OPPEGÅRD KOMMUNE SÆRUTSKRIFT

OPPEGÅRD KOMMUNE SÆRUTSKRIFT 

Utvalg Møtedato Saksnr. 

Utvalg for miljø og plan 04.09.2012 56/12 

Saksbehandler: Marcus Hothmann Arkiv: 033 12/575 

FORSLAG TIL OMRÅDEREGULERING FOR BÅLERUD-, RØDSTEIN- OG 

BEKKENSTENOMRÅDET 

1. GANGS BEHANDLING 

Utvalg for miljø og plans behandling 04.09.2012: 

Repr. Kaspersen (H) fremmet følgende forslag til endret innstilling: 

Side 1 av 25 

”1. Forslag til områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, planident 

0217-2010001, datert 27.07.2012, legges ut til offentlig ettersyn i 9 uker med de tilleggsføringer 

som fremkommer av punktene 2-4. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 12- 

10. § 

2. Det gjøres enkelte endringer i kategoriene for arealformål for bebyggelse og anlegg. Kategoriene 

B5 og B6 i planident 0217-2010001 utgår og erstattes av B1. Gnr. 32/bnr. 82 og gnr. 32/bnr. 83 

defineres som nytt B5 og gnr. 32/bnr. 70 som nytt punkt B6. Videre kan de ubebygde 

eiendommene langs Framveien ved Gartneriet (Gnr. 35/bnr. 59 og Gnr 35/bnr. 68 og delvis Gnr. 

35/18 bnr.) og lenger fremme i Øst (deler av Gnr 35/ bnr. 12 ) inngå i B1. 

3. Antall nye boliger i B2 og B3 i planident 0217-2010001 skal reduseres. 

4. Det gjøres følgende justeringer i reguleringsbestemmelsene: 

1. §5.1 Eiendomsstruktur. Nytt punkt. Fradeling av arealer som er avsatt til bebyggelse og 

anlegg for boligformål etter pbl. §12-5 nr. 1 kan kun skje over 100-meters beltet og i 

begrensende områder med lavt konfliktnivå. Boligfortetting skal skje med samme 

struktur og størrelse som eksisterende bebyggelse. Minste tillatte netto tomt er 1500 kvm, 

men tåleevnen i området skal vurderes. Tomtene skal være rektangulære med direkte 

utkjøring til offentlig kjørbar vei. Dette gjelder ikke for tomter som krever 

detaljregulering (jfr 29.1). Sammenslåing som gjelder eiendommer avsatt til bebyggelse § 

og anlegg etter pbl. 12-5 nr. 1 er ikke tillat. § 

2. §5.2 Siste setning endres til ”sprenging kun hvis strengt nødvendig og etter tillatelse fra 

kommunen”.

3. § 

4. § 

Side 2 av 25 

5.5 Følgende setninger strykes: Balkonger og verandaer skal ikke krage lenger ut fra 

fasaden enn 1.8 meter. Følgende setning justeres: I bygninger for bolig, fritids-, 

barnehage- eller næringsformål og i garasjer bør det i hovedsak benyttes tre som 

hovedmateriale. 

5.6 endres til: For tomter som er avsatt til boligbebyggelse og fritidseiendom og som 

omfattes av hensynssone H 570_1(jfr. §28.4) og H 570_2 (jfr, 28.5) gjelder følgende grad 

av utnytting lenge den bevaringsverdige bebyggelsen eksisterer: Grad av utnytting 

så 

fastsettes til bebygd areal (BYA) av den bevaringsverdige bebyggelsen tomten. I på 

tillegg kan det oppføres parkeringsanlegg (garasje eller carport) med totalt 36 m2 BYA 

pr. tomt. Uthus skal oppføres med maksimum 15 m2 BYA. Konstruksjoner som ikke 

medregnes i BRA etter Byggteknisk forskrift begrenses til totalt 15 m2 pr. tomt. Tilbygg 

inntil på 

15 m2 tillates kun for boliger og fritidseiendom som omfattes av hensynsone 

H570_2. 

5. § 5.7 Første setning endres til: Dersom ikke annet er bestemt i denne planen, gjelder følgende 

høydebegrensinger ved nye tiltak: 

6. §6.1 Arealbruk. Det tillates enebolig eller enebolig med sekundærleilighet, samt 

parkeringsanlegg, uthus og konstruksjoner. Samme tomt skal kun bebygges med ett 

frittliggende småhus. 

6.2 Grad av utnytting. Grad av utnyttelse fastsettes til maks. 25% BYA pr tomt dersom § 

boligbyggingen har maks. mønehøyde 6,5 meter og maks. gesimshøyde 4.5 meter. 

på på 

Grad av utnyttelse fastsettes til maks. 17% BYA pr tomt dersom boligbyggingen har 

8,5 6.5 

maks. mønehøyde på 

meter og maks. gesimshøyde på 

meter. For tomter der 

boligbygningens maks. mønehøyde og maks. gesimshøyde ligger mellom de overfor 

angitte høydene, beregnes grad av utnytting lineært. Grad av utnytting utgjør da 

gjennomsnittet av grad av utnytting fra mønehøyde og grad av utnytting ut fra 

gesimshøyde (jfr. Figur 19). 

Sekundærleilighet skal være vesentlig mindre enn hovedleilighet minimum 25 kvm 

på 

og maksimum 70 kvm. Parkeringsanlegg og utebod skal oppføres med totalt maksimum 

46 kvm BYA i tilfelle enebolig og totalt maksimum 75 kvm BYA i tilfelle enebolig med 

sekundærleilighet. For særlig store tomter > 2000 m2 kan større boder tillates. 

Konstruksjoner som ikke medregnes i bruksareal (BRA) etter Byggteknisk forskning 

begrenses til 15 kvm BYA pr tomt.

Det vises for øvrig til 5.6. § 

7. §7.2 Følgende ny setning: Parkeringsanlegg ” 

8. § 

9. § 

10. § 

Side 3 av 25 

og utebod kan komme i tillegg til maks. 

250 BYA over strandlinjen der tomtene er godt tilbaketrukket”. Siste setning endres til 

som ikke medregnes i bruksareal (BRA) etter byggteknisk forskrift 

Konstruksjoner 

begrenses til totalt 15m2 BYA pr. tomt. ” 

8 utgår. Kategori B5 inngår i B1. 

9 Utgår. Kategori B6 inngår i B1. 

20.4 Ny setning. I tillegg bør det vurderes ytterligere parkeringsplasser langs LNF2 

området langs veien mot øst. 

11. §29.1 Ny tekst. For felt B2 og B3 i plankartet inkl. avkjørsel til Bekkenstenveien (del av 

V5) samt for Gnr 32/bnr. 82 og gnr. 32/bnr. 83 og gnr. 32/bnr. 70 ( nytt punkt B5 og B6) 

kreves en felles detaljregulering før tiltak etter pbl. §20-1 a) til d) og g) til m) kan finne 

sted. I reguleringsplanen skal det sikres en trygg gangforbindelse fra Rødstenveien 

gjennom felt B2 til felt Ba1. Det bør reguleres et busstopp i området. 

12. §31.2 Før det gis igangsettingstillatelse til 1. Byggetrinn ihhv felt B2, B3, Ba1, samt for 

Gnr 32/bnr. 82 og gnr. 32/bnr. 83 og gnr. 32/bnr. 70 skal V5 være ferdig opparbeidet i 

tillegg til fortau langs Rødstenveien samt Roald Amundsens vei. 

5. Det bes om at Rådmannen innarbeider ovennevnte tilleggsføringer i reguleringsbestemmelsene 

og i plankartet. Utvalgsleder bes om fullmakt til godkjenne materialet før utsendelse. ” å 

Votering: 

Rådmannens forslag til innstilling fikk ingen stemmer og falt. 

Kaspersens forslag til endret innstilling enstemmig tiltrådt. 

Ganger fremmet følgende forslag til nytt pkt. 5: 

”Med henvisning til Plan- og bygningsloven, Friluftsloven og RPR for Oslofjorden, samt 

16 5.4 

Kommuneplanens pkt. 7.2 § 

ut.” 

tas § 

Private brygger i utkastet til reguleringsbestemmelse

Votering; 

Gangers forslag fikk 3 stemmer (AP) og falt. 

Etter dette lyder Utvalg for miljø og plans vedtak slik: 

Side 4 av 25 

1. Forslag til områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, planident 0217- 

2010001, datert 27.07.2012, legges ut til offentlig ettersyn i 9 uker med de tilleggsføringer som 

12-10. 

fremkommer av punktene 2-4. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven § 

2. Det gjøres enkelte endringer i kategoriene for arealformål for bebyggelse og anlegg. Kategoriene 

B5 og B6 i planident 0217-2010001 utgår og erstattes av B1. Gnr. 32/bnr. 82 og gnr. 32/bnr. 83 

defineres som nytt B5 og gnr. 32/bnr. 70 som nytt punkt B6. Videre kan de ubebygde 

eiendommene langs Framveien ved Gartneriet (Gnr. 35/bnr. 59 og Gnr 35/bnr. 68 og delvis Gnr. 

35/18 bnr.) og lenger fremme i Øst (deler av Gnr 35/ bnr. 12 ) inngå i B1. 

3. Antall nye boliger i B2 og B3 i planident 0217-2010001 skal reduseres. 

4. Det gjøres følgende justeringer i reguleringsbestemmelsene: 

1. §5.1 Eiendomsstruktur. Nytt punkt. Fradeling av arealer som er avsatt til 

bebyggelse og anlegg for boligformål etter pbl. §12-5 nr. 1 kan kun skje over 100-meters 

beltet og i begrensende områder med lavt konfliktnivå. Boligfortetting skal skje med samme 

struktur og størrelse som eksisterende bebyggelse. Minste tillatte netto tomt er 1500 kvm, 

men tåleevnen i området skal vurderes. Tomtene skal være rektangulære med direkte 

utkjøring til offentlig kjørbar vei. Dette gjelder ikke for tomter som krever detaljregulering 

(jfr 29.1). Sammenslåing som gjelder eiendommer avsatt til bebyggelse og anlegg etter pbl. § 

12-5 nr. 1 er ikke tillat. § 

2. §5.2 Siste setning endres til ”sprenging kun hvis strengt nødvendig og etter tillatelse fra 

3. § 

4. § 

kommunen”. 

5.5 Følgende setninger strykes: Balkonger og verandaer skal ikke krage lenger ut fra 

fasaden enn 1.8 meter. Følgende setning justeres: I bygninger for bolig, fritids-, 

barnehage- eller næringsformål og i garasjer bør det i hovedsak benyttes tre som 

hovedmateriale. 

5.6 

endres til: For tomter som er avsatt til boligbebyggelse og fritidseiendom og som 

omfattes av hensynssone H 570_1(jfr. §28.4) og H 570_2 (jfr, 28.5) gjelder følgende grad 

av utnytting lenge den bevaringsverdige bebyggelsen eksisterer: Grad av utnytting 

så 

fastsettes til bebygd areal (BYA) av den bevaringsverdige bebyggelsen tomten. I 

på

Side 5 av 25 

tillegg kan det oppføres parkeringsanlegg (garasje eller carport) med totalt 36 m2 BYA 

pr. tomt. Uthus skal oppføres med maksimum 15 m2 BYA. Konstruksjoner som ikke 

medregnes i BRA etter Byggteknisk forskrift begrenses til totalt 15 m2 pr. tomt. Tilbygg 

inntil på 

15 m2 tillates kun for boliger og fritidseiendom som omfattes av hensynsone 

H570_2. 

5. § 5.7 Første setning endres til: Dersom ikke annet er bestemt i denne planen, gjelder følgende 

høydebegrensinger ved nye tiltak: 

6. §6.1 Arealbruk. Det tillates enebolig eller enebolig med sekundærleilighet, samt 

parkeringsanlegg, uthus og konstruksjoner. Samme tomt skal kun bebygges med ett 

frittliggende småhus. 

6.2 Grad av utnytting. Grad av utnyttelse fastsettes til maks. 25% BYA pr tomt dersom § 

boligbyggingen har maks. mønehøyde 6,5 meter og maks. gesimshøyde 4.5 meter. 

på på 

Grad av utnyttelse fastsettes til maks. 17% BYA pr tomt dersom boligbyggingen har 

8,5 6.5 

maks. mønehøyde på 

meter og maks. gesimshøyde på 

meter. For tomter der 

boligbygningens maks. mønehøyde og maks. gesimshøyde ligger mellom de overfor 

angitte høydene, beregnes grad av utnytting lineært. Grad av utnytting utgjør da 

gjennomsnittet av grad av utnytting fra mønehøyde og grad av utnytting ut fra 

gesimshøyde (jfr. Figur 19). 

Sekundærleilighet skal være vesentlig mindre enn hovedleilighet minimum 25 kvm 

på 

og maksimum 70 kvm. Parkeringsanlegg og utebod skal oppføres med totalt maksimum 

46 kvm BYA i tilfelle enebolig og totalt maksimum 75 kvm BYA i tilfelle enebolig med 

sekundærleilighet. For særlig store tomter > 2000 m2 kan større boder tillates. 

Konstruksjoner som ikke medregnes i bruksareal (BRA) etter Byggteknisk forskning 

begrenses til 15 kvm BYA pr tomt. 

Det vises for øvrig til 5.6. § 

7. §7.2 Følgende ny setning: Parkeringsanlegg ” 

8. § 

9. § 

og utebod kan komme i tillegg til maks. 

250 BYA over strandlinjen der tomtene er godt tilbaketrukket”. Siste setning endres til 

som ikke medregnes i bruksareal (BRA) etter byggteknisk forskrift 

Konstruksjoner 

begrenses til totalt 15m2 BYA pr. tomt. ” 

8 utgår. Kategori B5 inngår i B1. 

9 Utgår. Kategori B6 inngår i B1.

10. § 

Side 6 av 25 

20.4 Ny setning. I tillegg bør det vurderes ytterligere parkeringsplasser langs LNF2 

området langs veien mot øst. 

11. §29.1 Ny tekst. For felt B2 og B3 i plankartet inkl. avkjørsel til Bekkenstenveien (del av 

V5) samt for Gnr 32/bnr. 82 og gnr. 32/bnr. 83 og gnr. 32/bnr. 70 ( nytt punkt B5 og B6) 

kreves en felles detaljregulering før tiltak etter pbl. §20-1 a) til d) og g) til m) kan finne 

sted. I reguleringsplanen skal det sikres en trygg gangforbindelse fra Rødstenveien 

gjennom felt B2 til felt Ba1. Det bør reguleres et busstopp i området. 

12. §31.2 Før det gis igangsettingstillatelse til 1. Byggetrinn ihhv felt B2, B3, Ba1, samt for 

Gnr 32/bnr. 82 og gnr. 32/bnr. 83 og gnr. 32/bnr. 70 skal V5 være ferdig opparbeidet i 

tillegg til fortau langs Rødstenveien samt Roald Amundsens vei. 

5. Det bes om at Rådmannen innarbeider ovennevnte tilleggsføringer i reguleringsbestemmelsene 

godkjenne 

og i plankartet. Utvalgsleder bes om fullmakt til å 

materialet før utsendelse. 

INNSTILLING 

Under henvisning til nedenstående fremmer rådmannen slik: 

1. Forslag til områderegulering for Bålerud-, Rødstein- og Bekkenstenområdet, planident 

0217-2010001, datert 27.07.2012, legges ut til offentlig ettersyn i 9 uker. Vedtaket er 

fattet i medhold av plan- og bygningsloven § 12-10. 

SAKSUTREDNING 

Sammendrag 

Bålerud-, Rødstein- og Bekkenstenområdet (heretter forkortet til Bålerud) ligger på Svartskog 

vest i Oppegård kommune, med kystlinje mot Bunnefjorden. Området preges av store kultur-, 

natur- og friluftsverdier, og har i denne sammenheng et særpreg vi ikke finner noe annet sted i 

kommunen. Området er i dag ikke regulert. I desember 2009 ble det nedlagt bygge- og 

deleforbud i påvente av en områderegulering. 

Det forslaget til områderegulering som nå legges frem for Utvalg for miljø og plan (UMP) gir 

føringer for områdets videre utvikling, fremtidig arealbruk og forholdet mellom vekst og vern. 

Planforslaget søker å ivareta og verne om områdets helt særegne kvaliteter. Samtidig legger 

planen til rette for forsiktig boligfortetting og nødvendig oppgradering og utvidelse av 

infrastruktur. Det sistnvente gjelder særlig avløpshåndtering, parkeringskapasitet, turveier og 

barnehagetilbud. Planforslaget vil gi grunneiere, beboere og utbyggere større forutsigbarhet 

for utvikling av deres eiendommer. 

Forslaget til områderegulering er utarbeidet i tråd med gjeldende kommuneplan (2011-2022) 

og med føringer gitt av UMP ved fastsettelsen av planprogrammet i UMP-møte den 29. mars 

2011. Rådmannen anbefaler at forslaget til områderegulering legges ut til offentlig ettersyn.

Side 7 av 25 

Bakgrunn for saken 

Bålerudområdet ligger i skrånende terreng som stiger fra Bunnefjorden i vest til platåene rundt 

Oppegård kirke i øst. Området preges av store skogsområder, lang kystlinje, klynger med 

frittliggende feriehus og boligbebyggelse, samt noe gårdsbebyggelse og dyrket mark. I 

planområdet finnes 99 boliger og 24 hytter. Området inneholder natur- og kulturlandskap av 

høy verdi. 

Bålerud er i dag uregulert. I forrige kommuneplan (2007-2019) ble det fastslått å gjennomføre 

en kartlegging av vernehensynene på Bålerud. Oppdraget fra kommunestyret var å finne frem 

til konfliktfrie områder med tanke på landskap, friluftsliv, natur- og kulturmiljø, som kunne 

reguleres til boligformål med lav utnyttelsesgrad. Det skulle også kunne åpnes for lokale 

avløpsløsninger. 

Kartleggingen ble gjennomført, og i oktober 2009 vedtok formannskapet og Utvalg for miljø 

og plan (UMP) at kartleggingsrapporten, med justeringer etter høring, skulle legges til grunn 

ved utarbeiding av et forslag til områderegulering. I møtet den 15. desember 2009 nedla UMP 

bygge- og deleforbud i planområdet. 

Planprogram for områdereguleringen ble fastsatt av UMP 29. mars 2011. Her er det fastsatte 

planprogrammets viktigste føringer for utarbeidingen av reguleringsplanforslaget: 

• Planen skal avklare forholdet mellom utbygging og vern 

• Boligfortetting skal dimensjoneres slik at tiltak utenfor planområdet er unødvendig 

• Planen skal tilrettelegge for bedre infrastruktur, især vann- og avløpsløsning 

• Behovet for bedre veistandard skal vurderes mot veienes miljøverdi slik de er 

• Allmennhetens tilgang til sjøen skal bedres ved bl.a. tilrettelegging for kyststi 

I gjeldende kommuneplan (2011-2022) – vedtatt i mai 2011 – legges det vekt på at 

Bålerudområdet har spesielle vernekvaliteter, samtidig som det er behov for utvikling. Dette 

er kommuneplanens føringer for planarbeidet: 

”Reguleringsplanen skal tilrettelegge for forsiktig boligfortetting med lav utnyttelsesgrad i 

området der konfliktnivået i forhold til vernehensyn og andre interesser er lavt. I tillegg skal 

det utredes for vann- og avløpsløsning for området. I reguleringsplanen skal hensynene til 

kulturmiljøet innenfor området, og til natur- og landskapsverdiene i Svartskog 

landskapsvernområde ivaretas” (Kommuneplan 2011-2022: 47). 

Arbeidet med reguleringsplanen har vært krevende. Mange nye og komplekse 

problemstillinger har dukket opp i løpet av planarbeidet. For å få et best mulig grunnlag for 

planen, bestemte rådmannen i vår at en skulle gå igjennom byggesaksarkivet og registrere 

viktige data på hver enkelt eiendom. Alle eiendommer ble også befart. 

Det har under planarbeidet vært lagt vekt på medvirkning fra innbyggerne på Bålerud. 24. 

august 2010 ble det arrangert et åpent møte i kommunestyresalen som ledd i høringen av 

planprogrammet. 25. oktober 2011 ble det arrangert åpent møte på Solheim grendehus for å 

orientere om registrering av kulturminner. Representanter fra Akershus fylkeskommune, som 

gjennomførte registreringene og gravingen, deltok. 10. mars 2012 deltok representanter fra 

administrasjonen med orientering og svarte på spørsmål på Bålerud Grunneierforenings 

årsmøte. Det vil bli arrangert et åpent møte i forbindelse med høring av planen. 

Et forslag til områderegulering legges nå frem for 1. gangs behandling i UMP. 

Planforslaget 

Forslaget til områderegulering skal gi føringer og forutsigbarhet for områdets videre utvikling, 

fremtidig arealbruk og forholdet mellom vekst og vern. 

Planforslaget skal tilrettelegge for en bærekraftig utvikling av området som miljøvennlig 

boligområde, verdifullt kulturlandskap og nærfriluftsområde på grunnlag av områdets

Side 8 av 25 

stedsidentitet og verneverdier. Det skal bidra til at områdets karakter bevares for fremtidige 

generasjoner, og at det blir mer tilgjengelige for alle. 

Planforslaget skal tilrettelegge for nødvendig oppgradering og utvidelse av infrastruktur 

innenfor planområdet. Dette gjelder spesielt avløpshåndtering, veistruktur, 

parkeringskapasitet, kyststi, turveier og barnehagedekning. Planforslaget omfatter forsiktig 

boligfortetting i noen av områdene der konfliktnivået i forhold til vernehensyn og andre 

interesser er lavt, i tråd med kommuneplanens føringer. 

Det har vært et mål å i størst mulig grad likebehandle huseiere på Bålerud med huseiere ellers 

i kommunen. I småhusområdene øst i kommunen bestemmes grad av utnytting på en tomt 

som forhold mellom det bebygde arealet og tomtens areal (%-BYA). I planområdet finnes det 

imidlertid uvanlig store eiendommer. Rådmannen foreslår derfor å innføre et maksimalt tillat 

bebygd areal (BYA). For å sikre at en stor andel av tomtearealet fortsatt forblir ubebygd, 

foreslås det i tillegg en maks. grense for bruksareal på bebyggelse på tomten (BRA). 

Bestemmelser om grad av utnytting vil derfor bli underlagt de samme føringer som for 

småhusbestemmelsene i Oppegård kommune for øvrig, men med en maksimal 

utnyttelsesbegrensning. 

Innholdet i planforslaget er beskrevet i planbeskrivelsen kapittel 3. Det tilrettelegges for 

bygging av 30 nye boliger i felt, og omgjøring av 19 eksisterende hytter/ ikke godkjente 

bolighus til boliger. Her følger en kort oppsummering av de viktigste hovedtrekkene: 

Eksisterende bebyggelse: 

• Boliger og hytter som ligger lengre fra sjøen enn 100 m reguleres som bolig. Samlet 

bruksareal kan uansett tomtestørrelse ikke overstige 300 m² BRA. 

• Boliger som ligger nærmere sjøen enn 100 m regulerers som bolig. Samlet bruksareal 

kan uansett tomtestørrelse ikke overstige 250 m² BRA. 

• Bruk som bolig forutsetter at nødvendige vilkår kan oppfylles, som for eksempel trygg 

vannforsyning. 

• Hytter som ligger nærmere sjøen enn 100 m reguleres som hytte (fritidsbolig). Samlet 

BRA kan ikke overstige 80 m². Garasje tillates ikke. 

• Det tillates én brygge per bolig-/hytteeiendom. 

• Tomannsboliger tillates ikke, kun eneboliger. 

• For særlig bevaringsverdige eiendommer forbys riving og påbygg. Garasje inntil 18 m² 

og uthus inntil 9 m² tillates. 

• For bevaringsverdige eiendommer forbys riving. Påbygg med grunnflate inntil 15 m² 

og garasje inntil 36 m² tillates. 

Ny bebyggelse: 

• På Rødsteinåsen tillates to felt med til sammen ca. 30 nye boliger. Feltene må 

detaljreguleres. Barnehage skal innpasses i detaljreguleringen. 

• Nye boliger skal være eneboliger. Tomannsboliger tillates ikke. 

• Tomt for avløpsrenseanlegg reguleres nedenfor Ingierstrandveien. Øvrige offentlige 

avløpsanlegg kan plasseres i eksisterende veigrunn eller i ny kommunal turvei. 

Trafikkløsninger: 

• Veiene reguleres smalere enn standard fordi de i hovedsak skal forbli uendret. 

Reguleringen muliggjør noe breddeutvidelser på kritisk smale veistrekninger og noen 

forbedringer av avkjørsler. 

• Snuplasser reguleres i Framveien (to ulike alternativer), Linnekastveien og 

Ingierstrandveien. 

• Fortau reguleres i busstraseene Rødstenveien og Roald Amundsens vei.

Side 9 av 25 

• Nye parkeringsplasser reguleres ved Kolonialen, i Linnekastveien og syd for 

Bekkensten. 

• Turvei reguleres langs sjøen for å skape en sammenhengende kyststi. 

• Turvei reguleres fra snuplass ved kolonialen til Uranienborg (over foreslått 

avløpsgrøft) for å skape en rundtur. 

• Ny adkomst til R. Amundsens vei 184 reguleres over ubebygd naboareal gnr/bnr 

35/14. 

• Bussholdeplasser oppgraderes, blant annet med tilrettelegging for universell 

utforming. 

Vann- og avløpløsninger 

• Tomt for avløpsrenseanlegg reguleres nedenfor Ingierstrandveien. Øvrige offentlige 

avløpsanlegg kan plasseres i offentlig veigrunn eller offentlige turveier. 

• Av hensyn til vannforsyningen i grunnen tillates ikke sprengingsarbeider. 

Idrett og friluftsliv 

• Det reguleres to offentlige turveistrekninger langs sjøen for å skape en 

sammenhengende kyststi fra Ås grense til Bekkensten. 

• Det tilrettelegges for bygging av turvei fra bussholdeplassen ved Bålerud sentrum til 

R. Amundsens hjem og til de to nye byggefeltene på Rødsteinåsen. 

Tidligere kommuneplaner har tilrettelagt for inntil 15 nye boliger. Kun fem av disse var 

oppført da bygge- og deleforbud ble innført. Byggesaksbehandling for de siste 10 kan 

videreføres når områdereguleringen er avklart. Disse ansees ikke som et resultat av 

områdereguelringsprosessen, og omtales ikke ytterligere siden byggesaksbehandling ikke er 

gjennomført. 

Innkomne merknader til planoppstart og varsler om innsigelse 

Oppstart av planarbeid ble varslet 24.06.2010 med merknadsfrist 04.09.2010. Det ble mottatt i 

alt 35 merknader, som ble lagt frem for UMP i sammendrags form i møte 29.03.2011 da 

planprogrammet ble vedtatt. Nedenfor finnes et sammendrag av merknadene med rådmannens 

kommentar sett i lys av planarbeidet og det vedlagte planforslaget. 

Offentlige myndigheter 

1) Statens vegvesen Region øst Varsel om innsigelse 

brev 24.08.10 (dok. nr. 09-1657-14) 

Statens vegvesen påpeker at planområdet ligger langt fra sentrumsfunksjoner, har dårlig vei- 

og kollektivtilbud, og derfor i strid med overordnete areal-, transport- og miljøpolitiske 

målsetninger om å begrense bilbruken. Eventuell utvidet boligutbygging i planområdet må 

derfor settes i sammenheng med utvidete krav til kollektivtilbud og trafikale løsninger. 

Dersom det fremmes et planforslag i strid med overordnete areal-, transport- og 

miljøpolitiske målsetninger, vil Statens vegvesen vurdere å fremme innsigelse til planen. 

Rådmannens kommentar 

Planforslaget tilrettelegger for forsiktig boligfortetting med lav utnyttelsesgrad og med et 

lavt antall nye boliger. Antall boliger i felt B2 og B3 er noe redusert sammenlignet med det 

antall som ble skissert i forbindelse med fastsettelsen av planprogrammet. 

Boligfortettingen samles i et område der konfliktnivå med natur-, landskaps-, kulturmiljø-

Side 10 av 25 

og friluftsliv er lavt, og som ligger i utkanten av den eksisterende bebyggelsen. Det vises til 

at det settes strenge krav til utnyttelsesgrad og miljøtilpasning. 

I planbeskrivelsen redegjøres det for oppgraderinger av veinettet og forbedret 

tilrettelegging for kollektivtrafikk. Boligfortettingen vil føre til mer biltrafikk, men vil også 

styrke lokalsamfunnet og dagens kollektivgrunnlag. Et offentlig avløpssystem er nødvendig 

for en bærekraftig drikkevannsforsyning i området og for å redusere miljøforurensning. En 

moderat økning i boligantallet vil tydelig redusere den finansielle belastningen for den 

enkelte boligeieren i forbindelse med omleggingen av avløpssystemet. Det pekes på at 

parkeringsdekningen begrenses (jf. § 5.12 i reguleringsbestemmelsene). 

2) Fylkesmannen i Oslo og Akershus Varsel om innsigelse 

brev 03.09.10 (dok. nr. 09-1657-22) 

I henhold til RPR for Oslofjorden skal hensynet til karakteristiske hovedtrekk i naturtype og 

landskap, verdifulle lokaliteter, forekomster og arter, mulighetene for friluftsliv og 

opplevelse av natur- og kulturmiljø i kystsonen ivaretas. 

Fylkesmannen påpeker at kollektivtilbudet i planområdet er dårlig, og at eventuell 

befolkningsvekst bør planlegges rundt kollektivknutepunktene. Det forutsettes at det gjøres 

en grundig utredning av konsekvensene av boligfortetting med tanke på økning i biltrafikk 

og muligheter for kollektivbetjening. Fylkesmannens miljøvernavdeling vil fremme 

innsigelse til planforslaget dersom det vurderes å være i strid med RPR for samordnet areal- 

og transportplanlegging. 

Fylkesmannen viser til behovet for å utføre nærmere feltregistreringer av naturmiljø. Det 

forutsettes også at planforslaget må ha strenge bestemmelser for å hindre nedbygging og 

privatisering av strandsonen. Fylkesmannens miljøvernavdeling vil fremme innsigelse til 

planforslaget dersom hensynet til naturverdier og friluftsliv ikke er tilstrekkelig utredet og 

ivaretatt. 

Fylkesmannen ser positivt på at kommunen vil legge til rette for VA-løsninger i 

planområdet. Det forutsettes at det gjøres en helhetlig vurdering av ulike løsninger. 

Fylkesmannen peker på behovet for å utrede konsekvenser for landbruksarealer i 

planområdet. 


Ivaretakelsen av karakteristiske hovedtrekk i naturtype og landskap, verdifulle lokaliteter, 

forekomster og arter, mulighetene for friluftsliv og opplevelse av natur- og kulturmiljø i 

kystsonen har alle vært viktige hensyn i forbindelse med planarbeidet. I planforslaget legges 

det ikke opp til utbygging i strandsonen. 

Når det gjelder boligutbygging viser rådmannen til sine kommentarer til merknad 1. 

I forbindelse med planarbeidet er det gjennomført ytterligere naturkartlegging på Bålerud. 

Rapporten ligger vedlagt saken. Ivaretakelse av natur- og kulturmiljø er regulert med 

hensynssoner, jf. reguleringsbestemmelsene § 27 og plankartet. 

Det har blitt utredet ulike løsninger for vann og avløp, parallelt med reguleringsarbeidet. 

Reguleringsplanen fastsetter ikke i seg selv hva slags ledninger som skal ligge i grøftene, 

men sikrer at VA-anlegg skal kunne bygges. 

Rådmannen mener at hensynet til landbruksarealer er ivaretatt i planforslaget. 

3) Akershus fylkeskommune Varsel om innsigelse 

brev 02.09.10 (dok. nr. 09-1657-19) 

Fylkesrådmannen vil kreve arkeologisk registrering av planområdene i henhold til 

kulturminneloven § 9. 

Hensynet til verneinteressene knyttet til nyere tids kulturminner tilsier begrensede 

muligheter for fortetting i planområdet. Det bør utredes nærmere hvor og hvordan en 

fortetting kan tenkes, for å vurdere dette opp mot verneinteressene. Særlig bør området rundt

Side 11 av 25 

kolonialen plasseres i kategorien ”stor verneverdi” og hensynet til kulturminner i 

strandsonen må ivaretas. Det er behov for regelverk for utvidelse, ombygging og bruk av 

eksisterende bygningsmasse og nødvendig regelverk for grunneiendom og infrastruktur. Det 

er også viktig med bestemmelser som sikrer vern for den eldre bebyggelsen, og 

bestemmelser som sikrer hager, grøntdrag, veier og stier. Fylkesrådmannen anbefaler at hele 

eller deler av området reguleres til hensynssone bevaring. Dersom kulturminneinteressene i 

planforslaget ikke er tilstrekkelig ivaretatt vil fylkesrådmannen vurdere å fremme innsigelse. 

Fylkesrådmannen slutter seg til Statens vegvesens uttalelse knyttet til RPR for samordnet 

areal- og transportplanlegging (jf. merknad nr. 1). 


I forbindelse med planarbeidet har det blitt gjennomført registreringer av automatisk 

fredete kulturminner, i regi av fylkeskommunen. 

Rådmannen påpeker at nyere tids kulturminner er et sentralt tema i planforslaget, og at 

dette også inkluderer hensynet til området rundt kolonialen og kulturminner i strandsonen. 

Nyere tids kulturminner ivaretas med hensynssoner i plankartet og i 

reguleringsbestemmelsene § 27. Det er her hensynstatt eiendommer i to ulike 

verneklasser, samt historiske fergekaier. Bestemmelsene ivaretar også vernet av vei- og 

tomtestruktur, opparbeidet hage-/parkareal og verdifull vegetasjon. I tillegg reguleres 

utvidete bygnings- og kulturmiljøer rundt kolonialen og Uranienborg med 

bestemmelsesområder jf. § 26. Regelverk for utvidelse, ombygging og bruk av eksisterende 

bygningsmasse og nødvendig regelverk for grunneiendom og infrastruktur er også ivaretatt i 

reguleringsbestemmelsene. 

Når det gjelder boligutbygging viser rådmannen til sine kommentarer til merknad 1. 

4) Hafslund Nett AS 

e-post 23.06.10 (dok. nr. 09-1657-8) 

Selskapet har linje-/kabelanlegg og nettstasjoner i reguleringsområdet. Det anses nødvendig 

å vurdere kapasiteten på eksisterende strømnett og behov for nye strømforsyningsanlegg 

når utbyggingsomfanget er avklart. 


Det er i planforslaget satt av et areal for ny nettstasjon ved nytt boligfelt. Arealet måler 

4×4 meter. 

5) Medisinskfaglig rådgiver v/ Dianne Steenberg 

brev 02.09.10 (dok. nr. 04-2965-60) 

Størrelsen på utbyggingen vil være avgjørende for hvilke vann- og avløpsløsninger som er 

mulig å realisere. Konsekvensutredning og planløsninger må drøfte forholdet mellom 

størrelse på utbygging og mulige vann- og avløpsløsninger. 


Det har blitt utredet ulike løsninger for vann og avløp, parallelt med reguleringsarbeidet. 

Dette behandles i en egen sak. Reguleringsplanen fastsetter ikke i seg selv hva slags 

ledninger som skal ligge i grøftene, men sikrer at VA-anlegg skal kunne bygges. 

Rådmannen anbefaler at det planlegges for en vann- og avløpsløsning på Bålerud med 

trykkavløpssystem, lokalt renseanlegg og med vannforsyning fra lokale 

drikkevannsbrønner. I områdereguleringen er det avsatt tomt til renseanlegg, og ellers lagt 

til grunn at offentlige ledningstraseer og pumpekummer lar seg plassere i offentlig 

veigrunn eller offentlig turvei. Reguleringen er dermed uavhengig av hva slags 

ledningsnett som legges i grøftene. Renseanlegget vil måle ca. 10x20 m², og pigges inn i 

terrenget på nedsiden av Ingierstrandveien. 

6) Follo Ren 

brev 23.07.10 (dok. nr. 09-1657-11)

Side 12 av 25 

Follo Ren setter pris på at renovasjon er satt opp som utredningstema i forbindelse med 

områdereguleringen. Follo Ren ønsker å være med tidlig i planprosessen. Effektiv 

renovasjon og hensynet til myke trafikkanter er hovedtemaer. Det angis krav til kjørevei 

og oppsamlingsutstyr. Videre pekes på nedgravde systemer som alternativ fellesløsning og 

muligheten for å plassere en til to returpunkter i planområdet. 


For å bevare planområdets særegne karakter er veiene regulert relativt smale. De er likevel 

regulert brede nok til at kritiske veistrekninger, som bratte bakker, kan breddeutvides noe. 

Dette vil bedre fremkommeligheten for renovasjonskjøretøyer. Etablering av bedre 

snumuligheter innerst i blindveiene er viktige elementer i planforslaget. 

Areal for returpunkt er regulert ved rundkjøringen sentralt i området. Returpunktet er 

dimensjonert for to enheter for glass og metall, samt fremtidig utvidelse, totalt ca. 12 m 2 . 

7) Kolbotn skole v/ rektor Anne Hodne Endal 

udatert brev (dok. nr. 09-1657-37) 

Det henvises at skolen ikke har kapasitet til en treparallell skole. Dette må det tas hensyn 

til ved økt befolkning på Svartskog. 


Planforslaget har blitt vurdert i forhold til skolekapasitet. Skoleelever fra Svartskog 

kanaliseres til Kolbotn, med Vassbonn og Kolbotn som aktuelle skoler. Vassbonn skole 

har i dag god kapasitet, mens Kolbotn skole begynner og fylles opp. I forbindelse med 

utvikling av Kolbotn sentrum er det startet et arbeid hvor kommunen vurderer fremtidig 

fordeling og utnyttelse av de to skolene. Samlet har skolene kapasitet til å motta barn fra 

de foreslåtte nye boligene på Bålerud. 

Foreninger og organisasjoner 

8) Norsk ornitologisk forening, Avdeling Oslo og Akershus v/ Håkan Billing 

brev 02.09.10 (dok. nr. 09-1657-17) 

Foreningen konstaterer at det finnes svært lite ornitologiske data for planområdet. De 

ønsker ikke at biologisk mangfold gå tapt, og viser til farene ved evt. fragmentering av 

sammenhengende naturområder. Videre understrekes viktigheten av å innhente mest 

mulig informasjon og data om det biologiske mangfoldet før utbygging kan finne sted. 

NOF OA kan bistå ved ornitologisk kartlegging av området. Dette må primært foretas i 

hekkesesongen, april-juni. 


Det har blitt gjennomført ytterligere registreringer av biologisk mangfold og naturmiljø. 

Planforslaget legger i liten grad opp til fragmentering av sammenhengende naturområder. 

9) Oslo og omland friluftsråd (OOF) v/ Asbjørn Olsen 

e-post 03.09.10 (dok. nr. 09-1657-21) 

OOF har tidligere foreslått at det aktuelle området inkluderes i Oslomarka, og ser ikke 

nødvendigheten av planarbeid eller områderegulering. For øvrig går OOF imot å benytte 

Bålerud for ytterligere boligformål. Utvikling av Oppegård kommune bør foregå i 

knutepunkter og ikke ødelegge Bunnefjordens grønne struktur. 


Det vises til politisk vedtak i forbindelse med planprogrammet om hvilket utviklings- og 

boligfortettingsscenario som er lagt til grunn for planarbeidet. 

Rådmannen mener at planforslaget ikke vil være ødeleggende for Bunnefjordens grønne 

struktur, men snarere være et verktøy for å ivareta denne. 

10) Bålerud Grunneierforening v/ Erik A. Hammer 

e-post 03.09.10 (dok. nr. 09-1657-23)

Side 13 av 25 

Grunneierforeningen er positiv til foreslått planprogram og at man her vil ta hensyn til 

stedets egenart og kvaliteter som finnes i området. De ønsker imidlertid å presisere 

følgende: Det er viktig at hele området Bålerud tas med i reguleringen, ikke kun 

”konfliktfrie” områder eller områder med liten konflikt. Et viktig mål med reguleringen 

bør være å sikre lokal vannforsyning og avløpshåndtering iht. dagens krav. Investeringer 

og drift av lokale løsninger bør foregå i offentlig regi, f.eks. slikdet ble gjort i forbindelse 

med etablering av vann og avløp i Oppegård syd. 

Foreningen ønsker at planen sikrer bærekraftig utvikling og gir grunneiere forutsigbarhet 

for sine eiendommer. Foreningen mener at man i prosessen med regulering må foreta nye 

undersøkelser i området for å imøtekomme innspill om feil og mangler i foreliggende 

kartleggingsrapport. De påpeker at mange av områdene som vurderes å være sårbare mot 

utbygging, er blitt til pga. forfall eller opparbeiding. Det ønskes at disse områdene tas inn 

i planen som en kvalitet som kan berike utbyggingen. Dersom restriksjoner fører til at 

skråningen mot fjorden gror igjen vil dette forringe bokvalitetene for de som bor i 

området. 


Det har blitt utredet ulike løsninger for vann og avløp parallelt med reguleringsarbeidet, jf 

rådmannens kommentar til merknad nr 5. 

Under reguleringen er det foretatt supplerende registreringer til kartleggingsrapporten. Når 

det gjelder konfliktvurdering og omfanget av tilrettelegging for boligbygging vises til 

rådmannens kommentarer i forbindelse med fastsettelse av planprogrammet. 

Synspunktet angående skråningen mot fjorden er tatt til orientering i planarbeidet. 

Planforslaget legger til rette for at de verdifulle grøntområdene i fjordskråningen i størst 

mulig grad skal opprettholdes som i dag. 

11) Bærekraftig Follo v/ Sylvi Ofstad Samstag 

e-post 04.09.10 (dok. nr. 09-1657-24) 

Bærekraftig Follo støtter uttalelsen fra Naturvernforbundet i Oppegård. Det påpekes at 

strandsonen har fått et betydelig sterkere vern i den nye plan- og bygningsloven. Det bes 

derfor om at strandsonen tas ut av planprogrammet. 

Det påpekes stort behov for å utføre registreringer og konsekvensutredning for 

strandsonen, prioriterte naturtyper, viktige viltområder og rødlistearter. I tillegg henvises 

til at planområdet er av fylkeskommunen registrert som nasjonalt og regionalt viktig 

kulturlandskap som har stort potensiale for arkeologiske funn. 

Foreningen ber om at planområdet vurderes iht. lov om naturmangfold og dens formål og 

bestemmelser om bærekraftig bruk inkl. vern, bevaring av arts- og naturtypemangfoldet 

og føre-var-prinsippet. 


Rådmannen mener det er riktig å inkludere standsonen i reguleringsområdet, også for å 

ivareta videre forvaltning av denne. Det vises til at det i planarbeidet ikke har vært vurdert 

boligfortetting i strandsonen. 

Rådmannen mener behovet for registreringer og konsekvensutredninger er ivaretatt i 

planarbeidet. 

Lov om naturmangfold er lagt til grunn i planarbeidet. 

12) Svartskog Vel v/ Bendik Romstad 

brev 04.09.10 (dok. nr. 09-1657-42) 

Vellet er opptatt av at en eventuell kommunal vann- og avløpsløsning må dekke et faktisk 

behov, og ikke bare påtvinge medlemmer utgifter. Det bes om at kommunen starter 

prosessen med en kartlegging av vannkvaliteten på Bålerud. Det anføres at flere 

enkeltstående tester har vist god kvalitet. Vellet ønsker seg åpen dialog og medvirkning

Side 14 av 25 

om vann- og avløpsløsninger. Vellet vil jobbe imot evt. påtvungne utgifter i 

hundretusenkronersklassen. 


Det har blitt utredet ulike løsninger for vann og avløp parallelt med reguleringsarbeidet, jf 

rådmannens kommentar til merknad nr 5. 

Kommunen har på nåværende tidspunkt ikke foretatt en systematisk kartlegging av 

vannkvalitet i eksisterende private brønner. Kommunens primære oppgave er å sørge for 

skikkelige avløpsanlegg slik at eventuell forurensning til vannsystemene stanses. I tillegg 

må det tas hensyn til forsyningssikkerhet og brannvannsdekning. 

Rådmannen påpeker at hensynet til drikkevannet står sentralt i planforslaget. Dette er også 

årsaken til det foreslåtte sprengningsforbudet. Oppgradering av avløpsnettet forventes å ha 

vesentlige, positive virkninger for private drikkevannsbrønner. Når boligfelt og turveier 

anlegges vil forebyggende tiltak være nødvendig for å unngå avrenning og uhell fra 

anleggsmaskiner, drivstoffdeponier osv. 

13) Svartskog Vel v/ Bendik Romstad 

e-post 05.09.10 (dok. nr. 09-1657-25) 

Vellet opprettholder sin kritikk av kommunens forkorting av Vellets uttalelse til 

kartleggingsrapporten. Vellet viser til sin oppgave med å samle lokalsamfunnet og ivareta 

at medlemsmassen ikke pålegges utgifter eller ulemper ved at enkeltpersoner får 

gjennomføre tiltak. Vellet er i utgangspunktet positiv til en forsiktig eplehagefortetting, 

men er tydelige på at alle utgifter må bæres av utbyggerne. De er eksempelvis uenig i et 

pålegg om kommunalt vann og kloakk så fremt det innebærer utgifter i 

hundretusenkronersklassen for deres medlemmer. 

Vellet ønsker mer informasjon om planarbeidet for å kunne påvirke. Det anmodes at 

informasjonsmøter legges til Svartskog i fremtiden. 


Vellets synspunkter på kostnadsfordeling ved kommunalt vann og kloakk tas til 

orientering. Planforslaget legger til rette for fremtidig forsvarlige løsninger for vann og 

avløp. 

Rådmannen mener at alle retningslinjer for informasjon og medvirkning er fulgt opp i 

planprosessen. Informasjonsmøter har i den grad det har vært kapasitetsmessig mulig blitt 

lagt til Svartskog. 

14) Svartskog Idrettsforening (SVIF) 

brev 29.08.10 (dok. nr. 09-1657-29) 

SVIF påpeker verdien av det uberørte og opprinnelige i landskapet for turgåere. 

Foreningen vil derfor anse det som svært uheldig dersom fremtidig kommunal 

infrastruktur i form av kummer, pumpestasjoner eller andre tekniske installasjoner 

kommer til å forringe turfolkets naturopplevelse i strandsonen og landskapsvernområdet. 

De ber om at disse hensynene tas på alvor i konsekvensutredningene, og at ”føre-var”prinsippet 

legges til grunn. 

Videre beklager SVIF at deres innspill til kartleggingsrapporten ikke ble tatt inn i 

rapporten. 

Foreningen setter dessuten spørsmålstegn ved påstanden om at drikkevannet på Bålerud er 

dårlig, og viser til egne vannprøver. 


Rådmannen mener at planforslaget tar hensyn til konsekvenser for landskap og friluftsliv, 

også når det gjelder lokalisering av fremtidig kommunal infrastruktur. 

Kommunen har ikke foretatt en systematisk kartlegging av vannkvalitet i eksisterende 

private brønner. Kommunens primære oppgave er å sørge for skikkelige avløpsanlegg slik

Side 15 av 25 

at eventuell forurensning til vannsystemene stanses. Rådmannen anbefaler foreløpig et 

kommunalt eid og driftet trykkavløpssystem for avløpet, og fortsatt privat vannforsyning 

fra private brønner, jf rådmannens kommentar til merknad nr. 5. Forslaget legger opp til et 

avløpssystem til en underjordisk pumpestasjon. 

Kartleggingsrapporten inkluderte alle høringsmerknader som vedlegg i fulltekst. 

15) Naturvernforbund i Oppegård v/ Helene Brennhovd 

15 A: 

brev 04.09.10 (dok. nr. 09-1657-30) 

Naturvernforbundet ber om at navnet på planprogrammet endres til Regulering av 

Bålerud inkludert tilliggende strandsone. Dette vil tilsvare kommuneplanens betegnelser 

og bidra til å unngå uklarheter og misforståelser. 

Det etterlyses et kart som viser planområdet i forhold til kommuneplanens arealdel med 

LNF1 strandsone, LNF2 Bålerud, RPR-sone for Oslofjorden og grensene til Svartskog 

Landskapsvernområde og LNF3. 

Videre mener Naturvernforbundet at en regulering av strandsonen og skråningen til 

byggeområdet vil være i strid med statlige føringer og folks generelle interesse av å 

bevare strandsonen og landskapsvernområdet. Det pekes på at hele planområdet ligger 

innenfor RPR-O og består av kategoriene åpne områder (LNF2) og strandsonen med 

tilhørende retningslinjer. De mener derfor at retningslinjer for byggeområder i RPR-O 

ikke kan legges til grunn. 

Naturvernforbundet fastslår at regulering av planområdet, pga. sin beliggenhet og 

eksisterende verdier med nasjonal betydning, krever en kvalifisert konsekvensutredning. 

Det er behov for kartlegging av vernehensyn i strandsonen, prioriterte naturtyper, viktige 

viltområder og rødlistearter. Forbundet viser til lov om naturmangfold og føre-varprinsippet. 

Videre må konsekvensene for kulturlandskap og arkeologiske funn utredes. 

Randsonenen til Svartskog landskapsvernområde bør legges inn i planen som 

hensynssone. 


Det formelle plannavnet er endret til Områderegulering for Bålerud-, Rødstein- og 

Bekkenstenområdet. Planforslagets avgrensning er tydelig vist i planbeskrivelsen og 

plankartet. 

Pkt. 4.1 i RPR-O definerer begrepene byggeområder, åpne områder og strandsonen slik: 

• ”Med byggeområder forstås områder for eksisterende og planlagt bebyggelse for 

boligformål, næringsformål m.v. 

• Med åpne områder forstås alle landarealer utenom byggeområdene og strandsonen. 

• Med strandsone forstås de land- og sjøområder som står i innbyrdes direkte samspill 

økologisk og/eller bruksmessig.” 

I forslaget til reguleringsplan avklares arealformålene for hver eiendom i planområdet, og 

ikke for planområdet sett under ett. Planen omfatter områder i alle tre kategoriene. Det 

påpekes at det i planforslaget ikke er lagt opp til boligfortetting i strandsonen. 

Konsekvensutredning er foretatt i forbindelse med planarbeidet, og rådmannen mener at 

planarbeidet har ivaretatt de utredningshensynene som Naturvernforbundet nevner. 

I forbindelse med høringen av kommuneplan 2011-2022 er det kommet inn merknader om 

å legge inn hensynssoner for randsonen til landskapasvernområdet. Det vises til 

formannskapets behandling av høringsmerknadene i møte 16.02.11 (jf. FSK-sak 17/11) og 

kommunestyrets konklusjon i kommuneplanen om å ikke opprette slike hensynssoner. 

15 B: 

brev 14.02.12 (dok. nr. 09-1657-106)

Side 16 av 25 

Etter høringsfristens utløp har Naturvernforbundet i Oppegård sendt et brev med 

utfyllende opplysninger. 

Det pekes på planområdets særegne naturverdier og behovet for ytterligere kartlegging av 

naturtyper, viltområder og rødlistearter. Naturnvernforbundet mener at 

kartleggingsarbeidene som har vært utført har vært for lite omfattende og blitt 

gjennomført over et for kort tidsrom. 

Naturvernforbundet anbefaler ytterligere kartlegging og nyregistrering av 

naturtyper/biologisk mangfold, samt at viltkartlegging gjennomføres etter DN-håndbok og 

at kartlegging av fugler gjennomføres til våren. 


Rådmannen mener at utredninger og kartlegging av naturtyper/biologisk mangfold har 

blitt tilstrekkelig ivaretatt gjennom planarbeidet. 

Rådmannen tar Naturvernforbundets utfyllende bemerkninger til orientering, og påpeker 

at Oppegård kommune setter stor pris på utfyllende informasjon om kommunens 

naturmiljø. Samtidig er denne typen kartlegginger og utredninger tidkrevende og kostbare, 

og ressursbruken må settes i relasjon til det planlagte inngrepets omfang. Med tanke på 

den begrensede graden av utbygging planforslaget legger opp til, anses det utførte 

kartleggingsarbeidet som tilstrekkelig. 

16) Gerdarudin v/ Øyvin Berntzen 

(brev 04.09.10 (dok. nr. 09-1657-31) 

Foreningen stiller seg kritisk til en regulering av strandsonen, spesielt hvis den åpner for 

bygge- og anleggsvirksomhet. Det vises til statlig byggeforbud i strandsonen og RPR for 

Oslofjorden. Planprogrammet bør inneholde et kart som viser at planområdet ligger 

innenfor virkeområdet for disse nasjonale retningslinjene. 

Foreningen har forstått reguleringsoppgaven slik at LNF 2-området i gjeldende 

kommuneplan skal reguleres til byggeområde for boligformål. Dette anses å komme i 

konflikt med RPR for Oslofjorden. 

Bålerud må sees i sammenheng med resten av Svartskog, og det bør legges inn 

hensynssoner mot Svartskog landskapsvernområde. 

Det gis merknader til enkelte temaer for konsekvensutredningen: Det påpekes behov for 

naturtyperegistrering i strandsonen, feltregistreringer av rødlistearter, prioriterte naturtyper 

i hele planområdet, samt viltregistrering. I forhold til kartlegging av grønnstuktur og 

landskap mener Gerdarudin at en kartanalyse ikke er tilstrekkelig, og at illustrasjoner som 

skal vise foreslått bebyggelse fra fjorden ofte gir et feil bilde. I stedet foreslås befaring 

med og fra båt for allmennheten og de forskjellige interessegruppene. 

Det vises til Akershus fylkeskommunes kulturminneplan og det bes om en grundig 

konsekvensutredning i regi av fylkeskommunen. Virkninger på kulturlandskapet må 

utredes spesielt. Når det gjelder forurensning ber Gerdarudin om at en fremskriving av 

dagens løsning med lokale vann- og avløpsanlegg utredes. I tillegg bør man utrede 

luktforhold og konsekvensene for badelivet, friluftslivet og fiske. Videre bør det gjøres 

grundige økonomiske kostnadsvurderinger i forhold til utvikling av kommunal 

infrastruktur. 

Det ønskes at sykkelvei langs Roald Amundsens vei mellom Grønmo og Rødstenveien 

konsekvensutredes. Det pekes på at deler av veien vil ligge innenfor Svartskog 

landskapsvernområde og vil måtte forholde seg til reglene i verneforskriften. 

Foreningen mener videre at planprosessen burde vært koordinert med rullering av 

kommuneplanen, og at planvedtak bør skje samtidig med kommuneplanens vedtak. 

Endelig nevnes at interessegrupper ved at UMP endret planoppdraget – vurdering av

Side 17 av 25 

boligfortetting i konfliktfrie områder til områder med lav grad av konflikt – stiller 

spørsmålstegn ved prosessen knytet til åpenhet, deltakelse og forutsigbarhet. 


Rådmannen viser til gjeldende forskrift om konsekvensutredning, hjemlet i plan- og 

bygningslovens § 4-2. Konsekvensutredningen i planbeskrivelsens kapittel 4 følger 

utredningsprogrammet som ble fastsatt i planprogrammet. 

I planprogrammet ble det tilføyet et kart i kapittel 1.5 som viser RPR-O, LNF 1, LNF 2 og 

LNF 3 i gjeldende kommuneplan og Svartskog landskapsvernområde. Det samme kartet 

vises i planbeskrivelsen kapittel 1.4. 

I de rikspolitiske retningslinjene for Oslofjorden, nå videreført som statlige planretningslinjer 

for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, defineres begrepene 

byggeområder, åpne områder og strandsonen slik: 

• ”Med byggeområder forstås områder for eksisterende og planlagt bebyggelse for 

boligformål, næringsformål m.v. 

• Med åpne områder forstås alle landarealer utenom byggeområdene og strandsonen. 

• Med strandsone forstås de land- og sjøområder som står i innbyrdes direkte samspill 

økologisk og/eller bruksmessig.” 

I forslaget til reguleringsplan avklares arealformålene for hver eiendom i planområdet, og 

ikke for planområdet sett under ett. Planen omfatter områder i alle de tre kategoriene. I 

planarbeidet er det tatt utgangspunkt i eksisterende bebyggelse i området, og vurdert 

forsiktig boligfortetting. Det påpekes at det i planforslaget ikke er lagt opp til 

boligfortetting i strandsonen. 

I forbindelse med høringen av Kommuneplan 2011-2022 kom det inn merknader om å 

legge inn hensynssoner for randsonen til landskapsvernområdet. Det vises til 

formannskapets behandling av høringsmerknadene i møte 16.02.11 (jf. FSK-sak 17/11) og 

kommunestyrets konklusjon i kommuneplanen om å ikke opprette slike hensynssoner. 

Rådmannen mener at de utredningshensynene som Gerdarudin nevner er ivaretatt under 

planarbeidet. 

Fylkeskommunen er regional kulturminneforvalter og høringsinstans i reguleringssaken. 

Arkeologiske undersøkelser har blitt foretatt i regi av Akershus fylkeskommune. 

Rådmannen er enig i at gang- og sykkelveitilbudet mellom planområdet og Kolbotn bør 

forbedres (jf. forslag til trafikksikkerhetsplan 2010-2014). Aktuelle løsninger innenfor 

planområdet har blitt vurdert i planforslaget. Videreføring av gang- og sykkelvei mot 

Kolbotn og gjennom Svartskog landskapsvernområde ligger utenfor planområdet, og 

behandles ikke i dette planforslaget. 

Foreløpige økonomiske vurderinger i forhold til kommunal infrastruktur er gjennomført i 

forbindelse med planarbeidet. 

17) Grunneierforeningen Ljansbruket – Sjødalstrand v/ Timm Wold 

brev 31.08.10 (dok. nr. 09-1657-32) 

Foreningen ser positivt på et arbeid med målsetting at Bålerud, og deretter all øvrig 

eksisterende bebyggelse på Svartskog, reguleres til boligformål med tilknytning til 

kommunens vann – og avløpssystem. De mener derfor at det ved valg av vann- og 

avløpsløsning for Bålerud må tas hensyn til at øvrig eksisterende bebyggelse nordover 

mot Ljansbruket kan tilknyttes. Videre forventes at tilknytningsavgiften blir normal, dvs. 

at dagens beboere ikke belastes med kostnader knyttet til et anlegg som tar høyde for 

fremtidige utbygginger.

Side 18 av 25 

Grunneierforeningen håper at fremdriften blir som beskrevet på informasjonsmøtet på 

Rådhuset, og at kommunen deretter fortsetter arbeidet med resterende områder på 

Svartskog. 


Merknaden tas til orientering. Oppsetting og prioritering av reguleringsoppgaver i 

kommunen avklares årlig i forbindelse med handlingsprogrammet. 

18) Bålerud sanitetsforening Svartskog v/ Inger Martinsen 

brev 31.08.10 (dok. nr. 09-1657-39) 

Foreningen påpeker at kommunens inntrykk av at Svartskog har et dårlig drikkevann er 

feil. Det hevdes at dette har vært et problem i noen få husstander. Vannprøver fra nylig 

boret brønn viser ingen bakterieproblemer, og foreningen viser til viktigheten av å hegne 

om denne ressursen. 


Rådmannen tar merknaden til orientering. Når det gjelder vurderingen av 

drikkevannskvalitet henvises det til rådmannens kommentar til merknadene 5 og 12. 

19) Oslofjordens friluftsråd v/ Rune Svensson 

brev 02.09.10 (dok. nr. 09-1657-44) 

OF er opptatt av at eksisterende friluftsmuligheter i området i størst mulig grad bevares. 

OF mener nye boliger bør ligge tilbaketrukket fra sjøen og at det eksisterende stinettet bør 

søkes bevart. OF viser til sitt arbeid med tilrettelegging av en kyststi gjennom 

planområdet. Det bes om at alternative traseer undersøkes, og viser til traseforslag i sitt 

brev av 08.06.09. 

OF minner om ny naturmangfoldslov. OF viser til at fagbiologiske undersøkelser 

erfaringsmessig bør foregå under vår og sommer. 

OF anbefaler en gjennomgang av evt. fugleobservasjoner i databasen til Norsk 

Ornitologisk Forening Avd. Oslo og Akershus, og etterlyser henvisning til denne i 

foreslått planprogram. 


Naturmangfoldslovens forvaltningsmål og prinsipper er lagt til grunn for planarbeidet. I 

forbindelse med planarbeidet er det også gjennomført ytterligere naturkartlegging på 

Bålerud. Rapporten ligger vedlagt saken. 

Hensynet til kyststi ivaretas i planforslaget. Det planlegges ikke ny bebyggelse i 

strandsonen. 

Merknader fra private parter 

20) Bålerud Drift og Utvikling AS, hjemmelshaver av gnr. 32/bnr. 70 

e-post 20.07.10 (dok. nr. 09-1657-10) 

Virksomheten synes det er gledelig at kommunen tar ansvar for en regulering av dette 

området, som har opplevd kraftig nedbygging av infrastruktur og offentlige tjenester. 

Firmaet har store forventninger til at Bålerud nå kan få videreutvikle seg til et bærekraftig 

og selvstendig tettsted. Dette innbefatter også ryddige vann- og avløpsforhold og enkelte 

offentlige tjenester. 

Bålerud Drift og Utvikling AS mener at man ikke kan verne alt over alt. Det hevdes at 

med en mer nøktern vurdering av kriteriet ”særlig synlig fra sjøen” vil en betydelig del av 

Bålerud blitt klassifisert som ”liten konflikt”, og dermed egne seg for boligbygging. Det 

vises også til landskapsvernområdet som allerede er etablert rundt Bålerud, og at tettstedet 

Bålerud nå bør få utvikle seg. 


Når det gjelder konfliktvurdering og omfanget av tilrettelegging for boligbygging vises til 

rådmannens kommentarer i forbindelse med fastsettelse av planprogrammet. Det ble ved

Side 19 av 25 

denne anledning også fattet vedtak i både UMP og formannskapet som vedtar at eventuell 

boligfortetting kun skal skje i områder med lavt konfliktnivå i henhold til 

kartleggingsrapporten. 

I planforslaget er det redegjort for vurderingene med tanke på hensyn både til vern av 

viktige natur-, kultur- og friluftsverdier i planområdet, og hensynet til Bålerud som 

bærekraftig lokalsamfunn. 

21) Gabrielle Kielland, hjemmelhaver i Linnekastveien 6 

e-post 15.08.10 (dok. nr. 09-1657-12) 

Merknadshaveren ønsker at reguleringsplanen åpner for oppføring av et atelierbygg for å 

kunne ettergå sitt yrke som maler, tegner og grafiker. Videre ønskes dagens 

fritidsboligstatus endret til helårsbolig. 


Rådmannen påpeker at de samme retningslinjer vil gjelde for Linnekastveien 6 som for 

alle andre bevaringsverdige fritidseiendommer i strandsonen, uavhengig av 

hjemmelshavers virke. Dette for å likebehandle alle grunneiere gjennom generelle regler 

og for å ivareta strandsonens unike kvaliteter. 

22) Cato Guster, hjemmelhaver i Framveien 20 

e-post 25.08.10 (dok. nr. 09-1657-13) 

Hjemmelshaver ønsker å fradele og utbygge eiendommen, og ber om at dette blir 

registrert i reguleringsplanen. 


Rådmannen henviser til planforslagets overordnete prinsipper for forsiktig boligfortetting 

i lavkonfliktområder. Det foreslås at boligfortetting utover dette ikke tillates. Dette for å 

ivareta planområdets unike kvaliteter som kulturlandskap, natur- og friluftsområde. 

23) Sigrun og Svein Riise, hjemmelshaver i Svartskogveien 9 

e-post 30.08.10 (dok. nr. 09-1657-15) 

Merknadshaverne er positive til utbygging, og har forventninger til Bålerud som 

selvstendig tettsted. Utbedring av infrastruktur er nødvendig, spesielt når det gjelder vann 

og kloakk. Hjemmelshaver ønsker utbygging på sin eiendom. 


Rådmannen tar merknaden til orientering, og henviser ellers til planforslagets overordnete 

prinsipper for forsiktig boligfortetting i lavkonfliktområder. 

24) Wenche Skjæran og Tommy Gaustad, hjemmelshaver i Roald Amundsen vei 184 

brev 31.08.10 (dok. nr. 09-1657-16) 

Hjemmelshaverne er opptatt av utbedring av Roald Amundsens vei og muligheter for en 

ny atkomst til sin bolig. De ønsker fradeling av tomt og muligheter for utbygging på sin 

eiendom. 


Atkomstløsningen og veistandarden i Roald Amundsens vei har blitt vurdert i 

planprosessen, og det foreslås å regulere ny atkomst til R. Amundsens vei 184 over 

ubebygd naboareal gnr. 35/bnr. 14. 

Når det gjelder konfliktvurdering og omfanget av tilrettelegging for boligbygging henviser 

rådmannen til planforslagets overordnete prinsipper for forsiktig boligfortetting i 

lavkonfliktområder. 

25) Strømmen Entreprenør AS, hjemmelshaver av gnr. 35/bnr. 18 

brev 03.09.10 (dok. nr. 09-1657-18) 

Hjemmelshaver ønsker utbygging for sin eiendom. Det stilles en rekke kritiske spørsmål 

til Asplan Viak rapporten. Det fremmes ønske om en ny vurdering av mulige fremtidige 

boligområder. En konsekvensutredning må ta for seg en mer helhetlig vurdering av 

potensielle utbyggingsområder. Hjemmelshaver er kritisk til vurderingene av vern og

Side 20 av 25 

konfliktstatus for sin eiendom. Formålet med en regulering av Bålerud må være å starte en 

bærekraftig utvikling av området som kan sikre bedre infrastruktur, som vann- og 

avløpsløsning og buss. 


Rådmannen tar merknaden til orientering. Når det gjelder konfliktvurdering og omfanget 

av tilrettelegging for boligbygging vises til rådmannens kommentarer i forbindelse med 

fastsettelse av planprogrammet. Det ble ved denne anledning også fattet vedtak i både 

UMP og formannskapet om at eventuell boligfortetting kun skal skje i områder med lavt 

konfliktnivå i henhold til kartleggingsrapporten. 

26) Anders Fjeld, hjemmelshaver i Linnekastveien 11 

e-post 03.09.10 (dok. nr. 09-1657-20) 

Det bes om en faglig forsvarlig vurdering av boligbygging også i områder som ved 

tidligere kartlegging av vernehensyn ikke har blitt vurdert som konfliktfrie eller med liten 

konflikt. Planprogrammet må utvides til å inkludere en kartlegging av egnethet for 

boligformål. 

Hjemmelshaver ønsker at eiendommen reguleres til boligformål. Han mener at ingen veier 

og stier går over eiendommen i dag, og at markeringen i Asplan Viak rapporten er feil. 

Han viser til uttalelse fra Bålerud grunneierforening og støtter opp om den. 


Rådmannen henviser til planforslagets overordnete prinsipper for forsiktig boligfortetting 

i lavkonfliktområder. I områder med høyt konfliktnivå ønskes ingen utvidet 

boligfortetting. 

I planbeskrivelsen redegjøres for esksisterende turstier og turveier i planområdet og hvilke 

av disse som skal reguleres med eget arealformål. For stier og tråkk som ikke vises i 

reguleringskartet vises til friluftsloven med sine bestemmelser for ferdsel i utmark. 

27) Gry Spikkeland og Rune Kristiansen, hjemmelshaver i Framveien 34 A 

brev 03.09.10 (dok. nr. 09-1657-26) 

Uttalelsen gjelder fradelt tomt (delingstillatelse gitt 16.06.06). Dette er en av 

eiendommene som i mellomtiden har blitt omfattet av det midlertidige bygge- og 

deleforbudet. De anfører at vernehensyn ble vurdert ved byggetillatelse. Konklusjonen var 

at bygging ikke ville komme i konflikt med gjeldende vernehensyn, forutsatt at ny 

bebyggelse tilstreber god terrengtilpasning ved plassering og utforming av boligen (jf. 

delingstillatelse). Det vises til rapporten fra Aspan Viak om at området har tåleevne for 

innpassing av noe bebyggelse på de ubebygde tomtene, hvis denne er tilpasset skalaen i 

kulturlandskapet. Det anses derfor rimelig at byggeprosessen kan gjenopptas når 

reguleringen på Bålerud er vedtatt. 




fastsettelse av planprogrammet. 

Eiendommen hører til de 10 der det er søkt om tiltak etter kommuneplanens § 8, og når en 

reguleringsplan blir vedtatt vil det midlertidige bygge- og deleforbudet oppheves og disse 

eiendommene vil få viderebehandlet sine byggesøknader. 

28) Eva Pedersen, hjemmelshaver i Framveien 47 

brev 02.09.10 (dok. nr. 09-1657-27) 

Pedersen er positiv til en bærekraftig utvikling på Bålerud. En forsiktig fortetting hos 

grunneiere som ønsker det, vil for mange bety bedre livskvalitet, at verdier blir ivaretatt 

og gi miljøet positive tilskudd og større bredde. Merkandshaveren ønsker utbygging på sin 

eiendom.

Side 21 av 25 

Hun påstår faktafeil for sitt område i kartleggingsrapporten, og stiller spørsmål om kart og 

terreng stemmer med grad av konflikt. Det bes om at en konsekvensutredning gjør nye 

vurderinger av boligområder, og ikke bare baseres på konfliktvurderingene i rapporten. 

Det stilles også spørsmål om det er satt av for kort tidsramme for planarbeidet. 





planutvalg og formannskapet om at eventuell boligfortetting kun skal skje i områder med 

lavt konfliktnivå i henhold til kartleggingsrapporten. 

Rådmannen er klar over at tidsplanen har vært stram, men mener at det har vært en 

forsvarlig prosess. 

29) Lena og Erik A. Hammer, hjemmelshaver i Framveien 43 

brev 31.08.10 (dok. nr. 09-1657-28) 

Hjemmelshavere er positive til forsiktig og bevisst utbygging, og en avklaring av 

utbyggingsmuligheter og infrastruktur. De ber om at hele Bålerud reguleres og ikke bare 

områder der det skal skje boligfortetting. Videre ønsker de utbygging på sin eiendom og 

stiller kritiske spørsmål til konfliktvurderingen. 


Rådmannen tar merknaden til orientering. Reguleringsplanens område omfatter hele 

Bålerud slik det fremkommer av plankartet. Når det gjelder konfliktvurdering og 

omfanget av tilrettelegging for boligbygging vises til rådmannens kommentarer i 

forbindelse med fastsettelse av planprogrammet. Det ble ved denne anledning også fattet 

vedtak i både UMP og formannskapet om at eventuell boligfortetting kun skal skje i 

områder med lavt konfliktnivå i henhold til kartleggingsrapporten. 

30) Lars J. Haugen, hjemmelshaver i Roald Amundsens vei 168 A 

e-post 04.09.10 (dok. nr. 09-1657-33) 

Haugen mener at eiendommen ikke er riktig klassifisert i kartleggingsrapporten. Det 

påpekes at eiendommen er opparbeidet og ikke et friluftsområde. Den bør derfor ikke 

markeres som friluftsområde med svært høyt konfliktnivå. Hele eiendommen bør således 

inngå i det tilstøtende landskapet, markert med middels konfliktnivå. 


Rådmannen tar merknaden til orientering. Når det gjelder konfliktvurdering er 

kartleggingsrapporten vurdert som tilfredsstillende av både UMP og formannskapet. 

Eiendommen foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse. 

31) Jon H. Cristensen, representant for hjemmelshaver i Linnekastveien 4 

brev 03.09.10 (dok. nr. 09-1657-36) 

Hjemmelshaver ønsker utbygging på sin eiendom, og viser til innsendt byggemelding for 

en enebolig og en garasje (sak 07/2465). Det stilles spørsmål om det er riktig å klassifisere 

eiendommen som middels verneverdig, og samlet sett som del av et sterkt verneverdig 

bygningsmiljø. 

Med hensyn til utvikling av infrastruktur og servicefunksjoner til et lokalsamfunn bør det 

legges til rette for en begrenset utbygging. En fremtidig reguleringsplan som ivaretar de 

bevaringsmessige hensyn bør også åpne for fortetting der det er naturlig. 


Rådmannen tar merknaden til orientering. Eiendommen ligger ikke i et lavkonfliktområde 

(jf. kart 3.1 i planbeskrivelsen) og er heller ikke blant de 15 byggesøknadene med 

grunnlag i kommuneplan 2003-2015. I planbeskrivelsen redegjøres det for omfanget av 

tilrettelegging for boligutbygging i planområdet.

Side 22 av 25 

32) Siri Aarflot, hjemmelshaver i Roald Amundsens vei 154 

brev 04.09.10 (dok. nr. 09-1657-38) 

Aarflot ønsker ikke at kommunen pålegger grunneiere med utmerket og sunt drikkevann 

fra private borebrønner å knytte seg til dårligere drikkevann fra kommunalt ledningsnett. 


Rådmannen tar synspunktet til orientering. 

I planforslaget er det lagt vekt på å sikre vann- og avløpsløsninger som er forsvarlige i et 

langt fremtidig perspektiv. Når det gjelder drikkevann betyr det i første omgang å 

forhindre forurensning i eksisterende og eventuelle nye brønner. Dersom det er ønske om 

å se næmere på muligheten for et felles vannforsyningsanlegg anbefaler rådmannen å gå 

videre med å undersøke hvilken grunnvannskapasitet det finnes i området ved å utføre 

prøveboring/utpumping. Dette området eies av Oslo kommune og nødvendige tillatelser 

må eventuelt innhentes først. 

33) Unni og Morten Tandberg, Finn og Thomas Fearnley, hjemmelshaver i Linnekastveien 28 

brev 31.08.10 (dok. nr. 09-1657-41) 

Merknadshavere mener at tidligere kartlegging av Bålerud er for grovmasket. 

Eiendommer innimellom områder merket ”stor konflikt” må få en enkeltvis ny vurdering. 

De stiller spørsmål om hvorfor deres eiendom har fått betegnelsen ”stor konflikt” når det 

er en opparbeidet eiendom med hageareal, gressbakker og lupinåker. 

De mener at Svartskog trenger nyetablering for en bærekraftig utvikling og et bredere 

mangfold. De stiller seg positiv til planlegging av ordnede forhold for vann og avløp. 

Med henblikk til tidsrammen og utredningsomfanget er de skeptiske om planleggingstiden 

ikke er satt for stramt. 







Rådmannen er klar over at tidsplanen har vært stram, men mener at det har vært en 

forsvarlig prosess. 

34) Tomm og Anne Svensen, hjemmelshaver i Roald Amundsens vei 174 

brev 09.09.10 (dok. nr. 09-1657-47) 

Merknadshaverne stiller spørsmål om hvordan stedsidentitet skal tolkes. 

Videre stiller de spørsmål om hvor det er fattet vedtak om at bebyggelsen ikke skal være 

synlig fra sjøen. Det er ingen ting fra 1900-tallet som tilsa at bebyggelse skulle skjules fra 

sjøen. Tvert i mot ønsker beboerne utsikt mot sjøen og de har ikke hørt noen gi uttrykk for 

at det er negativt at husene synes fra sjøen. Det er mer nærliggende å tenke at manglende 

vedlikehold av skog på Svartskog har skapt en grønn vegg som så i ettertid fremheves 

som en kvalitet. 

De etterlyser nye analyser av biologisk mangfold. 

Det stilles spørsmål til konfliktvurderingen i kartleggingsrapporten som fører til at 

området får en oppdeling som vanskeliggjør utviklingen av fornuftig infrastruktur. 


Stedsidentitet formes av stedets egenart og særpreg, og av befolkningens holdninger til 

stedet. I reguleringsarbeidet er det tatt utgangspunkt i de naturgitte, fysiske, kulturelle og 

historiske forhold som karakteriserer planområdet og gjør det spesielt. 

Forrige kommuneplan (2007-2019) definerer synlighet fra sjøen som et 

vurderingskriterium for ny bebyggelse som ønskes oppført i LNF2 – Bålerud (jf. § 9 i

Side 23 av 25 

kommuneplanen). Dette kriterium gikk inn i sårbarhetsvurderingen av landskapsområdene 

i kartleggingsrapporten for Bålerud. I reguleringsarbeidet er det vurdert i hvilken grad og 

for hvilke steder synlighet fra sjøen skal vektlegges. For en del av den eldre, spredte 

bebyggelsen i planområdet (som f.eks R.As vei 174) kan synlighet fra sjøen være en verdi 

i seg selv. Ved en eventuell ny feltutbygging vil imidlertid inngrepet bli av en slik 

dimensjon at det vil være hensiktsmessig å skjule det fra sjøsiden med en grønn 

vegetasjonsvegg. 

Det har blitt foretatt suplerende registeringer av naturmiljø og biologisk mangfold i 

forbindelse med planarbeidet. 

Når det gjelder konfliktvurdering og omfanget av tilrettelegging for boligbygging vises til 

rådmannens kommentarer i forbindelse med fastsettelse av planprogrammet. Det ble ved 

denne anledning også fattet vedtak i både UMP og formannskapet om at eventuell 

boligfortetting kun skal skje i områder med lavt konfliktnivå i henhold til 

kartleggingsrapporten. 

35) OBOS Nye Hjem AS, hjemmelshaver av gnr. 35/bnr. 93 

e-post 15.09.10 (dok. nr. 09-1657-49) 

Hjemmelshaver ønsker utbygging på sin eiendom. Grunnlagsmateriale for klassifiseringen 

av ulike områders sårbarhet er påvist å ha i seg feil og mangler. Det forventes at 

kommunen foretar nye undersøkelser slik at planen vil bygge på faktiske og korrekte 

sårbarhetsforhold. 

OBOS etterlyser tydeligere formålsbeskrivelser og begreper. Eksempler hvor vern og 

utvikling er ivaretatt på en godt balansert og hensiktsmessig måte kan bidra i arbeidet med 

å styrke Bålerud sin egenart og verdi. Det foreslås at det identifiseres et ”forbildested” 

som inspirasjonskilde og referanse i prosesser med krevende avveining mellom vern og 

utvikling. Landskapsvern forhindrer ikke utvikling, men kan være en førende premiss. 

Landskapskonvensjonen bør inn som en overordnet føring for planarbeidet. 

Det må legges til rette for flere arealformål for å sikre aktivitet i lokalsamfunnet. 

Bålerud trenger variasjon i boligtyper. 

Planområdet bør vurderes i et helhetlig perspektiv for Svartskog. Det siktes til fremtidig 

boligbebyggelse på Svartskogplatået. Lokale løsninger for teknisk infrastruktur må 

vurderes ut over planområdet. Realisering av teknisk infrastruktur krever fordeling av 

kostnader og flere boliger gir større gjennomføringskraft. Det bør også vurderes om 

planen skal inneholde bestemmelser som fastsetter krav om fordeling av arealverdier og 

kostnader ved ulike felles tiltak (jf. pbl. § 12-7 nr. 13). 







Rådmannen mener formålsbeskrivelsen har vært tilstrekkelig og har ikke sett noe behov 

for presisering av denne. I planprosessen har det vært hentet inn erfaringer og eksempler 

fra lignende planoppgaver. Den Europeiske landskapskonvensjon har vært hensyntatt i 

planarbeidet. 

Det planlagte utbyggingsvolumet er svært begrenset. Rådmannen vurderer det derfor ikke 

som hensiktsmessig å benytte bestemmelser som fastsetter krav om fordeling av 

arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak (jf. pbl. § 12-7 nr. 13). 

Rådmannens vurdering

Side 24 av 25 

Rådmannen mener forslaget til områderegulering er utarbeidet og utformet i 

overensstemmelse med kommuneplanen (2011-2022) og premissene lagt i planprogrammet, 

fastsatt i UMP-møte 29. mars 2011. 

I kommuneplanen og planprogrammet er det gitt en rekke politiske føringer for utarbeidingen 

av forslaget til områderegulering. Føringene er gitt etter grundig saksbehandling hvor det er 

gjennomført tre høringer. Høringene viser at det er svært delte meninger om fortetting og vern 

på Bålerud, og høringsuttalelsene har vært viktige innspill til planarbeidet. I planutkastet er 

det forsøkt å ta hensyn til utviklingen av et fremtidig levedyktig lokalsamfunn med nødvendig 

teknisk infrastruktur, uten at dette skal gå på bekostning av planområdets karakter og særegne 

natur- og kulturlandskap. 

Planutkastet legger til rette for en forsiktig boligfortetting og oppgradering av infrastruktur for 

å styrke lokalsamfunnets bærekraftighet. Den forsiktige fortettingen vil medføre at et større 

antall husstander kan være med på å dele utgiftene til tidsmessige vann- og avløpsløsninger. 

Økningen i antall boliger og forbedringene i infrastrukturen vil også styrke kundegrunnlaget 

til bygdesenteret med Kolonialen, og være en viktig bidragsyter til opprettholdelse/forbedring 

av blant annet kollektivtilbud og barnehagedekning. 

Samtidig er dette et planforslag som legger til rette for en bærekraftig videre forvaltning av 

området som et unikt boligmiljø og lokalsamfunn, med særegne verdier knyttet til 

friluftsområder, naturmiljø og kulturhistorisk miljø. Dette ivaretas primært gjennom det som i 

all hovedsak er en videreføring av vei-, bygnings- og eiendomsstrukturene. Enkelte grunneiere 

vil få noen restriksjoner knyttet til videreutvikling av bebyggelse innenfor hundremetersbeltet 

i strandsonen og i henynssoner til naturmiljø og kulturmiljø, men Rådmannen mener dette er 

nødvendig for å ivareta Bålerudområdets identitet og særpreg. Veiutvidelser, snuplasser, 

utfartsparkeringsplasser, kyststitraseer og turveier som reguleres i planforslaget, vil alle være 

viktige bidragsytere for å gjøre dette unike området bedre tilgjengelig for allmennheten. 

Kyststi er en nasjonal satsing som sentrale myndigheter har satt på dagsorden blant annet ved 

å gi kommunene rettigheter i forhold til merking og tilrettelegging for stier i utmark. I 

Oppegård er kyststien forankret i Kommuneplan 2011-2022, "Temaplan for fysisk aktivitet, 

idrett og friluftsliv 2011-2022" og gjennom deltagelsen i EU-prosjektet "Rekreative ruter". 

Sør i Oppegård er det allerede merket og ryddet kyststi fra Ås og nordover til grensen for 

planområdet. I nord har Oslo kommune startet planleggingen av kyststi/turvei fra Oppegård 

båthavn til Ingierstrand Bad. I fremtiden kan det også bli aktuelt å se på muligheten for kyststi 

mellom Ingierstrand Bad og Bekkensten. Turvei langs vannet på Bålerud vil være en viktig bit 

av en sammenhengende kyststi både i Oppegård og i Oslofjordområdet totalt. Rådmannen ser 

det derfor som svært viktig at Oppegård kommune tar sin del av ansvaret for at det etableres 

en sammenhengende kyststitrasé langs Bunnefjorden. 

Det vises for øvrig til vurderingene i planbeskrivelsen. 

Rådmannens anbefaling 

Rådmannen anbefaler å legge forslag til områderegulering for Bålerud-, Rødstein- og 

Bekkenstenområdet, datert 15.08.2012, ut til offentlig ettersyn i 9 uker.

Nina Ødegaard 

Kommunalsjef 

Espen Dag Rydland 

leder 

Samfunnsutvikling 

Rett utskrift: Oversendes: Samfunnsutvikling 

Side 25 av 25

OPPEGÅRD KOMMUNE SÆRUTSKRIFT

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?