Hans Nielsens Hauges gate 37-43, Sinsen Torg Planforslag til ...

Oslo kommune
Plan- og bygningsetaten
Avdeling for områdeutvikling
Hans Nielsens Hauges gate 37-43, Sinsen Torg
Planforslag til offentlig ettersyn
Område t er delt i to felt. Felt A foresl ås re gule rt til bygge område for bol ig, forre tning, kontor,
allmennyttig formål, bevertning, offentlig friområde (park), offentlig trafikkområde (annet
sporveisareal, fellesområde, felles avkjørsel, parkering, kjøre- og gangareal). Hensikten med planen
e r å tilre ttelegge for be dre utnyttelse av dagens næringsområde , industri og rodetomt til ca. 150 nye
boliger, barnehage, kontor og forretningsbebyggelse. Bebyggelse over terreng i felt A: Bruksareal
(BRA) ca 26 000 m 2 . Under terreng for felt A: Bruksareal (BRA) er ca. 10 700 m 2 . Felt B foreslås
regulert til byggeområde for forretning, industri og lager. Hensikten er å regulere dagens
bebyggelse. Bebyggelse over terreng i felt B: Bruksareal (BRA) ca. 3 500 m 2 . Bebyggelsen varierer
fra 3 til 9 etasjer.
Plan - og bygningsetaten be r om beme rkninge r til forslaget i løpe t av h ørin gspe rioden
fra: 03.12.2007 til: 09.01.2008.
Vi gjør oppmerksom på at også innsigelser må sendes innen fristen.
Utarbeidet av: Lund Hagem Arkitekter for Sinsen Torg AS; Backe Prosjekt AS, Mallin Eiendom AS.
Bydel: Sagene og Nordre Aker Saksnummer: 200401571
Gnr./bnr.: 79/104, 107 m.fl. (felt A) Dokumentnummer: 47
79/94 m.fl. (felt B) Saksnummer oppgis alltid ved henvendelse
Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Sentralbord: 02 180 Bankgiro:
Avdeling for områdeutvikling Vahls gate 1, 0187 Oslo Kundesenter: 23 49 10 00 6003.05.58920
Områdeplaner 1, Tett by Postadresse: Telefaks: 23 49 10 01
Internett: Boks 364 Sentrum, E-post: postmottak@ Organisasjonsnummer:
www.pbe.oslo.kommune.no 0102 Oslo pbe.oslo.kommune.no 971 040 823 MVA

Saksnr: 200401571-47 Side 2 av 21
INNHOLD
Plan- og bygningsetatens saksfremstilling
Faktaark side 3
Saksgang side 5
Sammendrag side 6
Plan- og bygningsetatens kommentarer til bemerkninger side 10
Plan- og bygningsetatens foreløpige vurdering side 12
Forminsket plankart side 17
Planbestemmelser side 18
Vedtak om offentlig ettersyn side 21
Trykte vedlegg
1. Forslagsstillers planbeskrivelse
2. Illustrasjoner
3. Solskjema
4. Fotomontasjer
5. (1 og 2) Nedkopierte forhåndsuttalelser
Utrykte vedlegg
1. Plankart i målestokk 1: 500
2. Trafikkanalyse, Norsam as, 11.12.2006
3. Støyberegninger, Rieber Prosjekt as, 11.12.2006
4. Luftkvalitet, Norsk institutt for luftforskning, 06.11.2006
5. Landskapsanalyse, Gullik Gulliksen as Landskapsarkitekter, 22.12.2006
6. ROS-analyse
7. Brev fra Utdanningsetaten av 29.09.2006
8. Nedkopierte samrådsuttalelser

Saksnr: 200401571-47 Side 3 av 21
FAKTAARK
Forslagsstiller:
Sinsen Torg AS
Backe Prosjekt AS, Hans Nielsens Hauges gate 39, 0421 Oslo, Tlf: 23 39 23 05
Bjørn Agner: bjorn.agner@backe.no
Mallin Eiendom AS, Rosenkranz gate 4, 0130 Oslo, Tlf: 23 10 07 70
Arild Hansen: arild.hansen@mallin.no
Konsulent: Lund Hagem Arkitekter AS, Filipstadveien 5, 0250 Oslo, Tlf: 23 33 31 50
Svein Lund: svein.lund@lundhagem.no
Sverre Glåmseter: sverre.glaamseter@lundhagem.no
Eieropplysninger
GBNR NAVN ADRESSE POSTNR/STED
79/104, 107 (delomr A) Sinsen batterier AS Postboks 4721 Torshov 0421 OSLO
79/86, 5, 2 (delomr A) Oslo kommune Rådhuset 0037 OSLO
79/94 (delomr B) Sinsen Torg AS Postboks 4920 Nydalen 0421 OSLO
79/4 (delomr B) Jernbaneverket Postboks 4350 2308 HAMAR
76/299 (delomr B) Oslo kommune Rådhuset 0037 OSLO
Arealstørrelse – planområde
Planområdet er totalt på ca.26 daa, hvorav felt A utgjør ca.17,9 daa og felt B ca.7,9 daa.
Tomteareal for hvert formål:
Byggeområde kombinert formål; bolig/forretning/kontor/allmennyttig/bevertning ca. 12 900 m 2
Off. friområde, park ca. 2 600 m 2
Off. trafikkområde, annet sporveisareal ca. 100 m 2
Fellesområde, felles avkjørsel, parkering, kjøre- og gangareal ca. 2 300 m 2
Sum 17900 m 2
Byggeområde kombinert formål; forretning/industri/lager ca. 7 800 m 2
Off. trafikkområde, gangvei, annet veiareal ca. 100 m 2
Sum 7 900 m 2
Ny bebyggelse
Over terreng, felt A: Bruksareal (BRA) ca.22 400 m 2
Under terreng, felt A: Bruksareal (BRA) ca.10 700 m 2 (dette er boder og parkeringer og er ikke regnet med
i utnyttelsen)
Eksisterende bebyggelse som opprettholdes
Over terreng, felt A: Bruksareal (BRA) ca.3 600 m 2
Over terreng, felt B: Bruksareal (BRA) ca.3 500m 2 (beregnet BRA ut fra 2*2750). I tillegg parkering 900
m 2 total BRA 4 400 m 2 .

Saksnr: 200401571-47 Side 4 av 21
Utnyttelse, formålsfordeling, boligantall/type
Felt A:
Bruksareal (BRA): ca. 26 000 m 2
Prosent bruksareal (%-BRA) i forhold til netto byggeområde felt A = 204 %
Felt B:
Bruksareal (BRA): ca. 4 400 m 2 (inkludert 50*18 m 2 parkeringsplasser på terreng)
Prosent bruksareal (%-BRA) i forhold til netto byggeområde, felt B: %-BRA=56 %
Bruksareal fordelt på formål:
Bruksareal bolig - BRA: ca.14 400 m 2
Bruksareal næring (kontor) – BRA: ca. 8 600 m 2 (inkludert eksisterende kontorbygg)
Bruksareal forretning – BRA:
ca. 2 500 m2
Bruksareal barnehage – BRA: ca. 500 m 2
Parkering på terreng på fellesområder - BRA ca 360 m 2 (20 plasser* 18 m 2 )
Antatt antall boligenheter: ca.150 stk.
Antatt boligtype: blokk
Antatt leilighetsfordeling: inntil 35% to-roms og min. 65% tre- og fire-roms
Parkering
For felt A tillates det etablert ca.200 parkeringsplasser for bil hvorav ca 110 skal disponeres av boligdelen.
Det legges opp til at 20 parkeringsplasser kan legges på terreng på fellesområder. Det legges opp til
etablering av ca.350 plasser for sykkel hvorav ca 270 skal disponeres av boligdelen. Parkeringsbehovet er
beregnet etter norm for ”tett by”.
For felt B er parkeringsbehovet foreslått regulert i henhold norm for ”åpen by” (ca 25 % av BRA
”forretning”, ca 75 % av BRA ”lager”). Det tillates etablert ca 50 parkeringsplasser for bil på terreng. For
sykkel foreslås det regulert ca 10 plasser.
Vurdering av forskrift om konsekvensutredning
Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII-a "Konsekvensutredninger", med
tilhørende forskrift. Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 05.10.2004 og 06.10.2004 i henholdsvis
Aftenposten og Dagsavisen. Planforslaget er således vurdert etter gammel forskrift om
konsekvensutredning. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens vedlegg I da investeringskostnaden er
beregnet til 200 mill kr som ligger under grensen på 400 mill kr. Tiltaket faller innenfor forskriftens
vedlegg II pkt 1.14, men er ikke i strid med oppfangskriterier i § 4 og skal derfor ikke konsekvensvurderes.
Kunngjøring og varsling
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 05.10.2004 og 06.10.2004 i Aftenposten og Dagsavisen
Grunneiere og andre rettighetshavere ble varslet med brev 14.10.2004

Saksnr: 200401571-47 Side 5 av 21
SAKSGANG
Oppstartsmøte ble avholdt i Plan- og bygningsetaten 04.08.2004 og avklaringsmøte ble avholdt 30.05.06.
Forslaget har i tillegg vært oppe i Rådet for byarkitektur den 10.05.2006.
Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringer
innarbeidet. Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 1. tertial 2008.
Det skal lages egen reguleringsplan for del av Hans Nielsens Hauges gate og tilgrensende område bla Hans
Nielsens Hauges gate 50 og del av planlagt boligområde ("Grefsen Stasjonsby") for å sikre tilfredsstillende
atkomstløsninger. Det tas forbehold om at atkomst i foreliggende planforslag etter offentlig ettersyn må
justeres i tråd med ny reguleringsplan for Hans Nielsens Hauges gate.

Saksnr: 200401571-47 Side 6 av 21
SAMMENDRAG
Bakgrunn
Planområdet utgjør øvre del av Torshovdalen vest for Ring 3 og Sinsenkrysset. Området er delt i to, felt A
og B, delt av trafikkområde for jernbane og T-bane. Området utgjør arealet mellom Sinsenkrysset og Hans
Nielsens Hauges gate langs T-baneringen og Gjøvikbanen. Planområdet avgrenser Torshovdalen mot nord
og øst og utgjør totalt ca. 26 daa. Feltne utgjør henholdsvis for A ca. 17,9 daa og for B ca. 7,9 daa.
Felt A består i dag av eksisterende kontorbygning, Backe-bygget, kontorbrakker og lagerbygninger.
Innenfor feltt inngår tomt på ca. 5 daa som har blitt benyttet til felles driftssentral, rodetomta som grenser
til Hans Nielsens Hauges gate mot nord og parkområde mot syd og vest. Mot øst grenser området til ny
Sinsen T-banestasjon og T-baneringen. Tomta utgjør i dag i hovedsak et sammenhengende avsperret
asfaltert lager– og anleggsområde.
Felt B består av eksisterende byggevareutsalg, Maxbo som ble oppført i 2003/2004. Byggevareutsalget lå
tidligere på felt A. Etablering av vareutsalget på felt B forutsatte regulering av eiendommen som er
uregulert, men ble oppført med dispensasjon fra reguleringskravet. I tillegg til lagerbygning består området
av kjøre- og parkeringsarealer samt arealer for utelagring av bygningsmaterialer.
Planområdet grenser til Torshovdalen, et stort og viktig parkområde i landskapsrommet med store
plenarealer og varierte tregrupper som strekker seg fra Rodeløkka sørøst i Torshovdalen, over Ring 3,
Muselund og opp til Haraldsheim. Det omfattende vei- og trafikkanlegget som består av Ring 3, jernbane
og T-baneringen sammen med eksisterende næringsvirksomhet i planområdet, markerer avslutningen på
Torshovdalen og danner en barriere i forhold til grøntdrag nordover videre langs T rondheimsveien.
Torshovdalen er en viktig ressurs som grøntdrag for rekreasjon og miljø. Planområdet ligger øverst i
Torshovdalen hvor felt B ligger ca 3-4 meter høyere enn felt A. Begge feltne er tilnærmet flate i nord-syd
retning langs t- og jernbane og Ring 3. Fra felt A er det panoramautsikt vestover mot byen og fjorden og
det er stedvis sjøutsikt fra bakkeplan.
Gjeldende regulering for planområdet er for felt A: S-2255 av 28.07.1977, S-2223 av 01.06.1977, S-3181,
20.06.90, S-3634 av 31.02.2002 og S-1254 av 04.10.1965. For felt B kun for en mindre del: S-1254 av
04.10.1965, for øvrig er feltt uregulert.
Grøntplan for Oslo, vedtatt av Oslo bystyre 15.12.1993.
Planområdet ligger i direkte tilknytning til Torshovdalen, men er i liten grad direkte berørt. Torshovdalen
er registrert som et viktig grøntområde, naturpark med viktige gangforbindelser og turveier nordfra
gjennom planområdet med tilknytning til Torshovdalen og vestover Hans Nielsens Hauges gate. Området
ligger i direkte nærhet til større veianlegg og veikryss (Sinsenkrysset) hvor hensynet til grøntstruktur er
viktig.
Kommuneplan 2004 vedtatt av Oslo bystyre 26.05.2004.
Kommuneplanen anbefaler en planberedskap som tar høyde for en boligforespørsel på ca. 40.000 flere
boliger frem til 2020. En målsetting er å kunne tilby befolkningen varierte boliger og bomiljøer med
kvaliteter i alle deler av byen. Arealbruksstrategien beskriver en utvikling der det legges vekt på
konsentrert og knutepunktbasert utbygningsmønster blant annet for stasjonsnære områder med ”banenett
og andre viktige kollektivårer som ryggrad”.
Rapport om boligutvikling i stasjonsnære områder i Oslo, tatt til orientering i bystyret 20.06.2007

Saksnr: 200401571-47 Side 7 av 21
Sinsen er omtalt som et stasjonsområde med arealpotensial egnet for boligutvikling. Stasjonsnære områder
er definert innenfor en radius på 500 meter.
Planer under arbeid
Kommuneplan 2008 - Oslo mot 2025 har vært til offentlig ettersyn. I forslaget videreføres i hovedsak
arealstrategien fra gjeldende kommuneplan.
Kommunedelplan for torg og møteplasser er under arbeid. Intensjonen er å sikre at det finnes offentlige
arenaer hvor folk kan møtes og oppholde seg i alle deler av byen.
Reguleringsplan for Grefsen stasjonsby er oversendt Rådhuset til politisk behandling, men avsluttende
behandling avventes i påvente av avklaring i forhold til høyder og trafikk.
Beskrivelse av planforslaget
Felt A foreslås omregulert fra industri og spesialområde (felles distriktssentral og rigg/anleggsområde), fra
offentlig trafikkområde i tilknytning til Sinsen T-banestasjon og fra spesialområde-rigg/anlegg til
byggeområde for kombinert formål bolig/kontor/forretning/allmennyttig formål
barnehage/undervisning/bevertning samt til friområde-park.
Felt B er uregulert og foreslås regulert til byggeområde for kombinert formål- forretning/industri/lager
samt offentlig trafikkområde- gang-/sykkelvei, annet veiareal.
Bebyggelsen er utformet som ”kamstruktur” med en bebyggelsesstreng som rygg parallelt med
sporområdet øst for planområdet. Bebyggelsens høyde avtar diagonalt fra nord mot syd og danner åpne
atrier mot vest og parken. Bebyggelsen varierer i høyde fra 3 - 9 etasjer og inneholder sokkeletasjer ut mot
parken. Arealbruken omfatter i hovedsak boliger og kontorer. Forretningsarealer er illustrert med
beliggenhet til fellesområder i tilknytning til stasjonsområdet. I tillegg er det planlagt mulighet for
barnehage nærmest parken sentralt i planområdet.
Bebyggelsen i felt A utgjør to atskilte bygningsgrupper, henholdsvis bolig- og forretningsbebyggelse, og et
bygningsvolum der eksisterende kontorbebyggelse (Backe-bygget) er utvidet med et lavereliggende
tilbygg i 3 etasjer.
Det foreslås arealbytte (arrondering) av byggeområde og friområde for søndre og sørvestre del av
planområdet, felt A. Planforslaget innebærer at 2,6 daa friområde erstatter tidligere regulert byggeområde
helt sør i planområdet. Tilsvarende foreslås del av dagens parkareal i sørvestre del av planområdet
omregulert til byggeområde for kombinert formål, 1,9 daa. Totalt øker friarealet med ca 0,7 daa i forhold
til dagens regulering.
Høyder
Bebyggelsens maksimale gesimshøyder er påført plankartet. For felt A regulerer planforslaget hoveddel av
den nye bebyggelsen i 3 og 4 etasjer, men for deler av lamellbebyggelsen er det foreslått opphøyde
volumer i inntil 9 etasjer. For eksisterende bebyggelse og tilbygg gjelder eksisterende gesimshøyder. For
felt B reguleres eksisterende gesimshøyde. Det tillates ikke overbygd lager.
Bebyggelsens plassering
Bebyggelsens plassering er vist på plankartet med byggegrenser. Balkonger kan eventuelt bygges utover
viste byggegrenser med inntil 1m. Grense for bebyggelse under eller delvis under terreng,

Saksnr: 200401571-47 Side 8 av 21
parkeringskjeller med tilhørende anlegg, er vist på plankartet og ligger innenfor byggeområdets
avgrensning.
Felt B er illustrert med delvis forsterket og delvis ny beplantning i randsonene av eiendommen. For
parkeringsplassen nærmest Trondheimsveien er det foreslått omorganisering av parkeringsplassene for å
tilgodese større arealer til beplantning.
Det legges i reguleringsbestemmelsene opp til at det skal lages en samlet landskapsplan som skal
godkjennes av Plan- og bygningsetaten. Det tas forbehold om at det kan bli mindre justeringer av
byggegrenser med opp til 3-4 meter for å sikre gode offentlig tilgjengelige arealer mot Hans Nielsens
Hauges gate.
Uteoppholdsareal
I prosjektet legges det opp til totalt 31 m 2 uteoppholdsarealer pr bolig hvorav private terrasser, balkonger
og hager utgjør 11 m 2 pr bolig. I tillegg legges det opp til offentlig tilgjengelige arealer fra Hans Nielsens
Hauges gate langs T -banen til et torg som også fungerer som atkomstsone til kontorbebyggelsen (felles
avkjørsel (parkering, gangareal, torg). Torgearealet utgjør 840 m 2 og er vist i sørenden mot kontorarealene.
Arealene fra Hans Nielsens Hauges gate til torgarealet er foreslått som et kombinert gang- og kjøreareal.
Utearealer til barnehagen er illustrert med 300 m 2 . Detaljert utforming fastsettes i egen utomhusplan i
forbindelse med byggeplanfasen.
Parkering
Parkering skal være i henhold til gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. Det legges opp til at antall
plasser legges noe under normens øvre del for forretning og kontor i felt A. I praksis betyr det at det legges
opp til ca 200 parkeringsplasser hvorav ca 110 skal disponeres av boligdelen. Av totalt antall
parkeringsplasser foreslås 20 parkeringsplasser à 18 m 2 på terreng,. Parkeringsbehovet er beregnet etter
norm for ”tett by”. Det legges opp til etablering av ca.350 plasser for sykkel.
For felt B er parkeringsbehovet foreslått regulert i henhold norm for ”åpen by” (ca 25 % av BRA
”forretning”, ca 75 % av BRA ”lager”). Det forutsettes at man for felt B følger normen, det vil si at det
tillates etablert ca 50 parkeringsplasser for bil. For sykkel foreslås det regulert ca 10 plasser.
Atkomst
Atkomst til området er planlagt med avkjørsel til Hans Nielsens Hauges gate til atkomsttorg og
atkomstsone, mellom bebyggelsen og sporområdet inn i området til torgplass som skiller bolig og
kontorbebyggelsen. Fra avkjørselen er det foreslått nedkjøringsramper til underjordisk parkeringsanlegg
under bebyggelsen. Kjørearealer og gangarealer langs T -banen er begrenset til taxi, besøks- og
beredskapskjøring. Det er forutsatt gangvei forbindelse gjennom bebyggelsen til Sinsen T -banestasjon fra
Trondheimsveien og parkområdet. Gang- og turstier er tilknyttet bussholdeplasser i Trondheimsveien og
overordnet turveinett til Torshovdalen, Grefsenområdet og under Ringveien til Muselund og området øst
for Ring 3.
Konsekvenser
Estetikk og landskap
Planforslaget vil ved gjennomføring medføre at tidligere industri, lager og trafikkareal (rodetomta, m.m.)
inngår i et ”visuelt utvidet” parkområde som del av Torshovdalen. Nåværende rodetomt som grenser til

Saksnr: 200401571-47 Side 9 av 21
parken vil inngå som del av den nye bolig- og næringsbebyggelsen og åpne seg mot parken.
Gjennomføring av planforslaget vil innebære at parken utvides mot stasjonsområdet ved at eksisterende
lagerbygning sør i området rives og erstattes av grøntområde (reguleres til friområde).
Stedsutvikling
Prosjektet vil bidra til en bymessig transformasjon av området med bolig og forretning i nærhet til T -
baneområdet.
Skole
Utbyggingen alene vil i følge skolebehovsplanen ikke medføre behov for flere skoleplasser.
Undervisningsbygg har imidlertid varslet at summen av planlagte utbygginger i området medfører at det
totalt blir for liten kapasitet.
Barnehage
Utbyggingen vil antatt medføre behov for flere barnehageplasser som foreslås integrert i bebyggelsen.
Som en konsekvens av etablering av barnehage må det påregnes økt bruk av tilliggende parkområde
(Torshovdalen), selv om det skal etableres tilstrekkelig utearealer innenfor planområdet.
Trafikale forhold
Det har blitt gjennomført en trafikkanalyse som anslår at trafikken i Hans Nielsens Hauges gate vil øke
med 5 % (ca 440 YDT i forhold til dagens situasjon som følge av planlagt utbygging felt A, hvorav
halvparten av trafikken antas å oppstå i forbindelse med forretningsdelen i prosjektet ( 2500 m 2 )).
Trafikkskapningen vil være avhengig av hva slags type forretning som etablerer seg i området. Ut- og
innkjøring til Sinsen torg vil kunne bidra til kødannelse, men dette kan løses gjennom økt gatebredde.
Trafikken til/fra Sinsen torg anslås å øke trafikken i Sinsenkrysset med ca 0,3 % i forhold til dagens
situasjon. Med god kollektivdekning må det kunne forventes en høy kollektivandel.
Juridiske forhold
Planforslaget innebærer i hovedsak regulering innenfor egen eiendom (Sinsen Torg AS). En mindre
utvidelse av byggeområdet mot parken, Torshovdalen, er forutsatt gjennomført ved arrondering med Oslo
kommune, Friluftsetaten. En eventuell arrondering vil være basert på at areal regulert til friområde
omreguleres til byggeområde og at dette blir kompensert ved at et noe større regulert byggeområde
omreguleres til friområde. Arronderingen forutsetter avklaring med Oslo kommune før en eventuell
gjennomføring av reguleringsplanen. Det kreves tinglyst erklæring for allmennhetens tilgang til
fellesområdene.
Økonomiske konsekvenser
Forslaget kan medføre kostnader for kommunen i forbindelse med opparbeiding av arrondert friområde,
men dette må fastsettes i egen avtale etter offentlig ettersyn.

Saksnr: 200401571-47 Side 10 av 21
Forhåndsuttalelser
Det er innkommet 13 forhåndsuttalelser i tillegg til 6 samrådsinnspill. For kommentarer til samrådsinnspill
henvises til forslagsstillers saksfremstilling.
Bydel Sagene v/administrasjonen påpeker at grøntdraget må være overordnet etablering av tett bystruktur
og at knutepunktfortetting er uforenlig med å opprettholde sammenheng i kryssende grøntkorridorer.
Området ligger inn mot bydelens aller tyngste transportårer og er utsatt for høye støy og luftforurensing.
Det påpekes at det ikke må bygges barrierer som kan blokkere luftdrenasje i dalførets retning. Det bør
gjennom rekkefølgebestemmelse stilles krav om at det etableres en 5-avdelings barnehage innen
leilighetene ferdigstilles. Det anbefales å bruke rekkefølgebestemmelse for å sikre koordinering mellom
private boligprosjekter og faktisk økning i skolekapasitet. De foreslår utarbeiding av eget oversiktskart for
gangveiforbindelser i området. Det anbefales at reguleringen ikke unntar arealer ”under terreng” fra
bruksarealet. Administrasjonen mener at området ikke bør inneholde forretninger eller andre bilbaserte
funksjoner. Det anføres at prinsipper for universell utforming bør legges til grunn.
Bydel Nordre Aker v/bydelsutvalget fattet følgende vedtak i møte 03.02.05: ”Nordre Aker bydelsutvalg
støtter de vurderinger som Bydel Sagene har gjort i sin forhåndsuttalelse datert 3. januar 2005 i forhold til
felt A. Nordre Aker vil spesielt bemerke at rodetomten bør tilbakeføres som en naturlig og opprinnelig del
av Torshovsdalen og vil frarå å bygge ut ubebygde areal og friområder, jf. Kommunedelplan, byøkologisk
program med mer. Trafikkforholdene til/fra det nye Maxbo er til tider kaotisk og medfører store
forsinkelser for avvikling i Sinsenkrysset. Bydelsutvalget ber om at sikrere tilkjøring til området blir
vurdert.”
Undervisningsbygg viser til at barn fra reguleringsområdet vil sogne til Sinsen barne- og ungdomsskole.
Sinsen barne- og ungdomsskole har noe ledig kapasitet, men ikke kapasitet nok til de varslede
utbyggingene i dette området. Det bemerkes at for områdene Sagene, Lilleborg, Carl Berner og Sinsen er
det totalt varslet ca.3200 familieleiligheter og at skolene i området ikke vil ha tilstrekkelig kapasitet for å
kunne ta imot elever fra de varslede og planlagte utbyggingene.
Det vises for øvrig til fullstendig merknadsbehandling i forslagsstillers planbeskrivelse.
PLAN- OG BYGNINGSETATENS KOMMENTARER TIL BEMERKNINGER
Kommentarer til forhåndsuttalelser
T il bydelene Sagene og Nordre Aker: Med Ring 3 med påkjøringsramper, sammen med T-baneringen og
jernbanesporene er kontinuiteten i grøntdraget allerede i dag langt på vei brutt. Plan- og bygningsetaten
mener forslaget ivaretar sammenhengen i grøntdraget, og at det er ønskelig å utnytte arealpotensialet i
dette stasjonsnære området. Den fysiske sammenhengen reduseres ikke, krysningspunktene med ring 3 og
T-banen opprettholdes som i dag (G/S vei under Sinsenkrysset og ved HNH gate). Forslagets boligdel
ligger i Sagene bydel som omfattes av ny norm for prosentfordeling av leilighetsstørrelser etter bruksareal
vedtatt av bystyret 26.09.2007. Det antas at prosjektet slik det foreligger fra forslagsstiller, med
prosentfordeling av leilighetsstørrelser etter antall rom, kan justeres etter offentlig ettersyn for å sikre
samsvar med endring av praksis. Teoretiske støyberegninger viser tilfredsstillende nivåer for utendørsstøy
for hoveddelen av boligenes uteoppholdsarealer, eventuelle avbøtende tiltak vil bli gjennomført der
støynivået er for høyt i forhold til departementets retningslinjer. Planforslaget forutsetter bygging av en 4
avdelings barnehage. Plan- og bygningsetaten mener det kan etableres noe forretningsarealer. På bakgrunn
av en begrenset parkeringsmulighet og nærhet t il kollekt ivt ransport ant ar et at en at fremt idige forret ninger
først og fremst vil være rettet mot lokalmiljøet, men hvilke forretninger som endelig etableres styres ikke
reguleringsmessig. Prinsipper for universell utforming fanges reguleringsmessig opp gjennom å sikre
bredder, stigningsforhold på ramper osv, mens detaljer som merking, ledelinjer, belysning skal fanges opp

Saksnr: 200401571-47 Side 11 av 21
i detaljplanlegging og behandles i forbindelse med byggesaken. Det foreslås å regulere dagens situasjon
for felt B.
Til Undervisningsbygg: Antallet boliger har blitt redusert fra 200 til 150. Det forusettes dialog med etaten
i det videre planarbeidet.
For øvrig vises det til etatens foreløpige vurdering.

Saksnr: 200401571-47 Side 12 av 21
PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING
Overordnede mål
Plan- og bygningsetaten mener forslaget støtter opp under overordnede planer og retningslinjer om
konsentrert utbygging i tilknytning til kollektivtrafikknettet. Planområdet inngår som et stasjonsnært
område i rapporten ”Boligutvikling i stasjonsnære områder” datert februar 2006. Området fanges opp og
har nærhet til det offentlige transportsystem. Foreslått utnytting felt A er %-BRA = ca 145 % i forhold til
hele feltet, ca 200 % i forhold til netto byggeområde. Plan- og bygningsetaten mener foreslått utnytting
representerer en akseptabel balanse mellom overordnede mål om høy utnytting i stasjonsnære områder, og
krav om tilpasning til omkringliggende bebyggelse, landskap og siktlinjer. Forslaget er etter etatens
mening i tråd med grøntplanens intensjoner med hensyn til Torshovdalen. Prosjektet tilpasser seg dagens
gang- og sykkelveinett med forbindelser til større friområder i Torshovdalen og Muselund, og vil etter
etatens mening kunne bidra positivt til å åpne opp og binde Torshovdalen sammen med områdene øst for
ring 3 i forhold til dagens situasjon.
Landskap
Forslaget er tilpasset landskapet på en god måte ved at lameller i hovedsak er plassert i dalens
lengderetning. Bebyggelsen slik den foreslås i nord mot Hans Nielsens Hauges gate vil til en viss grad
bryte den visuelle forbindelseslinjen nord i grøntdraget over mot Muselund. Samtidig bidrar prosjektet til å
åpne opp i sør mot Trondheimsveien hvor deler av dagens byggeområde omreguleres og tilbakeføres til
friområdet. Den overordnede grønne visuelle forbindelsen styrkes derved i forhold til dagens situasjon sett
fra sør/vest i Torshovdalen. Etaten støtter tiltakshavers vurdering av at forslaget i begrenset grad vil
påvirke utsikten fra nærområdene øst for ring 3 (Muselunden og Haraldsheim) og for kjørende på
Trondheimsveien.
Med Ring 3 med påkjøringsramper, sammen med T-baneringen og jernbanesporene er kontinuiteten i
grøntdraget mellom Torshovdalen og Muselund allerede i dag langt på vei brutt. Plan- og bygningsetaten
mener forslaget ivaretar sammenhengen i grøntdraget, og at det er ønskelig å utnytte arealpotensialet i
dette stasjonsnære området. Planen tilrettelegger for gjennomgang av området med tilknytting til de
eksisterende gang- og turveiforbindelsene. Etaten mener at både visuell sammenheng og fysisk
tilgjengelighet og sammenheng i grøntdraget vil bli ivaretatt på en tilfredsstillende måte.
Området vil få en bygningsmessig fortetting i tilknytting til ny T-banestasjon og eksisterende
kontorbygning. Bebyggelsen innebærer en forlengelse av planlagt utbygging nord for Hans Nielsens
Hauges gate (Grefsen stasjonsby) og vil således representere fortsettelsen av et urbant
transformasjonsområde vest for og langs Ring 3, mellom Storo og Sinsenkrysset. For T-banestasjonen vil
prosjektet bidra til et kvalitetsmessig løft. Det vil bli utsyn mot parken fra stasjonen når eksisterende
lagerbygg sør i planområdet rives. Utbyggingen vil medføre at området i sin helhet og spesielt rodetomta
og lagerområdet syd i planområdet, oppgraderes.
Totalt sett mener Plan- og bygningsetaten at planforslaget ivaretar det viktige overordnete visuelle
landskaps- og grøntdraget mellom øvre del av Torshovparken over mot Muselund og Nordre Åsen.
Gjennom å etablere åpne uterom mot Torshovdalen trekkes landskapet inn i planområdet på en måte som
fremmer sammenhengen i grøntdraget i forlengelsen av Torshovdalen gjennom trafikkbarrieren Ring 3,
Gjøvikbanen og T-banen til Muselund og Haraldsheim.

Saksnr: 200401571-47 Side 13 av 21
Stedsutvikling
Plan- og bygningsetaten mener det er positivt at prosjektet bidrar til en bymessig transformasjon av
området. Gjennom etablering av gangforbindelser fra Hans Nielsens Hauges gate gjennom planområdet
etableres forbindelse med ”Grefsen stasjonsby” både til T-banen og til grøntområdene. Det kan diskuteres
hvorvidt den foreslåtte plasseringen av torget er optimal i forhold til å skape et attraktivt offentlig
tilgjengelig rom i området. Slik det nå er foreslått henvender det seg til kontorbebyggelsen og parken i
sørvest, mens hovedstrøm av gående sannsynligvis vil være fra framtidig Grefsen stasjonsby til og fra T-
banen. Plan- og bygningsetaten mener det er viktig at arealene mot i nord mot Hans Nielsens Hauges gate
gis en endelig utforming som sikrer kvalitet, lesbarhet og sammenheng for gående til T-banestasjonen og
forretningsarealene. Plan- og bygningsetaten tar derfor forbehold om at det kan være aktuelt å justere
byggegrenser etter offentlig høring med ca 3-4 meter for å sikre plass til en kvalitativ god utforming av
utearealene mot Hans Nielsens Hauges gate.
Estetikk og byggeskikk
Plan- og bygningsetaten oppfatter plangrepet som et godt svar på stedets karakter og mener det oppnås en
fin avslutning av parken på en mer inviterende måte inn mot Sinsen Torg og ny T-banestasjon. Plan- og
bygningsetaten mener at den foreslåtte utformingen med en diagonal nedtrapping av bebyggelsen fra nord
mot sør er i tråd med landskap og topografi.
Leilighetsfordeling
Prosentfordeling av leilighetsstørrelser er angitt i reguleringsbestemmelsene og er i samsvar med ny norm
vedtatt av bystyret 26.09.2007. Prosjektet slik det foreligger fra forslagsstiller beskriver en antatt
leilighetsfordeling på bakgrunn av antall rom, mens ny praktisering legger bruksareal (m 2 BRA) til grunn.
Prosjektet må justeres etter offentlig ettersyn for å sikre samsvar med bystyrets vedtatte krav til
leilighetsfordeling. Plan- og bygningsetaten antar at intensjonen i prosjektet, med en hovedvekt av tre- og
fireroms leiligheter er i tråd med intensjonen i bystyrevedtaket for Sagene bydel, og at en justering av
prosjektet etter offentlig ettersyn derfor ikke vil medføre vesentlige endringer i forhold til foreliggende
forslag.
Verneinteresser
Byantikvaren har ikke stilt krav til arkeologisk registrering av område. Det foreligger ikke verneverdige
bygninger innenfor området.
Miljøfaglige forhold
Plan- og bygningsetaten mener bebyggelsen er plassert hensiktsmessig med hensyn til støybelastningen i
området. Støyberegningen som er gjennomført viser at utendørs støy inne i ”hesteskoene” mot
Torshovdalen i hovedsak vil være lavere enn grenseverdien i gul sone i Miljøverndepartementets
retningslinjer T-1442. De foreslåtte utearealene vil således i hovedsak være godt egnet. Foran fasader som
vender mot ring 3 er det beregnet til dels høye støynivåer. I støyberegningen konkluderes det med at
kravene i Teknisk forskrift vil kunne oppfylles ved bruk av lydisolerende vinduer og vegger. Plan- og
bygningsetaten mener det er viktig at alle boligene som vender ut mot Ring 3 skal være gjennomgående
slik at de sikres en stille side, dette er fulgt opp i reguleringsbestemmelsene.
Plan- og bygningsetaten mener vurderingen av luftkvalitet som er gjennomført viser at området kan
bygges ut med tilfredsstillende luftkvalitet for nye boliger. Vurderingen konkluderer med at området
oppfyller nasjonalt mål for luftkvalitet med hensyn til nitrogendioksyd og svevestøv. Plan- og
bygningsetaten kan ikke se at det foreligger en vurdering av hvorvidt prosjektet vil påvirke
gjennomluftning av området gjennom Muselund/ Torshovdalen. Plan- og bygningsetaten vil vurdere
hvorvidt det bør gjennomføres en faglig vurdering av dette temaet etter offentlig ettersyn.

Saksnr: 200401571-47 Side 14 av 21
Trafikkforhold
Kjøreatkomst til planområdet for Sinsen Torg benytter gjeldende regulert avkjørsel til Hans Nielsens
Hauges gate. T rafikkbelastningen i Hans Nielsens Hauges gate er høy med begrenset reservekapasitet og
det anbefales avbøtende tiltak for utforming av avkjørsel til Sinsen T org med vikeplikt for trafikk mot
Hans Nielsens Hauges gate og gatebredde i Hans Nielsens Hauges gate som ivaretar venstresvingende
trafikk til området uten at dette hindrer gjennomkjørende trafikk. Endelig forslag for utforming av
kryssløsning i Hans Nielsens Hauges gate vil bli vurdert og konkludert i forbindelse med egen
reguleringsplan. Plan- og bygningsetaten mener forslag til atkomst slik den er skissert synes
hensiktsmessig, men tar forbehold om at atkomsten kan forskyves dersom endelig kryssløsning i Hans
Nielsens Hauges gate tilsier det.
For gangtrafikk på tvers av Hans Nielsens Hauges gate er dagens kryssing av gaten i plan forutsatt
videreført. Plankryssing i Hans Nielsens Hauges gate vurderes foreløpig som den mest funksjonelle
løsningen, og vil kunne utformes med opphøyd gangfelt og/eller signallys. Etablering av gangbro vil bli
vurdert i forbindelse med ny reguleringsplan for atkomst og kryssløsning i Hans Nielsens Hauges gate.
Plan- og bygningsetaten legger til grunn den gjennomførte trafikkanalysen som konkluderer med at det
forventes små endringer i trafikkavviklingen i det nærmeste veinettet som et resultat av prosjektet.
Analysen forutsetter at prosjektet vil ha en høy kollektivandel, og at størstedelen av trafikken vil orientere
seg mot Ring 3. Det forutsettes gjennomført tiltak som anbefalt i analysen, med vikeplikt for utkjøring i
Hans Nielsens Hauges gate samt breddeutvidelse som gir plass for ventende venstresvingende trafikk til
området uten at dette hindrer gjennomkjørende trafikk. Vurdering av samlede trafikale konsekvenser av
prosjektene Grefsen stasjonsby og Sinsen torg vil bli vurdert i ny reguleringsplan for del av Hans Nielsens
Hauges gate.
Plan- og bygningsetaten mener det kan etableres forretningsvirksomhet rettet mot lokalmiljøet og de som
tar T -banen. Forslaget legger opp til en parkeringsandel noe under øvre del av normen for forretning- og
kontorbebyggelsen, og Plan- og bygningsetaten mener dette vil bidra til å redusere prosjektets bidrag til
økt trafikkbelastning i området.
Risiko- og sårbarhet
På grunn av nærhet til jernbane og T-bane har det blitt gjennomført egen vurdering av Oslo T-banedrift
som konkluderer med at det ferdige tiltaket ikke vil påvirke dagens risikonivå. For felt B har
Jernbaneverket selv gitt en dispensasjon for utbyggingen slik den nå er gjennomført. Plan- og
bygningsetat en mener således at t emaet er ivaret att .
Sosial infrastruktur
Skole
Skolekapasiteten i nærområdet er i dag begrenset og Plan- og bygningsetaten vil vurdere bruk av
rekkefølgebestemmelse dersom det fremkommer behov for dette ved offentlig ettersyn. Arealet har vært
vurdert til bruk for skoletomt, men i henhold til informasjon fra Utdanningsetaten i brev av 29.09.2006 er
dette ikke lenger aktuelt.
Barnehage
I henhold til veiledende norm skal det for barn over 3 år beregnes 4 m 2 pr barn til lek og opphold inne, og
6 ganger så mye ute. I dette tilfellet vil normen medføre krav om ca 1700 m 2 uteareal. Plan- og
bygningsetaten tar forbehold om at det må finnes en løsning for å fylle kravene til uteområder etter
offentlig ettersyn. Det kan vurderes å redusere kravet til uteareal noe på grunn av beliggenheten mot

Saksnr: 200401571-47 Side 15 av 21
Torshovparken som eventuelt kan benyttes som supplerende areal, men det må uansett fremskaffes
betydelig mer areal enn i foreliggende forslag. En mulig løsning kan være å ta av foreslått torgareal og i
stedet utvide og legge til rette for offentlig tilgjengelig torg mot Hans Nielsens Hauges gate.
Teknisk infrastruktur
Området ligger ikke innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, men Viken har området under vurdering
for tilknytning. Plan- og bygningsetaten mener det vil være positivt dersom dette kan gjennomføres. For
øvrig vil forholdet til teknisk infrastruktur måtte ivaretas i byggeplanfasen.
Uteoppholdsarealer
Plan- og bygningsetaten har vurdert utearealene og mener de for boligdelen kan inndeles i tre
hovedkategorier, kvalitativt felles uteoppholdsareal på terreng, kvalitativt felles uteoppholdsareal på
bearbeidet terreng og privat uteoppholdsareal på terrasser, balkonger og private hager.
• Kvalitativt felles uteoppholdsareal på terreng er lagt som tun mellom lamellene mot parken og utgjør
1935 m 2 , ca 13 m 2 pr. bolig. Største sammenhengende felles uteoppholdsareal på terreng inngår i
dette arealet og utgjør ca 965 m 2 . Plan- og bygningsetaten mener dette er arealer med god kvalitet som
vil bidra til et godt bomiljø med muligheter for lek for de minste barna.
• Kvalitativt felles uteoppholdsareal på bearbeidet terreng fra Hans Nielsens Hauges gate langs hagene
og T orshovparken, til torgareal ved kontorbygg utgjør ca 1030 m 2 , ca 7 m 2 pr leilighet. Dette er også
vestvendte lyse arealer med utsikt mot parken, skjermet for støy. Forutsatt god og hensiksmessig
utforming med benker eller lignende vil dette etter etatens mening kunne bli gode oppholdsarealer for
beboerne.
• Privat uteoppholdsareal på terasser, balkonger og private hager i tun utgjør totalt 1610 m 2 , ca 11 m 2 pr
leilighet.
Uteoppholdsarealene for boligdelen er vestvendte, solrike og i hovedsak skjermet for støy (innenfor
støykrav på 55 dBA). Plan- og bygningsetaten mener således at arealene i utgangspunktet har god kvalitet,
endelig resultat er imidlertid også avhengig av gjennomtenkt utforming. I tillegg har prosjektet en god
beliggenhet med tilgang til store grøntarealer uten å måtte krysse trafikkbarrierer, og det er
gangveiforbindelse til Muselund med foballbane. Det er positivt at det i tillegg legges det opp til etablering
av offentlig tilgjengelig torg og gangarealer. Plan- og bygningsetaten mener det vil være av avgjørende
betydning med en gjennomtenkt utforming som fremmer sammenhengen til T -banestasjonen. Det vil bli
viktig å finne en hensiktsmessig måte å skille kjøre- og gangarealer spesielt i atkomstsonen fra Hans
Nielsens Hauges gate og til T-banen.
Barns intere sse r
Planskissen legger opp til gode felles uteoppholdsarealer på terreng foruten en ny integrert barnehage.
Området er i dag ikke tilgjengelig for barn og ungdom. Plan- og bygningsetaten vektlegger betydningen av
de tilstøtende friområdene med flere gang- og sykkelveier som binder områdene sammen på en
trafikksikker og barnevennlig måte. Totalt sett medfører forslaget en netto økning av regulert friområde i
forhold til dagens regulering, i tillegg til at området vil fremstå som mer åpent og tilgjengelig. Det er viktig
at arealene mot Hans Nielsens Hauges gate gis en endelig utforming som bidrar til å skille gang- og
oppholdsarealer fra kjørearealer. Dette må følges opp i utenomhusplanen. Forutsatt at det etableres
normerte utearealer i tilknytning til barnehagen mener Plan- og bygningsetaten at prosjektet ivaretar barns
interesser på en god måte.

Saksnr: 200401571-47 Side 16 av 21
Universell utforming
Plan- og bygningsetaten er opptatt av at området slik det er foreslått vil bli åpnet for allmennheten og dette
vektlegges stor betydning. Forslaget tilrettelegger for allmenne utoppholdsareal og sikrer tilgjengeligheten
for forflytningshemmede mellom kollektivknutepunktene, boliger, parkeringsanlegg, forretnings- og
friarealer. Det vil være av vesentlig betydning at man i detaljplanleggingen sikrer god lesbarhet og
oversiktlighet i gang- og kjørearealene mellom Hans Nielsens Hauges gate, T-banen og det foreslåtte
torget i sør. Øvrige krav til universell utforming blir ivaretatt i søknad om rammetillatelse og skal være i
samsvar med byggeforskrift.
Foreløpig konklusjon
Plan- og bygningsetaten mener forslaget slik det foreligger er i tråd med overordnede målsettinger og at
prosjektet sett under ett vil bidra positivt til utvikling av området. Det tas forbehold om at utearealene til
barnehagen må løses innenfor området etter offentlig ettersyn. Likeledes tas det forbehold om justeringer
av byggegrenser i størrelsesorden ca 3-4 meter for å sikre gode arealer for allmennheten i området mot
Hans Nielsens Hauges gate og T-banestasjonen. Prosentfordeling av leilighetsstørrelser etter bruksareal er
angitt i reguleringsbestemmelsene og er i samsvar med ny norm vedtatt av bystyret 26.09.2007. Det antas
at prosjektet slik det foreligger fra forslagsstiller, med prosentfordeling av leilighetsstørrelser etter antall
rom, kan justeres etter offentlig ettersyn for å sikre samsvar med endring av praksis. Atkomst til området
vil bli endelig bestemt i forbindelse med ny reguleringsplan for kryssløsning for Hans Nielsens Hauges
gate og tilliggende områder som er under arbeid, og det tas forbehold om videre justering av plankart etter
offentlig ettersyn. Plan- og bygningsetaten anbefaler forslaget.

Saksnr: 200401571-47 Side 17 av 21
Forminsket reguleringspl ankart

Saksnr: 200401571-47 Side 18 av 21
REGULERINGSBESTEMMELSER FOR
Hans Nielsens Hauges gate 37-41, betegnet som felt A, og eiendommen Hans Nielsens Hauges gate 43,
betegnet som felt B.
§ 1 Avgrensning
Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket OP1 200401571 og datert Plan- og
bygningsetaten 06.11.2007.
§ 2 Formål
- Byggeområde for bolig, kontor, forretning, allmennyttig formål (barnehage og undervisning) og
bevertning (felt A)
- Byggeområde for forretning, industri og lager (felt B)
- Offentlig trafikkområde - gang- og sykkelvei, annet veiareal og annet sporveisareal (inngang til
plattform)
- Friområder - park
- Fellesområder - felles avkjørsel, parkering, gangareal og torg
§ 3 Byggeområde for bolig, kontor, forretning, allmennyttig formål (barnehage og undervisning) og
bevertning (felt A)
3.1 Grad av utnytting
Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA = 26 000 m 2 . Innenfor tillatt bruksareal tillates etablert
forretning og bevertning med til sammen BRA = 2500 m 2 . Forretning og bevertning tillates kun lokalisert
i 1.etasje mot fellesområder. Varelevering skal i hovedsak skje fra kjeller. Det skal etableres 4-avdelingsbarnehage
innenfor området. Lokalisering og størrelse på barnehagen og tilhørende uteområder skal
redegjøres for i tilknytting til rammesøknad for første byggetrinn.
3.2 Utforming
Bebyggelse skal oppføres innenfor byggegrenser og gesimshøyder som vist på plankartet. For den lavere
del av bebyggelsen som utgjør del av atriene, kan det etableres takterrasse for 1.etasje for bruk av
boligene. Balkonger og karnapper kan utkrages med inntil 1 m ut over byggegrense. Rekkverk for
takterrasser samt takoppbygg for heiser, trapper og tekniske installasjoner kan tillates over maksimale
gesimshøyder. Takoppbygg skal utformes innenfor et helhetlig arkitektonisk uttrykk. Det tillates ikke
leiligheter som er ensidig belyst fra nord. Leiligheter med fasade ut mot Ring 3 skal sikres en stille side og
være gjennomgående. Bebyggelsen skal ha flate tak og det tillates etablert takterrasser. Innenfor
byggeområdet tillates terrengarbeider for etablering av atkomster, trapper, ramper og terrasser.
Det skal etableres offentlig tilgjengelige gangpassasjer gjennom bebyggelsen fra Hans Nielsen Hauges til
regulert felles avkjørsel i sør. Gangpassasjene skal ha bredde på minimum 6 m og fri underhøyde på
minimum 3,7 m. Garasjeanlegget skal gis en bygningsmessig tett avslutning ut mot fellesområdene på
terreng mellom lamellene. Terrenget fra parken inn mot felles avkjørsel i sør skal opparbeides slik at
terrenget og hoveddel av fellesområdets avgrensning mot terreng glir over i hverandre.
3.3 Leilighetsfordeling
Maksimum 20 % av leilighetene innenfor planområdet skal ha et bruksareal på 40-50 m 2 BRA, minimum
30 % skal ha et bruksareal på 50-75 m 2 og minimum 50 % skal ha et bruksareal på mer enn 80 m 2 BRA.
3.4 Krav til uteoppholdsareal
Det skal avsettes 31 m2 uteoppholdsareal pr leilighet hvorav maksimum 11 m2 pr leilighet kan være
private terrasser, balkonger og hager. Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 skal gjelde for støy fra

Saksnr: 200401571-47 Side 19 av 21
trafikk på utendørs oppholdsarealer og utenfor minst ett soverom i hver bolig. Dersom retningslinjens
grenseverdier overskrides som følge av trafikkstøy, må støyreduserende tiltak iverksettes. Minimum 25 m 2
av uteoppholdsareal pr. boenhet skal ikke ha maksimalt støynivå 55 dBA.
§ 4 Utomhusplan
Sammen med søknad om rammetillatelse skal innsendes utomhusplan i målestokk 1:200 for den ubebygde
del av byggeområdet og området regulert til fellesområde. Planen skal vise beplantning og vegetasjon,
opparbeidet arealer for lek og opphold, torg, kjørearealer, parkeringsarealer for biler og sykler, uteareal for
barnehage, renovasjon, forstøtningsmurer, trapper og ramper, gangarealer, møblering samt materialbruk og
belysning. I tillegg skal det vises kjøreport til stasjonsområdet og minimum 2 parkerings-plasser i
tilknytting til porten. Til dette skal det foreligges en uttalelse fra Oslo Sporveier. Planen skal også vise
gammelt og nytt terreng samt håndtering av overvann og eventuelle nødvendige støyreduserende tiltak.
Utomhusplanen skal være godkjent før igangsettingstillatelse gis. Uteoppholdsareal skal være opparbeidet
i henhold til godkjent utomhusplan før det gis midlertidig brukstillatelse for siste byggetrinn av
utbyggingen for felt A.
§ 5 Parkering
Hoveddelen av parkering for området skal anlegges i parkeringsanlegg under terreng. Parkeringsanlegget
tillates etablert i to plan. Parkering skal være i henhold til gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune
”tett by” for bil og sykkel. For forretning, bevertning og kontor kan det etableres maksimum antall
parkeringsplasser tilsvarende midtre del av norm. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal utformes for
bruk av bevegelseshemmede. Av totalt antall parkeringsplasser kan inntil 20 parkeringsplasser legges på
terreng på fellesområder.
§ 6 Fellesområder – felles avkjørsel, parkering, gangareal og torg
Kjøre- og gangarealer skal være endelig opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse for siste
byggetrinn av utbyggingen for felt A. Sinsen stasjon skal til enhver tid være tilgjengelig for service- og
nødkjøring fra Hans Nielsens Hauges gate. Det kan tilrettelegges for inntil 20 parkeringsplasser á 18 m 2 på
terreng. Det skal etableres et torg. Det tillates oppført nettstasjon innenfor området.
§ 7 Byggeområde for forretning, industri og lager (felt B)
7.1 Grad av utnytting
Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA = 4 400 m 2 . Av totalt bruksareal er 900 m 2 forbeholdt 50
parkeringsplasser på terreng. Bruksareal under terreng inngår ikke i beregningsgrunnlaget for grad av
utnytting.
7.2 Utforming
Området skal være sikret med min.1,8 m høyt, sammenhengende gjerde eller støyskjerm mot jernbanespor
som hindrer barn og andre atkomst til jernbanearealene. Det tillates ikke overbygning over utendørs
lagerarealer. Bebyggelsens fasadeutforming og materialbruk mot jernbanespor kan ikke endres uten at det
foreligger en endrings-/risikoanalyse som er fremlagt for Jernbaneverket og godkjent i samsvar med de til
enhver tid gjeldende retningslinjer fra jernbanetilsynet. Bruk av området skal skje i samsvar med de vilkår
som er gitt i Jernbaneverkets dispensasjoner av 05.04.2004 og 18.01.2005.
7.3 Utomhusplan
Det skal utarbeides en samlet landskapsplan for området. Planen skal vise eksisterende og ny vegetasjon
samt redegjøre for kjøre- og parkeringsarealer og utvendige lagringsarealer. Planen skal ses i sammenheng
med utomhusplanen for felt A.

Saksnr: 200401571-47 Side 20 av 21
§ 8 Friområder - park
Området skal opprustes som grøntanlegg og inngå som en integrert del av eksisterende park. Eksisterende
vegetasjon skal i størst mulig grad beholdes og det skal gjennomføres ny og forsterket beplantning i
randsonen mot Trondheimsveien. Det skal etableres tilknytning til gangsti fra gangrampe til
bussholdeplass ved Trondheimsveien gjennom friområdet til parken.
§ 9 Avkjørsel
Planområdets felt A skal ha atkomst fra Hans Nielsens Hauges gate. Planområdets felt B skal ha på- og
avkjørsel fra påkjøringsrampe til Ring 3.
§ 10 Rekke følge beste mmelse r
Barnehage skal være etablert før det gis midlertidig brukstillatelse for siste byggetrinn av
boligbebyggelsen.

Saksnr: 200401571-47 Side 21 av 21
VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN
Plan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2 og i henhold til
delegert myndighet vedtatt av bystyret 06.05.1997, lagt ut til offentlig ettersyn:
Forslag om reguleringsplan med reguleringsbestemmelser/reguleringsplan med konsekvensutredning og
med reguleringsbestemmelser for Hans Nielsens Hauges gate 37-41 og 43 som reguleres til:
- Byggeområde for bolig, kontor, forretning, allmennyttig formål (barnehage og undervisning) og
bevertning (felt A)
- Byggeområde for forretning, industri og lager (felt B)
- Offentlig trafikkområde - gang- og sykkelvei, annet veiareal og annet sporveisareal (inngang til
plattform)
- Friområder - park
- Fellesområder - felles avkjørsel, parkering, gangareal og torg
som foreslått av Sinsen Torg AS vist på kart merket OP1- 200401571 og datert Plan- og bygningsetaten
06.11.2007
PLAN- OG BYGNINGSETATEN, DEN / -
Sigmund Omang
avdelingsleder
Inger Merete Vereide
prosjektingeniør