LTU-EX--98/165--SE - Luleå tekniska universitet

epubl.luth.se

LTU-EX--98/165--SE - Luleå tekniska universitet

EXAMENSARBETE

)O\WWQLQJ DY IOHUIDPLOMVKXV

%(1*7 5$*1$56621

1998:165 CIV


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Förord

Förord

Under min 7-månaderspraktik på Skanska i Umeå, hade jag förmånen att få

medverka i ett husflyttningsprojekt där totalt sju hus flyttades ca 14 mil. Flyttningen

var ganska publikfriande eftersom husen transporterades med pråm. Redan i projektets

inledningsskede väckte min arbetschef Bror-Lennart Lundqvist tanken att detta kunde

vara ett tänkbart ämne till mitt kommande examensarbete.

Ett syfte med detta examensarbete har varit att detalj visa exempel på hur ett

husflyttningsprojekt kan utföras. För att göra denna beskrivning lite bredare har

ytterligare ett husflyttningsprojekt studerats vid sidan av det projekt som jag själv var

med i. Ett annat syfte var att undersöka vad som finns skrivet om husflyttningar och att

undersöka hur olika lagar och regler inverkar.

Jag vill tacka Bror-Lennart Lundqvist, Bengt Johansson, Sverre Grahn, Rolf MG

Thomasson, Kjell E Larsson och Erik Lindbäck. Ni har alla villigt bistått med

ovärderlig information till detta examensarbete. Tack även till Håkan Svanefjord och

Johan Granberg för eran medverkan.

Slutligen vill jag tacka min examinator och handledare Ulf Ohlsson vid Luleå

Tekniska Universitet, avdelningen för anläggningsproduktionsteknik.

Luleå juni 1998

Bengt Ragnarsson


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Sammanfattning

Sammanfattning

Den främsta orsaken till att flerfamiljshus flyttas är att deras marknadsvärde höjs

när de flyttas från en ort med många tomma lägenheter till en ort där lägenheter

efterfrågas. Förutom höjningen av marknadsvärdet medför flyttningen att husen åter

ger hyresintäkter på den nya orten. Om husen säljs efter flyttningen till en köpeskilling

som motsvarar det nya marknadsvärdet, frigörs kapital som dels kan betala kostnaden

för flyttningen och dels ge en vinst. Denna ekonomiska drivkraft har gjort att flera

flyttningsprojekt har genomförts de senaste åren. Om husen inte byter ägare vid

flyttningen realiseras inte värdeökningen lika snabbt utan då får man se det som en

investering för att säkerställa framtida intäkter.

Flyttade hus betraktas i nästan alla avseenden som om de vore nyproducerade. I

analogi med detta betraktas avflyttning av hus från en plats som rivning. Vid flyttning

av hus måste man därför söka både rivningslov och bygglov. Eftersom husen betraktas

som nyproducerade måste det i princip uppfylla samma tekniska krav som vilka

nyproducerade hus som helst, vilket innebär att äldre hus som flyttas måste byggas om

för att klara krav som ändrats sedan de byggdes första gången. Vidare kan man beviljas

räntebidrag samt erhålla nybyggnadslån för det flyttade husen. Långivaren kan dock

välja att tillämpa andra låneformer än nybyggnadslån.

Säkerheten för bostadslån ligger i fastigheten och den fasta egendom som står på

den. Vid en husflyttning måste man tänka på att husen inte är fast egendom under

flyttningstiden och villkoren för eventuella befintliga bostadslån förändras under denna

tidsperiod.

Hus kan flyttas i hela volymer eller som demonterade byggelement. När husen

flyttas som större volymer måste man ta bort allt som sticker ut i från husen t ex

balkonger, och man tvingas ta av taken för att minska transporthöjden. Husen lyfts

sedan upp så att man kan lasta dem på ett transportfordon. Eftersom transport av hela

volymer ofta blir bredare, längre och tyngre än vad som normalt tillåts på allmän väg,

måste dispens sökas hos Vägverket om transporten ska gå genom flera kommuner. Går

transporten inom samma kommun söks dispensen hos gatukontoret i kommunen.

Två genomförda flyttningsprojekt beskrivs som fallstudier i denna rapport. Den

ena fallstudien behandlar en flyttning av 26 lägenheter fördelade på sju hus, till Umeå

ifrån tre platser i området runt Skellefteå. Den huvudsakliga transporten av dessa hus

utfördes med pråm på Bottenviken. I den andra studien flyttades 40 lägenheter från

Robertsfors och Ånäset till Umeå. Dessa hus fraktades med lastbil hela

transportsträckan. I båda projekten var byggherrarna kreditgivare som tvingats överta

husen när dess ursprungliga ägare försatts i konkurs. Man flyttade alla husen i så stora

volymer som möjligt. Fallstudierna visar att produktionskostnaden för de flyttade

husen blev ca 70 % av motsvarande kostnad för att bygga nya hus.

Ägare av hus med många tomma lägenheter, har allt att vinna på att flytta husen

till en ort där lägenheterna efterfrågas. Den som köper flyttade hus har inte lika mycket

att vinna men kan ändå göra en bra affär om det överenskomna priset blir lågt. Blir

priset för högt måste köparen väga köpet av de flyttade husen mot att bygga nya hus.


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Sammanfattning

När man flyttar hela husvolymer är det trafiksäkerhetsaspekten som begränsar

den maximala transportsträckan. Har man möjlighet att använda sjötransporter kan

man flytta husen i princip hur långt som helst.

När man bygger hus i områden där den framtida bostadsmarknaden är osäker bör

man se till att husen är lätta att flytta. På så sätt underlättas finansieringen av dessa hus

eftersom husen får ett restvärde om de kan flyttas ifall marknaden viker.


1 INLEDNING ....................................................................................................................................................... 1

1.1 BAKGRUND ................................................................................................................................................... 1

1.2 SYFTE............................................................................................................................................................ 1

1.3 AVGRÄNSNINGAR.......................................................................................................................................... 1

1.4 INTRESSENTER / MÅLGRUPP.......................................................................................................................... 1

1.5 METOD.......................................................................................................................................................... 2

1.5.1 Allmänt................................................................................................................................................. 2

1.5.2 Litteraturstudie..................................................................................................................................... 2

1.5.3 Intervjuer.............................................................................................................................................. 2

2 GENERELLT OM HUSFLYTTNINGAR, EN KUNSKAPSÖVERSIKT .................................................... 3

2.1 DEFINITION AV BEGREPPET HUSFLYTTNING ................................................................................................... 3

2.2 ORSAKER TILL ATT HUS FLYTTAS................................................................................................................... 3

2.2.1 Marknadsskäl ....................................................................................................................................... 3

2.2.2 Praktiska skäl....................................................................................................................................... 3

2.3 ALTERNATIV TILL FLYTTNING........................................................................................................................ 3

2.4 FLYTTNINGSMETODER................................................................................................................................... 4

2.4.1 Volymflyttning ...................................................................................................................................... 4

2.4.2 Elementflyttning ................................................................................................................................... 4

2.4.3 Selektiv rivning..................................................................................................................................... 5

2.5 AKTÖRER ...................................................................................................................................................... 5

2.6 BYGGLOV, RIVNINGSLOV, BYGGANMÄLAN.................................................................................................... 5

2.6.1 Allmänt lov och anmälan ..................................................................................................................... 5

2.6.2 Specifikt om rivning.............................................................................................................................. 6

2.6.3 Specifikt om nyproduktion.................................................................................................................... 6

2.7 EVAKUERING AV BOENDE I HUSEN................................................................................................................. 6

2.8 KOMMUNALLAGEN........................................................................................................................................ 7

2.9 TRAFIKTILLSTÅND......................................................................................................................................... 7

2.10 RÄNTEBIDRAG............................................................................................................................................. 8

2.11 LÅN............................................................................................................................................................. 8

2.11.1 Bottenlån och garantilån.................................................................................................................... 8

2.11.2 Byggnadskreditiv och kreditivkostnad................................................................................................ 9

2.11.3 Konsekvenser vid en husflyttning ....................................................................................................... 9

3 FALLSTUDIE: HUSFLYTTNING FRÅN SKELLEFTEÅ TILL UMEÅ .................................................. 11

3.1 KORT BESKRIVNING AV PROJEKTET............................................................................................................. 11

3.2 MOTIV FÖR HUSFLYTTNINGEN ..................................................................................................................... 11

3.3 PLANERING.................................................................................................................................................. 12

3.4 UPPHANDLING............................................................................................................................................. 13

3.4.1 Ägarbyte............................................................................................................................................. 13

3.4.2 Upphandling av flyttning.................................................................................................................... 13

3.5 VAL AV PRÅM SOM TRANSPORTMEDEL........................................................................................................ 14

3.6 FÖRSÄKRINGAR........................................................................................................................................... 14

3.7 PROJEKTERING ............................................................................................................................................ 15

3.8 TOMTKÖP.................................................................................................................................................... 15

3.9 BESKRIVNING AV HUSEN OCH OMGIVNINGEN .............................................................................................. 15

3.9.1 Gummarkshusen................................................................................................................................. 15

3.9.2 Skelleftehamnshuset ........................................................................................................................... 16

3.9.3 Åbynhusen .......................................................................................................................................... 16

3.10 FÖRBEREDELSER INFÖR TRANSPORT.......................................................................................................... 16

3.11 BEGRÄNSNING AV STORLEKEN PÅ DE FLYTTADE ENHETERNA.................................................................... 18

3.12 FÖRBEREDELSER FÖRE DEMONTERING AV HUSEN ..................................................................................... 18

3.13 DEMONTERING FÖRE FLYTTNING............................................................................................................... 19

3.13.1 Gummark.......................................................................................................................................... 19

3.13.2 Skelleftehamn ................................................................................................................................... 25

3.13.3 Åbyn ................................................................................................................................................. 26

3.14 BESKRIVNING AV DET NYA KVARTERET I RÖBÄCK .................................................................................... 28

3.15 FÖRBEREDELSER I UMEÅ INFÖR HUSENS ANKOMST................................................................................... 29


3.16 TRANSPORT AV HUSEN.............................................................................................................................. 30

3.17 FÖRBEREDELSER INFÖR NERSÄNKNINGEN AV HUSEN ................................................................................ 31

3.18 NERSÄNKNING AV HUSEN.......................................................................................................................... 33

3.19 FÄRDIGSTÄLLNING AV KVARTERET ........................................................................................................... 35

3.20 EKONOMISKT UTFALL FÖR STADSHYPOTEK............................................................................................... 37

3.20.1 Resultat............................................................................................................................................. 37

3.20.2 Kostnader för transporten................................................................................................................ 37

3.20.3 Ändrings- och tilläggskostnader ...................................................................................................... 38

3.20.4 Kostnader på grund av nya tekniska krav........................................................................................ 39

3.21 EKONOMISKT UTFALL FÖR BOSTADEN....................................................................................................... 40

3.22 INFLYTTNING I DET NYA KVARTERET......................................................................................................... 40

3.23 DE INBLANDADES ÅSIKT............................................................................................................................ 41

3.23.1 Rolf MG Thomasson, Regionchef, Stadshypotek AB, Region Västerbotten ..................................... 41

3.23.2 Kjell E Larsson, Byggledare Bostaden Bygg AB.............................................................................. 41

3.23.3 Bror-Lennart Lundqvist, Arbetschef Skanska................................................................................... 41

3.23.4 Bengt Johansson, Produktionschef Skanska .................................................................................... 41

3.23.5 Håkan Svanefjord och Johan Granberg, Hantverkare Skanska ...................................................... 42

3.23.6 De nya hyresgästerna....................................................................................................................... 42

4 FALLSTUDIE: HUSFLYTTNING FRÅN ROBERTSFORS OCH ÅNÄSET TILL UMEÅ.................... 43

4.1 KORT BESKRIVNING AV PROJEKTET............................................................................................................. 43

4.2 BAKGRUND OCH MOTIV TILL FLYTTNING ..................................................................................................... 43

4.3 DEMONTERING OCH LYFTNING I ROBERTSFORS OCH ÅNÄSET...................................................................... 44

4.4 TRANSPORT................................................................................................................................................. 48

4.5 HUSEN PLACERAS I TOMTEBO ..................................................................................................................... 48

4.6 EKONOMISKT RESULTAT.............................................................................................................................. 49

5 ANALYS OCH DISKUSSION ........................................................................................................................ 51

5.1 LITTERATURSTUDIE..................................................................................................................................... 51

5.2 JÄMFÖRELSE MELLAN FLYTTNINGSPROJEKTEN I FALLSTUDIERNA................................................................ 51

5.3 STADSHYPOTEKS EKONOMISKA RESULTAT FRÅN HUSFLYTTNINGEN ............................................................ 51

5.4 MANDAMUS EKONOMISKA RESULTAT FRÅN HUSFLYTTNINGEN.................................................................... 52

5.5 PRODUKTIONSKOSTNAD FÖR NYPRODUCERADE HUS OCH FÖR DE FLYTTADE HUSEN ................................... 52

5.5.1 Produktionskostnad för nya hus byggda i Umeå................................................................................ 52

5.5.2 Produktionskostnad för de flyttade husen .......................................................................................... 52

5.6 BESIKTNING FÖRE ARBETENA INLEDS .......................................................................................................... 53

5.7 HUSENS STABILITET UNDER ARBETET.......................................................................................................... 53

5.8 HYRESGÄSTERNAS KLAGOMÅL PÅ STÄDNINGEN.......................................................................................... 54

6 SLUTSATSER .................................................................................................................................................. 55

6.1 HUSFLYTTNINGARS LÖNSAMHET................................................................................................................. 55

6.2 NY NISCH I BYGGBRANSCHEN...................................................................................................................... 56

6.3 FLYTTBARA HUS.......................................................................................................................................... 56

6.4 INVERKAN AV HUSENS ÅLDER PÅ PRODUKTIONSKOSTNADEN ...................................................................... 57

6.5 ALTERNATIV TILL FLYTTNING I AVFOLKNINGSBYGDER ................................................................................ 57

6.6 NYTT BOENDE TILL DE SOM BLIR UTAN BOSTAD NÄR HUS FLYTTAS............................................................. 58

6.7 FLYTTNINGSAVSTÅND ................................................................................................................................. 58

6.8 TRAILERTYP................................................................................................................................................ 59

6.9 ANDRA TRANSPORTMEDEL.......................................................................................................................... 59

6.10 DOKUMENTERA ALLT ................................................................................................................................59

6.11 BIDRAG FÖR EKOLOGISKT BYGGANDE ....................................................................................................... 59

6.12 FÖRSLAG PÅ NYA UTREDNINGAR ............................................................................................................... 60

7 REKOMMENDATIONER.............................................................................................................................. 61

8 REFERENSER ................................................................................................................................................. 63


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Inledning

Inledning

Bakgrund

I områden med stor utflyttning händer det att flerfamiljshus blir olönsamma när

det blir för många tomma lägenheter. Ibland har det gått så långt att husägaren har gått

i konkurs och att kreditgivaren tvingats överta husen. Detta märks speciellt på hus av

de så kallade krisårgångarna d v s åren just före och just efter 1990. När dessa hus

byggdes var det lättare att låna pengar än idag och staten subventionerade

bostadsbyggandet genom kraftiga räntebidrag. Därefter trappades räntebidraget ner

vilket gjorde att de gamla kalkylerna blev felvisande. Tomma eller nästan tomma

flerfamiljshus har mycket lågt marknadsvärde men genom att investera i en

husflyttning till en ort där husen efterfrågas kan man återskapa husen värde. Av denna

anledning har intresset för husflyttningar ökat under de senaste åren och det har också

genomförts en del husflyttningar. Undertecknad har själv haft möjligheten att vara med

som arbetsledare vid en sådan husflyttning och då väcktes iden om att skriva detta

examensarbete.

Syfte

Examensarbetet har fem syften. Det första syftet är att undersöka vilka regler och

normer som omgärdar en husflyttning. Det andra syftet är att undersöka hur lönsamt

det är att flytta hus. Ett tredje syfte är att visa exempel på hur en husflyttning kan gå till

och ge rekommendationer hur det bör gå till. Det fjärde syftet är att undersöka vad som

finns skrivet om husflyttningar. Det sista syftet är att kartlägga inställningen till

husflyttningar hos de som varit inblandade i sådana projekt.

Avgränsningar

Examensarbetet behandlar enbart flyttningar av flerfamiljshus i Norden. I

rapporten behandlas enbart hus som flyttas som hela volymer och av marknadsskäl.

Begreppen marknadsskäl och volymflyttning förklaras i avsnitten 0 Marknadsskäl och

0 Volymflyttning. Andra flyttningsmetoder och andra skäl beskrivs kort för att ge

läsaren en översikt.

Intressenter / Målgrupp

En rapport om husflyttning är av intresse för följande;

• Husägare som kan välja att flytta hus.

• Husköpare/förvaltare som kan välja att köpa flyttade hus.

• Entreprenörer har intresse av att göra en bra affär, att erhålla nya uppdrag och att

skaffa sig specialkompetens i en krympande byggbransch.

• Samhället och hyresgästerna har intresse i en husflyttning eftersom detta resulterar i

att efterfrågade lägenheter ställs till förfogande snabbt och billigt.

• Samhället kan flytta kulturminnesmärkta hus till ett ställe där de inte står i vägen för

annan samhällsnyttig verksamhet.

• Entreprenörens hantverkare har intresse av att det finns arbete och att dessa

arbetsuppgifter finns i intressanta projekt.

• Det bör vara intressant för alla byggintresserade att läsa om genomförandet av

husflyttningar och drivkrafterna bakom dessa.

1


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Inledning

Metod

Allmänt

Fallstudier görs på två husflyttningsprojekt. Vid det ena av dem medverkade

undertecknad som arbetsledare åt generalentreprenören Skanska. Detta innebär att

”inside”-information om denna flyttning finns tillgänglig. Dessutom finns det kvar

rikligt med protokoll, fakturor med specifikationer, foton, ritningar samt en videofilm.

Det andra projektet finns dokumenterat i en broschyr som Boverket tagit fram.

Litteraturstudie

Litteraturstudien används för att kartlägga av vad som finns skrivet om

flyttningar utförda inom Norden. Sökningen av denna litteratur görs i databaser såsom

Libris, Bibdia och Byggdok. Litteratur om normer och regler som kan ha

beröringspunkter med en husflyttning kommer att efterfrågas hos sakkunniga på

respektive område.

Intervjuer

Vid fallstudien görs intervjuer görs med nyckelpersoner som varit med i de

studerade projekten. Syftet med dessa är att skaffa den information som behövs för att

beskriva flyttningarna korrekt. Frågorna ut minst en vecka före intervjutillfället.

Följdfrågor som inte tas upp direkt första gången ställs vid ett nytt tillfälle som i övrigt

följer samma procedur som vid den första intervjun. Intervjuerna valideras genom att

de medverkande för läsa igenom det rapportmaterial som intervjun resulterat i.

Intervjuer med sakkunniga d v s representanter för byggnadsnämnd,

kreditinstitut, hyresnämnd och trafiksäkerhetsverket m fl görs angående normer och

regler. Frågorna till dessa personer skickas som regel inte ut i förväg och

intervjusvaren valideras inte regelmässigt om det inte är nödvändigt för att undanröja

misstankar om missuppfattningar och feltolkningar.

2


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt

Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt

Definition av begreppet husflyttning

Husflyttning innebär att hus flyttas hela eller i delar från en tomt till en annan.

Ska man söka bygglov finns dock ingenting som heter husflyttning utan då talar man

om att husen rivs på den tomt som husen har stått på och att nya hus byggs på den tomt

dit de flyttas. Så fort ett hus rubbas ur sitt gamla läge räknas det som ett nytt hus. Som

en följd av ovanstående definition krävs både rivningslov och bygglov när man ska

flytta hus oavsett hur stort eller litet avståndet mellan tomterna är. Länsstyrelsernas

bostadsenheter betraktar flyttade hus som nyproducerade när de distribuerar

räntebidragen. Kreditgivare kan välja att betrakta flyttade hus som nyproducerade eller

som begagnade när lånevillkoren ska bestämmas.

I myndigheters och kreditgivares ögon finns alltså inte husflyttning som eget

begrepp.

Orsaker till att hus flyttas

Marknadsskäl

Ägare av förlustdrabbade hus i områden med många tomma lägenheter kan att

flytta husen till ett område där de efterfrågas av marknaden. Förväntningarna på ett

sådant projekt är att husens värde ska öka och att det åter igen börjar strömma in

hyresintäkter. Om ägaren tänker sälja husen efter flyttningen förväntas

flyttningskostnaden täckas av den ökning av marknadsvärdet som husen får genom att

de flyttas till en plats där de efterfrågas. Det kortaste tänkbara avståndet för en

husflyttning, för att en sådan värdeökning ska kunna uppstå, är från ett bostadsområde

med låg status till ett med hög status inom samma stad men vanligtvis flyttas husen till

en helt annan stad som har hungrigare marknad. Tyngdpunkten i detta examensarbete

ligger på beskrivningen av hus som flyttats av marknadsskäl.

Praktiska skäl

Hus kan också flyttas av praktiska skäl t ex därför att en järnväg skall dras fram

där husen står. Ett annat exempel är att man flyttar hus som är bevarandevärda till

hembygdsområden eller museiområden när det annars hotas av rivning. Hus som

flyttas av sådana praktiska orsaker behandlas inte i detta examensarbete.

Alternativ till flyttning

De alternativ som kan ställas mot en flyttning av tomma hus är rivning, malpåse,

försäljning till underpris eller uthyrning till underpris. Med malpåse menas i detta

sammanhang att låta husen stå tomma. Rivningsförespråkare [1] och [2] menar att det

inte finns något alternativ till rivning när hus står tomma. Malpåse fungerar bara om

man kan ana att krisen är kortvarig. Försäljning till underpris är inte heller något

alternativ eftersom det förstör marknaden för lägenheter i andra hus, man sprider bara

problemet. Vidare anser de att hyressänkningar inte är möjliga eftersom hyresvärdens

ekonomi redan är hårt ansträngd. I artiklarna [1] och [2] diskuterades aldrig flyttning

eftersom husen var byggda av platsgjuten betong och därmed nästan omöjliga att flytta

men rivningsargumenten torde ha varit desamma även om husen varit möjliga att

3


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt

flytta. I samma debatt har Boverket med förre VD:n Gösta Blücher i spetsen sagt att

rivningar av hus är resursslöseri som inte passar in i dagens kretsloppssamhälle. Han

menar att man måste acceptera att hus rivs men detta ska ske först sedan alla andra

möjligheter förkastats. I [3] menar Blücher att det är bättre att sänka hyrorna än att riva

husen och i artiklarna [4]och[5] förespråkar Boverket att husen flyttas i stället för att

rivas så långt det är möjligt. Som pilotfall visar de på flyttningen av 40 lägenheter från

Robertsfors och Ånäset till Umeå som gav bra resultat.

Flyttningsmetoder

Volymflyttning

Det som främst avses i med flyttning i detta examensarbete är transport av hela

husvolymer. De mest omskrivna projektet av denna typ är flyttningen från Robertsfors

och Ånäset ner till Umeå, [6], [7] och [8] som även beskrivs som fallstudie i denna

rapport. Denna flyttning gav även upphov till att Boverket tog fram en broschyr [9]

som främst handlade om denna flyttning men syftade även till att ge allmängiltig

information om husflyttningar. I dessa artiklar beskrivs projektets bakgrund, praktiska

genomförande och resultat. En annat projekt som man rapporterat om på samma sätt

fast inte lika omfattande är husflyttningen från Skelleftetrakten till Umeå [6] och [10].

Den flyttningen beskrivs även som en fallstudie i denna rapport. Hus som ska flyttas

hela bör vara lätta vilket gör det nästan omöjligt att flytta betonghus. Dock finns det

beskrivet två flyttningar av tegelhus, [11][12]. Dessa hus var ej flerfamiljshus och

flyttningarna drevs av praktiska skäl men de har tagits med här för att visa att man kan

flytta även tegelhus. I båda fallen byggdes rymdfackverk av stål i husen för att kunna

behålla stabiliteten i dem under arbetets gång. Båda husen flyttades korta sträckor men

den ena flyttningen [11] utfördes med en vagn vilket innebär att man lika gärna kunde

ha flyttat det en längre sträcka. Det andra huset [12] rullades på rullar av bokträ en kort

sträcka till en ny grund.

Elementflyttning

En annan typ av flyttning är när hus demonteras till element som kan fraktas på

en vanlig lastbil. Dessa element innesluter liten eller ingen volym och kan t ex vara ett

stycke av en vägg eller ett bjälklag. Denna metod förutsätter vanligtvis att husen är

byggda av prefabricerade element. Fördelen med elementflyttning är att man får

återuppbygga husen i rätt ordning d v s först gör man grunden, därefter läggs

bottenbjälklag och väggar på grunden, sedan kan man lägga nästa bjälklag o s v. En

annan fördel med elementflyttning enligt [13] är att man tar inte med sig de dåliga

egenskaper som hus kan ha på samma sätt som när man flyttar en volym. Nackdelen

med elementflyttning är att det krävs mer arbetstimmar än med volymflyttning.

Storleken på elementen kan variera alltifrån småvolymer som omsluter några tiotal

kubikmeter ner till brädor, plankor och takpannor. De tre elementflyttningar som hittats

i litteraturen representerar tre väsentligt olika storlekar på elementen. Vid en av

flyttningarna skulle allt återanvändas [14] vilket gjorde att alla detaljer såsom lister

tegelpannor och brädor märktes med en individuell kod. Vid den andra flyttningen [13]

och [15], som var den första stora flyttningen i sitt slag när den genomfördes 1984,

demonterades man ett helt kvarter som var byggt av prefabricerade betongelement.

4


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt

Husen flyttades sedan till en grannkommun med livligare bostadsmarknad där de sedan

byggdes upp igen. Det nya husen gavs en delvis ny utformning och därför återanvändes

bara 25 % av fasadelementen. Motsvarande andel för bjälklagselementen och

väggelementen var 80 % resp 70 %. Allt annat materiel av värde t ex fönster och

vitvaror demonteras före stommen och användes sedan i de nya husen. Det tredje

exemplet [16] är snarlikt det förra men där bestod stommen av småvolymer som lyftes

ner en efter en. Denna demontering skedde på ett höghus med 176 lägenheter i

Hammarkullen i Göteborg.

Selektiv rivning

En tredje variant av husflyttning att man bygger nya stommar på den plats där

husen ska stå och där man bara tar reda på användbart materiel från det gamla husen.

Det kan röra sig om allt i från dörrar och fönster till vitvaror och köksinredningar.

Detta är dock mer att betrakta som selektiv rivning och återbruk av byggvaror vilket

inte behandlas i detta examensarbete.

Aktörer

Man skulle kunna tänka sig att det är samma ägare före och efter flyttningen men

vanligtvis byter husen ägare vid någon tidpunkt i flyttningsprojektet och man kan då

tala om en säljare och en köpare. Den som bekostar själva flyttningen kan antingen

vara säljaren eller köparen. Det är vanligtvis den som rår om husen före flyttningen

d v s säljaren som är byggherre och bekostar husflyttningen.

Den som äger husen före en flyttning är i många fall kreditgivaren som tvingats

överta husen. Det kan också vara en privat eller allmännyttig hyresvärd eller en

bostadsrättsförening, men fallet att en bostadsrättsförening skulle besluta sig för att

flytta sina hus får nog betraktas som rent hypotetiskt.

Bygglov, rivningslov, bygganmälan

Allmänt lov och anmälan

Detta avsnitt grundar sig till stor del på [17]. Dessa regler trädde i kraft 950701.

Eftersom en husflyttning formellt består av en rivning och en nyproduktion måste man

söka rivnings- respektive bygglov för dessa åtgärder hos byggnadsnämnden i berörda

kommuner. Lite förenklat kan man säga att lovprövningen handlar om färg, form och

stil samt konsekvenser för grannar och för samhället i stort. Man beaktar även

naturresurshushållning och vårdandet av vårt kulturarv. Om det finns en detaljplan för

det aktuella området prövas lovansökan mot planen. Finns det ingen detaljplan prövas

ärendet som ett fristående ärende med erforderliga kontakter med olika sakägare inom

det aktuella området eller då gör man en ny detaljplan.

Parallellt med lovprocessen görs en rivnings- eller bygganmälan. Denna ska

lämnas in senast tre veckor före rivningen eller byggnadsarbetena inleds.

Byggnadsnämnden kallar sedan till samrådsmöte där man tillsammans med byggherren

och den kvalitetsansvarige går igenom projektets planering. Vidare lägger man fast hur

tillsyn och kontroll ska skötas under byggtiden. Den kvalitetsansvarige utses av

byggherren och ska ha riksbehörighet. Om den kvalitetsansvarige saknar

riksbehörighet kan byggnadsnämnden ändå godkänna denne bara för det aktuella

projektet. Det är vid bygganmälan och det efterföljande samrådet som man behandlar

5


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt

de tekniska frågorna såsom energihushållning, rumsstorlekar, brandkrav,

handikappkrav, ljudkrav o s v. Det är byggherrens ansvar att se till att alla tekniska

krav uppfylls. Den kvalitetsansvarige ansvarar bara inför byggherren för att

kontrollplanen efterlevs.

Avgiften för bygg- och rivnings lov bestäms av varje enskild kommun och

beräknas vanligtvis efter någon schablonmetod. Vanligtvis har man konstruerat dessa

metoder så att avgiften för rivningslov är lägre än den för bygglov.

Specifikt om rivning

Generellt krävs rivningslov för rivningar inom detaljplanelagt område.

Kommunen kan i områdesbestämmelser och detaljplaner minska resp utöka lovplikten.

För flerfamiljshus, som denna rapport handlar om, kan man räkna med att rivningslov

krävs. Om ett rivningslov avslås beror det vanligtvis på någon av dessa tre orsaker;

• Att rivningen strider mot gällande planer.

• Att byggnaderna har ett kulturhistoriskt värde.

• Eller att det finns stort behov av bostäder i området.

Vid en husflyttning torde man endast kunna anföra det första skälet om man ska

avslå ett rivningslov. Det andra skälet faller eftersom husen inte ska rivas i fysisk

mening utan flyttas till ett nytt ställe och dessutom är det ofta nyare hus som flyttas.

Det tredje skälet är troligast inaktuellt eftersom hus flyttas från områden med många

tomma lägenheter. I rivningsanmälan ska man normalt sett ange vilka material som

ingår i husen och i hur stora mängder de ingår men detta blir inte aktuellt vid en

husflyttning eftersom det mesta återanvänds. I anmälan och det efterföljande samrådet

lägger man fast hur tomten ska iordningställas sedan husen flyttats bort.

Specifikt om nyproduktion

Det krävs nästan alltid bygglov för att bygga nytt och för flerfamiljshus kan man

säga att det alltid krävs bygglov. I bygganmälan gör man bland annat en teknisk

beskrivning av husen. Eftersom flyttade hus formellt sett räknas som en nyproducerade

ska de i princip uppfylla alla aktuella tekniska krav. Om husen som ska flyttas inte

uppfyller de senaste kraven blir detta en fråga som måste lösas på byggsamrådet. Det

är orimligt att gamla hus ska kunna uppfylla exakt alla nya krav som finns. Exempel på

saker som kan vara svåra att åtgärda på äldre hus är för låg rumshöjd, för små rum eller

ålderdomliga installationer. Detta innebär att byggnadsnämnden måste bestämma sig

för vilka avsteg från normerna som kan vara rimliga i det aktuella fallet för att

möjliggöra en flyttning. Det är alltså mest fördelaktigt att flytta relativt nybyggda hus

eftersom det kan krävas stora ombyggnader för att gamla hus ska klara nya krav.

Eftersom byggnadsnämnden ytterst fastställer vilka tekniska krav som ska ställas

kan kraven variera mellan olika kommuner. Detta innebär att nya krav kan ställas på

hus som flyttas från en kommun till en annan även om samma normer gällde när husen

byggdes första gången som när de flyttas.

Evakuering av boende i husen

Innan hyreshus flyttas finns det nästan alltid några hyresgäster kvar i husen.

Eftersom flyttning jämställs med rivning så hanteras denna situation som en rivning.

Hyreslagen säger att rivning är giltig grund för uppsägning av hyresavtalet. Normalt

6


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt

har hyresgäster något som kallas besittningsskydd men detta upphör alltså vid en

rivning av huset. Den som ska riva husen m a o hyresvärden har ingen skyldighet att

ordna något annat boende för de hyresgäster som måste flytta ut från sina lägenheter.

Om det uppstår konflikt mellan hyresvärd och hyresgäst ska man först försöka lösa

konflikten lokalt mellan hyresgästföreningen och hyresvärden. Klarar man inte av att

komma överens i den förhandlingen går man vidare till hyresnämnden. Ofta finner sig

parterna i hyresnämndens beslut. Kan parterna inte enas kring hyresnämndens beslut

går ärendet vidare till tingsrätten och är man fortfarande oeniga får man gå till ännu

högre instans i rättsväsendet. De ovan nämnda prövningarna behandlar enbart

hyresfrågorna vid en given situation, i detta fall att husen ska rivas. Frågan om husen

ska rivas eller inte rår man inte på utan denna fråga prövas i rivningslovet.

Vid ett fall i Luleå där ett hyreshus skulle flyttas några hundra meter sades alla

hyresgäster upp. En hyresgäst vägrade acceptera denna uppsägning och klagade.

Hyresnämnden gav hyresgästen rätt vilket innebar att hyresgästen fick fortsätta att hyra

lägenheten på det nya stället. I detta fall ansåg hyresnämnden att besittningsskyddet var

avgörande.

Kommunallagen

Kommuner och kommunala bolag får normalt inte agera inom andra kommuner

än den egna. Det finns undantag för denna regel t ex kommunala bussbolag och

kommunala energibolag som tillåts verka i angränsande kommuner. Detta innebär att

kommunala bostadsbolag med många tomma lägenheter är förhindrade att själva flytta

hus till en annan kommun med bättre hyresmarknad.

Trafiktillstånd

När man ska flytta hus på allmän väg måste man söka dispens för transporten om

husen är bredare, längre eller tyngre än vad som är tillåtet. Det räcker att husen är

bredare än 2,6 m för att dispens ska krävas men ofta överträder husen flera

dispenskriterier. Man ansöker om dispensen hos Vägverket och den kostar normalt

875 kr. Om transporten kommer att ske helt och hållet inom samma kommun, tar man i

stället kontakt med gatukontoret i den aktuella kommunen. I gatukontorets

tillståndsprövning är dock Vägverket remissinstans. I den följande texten nämns bara

Vägverket även om det kan vara kommunens gatukontor som avses. Man bör ta

kontakt med Vägverket redan på planeringsstadiet för att undersöka om det är rimligt

att flytta husen den sträcka man har tänkt sig. I detta skede kan man få rådet att

fortsätta med projektet eller att välja någon annan transportmetod eller annan

transportväg. Vägverkets ambition är att möjliggöra nödvändiga transporter så långt

som möjligt men det händer att projektidéer inte fullföljs eftersom Vägverket inte ser

någon möjlighet att flytta husen med tillräcklig säkerhet. I dispensansökan anger man

husens mått och vikt samt en beskrivning av fordonet som husen ska transporteras på.

Man ska också ange färdvägen och under vilken tidsperiod som transporten ska ske.

Vägverket tittar sedan på bärigheten på de vägar som transporten ska längs. Om det är

aktuellt kontrollerar de att broarna klarar den aktuella lasten. På vissa broar kan de

tvingas kontrollräkna för stor osymmetrisk belastning om transporten måste köra på en

sida av bron t ex för att klara gatubelysning. Vid behandlingen tar Vägverket kontakt

med Polisen, larmcentralen, busstrafikbolag och SJ och man tittar även på

7


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt

framkomligheten för allmänheten. Utifrån ovanstående bedömningsgrunder beviljas

eller avslås dispensansökan. Den som söker dispens för transporten har alltid det fulla

ansvaret för säkerheten, framkomligheten och samordningen av transporten. En

beviljad dispens ändrar inte detta ansvarsförhållande på något sätt. Som entreprenör

har man själv ansvar för att kontrollera färdvägen med avseende på hinder såsom

skyltar, gatubelysning, broar och ledningar av olika slag. I den beviljade dispensen

brukar det finnas villkor som gäller utmärkning av lasten, användande av varningsbil

samt behov av poliseskort. Andra villkor kan vara att Vägverket måste övervaka

transporten och att broöverfarter ska ske med viss maximal hastighet och med viss

placering på körbanan. Exempel på ett dispensbeslut finns i bilaga 1.

Ska husen flyttas på pråm måste man skaffa ett intyg från Sjöfartsverket att

pråmen är godkänd för den aktuella lasten. Detta intyg behövs för att man ska kunna

försäkra transporten. För att få utnyttja ett hamnområde måste man vanligtvis förvarna

hamnen och betala hamnavgift. Storleken på hamnavgiften beror på hur många ton

lasten väger.

Räntebidrag

Det enda stadigvarande bidrag som staten för närvarande ger är statlig

bostadsbyggnadssubvention vanligen kallat räntebidrag. Räntebidraget ges till

nyproduktion av hyres- eller bostadsrätts hus. Eftersom flyttade hus räknas som

nyproducerade beviljas normalt räntebidrag. Frågan om räntebidrag ska beviljas eller

inte behandlas av länsstyrelsen. Vanligen söks detta bidrag när bygglovet är beviljat

men det börjar inte betalas ut förrän projektet är slutfört. Nivån på räntebidraget

började avtrappas i slutet på 1980-talet och år 2000 ska bidragen vara nere på den

tänkta slutnivån. Storleken på räntebidraget beror på projektets påbörjandeår och

systemet är konstruerat så att ju senare husen är påbörjade desto lägre blir bidraget.

Räntebidraget på hus minskar alltså alltid vid en flyttning eftersom man senarelägger

påbörjandeåret.

För hyreshus gör räntebidraget att det är mer fördelaktigt att köpa flyttade hus än

nyproducerade hus. Detta beror på att räntebidragets storlek beräknas schablonmässigt

utan att ta hänsyn till verklig produktionskostnad eller verklig lånekostnad. Eftersom

flyttade hus vanligtvis är billigare än nyproducerade hus får den som köper flyttade hus

mer kvar i börsen.

För bostadsrättshus inverkar räntebidraget neutralt mellan flyttade och

nyproducerade hus eftersom man här tar hänsyn till faktiska lånekostnader. För den

som är intresserad finns mer att läsa om räntebidragsreglerna i [18].

Lån

Bottenlån och garantilån

Den normala lånebilden för nyproducerade hus är att man har ett bottenlån och ett

garantilån och i vissa fall ett topplån. Till grund för bottenlånet och garantilånet ligger

det så kallade bidragsunderlaget på fastigheten. Detta bidragsunderlag räknas ut

schablonmässigt med hjälp av lägenhetsstorlekarna. Bottenlån beviljas normalt för

60-70 % av ovan nämnda bidragsunderlag och garantilån beviljas för resterande

30-40 %. För bottenlånet står fastigheten och fast egendom på den, som säkerhet för

8


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt

lånet och till fast egendom räknas hus. Samma säkerhet gäller även för garantilånet

men där kompletterar kreditinstitutet / banken säkerheten genom att köpa en

kreditgaranti av Statens Bostadskreditnämnd (BKN). Beviljat räntebidrag är

nödvändigt men inte tillräckligt för att BKN ska utfärda en kreditgaranti för projektet.

Vanligtvis blir produktionskostnaden större än bidragsunderlaget och denna

merkostnad kan täckas upp med topplån, egen insats eller insats från

bostadsrättsinnehavare.

Vid köp av begagnade hus kan man antingen överta lån som den tidigare ägaren

hade eller teckna nya lån. Om man ska ta nya lån låter kreditgivaren värdera husen

varefter husköparen kan beviljas bottenlån till ett belopp som motsvarar 75 % av

värderingen. Resterande kapitalbehov måste köparen täcka på annat sätt t ex genom

topplån eller egen insats.

Byggnadskreditiv och kreditivkostnad

Under byggskedet betalar banken ut pengar till byggherren allt eftersom de

behövs i byggprocessen. Denna typ av lån kallas byggnadskreditiv. För detta lån tar

banken ut en avgift som grundar sig på lånets totalsumma samt en förhållandevis hög

ränta på det kapital som lånas ut. Så fort husen är färdigbyggda och slutbesiktigade

placeras lånen långsiktigt enligt förra avsnittet, 0 Bottenlån och garantilån, varefter

byggnadskreditivet avslutas.

En del byggherrar kan ha kapital tillgängligt inom företaget så att man inte

behöver låna externt hos någon bank, för att klara av kostnaderna under byggtiden. För

denne uppstår dock ändå en kapitalbindningskostnad vars storlek beror på vilka krav

på internränta man har ställt inom företaget. Denna kostnad kallas kreditivkostnad. En

annan mer direkt betydelse av begreppet är när man faktiskt lånar pengar internt inom

företaget.

Konsekvenser vid en husflyttning

Säkerheten för bottenlånet är som tidigare sagt en inteckning i fastigheten och

dess fasta egendom. Till fast egendom räknas hus som står på fastigheten. Vid en

husflyttning hamnar man i den situationen, att husen inte är fast egendom under den

period som de flyttas från en fastighet till en annan. Detta kan få olika konsekvenser

beroende på vem byggherren är.

Är byggherren själv en kreditgivare spelar det ingen roll att husen inte är fast

egendom under flyttningstiden. Dessutom har ofta stora delar av husens värde redan

förlorats i kreditförluster. Den enda kostnad kreditinstitutet behöver beakta är

kreditivkostnaden som uppstår p g a kapitalbindning eller intern upplåning.

Övriga byggherrar måste kontakt med sin kreditgivare eller sina kreditgivare,

helst på planeringsstadiet. Om man flyttar hus utan kreditgivarnas godkännande kallas

det att man vanvårdar panten eftersom fastighetens värde d v s bankens säkerhet

decimeras i en handvändning. Kreditgivarna kan välja att låta de långsiktiga lånen löpa

vidare ostört under och efter flyttningen. Säkerheten för lånet flyttas i ett sådant

exempel, från den gamla fastigheten till ett löfte om säkerhet på den nya fastigheten till

dess att husen verkligen står slutbesiktigade och klara på den nya fastigheten.

Kreditgivaren tar alltså en viss risk under flyttningsskedet.

9


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt

Vad som händer med de gamla bostadslånen i ett sådant fall, är svårt att säga

beroende på att det finns flera scenarier. Om man måste betala de gamla lånen behöver

man mycket kapital eftersom hela lånet ska betalas tillbaka på en gång. Dessutom kan

man tvingas betala ränteskillnadsersättning (RSE) om man löser lånet mitt under en

bunden låneperiod. I värsta fall kan man alltså tvingas skaffa så mycket kapital att det

täcker kostnaderna för flyttning och färdigställning av husen och de gamla lånen samt

eventuell RSE.

Skall man teckna nya lån på flyttade hus som precis har blivit färdiga, kan det

uppstå tvekan om husen ska betraktas som nyproducerade eller begagnade i

lånehänseende. Ytterst handlar det om en uppgörelse mellan köpare och kreditgivare

vilket sorts lån man ska. Väljer man att betrakta husen som nyproducerade måste man

se till att man beviljats räntebidrag annars får man ingen statlig kreditgaranti.

10


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Kort beskrivning av projektet

Projektet sattes igång hösten 1996 och gick ut på att flytta totalt sju flerfamiljshus

med ekonomibyggnader från Skelleftetrakten ner till bostadsområdet Röbäck i Umeå.

Husen var byggda på tre ställen nämligen i Gummark, Skelleftehamn och i Åbyn

(Byske-Åbyn) norr om Byske. Det fanns tre hus i Gummark med totalt 12 lägenheter i

Gummark. I Skelleftehamn stod ett hus som hade sex lägenheter och i Åbyn tre hus

med totalt åtta lägenheter. Totalt var det alltså 26 lägenheter som skulle flyttas. Den

totala uthyrningsbara lägenhetsytan var 1772 m 2 . Alla dessa hus ägdes av Stadshypotek

vid projektets start. Entreprenören Skanska Nord, Umeåavdelningen fick

Stadshypoteks uppdrag att på generalentreprenad flytta husen till Umeå. Skanska

förberedde husen inför flyttningen genom att man demonterade farstukvistar,

balkonger och dylikt som kunde sticka ut. Man plockade ner takteglet från husen och

förankrade all lös inredning. I Gummark var man tvungna att demontera taket på husen

av transporttekniska skäl. Ekonomibyggnaderna monterades ner till hanterliga block

som sedan kördes på lastbil till Röbäck. Underentreprenören Piteå Husflyttning AB

lyfte sedan upp husen inför transporten av dessa. Gummarkshusen och huset i

Skelleftehamn kördes på trailer till hamnen i Skelleftehamn där de sedan ställdes upp i

väntan på vidare transport. Husen i Åbyn kördes med trailer upp till Haraholmen som

är Piteå djuphamn och ligger en mil söder om Piteå. Därefter kom en stor timmerpråm

till hamnen i Haraholmen och där kördes de tre husen ombord. Pråmen bogserades

sedan ner till Skelleftehamn där de resterande fyra husen lastades. Med alla sju hus

ombord gick sedan färden ner till Umeå hamn i Holmsund. Husen kördes lastades av

och ställdes upp på hamnen i Holmsund. Parallellt med förberedelserna i

Skelleftetrakten hade man förberett grunderna i Röbäck samt satt upp flera av

ekonomibyggnaderna. Husen kördes från hamnen i Holmsund till Röbäck där de

pallades upp ovanför sina respektive grunder. Grunderna gjordes klara under husen

och sedan sänktes husen ner på dessa. Husen och ekonomibyggnaderna färdigställdes

och efter det var området inflyttningsklart. Byggherren Stadshypotek och det

kommunala bostadsföretaget Bostaden AB hade avtalat om att Bostaden skulle köpa

husen på när de var inflyttningsklara. Bostaden ombesörjde byggledning,

kvalitetskontroll och besiktning under byggtiden. Våren 1997 var de 26 lägenheterna

inflyttningsklara och alla lägenheter blev uthyrda direkt.

Motiv för husflyttningen

Alla hus som flyttades var ursprungligen byggda under åren 1990-91 och de som

byggde husen var små lokala fastighetsbolag. Bottenlånen på dessa fastigheter var

placerade hos Stadshypotek AB Region Västerbotten. Efter några år kom alla tre

fastighetsbolag på obestånd dels på grund av avtrappningen av de statliga räntebidraget

och dels på grund av låg uthyrningsgrad. På grund av dessa två faktorer gick alla tre

fastighetsbolag i konkurs. Vid påföljande exekutiva auktioner ropade Stadshypoteks

regionchef Rolf MG Thomasson, in fastigheterna. Motivet till att ropa in fastigheterna

var att skydda de egna fordringarna i fastigheterna .

11


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Stadshypotek var nu tvungna att försöka avyttra fastigheterna till högsta möjliga

pris för att skydda så stor del som möjligt av sin fordran. I dessa strävanden framstod

snart endast två tänkbara alternativ. Det ena alternativet var försäljning på plats och det

andra alternativet var att flytta husen till ett bättre marknadsläge. I kontakterna med

tänkbara köpare framkom att det pris de ville betala låg ungefär på en tiondel av

nyproduktionskostnaden med andra ord ungefär 1000 kr/m 2 . Dessutom ville de

tänkbara köparna ha nya lån på den nya köpeskillingen hos Stadshypotek. Detta var

inget bra alternativ dels på grund av att lösningen gav dåligt ”rotnetto” på fastigheterna

och dels på grund av att Stadshypotek skulle sätta sig i samma riskposition igen. Hela

Skellefteå kommun hade sedan flera år plågats av en nettoutflyttning och eftersom

husen i Gummark, Skelleftehamn och Åbyn ligger ganska långt ifrån centralorten och

arbetstillfällena så fanns inga större utsikter för att uthyrningsgraden skulle stiga inom

överskådlig tid. Den låga uthyrningsgraden bedömdes därför vara ett strukturellt

problem snarare än ett tillfälligt problem.

Tanken på en försäljning övergavs därmed och man tittade på

flyttningsalternativet. Man diskuterade flera tänkbara orter men ganska omgående fann

man att Umeå var den lämpligaste orten att flytta husen till eftersom Umeå ligger

ganska nära Skellefteå.

Planering

Sommaren 1995 sökte Stadshypotek rivningslov för Skelleftehamnshuset och för

Åbynhusen. I Åbyn krävdes inget lov eftersom husen låg utanför detaljplanelagt

område. Rivningslovet i Gummark hade sökts sedan tidigare. Eftersom dessa lov

söktes före 950701 behövdes ingen kvalitetsansvarig för någon av rivningarna i

Skelleftetrakten. För att undersöka om husen uppfyllde dagens tekniska krav följde

Henrik Olofsson från Stadsbyggnadskontoret i Umeå med Stadshypotek upp till

Skellefteå för att okulärbesiktiga husen. Det man kunde konstatera var rumshöjden inte

klarade minimikravet på 2.4 m i Gummarkshusen. Man konstaterade också att husen

var byggda i en snözon lägre än vad som krävs i Umeå. Dessa brister är svåra att

åtgärda man de bedömdes dock vara rimliga avsteg från normen som

byggnadsnämnden kunde tillåta i detta enskilda fall. Vidare kunde man konstatera att

man skulle vara tvungen att installera jordfelsbrytare i varje lägenhet eftersom sådana

saknades och att de ojordade uttag som fanns skulle bytas mot jordade. Under hösten

1995 infordrade Stadshypotek kostnadsförslag från några entreprenörer för att se om

det fanns någon som var intresserad att flytta husen enligt denna metod och vad det i så

fall skulle kosta. Vid denna infordran visade det sig att Skanska Nord AB,

Umeåavdelningen hade lämnat ett fördelaktigt förslag. Från detta tillfälle var Skanska

den enda entreprenör som Stadshypotek förde förhandlingar med. Därefter tog

Stadshypotek kontakt med det kommunala bostadsföretaget Bostaden i Umeå för att

undersöka om de var intresserade av att köpa husen på plats i Umeå. Bostaden var

villiga att köpa husen och en muntlig överenskommelse slöts mellan Stadshypotek och

Bostaden. Hösten 1995 sökte Stadshypotek statligt investeringsbidrag. Detta var ett

tillfälligt bidrag fanns från den 20:de april 1995 till den 31:a december 1996. Bidraget

storlek beräknades schablonmässigt utifrån bidragsunderlaget. Sedan tog Stadshypotek

kontakt med Stadsbyggnadskontoret på Umeå kommun för att skaffa en tomt till husen.

Stadshypotek var noga med att husen skulle placeras i ett attraktivt bostadsområde och

12


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

att kvarteret skulle ha en utformning som var estetiskt tilltalande eftersom man insåg

att projektet skulle få stor publicitet och därför komma att granskas mer kritiskt än ett

vanligt byggprojekt.

Resultatet av denna kontakt blev en ny detaljplan som fastställdes i april 1996

och innebar att husen placerades i stadsdelen Röbäck som ligger cirka två km sydväst

om Umeå centrum. Röbäck är ett attraktivt område med lantkänsla eftersom det i

grunden är en by som numera har vuxit ihop med Umeå. Den moderna bebyggelsen i

Röbäck består till största del av trähus hus som är lika de hus som skulle flyttas.

Utformningen av kvarteret var däremot alltför konventionellt för att passa in i det

koncept som Stadshypotek tänkt sig. Detta innebar att Stadshypotek tog kontakt med

byggnadsnämnden för att utverka en ändring på planen. Efter några kontakter ändrades

planen och den nya planen fastslogs i september 1996. I den nya planen hade man med

husens placering försökt efterlikna bebyggelse på landsbygden genom att man placerat

husen så att de låg utspridda längs en gång- och cykelväg genom området. Detta skulle

föra tankarna till äldre tiders bebyggelse på landsbygden där husen ofta låg längs

byvägar. För att ytterligare förstärka detta intryck hade man sparat så många träd som

möjligt och bevarat en bäckravin som gick genom området. När den nya planen var

klar kunde bygglov sökas och när det beviljades kunde projektet sättas igång på allvar.

Upphandling

Ägarbyte

Det första avtalet som slöts mellan Stadshypotek och Bostaden var muntligt och

bekräftades endast genom ett handslag. Det skriftliga avtalet skrevs sedan den 26:e

mars 1997 d v s mitt under pågående projekt. Parterna gjorde en gemensam

produktionskalkyl för att kunna bestämma köpeskillingen för husen. Kalkylen beaktade

alla kostnader som skulle krävas för att flytta husen och iordningställa dem i

inflyttningsklart skick. Denna kalkyl visade på en kostnad på 16 miljoner kr. Utifrån

denna kostnad avtalade sedan parterna att köpeskillingen skulle vara 15 660 000 kr

men då skulle det statliga investeringsstödet tillfalla säljaren d v s Stadshypotek.

Dessutom skulle köparen d v s Bostaden stå för inteckningskostnad, lagfartskostnad,

besiktning, kontroll och byggledning. Av kontraktet framgick att Bostaden fick

tillträde till fastigheten i samband med första inflyttning vilket innebär att husen såldes

i inflyttningsfärdigt skick. Tillträdesdagen sattes till den 1:a maj 1997. Detta innebar

att Stadshypotek var byggherre fram till tillträdesdagen. I köpekontraktet bestämde

man vidare att Stadshypotek skulle betala åtgärdandet av eventuellt uppkomna

B-anmärkningar. En B-anmärkning innebär att besiktningsmannen gör en notering i

besiktningsprotokollet att entreprenören inte kan lastas för anmärkningen. Av

kontraktet framgick att inga inteckningar, servitut eller nyttjanderätter besvärade

fastigheten.

Upphandling av flyttning

Som tidigare nämnts infordrades kostnadsförslag på husflyttningen hösten 1995.

Under väntetiden mellan höstan 1995 och hösten 1996 upprätthölls kontakten mellan

Stadshypotek och Skanska. På Skanska var det arbetschefen Bror-Lennart Lundqvist

som bevakade detta projekt. Hösten 1996 infordrade Stadshypotek anbud av Skanska

13


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

på flyttningen. Skanska lämnade ett anbud den 4:de oktober där man erbjöd sig att

utföra arbetena på generalentreprenad till ett fast pris av 10 412 500 kr. Arbetena

upphandlades som sagt som en generalentreprenad men med undantaget att

markanläggningen skulle utföras enligt ABT 94. Genom denna upphandling fick

markentreprenören ansvaret för att detaljprojektera markanläggningen. I anbudet

angavs vilka åtaganden som ingick i det priset och att husen skulle flyttas och

återställas till befintligt skick. Det framgick att Skanska skulle ansvara för

projekteringen av den nya grundläggningen. Det ingick även ombyggnad av

elinstallationen så att den skulle uppfylla de nya normkraven på jordade uttag och

jordfelsbrytare i varje lägenhet. Vidare angav man noga vad som ingick i markarbetena

eftersom dessa skulle utföras som totalentreprenad. Detta anbud grundade sig på att

Gummarkshusen skulle demonteras och flyttas som block. Stadshypotek och Skanska

valde dock att flytta även Gummarkshusen som hela volymer vilket resulterade i en

anbudskomplettering den 14:de oktober 1996 där anbudssumman var 10 200 000 kr.

Anbudet blev alltså 212 500 kr lägre när Gummarkshusen flyttades hela. Första

beställningen var muntlig och kom den 11:e oktober 1996 varvid byggförberedelserna

igångsattes ögonblickligen och den 16:e oktober kom den skriftliga beställningen av

entreprenaden.

Piteå Husflyttning AB upphandlades som underentreprenör för att sköta

upplyftningen, transporten och nersänkningen av husen. Detta innebar även ansvar att

skaffa alla tillstånd för transporten. Förhandlande part för Piteå Husflyttning var VD:n

Erik Lindbäck. Skanska Väg & Anläggning Nord AB anlitades för att utföra

markanläggningen på totalentreprenad. Elarbetena köptes av Electro Storforsen AB

och BPA VVS AB upphandlades för rörarbetena. Ventilationsarbetena upphandlades

av Industriventilation AB (IV). I bilaga 2 visas hur organisationen såg ut för detta

projekt.

Val av pråm som transportmedel

Stadshypotek och Skanska hade kommit överens om att flytta alla hus i så stora

volymer som möjligt. Motivet till detta var att minska totalkostnaden genom att minska

antalet arbetstimmar. När det blev klart att husen skulle flyttas i stora volymer tog

Skanska kontakt med Piteå Husflyttning för att dessa skulle sköta transporten av husen.

Efter kontakt med Vägverket konstaterades att man inte skulle få dispens att flytta

husen med trailer hela vägen till Umeå och därför valde man istället att flytta husen

med pråm längs kusten. Transporterna på allmän väg reducerades på så sätt till att bli

sticktransporter från respektive tomt till lämplig angöringsplats för pråmen.

Försäkringar

Förutom det normala försäkringsskyddet enligt AB 92 och ABT 94, d v s

allriskförsäkring och ansvarsförsäkring, krävde Stadshypotek i beställningen att

Skanska skulle ansvara för att husen var försäkrade mot förlust till fullt värde under

transporten och ända fram till godkänd slutbesiktning. Under sjötransporten löstes

detta genom att man krävde att rederiet skulle försäkra husen mot förlust under

transporten till ett värde som man bestämt. Lite förenklat bestämdes detta värde genom

att ta nyproduktionskostnaden för hus av denna typ och minska denna med de

kalkylerade kostnaderna för alla arbeten som skulle göras sedan husen kommit fram till

14


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Röbäck. På så sätt skulle man kunna bygga nya hus i Röbäck ifall de flyttade husen

skulle sjunka i Bottenviken. Under den tid som husen fraktades på trailern skulle husen

vara försäkrade av firman som ägde den. All övrig tid var husen försäkrade genom det

försäkringar som AB 92 anger.

Projektering

Före byggstarten anlitade Stadshypotek White Arkitekter för att ta fram

erforderliga bygglovshandlingar och J & W för de geotekniska undersökningarna. I

Skanskas anbud ingick projektering av grundläggning och för detta ändamål anlitades

LPS Konstruktörer AB. Eftersom markanläggningen skulle utföras på totalentreprenad,

anlitade Skanska Väg & Anläggning Nord AB konsultfirman Kjessler & Mannerstråle

(KM) för markprojekteringen.

Tomtköp

Stadshypotek var byggherre fram till Bostadens tillträdesdag den 1:a maj 1997.

Detta innebar ett praktiskt problem med tomtmarken i Röbäck eftersom Stadshypotek

var förhindrad att köpa den. Bankrörelselagen säger att kreditmarknadsaktiebolag inte

får köpa fastigheter på marknaden annat än för egen verksamhet och för skyddande av

egen fordran. För att kunna genomföra projektet var därför Stadshypotek tvungna att

hyra tomten i Röbäck under byggtiden. Stadshypotek gjorde en överenskommelse med

Umeå kommun som innebar att Stadshypotek blev ägare till tomten den 1:a maj 1997

och att man under tiden fram till dess hyrde tomten av kommunen. Bostadens köp av

fastigheten hade samma dag som tillträdesdag och eftersom Bostaden köpte marken av

Stadshypotek innebär det teoretiskt att Stadshypotek ägde marken under ett oändligt

kort ögonblick runt midnatt, natten mot en 1:a maj.

Beskrivning av husen och omgivningen

Gummarkshusen

I Gummark stod tre hus med totalt tolv lägenheter. Husen var placerade mitt i

Gummark som är en gammal jordbruksby ca två mil från Skellefteå. Bebyggelsen

runtomkring består nästan uteslutande av villor på tomter och jordbruksfastigheter.

Husen var prefabricerade av Pluss Hus AB i Arvidsjaur. Husen hade fyra lägenheter

vardera och var byggda i två plan med trapphus på gavlarna. Lägenheternas förråd var

belägna i trapphusen, just utanför respektive lägenhet. Varje lägenhet hade egen

tvättmaskin egen torktumlare i badrummet. Husen var helt lika till det yttre men ett hus

avvek eftersom det hade källare och andra planlösningar på lägenheterna. I denna

källare fanns undercentral för där husområdets vattenförsörjning. Även installationer

för telefon och television fanns i källaren. De andra två husen stod på torpargrund

bestående av betongbalkar som vilade på plintar. Balkarna var förbundna med

plintarna med förtagningsjärn som hade kringgjutits sedan balkarna monterats.

Plintarna förde i sin tur ner lasterna till plattor som låg på frostfritt djup. Bjälklagen var

gjorda av masonitbalkar och bar i husets tvärriktning. Detta innebär att det var de

längsgående betongbalkarna som bar lasten från husen och att de tvärgående

betongbalkarna hade mest sidostabiliserande funktion. På samma sätt var det de

längsgående källarväggarna i källarhuset som bar husets last. Även ytterväggarna var

byggda av masonitbalkar medan inneväggarna var konventionella reglade träväggar.

15


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Taket utgjordes av fribärande takstolar som vilade på ytterväggarna. Undertaket i

lägenheterna på övervåningen var alltså fäst direkt i takstolarnas underram. Husen

värmdes med hjälp av luftburen elvärme och i varje lägenhet hade egna anläggningar

för ventilation, uppvärmning och varmvatten. De ekonomibyggnader som fanns var två

carportar och ett litet hus som inrymde elcentral och soprum.

Skelleftehamnshuset

Skelleftehamns bebyggelse har stadskaraktär och huset som skulle flyttas stod vid

en gata där de flesta tomter är bebyggda med flerfamiljshus. Huset var prefabricerat av

Pluss Hus AB i Arvidsjaur och rymde sex lägenheter. Trapphuset var centralt placerat i

huset och de två våningsplanen hade tre lägenheter vardera. Under huset fanns en

källare som inrymde lägenhetsförråd, tvättstuga, pannrum, undercentraler och ett

garage med fyra bilplatser. Vid husets entré fanns en liten utbyggnad som fungerade

som soprum. Stommen i huset var uppbyggt i likhet Gummarkshusens stommar med

bjälklag och ytterväggar av masonitbalkar, innerväggar uppbyggda av träreglar och tak

med fribärande takstolar. I garaget stöddes bottenbjälklaget av 100 mm höga HEAbalkar

som vilade på pelare av VKR-profiler. Huset värmdes med vattenburen elvärme

där elpannan stod i pannrummet i källaren. Varje lägenhet hade egen anläggning för

ventilation.

Åbynhusen

Åbyn är en liten by vid E4:an cirka fem mil norr om Skellefteå. Bebyggelsen

utgörs nästan uteslutande av villor och lantbruksfastigheter. De hus som skulle flyttas

var byggda i ett enda våningsplan och varje lägenhet hade egen ingång med farstukvist

och egen uteplats på motstående sida av huset. I husen fanns totalt sju lägenheter

fördelade så att två av husen innehöll tre lägenheter vardera och det tredje huset hade

två lägenheter. Genom att husen på detta sätt inte blev så stora passade de bra in i det

villaområde som husen stod i. Husen var prefabricerade av BORO AB och värmdes av

luftburen el. Anläggningar för ventilation, uppvärmning och varmvatten fanns i

respektive lägenhet. Tvättmaskin och torkskåp fanns i varje lägenhets badrum. Det

fanns två fristående småbyggnader med lägenhetsförråd, fastighetsförråd och elcentral

för området. Tre av lägenhetsförråden var belägna i en utbyggnad på gaveln av det hus

som de betjänade. Dessutom fanns två carportar på tomten varav det var sammanbygt

med ett soprum.

Husen var byggda så att varje lägenhet var en egen enhet och det enda som

förband lägenheterna med varandra var tegelläkt, underspikning och ytterpanelen på

båda sida om huset. I likhet med de källarlösa husen i Gummark vilade Åbynhusen på

betongbalkar som i sin tur vilade på betongplintar. Bjälklaget i husen var gjorda av

masonitbalkar och dessa bar i husens längdriktning vilket medförde att betongbalkarna

mitt under huset hade placerats i husets tvärriktning. Betongbalkarna som gick längs

fasaden på husets långsidor hade därför i huvudsak stabiliserande funktion.

Förberedelser inför transport

Piteå Husflyttning sökte dispens hos Vägverket för transporterna med trailer. Det

krävdes sex dispenser för att täcka in alla transporter och var och en av dispenserna

kostade 875 kr. Den första dispensen gällde för transport av tre hus från Gummark till

16


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

hamnen i Skelleftehamn vilket innebar en körsträcka på ca 30 km. Den andra

dispensen avsåg den förhållandevis korta transporten av Skelleftehamnshuset från

tomten i Skelleftehamn till hamnen som låg någon kilometer ifrån tomten. I Åbyn

skulle man dela ett av husen på mitten och frakta halvorna på en lastbilssläpvagn. De

andra två husen skulle transporteras hela med den stora trailern. Den 39 km långa

transporten av de tre husen från Åbyn upp till hamnen på Haraholmen krävde alltså två

dispenser, en per fordonstyp. Av samma anledning krävdes också två dispenser för den

20 km långa transporten från hamnen i Holmsund till tomten i Röbäck. Sex av husen

skulle köras med den stora trailern och det delade huset skulle fraktas i två omgångar

med den mindre släpvagnen. Man var tvungen att kontrollera alla transportvägar för att

se vilka hinder som fanns. Sedan transportvägen kontrollerats tog man kontakt med

alla som hade hinder såsom skyltar, trafiksignaler, gatubelysning och ledningar, längs

färdvägen. Det innebar i detta fall Skelleftekraft, Umeå Energi, SJ, Telia, Vägverket,

Gatukontoren i Skellefteå respektive Umeå. Till Skelleftekraft och Umeå Energi angav

man den högsta höjden som transporten skulle ha. Dessa skötte sedan själva om att

anpassa ledningarna så att erforderligt säkerhetsavstånd mellan ledningarna och den

högsta punkten på de transporterade husen erhölls. En ledning skulle dock ha blivit så

dyr att flytta att man fick anpassa transporthöjden på Gummarkshusen efter den

ledningen. Mer om detta under avsnittet 0 Begränsning av storleken på de flyttade

enheterna. Piteå Husflyttning gick igenom med var och en av de övriga som ägde

hinder längs transportvägen, vilka hinder som skulle tas bort. På en 30-sträcka längs

Obbolavägen utanför Östtegs skola i Umeå stod en trafiksignal i vägen för transporten

av husen. Eftersom så många barn passerade denna hårt trafikerade väg varje dag var

man ålades man att demontera och återmontera trafiksignalen vid varje transport d v s

vid sex tillfällen. En del hinder skulle man kunna undvika genom tidsödande

precisionsmanövrering med trailern. Vid dessa genomgångar fick man alltså väga

högre kostnad för borttagande av hinder mot längre transporttid. Alla kostnader för

borttagande av hinder fakturerades i efterhand av respektive hinderägare. Man kunde

därför inte vara exakt säker på vad slutkostnaden för dessa arbeten skulle bli. När

arbetena inleddes upptäcktes att Skelleftehamnshuset var bredare än vad

anbudshandlingarna angav. Detta faktum föranledde att färdvägen fick justeras och att

fler hinder inverkade på transporten vilket i sin tur ledde till att kostnaderna ökade.

Piteå Husflyttning fick ersättning för denna merkostnad vilket framgår av

redovisningen i avsnittet 0 Ändrings- och tilläggskostnader.

För transporterna på land hyrde man in firman Sellgren från Sala. Deras trailer

kunde höjas och sänkas på hydrauliskt sätt. Hjulen hade en sådan upphängning så att

trailern kunde lutas genom att de olika hjulraderna höjdes olika mycket. Dessutom

kunde de bakre hjulaxlarna styras separat vilket var en förutsättning för att man ska

kunna manövrera den på ett smidigt sätt. Sellgren tog betalt per timme och den tid man

debiterade för var endast effektiv använd tid vilket i detta fall innebar körtid, lastning

och lossning. I detta pris ingick totalt tre man som bland annat manövrerade trailern

och körde följebil till transporten. Vid varje trailertransport skulle polis eskortera

husen. Detta behövdes dock inte för transporten av hushalvorna från Åbyn.

För sjötransporten inhyrdes en stor timmerpråm av Viréns Rederi i Piteå, vars

lastyta hade bredden 24 m och längden 75 m. Lastkapaciteten på pråmen var 8 000 ton.

17


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Man fick välja mellan att betala ett dygnspris eller ett fast pris för det beskrivna

transporten. Eftersom tidsschemat var pressat valde man det fasta priset eftersom det

innebar en morot för rederiet att klara av transporten snabbt. Piteå Husflyttning

anmälde till de tre hamnarna Haraholmen, Skelleftehamn och Holmsund, att man

skulle använda hamnområdena för uppställning, lastning och lossning och man angav

under vilken tidsperiod som man tänkte utnyttja respektive hamn. För att få utnyttja

hamnområdena fick man betala hamnavgift till de tre hamnarna.

Begränsning av storleken på de flyttade enheterna

Den principiella metoden var att husen skulle flyttas så hela som möjligt för att

hålla nere antalet arbetstimmar och därmed kostnaden. Skanska och Piteå Husflyttning

kunde konstatera att Gummarkshusen var för höga för att flyttas med taken på, oavsett

vilken färdväg man valde. På den färdväg man till sist valde begränsades

flyttningshöjden av en matarledning till ett sågverk. Energibolaget Skelleftekraft

fastställde maximal tillåten transporthöjd med avseende på säkerhet mot

spänningsöverslag mellan ledningen och hustransporten. I andra fall skulle man kunna

tänka sig att tillfälligt bryta strömmen när transporten passerar för att på så sätt slippa

säkerhetsavståndet mot spänningsöverslag men eftersom det skulle innebära tre

kostsamma stillestånd för sågverket fick det uteslutas. Genom att dra trailerns minsta

transporthöjd ifrån den av Skelleftekraft bestämda maximala transporthöjden fick man

fram att Gummarkshusen fick maximalt vara sex meter höga. På Skelleftehamnshusets

korta transportsträcka utgjorde inte höjden något problem och därför fick taket vara

kvar. Inte heller för Åbynhusen utgjorde höjden något transportproblem. För att minska

transportbredden så mycket som möjligt var man tvungen att ta bort all som stack ut

utanför fasadlivet d v s takfot, balkonger, stegar och trappor.

Förberedelser före demontering av husen

Före byggstarten inledde undertecknad, i egenskap av arbetsledare hos Skanska,

inmätning och besiktning av husen. Inmätningen bestod mest i att kontrollera att

husens och framförallt grundernas verkliga mått stämde med de mått som ritningarna

angav men även att komplettera med måttuppgifter som saknades på ritningarna. Vid

denna kontrollmätning upptäcktes att Skelleftehamnshuset var betydligt bredare än vad

som angivits i anbudshandlingarna vilket skulle visa få ekonomiska konsekvenser

längre fram i projektet. Mer om detta i avsnittet 0 Ändrings- och tilläggskostnader. Vid

inmätningen mätte undertecknad även var vatten- och avloppsledningar var anslutna

under husen. Detta var viktigt eftersom markarbetena påbörjades i Röbäck samtidigt

som demonteringsarbetet inleddes i Skelleftetrakten och man var därför tvungen att

veta var man skulle dra upp anslutningspunkterna för vatten och avlopp i grunderna i

Röbäck. Av samma anledning mättes även var elkablarna gick in i huset. Alla dessa

mätningar gjordes i kryputrymmet under husen. Besiktningen gick ut på att fastställa i

vilket skick husen var före flyttning eftersom Skanskas åtagande var att återuppbygga

husen i befintligt skick. Vid besiktningen gick undertecknad igenom varje rum i varje

lägenhet och antecknade på samma sätt som vid en slutbesiktning. Alla invändiga

ytskikt besiktigade alltså. Skåpluckor, fönster, dörrar och lås funktionsprovades och

det undersöktes om all utrustning fanns kvar t ex barnspärrar. Saker som man

misstänkte skulle kunna försämras vid flyttningen kontrollerades extra noga. Det gällde

18


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

främst hur synliga elementskarvarna i golvet var men även passform och gång på

dörrar och fönster. Husen besiktigades även okulärt utvändigt. Protokollet från

besiktningen delgavs beställaren Stadshypotek och sparades sedan inför

slutbesiktningen av husen i Röbäck.

Demontering före flyttning

Gummark

Det svåraste som skulle göras i Gummark var att var att demontera taket för att

klara transporthöjden. Detta skulle man göra genom att såga isär takstolarna.

Klimatskyddet skulle sedan ordnas genom att lägga det isärsågade takstolsvirket i en

flackare vinkel och täcka med presenningar. Man valde att lämna kvar lösullen på taket

för att slippa hantera och mellanlagra den. Lösullen skulle alltså ligga i det utrymme

som bildades under presenningarna. Dessutom skulle balkonger och trapphus

demonteras för att minska husens yttermått inför transporten. Ekonomibyggnaden mitt

på gården skulle demonteras i block och de två carportarna skulle plockas ner i dess

beståndsdelar.

Skanskas arbete inleddes med att takteglet plockades ner från taken. För att göra

detta effektivt hyrdes en traktor in som har en lång teleskopisk arm in, en så kallad

teleporter. Teleportern höll en europall på sina pallgafflar uppe på taket så att arbetarna

kunde lägga teglet direkt på pallen. När pallen var fullt lastad med tegel lyftes den ner

på marken varefter en ny pall lyftes upp på taket för pålastning. På detta sätt behövde

varje tegelpanna endast hanteras en gång. Tegelpallarna försågs sedan med hörnskydd

av hopspikade brädor och stabiliserades med järnbuntband. På figur 1 nedan visas hur

teglet emballerades.

Figur 1 Emballerat taktegel

Sedan teglet var nerlyft sköttes resten av lyftarbetena av en vanlig midjestyrd

traktor. Arbetet genom att man tog loss underspikning, takfotsbrädor, vindskivor,

hängrännor och stuprör. Dessa materiel märktes upp, bands fast på europallar och lades

på en upplagsplats bredvid husen i väntan på lastbilstransport till Röbäck.

Demonteringsarbetet fortsatte sedan med demontering av tegelläkten som hade

dimensionen 45 × 70 mm. Mellan läkten och takstolarna låg underlagstäckningen som

19


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

bestod av en vattentät papp. Denna revs loss och kastades bort eftersom den inte gick

att riva loss den utan att hål uppstår i den. I samband med rivning av tegelläkten och

underlagstäckningen togs alla takgenomföringar bort och lades i lägenheterna under.

Nästa moment var att såga isär takstolarna och att arrangera takstolsvirket så att ett

provisoriskt tak med erforderlig lutning bildades utan att tillåtna hushöjden överskreds.

Före isärsågningen av takstolarna var man tvungen att skyddsstämpa innertaket i de

rum som hade stor spännvidd i husets tvärriktning. I samma ögonblick som takstolen

sågades sönder ändrades dess statiska verkningssätt och i detta fall innebar det att

underramen i takstolen blev en balk och fick bära alla taklaster ensam. Takstolarna var

hopspikade med spikplåtar och man valde att dela takstolarna genom att såga isär dem

med en sticksåg med långt blad, en så kallad tigersåg. Alternativen till tigersåg var att

bända loss plåtarna eller såga isär plåtarna med en vinkelslip. Att bryta bort plåtarna

var i det närmaste omöjligt eftersom trävirket i skulle ha förstörts av den omilda

behandling som skulle ha krävts. Alternativet med vinkelslip fick avskrivas på grund

av den akuta brandfara som gnistregnet skulle ha skapat. När underlagstäckningen var

riven var takstolar och lösullsisoleringen helt oskyddade mot väder och vind. Därför

gällde det att inte riva upp mera underlagstäckning än nödvändigt för att man skulle

hinna demontera takstolarna och täcka in taket med presenningar ifall det skulle

komma nederbörd. För att ytterligare minska tiden som taket var oskyddat sågades de

flesta skarvar isär före underlagstäckningen revs bort. För att kunna lägga ner

överramarna i lösullen var man tvungen att demontera ventilationskanalerna som var

förlagda i lösullen på vinden. Ventilationsrören lades i lägenheterna under och de

anslutningar som frilades i samband med demonteringen tejpades igen för att inte

lösull skulle rasa in i ventilationssystemet. Takstolarna delades på så sätt att strävorna i

taksolen kapades loss som en enhet. Överramarna kapades sedan loss från underramen

och från varandra. På figur 2 nedan framgår det hur takstolen delades.

20

Stämp


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Figur 2 Delning av takstol

Sedan vändes överramen så att den ände som förr utgjort takfot nu låg mitt i

huset. Längs mittan av huset lades en regel med måtten 45 × 70 mm på högkant och

denna fick fungera som upplag för den nedlagda överramen. På så sätt kunde den korta

regel som underspikningen varit fäst i, sitta kvar på överramen utan att vara i vägen.

Ovanpå de nedlagda överramarna lades tegelläkten ut och dessa utgjorde underlag för

presenningarna som bildade det provisoriska taket. I figur 3 nedan syns det hur det

provisoriska taket arrangerades.

Presenning

Figur 3 Provisoriskt tak

Strävorna lyfts ner

Med denna konstruktion åstadkom man största möjliga fall på det provisoriska

taket samtidigt som högsta tillåtna transporthöjd underskreds. Innan presenningarna

kunde läggas på var man tvungen att ta bort de båda gavelspetsarna och brandväggen

mitt på huset. Dessa var byggda så att de kunde demonteras som element.

Presenningarnas längs- och tvärskarvar klämdes ihop med hjälp av brädor både över

och under skarven, för att säkerställa att skarvarna dels blev högpunkter och dels att

skarvarna förblev täta även vid vindpåverkan. Presenningarna spikades även fast mot

fasaden hela vägen runt huset. Vid arbetena på taket användes husens fasta väggstegar

vid personförflyttningar mellan taket och marknivån så länge som möjligt innan de

slutligen skruvades loss. Vid de sista arbetena på taket var man tvungen att använda en

rullställning av lättmetall för att ta sig upp till taket.

Nästa moment var att demontera trapphusen. Detta arbete inleddes med att de två

trapplöpen och vilplanet demonterades. Vidare demonterades ytterdörren och de två

förrådsdörrarna och det demonterade materielet lades in i angränsande lägenheter.

Trapphuset delades in i block och lyftes ned med traktor. På figur 4 nedan ser man ett

trapphus sedan taket och ett väggblock lyfts ner.

21


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Figur 4 Trapphus under demontering

De losstagna blocken märktes upp noggrant och ställdes på kant på ett

lastväxelflak med skiljestöttor. De betongbalkar som trapphuset stått på lyftes upp från

marken, märktes upp och lades på upplag inför vidare transport. De plintar som

betongbalkarnas ändar vilat på lämnades kvar i marken eftersom de inte skulle

användas i Umeå. Orsaken till att dessa inte skulle återanvändas var att man valt en

annan grundläggningsmetod där husen skulle stå i Umeå. Mera om denna

grundläggning står under avsnittet 0 Förberedelser i Umeå inför husens ankomst.

Sedan trapphuset rivits bort blev den tidigare innerväggen på husens gavlar en

yttervägg. För att skydda den gipsväggen under transportskedet hängdes presenningar

ner från taket som klimatskydd.

Balkongerna demonterades genom att traktorn höll i dem med hjälp av

lyftstroppar samtidigt som de bändes loss från sina väggfästen. De plintar som

balkongerna vilade på i ytterkant togs upp ur marken eftersom de skulle återanvändas i

Umeå. Vitvarorna i kök och badrum fixerades med hjälp av träkilar och trästrävor. Det

var också viktigt att komma ihåg att stänga alla dörrar så att de inte stod och slog mot

något under transporten. Sedan inredningen var fixerad var husen klara att lyftas upp.

Innan lyftningen inleddes kapade VVS-entreprenören kapat alla rör till vatten och

avlopp eftersom dessa gick från marken, genom kryputrymmet, rakt upp i husens

bjälklag. Av samma anledning hade El-entreprenören kapat de elkablar som var dragna

genom kryputrymmet. Lyftarbetet på de två torpargrundshusen inleddes med att

flyttningsfirman skickade in två HEA-balkar under husen. För att kunna göra det revs

gavelbalkarna bort. Dessutom lades kapsnitt i betongbalkarna mitt under husen där

HEA-balken skulle fram. När HEA-balken drevs in med hjälp av traktor veks de

avkapade betongbalkarna undan enligt figur 5 nedan.

22


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Figur 5 Indrivning av HEA-balkar

När HEA-balkarna var på plats påbörjades den verkliga upplyftningen. Med hjälp

av gamla järnvägsslipers och grova plankstumpar som pallning och med smäckra

domkrafter lyftes husen upp allt högre och högre med ungefär 20 cm slaglängd vid

varje lyft. Domkrafterna som användes var uppblåsbara gummikuddar med en yta av ca

50 × 50 cm. Tjockleken på gummikuddarna var ca 5 cm tjocka när de var tomma.

Maximalt uppblåsta var de ca 25 cm tjocka vilket ger en effektiv maximal lyfthöjd på

ca 20 cm. Vid lyftningen användes flera kuddar samtidigt för att kunna lyfta en hel sida

av huset eller annorlunda uttryckt en hel HEA-balk i ett moment. Kuddarna

sammankopplades via grenkopplingar till en kompressor vilket innebar att lyftningen

synkroniserades. När lyftningen inletts så att HEA-balkarna tryckts fast mot husets

undersida fixerades balkarna inbördes genom att en tvärgående balk svetsades fast

mellan huvudbalkarna utanför husets fasad vid båda gavlarna.

23


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Figur 6 Tvärgående balkar

Centrumavståndet mellan de två längsgående HEA-balkarna bestämdes av att

trailern skulle kunna backa in mellan pallningarna som balkarna vilande på. I detta fall

valde man ett centrumavstånd på ungefär 5-6 m dels för att få plats med pallningarna

och dels för att lämna lite manöverutrymme för trailern eftersom man inte hade

sidoutrymmen stora nog för att låta trailern backa exakt rakt in under husen.

Husen lyftes upp ungefär 60 - 70 cm så att det fria avståndet mellan marken och

husets undersida blev ca en meter. Lyftningen av källarhuset gick till på samma sätt

som lyftningen av torpargrundhusen fast med några skillnader. En skillnad var att

källaren hade murade väggar istället för betongbalkar vilket gjorde att hål revs upp i

gavelväggarna liksom i alla tvärgående väggar för att komma in med HEA-balkarna.

En annan skillnad var att det gick åt mycket mer pallningsvirke eftersom man var

tvungen att palla upp hela våningshöjden i källaren innan man kunde börja lyfta huset.

Sedan husen lyfts upp rullades de i sidled så att de hamnade helt bredvid grunden. Man

flyttade husen i sidled för att trailern skulle kunna backa in under husen.

Sidoförflyttningen gjordes genom att dubbla tvärgående HEA-balkar lades under de

längsgående balkarna enligt figur 7 nedan. Rullar av stål lades sedan mellan de båda

tvärgående balkarna och på så sätt kunde huset rullas i sidled med hjälp av traktorkraft.

Källarhuset var man dessutom tvungen att vrida för att man skulle kunna backa in

under huset med trailern.

24


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Figur 7 Upplyftning och sidoförflyttning

Skanskas arbete fortsatte med att märka upp och ta bort betongbalkarna där husen

stått. Eftersom husen var flyttade av grunden kunde balkarna lyftas rakt upp med hjälp

av traktor. Betongbalkarna och det övriga demonterade materialet lastades på

långtradare för transport till Skanskas förråd i Röbäck i Umeå. Detta förråd låg ca två

km från byggarbetsplatsen. Eftersom betongbalkarna var tunga och en del materiel

såsom balkonger och väggblock var utrymmeskrävande krävdes flera fullt lastade

långtradare och tre lastväxelflak för att frakta allt materiel från Gummark.

Eftersom källargrunden skulle stå öppen resten av vintern byggdes ett

skyddsräcke runt källaren. Efter detta återstod bara att städa upp så mycket som

möjligt. Innan man lämnade Gummark markerades var vatten och avlopp kom upp i

varje husgrund.

Skelleftehamn

De förberedelser som skulle göras i Skelleftehamn före lyftningen var att ta ner

takteglet och ersätta detta med presenningar för att minska vikten på huset. För att

minska transportbredden skulle takfoten, soprummet, handikapprampen och

25


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

balkongerna demonteras. Vidare skulle tvättstugans utrustning tas tillvara för att sedan

kunna återanvändas på det nya bostadsområdet i Umeå. Inredningen skulle fixeras så

att den inte skadades vid lyftningen och transporten.

När takteglet togs ner gjorde man på samma sätt som i Gummark d v s med

teleporter och europallar. Tegelläkten behölls på taket eftersom de inte vägde så

mycket och eftersom läkten också höll fast underlagstäckningen. Takfoten och

balkongtaken sågades av jämnt med fasaden och lyftes ner komplett med

underspikning och hängrännor. Taket täcktes sedan med presenningar som spikades

fast i tegelläkten. Presenningarna spikades också fast i fasaden med brädor för att

hindra presenningarna från att blåsa bort. Balkongerna demonterades genom att

muttrarna skruvades av från de gängstål som stack ut ur fasaden och som balkongerna

var fastsatta med. Under arbetet med att demontera takfot, balkongtak och balkonger

användes teleportern som lyfthjälp. Soprummet demonterades till hanterbara block och

märktes upp. Samma sak gjordes med yttertrappan och handikapprampen.

Utrustningen i tvättstugan bars ifrån källaren upp till en av lägenheterna. Det arbete

som sedan återstod var att fixera lös inredning såsom kylskåp och frysskåp med träkilar

och trästrävor och att kolla att alla dörrar var stängda samt att inga tunga föremål låg

lösa någonstans i lägenheterna. Sedan detta arbete var klart inleddes arbetet med att

lyfta upp husen. I Skelleftehamn stod huset på en källargrund och detta medförde att

upplyftningen av huset gjordes på samma sätt som på källarhuset i Gummark. I detta

fall stod huset med gaveln mot den ganska trånga gatan vilket medförde att man var

tvungen att rulla huset ut mot gatan och sedan vrida huset så att det hamnade i samma

riktning som gatan. När huset sedan stod uppställt längs gatan var det klart för

transport.

Åbyn

I Åbyn skulle takteglet plockas ner för att minska husens vikt. Ett hus skulle delas

så att det kunde transporteras på en mindre släpvagn i två omgångar. Vidare skulle

takfot och farstukvistar demonteras för att minska transportbredden. Lägenhetsförråden

och de två carportarna skulle demonteras till block som kunde fraktas med lastbil.

Även här lades takteglet på europallar. Takfoten på husen sågades av och delades

upp i hanterbara längder varefter bitarna märktes upp. Farstukvistarna och uteplatserns

skärmväggar demonterades från fasaderna. Ovanpå den kvarlämnade tegelläkten lades

presenningar ut som provisorisk taktäckning. Det ena förrådshuset var sammanbyggt

med gaveln på ett av bostadshusen vilket gjorde att när förrådet revs bort blev den

tidigare förrådsväggen helt plötsligt yttervägg. Detta medförde att man var tvungen att

täcka denna vägg med presenningar. Det minsta huset som hade två lägenheter delades

på mitten i stället för att flyttas helt. Genom att dela huset kunde Piteå Husflyttning

transportera huset på en egen höj- och sänkbar lastbilssläp och på så sätt förbilligades

transporten något. Bredden på denna transport blev drygt sju m. Transporten av detta

hus krävde två egna dispenser, en för transporten från Åbyn till Haraholmen och en för

transporten från Holmsund till Röbäck. Upplyftningen inleddes med att alla

längsgående betongbalkar togs bort under husen. När dessa balkar var borttagna var

det bara de bärande tvärgående balkarna kvar och därmed kunde HEA-balkar föras in

under husen och upplyftningen inledas.

26


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Figur 8 Betongbalkar under husen i Åbyn

Eftersom dessa hus var lätta kunde man palla upp dem på europallar. När husen

stod i upplyft läge togs de kvarvarande tvärgående betongbalkarna bort. Man kom bara

åt ändarna på balkarna och man var tvungen att se till att balkarna hölls upprättstående

hela tiden. Lösningen på detta problem blev att man lät tillverka en speciell anordning

som sattes på traktorns pallgafflar. På figur 9 nedan syns hur denna anordning

fungerade.

27


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Stålplatta

Specialtillverkad stålkonstruktion

Från sidan

A

Uppifrån

Figur 9 Lyftanordning för betongbalkar

A

28

Pallgafflar med förlängningsgafflar

Snitt A-A

På detta sätt lyftes alla betongbalkar ut varefter de kopplades med kättingar och

bars till upplagsplatsen i väntan på lastbilstransport till Skanskas förråd i Umeå. Sedan

betongbalkarna tagits bort var det fritt fram för trailern att backa in mellan pallningarna

och lasta på husen. Husen behövde alltså inte rullas i sidled.

Totalt behövdes det fyra långtradare för att frakta alla betongbalkar, allt taktegel,

alla farstukvistar och takfötter. Förutom det krävdes det två lastväxelflak för att frakta

de demonterade väggarna från ekonomibyggnaderna. Arbetena i Åbyn avslutades med

att området grovavstädades och avetablerades samt att man märkte ut var anslutningar

för vatten och avlopp fanns.

Beskrivning av det nya kvarteret i Röbäck

Som tidigare nämnts hade det nya kvarteret i Röbäck en långsträckt utformning. I

bilaga 3 visas en skissöver kvarteret. Husen skulle ha samma utseende och funktion

som i Skelleftetrakten förutom att de två källare som lämnades i Skellefteå skulle

ersättas med andra lösningar. Det enda ”nyttiga” som fanns i källaren i Gummark var

en hydrofon och en vattenrenare för Gummarkshusens tappvatten. Detta blev

överflödigt i Röbäck p g a det kommunala tappvattnet. Källaren i Skelleftehamn

inrymde lägenhetsförråd, tvättstuga, elcentral samt elpanna för husets uppvärmning. I

Röbäck ersattes dessa förlorade förråd med att Skelleftehamnshuset övertog de två

fristående förrådsbyggnaderna från Åbyn. Planlösningen på dessa förråd ändrades så

att det totalt blev sex förråd. Man byggde nya förråd i anslutning till en carport, till de

lägenheter från Åbyn som på detta sätt blev utan förråd. De övriga utrymmen som gick

förlorade i källaren i Skelleftehamn inordnades i en ny utbyggnad på

Skelleftehamnshuset. Utbyggnaden utfördes i ett plan och grundlades med platta på

mark. Den innehöll tvättstuga, toalett, VS-central samt elcentral. Som tur var fanns


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

inga fönster på Skelleftehamnshuset på den gavel som utbyggnaden utfördes på. I

Röbäck fick Gummarkshusens trapphus sadeltak istället det lutande tak som de hade

tidigare.

Förberedelser i Umeå inför husens ankomst

Det huvudsakliga förberedelsearbetet i Röbäck bestod i att ordna

grundläggningen där husen skulle stå och att göra provisoriska vägar som trailern

kunde köra in husen på. I detta skede kom Kjell E Larsson in i projektet på allvar. Han

var kvalitetssamordnare för alla arbeten i Röbäck och kvalitetsansvarig för

byggnadsarbetena i Röbäck. Markarbetena inför grundläggningen sattes igång

samtidigt som demonteringen av husen i Skelleftetrakten. Man valde att grundlägga

med fyrkantiga betongplattor i stället för på plintar som husen tidigare stått på. Denna

lösning föreslogs av konstruktören som anlitats för projektering av grundläggningen

och på så sätt kunde husen köras in på grunden. På detta sätt kunde man köra in husen

över grunden med trailern. I figur 10 nedan visas hur grundläggningen skulle utföras.

PLATS FÖR BETONGBALKAR

Figur 10 Grundläggning

Avloppsrör

PACKAD SAND ÖVERBYGGNAD DIM

FÖR TRAFIKKLASS 2

KVADRATISKA BETONGPLATTOR

29

KÖRYTA FÖR LASTBIL

Betongplattorna som betongbalkarna skulle vila på prefabricerades samtidigt som

demonteringsarbetena pågick i Skelleftetrakten. Denna grundläggningsmetod

möjliggjordes av att marken under grunderna klassificerats som ”icke tjälfarlig” i den

geotekniska undersökning. För att ytterligare öka säkerheten mot tjälskador lade man

ut tjälisolering på vissa utsatta ställen. I mitten av huset där trailerns hjul skulle gå

lades bärlager ut så att man erhöll en överbyggnad för trafikklass 2.

Anslutningspunkterna för vatten och avlopp avslutades en liten bit under körytan. I

väntan på att husen skulle komma lade man ut värmekablar och tjocka presenningar för

att förhindra att marken skulle tjäla. Man var tvungen att beställa helt nya balkar till de

två källarhusen eftersom det inte fanns några befintliga balkar att använda till de

husen. Dessutom blev man tvungen att beställa några nya betongbalkar till

Gummarkshusen eftersom några av de befintliga hade skadats vid demontering och

transport.


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Transport av husen

Transporterna inleddes med att de tre Gummarkshusen transporterades med

Sellgrens trailer till hamnen i Skelleftehamn från den 9:e till den 11:e november d v s

ett hus per dag. Vid alla transporter med trailern fanns det poliseskort. Husen ställdes

av på hamnområdet i väntan på vidare transport med pråm. Sedan flyttades Åbynhusen

upp till Haraholmen. Slutligen kördes Skelleftehamnshuset från tomten till hamnen i

Skelleftehamn med den stora trailern. Lastningen av husen gick till så att trailern

backades i nedsänkt läge in under husen mellan pallningarna. I flera fall var det så

trångt att man var tvungen att svänga trailern samtidigt som man backade in den. Detta

möjliggjordes dels av att trailerns bakdel kunde styras separat och dels att man tagit till

extra avstånd mellan pallningarna. När trailern hade backat helt in, höjde man trailern

så att huset lyftes upp från pallningen. Sedan kunde trailern köra iväg med huset.

Hushalvorna som kördes med den lilla släpvagnen lastades på samma sätt men med

den skillnaden att bakaxlarna på den vagnen inte var styrbara. Vid transporten av

Skelleftehamnshuset och Åbynhusen vilade husens tyngd på HEA-balkarna som i sin

tur vilade på trailerns resp släpvagnens överyta. Gummarkshusen hade inga HEAbalkar

under huset som gick tvärs huset. Därför överfördes Gummarkshusens tyngd

under transporten genom kontakttryck mellan trossbotten och trailerns överyta. De

längsgående HEA-balkarna som Gummarkshusen lyfts med hängde bara löst utanför

trailern under transporten. Vid alla transporter medförde flyttfirman pallningsvirke och

skötte pallningen av husen så att trailern kunde ställa ner husen. Åbynhusen lastades på

pråmen den 1:a december vid Haraholmen och därefter skeppades husen ner till

Skelleftehamn där Gummarkshusen och Skelleftehamnshuset lastades den 2:a och 3:e

december. Före lastningen fylldes vattentankarna på pråmen så att den sänktes till

samma nivå som kajkanten. Genom att en körplåt lades mellan den och kajen kunde

husen köras ombord med trailern. Ombord pallades husen upp för tredje gången och

surrades fast med kedjor. På eftermiddagen den 3:e var alla hus lastade men

väderleksrapporten varnade för att det skulle blåsa upp till oväder dagen efter vilket

skulle omöjliggöra transporten. Därför blev det bråttom med att blåsa vattentankarna

för att pråmen skulle bli transportklar och därmed hinna ner till Holmsund innan

ovädret skulle börja. Extra kompressorer lånades in för att hjälpa till med att blåsa

tankarna och till sist kom den iväg. Pråmen bogserades ner till Holmsund under natten

och tidigt på morgonen den 4:e december angjorde den hamnen i Holmsund.

Vattentankarna fylldes igen så att husen kunde köras iland. Med hjälp av trailern

kördes alla hus iland och ställdes av på hamnområdet i Holmsund. Redan samma kväll

var pråmen helt lossad och därmed var dess uppdrag i husflyttningen avslutat. Dagen

efter kördes det första huset från Holmsund till tomten i Röbäck. Det första huset som

gjorde denna resa var ett av Gummarkshusen. Transporten gick från Holmsund, över

bron till Obbola och sedan längs södra sidan om älven förbi flygplatsen upp till Umeå.

Man var tvungna att plocka ner flera trafiksignaler och skyltar för att kunna köra

genom Umeå till Röbäck. Framme i Röbäck backade trailern in på grunden där huset

skulle stå. För att kunna backa in husen på sina grunder hade man gjort provisoriska

vägar på området. Arbetsledningen anvisade var huset skulle stå med hjälp av

provisoriskt uppsatta riktmärken. Nu följde en stund av precisionsmanövrering av

trailern för att huset skulle få rätt vridning och rätt läge i längd- och tvärled. Det visade

30


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

sig vara praktiskt omöjligt att placera huset exakt på rätt ställe med hjälp av trailern. I

stället beslöts att finjusteringen av husets placering skulle göras när huset sänktes ner.

Detta gjorde att man kunde nöja sig när trailern manövrerat så att huset stod inom

någon eller några centimeter från det exakta läget. När man nöjt sig med husets

placering höjdes trailern upp och pallningsvirke lades in under de HEA-balkar som var

fastsatta under huset. Sedan trailern sänkts ner kunde den köra ut från grunden. Med

start denna dag kördes ett hus om dagen från hamnen i Holmsund till tomten i Röbäck.

Hela transporten från Holmsund till Röbäck tog alltså sex dagar, och man körde även

under en helg för att utnyttja trailern optimalt. I figur 11 nedan visas i vilken ordning

husen kördes in på tomten och hur de kördes in på tomten. Siffrorna på husen anger

vilken dag de kördes till Röbäck med början dag 1.

Figur 11 Uppställning av hus i Röbäck

Först ställdes Gummarkshusen på plats, sedan Skelleftehamnshuset och sist

Åbynhusen. Det delade huset från Åbyn kördes på plats med den mindre släpvagnen

samma dag som det näst sista huset flyttades med Sellgrens trailer. Alla hus ställdes

upp på tomten i Röbäck på samma sätt som beskrevs ovan när det första huset ställdes

upp. Man pallade upp husen så att arbetshöjden d v s avståndet mellan marken och

husens trossbotten blev ungefär 1.2 m. När husen pallades upp i Röbäck var för den

femte och sista gången för vart och ett av husen.

Förberedelser inför nersänkningen av husen

När husen anlände hängde man direkt presenningar runt husen så att utrymmet

under det upplyfta huset blev avskärmat från uteluften. Genom att sedan köra dieseloch

elvärmare under husen förhindrades tjälen från att gå ner i marken. Arbetet

31


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

fortsatte sedan med att kontrollera höjderna på betongplattorna med

avvägningsinstrument samt att märka ut betongbalkarnas tänkta läge på dem. Orsaken

till att man väntade med dessa arbeten till dess att husen stod på plats var att trailern

rubbade plattorna något när den körde över grunden, speciellt om hjulen vreds mycket.

Höjden på varje platta noterades och utifrån dessa mätvärden beräknades hur mycket

som betongbalkarna skulle distanseras från respektive platta för att huset skulle stå

plant. Det minsta avståndet sattes till 10 mm för att man sedan skulle kunna komma åt

att göra undergjutningar mellan plattorna och betongbalkarna. Samtidigt som ovan

nämnda mätningsarbete inledde markentreprenören arbetet med att skotta ut

överflödigt material från husgrunden. Detta arbete bestod dels av att skotta fram

anslutningspunkterna för avloppsrören och bereda plats i bärlagret för

VVS-entreprenörens sidodragningar och dels att gräva de gropar som sedan skulle

tjäna som krypgångar under betongbalkarna. Nästa steg var att lyfta in betongbalkarna

på plats under husen. Dessa lyftes in med hjälp av en traktor försedd med

förlängningsarm. Med hjälp av stroppar och spännband spändes fästes betongbalkarna

vid traktorns förlängningsarm och på så sätt fördes de in till sitt rätta läge under husen.

Man var tvungna att använda kommunikationsradio mellan de som monterade balkarna

under huset och traktorföraren som manövrerade dem eftersom denne inte kunde se

exakt vad som hände under huset. Det tidigare beräknade avstånden mellan plattor och

betongbalkar ordnades genom att man ställde ner balkarna på plastdistanser med olika

tjocklekar. Betongbalkarna stabiliserades först genom att de både undergjöts och

kringgjöts med bruk. Där olika betongbalkar korsade varandra fixerades överkanterna

mot varandra genom att man sköt fast spikplåtar på balkarnas ovansidor. Alla balkar

som vätte mot utsidan försågs med 50 mm isolering på insidan. Någon liknande

isolering hade inte funnits där husen stod tidigare förutom i Gummark där

torpargrundernas ytterhörn var isolerade.

I de två källarhusen satt det kvar målad gips under bottenbjälklaget. Denna gips

hade tidigare utgjort innertak i källarna och var reglad med 22 mm virke. Eftersom gips

har en tjocklek av 13 mm bildades alltså 22 + 13 = 35 mm djupa ”rännor” där

källarväggarna legat an mot bjälklaget. Det bedömdes vara omöjligt att få

betongbalkarna att passa exakt i dessa ”rännor”. Detta löstes genom att en impregnerad

träregel med måtten 34 × 145 mm fästes i ”rännan” och på så vis blev undersidan av

trossbotten slät. Betongbalkarna skulle ändå ligga an mot den impregnerade träregeln

men med denna lösning blev det inte lika noga att de hamnade exakt där källarväggen

varit. Lösningen innebar även att huset höjdes 34 mm. Eftersom ytterpanelen var

dragen långt ner på sockeln i Gummark utgjorde inte denna höjning något problem.

Vidare ansåg man att det inte var lämpligt att vanlig gips skulle exponeras mot

kryputrymmets klimat. För att lösa detta valde man att fästa en tunn isoleringsskiva på

gipsen. Eftersom det var svårt att veta exakt på millimetern när var betongbalkarna

skulle hamna isolerade man lite för långt mot alla ytor där en betongbalk skulle ligga

an. På så sätt blev alla gipsytor skyddade av isolering och den isolering som kom i

kläm trycktes ihop helt av husets tyngd när det sänktes ner. I figur 12 nedan framgår

det hur det såg ut under bottenbjälklaget, hur träregeln och isoleringen monterades och

till sist hur det såg ut när huset sänkts ned. Längst ner i figuren ser man att den högra

32


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

balken inte står perfekt men att det inte gör så mycket. Man ser vidare hur isoleringen

trycks ihop när den kommer i kläm.

1

2

3

”Ränna” efter

källarvägg

Träregel 34 * 145

Betongbalkar

Figur 12 Åtgärder under bjälklag på f d källarhus

Bottenbjälklag

33

Gips GN 13

Träregel 23 * 95

30 mm isolering

Nersänkning av husen

På Gummarkshusens grunder hade man monterat alla betongbalkar utom

gavelbalkarna och några av de avkapade stumpar som man ser i figur 5. Dessa balkar

hade man inte monterat för att huset skulle kunna sänkas ned med HEA-balkarna kvar.

Detta möjliggjordes av att de tvärgående betongbalkarna inte behövdes för vertikal

lastupptagning. På Skelleftehamnshuset monterades alla betongbalkar utom ena gaveln

och två balkar längs ena långsidan närmast utbyggnaden och på Åbynhusen

monterades bara de tvärgående betongbalkarna. Nersänkningen gjordes som

upplyftningen d v s med luftkuddar och pallningar. Sedan husen sänkts ned så att de

vilade på betongbalkarna togs alla HEA-balkar och allt pallningsvirke ut. Arbetet

fortsatte med att lägga ut plastfolie på marken, vilket var besvärligt med tanke på den

låga arbetshöjden i kryputrymmet. Därefter kunde man börja montera de återstående

betongbalkarna. Detta möjliggjordes genom att man alltid lämnat minst 10 mm

spelrum i höjdled för undergjutning enligt förra avsnittet. Eftersom fasadpanelen stack

ned lite nedanför bottenbjälklagets undersida var man tvungna att luta betongbalkarna

så att balkens översida gick in först och sedan vreds balkens undersida in enligt figur

13 nedan.


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Betongplatta

Bjälklag

Betongbalk

Under- och kringgjutning

Figur 13 Montage av de sista betongbalkarna

Därefter lyftes balkarna upp och pallades upp med plastdistanser varefter de

slutligen undergjöts och motgjöts. Detta förfarande innebär att dessa betongbalkar som

monterades i efterhand bär liten eller ingen vertikal last. Av ovanstående anledning

monterades alla balkar tillbaka på Åbynhusens långsidor trots att vissa balkar hade

småsprickor p g a oförsiktig demontering.

34


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Färdigställning av kvarteret

I väntan på att husen skulle anlända till Röbäck hade Skanska börjat bygga upp

ekonomibyggnaderna så att dessa var till stora delar färdigställda när husen anlände.

När husen stod på sin nya grund återstod arbetet med att montera ihop allt som

demonterats före flyttningen. Nu upptäcktes man att det läkt in vatten i

Gummarkshusen, genom taket. Vattnet hade orsakat fuktskador på golv och väggar

främst på övervåningarna och i undantagsfall på väggarna i de undre våningarna. Även

sprutullen var blöt och fick tas bort. Man var tvungen att bryta upp ytskikt på väggar,

golv och tak för att undersöka hur långt fukten trängt in och sedan byta ut de

fuktskadade byggvarorna. Dessa reparationsarbeten innebar merarbete och

merkostnader för Skanska, som dock senare fick betalt för stora delar av denna

merkostnad genom sin allriskförsäkring. Vid denna tidpunkt visade det sig att alla

tvåvåningshus och främst de två källarhusen hade deformationsskador. De allvarligaste

skadorna bestod av upptryckta golv där masonitbalkarna hade tryckts sönder. När man

bröt upp golven för att undersöka skadorna kunde man se att balkarna skjuvats av d v s

brottet fanns i balkens liv som består av masonit. Att det var skjuvbrott styrktes av att

brottlinjerna gick i 45 graders vinkel enligt figuren nedan.

Masonitbalk

Last från huset

Skjuvsprickor Skjuvsprickor

Punktlast Punktlast

Figur 14 Principfigur över brotten i bottenbjälklagens masonitbalkar

Dessa skador lagades genom att man bröt upp golvet så att de skadade

masonitbalkarna blottades. Med hjälp av nödvändigt våld återfördes masonitbalkarna

till dess ursprungliga form d v s helt raka och därefter skruvlimmades plywoodlattor

utanpå balkarna där skadorna fanns. Längden och tjockleken på dessa lattor

dimensionerades av konstruktören. I figur 15 nedan visas hur lagningarna gjordes.

35


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Plywoodlatta A Plywoodlatta

Plywood som limmas

Snitt A-A

och skruvas fast

Figur 15 Lagning av spruckna masonitbalkar

Deformationerna i bjälklagens masonitbalkar hade gett upphov till rörelse skador

på tapeter och lister vilket främst märktes i vägghörn. Dessa skador återgick delvis när

husen åter ställdes på plan grund och de skador som var kvar var lätt reparerbara.

Skanska utförde alla reparationer som härrörde från skadorna på masonitbalkarna men

Piteå Husflyttning stod för denna reparationskostnad. Samtidigt som vattenskadan och

de knäckta masonitbalkarna åtgärdades påbörjades återuppbyggnaden av yttertaken på

Gummarkshusen. Takstolarna monterades ihop genom att plywoodlattor spikades fast

utanpå de avsågade spikplåtarna. Konstruktören dimensionerade hur många spikar som

skulle behövas på varje plywoodlatta och hur stora lattorna skulle vara för spikarna

skulle rymmas. Sedan takstolar, brandvägg och gavelspetsar återmonterats lades ny

underlagstäckning av samma typ som fanns tidigare d v s av typen Miratec. Därefter

spikades tegelläkten, underspikning och vindskivor tillbaka varefter takteglet kunde

läggas upp igen. När man spikade tillbaka tegelläkten och lade tillbaka takteglet på

Gummarkshusen märkte man att längden på dessa hus hade ändrats någon centimeter.

Detta berodde på att husen var byggda så att de inte satt ihop med varandra i mitten

utan huset delades av en dubbelvägg. Normalt sitter hushalvorna ihop i den

gemensamma takkonstruktionen och i balkongerna. När både tak och balkonger

demonterats satt hushalvorna endast ihop i ytterpanelen under flyttningstiden. Detta

hade medfört att avstånden mellan de lägenhetsskiljande dubbelväggarna ändrats något

men detta utgjorde dock inget problem.

Sedan återmonterades allt materiel på husen. Takfot samt balkongtak skarvades

med lattor med samma dimensioner som den kapade takstolens. Den nya utbyggnaden

på Skelleftehamnshuset färdigställdes och man byggde även ett nytt förråd till

Åbynhusen vid en av carportarna. Under byggets gång beställde Kjell E Larsson i

egenskap av kvalitetsansvarig, arbeten som syftade till att förbättra husens tekniska

egenskaper. Dessa beställningar redovisas under avsnitt 0 Kostnader på grund av nya

tekniska krav. Invändigt avslutades arbetena med att målare och mattläggare gjorde

nya ytskikt på de golv - och väggytor som berörts av skadereparationerna. Förutom de

ovan nämnda ytskikten beställde Larsson nya ytskikt på andra ytor än de som berörts

av reparationerna, därför att de var slitna eller fula. Orsaken till att man kostade på lite

36

A


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

extra var att både Stadshypotek och Bostaden var eniga om att det var viktigt att husen

upplevdes som nya och fräscha trots att husen egentligen var några år gamla.

Slutbesiktning hölls vid tre olika etapper i slutet på maj och i början av juni. Vid dessa

tillfällen kom den besiktning som gjorts före demonteringarna inleddes, att få stor

betydelse. Många av de skavanker som påtalades vid besiktningen fanns med i

protokollet från denna besiktning vilket gjorde att Skanska inte kunde lastas för dessa,

utan skavankerna blev i stället B-anmärkningar.

Ekonomiskt utfall för Stadshypotek

Resultat

Stadshypoteks kostnader i detta projekt bestod av entreprenadkostnaden, moms,

bggherrekostnader och tomtkostnad. Intäkterna bestod dels av köpeskillingen från

Bostaden för de inflyttningsklara husen och dels av det statliga investeringsstöd som

fanns vid denna tidpunkt. I bilaga 4 finns en redovisning av Stadshypoteks kostnader

och intäkter för detta projekt. De pengar som Stadshypotek behövde under projekttiden

lånades internt inom företaget. Kostnaden för denna interna upplåning, eller

kreditivkostnaden som det också heter, bedömdes före projektets start bli 288 000 kr

men den har inte medräknats i redovisningen. I redovisningen har ingen hänsyn tagits

till kostnaden för rivningsloven i Skellefteå som var endast 1 370 kr, vilket är

försumbart i sammanhanget. Ingen hänsyn har heller tagits till de intäkter som

försäljningen av de ”tomma” tomterna i Skellefteå gav. Entreprenadkostnaden var

8 753 457 kr exkl moms eller 4940 kr/m 2 exkl moms. Av detta utgjorde ändrings- och

tilläggskostnader 6.8 % enligt nedanstående beräkning.

593457

8753457

× 100 = 68 . %

I avsnittet 0 Ändrings- och tilläggskostnader, beskrivs ingående vad som ingick i

dessa kostnader. Stadshypoteks produktionskostnad utan investeringsbidrag blev

12 857 390 kr eller 7 256 kr/m 2 .

Stadshypotek hade beviljats statligt investeringsstöd för detta projekt och

storleken på detta blev 1 687 797 kr. Detta gjorde att Stadshypoteks

produktionskostnad med investeringsbidraget blev 11 169 593 kr eller 6 303 kr/m 2 .

Köpeskillingen för husen var 15 660 000 kr och sammantaget gav detta en vinst eller

”rotnetto” på 4 461 291 kr eller 2 518 kr/m 2 för Stadshypotek.

Kostnader för transporten

I kategorin transportkostnader har kostnader för trailertransport, pråm, tillstånd

och borttagande av hinder inräknats. Dessa kostnader ligger inbakade i

entreprenadkostnaden. För att kunna visa vad beställarens kostnad för transporten blev,

har moms och ett påslag på sju procent lagts på de summor som flyttningsfirman

angivit. Dessa sju procent antas motsvara generalentreprenörens arvode. För att inte

inge falsk noggrannhet har summorna avrundats till närmaste multipel av femtusen

kronor. Beställarens totalkostnad blev då 1 710 000 kr. Transporten längs vägnätet

kostade 680 000 kr och pråmtransporten 295 000 kr. Kostnaden för tillstånd, eskort

och borttagande av hinder blev 670 000 kr. Transporten av det delade Åbynhuset som

Piteå Husflyttning körde själv kostade 65 000 kr. I dessa angivna summor är

37


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

tilläggskostnaden p g a att Skelleftehamnshuset var bredare än angivet, inräknad.

Utslaget på de uthyrningsbara lägenhetsytan kostade transporten 965 kr/m 2 .

Ändrings- och tilläggskostnader

Storleken på ändrings- och tilläggskostnaderna, nedan kallat Ä&T-kostnader,

blev 741 821 kr och fördelningen av dessa framgår av bilaga 5. Den enskilt största

posten gäller ombyggnader och kompletteringar för att husen skulle uppfylla de

aktuella tekniska krav som rådde vid återuppbyggnadstillfället. Eftersom dessa

kostnader blev så stora och eftersom det även fanns kalkylerade kostnader för att

uppdatera husens tekniska standard, beskrivs dessa kostnader i avsnitt 0 Kostnader på

grund av nya tekniska krav. Kostnaden för alla ändringar och tillägg på grund av nya

tekniska krav blev 219 191 kr.

Den näst största Ä&T-kostnaden orsakades av att Skelleftehamnshuset visade sig

vara bredare än vad som angavs i anbudshandlingarna. Detta kostade Stadshypotek

180 000 kr och det man betalade för var Piteå Husflyttnings merkostnader. Dessa

bestod dels av att transporten fördyrades och dels att arbetet med upplyftningen

försvårades på grund av att huset vägde mer än vad man räknat med.

Den tredje största Ä&T-kostnaden enligt uppdelningen i bilaga 5 gäller kostnader

som orsakas av att husen bytte ägare. Detta krävde nya skyltsystem, nytt låssystem och

övrig anpassning till Bostadens standard. Till denna kostnadskategori har även lagts

tillkommande målningskostnader p g a ändrad färgsättning. Sammanlagt kostade dessa

förändringar 114 532 kr.

Den fjärde största Ä&T-kostnaden rör arbeten som beställts av den

kvalitetsansvarige och som i bilaga 5 kallas för Uppfräschning till nyskick. Denna

kostnadskategori kan sägas fylla tomrummet mellan Skanskas åtagande att flytta husen

i befintligt skick och Stadshypoteks åtagande att sälja husen inflyttningsklara. Dessa

arbeten bestod bl a av reparationer såsom byte av skadade invändiga ytskikt, reparation

av ventilationsaggregat, byte av skadade elarmaturer och reparation av skadade

mjukfogar. Vidare omfattar denna kategori även justering av dörrar och fönster. Viss

standardhöjning såsom nya hängrännor, nya elcentralfronter och nya dekorplåtlister

runt ventilationsaggregat. Totalt kostade uppfräschningen 104 497 kr.

Kategorin som kallats Åtgärdande av fel som gjordes då husen byggdes första

gången, utgjorde den femte största Ä&T-kostnaden. Det ena felet var att

ventilationsrören var ej fastskruvade med varandra på Åbynhusens vindar och det

andra felet var att fanns stora öppningar i plastfolien runt eldosorna i Gummarkshusens

tak. Åtgärdandet av dessa fel kostade Stadshypotek 54 596 kr. Tillkommande

markarbeten gav en tilläggskostnad på 20 063 kr. Vidare tillkom postlådor och

tvättstugeutrustning till ett värde av 7 102 kr. Det krävdes tilläggande markprojektering

för 16 021 kr på grund av att läget på ett hus justerades av praktiska skäl. Slutligen

hade markentreprenören räknat med värdet av den avverkade skogen i sina kalkyler.

Eftersom denna redan var avverkad fick detta regleras till en kostnad av 25 819 kr. Om

man summerar ovan nämnda Ä&T-kostnader blir summan, som tidigare sagts,

741 821 kr.

38


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Kostnader på grund av nya tekniska krav

Ä&T-kostnaderna har redan beskrivits i det förra avsnittet men i detta avsnitt

belyses den kostnad som Stadshypotek hade för att uppdatera de några år gamla husen

så att de uppfyllde de tekniska standardkrav som var rådande vid tidpunkten för

flyttningen. Av nedanstående kostnader var det bara elsäkerhetsarbetena som fanns

med redan på anbudsstadiet, resten beställdes under byggtiden och blev Ä&Tkostnader.

Handikappkraven ledde till stora Ä&T-kostnader varav den avgjort största

kostnaden bestod i att lägga en extra skiva golvspånskiva i alla sex trapphus i

Gummarkshusen. Orsaken till denna åtgärd var att trösklarna in till lägenheterna var

för höga. Genom höjningen av golvet minskade trösklarnas höjd relativt

trapphusgolvet. Vidare byggdes nya trappor utanför ingångarna på Gummarkshusen.

Ytterligare en handikappanpassning bestod i att sätta in bredare toalettdörrar i de två

ettorna i Skelleftehamnshuset. Alla dessa arbeten beställdes av den kvalitetsansvarige

under byggtiden och totalkostnaden för handikappanpassningen blev 67 349 kr.

De tilläggsjobb som behövdes för att klara nya brandkrav var att skruva ett extra

lager gips på de bärande väggarna i Skelleftehamnshuset. Troligtvis var huset

projekterade enligt SBN 80 och där kunde bärande väggar under ett lägenhetsskiljande

bjälklag ha sämre brandmotstånd än det ovanliggande bjälklaget. I

Nybyggnadsreglerna (NR) skärptes kraven så att de väggar som bär upp ett bjälklag

ska ha minst samma brandmotstånd som det bjälklag som de bär upp. Förhållandet

upptäcktes under den genomgång av brandsäkerhet som genomfördes i början av

byggtiden i Umeå. Byggherrens kostnader för denna uppgradering blev 3 808 kr enligt

bilaga 5.

Resultatet av ljudmätningar, beställda av den kvalitetsansvarige, visade att

stegljudsnivån var för hög i alla tvåvåningshus. För att åtgärda detta lade man in en

skiva golvgips på övervåningarnas golv och kostnaden för detta blev 96 799 kr vilket

framgår av bilaga 5. Förklaringen till detta kan vara att stegljudskraven skärpts från

SBN 80 , som husen troligtvis projekterats efter, till BBR 94 som gällde när husen

monterades i Röbäck.

Höjning av barnsäkerheten består till största del av höjning av trapphusräcken i

de sex trapphusen i Gummarkshusen. De övriga åtgärder som gjordes bestod av

komplettering av saknade barnspärrar på knivlådor, diskbänksskåp och fönster. Totalt

kostade höjningen av barnsäkerheten 17 481 kr.

Åtgärder för ökad taksäkerhet och ökad yttre säkerhet initierades av sotarens

besiktning på plats i Röbäck. Totalt kostade dessa säkerhetsförbättringar 21 441 kr och

bestod mest av komplettering av taksäkerhetsmateriel och handledare på väggstegar.

Bullermätningar av ventilationsaggregaten gav att man tvingades ljudisolera

aggregaten i Gummarkshusen till en kostnad av 12 313 kr

I Skanskas anbud sades att jordfelsbrytare skulle installeras i erforderlig

omfattning och att samtliga uttag skulle utföras med jorddon. I de

starkströmsföreskrifter som kom 1994 (ELSÄK-FS 94:7) skall samtliga uttag vilket

även innefattar lamputtag, vara försedda med jorddon. Dessutom skall uttag i badrum

och uttag som kan användas för att förse utrustning utomhus med ström, föregås av en

jordfelsbrytare. Dessa krav fanns inte i de föreskrifter som var rådande när husen

39


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

byggdes första gången. I husen fanns därför bara jordade uttag i badrum och kök och

jordfelsbrytare saknades helt. För enkelhetens skull valde man att sätta in en

jordfelsbrytare som betjänade hela lägenheten i varje lägenhetscentral. Entreprenörens

anbudssumma var 375 000 kr exkl moms. För att ta fram beställarens kostnad har

moms och ett påslag på 7 % lagts på i detta räkneexempel varvid beställarens kostnad

för hela elentreprenaden blev 501 560 kr. Påslaget på 7 % antas innehålla arvode till

generalentreprenören. Stadshypotek hade ingen projekteringskostnad för dessa

installationsarbeten. I beställarens kostnad, 501 560 kr ingick dels ovanstående

kompletteringar för att klara den nya normen och dels åter- och nymontering av övriga

nyinstallationer. Enligt entreprenören Electro Storforsen AB bestod totalkostnaden till

ca 75 % av anpassningen till ny normen och resterande 25 % bestod av de övriga

arbetena. Beställarens kostnad på grund av nya elnormer blev alltså:

501560 × 0. 75 = 376170 kr

Om man summerar alla ovanstående kostnader ser man att beställarens totala

kostnad på grund av nya normer och krav blir:

67349 + 3808 + 96799 + 17 481+ 21441+ 12 313 + 376170 = 595361 kr

Den totala produktionskostnaden utan investeringsbidrag var 12 891 966 kr vilket

innebär att kostnaden för nya tekniska krav blev 4.6 % av produktionskostnaden enligt

nedanstående beräkning.

595361

12891966

× 100 = 4. 6 %

Ekonomiskt utfall för Bostaden

För Bostaden var köpet av de flyttade husen en väldigt renodlad affär. Husen

köptes inflyttningsklara för 15 660 000 kr vilket gjorde att inga Ä&T-kostnader

drabbade Bostaden förutom en ren tilläggsbeställning av asfaltytor för 50 000 kr.

Under avsnittet 0 Ägarbyte, framgår att Bostaden skulle stå för byggledning, kontroll

och besiktning vilket uppgick till en kostnad av 155 000 kr. Vidare skulle man betala

samt inteckningskostnad och lagfartskostnad vilket kostade totalt 162 000 kr. Om man

summerar ovanstående kostnader får man fram följande kostnad.

15660000 50000 155000 162000 16027 000

+ + + = kr

Den uthyrningsbara ytan är 1 772 m 2 vilket ger en inköpskostnad per

kvadratmeter enligt nedan.

16027000

1772

= 9045 kr / m

2

Eftersom husen räknas som nyproducerade får Bostaden räntebidrag med 1996

som påbörjandeår.

Inflyttning i det nya kvarteret

Uthyrningen av lägenheterna gick bra och Bostaden kunde hyra ut alla

lägenheterna direkt. Bostaden har ett system för att beräkna storleken på hyran som

heter Poängen. I detta system poängsätts olika faktorer för att på så sätt få fram ett

bruksvärde för hyresgästen. Hyresgästerna fick alltså ingen direkt ekonomisk fördel av

att Bostadens kostnad för kvarteret blev lägre än om kvarteret skulle ha nyproducerats.

40


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

De inblandades åsikt

Rolf MG Thomasson, Regionchef, Stadshypotek AB, Region Västerbotten

”Vi har all anledning att vara nöjd med projektet. Genom att välja

flyttningsalternativet blev det ekonomiska utfallet klart bättre än om fastigheterna

skulle försålts på de tre orterna. Dessutom har en försäljning på plats inneburit en

långsiktig potentiell kvarvarande kreditrisk, då den framtida vakansrisken måste

bedömas som stor. Lösningen representerar ju dessutom ett modernt

kretsloppstänkande. På de orter som fastigheterna var belägna minskar även de totala

vakansriskerna vilket kommer andra fastighetsaktörer, d v s hela marknaden, tillgodo.

Detta faktum skulle, i de bästa av världar, kunna leda till att flera kreditgivare gick in i

husflyttningsprojekt tillsammans för att minska vakanser och på så sätt vitalisera de

lokala bostadsmarknader som har stora strukturella problem…. Men detta är väl en

utopisk tanke. Jag utesluter dock inte att fastighetsfinansiärer följer detta exempel.”

Kjell E Larsson, Byggledare Bostaden Bygg AB

Fritt antecknat; Larsson kom in i projektet när arbetet i Röbäck inleddes och den

första gången han såg de flyttade husen var när de anlände till hamnen i Holmsund på

pråmen. Larsson säger att han blev mycket skeptisk till hur man skulle klara av att

bygga bra bostäder när han såg dels skadorna på bjälklagen och dels vattenskadorna.

Denna utmaning gjorde att han bedrev kvalitetsarbetet extra grundligt, inget fick

lämnas åt slumpen. Resultatet av detta grundliga arbete blev mycket fina bostäder

konstaterar Larsson som säger att han är nöjd med slutresultatet.

Bror-Lennart Lundqvist, Arbetschef Skanska

”När beställaren (Rolf MG Thomasson, Stadshypotek) tog första kontakten och

berättade om idén att flytta 7 hus till Umeå från tre orter utanför Skellefteå, kändes det

som en utmaning att vi skulle klara det med rimliga kostnader och ett bra resultat.

Allteftersom vi arbetade med projektet och provade olika alternativa lösningar, så

växte intresset och entusiasmen och när slutligen flyttningssättet blev på pråm så var

spänningen fullständig. Jag minns mycket väl väntan i Holmsunds hamn och synen av

ljuset från pråmen i gryningen den 4:e december 1996.

Flyttningen gick nästan helt planenligt från gamla grunder till nya grunder,

iordningställda i natursköna Röbäck i Umeå. Det nya området och de ditflyttade husen

blev positivt mottagna av hyresgästerna. Området fylldes direkt. Sammantaget tycker

jag att det varit ett synnerligt intressant och utmanande projekt, med ett bra resultat och

med många erfarenheter som kan användas i liknande projekt.”

Bengt Johansson, Produktionschef Skanska

”Det var ett intressant projekt. Klart att det skulle kunna göras betydligt bättre om

man fick möjligheten att göra om det. Om man fick önska skulle man ej riva taken av

Gummarkshusen utan höja elledningarna i stället. Vidare skulle flyttningsfirman varit

försiktigare. Bättre demontering, transport och hantering av material som skulle

återanvändas skulle också ha förbättrat genomförandet. Man kunde ha provat att ha

körplåtar i stället för grusbädd mellan betongplattorna i Röbäck. Listan skulle kunna

göras ännu längre men på det stora hela så blev det slutliga resultatet bra. Miljömässigt

och ekonomiskt så måste det vara bättre att husen återanvänds i stället för att rivas”.

41


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå

Håkan Svanefjord och Johan Granberg, Hantverkare Skanska

Fritt antecknat; Håkan och Johan var de två hantverkare som kom in tidigast i

projektet och Håkan utsågs som lagbas för projektet. Båda är eniga om att det var ett

intressant projekt att ha varit med om. Håkan tillägger att det var intressant att se att

man kunde flytta hus så långt och att man kunde använda pråm. På frågan om de skulle

vilja vara med om en ny husflyttning gick åsikten isär. Håkan ställde sig efter

övervägande, negativ till att medverka vid en ny husflyttning medan Johan ställde sig

mycket positiv till ny medverkan. Håkan sade hans negativa inställning till största del

berodde på att han varit lagbas för projektet och därmed tvingats hantera det ”strul”

som uppkom vid genomförandet. Både Håkan och Johan ser husflyttningar som en

möjlighet till nya arbetstillfällen i en byggbransch som går på lågfart och ingen av dem

tror att husflyttningar utgår något hot mot nyproduktionen av bostäder. Vidare anser de

att varje yrkeskategori borde själva demontera det materiel som tillhör respektive

yrkesgrupp. Som exempel anger de att de demonterade ventilationsrör på

Gummarkshusens vindsutrymmen samt lampor och radiatorer från de väggar som de

rev. Om varje kategori demonterade sitt eget materiel skulle irritationen och felkällorna

minska. En annan reflektion från deras sida var att det var att det fanns en del kritiska

arbetsmoment under projektets gång där man inte fick klart förrän i sista stund hur man

skulle bära sig åt. Exempel på detta är hanteringen av betongbalkar under de uppallade

husen där flera metoder diskuterades och provades innan man slutligen bestämde sig

för en metod. Håkan och Johan konstaterar vidare att det hade varit lika bra att slänga

bort mer av vindskivor, underspikningar och hängrännor från början eftersom man av

olika anledningar blev tvungen ersätta stora delar av detta materiel. Till sist vill de

påpeka att det alltid är viktigt att de som sköter planeringen av projekt, rådfrågar

hantverkarna som ska utföra arbetet.

De nya hyresgästerna

Ingen direkt kontakt har tagits med de boende men enligt Bostadens förvaltare för

området har följande åsikter framkommit; Hyresgästerna är nöjda med sitt boende men

vissa har uttryckt besvikelse när de upptäckt att vitvarorna var begagnade. Det har

också framkommit klagomål på byggstädningen men klagomålen har gällt ”gammal”

smuts som byggstädningen inte klarat av att ta bort. Bostadens förvaltare tror att

orsaken till att synpunkterna kommit fram är att man inte nått fram med informationen

att lägenheterna var begagnade. För att gå hyresgästerna tillmötes i dessa frågor fick

alla hyresgäster en viss reducering av första månadshyran.

42


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Robertsfors och Ånäset till Umeå

Fallstudie: Husflyttning från Robertsfors och Ånäset till Umeå

Kort beskrivning av projektet

Projektet gick ut på att flytta två hus från Ånäset och tre hus från Robertsfors till

bostadsområdet Tomtebo i Umeå. Totalt rörde det sig om en flyttning av 40 lägenheter

fördelade på så sätt att det fanns åtta lägenheter i vart och ett av de fem husen. Totalt

var den uthyrningsbara lägenhetsarean 3 013 m 2 . Vid projektets start ägdes husen av

Mandamus AB som i sin tur uppdrog åt Creator Förvaltning att förbättra husens

lönsamhet. Entreprenören Siab AB i Skellefteå fick i uppdrag av Creator att på

totalentreprenad flytta husen till Umeå. Som projektledare anlitade Siab en fristående

byggkonsult. Man förberedde husen före transporten genom att alla utstickande delar

såsom balkonger, loftgångar och utanpåliggande trapphus demonterades för att minska

yttermåtten. Vidare togs taken bort och ersattes med en tillfällig taktäckning och

slutligen delades husen på mitten så att det kunde fraktas i två delar. Upplyftningen av

husen innan transporten utfördes av underentreprenören Vindelns Husflyttning. Husen

transporterades på en specialtrailer för stora och tunga transporter. Man körde husen

längs E4:an från Robertsfors respektive Ånäset ner till Sävar där man svänger av på en

mindre väg för att så småningom hamna i Tomtebo i Umeå. Transporterna utfördes på

helgkvällar så det gick åt fem helger för att transportera husen. Samtidigt som husen

demonterades i Robertsfors och Ånäset hade nya grunder gjutits i Umeå. Sedan husen

sänkts ner på de nya grunderna återuppbyggde taket. Sedan monterades balkonger,

loftgångar och trapphus och på senhösten 1996 var lägenheterna inflyttningsklara.

Lägenheterna hyrdes ut och efter en tid sålde Mandamus fastigheten tillsammans med

flera andra fastigheter i Norrland till Hallström & Nisses Fastighets AB.

Bakgrund och motiv till flyttning

Bakgrunden till detta projekt börjar med att Föreningsbanken hade tvingats

överta fem hus i egenskap av fordringsägare, sedan husens ursprungliga ägare försatts i

konkurs. Föreningsbanken överlät fastigheterna, som var byggda omkring 1990, till

dotterbolaget Mandamus AB. Bolaget fungerar som fastighetsbolag för de fastigheter

som Föreningsbanken tvingas överta. Mandamus uppdrog till Creator Förvaltning att

försöka göra ”något vettigt” av husen. I området kring Robertsfors och Ånäset fanns

många tomma lägenheter vilket gjorde att framtidsutsikterna för fastigheterna var

dystra. Creator lanserade då idén att flytta husen till Umeå där det fanns sug efter

lägenheter. Man tog kontakt med Umeå kommun för att skaffa en lämplig tomt. Man

kom fram till att en tomt i Tomtebo skulle passade bra denna stadsdel ligger i Umeås

nordöstra utkant och därför skulle man slippa transportera husen genom stadens

centrala delar. Kontakt togs sedan med flera byggentreprenörer men det var bara Siab

AB i Skellefteå som var intresserade att genomföra denna husflyttning. Vid denna

tidpunkt var Sven-Erik Nygren den arbetschef som hade hand om detta projekt. I

överenskommelsen med Siab ingick att flyttningen skulle utföras med ett fast pris och

på totalentreprenad. Dessa kontakter togs tidigt på hösten 1995. Entreprenören knöt

direkt till sig byggkonsulten Sverre Grahn i Piteå som projektledare. Projektledaren

Grahn och Siab började titta på olika alternativa flyttningsmetoder. Eftersom alla fem

hus var prefabricerade av Pluss Hus AB i Arvidsjaur och därmed byggda i element,

43


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Robertsfors och Ånäset till Umeå

gjorde man en kalkyl där man räknade på alternativet att demontera husen och flytta

dem elementvis. Vid detta överslag använde man sig av erfarenheterna från den lokala

byggfirma som monterade ihop husen första gången. Den kostnad som man kom fram

till vid denna kalkyl bedömdes dock vara för hög. Sedan räknade man på alternativet

att flytta husen hela s k volymflyttning. Vägverket kontaktades och deras besked var att

de ställde sig positiva till transport av de aktuella volymerna. Valet av denna metod

gjorde att flera nya parametrar kom med i kalkylen. Projektledaren rekognoserade

färdvägen tillsammans med de energibolag som hade ledningar över färdvägen samt

med Telia och fick sedan en kostnadsbedömning från dem vad det skulle kosta att höja

de berörda ledningarna. Vidare fick han ta in priser på vad den erforderliga

poliseskorten skulle kosta. Vid denna kostnadsberäkning såg man att det inte skulle

vara ekonomiskt försvarbart att flytta husen med taken kvar på husen. Man valde i

stället att ta bort taken på husen och på så sätt skulle en större del av de korsande

ledningarna klara sig och kostnaden skulle sänkas ytterligare. Med dessa

förutsättningar fortsatte sedan projektet.

I projekteringsskedet anlitades Arkitekthuset i Piteå AB och Piteåbygden AB för

byggprojektering, Kjessler & Mannerstråle AB ( KM ) för markprojektering samt

VVS-Konsulterna Skellefteå AB för sanitetsprojekteringen. Som underentreprenörer

anlitade Siab Vindelns Husflyttning, Umeå Markplaneringar AB, Holmströms

Elektriska AB, ABB Fläkt samt Bureå Värme & Sanitets AB. Vindelns Husflyttnings

uppgift i detta projekt var att utföra upplyftning och nedsänkning av husen.

Både rivningsloven och bygglovet söktes efter 950701 vilket innebar att en

kvalitetsansvarig behövdes dels för rivningsarbetena i Robertsfors och Ånäset och dels

för byggarbetena i Umeå. Urban Keskitalo på Siab i Skellefteå utsågs därför till

kvalitetsansvarig för båda momenten.

Före flyttningen beställde Creator en fullständig besiktning av husen. Denna

besiktning utfördes av J & W och projektledaren och man besiktigade på samma sätt

som vid en slutbesiktning. Motivet till denna besiktning var att fastställa husens

ursprungliga skick. Vid besiktningen fann man bl a att flera vitvaror saknades.

Demontering och lyftning i Robertsfors och Ånäset

Husen var byggda i två plan och grundlagda med platta på mark. Tillträdet till

lägenheterna skedde via utvändiga trappor och loftgångar. Husen var även försedda

med uteplatser för undervåningarna och balkonger för övervåningarna. På

bottenplattan hade golvet reglats upp med trävirke och isolerats med cellplast.

Rivningsarbetet inleddes med att flytta all inredning från bottenvåningarna till

övervåningarna och förankra den där. Med inredning menas i detta fall garderober,

köksinredningar, vitvaror, sanitetsporslin. Denna åtgärd föranleddes av att husen skulle

flyttas utan bottenbjälklag eftersom den platsgjutna bottenplattan inte kan flyttas,

praktiskt sett. Nästa moment man gjorde var att demontera loftgångar, balkonger och

de utvändiga trapporna. Man rev också bort det uppreglade golvet som låg på

bottenplattan. De enda golv som sparades var trälamellgolven och detta gjorde man

genom att dela upp golvytan i två eller tre ”flak”. Dessa ”flak” veks sedan upp mot

rummets väggar och fästes provisoriskt där. Eftersom husen skulle hanteras utan

stabiliserande bottenbjälklag var man tvungen att stabilisera husen genom att spänna

44


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Robertsfors och Ånäset till Umeå

upp dragstag av ∅10 mm armeringsjärn. Arrangemanget med dragstagen visas i

figur 16 nedan.

Nästa hushalva

45

Dragstag

Figur 16 Genomlysning av ett hus där dragstagens placering visas

Dragstagens uppgift var att hindra bottenvåningarnas väggar att röra sig utåt.

Husen var som tidigare sagts uppbyggda av prefabricerade element och om

bottenvåningarnas väggar hade tillåtits röra sig utåt hade huset bokstavligt talat kunnat

falla sönder ”som ett korthus.” Sedan husen stabiliserats med dragstagen blev nästa

steg att ta bort yttertaket. Eftersom detta innebar att takstolarna skulle delas och

därmed tappa sin bärförmåga var man tvungen att stämpa upp innertaken i mitten på

husen.

Sedan taktegel, tegelläkt, underlagstäckning, underspikning och vindskivor

demonterats var det dags att dela takstolarna. I figur 17 visas en principiell skiss på hur

kapsnitten lades.

Kapsnitt

Figur 17 Principiell skiss på hur takstolarna delades.

Takstolen var hopsatt med spikplåtar men genom att sågskären placerades

bredvid dessa enligt figur 17 utgjorde inte dessa några problem vid kapningen.

Underramarna lämnades naturligtvis kvar i sina ursprungliga lägen eftersom

undertaken var fästa i dessa. De avkapade takstolsdetaljerna fick ligga kvar uppe på


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Robertsfors och Ånäset till Umeå

taket, liksom takisoleringen. Taken täcktes sedan med två lager presenningar som

fästes med brädor mot ytterväggarna. Det demonterade takteglet skulle inte

återanvändas i Tomtebo.

Husen delades i två halvor och varje halva skulle fraktas separat på

transporttrailern. Denna delning möjliggjordes av att det mitt på husen fanns en

dubbelvägg som gick hela vägen från bottenplatta till yttertak. Varje hus bestod

egentligen av två fristående hus som stod på samma bottenplatta och som endast

förbands med varandra genom tegelläkten och långsidornas ytterpanel.

För att komma åt att börja lyfta hushalvorna bilade man gropar i bottenplattans

kantbalk längs husets långsidor. I de gropar man bilat ut blev syllringens undersida

åtkomlig och man kunde i dessa gropar anbringa luftkuddar av gummi för den första

upplyftningen. Genom att använda flera luftkuddar samtidigt lyfte man upp en långsida

i taget och pallade upp densamma. Syllringen var fäst med betongspik i betongplattan

vilket gjorde att betongspikarnas huvuden drog ut genom syllringen när husen lyftes

upp. Dessa första lyft fick göras försiktigt så att man hann följa med att lyfta

innerväggarna med brytjärn och spett i samma tempo som det övriga huset. Sedan

huset lyfts några decimeter med denna metod kunde man sticka in HEA-balkar tvärs

husen, under de upplyfta väggarna. Sedan kunde man fortsätta lyftningen av husen

genom att lyfta under HEA-balkarna med luftkuddarna. Sedan huset lyfts upp

ytterligare ett stycke fäste man två längsgående HEA-balkar under de tvärgående.

Lyftarbetet visas nedan i figur 18.

46


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Robertsfors och Ånäset till Umeå

Luftkudde

Figur 18 Lyftning av hus

HEA

HEA

Urbilade gropar

När husen lyfts upp och pallats på tillräckligt höjd för att trailern skulle kunna

backa in under huset var husen klara för transport.

47


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Robertsfors och Ånäset till Umeå

De ekonomibyggnader som fanns i Robertsfors och Ånäset demonterades men

man tog bara reda på det materiel som var värt att återanvända.

Transport

Man tänkte först använda Vindelns husflyttnings egen trailer att flytta husen på

men när Vägverket behandlade dispensansökan krävde man att man skulle skaffa en

annan trailer. Man hyrde då in en trailer från Sellgrens i Sala. Denna trailer kunde

höjas, sänkas och lutas på hydraulisk sätt. Denna trailer hade dessutom styrbara

bakaxlar vilket ökade smidigheten. När denna trailer var engagerad godkände

Vägverket dispensen. Varje hushalva som skulle fraktas var ca 17 m lång, 9.6 m bred

och vägde ca 56 ton. Husens höjd var ungefär 5.8 m när taken tagits bort vilket gjorde

att transporthöjden när husen stod på trailern blev ca 6.9-7.0 m. Genom att trailern

kunde sänkas tillfälligt under transport till en höjd på ca 0.9 m innebar det att man

kunde krypa under hinder med en fri höjd på sju meter. Transporten av ett hus gick till

så att ena hushalvan kördes ner natten mellan Lördag och Söndag , och den andra

hushalvan kördes ner natten därpå. På så vis gick det åt en helg för att frakta ner ett

hus. Man var anvisade att köra på helgnätter då trafikintensiteten var som lägst. Från

Robertsfors till Tomtebo är avståndet ca sju mil krävdes 5-6 timmar för att frakta varje

hus denna sträcka. Till Ånäset är det ytterligare ca en mil längre avstånd till Tomtebo.

Varje transport eskorterades av den obligatoriska följebilen och av tre polisbilar varav

en körde just bakom transporten och en just framför densamma. Den tredje polisbilen

körde någon mil framför transporten och hade till uppgift att stoppa mötande trafik.

Vid varje transport följde projektledaren med och sambandet mellan alla dessa

medverkande sköttes via kommunikationsradio. Under transporten stannade man med

jämna mellanrum på någon parkeringsficka för att släppa fram trafiken både framifrån

och bakifrån. Före varje transport plockade vägverket ner de skyltar som skulle komma

i vägen och direkt sedan transporten passerat sattes skyltarna tillbaka. Skyltarna

demonterades och återmonterades alltså 10 gånger. Vid de första transporterna följde

televerket och energibolagen med transporterna för att se hur ledningarna skulle klara

sig. Den första transporten genomfördes i januari 1996 och den femte och sista

transporten genomfördes veckan före midsommar samma år. Under de sista

transporterna var de ovan nämnda ledningsägarna tvungna att åter igen engagera sig i

transporterna eftersom ledningarna blev längre av den tilltagande sommarvärmen och

den fria höjden under ledningarna minskade därför.

Husen placeras i Tomtebo

I samma takt som husen demonterades i Robertsfors och Ånäset gjöt man nya

bottenplattor där husen skulle stå i Tomtebo. Innan husen sänktes ner fogade man igen

hålen i syllringarna som uppkom av betongspikarnas huvuden när husen lyftes loss från

respektive betongplatta och därefter fäste man ny syllisolering på syllringarnas

undersida. När husen sedan sänktes ner gjorde man i stort sett som vid lyftningen fast

tvärtom. Detta medförde att man var tvungen att göra små ursparingar längs kanten på

betongplattan för att komma åt med luftkuddarna när husen skulle sänkas den sista

biten. Infästningen mellan syllringarna och betongplattorna löstes genom att

plåtvinklar spikades fast i sidan på insidan av syllringarna och sköts sedan fast i

betongplattorna. Denna lösning var möjlig eftersom man skulle regla upp golvet

48


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Robertsfors och Ånäset till Umeå

ovanpå betongplattan och därmed skulle inte plåtvinklarna bli synliga. Så fort husen

var nedsänkta började man montera upp yttertaket igen. Takstolarna sattes ihop med

stora plywoodskivor som spikades fast utanpå takstolarna enligt figur 19 nedan.

Plywood

Figur 19 Återmontering av takstol

49

Plywood

Färdigställningen av husen fortsatte sedan genom att loftgångar, balkonger och de

utvändiga trapporna monterades. Invändigt reglades nya golv upp och isolerades

ovanpå betongplattan. Trälamellgolven sattes ihop igen genom att man lade tillbaka de

”flak” som man kapat till uppe i Robertsfors och Ånäset. I skarvarna lade man in

brädor som man tog från ett av de andra rummen. Detta rum som fick bistå med

reparationsbrädor till de andra rummen fick helt nytt trälamellgolv. Alla invändiga

ytskikt byttes dels därför att det uppstod tapetsprickor under flyttningen och dels för att

de var slitna av det tidigare boendet i husen. Hålen efter de stabiliserande dragstagen

lagades också igen i samband med att ytskikten byttes. Man var tvungna att bygga om

elsystemet i husen enligt de bestämmelser som ändrats sedan husen byggdes första

gången. Detta innebar att alla ojordade uttag byttes mot jordade dito och att man bytte

elcentral för att kunna sätta in jordfelsbrytare. Brandchefen i Umeå föreskrev en del

ändringar av husen p g a utrymningskrav och skydd mot brandspridning. Husen

slutbesiktigades i två etapper och i början av december 1996 var lägenheterna

inflyttningsklara. Creator hjälpte Mandamus att få lägenheterna uthyrda vilket man

lyckades med. På hösten 97 sålde Mandamus ett stort fastighetsbestånd med fastigheter

i Norrland till Hallström & Nisses Fastighets AB där fastigheten i Tomtebo ingick.

Därmed var detta projekt avslutat för Mandamus del.

Ekonomiskt resultat

Detta avsnitt bygger till största del på uppgifter ifrån [9] där det finns en

sammanställning av det ekonomiska utfallet ifrån detta projekt. I bilaga 6 redovisas

sammanställningen i sin helhet. I sammanställningen har man lagt på kostnaden som

Creator hade för detta projekt vilket gör att de kostnader som redovisas är de kostnader

som Mandamus hade i detta projekt. I redovisningen framgår tyvärr inte hur stor del av

entreprenadsumman som utgjordes av kostnader för ändringar och tillägg. Om man

inte tar hänsyn till investeringsbidraget blev produktionskostnaden 7700 kr/m 2 .

Tar man med investeringsbidraget blev Mandamus produktionskostnad

6 775 kr/m 2 . Beställarens kostnad för transporten av husen blev 3 968 750 kr eller

1 317 kr/m 2 . Denna summa beräknas genom att nedanstående summor ifrån bilaga 6

adderas varefter moms läggs till summan.


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Fallstudie: Husflyttning från Robertsfors och Ånäset till Umeå

( )

1590000 + 825000 + 760000 × 125 . = 3968750 kr resp

2

( 528 + 274 + 252) × 125 . = 1317 kr / m

50


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Analys och diskussion

Analys och diskussion

Litteraturstudie

Det har inte gått att hitta så mycket skrivet material om husflyttningar. Sökord

såsom ”flyttning” och ”flytta” har användes vid sökning på Byggdok och på Luleå

Tekniska Universitets biblioteks databaser Libris, Bibdia och artikelsök. Dessa gav

dock klent resultat. För att få fler träffar användes ett så omfattande begrepp som

”hus”. Utifrån dessa träffar utsorterades sedan artiklar som bedämdes vara relevanta

för detta examensarbete. Vid denna utsortering togs även information om rivning

tillvara eftersom orsaken till rivningar ofta är liknande orsakerna till flyttning.

En kvalificerad gissning är att det dock finns en hel del skrivet om flyttningar

som har missats i denna sökning. Ett belägg för denna gissning är att det fanns tillgång

till artiklar som handlar om husflyttningar men dessa hittades inte vid sökningen i

databaserna. Dessutom har det utförts en del större flyttningsprojekt som borde ha varit

omskrivna. Ett exempel på detta är flyttningen av hus ifrån Lillehammer efter

vinterolympiadens slut.

Den information som har hittades bestod uteslutande av tidningsartiklar. Ingen

djupare information i ämnet har hittades.

Jämförelse mellan flyttningsprojekten i fallstudierna

En avgörande skillnaden mellan projekten var att Skanska var generalentreprenör

i sitt projekt men Siab var totalentreprenör i sitt. Projekten skilde sig också åt i fråga

om transporten av husen eftersom man använde pråm i det ena projektet. Ekonomiskt

sett är projekten väldigt lika varandra. Produktionskostnaden för flyttningen av husen

från Skelleftetrakten var något billigare än motsvarande kostnad för flyttningen från

Robertsfors / Ånäset. En bidragande orsak till detta är att transporten blev billigare från

Skelleftetrakten p g a användandet av pråm.

När man jämför projekten med varandra och med nyproducerade hus måste man

tänka på att man gjöt nya betonggrunder till husen från Robertsfors / Ånäset vilket inte

behövdes till husen från Skelleftetrakten. Vidare måste man beakta att Stadshypotek

inte redovisade någon kreditivkostnad och att Bostaden stod för byggledning, kontroll

och besiktning samt för lagfartskostnad och inteckningskostnad. Därför har dessa

kostnader lagts till för att göra jämförelsen mer allmängiltig. Båda projekten fick

investeringsbidrag, vilket måste hållas i minne när man jämför dessa projekt med andra

byggprojekt. Dessutom bekostade Stadshypotek en detaljplaneändring innan projektet

kunde sättas igång på allvar. Kostnaden för detta finns med i Stadshypoteks

produktionskostnad.

Stadshypoteks ekonomiska resultat från husflyttningen

Husen såldes för 15 660 000 kr vilket gjorde att Stadshypoteks vinst eller

”rotnetto” blev 2 518 kr/m 2 för husflyttningsprojektet. Detta ska jämföras med det

alternativ som Stadshypotek hade innan detta projekt startades och som innebar att

husen skulle säljas för ungefär 1 000 kr/m 2 och att de nya lånen skulle ligga hos

Stadshypotek. Genom att Stadshypotek satsade på en husflyttning förbättrades vinsten

ungefär med en faktor 2,5 samtidigt som man drog sig ur en riskfylld kreditsituation.

51


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Analys och diskussion

Hur mycket Stadshypotek förlorat på husen innan flyttning är inte intressant här. Trots

att denna förlust säkert var mycket större än den ovan nämnda vinsten, var

husflyttningen en mycket lönsam affär i den givna situationen. Om man kan anta att

köpeskillingen på husen motsvarar marknadsvärdet på den, kan man konstatera att

marknadsvärdet ökade från ca 1 000 kr/m 2 till 8 837 kr/m 2 eller annorlunda uttryckt att

marknadsvärdet nästan niofaldigades. Stadshypotek har med andra ord all anledning att

känna sig nöjda med projektet. Svårare att värdera men dock viktigt är också den

positiva publicitet som projektet gav åt Stadshypotek såsom innovativ byggherre och

aktiv kreditgivare.

Mandamus ekonomiska resultat från husflyttningen

Vad Mandamus verkliga vinst blev för dessa hus har inte framkommit i arbetet

med denna examensarbete eftersom de såldes tillsammans med en massa andra. Sedan

husen stod på plats i Tomtebo bedömde Creator att deras marknadsvärde var ca 32

miljoner kronor. När husen stod i Robertsfors och i Ånäset var marknadsvärdet i det

närmaste negativt eftersom ingen ville köpa husen och det kostade att hålla de tomma

husen uppvärmda. Om man leker med tanken att Mandamus skulle ha sålt husen till de

bedömda marknadsvärdet pris så skulle projektets vinst ha blivit drygt 3 800 kr/m 2 .

Troligtvis blev den verkliga köpeskillingen mindre än vad som antagits ovan. Om man

istället antar att Mandamus fick lika mycket betalt per kvadratmeter som Stadshypotek

fick vinsten för flyttningsprojektet 2 241 kr/m 2 enligt nedanstående beräkning.

15660000 + 155000 + 162000

2

− 6775 = 2241 kr / m

1772

Produktionskostnad för nyproducerade hus och för de flyttade husen

Produktionskostnad för nya hus byggda i Umeå

Produktionskostnaden för nya flerfamiljshus i Umeå är ca 11 000 kr/m 2 . Denna

kostnad har tagits fram genom förfrågan hos två entreprenadföretag i Umeå. Dessutom

har Bostaden tillfrågats om deras genomsnittliga produktionskostnader för

flerfamiljshus. Den lägsta angivna produktionskostnaden var 10 000 kr/m 2 och den

högsta var 12 000 kr/m 2 .

Produktionskostnad för de flyttade husen

Om man tar med investeringsbidraget blev Stadshypoteks produktionskostnad för

lägenheterna 6 303 kr/m 2 enligt bilaga 4. Tar man bort investeringsbidraget blir

produktionskostnaden 7 256 kr/m 2 . Ovanstående kostnader är Stadshypoteks verkliga

produktionskostnader. Vill man jämföra detta projekt med andra byggprojekt som drivs

av andra byggherrar, måste man göra vissa justeringar. Stadshypotek hade kommit

överens med Bostaden om att Bostaden skulle stå för byggledning, kontroll och

besiktning samt kostnaden för lagfart och inteckning. Storleken på dessa kostnader

blev totalt 317 000 kr och normalt sett brukar byggherren stå för dem. Vidare brukar

kreditivkostnader räknas in i byggherrekostnaden. Före projektets start bedömde

Stadshypotek att kreditivkostnaden skulle bli 288 000 kr. Om Stadshypotek skulle ha

haft samma procentuella kreditivkostnad som Mandamus, hade den blivit 309 800 kr

enligt nedanstående beräkning. Vid beräkningen har produktionskostnad utan

investeringsbidrag använts som jämförelsegrund.

52


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Analys och diskussion

559000

× 12857390 = 309797 ≈ 309800 kr

23200000

Om man antar att den verkliga kreditivkostnaden blev ca 300 000 kr d v s ungefär

mitt mellan 288 000 och 309 800 kr, och att man dessutom inte fått investeringsbidrag

hade den jämförbara produktionskostnaden blivit 7 604 kr/m 2 enligt nedan.

317000 + 300000 + 1687797

2

6303 +

= 7604 kr / m

1772

För Mandamus blev produktionskostnaden 6775 kr/m 2 enligt bilaga 6. Det enda

man behöver göra med denna kostnad för att göra den jämförbar med andra

byggprojekt och andra byggherrar är att ta bort investeringsbidraget och då blir

Mandamus jämförbara produktionskostnad 7 700 kr/m 2 .

För att underlätta jämförelse har ovanstående produktionskostnader och

entreprenadkostnader sammanställts i tabell 1 nedan

Tabell 1

Stadshypotek Mandamus Nyproduktion, Umeå

Verklig produktionskostn, kr/m 2

6 303 6 775 11 000

Jämförbar produktionskostn, kr/m 2

7 604 7 700 11 000

Ur tabellen ovan kan man räkna fram att den verkliga produktionskostnaden för

flyttningsprojekten var ca 57-62 % av nyproduktionskostnaden. På samma sätt kan

man se att den jämförbara produktionskostnaden blev ca 69-70 % av

produktionskostnaden för nya hus. Eftersom byggkostnadsutvecklingen stått helt stilla

i Umeå de sista åren spelar det ingen roll att Mandamus kostnader uppkom nästan ett år

före Stadshypoteks och att de av entreprenörerna angivna nyproduktionskostnaderna

gäller just nu.

Det anmärkningsvärt att produktions- resp entreprenadkostnaderna blev så lika i

de båda utförda flyttningarna speciellt sedan Stadshypoteks kostnader justerats så att de

blir jämförbara.

Vid en flyttning blir bara vissa kostnader lägre än motsvarande

nyproduktionskostnad medan andra kostnader blir likadana. Entreprenadkostnaden är

en kostnad som blir lägre men däremot blir tomtkostnad, exploateringskostnad och

anslutningsavgifter samma som vid nyproduktion.

Besiktning före arbetena inleds

Husen i Robertsfors och Ånäset besiktigades av en fristående byggkonsult och

därmed vann besiktningsprotokollet trovärdighet. Husen i Skelleftetrakten besiktigades

av undertecknad i rollen som arbetsledare hos Skanska. Att även det

besiktningsprotokollet tillmättes så stort värde tror jag beror på att besiktningen

gjordes så tidigt som möjligt och att beställaren fick en kopia av det direkt. Denne hade

med andra ord möjlighet att kontrollbesiktiga för att kontrollera protokollets äkthet.

Någon sådan kontroll gjordes emellertid aldrig.

Husens stabilitet under arbetet

Just före upplyftningen och just efter nedsänkningen av hus kan man komma i det

läget att alla betongbalkar som husen står på är riktade åt samma håll. Detta innebär att

53


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Analys och diskussion

husen saknar ordentlig sidostabilisering. Denna situation uppstod främst på Åbynhusen

där de periodvis stod på betongbalkar som alla gick i husens tvärriktning.

Hyresgästernas klagomål på städningen

Om hyresgästerna som flyttade in i de flyttade husen haft helt klart för sig att

husen var begagnade och flyttade så hade de inte haft någon grund för att klaga på att

vitvarorna var gamla och att det fanns någon gammal ingrodd smutsfläck. Normalt sett

när man flyttar in i en begagnad lägenhet godtar man att vitvarorna är begagnade och

att någon skönhetsfläck finns på något ytskikt och det borde inte vara någon skillnad

bara för att husen råkar vara flyttade.

54


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Slutsatser

Slutsatser

Husflyttningars lönsamhet

Den som äger olönsamma hus p g a tomma lägenheter har allt att vinna på en

husflyttning till ett ställe där husen efterfrågas. De vinster man uppnår med flyttningen

är dels att husens marknadsvärde ökas radikalt och dels att det negativa kapitalflödet

av underhållskostnader byts mot ett positivt kapitalflöde från nya hyresintäkter.

Vinsten från ökningen av marknadsvärdet realiseras först när om och när husen säljs. I

figur 20 nedan visas översiktligt det ekonomiska samband som driver en husflyttning.

Tänker byggherren ha kvar husen efter flyttningen realiseras aldrig vinsten i pengar

såsom figur 20 visar utan vinsten blir att husen åter ger hyresintäkter.

Kostnader

Produktionskostnad för motsvarande nya hus

Figur 20 Ekonomiskt samband

Marknadsvärde = Ev köpeskilling

Nya hus Flyttade hus

55

Avdrag på marknadsvärdet

eftersom husen är begagnade

Vinst = Ekonomisk drivkraft

Produktionskostnad för

de flyttade husen

Marknadsvärdet på de flyttade husen kan knappast bli högre än vad det kostar att

bygga likadana nya hus utan det sänks av det faktum att husen är begagnade. Ytterst

fastslås det flyttade husens marknadsvärde av köpeskillingen vid en försäljning av

dem. Vinsten som då realiseras utgörs av skillnaden mellan det flyttade husens nya

marknadsvärde och produktionskostnaden för flyttningen. Att produktionskostnaden

vid flyttning av hus kan bli tillräckligt låg visas av de två flyttningar som beskrivits

som fallstudier tidigare i rapporten. I dessa två fall blev produktionskostnaden ca 70 %

av vad densamma skulle ha blivit om man byggt nytt. Man måste komma ihåg att i

dessa fall flyttades 26 resp 40 lägenheter. Hade man flyttat färre lägenheter hade

produktionskostnaden per kvadratmeter ökat på grund av fasta kostnader såsom pråm,


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Slutsatser

höjning av ledningar m m. Produktionskostnaden hade även ökats om husen hade

flyttats i elementform. Resonemanget i figur 20 ovan förutsätter att marknadsvärdet på

nyproducerade hus är lika med deras produktionskostnad i det ögonblick som husen

färdigställs eller slutbesiktigas.

Att en husflyttning går med vinst säger dock inget om husens totala ekonomiska

historia. Om man antar att produktionskostnaden för en husflyttning blir ca 70 % av

nyproduktionskostnaden kan det i värsta fall innebära att husen har kostat husägaren

170 % av nyproduktionskostnaden när de står flyttade och klara. Detta motsäger dock

inte faktumet att en husflyttning går med vinst. Det man måste jämföra med är

alternativet att inte göra någonting alls eller att riva husen.

För att det ska vara lönsamt att köpa flyttade hus måste köpeskillingen d v s

marknadsvärdet, vara avsevärt lägre än nyproduktionskostnaden. Är denna prisskillnad

för liten är det mer frestande för husköparen att bygga nya hus och därmed få bygga

som man själv vill ha det i stället för att köpa uppfräschade men dock begagnade hus

med bl a gamla vitvaror. Ser man husen som begagnade måste man jämföra priset på

de flyttade husen jämföras med andra begagnade hus på orten. I valet mellan att bygga

nya hus eller att köpa flyttade hus spelar räntebidraget in till fördel för flyttade hus

enligt avsnitt 0 Räntebidrag. Vid husflyttningen från Skellefteå till Umeå som

beskrivits tidigare i rapporten kostade de flyttade husen ca 9 000 kr/m 2 för köparen

d v s Bostaden vilket är något lägre den genomsnittliga produktionskostnaden som är

ca 11 000 kr/m 2 i Umeå. Trots att en husköpare kan göra en hyfsad affär på flyttade

hus är det nog säljaren som har mest att vinna på en husflyttning om man inte kan

sänka priset på flyttade hus ytterligare.

Ny nisch i byggbranschen

I vissa regioner borde företag kunna specialisera sig på flyttning av flerfamiljshus

från orter med många vakanser till orter med efterfrågan på bostäder. Förutsättningen

för en sån verksamhet är att man står i kontakt med båda sortens orter eftersom

drivkraften i ett sådant företag kommer ifrån skillnaden i husens marknadsvärde

mellan de två orterna. Ett sådant företag skulle kunna hjälpa krisdrabbade kommunala

bostadsbolag att bli av med sina bostadsöverskott. Det kommunala bostadsbolaget

skulle i så fall sälja sina övertaliga hus mycket billigt eller rent av ge bort dem till

”flyttaren” eftersom alternativen är rivning som kostar pengar eller fortsatta kostnader

för uppvärmning av de tomma husen. Andra bostadsbolag än de kommunala skulle

naturligtvis också kunna utnyttja dessa tjänster men de kommunala bolagen är mest i

behov av dem eftersom de inte själva får flytta hus utanför kommunen.

Flyttbara hus

Man borde satsa mer på byggande med flyttbara moduler, speciellt vid byggande i

orter som kan tänkas råka ut för stora variationer i befolkningsmängden.

Finansieringen av husen skulle underlättas genom att banken tar mindre risk eftersom

husen har ett restvärde om de kan flyttas. Denna synpunkt har framhållits av flera

parter under arbetet med detta examensarbete. Tyvärr har inte en byggherre så stor

anledning att bygga flyttbara hus eftersom hela produktionskostnaden när husen byggs

första gången är ”förlorad” för alltid. Oavsett hur billigt man sedan kan flytta husen,

kommer produktionskostnaden för flyttningen ovanpå den ursprungliga

56


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Slutsatser

produktionskostnaden. Om byggherren säljer husen efter flyttning kan dock vinsten

från flyttningen betala tillbaka lite av de tidigare kostnaderna.

Det är svårt att bestämma hur man bygga för att husen ska bli billiga att flytta. Ju

mindre enheter man gör desto dyrare blir arbetskostnaden vid en flyttning. Samtidigt

blir transportkostnaden billigare ju mindre enheter man bygger. Någonstans finns alltså

någon gyllene medelväg mellan transportkostnad och arbetskostnad. En annan aspekt

man måste ta hänsyn till när man ska välja hur man ska bygga, är att ju större enheter

man bygger desto kortare sträcka kan man praktiskt sett flytta husen, om man är

hänvisad till att transportera husen längs det ordinarie vägnätet.

Inverkan av husens ålder på produktionskostnaden

Flyttade hus ska uppfylla samma tekniska krav som nyproducerade. Man kan

rimligen inse att om husen är moderna i största allmänhet ökar byggnadsnämndens

vilja att bevilja mindre avsteg från de krav som ändrats sedan husen byggdes första

gången. Hus som är byggda på senare år uppfyller normalt de väsentligaste kraven på

tillgänglighet och energihushållning. Bland de normer som ändrats under de sista åren

märks bl a kravet på jordfelsbrytare i varje lägenhet och det nya systemet för

brandklassificering. Man kan dock utan större problem uppgradera husen så att dessa

nya krav uppfylls. Äldre hus har ofta för små rum, för smala dörrar och passager, för

dålig energihushållning samt normstridiga installationer. Det kan krävas stora insatser

för att åtgärda dessa brister och därför blir det oekonomiskt att flytta alltför gamla hus.

Alternativ till flyttning i avfolkningsbygder

Det faktum att det endast lönar sig att flytta nyare hus gör att orten som husen

flyttas från åderlåts på sina nyare hus medan de äldre blir kvar. Sett ur

avflyttningsbygdens perspektiv vore det bättre om de gamla husen revs och

hyresgästerna flyttade in i de nyare husen. På så sätt skulle man få en sund

bostadsmarknad och de boende fick bo i fräschare hus. Detta scenario försvåras av

flera orsaker. Man får inte samma direkta värdeökning av husen som man får när man

flyttar husen till en stad med ”hungrig” bostadsmarknad eftersom avfolkningsbygder

ofta har andra strukturella problem vid sidan av alla tomma lägenheter. Exempel på

sådana problem kan vara arbetslöshet, indragen kommunal service, dålig kommunal

ekonomi och allmänt dålig framtidstro. Dessutom är den eventuella värdeökningen

svår att realisera eftersom det troligtvis inte är något större köptryck på fastigheterna

vilket med andra ord betyder att det blir ungefär samma ägare av fastigheterna efter en

genomförd rivningskampanj. Eftersom det inte blir några snabba vinster måste

kostnaden för rivningen betalas av med framtida hyresintäkter. Vidare förutsätter en

lyckad växling från gamla till nya hus att det finns nya och gamla hus i närheten av

varandra och att hyresgästerna vill flytta från de äldre husen till de nyare husen. Ett

problem som måste lösas är då hur man ska få ägarna av de gamla husen att gå med på

att riva sina hus. De äldre husen har förmånligare räntebidrag och är kanske nästan helt

amorterade. Att då skaffa sig nya hus som ger högre kapitalkostnad torde synas som ett

skräckscenario för ägare av äldre hus.

Slutsatsen blir alltså det inte finns några snabba vinster med att riva gamla hus till

förmån för nyare hus utan vinsten blir en långsiktigt sundare bostadsmarknad.

57


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Slutsatser

Genomförandet underlättas om det är en enda fastighetsägare som äger både de gamla

och de nyare hus som är inblandade i ”husväxlingsprojektet”.

Nytt boende till de som blir utan bostad när hus flyttas

Trots att man som husägare inte måste ordna något nytt boende för de hyresgäster

som blir utan lägenhet borde det höra till god stil att försöka ordna annat boende för de

som så önskar. Det torde dock inte vara särskilt svårt att hitta nya lägenheter åt de

boende eftersom det vanligtvis finns många tomma lägenheter i områden där hus

flyttas ifrån. Det är intressant att det inte i någon instans prövas om en flyttning ska

stoppas på grund av de olägenheter som hyresgästerna kan drabbas av.

Flyttningsavstånd

Det är svårt att säga något generellt om hur långt hus kan flyttas som hela volym

och med vilket transportmedel det ska flyttas. Grundalternativet är alltid transport

längs det ordinarie vägnätet. Det är då Vägverket som har det sista ordet och som

bestämmer hur och var man för transportera husen. Troligtvis kommer antalet hinder

längs vägen och den störning som transporten utgör för den ordinarie trafiken att sätta

gränsen för hur långt man kan flytta hus längs vägarna. Om man inte får tillstånd att

flytta husen den önskade sträckan eller om kostnaden blir för stor p g a lång

transportsträcka kan man välja att flytta husen med pråm om man har möjlighet till det.

Om man kan använda pråm spelar flyttningsavståndet mindre roll. Har man väl lastat

husen på pråmen blir merkostnaden inte så stor om man skeppar husen 100 mil i stället

för 14 mil. Detta innebär stor valfrihet när det gäller den nya lokaliseringsorten för de

flyttade husen. Detta kan visas genom ett räkneexempel utifrån fallstudien om flyttning

från Skellefteå till Umeå. Där utgjorde kostnaden för pråmtransporten endast 17 % av

beställarens kostnad för hela transporten. Hade man passerat Umeå och flyttat husen

till t ex Karlskrona hade kostnaden för pråmtransporten ökat, enligt det anlitade

rederiet, från 295 000 kr till ca 350 000 kr medan de övriga kostnaderna varit ungefär

konstanta. I detta tankeexperiment skulle beställarens totalkostnad för transporten öka

med ca 3 % till 1 765 000 kr och däri skulle pråmkostnaden utgöra ca 20 %. Detta

räkneexempel gäller endast Norrlandskusten och det anlitade rederiet (Viréns Rederi i

Piteå). Förutsättningarna är att husen kan tas som returtransport i pråmens ordinarie

verksamhet. Pråmen går normalt med virke från Baltikum till Norrlandskusten. Detta

innebär att en hustransport till Sveriges västkust innebär en omväg och då skulle

rederiet tvingas debitera ytterligare 150 000-200 000 kr.

Det är svårt att hitta något kritiskt flyttningsavstånd när pråmtransport blir

billigare än motsvarande transport på allmän väg, utan det måste man undersöka i varje

enskilt fall.

I de två flyttningar som studerats i fallstudierna gavs brytpunkten mellan

trailertransport och pråmtransport automatisk eftersom Vägverket inte tillät att husen

från Skelleftetrakten kördes på allmän väg ner till Umeå. Att det även finns en

ekonomisk brytpunkt någonstans visas av att den ca 15 mil långa transporten från

Skelleftetrakten ner till Umeå kostade mindre per kvadratmeter än vad den ca 7 mil

långa transporten från Robertsfors resp Ånäset ner till Umeå kostade. Var denna

brytpunkt ligger är bara av matematisk intresse. I praktiken får man göra en

58


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Slutsatser

kostnadsbedömning av båda alternativen, om pråm är något alternativ i det aktuella

fallet.

Trailertyp

Bland de som varit inblandade i de två projekt som fallstudierna redovisar är

enigheten stor om att man ska använda en rejäl trailer med många axlar som kan höjas,

sänkas och lutas och som har styrning på bakhjulen. I båda fallstudierna har man

använt sig av sådan trailer. Det blir avsevärt lättare att frakta husen då eftersom man

kan krypa under låga hinder och höja husen över broräcken. Att man kan luta trailern

är praktiskt när man kör på vägar med kraftiga bomberingar och tvärfall. Många axlar

gör att axeltrycken minskar vilket kan komma väl tillpass med tanke på de laster som

hus kan ge. Smidigheten genom trånga korsningar ökar avsevärt om de bakre axlarna

är styrbara.

Andra transportmedel

Helikopter har undersökts som möjligt transportmedel av hus. Veterligen har det

aldrig provats i någon större skala. Det är inga problem att skaffa fram en helikopter

som klarar de tyngder som ett tvåvåningshus innebär. Problemet är att man måste ha så

långa vajrar för att luftströmmen från helikoptern inte enbart ska träffa hustaket. Med

långa vajrar försämras manövreringsförmågan. Skulle man klara dessa praktiska

problem skulle flyttningsavstånd, vägstandard, trafikbelastning och fasta hinder bli helt

ointressanta vid en husflyttningen. Dessutom skulle man inte behöva demontera tak

och balkonger för att minska husens yttermått.

Dokumentera allt

Vid en husflyttning är tillräcklig dokumentering ett villkor för att projektet ska

lyckas. Först måste man dokumentera husens skick före flyttningen helst genom en

grundlig besiktning, helst utförd av någon utomstående. Det är viktigt att allt som skall

demonteras fotograferas eller ritas av. Det som verkar självklart vid demonteringen kan

vara totalt förvirrande vid återmonteringen. Ett fotografi eller en skiss kan vara

räddningen när alla glömt hur något ska monteras. Man får aldrig falla för argumentet

att den som tagit isär något därför sak minnas hur det ska sättas ihop igen. Utgå från att

någon annan ska bygga ihop det man demonterar, då kanske man hamnar någorlunda

rätt i nivån på dokumenteringen.

Bidrag för ekologiskt byggande

När denna rapport skrivs har regeringen nyss lagt sin bostadspolitiska proposition

(97/98:119) Bostadspolitik för hållbar utveckling. I denna proposition finns ett nytt

bidrag för ekologiskt byggande som kan utgå med upp till 70 000 kr per lägenhet vid

nyproduktion. Eftersom en flyttning innebär återanvändning av hela hus d v s en

kretsloppslösning och att flyttade hus betraktas som nybyggda i formell mening borde

detta bidrag beviljas för husflyttningsprojekt. Några bidragsriktlinjer finns inte

framtagna i skrivande stund.

59


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Slutsatser

Förslag på nya utredningar

• Gör en miljöekonomisk analys av en husflyttning. En husflyttning förbrukar mindre

naturresurser än en nyproduktion. Tar man med denna aspekt kan husflyttning bli ett

ännu bättre alternativ än nyproduktion, ur ekonomisk synvinkel.

• Blir inbyggda byggnadsmateriel mer värda när de tas loss från hus som står dåligt

placerade? Är delarna mer värda än husen som helhet?

• Hur ska man bygga hus för att de ska bli så billiga som möjligt att flytta?

• Hur kan man göra det mer lönsamt för byggherrar att bygga flyttbara hus?

60


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Rekommendationer

Rekommendationer

Med ledning av de erfarenheter kommit fram i fallstudierna och av de slutsatser

som dragits i detta examensarbete kan man formulera följande rekommendationer;

• Gör en marknadsbedömning för att se om det finns någon ort där husens

marknadsvärde blir högt och / eller det finns behov av bostäder av den aktuella

sorten

• Ta kontakt stadsbyggnadskontoret i den kommun som husen ska flyttas till och

klargör husens tekniska standard för dem. Låt dem helst inspektera på plats så att det

inte uppkommer några obehagliga överraskningar på byggsamrådet.

• Skaffa en lämplig tomt

• Sök bygglov i den kommun som husen skall flyttas till och sök rivningslov i den

kommun som husen ska flyttas ifrån.

• Se till att ha en kvalitetsansvarig både för rivningsarbetena och byggarbetena.

Ytterst bestämmer byggnadsnämnden vem som kan vara kvalitetsansvarig för det

aktuella projektet.

• Besiktiga husen i god tid före rivningsarbetena inleds.

• Fotografera och / eller rita skisser på allt som ska demonteras.

• Bestäm hur stora husen får vara vid transport.

• Bedöm centrumavståndet för eventuella längsgående stålbalkar under husen.

Transportfordonet måste kunna backa in under husen, mellan de pallningar som

balkarna vilar på.

• Använd en rejäl trailer enligt avsnitt 0 Trailertyp.

• Gå igenom arbetetsmomenten i förväg för att säkerställa att husen förblir stabila

under hela flyttningen. Vid denna bedömning måste arbetarskyddet sättas främst.

• Se till att ha en stor upplagsplats i direkt anslutning till den nya tomten. Det

demonterade materielet tar mycket stor plats och genom närheten till arbetsplatsen

minskas antalet omlastningar.

• Märk upp allt demonterat materiel så att det inte spelar någon roll vem som

återmonterar materielet.

• Etablera provisorisk byggström direkt när demonteringsarbetet inleds eftersom det

kommer att behövas längre fram. Det är annars stor risk att denna etablering

försenas eftersom det är bekvämt att använda husens befintliga elinstallationer som

kraftkälla vid arbetets start.

• Avloppsrören måste kapas på rätt sätt om husen flyttas med bottenbjälklaget intakt.

Kommer bottenbjälklagets underyta att vila direkt på trailern måste avloppsrören

kapas jämnt med bjälklagets undersida, där trailern ska ligga an. Bildas det ett fritt

utrymme under huset vid transporten t ex genom tvärgående balkar, kan man låta

rören sticka ner några centimeter så att det blir lättare att skarva på nya rör sedan.

• Om husen flyttas med intakt bottenbjälklag är det viktigt att palla upp dem högt på

den nya tomten eftersom mycket arbete ska utföras under det uppallade husen.

Utförs lyftarbetet som underentreprenad kan man redan i upphandlingen bestämma

vilka arbetshöjder som ska hållas.

61


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Rekommendationer

• Undvik att ta bort taket på husen om det är transporttekniskt möjligt. Ingen

provisorisk täckning är lika bra som det ordinarie taken.

• Tänk på att en vanlig byggstädning inte tar bort gamla ingrodda fläckar o dyl som

orsakats av det tidigare boendet.

62


Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson

Referenser

Referenser

[1] Påhlman, T. (1996). Nu ska miljonprogrammet renoveras: 350 fullt fungerande

lägenheter jämnas med marken. Energi & Miljö, (7-8),41-42.

[2] VD:n på HFAB: ”Bara rivning hjälper”. (1997). Bofast, (9), 24.

[3] Samuelsson, M. (1997). Sänkta hyror alternativ till rivning. Bofast, (9), 30.

[4] Boverket vill hellre flytta än riva. (1997). Bofast, (9), 38.

[5] Ehlin, B. (1996). ”Bättre flytta på hus än att riva dem”. Dagens Industri, (215), 6.

[6] Flytta istället för att riva : när hyresgästerna flyttar, då flyttar man husen. (1996).

Energi & Miljö, (7-8), 57-59.

[7] Widell, M. (1996). Tomma hyreshus får nytt liv. Dagens industri, (46), 14.

[8] Flyttade fastigheter bevisar tydlig trend. (1997). Dagens industri, (26 nov), 19.

[9] Boverket. (1997) Att flytta hyreshus: En broschyr om ekonomiska och praktiska

lösningar vid flyttning av hyreshus, uppl 1, Nyman & Jonsson (Boverket 7147-

330-0)

[10] Lundström, C. (1997). Ett skepp kommer lastat. Bofast, (9), 35-39.

[11] Hernbäck, E. (1994). Flyttning av kapell blev ett riktigt lyft. Dagens Nyheter,

(29 mars), ?.

[12] Tegelbyggnad i Ryska Smällen flyttas med balkar och rullar. (1997).

Byggindustrin, (11), 35.

[13] Melldahl, L-E. (1984). Nedmonteringar-en av ABVs ”vansinniga idéer”.

Byggindustrin, (28), 22-24.

[14] Kantor, J. (1992). Hästskostallet rivs och byggs upp. Dagens Nyheter, (18 dec), ?.

[15] Johansson, S. (1984). Recykling-projekt i Göteborg: Elementhus tas ned för

återanvändning. Byggindustrin, (28), 25-26.

[16] Snis, A. (1997). Rivet höghus flyttas till Polen. Bofast, (9), 32.

[17] Boverket. (1997). Behöver jag Bygglov? Behöver jag göra Bygganmälan?,

uppl 2, Åkessons tryckeri, Emmaboda (ISBN 91-7147-389-0)

[18] Boverket. (1997). Information om räntebidrag till nybyggnad av hyres- eller

bostadsrättshus, uppl 5:1 (Boverket 7147-067-0)

63

More magazines by this user
Similar magazines