Lillogate 3 Planforslag til offentlig ettersyn Reguleringsplan
Lillogate 3 Planforslag til offentlig ettersyn Reguleringsplan
Lillogate 3 Planforslag til offentlig ettersyn Reguleringsplan
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
512.1<br />
Oslo kommune<br />
Plan- og bygningsetaten<br />
Avdeling for områdeutvikling<br />
<strong>Lillogate</strong> 3<br />
<strong>Planforslag</strong> <strong>til</strong> <strong>offentlig</strong> <strong>ettersyn</strong><br />
<strong>Reguleringsplan</strong><br />
Området foreslås regulert <strong>til</strong> ca 100 boliger og forretning med inn<strong>til</strong> 8 etasjer. Boligareal er<br />
ca 8000 m2 T-BRA bruksareal. Boligområdet danner del av byavgrensing mot elveparken langs<br />
Akerselva miljøpark sammen med bygd boligprosjekt på Lillo gate 5 (Elvebredden park).<br />
Forutsetning for forslaget er etablering av felles barnehage for <strong>Lillogate</strong> 3 og boligregulering på<br />
naboeiendom Sandaker veien 74 som er oversendt <strong>til</strong> politisk behandling.<br />
Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget<br />
Plan- og bygningsetaten ber om bemerkninger <strong>til</strong> forslaget i løpet av høringsperioden<br />
fra:..................... <strong>til</strong>:.......................<br />
Vi gjør oppmerksom på at også innsigelser må sendes innen fristen /<br />
Forslagss<strong>til</strong>ler: Arkitektkontoret 4B AS<br />
Bydel: Grünerløkka Saksnummer: 200503286<br />
Gnr./bnr.: 223/21 Dokumentnummer: 24<br />
Saksnummer oppgis alltid ved henvendelse<br />
Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Sentralbord: 02 180 Bankgiro:<br />
Avdeling for områdeutvikling Vahls gate 1, 0187 Oslo Kundesenter: 23 49 10 00 6003.05.58920<br />
Områdeplaner 1, Tett by Postadresse: Telefaks: 23 49 10 01<br />
Internett: Boks 364 Sentrum, E-post: postmottak@ Organisasjonsnummer:<br />
www.pbe.oslo.kommune.no 0102 Oslo pbe.oslo.kommune.no 971 040 823 MVA
Saksnr: 200503286-24 Side 2 av 27<br />
INNHOLD<br />
Plan- og bygningsetatens saksfrems<strong>til</strong>ling<br />
Faktaark side 3<br />
Saksgang side 4<br />
Sammendrag side 5<br />
Plan- og bygningsetatens kommentarer <strong>til</strong> bemerkninger side 20<br />
Plan- og bygningsetatens foreløpige vurdering side 21<br />
Forminsket plankart side 23<br />
Planbestemmelser side 24<br />
Vedtak om <strong>offentlig</strong> <strong>ettersyn</strong> side 26<br />
Trykte vedlegg<br />
1. Forslagss<strong>til</strong>lers planbeskrivelse<br />
2. Samrådsinnspill<br />
3. Kunngjøringsinnspill<br />
4. Forhåndsuttalelser<br />
5. andre vedlegg, f.eks utredninger etc.<br />
Utrykte vedlegg<br />
1. Plankart i målestokk
Saksnr: 200503286-24 Side 3 av 27<br />
FAKTAARK<br />
Forslagss<strong>til</strong>ler:<br />
Konsulent:<br />
Elvesiden KS, c/o Eiendomsplan Management AS,<br />
Thunes vei 2, 0274 Oslo<br />
22 44 41 88<br />
harald.taasen@eiendomsplan.no<br />
4B Arkitekter AS<br />
Fredensborgvn 11, 0177 Oslo<br />
23 35 44 58<br />
jg@4b.no<br />
Eieropplysninger<br />
Gnr. 223 bnr. 21 Elvesiden KS<br />
Arealstørrelse – planområde<br />
Planområdet totalt: 4336 m 2<br />
Areal for hvert formål:<br />
Byggeområde for boliger 3457 m 2<br />
Felles område, gangareal 345 m 2<br />
Felles område, avkjørsel 76 m 2<br />
Felles område, lekeareal for barn 367 m 2<br />
Felles område, lekeareal for barn /<br />
byggeområde for boliger 91 m 2<br />
Arealstørrelse – ny bebyggelse<br />
Over terreng: 8000 m 2 BRA<br />
Under terreng: 2800 m 2 BRA<br />
Arealene gjelder illustrasjonsprosjektet.<br />
Utnyttelse m. m.<br />
Tillatt bruksareal – T-BRA: 8300 m 2<br />
Parkeringskjeller samt boder under terreng og terrasser medregnes ikke.<br />
Bruksareal bolig – BRA: 8000 m 2<br />
Bruksareal kjeller,<br />
parkering – BRA: 2800 m 2<br />
Arealene gjelder illustrasjonsprosjektet.<br />
Antatt antall boligenheter: 99 stk.<br />
Antatt boligtype:<br />
blokk<br />
Antatt leilighetsfordeling: 27 toroms, 40 treroms, 32 fireroms<br />
Parkering<br />
Parkering skal være i henhold <strong>til</strong> den <strong>til</strong> enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. I henhold<br />
<strong>til</strong> gjeldende norm innebærer dette anslagsvis:
Saksnr: 200503286-24 Side 4 av 27<br />
Plasser under terreng: 70 stk.<br />
Plasser på terreng: 0 stk.<br />
Plasser i parkeringsanlegg: 70 stk.<br />
Plasser for sykkelparkering: 180 stk.<br />
Vurdering av forskrift om konsekvensutredning<br />
<strong>Planforslag</strong>et er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII-a "Konsekvensutredninger", med<br />
<strong>til</strong>hørende forskrift.<br />
Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes.<br />
Kunngjøring og varsling<br />
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 05.08.05 i Aftenposten og Dagsavisen<br />
Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert 28.09.05.<br />
SAKSGANG<br />
Etter <strong>offentlig</strong> <strong>ettersyn</strong> vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringer<br />
innarbeidet. Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 3. tertial 2006.
Saksnr: 200503286-24 Side 5 av 27<br />
SAMMENDRAG<br />
Bakgrunn<br />
Lillogata 3 er en av flere eiendommer i kvartalet Lillogata, Treschowsgate, Sandakerveien. Kvartalet ble<br />
definert som et transformasjonsområde fra industri <strong>til</strong> boliger i Kommunedelplanen Akerselva Miljøpark<br />
som ble vedtatt i 1990. Denne transformasjonen begynte for alvor i 2000 med forslag <strong>til</strong> omregulering av<br />
Lillogata 5, Elvebredden. Sandakerveien 74 har nylig gjennomført <strong>offentlig</strong> <strong>ettersyn</strong>speriode for omregulering<br />
fra kontor <strong>til</strong> boliger. Sandakerveien 72, som tidligere har innsendt planinitiativ, har trukket saken<br />
<strong>til</strong>bake og vil dermed ha industribebyggelse i nærmeste fremtid. Lillogata 4, tidligere Idun Industrier, har<br />
nylig gjennomført en innbudt arkitektkonkurranse for transformasjon fra industri <strong>til</strong> boliger, noe som<br />
sannsynligvis vil føre <strong>til</strong> omregulering <strong>til</strong> boliger også her.<br />
Eksisterende forhold<br />
Lillogata 3 består av industribebyggelse i to og tre etasjer, sannsynligvis fra tidlig 1950-tall, og har vært<br />
utleid <strong>til</strong> Nycomed (nå General Electric) <strong>til</strong> 2001. Et mellombygg forbinder Lillogata 3 med Sandakerveien<br />
74, som også har vært utleid <strong>til</strong> Nycomed. Lillogata 3 har ikke hatt flere leietakere siden Nycomed nedla<br />
sin produksjon i 2001.<br />
Lillogata 3 ligger langs østsiden av Lillogata, en <strong>offentlig</strong> blindvei som ligger parallelt med Akerselva<br />
ovenfor Treschows gate på Bjølsen. Planområdet omfatter en tomt på 4336 m2 i storkvartalet Lillogata/<br />
Akerselva miljøpark/Sandakerveien/Treschows gate som har beliggenhet ca 500 m fra Storo senter og T-<br />
banestasjon. Eksisterende fasade langs vestgrensa av planområdet er synlig fra Akerselva miljøpark.<br />
Landskap<br />
Landskapet langs østsiden av Lillogata kan defineres som et urbant platå som grenser mot den store<br />
elvedalen, Akerselva miljøpark. Høydeforskjellen mellom Lillogata og eiendommer langs platået er på ca 3<br />
m. Terrenget stiger yterligger 5 m mot øst <strong>til</strong> Sandakerveien. Akerselva ligger ca 45 <strong>til</strong> 70 m vest for<br />
planområde og har vannstand ca 8 m lavere enn gatenivå. Nærområdet vest for Akerselva består av store<br />
gressletter, begrenset mot vest av boligbebyggelse i 5 etasjer. Grøntstrukturen i nærområdet består<br />
hovedsakelig av Akerselva miljøpark med store trær langs elvebredden samt en beplantet trerekke langs<br />
Lillogatas vestside. Parken har for øvrig gress og asfalterte gangveier med kanter av brostein.<br />
Planområdet står i kontrast <strong>til</strong> dette med asfalterte utearealer. Langs Lillogata har planområdet en beplantet<br />
stripe med busker.<br />
Verneinteresser og miljøfaglige forhold<br />
Ved naboeiendommen <strong>til</strong> planområdet, Sandakerveien 74, er det gjort arkeologiske funn fra steinalderen.<br />
Topografien i nærområdet <strong>til</strong>sier et potentsial for <strong>til</strong>svarende funn i planområdet. Sandaker gård, som<br />
tidligere lå på naboeiendommen Sandakerveien 74, har vært på et platå som grenser mot elvedalen.<br />
Fremheving av platåets grenser mot elvedalen er dermed av verneinteresse mht kulturlandskapet.<br />
Ved utflytting av av Idun Industrier i 2005 har luftkvaliteten blitt forbedret. Det er en naturlig utlufting<br />
langs elvedalen som reduserer forurensing fra biltrafikk i området. Vedlagte analyse kartegger mulig<br />
forurenset grunn fra tidligere industri eller radon<br />
Trafikkforhold<br />
Lillogata er en <strong>offentlig</strong> blindvei med fartsgrense 50 km/t og med regulert fortau på østsiden og turvei<br />
parallelt med Lillogata på vestsiden. Planområdet grenser inn <strong>til</strong> Akerselva miljøpark, som har<br />
hovedsykkelvei mellom nærområdet, sentrum og Nordmarka.
Saksnr: 200503286-24 Side 6 av 27<br />
Sosial infrastruktur<br />
Barn i planområdet vil sokne <strong>til</strong> Lilleborg skole for 1 – 7. klasse og <strong>til</strong> Bjølsen skole fra 8. klasse og<br />
oppover med avstand ca 1,2 km fra planområdet. Det er fire barnehager innenfor planområdet og en<br />
regulert Barnehagetomt vest for Lillo gård nord for <strong>Lillogate</strong> 5. bydelen uttaler at samtlige eksisterende<br />
barnehageplasser i bydelen må dekke dagens behov, mens det må etableres nye barnehageplasser for<br />
behov som utløses av bygging av nye boliger.<br />
Beskrivelse av planforslaget<br />
Reguleringsformålet<br />
Området foreslås regulert <strong>til</strong> byggeområde for boliger, <strong>offentlig</strong> trafikkområde gangvei, fellesområde<br />
avkjørsel og lekeareal for barn. Høyder og volum er de samme og oppsluttende i forhold <strong>til</strong> naboprosjektet<br />
<strong>Lillogate</strong> 5, med regulering som <strong>til</strong>svarer 7 etasjer pluss <strong>til</strong>baketrukket 8.etasje ut mot Akerselva.<br />
Det foreslås en utnyttelse opp <strong>til</strong> 8000m 2 T-BRA, ikke medregnet parkeringskjeller og andre mørke<br />
arealer(boder). Netto plandybde ekskl balkonger/karnapper skal ikke overskride 13.0 meter.<br />
Bygningsvolumer og utearealer<br />
Bebyggelsen består av to bygningskropper parallelt med hverandre og med samme høyder, dybder og<br />
inntrukket 8.etasje. Begge bygninger ligger med gavler mot vest ut mot Akerselva og repeterer bredde og<br />
høyde <strong>til</strong> bygningsvolumene i <strong>Lillogate</strong> 5. Bygningene rammer inn uteareal/gårdsrom som er åpent mot<br />
vest og mot Akerselva. Øst for nordre blokk er vist et uteareal ca 460 m 2 , som foreslås som barnehageareal<br />
kombinert med areal for barnehage i boligregulering på eiendommen Sandakerveien 74, oversendt <strong>til</strong><br />
politisk behandling. Det foreslås et areal avsatt <strong>til</strong> felles lekeareal med en minimum fri høyde 3.0 m.<br />
som uteareal for barnehageareal.<br />
Gårdsrommet dannes av de to boligbygningene og vil gi et stort vestvendt uteareal med bredde på ca<br />
28 meter som overstiger bebyggelsens høyde fra gårdsromsnivåpå ca 21 meter. Alle leilighetene vil få<br />
utsyn <strong>til</strong> akerselva mot vest. Bebyggelsens plassering åpner også for at fremtidige boliger på naboeiendom<br />
Sandakerveien 72 vil få utsyn <strong>til</strong> Akerselva miljøpark. Bebyggelsen gir også rom for innregulerte <strong>offentlig</strong><br />
<strong>til</strong>gjengelige gangveiforbindelser langs nord- og sydside på eiendommen.<br />
Landskap<br />
Gårdsrommet heves en etasje over gateplan med utsikt <strong>til</strong> Akerselvaparken. Atkomst <strong>til</strong> boligene skjer<br />
via atkomster og gangveier fra <strong>Lillogate</strong> og inn i kvartalet. Ved at utearealet heves 1.etasje vil det være<br />
enklere å integrere barnehageløsninger og utearealer for boliger med boligreguleringer på nabeiendommer.<br />
Boligprosjektet vil avslutte boligkvartalets karakter av urbant platå mot elveparken og formidle kontakt<strong>til</strong><br />
bakenforliggende arealer..<br />
Miljøfaglige forhold<br />
Ny bebyggelse på <strong>Lillogate</strong> 3 ligger beskyttet mot støy fra Treschows gate og Sandakerveien.<br />
Uteoppholdsarealet for boliger vil få gode solforhold med utsikt mot vest <strong>til</strong> Akerselva..<br />
Veileder for støyskjerming T-1442 skal legges <strong>til</strong> grunn. Fyllmasser som skal brukes på utearealer for lek<br />
skal <strong>til</strong>fredss<strong>til</strong>le normverdier for mest følsom arealbruk i henhold SFT veileder 99:01A.<br />
Trafikkforhold<br />
<strong>Lillogate</strong> må opparbeides i henhold <strong>til</strong> gjeldende reguleringsplan og etter samferdselsetatens anbefalinger.<br />
Trafikkanalyse viser at planforslaget vil ha liten virkning på trafikkavviklingen i nærområdet.<br />
Det etableres regulerte gangveier mellom <strong>Lillogate</strong> og mot øst, langs nord- og sydgrense av tomta.<br />
Vedlagte trafikkanalyse viser at planforslaget vil påføre <strong>Lillogate</strong> en <strong>til</strong>leggsbelastning med maks
Saksnr: 200503286-24 Side 7 av 27<br />
25 turer pr time i hver retning uten særlig virkning på trafikkavvikling i <strong>til</strong>liggende veikryss.<br />
Planområdet har avkjørsel <strong>til</strong> parkeringskjeller mot syd og avkjørsel <strong>til</strong> kjørbar gangvei mot nord.<br />
Parkeringskjeller dimensjoneres iht gjeldende parkeringsnormer og avkjørsel kan også benyttes <strong>til</strong> ev.<br />
fremtidig boligbebyggelse på naboeiendom. Ambulanse eller drosje kan kjøre fram <strong>til</strong> trappeoppgangene<br />
langs gangveien og snu. De øvrige trappeoppganger har adkomst direkte fra fortau. Transport ved flytting<br />
samt renovasjon er beregnet direkte fra gata, da trafikkmengden i Lillogata er svært begrenset. (Lillogata<br />
er en blindvei som, ved planområdet, betjener kun Lillogata 3 og Lillogata 5.)<br />
Interne forbindelser mellom trappeoppganger langs fortau og øvrige trappeoppganger benyttes ved både<br />
flytting og renovasjon. Gårdsplassen etableres dermed som et bilfritt område.<br />
Sosial infrastruktur<br />
Barnehage<br />
Det skal bygges en 4-avdelingers barnehage på naboeiendommen Sandakerveien 74 i forbindelse med<br />
omregulering av denne <strong>til</strong> boliger. Eiendommene Sandakerveien og <strong>Lillogate</strong> 3 har inngått en avtale om<br />
å sikre utearealer <strong>til</strong> denne barnehagen. Denne avtlen måtinglyses på begge eiendommer.<br />
I reguleringsforslaget forutsettes et samarbeid mellom <strong>Lillogate</strong> 3 og Sandakerveien 74 om regulering av 4-<br />
avdelingers barnehage på naboeiendommen Sandakerveien 74, og med uteareal for barnehagen på begge<br />
eiendommene. <strong>Planforslag</strong>et for <strong>Lillogate</strong> 3 innregulererer et område på 460 m 2 lekeareal for barnehage fo å<br />
oppfylle arealnornkrav <strong>til</strong> barnehagen. Barnehagen blir da liggende inne i et fremtidig boligkvartal mellom<br />
<strong>Lillogate</strong> og Sandakerveien med barnehage og med uteareal inne i kvartalet.<br />
Skole<br />
Skoleetaten og Undervisningbygg AS er bekymret for fremtidig skoledekning ut fra den store økningen av<br />
nye boliger i området. Etaten vil vurdere skoledekningen etter <strong>offentlig</strong> <strong>ettersyn</strong> og om det er grunnlag for<br />
å legge inn rekkefølgebestemmelser om dette i reguleringsplanen.<br />
Teknisk infrastruktur<br />
Planområdet ligger mot Lillogata, som er godt utbygd med vann, overvann, avløp, EL og TV/data.<br />
Overvannsnettet er belastet med dagens bruk og overvann skal ved søknad om <strong>til</strong>tak for nybygg,<br />
planlegges i størst mulig grad håndtert på egen grunn. Det eksisterer ikke planer om forlengelse av<br />
fjernvarmenettet <strong>til</strong> planområdets nærområde.<br />
Gangveier og atkomst gjennom kvartalet<br />
Det skal sikres <strong>offentlig</strong> <strong>til</strong>gjengelig gangatkomst mellom Sandakerveien og <strong>Lillogate</strong> 3 via barnehagen<br />
Det er derfor regulert inn en kjørbar gangvei nord for boligprosjekltet på <strong>Lillogate</strong> tre sør for <strong>Lillogate</strong> 5.<br />
Gangveien skal koples <strong>til</strong> gangforbindelse over Sandakerveien 74 mot Sandakerveien.<br />
Det kan senere vurderes om man skal innregulere felles avkjørsel for <strong>Lillogate</strong> 3 og for Sandakerveien 72<br />
dersom Sandakerveien 72 omreguleres <strong>til</strong> boliger. Dette må i så fall avklares ved tinglyst avtale mellom<br />
partene.<br />
Stedsutvikling<br />
<strong>Planforslag</strong>et fortsetter nåværende transformasjon av storkvartalet Lillogata, Akersvelva Miljøpark,<br />
Sandakerveien, Treschows gate fra industri og kontor <strong>til</strong> primært bolig. Transformasjonen er spesielt<br />
viktig langs Lillogata der gatefasaden er romdannende for elvedalen og definerer grensa mellom by og<br />
park. Det er også viktig at snarveier etableres gjennom storkvartalet slik at bebyggelsen inviterer <strong>til</strong> og<br />
ikke stenger for gangforbindelser mellom by og park. Etablering av lekeplasser midt i kvartalet med god<br />
lysforhold, beskyttet fra trafikk og trafikkstøy er også en viktig faktor i etablering av et godt bomiljø.<br />
Dersom lekeplassen også kan være et moment som stimulerer <strong>til</strong> etablering av barnehage i kvartelet, er
Saksnr: 200503286-24 Side 8 av 27<br />
dette spesielt viktig. Utvikling av midtkvartalsbebyggelse er et forhold som stimuleres av planforslaget,<br />
f.eks ved dannelse av gårdsrom og etablering av felles innkjørsel <strong>til</strong> parkeringsanlegg.<br />
Barns interesser<br />
Illustrasjonsprosjektet viser at planforslaget lett kan oppnå gode private og felles utearealer som <strong>til</strong><br />
sammen utgjør minst 25 % av leilighetenes samlete BRA areal. I <strong>til</strong>legg <strong>til</strong> dette etableres et felles<br />
lekeareal i samarbeid med Sandakerveien 74. Lekearealet kan også benyttes som uteareal ved etablering<br />
av barnehage i kvartalet.<br />
Universell utforming<br />
Atkomst <strong>til</strong> leiligheter og utearealer skal ha universell utforming. 50% av leilighetene skal utformes slik at<br />
de kan <strong>til</strong>passes <strong>til</strong> bevegelseshemmete.<br />
Juridiske forhold<br />
Utbyggingen av boligene vil ikke medføre utgifter for kommunen. Utomhusområder , uteareal for<br />
barnehage, gangveier og felles lekeplass sikres ferdig opparbeidet ved rekkefølgebestemmelse før<br />
midlertidig bruks<strong>til</strong>latelse.
Saksnr: 200503286-24 Side 9 av 27
Saksnr: 200503286-24 Side 10 av 27<br />
Eiendommer i eksisterende kvartal mellom Sandakerveien og <strong>Lillogate</strong>.
Saksnr: 200503286-24 Side 11 av 27
Saksnr: 200503286-24 Side 12 av 27<br />
<strong>Lillogate</strong> 5 (Elvebredden park) og <strong>Lillogate</strong> 3 mot Akerselva<br />
Gangvei mellom <strong>Lillogate</strong> 3 og <strong>Lillogate</strong>5(Elvebredden park
Saksnr: 200503286-24 Side 13 av 27<br />
Lillogata 3 mot Akerselva
Saksnr: 200503286-24 Side 14 av 27
Saksnr: 200503286-24 Side 15 av 27
Saksnr: 200503286-24 Side 16 av 27
Saksnr: 200503286-24 Side 17 av 27<br />
Planstatus<br />
Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer<br />
Retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging <strong>til</strong>streber å samordne planlegging av utbyggingsmønstret<br />
og transportsystemer for å <strong>til</strong> rettelegge for en mest mulig effektiv og miljøvennlig transport.<br />
Retningslinjene for barn og unge skal ivareta at arealer som brukes av barn og unge skal sikres mot<br />
forurensing, støy, trafikkfare og annen helsefare. Videre skal det sikres varierte og <strong>til</strong>strekkelig store<br />
lekearealer i nærmiljøet.<br />
Gjeldende overordnede planer<br />
• Kommuneplan2004´s visjon for Oslo er fjordby, kunnskapsby, kulturby og miljøby. Byutvikling skal<br />
skje i samsvar med byøkologiske prinsipper. Planen legger opp <strong>til</strong> økning i boligmassen og bevaring<br />
av bevaringsverdige objekter og miljø. Boligbygging skal skje ved å opprettholde blå-grønn profil,<br />
og at grøntarealer ikke skal nedbygges.<br />
• Kommunedelplan for indre Oslo, vedtatt 1998, forutsetter at planområdet er del av oms<strong>til</strong>lingsområde<br />
langs Akerselva. Det innebærer at høy boligandel skal vurderes ved omregulering fra<br />
industri kombinert med sikring av grøntområder.<br />
• Kommunedelplan for Akerselva Miljøpark vedtatt 1990 gir generelle retningslinjer for plan og<br />
byggesaksbehandling for området langs Akerselva.<br />
• Grøntplanen for Oslo, kommunedelplan vedtatt 15.12.1993 og Byøkologisk program 2002-2014<br />
viser <strong>til</strong> behov for grøntarealer og gangforbindelser som skal etableres i <strong>til</strong>knytning <strong>til</strong> boliger.<br />
• Analyse av infrastrukturbehovet i området Sagene Torshov Nydalen Storo (2002) påpeker<br />
behovet for suksesiv utbygging av skoler og barnehager i takt med boligutviklingen.<br />
Gjeldende regulering:<br />
Gjeldende regulering er ”Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone”, stadfestet 28.07.77<br />
(S-2255) og er regulert <strong>til</strong> byggeområde for industri.<br />
Liste over samrådsinnpill og kungjøringsinnspill<br />
1. Bydel Sagene<br />
2. Friluftsetaten<br />
3. AS Oslo Sporveier<br />
4. Samferdselsetaten<br />
5. Byantikvaren<br />
6. Helse- og velferdsetaten<br />
Sammendrag av forhåndsuttalelsene og kunngjøringsinnspill<br />
• Bydel Sagene mener leilighetsfordeling bør være 70% leiligheter over 75m 2 mens 10% kan være<br />
små fra 35 <strong>til</strong> 45m 2 . Bydel Sagene og bydelsoverlegen anbefaler i kunngjøringsinnspill at et<br />
forslag <strong>til</strong> norm for leilighetsfordeling som er lagt ut i høringsutkast <strong>til</strong> Kommunedelplan for<br />
byutvikling og bevaring KDP-BB, skal benyttes, og krever minst 60% 4-roms-leiligheter og maks<br />
20 % 2-romsleiligheter. Bydelen peker på nødvendigheten av av å se denne reguleringsplanen i<br />
sammenheng med boligutvikling i de nærliggende eiendommene og beholde helhetsperspektivet<br />
ved behandling av disse sakene i forhold <strong>til</strong> sosial infrastruktur. Nye arealer <strong>til</strong> barnehageformål<br />
må fremskaffes før det igangsettes nye barnehageprosjekter fordi mange av bydelens innbyggere i<br />
dag står uten barnehage<strong>til</strong>bud. Det må nedfelles rekkefølgebestemmelser som sikrer<br />
barnehageutbygging. Bydelen anbefaler boligutbyggere å samarbeide om nye barnehager for å<br />
dekke behovet prosjektene medfører. Bydelen mener at reguleringsforslaget for Lillo terrasse på<br />
ca 100 leiligheter alene vil generere to barnehageavdelinger. Det må etableres minst en gangforbindelse<br />
i øst-vestretning over planområdet med universell utforming.
Saksnr: 200503286-24 Side 18 av 27<br />
Bydelsoverlegen vektlegger <strong>til</strong>gjengelighet og sikkerhet og s<strong>til</strong>ler krav <strong>til</strong> leilighetsutforming der<br />
alle leiligheter bør være gjennomgående og ikke ensidig vendt mot nord eller øst.<br />
• Friluftsetaten uttaler at det er ingen kjente forhold som har betydning for planinitiativet<br />
• AS Oslo Sporveier uttaler at området har godt kollektiv<strong>til</strong>bud.<br />
• Samferdselsetaten uttaler at Lillogata er ikke opparbeidet ihht <strong>til</strong> gjeldende regulering. Det må<br />
påregnes veiopparbeidelse langs eiendommen.Det bør utarbeides en enkel trafikkanalyse i fht<br />
pågående planer om boligutbygginger i området.<br />
• Byantikvaren uttaler: ”I nærområdet <strong>til</strong> planområdet er det gjort arkelogiske funn. De fleste<br />
løsfunnene stammer fra steinalder. Det er potensiale for funn av automatisk fredete kulturminner.”<br />
• Helse- og velferdsetaten<br />
Bygningenes orientering gjør at det blir mye skygge på utearelet om ettermiddagen. Etaten uttaler<br />
begrunnet mistanke om forurenset grunn på tomten. På nabotomt <strong>Lillogate</strong> 5 ble det funnet innhold<br />
av tungmetaller som svakt overskred SFT´s grenser for ren jord. Det er registrert en oljetank på<br />
tomta og er del av et industriområde som generelt kan ha forurenset grunn. Tidligere Christiania<br />
spigerverk har deponert slaggmasser flere steder langs Akerselva. Det vises <strong>til</strong> fororensingsforskriftens<br />
kap. 2 Opprydding i forurenset grunn ved bygge- og gravearbeider. Det anbefales<br />
at <strong>til</strong>tak mot radon utføres i forbindelse med bygging av boliger og barnehager.<br />
• Miljøforenngen forAkerselvas venner reagerer sterkt mot bebyggelsen og mener boligveggen mot<br />
Akerselva må skjermes med høye trær.<br />
Forslags<strong>til</strong>lers kommentarer <strong>til</strong> uttalelsene<br />
Til forhåndsuttalelser og kunngjøringsinnspill:<br />
Forslag <strong>til</strong> arealkrav i KDP-BB er omdiskutert og ikke politisk behandlet. Forslagss<strong>til</strong>leren har lagt inn<br />
leilighetsfordeling som praktiseres som ”norm” fra Plan- og bygningsetaten med 70 % leiligheter større enn<br />
2-roms- og minst 30 % av alle leiligheter er 4-romsleiligheter eller større. Forslags<strong>til</strong>ler konkluderer i eget<br />
notat at innflytting <strong>til</strong> naboprosjektet <strong>Lillogate</strong> 5 viser at barnehagebehovet for <strong>Lillogate</strong> 3 vil være i underkant<br />
en-avdelings barnehage. Krav fra bydelen om leilighetssammensetting er kommentert over. Samarbeid mellom<br />
eiere om barnehageutbygging er komplisert. Utredning forslags<strong>til</strong>ler har utført, konkluderer med at<br />
barnehagebehovet pga <strong>til</strong>liggende utbygginger og prosjektets er 3,6 avdelinger, og der beliggenheten etter<br />
analyse fra forslags<strong>til</strong>ler er best på naboeiendommen Sandakerveien 74. Forslags<strong>til</strong>ler avsetter et fellesareal<br />
<strong>til</strong> uteareal for barnehage betinget av at Sandakerveien 74 blir utviklet <strong>til</strong> boliger.<br />
Mulighetene for barnehage i Sandakerveien 74 sammen med reguleringsforslaget kan gi grunnlag for tre<br />
avdelingers barnehage, som i følge forslags<strong>til</strong>lers beregninger gir barnehagedekning for boligene her.<br />
Gangveier etableres i forslaget. Forslags<strong>til</strong>ler peker på at de ikke har myndighet <strong>til</strong> å regulere og etablere<br />
<strong>til</strong>svarende gangveier på privateide naboeiendommer. Generelt bør trær på bakkeplan prioriteres, mens<br />
busker kan vokse på membranlagt dekke med ca 50 cm jordlag. Dette bør tas med i bestemmelsene.<br />
Helsevernetatens uttalelse om skyggefullt uteareal om ettermiddagen kommenteres blant annet med at<br />
gjennomsnittlig bredde på gårdsrom er større enn gesimshøyde, og volum er plassert ut fra en optimal<br />
utnyttelse i forhold <strong>til</strong> marked og universell utforming. Miljøforeningen for Akerselva kommenterer<br />
forholdet mellom prosjektet og Akerselva miljøpark. Dette prosjektet og naboprosjektet <strong>Lillogate</strong> 5<br />
forholder seg <strong>til</strong> krav i Kommunedelplan for Akerselva miljøpark. Om byvegg langs elva og med åpninger<br />
inn mot byen mot øst. Trær foran fasaden mot vest er ikke fullvokste og vil etter hvert skjerme mellom<br />
bygninger og Akerselvaparken.<br />
.
Saksnr: 200503286-24 Side 19 av 27<br />
Forhåndsuttalelser<br />
Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg <strong>til</strong> forslags<strong>til</strong>lers saksfremlegg vedlagt.<br />
Liste over forhåndsuttalelser<br />
1. Bydel Sagene 24.10.05<br />
2. Bydel Gamle Oslo 07.10.05<br />
3. Byantikvaren 03.11.05<br />
4. Friluftsetaten 13.10.05<br />
5. Helse- og velferdsetaten 21.10.05<br />
6. Undervisningsbygg Oslo KF 26.10.06<br />
7. Trafikketaten 18.10.05<br />
8. Brann- og redningsetaten 27.10.05<br />
9. Vann- og avløpsetaten 03.10.05<br />
10. Samferdselsetaten 27.10.05<br />
11. Hafslund nett 14.10.05<br />
12. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 25.10.05<br />
13. Miljøforeningen Akerselvas venner 31.10.05<br />
14. Ole K Karlsen Entreprenør AS (Sandakervn.74) 25.10.05<br />
Sammendrag av forhåndsuttalelsene<br />
1. Bydel Sagenes oppfølgende forhåndsuttalelse bygger videre på deres kunngjøringsuttalelse. Bydelen<br />
ønsker en leilighetsfordeling som er i tråd med deres vedtak i BU-sak 05/06. Her s<strong>til</strong>les krav <strong>til</strong> både areal<br />
(maks. 10 % 35 – 45 m2, maks. 20 % 46 – 84 m2, min. 70 % større enn 84 m2) og antall rom (maks. 10 %<br />
2-roms, maks. 20 % 3-roms, min. 70 % 4-roms eller større). Bydelen kommenterer at etablering av felles<br />
lekeplass med Sandakerveien 74 er avhengig av både gjennomført behandling av planforslaget for<br />
Sandakerveien 74 samt tidlig etablering av barnehage på naboeiendom. Bydelen mener at ferdigs<strong>til</strong>te og<br />
pågående boligprosjekter i Lillogata 3 og 5 samt Sandakerveien 72 og 74 medfører et behov for ca 14<br />
barnehageavdelinger. Bydelen antar at planforslaget tar for lite hensyn <strong>til</strong> behovet for barnehageplasser<br />
som genereres i kvartalet av eget og andres boligprosjekter og vil i så fall fraråde prosjektet. Bydelen er<br />
positiv <strong>til</strong> forslag om regulerte gangveier gjennom planområdet, men etterlyser samarbeid med naboforslag<br />
for å sikre gangforbindelse gjennom kvartalet. Bydelen krever at gangforbindelser tvers gjennom kvartalet<br />
må sikres i reguleringstekster og at gangveier må ferdigs<strong>til</strong>les før prosjektene kan igangsettes. Uteareal<br />
som <strong>til</strong>svarer minimum 25 % av leilighetsarealet må sikres i reguleringstekster. Jordsmonn som sikrer<br />
gode vekstvilkår for trær over parkeringskjeller må også sikres i reguleringsbestemmelser. Bydelen ønsker<br />
en konkretisering av reguleringstekster som omhandler universell utforming av både leiligheter og<br />
utearealer. Informasjon om utnyttelsesgrad etterlyses i planskisse og reguleringsbestemmelser. Bydelen<br />
krever rekkefølgebestemmelser som sikrer at alle barnehageplasser som genereres i hele kvartalets<br />
transformasjon fra industri <strong>til</strong> boliger er ferdigs<strong>til</strong>t før nybygg igangsettes. Bydelen krever at gangforbindelser<br />
gjennom kvartalet reguleres som <strong>offentlig</strong> trafikkområder (gangveier) som opparbeides før i gangsetting<br />
av nybygg <strong>til</strong>lattes. Bydelen mener kommunen må sikre egnede tomter for skoleutbygging i<br />
nærmiljøet før nybygg oppføres.<br />
2. Bydel Gamle Oslo har ingen kommentarer.<br />
3. Byantikvaren viser <strong>til</strong> tidligere uttalelse samt brev fra forslagss<strong>til</strong>leren vedrørende arkeologisk<br />
undersøkelse og registrering. Gjennomføring av dette avtales mellom Byantikvarens arkeolog og eier.<br />
Resultatet kan ha innvirkning på Byantikvarens endelig vurdering av planforslaget. Eksisterende bygg i
Saksnr: 200503286-24 Side 20 av 27<br />
Lillogata 3 er ikke bevaringsverdig. Foreslåtte høyder i planforslaget har ingen innvirkning på definerte<br />
kulturminneverdier i området, jf. Kommunedelplan for Akerselva miljøpark 1990.<br />
4. Friluftsetaten har ingen bemerkninger <strong>til</strong> planforslaget slik det er vist i oversendt vedlegg. På basis av<br />
<strong>til</strong>gjengelige data i etatens naturdatabase har de ingen merknader i forhold <strong>til</strong> biologisk mangfold.<br />
5. Helse- og velferdsetaten presiserer at T-1442 for tiden er den gjeldende retningslinje for støy og påpeker<br />
at område har vært utsatt for plagsom støy fra ven<strong>til</strong>asjonsanlegg på næringsbygg. <strong>Planforslag</strong>et kan<br />
derfor føre <strong>til</strong> iverksettelse av beskyttelse mot støy fra eksisterende nærliggende næringsbygg. Etaten<br />
anbefaler at det opparbeides gode utearealer som <strong>til</strong>svarer min. 25 m2 pr. leilighet, ev. 25 % av det total<br />
leilighetsarealet. <strong>Planforslag</strong>et har svært god soleksponering hele dagen ved felles lekeareal, men<br />
bebyggelsens utforming gir forholdsvis dårlige solforhold om ettermiddagen og kvelden ved øvrige<br />
utearealer. Etaten mener at soleksponering om ettermiddag og kveld bør vektlegges i bebyggelsens<br />
utforming, slik at de beste solforholdene oppnås i samme tidsrom som storparten av uteoppholdet finner<br />
sted. Generelt anbefaler etaten at gjennomsnittlige bredde minimum bør <strong>til</strong>svare de omkringliggende<br />
bygningenes gjennomsnittlig gesimshøyde. Uteområder bør ha variert opparbeiding med vegetasjon og<br />
ivareta universell utforming. Planområdet er godt egnet <strong>til</strong> boligformål mht parkområder og nærmiljø og<br />
de foreslåtte regulerte gangforbindelser gir lettere <strong>til</strong>gang <strong>til</strong> disse. Lett adkomst med sykkel og <strong>til</strong><br />
kollektiv transport stimulerer <strong>til</strong> mindre bilbruk. Bygningene bør benytte miljøvennlige energikilder <strong>til</strong><br />
oppvarming. Etaten er <strong>til</strong>freds med miljøforhold som omtalt i § 7 av reguleringsteksten men vil presiserer<br />
følgende grenseverdier: arsen 20mg/kg, bly 100 mg/kg, kvikksølv 1 mg/kg og benso(a)pyren 0,5 mg/kg.<br />
Kommentarer angående vannkvalitet er deligert <strong>til</strong> Vann- og avløpsetaten samt Friluftsetaten.<br />
6. Undervisningsbygg Oslo KF bemerker at det er nå varslet ca. 2300 ny familieleiligheter i området.<br />
Elever fra planområdet vil sogne <strong>til</strong> Lilleborg og Bjølsen skole. Skolene har en begrenset kapasitet for å ta<br />
imot nye elever og alternative skole<strong>til</strong>bud må etableres for å håndtere det samlede skolebehov som vil<br />
genereres ved gjennomføring av varslede prosjekter. Under anleggsperioden bør samarbeid om HMS<strong>til</strong>tak<br />
langs skoleveier etableres med de berørte skoler.<br />
7. Trafikketaten har ingen bemerkninger <strong>til</strong> § 5 atkomst og parkering.<br />
8. Brann- og redningsetaten må ha <strong>til</strong>fredss<strong>til</strong>lende adkomst <strong>til</strong> byggene og slokkevann. Adkomsten <strong>til</strong><br />
naboeiendommene for brann- og redningsetatens utrykningskjøretøy må ikke hindres av planforslaget.<br />
9. Vann- og avløpsetaten har ingen bemerkninger <strong>til</strong> planen mht ledningsnettet. De gjør oppmerksom på at<br />
utbygger må lage en plan som viser et håndtering av overvannet i størst mulig grad skjer på egen grunn.<br />
10. Samferdselsetaten viser <strong>til</strong> uoverensstemmelse mellom regulering og opparbeidelse av nedre del av<br />
Lillogata, der fortau er regulert på vestsiden av gaten, men opparbeidet på østsiden. De anmoder om at<br />
omregulering av dette område innlemmes i planforslaget i hht kommunale normer, og at det reguleres med<br />
fortau på begge sider av gaten. De ønsker at innregulering samt opparbeiding av nedre del av Lillogata før<br />
utstedelse av bruks<strong>til</strong>latelsen medtas i rekkefølgebestemmelser. Avkjørsler fra planområde skal utformes iht<br />
kommunale normer mht sikt, stigning og bredde. Samferdselsetaten ønsker ikke <strong>offentlig</strong>e gangveier<br />
gjennom planområdet. De mener at de eksisterende gangforbindelser mellom Sandakerveien og Akerselva<br />
miljøpark er <strong>til</strong>strekelige for allmennheten, og at private gangveier gjennom kvartalet er mer hensiktsmessig.<br />
De s<strong>til</strong>ler krav på min. 5 m bredde for ev. <strong>offentlig</strong>e gangveier. Krav <strong>til</strong> parkering, støyskjerming og<br />
luftforurensing skal være iht de <strong>til</strong> enhver tid gjeldene normer, forskrifter, vedtekter eller retningslinjer.
Saksnr: 200503286-24 Side 21 av 27<br />
11. Hafslund Nett påpeker at nettstasjon 2009 med <strong>til</strong>hørende kabelanlegg ligger innenfor planområdet.<br />
Ved nybygg må hensyn <strong>til</strong> adkomst og ven<strong>til</strong>asjon ivaretas. Ev. flytting eller bygging av nye anlegg<br />
bekostes av utbygger. I <strong>til</strong>egg skal prosjektet ivareta nybygging, omlegging og opprusting av veibelysning<br />
<strong>til</strong> kommunal standard. Formell saksgang for veibelysning er vedlagt uttalelsen.<br />
12. Fylkesmannen i Oslo og Akershus skriver at de aspektene av planforslaget som de ønsker å<br />
kommentere, som luftforurensing, støy, barnas interesser, samordning av areal og transportplanlegging,<br />
universal utforming samt risiko og sårbarhetsanalyse, foreløpig ikke er dokumentert i den oversendte<br />
informasjonen. De <strong>til</strong>råder at den nylig vedtatte ”Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging”,<br />
T-1442 skal følges.<br />
13. Miljøforeningen for Akerselvas venner reagerer sterkt mot nabobebyggelsen, Lillogata 5. Foreningen<br />
mener at eksisterende bebyggelse i Lillogata 5 virker påtrengende og skjemmende for opplevelse av tur og<br />
rekreasjonsområdet langs vestsiden av elva, der blokkene er synlige over selv de høyeste trærne, og at<br />
bebyggelsen er uheldig, sett i forhold <strong>til</strong> den funksjonen som elva har for byen. Foreningen krever derfor<br />
at gesimshøyder for Lillogata 3, som er basert på Lillogata 5, reduseres med minst to etasjer.<br />
15. Ole K Karlsen Entreprenør AS kommenterer på vegne av eier <strong>til</strong> Sandakerveien 74.<br />
De bemerker at de har kommentarer <strong>til</strong> planforslaget mht <strong>til</strong> etablering av barnehage, men ønsker<br />
kun å formidle disse kommentarer i pågående planforslag for Sandakerveien 74.<br />
Forslags<strong>til</strong>lers kommentarer <strong>til</strong> forhåndsuttalelsene<br />
Det vises <strong>til</strong> forslags<strong>til</strong>lers saksfrems<strong>til</strong>ling side 10, vedlagt.<br />
PLAN- OG BYGNINGSETATENS KOMMENTARER TIL<br />
BEMERKNINGER<br />
Kommentarer <strong>til</strong> forhåndsuttalelser<br />
Det vises <strong>til</strong> etatens foreløpige vurdering.
Saksnr: 200503286-24 Side 22 av 27<br />
PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING<br />
Overordnede mål<br />
Forslaget er i tråd med overordnete planer og rikspolitiske retningslinjer hva gjelder transformasjon fra<br />
industri <strong>til</strong> boliger langs et oms<strong>til</strong>lingsområde som området langs Akerselva.<br />
Natur- og ressursgrunnlaget, miljøfaglige forhold<br />
Forslaget ivaretar Akerselvaparken som biologisk mangfold.<br />
Landskap<br />
Forslaget styrker intensjonen om å skape et klart og lesbart møte mellom elveparken og byen med en<br />
definert, men ikke tett byvegg sammen med naboprosjektet <strong>Lillogate</strong> 5 øst for elveløpet.<br />
Verneinteresser<br />
Forslaget understreker og rammer inn det unike landskapsrommet rundt Akerselva sammen med trær<br />
som vil vokse og understreke utstrekningen av kulturlandskapet. Det forutsettes at arkeologisk registrering<br />
og undersøkelse av grunnforhold foreligger før planforslag oversendes <strong>til</strong> politisk behandling.<br />
Trafikkforhold<br />
Aktomster og avkjørsler er <strong>til</strong>fredss<strong>til</strong>lende løst forutsatt at <strong>Lillogate</strong> og avkjørsler opparbeides i henhold<br />
<strong>til</strong> gjeldende regulering og Samferdselsetatens anmerkninger.<br />
Sosial infrastruktur<br />
Skoler<br />
Skoleveier og <strong>til</strong>gjengelighet <strong>til</strong> eksisterende skoler er <strong>til</strong>fredss<strong>til</strong>lende avklart i forhold <strong>til</strong> forslaget.<br />
Undervisningsbygg AS er bekymret for fremtidig underdekning av skoler ut fra den totale utbygging av<br />
boliger iområdet. Skolekapasitet bør være avklart før det gis ramme<strong>til</strong>latelse. PBE vil eventuelt vurdere å<br />
å bruke rekkefølgebestemmelse for å sikre skolekapasitet ved ferdigs<strong>til</strong>lelse av boligene.<br />
Barnehage<br />
Forslags<strong>til</strong>lers beregninger av barnehagebehovet tar utgangspunkt i antall barn som har flyttet inn i<br />
naboprosjektet det siste året. Etaten vil legge bydelens behovsberegninger <strong>til</strong> grunn for nye barnehageplasser,<br />
og mener at slike behovsanalyser må skje uavhengig av hvem som ut fra dagens priser kan flytte<br />
inn i et nytt attraktivt boligprosjekt ved Akerselva. Forslags<strong>til</strong>ler konkluderer i sin behovsutredning med at<br />
det erbehov for en ny 4-avdelingers barnehage på eller i nærheten av kvartalet. Barnehage bør søkes<br />
innpasset innenfor nærområde <strong>til</strong> de tre boligreguleringene/ prosjektene på eiendommene <strong>Lillogate</strong> 3, 5 og<br />
Sandakerveien 74. <strong>Planforslag</strong>et legger opp <strong>til</strong> et samarbeid om etablering av en 4-avdelingers barnehage på<br />
naboeiendommen Sandakerveien 74. Denne kan realiseres i reguleringsforslag på naboeiendommen<br />
Sandakerveien 74 der planforslaget for <strong>Lillogate</strong> 3 avgir ca 360m 2 felles uteareal for barnehagen mot nabo<br />
eiendommen. Dette er sikret i avtale som må tinglyses, mellom eiendommene. Etaten ser positivt på denne<br />
samarbeidsprosessenj. Barnehageløsning sikres ved rekkefølgebesemmelser og tinglyste avtaler.<br />
Teknisk infrastruktur<br />
Parkeringsdekning er <strong>til</strong>fredss<strong>til</strong>lende dekket i hht gjeldende parkeringsnorm.<br />
Estetikk og byggeskikk<br />
Fasader volumer, høyder og oppdelthet mot Akerslva er foreslått utforming som fortsettelse av fasaderekken<br />
<strong>til</strong> <strong>Lillogate</strong> 5. Etaten mener dette er et riktig arkitektonisk grep og følger opp intensjoner i Kommunedelplanen<br />
for Akerselva Miljøpark om en oppdelt byvegg som innramming langs Akerselvaparken.
Saksnr: 200503286-24 Side 23 av 27<br />
Stedsutvikling<br />
Prosjektet vil bidra <strong>til</strong> å ferdiggjøre østre byvegg mot Akerselva og ramme inn Miljøparken med boliger.<br />
Dette er nødvendig for å utvikle Akerselva miljøpark <strong>til</strong> et trygt og levende parkområde, samtidig som<br />
boligprosjektet er nok <strong>til</strong>baketrukket fra parkens attraktivitet og biologiske mangfold.<br />
Barns interesser<br />
Etter etatens vurderinger må barnehagedekningen her skje lokalt på bakgrunn av det store innslaget av<br />
boligprosjekter i nærområdet og i forhold <strong>til</strong> manglende barnehagedekning generelt i bydelen.<br />
Et premiss for å anbefale reguleringsforslaget har vært å dekke barnehagebehovet direkte i boligprosjektene<br />
ved at grunneiere går sammen for å løse barnehagedekning for nye boliger.Etaten mener derfor at forslaget<br />
om å etablere en 4-avdelingers barnehage mellom Lillogata 3 og Sandakerveien 74 er meget positivt.<br />
Universell utforming<br />
Det er positivt at atkomst <strong>til</strong> alle leiligheter og uteareal vil få universell atkomst fra Lillogata via heisene<br />
med atkomst for beboere og besøkende. Det er ikke universell atkomst <strong>til</strong> utearealene mot øst fra Lillogata<br />
da atkomstvei da terrenget fra gaten her er for bratt. Dette må sikres fra Lillogata.<br />
Juridiske forhold<br />
Barnehageutbygging og eventuelt skoleutbygging må sikres i forhold <strong>til</strong> boligregulering ved regulering og<br />
rekkefølgebestemmelse.<br />
Andre forhold<br />
Forslags<strong>til</strong>ler for boligutvikling på eiendommen Sandakerveien 74 har bemerkninger <strong>til</strong> etablering av<br />
barnehage, men ønsker å kommentere dette i egen reguleringsak som er under behandling.<br />
Foreløpig konklusjon<br />
Boligprosjektet er en del av kvartalet Sandakerveien, <strong>Lillogate</strong>, Treschows gate mot Lillo Gård.<br />
Kvartalet gjennomgår en omfattende transformasjon fra næring og kontor <strong>til</strong> boliger.<br />
Reguleringsforslaget har mange kvaliteter og god sammenheng med det eksisterende boligprosjekt på<br />
<strong>Lillogate</strong> 5. Disse to boligprosjektene vil bidra <strong>til</strong> å ramme inn Akerselva miljøpark med en oppdelt<br />
byvegg og vil bidra <strong>til</strong> at parken blir et tryggere sted å ferdes i. Boligsammensetningen er <strong>til</strong>fredss<strong>til</strong>lende.<br />
Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.
Saksnr: 200503286-24 Side 24 av 27<br />
Forminsket reguleringsplankart
Saksnr: 200503286-24 Side 25 av 27<br />
REGULERINGSBESTEMMELSER FOR LILLOGATE 3<br />
Gnr. 223, bnr. 21<br />
§ 1 Avgrensning<br />
Det regulerte området er vist på plankart merket OP1 200503286 og datert 23.06..2006.<br />
§ 2 Formål<br />
Området reguleres <strong>til</strong>:<br />
- Byggeområde for boliger<br />
- Fellesområde - lekeareal for barn (uteareal for barnehage)<br />
- Fellesområde - gangvei<br />
- Regulering i flere nivå: 1. Byggeområde for bolig/<br />
2. Fellesområde – lekeareal for barn(uteareal for barnehage)<br />
§ 3 Utnyttelse<br />
Tillatt tomteutnyttelse skal ikke overstige %-TU=200. Ny bebyggelse skal oppføres innenfor de på<br />
planen viste byggegrenser og maks. høyder. Maks T-BRA for boliger = 8300 m2. Bruksareal under<br />
terreng regnes ikke inn i T-BRA.<br />
Parkeringsplasser på terreng skal regnes med i utnyttelsen med 15m 2 pr plass. Område som kan nyttes<br />
både som uteareal for boliger og felles lekeareal skal ha en fri høyde på minst 3,0m over terreng.<br />
§4 Utforming<br />
Balkonger <strong>til</strong>lates oppføret inn<strong>til</strong> 1,5 m utenfor byggegrensen. Takene skal vurderes som del av byens<br />
taklandskap og behandles som del av <strong>til</strong>takets samlede arkitektoniske uttrykk.<br />
Trappe- og heistårn, tekniske rom, installasjoner på tak kan oppføres inn<strong>til</strong> 2,5 m over viste høyder,<br />
dersom slike <strong>til</strong>tak er utformet i harmoni med bebyggelsen for øvrig.<br />
Brutto plandybde eksklusiv balkonger eller karnapper skal ikke overskride 13,0 m netto for gjennomgående<br />
leiligheter. Alle leiligheter skal ha minst én privat uteplass i form av enten balkong, terrasse eller<br />
hage. Øverste etasje for hver enkelt blokk innenfor området <strong>til</strong>lates oppført med inn<strong>til</strong> 85 % BRA av<br />
underliggende etasje. Gesimslinje for øverste etasje skal være inntrukket minst 1,5 m ift underliggende<br />
etasje i en samlet lengde på 40 % av underliggende etasjes gesimslinje.<br />
Tillatt gesimshøyde er maksimum kote 113.0 meter.<br />
Det skal sikres utsyn mot Akerselva fra alle leilighetene.<br />
Det <strong>til</strong>lates maks. 30 % 2-roms og minst 30 % 4-roms leiligheter. Øvrige leiligheter skal være 3-roms.<br />
Leiligheter som er større enne 2-roms, skal være belyst på minst to sider.<br />
.<br />
§5 Avkjørsel<br />
Avkjørsel skal skje fra Lillogata vist med piler i planen. Varelevering akal håndteres innenfor egen grunn<br />
med parkering i kjeller/under terreng. Atkomst <strong>til</strong> parkeringskjeller fra <strong>Lillogate</strong> skal utformes iht<br />
veinormer for siktlinjer/avstander.<br />
Det skal <strong>til</strong>rettelegges for renovasjon og atkomst for flyttebiler direkte fra Lillogata. Hver trappeoppgang<br />
skal ha direkte atkomst <strong>til</strong> felles gårdsrom som i nivå en etasje over gateplan (Lillogata).<br />
Lillogata skal i tomtas utstrekning opparbeides <strong>til</strong> godkjent veistandard med fortau på begge sider i<br />
henhold <strong>til</strong> Samferdselsetatens krav.<br />
§6 Parkering<br />
Parkering for biler og sykler skal opparbeides etter den <strong>til</strong> en hver tid gjeldende parkeringsnorm.<br />
Minimum 5% av plassene skal <strong>til</strong>rettelegges for funksjonshemmede.
Saksnr: 200503286-24 Side 26 av 27<br />
§7 Felles lekeareal for barn (uteareal for barnehage)<br />
Felles lekeareal skal være felles for gnr 223/bnr 21 og bnr 42 og senere parseller utgått fra disse.<br />
Barnehagens uteareal skal være <strong>til</strong>gjengelig for beboerne utenom barnehagens åpningstid.<br />
§8 Felles gangvei<br />
Ved nordre og søndre grense av planarealet etableres felles gangvei for å sikre gangforbindelse mellom<br />
eiendommen Sankerveien 74 mot øst og Akerselva miljøpark.<br />
Nordre gangvei skal være kjørbar og atkomst <strong>til</strong> boligene, og gnr/bnr 223/42<br />
Felles gangvei skal være felles forgnr/bnr 223/21 og 223/42<br />
§8 Utomhusplan<br />
Sammen med søknad om <strong>til</strong>tak for nybygg skal det innsendes utomhusplan i 1:200 for hele planområdet.<br />
Planen skal vise eksisterende og fremtidig terreng, gangveier, trapper, ramper, plasser, lekeareal, sykkelparkering,<br />
beplantning og terrengmurer samt kjøreatkomst. Ved beplantede områder på jordsmonn på<br />
parkeringsdekke skal jordsmonn en dybde egnet for busker (ca 50 cm).<br />
Det skal opparbeides utearealer for boliger med god bruksmessig kvalitet innenfor planområdet som <strong>til</strong><br />
sammen <strong>til</strong>svarer 25 % av det samlete leilighetsarealet i T-BRA; her ikke medregnet arealet avsatt <strong>til</strong><br />
uteareal for barnehage. Balkonger, terrasser og private forhager medregnes som uteareal.<br />
Overvann skal i størst mulig grad håndteres på egen grunn.<br />
Før imidlertidig bruks<strong>til</strong>latelse gis skal utearealene være ferdig opparbeidet i hht <strong>til</strong> godkjent utomhusplan.<br />
§9 Miljøforhold<br />
Miljødepartementets skriv T-1442 eller de <strong>til</strong> enhver tid gjeldende retningslinjer for utendørs støy skal<br />
<strong>til</strong>fredss<strong>til</strong>les. Til grunn for støyavbøtende <strong>til</strong>tak skal det foreligge en støyfaglig utredning som skal ligge<br />
ved søknad om ramme<strong>til</strong>latelse.<br />
Fyllmasser som skal brukes på utearealer for lek og opphold skal ikke overstige følgende verdier:<br />
Arsen 20 mg/kg, bly 100 mg/kgm kvikksølv 1 mg/kg og benso(a)pyren 0,5 mg/kg. Andre miljøgifter skal<br />
<strong>til</strong>fredss<strong>til</strong>le normverdier for mest følsom arealbruk i henhold <strong>til</strong> SFT veileder 99:01A.<br />
§10 Rekkefølgebestemmelser<br />
10.1 Fellesområde- lekeareal for barn (uteareal for barnehage)<br />
Når midlertidig bruks<strong>til</strong>latelse for barnehage på Sandakerveien 74 foreligger, skal det regulerte<br />
fellesarealet for barnehage koples <strong>til</strong> barnehagens øvrige uteareal og med nødvendig inngjerding.<br />
10.2 Felles område - kjørbar gangvei<br />
Før igangsettings<strong>til</strong>latelse gis, skal gangveier over eiendommen fra <strong>Lillogate</strong> <strong>til</strong> Sandakerveien 72 og 74<br />
være sikret opparbeidet.<br />
10.3 Arkeologisk undersøkelse<br />
Før ramme<strong>til</strong>latelse gis, skal det foretas arkeologisk undersøkelse innenfor planområdet i samarbeid med<br />
Byantikvaren for å avdekke om det er kulturminner i grunnen.<br />
§11 Universell utforming<br />
Univerell utforming skal ligge <strong>til</strong> grunn for <strong>til</strong>taket med <strong>til</strong>hørende uteareal.
Saksnr: 200503286-24 Side 27 av 27<br />
VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN<br />
Plan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2 og i henhold <strong>til</strong><br />
delegert myndighet vedtatt av bystyret 06.05.1997, lagt ut <strong>til</strong> <strong>offentlig</strong> <strong>ettersyn</strong>:<br />
Forslag om reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for <strong>Lillogate</strong> 3, som omreguleres fra<br />
bygeområde for industri <strong>til</strong> hovedformål<br />
• Byggeområde for boliger<br />
• Fellesområde - lekearel for barn (uteareal for barnehage)<br />
• Fellesområde - gangvei<br />
• Regulering i flere nivå: 1. Byggeområde for bolig/<br />
2. Fellesområde – lekeareal for barn(uteareal for barnehage)<br />
som foreslått av KS Eiendomsplan Management AS v/4B Arkitekter AS og vist på kart merket<br />
200503286 datert Plan- og bygningsetaten 23.06 .2006<br />
PLAN- OG BYGNINGSETATEN, DEN / -<br />
Sigmund Omang<br />
Avdelingsenhetsleder<br />
Magnus Boysen<br />
Seniorarkitekt