Entrega de laudo pericial por Adir Jacob, RAQUEL DE ALMEIDA ...

Adir Jacob
Contador, Perito.
Tel. 3361-5908 – SP
EXMO SR. DR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VC FORUM JOÃO MENDES JR.
Ação # 00/619984-4 AÇÃO ORDINÁRIA Raquel de Almeida Salgado CONTRA Nossa
Caixa Nosso Banco S/A. controle 2367
Adir Jacob CRC# 105.027 de 5/12/65, perito nomeado e compromissado nos autos do
processo supra, às fls vem mui respeitosamente peticionar,
ENTREGA DE SEU LAUDO PERICIAL, composto de
Fls e anexos, num total de fls.
Nestes Termos
P. Deferimento
São Paulo, 18 de Setembro de 2001
Adir Jacob
Perito Judicial
1

INTRODUÇÃO
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01. A Autora tornou-se mutuaria do Sistema Financeiro da Habitação, através do
Instrumento particular de Contrato de Compra, Venda, Mútuo e Hipoteca de
número n 0 2.035.790/70, firmado em data de 28 de agosto de 1.991, a ora demandante
formalizou com a ré, transação tendo por objeto o financiamento bancário intermediário
para a Aquisição Habitacional do imóvel consistente do apartamento no 304 e respectiva
vaga de garagem n 0 264, do Edifício Aruã, sito à Rua Dr. Silva Melo, n 0 132, Jardim
Marajoara, São Paulo, Capital ( doc. n 0 02 exordial ), onde ficaram estabelecidas as
condições contratuais abaixo relacionadas.
02. Pelo referido contrato de financiamento imobiliário firmado, a autora obteve
da Ré à época, um crédito da ordem de Cr$ 18.869.146,98 (dezoito milhões, oitocentos e
sessenta e nove mil, cento e quarenta e seis cruzeiros e noventa e oito centavos), á ser
amortizado através de 180 (cento e oitenta) parcelas mensais e sucessivas.
02.1. Referidas parcelas mensais, na conformidade do estabelecido no parágrafo
primeiro e terceiro da cláusula Sexta do aludido contrato, tiveram seu critério de reajuste
vinculado expressamente à variação mensal da taxa de remuneração básica aplicável aos
depósitos em Caderneta de Poupança de pessoas físicas, propiciando-se - desta forma
- reajustes mensais, com base na variação da T.R. Taxa Referencial;
03. Mister se faz esclarecer-se a este MM. Juízo, que o preço total do imóvel em
tela adquirido, importou em CR$ 26.000.000,00 (vinte e seis milhões de cruzeiros), sendo
seu pagamento assim compreendido:
a) Cr$ 1.500.000,00 (Hum milhão e quinhentos mil cruzeiros) pagos em parcela
única relativa à entrada do imóvel, paga na oportunidade diretamente á promitente
vendedora HOSAL COMERCIAL IMOBILIÁRIA LTDA.;
b) Cr$ 18.869.146,98 (dezoito milhões, oitocentos e sessenta e nove mil, cento e
quarenta e seis cruzeiros e noventa e oito centavos), financiados em 180 meses pela
instituição financeira ora ré;
c) Cr$ 5.951.100.00 (Cinco milhões, novecentos e cinqüenta e um mil e cem
cruzeiros ), pagos e quitados através de 05 ( cinco ) parcelas semestrais diretamente a
promitente vendedora HOSAL COMERCIAL MOBILIÁRIA LTDA.;
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Nota do Perito: Total cobrado a) +b) +c) é igual a
(Cr$ 26.320.246,98)
Foi cobrado a mais do mutuário, portanto, a importância de
Cr$ 320.246,98. O perito não sabe dizer em qual das parcelas
acima foi cobrado este valor adicional.
03.1. Para o financiamento do valor b) retro indicado feito com a Nossa Caixa,
foram previstas as condições de pagamento através dos Itens de nºs 06 e 07 integrantes do
Anexo Contratual, onde ficaram consignadas:
a) Taxa Anual de Juros de 15% ªa (quinze por cento), Nominal;
b) TR - Taxa Referencial, como índice de correção monetária;
c) Prazo de Amortização em 180 (cento e oitenta) meses;
d) valor inicial da prestação - Cr$ 264.090,12 (duzentos e sessenta e quatro mil e
noventa cruzeiros e doze centavos), acrescida do IOF sobre seguros, perfazendo-se à
época CR$ 285.574,39;
DO PEDIDO:
Requerem-se, portanto de V.Exa.:
a) Seja determinada a citação dos representantes legais da Ré, para querendo,
contestar a presente demanda, no prazo legal, sob pena de revelia;
b) Seja recebida a presente demanda, para, nos termos do art 0 273, inciso 1 do
C.P.C., em medida INAUDITA ALTERA PARTE, em caráter liminar, seja deferido o
Pedido de Antecipação de Tutela, com o escopo de V.Exa. determinar seja a Ré
impedida de negativar o nome da Autora junto aos órgãos de proteção de crédito , tais
como SERASA E SERVIÇO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO, durante o trâmite dos
presentes autos, objetivando a revisão contratual ora pretendida;
c) Seja determinado ao banco Réu se abster ainda de qualquer procedimento
executório contra a Autora até julgamento final da presente ação, bem como seja
determinada a suspensão provisória durante o curso processual - da exigibilidade dos
pagamentos das parcelas relativas à negociação paralela da Autora com a Ré, visando o
pagamento de prestações em atraso, na conformidade dos documentos de n 0 s 4,5,6, e 7
acostados à presente exordial (cobrança de acordo e recibos do pagamento respectivo);
d) Seja a presente julgada totalmente procedente, para a devida correção das
cláusulas contratuais e de outras distorções contratuais descritas, que necessitam ser
revistas, restabelecendo o equilíbrio financeiro do contrato;
e) Seja o banco Réu condenado em custas processuais e honorários advocatícios
a serem condignamente arbitrados por V. Exa.;
f) Seja determinada - posto que imprescindível - a realização de perícia para
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efetiva apuração e revisão dos valores relativos à todas as prestações já pagas, bem como
em relação ás parcelas vincendas e do efetivo saldo devedor para a caracterização e
mensuração dos valores pertinentes á Repetição de Indébito requerida a ser apurada no
curso do processo, cálculos estes todos com a efetiva adoção do INPC como índice
aplicável e taxa de juros anuais também com base no INPC de no máximo 10% (dez) por
cento ao ano, na conformidade do que permite a legislação e jurisprudência vigente.
g) Sejam declaradas as nulidades contratuais das cláusulas, parágrafos e anexos
que se encontram ora atacadas pelos itens 02.1 (caput) e 03.2 (caput e itens a,b,c, e d), da
presente exordial, em decorrência da absoluta ilegalidade em que se revestem;
h) Seja determinada ao banco Réu a emissão de novos boletos bancários, com
base nos valores pericialmente revisados e apurados, julgando-se totalmente procedente
a presente ação para que seja determinada a revisão contratual do aludido credito
imobiliário firmado com a Ré, atrelado á variação dos índices do INPC - Índice Nacional
de Preços ao Consumidor, com a projeção de tal indexação nos valores relativos às
prestações vincendas, arbitrando-se juros máximos de 10 % ao ano, valor que deverá
balizar todos os cálculos do saldo devedor, prestações, vencidas e vincendas;
i) Seja determinada a compensação dos valores pagos a maior pela Autora, nas
parcelas consignadas na Planilha de Pagamentos fornecida pela Ré, no período
compreendido entre 28/09/99 à 06/09/2000, para todos os efeitos de cálculos a ser
realizados na perícia requerida;
j) Condenação da requerida no pagamento das custas processuais e demais
cominações legais, honorários advocatícios em bases a serem condignamente arbitradas
por V.Exa.
21. Protesta-se pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos,
em especial, pela juntada de documentos, prova pericial expressamente requerida,
depoimento pessoal do representante legal do banco Réu, sob pena de confissão, e demais
provas em direito moralmente admitida sem exclusão.
Dá-se à causa o valor de R$ 68.365,38 (Sessenta e oito mil, trezentos e
sessenta e cinco reais e trinta e oito centavos), pertinente ao pretenso valor do Saldo
Devedor, indicado pelo banco Réu.
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QUESITOS DA AUTORA:
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1. Considerando-se o Contrato de Financiamento Imobiliário em tela,
em cotejo com a Planilha Financeira de Evolução do Saldo Devedor da Autora, cujos
documentos encontram-se acostados às fls. 23 à 37 destes autos, de emissão da própria
Ré, esclareça o ilustre Sr. Vistor Oficial:
a) qual o período do contrato de financiamento imobiliário em questão?
RESPOSTA: De acordo com o Resumo anexo ao Contrato, em seu item “F”, apresenta
prazo de 180 (cento e oitenta) meses, tendo a seguinte composição:
emissão PRIMVcto ULTMVcto
28/08/91 28/09/91 28/08/06
b) quais os índices, suas respectivas evoluções e em que períodos foram
adotados pela Ré, ao longo do período contratual?
RESPOSTA: Com base nas cláusulas do Contrato de Financiamento, o perito elaborou
a planilha CONTRATOraquel, abaixo apresentada:
TAXAS
nominal nominal
Anual % mensal % aoDia
15,000 0,1500 0,012500 1,2500 0,0004167
MULTA 10%
MORA % de acordo com o Banco Central 1,00 0,00033333
FUNDHAB SOBRE O SALDO DEVEDOR- % 2,000
TAC 3%
CES 1,00
c) em relação aos Planos Econômicos editados pela política econômica do
Governo Federal, informe o ilustre Sr. Vistor Oficial se no período contratual em tela, as
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conversões de moeda decorrente dos aludidos planos econômicos foram aplicadas
corretamente pelos cálculos da Ré?
RESPOSTA: Em relação aos Planos Econômicos editados pela política econômica do
Governo Federal, as conversões de moeda decorrentes dos aludidos planos econômicos
foram aplicadas corretamente, conforme evidenciado pelo perito ao reconstruir a planilha
do Banco na planilha BANCAUDIT, abaixo transcrita a partir da planilha Resumo2:
Fator saldev Saldo Devedor Saldo Devedor(-)
# Vcto. Pagamento TR seguro Encargo (-)Amortização Amortização(+)
Encargo(-)Pagto
BANCaudit
0 28/08/91 20.974,75 285.574,79 18.869.146,98 18.869.146,98
24 28/08/93 62.006,40 1,34360 4.562,34 62.006,41 3.933.751,27 3.933.751,39
35 28/07/94 744,13 1,09329 54,75 744,14 45.661,60 45.661,61
75 28/11/97 1.316,72 1,00858200 96,26 1.316,95 71.004,41 71.024,23
89 28/01/99 1.434,28 1,00740900 85,04 1.434,49 72.854,69 72.885,47
107 28/07/00 1.530,67 1,00190300 90,77 1.531,17 68.338,63 68.387,17
180 28/08/06 1.527,16 1,00000000 90,77 1.527,16 (169,65) (49,46)
Para achar o valor original do índice, os valores de planilha em 28/8/93 e 28/7/94 foram
multiplicados por 1000 e 2750.
d) se no critério da base de calculo da Ré na evolução das prestações mensais e
do saldo devedor da Autora constata-se a ocorrência da capitalização de juros?
RESPOSTA: O contrato é feito baseado na Tabela Price. Existe juro embutido nas 180
prestações. Em 180 prestações os juros totalizam, não necessariamente devido a
incidência de juros sobre juros, ao valor abaixo:
ACRESCM devido a TP 152%
A tabela price é uma das soluções matemáticas para uma série uniforme de pagamentos
na modalidade dita “juros compostos".
e) se positiva a resposta quanto ao quesito anterior, quanto representa
financeiramente a diferença apurada a maior, decorrente da aludida capitalização de
juros no contrato da Autora?
RESPOSTA: A capitalização de juros, não necessariamente devido a incidência de
juros sobre juros, foi feito, no contrato da Autora, com a taxa estipulada em contrato, ou
seja 15%ªa.
f) com base nas aferições dos juros e índices apurados nos quesitos anteriormente
formulados, digne-se o ilustre Sr. Perito Oficial em apresentar os valores relativos às
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prestações mensais e saldo devedor com base na evolução dos índices oficiais do INPC
ao longo do mesmo período;
RESPOSTA: Na planilha 10INPC, evidenciamos os valores relativos às prestações
mensais e saldo devedor com base na evolução dos índices oficiais do INPC e com a
taxa de 10%ªa. Conforme podemos observar, a partir da planilha RESUMO, a planilha
10INPC apresenta saldo devedor credor em R$ (605,25) na prestação de nº 89.
Saldo Devedor Saldo Devedor(-)
# Vcto. Pagamento seguro Encargo (-)Amortização Amortização(+)
Encargo(-)Pagto
10INPC
0 28/08/91 20.974,75 224.253,49 18.869.146,98 18.869.146,98
75 28/11/97 1.316,72 80,35 822,27 51.648,24 16.123,04
89 28/01/99 1.434,28 80,75 853,94 48.832,21 (605,25)
107 28/07/00 1.530,67 89,21 943,31 46.238,44 (29.178,76)
180 28/08/06 943,31 89,21 943,31 0,00 (138.220,19)
2. Considerando-se as cláusulas do contrato em tela, esclareça o Sr.
Perito em relação aos índices da Caderneta de Poupança adotados pela Ré o quanto
segue:
a) como é composta a Taxa da Caderneta de Poupança, e de quais outros índices
agregados ela se utiliza?
RESPOSTA: Atualmente, a caderneta de poupança é remunerada pela TR da data de
aniversário mais os tradicionais 0,5% ªm. Assim a caderneta de poupança passou a ter uma
correção diferenciada para os vários dias do mês, funcionando como um CDB pós-fixado,
embora de menor prazo.
Portanto, a poupança é um ativo que rende de acordo com a quantidade de dias úteis no mês e
a variação da TR no período, sendo de hialina clareza a vinculação dos depósitos livres da
caderneta de poupança com a Taxa Referencial.
A titulo de ilustração, a TR era calculada a partir da média ponderada das taxas dos CDB's
de 30 a 35 dias praticadas por um subconjunto de 29 instituições financeiras entre 30
selecionadas semestralmente, nos seis primeiros dias úteis do mês corrente, retirando-se ainda
uma percentagem equivalente à parte do juro real de forma a descontar o custo da tributação
dos CDB's. Os CDB’s vendidos aos investidores institucionais eram incluídos no cálculo,
não o sendo aqueles negociados entre instituições financeiras ou empresas ligadas. O BC
recolhia as informações sobre as taxas, calculava a TR e tinha até o oitavo dia útil do mês
para publicá-la. Foi definido, ainda, pelo Governo, que a TR só poderia ser utilizada como
indexador para contratos até prazo superior a 90 dias.
Em 01/05/93, definiu-se novo cálculo para a determinação da TR. A TR passou então a ser
calculada para cada dia do mês e valia para as aplicações até o trigésimo dia a contar da data
na qual a média foi centrada, quando era recalculada para o próximo período de 30 dias.
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O cálculo passou a ser feito através do critério de média móvel de três dias úteis
consecutivos, centrado no dia de cálculo e divulgado no dia seguinte ao período do cálculo,
ou seja, o quarto dia.
Em 27/07/94 pela Resolução n.º 2.097 do BC, a base de cálculo da TR passou a ser o dia de
referência, sendo calculado no dia útil posterior. A metodologia de cálculo tem como base a
taxa média mensal ponderada ajustada das 30 instituições financeiras selecionadas, sendo
eliminadas as duas de menor taxa mensal e as duas de maior taxa mensal, calculando-se a TR
pelo conjunto das 26 instituições restantes.
O redutor aplicado sobre a média apurada das taxas dos CDB era fixado com pelo menos três
meses de antecedência.
A partir de dezembro de 1997, em função da crise asiática, a TR passou a ter seu valor
determinado por comunicados do BC.
Como podemos verificar, a TR é uma taxa de juros flutuante que mede expectativa de juros
bancários, porém não acompanha parâmetros de correção monetária de inflação.
b) se positiva a resposta ao item anterior, qual o impacto decorrente no contrato
em tela, de tais índices agregados aos da poupança, originários do valor de sua captação
no mercado financeiro em relação às prestações e saldo devedor da Autora?
RESPOSTA: Como a poupança tem composição pela TR e esta deriva das taxas médias do
CDB, a metodologia empregada pela instituição financeira ré para corrigir as prestações e
compor os juros sobre o saldo devedor mensal do financiamento, promove a prática do
anatocismo ou a cobrança de taxa sobre taxa, concretizado na atualização monetária do saldo.
c) quais os fatores adotados pela Ré em seu critério de base de cálculo, que
implicaram e implicam no contínuo e sistemático aumento do saldo devedor da Autora?
RESPOSTA: De acordo com a cláusula 6ª do Contrato de Financiamento, o fator
adotado pela Ré em seu critério de base de cálculo para correção do saldo devedor, foi o
de reajuste mensal, no dia estabelecido para pagamento das prestações, mediante
aplicação da taxa de remuneração básica aplicável em Caderneta de Poupança, TR. Vide
a planilha BANCAUDIT feita pelo perito reproduzindo os cálculos do Banco,
apresentados às fls dos autos.
d) quais outros fatores adotados pela Ré em seu critério de base de calculo, que
impediram e impedem - após quase 10 anos de habituais pagamentos de suas prestações
mensais - a ocorrência de amortizações efetivas e a redução gradual no montante do saldo
devedor da Autora?
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RESPOSTA: O Banco reajustou mensalmente, o saldo devedor do financiamento em
questão, mediante a aplicação da taxa de remuneração básica aplicável aos depósitos de
poupança.
Em contraposição, esclarece a lei Lei n. 0 4.380/64:
"Art. 5º Observado o disposto na presente Lei, os contratos de vendas ou
construção de habitações para pagamento a prazo ou de empréstimos para aquisição ou construção de habitações
poderão prever o reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, com a conseqüente correção do valor
monetário da dívida toda vez que o salário mínimo legal for alterado
§ 1º - O reajustamento será baseado em índice geral de preços mensalmente
apurado ou adotado pelo Conselho Nacional de Economia que reflita adequadamente as
variações no poder aquisitivo da moeda nacional.
Se levarmos em conta o art. 5º § 1º da Lei 4.380/64, o reajustamento será baseado
em índice geral de preços, entretanto, por uma questão de lógica matemática os saldos
devedores somente poderiam ser reajustados pelos mesmos índices que reajustaram as
prestações, sob o risco de no final do prazo contratual e pagas todas as prestações existir
um Resíduo, o que não é o fundamento da Tabela Price.
Como alternativa, de atualização do saldo devedor, pode-se utilizar o INPC (índice
nacional de Preços ao Consumidor) do IBGE, o qual apura a variação percentual da
perda do poder aquisitivo das famílias com renda de 1 a 8 salários mínimos das 10
maiores regiões metropolitanas do País.
Art. 6º O disposto no artigo anterior somente se aplicará aos contratos de venda,
promessa de venda, cessão ou promessa de cessão, ou empréstimos que satisfaçam ás
seguintes condições:
c) ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja
amortizado em prestações mensais sucessivas, de igual valor; antes do reajustamento,
que incluam amortização e juros;
d) além das prestações mensais referidas na alínea anterior; quando
convencionadas prestações intermediárias, fica vedado o reajustamento das mesmas e do
saldo devedor a elas correspondente;
e) os juros convencionais não excedam 10% (dez por cento) ao
ano;
Dentro deste enfoque VIDE a planilha 10INPC ou extrato de
seu Resumo na resposta ao quesito #1.f ) acima.
3. Considerando-se as condições avençadas pelo
Contrato de Financiamento Imobiliário em tela, esclareça o ilustre Sr. Perito Oficial, em
relação ao Sistema de utilização-Tabela Price contratualmente pactuado, o quanto segue:
a) se a componente Correção Monetária aferida pelo ilustre Sr. Vistor Oficial no
Contrato e na aludida Planilha Financeira da Ré, faz parte da fórmula de cálculo,
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originalmente prevista pelo Sistema de Amortização da Tabela Price contratualmente
pactuado?
RESPOSTA: Originalmente a Tabela Price não previa correção monetária, somente
relacionava capital, taxa e nº de prestações e destes parâmetros, fornecia amortização e
saldo devedor. A correção monetária incluída no cálculo pela Tabela Price é uma criação
Brasileira para compensar a inflação.
b) se a componente Correção Monetária nos moldes adotados pelo critério da
base de calculo da Ré, interferiu e interfere de forma distorcida nas prestações e no Saldo
Devedor do Contrato da Ré e de que forma?
RESPOSTA: Sim. Aumenta o Saldo Devedor.
c) esclareça o ilustre Sr. Perito, notadamente em relação aos períodos
compreendidos entre os anos de 1991 á 1994 - antes do advento do Plano Real - quais
foram os índices de Correção Monetária que foram efetivamente aplicados pela Ré em
relação ao contrato da Autora? E qual o impacto financeiro dele decorrente, após o
aludido Plano Econômico?
RESPOSTA: Os índices de Correção Monetária que foram efetivamente aplicados pela
Ré entre os anos de 1991 á 1994 - antes do advento do Plano Real estão evidenciados na
planilha apresentada pelo Banco e reproduzidas na planilha BANCAUDIT, elaborada
pelo perito. O contrato diz que tanto a prestação quanto o saldo devedor devem ser
corrigidos pelo índice da poupança. Inexplicavelmente, a partir da prestação # 35 de
28/07/94, passaram a ser corrigidos por índices diferentes, muito embora ambos sejam
TR, o que faz a tabela price zerar (169,65), na prestação 180 por mera coincidência,
conforme evidenciado na planilha Resumo2, elaborada pelo perito, e transcrita a seguir:
Fator saldev Fator Prest. Saldo Devedor Saldo Devedor(-)
# Vcto. Pagamento TR TR seguro Encargo (-)Amortização Amortização(+)
Encargo(-)Pagto
BANCaudit
0 28/08/91 20.974,75 285.574,79 18.869.146,98 18.869.146,98
24 28/08/93 62.006,40 1,34360 1,343600 4.562,34 62.006,41 3.933.751,27 3.933.751,39
35 28/07/94 744,13 1,09329 1,102357 54,75 744,14 45.661,60 45.661,61
75 28/11/97 1.316,72 1,00858200 1,00858200 96,26 1.316,95 71.004,41 71.024,23
89 28/01/99 1.434,28 1,00740900 1,00023500 85,04 1.434,49 72.854,69 72.885,47
107 28/07/00 1.530,67 1,00190300 1,00201600 90,77 1.531,17 68.338,63 68.387,17
180 28/08/06 1.527,16 1,00000000 1,00000000 90,77 1.527,16 (169,65) (49,46)
Para achar o valor original do índice, os valores de planilha em 28/8/93 e 28/7/94 foram
multiplicados por 1000 e 2750.
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4. Considerando-se as aferições e análises realizadas pelo Sr. Perito, se digne
informar se nos critérios adotados pelas bases de cálculo da Ré, constata-se a efetiva
ocorrência da utilização de 'juros compostos"?
RESPOSTA: Sim. A tabela price é uma das soluções matemáticas para uma série
uniforme de pagamentos na modalidade dita “juros compostos".
5 Em caso positivo, se tais juros encontram-se capitalizados ? Em quais bases de
cálculo? Constata-se “in casu" a ocorrência da utilização de “juros sobre juros”? E quais
os impactos decorrentes de sua aplicação capitalizada nas prestações e no saldo devedor
do Contrato da Autora?”.
RESPOSTA: Sim. Constata-se “in casu" a ocorrência da utilização de “juros sobre
juros”. A incidência de juros sobre juros na Tabela Price não faz dela, porém, por este
fato, um plano de amortização necessariamente desfavorável ao mutuário, com relação a
outros planos alternativos. O maior volume de incidência de juros sobre juros vem do fato
de ser a TR uma taxa de juros.
6 Considerando-se todas as aferições, cálculos e análises realizadas pelo ilustre Sr.
Vistor Oficial, digne-se o mesmo em apresentar em que Quadro Demonstrativo, o
resumo e montante dos valores corretamente apurados, do que deveriam ter sido as
prestações mensais, a evolução do Saldo Devedor e diferenças cobradas a mais no
Contrato da Autora pela Ré, bem como apresente outras considerações que venha
entender como necessárias.
RESPOSTA: Na planilha RESUMO, elaborada pelo perito e já apresentada em
quesitos anteriores, estão demonstrados os valores apurados para as duas solicitações
feitas nestes autos, BANCaudit e 10INPC conforme segue:
Saldo Devedor(-) Saldo Devedor(-)
# Vcto. Pagamento seguro Encargo (-)Amortização (-)Amortização(+)
Encargo(-)Pagto
BANCaudit
0 28/08/91 20.974,75 285.574,79 18.869.146,98 18.869.146,98
75 28/11/97 1.316,72 96,26 1.316,95 71.004,41 71.024,23
89 28/01/99 1.434,28 85,04 1.434,49 72.854,69 72.885,47
107 28/07/00 1.530,67 90,77 1.531,17 68.338,63 68.387,17
180 28/08/06 1.527,16 90,77 1.527,16 (169,65) (49,46)
10INPC
0 28/08/91 20.974,75 224.253,49 18.869.146,98 18.869.146,98
75 28/11/97 1.316,72 80,35 822,27 51.648,24 16.123,04
89 28/01/99 1.434,28 80,75 853,94 48.832,21 (605,25)
107 28/07/00 1.530,67 89,21 943,31 46.238,44 (29.178,76)
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Adir Jacob
Contador, Perito.
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180 28/08/06 943,31 89,21 943,31 0,00 (138.220,19)
De acordo com os cálculos apurados na planilha BANCaudit, o saldo se apresenta
quitado na prestação de nº 180, enquanto que na planilha 10INPC, o mesmo ocorre na
prestação de nº 89. Como os pagamentos foram efetuados até a prestação 107 existe,
nesta hipótese, uma devolução a ser feita ao mutuário.
QUESITOS DO RÉU:
1. Solicita-se do I. Perito que constate a vinculação das partes, no presente feito,
estabelecida através do pacto firmado em 28.08.91, conforme contrato ás fls.
RESPOSTA: Pelo referido contrato de financiamento imobiliário firmado, a autora
obteve da Ré à época, um crédito da ordem de Cr$ 18.869.146,98 (dezoito milhões,
oitocentos e sessenta e nove mil, cento e quarenta e seis cruzeiros e noventa e oito
centavos), á ser amortizado através de 180 (cento e oitenta) parcelas mensais e sucessivas.
As referidas parcelas mensais, na conformidade do estabelecido no parágrafo primeiro e
terceiro da cláusula Sexta do aludido contrato, tiveram seu critério de reajuste vinculado
expressamente à variação mensal da taxa de remuneração básica aplicável aos depósitos
em Caderneta de Poupança de pessoas físicas, propiciando-se - desta forma - reajustes
mensais, com base na variação da T.R. Taxa Referencial;
Para o financiamento do valor retro indicado foram previstas as condições de pagamento
através dos Itens de nºs 06 e 07 integrantes do Anexo Contratual, onde ficaram
consignadas:
a) Taxa Anual de Juros de 15% ªa (quinze por cento) Nominal;
b) TR - Taxa Referencial, como índice de correção monetária;
c) Prazo de Amortização em 180 (cento e oitenta) meses;
d) Prestação Inicial - estabelecida em Cr$ 264.090,12 (duzentos e sessenta e
quatro mil e noventa cruzeiros e doze centavos), acrescida do IOF sobre seguros,
perfazendo-se à época CR$ 285.574,39.
2. Requer-se do Sr. Perito confirme a celebração entre as partes, constante da
primeira página do Instrumento, definida como Aquisição Habitacional - Taxa de
mercado.
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Adir Jacob
Contador, Perito.
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RESPOSTA: De Acordo com a fl. 1 do Contrato nº 2.035.750/70, consta quadro
emoldurado evidenciando o nº do contrato e a forma de aquisição “AQUISIÇÃO
HABITACIONAL – TAXA DE MERCADO”.
3. Requer-se outrossim, do I. Expert confirme o teor da cláusula 24a. - Normas:
onde são estabelecidas as normas disciplinadoras das operações de financiamento
habitacional não vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação.
RESPOSTA: A cláusula 24ª do Contrato é assim constituída: “Aplicam-se a este
contrato, em complementação, as normas da Nossa Caixa, disciplinadoras das operações
de financiamentos habitacionais não vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação
(grifo do perito), as quais o (a,s) comprador (a,as,es) e devedor (a,as,es) declara(m)
conhecer”.
4. Solicita-se do Sr. Perito que constate que a Resolução 1446/98 do Banco
Central do Brasil quanto aos imóveis não contemplados pelo SFH, a criação da
modalidade intitulada taxa de mercado, para a qual a Circular BACEN 1278/88, previu
condições específicas.
RESPOSTA: CIRCULAR N o 1.278:
"... 2 - Os recursos de que trata a alínea "a" do item II da resolução N.º 1.446, de
05.01.88, serão aplicados em financiamentos habitacionais para:
a) aquisição ou construção de imóveis não contemplados com financiamentos do
Sistema Financeiro da Habitação (S.F.H.);
... 3 - Os financiamentos de que trata o item anterior serão realizados nas seguintes
condições:
a) com garantia hipotecaria;
b) sem cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (F.C.V.S.);
c) Com encargos convencionados entre contratantes;
d) Com contribuição ao Fundo de Assistência Habitacional,
(FUNDHAB)."
5. Para os reajustamentos das prestações, previstos na cláusulas 7ª. do contrato,
declinadas as condições que incluem a aplicação de percentual igual ao da taxa de
remuneração básica aplicável aos depósitos em Cadernetas de Poupança, solicita-se a
verificação e manifestação do Sr. Perito.
RESPOSTA: Sim. O reajustamento das prestações, previsto na cláusula 7ª do contrato,
são declinadas as condições que incluem a aplicação de percentual igual ao da taxa de
remuneração básica aplicável aos depósitos em Cadernetas de Poupança.
O contrato diz que tanto a prestação quanto o saldo devedor devem ser corrigidos pelo
índice da poupança. A partir da prestação # 35 de 28/07/94, inexplicavelmente, passaram
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Adir Jacob
Contador, Perito.
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a ser corrigidos por índices diferentes, embora ambas sejam TR, o que faz a tabela price
zerar (169,65), por mera coincidência.
Segue abaixo o Resumo da evolução do Saldo Devedor nas duas alternativas aventadas
neste processo.
Saldo Devedor(-) Saldo Devedor(-)
# Vcto. Pagamento seguro Encargo (-)Amortização (-)Amortização(+)
Encargo(-)Pagto
BANCaudit
0 28/08/91 20.974,75 285.574,79 18.869.146,98 18.869.146,98
75 28/11/97 1.316,72 96,26 1.316,95 71.004,41 71.024,23
89 28/01/99 1.434,28 85,04 1.434,49 72.854,69 72.885,47
107 28/07/00 1.530,67 90,77 1.531,17 68.338,63 68.387,17
180 28/08/06 1.527,16 90,77 1.527,16 (169,65) (49,46)
10INPC
0 28/08/91 20.974,75 224.253,49 18.869.146,98 18.869.146,98
75 28/11/97 1.316,72 80,35 822,27 51.648,24 16.123,04
89 28/01/99 1.434,28 80,75 853,94 48.832,21 (605,25)
107 28/07/00 1.530,67 89,21 943,31 46.238,44 (29.178,76)
180 28/08/06 943,31 89,21 943,31 0,00 (138.220,19)
6. Quanto ao saldo devedor, prevê a cláusula 6ª do contrato em causa a aplicação
dos mesmos índices de atualização dos depósitos em Cadernetas de Poupança. Pede-se ao
I. Expert o exame e confirmação.
RESPOSTA: Sim. A cláusula 6ª do contrato em causa prevê a aplicação dos mesmos
índices de atualização dos depósitos em Cadernetas de Poupança.
7. Solicita-se ao Sr. Perito constate que o financiamento em causa foi de
6.189,000 VRF ultrapassando assim o limite estabelecido para o financiamento
enquadrável no SFH que era de 5.000,000 VRF.
RESPOSTA: Sim, o financiamento em causa foi de 6.189,000 VRF ultrapassando assim
o limite estabelecido para o financiamento enquadrável no SFH que era de 5.000,000 VRF.
8 Considerando o contexto da presente operação, requer-se do Sr. Perito confirme a
inexistência de amparo legal para o requerido pela Autora quanto á aplicação do INPC.
RESPOSTA: Vide respostas aos quesito " 2d " da Autora.
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9. Pede-se ao Sr. Perito constate que a inconstitucionalidade julgada pelo STF
quanto aos dispositivos da Lei 8.177/91 acerca da aplicação da TR, previa contratos
celebrados no SFH, critério de PES/CP, não sendo o caso do presente pacto.
RESPOSTA: A inconstitucionalidade julgada pelo STF quanto aos dispositivos da Lei
8.177/91 acerca da aplicação da TR, não previa contratos celebrados no SFH.
10. Requer-se do I. Expert que confirme o contido na Lei 4.595/64 que estrutura o
Sistema Financeiro Nacional, o qual permite a aplicação da taxa de juro de mercado para
os casos similares ao presente, cujo teto pode alcançar o limite de 15%ªa.
RESPOSTA: Sim. A Lei 4595/64 estrutura o Sistema Financeiro Nacional, contudo,
não faz nenhuma referência a permitir a aplicação da taxa de juro de mercado cujo teto
pode alcançar o limite de 15% ªa, para os casos similares ao presente feito.
11. Solicita-se do Sr. Perito que constate o conteúdo do Dec. Lei 70/66, sua
legalidade e aplicabilidade aos financiamentos em que se verificar atraso de
pagamento de três ou mais prestações.
RESPOSTA: Diz o art.9 do referido Decreto-Lei:
ART.9 - Os contratos de empréstimo com garantia hipotecária, com exceção das que consubstanciam operações de crédito
rural, poderão prever o reajustamento das respectivas prestações de amortização e juros com a conseqüente correção
monetária da dívida.
§ 1º Nas hipotecas não vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação, a correção monetária da dívida obedecerá ao que
for disposto para o Sistema Financeiro da Habitação.
12. Apreciar-se-á contribuições técnicas do I. Expert que venha a contribuir para a
completa elucidação da lide.
RESPOSTA: Nada mais há a se esclarecer visto as respostas já fornecidas nos quesitos
anteriores.
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Contador, Perito.
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EXMO SR. DR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VC FORUM JOÃO MENDES JR.
Ação # 00/619984-4 AÇÃO ORDINÁRIA Raquel de Almeida Salgado CONTRA Nossa
Caixa Nosso Banco S/A. controle 2367
Adir Jacob CRC# 105.027 de 5/12/65, perito nomeado e compromissado nos autos do
processo supra, às fls vem mui respeitosamente peticionar,
HONORÁRIOS PERICIAIS SUPLEMENTATES, no valor de
R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos Reais)
Nestes Termos
P. Deferimento
São Paulo, 18 de Setembro de 2001
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Perito Judicial
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