Pareto Eiendomsinvest Nordic AS - Pareto Project Finance

Forfall rentesikring (mill NOK)Porteføljen - Finansiering7FinansieringSamtlige av de underliggende prosjektselskaper i PENer fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaperhar langsiktig finansiering der rentebindingen stort setter knyttet opp mot lengden på underliggendeleiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene5,2 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på6,1 %. Totalt er 96% av PEN sine underliggende renterbundet, og således er PEN sin rentekostnad liteeksponert mot endring i underliggende markedsrenter.LånemarginerPEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30. juni2013 på 160 basispunkter, noe som tilsier en økning på14 basispunkter fra forrige kvartal. Denne oppgangenrelaterer seg hovedsakelig til en refinansiering avLogistikkbygg I AS og salget av Fornebu EiendomHolding AS. På tross av relativt flat utvikling i kvartalethar selskapet sett en betydelig økning i marginenegjennom 2012 og delvis inn i 2013. Enkelte prosjekteruten marginbinding har opplevd en økning i margin påhele 50 – 100 basispunkter. Resultatet av de øktemarginene er at enkelte prosjekter har fått betydeligdårligere utbyttekapasitet, noe som igjen påvirkerkontantstrømmen opp til PEN. Om disse forholdenevedvarer over lengre tid kan det resultere i at de årligeutbetalingene fra PEN vil måtte reduseres noe, for ågjenspeile den reduserte kontantstrømmen. For 2013ble det imidlertid besluttet å opprettholde en utbetalingpå NOK 6 per aksje (gjennomført i juni).Fremover forventer vi at PEN sine lånemarginer vil økenoe. Dette som følge av at enkelte marginbindingerløper ut i inneværende år. Imidlertid er det ikkeforventet at totale rentekostnader vil øke noe særlig,da flere av marginbindingene løper ut parallelt medrentesikringene (som stort sett ligger over dagensrentenivå). Selv med forventninger om noe øktemarginer på låneporteføljen har PEN betydelig bedrebetingelser på marginene enn det man kan forvente åoppnå i dagens marked. Markedsmarginer anslås i dagå ligge på et sted mellom 225 -275 basispunkter.LåneporteføljePEN sin underliggende låneportefølje utgjorde perårsslutt NOK 2,27 milliarder. Basis siste verdivurderingtilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca.74% (underliggende prosjektlån / bruttoverdieiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha enunderliggende belåningsgrad på under 75%. Gjennom2012 har PEN indirekte betalt avdrag tilsvarende NOK50 millioner, noe som tilsvarer 2,1% avlåneporteføljen. For 2013 er det forventet totale avdragi størrelsesorden ca. NOK 50 millioner. Tar man hensyntil avdragene, samt den løpende utbyttekapasitetenkontantstrømmen genererer, gir PEN en forventetavkastning til egenkapitalen på 10-12% p.a. veduendrede eiendomsverdier og uendret overkurs påselskapets lån.60050022%40015%30012%2001009%8%7%6%6%5%4%2%2%1%0Flytende 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028Utløp rentesikring (årstall)