Arnljot Gellines vei 5-27 Reguleringsforslag til offentlig ettersyn - Plan

Oslo kommune
Plan- og bygningsetaten
Avdeling for områdeutvikling
Arnljot Gellines vei 5-27
Reguleringsforslag til offentlig ettersyn
Området foreslås omregulert til byggeområde for bolig og friområde. Hensikten med planforslaget
er å tilrettelegge for fortetting og høyere utnyttelse av eksisterende boligområde. Ny boligbebyggelse
foreslås med 4 punkthus i 13 etasjer pluss en tilbaketrukket 14. etasje, med samlet bruksareal
(BRA) på 17 250 m 2 som vil kunne gi ca. 200 boliger. Parkeringsanlegg under terreng planlegges
med et BRA på inntil 5700 m 2 . Eksisterende boligbebyggelse omfatter 3 lamellblokker i 4 etasjer og
utgjør et bruksareal på ca.7 000 m 2 med 72 leiligheter. Samlet bruksareal skal ikke overstige T-
BRA=25 000 m 2 . Plan- og bygningsetaten anbefaler foreløpig planforslaget.
Plan- og bygningsetaten ber om bemerkninger til forslaget i løpet av høringsperioden
fra:..................... til:.......................
Forslagsstiller: Øvre Lodalen Boligutvikling AS
INNHOLD
Saksgang side 2
Plan- og bygningsetatens vurdering og konklusjon
side 4
Vedtak side 11
Bydel Gamle Oslo
Gnr: 236 bnr: 1
Saksnr: 200209628
Dokument nr. 23
Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Telefon: 23 49 10 00 Bankgiro:
Avdeling for områdeutvikling Vahls gate 1, 0187 Oslo Telefaks: 23 49 10 01 6003.05.58920
Områdeplaner 3, Tett by Postadresse: E-post: postmottak@ Organisasjonsnummer:
Internett: Boks 364 Sentrum, pbe.oslo.kommune.no 971 040 823 MVA
www.pbe.oslo.kommune.no 0102 Oslo

Saksnr: 200209628-23 Side 2 av 49
FORENKLET SAKSBEHANDLING
Som et ledd i Oslo kommunes arbeid for å gjøre behandling av innsendte reguleringsforslag mer effektiv
og forutsigbar praktiseres for noen utvalgte saker ”direkteutleggelse” til offentlig ettersyn. Dette gjelder
kun for innsendte planforslag med god kvalitet på det innsendte materialet. I disse sakene har
forslagsstiller det fulle ansvar for beskrivelse av bl.a. planforslag og konsekvenser, mens Plan- og
bygningsetaten kvalitetssikrer kart og reguleringsbestemmelser og skriver sin vurdering og konklusjon.
Denne saken behandles i henhold til disse retningslinjer. Forslagsstillers saksfremstilling følger som
vedlegg 1.
SAKSGANG
Kunngjøring.
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 28.8.01 i Dagsavisen og Aftenposten.
Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev.
Vurdering av forskrift om konsekvensutredning.
Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VIIa «Konsekvensutredninger», med
tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke
konsekvensutredes.
Behandling av planforslaget.
Tilstrekkelig materiale for saksbehandling forelå fra forslagsstiller 01.02.04.
Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringer
innarbeidet.
Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 2. tertial 2004.
SAMMENDRAG
BAKGRUNN:
Hensikten med planarbeidet er omregulering av boligområde og friområde med sikte på høyere
boligutnyttelse. Planforslaget er utarbeidet på vegne av grunneier Øvre Lodalen Boligutvikling AS ved
Platou Arkitekter AS. Bakgrunn for igangsatt reguleringsarbeid har vært Øvre Lodalen Boligutviklings
ønske om høyere utnyttelse og utbygging av sin eiendom. Eiendommen er i dag regulert til byggeområde
for bolig og friområde. Del av friområdet ønskes omregulert til bolig og deler av byggeområdet foreslås
omregulert til friområde. Det har gjennom planarbeidet vært nært samarbeide med Plan- og
bygningsetaten, forespørsler og konsultasjoner med Friluftsetaten og Samferdselsetaten. Det er innledet
dialog med Lodalen Borettslag vedrørende del av planområdet som omfatter den eksisterende
boligbebyggelsen.
PLANFORSLAGET:
Eiendommen reguleres til byggeområde for boliger, offentlig trafikkområde (vei) og friområde (park, lek).
Boligbebyggelsen er foreslått med 4 punkthus med beliggenhet til Arnljot Gellines vei. Bygningene er
planlagt i 13 etasjer pluss en tilbaketrukket etasje, totalt 14 etasjer. Det er foreslått en ramme på maks
tillatt bruksareal (T-BRA) på 25 000 m 2 som innebefatter ca. 7000 m 2 eksisterende bebyggelse som skal
beholdes. Garasjeanlegg utgjør ca. 5700 m 2 og er planlagt i 3 etasjer under terreng. Parkeringsarealer er
ikke medtatt i maks tillatt bruksareal. Bebyggelsen fremstår med avtrappende høyder, ulike gesimshøyder,
og likt etasjetall som følge av tomtas topografi med fallende terreng langs Arnljot Gellines vei.
Eiendommen har i dag to kjøreadkomster til Arnljot Gellines vei. Avkjørsel lengst vest foreslås

Saksnr: 200209628-23 Side 3 av 49
opprettholdt mens dagens to kjøreatkomster i øst foreslås erstattet av kun én adkomst, som tilsvarer dagens
etablerte adkomst lengst øst i området.
Forslaget gir mulighet for utbygging av ca. 17 000 -18 000 m 2 boligbebyggelse i tillegg til eksisterende
bebyggelse. Ny bebyggelse innebærer ca.200 nye leiligheter.
Foreslått arrondering av regulert byggeområde for bolig og friområde innebærer et større
sammenhengende vegetasjons- og naturområde mot Alnaparken. Et mindre regulert friområde mot nord
ved Arnljot Gellines vei og kraftledning i øst er foreslått regulert til byggeområde for bolig som
forlengelse østover av byggeområdet. Arronderingen innebærer at regulert friområde arealmessig vil
opprettholdes ved at dagens byggeområde i randsonen mot Alnaparken blir omregulert til friområde.
Randsonen omfatter verdifull vegetasjon som tillegges det sammenhengende friområdet langs Alnaelva.
Konsekvenser av planforslaget med et øket antall boliger er økt trafikk på atkomstsveien.
Se utdypende saksfremstilling kapittel 1.

Saksnr: 200209628-23 Side 4 av 49
PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG
KONKLUSJON
Overordnede mål
En utvikling av boliger er i tråd med overordnede planer. Kommuneplan 2000 stadfester at det skal legges
til rette for at Oslo skal vokse innenfor dagens byggesone samtidig som at grøntområder i byen og langs
viktige vassdrag fra Marka til fjorden sikres. Planforslaget legger opp til en bygging på regulert friområde,
men da det også innebærer en omregulering av byggeområde for bolig til friområde, kan forslaget sies å
være i tråd med kommuneplanens intensjoner. Regulert friområde tilknyttet Svartdalsparken utvides. Dette
sikrer et verneverdig uregulert friområde, noe som er i henhold til Byøkologisk Program 2002-2014.
Kommunedelplan for grøntstruktur i byggesonen (Grøntplanen) foreslår et system av overordnede parker,
som prioriteres for tilrettelegging for allmenn bruk. Svartdalsparken er én av disse parkene, definert som
naturpark. Planforslaget foreslår en utvidelse av dette friområdet og er således i tråd med Grøntplanen.
Planområdet inngår i Gamlebyen og ligger i nærheten av Lodalen som er definert som utviklingsområder i
kommunedelplan for indre by. Om Gamlebyen sier blant annet Kommunedelplanen at det bør satses på
supplerende by- og boligbygging på egnede arealer for å skape helhet og sammenheng i et svært
fragmentert bymønster. Videre sier Kommunedelplanen at fortettingen i Oslo i stor grad må baseres på at
det bygges høyere og større volumer der det ligger til rette for dette, ellers blir fortettingsgevinsten
ubetydelig på grunn av de omfattende bevaringsinteressene i indre by. Plan- og bygningsetaten mener
planforslaget er i tråd med disse føringene.
Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging ivaretas. Tap av regulert friområde kompenseres med
omregulering av areal fra byggeområde til friområde innenfor planområdet. Det skal iverksettes
støyreduserende tiltak for å sikre uteoppholdsarealer med kvalitet.
Alnaelva er vernet og rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag må derfor ivaretas. Planforslaget
øker andel av regulert friområde tilknyttet Svartdalsparken og elva, og sikrer på den måten at byggetiltak
ikke skjer i en slik nærhet at det kan være til skade for elva. Det åpnes for noe terrengjustering på regulert
friområde, for å få en skånsom overgang fra parkeringskjeller til friområde. Friluftsetaten har gitt sin
aksept (vedlagt uttalelse) og all terrengbearbeidelse i forbindelse med dette skal gjøres i samarbeid med
Friluftsetaten.
Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging har som mål at arealbruk og
transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med
miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv
trafikkavvikling. Målet skal oppnås blant annet ved å vektlegge utnyttelsen av mulighetene for økt
konsentrasjon av utbyggingen i byggesonene i by- og tettstedsområder. Planforslaget er i tråd med dette.
Byforming
Planområdet gir et åpent og grønt inntrykk sett fra fugleperspektiv. Alnaelva med Svartdalsparken i sør er
et landskapselement som atskiller planområdet fra boligbebyggelse i Eirik Raudes vei. På motsatt side i
nord, har jernbanen den samme funksjon mot Vålerenga og Etterstad. Bebyggelsen langs Arnljot Gellines
vei danner et isolert område som ikke kan sies å ha en ensartet bygningstypologi eller struktur. De tre
punkthusene på Nygård og de tre lamellblokkene innenfor planområdet er i harmoni seg i mellom, men
den øvrige bebyggelsen, bestående av diverse lager- og næringsbygninger, garasjer og brakker gir et
uryddig og noe rufsete preg. Det kan med fordel ryddes opp i området langs veien og den foreslåtte riving
av brakkene, garasjene og butikkbygningen vil bidra til dette. Med en utbygging på det tidligere

Saksnr: 200209628-23 Side 5 av 49
Kværnerområdet i Lodalen, vil de foreslåtte nybyggene langs Arnljot Gellines vei danne et strukturerende
element langs veien mellom punkthusene på Nygårdkollen og den foreslåtte utbyggingen i Lodalen. En
etablering av fire punkthus slik planforslaget legger opp til, vil føre til en betydelig fortetting og økt
utnyttelse av det til nå åpne og grønne området. Punkthusene foreslås plassert langs veien der det i dag er
bebyggelse og parkeringsplasser. Fortettingen går således ikke på bekostning av det grønne, men det gir en
mindre åpenhet rundt de eksisterende lamellblokkene og det hindrer utsyn mot vest. Skyggediagram (se
sidene 31 til 34) viser at punkthusenes plassering fører til en noe forverret situasjon med tanke på
solforhold for lamellblokkene. Midtsommers vil nesten samtlige balkonger være skyggelagt klokken
20:00, slik diagrammet viser. Imidlertid vil området ha opparbeidede utearealer, for eksempel på taket av
parkeringskjelleren, som vil ha gode solforhold, også på kveldstid. Plan- og bygningsetaten mener at
ulempen ved tapt sol og luft for eksisterende bebyggelse ikke kan veie tyngre enn gevinsten av et økt antall
boliger.
Utforming og kvaliteter
De foreslåtte punkthusene vil bli svært synlige, også fra lange avstander og det må legges vekt på god
kvalitet i den arkitektoniske utforming, detaljering og materialbruk. Detaljer rundt dette avklares tilknyttet
byggesøknaden.
Planområdets nærhet til jernbanen gir konsekvenser i forhold til støy. Miljøverndepartementets veileder T-
8/79 setter grenser for ekvivalent støynivå ute og inne, relatert til støy fra veitrafikk og skinnegående
trafikk. Ved etablering av punkthusene må tiltak iverksettes både for å tilfredsstille kravet innendørs og på
utearealene. Innsendt støyrapport fra Multiconsult viser til opplysninger om at hovedvekten av
godstogtrafikken, som vil være den største støykilden, går på natten. Selv om dette bidrar til at støynivået i
store deler av døgnet vil være innenfor grenseverdiene, vil man uansett være avhengig av
ventilasjonssystem og innglassede balkonger for å tilfredsstille grenseverdiene til enhver tid.
Reguleringsbestemmelsene sikrer at ingen leiligheter skal være ensidig vendt mot jernbanen. Fravær av
støy på utearealer er en kvalitet som må etterstrebes. De eksisterende boliger vil oppleve en forbedring av
støyforholdene ved sine utearealer ved nybygging mot jernbanen. Det vil kreves at alle utearealer ligger
innenfor veilederens grenseverdier, noe som vil være avhengig av støyreduserende tiltak. Plan- og
bygningsetaten mener utbygger bør avklare hvorvidt det er mulig å etablere støyskjerming i umiddelbar
nærhet til jernbanen. Dersom dette ikke er gjennomførbart, må tiltak iverksettes på selve planområdet.
Eksempelvis etablering av støyskjermer mellom punkthusene slik Multiconsult anbefaler. Plan- og
bygningsetaten vil avvente eventuelle tilbakemeldinger på dette ved offentlig ettersyn før det tas endelig
beslutning til hvilke tiltak som skal kreves.
En etablering av ytterligere 200 boenheter i det umiddelbare nærområde vil føre til store konsekvenser for
de eksisterende beboere både i byggeperioden og ikke minst etter ferdigstillelse. Det vil for noen bety tap
av solforhold på utearealer i deler av døgnet slik det kommer fram av skyggediagrammene som er
utarbeidet. Det vil videre bli et økt press på utearealene. Det vil være naturlig å kreve at utbygger
kompenserer for disse tapte kvalitetene ved å gi noe tilbake til nærmiljøet. Utearealer må opparbeides med
høy kvalitet og det bør legges til rette for sosiale møtepunkter og sittegrupper. Det kan være aktuelt å kreve
at det etableres takterrasse på toppen av et av punkthusene, med tilgang for hele borettslaget. Plan- og
bygningsetaten vil ta stilling til dette etter offentlig ettersyn.
Erstatningsareal
Oslo kommune har en klar holdning at regulerte friområder ikke skal omreguleres til boligformål. En
gjennomføring av det innsendte planforslag forutsetter nettopp dette. Del av friområde som ligger mot
Arnljot Gellines vei omreguleres til bolig, til gjengjeld omreguleres deler av boligområde i skråning mot
Alnaevla til friområde. Dette sikrer skråningen ned mot Alnaelva, et område Friluftsetaten konstaterer har

Saksnr: 200209628-23 Side 6 av 49
høye verdier av biologisk mangfold som det er verdt å bevare. Skråningen er ubenyttet i dag, men med en
omregulering får den en formell sikring mot utbygging. I dag er den del av friområdet som ønskes
omregulert til bolig, benyttet som parkeringsplass. En omregulering av dette arealet til bolig betyr dermed
ikke et tap av lekeplass eller sosialt møtepunkt for beboerne. Illustrasjon på side 28 viser denne
arronderingen. I dag er består areal regulert til friområde av 1340 m 2 , planforslaget innebærer at 1360 m 2
reguleres til friområde, altså et noe større areal. Friområdet som omreguleres til boligformål er et
kvadratisk felt med relativt flatt terreng som ligger mot Arnljot Gellines vei mens erstatningsarealet som
foreslås, ligger som et belte i skråningen ned mot Alnaelva. Normalt ville ikke Plan- og bygningsetaten
akseptert et slik bytte da arealet ikke kan sies å være likeverdig selv om størrelsen er den samme, dette på
grunn av det sterkt skrånende terrenget samt at formen gjør det lite egnet til etablering av for eksempel
lekeplass. I denne situasjonen mener imidlertid Plan- og bygningsetaten det kan aksepteres, da det fører til
en sikring av et større område tilknyttet Svartdalsparken. Friluftsetaten påpeker at erstatningsarealet som
foreslås inneholder verdier at biologisk mangfold samt at arealet vil bli en viktig buffersone mot de viktige
naturområdene ned mot Svartdalen. Friluftsetatens positive uttalelse har vært tungtveiende.
Plan- og bygningsetaten er usikker på hvorvidt foreslått grense mellom friområde og byggeområde for
bolig er fornuftig. Framfor å følge høydekotene er det trukket en rett linje på kartet. Det vil bli tatt stilling
til dette etter offentlig ettersyn.
Omdisponeringen av areal regulert til friområde og areal regulert til byggeområde for bolig reduserer
allmennhetens mulighet til tilgang til friområdet gjennom planområdet. Det har tidligere vært planer om en
etablering av gangbro over jernbanen mellom Etterstad og Arnljot Gellines vei. Forslagsstiller mener
planforslaget ikke er til hinder for en slik etablering, og skisserer en løsning med hvor gangbroen etableres
mellom punkthusene på Nygård og det østligste foreslåtte punkthuset i planområdet. Gangforbindelsen må
da eventuelt etableres i svært skrånende terreng, noe som kan være lite hensiktsmessig. Skal en gangbro
etableres der, vil det måtte foretas terrengjusteringer. Framdriften i dette prosjektet er uavklart. For å sikre
allmennhetens tilgang til friområdet, vil det være aktuelt å regulere et offentlig trafikkområde (gangvei)
eller friområde (turvei) gjennom planområdet. Det blir tatt stilling til dette etter offentlig ettersyn.
Utnyttelse
Planforslaget legger opp til en utnyttelse på rundt TU=150%, som er det maksimale av det Plan- og
bygningsetaten mener planområdet kan tåle. Sett i sammenheng med forslag til utvikling av
Kværnerområdet i Lodalen, synes allikevel ikke utnyttelsen fremmed i området.
De fire foreslåttene punkthusene er tilpasset blokkene på Nygårdkollen (i øst) i etasjetall. Fallet i terrenget
fra øst mot vest gir et inntrykk av at de avtrappes i høyde. Høydene skiller seg betydelig fra den
eksisterende lamellbebyggelsen i området, men Plan- og bygningsetaten mener allikevel at det kan
aksepteres.
Planforslaget er ikke i tråd med de anbefalingene for lokalisering av høyhus som Plan- og bygningsetaten
har utarbeidet og oversendt Rådhuset for politisk behandling. Arbeidet med høyhusutredningen har gått
over en årrekke. I påvente av et vedtak, har imidlertid følgende prinsipper vært lagt til grunn for Plan- og
bygningsetatens behandling av enkeltsaker:
1. Høyhusprosjekter knyttet til utpekte knutepunkt behandles på ordinær måte som reguleringsplan
eller kommunedelplan tilsier, men med dokumentasjonskrav om byformings-/landskapsanalyser
av naturlig tilhørende område. Disse knutepunktene er Bryn, Økern og Skøyen.
2. Prosjekter der høyhuset ikke fraviker vesentlig fra omkringliggende bygningstypologi og høyde,
behandles på ordinær måte, evt. med tilhørende byromsanalyse.

Saksnr: 200209628-23 Side 7 av 49
3. Andre høyhusprosjekter avventer høyhusutredningen med mindre reguleringsplan/planprogram gir
grunnlag for høyere etasjeantall.
Gjeldende planforslag har av Plan- og bygningsetaten blitt definert inn i kategori 2, da etaten mener de
foreslåtte høyhusene ikke avviker vesentlig fra omkringliggende bygningstypologi. Etaten kan derfor ikke
kontant avvise planforslaget selv om de ikke er i tråd med høyhusutredningens anbefaling. Arbeidet med
utredningen har vært en lang prosess og etaten har avklart med Byrådsavdeling for Næring og Byutvikling
av saksbehandlingen ikke skulle stanses, men følge de nevnte prinsippene.
Trafikk og parkering
En etablering av inntil 200 nye boenheter vil føre til en trafikkøkning i området. Plan- og bygningsetaten
kan imidlertid ikke se at dette er problematisk. I dag ligger det en rekke garasjer langs Arnljot Gellines vei.
Utkjøringen fra disse garasjene skjer rett ut i veibanen, noe som kan skape farlige trafikksituasjoner. Ved
det nye planforslaget etableres to avkjørsler, noe som synes hensiktsmessig for å unngå unødig kjøring
gjennom området.
Foreslått regulering sikrer ikke fortau/gangvei langs Arnljot Gellines vei. Plan- og bygningsetaten vurderer
å kreve dette, da det er viktig å sikre en trygg skolevei for barn i området.
Foreslått parkeringsanlegg under terreng skal betjene hele planområdet, også eksisterende borettslag. Planog
bygningsetaten mener det er en god løsning at så mye som mulig av parkeringen konsentreres under
terreng vest i planområdet. Etaten kan ikke se at avstanden til parkeringshus er så lang at det skal skape
problemer for boligene lengst mot vest.
Eierforhold
En eventuell gjennomføring av planforslaget forutsetter en arrondering av eiendomsgrenser som samler
planforslaget til én stor eiendom, eventuelt at det tinglyses rettigheter til felles bruk av utearealer og areal
til parkering på naboeiendom. Lodalen borettslag er fester på den største tomten som omfattes av
planforslaget. Borettslaget protesterer på reguleringsforslaget. Plan- og bygningsetaten motsetter seg ikke å
behandle reguleringsforslaget men oppfordrer forslagsstiller til å fortsette sin dialog med borettslaget for å
løse konflikten.
Konklusjon
Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn selv om muligheten for gjennomføring er uavklart. Konflikten
er av privatrettslig art og må avklares av forslagsstiller. Plan- og bygningsetaten vil foreløpig anbefale
forslaget men tar forbehold for eventuelle innspill som må komme under offentlig ettersyn. Det er
fremdeles enkelte uavklarte punkter med tanke på støyskjerming, offentlig tilgjengelighet til friområdet og
sikring av gangvei/fortau langs Arnljot Gellines vei. Det vil bli tatt stilling til dette etter offentlig ettersyn.
Se utdypende saksfremstilling kapittel 3.

Saksnr: 200209628-23 Side 8 av 49

Saksnr: 200209628-23 Side 9 av 49
Reguleringsbestemmelser for:
ARNLJOT GELLINES VEI NR. 5 - 27,
Gnr/Bnr 236/1, 236/2, 236/3 og 236/36 samt del av 135/3
§ 1
Avgrensning
Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket OP3 200209628 datert 28.11.2003.
§ 2
Formål
Området reguleres til:
• Byggeområde for bolig
• Offentlig trafikkområde (vei)
• Friområde (park, lek)
§ 3
Byggeområde
Ny bebyggelse skal oppføres innenfor de på planen viste byggegrenser og maks tillatte
møne/gesimshøyder.
I punkthusene langs Arnljot Gellines vei skal øverste etasje være inntrukket.
Tillatt bruksareal (T-BRA) skal ikke overstige 25 000 m 2 .
Bruksareal som ligger helt eller delvis under terreng skal ikke medregnes i beregningsgrunnlaget.
Leilighetsfordelingen skal ha følgende forhold:
• maksimalt 30% 2-roms
• minimum 40% 3-roms ellers større
• minimum 30% 4-rom eller større
Det skal ikke være ensidig orienterte leiligheter mot jernbanen.
Uteoppholdsarealet skal være minimum 25% av det totale bruksarealet.
§ 4
Høyder
Takoppbygg for trappe- og heistårn samt sikkerhetsrekkverk for takterrasse kan tillates inntil 2,5 meter
over maksimal gesimshøyde.
§5
Utforming
Ny bebyggelse skal gis en utforming av god arkitektonisk og materialmessig kvalitet. Ved søknad om
tillatelse skal det redegjøres for utforming, material- og fargevalg samt hvordan punkthusene forholder seg
til eksisterende punkthus.

Saksnr: 200209628-23 Side 10 av 49
§6
Avkjørsel og parkering
Avkjørsel skal etableres som vist med piler på plankartet.
Parkering skal anordnes etter den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo og anlegges i
garasjeanlegg under terreng.
Det tillates et mindre antall parkeringsplasser i tilknytting til kjøreatkomster. Andel utendørs parkering
skal samlet ikke overstige 10 % av det totale antall parkeringsplasser.
Minst 5% av parkeringsplassene skal utformes for bruk av bevegelseshemmede.
§7
Utomhusplan
Sammen med søknad om tillatelse til byggetiltak, skal det innsendes utomhusplan for den ubebygde del av
tomten. Planen skal vise avkjørsler, parkeringsplasser for bil og sykkel, uteoppholdsarealer, gangveier,
lekeplasser, beplantning, forstøtningsmurer, trapper mv. Planen skal også vise eksisterende og nytt terreng.
Utomhusplanen skal være godkjent før rammetillatelse gis og utomhusarealet skal være opparbeidet før
ferdigattest gis.
§8
Støy
Plan for støybeskyttelsestiltak skal vedlegges søknad om byggetiltak. Alle støybeskyttelsestiltak skal være
ferdige før brukstillatelse gis.
§9
Forurensning
Masser som skal brukes på utearealer tenkt brukt til lek og opphold, skal tilfredsstille normverdier for mest
følsom arealbruk i henhold til SFT-veileder 99:01A. Trevirke impregnert med kobber, krom og arsen bør
ikke brukes i lekeapparater, sandkasser og liknende, pga. fare for utlekking av helse- og miljøskadelige
stoffer til omkringliggende jord.
Før igangsettingstillatelse gis må forurensninger i grunnen være fjernet/behandlet i henhold til krav fra
forurensningsmyndighetene, og pålagt opprydding må ha funnet sted.
I anleggsperioden må tiltak iverksettes for å unngå forurensning av Alnavassdraget.

Saksnr: 200209628-23 Side 11 av 49
VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN
Plan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2 og i henhold til
delegert myndighet vedtatt av byrådet 22.12.95, lagt ut til offentlig ettersyn:
Forslag til endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Arnljot Gellines vei 9-27, Gamle Oslo
som omreguleres fra byggeområde for bolig og forretning og friområde (samt en del uregulert areal) til:
• Byggeområde for bolig
• Offentlig trafikkområde (vei)
• Friområde (park, lek)
som foreslått av Øvre Lodalen Boligutvikling AS, vist på kart merket OP3 200209628 og datert Plan- og
bygningsetaten 28.11.03.
PLAN- OG BYGNINGSETATEN, DEN / -
Gro B. Taugbøl
avdelingsenhetsleder
Tine Aagesen
saksbehandler
TRYKTE VEDLEGG
1. Forslagsstillers saksfremstilling
UTRYKTE VEDLEGG
1. Reguleringskart i målestokk 1:500.
2. Beregning av togstøy, utendørs og innendørs. Utført av Multiconsult
3. Vurdering av uteområder utsatt for togstøy. Utført av Multiconsult
4. Naturtyper i Oslo, Alna – Svartdalen.

Saksnr: 200209628-23 Side 12 av 49
Vedlegg 1
ARNLJOT GELLINES VEI 5-27, ØVRE LODALEN
Reguleringsforslag til offentlig ettersyn

Saksnr: 200209628-23 Side 13 av 49
Skisse eksisterende situasjon
Skisse- mulig fremtidig situasjon

Saksnr: 200209628-23 Side 14 av 49
SAMMENDRAG
BAKGRUNN:
Hensikten med planarbeidet er omregulering av boligområde og friområde med sikte på høyere
boligutnyttelse. Planforslaget er utarbeidet på vegne av grunneier Øvre Lodalen Boligutvikling AS ved
Platou Arkitekter AS. Bakgrunn for igangsatt reguleringsarbeid har vært Øvre Lodalen Boligutviklings
ønske om høyere utnyttelse og utbygging av sin eiendom. Eiendommen er i dag regulert til byggeområde
for bolig og friområde. Del av friområdet ønskes omregulert til bolig og deler av byggeområdet foreslås
omregulert til friområde. Det har gjennom planarbeidet vært nært samarbeide med Plan- og
bygningsetaten, forespørsler og konsultasjoner med Friluftsetaten og Samferdselsetaten. Det er innledet
dialog med Lodalen Borettslag vedrørende del av planområdet som omfatter den eksisterende
boligbebyggelsen.
PLANFORSLAGET:
Eiendommen reguleres til byggeområde for boliger, offentlig trafikkområde (vei) og friområde (park, lek).
Boligbebyggelsen er foreslått med 4 punkthus med beliggenhet til Arnljot Gellines vei. Bygningene er
planlagt i 13 etasjer pluss en tilbaketrukket etasje, totalt 14 etasjer. Det er foreslått en ramme på maks
tillatt bruksareal (T-BRA) på 25 000 m 2 som innebefatter ca. 7000 m 2 eksisterende bebyggelse som skal
beholdes. Garasjeanlegg utgjør ca. 5700 m 2 og er planlagt i 3 etasjer under terreng. Parkeringsarealer er
ikke medtatt i maks tillatt bruksareal. Boligbebyggelsen med planlagte punkthus er regulert med samme
etasjeantall. Bebyggelsen fremstår med avtrappende høyder, ulike gesimshøyder, som følge av tomtas
topografi med fallende terreng langs Arnljot Gellines vei. Eiendommen har i dag to kjøreadkomster til
Arnljot Gellines vei. Avkjørsel lengst vest foreslås opprettholdt mens dagens kjøreatkomst lenger øst
foreslås flyttet ytterligere østover.
Forslaget gir mulighet for utbygging av ca. 17 000 -18 000 m 2 boligbebyggelse i tillegg til eksisterende
bebyggelse. Ny bebyggelse innebærer ca.200 nye leiligheter.
Foreslått arrondering av regulert byggeområde for bolig og friområde innebærer et større
sammenhengende vegetasjons- og naturområde mot Alnaparken. Et mindre regulert friområde mot nord
ved Arnljot Gellines vei og kraftledning i øst er foreslått regulert til byggeområde for bolig som
forlengelse østover av byggeområdet. Arronderingen innebærer at regulert friområde arealmessig vil
opprettholdes ved at dagens byggeområde i randsonen mot Alnaparken blir omregulert til friområde.
Randsonen omfatter verdifull vegetasjon som tillegges det sammenhengende friområdet langs Alnaelva.
Konsekvenser av planforslaget med et øket antall boliger er økt trafikk på atkomstsveien.
Se utdypende saksfremstilling kapittel 1.

Saksnr: 200209628-23 Side 15 av 49
Fotomontasje av planforslaget (sett fra sydvest)

Saksnr: 200209628-23 Side 16 av 49
Fotomontasje sett fra øst (punkthus på Nygård i front)
Fotomontasje sett fra nord

Saksnr: 200209628-23 Side 17 av 49
FORHÅNDSUTTALELSER
Byantikvaren bemerker at det ikke er registrert automatisk fredete kulturminner eller kulturminner fra
nyere tid innen planområdet. Det vises til RPR for vernede vassdrag og at det blir tatt hensyn til
retningslinjene.
Jernbaneverket, Region Øst viser til mulig jernbanestøy for nye boliger.
Friluftsetaten, divisjon park- og idrett vil ikke kunne anbefale omregulering av friområde til boligformål.
Viken Energinett er etablert i området med transformatorstasjon og kabelanlegg og ber om å bli tatt med i
planleggingen så tidlig som mulig.
Skoleetaten, skoleadministrasjonen har foreløpig ingen innsigelser til planarbeidet.
Helsevernetaten, Avdeling for miljørettet helsevern bemerker at det er viktig at naturområdet i Svartdalen
ikke reduseres i utstrekning eller kvalitet ved utbygging.
Nygårdkollen Boligaksjeselskap motsetter seg at deler av friområde, gbnr.135/3, omreguleres til
byggeområde for boliger. Det påpekes en for sterk fortetning i området og at området brukes som
lekeområde. Forøvrig bemerkes at ny bebyggelse muligens vil komme i veien for planlagt gangbro fra
Biskop Jens Nilssøns gate.
Bydel Gamle Oslo, Bydelsadministrasjonen viser til vedtaksutskrift fra bydelsutvalgsmøte hvor det
fremkommer at bydelsutvalget anbefaler delvis omregulering av gnr.236 bnr.1, 2, 3 og 36, men anbefaler
ikke omregulering av friområde gbnr.135/3 som brukes til balløkke og lekeplass.
Se utdypende saksfremstilling kapittel 2.

Saksnr: 200209628-23 Side 18 av 49
UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING
INNHOLD
KAPITTEL 1: PLANFORSLAGET.......................................................................................................... 18
1.1 BAKGRUNN ....................................................................................................................................... 18
1.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET................................................................................................ 18
1.3 EIERFORHOLD................................................................................................................................... 19
1.4 PLANSTATUS..................................................................................................................................... 19
1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET............................................................................................. 20
1.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMING .......................... 28
1.7 ILLUSTRASJONSPLAN...................................................................................................................... 29
1.8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET........................................................................................ 30
KAPITTEL 2: FORHÅNDSUTTALELSER………………………………………………………………….35
2.1 LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER .................................................................... 35
2.2 SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE ........................................................................... 35
2.3 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE................................... 36
2.4 NEDFOTOGRAFERTE FORHÅNDSUTTALELSER .......................................................................... 37
KAPITTEL 1:
PLANFORSLAGET
Sakens bakgrunn, beskrivelse av planområdet, eierforhold, planstatus, planforslaget, og konsekvenser av
planforslaget.
1.1 BAKGRUNN
Hensikten med planarbeidet er omregulering av boligområde og friområde med sikte på høyere
boligutnyttelse.
Planforslaget er utarbeidet på vegne av grunneier Øvre Lodalen Boligutvikling AS ved Platou Arkitekter
AS. Bakgrunn for igangsatt reguleringsarbeid har vært Øvre Lodalen Boligutvikling´s ønske om høyere
utnyttelse og utbygging av sin eiendom. Eiendommen er idag regulert til byggeområde for bolig og
friområde. Del av friområdet ønskes omregulert til bolig og deler av byggeområdet foreslås omregulert til
friområde. Formålet med reguleringsarbeidet er å få godkjennelse for den viste arealutnyttelsen.
Det har gjennom planarbeidet vært nært samarbeide med Plan- og bygningsetaten og konsultasjoner med
Friluftsetaten og Samferdselsetaten. Det er innledet dialog med Lodalen Borettslag vedrørende del av
planområdet som omfatter den eksisterende boligbebyggelsen.
1.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
Beliggenhet, størrelse
Planområdet ligger i Øvre Lodalen i bydel Gamle Oslo og omfatter i eiendommen Arnljot Gellines vei 5A-
C, 9-27 og deler av tilstøtende friområde, Svartdalen. Eiendommer som inngår i planområdet er gnr/bnr.
135/3, 236/1, 236/2, del av gnr/bnr. 135/8 og 236/36. I tillegg inngår del av regulert boligområde, Arnljot
Gellines vei 31, Nygård, gbnr.135/15.
Planområdet begrenses i nord av Arnljot Gellines vei som er offentlig adkomstvei og ender i den private
veien Fagerlia. Mot syd grenser planområdet til friområder omfattet av Alnavassdraget og
Svartdalsparken. Mot vest grenser planområdet til industriområde og mot øst til friområde, kraftledning og
tilstøtende boligområde., Nygårdkollen Boligaksjeselskap.
Planområdet utgjør totalt ca. 24,3 daa.

Saksnr: 200209628-23 Side 19 av 49
Topografi, vegetasjon
Planområdet utgjør del av og grenser til Svartdalen som er det mest sentrumsnære området av
Alnavassdraget og Alnaelvas nederste åpne løp. Mot nord grenser planområdet til Arnljot Gellines vei og
fallende terreng retning øst vest med høydeforskjell ca.15 m. Det høyeste parti av planområdet ligger ved
kraftledningen i nordøst på ca. kote 50-55 og med lavpunkt vest ved Arnljot Gellines vei på ca. kote 35.
Fra Arnljot Gellines vei sydover mot Svartdalen og Alnaelva faller terrenget innenfor planområdet og
former platåer og skråninger med åpen grasmark rundt eksisterende blokkbebyggelse. Et markert
terrengfall utgjør den skogkledte skråningen mot elvedalføret der Alnaelva i dette partiet flater ut til en
elveslette ca. kote 30. Vegetasjonen i elveskråningen og langs elven på nordsiden mot planområdet består
av edelløvskog og tørrvegetasjon med partier og enkelttrær av ask, gråor, pil og alm.
Eksisterende bebyggelse
Eksisterende bebyggelse innenfor planområdet omfatter boligbebyggelse, tre lamellblokker i 4 etasjer og
loft, garasjer samt en enetasjes bygning for en tidligere nærbutikk. I den vestlige delen av planområdet
ligger to tyskerbrakker som forutsettes å rives og i tillegg rester av en tredje tyskerbrakke. Eksisterende
boligbebyggelse som inngår i planforslaget utgjør ca. 7000 m2 og 72 leiligheter.
Grunnforhold
Antatt fjell ligger fra 0-10 meter under terreng i området omkring de eksisterende boligblokkene. Sør på
platået for eksisterende bebyggelse er det påvist tørrskorpeleire over siltig leire til fjell. Mot Arnljot
Gellines vei og jernbanen lenger nord er det lengst mot øst fjell i dagen. Rundt de eksisterende
boligblokkene er det noe fyllmasse som for en stor del er faste i de øvre lagene. Grunnvannstanden er ikke
kjent.
1.3 EIERFORHOLD
Planområdet eies i sin helhet av Øvre Lodalen Boligutvikling AS.
Eiendommen Arnljot Gellines vei 11-27, gnr/bnr. 236/2 festes av OBOS/Lodalen Borettslag.
Regulert friområde som inngår i planområdet (S-444), gnr/bnr. 135/3 og del av gnr/bnr. 236/2 er ikke
innløst.
Eier av uregistrert veigrunn i Arnljot Gellines vei er Oslo kommune.
1.4 PLANSTATUS
Overordnede planer og retningslinjer
Kommuneplan for Oslo, Kommuneplan 2000, stadfestet av MD 31.08.01
Kommuneplanen gir ingen spesielle rammer eller føringer for selve planområdet.
Generelt gjelder at planlagt tiltak for Arnljot Gellines vei 5-27 er i samsvar med vedtatt arealbruksstrategi
mht. at ”Det skal legges til rette for en bystruktur i Oslo i samsvar med prinsippene for en samordnet arealog
transportplanlegging” og at ” Oslo kommune skal videreføre en politikk med fortetting og utnyttelse av
restarealer i ytre sone”.
Oslo skal bygge 40 000 flere boliger frem til år 2015 og planforslaget er tråd med denne målsettingen om
flere boliger.
Kommunedelplan for indre Oslo, KDP nr.13, vedtatt 02.12.1998
Eiendommen ligger innenfor byområdet Gamle Oslo en snau kilometer vest for Bryn senter. Området er
definert som boligområde med nær tilknytting til byaksen gjennom Gamlebyen, Oslo S, Lodalen-Bryn.

Saksnr: 200209628-23 Side 20 av 49
Kommuneplanen skisserer strategiske tiltak for fremtidig utvikling av ”knutepunkt øst”, området Brynseng
og Bryn, og beskriver tilrettelegging for fortetting og transformasjon i Brynsengområdet med bedring av
den lokale trafikksituasjonen og miljøet rundt Gamle Bryn og Bryn senter. Planområdet ligger i
influensområdet av Bryn senter som blir beskrevet som et overordnet transportknutepunkt.
Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for samordnet areal- og transportplanlegging
Retningslinjene ble fastsatt ved kgl.res. 20.8.93 og har som mål at arealbruk og transportsystem skal
utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk ressursutnyttelse. Dette innebærer blant annet at det skal
legges vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon og utbygging i byggesonen i by- og
tettstedsområder. Tiltaket følger opp disse statlige retningslinjer ved planområdets nærhet til knutepunktet
Bryn, beskrevet som knutepunkt øst, og til banekorridor for Oslo S-Bryn stasjonsområde (ref. KDP Oslo
Indre Sone)
Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn og unges interesser i planlegging
I de rikspolitiske retningslinjer, rundskriv T-1/95, stilles det krav til fysisk utforming av arealer for barn og
unge og hvor det skal vies spesiell oppmerksomhet; trafikkfare og annen helsefare. Planforslaget
forutsetter utarbeidelse av utomhusplan i tilknytting til søknad om rammetillatelse, bestemmelsene §7,
hvor fysisk utforming av lekeplasser og uteoppholdsarealer skal redegjøres for. I planforslaget er det
illustrert mulig lokalisering av uteoppholdsarealer/lekeplasser hvor det er det tatt hensyn til beliggenhet i
forhold til topografi, tilgjengelighet og sikkerhet (trafikk). Dette er vist i eget bilag ”Utomhusarealer”.
Høyhus i Oslo; strategi for videre arbeid
Høuhusutredningen ”Høyhus i Oslo – vurdering av prinsipper for høyhusstrategi” er utarbeidet av Plan- og
bygningsetaten. Utredningen er omarbeidet etter offentlig høring og ble oversendt 08.04.2003 til Byrådet
for næring og byutvikling. Foreslåtte strategier bygger opp om eksisterende infrastruktur i Oslo og
kommunens ønske om høy arealutnyttelse i områder med god kollektivdekning.
Planområdet inngår ikke i etatens utvalgte og anbefalte delområder for høyhus, men ligger vest for Bryn
som i utredningen anbefales vurdert som et mulig lokaliseringsområde for høyhus.
Parkeringsnorm
Det er utarbeidet og vedtatt ny parkeringsnorm for Oslo kommune der det skilles mellom den åpne og tette
byen. Parkeringsnormen definerer planområdet som tett by.
Planstatus
Planområdet omfattes av bebyggelsesplan 361/56, reguleringsplan S-444 av 22.7.52, S-1421 av 26.8.67, S-
1833 av 20.2.73 og S-452 av 10.10.52. Planområdet er regulert til byggeområde for bolig, offentlig
friområde og trafikkområde, vei. En mindre del av gnr.236 bnr.2 er uregulert.
1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Reguleringsformål
Reguleringsforslaget viser planområdet avsatt til byggeområde for bolig og offentlig friområde.
Det er i tillegg regulert begrensning av garasjeanlegg.
Reguleringsformålene er som i gjeldende regulering, men er omdisponert for en høyere og en mer
hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen. Byggeområde for bolig er utvidet østover langs Arnljot
Gellines vei og offentlig friområde er utvidet mot Alnaparken for et større sammenhengende naturområde
mot Alnaelva.

Saksnr: 200209628-23 Side 21 av 49
Arealoversikt
Planområdet utgjør totalt 24 240 m 2 eller 24,2 daa, fordelt på byggeområde for bolig 15,9 daa, friområde
7,4 daa. og off. trafikkområde 1,0 daa.
Bruksareal (BRA) for planlagt ny bebyggelse:
- 4 punkthus, i 13 etasjer og tilbaketrukket toppetasje: 17 250 m 2
Sum bruksareal (BRA) ny bebyggelse: 17 250 m 2
Bruksareal (BRA) eksisterende bebyggelse:
- 3 lavblokker, grunnflate 540 m 2 i 4 etasjer: 6 480 m 2
Totalt bruksareal (BRA) for bebyggelse som inngår i planforslaget: 23 730 m 2
Garasje-/parkeringsanlegg i kjeller og under terreng er i tillegg planlagt å utgjøre ca. 5700 m 2 fordelt på 3
etasjer.
Grad av utnytting
Det tillates maks bruksareal (T-BRA) inntil 25 000 m 2 .
Tomteutnyttelse (TU)
Netto tomteareal for planlagt byggeområde for bolig, begrenset til Arnljot Gellines vei og friområde,
utgjør totalt 15 880 m 2 . Totalt bruksareal (BRA) utgjør tilsammen 23 730 m 2 .
Arealer i kjeller og under terreng, nytt og gammelt terreng, inngår ikke i beregning av tomteutnyttelse.
Tomteutnyttelse, %-TU = (23730/15880x100%) = 149,4% = ca.150%
Planlagt og eksisterende bebyggelse
Planforslaget med tilhørende illustrasjoner viser boligbebyggelse med 4 punkthus i 13 etasjer mot Arnljot
Gellines vei. Tre av punkthusene er planlagt innenfor regulert byggeområde mens ett av punkthusene er
planlagt innenfor regulert friområde, vest for kraftledning og boligområdet Nygårdkollen. Punkthusene er
planlagt med innbyrdes tilnærmet samme avstand og er foreslått med byggegrense 6 m til regulert vei,
Arnljot Gellines vei som er regulert med 10 m bredde.
En relativt god avstand mellom punkthusene, i overkant av 30 meter, gir en åpenhet fra Arnljot Gellines
vei og adkomssiden til eksisterende blokkbebyggelse (Lodalen borettslag) og naturområdene rundt
bebyggelsen.
Punkthusene danner en buffer og visuell rygg til vei og jernbane mot nord. Relativt stor avstand mellom
husene gjør at det kan oppnås sammenhengende grøntområder innenfor byggeområdet og at kontakten til
naturområdene langs Alna kan opprettholdes.
Punkthusene er alle planlagt med samme etasjehøyde, men på grunn av terrengfallet langs Arnljot Gellines
vei og topografien forøvrig, vil byggene fremstå som avtrappete bygninger. Dette er ikke minst i forhold til
nærmeste nabobebyggelse lenger øst, høyhusene for Nygårdkollen borettslag, som ligger med en vesentlig
høyere gesimshøyde.
På grunn av terrengfallet i retning øst vest vil ny bebyggelse bare i mindre grad skjerme for den
eksisterende bebyggelsen foran. Arealene nord for bebyggelsen utgjør trafikkområder, vei og jernbane, og
ingen nabobebyggelse som planlagt bebyggelse vil skjerme for.

Saksnr: 200209628-23 Side 22 av 49
Lengdesnitt.
Boligene
Punkthusene er planlagt i 13 etasjer med tillegg av en tilbaketrukket toppetasje. Innganspartiene ligger på
nordsiden og betjener 3-4 leiligheter fra en sentral midtkorridor. Tilsammen er det foreløpig planlagt for
ca.200 leiligheter i punkthusene. Sammen med eksisterende blokkbebyggelse utgjør planforslaget et
boligområde for ca. 270 leiligheter. Flertallet av leilighetene vil få gode lys- og utsiktsforhold med
hovedorientering syd og vest. Sol- og skyggestudier viser at det også vil kunne oppnås gode solforhold for
utearealene.
Prosentvis boligfordeling skal være ihht. kommunens kriterier for leilighetsstørrelser som innebærer maks
30% 2-roms leiligheter og at 30% av de øvrige leilighetene skal utgjøre 4-roms eller mer. Det er foreløpig
antatt at fordelingen vil være innenfor retningslinjene og med hovedvekt på 3-roms leiligheter.
Uteoppholdsarealer forutsettes redegjort for i egen utomhusplan, ref. forslag til bestemmelser. Det er
forutsatt at 25% av samlet bruksareal for boligene skal utgjøre uteoppholdsarealer. Det er foreløpig
beregnet at uteoppholdsarealer innenfor planområdet utgjør til sammen ca.6500 m2 som tilsvarer ca.26%
av tillatt bruksareal (T-BRA). Det er planlagt 1-2 private balkonger for hver leilighet som inngår i
beregning av utomhusarealene. For øvrig utgjør nærområdet med grøntarealer, balløkke og lekeplass samt
det omkringliggende friområdet Svartdalsparken, naturområdene i tilknytting til Alnavassdraget, et svært
gunstig tilbud for utendørs rekreasjon og opphold.
Adkomst og parkering
Kjøreadkomst til området skjer fra to avkjørsler til Arnljot Gellines vei. Eksisterende avkjørsel lengst vest
er opprettholdt og dagens avkjørsel til Lodalen Borettslag, foreslås flyttet lenger østover. Avkjørslene er
planlagt henholdsvis nær innkjøring til garasjeanlegg vest i planområdet og i tilknytting til
gjesteparkeringsanlegg lenger øst i planområdet. I tilknytting til avkjørslene er det planlagt arealer for
besøksparkering, varelevering og renovasjon. Garasjeanlegget er i hovedsak forutsatt å ligge under terreng
i tre etasjer og med kort avstand til boligene.

Saksnr: 200209628-23 Side 23 av 49
Parkeringsdekning er forutsatt ihht. ny parkeringsnorm og med antall parkeringsplasser etter bolignorm
”den tette byen”. Det vil i tillegg bli avsatt areal for sykkelparkering ihht. normen. Det er forutsatt at
dagens garasjeanlegg og parkeringsplasser erstattes av nytt parkeringsanlegg.
Sol- og skyggeforhold
Sol- og skyggediagrammer viser at ny bebyggelse gir begrensede skyggevirkninger for eksisterende
blokkbebyggelse. Med punkthusenes plassering mot nord langs Arnljot Gellines vei og med innbyrdes god
avstand vil heller ikke punkthusene skygge for hverandre. Eksisterende bebyggelse vil gjennom
sommerhalvåret ikke bli påvirket av skyggelegging på dagtid og ettermiddag, men to av blokkene lengst
nord blir delvis skyggelagt sen ettermiddag og kveld.
Sol- og skyggediagrammene viser at midtsommer, 21.juni midt på dagen kl.1200, er det ikke
skyggepåvirkning på nabobebyggelse, eksisterende eller planlagt. Punkthusene kaster skygge mot
trafikkområdene nord for bebyggelsen.
Midsommer, 21 juni på ettermiddagen kl.1600, er det fortsatt ikke skyggepåvirkning på nabobebyggelse,
planlagt eller eksisterende. Kveld, kl.2000 vil planlagte punkthus skyggelegge deler av eksisterende
blokkbebyggelse, tilnærmet halvparten av vestfasade for to av blokkene.
Vår, 21 mars midt på dagen kl.1200, er det ikke nevneverdig skyggepåvirkning på nabobebyggelse,
planlagt eller eksisterende. På ettermiddagen kl.1600, er det intern skyggepåvirkning på de midtre
punkthusene for deler av vestfasadene og østre eksisterende lamellblokk skyggelegger del av fasaden for
det østre punkthuset. Vår, 21 mars kveld kl.2000 vil bebyggelsen være skyggelagt.
Utforming
Forslag til bebyggelsesstruktur er tilpasset en overordnet helhet som omfatter eksisterende
boligbebyggelse, lamellblokker, sentralt i planområdet og Nygårdkollen punkthusbebyggelse som
nærmeste nabo i øst. Den eksisterende lamellhusbebyggelsen er oppført i 1957-58 i 4 etasjer og loft.
Punkthusbebyggelsen er oppført i 1959-60 i 12-13 etasjer.
Planlagt ny punkthusbebyggelse utgjør 4 bygninger i 13 etasjer og underetasje med tillegg av en
tilbaketrukket toppetasje. Bebyggelsen er planlagt som randbebyggelse til Arnljot Gellines vei og danner
en avgrensning til det traffikkale knutepunktet nord for planområdet.
Punkthusene ligger på terrengplatåer i det fallende terrenget langsetter Arnljot Gellines vei og er plassert
med en innbyrdes avstand som ivaretar åpenhet til naturområdene langs Alnavassdraget.
Bygningenes plassering innebærer en visuell avtrapping av bebyggelsen fra høydepartiet Nygårdkollen
med eksisterende punkthusbebyggelse.
Beliggenhet og utforming av planlagt bebyggelse gir mulighet for leiligheter med gode lys- og
utsiktsforhold og uten at dette går vesentlig utover dagens forhold for flertallet av leilighetene i
eksisterende bebyggelse.
Det er i tilknytting til punkthuset lengst vest forutsatt bygging av garasjeanlegg som vil ligge under nytt
opparbeidet terreng innenfor regulert byggeområde. Det planlegges terrengtilpasning og beplatning for
overgangssonen til friområdet.
De planlagte nye bygningene tenkes utformet relativt lyse og lette i materialbruken og vil på denne måten
bidra til å redusere virkningen av fortetting av området.
Punkthus/høyhus
Forslaget innebærer plassering av 4 punkthus/høyhus mot Arnljot Gellines vei. Planlagte punkthus er ihht.
plan- og bygningsetatens anbefaling ”Høyhus i Oslo: strategi for videre arbeid” definert som høyhus.
Punkthusene overskrider høyhusdefinisjonen på 12 etasjer med en etasje og utgjør 13 etasjer med tillegg
av tilbaketrukket toppetasje og kjeller/underetasje. De planlagte høyhus er dermed i grenseområdet av
høydedefinisjonen og har gesimshøyde vesentlig under gesims for nærmeste nabobebyggelse,
Nygårdkollen borettslag.

Saksnr: 200209628-23 Side 24 av 49
Planområdet inngår ikke i Plan- og bygningsetatens strateginotat for utvalgte og anbefalte delområder for
høyhus, men ligger vest for Bryn som i utredningen anbefales vurdert som et mulig lokaliseringsområde
for høyhus.
Punkthusene er lokalisert som frittliggende objekter, jevnt avtrappet og som følger det skrånende terrenget
langsetter Arnljot Gellines vei med fall i retning øst mot vest. Landskapsformen i området skråner også
mot syd, mot Alnaelva og Alnaparken, og punkthusene vil utgjøre en visuell rygg til vei- og
jernbanearealene mot nord. De planlagte høyhusene følger topografien og vil med avtrappende
gesimshøyder forsterke særtrekket i naturlandskapet langs Alnadalen. Planlagt ny bebyggelse vil med sin
beliggenhet tydeliggjøre og knytte eksisterende lamellblokk-bebyggelse nærmere boligområdet og
punkthus/høyhusbebyggelsen for Nygårdkollen.
Det har vært viktig å utforme en ny bebyggelse som ikke begrenser visuell åpenhet og fysisk
tilgjengelighet til natur- og friområdene langs Alna. Valg av punkthus som bebyggelsesform og
plassering av bygningene med innbyrdes relativt god avstand ivaretar disse forholdene og tilgodeser store
og åpne utomhusarealer som typisk for dagens situasjon.
Høyhusebyggelsen med lineære punkthus plassert langs Arnljot Gellines vei er vurdert som et byplangrep
som vil forsterke og markere landskapsformasjonen med Alnaelva og elvedraget som det viktigste
elementet.
Punkthus/høyhus som bygningsform er vurdert å innebære god arealeffektivisering som tilgodeser større
åpne arealer og i denne sammenheng vurdert å være en riktig bebyggelsesform. Planlagt ny bebyggelse
utgjør en videreføring av stedets blandede bygningstypologi og ligger i et område som allerede er bebygget
med høye bygninger, Nygårdkollen Borettslag utgjør bygninger i 11-12 etasjer. Planlagt bebyggelse er
stedstypisk også i en større sammenheng, bydelen for øvrig og naboskap til Bryn, Brynseng, Etterstad og
Helsfyr, der høye hus/høyhus er vanlig.
Klimatisk er hovedvindretninger for området fremherskende vind sør/sørvestlig om sommeren og
nordøstlig om vinteren. Sterkest er vinden fra nord-nordøst. Sydvest for planområdet er det registrert
luftoppstuvning og luftstagnasjon. En kaldlufts-drenasje følger Alnaelva. De planlagte punkthusene kan
under enkelte vindretninger generere turbulens i form av kastevinder. Relativ stor avstand og åpenhet
mellom punkthusene vil redusere denne effekten samtidig som noe vind er viktig for å ventilere ut
stillestående luft. Alnaelva utgjør et klimamessig element pga. kombinasjonen mellom rennende vann og
et sammenhengende grøntområde. Planområdets tilstøtende grøntstruktur og vegetasjon generelt i området
har flere viktige positive funksjoner for lokalklima/luftkvaliteten. Utbyggingen med punkthus/høyhus er
antatt ikke å gi endrede lokalklimatiske konsekvenser for området.
I betraktning av de nevnte forhold som bygningstypologi i naboområder, høyhusets arealøkonomisering,
områdets topografi og beliggenhet samt vurdering av konsekvenser i forhold til eksisterende nabobebyggelse,
sol-skyggevirkninger og lokalklimatisk effekt er punkthus/høyhus vurdert å være en riktig
utbyggingsform.

Saksnr: 200209628-23 Side 25 av 49
Oppgradering av boligområdet og uteområdet
Boligområdet Lodalen Borettslag, består av tre lamellblokker fra slutten av femtiårene. Lodalen Borettslag
har i dag utomhusarealer direkte i tilknytting til bebyggelsen som fremstår i god stand og bare i liten grad
vil bli berørt av ny bebyggelse.
Borettslaget omfatter i tillegg to garasjebrakker som ligger til Arnljot Gellines vei og for øvrig vei- og
parkeringsarealer. Eksisterende garasjer vil bli erstattet av nytt garasjeanlegg i tilknytting til den nye
bebyggelsen. Riving av garasjebygningene frigjør dermed arealer til fordel for nytt punkthus, grøntarealer,
gangveier og ny kjøreatkomst.
Innenfor vestre del av planområdet har borettslaget naboskap til både rester av og eksisterende
tyskerbrakker. Tyskerbrakkene med uteområde utgjør et svært forfallent og forsøplet område. Dette er et
område som vil bli sanert og delvis inngå i nytt garasjeanlegg under nytt opparbeidet terreng som del av
det tilstøtende friområdet.
Ved utbyggingen vil det tilliggende uteområdet nærmere Alnaelva kunne gjennomgå en terrengarrondering
som innebærer planering og opparbeidelse av f.eks. en balløkke. Boligområdets randsoner mot Arnljot
Gellines vei og friområdene vil på denne måten bli gjenstand for en oppgradering.
Lek- og uteoppholdsarealer
For planlagt garasjeanlegg under bebyggelsen vest i planområdet vil det bli anlagt nytt terreng

Saksnr: 200209628-23 Side 26 av 49
tilpasset eksisterende terreng og topografi. Dette gjelder der deler av garasjeanlegget vil utgjøre en synlig
lav vegg mot friområdet mot syd. Dette er i området som i dag utgjør brakkebebyggelse (tyskerbrakker) og
det vil for dette området søkes samarbeide med Friluftsetaten for terrengoppfylling og miljømessig
opprusting.
Arealet er planlagt å utgjøre et uteoppholdsareal for lek- og rekreasjon. Det er ellers og på egnete steder
innenfor byggeområdet planlagt for flere større og mindre uteoppholdsarealer for bl.a. sand- og
nærlekeplasser.
Uteoppholdsarealene skal opparbeides på de mest solrike stedene og utformes slik at de egner seg for lek
og opphold. Uteoppholdsarealene foreslås beplantet med egnet vegetasjon og det skal opparbeides
nærlekeplasser for punkthusene.
Det foreslås at 25% av bebygget areal skal avsettes til uteoppholdsarealer. Dette tilsvarer ca. 25m2
uteoppholdsareal pr. leilighet. I tillegg kommer balkonger og terrasser.
Sammen med søknad om rammetillatelse skal det sendes inn utomhusplan som skal redegjøre for
eksisterende og fremtidig terreng, bil- og sykkelparkering, forstøtningsmurer, tilsåing og beplantning,
utforming av leke- og fellesarealer, kjøre- og gangveier mv.
Uteareal innenfor byggeområdet utgjør inkl. eksisterende utearealer, totalt ca.5800 m 2 som i hovedsak vil
utgjøre opparbeidete, beplantete arealer tilrettelagt for lek og rekreasjon. Planlagte og eksisterende
balkonger og terrasser utgjør ca.700 m 2 som tilsier et kvalitativt uteoppholdsareal innenfor planområdet på
totalt ca.6500 m 2 . Dette tilsvarer 26% av tillatt bruksareal (T-BRA=25000m 2 ).
Ref. eget bilag ”Utomhusarealer”.
Friområder
Dagens friområder opprettholdes med unntak av nordre del av planområdet som inngår som byggeområde.
Deler av regulert friområde øst i planområdet mot Nygårdkollen Borettslag vil bli opprettholdt som i dag
og benyttes til ake- og hoppbakke samt balløkke for den flatere delen. Tilstøtende friområde syd for
planområdets vestre del vil ved planlagt terrengfylling og planering kunne tilføre nye tilbud som
lekeområde eventuelt balløkke mm. for beboere og brukere i området.

Saksnr: 200209628-23 Side 27 av 49
Arrondering av arealer
Planforslaget forutsetter arrondering av arealer i forhold til dagens regulering innenfor planområdet. Dette
innebærer at
1. Regulert friområde (S-444) nærmest Arnljot Gellines vei for nord-østre del av planområdet omreguleres
til byggeområde for bolig. Arealet utgjør ca.1340 m 2 (område ”A” på kartskisse i vedlegg vedr.
arrondering av arealer datert 16.05.03).
2. Regulert byggeområde (S-444), den sydligste del av byggeområdet mot Alnaelva, omreguleres fra
byggeområde bolig, i hovedsak tomteareal for eksisterende bebyggelse (Lodalen borettslag), til friområde i
et 10 meters belte. Dette innebærer utvidelse av dagens regulerte friområde i tilknytting til Alnaparken.
Arealet utgjør ca.1360 m 2 (område ”B” på kartskisse i vedlegg vedr. arrondering av arealer datert
16.05.03).
Arronderingen innebærer at arealregnskapet for friområdearealet forblir som tidligere (1340/1360 m 2 ).

Saksnr: 200209628-23 Side 28 av 49
Gangbro
Det foreligger tidligere forslag om gangbro over jernbanespor nord og øst for planområdet, mellom Arnljot
Gellines vei/Nygårdkollen og Etterstadsletta/Biskop Jens Nilssøns gate.
Miljøbyen Gamle Oslo og Bydel Gamle Oslo har tidligere utarbeidet reguleringsforslag til ny gangbro
over jernbanen uten at planforslaget er viderebehandlet og vedtatt. Det er utarbeidet rapport av Miljøbyen
Gamle Oslo ”Gangbro på Etterstad”, som utreder alternative plasseringer av gangbro. Det anbefalt
alternativet viser gangbro som krysser Arnljot Gellines vei parallelt med kraftlinjen øst i planområdet.
Planforslaget vil ikke vanskeliggjøre en eventuell gangbroforbindelse og alternativet er vist på
illustrasjonsplanen.
Skoler
Nærmeste skoler er Vålerenga barneskole og Jordal ungdomsskole. Skolene har i dag begrenset ledig
kapasitet. Vålerenga barneskole ligger øst for Vålerenga kirke og ca.2 km gangavstand fra planområdet og
innenfor akseptabel avstand for barneskoler. Jordal ungdomsskole ligger syd for Jordal Idrettsplass ca.2
km fra planområdet.
1.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMING
Intensjoner med planforslagets utforming har vært å planlegge for en høyere utnyttelse og samtidig ivareta
kvaliteter i det eksisterende boligområdet og at utbyggingen ikke skal forringe dagens bo- og
naturkvaliteter. Planforslaget vil innebære en forventning om opprydding av et stedvis svært forsøplet
område og samtidig innebære en bygningsmessig oppgradering og miljøopprustning.

Saksnr: 200209628-23 Side 29 av 49
1.7 ILLUSTRASJONSPLAN
Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en
mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer.

Saksnr: 200209628-23 Side 30 av 49
1.8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål:
Planforslaget er i tråd med intensjoner og bestemmelser i kommuneplan, kommunedelplan og rikspolitiske
retningslinjer.
Konsekvenser for natur og miljø:
Gjennomføring av planforslaget vil medføre øket trafikk, primært til adkomstveien, Arnljot Gellines vei og
avkjørsler til denne. Eksisterende vegetasjon og grøntanlegg er i stor grad forutsatt opprettholdt. Ny
bebyggelse, boliger og garasjeanlegg vil innebære tildels store inngrep i en anleggsfase, men for
garajeanleggene i stor grad tilbakeføres som grøntanlegg. Planforslaget forutsetter opparbeidet
plassdannelser og grøntanlegg, opprydding og miljømessig oppgradering av området. Eksisterende
atkomstveier internt i området vil bli opprettholdt og bli tilknyttet nye gang- og turveier som vil kunne gi
øket tilgjengeligheten til omgivelsene. Det må forventes en økt slitasje på naturområdene, Svartdalsparken
og Alnavassdraget, som følge av et økt antall boliger.
Eksisterende to brakkebygninger (tyskerbrakker), garasjer og bygning for tidligere nærbutikk vil bli revet
for å gjennomføre planen. Parkering vil i hovedsak skje i nytt garasjeanlegg som er planlagt å dekke
behovet for nye boliger samt erstatte eksisterende garasjer som forutsettes revet.
Samfunnsmessige konsekvenser:
Ved gjennomføring av reguleringsplanen vil eksisterende arealbruk bli omfordelt ved at byggeområde for
bolig utvides på bekostning av friområde nærmest Arnljot Gellines vei og at offentlig friområde,
Svartdalsparken, utvides til å inkludere randsoner av eksisterende byggeområde som er tilstøtende
friområdet.
Utvidet regulert boligområde innebærer en reduksjon av regulert friområde.
Leiligheter for deler av eksisterende bebyggelse vil som følge av planlagt punkthusbebyggelse få redusert
utsikt og utearealer vil stedvis bli skyggelagte på ettermiddag/kveldstid.
Planforslaget innebærer et øket antall tidsmessige boliger i et sentrumsnært område og svarer til politisk
forventning om øket boligantall for bydelen.
Økt antall boliger vil kunne berøre flere skoler.
Redusert friområde mot Arnljot Gellines vei innebærer noe mindre frihet for utforming av eventuell
gangbroforbindelse, ref. anbefalt forslag i rapport fra Miljøbyen Gamle Oslo. Gangbroforbindelse vil
fortsatt kunne løses innenfor regulert friområde som ikke inngår i planområdet, men er innenfor
eiendommen Øvre Lodalen Boligutvikling AS.
Bygning i en etasje for en tidligere nærbutikk vil måtte rives sammen med garasjer og to brakkebygninger.
Økonomiske konsekvenser:
Gjennomføring av utbyggingsprosjektet vil skje i privat regi. For gjennomføringen av boligbebyggelsen vil
det kunne bli søkt om tilskudd og lån fra Husbanken.
Nødvendige tiltak i forbindelse med oppgradering og endring av infrastruktur som vann og avløp,
energiforsyning, kommunikasjon og veitiltak, nye avkjørsler til Arnljot Gellines vei, forutsettes ivaretatt i
privat regi.
For beboerne i eksisterende borettslag vil planforslaget kunne innebære økonomiske konsekvenser som
følge av nye leieavtaler, tilbud om garasjeplass mv.

Saksnr: 200209628-23 Side 31 av 49
Juridiske konsekvenser:
Det er nødvendig med avklaringer i forhold til eventuell innløsning av festekontrakt for Lodalen
Borettslag. Dette har privatrettslige konsekvenser av betydning for gjennomføring av planen.
Planforslaget forutsetter arronderinger av friområde/byggeområde.
Konsekvenser for barn og unge:
Et øket antall boliger innebærer et stort antall flere barn og unge som får mulighet for bruk av attraktive
utearealer sommer og vinter.
Planforslaget vil medføre en opprydding av et miljøbelastet område og et bedre tilgjengelig naturområde,
med mulighet for utvidet tilbud for lek, rekreasjon og sport.
Konsekvenser for funksjonshemmede:
Planforslaget medfører at nye boliger, utomhusarealer og parkering vil bli tilrettelagt for orienterings- og
bevegelseshemmede.
Sol- og skyggeforhold
21.mars klokken 12:00

Saksnr: 200209628-23 Side 32 av 49
21. mars klokken 16:00
21.mars klokken 20:00

Saksnr: 200209628-23 Side 33 av 49
21. juni klokken 12:00

Saksnr: 200209628-23 Side 34 av 49
21. juni klokken 16:00
21. juni klokken 20:00

Saksnr: 200209628-23 Side 35 av 49
KAPITTEL 2:
FORHÅNDSUTTALELSER
Innkomne forhåndsuttalelser er listet opp nedenfor, referert, kommentert og gjengitt i forminsket kopi.
2.1 LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER
1. Oslo kommune, Byantikvaren
2. Jernbaneverket, Region Øst
3. Oslo kommune, Friluftsetaten, med tilleggsuttalelser til senere forespørsel
4. Viken Energinett
5. Oslo kommune, Skoleetaten
6. Oslo kommune, Helsevernetaten
7. Nygårdkollen Boligaksjeselskap
8. Oslo kommune, Bydel Gamle Oslo
9. Oslo kommune, Samferdselsetaten, gjelder uttalelse til senere forespørsel
10. Jernbaneverket, gjelder uttalelse til senere forespørsel
11. Uttalelse fra Lodalen Borettslag v/Brækhus Dege Advokatfirma AS
2.2 SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE
Byantikvaren (1) bemerker at det ikke er registrert automatisk fredete kulturminner eller kulturminner fra
nyere tid innen planområdet. Det vises til RPR for vernete vassdrag og at det blir tatt hensyn til
retningslinjene.
Jernbaneverket, Region Øst (2) viser til mulig jernbanestøy for nye boliger.
Friluftsetaten, divisjon park- og idrett (3) vil ikke kunne anbefale omregulering av friområde til
boligformål.
Friluftsetaten svarer på senere forespørsel vedr. omregulering av arealer regulert til
friområde/byggeområde at etaten vil kunne anbefale reguleringsendring som foreslått og vist på
tegningsbilag datert 16.05.03.
Viken Energinett (4) er etablert i området med transformatorstasjon og kabelanlegg og ber om å bli tatt
med i planleggingen så tidlig som mulig.
Skoleetaten, skoleadministrasjonen (5) påpeker at planene for området vil kunne berøre flere skoler,
Vålerenga barneskole og Jordal ungdomsskole. Etaten har foreløpig ingen innsigelser til planarbeidet.
Helsevernetaten, Avdeling for miljørettet helsevern (6) bemerker at det er viktig at naturområdet i
Svartdalen ikke reduseres i utstrekning eller kvalitet ved utbygging. Det bemerkes videre at støy- og
inneklimaforhold må ivaretas og at dette bør sikres gjennom reguleringsbestemmelsene. Helsevernetaten
innehar ingen informasjon om påviste grunnforurensninger i området.
Nygårdkollen Boligaksjeselskap (7) motsetter seg at deler av friområde, gbnr.135/3, omreguleres til
byggeområde for boliger. Det påpekes en for sterk fortetning i området og at området brukes som
lekeområde. Forøvrig bemerkes at ny bebyggelse muligens vil komme i veien for planlagt gangbro fra
Biskop Jens Nilssøns gt.

Saksnr: 200209628-23 Side 36 av 49
Bydel Gamle Oslo, Bydelsadministrasjonen (8) viser til vedtaksutskrift fra bydelsutvalgsmøte hvor det
fremkommer at bydelsutvalget anbefaler omregulering av gnr.236 bnr.1, 2, 3 og 36, men anbefaler ikke
omregulering av friområde gbnr.135/3 som brukes til balløkke og lekeplass.
Samferdselsetaten (9) har faglig sett ingen kommentarer til forespørsel om mindre justering av veitrase for
Arnljot Gellines vei. Det påpekes at overgangen mellom planlagt og eksisterende veibane må bedres. I
tillegg vises til at endring av veibanen vil kreve reguleringsmessig endring.
Jernbaneverket (10) viser til møte vedr. omregulering av Arnljot Gellines vei og bemerker at det i nærhet
av planlagt utvidelse av veien er avkjørsel med adkomstvei til trafokiosk m/mast. For øvrig bemerkes at
utvidelsen av veien ikke må forverre stignings- eller andre forhold for adkomsten. Jernbaneverket gjør
oppmerksom på at de eier avkjørselen fra tunnellen under sporene vest for Arnljot Gellines vei 64B.
Lodalen Borettslag (11) viser til tidligere varsel om at det vil bli utarbeidet en forhåndsuttalelse til
reguleringsforslaget og vedlegger et notat med vurdering av planforslaget, notat datert 26.09.03.
2.3 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE
(Ref. 1, 3, 6, 7 og 8) Forslag til reguleringsplan innebærer fortetning av eksisterende boligområde og
regulert byggeområde (gjedende regulering) for bolig. I tillegg omfatter forslaget omregulering til
byggeområde for bolig for del av tilstøtende regulert friområde nærmest Arnljot Gellines vei mellom
kraftlinje og eksisterende boliger. Friområdene i tilknytting til Alnavassdraget, Svartdalsparken, vil ikke
bli berørt. Deler av dagens byggeområde for bolig utgjør del av vegetasjonsbelte til Svartdalsparken og er i
forslaget foreslått omregulert til friområde som kompensasjon for del av friområdet foreslått til
boligformål. Randsonen som både utgjør terrengskråning til Alnaelven og terskelskråning internt i
planområdet er av Friluftsetaten beskrevet som en spesielt viktig sone for sikring av vegetasjonsarealer og
topografisk sett har sammenheng med urskogsparken i Svartdalsparken.
Friluftsetaten ble i sammenheng med endring av planforslaget forespurt om reguleringsendring av
friområde som i revidert planutkast utgjør et mindre areal enn tidligere. Reguleringsendringen foreslår en
arrondering av arealer som innebærer at tidligere byggeområde endres til friområde og at regulert
friområde endres til byggeområde nærmest Arnljot Gellines vei. Friluftsetaten anbefaler
reguleringsendringen og viser til at arealene foreslått omregulert til friområde utgjør en viktigere
buffersone mot naturområdene mot Svartdalen og er viktigere i forhold til biologisk mangfold enn arealet
foreslått til byggeområde.
Beregnet areal for friområde foreslått regulert til byggeområde tilsvarer i størrelse areal av byggeområde
foreslått regulert til friområde.
I tillegg til arronderingsspørsmålet har Friluftsetaten også svart på spørsmål om arealbruk i tilknytting til
byggeområde for planlagt garasjeanlegg i overgangssonen til friområdet. Friluftsetaten har ingen
prinsipielle innvendinger til at det terrengjusteres i friområdet som vist på oversendt materiale og vil ta
endelig stilling når det foreligger en byggesøknad.
(Ref. 2, 4 og 6) Bemerkningene tas til etterretning.
(Ref. 4) Det har gjennom planarbeidet vært kontakt med Viken Energinett og dette vil bli fulgt opp i den
videre prosjekteringen.

Saksnr: 200209628-23 Side 37 av 49
(Ref. 7 og 8) Del av friområdet foreslått til byggeområde for bolig er nærmest Arnljot Gellines vei og
utgjør et skrånende terreng. Den flatere og mest egnede delen av friområdet for lekeplass og balløkke er
ikke medtatt i byggeområdet. Vi er kjent med at det er vurdert gangbro over Arnljot Gellines vei i
forskjellige alternativer uten at denne er vedtatt oppført eller at endelig plassering er bestemt. Foreslått
byggeområde med planlagt bebyggelse vil eventuelt kunne tilpasses.
(Ref. 9) I revidert forslag til reguleringsplan er det foreslått en mindre endring av veibanen for Arnljot
Gellines vei. Begrunnelse for endringen er at avstanden mellom eksisterende blokkbebyggelse nærmest
veien og planlagt punkthus kan økes da byggegrense mot vei og punkthus følger endret veitrase.
Berørt del av veibanen inngår som offentlig trafikkområde i planforslaget. Endring av veibanen medfører i
tillegg at byggeområdet på sydsiden av veien får et arealtillegg.
(Ref. 10) Bemerkningene tas til etterretning.
(Ref. 11) Lodalen Borettslag er negative til planforslaget og har utarbeidet et eget notat med spørsmål til
gjennomførbarheten av prosjektet samt gjort vurdering av enkelte planfaglige forhold. Dette er besvart i
egne notater ref. vedlagte bilag.
2.4 NEDFOTOGRAFERTE FORHÅNDSUTTALELSER

Saksnr: 200209628-23 Side 38 av 49

Saksnr: 200209628-23 Side 39 av 49

Saksnr: 200209628-23 Side 40 av 49

Saksnr: 200209628-23 Side 41 av 49

Saksnr: 200209628-23 Side 42 av 49

Saksnr: 200209628-23 Side 43 av 49

Saksnr: 200209628-23 Side 44 av 49

Saksnr: 200209628-23 Side 45 av 49

Saksnr: 200209628-23 Side 46 av 49

Saksnr: 200209628-23 Side 47 av 49

Saksnr: 200209628-23 Side 48 av 49

Saksnr: 200209628-23 Side 49 av 49
1. Reguleringskart i målestokk 1:500
2. Beregning av togstøy, utendørs og innendørs
Utført av Multiconsult
11.06.03
3. Vurdering av uteområder utsatt for togstøy
Utført av Multiconsult
09.01.04
4. Naturtyper i Oslo, Alna – Svartdalen
Vedlegg til Friluftsetatens uttalelse
********
UTRYKTE VEDLEGG