Sveriges byggindustrier Andreas Brendinger - Länsstyrelserna
Sveriges byggindustrier Andreas Brendinger - Länsstyrelserna
Sveriges byggindustrier Andreas Brendinger - Länsstyrelserna
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Bostadsbyggandet – hinder<br />
och möjligheter<br />
ANDREAS BRENDINGER<br />
SVERIGES BYGGINDUSTRIER
BI:s vision är ett hållbart samhällsbyggande i världsklass<br />
Ett prioriterat mål ‐ en attraktiv byggbransch som<br />
kännetecknas bl.a. av ett marknadsstyrt byggande!<br />
En bättre fungerande bostads‐ och arbetsmarknad skapar<br />
förutsättningar för tillväxt och ökad välfärd.<br />
Målet är långsiktiga och stabila regler för ny‐ och ombyggnad.<br />
2
Påbörjade bostäder 1940‐2013<br />
Källa: SCB, BI:s prognos för 2013<br />
120000<br />
100000<br />
80000<br />
60000<br />
40000<br />
20000<br />
0<br />
1940<br />
42<br />
44<br />
46<br />
48<br />
1950<br />
52<br />
54<br />
56<br />
58<br />
60<br />
62<br />
64<br />
66<br />
68<br />
70<br />
72<br />
74<br />
76<br />
78<br />
80<br />
82<br />
84<br />
86<br />
88<br />
90<br />
92<br />
94<br />
96<br />
98<br />
2000<br />
02<br />
04<br />
06<br />
08<br />
10
Bostadsbyggandet senaste o kommande år…..i Göteborg<br />
• Almhult<br />
• Gårda<br />
• Lindholmen<br />
• Sannegården<br />
• Eriksberg<br />
• Kallebäck<br />
• Gårdsten<br />
• Askim<br />
• Kviberg<br />
• Kvillebäcken<br />
• Danska Vägen<br />
• Tuve Järnbrott<br />
• Härlanda<br />
• Biskopsgården<br />
• Frölunda<br />
• Tynnered<br />
• Lundby<br />
• Torslanda<br />
• Billdal/Hovås<br />
• Centrum<br />
• Bergsjön<br />
• Backa<br />
• S:a Askim<br />
• Fiskebäck<br />
Alltså inte helt still…ca 1500‐2500 läg./år men…
Nulägesbild på bostadsmarknaden<br />
• Tröghet i nyproduktionen<br />
• Lågt bostadsbyggande<br />
• Låga bygginvesteringar<br />
• Ineffektiv plan‐ och bygglovsprocess<br />
• Eftersatt underhåll<br />
• Hög energieffektiviseringspotential<br />
• Hög beskattning av boendet<br />
• Bostadsbrist och svarthandel med hyreslägenheter<br />
• Ombildningar<br />
• Ingen bostadsbubbla<br />
• Demografiskt tryck<br />
• Ökat politiskt intresse för bostadsbyggandet<br />
5
Programpunktens rubrik<br />
”Svårigheter med att öka bostadsproduktionen”<br />
Vi lever på att bygga; infrastruktur, samhällen, bostäder etc.<br />
Byggprocessen går trögt.<br />
Det finns hinder som försvårar nyproduktion av bostäder.<br />
Byggindustrin har utmaningar och stora möjligheter!
Bostadsmarknadens tre problem?<br />
Effektivare plan‐ och bygglovsprocess<br />
Bostads‐<br />
marknadens<br />
problem<br />
Friare hyressättning Infrastrukturinvesteringar<br />
Fullt så enkelt är det inte!
SVERIGES BYGGINDUSTRIER 8<br />
Ingen bra väg om man vill utveckla bostadsbyggandet
”Skylla på andra” är inte heller speciellt konstruktivt
Bostadsbyggandet komplext och motsägelsefullt<br />
• I Sverige byggs ½ så många bostäder som i de nordiska grannländerna per capita<br />
• Bristande bostadsförsörjningen i storstäderna hotar den ekonomiska utvecklingen<br />
• Efterfrågan på bostäder är stor – utbudet begränsat<br />
• Många vill ha billiga bostäder men få vill se en återgång till miljonprogrammets<br />
massproducerade miljöer<br />
• Gärna flexibel och frihet i planbestämmelserna och i markanvisning men inte på<br />
min ”bakgård”<br />
• Gärna flexibla uthyrningsregler ‐ men när man väl har ett kontrakt är det skönt<br />
med reglerad hyresmarknad<br />
• ”Bygg fler bostäder” säger politiker med flera men vem vill och skall ta risken?<br />
• Byggs det tillräckligt eller byggs det lagom och vem tjänar på det i så fall?<br />
• Incitament för kommunerna att bygga och för vem –”goda” skattebetalare?
Inget Quick Fix….
Vem kan då göra vad för att öka bostadsbyggandet?
Vad krävs för att en bostad kan börja byggas<br />
• En Byggherre –som skall ta ett investeringsbeslut<br />
• Entreprenörer –som kan leverera en slutprodukt<br />
• En Bostadskonsument – som har betalningsvilja och<br />
betalningsförmåga för en viss lägenhet (kostnad)<br />
• En Finanssektor som fungerar och vill/kan låna ut<br />
erforderligt kapital.<br />
Räcker detta då?
Ett hus blir till En illustration av vägen från idé till färdig byggnad<br />
Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2012<br />
(52) 14
Ett hus blir till –en lång process<br />
• En Byggherre –som skall ta ett investeringsbeslut – alltså först och<br />
främst en idé och en vilja att bygga (och finansiering)!<br />
• Förberedelser –mark, förstudie, undersökningar, idéskiss, förslag<br />
till kommunen, förprövning, byggnadsnämnden, stadsbyggnads‐<br />
kontoret ‐> Beslut om uppdrag<br />
• Planskede ‐ förslag program, programsamråd, godkännande<br />
program, utarbeta programförslag, plansamråd, justerat planförslag,<br />
Beslut om planförslag, granskning, BN beslut om detaljplan,<br />
Beslut i Kommunfullmäktige. (Överklagan= 1) Länsstyrelse,<br />
2) Mark och Miljödomstol, 3) Mark och Miljööverdomstol).<br />
LAGA KRAFT! (tid ca 2‐6 år)
• Byggskede – val av entreprenadform, ev. förstudie, programskede,<br />
systemprojekteringsskede, bygglov (avslag?), detaljprojekteringsskede,<br />
försäljning (tillräckligt?), (ev. kundönskemål), produktionsplanering, inköp<br />
UE/resurser, tillfälliga anordningar, markarbeten, (fornlämningar),<br />
grundarbeten, stomme väggar och tak, installationer, slutkontroll,<br />
besiktning. (1‐2 år –om fornlämningar finns troligtvis längre tid!)<br />
• Överlämnande – slutprodukt överlämnas till Byggherren<br />
• Inflyttning<br />
• Förvaltning<br />
Ett hus blir till –en lång process
Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i landet<br />
Vilja ‐ Insikt –Ansvar –Mod –Samverka ‐ Långsiktighet<br />
Vår syn på vad följande aktörer har gjort och<br />
ytterligare skulle kunna göra för att förbättra<br />
förutsättningarna för ett ökat bostadsbyggande<br />
• Staten<br />
• Kommunerna<br />
• Byggherrar och Byggföretag<br />
• Finansen
Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i landet<br />
Detta har Staten bl.a. gjort för att förbättra förutsättningarna:<br />
• Byggregler för studentboende har<br />
förenklats<br />
• Länsstyrelsen har fått mer pengar<br />
att förkorta handläggningstider<br />
för överklagandeärenden<br />
• Regelverk för andrahands‐<br />
uthyrning har förbättrats<br />
• Sänkning av kommunala<br />
fastighetsavgiften för hyres och<br />
bostadsrätter i flerfamiljshus<br />
• Nedsättning av den kommunala<br />
fastighetsavgiften vid nybyggn. av<br />
bostäder har förlängts (15 år)<br />
• Byggkravsutredningen<br />
• Plangenomförandeutredningen<br />
• Hyresbostadsutredningen<br />
• Fler utredningar via myndigheter<br />
• Benchmark bl.a. i Tyskland<br />
• Insikt om behov av<br />
förändringar<br />
• Förändringsförslag…
Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i landet<br />
Detta kan Staten göra för att förbättra förutsättningarna:<br />
• Enklare byggregler (PBL)<br />
• Förenkla plan och bygglovsprocesserna (detaljplan eller bygglov?)<br />
• Besluta om enhetliga byggregler (slopa lokala kommunala särkrav)<br />
• Statlig överprövning av detaljplaner som saknar stöd i lagen<br />
• Friare hyressättning (gradvis….)<br />
• Ersätt bolånetak med amorteringskrav<br />
• Ändra reavinstbeskattningen vid bostadsförsäljning<br />
• Gynna ökat bosparande
Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i landet<br />
Detta kan Staten göra för att förbättra förutsättningarna:<br />
• Incitament för kommunerna att vilja bygga bostäder<br />
• Incitament för privat personer att hyra ut egna lägenheter<br />
• Överklagandeprocessen ses över (och ändras)<br />
– Färre instanser<br />
– Sakägare och ev. avgift<br />
– Resurser och handläggningstider<br />
• Gemensam ståndpunkt mellan myndigheterna vad avser<br />
bestämmelserna om buller<br />
• Se över lagstiftningen om exploateringsavtal
Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i regionen<br />
Detta kan Kommunerna göra för att förbättra förutsättningarna<br />
• Effektivisera plan‐ & bygglovsprocessen<br />
• Snabbare<br />
• Smidigare<br />
• Smartare –ny teknik<br />
• Etablera garantitider<br />
• Tidsstyrd handläggning.<br />
• ”Rimliga” krav i planprocessen ger mångfald (färre ”egna” krav =<br />
minskar kostnaden för byggherren och konsumenten)<br />
• Mindre detaljstyrning –mer ram planering<br />
• Mindre detaljerade detaljplaner (skilj på detaljplan och bygglov)<br />
• Fler färdiga ”flexibla” detaljplaner (i områden där efterfrågan finns)
Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i regionen<br />
Detta kan Kommunerna göra för att förbättra förutsättningarna<br />
• Markanvisningar – både stora (skalfördelar) och små (fler aktörer)<br />
• Se över prissättningen på mark (ev. långsiktig avbetalning?)<br />
• Använd tomträtten som ett medel<br />
• Premiera de aktörer som visar att man har idéer och att man vill/kan<br />
• Satsa på både förtätning och nya områden (”Mellan staden”)<br />
• Bygg ut infrastrukturen (först….samtidigt)<br />
• Små kommuner kan/behöver samsas om ny teknik och kompetens<br />
• Benchmark andra städer (exempelvis Freiburg i södra Tyskland)<br />
• Förenklad planprocess<br />
• Enbart energieffektiva byggnader (solceller och passivhus)<br />
• Väl utbyggd kollektivtrafik<br />
• Variation och mångfald av upplåtelseformer<br />
• Mångfald av byggherrar
Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i regionen<br />
Detta kan Entreprenörer och Byggherrar göra att förbättra<br />
förutsättningarna för att öka bostadsbyggandet<br />
• Tidig och aktiv dialog med kommunen<br />
• Föreslå idéer (som premieras av kommunerna ‐ resultat)<br />
• Utveckla koncept<br />
• Förädla befintliga områden och förtäta<br />
• Utveckla, pröva och implementera nya metoder<br />
• Utveckla, pröva och implementera ny teknik (FoU)<br />
• Förbättra (öka) produktiviteten<br />
• Minska/Eliminera icke värde adderande tid och kostnader<br />
• Bygg rätt från början<br />
• Bygg hållbart och med kvalité<br />
• Inköpsstrategier och nya inköpskanaler
Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i regionen<br />
Detta kan Entreprenörer och Byggherrar göra att förbättra<br />
förutsättningarna för att öka bostadsbyggandet<br />
• Utveckla säljkanaler – marknadsbearbetning<br />
• Utveckla trygga köp (garantier för kunden)<br />
• Ha en ökad framtidstro och därigenom våga ta större risker<br />
• Bygg mer i egen förvaltning<br />
• Benchmark mot andra näringar<br />
• Sörj för kompetensförsörjningen och återväxten i företagen<br />
• Kompetensutveckla medarbetare för kommande och ökande<br />
krav<br />
Räcker då allt detta?
Avgörande för ett ökat bostadsbyggande<br />
Marknaden<br />
• Rätt utbud<br />
• Rätt läge<br />
• Rätt innehåll<br />
• Rätt pris (finansiering)<br />
• Rätt tid<br />
• …..<br />
Kunden bestämmer – alltid
Några röster från olika aktörer<br />
”Lokala särkrav fördyrar inte produkten utan<br />
bidrar till ett ökat hållbart, ekologiskt och<br />
socialt samhällsbyggande. Vår kommun skall<br />
vara föregångare och visa vägen….”<br />
Allt fler kommuner ställer egna krav på bl.a. energianvändning.,<br />
buller, tillgänglighet. Det splittrar upp byggmarknaden –<br />
fördyrar ‐ på minst fyra punkter:<br />
• Extra regelbörda (fler regler att hålla reda på för byggarna)<br />
• Försämrar konkurrensen<br />
• Försvårar och hindrar en utveckling av industriellt byggandet<br />
• Fördyrar produkten och leder till högre hyror
Några röster från olika aktörer<br />
”Ett bostadshus skall nyttjas i kanske upp till<br />
60‐100 år. Då är det väl inte så himla kinkigt<br />
om det tar något extra år eller så under vid<br />
planprocessen eller?”.<br />
Lång tid innan färdig produkt :<br />
• Leder till en dyrare produkt både för byggherren och konsument<br />
• Leder till sämre konkurrens<br />
• Leder till längre väntan / länge kö att få bostad<br />
• Kan vara en tillväxthämmande faktor<br />
• Sätter kommunen i ett sämre konkurrensläge än andra kommuner<br />
som har en effektivare handläggning
Några röster från olika aktörer<br />
”Den tyska planprocessen är rena drömmen för<br />
svenska bostadsbyggare. Från idé till slutgiltigt<br />
klartecken från myndigheter har det tagit 6<br />
månader och till sista inflyttning har det tagit 3 år”<br />
Den tyska planprocessen och §34 i den tyska lagen:<br />
• Ger byggherrar och byggföretagen stor frihet<br />
• Tillämpas på mark som saknar detaljplan (vanligt i tyska städer)<br />
• På mark i ”hyfsat” centrala och attraktiva lägen med bra<br />
infrastruktur men utanför den centrala stadskärnan.<br />
• Anpassa bl.a. bygghöjden till omkringliggande hus<br />
• Befintliga hus får exempelvis inte ”skuggas” av nya hus<br />
• Överklagan enbart för sakägare<br />
• Skillnader i byggkrav mellan de 16 delstaterna är små
VAD FÅR DET LOV ATT KOSTA ?<br />
FRÅN IDÉ TILL FÄRDIG BOSTAD<br />
Alla kostnader hamnar slutligen på hyresgästen .<br />
Det är aldrig någon annan som tar den !
Och glöm inte……<br />
Uppskattning värmer<br />
(om det inte är från Skatteverket förstås) och ett bra<br />
arbete, insats och samarbete är oändligt mycket värt<br />
på sikt….<br />
Det räcker med att säga ”fan vilken smart lösning” eller<br />
” vad bra det fungerat” eller ….<br />
Spara inte med beröm…. men var ärlig….
Och så slutligen ……<br />
Tillsammans –inte var och<br />
en –kan vi höja byggandet<br />
av bostäder till blå‐vita<br />
höjder i vår region<br />
Trevlig sommar!<br />
Tack för uppmärksamheten.
Slut…..
Dyrt att bygga eller kostsamt att bo?<br />
Vad är det som kostar ? Vad betalar du med hyran ?<br />
Produktionskostnad
Produktionskostnad fördubblad mellan 1998‐ 2008 !<br />
+ 70 % Markkostnader och moms<br />
+ 20 % Materialkostnader<br />
+ 10 % Löner<br />
Faktorprisindex 2002‐2013<br />
+ 42 % Produktionskostnad<br />
+ 46 % Byggkostnad (byggmaterial ‐ järn, stål, el)<br />
+ 14 % Byggherrekostnader<br />
+ 15 % Konsumentprisindex
RAPPORT:<br />
Produktiviteten i byggindustrin<br />
”Omöjligt att uttala sig om med dagens<br />
mätningar och indexsystem då det saknas<br />
relevant information. Tvärsäkra konstateranden<br />
om att byggbranschen har en så dålig<br />
produktivitetsutveckling, baseras på en myt ”<br />
Hans Lind, KTH<br />
Han‐Suck Song, KTH
Produktivitet i byggsektorn<br />
Dålig produktivitetsutveckling i byggindustrin – ett<br />
faktum eller mätfel –en myt?<br />
• Byggindustrin påstås ha sämre produktivitetsutveckling än övrig<br />
industrin (Snittet vad avser svensk näringsliv är +3% ‐ 1980‐2005)?<br />
– Konjunkturinstitutets rapport Konjunkturläget 2010.<br />
– Bostads och byggnadsstatistisk årsbok<br />
– Sega Gubbar och Skärpning Gubbar (Statskontoret)<br />
• Kritiken är inte unik för Sverige – gäller hela världen!<br />
• Branschföreträdare känner inte igen sig!<br />
• Är verkligen produktivitetsutvecklingen så låg eller?
Produktivitet i byggsektorn<br />
Vad menas med produktivitet och hur mäts den?<br />
Definition:<br />
Produktivitet mätt som förädlingsvärde per arbetad/h<br />
Förädlingsvärde<br />
Skillnaden mellan Företagets intäkter och Företagets kostnader för<br />
inköp av råvaror, halvfabrikat och tjänster, alltså det värde som<br />
Företaget har skapat genom sitt arbete. Detta slås sedan ut på<br />
antalet arbetade timmar. Måttet benämns arbetsproduktivitet och<br />
är alltså Företagets förädlingsvärde per arbetad timme.
Produktivitet i byggsektorn<br />
Jämförelser mellan år kräver justeringar bl.a.:<br />
Inflation – skillnad i kostnad för inköp mellan år 1 och år 2<br />
Kvalitetsutveckling – skillnader i produkten mellan år 1<br />
och år 2 kan kräva justering av priset pga. kvalitetshöjning<br />
• Intäkterna år 1 och år 2<br />
• Inköp av varor år 1 och år 2<br />
• Antalet arbetade timmar år 1 och år 2<br />
• Prisutveckling år 1 och år 2<br />
• Kvalitetsutveckling mellan år 1 och å 2 för sålda varor, insatsvaror och<br />
tjänster
Produktivitet i byggsektorn<br />
Felkällor:<br />
1. Mätning av det nominella förädlingsvärdet, alltså<br />
förädlingsvärdet för varje enskild år utan prishöjningarna<br />
2. Mätningen av antalet arbetade timmar<br />
3. Konstruktionen av det prisindex som används för justera<br />
för inflation och kvalitetsutveckling för att bestämma det<br />
reala förädlingsvärdet
Produktivitet i byggsektorn<br />
Felkällor ‐ kommentar:<br />
1. Mätning av det nominella förädlingsvärdet, alltså<br />
förädlingsvärdet för varje enskild år utan prishöjningarna<br />
Experter från SCB sammanställer data från olika källor bl.a. enkät till<br />
byggföretagen. Därefter gör experterna korrigeringar för att anta<br />
exempelvis vad som produceras i den svarta sektorn. Slutsatserna är<br />
ganska osäkra. Ingen större tilltro till enskilda års uppskattade<br />
värden. Systematiska fel ökar / minskar dock inte över åren.<br />
Mätfel påverkar dock inte mätningen över tiden.
Produktivitet i byggsektorn<br />
Felkällor:<br />
2. Mätningen av antalet arbetade timmar<br />
Experter från SCB lägger i detta fall ”pussel” från olika källor. Ingen större tilltro<br />
till enskilda års uppskattade värden. Systematiska fel ökar / minskar dock inte<br />
över åren.<br />
Mätfel påverkar dock inte mätningen över tiden.
Produktivitet i byggsektorn<br />
Felkällor:<br />
3. Konstruktionen av det prisindex som används för justera<br />
för inflation och kvalitetsutveckling för att bestämma det<br />
reala förädlingsvärdet (prisjustering)<br />
Två prisindex används för byggbranschen, byggnadsprisindex och<br />
entreprenadindex. Byggnadsprisindex används för bostäder och tar hänsyn till<br />
tre ”kvalitetsfaktorer” per lägenhet: 1) antal balkonger, 2) antal<br />
hygienutrymmen och 3) antal parkeringsplatser (garage och P‐däck).<br />
Det tar inte hänsyn till utrustning i kök och våtrum, installationer, intelligenta<br />
system, golvmaterial, energiförbrukning, sophantering, anpassningar d v s<br />
sådant vi normalt förknippar med kvalitet.
Produktivitet i byggsektorn<br />
Felkällor:<br />
3. Konstruktionen av det prisindex som används för justera<br />
för inflation och kvalitetsutveckling för att bestämma det<br />
reala förädlingsvärdet (prisjustering) forts….<br />
Byggnadsprisindex tar därför inte tillräcklig hänsyn till kvalitetsförändringar. Det<br />
ger därför en bristfällig information om den ”rena” prisutvecklingen.
Sammanfattning<br />
Produktivitet i byggsektorn<br />
Forskarna professor Hans Lind och Doktor Han‐Suck Song, KTH<br />
Stockholm:<br />
”De officiella mätningarna underskattar med stor sannolikhet<br />
produktiviteten eftersom de inte på ett korrekt sätt justerar<br />
prisutvecklingen för kvalitetsutvecklingen. Samtidigt saknas det helt<br />
statistiska underlag för att konstruera alternativa index eftersom<br />
ingen samlar in fakta om fler kvalitetsvariabler som bättre material,<br />
bättre komfort, bättre design, lägre energiförbrukning eller nya<br />
tekniker och material Det går inte med dagens statistik, trovärdigt<br />
att uttala sig om byggindustrins produktivitetsutveckling. Mycket<br />
talar för att den är bättre än den redovisade men eftersom det<br />
saknas relevant information går det inte att göra en korrekt analys.”
Inför en friare hyressättning<br />
• Konsumenternas värderingar ska styra hyran<br />
• Fria hyror i nyproduktionen<br />
• Hyressättningen i beståndet anpassas till<br />
efterfrågan under en 10‐20 års period<br />
• Tidsbegränsade hyreskontrakt<br />
• Lediga lägenheter släpps ut på marknaden<br />
• Individuellt stöd till bostadskonsumenter<br />
46
Individuellt stöd till bostadskonsumenter<br />
• Vi vill ha ett marknadsstyrt byggande baserat på<br />
konsumenternas efterfrågan<br />
• Individuellt stöd till konsumenter som inte kan bära<br />
alla kostnader för boendet ska skötas via<br />
socialpolitiken. Då uppnås träffsäkerhet med<br />
stödet.<br />
47
Utveckla upplåtelseformerna<br />
• Frikoppla ägarlägenheter från hyresregleringen<br />
• Möjliggör självförvaltning för hyresgäster<br />
• Underlätta möjlighet för tillval och frånval<br />
• Tillämpa partiella kontrakt<br />
48
Ägarlägenheter<br />
• Dra kapital till bostadsmarknaden<br />
• Ökade valmöjligheter<br />
• Faktiskt ägande<br />
• Skapar flyttkedjor<br />
• Potentiell marknad<br />
• Kunskapsbrist<br />
• Hyresregleringen
Bättre balans mellan upplåtelseformerna<br />
• Fastighetsskatten på näringsfastigheter slopas<br />
• Översyn av beskattningen av de olika<br />
upplåtelseformerna<br />
50
Infrastrukturinvesteringar på en långsiktigt hållbar nivå<br />
51
Change language