Lilleaker syd, felt F2 Reguleringsforslag til offentlig ettersyn - Plan

Oslo kommunePlan- og bygningsetatenAvdeling for områdeutviklingLilleakerveien 14 - Lilleaker syd, felt F2Reguleringsforslag til offentlig ettersynOmrådet foreslås regulert til byggeområde for bolig, forretning, kontor, allmennyttig formål(helse, trim, kultur, forsamlingslokaler, undervisning, institusjon), bevertning. Hensikten erå videreutvikle CC vest / Lilleaker syd området som del av knutepunktet Lysaker-Lilleaker,med ca 220 boliger og funksjoner som betjener publikum både på dag- og kveldstid. Detforeslås 5.110 m2 BRA forretninger og 6.910 m2 allmennyttig formål. Forslaget legges utparallelt med forslag til reguleringsplan for CC vest feltene I 1,2,3,4.Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.Plan- og bygningsetaten ber om bemerkninger til forslaget i løpet av høringsperiodenfra:..................... til:.......................Vi gjør oppmerksom på at også innsigelser må sendes innen fristen.Forslagsstiller: Mustad eiendom AS ved Torstein Ramberg AS siv.ark. MNALINNHOLDSaksgang..................................2Vedtak......................................11Vedlegg 1 - forslagsstillers saksfremstillingVedleggBydel 15 UllernGnr: 9 bnr: 283, del av 528 og 4Saksnr: 200306773Dokument nr. 16Oppgis alltid ved henvendelsePlan- og bygningsetatenAvdeling forområdeutviklingInternett:www.pbe.oslo.kommune.noBesøksadresse:Vahls gate 1, 0187 OsloPostadresse:Boks 364 Sentrum,0102 OsloTelefon: 23 49 10 00Telefaks: 23.49.10.01E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.noBankgiro:6003.05.58920Organisasjonsnummer:971 040 823 MVA

Saksnr: 200306773-16 Side 2 av 11FORENKLET SAKSBEHANDLINGSom et ledd i Oslo kommunes arbeid for å gjøre behandling av innsendte reguleringsforslag mer effektivog forutsigbar praktiseres for noen utvalgte saker "direkteutleggelse" til offentlig ettersyn. Dette gjelderkun for innsendte reguleringsforslag med god kvalitet på det innsendte materialet. I disse sakene harforslagsstiller det fulle ansvar for beskrivelse av bl.a. planforslag og konsekvenser, mens Plan- ogbygningsetaten kvalitetssikrer kart og reguleringsbestemmelser og skriver sin vurdering og konklusjon.Denne saken behandles i henhold til disse retningslinjer. Forslagsstillers saksfremstilling følger somvedlegg 1.SAKSGANGKunngjøring.Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 21.10.02 i Dagbladet og 22.10.02 i Aftenposten. Grunneiere ogrettighetshavere er varslet ved brev.Vurdering av forskrift om konsekvensutredning.Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII-a "Konsekvensutredninger", medtilhørende forskrift.Forslaget er sett i sammenheng med parallelt behandlet forslag til reguleringsplan for CC vest felt I1,2,3,4fra samme tiltakshaver. Forslagene vil ikke overskride grensene for Vedlegg I i forskrift om KU.Reguleringsforslaget for CC vest vil overskride arealgrensen for vedlegg II 1.14. Foreliggende forslag forFelt F2 vil i seg selv ikke overskride vedlegg II grensen, men forslagene vil henge nøye sammen. De erderfor begge vurdert opp mot kriteriene i §4 i forskriften. Etter å ha innhentet uttalelse fra Fylkesmannenog Byantikvaren har ansvarlig myndighet, Planmyndigheten, avgjort at tiltaket ikke faller inn underforskriftens oppfangskriterier og derfor ikke skal konsekvensutredes.Det ble for øvrig behandlet konsekvensutredning i 1999 for Lilleaker syd- området, inkludert felt F2.Behandling av planforslaget.Tilstrekkelig materiale for saksbehandling forelå fra forslagsstiller 21.06.2004.Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringerinnarbeidet.Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 3. tertial 2004.SAMMENDRAGMustad Eiendom A.S. (MEAS)s visjon :”Mustadområdet skal utvikles til et åpent, aktivt og attraktivt byområde med boliger, kontorer ogforretningslokaler med et bredt handels- og servicetilbud. Området skal oppfattes som en naturlig del avLysakerbyen, det lokale sentrum for ytre bydeler i Oslo Vest og Østre Bærum.”Denne visjonen gir grunnlag for bearbeidelsen av helhetsplanen for området.Reguleringsplan for felt F2 ses i sammenheng med forslag til etablering av boliger i CC Vest–området, ogstørre fleksibilitet og mangfold i handels- og servicetilbudet.Senteret endres til et mer åpent og aktivt miljø på dagtid, og i tillegg også på kveldstid.Reguleringsplanforslaget er utformet i hovedsak innenfor rammene i gjeldende reguleringsplan.Planen er utformet innenfor gjeldende arealrammer totalt BRA 35.000 m2, hvorav min.BRA 19.000 m2 disponeres for boligformål. Balkonger kommer i tillegg. I utgangspunktet var planendefinert som bebyggelsesplan innenfor de gitte rammene i reguleringsplanen. P.g.a. behov for en størregrad av fleksibilitet i arealbruk for forretningsformål innenfor de gitte arealrammene, ble det imidlertidbesluttet å gi forslaget en reguleringsplanstatus.I en helhetsbetraktning i forhold til CC Vest er planforslagets bebyggelseskonsept utformet for å avklarehele forløpet i bebyggelse og terrasser i forhold til terreng fra Lysakerelva opp til Lilleakerveien.Her er det i terrenget en høydeforskjell fra ca kote +8,0 langs Lysakerelva, - til ca. kote +27,0 iLilleakerveien ved CC Vest.

3Dette begrunner en endring i gesimshøyder for boligene, som trapper opp fra en lavere høyde langsLysakerelva til en høyere gesimshøyde opp mot Avenyen mellom F2 og CC-vest. I gjennomsnitt holdesden gesimshøyden som er forutsatt i gjeldende reguleringsplan. Uterommet mellom boligene utformes meden tilsvarende terrassering, for felles utearealer for boligene, og en gangvei, med trapper/ramper fra detøvre terrassenivå ned til naturområdet langs Lysakerelva.Boligbebyggelsen har maks. 5 etasjer fra terrassert nivå. Bruksarealer for andre formål, forretninger,kontor, allmennyttige formål og bevertning er under terrassenivåene.T-BRA i reguleringsforslaget er 36.760 m2, hvorav min. T-BRA 20.760 m2 skal disponeres forboligformål. Dette utgjør ca. 220 boliger.PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG KONKLUSJONOverordnede målKommuneplan 2004: Planforslaget kan anbefales i forhold til overordnete føringer i kommuneplanen.Forslaget innbærer mange boliger og et bomiljø som gir variasjon til nærområdets store andelsmåhusbebyggelse. Kommunens mål om næringsvirksomhet integrert i flerfunksjonelle byområder samtkonsentrert, stasjonsnær næringsutvikling ivaretas. Forslaget innebærer videreutvikling av godt tilrettelagtprivat service. Kommuneplanens strategikart viser Lysakerområdet som område for knutepunktutviklingmed blandete funksjoner.Rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging følges opp av forslaget med en konsentrertbyutvikling i et område med svært god kollektivdekning.

4Området bør ses i sammenheng med den utvikling som foregår både på Oslo-siden og Bærum-siden avLysakerelva og Lysaker stasjon. I gjeldende regulering lenger sør ligger det en mulighet til å åpne enenklere gangforbindelse til Lysaker stasjon med et torg sørvest for planområdet. Se ovenstående skisse.Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag gjelder for Lysakerelva. Forslaget innebærer ytterligereutbygging langs elva som forutsatt i gjeldende reguleringsplan. Etter Plan- og bygningsetatens oppfatninger elvelandskapet ”urbanisert” i stor grad allerede ved eksisterende bebyggelse på begge sider av elva. Denye boligetasjene vil snevre inn landskapsrommet langs elva noe, men innebærer lavere bebyggelse enngjeldende regulering mot deler av elva. Bebyggelsen trapper seg opp mot CC vest og gir forbindelsemellom dette området og elva i motsetning til dagens bebyggelse. Forslagets boliger og allmennyttigeformål kan gi større trygghetsfølelse for gående på turveien ved elvebredden større deler av døgnet.Kommunedelplan for grøntstrukturen viser turvei A1 langs Lysakerelvas østbredd. Forslaget har ikkekonsekvenser for framkommeligheten her. Turveidragets bredde er bestemt ved tidligere utbygginger.Fellesområdet ”avenyen”, vil sammen med felles gangvei i syd binde kontakt mot turveien.Biologisk mangfold: planforslaget endrer i prinsipp ikke byggegrensene mot Lysakerelva i forhold tileksisterende bebyggelse, og berører derved ikke biologisk mangfold.Kommunedelplan for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner viser CC vest sombyggeområde for lokalisering av kjøpesenter. Kundegrunnlaget strekker seg i dag ut over det rent lokalemarkedet, med relativt høy bilandel.Nye arealer for handel i de to forslagene som legges ut parallelt er totalt 10.565 m2 reell BRA, hvorav4.710 m2 BRA i foreliggende forslag, 5.855 m2 BRA i planforslaget for Lilleakerveien 16-18.Forslagstiller viser til tidligere handelsutredninger om CC vest. De nye arealene vil bidra til å opprettholdesenterets markedsandel fram mot 2010. Dersom arealene blir særlig arealeffektive kan de bidra til å bringeandelen av markedsområdets etterspørsel opp på 18-19%, på linje med Mortensrud syd senteret.Plan- og bygningsetaten har gjort en uavhengig vurdering av markedspotensialet og vurdert forslagsstillershandelsanalyse. En utvidelse av forretningsarealet som foreslått er i grenselandet for markedspotensialet,dvs for hva senterets nedslagsområde kan tåle av omsetning. Det er derfor viktig at en utvidelse i områdetCC-Vest ikke blir mer omfattende enn det angitte tiltaket. Det er viktig at området kobles godt opp motkollektivtilbudet. Plan- og bygningsetatens vurdering er gjort uavhengig av hvilke typer forretninger somer og vil bli etablert.Planområdets boligpotensialeForslaget gir et boligpotensiale på ca 19.000 m2, det samme som gjeldende regulering. Balkonger kommeri tillegg. Dette innebærer omkring 220 boliger. Det er positivt at det kan oppnås et sammenhengendeboligområde fra Lysaker stasjon i sør opp mot Lilleaker stasjon i nord.ByformingHovedproblemstillingen Plan- og bygningsetaten har diskutert er om forslaget bidrar til å videreutvikleLysakerbyen – Lilleaker til et aktivt område med boliger og varierte aktiviteter med attraktive uterom, ellerom det blir en utvikling mot innadvendte funksjoner og konflikter mellom boliger og næring, derelvelandskapet lider.Byantikvaren er opptatt av å ta vare på det historiske miljø i området. Etter Plan- og bygningsetatensoppfatning er dette allerede endret ved gjeldende regulering og utbygginger. Plan- og bygningsetatenlegger derfor større vekt på forslaget som del av en knutepunktutvikling. Elvelandskapet med turveien erimidlertid viktig å ivareta.Sammen med forslaget for CC-vest, I-feltene Lilleakerveien 16-18, bidrar forslaget til en mer bymessigstruktur med gater og torg helt fra Lysakerbyen i sør. Dagens forretningssenter suppleres med utadvendtefunksjoner langs torg i sør og avenyen i øst.Utforming og kvaliteterForslaget er i hovedsak i samsvar med gjeldende regulering hva gjelder utnyttelse og byggegrenser.Dersom ikke forretningsandelen i området ble foreslått økt fra regulert 400 m2 til 5.110 m2, kunne

5forslaget vært behandlet som en bebyggelsesplan. Hovedgrepet er endret i forhold til illustrasjonsplanen igjeldende regulering ved at bebyggelsen vil danne et bredt terrassert område som knytter kontakt mellomelva, boligene og øvre deler av CC vest, med lavere bygninger mot elva i vest og høyere mot øst enn det errom for i gjeldende regulering. Etter Plan- og bygningsetatens oppfatning er dette et positivt grep.Boligkvalitet: Boliger som også tidligere er regulert i dette feltet, vil bidra til et levende bymiljø størredeler av døgnet. Boligene ligger sør- og vestvendt og godt trafikkskjermet. Analyse av boligenesstøyforhold viser at fasader og utearealer tilfredsstiller kravene i T-8/79.Boligene i dette forslaget kan være egnet for småbarnsfamilier, med sammenhengende bilfrie utearealer. Etkonsept etter forslagstillers intensjoner, delvis med ”seniorboliger” med lett tilgjengelighet til service ogkollektivnett, kan også bidra til lettstelte boliger for flere aldersgrupper. Plan- og bygningsetaten ser at detkan være behov for mindre leiligheter i nærområdet som for en stor del består av småhusbebyggelse. Etteretatens ønske tillates ikke ett-roms boliger. For øvrig har etaten ikke funnet det hensiktsmessig å kreve enbestemt boligfordeling i forslaget.Reguleringsbestemmelsene sikrer minimum 30 m2 uteoppholdsareal pr bolig. Det er positivt at boligenefår flere typer uteareal; en større solvendt privat balkong og felles terrasserte uteområder for beboerne.Boligene vil i tillegg ha god tilgjengelighet til torg og aveny som vil være åpent for alle med tilliggendeservice, samt turveien langs Lysakerelva.Det er viktig at boligene skal ha gangatkomst uavhengig av næringsbebyggelsen.Planlagt bebyggelse i Granfos-området vil kunne gi noe skygge. Slik sett kan det være en fordel atboligene løftes opp som vist.UtnyttelsePlanforslaget innebærer en utnyttelse av planområdet på ca %TU 275%, tilsvarende gjeldende regulering.Med en beliggenhet i område for knutepunktutvikling anser Plan- og bygningsetaten at en slik utnyttelse erforsvarlig. Planområdet og omgivelsene tåler en slik utnyttelse innenfor rammene av reguleringsforslagetskart og bestemmelser.Planforslaget innebærer en relativt detaljert regulering med stramme byggegrenser og høyder, etter etatensoppfatning er dette riktig nivå for å unngå bebyggelsesplan, da forslaget er prosjektrettet.Arealdisponering:Forretning – se vurdering under KDP for varehandel. Det er viktig at bestemmelsene setter en begrensningpå T-BRA forretning.Allmennyttig formål – utvides fra helse/trim, med kultur, forsamlingslokale, undervisning, institusjon.Formålene vil bidra til et helhetlig servicetilbud og aktivitet i området en større del av døgnet. Institusjonåpner for evt. omsorgsboliger med døgnkontinuerlig tilsyn. Det er positivt med en utvidelse av tilbudene idette området med god kollektivdekning og godt publikumsgrunnlag fra eksisterende og nye boliger ognæring.Nærområdet innebærer i dag store strukturer; CC vest, Statkraft med mer. Planforslaget følger oppdimensjonene, men innfører samtidig boliger som et element som vil gi området et nytt preg.Skolekapasiteten er dårlig i området. Mustadområdet er i følge Undervisningsbygg ikke egnet til etableringav barneskole, det ligger blant annet lite sentralt i forhold til behovet. Det planlegges i utgangspunktet fåfamilieboliger. Plan- og bygningsetaten mener det ikke er aktuelt å kreve noen rekkefølge i forhold tilskoleutbygging.TrafikkPlanområdet har som nevnt en beliggenhet med svært god kollektivdekning og ligger godt tilgjengelig tilhovedveisystemet E18 og Granfostunnelen. Lilleakerveien forbinder disse.Det er utarbeidet felles trafikkanalyse til foreliggende forslag og forslaget for CC vest, Lilleakerveien 16-18. Forrige trafikktelling var i 2002, før siste utvidelse av senteret. I forbindelse med trafikkanalysen vardet planlagt nye trafikktellinger, men de har ikke vært mulig å gjennomføre pga transportarbeiderstreikenog byggearbeid i Lilleakerveien mot E6. Plan- og bygningsetaten har akseptert å legge ut saken uten slike.Trafikkanalysens genereringsfaktorer bygger på eksisterende parkering samt vurderinger i forhold til nyparkeringsnorm. Det er fornuftig at trafikkanalysen viser trafikk generert av et større område mellomLilleakerveien og Lysakerelva, da flere kontorbygg som benytter samme kryss er medtatt. Totalområdet erberegnet til å gi 19.000 ÅDT fordelt på to kryss, hvorav foreliggende planområde gir ca 2.400 ÅDT.

6Lilleakerveien langs planområdet vil totalt få ca 12.600 ÅDT, i 2002 hadde den ca 11.900. Etter Plan- ogbygningsetatens oppfatning er dette en akseptabel økning. Beregning av belastningsgradene med enfordeling 40-60%, viser lav belastning (0,26) i rundkjøring nord for CC vest, men en overbelastning (1,08)i rundkjøringen ved Lilleakerveien i sørøst. Fordelingen mellom kryssene har betydning forbelastningsgraden, ved overbelastning i sørøst er P-området til CC vest organisert slik at flere vil kunnebenytte atkomsten fra rundkjøringen i nord. Atkomsten fra nord er også relativt nyanlagt, slik atfordelingen etter Plan- og bygningsetatens oppfatning etter hvert kan bli annerledes enn antatt.ParkeringP-norm for boliger samt nylig vedtatt P-norm for næring viser Lysaker- Lilleakerområdet som ett av 8knutepunktområder i ytre by som har så sentral beliggenhet med kollektivtransport at de i praksis er likelette å nå som steder i den tette byen. Disse områder skal ha Tett by norm, altså lavere dekning enn itidligere P-norm som CC vest er bygget etter.Normen får ikke tilbakevirkende kraft, den vil gjelde for nybygg, hovedombygging og –bruksendring.Etter plan- og bygningsetatens vurdering er det viktig å legge vekt på kollektivtilgjengeligheten ogsykkeltilgjengelighet og derved holde parkeringsdekningen lav. Dette er helt avgjørende når det gjelderarbeidsreiser og en forutsetning for å anbefale høyere utnyttelse.I følge trafikkanalysen er det ca 1080 plasser innenfor planområdet for CC vest Lilleakervn. 16-18 i dag.Foreliggende planområde benytter en del av disse plassene, og det er i dag ikke plasser innenforplanområdet. Forslaget åpner for å bygge parkeringskjeller(e) under bebyggelsen og under fellesområdetog offentlig gangvei. Det planlegges imidlertid at forslagets parkering dekkes under CC vest i stedet foregen kjeller. Parkeringsnormen åpner for at parkering kan dekkes på annen tomt i umiddelbar nærhet, ettertinglyst heftelse. Tomtene har samme eier. Endelig løsning må avgjøres i forbindelse med rammesøknader.ForurensningStøyForeliggende beregning av trafikkstøy viser etter Plan- og bygningsetatens oppfatning at det ikke erproblematisk å anbefale boliger i området i forhold til trafikkstøy. Hoveddelen av boligfasadene ogutearealene vil få støynivåer i intervallet 41-54 dBA, hoveddelen under 50 dBA.Luftkvalitetskriterier, klimaNasjonale mål for tillate grenseverdier for luftkvalitet er fastsatt i St. meld. nr. 8/99.Det ble 04.10.2002 fastsatt ny forskrift til Forurensningsloven om lokal luftkvalitet. Tiltaksgrensene liggerlavere enn i tidligere forskrift, de tilsvarer EU's direktiv hva gjelder NO 2 år 2010 og PM 10 år 2005. De nyekravene skal gjelde for alle arealer der folk kan oppholde seg.Konsekvensutredning for Lilleaker syd inneholdt klimaanalyse i forhold til planlagte boliger i nærområdet.Det er nå foretatt en ny vurdering ut fra de to foreliggende planforslag.Denne viser forurensede partier langs Lilleakerveien. Lilleakerveien vil samtidig fungere som utluftingsårepå grunn av fallretningen mot sjøen. Lysakerelva har en viktig drenerende effekt i området. Det meste avtilsiget fra Granfosstunnelen vil absorberes av vegetasjonen langs elva eller dreneres ut mot fjorden.Bygningene i planforslaget er plassert slik at de skjermer plasssrom mot fremherskende vind fra sørøst ogdraget som følger elven. Vind fra nordøst vil kunne følge den åpne delen av terrasseringene. Avenyen vilkunne få en del vind. Det anbefales trevegetasjon her.Etter Plan- og bygningsetatens oppfatning er forurensningstilstanden ikke alarmerende for boligbygging iområdet.JordforurensningTidligere konsekvensutredning fra området ble regulert til boliger med mer viser at CC vest området erregistrert i SFTs database på grunn av tidligere industrivirksomhet. Det foreligger rapporter fraGEOCARE. Det er tiltakshavers ansvar å ivareta sikkerhetskrav i forhold til forurensede masser. Dette vilbli vurdert nærmere i forbindelse med rammesøknadsbehandlingen.Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.

Forminsket reguleringskart7

8Reguleringsbestemmelser for:LILLEAKERVEIEN 14, LILLEAKER SYD FELT F2gnr. 9 og bnr.283, del av bnr. 4§ 1AvgrensningDet regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket OP2-200306773 og datert07.06.2004.§ 2FormålOmrådet reguleres til:• Byggeområde Felt F2 – bolig, forretning, kontor, allmennyttig formål (helse, trim, kultur,forsamlingslokaler, undervisning, institusjon), bevertning• Offentlig trafikkområde – gang/sykkelvei• Fellesområde – felles avkjørsel, felles gangareal§ 3Byggeområde felt F23.1UtnyttelseTillatt bruksareal skal ikke overstige T-BRA 36.760 m2, hvorav minimum T-BRA 20.760 m2 forbeholdesboligformål. Det tillates en forretningsandel på maksimum T-BRA 5.110 m2, inkludert lager, kontor ogfellesarealer i tilknytning til forretningsvirksomheten..Eventuelle glassgårder skal regnes med sitt faktiske gulvareal, det vil si uten beregningsplan for hver 3,0 mhøyde.Parkering på terreng inngår i T-BRA med 15 m2 pr. plass. Parkering i kjeller der himling er lavere enn cotec+ 15 inngår ikke i T-BRA.3.2Plassering og høydeBebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser og grenser mellom ulike høyder, og med maksimalegesimshøyder som vist på plankartet. På lamell / vinkelvolumene skal øverste etasje under maksimalttillatte gesimshøyder være tilbaketrukket med minimum 1,5 m på minst to langsider av bygningene.Det tillates innpasset takterrasser. Nødvendige sikkerhetsgjerder på tak i forbindelse med takterrasserregnes ikke til gesimshøyden.Utenfor byggegrenser / grenser mellom ulike høyder tillates bygget balkonger, karnapp, trapp- og heistårnog baldakin i dybde maks 2,6 m. Dette gjelder ikke for byggegrense / grense for ulike høyder motLysakerelva.Det skal være tilbaketrukket arkade i 1. og 2. etasje mot elven, trapp og heis kan tillates i denne sonen.Det tillates ventilasjonsoppbygg, trapp, heismaskinrom og glasstak inntil 3,5 m over maksimal oppgittgesimshøyde. Takoppbygg skal utformes som en integrert del av bygningenes arkitektur.Under bro skal det være fri høyde på minimum 5 m.3.3UtformingBebyggelseBebyggelsen skal som hovedregel ha flatt tak.Det tillates ikke næringsvirksomhet lokalisert over boliger.Boliger skal ha gangatkomst atskilt fra næringsvirksomhetenes gangatkomst.Det tillates ikke 1-roms leiligheter.

9Arealer for forretning og allmennyttig formål skal lokaliseres til bakkenivå med supplerende arealer i 2.etasje og sokkel / underetasjer. Det skal være utadvendte funksjoner i 1.etasje mot fellesområder, medgangatkomst direkte fra fellesområdene.UtearealerUteområder skal opparbeides torg- og parkmessig med bruk av vegetasjon. Utelagring tillates ikke.Det skal opparbeides gangforbindelse gjennom byggeområdet fra bro ned til friområde langs Lysakerelva.3.4Krav til uteoppholdsarealFor hver boenhet skal det settes av uteoppholdsareal etter følgende norm: minimum 30 m2.Uteoppholdsarealet skal dekkes på bakkeplan og/eller felles terrasser og private terrasser / balkonger.Dersom privat balkong skal medregnes i uteoppholdsarealet skal den ha et minimumsareal på 10 m2 ogminimumsdybde på 2,40 m.Fellesområde - felles gangareal medregnes ikke i uteoppholdsarealet.§ 4AvkjørselByggeområdet skal ha avkjørsel fra felles avkjørsel 3.Det tillates avkjørsel fra parkeringskjeller under c+15,0 gnr.9 bnr.4 som vist med pil på plankartet.Det tillates avkjørsel fra parkeringskjellere for gnr.9 bnr.528 og bnr.538 som vist med pil på plankartet.§ 5ParkeringParkering skal anordnes etter den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo.Minimum 5% av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede.Det kan tillates sambruk av parkeringsplasser mellom forretning/ kontor/ lager/ allmennyttig formål.§ 6UtomhusplanSammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1:200, forbyggeområdet og fellesområdet.Planen skal vise oppholdsarealer, lekearealer, sykkelparkering, gangveier, kjøreareal og plass forsnødeponering. Planen skal vise eksisterende og fremtidig terreng, stigningsforhold, evt. trapper og murersamt vegetasjon, belysning og gatemøblering.Utomhusplanen skal godkjennes samtidig med rammetillatelse. Uteoppholdsarealene skal være ferdigopparbeidet ihht. godkjent utomhusplan før midlertidig brukstillatelse gis.§ 7SkiltplanSammen med søknad om rammetillatelse skal det for det enkelte felt innsendes en helhetlig plan somomhandler skilt og reklame.Farge, belysning og utforming av skiltene skal underordne seg byggets arkitektur.§ 8MiljøkravStøyMiljøverndepartementets retningslinjer for vegtrafikkstøy, rundskriv T-8/79, eller senere tilsvarendebestemmelser skal legges til grunn.Støyberegning og plan for støybeskyttelse må foreligge samtidig med søknad om rammetillatelse avboligene. Alle støybeskyttelsestiltak skal være ferdig før brukstillatelse gis.

10OvervannshåndteringTakvann og regnvann skal håndteres ved infiltrasjon innenfor reguleringsområdet. Evt. andre løsningerskal dokumenteres særskilt.AnleggsfasenVed søknad om rammetillatelse skal det redegjøres for avbøtende tiltak i anleggsfasen for å sikre denøkologiske balansen med hensyn til vegetasjon, dyreliv og fiskebestand i og langs Lysakerelven.§ 9Offentlig trafikkområdeOffentlig gang/sykkelvei skal ha bredde som vist på plankartet. For kjøring på felles avkjørsel 3 tillateskryssing av offentlig gang/ sykkelvei.Det tillates parkeringskjeller under offentlig trafikkområde.§ 10FellesområderFelles avkjørselFelles avkjørsel skal være felles for gnr.9 bnr.283, gnr. 9 bnr. 528, gnr.9 bnr.538 og gnr.9 bnr.4.Felles gangarealFelles gangareal skal være felles for gnr.9 bnr.283, gnr. 9 bnr. 528, gnr.9 bnr.538 og gnr 9 bnr.4.Felles gangareal skal utformes som torg / aveny. Det skal oppføres bro over felles gangareal som vist påkart. Det tillates kun høyst nødvendig kjøring på felles gangareal.Det skal opparbeides gangforbindelse fra broens nivå ned til felles gangareal.Det tillates trapp / gangforbindelser i felles gangareal opp til c+ 27 i gnr.9 bnr.4.Det tillates parkeringskjeller under felles avkjørsel og felles gangareal.§ 11RekkefølgebestemmelserMidlertidig brukstillatelse for nybygg eller hovedombygging innenfor planområdet skal ikke gis føroffentlig gangvei, felles avkjørsel og felles gangareal er opparbeidet.Midlertidig brukstillatelse for ny bebyggelse mot friområde langs elven skal ikke gis før turveien i sammefriområde er opparbeidet og atkomsten langs elvebredden er tilgjengelig for allmennheten.

11VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYNPlan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2 og i henhold tildelegert myndighet vedtatt av byrådet 06.05.1997, lagt ut til offentlig ettersyn:Forslag til endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Lilleaker syd, felt F2 som omreguleresfra bolig, kontor, forretning til:• Byggeområde – bolig, forretning, kontor, allmennyttig formål (helse, trim, kultur,forsamlingslokaler, undervisning, institusjon), bevertning• Offentlig trafikkområde – gang/sykkelvei• Fellesområde – felles avkjørsel, felles gangarealsom foreslått av Mustad eiendom AS ved Torstein Ramberg AS siv.ark. MNAL , vist på kart merketOP2-200306773 og datert Plan- og bygningsetaten 07.06.2004.PLAN- OG BYGNINGSETATEN, AVDELING FOR OMRÅDEUTVIKLING DEN / -Kjell Kristian JacobsenavdelingslederGro Jensen VigsaksbehandlerTRYKTE VEDLEGG1. Forslagsstillers saksfremstilling2. Handelsanalyse sammendrag3. Trafikkanalyse4. Støyrapport5. Klimavurdering6. Forslag til arealdisponeringUTRYKTE VEDLEGGReguleringskart i målestokk 1:500.