Årsredovisning 2011 - Bostaden i Umeå - Umeå kommun

20 BOSTADEN ÅRSREDOVISNING 2011
Vår ekonomi
Under 2011 har Bostaden genomfört en medveten satsning på underhållsåtgärder.
Trots det gör vi ett fortsatt bra resultat där vi uppnått såväl målet för fastigheternas
direktavkastning som driftnetto.
FINANSIERING
Räntekostnaderna är en av Bostadens enskilt största kostnadsposter och den långsiktiga
lönsamheten är starkt påverkad av ränteutvecklingen på de finansiella marknaderna.
Genomsnittsräntan i portföljen har ökat med 0,2 procent från föregående år till 3,8
procent under 2011. Alla finansiella affärer, inklusive upplåning och derivataffärer, sker
genom Umeå kommuns finansenhet. Företaget följer ramarna för ägarens finanspolicy,
som reglerar beslutanderätten, upplåningsregler, vilka finansiella instrument som tillåts
samt förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån i portföljen. De största
finansiella riskerna i verksamheten är refinansierings- och ränterisk. För att minimera
riskerna regleras förfallostrukturerna i portföljen.
Utvecklingen av finansnettot under året
Bostadens finansnetto uppgick till -150 (-134) mkr, här ingick statliga räntebidrag med
1,1 (3,7) mkr. Jämfört med föregående år försämrades finansnettot med 16 mkr. Det
förklaras främst av en högre snittränta i portföljen.
Soliditet
Utifrån ägardirektiven är målet att år 2014 inte understiga 22 procent i soliditet. Under
senare år har soliditeten stärkts och uppgick vid årets slut till 20,9 (21,1) procent. Under
året har investeringar för 353 mkr genomförts, vilket har medfört en ökad upplåning och
förklarar den något försämrade soliditeten.
Likviditet
Likviditetsflödet är i huvudsak hyresintäkter, räntor och amorteringar, betalningar för
drift och underhåll samt investeringar. Vid årsskiftet uppgick likvida medel till 41 (56)
mkr varav den outnyttjade checkräkningskrediten var 88 (27) mkr.
RESULTAT
Resultatet efter finansiella poster, uppgår till 56 (68) mkr vilket ligger i paritet med den
prognos som lades vid årets början. En medveten satsning på underhållsåtgärder och
högre kapitalkostnader är de främsta förklaringarna till det något sämre resultatet.
Hyresintäkter och övriga rörelse intäkter
Hyresintäkterna är den dominerande intäktsposten och utgör därmed grunden för
resultatet. Uthyrningsgraden, som är den post som kan påverka intäkterna mest, är
fortfarande mycket hög 99,7 (99,3) procent.
Under året ökade hyresintäkterna till 886 (853) mkr. Största delen av ökningen är hänförlig
till årets hyresförhandling som gav en genomsnittlig höjning på 2,77 procent från 1
april. Resterande del avser nytillkomna lägenheter, som färdigställts. Bostäderna står för
90 procent av hyresintäkterna och motsvarande för lokaler är 9 procent.
Förvaltningsintäkterna består av ersättningar från hyresgäster och andra sålda tjänster,
där övervägande del är intäkter från tjänsteleverantörer i vårt öppna bredband.
Fastighetskostnader
För att behålla fastigheternas standard och tillgodose kundernas behov är en god drift- och
underhållsnivå nödvändig. Underhållsbehovet har ökat kraftigt de senaste åren och det ser
vi bland annat genom en fortsatt negativ trend av kostnader för vattenskador, som har ökat
med ytterligare 13 (35) procent. Ökade avskrivningar och fortsatt satsning på underhållet i
våra fastigheter är förklaringen till att fastighetskostnaderna ökade till 690 (676) mkr.
Bostadens driftkostnader (exklusive underhåll och fastighetsskatt) har sjunkit och
uppgick till 393 (399) mkr. Uppvärmning och taxebundna kostnader står för nära
40
35
30
25
20
15
10
5
0
5000
4000
3000
2000
1000
0
SOLIDITET I PROCENT
25
20
15
10
5
0
BOSTADENS RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR
I PROCENT
2012
LÅNESKULD OCH RÄNTEKOSTNADER I MKR
2007 2008 2009 2010 2011
2007
2013
Låneskuld Räntekostnad
2008
2014
2009
2015
2010
2016+
2011
250
200
150
100
50
0