Handelsanalyse, datert 17.08.07 - Bergen kommune

HandelsanalyseWergeland senter – S1118.04.2007

RAPPORTProsjekt:Tittel:Fagområde:Wergeland reguleringsplanRAPPORTNAVNUtredningKommentar:Oppdragsgiver:Wergeland Terrasse AS)/ Sameie WergelandFageråsveien 25067 BergenRef. oppdragsgiver:Utarbeidet av:Oppdragsansvarlig:Saksbehandlere:Reidar MadsenAsplan Viak Bergen a.sPb. 2304 Solheimsviken, 5824 BergenTlf.: 55 59 67 00 - Faks: 55 59 67 50E-post: bergen@asplanviak.noInternett: www.asplanviak.noKnut HellåsAstrid RongenRevisjon nr:Sidekontrollert av:Sluttkontrollert av:Godkjent av:Prosjektnr.: 511849Heftenr.:Dokument nr:Lagret511848-ha03.docSist lagret: 17.08.2007Sist lagret av:Astrid RongenSist skrevet ut: 17.08.07

SKRIV INN OPPDRAGSGIVER/PROSJEKTRAPPORTNAVNFORORDDenne rapporten er utarbeidet av Asplan Viak AS som en del av reguleringsarbeidet for Wergeland Terrasse ASAnalysen bygger på statistikk fra SSB, lokalkunnskap om området.Knut Hellås er prosjektleder for reguleringsarbeidet . Astrid Rongen har delansvar for handelsanalysen.Oppdragsgivers representant er Reidar Madsen, Wergeland Terrasse AS/ Sameie Wergeland.Bergen , 23.03.2007For Asplan Viak ASKnut HellåsProsjektlederAstrid RongenProsjektmedarbeiderASPLAN VIAK Foreløpig utkast pr 17.08.07511848_Handelsanalayse_03.doc

SKRIV INN OPPDRAGSGIVER/PROSJEKTRAPPORTNAVN1 INNLEDNINGWergeland terrasse ønsker å utvikle planlagt knutepunkt ved ny bybanetrase med utvidet handel og nykonsentrert boligbebyggelse. Privat reguleringsplan for området er under utarbeidelse. Eksisterendeforretningsbygg innenfor planområdet har ett areal i dag på 2125 m2 og inneholder en Rema 1000 butikk ,møbelbutikk , tannlege, fysioterapi eiendomsmekler og en finansinstitusjon. Utbygger ønsker å supplere senteretmed ytterligere 3340 m2 forretningsareal med et bredere varetilbud og service. I tillegg foreslås 10-13000 m2 nyttboligareal og ny barnehage. Eksisterende forretningslokaler utenfor planområdet utgjør 3700 m2 (måkontrollregnes) I henhold til forslag til ny kommuneplan for Bergen kan detaljhandel på inn til 7500 m2 etternærmere analyser etableres i lokalsenteret på Wergeland.2 EKSISTERENDE OG PLANLAGT UTBYGGINGy pp g##Forretningsareal innenfor en radius på 200m fra bybanestoppetI eksisterende forretningsbygg i senteret på Wergeland finnes allerede 2125 m2 handelsareal :DagligvarerApotekBrød/konditorTil sammen1735 kvm240 kvm150 kvm2125 kvmEksisterende forretninger utenfor planområdetI tilknytning til veikrysset ligger en rekke spesialforretninger og service på til sammen 3000 m2 (GAB), målt utfra omriss på kart.. Der finnes to små restauranter , en kioskbutikk, en frisør, en fotograf, arkitektkontordata/elektrovirksomhet, jernvarehandel og en ballongbutikk. Fana sparebank med tilhørende kontorer erlokalisert i tidligere kinolokaler. Lokalene er i hovedsak bygget som forretningslokaler, men dagens utnyttelsevarierer .ASPLAN VIAK Foreløpig utkast pr 17.08.07511848_Handelsanalayse_03.doc

SKRIV INN OPPDRAGSGIVER/PROSJEKTRAPPORTNAVNPlanlagt utbyggingUtbygger ønsker å utvikle Wergeland senter som et lokalsenter med et bredere vareutvalg enn i dag når områdetblir etablert som knutepunkt og nytt bybanestopp. Forslaget innebærer ikke økning av arealet til dagligvarer.Nye handelsaktiviteter som ønskes inn i senteretSport400 kvmKlær/mote350 kvmJernvarer500 kvmBarneklær250 kvmLeker200 kvmGullsmed100 kvmBegravelsesbyrå150 kvmFrisør100 kvmBlomster100 kvmMobil/Data150 kvmBelysning/interiør350 kvmHelsekost70 kvmKiosk/ Hurtigmat100 kvmPizzarestaurant100 kvmZoo150 kvmTv/parabol70 kvmEiendomsmegler200 kvmTotal planlagt3340 kvmEksisterende innenfor senteret2125 kvmTotalt innenfor senteret 5465 kvmForretninger utenfor senteret3000 kvmSUM forretningsareal8465 kvmUtbygger arbeider med to alternative utnyttelsesgrader for området som kan gi mellom 150og 200 nye boligerdvs mellom 300 og 400 nye beboere. I tillegg legges til rette for ny barnehage og kontorerNyttAlt 1NyttAlt 2Bolig 12870 10950EksisterendeinnenforplanområdetEksisterendeutenforplanområdetSUM forretningsarealBarnehage 1350 750Kontor 4600 5550 1800Detaljhandel 3340 3340 2125 3000 8465ASPLAN VIAK Foreløpig utkast pr 17.08.07511848_Handelsanalayse_03.doc

SKRIV INN OPPDRAGSGIVER/PROSJEKTRAPPORTNAVN2.1 Planmessige forutsetningerHandelsanalysen utarbeides på bakgrunn av forslag til kommuneplan for Bergen 2006-2017 datert29.november 2006 som har vært lagt ut til offentlig ettersyn. Wergeland er avmerket på arealplankartet somS 11. Bestemmelse §16 Handel og senterstruktur sier: ”… I lokalsentra og følgende senterområder langsbybanen: S11, 12, 14, og 15 tilpasses detaljhandel med bruksareal inn til 7500 m2 etter nærmere analyse.”Forslag til kommuneplanen ønsker moderat tilgjengelighet med bil til knutepunktene som i hovedsak skalbetjenes med kollektivtransport. Kommuneplanforslaget har bestemmelse om at parkeringsnorm for indre byskal gjelde for Wergeland.Samtidig har kommuneplanen et ønske om fortetting spesielt innenfor en radius på 200 m fra bybanestopp. I§ 20 i bestemmelsene lyder: : ” … For bybanestopp mellom Danmarksplass og Paradis (S11, 12, 14, 15, 37)kan opp til 6 etasjer vurderes for enkeltbygg.2.2 Forslag til analyseI denne analysen vil vi vurdere• Om kundegrunnlaget for handelsutvidelsen• Om tiltaket vil får konsekvenser for handel i andre sentra.• Om tiltaket medfører høyere bilbruk og redusert kapasitet på veinettet og kryss2.3 KundegrunnlagetKundegrunnlaget til en handelsvirksomhet kan beregnes teoretisk eller defineres ut fra, lokalkunnskap,kulturelle grenser eller undersøkelser .Teoretisk kan men beregne kundegrunnlaget som 1) de som har aktuell dagligvare forretning somnærmeste tilbud innen gangavstand, eller 2) de som har aktuell forretning med større vareutvalg innenforkortest kjøreavstand. For dagligvarehandel og lokalbutikker er kundegrunnlaget ( befolkningen) som borinnenfor rimelig gangavstand av stor betydning. For handlende som bruker bil kan parkeringsmulighetene ,vareutvalg og andre faktorer være mer avgjørende en avstand når men velger handlested. Mange handler iforbindelse med arbeid eller der man henter/bringer barn til barnehage eller fritidsaktiviteter. Forretningerlangs sterkt trafikkerte veier kan trekke til seg en del kunder som reiser til fra jobb eller fritidsreiser.Sjeldenvarer kan trekke til seg kunder fra et større regionalt oppland.ASPLAN VIAK Foreløpig utkast pr 17.08.07511848_Handelsanalayse_03.doc

SKRIV INN OPPDRAGSGIVER/PROSJEKTRAPPORTNAVN2.3.1 Kundegrunnlag innenfor gangavstand1474 bosatte og 1109 arbeidstakere har i dag Wergeland som nærmeste dagligvareforretning. Ved utvikling avknutepunktet vil man få 300-400 nye bosatte, en betydelig økning i antall arbeidstakere.ASPLAN VIAK Foreløpig utkast pr 17.08.07511848_Handelsanalayse_03.doc

SKRIV INN OPPDRAGSGIVER/PROSJEKTRAPPORTNAVN2.3.2 Kundegrunnlag innenfor bilavstand7079 bosatte og 5050 arbeidstakere har Wergeland som nærmeste senter for detaljhandel med et mersammensatt vareutvalg. Avstandene er så store at en større del av de som bor eller arbeider utenfor rimeliggangavstand vil benytte bil. En del vil benytte sykkel.2.3.3 Kundegrunnlag ut fra lokalkunnskapDe som driver handelsvirksomhet på Wergeland opplyser at en del av deres kunde kommer fra lokalområdet .Mange handler på vei hjem fra jobb fordi de synes det er praktisk og hyggelig å handle der. En stor del avkundene bor på Natlandsfjellet, Fantoft, Paradis og Landås. Wergeland jernvarehandel har et regionaltkundegrunnlag som også handler dagligvarer.ASPLAN VIAK Foreløpig utkast pr 17.08.07511848_Handelsanalayse_03.doc

SKRIV INN OPPDRAGSGIVER/PROSJEKTRAPPORTNAVN2.3.4 Fremtidig kundegrunnlagKundegrunnlaget innenfor gangavstand vi øke med 3-400 personer som følge av fortetting. Bybanestoppet vilkunne gi flere kunder som handler på vei til/fra arbeid og fritidsaktiviteter. Etablering av ny barnehage, størrevareutvalg , flere arbeidsplasser innenfor planområdet og i næringskorridoren vil øke kundegrunnlaget.Trafikkberegninger viser at forbipasserende biltrafikk i Fageråsvegen vil øke fra 5700 ÅDT i 2000 til 7400 ADT i2015. Biltrafikken i Inndalsveien forbi området vil øke fra 21 900 ADT i 2000 til 24 600 ÅDT i 2015.ÅDT 2000 inkludert trafikk fra Wergelandterrasse.Røde trafikktall er summen av ÅDT fraContram-modellen og økningen i ÅDT fraområdet.Blå trafikktall er økningen i ÅDT fra området fradagens situasjon til framtidig situasjon medutbygging.ÅDT 2015 inkludert trafikk fra Wergeland terrasse.Røde trafikktall er summen av ÅDT fra Contrammodellenog økningen i trafikk fra området.Blå trafikktall er økningen i ÅDT fra området fradagens situasjon til framtidig situasjon medutbygging.ASPLAN VIAK Foreløpig utkast pr 17.08.07511848_Handelsanalayse_03.doc

SKRIV INN OPPDRAGSGIVER/PROSJEKTRAPPORTNAVN2.4 Konsekvenser for handel i andre sentraWergeland ligger nær Bergen sentrum og konkurrerer med lokale dagligvareforretninger i nærheten og størrelokalsentra som Sletten, Solheimsviken og Nesttun. Handelslekkasje i forhold til kjøpekraften i lokalområdet kanberegnes ut fra det vi vet om kjøpekraften i området og hva som blir omsatt i området. Kjøpekraften beregnes utfra forbruk pr person i Bergen kommune, multiplisert med antall beboere innenfor rimelig gangavstand ogbilavstand ( sykkelavstand). Dekningsgraden sier noe om det er handelslekkasje eller om det erhandelsoverskudd , d.v.s. om forretningsområdet trekker til seg kunder fra et større handelsomland.Dekningsgrad = 100% * omsetning/ bosatte * kjøpekraft pr. person2.4.1 Antall innbyggere i Bergen 2005239 209 personer bodde i Bergen pr 01.01.2005 Kilde SSB2.4.2 Omsetningstall Bergen kommune 2005Varetype Forbruk totalt Forbruk pr innbygger52 Detaljhandel og reparasjon 17 657 451 000 73 816av varer52.4 Butikkh. med andre nyevarer (jernvarer , møbler)8 037 152 000 33 599Kilde SSB2.4.3 Omsetningstall Wergeland 2005Varetype Omsetning totalt Omsetning pr innbygger52 Detaljhandel og reparasjon 183 068 000 73 816av varer52.4 Butikkh. med andre nyevarer (jernvarer , møbler)27 451 000 33 599Kilde SSBOmsetningstallene er beregnet ut fra postnummer og inkluderer omsetningen til all detaljhandel innenfor ogutenfor det aktuelle planområdet . Dagligvareomsetningen i Rema 1000 forretningen i 2005 utgjør 68 % avden totale omsetningen i området.2.4.4 Kjøpekraft Wergeland 2005VaretypeKjøpekraft innen forgangavstandKjøpekraft innenforbilavstand (sykkelavstand)1474 bosatte 7079 bosatte52 Detaljhandel og reparasjon 108 804 784 522 543 464ASPLAN VIAK Foreløpig utkast pr 17.08.07511848_Handelsanalayse_03.doc

SKRIV INN OPPDRAGSGIVER/PROSJEKTRAPPORTNAVNav varer52.4 Butikkh. med andre nyevarer (jernvarer , møbler)Kilde SSB49 524 926 237 847 3212.4.5 Dekningsgrad WergelandVaretype52 Detaljhandel og reparasjonav varer52.4 Butikkh. med andre nyevarer (jernvarer , møbler)Kilde SSBDekningsgrad innen forgangavstandDekningsgrad innenforbilavstand( sykkelavstand)168% 35%55,4% 11,5%I forhold til kundegrunnlaget innefor gangavstand har Wergeland en dekningsgrad på 168%. Det betyr atområdet trekker til seg en høy andel eksterne kunder. Ser vi på dekningsområdet innenfor bilavstand(sykkelavstand) er dekningsgraden ned i 35% og har en høy handelslekkasje når vi tillegg må regne med aten stor del av kundegrunnlaget kommer fra den forbipasserende trafikken.2.4.6 Konsekvenser for nærbutikker og dagligvarehandelWergeland konkurrerer med disse nærbutikkene1)Hope Matsenter i Inndalsveien2)KIWI Landås og Landåstorget3)Sletten senterDisse forretningene ligger utenfor rimelig gangavstand til Wergeland. Fotgjengere vil fortsatt foretrekke denforretningen som ligger nærmest . Innenfor rimelig bilavstand er handelslekkasjen stor og potesialet for å trekke tilseg flere kunder til stede. Når man først sitter i bil er imidlertid terskelen for å kjøre forbi nærmeste forretning ikkeså stor. Da vareutvalget i fremtiden vil bli større, kan dette trekke til seg flere kunder som i dag bruker andrenærbutikker.2.4.7 Konsekvenser for lokalsentra med større vareutvalgWergeland konkurrer med disse større lokalsentra med større vareutvalg:1) Sletten senter2) Solheimsviken/Danmarksplass3) FjøsangerMed større vareutvalg , god tilgjengelighet med bybane og bil vil senteret kunne konkurrere om kundegrunnlagettil disse sentrene.2.4.8 Konsekvenser for eksisterende forretninger i nærområdetI dag er det en rekke eldre forretningslokaler på gateplan i Minde Alle og Inndalsveien. Samlet areal utgjør ca3000 m2. Lokalene inneholder en bank, ulike typer sjeldenvarer, spesialvarer, kioskvarer og kafeer.ASPLAN VIAK Foreløpig utkast pr 17.08.07511848_Handelsanalayse_03.doc

SKRIV INN OPPDRAGSGIVER/PROSJEKTRAPPORTNAVNWergeland jernvare som i dag ligger på andre siden av Fageråsveien ved rundkjøringen, ønsker å flytte inn i detnye senteret. Ledige lokaler blir da disponibel for annen virksomhet. Det er vanskelig å si hvilke konsekvensertiltaket får for virksomhetene i de eldre forretningslokalene. Forretningene vil ha fordel av å kunne eksponere seggjennom butikkfasadene overfor forbipasserende trafikk. Biltrafikken vil være en barriere i forhold til å trekkekunder fra bybanestoppet og handelssenteret ned til de eldre forretningen. Ved fortsatt satsing på sjeldenvarerog spesialvarer som kan være et supplement til det nye senteret vil eksisterende forretningsområdet værelevedyktig og kunne dra fordeler av samlokaliseringen. Potensialet for eksisterende forretninger kan dessutenpåvirkes av fremtidig utvikling av næringskorridoren.2.4.9 Konsekvenser for trafikkTiltaket vil medføre i henhold til Contram - beregninger for 2015 en trafikkskapning på 2390 kjøretøy til og frasenteret. Angående dimensjonering av vegnettet i forhold til trafikkøkningen, henviser vi til egen trafikkutredning.Trafikken vil være en barriere mellom senteret og eksisterende forretninger i området. Barrieren er størst mellomMinde Alle og Fageråsveien.2.5 OppsummeringAnalysen gjelder utvidelse av forretningsarealet ved Wergeland med 3340 m2 slik at samlet areal i senteret blir5465 m2. Utvidelsen omfatter ikke dagligvaretilbudet, men annen detaljhandel som gir senteret et brederevareutvalg. Senteret vil ligge i nær tilknytning til planlagt bybanestopp. Nye boliger, ny barnehage, nyearbeidsplasser vil gi økt kundegrunnlag.Kundene vil være en blanding av kollektivreisende som bor i lokalområdet, arbeidstakere i området, foreldre somhenter og bringer barn i i barnehagen og bilkunder som reiser forbi eller har senteret som reisemål.Eksisterende bank, sjeldenvare forretninger og kafeer på andre siden av gaten vil kunne være et supplement tilvaretilbudet i senteret selv om trafikkårene vil være en barriere. Barrieren vil bli størst mellom krysset med MindeAlle og Fageråsveien. Eksisterende forretninger vil ha fordeler av å kunne eksponere seg gjennom fasadenemot forbipasserende trafikk og vil kunne dra nytte av økt aktivitet i det nye senteret.ASPLAN VIAK Foreløpig utkast pr 17.08.07511848_Handelsanalayse_03.doc

SKRIV INN OPPDRAGSGIVER/PROSJEKTRAPPORTNAVNOmrådet ligger nær Bergen sentrum og andre nærbutikker og lokalsentra. Generelt vil forretninger isentrumsnære områder ha en vesentlig handelslekkasje i forhold til lokalområdet. Når vareutvalget i det nyesenteret øker, er det sannsynlig at konkurrerende nærbutikker og lokalbutikker blir berørt av konkurransen.Tiltaket er i samsvar med kommunens mål om å fortette og styrke lokalsentra langs bybanetraseen.Forretningsarealet i senteret på 5465 m2. vil ligge godt under 7500 m2 som er kommunens anbefaling forknutepunktet. Tar man med forretningsarealene utenom planområdet, på andre siden av veien, vil det samletearealet ligge på 8465 kvm. Hvorvidt eksisterende forretningsarealer blir berørt av det nye senteret , vil væreavhengig av om de vil fungere som et supplement til det planlagte senteret ved f.eks å tilby sjeldenvarer ellerspesialvarer som et tillegg til tilbudet i senteret. Eksisterende forretningsareal vi også kunne få en rolle somserviceområde for en mulig utvikling i tilgrensende næringskorridor.ASPLAN VIAK Foreløpig utkast pr 17.08.07511848_Handelsanalayse_03.doc