Hans Nielsens Hauges gate 37-43, Sinsen Torg Planforslag til ...
Hans Nielsens Hauges gate 37-43, Sinsen Torg Planforslag til ...
Hans Nielsens Hauges gate 37-43, Sinsen Torg Planforslag til ...
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Oslo kommune<br />
Plan- og bygningsetaten<br />
Avdeling for områdeutvikling<br />
<strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> <strong>37</strong>-<strong>43</strong>, <strong>Sinsen</strong> <strong>Torg</strong><br />
<strong>Planforslag</strong> <strong>til</strong> offentlig ettersyn<br />
Område t er delt i to felt. Felt A foresl ås re gule rt <strong>til</strong> bygge område for bol ig, forre tning, kontor,<br />
allmennyttig formål, bevertning, offentlig friområde (park), offentlig trafikkområde (annet<br />
sporveisareal, fellesområde, felles avkjørsel, parkering, kjøre- og gangareal). Hensikten med planen<br />
e r å <strong>til</strong>re ttelegge for be dre utnyttelse av dagens næringsområde , industri og rodetomt <strong>til</strong> ca. 150 nye<br />
boliger, barnehage, kontor og forretningsbebyggelse. Bebyggelse over terreng i felt A: Bruksareal<br />
(BRA) ca 26 000 m 2 . Under terreng for felt A: Bruksareal (BRA) er ca. 10 700 m 2 . Felt B foreslås<br />
regulert <strong>til</strong> byggeområde for forretning, industri og lager. Hensikten er å regulere dagens<br />
bebyggelse. Bebyggelse over terreng i felt B: Bruksareal (BRA) ca. 3 500 m 2 . Bebyggelsen varierer<br />
fra 3 <strong>til</strong> 9 etasjer.<br />
Plan - og bygningsetaten be r om beme rkninge r <strong>til</strong> forslaget i løpe t av h ørin gspe rioden<br />
fra: 03.12.2007 <strong>til</strong>: 09.01.2008.<br />
Vi gjør oppmerksom på at også innsigelser må sendes innen fristen.<br />
Utarbeidet av: Lund Hagem Arkitekter for <strong>Sinsen</strong> <strong>Torg</strong> AS; Backe Prosjekt AS, Mallin Eiendom AS.<br />
Bydel: Sagene og Nordre Aker Saksnummer: 200401571<br />
Gnr./bnr.: 79/104, 107 m.fl. (felt A) Dokumentnummer: 47<br />
79/94 m.fl. (felt B) Saksnummer oppgis alltid ved henvendelse<br />
Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Sentralbord: 02 180 Bankgiro:<br />
Avdeling for områdeutvikling Vahls <strong>gate</strong> 1, 0187 Oslo Kundesenter: 23 49 10 00 6003.05.58920<br />
Områdeplaner 1, Tett by Postadresse: Telefaks: 23 49 10 01<br />
Internett: Boks 364 Sentrum, E-post: postmottak@ Organisasjonsnummer:<br />
www.pbe.oslo.kommune.no 0102 Oslo pbe.oslo.kommune.no 971 040 823 MVA
Saksnr: 200401571-47 Side 2 av 21<br />
INNHOLD<br />
Plan- og bygningsetatens saksfrems<strong>til</strong>ling<br />
Faktaark side 3<br />
Saksgang side 5<br />
Sammendrag side 6<br />
Plan- og bygningsetatens kommentarer <strong>til</strong> bemerkninger side 10<br />
Plan- og bygningsetatens foreløpige vurdering side 12<br />
Forminsket plankart side 17<br />
Planbestemmelser side 18<br />
Vedtak om offentlig ettersyn side 21<br />
Trykte vedlegg<br />
1. Forslagss<strong>til</strong>lers planbeskrivelse<br />
2. Illustrasjoner<br />
3. Solskjema<br />
4. Fotomontasjer<br />
5. (1 og 2) Nedkopierte forhåndsuttalelser<br />
Utrykte vedlegg<br />
1. Plankart i målestokk 1: 500<br />
2. Trafikkanalyse, Norsam as, 11.12.2006<br />
3. Støyberegninger, Rieber Prosjekt as, 11.12.2006<br />
4. Luftkvalitet, Norsk institutt for luftforskning, 06.11.2006<br />
5. Landskapsanalyse, Gullik Gulliksen as Landskapsarkitekter, 22.12.2006<br />
6. ROS-analyse<br />
7. Brev fra Utdanningsetaten av 29.09.2006<br />
8. Nedkopierte samrådsuttalelser
Saksnr: 200401571-47 Side 3 av 21<br />
FAKTAARK<br />
Forslagss<strong>til</strong>ler:<br />
<strong>Sinsen</strong> <strong>Torg</strong> AS<br />
Backe Prosjekt AS, <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> 39, 0421 Oslo, Tlf: 23 39 23 05<br />
Bjørn Agner: bjorn.agner@backe.no<br />
Mallin Eiendom AS, Rosenkranz <strong>gate</strong> 4, 0130 Oslo, Tlf: 23 10 07 70<br />
Arild <strong>Hans</strong>en: arild.hansen@mallin.no<br />
Konsulent: Lund Hagem Arkitekter AS, Filipstadveien 5, 0250 Oslo, Tlf: 23 33 31 50<br />
Svein Lund: svein.lund@lundhagem.no<br />
Sverre Glåmseter: sverre.glaamseter@lundhagem.no<br />
Eieropplysninger<br />
GBNR NAVN ADRESSE POSTNR/STED<br />
79/104, 107 (delomr A) <strong>Sinsen</strong> batterier AS Postboks 4721 Torshov 0421 OSLO<br />
79/86, 5, 2 (delomr A) Oslo kommune Rådhuset 00<strong>37</strong> OSLO<br />
79/94 (delomr B) <strong>Sinsen</strong> <strong>Torg</strong> AS Postboks 4920 Nydalen 0421 OSLO<br />
79/4 (delomr B) Jernbaneverket Postboks <strong>43</strong>50 2308 HAMAR<br />
76/299 (delomr B) Oslo kommune Rådhuset 00<strong>37</strong> OSLO<br />
Arealstørrelse – planområde<br />
Planområdet er totalt på ca.26 daa, hvorav felt A utgjør ca.17,9 daa og felt B ca.7,9 daa.<br />
Tomteareal for hvert formål:<br />
Byggeområde kombinert formål; bolig/forretning/kontor/allmennyttig/bevertning ca. 12 900 m 2<br />
Off. friområde, park ca. 2 600 m 2<br />
Off. trafikkområde, annet sporveisareal ca. 100 m 2<br />
Fellesområde, felles avkjørsel, parkering, kjøre- og gangareal ca. 2 300 m 2<br />
Sum 17900 m 2<br />
Byggeområde kombinert formål; forretning/industri/lager ca. 7 800 m 2<br />
Off. trafikkområde, gangvei, annet veiareal ca. 100 m 2<br />
Sum 7 900 m 2<br />
Ny bebyggelse<br />
Over terreng, felt A: Bruksareal (BRA) ca.22 400 m 2<br />
Under terreng, felt A: Bruksareal (BRA) ca.10 700 m 2 (dette er boder og parkeringer og er ikke regnet med<br />
i utnyttelsen)<br />
Eksisterende bebyggelse som opprettholdes<br />
Over terreng, felt A: Bruksareal (BRA) ca.3 600 m 2<br />
Over terreng, felt B: Bruksareal (BRA) ca.3 500m 2 (beregnet BRA ut fra 2*2750). I <strong>til</strong>legg parkering 900<br />
m 2 total BRA 4 400 m 2 .
Saksnr: 200401571-47 Side 4 av 21<br />
Utnyttelse, formålsfordeling, boligantall/type<br />
Felt A:<br />
Bruksareal (BRA): ca. 26 000 m 2<br />
Prosent bruksareal (%-BRA) i forhold <strong>til</strong> netto byggeområde felt A = 204 %<br />
Felt B:<br />
Bruksareal (BRA): ca. 4 400 m 2 (inkludert 50*18 m 2 parkeringsplasser på terreng)<br />
Prosent bruksareal (%-BRA) i forhold <strong>til</strong> netto byggeområde, felt B: %-BRA=56 %<br />
Bruksareal fordelt på formål:<br />
Bruksareal bolig - BRA: ca.14 400 m 2<br />
Bruksareal næring (kontor) – BRA: ca. 8 600 m 2 (inkludert eksisterende kontorbygg)<br />
Bruksareal forretning – BRA:<br />
ca. 2 500 m2<br />
Bruksareal barnehage – BRA: ca. 500 m 2<br />
Parkering på terreng på fellesområder - BRA ca 360 m 2 (20 plasser* 18 m 2 )<br />
Antatt antall boligenheter: ca.150 stk.<br />
Antatt boligtype: blokk<br />
Antatt leilighetsfordeling: inn<strong>til</strong> 35% to-roms og min. 65% tre- og fire-roms<br />
Parkering<br />
For felt A <strong>til</strong>lates det etablert ca.200 parkeringsplasser for bil hvorav ca 110 skal disponeres av boligdelen.<br />
Det legges opp <strong>til</strong> at 20 parkeringsplasser kan legges på terreng på fellesområder. Det legges opp <strong>til</strong><br />
etablering av ca.350 plasser for sykkel hvorav ca 270 skal disponeres av boligdelen. Parkeringsbehovet er<br />
beregnet etter norm for ”tett by”.<br />
For felt B er parkeringsbehovet foreslått regulert i henhold norm for ”åpen by” (ca 25 % av BRA<br />
”forretning”, ca 75 % av BRA ”lager”). Det <strong>til</strong>lates etablert ca 50 parkeringsplasser for bil på terreng. For<br />
sykkel foreslås det regulert ca 10 plasser.<br />
Vurdering av forskrift om konsekvensutredning<br />
<strong>Planforslag</strong>et er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII-a "Konsekvensutredninger", med<br />
<strong>til</strong>hørende forskrift. Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 05.10.2004 og 06.10.2004 i henholdsvis<br />
Aftenposten og Dagsavisen. <strong>Planforslag</strong>et er således vurdert etter gammel forskrift om<br />
konsekvensutredning. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens vedlegg I da investeringskostnaden er<br />
beregnet <strong>til</strong> 200 mill kr som ligger under grensen på 400 mill kr. Tiltaket faller innenfor forskriftens<br />
vedlegg II pkt 1.14, men er ikke i strid med oppfangskriterier i § 4 og skal derfor ikke konsekvensvurderes.<br />
Kunngjøring og varsling<br />
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 05.10.2004 og 06.10.2004 i Aftenposten og Dagsavisen<br />
Grunneiere og andre rettighetshavere ble varslet med brev 14.10.2004
Saksnr: 200401571-47 Side 5 av 21<br />
SAKSGANG<br />
Oppstartsmøte ble avholdt i Plan- og bygningsetaten 04.08.2004 og avklaringsmøte ble avholdt 30.05.06.<br />
Forslaget har i <strong>til</strong>legg vært oppe i Rådet for byarkitektur den 10.05.2006.<br />
Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringer<br />
innarbeidet. Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 1. tertial 2008.<br />
Det skal lages egen reguleringsplan for del av <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> og <strong>til</strong>grensende område bla <strong>Hans</strong><br />
<strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> 50 og del av planlagt boligområde ("Grefsen Stasjonsby") for å sikre <strong>til</strong>fredss<strong>til</strong>lende<br />
atkomstløsninger. Det tas forbehold om at atkomst i foreliggende planforslag etter offentlig ettersyn må<br />
justeres i tråd med ny reguleringsplan for <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong>.
Saksnr: 200401571-47 Side 6 av 21<br />
SAMMENDRAG<br />
Bakgrunn<br />
Planområdet utgjør øvre del av Torshovdalen vest for Ring 3 og <strong>Sinsen</strong>krysset. Området er delt i to, felt A<br />
og B, delt av trafikkområde for jernbane og T-bane. Området utgjør arealet mellom <strong>Sinsen</strong>krysset og <strong>Hans</strong><br />
<strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> langs T-baneringen og Gjøvikbanen. Planområdet avgrenser Torshovdalen mot nord<br />
og øst og utgjør totalt ca. 26 daa. Feltne utgjør henholdsvis for A ca. 17,9 daa og for B ca. 7,9 daa.<br />
Felt A består i dag av eksisterende kontorbygning, Backe-bygget, kontorbrakker og lagerbygninger.<br />
Innenfor feltt inngår tomt på ca. 5 daa som har blitt benyttet <strong>til</strong> felles driftssentral, rodetomta som grenser<br />
<strong>til</strong> <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> mot nord og parkområde mot syd og vest. Mot øst grenser området <strong>til</strong> ny<br />
<strong>Sinsen</strong> T-banestasjon og T-baneringen. Tomta utgjør i dag i hovedsak et sammenhengende avsperret<br />
asfaltert lager– og anleggsområde.<br />
Felt B består av eksisterende byggevareutsalg, Maxbo som ble oppført i 2003/2004. Byggevareutsalget lå<br />
tidligere på felt A. Etablering av vareutsalget på felt B forutsatte regulering av eiendommen som er<br />
uregulert, men ble oppført med dispensasjon fra reguleringskravet. I <strong>til</strong>legg <strong>til</strong> lagerbygning består området<br />
av kjøre- og parkeringsarealer samt arealer for utelagring av bygningsmaterialer.<br />
Planområdet grenser <strong>til</strong> Torshovdalen, et stort og viktig parkområde i landskapsrommet med store<br />
plenarealer og varierte tregrupper som strekker seg fra Rodeløkka sørøst i Torshovdalen, over Ring 3,<br />
Muselund og opp <strong>til</strong> Haraldsheim. Det omfattende vei- og trafikkanlegget som består av Ring 3, jernbane<br />
og T-baneringen sammen med eksisterende næringsvirksomhet i planområdet, markerer avslutningen på<br />
Torshovdalen og danner en barriere i forhold <strong>til</strong> grøntdrag nordover videre langs T rondheimsveien.<br />
Torshovdalen er en viktig ressurs som grøntdrag for rekreasjon og miljø. Planområdet ligger øverst i<br />
Torshovdalen hvor felt B ligger ca 3-4 meter høyere enn felt A. Begge feltne er <strong>til</strong>nærmet flate i nord-syd<br />
retning langs t- og jernbane og Ring 3. Fra felt A er det panoramautsikt vestover mot byen og fjorden og<br />
det er stedvis sjøutsikt fra bakkeplan.<br />
Gjeldende regulering for planområdet er for felt A: S-2255 av 28.07.1977, S-2223 av 01.06.1977, S-3181,<br />
20.06.90, S-3634 av 31.02.2002 og S-1254 av 04.10.1965. For felt B kun for en mindre del: S-1254 av<br />
04.10.1965, for øvrig er feltt uregulert.<br />
Grøntplan for Oslo, vedtatt av Oslo bystyre 15.12.1993.<br />
Planområdet ligger i direkte <strong>til</strong>knytning <strong>til</strong> Torshovdalen, men er i liten grad direkte berørt. Torshovdalen<br />
er registrert som et viktig grøntområde, naturpark med viktige gangforbindelser og turveier nordfra<br />
gjennom planområdet med <strong>til</strong>knytning <strong>til</strong> Torshovdalen og vestover <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong>. Området<br />
ligger i direkte nærhet <strong>til</strong> større veianlegg og veikryss (<strong>Sinsen</strong>krysset) hvor hensynet <strong>til</strong> grøntstruktur er<br />
viktig.<br />
Kommuneplan 2004 vedtatt av Oslo bystyre 26.05.2004.<br />
Kommuneplanen anbefaler en planberedskap som tar høyde for en boligforespørsel på ca. 40.000 flere<br />
boliger frem <strong>til</strong> 2020. En målsetting er å kunne <strong>til</strong>by befolkningen varierte boliger og bomiljøer med<br />
kvaliteter i alle deler av byen. Arealbruksstrategien beskriver en utvikling der det legges vekt på<br />
konsentrert og knutepunktbasert utbygningsmønster blant annet for stasjonsnære områder med ”banenett<br />
og andre viktige kollektivårer som ryggrad”.<br />
Rapport om boligutvikling i stasjonsnære områder i Oslo, tatt <strong>til</strong> orientering i bystyret 20.06.2007
Saksnr: 200401571-47 Side 7 av 21<br />
<strong>Sinsen</strong> er omtalt som et stasjonsområde med arealpotensial egnet for boligutvikling. Stasjonsnære områder<br />
er definert innenfor en radius på 500 meter.<br />
Planer under arbeid<br />
Kommuneplan 2008 - Oslo mot 2025 har vært <strong>til</strong> offentlig ettersyn. I forslaget videreføres i hovedsak<br />
arealstrategien fra gjeldende kommuneplan.<br />
Kommunedelplan for torg og møteplasser er under arbeid. Intensjonen er å sikre at det finnes offentlige<br />
arenaer hvor folk kan møtes og oppholde seg i alle deler av byen.<br />
Reguleringsplan for Grefsen stasjonsby er oversendt Rådhuset <strong>til</strong> politisk behandling, men avsluttende<br />
behandling avventes i påvente av avklaring i forhold <strong>til</strong> høyder og trafikk.<br />
Beskrivelse av planforslaget<br />
Felt A foreslås omregulert fra industri og spesialområde (felles distriktssentral og rigg/anleggsområde), fra<br />
offentlig trafikkområde i <strong>til</strong>knytning <strong>til</strong> <strong>Sinsen</strong> T-banestasjon og fra spesialområde-rigg/anlegg <strong>til</strong><br />
byggeområde for kombinert formål bolig/kontor/forretning/allmennyttig formål<br />
barnehage/undervisning/bevertning samt <strong>til</strong> friområde-park.<br />
Felt B er uregulert og foreslås regulert <strong>til</strong> byggeområde for kombinert formål- forretning/industri/lager<br />
samt offentlig trafikkområde- gang-/sykkelvei, annet veiareal.<br />
Bebyggelsen er utformet som ”kamstruktur” med en bebyggelsesstreng som rygg parallelt med<br />
sporområdet øst for planområdet. Bebyggelsens høyde avtar diagonalt fra nord mot syd og danner åpne<br />
atrier mot vest og parken. Bebyggelsen varierer i høyde fra 3 - 9 etasjer og inneholder sokkeletasjer ut mot<br />
parken. Arealbruken omfatter i hovedsak boliger og kontorer. Forretningsarealer er illustrert med<br />
beliggenhet <strong>til</strong> fellesområder i <strong>til</strong>knytning <strong>til</strong> stasjonsområdet. I <strong>til</strong>legg er det planlagt mulighet for<br />
barnehage nærmest parken sentralt i planområdet.<br />
Bebyggelsen i felt A utgjør to atskilte bygningsgrupper, henholdsvis bolig- og forretningsbebyggelse, og et<br />
bygningsvolum der eksisterende kontorbebyggelse (Backe-bygget) er utvidet med et lavereliggende<br />
<strong>til</strong>bygg i 3 etasjer.<br />
Det foreslås arealbytte (arrondering) av byggeområde og friområde for søndre og sørvestre del av<br />
planområdet, felt A. <strong>Planforslag</strong>et innebærer at 2,6 daa friområde erstatter tidligere regulert byggeområde<br />
helt sør i planområdet. Tilsvarende foreslås del av dagens parkareal i sørvestre del av planområdet<br />
omregulert <strong>til</strong> byggeområde for kombinert formål, 1,9 daa. Totalt øker friarealet med ca 0,7 daa i forhold<br />
<strong>til</strong> dagens regulering.<br />
Høyder<br />
Bebyggelsens maksimale gesimshøyder er påført plankartet. For felt A regulerer planforslaget hoveddel av<br />
den nye bebyggelsen i 3 og 4 etasjer, men for deler av lamellbebyggelsen er det foreslått opphøyde<br />
volumer i inn<strong>til</strong> 9 etasjer. For eksisterende bebyggelse og <strong>til</strong>bygg gjelder eksisterende gesimshøyder. For<br />
felt B reguleres eksisterende gesimshøyde. Det <strong>til</strong>lates ikke overbygd lager.<br />
Bebyggelsens plassering<br />
Bebyggelsens plassering er vist på plankartet med byggegrenser. Balkonger kan eventuelt bygges utover<br />
viste byggegrenser med inn<strong>til</strong> 1m. Grense for bebyggelse under eller delvis under terreng,
Saksnr: 200401571-47 Side 8 av 21<br />
parkeringskjeller med <strong>til</strong>hørende anlegg, er vist på plankartet og ligger innenfor byggeområdets<br />
avgrensning.<br />
Felt B er illustrert med delvis forsterket og delvis ny beplantning i randsonene av eiendommen. For<br />
parkeringsplassen nærmest Trondheimsveien er det foreslått omorganisering av parkeringsplassene for å<br />
<strong>til</strong>godese større arealer <strong>til</strong> beplantning.<br />
Det legges i reguleringsbestemmelsene opp <strong>til</strong> at det skal lages en samlet landskapsplan som skal<br />
godkjennes av Plan- og bygningsetaten. Det tas forbehold om at det kan bli mindre justeringer av<br />
byggegrenser med opp <strong>til</strong> 3-4 meter for å sikre gode offentlig <strong>til</strong>gjengelige arealer mot <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong><br />
<strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong>.<br />
Uteoppholdsareal<br />
I prosjektet legges det opp <strong>til</strong> totalt 31 m 2 uteoppholdsarealer pr bolig hvorav private terrasser, balkonger<br />
og hager utgjør 11 m 2 pr bolig. I <strong>til</strong>legg legges det opp <strong>til</strong> offentlig <strong>til</strong>gjengelige arealer fra <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong><br />
<strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> langs T -banen <strong>til</strong> et torg som også fungerer som atkomstsone <strong>til</strong> kontorbebyggelsen (felles<br />
avkjørsel (parkering, gangareal, torg). <strong>Torg</strong>earealet utgjør 840 m 2 og er vist i sørenden mot kontorarealene.<br />
Arealene fra <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> <strong>til</strong> torgarealet er foreslått som et kombinert gang- og kjøreareal.<br />
Utearealer <strong>til</strong> barnehagen er illustrert med 300 m 2 . Detaljert utforming fastsettes i egen utomhusplan i<br />
forbindelse med byggeplanfasen.<br />
Parkering<br />
Parkering skal være i henhold <strong>til</strong> gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. Det legges opp <strong>til</strong> at antall<br />
plasser legges noe under normens øvre del for forretning og kontor i felt A. I praksis betyr det at det legges<br />
opp <strong>til</strong> ca 200 parkeringsplasser hvorav ca 110 skal disponeres av boligdelen. Av totalt antall<br />
parkeringsplasser foreslås 20 parkeringsplasser à 18 m 2 på terreng,. Parkeringsbehovet er beregnet etter<br />
norm for ”tett by”. Det legges opp <strong>til</strong> etablering av ca.350 plasser for sykkel.<br />
For felt B er parkeringsbehovet foreslått regulert i henhold norm for ”åpen by” (ca 25 % av BRA<br />
”forretning”, ca 75 % av BRA ”lager”). Det forutsettes at man for felt B følger normen, det vil si at det<br />
<strong>til</strong>lates etablert ca 50 parkeringsplasser for bil. For sykkel foreslås det regulert ca 10 plasser.<br />
Atkomst<br />
Atkomst <strong>til</strong> området er planlagt med avkjørsel <strong>til</strong> <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> <strong>til</strong> atkomsttorg og<br />
atkomstsone, mellom bebyggelsen og sporområdet inn i området <strong>til</strong> torgplass som skiller bolig og<br />
kontorbebyggelsen. Fra avkjørselen er det foreslått nedkjøringsramper <strong>til</strong> underjordisk parkeringsanlegg<br />
under bebyggelsen. Kjørearealer og gangarealer langs T -banen er begrenset <strong>til</strong> taxi, besøks- og<br />
beredskapskjøring. Det er forutsatt gangvei forbindelse gjennom bebyggelsen <strong>til</strong> <strong>Sinsen</strong> T -banestasjon fra<br />
Trondheimsveien og parkområdet. Gang- og turstier er <strong>til</strong>knyttet bussholdeplasser i Trondheimsveien og<br />
overordnet turveinett <strong>til</strong> Torshovdalen, Grefsenområdet og under Ringveien <strong>til</strong> Muselund og området øst<br />
for Ring 3.<br />
Konsekvenser<br />
Estetikk og landskap<br />
<strong>Planforslag</strong>et vil ved gjennomføring medføre at tidligere industri, lager og trafikkareal (rodetomta, m.m.)<br />
inngår i et ”visuelt utvidet” parkområde som del av Torshovdalen. Nåværende rodetomt som grenser <strong>til</strong>
Saksnr: 200401571-47 Side 9 av 21<br />
parken vil inngå som del av den nye bolig- og næringsbebyggelsen og åpne seg mot parken.<br />
Gjennomføring av planforslaget vil innebære at parken utvides mot stasjonsområdet ved at eksisterende<br />
lagerbygning sør i området rives og erstattes av grøntområde (reguleres <strong>til</strong> friområde).<br />
Stedsutvikling<br />
Prosjektet vil bidra <strong>til</strong> en bymessig transformasjon av området med bolig og forretning i nærhet <strong>til</strong> T -<br />
baneområdet.<br />
Skole<br />
Utbyggingen alene vil i følge skolebehovsplanen ikke medføre behov for flere skoleplasser.<br />
Undervisningsbygg har imidlertid varslet at summen av planlagte utbygginger i området medfører at det<br />
totalt blir for liten kapasitet.<br />
Barnehage<br />
Utbyggingen vil antatt medføre behov for flere barnehageplasser som foreslås integrert i bebyggelsen.<br />
Som en konsekvens av etablering av barnehage må det påregnes økt bruk av <strong>til</strong>liggende parkområde<br />
(Torshovdalen), selv om det skal etableres <strong>til</strong>strekkelig utearealer innenfor planområdet.<br />
Trafikale forhold<br />
Det har blitt gjennomført en trafikkanalyse som anslår at trafikken i <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> vil øke<br />
med 5 % (ca 440 YDT i forhold <strong>til</strong> dagens situasjon som følge av planlagt utbygging felt A, hvorav<br />
halvparten av trafikken antas å oppstå i forbindelse med forretningsdelen i prosjektet ( 2500 m 2 )).<br />
Trafikkskapningen vil være avhengig av hva slags type forretning som etablerer seg i området. Ut- og<br />
innkjøring <strong>til</strong> <strong>Sinsen</strong> torg vil kunne bidra <strong>til</strong> kødannelse, men dette kan løses gjennom økt <strong>gate</strong>bredde.<br />
Trafikken <strong>til</strong>/fra <strong>Sinsen</strong> torg anslås å øke trafikken i <strong>Sinsen</strong>krysset med ca 0,3 % i forhold <strong>til</strong> dagens<br />
situasjon. Med god kollektivdekning må det kunne forventes en høy kollektivandel.<br />
Juridiske forhold<br />
<strong>Planforslag</strong>et innebærer i hovedsak regulering innenfor egen eiendom (<strong>Sinsen</strong> <strong>Torg</strong> AS). En mindre<br />
utvidelse av byggeområdet mot parken, Torshovdalen, er forutsatt gjennomført ved arrondering med Oslo<br />
kommune, Friluftsetaten. En eventuell arrondering vil være basert på at areal regulert <strong>til</strong> friområde<br />
omreguleres <strong>til</strong> byggeområde og at dette blir kompensert ved at et noe større regulert byggeområde<br />
omreguleres <strong>til</strong> friområde. Arronderingen forutsetter avklaring med Oslo kommune før en eventuell<br />
gjennomføring av reguleringsplanen. Det kreves tinglyst erklæring for allmennhetens <strong>til</strong>gang <strong>til</strong><br />
fellesområdene.<br />
Økonomiske konsekvenser<br />
Forslaget kan medføre kostnader for kommunen i forbindelse med opparbeiding av arrondert friområde,<br />
men dette må fastsettes i egen avtale etter offentlig ettersyn.
Saksnr: 200401571-47 Side 10 av 21<br />
Forhåndsuttalelser<br />
Det er innkommet 13 forhåndsuttalelser i <strong>til</strong>legg <strong>til</strong> 6 samrådsinnspill. For kommentarer <strong>til</strong> samrådsinnspill<br />
henvises <strong>til</strong> forslagss<strong>til</strong>lers saksfrems<strong>til</strong>ling.<br />
Bydel Sagene v/administrasjonen påpeker at grøntdraget må være overordnet etablering av tett bystruktur<br />
og at knutepunktfortetting er uforenlig med å opprettholde sammenheng i kryssende grøntkorridorer.<br />
Området ligger inn mot bydelens aller tyngste transportårer og er utsatt for høye støy og luftforurensing.<br />
Det påpekes at det ikke må bygges barrierer som kan blokkere luftdrenasje i dalførets retning. Det bør<br />
gjennom rekkefølgebestemmelse s<strong>til</strong>les krav om at det etableres en 5-avdelings barnehage innen<br />
leilighetene ferdigs<strong>til</strong>les. Det anbefales å bruke rekkefølgebestemmelse for å sikre koordinering mellom<br />
private boligprosjekter og faktisk økning i skolekapasitet. De foreslår utarbeiding av eget oversiktskart for<br />
gangveiforbindelser i området. Det anbefales at reguleringen ikke unntar arealer ”under terreng” fra<br />
bruksarealet. Administrasjonen mener at området ikke bør inneholde forretninger eller andre bilbaserte<br />
funksjoner. Det anføres at prinsipper for universell utforming bør legges <strong>til</strong> grunn.<br />
Bydel Nordre Aker v/bydelsutvalget fattet følgende vedtak i møte 03.02.05: ”Nordre Aker bydelsutvalg<br />
støtter de vurderinger som Bydel Sagene har gjort i sin forhåndsuttalelse datert 3. januar 2005 i forhold <strong>til</strong><br />
felt A. Nordre Aker vil spesielt bemerke at rodetomten bør <strong>til</strong>bakeføres som en naturlig og opprinnelig del<br />
av Torshovsdalen og vil frarå å bygge ut ubebygde areal og friområder, jf. Kommunedelplan, byøkologisk<br />
program med mer. Trafikkforholdene <strong>til</strong>/fra det nye Maxbo er <strong>til</strong> tider kaotisk og medfører store<br />
forsinkelser for avvikling i <strong>Sinsen</strong>krysset. Bydelsutvalget ber om at sikrere <strong>til</strong>kjøring <strong>til</strong> området blir<br />
vurdert.”<br />
Undervisningsbygg viser <strong>til</strong> at barn fra reguleringsområdet vil sogne <strong>til</strong> <strong>Sinsen</strong> barne- og ungdomsskole.<br />
<strong>Sinsen</strong> barne- og ungdomsskole har noe ledig kapasitet, men ikke kapasitet nok <strong>til</strong> de varslede<br />
utbyggingene i dette området. Det bemerkes at for områdene Sagene, Lilleborg, Carl Berner og <strong>Sinsen</strong> er<br />
det totalt varslet ca.3200 familieleiligheter og at skolene i området ikke vil ha <strong>til</strong>strekkelig kapasitet for å<br />
kunne ta imot elever fra de varslede og planlagte utbyggingene.<br />
Det vises for øvrig <strong>til</strong> fullstendig merknadsbehandling i forslagss<strong>til</strong>lers planbeskrivelse.<br />
PLAN- OG BYGNINGSETATENS KOMMENTARER TIL BEMERKNINGER<br />
Kommentarer <strong>til</strong> forhåndsuttalelser<br />
T il bydelene Sagene og Nordre Aker: Med Ring 3 med påkjøringsramper, sammen med T-baneringen og<br />
jernbanesporene er kontinuiteten i grøntdraget allerede i dag langt på vei brutt. Plan- og bygningsetaten<br />
mener forslaget ivaretar sammenhengen i grøntdraget, og at det er ønskelig å utnytte arealpotensialet i<br />
dette stasjonsnære området. Den fysiske sammenhengen reduseres ikke, krysningspunktene med ring 3 og<br />
T-banen opprettholdes som i dag (G/S vei under <strong>Sinsen</strong>krysset og ved HNH <strong>gate</strong>). Forslagets boligdel<br />
ligger i Sagene bydel som omfattes av ny norm for prosentfordeling av leilighetsstørrelser etter bruksareal<br />
vedtatt av bystyret 26.09.2007. Det antas at prosjektet slik det foreligger fra forslagss<strong>til</strong>ler, med<br />
prosentfordeling av leilighetsstørrelser etter antall rom, kan justeres etter offentlig ettersyn for å sikre<br />
samsvar med endring av praksis. Teoretiske støyberegninger viser <strong>til</strong>fredss<strong>til</strong>lende nivåer for utendørsstøy<br />
for hoveddelen av boligenes uteoppholdsarealer, eventuelle avbøtende <strong>til</strong>tak vil bli gjennomført der<br />
støynivået er for høyt i forhold <strong>til</strong> departementets retningslinjer. <strong>Planforslag</strong>et forutsetter bygging av en 4<br />
avdelings barnehage. Plan- og bygningsetaten mener det kan etableres noe forretningsarealer. På bakgrunn<br />
av en begrenset parkeringsmulighet og nærhet t il kollekt ivt ransport ant ar et at en at fremt idige forret ninger<br />
først og fremst vil være rettet mot lokalmiljøet, men hvilke forretninger som endelig etableres styres ikke<br />
reguleringsmessig. Prinsipper for universell utforming fanges reguleringsmessig opp gjennom å sikre<br />
bredder, stigningsforhold på ramper osv, mens detaljer som merking, ledelinjer, belysning skal fanges opp
Saksnr: 200401571-47 Side 11 av 21<br />
i detaljplanlegging og behandles i forbindelse med byggesaken. Det foreslås å regulere dagens situasjon<br />
for felt B.<br />
Til Undervisningsbygg: Antallet boliger har blitt redusert fra 200 <strong>til</strong> 150. Det forusettes dialog med etaten<br />
i det videre planarbeidet.<br />
For øvrig vises det <strong>til</strong> etatens foreløpige vurdering.
Saksnr: 200401571-47 Side 12 av 21<br />
PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING<br />
Overordnede mål<br />
Plan- og bygningsetaten mener forslaget støtter opp under overordnede planer og retningslinjer om<br />
konsentrert utbygging i <strong>til</strong>knytning <strong>til</strong> kollektivtrafikknettet. Planområdet inngår som et stasjonsnært<br />
område i rapporten ”Boligutvikling i stasjonsnære områder” datert februar 2006. Området fanges opp og<br />
har nærhet <strong>til</strong> det offentlige transportsystem. Foreslått utnytting felt A er %-BRA = ca 145 % i forhold <strong>til</strong><br />
hele feltet, ca 200 % i forhold <strong>til</strong> netto byggeområde. Plan- og bygningsetaten mener foreslått utnytting<br />
representerer en akseptabel balanse mellom overordnede mål om høy utnytting i stasjonsnære områder, og<br />
krav om <strong>til</strong>pasning <strong>til</strong> omkringliggende bebyggelse, landskap og siktlinjer. Forslaget er etter etatens<br />
mening i tråd med grøntplanens intensjoner med hensyn <strong>til</strong> Torshovdalen. Prosjektet <strong>til</strong>passer seg dagens<br />
gang- og sykkelveinett med forbindelser <strong>til</strong> større friområder i Torshovdalen og Muselund, og vil etter<br />
etatens mening kunne bidra positivt <strong>til</strong> å åpne opp og binde Torshovdalen sammen med områdene øst for<br />
ring 3 i forhold <strong>til</strong> dagens situasjon.<br />
Landskap<br />
Forslaget er <strong>til</strong>passet landskapet på en god måte ved at lameller i hovedsak er plassert i dalens<br />
lengderetning. Bebyggelsen slik den foreslås i nord mot <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> vil <strong>til</strong> en viss grad<br />
bryte den visuelle forbindelseslinjen nord i grøntdraget over mot Muselund. Samtidig bidrar prosjektet <strong>til</strong> å<br />
åpne opp i sør mot Trondheimsveien hvor deler av dagens byggeområde omreguleres og <strong>til</strong>bakeføres <strong>til</strong><br />
friområdet. Den overordnede grønne visuelle forbindelsen styrkes derved i forhold <strong>til</strong> dagens situasjon sett<br />
fra sør/vest i Torshovdalen. Etaten støtter <strong>til</strong>takshavers vurdering av at forslaget i begrenset grad vil<br />
påvirke utsikten fra nærområdene øst for ring 3 (Muselunden og Haraldsheim) og for kjørende på<br />
Trondheimsveien.<br />
Med Ring 3 med påkjøringsramper, sammen med T-baneringen og jernbanesporene er kontinuiteten i<br />
grøntdraget mellom Torshovdalen og Muselund allerede i dag langt på vei brutt. Plan- og bygningsetaten<br />
mener forslaget ivaretar sammenhengen i grøntdraget, og at det er ønskelig å utnytte arealpotensialet i<br />
dette stasjonsnære området. Planen <strong>til</strong>rettelegger for gjennomgang av området med <strong>til</strong>knytting <strong>til</strong> de<br />
eksisterende gang- og turveiforbindelsene. Etaten mener at både visuell sammenheng og fysisk<br />
<strong>til</strong>gjengelighet og sammenheng i grøntdraget vil bli ivaretatt på en <strong>til</strong>fredss<strong>til</strong>lende måte.<br />
Området vil få en bygningsmessig fortetting i <strong>til</strong>knytting <strong>til</strong> ny T-banestasjon og eksisterende<br />
kontorbygning. Bebyggelsen innebærer en forlengelse av planlagt utbygging nord for <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong><br />
<strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> (Grefsen stasjonsby) og vil således representere fortsettelsen av et urbant<br />
transformasjonsområde vest for og langs Ring 3, mellom Storo og <strong>Sinsen</strong>krysset. For T-banestasjonen vil<br />
prosjektet bidra <strong>til</strong> et kvalitetsmessig løft. Det vil bli utsyn mot parken fra stasjonen når eksisterende<br />
lagerbygg sør i planområdet rives. Utbyggingen vil medføre at området i sin helhet og spesielt rodetomta<br />
og lagerområdet syd i planområdet, oppgraderes.<br />
Totalt sett mener Plan- og bygningsetaten at planforslaget ivaretar det viktige overordnete visuelle<br />
landskaps- og grøntdraget mellom øvre del av Torshovparken over mot Muselund og Nordre Åsen.<br />
Gjennom å etablere åpne uterom mot Torshovdalen trekkes landskapet inn i planområdet på en måte som<br />
fremmer sammenhengen i grøntdraget i forlengelsen av Torshovdalen gjennom trafikkbarrieren Ring 3,<br />
Gjøvikbanen og T-banen <strong>til</strong> Muselund og Haraldsheim.
Saksnr: 200401571-47 Side 13 av 21<br />
Stedsutvikling<br />
Plan- og bygningsetaten mener det er positivt at prosjektet bidrar <strong>til</strong> en bymessig transformasjon av<br />
området. Gjennom etablering av gangforbindelser fra <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> gjennom planområdet<br />
etableres forbindelse med ”Grefsen stasjonsby” både <strong>til</strong> T-banen og <strong>til</strong> grøntområdene. Det kan diskuteres<br />
hvorvidt den foreslåtte plasseringen av torget er optimal i forhold <strong>til</strong> å skape et attraktivt offentlig<br />
<strong>til</strong>gjengelig rom i området. Slik det nå er foreslått henvender det seg <strong>til</strong> kontorbebyggelsen og parken i<br />
sørvest, mens hovedstrøm av gående sannsynligvis vil være fra framtidig Grefsen stasjonsby <strong>til</strong> og fra T-<br />
banen. Plan- og bygningsetaten mener det er viktig at arealene mot i nord mot <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong><br />
gis en endelig utforming som sikrer kvalitet, lesbarhet og sammenheng for gående <strong>til</strong> T-banestasjonen og<br />
forretningsarealene. Plan- og bygningsetaten tar derfor forbehold om at det kan være aktuelt å justere<br />
byggegrenser etter offentlig høring med ca 3-4 meter for å sikre plass <strong>til</strong> en kvalitativ god utforming av<br />
utearealene mot <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong>.<br />
Estetikk og byggeskikk<br />
Plan- og bygningsetaten oppfatter plangrepet som et godt svar på stedets karakter og mener det oppnås en<br />
fin avslutning av parken på en mer inviterende måte inn mot <strong>Sinsen</strong> <strong>Torg</strong> og ny T-banestasjon. Plan- og<br />
bygningsetaten mener at den foreslåtte utformingen med en diagonal nedtrapping av bebyggelsen fra nord<br />
mot sør er i tråd med landskap og topografi.<br />
Leilighetsfordeling<br />
Prosentfordeling av leilighetsstørrelser er angitt i reguleringsbestemmelsene og er i samsvar med ny norm<br />
vedtatt av bystyret 26.09.2007. Prosjektet slik det foreligger fra forslagss<strong>til</strong>ler beskriver en antatt<br />
leilighetsfordeling på bakgrunn av antall rom, mens ny praktisering legger bruksareal (m 2 BRA) <strong>til</strong> grunn.<br />
Prosjektet må justeres etter offentlig ettersyn for å sikre samsvar med bystyrets vedtatte krav <strong>til</strong><br />
leilighetsfordeling. Plan- og bygningsetaten antar at intensjonen i prosjektet, med en hovedvekt av tre- og<br />
fireroms leiligheter er i tråd med intensjonen i bystyrevedtaket for Sagene bydel, og at en justering av<br />
prosjektet etter offentlig ettersyn derfor ikke vil medføre vesentlige endringer i forhold <strong>til</strong> foreliggende<br />
forslag.<br />
Verneinteresser<br />
Byantikvaren har ikke s<strong>til</strong>t krav <strong>til</strong> arkeologisk registrering av område. Det foreligger ikke verneverdige<br />
bygninger innenfor området.<br />
Miljøfaglige forhold<br />
Plan- og bygningsetaten mener bebyggelsen er plassert hensiktsmessig med hensyn <strong>til</strong> støybelastningen i<br />
området. Støyberegningen som er gjennomført viser at utendørs støy inne i ”hesteskoene” mot<br />
Torshovdalen i hovedsak vil være lavere enn grenseverdien i gul sone i Miljøverndepartementets<br />
retningslinjer T-1442. De foreslåtte utearealene vil således i hovedsak være godt egnet. Foran fasader som<br />
vender mot ring 3 er det beregnet <strong>til</strong> dels høye støynivåer. I støyberegningen konkluderes det med at<br />
kravene i Teknisk forskrift vil kunne oppfylles ved bruk av lydisolerende vinduer og vegger. Plan- og<br />
bygningsetaten mener det er viktig at alle boligene som vender ut mot Ring 3 skal være gjennomgående<br />
slik at de sikres en s<strong>til</strong>le side, dette er fulgt opp i reguleringsbestemmelsene.<br />
Plan- og bygningsetaten mener vurderingen av luftkvalitet som er gjennomført viser at området kan<br />
bygges ut med <strong>til</strong>fredss<strong>til</strong>lende luftkvalitet for nye boliger. Vurderingen konkluderer med at området<br />
oppfyller nasjonalt mål for luftkvalitet med hensyn <strong>til</strong> nitrogendioksyd og svevestøv. Plan- og<br />
bygningsetaten kan ikke se at det foreligger en vurdering av hvorvidt prosjektet vil påvirke<br />
gjennomluftning av området gjennom Muselund/ Torshovdalen. Plan- og bygningsetaten vil vurdere<br />
hvorvidt det bør gjennomføres en faglig vurdering av dette temaet etter offentlig ettersyn.
Saksnr: 200401571-47 Side 14 av 21<br />
Trafikkforhold<br />
Kjøreatkomst <strong>til</strong> planområdet for <strong>Sinsen</strong> <strong>Torg</strong> benytter gjeldende regulert avkjørsel <strong>til</strong> <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong><br />
<strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong>. T rafikkbelastningen i <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> er høy med begrenset reservekapasitet og<br />
det anbefales avbøtende <strong>til</strong>tak for utforming av avkjørsel <strong>til</strong> <strong>Sinsen</strong> T org med vikeplikt for trafikk mot<br />
<strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> og <strong>gate</strong>bredde i <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> som ivaretar venstresvingende<br />
trafikk <strong>til</strong> området uten at dette hindrer gjennomkjørende trafikk. Endelig forslag for utforming av<br />
kryssløsning i <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> vil bli vurdert og konkludert i forbindelse med egen<br />
reguleringsplan. Plan- og bygningsetaten mener forslag <strong>til</strong> atkomst slik den er skissert synes<br />
hensiktsmessig, men tar forbehold om at atkomsten kan forskyves dersom endelig kryssløsning i <strong>Hans</strong><br />
<strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> <strong>til</strong>sier det.<br />
For gangtrafikk på tvers av <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> er dagens kryssing av <strong>gate</strong>n i plan forutsatt<br />
videreført. Plankryssing i <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> vurderes foreløpig som den mest funksjonelle<br />
løsningen, og vil kunne utformes med opphøyd gangfelt og/eller signallys. Etablering av gangbro vil bli<br />
vurdert i forbindelse med ny reguleringsplan for atkomst og kryssløsning i <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong>.<br />
Plan- og bygningsetaten legger <strong>til</strong> grunn den gjennomførte trafikkanalysen som konkluderer med at det<br />
forventes små endringer i trafikkavviklingen i det nærmeste veinettet som et resultat av prosjektet.<br />
Analysen forutsetter at prosjektet vil ha en høy kollektivandel, og at størstedelen av trafikken vil orientere<br />
seg mot Ring 3. Det forutsettes gjennomført <strong>til</strong>tak som anbefalt i analysen, med vikeplikt for utkjøring i<br />
<strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> samt breddeutvidelse som gir plass for ventende venstresvingende trafikk <strong>til</strong><br />
området uten at dette hindrer gjennomkjørende trafikk. Vurdering av samlede trafikale konsekvenser av<br />
prosjektene Grefsen stasjonsby og <strong>Sinsen</strong> torg vil bli vurdert i ny reguleringsplan for del av <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong><br />
<strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong>.<br />
Plan- og bygningsetaten mener det kan etableres forretningsvirksomhet rettet mot lokalmiljøet og de som<br />
tar T -banen. Forslaget legger opp <strong>til</strong> en parkeringsandel noe under øvre del av normen for forretning- og<br />
kontorbebyggelsen, og Plan- og bygningsetaten mener dette vil bidra <strong>til</strong> å redusere prosjektets bidrag <strong>til</strong><br />
økt trafikkbelastning i området.<br />
Risiko- og sårbarhet<br />
På grunn av nærhet <strong>til</strong> jernbane og T-bane har det blitt gjennomført egen vurdering av Oslo T-banedrift<br />
som konkluderer med at det ferdige <strong>til</strong>taket ikke vil påvirke dagens risikonivå. For felt B har<br />
Jernbaneverket selv gitt en dispensasjon for utbyggingen slik den nå er gjennomført. Plan- og<br />
bygningsetat en mener således at t emaet er ivaret att .<br />
Sosial infrastruktur<br />
Skole<br />
Skolekapasiteten i nærområdet er i dag begrenset og Plan- og bygningsetaten vil vurdere bruk av<br />
rekkefølgebestemmelse dersom det fremkommer behov for dette ved offentlig ettersyn. Arealet har vært<br />
vurdert <strong>til</strong> bruk for skoletomt, men i henhold <strong>til</strong> informasjon fra Utdanningsetaten i brev av 29.09.2006 er<br />
dette ikke lenger aktuelt.<br />
Barnehage<br />
I henhold <strong>til</strong> veiledende norm skal det for barn over 3 år beregnes 4 m 2 pr barn <strong>til</strong> lek og opphold inne, og<br />
6 ganger så mye ute. I dette <strong>til</strong>fellet vil normen medføre krav om ca 1700 m 2 uteareal. Plan- og<br />
bygningsetaten tar forbehold om at det må finnes en løsning for å fylle kravene <strong>til</strong> uteområder etter<br />
offentlig ettersyn. Det kan vurderes å redusere kravet <strong>til</strong> uteareal noe på grunn av beliggenheten mot
Saksnr: 200401571-47 Side 15 av 21<br />
Torshovparken som eventuelt kan benyttes som supplerende areal, men det må uansett fremskaffes<br />
betydelig mer areal enn i foreliggende forslag. En mulig løsning kan være å ta av foreslått torgareal og i<br />
stedet utvide og legge <strong>til</strong> rette for offentlig <strong>til</strong>gjengelig torg mot <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong>.<br />
Teknisk infrastruktur<br />
Området ligger ikke innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, men Viken har området under vurdering<br />
for <strong>til</strong>knytning. Plan- og bygningsetaten mener det vil være positivt dersom dette kan gjennomføres. For<br />
øvrig vil forholdet <strong>til</strong> teknisk infrastruktur måtte ivaretas i byggeplanfasen.<br />
Uteoppholdsarealer<br />
Plan- og bygningsetaten har vurdert utearealene og mener de for boligdelen kan inndeles i tre<br />
hovedkategorier, kvalitativt felles uteoppholdsareal på terreng, kvalitativt felles uteoppholdsareal på<br />
bearbeidet terreng og privat uteoppholdsareal på terrasser, balkonger og private hager.<br />
• Kvalitativt felles uteoppholdsareal på terreng er lagt som tun mellom lamellene mot parken og utgjør<br />
1935 m 2 , ca 13 m 2 pr. bolig. Største sammenhengende felles uteoppholdsareal på terreng inngår i<br />
dette arealet og utgjør ca 965 m 2 . Plan- og bygningsetaten mener dette er arealer med god kvalitet som<br />
vil bidra <strong>til</strong> et godt bomiljø med muligheter for lek for de minste barna.<br />
• Kvalitativt felles uteoppholdsareal på bearbeidet terreng fra <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> langs hagene<br />
og T orshovparken, <strong>til</strong> torgareal ved kontorbygg utgjør ca 1030 m 2 , ca 7 m 2 pr leilighet. Dette er også<br />
vestvendte lyse arealer med utsikt mot parken, skjermet for støy. Forutsatt god og hensiksmessig<br />
utforming med benker eller lignende vil dette etter etatens mening kunne bli gode oppholdsarealer for<br />
beboerne.<br />
• Privat uteoppholdsareal på terasser, balkonger og private hager i tun utgjør totalt 1610 m 2 , ca 11 m 2 pr<br />
leilighet.<br />
Uteoppholdsarealene for boligdelen er vestvendte, solrike og i hovedsak skjermet for støy (innenfor<br />
støykrav på 55 dBA). Plan- og bygningsetaten mener således at arealene i utgangspunktet har god kvalitet,<br />
endelig resultat er imidlertid også avhengig av gjennomtenkt utforming. I <strong>til</strong>legg har prosjektet en god<br />
beliggenhet med <strong>til</strong>gang <strong>til</strong> store grøntarealer uten å måtte krysse trafikkbarrierer, og det er<br />
gangveiforbindelse <strong>til</strong> Muselund med foballbane. Det er positivt at det i <strong>til</strong>legg legges det opp <strong>til</strong> etablering<br />
av offentlig <strong>til</strong>gjengelig torg og gangarealer. Plan- og bygningsetaten mener det vil være av avgjørende<br />
betydning med en gjennomtenkt utforming som fremmer sammenhengen <strong>til</strong> T -banestasjonen. Det vil bli<br />
viktig å finne en hensiktsmessig måte å skille kjøre- og gangarealer spesielt i atkomstsonen fra <strong>Hans</strong><br />
<strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> og <strong>til</strong> T-banen.<br />
Barns intere sse r<br />
Planskissen legger opp <strong>til</strong> gode felles uteoppholdsarealer på terreng foruten en ny integrert barnehage.<br />
Området er i dag ikke <strong>til</strong>gjengelig for barn og ungdom. Plan- og bygningsetaten vektlegger betydningen av<br />
de <strong>til</strong>støtende friområdene med flere gang- og sykkelveier som binder områdene sammen på en<br />
trafikksikker og barnevennlig måte. Totalt sett medfører forslaget en netto økning av regulert friområde i<br />
forhold <strong>til</strong> dagens regulering, i <strong>til</strong>legg <strong>til</strong> at området vil fremstå som mer åpent og <strong>til</strong>gjengelig. Det er viktig<br />
at arealene mot <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> gis en endelig utforming som bidrar <strong>til</strong> å skille gang- og<br />
oppholdsarealer fra kjørearealer. Dette må følges opp i utenomhusplanen. Forutsatt at det etableres<br />
normerte utearealer i <strong>til</strong>knytning <strong>til</strong> barnehagen mener Plan- og bygningsetaten at prosjektet ivaretar barns<br />
interesser på en god måte.
Saksnr: 200401571-47 Side 16 av 21<br />
Universell utforming<br />
Plan- og bygningsetaten er opptatt av at området slik det er foreslått vil bli åpnet for allmennheten og dette<br />
vektlegges stor betydning. Forslaget <strong>til</strong>rettelegger for allmenne utoppholdsareal og sikrer <strong>til</strong>gjengeligheten<br />
for forflytningshemmede mellom kollektivknutepunktene, boliger, parkeringsanlegg, forretnings- og<br />
friarealer. Det vil være av vesentlig betydning at man i detaljplanleggingen sikrer god lesbarhet og<br />
oversiktlighet i gang- og kjørearealene mellom <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong>, T-banen og det foreslåtte<br />
torget i sør. Øvrige krav <strong>til</strong> universell utforming blir ivaretatt i søknad om ramme<strong>til</strong>latelse og skal være i<br />
samsvar med byggeforskrift.<br />
Foreløpig konklusjon<br />
Plan- og bygningsetaten mener forslaget slik det foreligger er i tråd med overordnede målsettinger og at<br />
prosjektet sett under ett vil bidra positivt <strong>til</strong> utvikling av området. Det tas forbehold om at utearealene <strong>til</strong><br />
barnehagen må løses innenfor området etter offentlig ettersyn. Likeledes tas det forbehold om justeringer<br />
av byggegrenser i størrelsesorden ca 3-4 meter for å sikre gode arealer for allmennheten i området mot<br />
<strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> og T-banestasjonen. Prosentfordeling av leilighetsstørrelser etter bruksareal er<br />
angitt i reguleringsbestemmelsene og er i samsvar med ny norm vedtatt av bystyret 26.09.2007. Det antas<br />
at prosjektet slik det foreligger fra forslagss<strong>til</strong>ler, med prosentfordeling av leilighetsstørrelser etter antall<br />
rom, kan justeres etter offentlig ettersyn for å sikre samsvar med endring av praksis. Atkomst <strong>til</strong> området<br />
vil bli endelig bestemt i forbindelse med ny reguleringsplan for kryssløsning for <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong><br />
<strong>gate</strong> og <strong>til</strong>liggende områder som er under arbeid, og det tas forbehold om videre justering av plankart etter<br />
offentlig ettersyn. Plan- og bygningsetaten anbefaler forslaget.
Saksnr: 200401571-47 Side 17 av 21<br />
Forminsket reguleringspl ankart
Saksnr: 200401571-47 Side 18 av 21<br />
REGULERINGSBESTEMMELSER FOR<br />
<strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> <strong>37</strong>-41, betegnet som felt A, og eiendommen <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> <strong>43</strong>,<br />
betegnet som felt B.<br />
§ 1 Avgrensning<br />
Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket OP1 200401571 og datert Plan- og<br />
bygningsetaten 06.11.2007.<br />
§ 2 Formål<br />
- Byggeområde for bolig, kontor, forretning, allmennyttig formål (barnehage og undervisning) og<br />
bevertning (felt A)<br />
- Byggeområde for forretning, industri og lager (felt B)<br />
- Offentlig trafikkområde - gang- og sykkelvei, annet veiareal og annet sporveisareal (inngang <strong>til</strong><br />
plattform)<br />
- Friområder - park<br />
- Fellesområder - felles avkjørsel, parkering, gangareal og torg<br />
§ 3 Byggeområde for bolig, kontor, forretning, allmennyttig formål (barnehage og undervisning) og<br />
bevertning (felt A)<br />
3.1 Grad av utnytting<br />
Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA = 26 000 m 2 . Innenfor <strong>til</strong>latt bruksareal <strong>til</strong>lates etablert<br />
forretning og bevertning med <strong>til</strong> sammen BRA = 2500 m 2 . Forretning og bevertning <strong>til</strong>lates kun lokalisert<br />
i 1.etasje mot fellesområder. Varelevering skal i hovedsak skje fra kjeller. Det skal etableres 4-avdelingsbarnehage<br />
innenfor området. Lokalisering og størrelse på barnehagen og <strong>til</strong>hørende uteområder skal<br />
redegjøres for i <strong>til</strong>knytting <strong>til</strong> rammesøknad for første byggetrinn.<br />
3.2 Utforming<br />
Bebyggelse skal oppføres innenfor byggegrenser og gesimshøyder som vist på plankartet. For den lavere<br />
del av bebyggelsen som utgjør del av atriene, kan det etableres takterrasse for 1.etasje for bruk av<br />
boligene. Balkonger og karnapper kan utkrages med inn<strong>til</strong> 1 m ut over byggegrense. Rekkverk for<br />
takterrasser samt takoppbygg for heiser, trapper og tekniske installasjoner kan <strong>til</strong>lates over maksimale<br />
gesimshøyder. Takoppbygg skal utformes innenfor et helhetlig arkitektonisk uttrykk. Det <strong>til</strong>lates ikke<br />
leiligheter som er ensidig belyst fra nord. Leiligheter med fasade ut mot Ring 3 skal sikres en s<strong>til</strong>le side og<br />
være gjennomgående. Bebyggelsen skal ha flate tak og det <strong>til</strong>lates etablert takterrasser. Innenfor<br />
byggeområdet <strong>til</strong>lates terrengarbeider for etablering av atkomster, trapper, ramper og terrasser.<br />
Det skal etableres offentlig <strong>til</strong>gjengelige gangpassasjer gjennom bebyggelsen fra <strong>Hans</strong> Nielsen <strong>Hauges</strong> <strong>til</strong><br />
regulert felles avkjørsel i sør. Gangpassasjene skal ha bredde på minimum 6 m og fri underhøyde på<br />
minimum 3,7 m. Garasjeanlegget skal gis en bygningsmessig tett avslutning ut mot fellesområdene på<br />
terreng mellom lamellene. Terrenget fra parken inn mot felles avkjørsel i sør skal opparbeides slik at<br />
terrenget og hoveddel av fellesområdets avgrensning mot terreng glir over i hverandre.<br />
3.3 Leilighetsfordeling<br />
Maksimum 20 % av leilighetene innenfor planområdet skal ha et bruksareal på 40-50 m 2 BRA, minimum<br />
30 % skal ha et bruksareal på 50-75 m 2 og minimum 50 % skal ha et bruksareal på mer enn 80 m 2 BRA.<br />
3.4 Krav <strong>til</strong> uteoppholdsareal<br />
Det skal avsettes 31 m2 uteoppholdsareal pr leilighet hvorav maksimum 11 m2 pr leilighet kan være<br />
private terrasser, balkonger og hager. Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 skal gjelde for støy fra
Saksnr: 200401571-47 Side 19 av 21<br />
trafikk på utendørs oppholdsarealer og utenfor minst ett soverom i hver bolig. Dersom retningslinjens<br />
grenseverdier overskrides som følge av trafikkstøy, må støyreduserende <strong>til</strong>tak iverksettes. Minimum 25 m 2<br />
av uteoppholdsareal pr. boenhet skal ikke ha maksimalt støynivå 55 dBA.<br />
§ 4 Utomhusplan<br />
Sammen med søknad om ramme<strong>til</strong>latelse skal innsendes utomhusplan i målestokk 1:200 for den ubebygde<br />
del av byggeområdet og området regulert <strong>til</strong> fellesområde. Planen skal vise beplantning og vegetasjon,<br />
opparbeidet arealer for lek og opphold, torg, kjørearealer, parkeringsarealer for biler og sykler, uteareal for<br />
barnehage, renovasjon, forstøtningsmurer, trapper og ramper, gangarealer, møblering samt materialbruk og<br />
belysning. I <strong>til</strong>legg skal det vises kjøreport <strong>til</strong> stasjonsområdet og minimum 2 parkerings-plasser i<br />
<strong>til</strong>knytting <strong>til</strong> porten. Til dette skal det foreligges en uttalelse fra Oslo Sporveier. Planen skal også vise<br />
gammelt og nytt terreng samt håndtering av overvann og eventuelle nødvendige støyreduserende <strong>til</strong>tak.<br />
Utomhusplanen skal være godkjent før igangsettings<strong>til</strong>latelse gis. Uteoppholdsareal skal være opparbeidet<br />
i henhold <strong>til</strong> godkjent utomhusplan før det gis midlertidig bruks<strong>til</strong>latelse for siste byggetrinn av<br />
utbyggingen for felt A.<br />
§ 5 Parkering<br />
Hoveddelen av parkering for området skal anlegges i parkeringsanlegg under terreng. Parkeringsanlegget<br />
<strong>til</strong>lates etablert i to plan. Parkering skal være i henhold <strong>til</strong> gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune<br />
”tett by” for bil og sykkel. For forretning, bevertning og kontor kan det etableres maksimum antall<br />
parkeringsplasser <strong>til</strong>svarende midtre del av norm. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal utformes for<br />
bruk av bevegelseshemmede. Av totalt antall parkeringsplasser kan inn<strong>til</strong> 20 parkeringsplasser legges på<br />
terreng på fellesområder.<br />
§ 6 Fellesområder – felles avkjørsel, parkering, gangareal og torg<br />
Kjøre- og gangarealer skal være endelig opparbeidet før det gis midlertidig bruks<strong>til</strong>latelse for siste<br />
byggetrinn av utbyggingen for felt A. <strong>Sinsen</strong> stasjon skal <strong>til</strong> enhver tid være <strong>til</strong>gjengelig for service- og<br />
nødkjøring fra <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong>. Det kan <strong>til</strong>rettelegges for inn<strong>til</strong> 20 parkeringsplasser á 18 m 2 på<br />
terreng. Det skal etableres et torg. Det <strong>til</strong>lates oppført nettstasjon innenfor området.<br />
§ 7 Byggeområde for forretning, industri og lager (felt B)<br />
7.1 Grad av utnytting<br />
Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA = 4 400 m 2 . Av totalt bruksareal er 900 m 2 forbeholdt 50<br />
parkeringsplasser på terreng. Bruksareal under terreng inngår ikke i beregningsgrunnlaget for grad av<br />
utnytting.<br />
7.2 Utforming<br />
Området skal være sikret med min.1,8 m høyt, sammenhengende gjerde eller støyskjerm mot jernbanespor<br />
som hindrer barn og andre atkomst <strong>til</strong> jernbanearealene. Det <strong>til</strong>lates ikke overbygning over utendørs<br />
lagerarealer. Bebyggelsens fasadeutforming og materialbruk mot jernbanespor kan ikke endres uten at det<br />
foreligger en endrings-/risikoanalyse som er fremlagt for Jernbaneverket og godkjent i samsvar med de <strong>til</strong><br />
enhver tid gjeldende retningslinjer fra jernbane<strong>til</strong>synet. Bruk av området skal skje i samsvar med de vilkår<br />
som er gitt i Jernbaneverkets dispensasjoner av 05.04.2004 og 18.01.2005.<br />
7.3 Utomhusplan<br />
Det skal utarbeides en samlet landskapsplan for området. Planen skal vise eksisterende og ny vegetasjon<br />
samt redegjøre for kjøre- og parkeringsarealer og utvendige lagringsarealer. Planen skal ses i sammenheng<br />
med utomhusplanen for felt A.
Saksnr: 200401571-47 Side 20 av 21<br />
§ 8 Friområder - park<br />
Området skal opprustes som grøntanlegg og inngå som en integrert del av eksisterende park. Eksisterende<br />
vegetasjon skal i størst mulig grad beholdes og det skal gjennomføres ny og forsterket beplantning i<br />
randsonen mot Trondheimsveien. Det skal etableres <strong>til</strong>knytning <strong>til</strong> gangsti fra gangrampe <strong>til</strong><br />
bussholdeplass ved Trondheimsveien gjennom friområdet <strong>til</strong> parken.<br />
§ 9 Avkjørsel<br />
Planområdets felt A skal ha atkomst fra <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong>. Planområdets felt B skal ha på- og<br />
avkjørsel fra påkjøringsrampe <strong>til</strong> Ring 3.<br />
§ 10 Rekke følge beste mmelse r<br />
Barnehage skal være etablert før det gis midlertidig bruks<strong>til</strong>latelse for siste byggetrinn av<br />
boligbebyggelsen.
Saksnr: 200401571-47 Side 21 av 21<br />
VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN<br />
Plan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2 og i henhold <strong>til</strong><br />
delegert myndighet vedtatt av bystyret 06.05.1997, lagt ut <strong>til</strong> offentlig ettersyn:<br />
Forslag om reguleringsplan med reguleringsbestemmelser/reguleringsplan med konsekvensutredning og<br />
med reguleringsbestemmelser for <strong>Hans</strong> <strong>Nielsens</strong> <strong>Hauges</strong> <strong>gate</strong> <strong>37</strong>-41 og <strong>43</strong> som reguleres <strong>til</strong>:<br />
- Byggeområde for bolig, kontor, forretning, allmennyttig formål (barnehage og undervisning) og<br />
bevertning (felt A)<br />
- Byggeområde for forretning, industri og lager (felt B)<br />
- Offentlig trafikkområde - gang- og sykkelvei, annet veiareal og annet sporveisareal (inngang <strong>til</strong><br />
plattform)<br />
- Friområder - park<br />
- Fellesområder - felles avkjørsel, parkering, gangareal og torg<br />
som foreslått av <strong>Sinsen</strong> <strong>Torg</strong> AS vist på kart merket OP1- 200401571 og datert Plan- og bygningsetaten<br />
06.11.2007<br />
PLAN- OG BYGNINGSETATEN, DEN / -<br />
Sigmund Omang<br />
avdelingsleder<br />
Inger Merete Vereide<br />
prosjektingeniør