Property Today NL 2019 Editie 1
Magazine van de mede-eigendom.
Magazine van de mede-eigendom.
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>2019</strong> - EDITIE SEP-OKT MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM<br />
Samenleven<br />
in appartementsgebouwen<br />
Afbraak en heropbouw<br />
van appartementsgebouwen<br />
Wat mag ...<br />
een syndicus kosten?<br />
Van homo sapiens<br />
tot homo syndicus<br />
BRANDVEILIGHEID!<br />
WAT MAG EEN SYNDICUS KOSTEN?<br />
Aan het kwaliteitsvolle beheer van een syndicus<br />
hangt terecht een zeker prijskaartje. Als we de<br />
trends in huisvesting mogen geloven, zullen er<br />
meer appartementen bij komen dan huizen.<br />
LAADOPLOSSINGEN<br />
Steeds meer steden creëren een ‘lageemissiezone’,<br />
waardoor bezoekers en vooral<br />
inwoners verplicht worden alternatieve vormen<br />
van vervoer te zoeken ...
De verwarming en water<br />
partner van de medeeigendom<br />
Water en verwarming<br />
kostenverdeling<br />
De Premium-dienst biedt u een proactieve<br />
opvolging gedurende het jaar en garandeert<br />
u een afrekening zonder forfaits.<br />
> Vraag een offerte of een afspraak.<br />
Meting warmteverbruik<br />
Energieboekhouding<br />
Wettelijke verplichting van de VME of van de<br />
syndicus voor alle verwarmingssystemen<br />
>100kW in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest<br />
> Raadpleeg ista voor meer informatie.<br />
Plaatsing van<br />
thermostatische kranen<br />
Wettelijke verplichting bij de plaatsing<br />
van een nieuwe verwarmingsketel in<br />
het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.<br />
Waterzijdige inregeling optioneel.<br />
Energiepremies (€30 /kraan) voor de VME’s.<br />
www.ista.be 02 523 40 60 contact@ista.be
-03<br />
INHOUD<br />
03<br />
04<br />
06<br />
12<br />
15<br />
18<br />
VOORWOORD<br />
AUTODELEN EN NIEUWBOUW-<br />
PROJECTEN. GEDEELDE MOBILITEIT<br />
EN MEDE-EIGENDOM<br />
AFBRAAK EN HEROPBOUW VAN<br />
APPARTEMENTSGEBOUWEN<br />
LAAT UW GEBOUW<br />
TECHNISCH KEUREN<br />
VERGRIJZING EN VEROUDERING ...<br />
OFTEWEL VAN DE HOMO SAPIENS<br />
NAAR DE HOMO SYNDICUS<br />
OUDE LIFTEN, JONG ERFGOED<br />
1 E JAARGANG<br />
EDITIE SEP-OKT<br />
Abonnementen kunnen bij ieder<br />
nummer ingaan en worden elk jaar<br />
automatisch vernieuwd. Abonnee<br />
worden kan via www.propertytoday.be.<br />
Adreswijzigingen graag schriftelijk<br />
doorgeven met vermelding van het<br />
oude en het nieuwe adres en het<br />
nieuwe telefoonnummer. Opzeggingen<br />
kunnen gelijk wanneer gebeuren.<br />
Het abonnement op het magazine is<br />
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar<br />
toegestuurd.<br />
23<br />
26<br />
32<br />
36<br />
43<br />
WAT MAG EEN<br />
SYNDICUS KOSTEN?<br />
SAME<strong>NL</strong>EVEN IN<br />
APPARTEMENTSGEBOUWEN<br />
BRANDVEILIGHEID IN ONZE<br />
WONINGEN EN APPARTEMENTEN<br />
GAAT ER NIET OP VOORUIT<br />
LAADOPLOSSINGEN IN HET<br />
KADER VAN MEDE-EIGENDOM<br />
BENT U SYNDICUS?<br />
Uitgever<br />
PROFIT & FUN BVBA<br />
Steenwinkelstraat 425<br />
2627 Schelle<br />
Advertentieregie<br />
info@propertytoday.be<br />
Redactie<br />
redac@propertytoday.be<br />
Magazinelay-out<br />
D&K Vision BVBA<br />
T 03 877 29 20<br />
propertytoday@dkvision.eu<br />
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud, in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk akkoord van de uitgever.<br />
De informatie in dit magazine is met de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of onvolledige informatie.
Autodelen en nieuwbouwprojecten<br />
Gedeelde mobiliteit en<br />
mede-eigendom<br />
Gedeelde mobiliteit is niet meer weg te denken uit de huidige maatschappij.<br />
Het biedt grote economische en milieuvoordelen en zorgt voor meer ruimte in steden<br />
en woongebieden. Met de nakende betonstop voor de deur, de groei van de bevolking<br />
en een Vlaanderen waar open ruimte een schaars goed geworden is, ligt nu ook de<br />
weg open om het concept structureel te integreren bij woningbouwprojecten. Het<br />
schept winsten voor de lokale overheid, projectontwikkelaar en de toekomstige<br />
bewoner. Vandaag staan we stil bij het verlagen van de parkeernorm.<br />
GEDEELDE MOBILITEIT<br />
Gedeelde mobiliteit is het gebruik van een voertuig<br />
door meerdere personen na of met elkaar. Het omvat<br />
autodelen, fietsdelen, carpoolen en het delen van allerlei<br />
andere voertuigen zoals steps, boten, scooters, enz. Het<br />
biedt een volwaardig alternatief voor het bezit van,<br />
vaak dure, eigen vervoermiddelen. Gedeelde mobiliteit<br />
zorgt voor een transitie van het bezit van voertuigen<br />
naar het louter gebruik ervan. Dat laatste is een van de<br />
meest interessante voordelen en opportuniteiten voor<br />
nieuwbouwprojecten.<br />
duur om extra parkeerplaatsen aan te leggen (zeker<br />
bij grotere projecten waar de gemeente vaak eist dat<br />
die ondergronds aangelegd worden) en de bewoners<br />
beschikken over minder woonruimte waardoor<br />
het vastgoed minder interessant wordt voor hen.<br />
Nog een negatief gevolg: hoewel de ondergrondse<br />
parkeerplaatsen de omliggende straten vrij houden,<br />
maken ze het tegelijk moeilijker om op termijn te<br />
werken aan autoluwe, klimaatvriendelijke woonwijken.<br />
MINDER WONEN, MEER DURE PARKEERPLAATSEN<br />
Nieuwe woningen brengen extra autoverkeer met<br />
zich mee. Om de parkeerdruk niet af te wentelen<br />
op de straten errond, leggen gemeentebesturen<br />
een minimumparkeernorm op. Gemiddeld vragen<br />
gemeentebesturen dat de projectontwikkelaar anderhalf<br />
tot twee parkeerplaatsen per wooneenheid voorziet.<br />
Voor de meeste ontwikkelaars en toekomstige bewoners<br />
is dat een overwegend negatieve investering. Het is<br />
GEDEELDE MOBILITEIT EN NIEUWBOUWPROJECTEN<br />
Winst, winst en nog eens winst! Mensen die geen<br />
(tweede) wagen bezitten hebben zowel ecologisch als<br />
ruimtelijk een kleinere voetafdruk. Mensen die een<br />
auto delen, kiezen vaker voor zachte vervoersmodi en<br />
fietsdelers gebruiken minder de auto dan voorheen.<br />
Gedeelde mobiliteit versterkt met andere woorden de<br />
modal shift. Delende burgers zorgen met hun bewuste<br />
verplaatsingsgedrag voor minder files, minder CO2-
05<br />
“ER KOMT PLAATS VRIJ VOOR FIETSERS, VOETGANGERS EN ONTMOETING.<br />
SOCIALE VERBINDINGEN ONTSTAAN IN DELENDE BUURTEN EN ER IS EEN<br />
VLOTTERE EN VEILIGERE VERKEERSDOORSTROMING.”<br />
uitstoot en kwalitatieve, leefbare buurten. Bovendien<br />
zijn er minder wagens, en dus minder grondstoffen<br />
en minder (parkeer)plaats, nodig om aan de totale<br />
mobiliteitsbehoefte te voldoen. Een deelwagen<br />
bijvoorbeeld vervangt, afhankelijk van de vorm van<br />
autodelen, tussen de 4 en 16 privéwagens. Er komt<br />
plaats vrij voor fietsers, voetgangers en ontmoeting.<br />
Sociale verbindingen ontstaan in delende buurten en er<br />
is een vlottere en veiligere verkeersdoorstroming.<br />
Gedeelde mobiliteit zorgt m.a.w. voor een winwinsituatie.<br />
De projectontwikkelaar hoeft minder<br />
parkeerplaatsen te voorzien waardoor er meer ruimte<br />
is voor wonen en ontmoeting. Bovendien heeft hij een<br />
extra verkoopargument: potentiële kopers beschikken<br />
onmiddellijk over voldoende (auto)mobiliteit zonder<br />
dat ze zelf voertuigen hoeven te bezitten. De lokale<br />
overheid behaalt haar doelstellingen op het vlak van<br />
duurzaamheid, leefbaarheid en meer open ruimte in de<br />
gemeente. De toekomstige bewoner ten slotte kan over<br />
een grotere woonoppervlakte en/of tuin beschikken<br />
en hoeft bovendien geen eigen (kostelijke) auto aan te<br />
schaffen.<br />
THEORETISCH MOOI MAAR PRAKTISCH ONHAALBAAR ...<br />
Klinkt dat alles als muziek in de oren, maar heb je als<br />
projectontwikkelaar, lokale overheid of vereniging van<br />
mede-eigendom geen flauw idee hoe eraan te beginnen?<br />
Vrees niet! Op 20 juni organiseerde Autodelen.net i.s.m.<br />
het Nederlandse Advier en vdk bank de inspiratiesessie<br />
‘Autodelen bij nieuwbouwlocaties’.<br />
INFO<br />
Wil je meer weten?<br />
De inzichten en inspiratie<br />
werden gebundeld in een<br />
inspiratieboek:<br />
www.autodelen.net<br />
PROPERTYTODAY
Afbraak en heropbouw<br />
van appartementsgebouwen<br />
Sinds 1 januari <strong>2019</strong> hoeven niet meer alle mede-eigenaars in te stemmen om te kunnen<br />
beslissen tot de afbraak en/of heropbouw van een appartementsgebouw.
07<br />
Volgens artikel 577-7, § 1, 2°, h) van<br />
het Burgerlijk Wetboek volstaat een<br />
viervijfdenmeerderheidsbeslissing van de<br />
algemene vergadering van de vereniging van<br />
mede-eigenaars over de afbraak en/of de volledige<br />
heropbouw van het gebouw om redenen van<br />
hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor<br />
de aanpassing van het gebouw buitensporig zou<br />
zijn. Daarnaast wordt door deze wetsbepaling<br />
voorzien dat een mede-eigenaar afstand kan doen<br />
van zijn kavel ten gunste van de andere medeeigenaars<br />
indien de waarde ervan lager is dan het<br />
aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de<br />
totale kostprijs van de werken, in voorkomend<br />
geval, tegen een in onderling akkoord of door<br />
de rechter vastgestelde compensatie. Na een<br />
elementaire analyse ervan, wordt deze nieuwe<br />
wettelijke regeling kritisch geëvalueerd met oog<br />
voor de toegevoegde waarde en de praktische<br />
toepassingsmoeilijkheden ervan zowel voor de<br />
syndicus als voor de mede-eigenaars.<br />
Uit deze formulering volgt dat de wetgever drie<br />
onderscheiden hypothesen viseert, met name:<br />
1) beslissingen tot vrijwillige afbraak zonder<br />
heropbouw, 2) beslissingen tot afbraak met<br />
volledige heropbouw en 3) beslissingen tot<br />
volledige heropbouw indien het gebouw geheel<br />
vernietigd werd door externe omstandigheden.<br />
“DE NIEUWE WETTELIJKE<br />
REGELING GELDT VOOR<br />
BESLISSINGEN OVER DE<br />
AFBRAAK OF DE VOLLEDIGE<br />
HEROPBOUW VAN HET<br />
GEBOUW.”<br />
ANALYSE VAN HET NIEUWE ARTIKEL 577-7, § 1, 2 ° ,<br />
H) VAN HET BURGERLIJK WETBOEK<br />
Viervijfdemeerderheid of eenparigheid:<br />
door artikel 577-7, § 1, 2°, h) van het Burgerlijk<br />
Wetboek voorziet de wetgever voor het eerst in<br />
de mogelijkheid voor de vereniging van medeeigenaars<br />
om te beslissen tot de vrijwillige<br />
afbraak en/of volledige heropbouw van een<br />
appartementsgebouw, met inbegrip van de<br />
privatieve delen.<br />
Nu bepaalt de wet enerzijds uitdrukkelijk dat<br />
de algemene vergadering bij meerderheid van<br />
vier vijfde van de stemmen kan beslissen over<br />
de afbraak en/of volledige heropbouw van het<br />
gebouw wanneer voldaan is aan 1 van volgende<br />
voorwaarden: 1) redenen van hygiëne, 2) redenen<br />
van veiligheid of 3) wanneer de kostprijs voor<br />
de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke<br />
bepalingen buitensporig zou zijn. Ontbreken deze<br />
voorwaarden, dan wordt anderzijds bepaald dat de<br />
beslissing tot afbraak of volledige heropbouw van<br />
het gebouw alleen met eenparigheid van stemmen<br />
kan worden genomen.<br />
AFBRAAK EN/OF HEROPBOUW<br />
De nieuwe wettelijke regeling geldt voor<br />
beslissingen over ‘de afbraak of de volledige<br />
heropbouw van het gebouw’.<br />
De hypothese van de gedeeltelijke vernietiging<br />
van het gebouw door toeval wordt daarentegen<br />
geregeld door artikel 577-7, § 1, 2° c) van het<br />
Burgerlijk Wetboek, dat bepaalt dat tevens met een<br />
viervijfdemeerderheid van de stemmen kan worden<br />
beslist tot de heropbouw van het onroerend goed of<br />
de herstelling van het beschadigde gedeelte.<br />
Mogelijkheid tot afstand van kavel<br />
Mede-eigenaars die hun aandeel in de kosten van<br />
de afbraak en/of heropbouw niet zouden kunnen<br />
dragen, krijgen ten slotte de mogelijkheid om<br />
afstand te doen van hun kavel ten gunste van de<br />
andere mede-eigenaars indien de waarde ervan<br />
lager is dan het aandeel dat zij ten laste zouden<br />
moeten nemen in de totale kostprijs van de werken.<br />
Deze afstand kan ofwel gratis geschieden ofwel<br />
tegen een in onderling akkoord of door de rechter<br />
vastgestelde compensatie.
08<br />
VERDIENSTEN VAN DE NIEUWE WETTELIJKE REGELING<br />
De nieuwe wettelijke regeling was een noodzakelijk<br />
kwaad en de verdiensten van de wetgever kunnen dan<br />
ook onmogelijk worden ontkend, in het bijzonder gelet<br />
op:<br />
Duidelijke en efficiënte aanpak van veroudering<br />
gebouwenpark.<br />
De oprichting van appartementsgebouwen is anno<br />
<strong>2019</strong> meer dan ooit de trend. Tezelfdertijd is de eerste<br />
generatie appartementen dermate verouderd en<br />
afgetakeld dat de bewoonbaarheid en desgevallend<br />
zelfs de veiligheid en gezondheid van de bewoners<br />
ervan in het gedrang kunnen komen.<br />
In dat opzicht is dé grote verdienste van de nieuwe<br />
wettelijke regeling dat eindelijk, na een lange<br />
periode van onzekerheid, duidelijkheid werd<br />
verschaft omtrent de beslissingsbevoegdheid over<br />
de vrijwillige afbraak en/of volledige heropbouw<br />
van appartementsgebouwen. Door - in afwijking<br />
van de vroegere meerderheidsopvatting dat de<br />
instemming van alle mede-eigenaars vereist was - de<br />
beslissingsbevoegdheid bij de algemene vergadering<br />
ontnemen, wordt de versoepelde besluitvorming<br />
over de vrijwillige afbraak en/of volledige heropbouw<br />
van appartementsgebouwen afhankelijk gesteld van<br />
strenge voorwaarden van hygiëne, veiligheid of een<br />
buitensporige kostprijs van renovatiewerken. Gebouwen<br />
waarvoor gebruikelijke renovatiewerken volstaan,<br />
komen daarom niet in aanmerking.<br />
Ter bescherming van het eigendomsrecht van de medeeigenaar<br />
die financieel niet bij machte is om zijn aandeel<br />
in de kosten van de afbraak en/of heropbouw te betalen,<br />
wordt daarnaast voorzien in de wettelijke mogelijkheid<br />
voor een mede-eigenaar van wie de waarde van de kavel<br />
lager is dan diens aandeel in de kostprijs van de afbraak<br />
en/of heropbouw, om al dan niet tegen vergoeding<br />
afstand te doen van zijn kavel.<br />
AANDACHTSPUNTEN IN HET LICHT VAN DE LACUNES IN DE<br />
NIEUWE WETTELIJKE REGELING<br />
Zelfs abstractie makende van de grondwettelijkheid<br />
van artikel 577-7, § 1, 2°, h) van het Burgerlijk Wetboek<br />
die het Grondwettelijk Hof nu onderzoekt – waarbij<br />
de verenigbaarheid van deze wetsbepaling met het<br />
grondwettelijk gelijkheidsbeginsel enerzijds, en het<br />
van de vereniging van mede-eigenaars te leggen én<br />
bovenal voor de afbraak en/of heropbouw onder strenge<br />
voorwaarden maar een viervijfdemeerderheid van de<br />
stemmen op te leggen, poogt de wetgever bovendien<br />
een versoepelde besluitvorming te verzekeren met het<br />
oog op een efficiënte aanpak van deze problematiek.<br />
Poging tot bescherming van het eigendomsrecht<br />
van individuele mede-eigenaars.<br />
In het kader van de optimalisatie van de besluitvorming<br />
over de afbraak en/of heropbouw in het belang van<br />
de gemeenschap, trachtte de wetgever bovendien de<br />
bescherming van het eigendomsrecht van de individuele<br />
mede-eigenaars voor ogen te houden. Om zuivere<br />
vastgoedspeculatie en strategieën te voorkomen die de<br />
mede-eigenaars hun eigendomsrecht zouden kunnen<br />
grondwettelijk en Europeesrechtelijk beschermde<br />
eigendomsrecht, recht op gezins- en privéleven<br />
en recht op behoorlijke huisvesting in hoofde van<br />
een appartementsmede-eigenaar anderzijds, in<br />
vraag worden gesteld – valt bij een eerste evaluatie<br />
meteen op dat de wettelijke regeling lacuneus is en de<br />
praktische toepassing ervan vele moeilijkheden en<br />
rechtsonzekerheid dreigt te veroorzaken in hoofde van<br />
zowel de syndicus als de betrokken mede-eigenaars.<br />
Zonder volledigheid na te streven sommen we een<br />
aantal aandachtspunten op waarmee respectievelijk<br />
de syndicus en de mede-eigenaars door de gebrekkige<br />
nieuwe wettelijke regeling noodzakelijk rekening zullen<br />
moeten houden:
-09<br />
Meerbos 4a<br />
9260 Wichelen<br />
+32 (0)52 42 49 16<br />
info@derdeconstruct.be<br />
www.derdeconstruct.be
A.VOOR DE SYNDICUS<br />
In de voorbereidende fase van de beslissing.<br />
Het hoeft uiteraard geen nader betoog dat de<br />
voorbereiding van een beslissing over de afbraak<br />
en/of heropbouw van het appartementsgebouw van<br />
doorslaggevend belang is. Om de mede-eigenaars<br />
toe te laten met volledige kennis van zaken te<br />
beslissen en zo veel mogelijk discussies tijdens de<br />
algemene vergadering in de kiem te smoren zal het<br />
voor de syndicus in eerste instantie cruciaal zijn<br />
zich te laten bijstaan door experten om een degelijk<br />
dossier (met onder meer bouwtechnische studies,<br />
schattingsverslagen, plannen, offertes, …) voor te<br />
bereiden. Een niet te onderschatten probleem daarbij<br />
is het gebrek aan wettelijke definitie van de begrippen<br />
‘redenen van hygiëne’, ‘redenen van veiligheid’ en<br />
‘buitensporige kostprijs voor de aanpassing van het<br />
gebouw aan de wettelijke bepalingen’. Daardoor dreigen<br />
onvermijdelijk interpretatiekwesties te ontstaan, ook<br />
met het oog op de bepaling van de vereiste meerderheid<br />
voor dergelijke beslissing bij de agendering van de<br />
afbraak en/of heropbouw.<br />
De rol van de syndicus in een duidelijke en omvattende<br />
agendering van dergelijke kwestie is eveneens cruciaal.<br />
Wordt geopteerd voor een eenmalige allesomvattende<br />
beslissing of verkiest hij eerst een principiële beslissing<br />
over afbraak/heropbouw en pas later een beslissing<br />
over de concrete uitvoering van de afbraak/heropbouw?<br />
Dergelijke keuze kan worden beïnvloed door meerdere<br />
factoren, zoals de hoogdringendheid van de werken, de<br />
impact van de verhaalsmogelijkheid van de individuele<br />
mede-eigenaar tegen dergelijke (onregelmatige,<br />
bedrieglijke of onrechtmatige) beslissing en de vraag of<br />
een eventuele heropbouw al dan niet gepaard zou gaan<br />
met de creatie van bijkomende appartementen, garages<br />
of kelders, in welk geval ook een herverdeling van de<br />
aandelen en lasten aan de orde zou zijn.<br />
De financieringswijze van het project is ten slotte<br />
een belangrijke topic die de syndicus niet uit het oog<br />
mag verliezen. Waar er zelden of nooit voldoende<br />
reservekapitaal zal aanwezig zijn, zal hij de nodige<br />
transparantie moeten kunnen bieden over de noodzaak<br />
van belangrijke bijkomende voorschotbijdragen dan<br />
wel over de opportuniteit van een door de vereniging<br />
van mede-eigenaars of de mede-eigenaars zelf af te<br />
sluiten krediet of lening.<br />
belangrijk hoever het mandaat van de syndicus reikt<br />
om vergunningsaanvragen te regelen, aannemingsovereenkomsten<br />
en architectenopdrachten af te sluiten,<br />
de bouwwerken op te volgen en finaal de oplevering van<br />
de werken goed te keuren. Dienaangaande kan evenzeer<br />
een belangrijke controle- en toezichtfunctie voor een<br />
eventuele raad van mede-eigendom weggelegd zijn.<br />
Niettegenstaande een en ander als zodanig niet blijkt<br />
uit de wettekst, heeft de syndicus ook een belangrijke<br />
opdracht als een mede-eigenaar afstand zou willen<br />
doen van zijn kavel. Hoewel de kosten van de afbraak<br />
en/of heropbouw niet altijd bekend zijn ten tijde van<br />
de principiële beslissing daarover door de algemene<br />
vergadering, zal de syndicus daarvan minstens een<br />
getrouwe inschatting moeten kunnen maken teneinde<br />
de mede-eigenaar in kwestie toe te laten met volledige<br />
kennis van zaken over de eventuele afstand van zijn<br />
kavel te beslissen.<br />
Gelet op de impact van een afstand van een kavel op<br />
de aandelen- en lastenverdeling binnen de medeeigendom,<br />
heeft de syndicus er bovendien alle baat<br />
bij dat dergelijke beslissing door de mede-eigenaar in<br />
kwestie binnen redelijke termijn wordt genomen en<br />
dat hij daarvan wel degelijk in kennis wordt gesteld. Of<br />
de syndicus ook een rol te vervullen heeft in het kader<br />
van de onderhandelingen over en de bepaling van een<br />
eventuele vergoeding voor de afstand van een kavel door<br />
een mede-eigenaar ten behoeve van de overige medeeigenaars<br />
blijft daarentegen onzeker.<br />
“DE ROL VAN DE SYNDICUS<br />
IN EEN DUIDELIJKE EN<br />
OMVATTENDE AGENDERING<br />
VAN DERGELIJKE KWESTIE<br />
IS EVENEENS CRUCIAAL.”<br />
In de uitvoeringsfase van de beslissing.<br />
Zodra de beslissing over de afbraak en/of heropbouw<br />
van het appartementsgebouw genomen is, rijst in<br />
eerste instantie de vraag wanneer de syndicus de<br />
uitvoeringsfase (met het aanvragen van de nodige<br />
vergunningen) kan opstarten. De impact van eventuele<br />
gerechtelijke procedures tegen dergelijke beslissing<br />
en/of de gevolgen voor de overige mede-eigenaars<br />
van het feit dat een of meerdere mede-eigenaars<br />
afstand doen van hun kavel mogen daarbij niet uit<br />
het oog worden verloren. Voor het verdere verloop<br />
van de uitvoeringsfase is het ongetwijfeld ook
11<br />
B. VOOR DE MEDE-EIGENAAR<br />
Oriëntatie van het stemgedrag.<br />
Appartementsgebouwen weerspiegelen de maatschappij,<br />
in zoverre appartementsmede-eigenaars<br />
deel uitmaken van verschillende bevolkingsgroepen,<br />
culturen en generaties, met elk hun eigen behoeften,<br />
noden en wensen. Zeer uiteenlopende eigen en<br />
individuele criteria zullen derhalve noodzakelijk het<br />
stemgedrag van de mede-eigenaars bepalen.<br />
Een mede-eigenaar moet er zich evenwel terdege van<br />
bewust zijn dat hij zijn stemgedrag over een delicaat<br />
agendapunt zoals de afbraak en/of heropbouw van<br />
het appartementsgebouw onmogelijk alleen kan laten<br />
afhangen van zijn eigen en individuele criteria.<br />
Bij de oriëntatie van zijn stemgedrag moet een medeeigenaar<br />
zich enerzijds bewust zijn van de gevolgen<br />
van zijn stem ten aanzien van derden. Er is niet alleen<br />
het gegeven dat de tegenstemmende minderheid dreigt<br />
geconfronteerd te worden met de afbraak van het<br />
gebouw, met inbegrip van hun eigen kavel. Evenmin<br />
mag de mede-eigenaar de gevolgen van zijn stemgedrag<br />
voor zijn eventuele huurders en/of hypothecaire of<br />
beslagleggende schuldeisers uit het oog verliezen.<br />
Anderzijds moet een mede-eigenaar hoe dan ook<br />
voor ogen houden dat een daadwerkelijke beslissing<br />
tot afbraak en/of heropbouw er krachtens de nieuwe<br />
wettelijke regeling toe kan leiden dat een of meerdere<br />
mede-eigenaars afstand doen van hun kavel ‘ten<br />
gunste van de andere mede-eigenaars’ en hij derhalve<br />
niet alleen het voorziene of voorzienbare aandeel<br />
van zijn eigen kavel in de kostprijs van de afbraaken<br />
heropbouwwerken maar eventueel ook een<br />
onvoorzienbaar gedeelte in het aandeel van andere<br />
kavels in die kostprijs zal moeten dragen.<br />
De nieuwe wettelijke regeling creëert daardoor eens te<br />
meer onzekerheid en de vraag rijst zelfs of daardoor<br />
niet precies vastgoedstrategieën en –speculaties in de<br />
hand worden gewerkt, hetgeen de wetgever nochtans<br />
absoluut wou vermijden.<br />
Procedure voor afstand van kavel<br />
en eventuele vergoeding.<br />
Ongeacht de bedenking of een onvoldoende solvabele<br />
mede-eigenaar wel daadwerkelijk over een keuzerecht<br />
beschikt om afstand te doen van zijn kavel en niet eerder<br />
geconfronteerd wordt met een gedwongen onteigening<br />
van zijn kavel, blijft vooralsnog onduidelijk hoe en<br />
binnen welke termijn een mede-eigenaar desgevallend<br />
een beslissing betreffende de afstand van zijn kavel<br />
moet nemen.<br />
Daarnaast bewaart de wet volledig het stilzwijgen<br />
over de procedure die een mede-eigenaar die afstand<br />
doet, moet volgen met het oog op het bekomen van<br />
compensatie. In de wet ontbeert elk antwoord op<br />
onder meer volgende vragen: Kan een mede-eigenaar<br />
die zonder voorbehoud afstand deed van zijn kavel<br />
“DE NIEUWE WETTELIJKE REGELING<br />
CREËERT DAARDOOR EENS TE MEER<br />
ONZEKERHEID EN DE VRAAG RIJST<br />
ZELFS OF DAARDOOR NIET PRECIES<br />
VASTGOEDSTRATEGIEËN EN –SPECULATIES<br />
IN DE HAND WORDEN GEWERKT ...”<br />
nog aanspraak maken op vergoeding? Moet een<br />
afstanddoende mede-eigenaar noodzakelijk eerst een<br />
poging tot regeling van de vergoeding ondernemen<br />
alvorens daartoe een rechtsvordering te kunnen<br />
instellen? Moet de mede-eigenaar verplicht met alle<br />
andere mede-eigenaars onderhandelen? Tegen wie<br />
moet hij desgevallend een rechtsvordering instellen?<br />
Aan de hand van welke criteria zal de vrederechter<br />
uiteindelijk de omvang van de vergoeding bepalen?<br />
E.d.m.<br />
De nobele bedoeling en verdiensten van de wetgever<br />
ten spijt, blijkt dat er aan de nieuwe wettelijke regeling<br />
over de beslissing tot afbraak en/of heropbouw van<br />
appartementsgebouwen alleszins nog enig sleutelwerk<br />
noodzakelijk is om een behoorlijke concrete toepassing<br />
mogelijk te maken.<br />
INFO<br />
Frederiek Baudoncq<br />
Nelissen Grade<br />
Advocatenkantoor<br />
Hoe kunnen we u helpen?<br />
www.nelissengrade.com<br />
frederiek.baudoncq@<br />
nelissengrade.com<br />
PROPERTYTODAY
12<br />
Laat uw gebouw<br />
technisch keuren ...<br />
Artikel 577-8, § 4, 18° BW - begrotingsraming voor buitengewone kosten.<br />
Wat moet de syndicus daarmee als het gaat over uit te voeren werken?<br />
Sinds de wetswijziging van 2010 is de syndicus<br />
verantwoordelijk voor de werking en het beheer van de<br />
gemeenschappelijke delen en de technische installaties.<br />
Hij of zij bereidt een voorlopige budgettering voor met<br />
de lopende onderhoudsuitgaven.<br />
De syndicus interpreteert daarmee artikel 577-8,<br />
§ 4, 18° van het Burgerlijk Wetboek, ongeacht de<br />
bevoegdheden die hem of haar door de vereniging van<br />
mede-eigenaars zijn opgelegd. Tevens raamt hij of zij<br />
de begroting voor te verwachten buitengewone kosten.<br />
Deze ramingen worden in de agenda van de algemene<br />
vergadering van de VME opgenomen zodat daarover<br />
kan worden gestemd.<br />
De wet van 18 juni 2018 vult deze bepaling aan en stelt<br />
dat ‘in voorkomend geval, de syndicus het onderwerp<br />
van de buitengewone werkzaamheden voor de komende<br />
jaren moet voorzien, en dat hij of zij die dient te plaatsen<br />
op de agenda van de algemene vergadering.’<br />
Met andere woorden: wanneer de syndicus het nodig<br />
acht, zal hij of zij het onderwerp van de buitengewone<br />
werkzaamheden in de agenda van de algemene<br />
vergadering opnemen. Deze speelruimte die aan de<br />
syndicus door de wetgever wordt verleend, versterkt<br />
zijn of haar rol als manager van het gebouw. Volgens de<br />
voorbereidende werkzaamheden aan deze wet, is ‘het<br />
indienen van een meerjarige planning voor de algemene<br />
vergadering een onderdeel van goed beheer van de<br />
syndicus’.<br />
Over het algemeen lijkt het op de agenda plaatsen van het<br />
onderwerp van de werkzaamheden niet voldoende om<br />
deze nieuwe juridische bepaling al haar doeltreffendheid<br />
te verlenen. Het is ook noodzakelijk om de medeeigenaars<br />
over de technische staat van de medeeigendom<br />
in te lichten. De nieuwe bepaling verplicht de<br />
syndicus derhalve om voortdurend aandacht te besteden<br />
aan de algemene toestand van het gebouw.<br />
Vooraleer de mede-eigenaars in de algemene
-013<br />
Al nagedacht over de WATERDICHTING & ISOLATIE van uw gebouw?<br />
Onze experts stomen uw project graag klaar voor 2020!<br />
Bezoek www.soprema.be & ontvang gratis projectadvies.<br />
Avez-vous déjà pensé à L’ÉTANCHÉITÉ & L’ISOLATION de votre bâtiment?<br />
Nos experts se font un plaisir de préparer votre projet pour 2020!<br />
Visitez www.soprema.be & recevez gratuitement du conseil.<br />
BALKON / BALCON<br />
DAK / TOITURE<br />
PARKING<br />
PROPERTYTODAY
vergadering een standpunt kunnen innemen, met<br />
volledige kennis van zaken, over de te verrichten<br />
werkzaamheden en over de uit te voeren investeringen,<br />
is het noodzakelijk om hen een volledig verslag over<br />
de technische toestand van het gebouw voor te leggen.<br />
Alsmede een rapport met de uit te voeren werken op<br />
korte, middellange en lange termijn, en een raming van<br />
hun kosten.<br />
Dergelijk verslag kan de syndicus helpen om een<br />
voorlopig budget op te maken voor uitzonderlijke<br />
uitgaven en bijgevolg de bijdrage aan het reservefonds<br />
te berekenen, die hij of zij dan ter bespreking en<br />
goedkeuring van de mede-eigenaars zal indienen.<br />
Een dergelijk technisch verslag met raming opstellen,<br />
valt niet onder de expertise van de syndicus. Steeds<br />
vaker doet de syndicus een beroep op deskundigen, als<br />
onderdeel van het uitvoerend beheer van belangrijke<br />
renovatiewerken of van de naleving aan de wettelijke<br />
eisen, weliswaar altijd met de instemming van de<br />
algemene vergadering.<br />
muren, raamwerk en deuren, kelders, garages, liften,<br />
verwarming, pathologie (asbest, houtrot, …) zijn<br />
maar enkele van de aandachtspunten. Ook enkele<br />
conformiteitscontroles op aanwezige documenten zoals<br />
inspectierapporten van liften, elektriciteit, enz. worden<br />
uitgevoerd.<br />
Alle 80 controlepunten krijgen een groene vlag (geen<br />
specifieke problemen), een oranje ( kleine problemen)<br />
of een rode (ernstige tekortkoming). Die worden door de<br />
inspecteur beschreven en geïllustreerd met foto’s.<br />
Er wordt een budgettering en timing op gezet: dringend<br />
binnen de 2 jaar, op middellange termijn op te lossen<br />
(2 tot 5 jaar) of op lange termijn (binnen 10 jaar).<br />
De budgetten zie je per post uitgesplitst per periode<br />
en per mede-eigenaar. Handig voor op de algemene<br />
vergadering van de VME.<br />
VOOR WELKE PRIJS ?<br />
Ook dat is heel transparant, in opdracht en ook ten<br />
laste van de VME: per appartementsgebouw is de<br />
gangbare prijs 59 euro per appartement, met 500 euro<br />
minimumkosten, telkens incl. 21% btw .<br />
Voorbeeld: voor een blok van 12 appartementen: 708<br />
euro incl. btw. Deze prijzen dateren van mei <strong>2019</strong>.<br />
WAT KRIJG JE DAARVOOR?<br />
Een inspectiebezoek door een erkend architect,<br />
een gedetailleerd rapport in pdf en kant-en-klare<br />
powerpointpresentatie, aangevuld met foto’s,<br />
opmerkingen en budgettering. En een geruster geweten<br />
voor de syndicus die conform de nieuwe wetgeving<br />
ingegaan op 1 januari <strong>2019</strong> zijn of haar beheer doet en<br />
nog objectiever zijn of haar algemene vergaderingen<br />
kan voorbereiden en voeren.<br />
HOE GERAAKT DE SYNDICUS AAN EEN INSPECTIERAPPORT<br />
DAT VOLDOET AAN BOVENSTAANDE NORMEN?<br />
Er zijn verschillende opties. De syndicus kan contact<br />
opnemen met een architect of bouwkundig bureau. Die<br />
hebben niet altijd de tijd of prioriteit om dat te doen.<br />
Ook werken ze allemaal met verschillende manieren van<br />
rapporteren, de ene al wat duidelijker, de andere weer<br />
niet volledig genoeg, met of zonder foto’s, met of zonder<br />
budgettering of timing, en tegen welke prijs?<br />
ImmoPass wil en kan hier een antwoord op geven. De<br />
rapporten die ImmoPass levert zijn uniform, duidelijk,<br />
objectief en transparant. Of het nu een pand betreft in<br />
Gent, Antwerpen, Brussel of Luik, ze gelijken allemaal<br />
op elkaar qua layout en scoring. Opgemaakt door een<br />
erkend architect, aangesteld door ImmoPass. 80 punten<br />
van het gebouw, met nadruk op de gemene delen en<br />
technische uitrusting worden bekeken. Dakbedekking,<br />
INFO<br />
Auteur<br />
Patrick De Mesmaeker<br />
Zaakvoerder ImmoPass Vlaanderen<br />
Meer info ?<br />
Contact via www.immopass.eu<br />
of via info@immopass.eu<br />
PROPERTYTODAY<br />
Dit artikel kwam tot stand met de medewerking<br />
van mevr. Mostin-Lannoy, advocaat.
15<br />
Vergrijzing en veroudering ...<br />
van de homo sapiens naar de<br />
homo syndicus<br />
Het is een opvallende keuze om een 16de-eeuws schilderij te tonen tijdens een<br />
presentatie over de vergrijzing van de mede-eigendom. En toch schetst dit werk van Bruegel<br />
een redelijk accuraat beeld van de huidige absurde situatie waarin vele mede-eigendommen<br />
zich bevinden ... Wanneer een blinde de blinden leidt, belandt men vaak in de sloot.<br />
Pieter Bruegel de Oude,<br />
De parabel der blinden, 1568.<br />
Het eeuwige gebrek aan financiële middelen, een<br />
verzuchting van vele syndici, lijkt een onvermijdelijk<br />
euvel dat menige mede-eigendom lamlegt. De Brusselse<br />
residentie M.R. bracht recent de ware oorzaak aan het<br />
licht: de puur administratieve syndicus.<br />
Het beroep van syndicus moet, net zoals elk beroep,<br />
evolueren en mag niet beperkt blijven tot een louter<br />
passieve administratieve functie. In het huidige<br />
klimaat van technologische evoluties en wettelijke<br />
verplichtingen hebben residenties nood aan een<br />
proactieve syndicus om aan alle nieuwe milieueisen<br />
te voldoen. En dat is belangrijk, zeker als we als mens<br />
niet het twijfelachtige record willen neerzetten van<br />
kortste heerschappij ooit op deze planeet. Ondertussen<br />
weet iedereen dat onze manier van leven met de<br />
huidige uitstoot van broeikasgassen, de verspilling<br />
van water, de gedelokaliseerde voedselproductie en<br />
het bijhorende transport dringend moet veranderen.<br />
Het concept van mede-eigendommen, waar<br />
opgeteld honderden miljoenen mensen verblijven,<br />
kan een belangrijke rol spelen. Denk maar aan een<br />
lager energieverbruik (intelligente verlichting,<br />
isolatie), recyclage van afvalwater, zelfproductie van<br />
energie (warmte-krachtkoppeling, zonnepanelen,<br />
windenergie), een lokale voedselproductie (verticale<br />
landbouw, bijenkorven of andere dakgewassen),<br />
... Al deze ideeën zijn op grote schaal uitvoerbaar<br />
in gemeenschappelijke gebouwen. Maar hoe?<br />
Sommige residenties hebben continu te kampen<br />
met een steeds grotere betalingsachterstand en een<br />
tekort, of zelfs totaal gebrek, aan reservekapitaal<br />
voor onvermijdelijke toekomstige werken. Andere<br />
residenties slagen er dan weer in om zonder de minste<br />
SYNDIC Channel<br />
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
16<br />
moeite op algemene vergaderingen een meerderheid<br />
van meer dan 90% te krijgen voor werken met vaak<br />
aanzienlijke kosten die nooit aan de mede-eigenaren<br />
werden voorgelegd. De sleutel tot succes blijkt een<br />
professioneel en nauwkeurig beheer van de lopende<br />
uitgaven gecombineerd met investeringen in<br />
energiebesparingen.<br />
Zo werd in residentie M.R. het jaarlijkse budget voor<br />
lopende uitgaven met 25% verlaagd (vermindering<br />
van +/- € 350.000/jaar). Deze besparingen werden<br />
opnieuw geïnvesteerd in innovatieve projecten.<br />
“MEDE-EIGENAREN ZIJN STEEDS<br />
MEER BEREID OM HOGERE<br />
VERGOEDINGEN TE BETALEN<br />
VOOR SYNDICUSDIENSTEN DIE<br />
MEER OMVATTEN DAN LOUTER<br />
ADMINISTRATIEVE TAKEN.”<br />
Pieter Bruegel de Oude,<br />
Detail - De parabel der blinden, 1568.<br />
Daardoor wordt een jaarlijks budget voor lopende<br />
uitgaven dat flirt met nul haalbaar, en kan<br />
tegelijkertijd de ecologische voetafdruk van het<br />
gebouw drastischer worden verlaagd.<br />
Een concreet voorbeeld: dankzij het hergebruik<br />
van afvalwater voor toiletten en de verkoop van<br />
de overtollige elektriciteit geproduceerd door<br />
het warmte-krachtkoppelingsysteem aan de<br />
residentiebewoners is een budget van 0 euro voor<br />
jaarlijkse kosten voor een residentie van 450<br />
appartementen in Brussel niet langer een utopie!<br />
Bovendien leert een bezoekje aan MIPIM ons dat we<br />
nu niet langer spreken over CMMS (Computerized<br />
Maintenance Management System - 2 dimensies),<br />
maar over BIM (Building Information Modelling - 3<br />
dimensies). Zo kan een residentie genieten van een<br />
globaal technisch beheer voor energie, vloeistoffen,<br />
klimaatregeling, beveiliging, ... En kan de beheerder<br />
ook zijn woningbestand op afstand beheren<br />
en adequaat en snel reageren op eender welke<br />
gebeurtenis.<br />
Om ervoor te zorgen dat dit grote deel van het<br />
beheer en de daarmee verbonden kosten niet<br />
door andere spelers worden opgevangen (bv.<br />
facilitymanagement), is het noodzakelijk dat<br />
professionele syndici bewust worden gemaakt van<br />
het feit dat een onberispelijk administratief en<br />
boekhoudkundig beheer niet langer voldoende is,<br />
hoewel het uiteraard een belangrijk onderdeel blijft.<br />
Het is geen groot vraagstuk wie aan het kortste eind<br />
zal trekken, als mede-eigenaren zowel een technische<br />
als een administratieve beheerder moeten betalen.<br />
Mede-eigenaren zijn steeds meer bereid om hogere<br />
vergoedingen te betalen voor syndicusdiensten die<br />
meer omvatten dan louter administratieve taken en die<br />
een grote toegevoegde waarde bieden.<br />
De nieuwe syndicus, de zogenoemde homo syndicus, is<br />
op de hoogte van nieuwe evoluties, volgt opleidingen<br />
en creëert een reële toegevoegde waarde binnen de<br />
mede-eigendom. Bijgevolg wordt hij ook beter vergoed.<br />
Mede-eigenaren kunnen zich vinden in deze nieuwe<br />
situatie aangezien de kosten en het onderhoud dalen<br />
en hun eigendom eventueel zelfs in waarde stijgt. Het<br />
beroep van syndicus lijkt, net als de rest van de wereld,<br />
echt op een keerpunt te staan. We mogen dat niet aan<br />
ons laten voorbijgaan!<br />
INFO<br />
Auteur<br />
Vincent Spruytte<br />
Syndicus-zaakvoerder<br />
Managimm bvba (Brussel)<br />
Meer info?<br />
www.managimm.com<br />
Presentatie op de “Rencontres francophones de<br />
la copropriété” - Luik, 09-11 mei <strong>2019</strong>.<br />
PROPERTYTODAY
van de<br />
mede-eigendom<br />
Salon<br />
22 & 23<br />
NOV <strong>2019</strong><br />
BRUSSELS EXPO<br />
gratis toegang - entrée gratuite<br />
de la<br />
copropriété<br />
Al de derde editie van hét salon in België voor<br />
alles wat specifiek mede-eigendom aanbelangt:<br />
beheer, technieken, software, wetgeving,<br />
dienstverlening, syndicschap, ecologie, ...<br />
Bestel je gratis tickets online op<br />
www.salonvandemedeeigendom.be<br />
Déjà la troisième édition du salon en Belgique<br />
entièrement consacré aux spécificités de la<br />
copropriété: gérance, techniques, logiciels,<br />
législation, services, syndics, écologie, ...<br />
Commandez vos tickets gratuits sur<br />
www.salondelacopropriete.be<br />
Nog geen exposant? Contacteer ons dan snel<br />
0499 511 995 of vraag alle info via<br />
contact@salonvandemedeeigendom.be<br />
Vous n’ êtes pas encore exposant? Contactez<br />
au plus vite le 0499 511 995 ou informez-vous sur<br />
contact@salondelacopropriete.be
Oude<br />
liften,<br />
jong<br />
erfgoed<br />
In de laatste veertien dagen van maart<br />
<strong>2019</strong> greep het Brussels Art Nouveau &<br />
Art Deco Festival plaats.<br />
Het opende de deuren van een veertigtal,<br />
vaak adembenemende architectuurparels.<br />
Voor het eerst nam het festival enkele<br />
historische liften in zijn programma op.<br />
Hoewel die integraal deel uitmaken van<br />
ons patrimonium, is hun voortbestaan in<br />
gevaar. Europa vindt ze niet meer veilig.<br />
Hoewel je ze anders dan bijvoorbeeld de gevels<br />
van gebouwen niet ziet vanaf de straat, vormen<br />
de historische liften een belangrijk onderdeel<br />
van ons patrimonium. Zo speelde dit technische<br />
hoogstandje aan het einde van de negentiende<br />
eeuw een belangrijke rol in de ontwikkeling van<br />
gebouwen naar appartementen, en het moderne<br />
comfort dat samenging met deze nieuwe<br />
levenswijze.<br />
In Brussel werden ze vooral vanaf eind jaren 1920<br />
geïnstalleerd. “De familie Marescaux-Hallemans<br />
liet dit appartementsgebouw optrekken in 1913,<br />
maar de lift kwam er pas in 1935”, vertelt Anne<br />
Minne, die op de Louis Lepoutrelaan woont. “Naar<br />
analogie met de architectuur is hij opgetrokken<br />
in de zogenoemde Beaux-Artsstijl,waarbij Franse<br />
en Engelse stijlelementen met elkaar worden<br />
gecombineerd. Bovendien is hij perfect op maat van<br />
de traphal gebouwd. Daardoor is het blijkbaar een<br />
van de mooiste liften van Brussel.”<br />
“Tot nu toe hebben we er nog niets aan gerenoveerd,<br />
maar binnenkort komt een ambachtsman het<br />
glaswerk van het liftplafond vervangen met identiek<br />
gemaakte stukjes gekleurd en bewerkt glas. Als<br />
kunsthistorica hou ik van de authentieke charme van<br />
de lift, met zijn knoppen uit bakeliet, het smeedwerk<br />
en het hout.”
19<br />
“TELKENS ALS IK DE LIFT NEEM,<br />
MAAKT ZIJN SUBTIELE GELUID<br />
ME BLIJ.”<br />
gebouw. Bovendien zijn dit soort liften veel aangenamer<br />
voor mensen die claustrofobie hebben. Want je voelt je<br />
er nooit in opgesloten”, vertelt De Chiara .<br />
“Het is ongelooflijk hoeveel aandacht de mensen in<br />
1928 hadden voor verfijnde details zoals het uitklapbare<br />
bankje, de glazen lampenkap waaruit straaltjes licht<br />
op het houten plafond schijnen, het bedieningspaneel<br />
uit koper en bakeliet, de afgeschuind geslepen spiegel<br />
en het gehamerde glas. Toen ik dit appartement 18 jaar<br />
geleden kocht, ben ik gevallen voor de charme van het<br />
hele gebouw, inclusief de lift”, vertelt Fabienne Lichtert,<br />
die op de Livornostraat woont. “Telkens als ik de lift<br />
neem, maakt zijn subtiele geluid me blij.”<br />
VOOR DE EEUWIGHEID<br />
Behalve het esthetische en historische aspect zijn bij<br />
een lift vanzelfsprekend de veiligheid en techniek<br />
doorslaggevende argumenten. “Om de veiligheid te<br />
verhogen hebben we in onze lift uit 1928 een elektronisch<br />
gordijn laten installeren”, vertelt Sydney Schreiber,<br />
een van de bezielers van de vzw Save Our Elevators en<br />
eigenaar van een appartement in de Elsense Bosstraat.<br />
“Als je je hand nu door de accordeondeur naar buiten<br />
steekt, dan stopt hij meteen. Aangezien hij sowieso<br />
traag is, gaat dat zeer snel. Bovendien hebben we een<br />
mechanisme geïnstalleerd dat de lift, mocht hij toch<br />
ooit vallen, kan stoppen. Daarnaast hebben we langs<br />
achteren een ijzeren balk met gaatjes erin geplaatst,<br />
waardoor de lift exact weet wanneer hij moet beginnen<br />
af te remmen.”<br />
Enkele straten verderop deelt Paolo De Chiara in<br />
de Camille Lemonnierstraat zijn liefde voor zijn<br />
lift. “Vooral het smeedijzerwerk maakt onze lift<br />
uit 1937 bijzonder. Samen met de gevel en het<br />
marmer in de hal geeft de lift ons gebouw cachet.<br />
Aangezien ik uit het Italiaanse Napels afkomstig<br />
ben, hecht ik veel belang aan die historische<br />
elementen.<br />
Al zijn eigenlijk alle bewoners - van de Hongaren<br />
over de Turken en Iraniërs tot de Polen - het<br />
erover eens dat de lift moet blijven. Hij vormt het<br />
hart van onze mede-eigendom. Aangezien de lift<br />
net als de meeste oude exemplaren open is, laat<br />
hij toe om onderweg snel iets te zeggen tegen<br />
de buren. Dat bevordert de goede sfeer in ons<br />
“Momenteel onderzoeken we de mogelijkheid om<br />
camera’s te integreren, zodat die kunnen detecteren<br />
als er iets zou schelen aan het mechanisme. We willen<br />
alles doen om onze lift te veiliger te maken. Ook als<br />
er nergens statistieken te vinden zijn over het aantal<br />
ongelukken met dit soort liften, en ik er ook nog geen<br />
enkel verhaal over heb gehoord. Het enige wat we niet<br />
willen is de lift zonder nadenken vervangen door een<br />
modern exemplaar dat esthetisch en historisch niet in<br />
dit gebouw past.”<br />
“Voor de veiligheid worden er soms argumenten<br />
aangehaald die op weinig of niets slaan. Zo zou het<br />
glas in de deur veiligheidsglas moeten zijn, terwijl dat<br />
in de deur van de hal dan weer niet moet. Of moet de<br />
afscherming langs de trappenhal hoger zijn, terwijl het<br />
nu al onmogelijk is om erover te vallen.” In het gebouw<br />
van De Chiara wachten ze voorlopig af.
20<br />
“Het is ons laatste grote werk binnen de medeeigendom.<br />
We willen de lift veiliger maken, zelfs<br />
als er nog nooit iets is gebeurd. Maar we willen<br />
geen brutale modernisatie. Vanwege zijn esthetiek<br />
en belang voor ons patrimonium; maar ook omdat<br />
er technisch zo goed als nooit iets aan mankeert.<br />
We zien niet in waarom we iets moeten vernietigen<br />
dat, ook na zo’n miljoen reizen, perfect marcheert.<br />
Zeker niet nu duurzaamheid zo’n belangrijk topic is.<br />
Bovendien weten we nu al dat de moderne lift veel<br />
minder betrouwbaar zal zijn”, zegt De Chiara.<br />
“Het zijn de eenvoud van het systeem én de kwaliteit<br />
van het materiaal die ervoor zorgen dat deze liften<br />
voor de eeuwigheid zijn gemaakt. Mensen waren toen<br />
nog trots op hun werk. Het ging in eerste instantie<br />
om kwaliteit, en niet om puur rendement”, vertelt<br />
Lichtert. Hoewel X tot vandaag de lift bij Paolo De<br />
Chiara onderhoudt, zijn de anderen noodgedwongen<br />
overgeschakeld op kleinere, artisanale bedrijfjes.<br />
“Tot een viertal jaar geleden kwam Y voor het<br />
onderhoud. Op den duur werd het onmogelijk om<br />
met hen te dialogeren. Volgens hen hadden we twee<br />
opties: de lift voor altijd stilleggen, of hem vervangen<br />
door een modern exemplaar. Nooit hebben ze ons<br />
een project voorgesteld waarbij de oorspronkelijke<br />
lift kon worden behouden. Het is vreemd dat ze zelf<br />
niet trotser zijn op de historiek van hun realisaties,<br />
want tenslotte zijn zij het die de lift hebben gebouwd.<br />
Maar ze denken louter aan hun eigen commerciële<br />
belang”, oordeelt Minne. “Intussen gaat de savoirfaire<br />
verloren, en willen ze niet meer investeren in<br />
de opleiding van gespecialiseerde mensen voor deze<br />
nichemarkt. Daardoor doen we nu een beroep op<br />
artisanale bedrijven als of schakelen we een specialist<br />
als Paul Mariën in.”<br />
ZELDEN PANNE<br />
Ook Fabienne Lichtert doet sinds kort geen beroep<br />
meer op X voor het onderhoud. “In de 18 jaar dat<br />
ik hier woon, is de lift 1 keer in panne gevallen.<br />
Het was zaterdagavond, en er zaten 3 mensen in.<br />
Gelukkig is Y toen snel gekomen. Alleen hebben ze<br />
de oorzaak bij de ouderdom van de lift gelegd, en<br />
hebben ze verschillende stukken meegenomen naar<br />
hun atelier, waardoor we maandenlang zonder lift<br />
zaten. Aangezien ik aan hun uitleg twijfelde, liet ik<br />
een tegenexpertise uitvoeren.”<br />
“Daaruit bleek dat er gewoon niet meer voldoende<br />
olie in het mechanisme zat. Enkele dagen later was de<br />
olie plots wel weer aangevuld. Het blijft een mysterie<br />
hoe dat is gebeurd, maar bij mijn weten hebben<br />
alleen ikzelf en de mensen van X de sleutel van de<br />
machinekamer. Na enkele maanden discussie is X alle<br />
stukken opnieuw komen installeren, zodat we de lift<br />
weer konden gebruiken. Sindsdien is het vertrouwen<br />
zoek, en heb ik het contract laten aanpassen, zodat er<br />
ook derden aan de lift mogen werken. Nu ze de laatste<br />
jaren amper langskomen voor het onderhoud, terwijl<br />
we wel voor 6 keer onderhoud per jaar betalen, heb<br />
ik het contract definitief verbroken. Dat is jammer,<br />
want dit is de 92ste lift die ze ooit in België hebben<br />
gebouwd en in de machinekamer hangen nog enkele<br />
onderhoudsboekjes, waarin je perfect kunt volgen<br />
wat X sinds 1986 heeft gedaan.”<br />
Sydney Schreiber noemt de grote liftbedrijven<br />
- zonder meer een lobby. “Wereldwijd beheren
OPENING<br />
VAN ONS NIEUWE<br />
BUSINESS DEPARTMENT<br />
Projects @<br />
-021<br />
FLAGSHIPSTORE EUROPE<br />
WIN GRATIS<br />
INTERIEURADVIES<br />
& ONTWERP<br />
VOUCHER<br />
Interieuradvies voor uw project nodig? De eerste 20 klanten die een afspraak<br />
aanvragen op bart@divani.be krijgen een gratis interieurontwerp voor een van<br />
de vastgoedpanden die ze te koop aanbieden. Daarin zit een 2D-grondplan,<br />
3D-renders én een virtuele voorstelling.<br />
Projectontwikkelaars die zich inschrijven voor deze win-actie,<br />
krijgen 20 cadeaubons van 25% die ze kunnen delen met hun klanten.<br />
Voor consumenten die op zoek zijn naar Italiaans design en die topkwaliteit wensen aan de best<br />
mogelijke prijs, willen wij de uitverkoren leverancier zijn van hun droominterieur.<br />
Contacteer uw persoonlijke interieuradviseur en maak kans op gratis interieuradvies.<br />
Bart Schelfhout op bart@divani.be of via +32 (0) 485 38 35 74.<br />
Projects @<br />
FLAGSHIPSTORE EUROPE<br />
Vlaamse Kaai 35-39 / 2000 Antwerp - Belgium / www.divani.be / www.camerich.be<br />
Alle dagen open van 10 tot 18 u OPEN OP ZONDAG
ze 90 procent van de liften. Aangezien het voor<br />
hen commercieel veel interessanter is om de<br />
oude exemplaren te vervangen dan ze gewoon te<br />
onderhouden, hebben ze de wetgeving onder het<br />
mom van veiligheid in hun voordeel gestuurd. Ik wil<br />
best belasting betalen, maar dat we als burgers een<br />
wet moeten volgen die ons verplicht om enkele grote<br />
bedrijven nog meer winst te bezorgen, vind ik niet<br />
eerlijk. Om die onrechtvaardigheid ten opzichte van<br />
de bevolking en dat gebrek aan respect ten opzichte<br />
van ons patrimonium aan te kaarten hebben we de<br />
vzw Save Our Elevators opgericht. L’union fait la<br />
force, zoals jullie Belgen zeggen. We willen samen<br />
met de bevoegde instanties naar een goede oplossing<br />
zoeken. Bovendien wil ik voor dit patrimonium<br />
vechten, aangezien we in mijn geboorteland Canada<br />
alleen maar kunnen dromen van dit soort historische,<br />
en bovendien onverslijtbare elementen.”<br />
in orde moeten worden gebracht. Dat zijn er 170 per<br />
maand . Het wordt dus hoog tijd dat er een definitieve<br />
oplossing uit de bus komt”, zegt Schreiber. “Met<br />
onze vzw stellen we voor om per lift een reële<br />
risicoanalyse te doen en op basis daarvan de concrete<br />
pijnpunten aan te pakken. Daarna pleiten we voor<br />
een herwaardering van het beroep van liftoperator,<br />
en de oprichting van een studierichting. Want het<br />
onderhoud van onze liften vergt specifieke skills”<br />
“Sinds mijn moeder in 1990 naar hier verhuisde, heb<br />
ik geen weet van problemen met deze lift.<br />
We wachten dus bang af hoe de wetgeving zal<br />
evolueren. Het zou dramatisch en triestig zijn<br />
mochten we ze later in een museum moeten gaan<br />
bekijken. Zelfs als deze lift in onze woning staat,<br />
maakt hij deel uit van ons collectieve verleden.<br />
Daarom stelden we ons gebouw open voor het festival,<br />
zodat iedereen dit stukje vergeten patrimonium kon<br />
komen herontdekken”, zegt Anne Minne.<br />
uit Bruzz Magazine, 13/03/<strong>2019</strong><br />
door Elien Haentjens<br />
RESPECTVOL<br />
Wat de betrokkenen vooral tegen de borst stuit, is dat<br />
er alternatieve oplossingen bestaan om een lift op een<br />
respectvolle manier te moderniseren en dat met de<br />
zogenoemde Kinney-methode, die deze alternatieven<br />
kan valideren, een oplossing binnen handbereik ligt.<br />
“Terwijl in het begin enkele controleorganismen die<br />
methode accepteerden, is dat niet langer het geval.<br />
Zelfs het infrarode lichtgordijn, dat vaak gebruikt<br />
werd voor zulke alternatieve oplossingen, is onder<br />
vuur komen te liggen. Voorlopig kunnen we dus geen<br />
kant uit.”<br />
“Bovendien zouden alle liften tegen 31 december 2022<br />
aan de wettelijke normen moeten beantwoorden.<br />
Anders hangen ons zware boetes boven het hoofd.<br />
Zelfs in een beschermd gebouw als Le Palais de la<br />
Folie Chanson zou de lift onder de huidige wetgeving<br />
moeten verdwijnen. Op basis van cijfers van Agoria<br />
schat ik dat er nog zo’n 8000 liften van voor 1958<br />
HET BRUSSELS ART NOUVEAU<br />
& ART DECO (BANAD) FESTIVAL<br />
IS EEN UITZONDERLIJK EVENEMENT<br />
DAT HET ART-NOUVEAU EN ART-<br />
DECO-ERFGOED IN HET BRUSSELS<br />
HOOFDSTEDELIJK GEWEST IN DE<br />
KIJKER PLAATST. HET VINDT IEDER<br />
JAAR TIJDENS DE WEEKENDS VAN<br />
MAART PLAATS.<br />
WWW.BANAD.BRUSSELS<br />
INFO<br />
Vzw Save Our Elevators<br />
www.saveourelevators.com<br />
PROPERTYTODAY
Wat mag ...<br />
een syndicus kosten?<br />
Aan het kwaliteitsvolle beheer van een syndicus hangt terecht een zeker<br />
prijskaartje. Als we de trends in huisvesting mogen geloven, zullen er meer<br />
appartementen bijkomen dan er huizen worden gebouwd.<br />
23<br />
Het aantal eigenaars dat met anderen een flatgebouw<br />
deelt, gaat in stijgende lijn. Dat vraagt ook om meer<br />
gemotiveerde syndici die voor de verenigingen van<br />
mede-eigenaars (VME’s) de appartementsgebouwen<br />
op een kwalitatieve manier beheren. En daar wringt<br />
het al enige tijd.<br />
Syndicus is stilaan een knelpuntberoep geworden.<br />
De oorzaken daarvan moeten we in feite aan 2<br />
kanten zoeken. De syndicus werkt ook ’s avonds<br />
en in het weekend, wat het voor velen een minder<br />
aantrekkelijk beroep maakt. Naast het technische<br />
beheer dat uit zijn voegen barst, komen er geregeld<br />
ook extra taken bij voor de syndicus. Zo is sinds 2018<br />
de GDPR van toepassing op VME’s. Deze verordening<br />
geldt voor alle ondernemingen en organisaties<br />
die persoonsgegevens van natuurlijke personen<br />
bijhouden en verwerken. Het is aan de syndicus om dat<br />
voor de VME in orde te brengen. Daardoor zijn er heel<br />
wat inspanningen en administratieve formaliteiten<br />
nodig. Een complexe opdracht voor de syndicus om<br />
de opgelegde verplichtingen in de praktijk te brengen<br />
wat zijn verantwoordelijkheid zal verzwaren en zorgt<br />
voor extra kosten.<br />
Bij dat laatste knelt het schoentje. Al deze extra<br />
verplichtingen opgelegd door de overheid vallen niet<br />
onder de standaardbeheersvergoeding.<br />
Het is niet meer dan redelijk dat die extra kosten aan<br />
de VME’s worden aangerekend. Dat zorgt geregeld<br />
voor tegenwind van de mede-eigenaars. Onterecht<br />
naar onze mening, want het is wel degelijk de
24<br />
VME die aan de wetgeving moet voldoen en het is<br />
de verantwoordelijkheid van de syndicus om ervoor<br />
te zorgen dat de VME feilloos aan de opgelegde<br />
verplichtingen voldoet. De wet bepaalt nergens dat<br />
deze taken gratis dienen te gebeuren.<br />
Tegenover een kwalitatieve dienstverlening door de<br />
syndicus waarop de mede-eigenaars rekenen, moet<br />
een waardig ereloon staan. Maar dat valt nu meestal<br />
te laag uit (toch zeker in verhouding tot wat in onze<br />
buurlanden de norm is), wat wijst op een structureel<br />
probleem. Steeds minder mensen kiezen dan ook<br />
voor het beroep van syndicus omdat het doorgaans<br />
hard werk is dat bovendien te weinig betaald wordt.<br />
Mede-eigenaars laten ook vaker hun ondankbaarheid<br />
en ongenoegen blijken. Dat alles werkt niet bepaald<br />
motiverend om nieuwe gedreven syndici en/of<br />
personeel aan te trekken.<br />
“SYNDICUS IS STILAAN EEN<br />
KNELPUNTBEROEP GEWORDEN.<br />
DE OORZAKEN DAARVAN MOETEN<br />
WE IN FEITE AAN TWEE<br />
KANTEN ZOEKEN.”<br />
Het is hoog tijd dat we het tij doen keren en het beroep<br />
van syndicus weer aantrekkelijker maken. Daarvoor<br />
zijn dringend enkele mentaliteitswijzigingen nodig.<br />
Ik roep de mede-eigenaars alvast op om ermee op<br />
te houden stelselmatig de goedkoopste syndicus te<br />
kiezen. “If you pay peanuts, you get monkeys”, dat<br />
geldt ook voor het beheer van mede-eigendommen.<br />
VME’s moeten beseffen dat aan kwaliteitsvol beheer<br />
een zeker prijskaartje hangt. Wie niet bereid is dat te<br />
betalen, kan geen kwaliteit eisen en krijgt meestal geen<br />
kwaliteit met alle gevolgen van dien. Wat ook slecht is<br />
voor het imago van het beroep, zijn syndici die onder de<br />
prijs gaan om het beheer van appartementsgebouwen<br />
binnen te halen. Dat draait meestal slecht uit. Daardoor<br />
verdienen ze onvoldoende, wat dan weer leidt tot<br />
slecht beheer en wanpraktijken. De syndici mogen niet<br />
aarzelen om voor hun dienstverlening op niveau een<br />
correcte vergoeding aan te rekenen.<br />
De Unie van Syndici (UVS) gaat zelfs nog een stapje<br />
verder en pleit ervoor dat syndici voor grote werken<br />
in het kader van technisch beheer een percentage van<br />
de kostprijs zouden mogen vragen voor de opvolging<br />
en oplevering ervan, zoals dat in Frankrijk het geval<br />
is.<br />
INFO<br />
INFO<br />
door Dominique Krickovic<br />
Directeur UVS<br />
Met het Salon van de Medeeigendom<br />
- op 22 en 23<br />
november <strong>2019</strong> in Paleis 1 van<br />
Brussels Expo - doen we al het<br />
mogelijke om het imago en<br />
het beroep van syndicus te<br />
verbeteren.<br />
Als syndicus én als medeeigenaar<br />
kun je er gratis<br />
terecht met al je juridische en<br />
technische problemen!<br />
salonvandemedeeigendom.be<br />
PROPERTYTODAY
-025<br />
BENT U SYNDICUS OF<br />
COMMISSARIS VAN DE REKENINGEN?<br />
De gids van de<br />
mede-eigendom<br />
Ontdek uw<br />
rechten en<br />
plichten<br />
dankzij ARAG<br />
In het mede-eigendom waar u woont,<br />
werd u aangesteld als syndicus of<br />
commissaris van de rekeningen?<br />
U staat in voor het dagelijks beheer<br />
van het mede-eigendom, al dan niet op<br />
vrijwillige basis. In het kader daarvan<br />
moet u rekening houden met een<br />
complexe wetgeving.<br />
Wil u meer duidelijkheid omtrent uw<br />
juridische rechten en plichten met<br />
betrekking tot uw mandaat? Vertrouw<br />
op ARAG, dé juridische partner voor uw<br />
mede-eigendom.<br />
Uw juridische specialist, op<br />
wie u dagelijks een beroep<br />
kan doen<br />
Meer weten over onze<br />
verzekeringsproducten?<br />
PRAAT EROVER MET UW<br />
MAKELAAR OF STUUR EEN<br />
MAILTJE NAAR INFO@ARAG.BE<br />
VOOR MEER INFORMATIE.<br />
ARAG de juridische partner<br />
van uw mede-eigendom<br />
ARAG SE Branch Belgium is het Belgisch filiaal van<br />
een internationale verzekeringsgroep gespecialiseerd<br />
in Rechtsbijstand. ARAG is al meer dan 50 jaar in<br />
België actief met twee complementaire activiteiten:<br />
essentiële juridische aspecten verduidelijken en de<br />
oplossing van eventuele geschillen begeleiden.<br />
INFO<br />
EEN GRATIS<br />
BROCHURE VOOR<br />
ELKE SYNDICUS<br />
ARAG is méér dan een verzekeraar die<br />
u Rechtsbijstand biedt. ARAG is uw<br />
bondgenoot en informeert u over uw<br />
rechten en plichten in het kader van het<br />
dagelijks beheer van uw mede-eigendom.<br />
Download<br />
onze adviesbrochure op<br />
www.arag.be<br />
VZW Save Our Elevators<br />
Wat www.saveourelevators.com<br />
kunnen we voor uw<br />
mede-eigendom betekenen?<br />
Het Brussels Art Nouveau & Art Deco<br />
(BANAD) Festival is een uitzonderlijk<br />
evenement ARAG werkte dat een specifieke het art nouveau oplossing uit en om medeeigenaars<br />
te beschermen en het werk van de<br />
art deco erfgoed in het Brussels<br />
syndicus en de commissaris van de rekeningen te<br />
Hoofdstedelijk verduidelijken. Gewest in de kijker<br />
plaatst. Het vindt ieder jaar tijdens<br />
• Uw juridische uitgaven budgetteren: niet langer<br />
de weekends van maart plaats.<br />
overbodige en onvoorziene uitgaven doen om uw<br />
www.banad.brussel<br />
rechten te doen gelden.<br />
• De juridische aspecten aan een betrouwbare<br />
partner overlaten: de syndicus en de commissaris van<br />
de rekeningen werk uit handen nemen.<br />
PROPERTYTODAY<br />
• Genieten van de uitgebreidste Rechtsbijstand<br />
op de markt.
Samen<br />
leven
27<br />
in appartementsgebouwen:<br />
een evaluatie van de hervormde<br />
wet op mede-eigendom<br />
De nieuwe wet op de mede-eigendom vereenvoudigt het samenleven in<br />
appartementsgebouwen. De mede-eigenaars kunnen ook makkelijker beslissingen<br />
nemen, bijvoorbeeld over de sloop en heropbouw van het gebouw. Maar of dat ook<br />
zal leiden tot een versnelde vernieuwing van ons appartementenpatrimonium,<br />
is nog maar de vraag.<br />
België wordt hoe langer hoe meer een<br />
appartementenland. Sinds 2003 worden<br />
systematisch meer nieuwbouwflats vergund dan<br />
eengezinswoningen. In 2018 waren appartementen<br />
goed voor ruim 61 procent van de vergunde<br />
wooneenheden, leren cijfers van Statbel. Meer<br />
appartementsbewoners en eigenaars betekent ook<br />
dat meer Belgen te maken krijgen met de wet op<br />
de mede-eigendom, die het beheer van de gemene<br />
delen in een gebouw (dak, trap, lift) regelt. Begin<br />
dit jaar werd een belangrijke update van de wet van<br />
kracht. De vereniging van mede-eigenaars kan nu<br />
gemakkelijker beslissingen nemen.<br />
DE AANPASSINGEN IN EEN NOTENDOP<br />
De oorspronkelijke wet op de mede-eigendom<br />
dateert van 1994. Daarna volgden enkele updates.<br />
“Dit is dus niet zo’n oud recht”, merkt minister van<br />
Justitie Koen Geens op. “Het is ook niet zo dat de<br />
vorige wet niet deugde. Maar er waren wel elementen<br />
die het samenleven in appartementsgebouwen<br />
soms tot een lastige kwestie maakten. Die hebben<br />
we met deze hervorming kunnen aanpakken.”<br />
De minister heeft het over 4 verbeteringen. De<br />
eerste is meer flexibiliteit. De hervormde wet<br />
versoepelt gekwalificeerde meerderheden in de<br />
algemene vergadering van mede-eigenaars. Zo is<br />
het voortaan mogelijk over werken aan de gemene<br />
delen te beslissen met een tweederdemeerderheid.<br />
Voorheen moest drie vierde van de medeeigenaars<br />
akkoord gaan. Voor wettelijk opgelegde<br />
aanpassingen volstaat nu een volstrekte<br />
meerderheid. Ook de invoering van het statuut<br />
van een voorlopige bewindvoerder in het geval<br />
van blokkering van de besluitvorming in een<br />
vereniging van mede-eigenaars, valt onder het<br />
blokje ‘flexibilisering’.<br />
De tweede vernieuwing zet in op meer efficiëntie in<br />
het beheer van de mede-eigendom. Het reglement<br />
van mede-eigendom wordt afgeslankt ten voordele<br />
van het procedureel lichtere reglement van<br />
inwendige orde. Zo is voor een wijziging van regels<br />
rond de algemene vergadering niet langer een<br />
notariële akte vereist. De nieuwe wet voorziet ook<br />
in de oprichting van een verplicht reservekapitaal.<br />
De derde vernieuwing beoogt een herbalancering<br />
van de rechten en de plichten van de betrokkenen.<br />
De opvallendste vernieuwing is de invoering van<br />
het principe dat de betaler beslist. Zo beslissen<br />
bijvoorbeeld bij de vernieuwing van de lift alleen de<br />
mede-eigenaars die betalen voor het gebruik van<br />
de lift. De bewoners van de gelijkvloerse verdieping<br />
onthouden zich dus bij de stemming.<br />
Tot slot zijn er nog verduidelijkingen. Zo vermeldt<br />
de nieuwe wet uitdrukkelijk dat alleen de<br />
vrederechter bevoegd is voor geschillen over de<br />
gedwongen mede-eigendom. Aan de nieuwe wet<br />
is twee jaar voorbereiding voorafgegaan. Minister<br />
van Justitie Koen Geens (CD&V) is tevreden over het<br />
resultaat en zegt ook dat hij positieve reacties heeft<br />
opgevangen vanop het terrein. “In het bijzonder<br />
over de wijziging dat de vereniging van medeeigenaars<br />
nu zonder unanimiteit kan beslissen<br />
een gebouw af te breken en herop te bouwen”,<br />
preciseert de minister. “Die unanimiteitsvereiste<br />
GRATIS ABONNEMENT<br />
Schrijf snel in via www.propertytoday.be<br />
Krijg je dit magazine nog niet gratis in je bus?
28<br />
blokkeerde veel dossiers.”<br />
Met de hernieuwde wet wordt afbraak en heropbouw<br />
inderdaad mogelijk als vier vijfde van de medeeigenaars<br />
daarmee instemt. Zo kunnen hopeloos<br />
verouderde gebouwen versneld vervangen worden<br />
door een performante nieuwbouw. Maar de<br />
projectontwikkelaar Bart Versluys, een van de grote<br />
pleitbezorgers van zo’n versoepeling, is ontgoocheld.<br />
In een interview in de Trends Vastgoedgids poneerde hij<br />
dat “men alle sterke elementen uit de ontwerpteksten<br />
heeft gehaald”. “Het gebouw moet al op instorten staan<br />
op de stadsvernieuwing. De meeste binnenstedelijke<br />
appartementsgebouwen behoren toe aan verschillende<br />
eigenaars. Een belangrijke toegevoegde waarde van<br />
een projectontwikkelaar ligt in het samenbrengen van<br />
die versnipperde eigendommen, aldus Missault. “De<br />
projectontwikkelaar neemt het risico zo’n gebouw<br />
“HET GEBOUW MOET AL OP<br />
INSTORTEN STAAN OM HET<br />
TE MOGEN AFBREKEN”<br />
om het te mogen afbreken”, stelt Versluys. “Op die<br />
manier zullen we de broodnodige modernisering van<br />
ons woningpatrimonium niet realiseren.”<br />
Versluys verwijst naar bijkomende voorwaarden in<br />
de hervormde wet. Beslissen met een viervijfdemeerderheid<br />
over de afbraak of de volledige heropbouw<br />
van het gebouw kan alleen “om redenen van hygiëne of<br />
veiligheid, of wanneer de kostprijs voor de aanpassing<br />
van het gebouw aan de wettelijke bepalingen<br />
buitensporig zou zijn”.<br />
Minister Geens beoordeelt de finale wettekst als een<br />
eerbaar vergelijk tussen het individuele eigendomsrecht<br />
en het algemeen belang. “Op een bepaald moment moet<br />
je compromissen kunnen maken”, zegt hij. “En dan<br />
vordert men misschien minder snel dan gewenst. De<br />
vooruitgang loopt niet, maar gaat.”<br />
DREMPEL TEGEN KOEKOEKEN<br />
Rik Missault, co-CEO van de Waregemse<br />
projectontwikkelaar ION, is tevreden over de drempel<br />
die de hervormde wet opwerpt voor zogenoemde<br />
koekoekkopers. “Dat zijn partijen die zich in een<br />
appartementsgebouw inkopen om beslissingen van de<br />
algemene vergadering te kunnen blokkeren”, legt hij<br />
uit.<br />
Volgens Missault zette dat in het verleden een rem<br />
stukje per stukje op te kopen om het verouderde<br />
gebouw vervolgens af te breken en iets nieuws te<br />
ontwikkelen. Maar als je een stukje mist, heb je<br />
natuurlijk een probleem. Dankzij de hervormde wet<br />
moet een tegenstander nu toch al 20 procent van de<br />
stemmen verzamelen. Dat maakt die koekoekpraktijk<br />
dus minder aantrekkelijk.” Maar ook Rik Missault laakt<br />
de voorwaarden die gekoppeld zijn aan het loslaten<br />
van de unanimiteitsvereiste: “De wet heeft het over<br />
een buitensporige kostprijs. Als je de energieprestaties<br />
van een oud appartementsgebouw op het niveau wil<br />
brengen van een nieuwbouw, dan wordt het inderdaad<br />
buitensporig duur. Dan kun je het beter afbreken en<br />
heropbouwen. Maar is het dat wat de wetgever bedoelt?<br />
En wie beslist daar dan over? Waarschijnlijk zal dat de<br />
vrederechter zijn. Doordat die voorwaarden zo vaag<br />
gedefinieerd zijn, vrees ik overigens dat het in de praktijk<br />
heel vaak tot een rechtszaak zal komen.”<br />
Is de hervorming van dat sleutelelement in de wet dan een
-029<br />
De blokpolis van AXA<br />
waarmee u tijd bespaart.<br />
Aanbevolen door de Unie van Syndici.<br />
Publireportage in samenwerking met AXA<br />
Een duidelijke verzekering<br />
AXA biedt een unieke verzekering op de markt voor<br />
gebouwen vanaf 4 wooneenheden, met of zonder<br />
kantoor- of handelsruimte:<br />
■ De formule Buildimo voor gebouwen met een<br />
eenvoudige afwerking<br />
■ De formule Buildimax voor alle andere gebouwen.<br />
Inclusief de meest recente gebouwen die uitgerust<br />
zijn met de laatste technologische snufjes dankzij<br />
de uitbreiding Premium.<br />
Een aanbod op maat<br />
■ Bij AXA is de verzekering van gebouwen een vak apart.<br />
Er is een team van beheerders dat zich daar voor 100%<br />
mee bezighoudt en rechtstreeks samenwerkt met uw<br />
makelaar. Uw makelaar is er om u te helpen en stelt<br />
u steeds een verzekering voor die aan uw behoeften<br />
en de specifieke kenmerken van uw gebouw voldoet.<br />
In bepaalde gevallen zal een expert gemandateerd<br />
worden om een evaluatie te doen.<br />
■ Als het gebouw goed geëvalueerd is, komt u bij een<br />
schadegeval niet voor onaangename verrassingen<br />
te staan!<br />
■ Dankzij onze evaluatiesystemen kunnen de kapitalen<br />
correct becijferd worden en hoeft de evenredigheidsregel<br />
niet te worden toegepast bij een schadegeval.<br />
■ De premie voor goed beheerde en goed onderhouden<br />
gebouwen zal zeer concurrentieel zijn.<br />
Dekkingen die aan uw behoeften voldoen<br />
Wist u dat de meeste schadegevallen worden veroorzaakt<br />
door waterschade? Voor dergelijke schade biedt AXA een<br />
zeer uitgebreide dekking aan naargelang de gekozen<br />
formule. Enkele voorbeelden:<br />
■ Op zoek gaan naar de leiding die aan de grondslag van<br />
het schadegeval ligt en herstellen van die leiding zelfs<br />
zonder schade aan de verzekerde goederen<br />
■ Insijpeling via de gevel<br />
■ Verwijderen en herstellen van de dichtheidslaag van<br />
daken en terrassen<br />
■ Huiszwam…<br />
Na een schadegeval willen de bewoners dat alles zo snel<br />
mogelijk weer in orde is. Onze blokpolis voorziet in een<br />
snelle tussenkomst en ruime dekkingen zoals:<br />
■ De opzoekings- en herstellingskosten naar aanleiding<br />
van een water- of stookolieschade<br />
■ Afstand van verhaal tussen mede-eigenaars en ook<br />
de mogelijkheid om afstand van verhaal tegenover<br />
huurders af te sluiten…<br />
Het Buildimo/Buildimax-aanbod wordt regelmatig<br />
bijgewerkt om in te spelen op de verwachtingen van<br />
syndici en mede-eigenaars. Het is ook de enige verzekering<br />
die wordt aanbevolen door de Unie van Syndici.<br />
AXA werkt met een net van gespecialiseerde makelaars waardoor u ook met zeer specifieke<br />
vragen bij hen terecht kunt. Hierdoor ontstaat er een echte vertrouwensrelatie.<br />
Snel een vakman vinden<br />
Zijn er kleine werkzaamheden of herstellingen die moeten gebeuren in een appartement<br />
of aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw? Is er een voeg die lekt en die<br />
opnieuw moet gedicht worden? Neem contact op met een vakman van AXA Homecare.<br />
https://www.axa.be/nl/homecare<br />
Goed om te weten<br />
Dit product comfort thuis speciaal/formule Buildimo-Buildimax-Buildimax Premium is een verzekering die de waarborgen<br />
brand en andere schade aan de woning (gebouw en inhoud), ba gebouw en eerste hulp omvat. De waarborg rechtsbijstand<br />
is optioneel. Comfort thuis speciaal/formule Buildimo-Buildimax-Buildimax Premium werd ontwikkeld door AXA Belgium,<br />
Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt<br />
gesloten voor een looptijd van een jaar met mogelijkheid tot stilzwijgende verlenging. Aarzel niet om een beroep te<br />
doen op uw makelaar voor meer informatie of een offerte. Hij staat voor u klaar en is het best geplaatst om een<br />
voorstel te doen dat bij uw situatie past. Wij nodigen u uit de algemene voorwaarden te raadplegen alvorens het<br />
product af te sluiten. Daarin vindt u de aangeboden dekkingen en de eventuele beperkingen & uitsluitingen van<br />
de waarborgen. Dit document is gratis te verkrijgen bij uw makelaar of op www.axa.be.<br />
In het geval van een eventuele klacht, kunt u een beroep doen op de dienst Customer Protection<br />
(Troonplein 1, 1000 Brussel, e-mail: customer.protection@axa.be). Indien de u aangeboden oplossing<br />
niet voldoet, kunt u zich wenden tot de dienst Ombudsman Verzekeringen, de Meeûs plein 35 te 1000<br />
Brussel (www.ombudsman.as)
maat voor niets? “Dat vind ik iets te sterk uitgedrukt”,<br />
reageert Ludo Ockier, advocaat in de vastgoedsector.<br />
“Dat de hervormde wet het mogelijk maakt dat men een<br />
gebouw kan afbreken op basis van een beslissing met<br />
een gekwalificeerde meerderheid,<br />
is echt wel revolutionair. Maar ik heb ook wel vragen<br />
bij de praktische haalbaarheid. In hoeveel gebouwen<br />
zullen die voorwaarden vervuld zijn?”<br />
Ludo Ockier ziet nog een probleem. “De wet heeft het<br />
over heropbouw, maar dat begrip is juridisch nog niet<br />
gedefinieerd. Als je identiek hetzelfde gebouw optrekt,<br />
is er geen probleem. Maar dat zal in de praktijk bijna<br />
nooit het geval zijn, al is het maar omdat bijvoorbeeld de<br />
stedenbouwkundige voorschriften intussen gewijzigd<br />
zijn.”<br />
past in het idee van de betonstop. “De grootste uitstoot<br />
komt van grote gebouwen in de steden en de stadsrand.<br />
Door op die plekken iets nieuws te bouwen met een<br />
hogere densiteit, hoef je dus geen nieuwe ruimte aan te<br />
snijden. De betonstop verhoogt dus nog de urgentie om<br />
het probleem van verouderde appartementsgebouwen<br />
fundamenteel aan te pakken.”<br />
VERENIGDE EIGENAARS:<br />
‘OPT-OUT VOOR SPAARPOT IS<br />
EEN GEMISTE KANS’<br />
KLIMAATDOELSTELLINGEN<br />
Het is dus ook volgens Ockier afwachten hoe de<br />
rechtspraak zal omgaan met de voorwaarden en de<br />
begrippen in de hervormde wet. Bovendien biedt die<br />
weinig soelaas tegen vertragingsmanoeuvres van<br />
onwillige mede-eigenaars, meent de advocaat.<br />
“Uiteraard is het belangrijk dat iedere burger toegang<br />
heeft tot de rechtsgang”, zegt hij. “Maar het zal hoe<br />
dan ook vertragend werken. Een mede-eigenaar die<br />
niet akkoord gaat met de beslissing van de algemene<br />
vergadering, kan een procedure starten bij de<br />
vrederechter. Vervolgens kan hij beroep aantekenen bij<br />
de rechtbank van eerste aanleg en finaal kan hij ook nog<br />
naar cassatie stappen. Reken maar dat je zo gemakkelijk<br />
3 tot 4 jaar bezig bent.”<br />
Dat is geen opbeurende vaststelling in tijden<br />
waarin we ons woningpatrimonium dringend<br />
energieperformanter moeten maken om de<br />
klimaatdoelstellingen te halen. Is een verdere<br />
versoepeling van beslissingsprocedures tegen die<br />
achtergrond toch niet wenselijk? “Waarschijnlijk<br />
kunnen we nog verder gaan”, antwoordt minister<br />
Geens. “Maar ik wil er toch op wijzen dat de<br />
versoepeling niet beperkt blijft tot het scenario<br />
van afbraak en heropbouw. Een van de redenen<br />
waarom we de meerderheidsvereisten hebben<br />
afgezwakt, is precies om isolatiewerkzaamheden in<br />
de gemeenschappelijke delen mogelijk te maken.” Rik<br />
Missault blijft erbij dat de afbraak van verouderde<br />
appartementsgebouwen cruciaal is voor het bereiken<br />
van de klimaatdoelstellingen. “De versnipperde<br />
eigendom in ons land is daarbij een belangrijke<br />
flessenhals. We zullen toch een oplossing moeten<br />
vinden om die oude gebouwen versneld te kunnen<br />
vervangen door nieuwbouw. Bij nieuwbouw is E-peil<br />
30 zowat de norm aan het worden. In het geval van<br />
renovatie is dat onhaalbaar. Met een grondige renovatie<br />
geraak je misschien aan E-peil150“.<br />
Het goede nieuws is volgens Rik Missault dat de<br />
vernieuwing van het appartementenpatrimonium ook<br />
Katelijne D’Hauwers, directeur van de<br />
belangenvereniging Verenigde Eigenaars, vindt<br />
de versoepeling van het beslissingsproces in de<br />
algemene vergadering rond de renovatie van<br />
appartementsgebouwen, de belangrijkste stap vooruit.<br />
“Het aantal verouderde appartementsgebouwen neemt<br />
almaar toe”, merkt ze op. “Om de woonkwaliteit<br />
en de veiligheid van de bewoners te garanderen en<br />
om de klimaatdoelstellingen te behalen, kunnen<br />
moderniseringswerken niet langer uitgesteld worden.”<br />
De nieuwe bepalingen over het opbouwen van het<br />
reservekapitaal vindt ze een gemiste kans. “Wij zijn<br />
voorstander van een verplicht reservekapitaal. Zo’n<br />
verplichte spaarpot kan het financiële evenwicht en<br />
de daadkracht van de vereniging van mede-eigenaars<br />
bevorderen. Door de bijdragen te spreiden in de tijd<br />
vermijd je een scenario waarin mede-eigenaars plots<br />
een astronomisch hoog bedrag moeten betalen. Alleen<br />
legt de hervormde wet een te lage jaarlijkse bijdrage<br />
op. Concreet gaat het over minimaal 5 procent van de<br />
gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande<br />
boekjaar. Gelet op de te verwachten werken aan vooral<br />
oudere gebouwen is die minimumbijdrage ontoereikend.<br />
Bovendien voorziet de wet in een opt-out: de algemene<br />
vergadering kan met een viervijfdemeerderheid<br />
beslissen het verplichte reservekapitaal niet samen<br />
te stellen. Dat is jammer, want de ongelijke financiële<br />
draagkracht van de mede-eigenaars is een van de<br />
grootste struikelblokken in het goede beheer van een<br />
gebouw.<br />
“Voor ons is de belangrijkste vernieuwing de invoering<br />
van het principe dat de betaler beslist”, zegt Stefaan<br />
Leliaert, bestuurder bij De Syndic en voorzitter van<br />
het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV).<br />
“Het is veel logischer en het beslissingsproces<br />
tijdens een algemene vergadering verloopt ook veel
31<br />
vlotter. De nieuwe regeling over het aanleggen van<br />
een reservekapitaal vinden we ook een belangrijke<br />
verbetering. In gebouwen waar het vroeger niet lukte<br />
zo’n reservefonds aan te leggen, lukt het nu wel.”<br />
Stefaan Leliaert is minder enthousiast over de<br />
bepalingen om minder te regelen via de statuten van het<br />
gebouw. “De grotere rol voor het reglement van interne<br />
orde maakt het wel gemakkelijker afspraken te maken,<br />
want je moet niet telkens langs de notaris passeren.<br />
Maar we vrezen dat het ook tot verwarring zal leiden.<br />
Waar zal bijvoorbeeld een nieuwe eigenaar de juiste<br />
informatie vinden? Want het reglement van medeeigendom<br />
dat hij van de notaris ontvangt, is dan<br />
misschien achterhaald omdat intussen clausules<br />
gewijzigd zijn via het reglement van interne orde. We<br />
betreuren het ook dat in de nieuwe wetgeving niets<br />
terug te vinden is over digitalisering. Nochtans zijn<br />
er tegenwoordig veel digitale oplossingen die het<br />
beslissingsproces sneller en efficiënter kunnen maken.<br />
Het is een van de zaken die we willen aankaarten zodra<br />
er een regering is.”<br />
uit Trends Magazine, 02/05/<strong>2019</strong><br />
door Laurenz Verledens<br />
PROJECTS IN WATERPROOFING<br />
ATAB nv - Satenrozen 2 U002 - 2550 Kontich<br />
Tel: 03 250 14 70 & Tel: 05 927 76 98 - info@atab.be - www.atab.com
32<br />
Brandveiligheid<br />
in onze woningen en appartementen<br />
gaat er niet op vooruit<br />
Jaarlijks betreuren we in België nog altijd tientallen dodelijke slachtoffers<br />
door huisbranden. Daarnaast tellen we een paar honderd slachtoffers met<br />
rookintoxicatie en/of brandwonden ten gevolge van een huisbrand.<br />
Opvallend is de leeftijdsopbouw van de<br />
slachtoffers: een derde van de mannelijke<br />
slachtoffers en de helft van de vrouwelijke<br />
slachtoffers is ouder dan 65. En dat terwijl<br />
hun procentuele aandeel van de samenleving<br />
beduidend lager is.<br />
Deze groep is dus oververtegenwoordigd in de<br />
statistieken. Reden is dat ouderen kwetsbaarder<br />
zijn voor brand door uiteenlopende<br />
lichamelijke of mentale beperkingen. “Vooral<br />
woningen met alleenstaande senioren<br />
vragen extra aandacht qua brandveiligheid”,<br />
aldus Lauwaert Stefaan. “Daarmee bedoelen we<br />
woningen of appartementen waar zij in grote<br />
lijnen zelfstandig wonen. Maar soms wel met<br />
beperkte mobiliteit, waardoor zij in geval van<br />
brand meer tijd nodig hebben om hun woning<br />
te ontvluchten.”<br />
Die tijd hebben die ‘senioren’ met een beperkte<br />
mobiliteit vaak niet omdat de brand zich te<br />
snel ontwikkelt. Volgens onderzoek zou dat<br />
een verklaring kunnen zijn voor het opvallende<br />
feit dat 19 procent van de fatale branden in<br />
Nederland zich voordeed in een woning met een<br />
correct werkende rookmelder. Onderzoekers<br />
concluderen verder dat de slachtoffers ofwel<br />
onvoldoende alert waren om het alarmsignaal<br />
te kunnen horen, ofwel simpelweg te weinig<br />
tijd hadden om te vluchten door de snelle<br />
verspreiding van het vuur of giftige rook.
-033<br />
Blokpolis op maat<br />
Meer info bij uw<br />
verzekeringsmakelaar of<br />
op www.axa.be<br />
Uw gebouw<br />
beter<br />
beschermen<br />
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1, B-1000<br />
Brussel • www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 - Fax: 02 678 93 40 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.6924 - 0919. V.U.: G.Uytterhoeven, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).
De top 3 van de belangrijkste brandoorzaken<br />
in woningen is al jarenlang min of meer<br />
gelijk, al verschuiven de oorzakelijke factoren<br />
soms wel van plaats. Falende elektra, koken<br />
en roken blijken de belangrijkste bronnen<br />
van woningbranden met dodelijke afloop.<br />
Een opvallende constatering: in 2011 werd<br />
de wettelijk verplichte zelfdovende sigaret<br />
ingevoerd, juist om branden als gevolg van<br />
smeulende peuken op bed- en meubeltextiel<br />
of kleding te voorkomen. Toch wordt nog altijd<br />
een belangrijk deel van de woningbranden door<br />
roken veroorzaakt.<br />
WAAR PLAATS JE BEST DE ROOKMELDERS?<br />
De plaats hangt af van de vorm van de woonidentiteit.<br />
Hang minstens 1 rookmelder op elk niveau van de<br />
woning en liefst centraal (traphal). Bij een appartement<br />
wordt aangeraden om min. 2 rookmelders te plaatsen (1<br />
in de centrale hal van het appartement en 1 in de gang<br />
naar de slaapkamers toe) om zo proberen je vluchtroute<br />
te beveiligen.<br />
Welke rookmelders? Kies niet voor de prijs – maar voor<br />
de kwaliteit.<br />
ROOK GEVAARLIJKER DAN VUUR<br />
Het al dan niet gesloten zijn van binnendeuren<br />
in de woning of zeker in een appartement<br />
bepaalt hoe snel rook zich kan verspreiden naar<br />
andere ruimten. Daardoor vallen ook dodelijke<br />
slachtoffers in andere ruimten dan de ruimte<br />
waar brand ontstaat. In Nederland is daar<br />
onderzoek naar gedaan en in 71 procent van die<br />
gevallen bleek sprake van een open binnendeur<br />
bij woningbrand. In appartementsgebouwen<br />
is het risico op verspreiding nog groter<br />
omdat we te maken hebben met verschillende<br />
woonidentiteiten op een kleine oppervlakte.<br />
Dus sluiten van binnendeuren of de<br />
toegangsdeur van of naar het appartement<br />
waar de brand zich bevindt is enorm belangrijk<br />
om verdere verspreiding van het vuur en<br />
rook tegen te gaan. Iets wat bij paniek in een<br />
evacuatie vaak wordt vergeten.<br />
ROOKMELDERS REDDEN LEVENS<br />
Vandaag heeft ongeveer 60% van de woningen<br />
en appartementen in Vlaanderen en Brussel<br />
rookmelders. Terwijl dat tegen 1 januari 2020<br />
100% moet zijn, want dan gaat de algemene<br />
verplichting in. De wetgeving van 1 januari<br />
2020 verplicht ons om elke woonidentiteit te<br />
voorzien van rookmelders. De eigenaar van de<br />
woning is verantwoordelijk voor de plaatsing<br />
van de rookmelders – de huurder (bewoner)<br />
voor het toezicht en onderhoud dat de rookmelder<br />
werkt. Het is dus belangrijk als eigenaar<br />
dat je daarover duidelijk afspraken maakt<br />
met je huurder. Voeg ze desnoods toe aan je<br />
huurovereenkomst.<br />
Kies steeds vor kwaliteitsvolle rookmelders. Dat zijn<br />
rookmelders met een vaste batterij van 10 jaar én met<br />
een garantie van 10 jaar. Vraag ook na hoe het zit met<br />
het omruilen bij een defect. Want 20% van deze toestellen<br />
is vroeg of laat defect en wanneer er garantie op zit<br />
moet het makkelijk kunnen worden omgeruild. We stellen<br />
al te vaak vast dat dat niet het geval is. Dus informeer<br />
je goed. Aangezien onderzoek aantoont dat 32% van de<br />
rookmelders na 2 jaar niet meer functioneert, maakt de<br />
Stichting Brandwonden zich terecht zorgen. Hoe komt<br />
het dat er zoveel opgehangen rookmelders niet meer<br />
werken? En dan vooral in huurwoningen! Defecte en<br />
losgekoppelde batterijen komen het vaakst voor. Maar<br />
ook rookmelders die afgeplakt worden om te kunnen<br />
roken in het appartement zien we vaak of komen vaak<br />
voor. Daarom is regelmatige controle belangrijk.<br />
INFO<br />
Aangezien de eigenaars van rookmelders bij defect<br />
vaak worden doorgestuurd van de handelaar naar de<br />
producent (die zich vaak in het buitenland bevindt)
35<br />
heeft de Stichting Brandwonden een eenvoudige<br />
omruilprocedure uitgewerkt, waarbij de garantie wordt<br />
gegeven dat een defecte rookmelder onmiddellijk gratis<br />
wordt omgeruild zodat je woning (eigendom) steeds<br />
beveiligd is. Meer info kun je ontvangen op het Salon<br />
van de Mede-eigendom <strong>2019</strong>.<br />
Een belangrijke conclusie van de onderzoekers<br />
is ver-der dat rookmelders weliswaar aantoonbaar<br />
bijdragen aan snellere branddetectie en grotere<br />
overlevingskansen, maar dat alleen rookmelders voor<br />
de doelgroep ‘verminderd zelfredzame senioren’ niet<br />
voldoende zijn om bij brand een veilige ontvluchting<br />
te waarborgen. Het koppelen van een automatische<br />
blusinstallatie, zoals een woningsprinkler, aan de<br />
rookmelder, zou volgens de Stichting Brandwonden het<br />
aantal dodelijke slachtoffers kunnen verminderen met<br />
50%.<br />
INFO<br />
“WONINGEN WORDEN NIET BRANDVEILIGER”<br />
De bouwtrends op het gebied van duurzaam bouwen<br />
kunnen grote gevolgen hebben voor bewoners en voor<br />
de handelingen van de brandweer.<br />
Onze woningen moeten we vanuit de overheid CO2-<br />
neutraal maken, daardoor krijgen ze een luchtdicht<br />
omhulsel, dat bij het ontstaan van een binnenbrand leidt<br />
tot andere brandcondities en snellere ophoping van hitte<br />
en rook. Ook de inzetmogelijkheden van de brandweer<br />
worden daardoor nadelig beïnvloed. Verder wijzen<br />
specialisten zoals Ruud van Herpen op de grote opmars<br />
van schone energiebronnen, met zonnepanelen op<br />
grote schaal en energieopslagsystemen op basis van<br />
lithiumionaccu’s in woningbatterijen en ‘powerwalls’.<br />
“Woningen worden daar niet brandveiliger door.”<br />
INFO<br />
Auteur<br />
Stefaan Lauwaert<br />
Stichting Brandwonden<br />
Meer info?<br />
www.brandwonden.be<br />
PROPERTYTODAY<br />
Beter gekeurd<br />
Bien vérifié<br />
Is uw Mede-eigendom technisch in orde?<br />
BTV bekijkt het voor u!<br />
BTV staat voor u klaar met de volgende keuringen:<br />
Gebouwenaudit<br />
Meerjarenonderhoudsplanning<br />
Conditiemetingen<br />
Elektrische keuring van de<br />
gemeenschappelijke delen<br />
Liften<br />
EPC<br />
Gemeenschappelijke delen<br />
Geïnteresseerd? Neem contact op via joris@btvcontrol.be !<br />
Bent u of kent u iemand die nog op zoek<br />
is naar een technische, uitdagende job?<br />
BTV werft aan via www.btvjob.be !
36<br />
Laadoplossingen<br />
in het kader van Mede-eigendom<br />
De elektrische auto is stilaan niet meer weg te denken uit ons straatbeeld. Steeds<br />
meer steden creëren een lage-emissiezone, waardoor bezoekers en vooral inwoners<br />
verplicht worden alternatieve vormen van vervoer te zoeken. Elektrisch rijden is een<br />
van de manieren om zich CO2-vrij te verplaatsen.<br />
Er worden fiscale stimuli gegeven voor de aanschaf<br />
van milieuvriendelijke wagens. Langzaam maar<br />
zeker verkrijgen elektrische voertuigen (EV’s)<br />
meer marktaandeel, wat resulteert in grotere<br />
productievolumes, waardoor op zijn beurt de prijs<br />
van een EV zal dalen ... u kent allemaal het verhaal.<br />
Als vastgoedmakelaar, bouwpromotor of syndicus<br />
dient u er zich rekenschap van te geven dat de<br />
problematiek van ‘het opladen van elektrische<br />
wagens’ op uw bord komt ... het is in het licht<br />
van deze nieuwe innovatieve uitdaging dat wij<br />
een aantal aandachtpunten naar voren brengen<br />
gekoppeld aan mogelijke oplossingen.<br />
DE IDEALE LAADOMGEVING<br />
Een bewoner die beslist of door zijn bedrijf<br />
gedwongen wordt om elektrisch te rijden stelt<br />
bijna onmiddellijk de vraag: “Waar kan ik<br />
laden?” De laatste jaren zijn er weliswaar door<br />
een aantal partijen, durfinvesteerders, nogal wat<br />
publiek toegankelijke laadstations geplaatst op<br />
zowel publiek als semipubliek domein. Het<br />
is daarnaast hoogstwaarschijnlijk dat deze<br />
e-rijder op het werk zal kunnen laden en<br />
met een interoperabel pasje op de diverse<br />
publiek toegankelijke laadstations terecht zal<br />
kunnen. En toch, daar waar de conventionele<br />
bestuurder ‘stopt om te tanken’, is de e-rijder<br />
genoodzaakt ‘te tanken (lees laden) waar hij<br />
stopt’. Meer zelfs, hij zal willen laden op die<br />
locaties waar hij gedurende langere tijd iets<br />
nuttig kan doen; dat is zo aan het kantoor, aan<br />
sportclubs, aan hotels en restaurants ... het<br />
nuttige aan het aangename koppelen. Maar<br />
geen plaats is interessanter dan diegene waar<br />
men tot rust komt, waar men eet, tv-kijkt en<br />
vooral slaapt. Thuis!<br />
Thuisladen is dan ook - by far – de meest<br />
ideale plaats om traag en veilig, gedurende<br />
de nacht te laden. Voor wie een individuele<br />
woning met garage of voortuin heeft stellen<br />
zich weinig problemen. Een individueel ‘Plug<br />
& Charge’-laadstationnetje volstaat in vele<br />
gevallen. Wie zijn stroomverbruik van zijn<br />
wagen mag factureren aan zijn werkgever<br />
dient een ‘Smart’-laadstation te installeren<br />
dat gekoppeld is aan een backofficesysteem<br />
waardoor deze verrekeningen automatisch<br />
gebeuren. Niemand hoeft nog fysiek tussen te<br />
komen voor verrekeningen.<br />
Mutatis mutandis zou je er kunnen van uitgaan<br />
dat ook in appartementen, kantoorgebouwen,<br />
bedrijvensites, enzovoort probleemloos<br />
laadinfrastructuur kan worden geïnstalleerd<br />
die hetzij gratis, hetzij tegen vergoeding<br />
wordt aangeboden. Evenwel stellen zich<br />
daarbij meteen enkele vragen. Moeten<br />
mede-eigenaars mee investeren in een eigen<br />
‘tankstation’ voor maar 1 of enkele bewoners<br />
of gebruikers? Moeten mede-eigenaars mee<br />
betalen voor een misschien noodzakelijke<br />
verzwaring van het vermogen? Wat als iedere<br />
medebewoner zou moeten kunnen laden<br />
omdat een conventioneel vervoermiddel in
37<br />
-037<br />
deze of gene buurt niet langer welkom is?<br />
LADEN IS VERSCHILLEND VAN TANKEN<br />
‘Laden waar men stopt’ is de mindset van de<br />
ervaren e-rijder, omdat een wagen laden natuurlijk<br />
meer tijd vergt dan een wagen voltanken. Stroom<br />
is nu eenmaal (voorlopig) niet verkrijgbaar in een<br />
liquide vorm. Elke batterij, en dus ook die van een<br />
EV (electric vehicle), werkt op gelijkstroom (DC).<br />
En aangezien ons elektriciteitsnet wisselstroom<br />
(AC) levert, is er dus een omvormer voorzien<br />
in elke EV. Het is de omvormer in elke EV die de<br />
snelheid van het laden bepaalt. Hybrides laden<br />
monofasig, sommige EV’s herladen 3 keer sneller<br />
op 3 fasen. Anderzijds worden laadstations ook<br />
monofasig of driefasig aangesloten. Een EV met<br />
grote laadcapaciteit bv. 22 kW die gekoppeld wordt<br />
aan een laadstation dat slechts 3,7 kW doorlaat,<br />
zal natuurlijk traag laden. Omgekeerd kan een<br />
wagen van 3,7 kW ook niet vlugger laden aan een<br />
22 kW-laadstation.<br />
Het is dan ook van belang te weten dat traag laden<br />
(lees ‘aan lager vermogen laden’) gedurende<br />
meerdere al dan niet nachtelijke uren niet alleen<br />
goedkoper is, maar tevens mogelijkheden openlaat<br />
om diverse e-rijders tegelijkertijd op dezelfde site<br />
TIP<br />
Beperk het vermogen voor privatieve<br />
laadstations als volgt: trek het<br />
noodzakelijke vermogen voor een<br />
eventueel gemeenschappelijk station af<br />
van het totale vrije vermogen, en deel dit<br />
resultaat door het maximaal aantal stalbare<br />
wagens op de betreffende site.<br />
te helpen. Dat is – zeker in het kader van de gelijke<br />
behandeling van de verschillende mede-eigenaars<br />
- van groot belang. Los daarvan kan het nuttig zijn<br />
een laadstation in de ‘gemeenschappelijke ruimte’<br />
toe te staan, dat vlugger laden mogelijk maakt en<br />
openstaat voor bezoekers van de residenten.<br />
LAADINFRASTRUCTUUR WORDT EEN BASISBEHOEFTE<br />
Het is logisch dat een meergezinswoning, maar<br />
evengoed een bedrijvensite, een kantorencomplex<br />
van enkele jaren geleden niet ‘EV ready’ is<br />
gebouwd. Vastgoedpromotoren aller landen!<br />
Herbron uw plannen! Uw nieuwe gebouwen krijgen
EV-Point<br />
» bouwt en beheert oplaadinfrastructuur voor elektrische voertuigen<br />
» biedt laadoplossingen voor kantoren en appartementen met eenvoudige bediening<br />
» zorgt voor transparante duidelijke prijssetting<br />
» verrekent zorgeloos en automatisch aan de gebruikers, zonder tussenkomst van de syndicus<br />
» zorgt voor optimale benutting van uw net, zonder overconsumptie<br />
» laat uw medebewoners gebruik maken van een gratis EV-Pass, of de EV-Point App<br />
Wij ontzorgen mede-eigenaars !<br />
info@ev-point.be - 09 223 10 09
39<br />
een bijzondere meerwaarde als ze dat wel zouden<br />
zijn. Elektrisch rijden wordt het gewone.<br />
Laadinfrastructuur wordt een basisbehoefte.<br />
Voor bestaande gebouwen is het duidelijk dat<br />
de vastgoedmakelaar in de (nabije) toekomst,<br />
voornamelijk in de stad maar evengoed in<br />
appartementen in rurale omgeving, het verschil<br />
zal merken tussen een wooneenheid met of<br />
zonder oplaadmogelijkheid. En zoals altijd dient de<br />
syndicus een oplossing te zoeken. In elke regeling<br />
voor het opladen van wagens in gebouwen met<br />
mede-eigenaars sluimert een latente bron van<br />
conflict op de achtergrond, gezien dat nu in de<br />
overgrote meerderheid van de gevallen door en voor<br />
maar een enkeling gevraagd wordt. Enerzijds heeft<br />
een deel van de mede-eigenaars een aangeboren<br />
wantrouwen tegenover vernieuwing, de schrik voor<br />
het onbekende..., anderzijds is er de deels gegronde<br />
vrees voor eventuele kosten voor de VME, bvb. voor<br />
verhoging van het elektrische vermogen.<br />
Er stelt zich geen probleem, noch voor de bewoner<br />
noch voor de syndicus, indien de individuele garage<br />
van de e-rijder rechtstreeks verbonden is of wordt<br />
met diens eigen algemeen laagspanningsbord.<br />
Alhoewel deze bewoner probleemloos een laadpunt<br />
kan installeren, stellen zich in de praktijk nog twee<br />
issues:<br />
TIP<br />
Het standpunt van de meeste juristen alsook<br />
van de UVS (Unie van Syndici vzw) is thans<br />
dat de toelating tot het aanleggen van<br />
bekabeling door de gemene delen weliswaar<br />
niet betwistbaar is, maar dat de betreffende<br />
werken wel degelijk voorafgaandelijk aan<br />
de syndicus dienen voorgelegd te worden,<br />
inclusief de kabelsectieberekening.<br />
Een laadstation dat aangekoppeld is aan een<br />
privatieve zekeringskast vergt geen verrekening.<br />
In individuele garageboxen kan worden<br />
gebruikgemaakt van een niet-intelligent toestel,<br />
voor zover geen identificatie noch verrekening<br />
vereist is, (bv. van het type ‘eHome’, zie www.<br />
ev-point.be), een monofasig toestel met kabel. De<br />
‘eNext’ is de nieuwste oplossing voor een open<br />
garageruimte met individuele staanplaatsen.<br />
Het Basic-model is een toestel met stopcontact<br />
dat zowel monofasig als driefasig verkrijgbaar,<br />
en voorzien is van een appje en bluetooth, zodat<br />
alleen de eigenaar dit toestel kan activeren. Deze<br />
beide toestellen zijn verkrijgbaar met een Counter,<br />
waardoor verrekening met de werkgever mogelijk<br />
1. Gezien het beperkte vermogen van individuele aansluitingen in meergezinswoningen – meestal<br />
beperkt tot monofasig 40 A – zal een wagen met laadsnelheid 32 A onvermijdelijk stroomuitval<br />
veroorzaken indien de laadbeurt start tegelijk met andere functionaliteiten (koken, wassen, drogen, ...)<br />
in de individuele wooneenheid.<br />
Daarvoor bestaan oplossingen in de vorm van ‘uitgesteld laden’ of door ‘vermogensbeheer’, bijvoorbeeld met<br />
de BeON, een adaptieve vermogensschakelaar die het laadpunt aanstuurt in functie van het beschikbare<br />
restvermogen.<br />
2. Ook de bekabeling tussen de zekeringskast in de individuele wooneenheid en de eigen garage<br />
verdient nog bijzondere aandacht:<br />
a. Als deze bekabeling al voorzien is, dient aan de syndicus een berekening voorgelegd te worden waaruit<br />
blijkt dat de kabelsectie voldoende groot is om over de totale afstand gedurende langere termijn vollaststroom<br />
te sturen. Daarvoor bestaan tabellen die op eenvoudig verzoek kunnen worden verkregen bij een elektricien<br />
of een installatiebedrijf van laadinfrastructuur.<br />
b. Indien deze bekabeling nog niet voorzien is, blijft de aandacht voor de kabelsectie vanzelfsprekend even<br />
hoog, maar anderzijds is recent een wettelijk kader gecreëerd waardoor elke individuele mede-eigenaar<br />
conform art. 577-2 §10 B.W. “het wettelijke en kosteloze recht verkrijgt kabels, leidingen en bijbehorende<br />
faciliteiten (denk aan draadgoten, ...) in of op de gemene delen aan te leggen om infrastructuur voor de<br />
eigenaar of eigenaars en gebruikers van de betrokken private delen op het vlak van energie te optimaliseren.”<br />
GRATIS ABONNEMENT<br />
Schrijf snel in via www.propertytoday.be<br />
Krijg je dit magazine nog niet gratis in je bus?
wordt voor een prijs van slechts 2 euro /maand,<br />
middels manuele ingave.<br />
EEN SYNDICUS IS GEEN POMPBEDIENDE<br />
Tot zover het aangename nieuws, beste syndicus,<br />
... want in de praktijk loopt het dikwijls helemaal<br />
anders. Vaak zijn garagecomplexen voorzien van<br />
stroom vanuit het algemeen laagspanningsbord<br />
(ALSB) van de gemene delen (VME). Dat om de<br />
garageboxen van verlichting te voorzien. Soms<br />
worden ze ook voorzien van een stopcontact, vaak<br />
wordt dat meer gebruikt dan men zou vermoeden<br />
om bv. ’s nachts een hybride of EV op te laden,<br />
die dan weliswaar aan zeer laag vermogen maar<br />
nacht na nacht consumeert. Voor bijvoorbeeld<br />
een hybridewagen die maar 8 kWh per nacht<br />
sluiks op kosten van de gemeenschap nuttigt,<br />
loopt de rekening op tot 3000 kWh per jaar!<br />
Onverrekenbaar! Ik durf geen voorbeeld te geven<br />
van een voilledig elektrische wagen.<br />
Bovendien creëert deze ‘diefstal’ van elektriciteit<br />
een bijkomende zorg, aangezien de consumptie<br />
over deze bedrading daardoor continu op een<br />
hoger peil staat en stroomuitval (!) kan ontstaan<br />
bij pieklasten van bijvoorbeeld liften of ventilatie.<br />
Als syndicus kunt u dat moeilijk vaststellen<br />
omdat de boosdoener wel zo inventief is om zijn<br />
wagen in dat geval via het gewone stopcontact,<br />
en dus zonder laadstation, te laden. Dat laatste<br />
kan technisch wel, maar is gezien de risico’s van<br />
overbelaste (onaangepaste) bedrading bijzonder<br />
gevaarlijk.<br />
TIP<br />
Het is aangewezen om in het reglement van<br />
inwendige orde te laten opnemen<br />
dat het opladen van elektrische wagens -<br />
zelfs in privatieve garages - verplicht met<br />
behulp van een op aangepaste bekabeling<br />
aangesloten en correct afgezekerd<br />
laadstation dient te gebeuren.<br />
U staat als syndicus vanzelfsprekend voor een<br />
aantal uitdagingen:<br />
- Individuele toelatingen geven om laadstations<br />
aan te sluiten op de voeding van het ALSB van de<br />
VME naar een privatieve box of een staanplaats<br />
is niet aangewezen, dat impliceert dat u zelf<br />
zult moeten instaan voor de verrekening van de<br />
geconsumeerde stroom. Dat lijkt een behoorlijke<br />
verzwaring van de taak van de syndicus die deze<br />
werkwijze ofwel zal weigeren, ofwel bijkomend zal<br />
factureren. Er dient niet alleen een meteropname<br />
gedaan te worden, neen de stroomkosten dienen<br />
bovendien verrekend te worden aan de prijs van<br />
het moment. Eén enkele meteropname volstaat<br />
aldus niet meer. Immers, de VREG voert een<br />
‘gedoogbeleid’ waardoor stroom weliswaar<br />
mag worden doorverkocht, maar dat beleid is<br />
begrensd onder andere door de verplichting een<br />
marktconforme prijs toe te passen.<br />
- Er is daarnaast nog altijd de terechte schrik<br />
voor de wanbetaler. Bewoners komen en gaan.<br />
Sommigen vertrekken met de noorderzon<br />
zonder enige mogelijkheid tot recuperatie van<br />
geleden schade, waaronder de geconsumeerde<br />
INFO<br />
stroom. Daarvoor bestaat sinds kort een<br />
oplossing in de vorm van de Counterbox (zie<br />
www.counterbox.be) waarbij geconsumeerde<br />
stroom op voedingen komende van het ALSB<br />
van de VME individueel gemonitord en zo nodig<br />
ook geïnd worden.<br />
- Het is veel logischer om in de gemene delen<br />
van de parkeerzones van het gebouw een of<br />
meerdere laadstations te (laten) voorzien.<br />
Dat kan onder meer aangewezen zijn of<br />
gevraagd worden door de in mede-eigendom<br />
gelokaliseerde bedrijven of winkels om een<br />
‘publiek toegankelijk laadstation’ te voorzien,<br />
gekoppeld aan de voeding van het ALSB van de
41<br />
VOOR ELKE SYNDICUS GELDT ÉÉN ZEKERHEID:<br />
DE VRAAG NAAR LAADPUNTEN KOMT ...<br />
SNELLER DAN JE DENKT.<br />
PRIVATIEF LAADPUNT<br />
in privatief<br />
LAADPUNTEN<br />
in algemene delen<br />
PUBLIEKE LAADPUNTEN<br />
in algemene delen<br />
PUBLIEKE LAADPUNTEN<br />
openbaar domein buiten gebouw<br />
Toegangkelijkheid individueel alle bewoners (2) bewoners & bezoekers voor iedereen<br />
Aansluiting aan ALSB vd eigenaar ALSB vd VME ALSB vd VME via nutsleverancier<br />
Bekabeling op kosten van betrokken privatief VME VME leverancier laadpalen<br />
Aanpassing hoofdvoeding VM (1) alle mede-eigenaars alle mede-eigenaars alle mede-eigenaars NEE<br />
Investering laadpunt(en) door eigenaar VME EV-Point EV-Point<br />
Beslissing AV NEE JA JA NEE<br />
Aanvraag voor laadpunt(en) mede-eigenaar mede-eigenaar(s) mede-eigenaar(s) leverancier laadpalen<br />
Verrekening door syndicus NEE NEE NEE NEE<br />
Verrekening door backoffice optioneel JA JA JA<br />
Instellen stroomprijs door eigenaar VME via syndicus VME via syndicus leverancier laadpalen<br />
Instellen gebruiksprijs door eigenaar VME via syndicus EV-Point EV-Point<br />
Zichtbaar op kaart / apparaat alleen voor eigenaar alle mede-eigenaars voor iedereen voor abonnees<br />
(1) wanneer de hoofdvoeding naar het gebouw niet meer volstaat<br />
(2) ook bezoekers indien die over een kaart beschikken.<br />
VME. Vanzelfsprekend hebben we het hier over<br />
‘Smart’-oplossingen, zoals de ‘Wallbox eVolve’<br />
indien een muur of een paal gebruikt kan worden<br />
voor de montage, of de ‘eVolve Post’, een statig<br />
vrijstaand laadstation. Daarbij is connectie met<br />
een backofficesysteem (kostprijs 10 euro /maand<br />
per laadpunt) noodzakelijk, zodat automatische<br />
registratie en verrekening van de consumptie<br />
geschiedt. De prijs voor zowel stroom als voor<br />
het gebruik wordt ingesteld door de syndicus, op<br />
basis van een beslissing door de VME, waardoor<br />
de investering terugverdiend wordt.<br />
Al eerder hadden we het over de gelijke<br />
behandeling van alle bewoners. Met een vrij<br />
vermogen van bijvoorbeeld driefasig 63 A kunt<br />
u twee (2) laadpunten zetten van 22 kW maar<br />
verstandiger is dat u als syndicus diezelfde<br />
(beperkte) hoeveelheid stroom ter beschikking<br />
stelt voor 12 bewoners die dan elk weliswaar<br />
slechts een laadsnelheid van 3,7 kW krijgen, maar<br />
dat volstaat ook om 30 kW te laden in 1 nacht (van<br />
8 uur). In het kader van gelijke behandeling zal in<br />
sommige gevallen ook moet worden gekozen voor<br />
‘dynamic load management’ waarbij in functie<br />
van de hoeveelheid gelijktijdige gebruikers de<br />
laadsnelheid per toestel pro rata het beschikbaar<br />
vermogen zal worden verlaagd of verhoogd.<br />
In veel gevallen zal het echter noodzakelijk zijn<br />
om het vermogen van het ALSB van de VME<br />
te verhogen. Een laadsnelheid van 3,7 kW per<br />
potentieel laadstation is een absoluut minimum<br />
om rekening mee te houden.<br />
INFO<br />
Alex De Swaef<br />
Voorzitter OpenChargePoint.be<br />
Zaakvoerder EV-Point<br />
Voor meer info over laadpalen<br />
surf naar www. ev-point.be<br />
PROPERTYTODAY
-042<br />
EXPERTISE IN SCHOUWRENOVATIE<br />
VOOR APPARTEMENTSGEBOUW<br />
PROFESSIONNEEL<br />
Grondige analyse van<br />
de bestaande situatie<br />
van appartementsgebouwen.<br />
DE ENIGE<br />
CORRECTE<br />
BASIS VOOR<br />
UW BESLISSING<br />
VOLLEDIG<br />
Biedt een complete<br />
oplossing aan voor<br />
de herstelling van<br />
de schouwkanalen.<br />
RENDABEL<br />
Het expertiseverslag helpt<br />
om de juiste beslissing<br />
te nemen.<br />
Eén of meerdere verwarmingsketels zijn aan vervanging<br />
toe in uw appartementsgebouw? Allemaal<br />
goed en wel,… maar eerst moeten de<br />
schoorsteenkanalen worden aangepast en dus ook<br />
aan een nauwkeurig onderzoek worden onderworpen.<br />
analyseert de bestaande kanalen voor u<br />
in detail en bezorgt u een complete diagnose.<br />
Vervolgens stellen we u de renovatie-oplossingen voor<br />
die hierbij het beste aansluiten. Net om die reden is een<br />
analyse een onmisbare hulp voor de professional:<br />
zowel voor de architect of het ontwerpbureau<br />
als voor de syndicus of de installateur. Maar bovenal<br />
is het een uitermate rendabele hulp want ons nauwkeurig<br />
becijferd expertiserapport is een uitstekend<br />
werkinstrument om uw beslissing perfect op af<br />
te stemmen.<br />
Contacteer ons gerust op het nr. 067 87 42 86 voor meer informatie.<br />
Of stuur meteen een e-mail naar diagnopro@poujoulat.be<br />
www.poujoulat.be
-043 43<br />
BENT U<br />
SYNDICUS?<br />
Word dan zeker lid van de Unie van<br />
Syndici. Als u zich aansluit bij<br />
onze beroepsfederatie geniet u van<br />
vele voordelen:<br />
Toegang tot het UVS-intranet<br />
met vele documenten, modellen<br />
en informatie<br />
GRATIS juridische bijstand<br />
GRATIS verzekering deontologie BIV<br />
VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s<br />
om al uw problemen op te lossen<br />
U wordt voorgesteld aan medeeigenaars<br />
die syndici zoeken<br />
GRATIS deelname aan seminaries<br />
en activiteiten<br />
Uw medewerkers worden GRATIS LID<br />
Grote kortingen en voorkeurslocatie<br />
bij deelname aan het Salon van de Medeeigendom<br />
Meer inlichtingen:<br />
www.uvsyndici.be<br />
info@uvsyndici.be<br />
T 0499 51 19 95
Meer dan<br />
2 miljoen<br />
referenties<br />
in Europa<br />
INTERCOM<br />
ZONDER<br />
KABELGEDOE?<br />
Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer<br />
dan 100 appartementen verbonden<br />
en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,<br />
zonder kabels.<br />
Intratone. Het intercomsysteem waar iedereen bij wint.<br />
Geniet nu van alle voordelen van<br />
een Intratone intercomsysteem:<br />
· geen geboor of kabels<br />
· in 4 uur operationeel<br />
· onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime<br />
· veilig en comfortabel in gebruik<br />
Een demo voor<br />
uw appartementen?<br />
Maak een afspraak met<br />
Dieter Denooze via 0493 99 58 33<br />
of ddenooze@intratone.be.<br />
intercom zonder gedoe.be<br />
www.intratone.com