Contactez<br />

au plus vite le 0499 511 995 ou informez-vous sur<br />

contact@salondelacopropriete.be


Oude<br />

liften,<br />

jong<br />

erfgoed<br />

In de laatste veertien dagen van maart<br />

<strong>2019</strong> greep het Brussels Art Nouveau &<br />

Art Deco Festival plaats.<br />

Het opende de deuren van een veertigtal,<br />

vaak adembenemende architectuurparels.<br />

Voor het eerst nam het festival enkele<br />

historische liften in zijn programma op.<br />

Hoewel die integraal deel uitmaken van<br />

ons patrimonium, is hun voortbestaan in<br />

gevaar. Europa vindt ze niet meer veilig.<br />

Hoewel je ze anders dan bijvoorbeeld de gevels<br />

van gebouwen niet ziet vanaf de straat, vormen<br />

de historische liften een belangrijk onderdeel<br />

van ons patrimonium. Zo speelde dit technische<br />

hoogstandje aan het einde van de negentiende<br />

eeuw een belangrijke rol in de ontwikkeling van<br />

gebouwen naar appartementen, en het moderne<br />

comfort dat samenging met deze nieuwe<br />

levenswijze.<br />

In Brussel werden ze vooral vanaf eind jaren 1920<br />

geïnstalleerd. “De familie Marescaux-Hallemans<br />

liet dit appartementsgebouw optrekken in 1913,<br />

maar de lift kwam er pas in 1935”, vertelt Anne<br />

Minne, die op de Louis Lepoutrelaan woont. “Naar<br />

analogie met de architectuur is hij opgetrokken<br />

in de zogenoemde Beaux-Artsstijl,waarbij Franse<br />

en Engelse stijlelementen met elkaar worden<br />

gecombineerd. Bovendien is hij perfect op maat van<br />

de traphal gebouwd. Daardoor is het blijkbaar een<br />

van de mooiste liften van Brussel.”<br />

“Tot nu toe hebben we er nog niets aan gerenoveerd,<br />

maar binnenkort komt een ambachtsman het<br />

glaswerk van het liftplafond vervangen met identiek<br />

gemaakte stukjes gekleurd en bewerkt glas. Als<br />

kunsthistorica hou ik van de authentieke charme van<br />

de lift, met zijn knoppen uit bakeliet, het smeedwerk<br />

en het hout.”


19<br />

“TELKENS ALS IK DE LIFT NEEM,<br />

MAAKT ZIJN SUBTIELE GELUID<br />

ME BLIJ.”<br />

gebouw. Bovendien zijn dit soort liften veel aangenamer<br />

voor mensen die claustrofobie hebben. Want je voelt je<br />

er nooit in opgesloten”, vertelt De Chiara .<br />

“Het is ongelooflijk hoeveel aandacht de mensen in<br />

1928 hadden voor verfijnde details zoals het uitklapbare<br />

bankje, de glazen lampenkap waaruit straaltjes licht<br />

op het houten plafond schijnen, het bedieningspaneel<br />

uit koper en bakeliet, de afgeschuind geslepen spiegel<br />

en het gehamerde glas. Toen ik dit appartement 18 jaar<br />

geleden kocht, ben ik gevallen voor de charme van het<br />

hele gebouw, inclusief de lift”, vertelt Fabienne Lichtert,<br />

die op de Livornostraat woont. “Telkens als ik de lift<br />

neem, maakt zijn subtiele geluid me blij.”<br />

VOOR DE EEUWIGHEID<br />

Behalve het esthetische en historische aspect zijn bij<br />

een lift vanzelfsprekend de veiligheid en techniek<br />

doorslaggevende argumenten. “Om de veiligheid te<br />

verhogen hebben we in onze lift uit 1928 een elektronisch<br />

gordijn laten installeren”, vertelt Sydney Schreiber,<br />

een van de bezielers van de vzw Save Our Elevators en<br />

eigenaar van een appartement in de Elsense Bosstraat.<br />

“Als je je hand nu door de accordeondeur naar buiten<br />

steekt, dan stopt hij meteen. Aangezien hij sowieso<br />

traag is, gaat dat zeer snel. Bovendien hebben we een<br />

mechanisme geïnstalleerd dat de lift, mocht hij toch<br />

ooit vallen, kan stoppen. Daarnaast hebben we langs<br />

achteren een ijzeren balk met gaatjes erin geplaatst,<br />

waardoor de lift exact weet wanneer hij moet beginnen<br />

af te remmen.”<br />

Enkele straten verderop deelt Paolo De Chiara in<br />

de Camille Lemonnierstraat zijn liefde voor zijn<br />

lift. “Vooral het smeedijzerwerk maakt onze lift<br />

uit 1937 bijzonder. Samen met de gevel en het<br />

marmer in de hal geeft de lift ons gebouw cachet.<br />

Aangezien ik uit het Italiaanse Napels afkomstig<br />

ben, hecht ik veel belang aan die historische<br />

elementen.<br />

Al zijn eigenlijk alle bewoners - van de Hongaren<br />

over de Turken en Iraniërs tot de Polen - het<br />

erover eens dat de lift moet blijven. Hij vormt het<br />

hart van onze mede-eigendom. Aangezien de lift<br />

net als de meeste oude exemplaren open is, laat<br />

hij toe om onderweg snel iets te zeggen tegen<br />

de buren. Dat bevordert de goede sfeer in ons<br />

“Momenteel onderzoeken we de mogelijkheid om<br />

camera’s te integreren, zodat die kunnen detecteren<br />

als er iets zou schelen aan het mechanisme. We willen<br />

alles doen om onze lift te veiliger te maken. Ook als<br />

er nergens statistieken te vinden zijn over het aantal<br />

ongelukken met dit soort liften, en ik er ook nog geen<br />

enkel verhaal over heb gehoord. Het enige wat we niet<br />

willen is de lift zonder nadenken vervangen door een<br />

modern exemplaar dat esthetisch en historisch niet in<br />

dit gebouw past.”<br />

“Voor de veiligheid worden er soms argumenten<br />

aangehaald die op weinig of niets slaan. Zo zou het<br />

glas in de deur veiligheidsglas moeten zijn, terwijl dat<br />

in de deur van de hal dan weer niet moet. Of moet de<br />

afscherming langs de trappenhal hoger zijn, terwijl het<br />

nu al onmogelijk is om erover te vallen.” In het gebouw<br />

van De Chiara wachten ze voorlopig af.


20<br />

“Het is ons laatste grote werk binnen de medeeigendom.<br />

We willen de lift veiliger maken, zelfs<br />

als er nog nooit iets is gebeurd. Maar we willen<br />

geen brutale modernisatie. Vanwege zijn esthetiek<br />

en belang voor ons patrimonium; maar ook omdat<br />

er technisch zo goed als nooit iets aan mankeert.<br />

We zien niet in waarom we iets moeten vernietigen<br />

dat, ook na zo’n miljoen reizen, perfect marcheert.<br />

Zeker niet nu duurzaamheid zo’n belangrijk topic is.<br />

Bovendien weten we nu al dat de moderne lift veel<br />

minder betrouwbaar zal zijn”, zegt De Chiara.<br />

“Het zijn de eenvoud van het systeem én de kwaliteit<br />

van het materiaal die ervoor zorgen dat deze liften<br />

voor de eeuwigheid zijn gemaakt. Mensen waren toen<br />

nog trots op hun werk. Het ging in eerste instantie<br />

om kwaliteit, en niet om puur rendement”, vertelt<br />

Lichtert. Hoewel X tot vandaag de lift bij Paolo De<br />

Chiara onderhoudt, zijn de anderen noodgedwongen<br />

overgeschakeld op kleinere, artisanale bedrijfjes.<br />

“Tot een viertal jaar geleden kwam Y voor het<br />

onderhoud. Op den duur werd het onmogelijk om<br />

met hen te dialogeren. Volgens hen hadden we twee<br />

opties: de lift voor altijd stilleggen, of hem vervangen<br />

door een modern exemplaar. Nooit hebben ze ons<br />

een project voorgesteld waarbij de oorspronkelijke<br />

lift kon worden behouden. Het is vreemd dat ze zelf<br />

niet trotser zijn op de historiek van hun realisaties,<br />

want tenslotte zijn zij het die de lift hebben gebouwd.<br />

Maar ze denken louter aan hun eigen commerciële<br />

belang”, oordeelt Minne. “Intussen gaat de savoirfaire<br />

verloren, en willen ze niet meer investeren in<br />

de opleiding van gespecialiseerde mensen voor deze<br />

nichemarkt. Daardoor doen we nu een beroep op<br />

artisanale bedrijven als of schakelen we een specialist<br />

als Paul Mariën in.”<br />

ZELDEN PANNE<br />

Ook Fabienne Lichtert doet sinds kort geen beroep<br />

meer op X voor het onderhoud. “In de 18 jaar dat<br />

ik hier woon, is de lift 1 keer in panne gevallen.<br />

Het was zaterdagavond, en er zaten 3 mensen in.<br />

Gelukkig is Y toen snel gekomen. Alleen hebben ze<br />

de oorzaak bij de ouderdom van de lift gelegd, en<br />

hebben ze verschillende stukken meegenomen naar<br />

hun atelier, waardoor we maandenlang zonder lift<br />

zaten. Aangezien ik aan hun uitleg twijfelde, liet ik<br />

een tegenexpertise uitvoeren.”<br />

“Daaruit bleek dat er gewoon niet meer voldoende<br />

olie in het mechanisme zat. Enkele dagen later was de<br />

olie plots wel weer aangevuld. Het blijft een mysterie<br />

hoe dat is gebeurd, maar bij mijn weten hebben<br />

alleen ikzelf en de mensen van X de sleutel van de<br />

machinekamer. Na enkele maanden discussie is X alle<br />

stukken opnieuw komen installeren, zodat we de lift<br />

weer konden gebruiken. Sindsdien is het vertrouwen<br />

zoek, en heb ik het contract laten aanpassen, zodat er<br />

ook derden aan de lift mogen werken. Nu ze de laatste<br />

jaren amper langskomen voor het onderhoud, terwijl<br />

we wel voor 6 keer onderhoud per jaar betalen, heb<br />

ik het contract definitief verbroken. Dat is jammer,<br />

want dit is de 92ste lift die ze ooit in België hebben<br />

gebouwd en in de machinekamer hangen nog enkele<br />

onderhoudsboekjes, waarin je perfect kunt volgen<br />

wat X sinds 1986 heeft gedaan.”<br />

Sydney Schreiber noemt de grote liftbedrijven<br />

- zonder meer een lobby. “Wereldwijd beheren


OPENING<br />

VAN ONS NIEUWE<br />

BUSINESS DEPARTMENT<br />

Projects @<br />

-021<br />

FLAGSHIPSTORE EUROPE<br />

WIN GRATIS<br />

INTERIEURADVIES<br />

& ONTWERP<br />

VOUCHER<br />

Interieuradvies voor uw project nodig? De eerste 20 klanten die een afspraak<br />

aanvragen op bart@divani.be krijgen een gratis interieurontwerp voor een van<br />

de vastgoedpanden die ze te koop aanbieden. Daarin zit een 2D-grondplan,<br />

3D-renders én een virtuele voorstelling.<br />

Projectontwikkelaars die zich inschrijven voor deze win-actie,<br />

krijgen 20 cadeaubons van 25% die ze kunnen delen met hun klanten.<br />

Voor consumenten die op zoek zijn naar Italiaans design en die topkwaliteit wensen aan de best<br />

mogelijke prijs, willen wij de uitverkoren leverancier zijn van hun droominterieur.<br />

Contacteer uw persoonlijke interieuradviseur en maak kans op gratis interieuradvies.<br />

Bart Schelfhout op bart@divani.be of via +32 (0) 485 38 35 74.<br />

Projects @<br />

FLAGSHIPSTORE EUROPE<br />

Vlaamse Kaai 35-39 / 2000 Antwerp - Belgium / www.divani.be / www.camerich.be<br />

Alle dagen open van 10 tot 18 u OPEN OP ZONDAG


ze 90 procent van de liften. Aangezien het voor<br />

hen commercieel veel interessanter is om de<br />

oude exemplaren te vervangen dan ze gewoon te<br />

onderhouden, hebben ze de wetgeving onder het<br />

mom van veiligheid in hun voordeel gestuurd. Ik wil<br />

best belasting betalen, maar dat we als burgers een<br />

wet moeten volgen die ons verplicht om enkele grote<br />

bedrijven nog meer winst te bezorgen, vind ik niet<br />

eerlijk. Om die onrechtvaardigheid ten opzichte van<br />

de bevolking en dat gebrek aan respect ten opzichte<br />

van ons patrimonium aan te kaarten hebben we de<br />

vzw Save Our Elevators opgericht. L’union fait la<br />

force, zoals jullie Belgen zeggen. We willen samen<br />

met de bevoegde instanties naar een goede oplossing<br />

zoeken. Bovendien wil ik voor dit patrimonium<br />

vechten, aangezien we in mijn geboorteland Canada<br />

alleen maar kunnen dromen van dit soort historische,<br />

en bovendien onverslijtbare elementen.”<br />

in orde moeten worden gebracht. Dat zijn er 170 per<br />

maand . Het wordt dus hoog tijd dat er een definitieve<br />

oplossing uit de bus komt”, zegt Schreiber. “Met<br />

onze vzw stellen we voor om per lift een reële<br />

risicoanalyse te doen en op basis daarvan de concrete<br />

pijnpunten aan te pakken. Daarna pleiten we voor<br />

een herwaardering van het beroep van liftoperator,<br />

en de oprichting van een studierichting. Want het<br />

onderhoud van onze liften vergt specifieke skills”<br />

“Sinds mijn moeder in 1990 naar hier verhuisde, heb<br />

ik geen weet van problemen met deze lift.<br />

We wachten dus bang af hoe de wetgeving zal<br />

evolueren. Het zou dramatisch en triestig zijn<br />

mochten we ze later in een museum moeten gaan<br />

bekijken. Zelfs als deze lift in onze woning staat,<br />

maakt hij deel uit van ons collectieve verleden.<br />

Daarom stelden we ons gebouw open voor het festival,<br />

zodat iedereen dit stukje vergeten patrimonium kon<br />

komen herontdekken”, zegt Anne Minne.<br />

uit Bruzz Magazine, 13/03/<strong>2019</strong><br />

door Elien Haentjens<br />

RESPECTVOL<br />

Wat de betrokkenen vooral tegen de borst stuit, is dat<br />

er alternatieve oplossingen bestaan om een lift op een<br />

respectvolle manier te moderniseren en dat met de<br />

zogenoemde Kinney-methode, die deze alternatieven<br />

kan valideren, een oplossing binnen handbereik ligt.<br />

“Terwijl in het begin enkele controleorganismen die<br />

methode accepteerden, is dat niet langer het geval.<br />

Zelfs het infrarode lichtgordijn, dat vaak gebruikt<br />

werd voor zulke alternatieve oplossingen, is onder<br />

vuur komen te liggen. Voorlopig kunnen we dus geen<br />

kant uit.”<br />

“Bovendien zouden alle liften tegen 31 december 2022<br />

aan de wettelijke normen moeten beantwoorden.<br />

Anders hangen ons zware boetes boven het hoofd.<br />

Zelfs in een beschermd gebouw als Le Palais de la<br />

Folie Chanson zou de lift onder de huidige wetgeving<br />

moeten verdwijnen. Op basis van cijfers van Agoria<br />

schat ik dat er nog zo’n 8000 liften van voor 1958<br />

HET BRUSSELS ART NOUVEAU<br />

& ART DECO (BANAD) FESTIVAL<br />

IS EEN UITZONDERLIJK EVENEMENT<br />

DAT HET ART-NOUVEAU EN ART-<br />

DECO-ERFGOED IN HET BRUSSELS<br />

HOOFDSTEDELIJK GEWEST IN DE<br />

KIJKER PLAATST. HET VINDT IEDER<br />

JAAR TIJDENS DE WEEKENDS VAN<br />

MAART PLAATS.<br />

WWW.BANAD.BRUSSELS<br />

INFO<br />

Vzw Save Our Elevators<br />

www.saveourelevators.com<br />

PROPERTYTODAY


Wat mag ...<br />

een syndicus kosten?<br />

Aan het kwaliteitsvolle beheer van een syndicus hangt terecht een zeker<br />

prijskaartje. Als we de trends in huisvesting mogen geloven, zullen er meer<br />

appartementen bijkomen dan er huizen worden gebouwd.<br />

23<br />

Het aantal eigenaars dat met anderen een flatgebouw<br />

deelt, gaat in stijgende lijn. Dat vraagt ook om meer<br />

gemotiveerde syndici die voor de verenigingen van<br />

mede-eigenaars (VME’s) de appartementsgebouwen<br />

op een kwalitatieve manier beheren. En daar wringt<br />

het al enige tijd.<br />

Syndicus is stilaan een knelpuntberoep geworden.<br />

De oorzaken daarvan moeten we in feite aan 2<br />

kanten zoeken. De syndicus werkt ook ’s avonds<br />

en in het weekend, wat het voor velen een minder<br />

aantrekkelijk beroep maakt. Naast het technische<br />

beheer dat uit zijn voegen barst, komen er geregeld<br />

ook extra taken bij voor de syndicus. Zo is sinds 2018<br />

de GDPR van toepassing op VME’s. Deze verordening<br />

geldt voor alle ondernemingen en organisaties<br />

die persoonsgegevens van natuurlijke personen<br />

bijhouden en verwerken. Het is aan de syndicus om dat<br />

voor de VME in orde te brengen. Daardoor zijn er heel<br />

wat inspanningen en administratieve formaliteiten<br />

nodig. Een complexe opdracht voor de syndicus om<br />

de opgelegde verplichtingen in de praktijk te brengen<br />

wat zijn verantwoordelijkheid zal verzwaren en zorgt<br />

voor extra kosten.<br />

Bij dat laatste knelt het schoentje. Al deze extra<br />

verplichtingen opgelegd door de overheid vallen niet<br />

onder de standaardbeheersvergoeding.<br />

Het is niet meer dan redelijk dat die extra kosten aan<br />

de VME’s worden aangerekend. Dat zorgt geregeld<br />

voor tegenwind van de mede-eigenaars. Onterecht<br />

naar onze mening, want het is wel degelijk de


24<br />

VME die aan de wetgeving moet voldoen en het is<br />

de verantwoordelijkheid van de syndicus om ervoor<br />

te zorgen dat de VME feilloos aan de opgelegde<br />

verplichtingen voldoet. De wet bepaalt nergens dat<br />

deze taken gratis dienen te gebeuren.<br />

Tegenover een kwalitatieve dienstverlening door de<br />

syndicus waarop de mede-eigenaars rekenen, moet<br />

een waardig ereloon staan. Maar dat valt nu meestal<br />

te laag uit (toch zeker in verhouding tot wat in onze<br />

buurlanden de norm is), wat wijst op een structureel<br />

probleem. Steeds minder mensen kiezen dan ook<br />

voor het beroep van syndicus omdat het doorgaans<br />

hard werk is dat bovendien te weinig betaald wordt.<br />

Mede-eigenaars laten ook vaker hun ondankbaarheid<br />

en ongenoegen blijken. Dat alles werkt niet bepaald<br />

motiverend om nieuwe gedreven syndici en/of<br />

personeel aan te trekken.<br />

“SYNDICUS IS STILAAN EEN<br />

KNELPUNTBEROEP GEWORDEN.<br />

DE OORZAKEN DAARVAN MOETEN<br />

WE IN FEITE AAN TWEE<br />

KANTEN ZOEKEN.”<br />

Het is hoog tijd dat we het tij doen keren en het beroep<br />

van syndicus weer aantrekkelijker maken. Daarvoor<br />

zijn dringend enkele mentaliteitswijzigingen nodig.<br />

Ik roep de mede-eigenaars alvast op om ermee op<br />

te houden stelselmatig de goedkoopste syndicus te<br />

kiezen. “If you pay peanuts, you get monkeys”, dat<br />

geldt ook voor het beheer van mede-eigendommen.<br />

VME’s moeten beseffen dat aan kwaliteitsvol beheer<br />

een zeker prijskaartje hangt. Wie niet bereid is dat te<br />

betalen, kan geen kwaliteit eisen en krijgt meestal geen<br />

kwaliteit met alle gevolgen van dien. Wat ook slecht is<br />

voor het imago van het beroep, zijn syndici die onder de<br />

prijs gaan om het beheer van appartementsgebouwen<br />

binnen te halen. Dat draait meestal slecht uit. Daardoor<br />

verdienen ze onvoldoende, wat dan weer leidt tot<br />

slecht beheer en wanpraktijken. De syndici mogen niet<br />

aarzelen om voor hun dienstverlening op niveau een<br />

correcte vergoeding aan te rekenen.<br />

De Unie van Syndici (UVS) gaat zelfs nog een stapje<br />

verder en pleit ervoor dat syndici voor grote werken<br />

in het kader van technisch beheer een percentage van<br />

de kostprijs zouden mogen vragen voor de opvolging<br />

en oplevering ervan, zoals dat in Frankrijk het geval<br />

is.<br />

INFO<br />

INFO<br />

door Dominique Krickovic<br />

Directeur UVS<br />

Met het Salon van de Medeeigendom<br />

- op 22 en 23<br />

november <strong>2019</strong> in Paleis 1 van<br />

Brussels Expo - doen we al het<br />

mogelijke om het imago en<br />

het beroep van syndicus te<br />

verbeteren.<br />

Als syndicus én als medeeigenaar<br />

kun je er gratis<br />

terecht met al je juridische en<br />

technische problemen!<br />

salonvandemedeeigendom.be<br />

PROPERTYTODAY


-025<br />

BENT U SYNDICUS OF<br />

COMMISSARIS VAN DE REKENINGEN?<br />

De gids van de<br />

mede-eigendom<br />

Ontdek uw<br />

rechten en<br />

plichten<br />

dankzij ARAG<br />

In het mede-eigendom waar u woont,<br />

werd u aangesteld als syndicus of<br />

commissaris van de rekeningen?<br />

U staat in voor het dagelijks beheer<br />

van het mede-eigendom, al dan niet op<br />

vrijwillige basis. In het kader daarvan<br />

moet u rekening houden met een<br />

complexe wetgeving.<br />

Wil u meer duidelijkheid omtrent uw<br />

juridische rechten en plichten met<br />

betrekking tot uw mandaat? Vertrouw<br />

op ARAG, dé juridische partner voor uw<br />

mede-eigendom.<br />

Uw juridische specialist, op<br />

wie u dagelijks een beroep<br />

kan doen<br />

Meer weten over onze<br />

verzekeringsproducten?<br />

PRAAT EROVER MET UW<br />

MAKELAAR OF STUUR EEN<br />

MAILTJE NAAR INFO@ARAG.BE<br />

VOOR MEER INFORMATIE.<br />

ARAG de juridische partner<br />

van uw mede-eigendom<br />

ARAG SE Branch Belgium is het Belgisch filiaal van<br />

een internationale verzekeringsgroep gespecialiseerd<br />

in Rechtsbijstand. ARAG is al meer dan 50 jaar in<br />

België actief met twee complementaire activiteiten:<br />

essentiële juridische aspecten verduidelijken en de<br />

oplossing van eventuele geschillen begeleiden.<br />

INFO<br />

EEN GRATIS<br />

BROCHURE VOOR<br />

ELKE SYNDICUS<br />

ARAG is méér dan een verzekeraar die<br />

u Rechtsbijstand biedt. ARAG is uw<br />

bondgenoot en informeert u over uw<br />

rechten en plichten in het kader van het<br />

dagelijks beheer van uw mede-eigendom.<br />

Download<br />

onze adviesbrochure op<br />

www.arag.be<br />

VZW Save Our Elevators<br />

Wat www.saveourelevators.com<br />

kunnen we voor uw<br />

mede-eigendom betekenen?<br />

Het Brussels Art Nouveau & Art Deco<br />

(BANAD) Festival is een uitzonderlijk<br />

evenement ARAG werkte dat een specifieke het art nouveau oplossing uit en om medeeigenaars<br />

te beschermen en het werk van de<br />

art deco erfgoed in het Brussels<br />

syndicus en de commissaris van de rekeningen te<br />

Hoofdstedelijk verduidelijken. Gewest in de kijker<br />

plaatst. Het vindt ieder jaar tijdens<br />

• Uw juridische uitgaven budgetteren: niet langer<br />

de weekends van maart plaats.<br />

overbodige en onvoorziene uitgaven doen om uw<br />

www.banad.brussel<br />

rechten te doen gelden.<br />

• De juridische aspecten aan een betrouwbare<br />

partner overlaten: de syndicus en de commissaris van<br />

de rekeningen werk uit handen nemen.<br />

PROPERTYTODAY<br />

• Genieten van de uitgebreidste Rechtsbijstand<br />

op de markt.


Samen<br />

leven


27<br />

in appartementsgebouwen:<br />

een evaluatie van de hervormde<br />

wet op mede-eigendom<br />

De nieuwe wet op de mede-eigendom vereenvoudigt het samenleven in<br />

appartementsgebouwen. De mede-eigenaars kunnen ook makkelijker beslissingen<br />

nemen, bijvoorbeeld over de sloop en heropbouw van het gebouw. Maar of dat ook<br />

zal leiden tot een versnelde vernieuwing van ons appartementenpatrimonium,<br />

is nog maar de vraag.<br />

België wordt hoe langer hoe meer een<br />

appartementenland. Sinds 2003 worden<br />

systematisch meer nieuwbouwflats vergund dan<br />

eengezinswoningen. In 2018 waren appartementen<br />

goed voor ruim 61 procent van de vergunde<br />

wooneenheden, leren cijfers van Statbel. Meer<br />

appartementsbewoners en eigenaars betekent ook<br />

dat meer Belgen te maken krijgen met de wet op<br />

de mede-eigendom, die het beheer van de gemene<br />

delen in een gebouw (dak, trap, lift) regelt. Begin<br />

dit jaar werd een belangrijke update van de wet van<br />

kracht. De vereniging van mede-eigenaars kan nu<br />

gemakkelijker beslissingen nemen.<br />

DE AANPASSINGEN IN EEN NOTENDOP<br />

De oorspronkelijke wet op de mede-eigendom<br />

dateert van 1994. Daarna volgden enkele updates.<br />

“Dit is dus niet zo’n oud recht”, merkt minister van<br />

Justitie Koen Geens op. “Het is ook niet zo dat de<br />

vorige wet niet deugde. Maar er waren wel elementen<br />

die het samenleven in appartementsgebouwen<br />

soms tot een lastige kwestie maakten. Die hebben<br />

we met deze hervorming kunnen aanpakken.”<br />

De minister heeft het over 4 verbeteringen. De<br />

eerste is meer flexibiliteit. De hervormde wet<br />

versoepelt gekwalificeerde meerderheden in de<br />

algemene vergadering van mede-eigenaars. Zo is<br />

het voortaan mogelijk over werken aan de gemene<br />

delen te beslissen met een tweederdemeerderheid.<br />

Voorheen moest drie vierde van de medeeigenaars<br />

akkoord gaan. Voor wettelijk opgelegde<br />

aanpassingen volstaat nu een volstrekte<br />

meerderheid. Ook de invoering van het statuut<br />

van een voorlopige bewindvoerder in het geval<br />

van blokkering van de besluitvorming in een<br />

vereniging van mede-eigenaars, valt onder het<br />

blokje ‘flexibilisering’.<br />

De tweede vernieuwing zet in op meer efficiëntie in<br />

het beheer van de mede-eigendom. Het reglement<br />

van mede-eigendom wordt afgeslankt ten voordele<br />

van het procedureel lichtere reglement van<br />

inwendige orde. Zo is voor een wijziging van regels<br />

rond de algemene vergadering niet langer een<br />

notariële akte vereist. De nieuwe wet voorziet ook<br />

in de oprichting van een verplicht reservekapitaal.<br />

De derde vernieuwing beoogt een herbalancering<br />

van de rechten en de plichten van de betrokkenen.<br />

De opvallendste vernieuwing is de invoering van<br />

het principe dat de betaler beslist. Zo beslissen<br />

bijvoorbeeld bij de vernieuwing van de lift alleen de<br />

mede-eigenaars die betalen voor het gebruik van<br />

de lift. De bewoners van de gelijkvloerse verdieping<br />

onthouden zich dus bij de stemming.<br />

Tot slot zijn er nog verduidelijkingen. Zo vermeldt<br />

de nieuwe wet uitdrukkelijk dat alleen de<br />

vrederechter bevoegd is voor geschillen over de<br />

gedwongen mede-eigendom. Aan de nieuwe wet<br />

is twee jaar voorbereiding voorafgegaan. Minister<br />

van Justitie Koen Geens (CD&V) is tevreden over het<br />

resultaat en zegt ook dat hij positieve reacties heeft<br />

opgevangen vanop het terrein. “In het bijzonder<br />

over de wijziging dat de vereniging van medeeigenaars<br />

nu zonder unanimiteit kan beslissen<br />

een gebouw af te breken en herop te bouwen”,<br />

preciseert de minister. “Die unanimiteitsvereiste<br />

GRATIS ABONNEMENT<br />

Schrijf snel in via www.propertytoday.be<br />

Krijg je dit magazine nog niet gratis in je bus?


28<br />

blokkeerde veel dossiers.”<br />

Met de hernieuwde wet wordt afbraak en heropbouw<br />

inderdaad mogelijk als vier vijfde van de medeeigenaars<br />

daarmee instemt. Zo kunnen hopeloos<br />

verouderde gebouwen versneld vervangen worden<br />

door een performante nieuwbouw. Maar de<br />

projectontwikkelaar Bart Versluys, een van de grote<br />

pleitbezorgers van zo’n versoepeling, is ontgoocheld.<br />

In een interview in de Trends Vastgoedgids poneerde hij<br />

dat “men alle sterke elementen uit de ontwerpteksten<br />

heeft gehaald”. “Het gebouw moet al op instorten staan<br />

op de stadsvernieuwing. De meeste binnenstedelijke<br />

appartementsgebouwen behoren toe aan verschillende<br />

eigenaars. Een belangrijke toegevoegde waarde van<br />

een projectontwikkelaar ligt in het samenbrengen van<br />

die versnipperde eigendommen, aldus Missault. “De<br />

projectontwikkelaar neemt het risico zo’n gebouw<br />

“HET GEBOUW MOET AL OP<br />

INSTORTEN STAAN OM HET<br />

TE MOGEN AFBREKEN”<br />

om het te mogen afbreken”, stelt Versluys. “Op die<br />

manier zullen we de broodnodige modernisering van<br />

ons woningpatrimonium niet realiseren.”<br />

Versluys verwijst naar bijkomende voorwaarden in<br />

de hervormde wet. Beslissen met een viervijfdemeerderheid<br />

over de afbraak of de volledige heropbouw<br />

van het gebouw kan alleen “om redenen van hygiëne of<br />

veiligheid, of wanneer de kostprijs voor de aanpassing<br />

van het gebouw aan de wettelijke bepalingen<br />

buitensporig zou zijn”.<br />

Minister Geens beoordeelt de finale wettekst als een<br />

eerbaar vergelijk tussen het individuele eigendomsrecht<br />

en het algemeen belang. “Op een bepaald moment moet<br />

je compromissen kunnen maken”, zegt hij. “En dan<br />

vordert men misschien minder snel dan gewenst. De<br />

vooruitgang loopt niet, maar gaat.”<br />

DREMPEL TEGEN KOEKOEKEN<br />

Rik Missault, co-CEO van de Waregemse<br />

projectontwikkelaar ION, is tevreden over de drempel<br />

die de hervormde wet opwerpt voor zogenoemde<br />

koekoekkopers. “Dat zijn partijen die zich in een<br />

appartementsgebouw inkopen om beslissingen van de<br />

algemene vergadering te kunnen blokkeren”, legt hij<br />

uit.<br />

Volgens Missault zette dat in het verleden een rem<br />

stukje per stukje op te kopen om het verouderde<br />

gebouw vervolgens af te breken en iets nieuws te<br />

ontwikkelen. Maar als je een stukje mist, heb je<br />

natuurlijk een probleem. Dankzij de hervormde wet<br />

moet een tegenstander nu toch al 20 procent van de<br />

stemmen verzamelen. Dat maakt die koekoekpraktijk<br />

dus minder aantrekkelijk.” Maar ook Rik Missault laakt<br />

de voorwaarden die gekoppeld zijn aan het loslaten<br />

van de unanimiteitsvereiste: “De wet heeft het over<br />

een buitensporige kostprijs. Als je de energieprestaties<br />

van een oud appartementsgebouw op het niveau wil<br />

brengen van een nieuwbouw, dan wordt het inderdaad<br />

buitensporig duur. Dan kun je het beter afbreken en<br />

heropbouwen. Maar is het dat wat de wetgever bedoelt?<br />

En wie beslist daar dan over? Waarschijnlijk zal dat de<br />

vrederechter zijn. Doordat die voorwaarden zo vaag<br />

gedefinieerd zijn, vrees ik overigens dat het in de praktijk<br />

heel vaak tot een rechtszaak zal komen.”<br />

Is de hervorming van dat sleutelelement in de wet dan een


-029<br />

De blokpolis van AXA<br />

waarmee u tijd bespaart.<br />

Aanbevolen door de Unie van Syndici.<br />

Publireportage in samenwerking met AXA<br />

Een duidelijke verzekering<br />

AXA biedt een unieke verzekering op de markt voor<br />

gebouwen vanaf 4 wooneenheden, met of zonder<br />

kantoor- of handelsruimte:<br />

■ De formule Buildimo voor gebouwen met een<br />

eenvoudige afwerking<br />

■ De formule Buildimax voor alle andere gebouwen.<br />

Inclusief de meest recente gebouwen die uitgerust<br />

zijn met de laatste technologische snufjes dankzij<br />

de uitbreiding Premium.<br />

Een aanbod op maat<br />

■ Bij AXA is de verzekering van gebouwen een vak apart.<br />

Er is een team van beheerders dat zich daar voor 100%<br />

mee bezighoudt en rechtstreeks samenwerkt met uw<br />

makelaar. Uw makelaar is er om u te helpen en stelt<br />

u steeds een verzekering voor die aan uw behoeften<br />

en de specifieke kenmerken van uw gebouw voldoet.<br />

In bepaalde gevallen zal een expert gemandateerd<br />

worden om een evaluatie te doen.<br />

■ Als het gebouw goed geëvalueerd is, komt u bij een<br />

schadegeval niet voor onaangename verrassingen<br />

te staan!<br />

■ Dankzij onze evaluatiesystemen kunnen de kapitalen<br />

correct becijferd worden en hoeft de evenredigheidsregel<br />

niet te worden toegepast bij een schadegeval.<br />

■ De premie voor goed beheerde en goed onderhouden<br />

gebouwen zal zeer concurrentieel zijn.<br />

Dekkingen die aan uw behoeften voldoen<br />

Wist u dat de meeste schadegevallen worden veroorzaakt<br />

door waterschade? Voor dergelijke schade biedt AXA een<br />

zeer uitgebreide dekking aan naargelang de gekozen<br />

formule. Enkele voorbeelden:<br />

■ Op zoek gaan naar de leiding die aan de grondslag van<br />

het schadegeval ligt en herstellen van die leiding zelfs<br />

zonder schade aan de verzekerde goederen<br />

■ Insijpeling via de gevel<br />

■ Verwijderen en herstellen van de dichtheidslaag van<br />

daken en terrassen<br />

■ Huiszwam…<br />

Na een schadegeval willen de bewoners dat alles zo snel<br />

mogelijk weer in orde is. Onze blokpolis voorziet in een<br />

snelle tussenkomst en ruime dekkingen zoals:<br />

■ De opzoekings- en herstellingskosten naar aanleiding<br />

van een water- of stookolieschade<br />

■ Afstand van verhaal tussen mede-eigenaars en ook<br />

de mogelijkheid om afstand van verhaal tegenover<br />

huurders af te sluiten…<br />

Het Buildimo/Buildimax-aanbod wordt regelmatig<br />

bijgewerkt om in te spelen op de verwachtingen van<br />

syndici en mede-eigenaars. Het is ook de enige verzekering<br />

die wordt aanbevolen door de Unie van Syndici.<br />

AXA werkt met een net van gespecialiseerde makelaars waardoor u ook met zeer specifieke<br />

vragen bij hen terecht kunt. Hierdoor ontstaat er een echte vertrouwensrelatie.<br />

Snel een vakman vinden<br />

Zijn er kleine werkzaamheden of herstellingen die moeten gebeuren in een appartement<br />

of aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw? Is er een voeg die lekt en die<br />

opnieuw moet gedicht worden? Neem contact op met een vakman van AXA Homecare.<br />

https://www.axa.be/nl/homecare<br />

Goed om te weten<br />

Dit product comfort thuis speciaal/formule Buildimo-Buildimax-Buildimax Premium is een verzekering die de waarborgen<br />

brand en andere schade aan de woning (gebouw en inhoud), ba gebouw en eerste hulp omvat. De waarborg rechtsbijstand<br />

is optioneel. Comfort thuis speciaal/formule Buildimo-Buildimax-Buildimax Premium werd ontwikkeld door AXA Belgium,<br />

Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt<br />

gesloten voor een looptijd van een jaar met mogelijkheid tot stilzwijgende verlenging. Aarzel niet om een beroep te<br />

doen op uw makelaar voor meer informatie of een offerte. Hij staat voor u klaar en is het best geplaatst om een<br />

voorstel te doen dat bij uw situatie past. Wij nodigen u uit de algemene voorwaarden te raadplegen alvorens het<br />

product af te sluiten. Daarin vindt u de aangeboden dekkingen en de eventuele beperkingen & uitsluitingen van<br />

de waarborgen. Dit document is gratis te verkrijgen bij uw makelaar of op www.axa.be.<br />

In het geval van een eventuele klacht, kunt u een beroep doen op de dienst Customer Protection<br />

(Troonplein 1, 1000 Brussel, e-mail: customer.protection@axa.be). Indien de u aangeboden oplossing<br />

niet voldoet, kunt u zich wenden tot de dienst Ombudsman Verzekeringen, de Meeûs plein 35 te 1000<br />

Brussel (www.ombudsman.as)


maat voor niets? “Dat vind ik iets te sterk uitgedrukt”,<br />

reageert Ludo Ockier, advocaat in de vastgoedsector.<br />

“Dat de hervormde wet het mogelijk maakt dat men een<br />

gebouw kan afbreken op basis van een beslissing met<br />

een gekwalificeerde meerderheid,<br />

is echt wel revolutionair. Maar ik heb ook wel vragen<br />

bij de praktische haalbaarheid. In hoeveel gebouwen<br />

zullen die voorwaarden vervuld zijn?”<br />

Ludo Ockier ziet nog een probleem. “De wet heeft het<br />

over heropbouw, maar dat begrip is juridisch nog niet<br />

gedefinieerd. Als je identiek hetzelfde gebouw optrekt,<br />

is er geen probleem. Maar dat zal in de praktijk bijna<br />

nooit het geval zijn, al is het maar omdat bijvoorbeeld de<br />

stedenbouwkundige voorschriften intussen gewijzigd<br />

zijn.”<br />

past in het idee van de betonstop. “De grootste uitstoot<br />

komt van grote gebouwen in de steden en de stadsrand.<br />

Door op die plekken iets nieuws te bouwen met een<br />

hogere densiteit, hoef je dus geen nieuwe ruimte aan te<br />

snijden. De betonstop verhoogt dus nog de urgentie om<br />

het probleem van verouderde appartementsgebouwen<br />

fundamenteel aan te pakken.”<br />

VERENIGDE EIGENAARS:<br />

‘OPT-OUT VOOR SPAARPOT IS<br />

EEN GEMISTE KANS’<br />

KLIMAATDOELSTELLINGEN<br />

Het is dus ook volgens Ockier afwachten hoe de<br />

rechtspraak zal omgaan met de voorwaarden en de<br />

begrippen in de hervormde wet. Bovendien biedt die<br />

weinig soelaas tegen vertragingsmanoeuvres van<br />

onwillige mede-eigenaars, meent de advocaat.<br />

“Uiteraard is het belangrijk dat iedere burger toegang<br />

heeft tot de rechtsgang”, zegt hij. “Maar het zal hoe<br />

dan ook vertragend werken. Een mede-eigenaar die<br />

niet akkoord gaat met de beslissing van de algemene<br />

vergadering, kan een procedure starten bij de<br />

vrederechter. Vervolgens kan hij beroep aantekenen bij<br />

de rechtbank van eerste aanleg en finaal kan hij ook nog<br />

naar cassatie stappen. Reken maar dat je zo gemakkelijk<br />

3 tot 4 jaar bezig bent.”<br />

Dat is geen opbeurende vaststelling in tijden<br />

waarin we ons woningpatrimonium dringend<br />

energieperformanter moeten maken om de<br />

klimaatdoelstellingen te halen. Is een verdere<br />

versoepeling van beslissingsprocedures tegen die<br />

achtergrond toch niet wenselijk? “Waarschijnlijk<br />

kunnen we nog verder gaan”, antwoordt minister<br />

Geens. “Maar ik wil er toch op wijzen dat de<br />

versoepeling niet beperkt blijft tot het scenario<br />

van afbraak en heropbouw. Een van de redenen<br />

waarom we de meerderheidsvereisten hebben<br />

afgezwakt, is precies om isolatiewerkzaamheden in<br />

de gemeenschappelijke delen mogelijk te maken.” Rik<br />

Missault blijft erbij dat de afbraak van verouderde<br />

appartementsgebouwen cruciaal is voor het bereiken<br />

van de klimaatdoelstellingen. “De versnipperde<br />

eigendom in ons land is daarbij een belangrijke<br />

flessenhals. We zullen toch een oplossing moeten<br />

vinden om die oude gebouwen versneld te kunnen<br />

vervangen door nieuwbouw. Bij nieuwbouw is E-peil<br />

30 zowat de norm aan het worden. In het geval van<br />

renovatie is dat onhaalbaar. Met een grondige renovatie<br />

geraak je misschien aan E-peil150“.<br />

Het goede nieuws is volgens Rik Missault dat de<br />

vernieuwing van het appartementenpatrimonium ook<br />

Katelijne D’Hauwers, directeur van de<br />

belangenvereniging Verenigde Eigenaars, vindt<br />

de versoepeling van het beslissingsproces in de<br />

algemene vergadering rond de renovatie van<br />

appartementsgebouwen, de belangrijkste stap vooruit.<br />

“Het aantal verouderde appartementsgebouwen neemt<br />

almaar toe”, merkt ze op. “Om de woonkwaliteit<br />

en de veiligheid van de bewoners te garanderen en<br />

om de klimaatdoelstellingen te behalen, kunnen<br />

moderniseringswerken niet langer uitgesteld worden.”<br />

De nieuwe bepalingen over het opbouwen van het<br />

reservekapitaal vindt ze een gemiste kans. “Wij zijn<br />

voorstander van een verplicht reservekapitaal. Zo’n<br />

verplichte spaarpot kan het financiële evenwicht en<br />

de daadkracht van de vereniging van mede-eigenaars<br />

bevorderen. Door de bijdragen te spreiden in de tijd<br />

vermijd je een scenario waarin mede-eigenaars plots<br />

een astronomisch hoog bedrag moeten betalen. Alleen<br />

legt de hervormde wet een te lage jaarlijkse bijdrage<br />

op. Concreet gaat het over minimaal 5 procent van de<br />

gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande<br />

boekjaar. Gelet op de te verwachten werken aan vooral<br />

oudere gebouwen is die minimumbijdrage ontoereikend.<br />

Bovendien voorziet de wet in een opt-out: de algemene<br />

vergadering kan met een viervijfdemeerderheid<br />

beslissen het verplichte reservekapitaal niet samen<br />

te stellen. Dat is jammer, want de ongelijke financiële<br />

draagkracht van de mede-eigenaars is een van de<br />

grootste struikelblokken in het goede beheer van een<br />

gebouw.<br />

“Voor ons is de belangrijkste vernieuwing de invoering<br />

van het principe dat de betaler beslist”, zegt Stefaan<br />

Leliaert, bestuurder bij De Syndic en voorzitter van<br />

het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV).<br />

“Het is veel logischer en het beslissingsproces<br />

tijdens een algemene vergadering verloopt ook veel


31<br />

vlotter. De nieuwe regeling over het aanleggen van<br />

een reservekapitaal vinden we ook een belangrijke<br />

verbetering. In gebouwen waar het vroeger niet lukte<br />

zo’n reservefonds aan te leggen, lukt het nu wel.”<br />

Stefaan Leliaert is minder enthousiast over de<br />

bepalingen om minder te regelen via de statuten van het<br />

gebouw. “De grotere rol voor het reglement van interne<br />

orde maakt het wel gemakkelijker afspraken te maken,<br />

want je moet niet telkens langs de notaris passeren.<br />

Maar we vrezen dat het ook tot verwarring zal leiden.<br />

Waar zal bijvoorbeeld een nieuwe eigenaar de juiste<br />

informatie vinden? Want het reglement van medeeigendom<br />

dat hij van de notaris ontvangt, is dan<br />

misschien achterhaald omdat intussen clausules<br />

gewijzigd zijn via het reglement van interne orde. We<br />

betreuren het ook dat in de nieuwe wetgeving niets<br />

terug te vinden is over digitalisering. Nochtans zijn<br />

er tegenwoordig veel digitale oplossingen die het<br />

beslissingsproces sneller en efficiënter kunnen maken.<br />

Het is een van de zaken die we willen aankaarten zodra<br />

er een regering is.”<br />

uit Trends Magazine, 02/05/<strong>2019</strong><br />

door Laurenz Verledens<br />

PROJECTS IN WATERPROOFING<br />

ATAB nv - Satenrozen 2 U002 - 2550 Kontich<br />

Tel: 03 250 14 70 & Tel: 05 927 76 98 - info@atab.be - www.atab.com


32<br />

Brandveiligheid<br />

in onze woningen en appartementen<br />

gaat er niet op vooruit<br />

Jaarlijks betreuren we in België nog altijd tientallen dodelijke slachtoffers<br />

door huisbranden. Daarnaast tellen we een paar honderd slachtoffers met<br />

rookintoxicatie en/of brandwonden ten gevolge van een huisbrand.<br />

Opvallend is de leeftijdsopbouw van de<br />

slachtoffers: een derde van de mannelijke<br />

slachtoffers en de helft van de vrouwelijke<br />

slachtoffers is ouder dan 65. En dat terwijl<br />

hun procentuele aandeel van de samenleving<br />

beduidend lager is.<br />

Deze groep is dus oververtegenwoordigd in de<br />

statistieken. Reden is dat ouderen kwetsbaarder<br />

zijn voor brand door uiteenlopende<br />

lichamelijke of mentale beperkingen. “Vooral<br />

woningen met alleenstaande senioren<br />

vragen extra aandacht qua brandveiligheid”,<br />

aldus Lauwaert Stefaan. “Daarmee bedoelen we<br />

woningen of appartementen waar zij in grote<br />

lijnen zelfstandig wonen. Maar soms wel met<br />

beperkte mobiliteit, waardoor zij in geval van<br />

brand meer tijd nodig hebben om hun woning<br />

te ontvluchten.”<br />

Die tijd hebben die ‘senioren’ met een beperkte<br />

mobiliteit vaak niet omdat de brand zich te<br />

snel ontwikkelt. Volgens onderzoek zou dat<br />

een verklaring kunnen zijn voor het opvallende<br />

feit dat 19 procent van de fatale branden in<br />

Nederland zich voordeed in een woning met een<br />

correct werkende rookmelder. Onderzoekers<br />

concluderen verder dat de slachtoffers ofwel<br />

onvoldoende alert waren om het alarmsignaal<br />

te kunnen horen, ofwel simpelweg te weinig<br />

tijd hadden om te vluchten door de snelle<br />

verspreiding van het vuur of giftige rook.


-033<br />

Blokpolis op maat<br />

Meer info bij uw<br />

verzekeringsmakelaar of<br />

op www.axa.be<br />

Uw gebouw<br />

beter<br />

beschermen<br />

AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1, B-1000<br />

Brussel • www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 - Fax: 02 678 93 40 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.6924 - 0919. V.U.: G.Uytterhoeven, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).


De top 3 van de belangrijkste brandoorzaken<br />

in woningen is al jarenlang min of meer<br />

gelijk, al verschuiven de oorzakelijke factoren<br />

soms wel van plaats. Falende elektra, koken<br />

en roken blijken de belangrijkste bronnen<br />

van woningbranden met dodelijke afloop.<br />

Een opvallende constatering: in 2011 werd<br />

de wettelijk verplichte zelfdovende sigaret<br />

ingevoerd, juist om branden als gevolg van<br />

smeulende peuken op bed- en meubeltextiel<br />

of kleding te voorkomen. Toch wordt nog altijd<br />

een belangrijk deel van de woningbranden door<br />

roken veroorzaakt.<br />

WAAR PLAATS JE BEST DE ROOKMELDERS?<br />

De plaats hangt af van de vorm van de woonidentiteit.<br />

Hang minstens 1 rookmelder op elk niveau van de<br />

woning en liefst centraal (traphal). Bij een appartement<br />

wordt aangeraden om min. 2 rookmelders te plaatsen (1<br />

in de centrale hal van het appartement en 1 in de gang<br />

naar de slaapkamers toe) om zo proberen je vluchtroute<br />

te beveiligen.<br />

Welke rookmelders? Kies niet voor de prijs – maar voor<br />

de kwaliteit.<br />

ROOK GEVAARLIJKER DAN VUUR<br />

Het al dan niet gesloten zijn van binnendeuren<br />

in de woning of zeker in een appartement<br />

bepaalt hoe snel rook zich kan verspreiden naar<br />

andere ruimten. Daardoor vallen ook dodelijke<br />

slachtoffers in andere ruimten dan de ruimte<br />

waar brand ontstaat. In Nederland is daar<br />

onderzoek naar gedaan en in 71 procent van die<br />

gevallen bleek sprake van een open binnendeur<br />

bij woningbrand. In appartementsgebouwen<br />

is het risico op verspreiding nog groter<br />

omdat we te maken hebben met verschillende<br />

woonidentiteiten op een kleine oppervlakte.<br />

Dus sluiten van binnendeuren of de<br />

toegangsdeur van of naar het appartement<br />

waar de brand zich bevindt is enorm belangrijk<br />

om verdere verspreiding van het vuur en<br />

rook tegen te gaan. Iets wat bij paniek in een<br />

evacuatie vaak wordt vergeten.<br />

ROOKMELDERS REDDEN LEVENS<br />

Vandaag heeft ongeveer 60% van de woningen<br />

en appartementen in Vlaanderen en Brussel<br />

rookmelders. Terwijl dat tegen 1 januari 2020<br />

100% moet zijn, want dan gaat de algemene<br />

verplichting in. De wetgeving van 1 januari<br />

2020 verplicht ons om elke woonidentiteit te<br />

voorzien van rookmelders. De eigenaar van de<br />

woning is verantwoordelijk voor de plaatsing<br />

van de rookmelders – de huurder (bewoner)<br />

voor het toezicht en onderhoud dat de rookmelder<br />

werkt. Het is dus belangrijk als eigenaar<br />

dat je daarover duidelijk afspraken maakt<br />

met je huurder. Voeg ze desnoods toe aan je<br />

huurovereenkomst.<br />

Kies steeds vor kwaliteitsvolle rookmelders. Dat zijn<br />

rookmelders met een vaste batterij van 10 jaar én met<br />

een garantie van 10 jaar. Vraag ook na hoe het zit met<br />

het omruilen bij een defect. Want 20% van deze toestellen<br />

is vroeg of laat defect en wanneer er garantie op zit<br />

moet het makkelijk kunnen worden omgeruild. We stellen<br />

al te vaak vast dat dat niet het geval is. Dus informeer<br />

je goed. Aangezien onderzoek aantoont dat 32% van de<br />

rookmelders na 2 jaar niet meer functioneert, maakt de<br />

Stichting Brandwonden zich terecht zorgen. Hoe komt<br />

het dat er zoveel opgehangen rookmelders niet meer<br />

werken? En dan vooral in huurwoningen! Defecte en<br />

losgekoppelde batterijen komen het vaakst voor. Maar<br />

ook rookmelders die afgeplakt worden om te kunnen<br />

roken in het appartement zien we vaak of komen vaak<br />

voor. Daarom is regelmatige controle belangrijk.<br />

INFO<br />

Aangezien de eigenaars van rookmelders bij defect<br />

vaak worden doorgestuurd van de handelaar naar de<br />

producent (die zich vaak in het buitenland bevindt)


35<br />

heeft de Stichting Brandwonden een eenvoudige<br />

omruilprocedure uitgewerkt, waarbij de garantie wordt<br />

gegeven dat een defecte rookmelder onmiddellijk gratis<br />

wordt omgeruild zodat je woning (eigendom) steeds<br />

beveiligd is. Meer info kun je ontvangen op het Salon<br />

van de Mede-eigendom <strong>2019</strong>.<br />

Een belangrijke conclusie van de onderzoekers<br />

is ver-der dat rookmelders weliswaar aantoonbaar<br />

bijdragen aan snellere branddetectie en grotere<br />

overlevingskansen, maar dat alleen rookmelders voor<br />

de doelgroep ‘verminderd zelfredzame senioren’ niet<br />

voldoende zijn om bij brand een veilige ontvluchting<br />

te waarborgen. Het koppelen van een automatische<br />

blusinstallatie, zoals een woningsprinkler, aan de<br />

rookmelder, zou volgens de Stichting Brandwonden het<br />

aantal dodelijke slachtoffers kunnen verminderen met<br />

50%.<br />

INFO<br />

“WONINGEN WORDEN NIET BRANDVEILIGER”<br />

De bouwtrends op het gebied van duurzaam bouwen<br />

kunnen grote gevolgen hebben voor bewoners en voor<br />

de handelingen van de brandweer.<br />

Onze woningen moeten we vanuit de overheid CO2-<br />

neutraal maken, daardoor krijgen ze een luchtdicht<br />

omhulsel, dat bij het ontstaan van een binnenbrand leidt<br />

tot andere brandcondities en snellere ophoping van hitte<br />

en rook. Ook de inzetmogelijkheden van de brandweer<br />

worden daardoor nadelig beïnvloed. Verder wijzen<br />

specialisten zoals Ruud van Herpen op de grote opmars<br />

van schone energiebronnen, met zonnepanelen op<br />

grote schaal en energieopslagsystemen op basis van<br />

lithiumionaccu’s in woningbatterijen en ‘powerwalls’.<br />

“Woningen worden daar niet brandveiliger door.”<br />

INFO<br />

Auteur<br />

Stefaan Lauwaert<br />

Stichting Brandwonden<br />

Meer info?<br />

www.brandwonden.be<br />

PROPERTYTODAY<br />

Beter gekeurd<br />

Bien vérifié<br />

Is uw Mede-eigendom technisch in orde?<br />

BTV bekijkt het voor u!<br />

BTV staat voor u klaar met de volgende keuringen:<br />

Gebouwenaudit<br />

Meerjarenonderhoudsplanning<br />

Conditiemetingen<br />

Elektrische keuring van de<br />

gemeenschappelijke delen<br />

Liften<br />

EPC<br />

Gemeenschappelijke delen<br />

Geïnteresseerd? Neem contact op via joris@btvcontrol.be !<br />

Bent u of kent u iemand die nog op zoek<br />

is naar een technische, uitdagende job?<br />

BTV werft aan via www.btvjob.be !


36<br />

Laadoplossingen<br />

in het kader van Mede-eigendom<br />

De elektrische auto is stilaan niet meer weg te denken uit ons straatbeeld. Steeds<br />

meer steden creëren een lage-emissiezone, waardoor bezoekers en vooral inwoners<br />

verplicht worden alternatieve vormen van vervoer te zoeken. Elektrisch rijden is een<br />

van de manieren om zich CO2-vrij te verplaatsen.<br />

Er worden fiscale stimuli gegeven voor de aanschaf<br />

van milieuvriendelijke wagens. Langzaam maar<br />

zeker verkrijgen elektrische voertuigen (EV’s)<br />

meer marktaandeel, wat resulteert in grotere<br />

productievolumes, waardoor op zijn beurt de prijs<br />

van een EV zal dalen ... u kent allemaal het verhaal.<br />

Als vastgoedmakelaar, bouwpromotor of syndicus<br />

dient u er zich rekenschap van te geven dat de<br />

problematiek van ‘het opladen van elektrische<br />

wagens’ op uw bord komt ... het is in het licht<br />

van deze nieuwe innovatieve uitdaging dat wij<br />

een aantal aandachtpunten naar voren brengen<br />

gekoppeld aan mogelijke oplossingen.<br />

DE IDEALE LAADOMGEVING<br />

Een bewoner die beslist of door zijn bedrijf<br />

gedwongen wordt om elektrisch te rijden stelt<br />

bijna onmiddellijk de vraag: “Waar kan ik<br />

laden?” De laatste jaren zijn er weliswaar door<br />

een aantal partijen, durfinvesteerders, nogal wat<br />

publiek toegankelijke laadstations geplaatst op<br />

zowel publiek als semipubliek domein. Het<br />

is daarnaast hoogstwaarschijnlijk dat deze<br />

e-rijder op het werk zal kunnen laden en<br />

met een interoperabel pasje op de diverse<br />

publiek toegankelijke laadstations terecht zal<br />

kunnen. En toch, daar waar de conventionele<br />

bestuurder ‘stopt om te tanken’, is de e-rijder<br />

genoodzaakt ‘te tanken (lees laden) waar hij<br />

stopt’. Meer zelfs, hij zal willen laden op die<br />

locaties waar hij gedurende langere tijd iets<br />

nuttig kan doen; dat is zo aan het kantoor, aan<br />

sportclubs, aan hotels en restaurants ... het<br />

nuttige aan het aangename koppelen. Maar<br />

geen plaats is interessanter dan diegene waar<br />

men tot rust komt, waar men eet, tv-kijkt en<br />

vooral slaapt. Thuis!<br />

Thuisladen is dan ook - by far – de meest<br />

ideale plaats om traag en veilig, gedurende<br />

de nacht te laden. Voor wie een individuele<br />

woning met garage of voortuin heeft stellen<br />

zich weinig problemen. Een individueel ‘Plug<br />

& Charge’-laadstationnetje volstaat in vele<br />

gevallen. Wie zijn stroomverbruik van zijn<br />

wagen mag factureren aan zijn werkgever<br />

dient een ‘Smart’-laadstation te installeren<br />

dat gekoppeld is aan een backofficesysteem<br />

waardoor deze verrekeningen automatisch<br />

gebeuren. Niemand hoeft nog fysiek tussen te<br />

komen voor verrekeningen.<br />

Mutatis mutandis zou je er kunnen van uitgaan<br />

dat ook in appartementen, kantoorgebouwen,<br />

bedrijvensites, enzovoort probleemloos<br />

laadinfrastructuur kan worden geïnstalleerd<br />

die hetzij gratis, hetzij tegen vergoeding<br />

wordt aangeboden. Evenwel stellen zich<br />

daarbij meteen enkele vragen. Moeten<br />

mede-eigenaars mee investeren in een eigen<br />

‘tankstation’ voor maar 1 of enkele bewoners<br />

of gebruikers? Moeten mede-eigenaars mee<br />

betalen voor een misschien noodzakelijke<br />

verzwaring van het vermogen? Wat als iedere<br />

medebewoner zou moeten kunnen laden<br />

omdat een conventioneel vervoermiddel in


37<br />

-037<br />

deze of gene buurt niet langer welkom is?<br />

LADEN IS VERSCHILLEND VAN TANKEN<br />

‘Laden waar men stopt’ is de mindset van de<br />

ervaren e-rijder, omdat een wagen laden natuurlijk<br />

meer tijd vergt dan een wagen voltanken. Stroom<br />

is nu eenmaal (voorlopig) niet verkrijgbaar in een<br />

liquide vorm. Elke batterij, en dus ook die van een<br />

EV (electric vehicle), werkt op gelijkstroom (DC).<br />

En aangezien ons elektriciteitsnet wisselstroom<br />

(AC) levert, is er dus een omvormer voorzien<br />

in elke EV. Het is de omvormer in elke EV die de<br />

snelheid van het laden bepaalt. Hybrides laden<br />

monofasig, sommige EV’s herladen 3 keer sneller<br />

op 3 fasen. Anderzijds worden laadstations ook<br />

monofasig of driefasig aangesloten. Een EV met<br />

grote laadcapaciteit bv. 22 kW die gekoppeld wordt<br />

aan een laadstation dat slechts 3,7 kW doorlaat,<br />

zal natuurlijk traag laden. Omgekeerd kan een<br />

wagen van 3,7 kW ook niet vlugger laden aan een<br />

22 kW-laadstation.<br />

Het is dan ook van belang te weten dat traag laden<br />

(lees ‘aan lager vermogen laden’) gedurende<br />

meerdere al dan niet nachtelijke uren niet alleen<br />

goedkoper is, maar tevens mogelijkheden openlaat<br />

om diverse e-rijders tegelijkertijd op dezelfde site<br />

TIP<br />

Beperk het vermogen voor privatieve<br />

laadstations als volgt: trek het<br />

noodzakelijke vermogen voor een<br />

eventueel gemeenschappelijk station af<br />

van het totale vrije vermogen, en deel dit<br />

resultaat door het maximaal aantal stalbare<br />

wagens op de betreffende site.<br />

te helpen. Dat is – zeker in het kader van de gelijke<br />

behandeling van de verschillende mede-eigenaars<br />

- van groot belang. Los daarvan kan het nuttig zijn<br />

een laadstation in de ‘gemeenschappelijke ruimte’<br />

toe te staan, dat vlugger laden mogelijk maakt en<br />

openstaat voor bezoekers van de residenten.<br />

LAADINFRASTRUCTUUR WORDT EEN BASISBEHOEFTE<br />

Het is logisch dat een meergezinswoning, maar<br />

evengoed een bedrijvensite, een kantorencomplex<br />

van enkele jaren geleden niet ‘EV ready’ is<br />

gebouwd. Vastgoedpromotoren aller landen!<br />

Herbron uw plannen! Uw nieuwe gebouwen krijgen


EV-Point<br />

» bouwt en beheert oplaadinfrastructuur voor elektrische voertuigen<br />

» biedt laadoplossingen voor kantoren en appartementen met eenvoudige bediening<br />

» zorgt voor transparante duidelijke prijssetting<br />

» verrekent zorgeloos en automatisch aan de gebruikers, zonder tussenkomst van de syndicus<br />

» zorgt voor optimale benutting van uw net, zonder overconsumptie<br />

» laat uw medebewoners gebruik maken van een gratis EV-Pass, of de EV-Point App<br />

Wij ontzorgen mede-eigenaars !<br />

info@ev-point.be - 09 223 10 09


39<br />

een bijzondere meerwaarde als ze dat wel zouden<br />

zijn. Elektrisch rijden wordt het gewone.<br />

Laadinfrastructuur wordt een basisbehoefte.<br />

Voor bestaande gebouwen is het duidelijk dat<br />

de vastgoedmakelaar in de (nabije) toekomst,<br />

voornamelijk in de stad maar evengoed in<br />

appartementen in rurale omgeving, het verschil<br />

zal merken tussen een wooneenheid met of<br />

zonder oplaadmogelijkheid. En zoals altijd dient de<br />

syndicus een oplossing te zoeken. In elke regeling<br />

voor het opladen van wagens in gebouwen met<br />

mede-eigenaars sluimert een latente bron van<br />

conflict op de achtergrond, gezien dat nu in de<br />

overgrote meerderheid van de gevallen door en voor<br />

maar een enkeling gevraagd wordt. Enerzijds heeft<br />

een deel van de mede-eigenaars een aangeboren<br />

wantrouwen tegenover vernieuwing, de schrik voor<br />

het onbekende..., anderzijds is er de deels gegronde<br />

vrees voor eventuele kosten voor de VME, bvb. voor<br />

verhoging van het elektrische vermogen.<br />

Er stelt zich geen probleem, noch voor de bewoner<br />

noch voor de syndicus, indien de individuele garage<br />

van de e-rijder rechtstreeks verbonden is of wordt<br />

met diens eigen algemeen laagspanningsbord.<br />

Alhoewel deze bewoner probleemloos een laadpunt<br />

kan installeren, stellen zich in de praktijk nog twee<br />

issues:<br />

TIP<br />

Het standpunt van de meeste juristen alsook<br />

van de UVS (Unie van Syndici vzw) is thans<br />

dat de toelating tot het aanleggen van<br />

bekabeling door de gemene delen weliswaar<br />

niet betwistbaar is, maar dat de betreffende<br />

werken wel degelijk voorafgaandelijk aan<br />

de syndicus dienen voorgelegd te worden,<br />

inclusief de kabelsectieberekening.<br />

Een laadstation dat aangekoppeld is aan een<br />

privatieve zekeringskast vergt geen verrekening.<br />

In individuele garageboxen kan worden<br />

gebruikgemaakt van een niet-intelligent toestel,<br />

voor zover geen identificatie noch verrekening<br />

vereist is, (bv. van het type ‘eHome’, zie www.<br />

ev-point.be), een monofasig toestel met kabel. De<br />

‘eNext’ is de nieuwste oplossing voor een open<br />

garageruimte met individuele staanplaatsen.<br />

Het Basic-model is een toestel met stopcontact<br />

dat zowel monofasig als driefasig verkrijgbaar,<br />

en voorzien is van een appje en bluetooth, zodat<br />

alleen de eigenaar dit toestel kan activeren. Deze<br />

beide toestellen zijn verkrijgbaar met een Counter,<br />

waardoor verrekening met de werkgever mogelijk<br />

1. Gezien het beperkte vermogen van individuele aansluitingen in meergezinswoningen – meestal<br />

beperkt tot monofasig 40 A – zal een wagen met laadsnelheid 32 A onvermijdelijk stroomuitval<br />

veroorzaken indien de laadbeurt start tegelijk met andere functionaliteiten (koken, wassen, drogen, ...)<br />

in de individuele wooneenheid.<br />

Daarvoor bestaan oplossingen in de vorm van ‘uitgesteld laden’ of door ‘vermogensbeheer’, bijvoorbeeld met<br />

de BeON, een adaptieve vermogensschakelaar die het laadpunt aanstuurt in functie van het beschikbare<br />

restvermogen.<br />

2. Ook de bekabeling tussen de zekeringskast in de individuele wooneenheid en de eigen garage<br />

verdient nog bijzondere aandacht:<br />

a. Als deze bekabeling al voorzien is, dient aan de syndicus een berekening voorgelegd te worden waaruit<br />

blijkt dat de kabelsectie voldoende groot is om over de totale afstand gedurende langere termijn vollaststroom<br />

te sturen. Daarvoor bestaan tabellen die op eenvoudig verzoek kunnen worden verkregen bij een elektricien<br />

of een installatiebedrijf van laadinfrastructuur.<br />

b. Indien deze bekabeling nog niet voorzien is, blijft de aandacht voor de kabelsectie vanzelfsprekend even<br />

hoog, maar anderzijds is recent een wettelijk kader gecreëerd waardoor elke individuele mede-eigenaar<br />

conform art. 577-2 §10 B.W. “het wettelijke en kosteloze recht verkrijgt kabels, leidingen en bijbehorende<br />

faciliteiten (denk aan draadgoten, ...) in of op de gemene delen aan te leggen om infrastructuur voor de<br />

eigenaar of eigenaars en gebruikers van de betrokken private delen op het vlak van energie te optimaliseren.”<br />

GRATIS ABONNEMENT<br />

Schrijf snel in via www.propertytoday.be<br />

Krijg je dit magazine nog niet gratis in je bus?


wordt voor een prijs van slechts 2 euro /maand,<br />

middels manuele ingave.<br />

EEN SYNDICUS IS GEEN POMPBEDIENDE<br />

Tot zover het aangename nieuws, beste syndicus,<br />

... want in de praktijk loopt het dikwijls helemaal<br />

anders. Vaak zijn garagecomplexen voorzien van<br />

stroom vanuit het algemeen laagspanningsbord<br />

(ALSB) van de gemene delen (VME). Dat om de<br />

garageboxen van verlichting te voorzien. Soms<br />

worden ze ook voorzien van een stopcontact, vaak<br />

wordt dat meer gebruikt dan men zou vermoeden<br />

om bv. ’s nachts een hybride of EV op te laden,<br />

die dan weliswaar aan zeer laag vermogen maar<br />

nacht na nacht consumeert. Voor bijvoorbeeld<br />

een hybridewagen die maar 8 kWh per nacht<br />

sluiks op kosten van de gemeenschap nuttigt,<br />

loopt de rekening op tot 3000 kWh per jaar!<br />

Onverrekenbaar! Ik durf geen voorbeeld te geven<br />

van een voilledig elektrische wagen.<br />

Bovendien creëert deze ‘diefstal’ van elektriciteit<br />

een bijkomende zorg, aangezien de consumptie<br />

over deze bedrading daardoor continu op een<br />

hoger peil staat en stroomuitval (!) kan ontstaan<br />

bij pieklasten van bijvoorbeeld liften of ventilatie.<br />

Als syndicus kunt u dat moeilijk vaststellen<br />

omdat de boosdoener wel zo inventief is om zijn<br />

wagen in dat geval via het gewone stopcontact,<br />

en dus zonder laadstation, te laden. Dat laatste<br />

kan technisch wel, maar is gezien de risico’s van<br />

overbelaste (onaangepaste) bedrading bijzonder<br />

gevaarlijk.<br />

TIP<br />

Het is aangewezen om in het reglement van<br />

inwendige orde te laten opnemen<br />

dat het opladen van elektrische wagens -<br />

zelfs in privatieve garages - verplicht met<br />

behulp van een op aangepaste bekabeling<br />

aangesloten en correct afgezekerd<br />

laadstation dient te gebeuren.<br />

U staat als syndicus vanzelfsprekend voor een<br />

aantal uitdagingen:<br />

- Individuele toelatingen geven om laadstations<br />

aan te sluiten op de voeding van het ALSB van de<br />

VME naar een privatieve box of een staanplaats<br />

is niet aangewezen, dat impliceert dat u zelf<br />

zult moeten instaan voor de verrekening van de<br />

geconsumeerde stroom. Dat lijkt een behoorlijke<br />

verzwaring van de taak van de syndicus die deze<br />

werkwijze ofwel zal weigeren, ofwel bijkomend zal<br />

factureren. Er dient niet alleen een meteropname<br />

gedaan te worden, neen de stroomkosten dienen<br />

bovendien verrekend te worden aan de prijs van<br />

het moment. Eén enkele meteropname volstaat<br />

aldus niet meer. Immers, de VREG voert een<br />

‘gedoogbeleid’ waardoor stroom weliswaar<br />

mag worden doorverkocht, maar dat beleid is<br />

begrensd onder andere door de verplichting een<br />

marktconforme prijs toe te passen.<br />

- Er is daarnaast nog altijd de terechte schrik<br />

voor de wanbetaler. Bewoners komen en gaan.<br />

Sommigen vertrekken met de noorderzon<br />

zonder enige mogelijkheid tot recuperatie van<br />

geleden schade, waaronder de geconsumeerde<br />

INFO<br />

stroom. Daarvoor bestaat sinds kort een<br />

oplossing in de vorm van de Counterbox (zie<br />

www.counterbox.be) waarbij geconsumeerde<br />

stroom op voedingen komende van het ALSB<br />

van de VME individueel gemonitord en zo nodig<br />

ook geïnd worden.<br />

- Het is veel logischer om in de gemene delen<br />

van de parkeerzones van het gebouw een of<br />

meerdere laadstations te (laten) voorzien.<br />

Dat kan onder meer aangewezen zijn of<br />

gevraagd worden door de in mede-eigendom<br />

gelokaliseerde bedrijven of winkels om een<br />

‘publiek toegankelijk laadstation’ te voorzien,<br />

gekoppeld aan de voeding van het ALSB van de


41<br />

VOOR ELKE SYNDICUS GELDT ÉÉN ZEKERHEID:<br />

DE VRAAG NAAR LAADPUNTEN KOMT ...<br />

SNELLER DAN JE DENKT.<br />

PRIVATIEF LAADPUNT<br />

in privatief<br />

LAADPUNTEN<br />

in algemene delen<br />

PUBLIEKE LAADPUNTEN<br />

in algemene delen<br />

PUBLIEKE LAADPUNTEN<br />

openbaar domein buiten gebouw<br />

Toegangkelijkheid individueel alle bewoners (2) bewoners & bezoekers voor iedereen<br />

Aansluiting aan ALSB vd eigenaar ALSB vd VME ALSB vd VME via nutsleverancier<br />

Bekabeling op kosten van betrokken privatief VME VME leverancier laadpalen<br />

Aanpassing hoofdvoeding VM (1) alle mede-eigenaars alle mede-eigenaars alle mede-eigenaars NEE<br />

Investering laadpunt(en) door eigenaar VME EV-Point EV-Point<br />

Beslissing AV NEE JA JA NEE<br />

Aanvraag voor laadpunt(en) mede-eigenaar mede-eigenaar(s) mede-eigenaar(s) leverancier laadpalen<br />

Verrekening door syndicus NEE NEE NEE NEE<br />

Verrekening door backoffice optioneel JA JA JA<br />

Instellen stroomprijs door eigenaar VME via syndicus VME via syndicus leverancier laadpalen<br />

Instellen gebruiksprijs door eigenaar VME via syndicus EV-Point EV-Point<br />

Zichtbaar op kaart / apparaat alleen voor eigenaar alle mede-eigenaars voor iedereen voor abonnees<br />

(1) wanneer de hoofdvoeding naar het gebouw niet meer volstaat<br />

(2) ook bezoekers indien die over een kaart beschikken.<br />

VME. Vanzelfsprekend hebben we het hier over<br />

‘Smart’-oplossingen, zoals de ‘Wallbox eVolve’<br />

indien een muur of een paal gebruikt kan worden<br />

voor de montage, of de ‘eVolve Post’, een statig<br />

vrijstaand laadstation. Daarbij is connectie met<br />

een backofficesysteem (kostprijs 10 euro /maand<br />

per laadpunt) noodzakelijk, zodat automatische<br />

registratie en verrekening van de consumptie<br />

geschiedt. De prijs voor zowel stroom als voor<br />

het gebruik wordt ingesteld door de syndicus, op<br />

basis van een beslissing door de VME, waardoor<br />

de investering terugverdiend wordt.<br />

Al eerder hadden we het over de gelijke<br />

behandeling van alle bewoners. Met een vrij<br />

vermogen van bijvoorbeeld driefasig 63 A kunt<br />

u twee (2) laadpunten zetten van 22 kW maar<br />

verstandiger is dat u als syndicus diezelfde<br />

(beperkte) hoeveelheid stroom ter beschikking<br />

stelt voor 12 bewoners die dan elk weliswaar<br />

slechts een laadsnelheid van 3,7 kW krijgen, maar<br />

dat volstaat ook om 30 kW te laden in 1 nacht (van<br />

8 uur). In het kader van gelijke behandeling zal in<br />

sommige gevallen ook moet worden gekozen voor<br />

‘dynamic load management’ waarbij in functie<br />

van de hoeveelheid gelijktijdige gebruikers de<br />

laadsnelheid per toestel pro rata het beschikbaar<br />

vermogen zal worden verlaagd of verhoogd.<br />

In veel gevallen zal het echter noodzakelijk zijn<br />

om het vermogen van het ALSB van de VME<br />

te verhogen. Een laadsnelheid van 3,7 kW per<br />

potentieel laadstation is een absoluut minimum<br />

om rekening mee te houden.<br />

INFO<br />

Alex De Swaef<br />

Voorzitter OpenChargePoint.be<br />

Zaakvoerder EV-Point<br />

Voor meer info over laadpalen<br />

surf naar www. ev-point.be<br />

PROPERTYTODAY


-042<br />

EXPERTISE IN SCHOUWRENOVATIE<br />

VOOR APPARTEMENTSGEBOUW<br />

PROFESSIONNEEL<br />

Grondige analyse van<br />

de bestaande situatie<br />

van appartementsgebouwen.<br />

DE ENIGE<br />

CORRECTE<br />

BASIS VOOR<br />

UW BESLISSING<br />

VOLLEDIG<br />

Biedt een complete<br />

oplossing aan voor<br />

de herstelling van<br />

de schouwkanalen.<br />

RENDABEL<br />

Het expertiseverslag helpt<br />

om de juiste beslissing<br />

te nemen.<br />

Eén of meerdere verwarmingsketels zijn aan vervanging<br />

toe in uw appartementsgebouw? Allemaal<br />

goed en wel,… maar eerst moeten de<br />

schoorsteenkanalen worden aangepast en dus ook<br />

aan een nauwkeurig onderzoek worden onderworpen.<br />

analyseert de bestaande kanalen voor u<br />

in detail en bezorgt u een complete diagnose.<br />

Vervolgens stellen we u de renovatie-oplossingen voor<br />

die hierbij het beste aansluiten. Net om die reden is een<br />

analyse een onmisbare hulp voor de professional:<br />

zowel voor de architect of het ontwerpbureau<br />

als voor de syndicus of de installateur. Maar bovenal<br />

is het een uitermate rendabele hulp want ons nauwkeurig<br />

becijferd expertiserapport is een uitstekend<br />

werkinstrument om uw beslissing perfect op af<br />

te stemmen.<br />

Contacteer ons gerust op het nr. 067 87 42 86 voor meer informatie.<br />

Of stuur meteen een e-mail naar diagnopro@poujoulat.be<br />

www.poujoulat.be


-043 43<br />

BENT U<br />

SYNDICUS?<br />

Word dan zeker lid van de Unie van<br />

Syndici. Als u zich aansluit bij<br />

onze beroepsfederatie geniet u van<br />

vele voordelen:<br />

Toegang tot het UVS-intranet<br />

met vele documenten, modellen<br />

en informatie<br />

GRATIS juridische bijstand<br />

GRATIS verzekering deontologie BIV<br />

VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s<br />

om al uw problemen op te lossen<br />

U wordt voorgesteld aan medeeigenaars<br />

die syndici zoeken<br />

GRATIS deelname aan seminaries<br />

en activiteiten<br />

Uw medewerkers worden GRATIS LID<br />

Grote kortingen en voorkeurslocatie<br />

bij deelname aan het Salon van de Medeeigendom<br />

Meer inlichtingen:<br />

www.uvsyndici.be<br />

info@uvsyndici.be<br />

T 0499 51 19 95


Meer dan<br />

2 miljoen<br />

referenties<br />

in Europa<br />

INTERCOM<br />

ZONDER<br />

KABELGEDOE?<br />

Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer<br />

dan 100 appartementen verbonden<br />

en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,<br />

zonder kabels.<br />

Intratone. Het intercomsysteem waar iedereen bij wint.<br />

Geniet nu van alle voordelen van<br />

een Intratone intercomsysteem:<br />

· geen geboor of kabels<br />

· in 4 uur operationeel<br />

· onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime<br />

· veilig en comfortabel in gebruik<br />

Een demo voor<br />

uw appartementen?<br />

Maak een afspraak met<br />

Dieter Denooze via 0493 99 58 33<br />

of ddenooze@intratone.be.<br />

intercom zonder gedoe.be<br />

www.intratone.com

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!