Forslag til reguleringsendring – Tankodden - Fredrikstad kommune

Saksnr.: 2009/1311Dokumentnr.: 93Løpenr.: 44218/2012Klassering: SoloddenSaksbehandler: Voica D. ImrikMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.05.2012 41/12Bystyret 21.06.2012 66/12Forslag til reguleringsendring – Tankodden - KråkerøyForslagstiller: Fredrikstad kommuneRådmannens innstillingRådmannen anbefaler planutvalget å avgi slik innstilling til Bystyret:Det fremlagte forslag til reguleringsendring for Tankodden PlanID 0106447 medplankart datert 31.10.11, sist revidert 19.3.12 og tilhørende reguleringsbestemmelserdatert 31.10.11, sist revidert 28.3.12, godkjennes i medhold av plan- og bygningsloven§ 12-12.Fredrikstad, 28.03.2012Planutvalgets behandling 10.05.2012:Votering:Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.Planutvalgets innstilling 10.05.2012:Som rådmannens innstilling.Bystyrets behandling 21.06.2012:På vegne av SV fremsatte representanten Camilla S. Eidsvold slik protokolltilførsel.SV henviser til Kontrollkomitéens rapport. I denne rapporten skrives det klart at kommunenssaksbehandling i denne saken er under enhver kritikk. Slik denne saken har utviklet seg,undergraver den lojaliteten og tilliten mellom innbyggerne og kommunen. I tillegg setter dengrunnprinsippene om et folkestyre i fare.SV vil stemme for endringene kun på bakgrunn av hensynet til beboerne som er denuskyldige part i denne saken.Votering:Planutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt.Ordføreren godtok protokolltilførselen.Side 1 av 10

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Se sak 2009/1311.SaksopplysningerBakgrunn for planarbeidetPlanforslaget er utarbeidet av Fredrikstad kommune med bakgrunn i planutvalgets vedtakav 21.1.10, utvalgssak nr. 13/10. Vedtaket lyder:”Planutvalget ber administrasjonen om å igangsette arbeidet med omregulering i henhold tilplan- og bygningslovens (2009) § 12-14, av området i Måkeveien 16 - 60, gnr 425, bnr 7,omtalt som Solodden. Arbeidet skal forestås av seksjon for Regulering og teknisk drift.”Fylkesmannen i Østfold forutsetter også at kommunen gjennomfører en omregulering, jfr.instansens omgjøringsvedtak av 22.10.09 (som gjaldt kommunens dispensasjonsvedtak av15.10.07) og 11.10.10 (som gjaldt kommunens igangsettingstillatelse av 13.3.08).Igangsettingstillatelsen gjaldt oppføring av boligene på Tankodden. Fylkesmannen uttaltefølgende i den anledning (jfr. konklusjonen i deres vedtak av 11.10.10):”Hvis det rettslige grunnlaget for igangsettingstillatelsen svikter på en slik måte at det ikkekan gis dispensasjoner, men er påkrevd med en omreguleringsprosess, må dette etterFylkesmannens oppfatning bety at igangsettingstillatelsen heller ikke kan opprettholdes.”Overordnet planstatusHoveddelen av området er i gjeldende kommuneplans arealdel (vedtatt 8.9.11) avsatt til”Nåværende bebyggelse og anlegg” og undergitt hensynssone H320 – Flomfare.Deler av sjøarealet innenfor planforslaget omfattes av kommunedelplan for kystsonen(vedtatt 16.06.11), og er avsatt til ”Bruk og vern av sjø og vassdrag og strandsone” ogundergitt hensynssone H410 Infrastruktursone – hensynssone farled.Beskrivelse av planforslagetOmrådet omfattes i sin helhet av gjeldende reguleringsplan ”Tankodden” med planid. 0106447, vedtatt 22.6.00.Planforslaget omfatter eiendommene med gnr 425, bnr 7 og gnr 425, bnr 305. Området erkjent som Tankodden i Fredrikstad kommune, mens selve utbyggingsprosjektet på eiendomgnr 425, bnr 7 er omtalt som ”Solodden”.Endringene i den foreslåtte omreguleringen er blant annet av arkitektonisk karakter, ogbebyggelsen anses å være mer tilpasset et bynært område med hensyn til skala, uttrykk ogmaterialbruk. Planen åpner for oppføring av syv boligbygg på hovedeiendommen gnr 425,bnr 7. Fem av disse er oppført.Reguleringsendringen innebærer i hovedsak følgende endringer: Beregningsmåten for grad av utnytting av området endres fra prosent tomteutnyttelse%-TU til prosent bruksareal %-BRA, jfr. § 3-7 i veileder T-1459 ”Grad av utnytting”(2007). Tomteutnyttelsen er i gjeldende reguleringsplan ”Tankodden” satt tilmaksimum %-TU=50%, mens forslaget innebærer en økning til %-BRA=70% forbebyggelse på bakkenivå. Parkeringsarealet under bakken beregnes for seg selv, og er gitt en utnyttingsgradpå %-BRA=100%. Gesimshøyden økes fra 6,0m til 7,0m, og takformen endres fra saltak til flatt tak. Over takflatene tillates det inntil 3,0m høye oppbygg (”takbokser”) med samletgrunnflate inntil 25% av bygningenes grunnflate. Takboksene er primært utført for ågi adgang til takterrasser. For bygg I, J og K (mindre servicebygg og boder) tillatesikke takbokser.Side 3 av 10

Totalhøyde for byggene angis i kotehøyder for hvert bygg, slik det fremkommer avtabell i forslaget til reguleringsbestemmelser § 2.1.2. Kravet til parkering settes til 1,5 biloppstillingsplass for boenheter over 40m 2 BRA, og1 biloppstillingsplass for boliger med inntil 40m 2 BRA. Reguleringskartet i endringsforslaget viser to vertikalnivåer: Vertikalnivå 1 forparkeringshus/-anlegg under bakken og vertikalnivå 2 for bebyggelse og anlegg påbakken. Lekearealet økes fra 296m 2 til 338m 2 . Småbåthavnen utvides med 251m 2 , slik at det blir plass til ytterligere 8 båtplasser,til totalt 28 plasser. Forslaget åpner for en moderne arkitektur, som sikrer en tidsriktig utvikling av ensentrumsnær del av Kråkerøy.Bygg A, D, E, F, G, I og J på eiendom gnr 425, bnr 7 er allerede oppført.Reguleringsforslaget omfatter også bygg B, C og K slik at disse kan søkes oppført på etsenere tidspunkt.Planen og planområdet er grundig beskrevet i planbeskrivelsen.Vurdering av naturmangfoldNaturmangfoldlovens § 7 fastsetter at lovens prinsipper om vern skal legges til grunn vedvurderinger i planer og tiltak som kan berøre naturmangfoldet, og at vurderingen skalsynliggjøres i forvaltningens beslutninger. I følge samme lovs § 8 skal beslutninger somberører naturmangfoldet, så langt det er rimelig, bygge på eksisterende og tilgjengeligkunnskap, både vitenskapelig og erfaringsbasert. Ifølge tilgjengelige data finnes det ikkeregistreringer av biologisk mangfold innenfor reguleringsplanens avgrensede område påTankodden. Det presiseres at området i stor grad er utbygd.Samråd og medvirkningsprosessReguleringsforslaget med tilhørende dokumenter har vært sendt på høring og lagt ut tiloffentlig ettersyn i tidsrommet 2.12.11 – 23.1.12.NVE og Fylkesmannen ba om utvidet frist, og det ble innvilget forlenget frist til 1.2.12.Nedenfor følger sammendrag av innkomne uttalelser med rådmannens kommentarer.Innkomne uttalelse ved offentlig ettersyn med kommentarerDet er mottatt 10 uttalelser i perioden for høring og offentlig ettersyn. Nedenfor følger etsammendrag av mottatte uttalelser, samt rådmannens vurdering av disse.Statens vegvesen, brev datert 9.12.11a) Trafikale forhold: Vegvesenet er enig i plankonsulentens beskrivelse om ateksisterende vegsystem er godt nok til å håndtere den marginale trafikkøkningensom reguleringsendringen medfører.b) Kollektivtrafikk: Vegvesenet opplyser om at nærmeste holdeplass for buss ligger ca.550 meter fra planområdet, og at det går buss til/fra Fredrikstad sentrum ca. éngang per time.c) Universell utforming: Vegvesenet anbefaler at det tas inn en bestemmelse om kravtil universell utforming.d) Bilparkering: Vegvesenet mener at bestemmelsen om krav til bilparkering børtillegges ordet ”minimum” og da bli lydende slik: ”For boliger skal det opparbeidesminimum 1,5 biloppstillingsplasser per boenhet over 40m² og minimum 1biloppstillingsplass per boenhet under 40 m².”e) Sykkelparkering: Vegvesenet mener det bør tas inn et krav til sykkelparkeringf) Byggesøknad: Vegvesenet har ingen merknader.Rådmannens kommentar:a) Tas til orientering.Side 4 av 10

) Tas til orientering.c) Rådmannen mener at krav og bestemmelser som er gitt i lover/forskrifter ogoverordnede planer ikke bør gjentas i reguleringsbestemmelsene. Unntak kan gjøreshvis det er forhold som anses som særskilt viktige for planen. Det anses ikkenødvendig å gjøre unntak for universell utforming i dette planforslaget.d) Dette rettes opp. Bilparkering er med i bestemmelsene fordi kravet er noelempeligere enn i kommunedelplanen.e) Dette tas ikke inn, ref. punkt c) ovenfor.Fiskeridirektoratet Region sør, brev datert 15.12.11Fiskeridirektoratet har ingen kommentarer til planforslaget.Borg Buss AS, brev datert 14.12.11Borg Buss AS har ingen kommentarer til planforslaget.Måkeveien Borettslag, brev datert 5.1.12Borettslaget innleder brevet med å fortelle om flere års uvisshet og økonomisk risiko ogtilleggskostnader. Borettslaget er stolt av anlegget og støtter kommunens forslag tilreguleringsendring. De har noen innspill.Til planbeskrivelsen:a) Det presiseres at det ikke blir plass til mer enn inntil 28 plasser i småbåthavnen.b) Det påpekes at det er stor personrisiko å ferdes på den smale (1.65m) bryggen ut motelven. Borettslaget ønsker å kunne vise bort folk som ikke respekterer havnereglementetfor Solodden båthavn.c) Det påpekes at bølgebryter/betongbrygger ikke lenger er aktuelt.d) Det påpekes at bryggene er godt sikret mot isgang.e) Bølger er ikke noe problem så lenge fartsgrensen på 5 knop respekteres.Til bestemmelsene:f) Til § 2.2.1: Det er ikke plass til flytebrygger i dette området. Utriggerbommer påpongtonger ønskes benyttet.g) Til § 2.2.2: Ønsker tilføyet: ”, men Måkeveien Borettslag / havnestyret for SoloddenBåthavn kan gi anvisninger i havnereglementet angående ferdsel på bryggene."h) Til § 3.1: Ønsker tilføyet: ”Parkering inne på området G1 er forbeholdt beboere oggjester av beboerne i Måkeveien Borettslag.Rådmannens kommentar:a) Dette rettes opp i planbeskrivelsen.b) Tas til orientering. Det forutsettes at retten til allmenn ferdsel ikke innskrenkes.c) Kap. 4.10 rettes opp.d) Kap. 6.1 kompletteres.e) Tas til orientering.f) § 2.2.1 korrigeres til ”Innenfor områdeSB1-2 tillates utlagt brygger og anordninger forfortøyninger. Det skal benyttes flytebrygger/utriggerbommer.”g) § 2.2.2 korrigeres ikke fordi dette er privatrettslig anliggende og hører ikke hjemme i enreguleringsplan. Et evt. reglement må ikke innskrenke retten til allmenn ferdsel.h) § 3.1 korrigeres til: ”Innenfor området G1 kan det anlegges kjørevei, parkering,gangadkomst, avfallsanlegg samt andre veitekniske anlegg. Området skal være atkomsttil eiendommene innenfor planområdet og være tilgjengelig for allmenn ferdsel unntattmotorisert ferdsel.”Olav Eriksen, brev datert 18.1.12Eriksen presiserer at han klager på planforslaget. Klagen kan oppsummeres slik:a) Ut fra Fylkesmannens uttalelser og underkjenning av kommunens godkjenningerforventes det at de to siste byggene ikke blir godkjent, samt at takhattene fjernes.b) Eriksen siterer fra sin uttalelse datert 5.3.08 (innspill i forbindelse med tidligerebyggesaksbehandling av Solodden-prosjektet), der han har påpekt at kommunenSide 5 av 10

generelt dispenserer for mye fra reguleringsplaner og spesielt i utbygging av Tankodden.Han har også påpekt at utbyggingen påvirker langt flere enn de som er satt opp ikommunens nabovarsel liste.c) Eriksen ønsker at kommunen forvalter Plan- og bygningsloven for innbyggerne også,ikke bare utbyggere som vrir seg til tillatelser og dispensasjoner de ikke skulle hatt.Rådmannens kommentar:Det presiseres at Eriksens brev ikke kan behandles som en klage, men behandles som etinnspill ved høring og offentlig ettersyn. En eventuell klage må fremsettes innen 3 uker etterat et eventuelt planvedtak er annonsert.a) Forslaget til reguleringsendring viser oppføring av 8 boligblokker, hvorav 7 av disse ermed takhatt. Begrunnelsen for dette er beskrevet i planbeskrivelsen.b) Dette er ivaretatt ved at det nå omreguleres, og at varslingslisten er betydelig utvidet.c) Bygningsmyndigheten i Fredrikstad kommune er i en kontinuerlig utvikling og forbedring,og man etterstreber åpenhet, forutsigbarhet og etterrettelighet i all forvaltning av plan- ogbygningsloven.Evelyn Lundh og Helge Skaaraas, brev datert 23.1.12Lundh/Skaaraas innleder med en kort historikk angående Tankodden utbyggingen.Synspunktene kan sammenfattes slik:a) Kommunen har opptrådt partisk og møtt utbyggingsinteressene med en forunderligvelvilje og at man aldri ville ha tillatt utbyggingen om utbyggerne hadde gitt kommunenkorrekte opplysninger. Det nevnes bl.a. manglende byggetegninger og feil beregning avutnyttelsesgrad.b) Kommunen ønsker å legalisere de mange grove overtredelsene av plan- ogbygningsloven.c) Planforslaget bryter på punkt for punkt alle de retningslinjer som statligeplanmyndigheter har oppstilt for utnyttelsen av strandsonen, og at planen er enmanifestert tilsidesettelse av de hensyn som skal tas til naturgitte forhold i gjeldenderetningslinjer om estetikk.d) Lundh og Skaaraas protesterer mot takboksene, byggetrinn 2 og at tilgjengeligheten tilstrandsonen er for dårlig.e) Lundh og Skaaraas mener at påstanden om at den foreslåtte reguleringsendringenhovedsakelig er av arkitektonisk karakter er påviselig feil. De begrunner dette i 4punkter:i. Tomteutnyttelsen er vesentlig høyere. Dette er dokumentert i et eget bilag.ii. Høydene på tillatte bygg øker vesentlig. Dette er dokumentert i et eget bilag.iii. Det er lagt opp til en helt annen utbyggingsform enn tidligere.iv. Allmennheten er ikke sikret noen form for ferdsel til og langs sjøen.Rådmannens kommentar:a) Det er erkjent at feil beregning av utnyttingsgrad er ett av flere forhold som har ført til atdet er nødvendig å starte en omreguleringsprosess. Byggetegninger ble innlevert, menved en inkurie ikke journalført på mottakstidspunktet.b) Kommunen har som nevnt tatt konsekvensen av tidligere saksbehandlingsfeil, ogfremmer nytt planforslag.c) Rådmannen henviser til de innspill som fylkesmannen og fylkeskommunen har gitt, og tilrådmannens tilhørende kommentarer. Området er for øvrig allerede regulert tilboligformål i gjeldende regulering.d) Takboksene og byggetrinn 2 er faglig dokumentert i plandokumentene. Tilgjengelighetentil strandsonen er en videreføring av intensjonen i gjeldende plan.e) Rådmannen vil imøtekomme dette punktet ved å utdype hva som er endret iplanforslaget.i. Hoveddelen av bilaget til Lundh/Skaaraas benyttes til å gjøre beregninger avutnyttelsesgrad i forhold til gjeldende regulering. Dette er kompliserte beregningerSide 6 av 10

ii.iii.iv.med 3 byggeområder fordelt på 2 eiendommer, og parkering over/under bakken.Bygninger og parkering ligger delvis over to byggeområder. Rådmannen ser ikkebehovet for å etterprøve Lundh/Skaaraas` beregninger, selv om de på enkeltepunkter avviker fra beregningene i planbeskrivelsen til planforslaget.Det sentrale i denne sammenheng er at man nå anvender en éntydigberegningsmåte for utnyttingsgraden i planområdet – nemlig %-BRA=70%.Tilnærmingen med kun ett byggeområde og en klar definisjon av hvordan parkeringskal håndteres, gjør det enklere å etterprøve dette kravet om %-BRA=70%.I bilaget fra Lundh/Skaaraas beregnes høyden på oppførte bygninger sammenlignetmed eksisterende regulering. Lundh/Skaaraas benytter litt andre innfallsvinkler enndet planbeskrivelsen i forslaget til reguleringsendring gjør. Så vidt rådmannen kan seer resultatene i begge beregningene sammenfallende. Det sentrale vil etterrådmannens syn være at høydene på byggene er entydig bestemt i bestemmelsenetil planforslaget.Bakgrunnen for dette er begrunnet i plandokumentene.Hele bryggedelen (SB3) og gatetun (G1) er i bestemmelsen gjort tilgjengelig forallmenn ferdsel, jfr. planforslagets bestemmelser i § 2.2.2 siste setning og § 3.1 sistesetning.Kystverket Sørøst, brev datert 23.1.12Kystverket påpeker at planområdet i sjø omfatter arealene til biled, og har følgende innspilltil endringer:a) Til § 2.2: Ber om tilføyelse av: ”Tiltak i sjø krever tillatelse fra Kystverket etter havne- ogfarvannsloven.”b) Til § 2.2: Ber om tilføyelse av: ”Det skal sørges for god manøvreringsplass mellombryggene og i området.” da dette er en videreføring av § 6 i gjeldende reguleringsplan.c) Til § 2.2.1: Ber om at første setning endres til: ”Innenfor område SB1-2 kan det utleggesbrygger og anordninger for fortøyninger.”d) Til § 2.2.2: Ber om at første setning endres til "Det kan søkes om langsgåendefortøyning av kortere varighet i området langs sjø.” Videre at det tilføyes "Tiltak i sjø måikke redusere eller hindre ferdsel i sjø.”e) Kystverket Sørøst ser det som mer hensiktmessig å bruke formålet skipsled, arealkode6210, istedenfor ferdsel. Dette må videreføres i bestemmelsene § 4.1. De ber videre omat første setning i bestemmelsene § 4.1 endres til "Området benyttes til skipstrafikk, ogtiltak i området må ikke redusere eller hindre ferdsel i sjø.”Rådmannens kommentar:a) Tilføyelsen tas med i § 2.2.b) Forslaget til bestemmelse tas med i § 2.2.c) Dette er allerede ivaretatt ved nesten sammenfallende ordlyd.d) Første setning i forslaget tas ikke med da dette nå blir ivaretatt ved at § 2.2 endres jfr.kommentar til a). Andre setning tas heller ikke med, da § 2.2.2 gjelder kun området derdet pr i dag er en kaifront, slik at det ikke vil være aktuelt med tiltak i sjø her.e) Forslaget til endring tas ikke med, da det i telefonsamtale av 10.4.12 med Kystverket bleoppklart at en slik endring likevel ikke er nødvendig.Østfold fylkeskommune (ØFK), brev datert 19.1.12ØFK understreker at det er svært uheldig at det er foretatt omfattende endringer uten atdette tidligere har blitt tatt opp som reguleringsendring. De henviser til sitt innspill vedvarsling der de bl.a. uttalte at den nye reguleringsplanen må utformes i samsvar med dekrav man bør stille til området, og ikke ukritisk følge eksisterende bebyggelse. Hensynet tilnatur- og landskapsverdier i kystsonen fremheves også spesielt. ØFKs vurderinger kanoppsummeres slik:a) Landskapstilpasning: Planområdet ligger eksponert, i en sone som landskapsmessigdanner en overgang mellom det åpne kystlandskapet og tettbebyggelsen. De mener atSide 7 av 10

eguleringsplanen må stille konkrete krav til utforming, og at bestemmelsene måinneholde krav til landskapshensyn og estetikk.b) Høyder: ØFK påpeker at det visuelle inntrykket av bebyggelsen langt på vei tilsvarer en3-etasjes bebyggelse. Men de vil ikke motsette seg den foreslåtte høyden sett i forhold tilannen bebyggelse i omgivelsene.c) Takform: ØFK er enig at flate tak aksepteres i området, men ikke at det er mer ”tidsriktig”slik det omtales i saksframstillingen.d) Bryggepromenade: ØFK har som målsetning at allmennheten skal ha adgang tilstrandsonen. Men slik utforming bebyggelsen har fått vil det neppe tjene som tilbud forallmennheten.e) Lekeområde: ØFK forutsetter at det tas inn et krav i bestemmelsene om småbarns-/sandlekeplasser.f) Reguleringsbestemmelsene: ØFK er enig i at bestemmelsene bør være presise og ikkeomfatte forhold som allerede er sikret på andre måter. Bestemmelsene bør suppleres påtema som landskapstilpasning og lekearealer – se omtale foran.g) Planbeskrivelsen: Beskrivelsen mangler bl.a. omtale av leke- og oppholdsarealene, samtillustrasjoner som viser planen i forhold til omgivelsene. ØFK mener at planbeskrivelsenskal omfatte alle relevante forhold i den nye planen, og ikke legge opp til at man skalforholde seg til beskrivelsen i en tidligere plan. Planbeskrivelsen skal følge planen og måvære fullstendig i forhold til den aktuelle planen.Rådmannens kommentar:a) Dette er hensyntatt i lov og overordnede planer.b) Tas til orientering.c) Tas til orientering.d) Tas til orientering. Det tillegges at denne situasjonen ikke er ny, jfr. gjeldende plan.e) Tas delvis inn i § 2.3.f) Tas inn som nevnt ovenfor.g) Planbeskrivelsen suppleres med en illustrasjon og flere bilder fra Onsøysiden som viserbebyggelsens samspill med omgivelsene. Figur 14 og 15 på side 23 i planbeskrivelsenviser tydelig hvordan Solodden-prosjektet underordner seg bebyggelsen i bakkant. Dettegjelder både i forhold til det hvite huset oppført før prosjektet, og nyere bebyggelseoppført på høydedraget bak. For øvrig anses planbeskrivelsen å være dekkende nok iforhold til det forslaget innebærer av endringer.Fylkesmannen i Østfold (FMØ), brev datert 28.1.12FMØ minner om sin uttalelse ved varslingen om at planen bør vurderes på fritt grunnlag, ogat den lovmessig skal følge ny plan- og bygningslov med de strandsonehensyn som nåfølger av denne, og nye nasjonale planretningslinjer. FMØ sine vurderinger kanoppsummeres slik:a) FMØ mener at planforslaget er dårligere enn gjeldende plan på grunn av atallmennhetens rett til ferdsel på bryggeområdet er tatt bort, og at lekeområdet er endretfra to til en felles plass beliggende bak bebyggelsen.b) FMØ påpeker at bebyggelsen er svært eksponert og fjernvirkningen bør vurderesspesielt. FMØ mener at utbyggingen som er foretatt ikke er preget av bevissthet rundtlandskapshensyn. Takoppbyggene er tverrgående og gir på avstand et inntrykk av en 3.etasje. Det bør utarbeides en landskapsanalyse med terrengsnitt der spesielt høyden påhusene må vurderes. Resultatet av en slik analyse vil kunne innebære endringer avplanene i samsvar med intensjonen om å foreta en planvurdering på fritt grunnlag.c) Det bør vurderes om lekeplassen har gode nok sol og utsiktsforhold til å være enestefelles uteoppholdsareal.d) Sett i forhold til dagens praksis og planforståelse burde også byggelinjene mot sjøen, ogadgangen for allmennheten til ferdsel langs vannet, vært annerledes vurdert.Side 8 av 10

Rådmannens kommentar:a) Allmennhetens rett til ferdsel på bryggeområdet er i gjeldende plan håndtert feil fordiområdet er betegnet som fellesområde på plankartet samtidig som det i bestemmelsenestår at området skal være åpent for allmenn ferdsel. Dette er betegnelser som ermotstridende. I forslaget til reguleringsendring er dette ryddet opp i ved at området ikkeer betegnet som fellesområde og at det i § 2.2.2 står at det skal være tilgjengelig forallmenn ferdsel. Lekearealene er endret fra 3 små arealer på til sammen 296m² til etsammenhengende areal på 336m² mener rådmannen er en forbedring.b) Planbeskrivelsen suppleres med en illustrasjon og flere bilder fra Onsøysiden som viserbebyggelsens samspill med omgivelsene. Figur 14 og 15 på side 23 i planbeskrivelsenviser tydelig hvordan Solodden-prosjektet underordner seg bebyggelsen i bakkant. Dettegjelder både i forhold til det hvite huset oppført før prosjektet og nyere bebyggelseoppført på høydedraget bak.c) Dette forholdet er vurdert.d) Kommunen viderefører intensjonene i gjeldende reguleringsplan. I denne forbindelse erdet viktig å huske på at området tidligere var regulert til industri, noe landskapet barsterkt preg av – derav navnet ”Tankodden”. En regulering til boligbebyggelse i 2000 blederfor ansett som en mer miljøvennlig utnyttelse av området.NVE, e-post datert 9.2.12NVE henviser til flomkartlegging for Fredrikstad kommune og at planområdet ligger innenforet område utsatt for en 200-års flom. I kommunedelplanens bestemmelser er dette ivaretattmed en hensynssone med krav om at bygg/anlegg/installasjoner må dimensjoneres somvannsikre opp til en kotehøyde på 2,5 m. NVE ber om at det tas inn en egen bestemmelseom dette i reguleringsplanen, og at det ikke kun henvises til kommunedelpanen.Rådmannens kommentar:Rådmannen behandler dette innspillet selv om det kom inn 9 dager etter den utvidede fristensom NVE fikk. Rådmannen mener tilføyelsen er overflødig da oppfyllelse av bestemmelser ioverordnede planer er en selvfølge. Bestemmelsen tas likevel inn for å imøtekomme NVEsitt ønske.Økonomiske konsekvenserIkke relevant.Ansattes medbestemmelseIkke relevant.VurderingDe vesentligste endringene i planen fremgår av saksopplysningene ovenfor.Endringene knyttet til takform, høyder og takbokser begrunnes med ønsket om enbebyggelse med en moderne arkitektur. Gjeldende regulering legger opp til en tradisjonellbyggestil. Planen er resultatet av at man så for seg en konkret type bebyggelse, og blesåledes en prosjektbasert plan. Tiden gikk imidlertid fra det opprinnelige forslaget rentstilmessig/arkitektonisk, og det er ønskelig å fjerne seg fra dette ved reguleringsendringen.Arkitekturen i området bør gjenspeile et moderne formspråk. Planområdet var opprinnelig etindustriområde, derav stedsnavnet ”Tankodden” og det er ikke grunnlag for å hevde at detforeligger sterke tradisjoner for en byggestil typisk for kystbebyggelse langs kysten iFredrikstads bynære områder. Nyere bebyggelse i bynære elvestrøk gjenspeiler mye av detsamme formspråket som man finner igjen i bebyggelsen på Tankodden i dag.Rådmannen vil fremheve at planforslaget medfører en hensiktsmessig fortetting dagjeldende regulering forutsetter 22 boenheter, mens endringsforslaget åpner for flereboenheter på eiendom gnr 425, bnr 7.Side 9 av 10

Planforslaget har vært gjenstand for en omfattende og grundig vurdering etterhøring og offentlig ettersyn, og innkomne faglige råd og merknader er vurdert og i stor gradhensyntatt. Det foreligger ingen innsigelser til planforslaget fra statlige ellerfylkeskommunale myndigheter. Justeringene som er foretatt anses ikke å være såvesentlige at det er nødvendig med nytt offentlig ettersyn.Avslutningsvis vil rådmannen fremheve at det aktuelle området allerede er gyldig ogbindende regulert til boligbebyggelse i gjeldende plan. Det ble altså vurdert som forsvarlig ogønskelig med bebyggelse i området allerede i 2000 da planen ble vedtatt. Planområdet vilikke bli utvidet ved omreguleringen.Rådmannen anbefaler at det fremlagte planforslaget godkjennes.Side 10 av 10