Årsredovisning 2011 - GotlandsHem

finAnSierinG
Företagets egna kapital uppgick vid årsskiftet till 157 mkr (147
mkr). Soliditeten ökade marginellt till 10,7 % (10,2 %). De
räntebärande skulderna var vid årsskiftet 1 242 mkr (1 250
mkr). Av låneskulden är 447 mkr kortfristig, dvs. räntebindningen
är under ett år, vilket motsvarar 36 % (34 %) av den
totala låneskulden. Likvida medel uppgick vid årsskiftet till 37
mkr (31 mkr), vilket motsvarar 1,2 månadshyror. Årets totala
kassaflöde uppgick till +6 mkr (-10 mkr).
Ett aktivt agerande vad avser skuld- och tillgångsförvaltning
har tillämpats. För att mildra både upp- och nedgångar på
räntemarknaden har företaget Swapavtal. Medelräntan var
under året 4,3 % (4,0). De ’’swapade’’ ränteflödena har för året
inneburit minskade räntekostnader.
fAStiGHetSVärDerinG
De gotländska fastighetspriserna har stigit kraftigt under de
senaste åren. Vid värdering av företagets fastighetsbestånd
hösten 2010 konstaterades att någon nedskrivning av
fastighetsvärdet ej är nödvändigt, istället föreligger vissa
övervärden. Det har inte gjorts någon ny värdering 2011.
fAStiGHetSUnDerHÅll
Under verksamhetsåret har underhållsarbeten utförts i
fastighetsbeståndet till en sammanlagd kostnad av 109 mkr.
Av den totala kostnaden för underhåll har investeringar gjorts
för 36 mkr och periodiskt underhåll för 73 mkr. Större
investeringsprojekt var:
• Renovering av fasader, 12,7 mkr
• Stambyten och badrumsrenoveringar, 12,6 mkr
• Energibesparande åtgärder, 2,2 mkr
• Ventilationsåtgärder, 3,9 mkr
• Ombyggnad av lokaler till lägenheter, 4,2 mkr
I det periodiska underhållet ingår såväl planerade som
oplanerade åtgärder i form av både inre och yttre underhåll.
GotlandsHem slutade i maj att tapetsera lägenheterna och
övergick till målade väggar. Intervallen för målning/tapetsering
har varit 18 år, vilket medfört att tapeterna många gånger
hunnit bli omoderna och ofräscha. Övergången till målade
väggar underlättar för hyresgästerna att själva kunna åtgärda
mindre skador och därmed inte riskera att tvingas betala för
reparationer vid flytt. På sikt är ambitionen att företaget med
denna åtgärd ska kunna sänka renoveringsintervallen.
Under året har målning och tapetsering genomförts i 1 571
(1 378) rum, luckbyten har skett i 196 (252) kök och 865 (638)
golv har bytts. En stor del av åtgärderna har skett i samband
med omflyttning eller vid uppkomna skador. Intervallen för
byte av köksluckor har varit 18 år samt 28 år för byte av golv.
Den sammanlagda kostnaden för denna typ av underhåll
uppgår till 48 mkr.
Planerat yttre underhåll har genomförts för 25 mkr (27 mkr)
i form av renovering av fasader, tak och balkonger, stambyten,
markarbeten mm.
Årsredovisning 2011 AB GotlandsHem
16 Organisationsnummer 556066-0523
DriftkoStnADer
Den milda och snöfattiga hösten/vintern har medfört tillfälliga
besparingar för företaget. Kostnaden för uppvärmning har,
trots taxehöjning, varit ca 5 mkr lägre än föregående år.
Räntekostnaderna har också, till följd av reporäntans utveckling,
blivit lägre än budgeterat och lånebehovet har med en
aktiv finanshantering begränsats.
nyproDUktion, oMByGGnAtion
Ingen nybyggnation har skett under året däremot ett antal
ombyggnationer.
Före detta Montessoriskolans lokal i kvarteret Riggen i
Visby har, på uppdrag av Region Gotland, byggts om till ett
boende med särskild service för barn och ungdomar.
Gamla pastorsexpeditionen i kvarteret Priorn, Visby
innerstad, har byggt om till fyra lägenheter.
En del av kyrkans före detta lokal i kvarteret Vitkålen har
byggts om till en lägenhet.
Kostnaderna och tiden för färdigställandet överstämde väl
med upprättade förkalkyler.
känSliGHetSAnAlyS
Hyresintäkterna för bostäder är företagets helt dominerande
intäktspost. Hyresnivåerna bestäms, baserat på kostnadsutvecklingen,
varje år vid förhandling med Hyresgästföreningen.
GotlandsHem har haft en låg vakansgrad de senaste åren
och trycket på bostäder i Visby har varit stort. Hyresintäkterna
ligger även till grund för marknadsvärderingen av fastigheterna.
En hög vakansgrad skulle minska fastigheternas värde.
Räntor och amorteringar är en stor kostnadspost.
Driftkostnaderna består främst av fastighetsskötsel,
reparationer, energi, vatten och sophämtning. Här har
kostnadsutvecklingen de senaste åren varit betydligt högre än
konsumentprisindex.
En analys av nyckelfaktorer visar följande påverkan på
resultatet.
Förändring med ± 1 procentenhet:
• Hyresförändring ± 4 mkr
• Vakansgrad ± 3 mkr
• Ränteförändring ± 12 mkr
En förändring av driftskostnader med ± 10 kr/m 2 medför ± 4 mkr.
Även gotländska stenar har hjärtat på rätta stället.