VvE magazine augustus 2020

NOTA BENE
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 33
BEDANKT
Dankzij U kunnen wij digitaliseren en onze
dienst, verbruikersenergie uitlezen, op
afstand uitvoeren. Dank aan alle VvE’s
binnen onze klantenkring, voor uw input,
waarmee wij output kunnen leveren en
de afrekeningen binnen 4 weken kunnen
opstellen. Digitaliseren is de toekomst!
Optimale
digitalisatie met
Mijn Techem,
verbruik inzage
voor u- en uw
bewoners.
Meet- en afrekenmethodieken van afgenomen energie van voornamelijk collectieve installaties.
Techem Energy Services B.V. Tel: 076-57 25 800 E-mail: info@techem.nl
Ingrid
de Jong
De gemeente IJsseldam heeft
grootse plannen. Een verouderd
industriegebied langs het
kanaal wordt getransformeerd
in een aantrekkelijk woonen
werkgebied. Bedrijven
en particulieren krijgen de
mogelijkheid om via collectief
particulier opdrachtgeverschap
(CPO) zelf werk- en woonruimte
te creëren. Een groep van zes
stellen heeft daar wel oren
naar. Zij kennen elkaar van
de hockeyclub en gaan al
jaren goed met elkaar om.
Samen kopen ze een flink
perceel van de gemeente. Pal
aan het water komt daar een
appartementencomplex dat zes
woningen en een parkeergarage
omvat.
DAAR AAN DE
WATERKANT…
De toekomstige bewoners zullen genieten van een fantastisch vrij uitzicht
over het water; een vrij gevoel. Dus gaat de groep enthousiast aan de slag. Een
architect ontwerpt een prachtig gebouw met een VOC-achtige uitstraling, dat
vlak aan het water komt te staan. De initiatiefnemers leggen de plannen voor
aan de gemeente IJsseldam. Dan blijkt opeens dat die al een plan had voor de
kaderand: zij wil daar een vrij wandelgebied aanleggen. Daarvoor wil ze een
opstalrecht krijgen op alle percelen die aan het water grenzen. Dat schept de
mogelijkheid om een openbaar gebied in te richten langs de gehele kade. De
andere nieuwe eigenaars in het gebied moeten daar ook rekening mee houden.
Opstalrecht?
Dat is even slikken voor de groep, die weer overlegt met de architect. Die weet
ook niet hoe het zit met het opstalrecht en adviseert de notaris alvast in te
schakelen.
Het advies van de notaris: vestig voorafgaand aan het splitsen in
appartementsrechten het opstalrecht ten behoeve van de gemeente. Na de
splitsing kan dat niet meer op het gehele perceel c.q. gebouw; de wet staat
dat (nog) niet toe. De groep heeft dus mooi op tijd de notaris ingeschakeld. De
notaris adviseert ook het opstalrecht feitelijk te beperken tot alleen een strook
grond langs de kade, zoals door de gemeente aangegeven. Aan de akte van
vestiging van het opstalrecht wordt dan een tekening gehecht, waarop het vrije
wandelgebied staat ingetekend. Daarmee is de situatie voor altijd duidelijk. In
die akte kunnen ook alle voorwaarden, zoals van onderhoud en beheer door de
gemeente van het vrije wandelgebied, worden opgenomen.
Financiën
Als daarna wordt gesplitst in appartementsrechten, komt het opstalrecht
vervolgens te rusten op ieder appartementsrecht. De notaris raadt de groep
daarom aan dit ook met hun financier te bespreken in verband met de te
vestigen hypotheekrechten op ieders appartementsrecht. De architect zit ook
niet stil: hij maakt een nieuwe indeling van het perceel. Het gebouw wordt
meer naar achteren geplaatst. Door een voorportaal aan de voorzijde te
creëren, komt er meer afstand tussen het gebouw en het vrije wandelgebied.
De woningen houden hun uitzicht op het water. In overleg met de notaris
stemt de financier in met de voorgestelde constructie. Het vrije wandelgebied
met de aangepaste indeling van het perceel raakt de appartementen niet direct
(in materiële zin). De waarde van de appartementen wordt door het opstalrecht
dus niet beperkt voor de financier. Alle lichten staan op groen: de opgeluchte
eigenaars kunnen zich verheugen op hun droomplek aan het water...